2.4 2023.12.12 Notulen Dordtse Dinsdag - Vergaderzaal 3 - concept.pdf

De heer Jalving: Mijn naam is Arjan Jalving, in de rol van rentmeester-taxateur hier aanwezig. De heer Kramer: Mijn naam is Peter Kramer, projectmanager voor het Maasterras. De voorzitter: En mijn naam is Leen Struijk en ik ben vanavond uw voorzitter. Korte toelichting, waarom we deze sessie hebben. In de commissie van 31 oktober en in de raad van 7 november is uitgebreid gesproken, over de vestiging van het voorkeursrecht op woningen aan de Weeskinderendijk-Oost, in dit geval. De gevolgen daarvan, u zult het zich vast nog wel herinneren, voor de bewoners. Wethouder Burggraaf deed in die vergaderingen de suggestie, om een keer apart stil te staan, bij de technische en procesmatige kant van de WVG. En dat doen wij dus vanavond, tijdens deze technische briefing. Via een presentatie wordt het een en ander toegelicht en is er ook ruimte voor vragen. Vooraf, de presentatie is eigenlijk in drie stukjes opgeknipt. Als eerste, komt even de technische uitleg van nou ja, wat is WVG precies? Hoe gaat dat nu? Daarna

40

komen er twee voorbeelden van die WVG. Dus dan heb je eigenlijk drie stukjes. En mijn voorstel is om na elk stukje, zijn iedere keer maar een paar dia's, de vragen te doen over dat betreffende stukje. Dus niet tussendoor. Maar we sparen het ook niet op helemaal tot het einde. Ik ga het woord geven nadat hij eerst de afstandsbediening gekregen heeft, aan de heer Peter Kramer, de projectmanager Masters. Die gaat u vertellen, wat nou die WVG precies is, voor het geval u het nog niet wist. Peter, aan jou het woord. De heer Kramer: Ja, dank u wel. Nou ja, dat hebben we gehad. Ja, vanavond willen wij een algemeen verhaal houden eigenlijk, over de WVG. Ik zal dat niet alleen doen, doe ik samen met Arjan. Arjan gaat ook specifiek zo meteen in over, hoe het is gegaan op de Weeskinderendijk-Noord. Ook vooral eventjes lessons learned, die we mee kunnen nemen naar Weeskinderendijk-Oost. Ik zal even een aftrap doen, over een algemeen verhaal over de WVG. Ga ik even in over de functie van de WVG. Maar ook eventjes van, hoe we dat toepassen in Dordrecht, voorbeelden daarvan. Daarnaast ook even de verschillende fases van de WVG benoemen. Maar vooral wat we willen doen is, in beeld brengen wanneer jullie als raad aan zet zijn, in de procedure van de WVG. Zodat jullie ook weten van, wat er op jullie afkomt. En wanneer jullie aan zet zijn, om daar ook besluiten of, op te nemen.

Nou, in Dordrecht hebben we op meerdere plekken WVG, hier even een uitsnede daarvan. Belangrijke is het Maasterras, links bovenin. Daarnaast hebben we ook nog Crownpoint. DistriPark, die is er helaas iets afgevallen, zie ik. En Meubel Outlet onder andere. Nou, dus WVG is niet uniek in Dordrecht. Wat wel uniek is in dit geval voor het Maasterras is, dat wij dat doen voor veel particuliere woningen. Hier zie je ook de afbeelding voor het Maasterras, even op beeld. Westkant is de Laan van de Verenigde Naties, u ziet de Oude Maas. Vervolgens zie je aan de oostkant en misschien is het toch makkelijk, als ik het heel even aanwijs. Moet ik wel goed wijzen. De Laan van de Verenigde Naties, hier ziet u het spoor. Hier is de Weeskinderendijk-Oost. Nou, we hebben met rood willen aangeven, waar de verschillende plekken van WVG zijn gevestigd in dit gebied. Hier ziet u nog wat laatste plukjes van Noord, die zijn inmiddels allemaal verworven door de gemeente. Hier zitten enkele particulieren. Oh, sorry. Dat is onder andere wat project, lokale projectontwikkelaars zitten hier. Dit is het zogenoemde Sterovita terrein. En hier is het Indofin terrein, waar inmiddels ook de sloopwerkzaamheden zijn gestart. Hier is het stukje van, nou, gaat hij weer door, Weeskinderendijk-Oost. Welke functie heeft de WVG? Heeft meerdere functies.

We hebben al heel vaak hierover gesproken, over het anti-speculatie. Dat is om te voorkomen, dat als de gemeente een voornemen heeft voor een bepaald project of een bepaalde ontwikkeling, dat we willen voorkomen, dat projectontwikkelaars of anderen die gronden van ons kopen, waardoor wij ze voor veel hoger bedrag moeten afnemen. Daarnaast is het ook een instrument, om grip te krijgen op de locatie. En daarmee eigenlijk, grip ook te krijgen op de planning, die we hebben voor die ontwikkelingen. WVG heeft een vervreemdingsverbod tot gevolg. Dat betekent, dat je niet meer zelf mag bepalen, aan wie jij je eigendom verkoopt. Maar moet je het eerst aanbieden aan ons, als gemeente zijnde. Daarnaast zijn wij ook strikt gebonden aan bepaalde termijnen, waar we ons moeten binnenhouden. Dus na besluit op de WVG moeten wij, binnen drie jaar moet dat bestendigd worden door een ruimtelijk plan, in dit geval een bestemmingsplan voor het Maasterras. Wat kan je doen als belanghebbende, als er WVG wordt gevestigd op jouw eigendom? Zodra er een voornemen komt van het college, dat wij WVG willen

41

aanbieden aan de raad, zou je, een zienswijze kan je indienen. Daarnaast, tegen het uiteindelijke besluit van de raad als het WVG wordt bevestigd, bestendigd, daar kan je ook bezwaar weer tegen indienen. Voor Weeskinderendijk-Oost is dat nu het geval, zitten in deze fase. Laatste stand van zaken is, dat we circa negen bezwaren hebben ontvangen. Die zullen dan worden beoordeeld door een onafhankelijke bezwaarschriftencommissie. Die zal die bezwaren ook wegen en beoordelen. Daarvan zal een advies komen, dat komt ook naar jullie toe dan. Daarmee wordt een advies neergelegd, dat jullie kunnen beoordelen. Of, dat je het bezwaar gegrond verklaart of dan wel, ongegrond. Maar dat besluit komt bij jullie te liggen. Naar verwachting, zal dat rond april, mei van volgend jaar bij jullie, naar jullie toe komen. De heer Van der Kruijff: Mag ik er één toelichtende vraag op stellen? De voorzitter: Dat is goed, mijnheer Van der Kruijff. De heer Van der Kruijff: Ja, want bij de Weeskinderendijk gaat het natuurlijk om vierenveertig woningen. Ik hoor negen bezwaarschriften. Stel, dat die nou gehonoreerd worden, blijft het dat alleen voor die negen gehonoreerd? En op die andere, die geen bezwaarschrift hebben ingediend, blijft daar de WVG dan in stand? De heer Kramer: Nee, het gaat over het besluit, dus dat gaat dan voor de gehele WVG. Ja.

Nou ja, vervolgens als het bezwaar is behandeld, dan kan je als belanghebbende ook nog beroep aantekenen, één keer. Dat gaat dan naar de rechtbank toe. We onderscheiden verschillende fases in de WVG. Wij zijn nu in de passieve fase, ten aanzien van de Weeskinderendijk-Oost. Dat betekent eigenlijk, dat wij zelf als gemeente nu niet actief partijen benaderen. Partijen zullen zelf een woning aan, aan ons moeten bieden en dan zullen wij die in behandeling nemen. Die verplichting hebben wij ook, om dat te doen. Dat, maar daar zal Arjan zo meteen ook wat meer over vertellen. Dat heeft ook gevolgen voor, hoe wij de woningen bepalen qua waardes. Wat goed voor jullie om te weten is, dat wij van de passieve fase uitsluitend naar de actieve fase gaan, als jullie daar een besluit op hebben genomen. Zullen we zo ook nog even toelichten, over de Weeskinderendijk-Oost. Maar wij gaan dus niet naar de actieve fase toe, voordat de raad daar wat over heeft gezegd. En als de actieve fase ingaat, zullen wij ook op een andere manier dan omgaan, met de mensen die daar wonen. Wij zullen dan zelf ook een actievere rol nemen en eventueel mensen benaderen. Ook in het kader, dat de laatste fase is uiteindelijk, dat we zouden kunnen onteigenen. Maar dat is echt het uiterste middel om toe te passen, zover zijn we nog zeker niet.

Ik wilde dit eerste blok even, algemene blok afsluiten en mogelijkheid geven, om vragen te stellen. De voorzitter: Ik zie in ieder geval, mijnheer Portier, daarna mijnheer Damen en dan zie ik mijnheer Bootsman. Dan kijken we wel verder. Mijnheer Portier, u mag eerst en … De heer Portier: Ja, voorzitter, ik had drie vragen. Eentje zeg maar, echt een detail. Het gaat om dat er, u zei van, dat er bezwaar gemaakt kan worden, tegen het besluit van het college of van de raad. Maar het is uiteindelijk toch alleen de raad, die het besluit neemt tot het in te stellen? Of kunnen mensen ook al bezwaar maken tegen het voorgenomen … Zeg maar, het college heeft een voorgenomen besluit, dat gaat naar de raad. Maar

42

kunnen mensen op dat moment al bezwaren maken? Of pas als echt de raad een besluit genomen heeft? Dat is één ding. De voorzitter: Misschien, mijnheer Portier, gelijk het antwoord? Want ik denk, dat het heel kort kan. De heer Portier: Oké. Prima, ja. De heer Kramer: Ja. Ik heb het ook nog even met de jurist over gehad. Je kan zowel bezwaar maken tegen het besluit van het college, als van de raad. Maar als de raad een besluit neemt, dan vervalt dat besluit eigenlijk van het college. Want dat wordt bestendigd door de raad, dus dan wordt dat besluit eigenlijk tegen wat de raad heeft genomen. Maar als je bezwaar hebt ingediend tegen dat van het college, wordt dat automatisch aangemerkt als een bezwaar tegen het raadsbesluit. De voorzitter: Tweede vraag, mijnheer Portier. De heer Portier: Ja. Tweede vraag, gaat even over de taxatie of de waardebepaling. Is die in, bij de actieve fase, of bij de passieve fase, de actieve fase en bij de eventuele onteigening, gaat dat op dezelfde manier hè? Of zeg je van nou, als, gaat die waardebepaling op dezelfde manier? De voorzitter: Daar gaat de buurman op in, denk ik. De heer Jalving: In de passieve fase gaat het sec over de marktwaarde. Dus de marktwaarde, zoals we hem vandaag de dag in de meeste gangbare taxaties, tegenkomen.

Als je in de actieve fase komt of in de fase van mogelijke richting onteigening, dan zijn er andere regels rondom het taxeren. Maar in de passieve fase, waarin we nu zitten voor de Weeskinderendijk-Oost gaat het om de marktwaarde. De voorzitter: Ho, mijnheer Damen, even wachten, dat is tegen de spelregels. Nee, het is heel gezellig. Maar mijnheer Portier, die is nog bezig en die wil er volgens mij, een vervolgvraag aan koppelen. De heer Portier: Ik zou inderdaad, graag inderdaad iets meer detail willen hebben over, hoe dat dan anders gaat in de actieve fase. Kan misschien de laatste vraag, er gelijk wel aan koppelen. Is er echt een heel wezenlijk verschil, tussen actieve fase en onteigening hè? Want je hebt dan eigenaren, die hun woning niet te koop hebben aangeboden. Want anders was het in de passieve fase, wel verworven door de gemeente. De actieve fase, zeggen we eigenlijk als gemeente van, wij willen dat huis nu hebben. En dan ja, als je een bedrag biedt en de bewoner zegt van nou, dit is zo fantastisch, doe maar. Maar als het niet zo is, dan wordt het eigenlijk, gaat het eigenlijk gelijk naar onteigening. Of zie ik dat verkeerd? De voorzitter: Zeg het maar. De heer Jalving: Nou, wil niet zeggen, dat u dat helemaal verkeerd ziet. Het is alleen wel zo, dat in de actieve fase, waarin je eigenaren letterlijk actief gaat benaderen, omdat je heel graag het object wil kopen.

Daar leg je een, alsnog zeg maar een redelijke prijs

43

neer. Redelijk, als zijnde taxatie-technisch een redelijke vergoeding, leg je daar tegenover. Maar er zit geen dwingend karakter achter, je kunt het niet afdwingen. Ook al zou je vervolgens, een bedrag substantieel verhogen. Als een eigenaar niet wil, ja, dat is een gerechtvaardigde keuze. Alleen, dan kom je niet tot overeenstemming. De voorzitter: De laatste vraag, mijnheer Portier. De heer Portier: Dus het kan verstandig zijn voor een eigenaar zeg maar, in de actieve fase om te zeggen van, nou, ik accepteer een iets hoger bod. Want anders loop ik het risico, dat bijna onteigening ik gewoon, een stuk minder krijg. De voorzitter: Mijnheer Jalving. De heer Jalving: Nou, praktisch gezien, bij een onteigening hebben we het over een volledige schadeloosstelling. Die wordt uiteindelijk bepaald door de rechtbank, als het helemaal tot het einde gaat. Daar zal dus nooit een plus in zitten voor een eigenaar. De voorzitter: Mijnheer Damen, u was nummer twee. De heer Damen: Ja, voorzitter. Nou, als de wet uitgesproken wordt voor een bepaald gebied hè, dat de gemeente voorkeur heeft, dan valt er een soort doem op het gebied. Zelfs een Engelse term voor, planners blinde, komt terug in de literatuur. Dat leidt dan tot onzekerheid voor de bewoners. En zeker, als er op dat moment weinig vergelijkbaar aanbod is, om naartoe te verhuizen.

Is het nou mogelijk, om tegen die bewoners te zeggen van nou, ook al wil je nu nog niet verkopen, als je gaat verkopen, bieden we in ieder geval deze prijs. En die passen we, als je later wil verkopen aan op zeg maar, de ontwikkeling van de prijzen van woningen in de markt. Want dat biedt dan de zittende bewoners de gelegenheid nu al, om uit te kijken naar andere woningen en daar snel op toe te happen. Omdat ze van de gemeente de garantie hebben, dat ze een bepaalde prijs krijgen. Snap je de redenering? Dus eigenlijk zeg je van nou, als je verkoopt, geven we dit. En dan hebben de bewoners langer de gelegenheid, om een andere woning te zoeken. De voorzitter: Mijnheer Jalving. De heer Jalving: In wat andere bewoording, is dat volgens mij ook, wat de situatie is. Want op het moment als een eigenaar nu aangeeft, te willen overwegen om de woning te verkopen, dan melden ze dat bij de gemeente. Dan wordt er een taxatie, wordt er uitgevoerd. Dat taxatiebedrag is dan de marktwaarde en dat wordt aangeboden. Het is, het staat de eigenaar volledig vrij om daar, ja of nee tegen te zeggen. De voorzitter: Mijnheer Damen, u wil nog een vraag stellen? De heer Damen: Ja, aanvullende erop. Betekent dat ook, dat als die bewoner zegt van ja, maar ik wil nu nog niet meteen verkopen, maar misschien over een jaar.

Dan geldt nog steeds die taxatie, al of niet aangepast aan de marktontwikkeling? De voorzitter: Stel voor, dat dat de laatste is, want anders wordt het heel gedetailleerd. Mijnheer Jalving.

44

De heer Jalving: Nou, een taxatierapport heeft een houdbaarheidsdatum. Een jaar, is in dat opzicht dan te lang, maar daar zit wel een periode op van meerdere maanden, waarop een taxatierapport houdbaar, houdbaarheidsdatum heeft. De voorzitter: Ja, mijnheer Damen, zo voldoende? De heer Kramer: In aanvulling dan, is dat bewoners zelf, daar een tegentaxatie mogen doen. Taxatie, die door ons wordt uitgevoerd. De voorzitter: Mijnheer Bootsman. De heer Bootsman: Ja, dank u wel, voorzitter. Ik vroeg mezelf af wat er gebeurt, als een bewoner een huis aan jullie aanbiedt en jullie maken een taxatie, marktconforme waarde en die bewoners zeggen, hiervoor willen wij het niet verkopen aan jullie. Dit vinden wij te weinig. Wat gebeurt er dan? Is dat een mogelijkheid of is het echt gedwongen dan? De voorzitter: Mijnheer Kramer. De heer Kramer: Nee, in deze fase waar we nu zitten, passieve fase is, is geen sprake van dwang. Het is alleen als zij het aanbieden en dan gaat de procedure in, zoals de heer Jalving heeft beschreven. Maar er is geen dwang, om dan te moeten verkopen aan ons. De voorzitter: Mijnheer Venderbos, is dat een vervolgvraag? Want anders gaat mijnheer Tutupoly eerst, als u een heel andere vraag heeft. De heer Venderbos-Lambinon: Het is geen vervolg. De voorzitter: Mijnheer Tutupoly, mag u eerst.

De heer Tutupoly: Ja, ik had, ik was toch even nieuwsgierig, hoe die marktwaarde nou eigenlijk bepaald gaat worden. Want ik kan me voorstellen, op dit moment als je die marktwaarde bepaalt en ja, en zit er geen beslag, zal ik maar zeggen op van de gemeente, dan kan die marktwaarde totaal anders zijn, dan wanneer je verder in het proces zit en misschien heel veel leegstand ontstaan is, wat eigenlijk die waarde kan beïnvloeden. Dus in hoeverre, houden jullie dan nog rekening, want eigenlijk is de gemeente dan zelf de veroorzaker, dat er leegstand gaat ontstaan. Want ja, het is de bedoeling om het plat te gooien en daar iets nieuws voor terug te bouwen, waardoor eigenlijk die marktwaarde kan gaan dalen. In hoeverre, wordt daar rekening mee gehouden, ten gunste van de bewoners? De voorzitter: Mijnheer Jalving, ik schat in, dat u een expert bent op dit gebied. De heer Jalving: Dat heeft u goed gezien. Daar wordt geen rekening mee gehouden. In die zin, er wordt rekening mee gehouden, hoe de situatie vandaag de dag is. Dus met een mogelijke achteruitgang in de straat, daar wordt in zoverre geen rekening mee gehouden, dat het ten nadele uitvalt van een eigenaar. Dus daar wordt een fictie aangenomen, dat de situatie zo is, zoals die vandaag de dag is. We moeten er alleen wel rekening mee houden met de marktontwikkeling, als je het hebt over de hypotheekrente en dergelijke.

Daar houden we uiteraard wel rekening mee. Maar taxatie-technisch niet

45

met een object wat, waar toevallig het buurpand antikraak is, in verhuur is gegaan. Daar houden we geen rekening mee. De voorzitter: Nog een vraag, mijnheer Tutupoly? De heer Tutupoly: Even een aanvullende vraag daarop. Maar dat betekent ook niet, dat de staat van de woning die jullie kopen, dan van invloed is op de marktwaarde? Omdat een bewoner, die op, in het vooruitzicht heeft, dat die zijn huis zal moeten slopen. Die gaat misschien minder onderhoud nu plegen. Dus ik kan me voorstellen, dat die waarde daar ook door kan dalen. Maar daar wordt dan geen rekening ook mee gehouden, met het verval van die woning? De voorzitter: Mijnheer Jalving. De heer Jalving: Nee. Ik zal daar verderop in de presentatie, ook nog eventjes bij stilstaan, maar daar wordt geen rekening mee gehouden. In die zin, omdat eigenaren ook geadviseerd worden, om het onderhoud juist wel bij te blijven houden. Maar dat zal ik verderop in de presentatie, nog even op terugkomen. De voorzitter: Ik denk inderdaad, dat de voorbeelden straks ook antwoord gaan geven op vragen, die misschien leven. Mijnheer Venderbos, maar u mag hem wel stellen hoor. De heer Venderbos-Lambinon: Ja, ik heb even ook een vraag over marktconforme prijzen. Iemand heeft een huis gekocht in een bepaalde staat en die heeft een plan opmaakt, om dat huis naar een betere staat te krijgen. Die is nu halverwege en dat huis wordt nu getaxeerd.

Wordt het dan getaxeerd op de staat waar het nu is, of de staat waar het in kan zijn, als die mijnheer klaar is? Want daar zit natuurlijk ook nog een behoorlijk verschil in. De voorzitter: Mijnheer Jalving. De heer Jalving: Ja, daar zit inderdaad, dat zijn situaties, waar een behoorlijk verschil in getalsmatige uitkomst kan zijn. Maar dat is aan de keuze van de huidige eigenaar. Als die het vandaag de dag aanbiedt aan de gemeente, dan wordt getaxeerd wat er vandaag de dag staat. Besluit de eigenaar om de woning eerst verder te willen afbouwen, omdat die immers de woning niet hoeft te verkopen. Hij mag gerust verder gaan met het bouwproject, waar hij mee bezig is. En als het af is over een jaar en hij biedt het dan te koop aan, dan wordt er dan getaxeerd, wat het dan staat. De voorzitter: Vervolgvraag, mijnheer Venderbos? De heer Venderbos-Lambinon: Ja, vervolgvraag. Want, op moment dat, in de volgende fase is het actief dus, dat hij dus zijn huis zou moeten gaan verkopen aan de gemeente, is die mijnheer nog niet klaar. Dus hij heeft wel het plan, om ooit dat huis prachtig te maken, maar hij zit nog steeds niet in die laatste fase. Dat betekent, dat hij wel de waarde krijgt van het huis, wat er op dat moment is, terwijl hij helemaal niet wil verkopen. Want hij wil pas verkopen, als het huis klaar is. Zit daar, daar zit volgens mij, ook wel een verschil in.

46

De heer Kramer: Voordat de heer Jalving hierop ingaat, even één opmerking daarop. Ook in de actieve fase, hoeven mensen niet te verkopen aan ons, er is geen verplichting om dat te doen. De heer Venderbos-Lambinon: Er komt een tijd, dat ze wel die verplichting hebben, in de onteigening. De heer Kramer: Dat is niet in de actieve fase. De heer Venderbos-Lambinon: Nee, maar er vlak voor kan hij nog zeggen, ik ben nog steeds bezig mijn huis op te knappen en ik ben nog niet klaar. De voorzitter: De heer Jalving. De heer Jalving: Ik zal daar één dingetje op aanvullen. Er is een bepaald moment in de onteigeningsprocedure, maar dan zijn we echt een heel eind vooruit. Daar is een bepaald moment waarop de situatie ontstaat, dat er een afweging wordt gemaakt, als er dan nog verbeteringen worden toegepast aan het object of die, al dan niet bewust zijn, om de prijs te verhogen. Maar dat is echt een hele juridische afweging, daar kom je praktisch niet aan toe. Dus het aspect van het afbouwen van een object en taxatie-technisch, dat speelt eigenlijk niet zozeer in de praktijk. Er wordt getaxeerd op het moment, dat er om gevraagd wordt. Dan wordt er naar de staat van het object gekeken. De voorzitter: Mijnheer Tutupoly, kunnen we niet wachten met uw vraag op het voorbeeld, of misschien brandt die op uw lippen.

De heer Tutupoly: Nou, het is even een vraag naar aanleiding van het antwoord, wat ik even … De voorzitter: Heel kort dan. En dan stel ik voor, dat we verder gaan. De heer Tutupoly: Want u zei net van, jullie adviseren wel, om het onderhoud gewoon te blijven doen. Wat is er eigenlijk de reden van, als je dan toch weet, dat de boel gesloopt moet worden? Want iedere euro die je erin steekt, brengt niet de euro meer op. Dus vanwaar adviseren jullie wel dan aan bewoners, om het onderhoud te blijven plegen? De voorzitter: Mijnheer Jalving. De heer Jalving: Omdat je taxatie-technisch moet uitgaan van de situatie, wat je op dat moment aantreft. En op het moment als je nu twee of drie jaar denkt van, nou, ik doe geen onderhoud meer en het peilmoment ligt misschien wel verder in de toekomst, dan word je zelf benadeeld. De voorzitter: Goed. Ik stel voor, dat we naar het tweede deel van de presentatie gaan. Het eerste voorbeeld en dat ging over Noord, volgens mij, Weeskinderendijk-Noord. De heer Kramer: Ja, Weeskinderendijk-Noord. Even een terugblik, van wat we daar hebben gedaan. Daar is 18 mei 2021 het besluit genomen om, voornemen voor WVG. En in de raad is dat bevestigd op 13 juli. Daarbij nog wel even opgemerkt hè, dat daar een

47

andere situatie was. Ook in de ontwikkelvisie van Mecanoo toentertijd, waren de woningen, was er al vanuit gegaan, dat de woningen van de Weeskinderedijk-Noord zouden verdwijnen. Dit in tegenstelling tot in Oost, maar daar komen we later nog wel even op. Ook daar, hier eerst weer in de passieve houding gegaan en pas nadat er besluit was van de raad, zijn we actief gaan verwerven. En niet besluiten. Dat is ook voor Oost met name, van belang. Was hier in dit geval de subsidie van de WBI, die we toegekend gekregen, waarin we binnen een bepaalde termijn moesten gaan bouwen. Uiteraard hè, ook als wij woningen willen gaan verwerven, moet er krediet komen. Voor dat krediet komen we uiteraard langs de raad om daar, om dat op te halen. En er moet zicht zijn op een bestemmingsplan. In dit geval, het aankomende bestemmingsplan, het ontwerp, is er toen voor gekozen, om van passief naar actief te gaan. Dat eventjes als beginsel voor Weeskinderendijk-Noord. Nu over naar de lessons learned eigenlijk daarvan. De heer Jalving: Ja, ik ben betrokken geweest, bij de aankoop van een aantal woningen op de noordzijde van de Weeskinderendijk, in het afgelopen jaar. En om nou ja, even stil te staan bij een aantal voorbeelden van situaties, waar we zoal tegenaan zijn gelopen. En hoe we dat nou hebben aangepakt.

Vanaf het eerste moment, dat ik erbij betrokken raakte als buitenstaander, zijn we eerst in gesprek gegaan met alle eigenaren en bewoners. Eigenlijk allemaal individueel bezocht, om naast kennismaken, ook informeren over hoe het proces in zijn gang gaat, hoe het werkt, wat er op mensen afkomt. En de persoonlijke situatie in beeld gaan brengen. Want de persoonlijke situatie is toch eigenlijk wel leidend, voor het proces en ook wel, voor de mogelijke oplossingsrichting. En ja, voorbeelden van persoonlijke situaties, heeft bijvoorbeeld ook te maken met leeftijd en je leefwijze. Hoe woon je nou zeg maar, gewoon iedere dag? Wat voor bijgebouwen heb je zeg maar? Wat moet je ervoor, weer voor terug hebben? Wat is een vervangende woning? We hebben meerdere mensen op enige leeftijd gehad, waarbij het niet zomaar mogelijk was, om een vervangende woning weer aan te kopen. Want krijg op bepaalde leeftijd, nog maar weer eens een hypotheek en onder welke voorwaarden? Want toen we, toen ik in ieder geval na de zomer van 2022 begon, toen was de situatie op de woningmarkt, ja, dat was net een beetje een kantelpunt aan het worden. Die situaties, die persoonlijke situaties hebben we eigenlijk bij iedereen in beeld gebracht en dat is het vertrekpunt geweest. Daar hebben we bij iedereen oplossingen bij kunnen vinden, maar wel dankzij de actieve fase van verwerving.

Ja, en ik meende in ieder geval geen enkele wanklanken te hebben gehoord, over de aanpak. Het helpt ook, wanneer eigenaren zelf een adviseur kunnen inschakelen. Dat heeft aan de WeeskinderendijkNoord zeker geholpen. Het haalt wat emotie bij mensen vandaan. Het is ook, mensen worden daardoor ook gewoon goed geïnformeerd. Weten, dat dan de juiste keuzes worden gemaakt, dat het proces goed wordt doorlopen. Dus dat heeft heel goed geholpen. En ook de handelingssnelheid. Dat was ook de combinatie met, hoe het hier intern dan gestructureerd is geweest. Mensen voorbereiden op het moment, als men een vervangende woning ziet en graag door zou willen pakken, dat je dan precies weet wat je moet doen. En dat je dan ook klaarstaat, om te kunnen handelen. Dus dat betekent eigenlijk, dat mensen, dat je mensen eigenlijk vraagt om vroegtijdig mee te willen werken, aan het kunnen uitvoeren van een taxatie. En dat leidt op dat moment, nog niet direct altijd tot succes, maar het kan wel na een aantal maanden op het moment, als mensen dan iets zien waar interesse voor is, dan kun je veel en veel sneller schakelen.

48

Dat helpt enorm in het hele proces. Zeker als mensen dan interesse in iets hebben, dan ontstaat er iets bij mensen, als het om de eigen woning gaat. Dat men die verandering wel positief gaat ervaren. Dat is aan Weeskinderendijk-Noord, heel vaak gebeurd. En wat ook gunstig is geweest, is de tijd. De tijd in die zin, het kunnen bieden van extra ruimte met voortgezet gebruik. Regelmatig hebben mensen een object gekocht, waar nog een aantal maanden eerst verbeteringen aan zijn doorgevoerd, voordat men ging verhuizen. En al die tijd kon men de huidige woning aan de noordzijde nog blijven bewonen, ook al was de juridische levering al aan de gemeente gedaan. Maar op basis van een stukje voortgezet gebruik, scheelt het toch, dat je een aantal maanden gewoon nog kunt blijven bewonen, zonder dat je dubbele lasten hebt. En als het nou een maand meer of minder is, dat is tussen aanhalingstekens, dan niet zo erg. Maar dat is wel een heel prettig gevoel. En dat is wel, wat je mensen mee kunt geven in de verhuizing. Waar je feitelijk niet om vraagt, maar dat probeer je wel zo soepel mogelijk te laten verlopen. Ja, in iets meer dan een jaar tijd, in totaal veertien woningen aangekocht. Nou, dat is redelijk succesvol verlopen. Nou, wat ik net al eventjes zei, het actief verwerven, dus om meerdere redenen. Omdat het aan de noordzijde dus sowieso in het plan meeging.

Maar ook, dat je mensen kunt helpen, iets beter mee kunt nemen in de verhuizing. Dat je soms een vergoeding extra kunt bieden, die je dan ook kunt en mag bieden. Ja, dat helpt gewoon in het hele proces. Nou ja, de woningen die zijn aangekocht, zijn vervolgens in verhuur antikraak gegaan. Dat zal jullie niet ontgaan zijn. En de, ja, voorkomen van overlast, blijft natuurlijk altijd een belangrijke aandachtspunt. Maar ja, dat helpt wel op het moment, als je actief kunt verwerven. Dan ontstaat er wel meer snelheid. De voorzitter: Goed. U kunt lezen. Mijnheer Schalken. De heer Schalken-Den Hartog: Ja, voorzitter, dank u wel. Een korte vraag. Mijnheer Jalving had het over, dat mensen inderdaad een eigen adviseur vooral in de arm nemen. Is dat adviseur die zij zelf mogen kiezen? En wordt die adviseur, als daar kosten aan zijn verbonden, wordt dat via de gemeente dan verrekend? De voorzitter: Zelf kiezen en de gemeente betaalt. Mijnheer Jalving. De heer Jalving: Ja, beide antwoorden, kan ik bevestigend beantwoorden. Wel in die fase aan de noordzijde, waar we op dat moment zaten. Maar wel als er sprake is van, redelijke declaratie, dat wordt wel getoetst. De voorzitter: Nou, dat is makkelijk. Mijnheer Portier. De heer Portier: Ja, voorzitter. Even persoonlijke noot. Is u niet ontgaan, dat de woningen antikraak verhuurd zijn.

Want zit een vriendin van mijn dochter, die ook mijn gordijnen heeft overgenomen. Maar even mijn vraag. De voorzitter: Was dat een vraag? De heer Portier: Nee, ik kom nu tot de vraag. We hebben het over veertien woningen. Zijn, als ik het goed begrijp, zijn er in de passieve fase geen woningen overgenomen en

49

is al die, deze veertien woningen in de actieve fase en er is geen onteigening geweest. Is dat correct? De voorzitter: Nou, ook een makkelijke vraag, denk ik. De heer Jalving: Het eerste deel van de vraag, kan ik even niet beantwoorden. Het tweede deel, de veertien woningen zijn inderdaad onder, in de actieve fase aangekocht zonder enige vorm van dwang, in de vorm van onteigening. De voorzitter: Er is inmiddels een seintje uit de achterhoede gekomen. De heer Kramer: Ja, we hebben, in de passieve fases heeft één mevrouw de woning aangeboden. En we hebben inmiddels alle woningen aan de Weeskinderendijk-Noord, hebben we verworven. De heer Portier: Ja, u noemde de situatie van een vrouw die, of in ieder geval een persoon op leeftijd, die moeite zou hebben om een nieuwe hypotheek te krijgen. Heeft de gemeente daarin kunnen helpen, helpen met de hypotheek? Of is er toch een andere oplossing voor gekomen? Hoe worden in het algemeen dat soort situaties aangepast, is daar, wat voor soort maatwerk is daar mogelijk? De voorzitter: Mijnheer Jalving. De heer Jalving: Nou, dat is toch wel meer een taxatie-technisch vraagstuk. Maar je kunt het eigenlijk op, op een paar manieren kun je het benaderen. Je kunt in de, bij de inkomensschade kun je rekenen met een wat hogere rente.

Door uit te gaan van de situatie, dat bijvoorbeeld niet een bancaire financiering, maar dat het meer uit de familiesfeer zou komen. Dat komt vandaag de dag ook regelmatig voor. Nou, liggen de rentes wat hoger. Dus ja, op die manier kun je daarmee rekenen. Ja, dat zijn eigenlijk zeg maar, de belangrijkste oplossingen. Of je geeft, je past hem niet toe bij de inkomensschade, maar bij de bijkomende schade kan je ook, kan je soms ook iets met een vergoeding doen, wat zou kunnen helpen. Dus ja, er zijn er zijn meerdere oplossingen, maar het zit met name in de in de rentecomponent. De voorzitter: Dus de gemeente geeft geen hypotheek, maar in de vergoeding zit een stukje, waardoor ze kunnen financieren. Nog een vraag, mijnheer Portier? De heer Portier: Ja, dus even heel praktisch hè. Dus bovenop zeg maar, de koopprijs van het huis, krijgen mensen een soort schadevergoeding vanwege de nadelen, die ze ondervinden door de contacten in de aankoop. De voorzitter: Mijnheer Jalving. De heer Jalving: Ja, dat klopt in die situatie, ja. De voorzitter: Mijnheer Tutupoly. De heer Tutupoly: Ja. In het verleden, zijn er toen ook al woningen gekocht. Toen is vervolgens, het Maasterras is in de ijskast gezet en werden die woningen weer verkocht.

50

Wat is eigenlijk de reden van geweest? Heeft het ermee te maken, dat er met die termijn, dat er binnen, van die WVG, dat er binnen een bepaalde termijn een bestemmingsplanwijziging moet komen? Of, heeft het daarmee verband gehouden? De voorzitter: Mijnheer Kramer, denk ik. De heer Kramer: Nee, heeft niet een relatie met de WVG. Meer keuzes over van, hoe we met de gebiedsontwikkeling, hoe we daarnaar keken vanuit het bestuur en de voortgang daarin. Maar geen relatie direct met de WVG, of dat termijnen waren verstreken. De voorzitter: Genoeg, mijnheer Tutupoly? De heer Tutupoly: Nou, even aanvullend erop. Dus dat houdt eigenlijk in, dat er dan, als ik het goed begrijp, dat het in ijskast geplaatst, kennelijk vanuit het bestuur gedacht is, het gaat gewoon helemaal van tafel, dus we verkopen het weer. Bedoelt u dat daarmee te zeggen van, die beslissing is door het bestuur gemaakt? De heer Kramer: Nou, ik wil er wel voor waken, om heel politiek te gaan antwoorden, want volgens mij heeft het hier vooral heel veel mee te maken. Maar er zijn andere afwegingen op een gegeven moment gemaakt, in de gebiedsontwikkeling van het Maasterras. Ene keer is Oost wel meegenomen, bijvoorbeeld. En nu in de ontwikkelvisie hè, wat we in het begin van de presentatie zeiden, zat er bijvoorbeeld niet in. Mecanoo heeft inmiddels een nieuw stedenbouwkundig masterplan gemaakt.

Daar is de afweging gemaakt, om dat wel mee te nemen. Nou, en dat geldt voor Noord ook. Zijn op een gegeven moment afwegingen gemaakt, waarom dingen wel of niet werden meegenomen. En ja, zoals u misschien wel weet, Maasterras speelt al een tijdje binnen Dordt, dus er zijn keuzes in gemaakt. De voorzitter: Duidelijk, denk ik. Ik schat in, dat we kunnen naar het laatste stukje uitleg, over het proces Weeskinderendijk-Oost. Doet mijnheer Jalving dat ook? De heer Jalving: Nou, op deze, dit gedeelte in de presentatie, zal voor u redelijk bekend voor moeten komen. Besluiten tot vestiging van de WVG van eind augustus. En u hebt daar zelf een besluit over genomen op 7 november in de raadsvergadering. Ja, het is nu in de fase van ontwikkeling en planvorming. Ja, en uiteindelijk zeg maar, komt dat weer in uw raad naar voren voor verdere besluitvorming. En ja, tot aan die besluitvorming zitten we praktisch gezien, in de passieve fase. En ja, is het gewoon afwachten, wat eigenaren afwegen, of ze de woning wel of niet aanbieden, aan de gemeente. Wij wachten in dit, op dit moment af, dus tot nadere besluitvorming door de raad. Dit is overzicht van de stand van zaken, wat er aan de oostzijde tot nu toe gedaan is.

Vier woningen zijn aangeboden geweest, twee zijn inmiddels aangekocht en geleverd, met eentje is een koopovereenkomst gesloten en met één partij wordt nog onderhandeld op dit moment en twee woningen zijn in de Sterovita locatie, mee gekocht. De heer Kramer: Nou, ook hiervoor weer, zoals we in het begin van de presentatie ook aankondigden hè, welke rol hebben jullie als raad? Er gaan een aantal voorstellen jullie kant op komen, waarin jullie ook direct invloed hebben op de verschillende fases, waar we in zitten. Nu nog de stipasieve fase. Begin volgend jaar komt als het goed is, het

51

uitvoeringsbudget voor het Maasterras. Dat is noodzakelijk, ook om eventueel woningen aan te kunnen schaffen en te kunnen verwerven. Het begin van de presentatie heb ik ook iets gezegd over de bezwaren, die zijn ingediend op het besluit voor WVG van de Weeskinderendijk-Oost. Als de bezwaarschriftencommissie daar een onafhankelijk advies op heeft gegeven, komt hij ook bij de raad. Heeft ook direct invloed op het WVG. Daarnaast, uiteraard het bestemmingsplan. Wat als het na het ontwerp ter inzage legging, ook jullie kant opkomt en waarvan jullie uiteindelijk de bevoegdheid hebben, om dat al dan niet vast te stellen. Dat allemaal gezegd hebbende en de verschillende fases van passief, actief en onteigening, daar hebben jullie uiteindelijk de beslissing over, van passief naar actief. Maar ook uiteindelijk als jullie, kunnen jullie besluiten om de actieve fase af te ronden en tot onteigening over te gaan. Met alle gevolgen van dien. Voor zover, de presentatie ten aanzien van de WVG. De voorzitter: Mijnheer Portier en daarna mijnheer Noldus. Mijnheer Portier, u mag weer eens eerst. De heer Portier: Ja, twee vragen over, hoe snel dingen gaan. Kijk, een bezwaarprocedure is meestal in een paar weken afgerond. Maar zeg maar een gang naar de rechter, hoe lang duurt zoiets, is de ervaring? De heer Kramer: Nou, moet u zeker een jaar op rekenen. De heer Portier: Oké. En het tweede is hè.

Je hebt een actieve fase voordat je, liever niet natuurlijk, maar tot je eventueel tot onteigening overgaat. Zit daar een soort minimum tijd tussen hè, dat je moet proberen eruit te komen? Of wat is de ervaring hè van, hoe lang duurt het, een actieve fase, voordat je zegt van nou, nu is het wel welletjes, we gaan toch maar onteigenen. De voorzitter: Mijnheer Kramer. De heer Kramer: Daar zit niet een harde termijn aan, maar dat zal veel meer ook wat we in het begin van de presentatie zeiden, over planning en grip op de situatie. Dus dat we als gemeente op een gegeven moment besluiten van nou, we willen nu met dat Maasterras beginnen. Ja, daar zal de keuze dan in gemaakt moeten worden van, gaan we van actief over naar onteigening? Omdat we de desbetreffende gronden ook nodig hebben voor de ontwikkeling. Dus daar zal veel meer de afweging in zitten. De voorzitter: Mijnheer Noldus. De heer Noldus: Ja, voorzitter, dank u wel. Je ziet het bij de Weeskinderendijk-Oost, ook al een aantal in de passieve fase, een aantal woningen verworven zijn en een aantal trajecten lopen. Hoe zit dat met het budget voor deze passieve fase? En ja, van, staat dat zeg maar voor het tempo, waar het nu dan in zit? De voorzitter: Mijnheer Kramer.

52

De heer Kramer: Ja, dat zit hem in dat uitvoeringsbudget, waar we het over hebben. En dat, als het goed is wordt dat, maar dat hangt ook eventjes af van de griffier, wanneer dat voorstel bij jullie op tafel komt. Maar daar zit dat, ook in. Ook voor de passieve fase inderdaad, dat krediet om woningen aan te kunnen schaffen. Ja. De voorzitter: Gerustgesteld, mijnheer Noldus? Mijnheer Portier, u bent weer op een idee gebracht. De heer Portier: Nou, bij de ingekomen stukken staat een voorstel daarover, waar een bezet in zit en dat is geheim. De voorzitter: Dan mag u het niet vertellen. Is er nog iemand, die een vraag heeft? Nou, dan denk ik, dat wij gekomen zijn aan het einde. Dan is mijn vraag aan jullie eigenlijk, heb je nu voldoende beeld hoe het gaat, technisch, procesmatig gezien bij de WVG? Beetje een soort mini experts geworden, naar ik mag hopen. Ik zie niemand schudden. Mijnheer Portier wil het zelfs mondeling nog bevestigen. De heer Portier: Ja, voorzitter, opmerking. Nou, om te beginnen, dank voor de duidelijke uitleg. Het proces is wat dat betreft, volledig helder. Ik heb één opmerking over het vervolg en het proces tot nu toe. Dat is het volgende. We hebben op 27 juni ook een geheime vergadering gehad en ik vroeg me af, of wat daar geheim verklaard is, nog geheim moet blijven.

Dus misschien dat ik daar een voorstel ga doen, om het openbaar te maken, want ik zie geen reden om daar, de dingen die daar nodig gekomen zijn, nog geheim te houden. Ik zie de wethouder bevestigend knikken. De voorzitter: Dan hoef ik niet meer te reageren, in ieder geval. Mijnheer Damen, wil u ook nog iets zeggen, vragen? De heer Damen: Ja, nou, ik vind het verhaal, zoals mijnheer Jalving dat schetst, helder, maar ook vertrouwenwekkend. En dat wil ik wel even toch benoemen. De voorzitter: Dat vind ik heel mooi, dat u dat doet. De heer Damen: Desalniettemin … De voorzitter: Dat is nou weer jammer hè? De heer Damen: Zou ik het op prijs stellen, als het zeg maar op een moment, dat we halverwege het verwervingsproces zijn, enig inzicht kunnen krijgen niet per huis of per eigenaar, maar waar de vertrekkende eigenaren terechtkomen. Daar moet dan wel een beeld over zijn, want jullie hebben goed contact met tenminste, begrijp ik uit het verhaal, met de mensen die hun huis gaan verkopen. Dan ben ik benieuwd of mijn vertrouwen ook terecht was. De voorzitter: Adresgegevens mogen denk ik, niet verstrekt worden in het kader van de ... De heer Kramer: We kunnen wel een update geven van, waar we staan en hoe dat verloopt. Zeker.

53

De voorzitter: Prima, mooi. Verder niemand? Dan wil ik jullie ook heel hartelijk danken voor de goede uitleg. Ik denk, dat het een helder verhaal was en dat zeker ook het voorbeeld bijgedragen heeft aan, wat mijnheer Damen ook zei, stukje vertrouwen. Ik dank u allen hartelijk. Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van …… 2024.

De griffier,

De voorzitter,

A.E.T. Wepster

A.W. Kolff

54