Bijl5a- 24-25 Tichelrijt Zuid Toelichting

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden onder een laagvliegroute bevat over een breedte van 3.704 m (2 nautische mijlen) geen bestemmingen of regels omtrent het gebruik van die gronden die het oprichten van bouwwerken met een hoogte van meer dan 40 m mogelijk maken. In de AMvB Ruimte is een mogelijkheid opgenomen voor de minister (Ministerie van Defensie in overleg met Minister van Infrastructuur en Milieu) om onder voorwaarden ontheffing te verlenen. 4.13.2 Toetsing en conclusie Het plangebied ligt deels binnen de obstakelvrije zone van het militaire vliegveld Gilze-Rijen, zie figuur 4.11. Hierbij gelden hoogtebeperkingen van 125 tot 140 m. De beoogde ontwikkeling heeft een bouwhoogte die ruimschoots lager is dan de betreffende beperkingen.

65/73

Figuur 4.11 Uitsnede Kaart militair luchtvaartterrein - Vliegbasis Gilze-Rijen (Bron: Infomil) Binnen de gemeente Dongen ligt ook een laagvliegroute. Deze is niet over het plangebied geprojecteerd. Er wordt dan ook geconcludeerd dat de obstakelvrije zone en de laagvliegroutes geen belemmeringen vormen voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

4.14 Duurzaamheid Voor de toekomstige nieuwbouw dient zoveel mogelijk rekening te worden gehouden met constructies die het verlies van warmte in de winter beperken en in de zomermaanden zorgen dat de warmte buiten blijft. Geïsoleerde betonnen muren zorgen voor extra isolatie net zoals een geïsoleerd betonnen dak. Op bouwkundig vlak zullen in de fase van de omgevingsvergunning voor bouwen ook de volgende aspecten aan de orde kunnen komen: Onderhoudsvriendelijk gebouw realiseren; Afvalstromen beperken; Gebruik maken van hemelwater; Recyclebare grondstoffen toepassen; Gasloos. Bij de toekomstige ontwikkeling kan ingespeeld worden op hoge duurzaamheidsambities. Zo kunnen de mogelijkheden voor het opwekken van energie (zonnepanelen) of hergebruik van restwarmte en circulair bouwen (door bijvoorbeeld het gebruik van hout) onderzocht worden. Daarnaast behoren het opslaan van regenwater op de daken of in infiltratiekratten tot de mogelijkheden. Hierdoor zou het waterhuishoudkundige

66/73

systeem minder belast worden. De volgende duurzaamheidsmaatregelen kunnen worden getroffen: De nieuwe bebouwing wordt maximaal gasloos gebouwd en uitgevoerd; De bebouwing zal maximaal worden geïsoleerd; De eigen energie zal worden opgewekt door gebruik te maken van zonnepanelen; Warmte uit warmtebronnen zal worden hergebruikt voor de verwarming van het gebouw; De verwarming zal bestaan uit een warmtepomp of een zogenoemd warmteterugwinningssysteem (wtw); Er zal overal gebruik worden gemaakt van led-verlichting; Er wordt maximaal circulair gebouwd. Daar waar mogelijk wordt gekozen voor houten constructiedelen. Hierdoor is de gebruikt CO2 emissie ook voor de toekomst herbruikbaar. Daarbij zal ook gebruik worden gemaakt van bouwmaterialen die zijn geregistreerd via Madaster; Er wordt gebruik gemaakt van biobased materialen. Er zal nadrukkeijk geen gebruik worden gemaakt van toxische materialen.

67/73

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

n het voorgaande hoofdstuk zijn de uitgangspunten van dit bestemmingsplan geformuleerd. In dit hoofdstuk zijn de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven. Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. de SVBP is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro gemaakt moeten worden. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting.

Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijks als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

5.2

Opbouw van de regels

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, kent de volgende vaste volgorde. In Hoofdstuk 1 Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald. In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven. Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing). Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan. 5.2.1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn.

68/73

Artikel 2 Wijze van meten Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/percelen gemeten moeten worden. 5.2.2 Bestemmingsregels De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd (niet altijd overal van toepassing): Bestemmingsomschrijving Bouwregels Nadere eisen Afwijken van de bouwregels Specifieke gebruiksregels Afwijken van de gebruiksregels Omgevingsvergunning Artikel 3 Bedrijventerrein De gronden met de bestemming ‘Bedrijventerrein’ zijn bestemd voor bedrijfsactiviteiten. Het bestemmingplan gaat uit van bedrijfsactiviteiten tot en met milieucategorie 3.2 in de lijst ‘Staat bedrijfsactiviteiten bedrijventerrein’ van de VNG. Binnen deze bestemming zijn daarnaast de functies onzelfstandig kantoor, magazijnen voor de opslag en afhaal van goederen en reparatiewerkzaamheden, laden en lossen, wegen, groenvoorzieningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen (zoals ondergeschikte nutsvoorzieningen) toegestaan. Om eventuele hinder van bedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven in de regels gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging". De Staat maakt deel uit van de regels. Het is toegestaan dat de gevestigde bedrijven worden vervangen door andere bedrijven uit dezelfde categorie of lager.

Voor de bedrijfsbebouwing geldt een maximale bouwhoogte die gebaseerd is op de geldende beheersverordening welke de opmaat vormt voor de bouwhoogtes in de directe omgeving. Indien de werkelijke bebouwingssituatie afwijkt van de regeling in voorliggend bestemmingsplan, valt deze onder het overgangsrecht. Indien een bestaand bouwperceel hier van afwijkt is een specifiek maatvoeringsvoorschrift opgenomen. Bestaande ontheffingen en rechten zijn gerespecteerd. Indien deze regeling niet voldoet in relatie tot de bedrijfsvoering is een specifieke regeling getroffen. Artikel 4 Groen De gronden met de bestemming groen zijn bestemd voor groenvoorzieningen en bij deze bestemming gehorende voorzieningen, zoals voetpaden, water en nutsvoorzieningen. Binnen deze groenbestemming wordt de landschappelijke inpassing mogelijk gemaakt. Artikel 5 Verkeer De gronden met de bestemming 'Verkeer' zijn bestemd voor wegverkeer, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, geluidsreducerende voorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen en

69/73

nutsvoorzieningen. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor behoud, herstel en ontwikkeling van landschappelijke, cultuurhistorische en natuurlijke waarden in de vorm van beplanting of andere groenvoorzieningen. Binnen de bestemming 'Verkeer' mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. In de regels zijn hiervoor nadere bepalingen opgenomen. Artikel 6 Waarde - Archeologie Deze bestemming is een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is met een arcering op de verbeelding weergegeven en ligt over het gehele plangebied. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. Slechts onder bepaalde voorwaarden is geen omgevingsvergunning noodzakelijk. 5.2.3

Algemene regels

Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, regels. Artikel 7 Anti-dubbeltelbepaling Een antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro). Artikel 8 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is opgenomen dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden ten behoeve van ondergeschikte bouwdelen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld stoepen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken. Artikel 9 Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn de voorwaardelijke verplichtingen opgenomen. Artikel 10 Algemene afwijkingsregels In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan afgeweken kan worden. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het

70/73

plan. Dit betreft bijvoorbeeld de vrijstelling ten behoeve van afwijking van de voorgeschreven maten en percentages. Afwijking is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen. Artikel 11 Algemene wijzigingsregels Dit artikel geeft het bevoegd gezag de bevoegdheid het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van geringe veranderingen in plaats, ligging of afmetingen van bestemmingsgrenzen. Artikel 12 Overige regels In dit artikel is een parkeerregeling opgenomen. 5.2.4 Overgangs- en slotregels Artikel 13 Overgangsrecht Dit artikel betreft het overgangsrecht met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Wijziging van het afwijkend gebruik is slechts toegestaan indien de afwijking hierdoor wordt verkleind. Artikel 14 Slotregel In dit artikel wordt de naam van de regels vastgesteld.

71/73

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van de ontwikkeling zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Hierin is geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkeling te verhalen op grondeigenaren. Het kostenverhaal dient verplicht door de gemeente opgesteld te worden. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt. De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid. Deze ontwikkeling wordt geheel bekostigd door de initiatiefnemer. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overlegde gegevens tonen afdoende aan dat deze de benodigde investeringen financieel kan dragen. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente in het kostenverhaal wordt voorzien.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. 6.2.1 Participatietraject In het kader van de beoogde plannen is aan de hand van richtlijnen van en in afstemming met de gemeente Dongen een omgevingsdialoogtraject opgestart en heeft in cultureel centrum De Cammeleur 't Kwartier (Hoge Ham 126 te Dongen) op maandag 20 november van 16:30 tot circa 17:30 uur een inloop-informatiebijeenkomst plaatsgevonden. Tijdens deze informatiebijeenkomst werden aanwezigen geïnformeerd over de beoogde ontwikkelingen en werden zij uitgenodigd om met betrokken partijen in gesprek te gaan. Van de informatiebijeenkomst en het dialoogtraject daarna is een verslag opgesteld. Dit verslag is opgenomen als bijlage 10. Hierin wordt ingegaan op de belangrijkste ontwikkelpunten, relevante bevindingen, eventuele wijzigingen en besproken verbeterpunten. Ten slotte wordt een doorkijk gegeven richting het vervolgtraject. 6.2.2 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan inzichtelijk gemaakt voor de vaste overlegpartners.

Hierna wordt per overlegpartner een samenvatting en eventuele wijze van verwerking in het bestemmingsplan of aandachtspunten voor het vervolgtraject weergegeven.

72/73

Veiligheidsregio De Veiligheidsregio heeft d.d. 12 juni 2023 aangegeven dat voor dit bestemmingsplan gebruik kan worden gemaakt van het standaardadvies externe veiligheid. Deze is opgenomen als bijlage 3. De opkomsttijd voor deze planlocatie bedraagt 11 minuten vanuit de brandweerkazerne in Dongen (binnen de zorgnorm voor bedrijven). Bluswatervoorziening is aan de Steenstraat en Vierbundersweg om de circa 100 meter aanwezig. Als de plannen verder in procedure zijn dient hierover nadere afstemming plaats te vinden. Waterschap Brabantse Delta Op basis van het concept bestemmingsplan geeft het Waterschap onder voorbehoud een positief wateradvies (zaak 660985 met kenmerk 672583). Het voorbehoud heeft betrekking op een goede uitwerking van de hemelwaterafvoer vanaf verhard oppervlak. Provincie Noord-Brabant Provincie Noord-Brabant heeft in reactie met kenmerk C2318748/5310192 aangegeven enkele opmerkingen te hebben op de thema's ecologische verbindingszone, functieomschrvijving binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' en de kwaliteitsverbetering van het landschap. Het plan is op basis van deze reactie in afstemming op onderdelen aangepast en aangescherpt. Gemeente Gilze-Rijen De uitbreiding van Tichelrijt-Zuid is in het regionaal overleg ook met gemeente Gilze-Rijen besproken.

Aansluitend heeft afzonderlijke afstemming over de landschappelijke inpassing met de gemeente Gilze-Rijen plaatsgevonden. Daarbij zijn ook afspraken gemaakt over het bestuurlijk verder afstemmen van de mogelijke doortrekking van de ecologische verbindingszone. Gemeente Gilze-Rijen heeft aangegeven graag betrokken te blijven bij eventuele vervolgontwikkelingen. 6.2.3 Zienswijzen Op grond van artikel 3.8 en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening lagen het ontwerpbesluit en het ontwerpbestemmingsplan met de hierbij behorende stukken vanaf vrijdag 15 december 2023 tot en met donderdag 25 januari 2024 ter inzage. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen. Er zijn twee zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn tijdig ontvangen. In de als bijlage 11 bijgevoegde Nota van zienswijzen wordt een reactie gegeven op de zienswijzen. De zienswijzen zijn uit praktische overwegingen en vanwege de leesbaarheid samengevat weergegeven maar in de reactie komen alle relevante elementen aan de orde. De zienswijzen zijn dus in zijn geheel beoordeeld. Aan het einde van de nota wordt aangegeven of en zo ja in hoeverre de zienswijzen leiden tot aanpassing van het bestemmingsplan. De bijbehorende Lijst van wijzigingen is opgenomen als bijlage 12.

6.2.4 Beroep Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

73/73