Bijl5a- 24-25 Tichelrijt Zuid Toelichting

bestemmingsplan

Tichelrijt Zuid Dongen

DATUM IMRO IDN

26-02-2024 NL.IMRO.0766.BP2023000090-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

Steenstraat fase 1 Tichelrijt zuid Dongen J.C.C.M. van Jole

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

De Bunte Vastgoed Zuid B.V. 20230237

AUTEUR STATUS

H.A.Q. Maas vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

6

1.1

Aanleiding en doel

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Geldende bestemmingsplannen

7

1.4

Planproces

9

1.5

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2

Planvoornemen

11

2.1

Huidige situatie

11

2.2

Toekomstige situatie

14

Beleidskader

16

3.1

Inleiding

16

3.2

Rijksbeleid

16

3.3

Provinciaal beleid

23

3.4

Gemeentelijk beleid

33

Milieu- en omgevingsaspecten

38

4.1

Inleiding

38

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

38

4.3

Verkeer en parkeren

39

4.4

Bedrijven en milieuzonering

40

4.5

Archeologie en cultuurhistorie

41

4.6

Wegverkeerslawaai

44

4.7

Externe veiligheid

45

4.8

Kabels en leidingen

49

4.9

Bodem

49

4.10

Luchtkwaliteit

51

4.11

Water

54

4.12

Ecologie

59

4.13

Funnel, IHCS en ILS

65

4.14

Duurzaamheid

66

Juridische planbeschrijving

68

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

3/73

5.1

Algemeen

68

5.2

Opbouw van de regels

68

Uitvoerbaarheid

72

6.1

Economische uitvoerbaarheid

72

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

72

Hoofdstuk 6

4/73

Toelichting

5/73

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Het bedrijventerrein Tichelrijt aan de zuidzijde van Dongen ligt tussen het Wilhelminakanaal en de Steenstraat welke in principe de grens naar het landelijk gebied ten zuiden daarvan vormt. Het betreft een gemengd bedrijventerrein met kavels en bedrijfsbebouwing van verschillende maat en schaal. In de zone nabij het kanaal liggen vooral grotere bedrijven met een aandeel buitenopslag. De rand aan de zuidzijde bestaat momenteel uit een deel bedrijfsbebouwing tussen de Steenstraat en het golfterrein. Deze strook loopt tot het verlengde van de Textielstraat (Zandeweg en entree golfterrein). Ten oosten van de entree is op perceel DGN01-G-5035 via het bestemmingsplan 'Zandeweg' (vastgesteld door gemeenteraad op 30 januari 2020) een nieuwe bedrijfsbestemming mogelijk gemaakt. De rest van deze strook tussen de Steenstraat / Vierbundersweg en het golfterrein is nog als agrarische grond in gebruik. Ruimtelijk is het logisch om het bedrijventerrein langs deze rand af te ronden met kleinere bedrijfskavels op een wijze zoals dat aan de westkant is gerealiseerd en in aansluiting op het plan 'Zandeweg'. Vanaf de nieuwe kavel aan de Steenstraat kunnen in verschillende fases bedrijfskavels worden toegevoegd. Onlangs is hiervoor een gebiedsvisie opgesteld, opgenomen als bijlage 1 bij voorliggend bestemmingsplan.

Deze gebiedsvisie is afgestemd met regiogemeenten en diverse overige betrokken partijen. In lijn met de opgestelde gebiedsvisie is De Bunte Vastgoed Zuid B.V. (hierna: initiatiefnemer) in samenspraak met de gemeente Dongen voornemens om een herontwikkeling van fase 1 op perceel DGN01-G-5039 mogelijk te maken. Voor het perceel is conform de beheersverordening ‘Tichelrijt’ (vastgesteld op 13 oktober 2016) het besluitvlak ‘Agrarisch’ van toepassing. De beoogde herontwikkeling is daarmee in strijd met de geldende beheersverordening. De gemeente Dongen staat echter positief tegenover de ontwikkeling en heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen. Via voorliggend bestemmingsplan kan de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied (circa 16.753 m2) bevindt zich ten zuiden van het bedrijventerrein Tichelrijt I en ten zuiden van de kern Dongen. Het bedrijventerrein Tichelrijt I grenst aan het Wilhelminakanaal en is circa 85 hectare groot. In totaal zijn op dit terrein zo'n 70 bedrijven gevestigd, waarvan meer dan de helft een nationale of zelfs internationale afzetmarkt heeft. De gevestigde bedrijven bieden samen werkgelegenheid aan ongeveer 2.000 mensen. Met name de ligging dichtbij de kern Dongen en de goede aansluiting op het regionale en landelijke wegennet dragen daaraan bij. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

6/73

Figuur 1.1 Ligging en begrenzing plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

1.3

Geldende bestemmingsplannen

1.3.1 Beheersverordening 'Tichelrijt Zuid' Ter plaatse van het plangebied vigeert de beheersverordening 'Tichelrijt' (vastgesteld door de gemeenteraad op 13 oktober 2016). De plankaart is weergegeven in figuur 1.2. Voor het verordeningsgebied golden diverse bestemmingsplannen variërend in leeftijd. Met de beheersverordening zijn de bestemmingsplannen samengevoegd tot één actuele juridisch-planologische regeling. In het verordeningsgebied zijn naast het feitelijke bestaande toegestane gebruik ook onbenutte juridisch-planologische gebruiks- en bouwmogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen betrokken en opnieuw vastgelegd.

7/73

Figuur 1.2 Uitsnede geldende beheersverordening 'Tichelrijt' (Bron: Ruimtelijkeplannen) De beheersverordening werkt met zogenaamde 'besluitvlakken' en 'besluitsubvlakken' waarmee is aangegeven welke regels per locatie gelden. Het plangebied ligt binnen het besluitvlak 'Agrarisch'. De in het besluitvlak 'Agrarisch' gelegen gronden (en bestaande bouwwerken) mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik. Bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie. In aanvulling hierop is het toegestaan gronden en gebouwen te gebruiken voor: de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven; de uitoefening van nevenactiviteiten, ondergeschikt aan het agrarische bedrijf; de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten in een bedrijfswoning, mits de vloeroppervlakte daarvan ten hoogste 25% van de vloeroppervlakte van de betrokken woning bedraagt, met een maximum van 40 m²; aan de functie ondergeschikte extensieve dagrecreatie met bijbehorende kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen; bij deze functie behorende voorzieningen, zoals: groenelementen; (natuurvriendelijke) oevers; water, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding in het plangebied, zoals waterinfiltratie en -transportvoorzieningen en ondergrondse bergbezinkbassins; laad- en

losvoorzieningen, nutsvoorzieningen; parkeervoorzieningen.

8/73

Tevens is de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie' van toepassing. De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van een nieuwe bestemming 'Bedrijventerrein'. Door middel van een nieuw bestemmingsplan kan de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt. 1.3.2 Bestemmingsplan 'Zandeweg' Op 30 januari 2020 is voor het gebied direct naast het plangebied door de Dongense gemeenteraad het bestemmingsplan 'Zandeweg' vastgesteld. De bijbehorende planverbeelding is weergegeven in figuur 1.3 en vormt in juridisch-planologisch en stedenbouwkundige context de opmaat voor de ontwikkeling van de gehele strook tussen de Steenstraat en de grens met de gemeente Gilze-Rijen.

Figuur 1.3 Planverbeelding bestemmingsplan 'Zandeweg'' (Bron: Ruimtelijkeplannen)

1.4

Planproces

Een bestemmingsplan doorloopt de procedure zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het voorontwerpbestemmingsplan wordt gepubliceerd en ex art. 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor advies voorgelegd aan Rijk, provincie, waterschap en andere overlegpartners. Binnengekomen reacties uit het wettelijk vooroverleg worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan kan eenieder schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar maken. De ingediende zienswijzen worden afgewogen in het vast te stellen bestemmingsplan. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Gedurende deze terinzagelegging kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

9/73

1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Dongen. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieuen omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.

10/73

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Huidige situatie

2.1.1 Bedrijventerrein Tichelrijt Het bedrijventerrein Tichelrijt is een gemengd bedrijventerrein met kavels en bedrijfsbebouwing van verschillende maat en schaal. Het gehele bedrijventerrein Tichelrijt wordt primair ontsloten vanaf de Steenstraat/Vierbundersweg. Vanaf deze lijn worden clusters bedrijven met inprikkers intern ontsloten. Nieuwe aansluitingen kunnen worden gemaakt op de rotonden van de Steenstraat/Vierbundersweg. Op die manier wordt het doorgaande fietspad niet op meerdere plekken doorbroken en worden geen nieuwe ontsluitingen direct op deze lijn gemaakt. Tichelrijt 1 en 2 Het gebied aan de zuidzijde van het Wilhelminakanaal bestaat uit Tichelrijt 1 en Tichelrijt 2, weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Bedrijventerrein Tichelrijt 1 en 2 (Bron: Gemeente Dongen) Het bedrijventerrein Tichelrijt 1 is ongeveer 85 hectare groot en er zijn zo'n 70 bedrijven gevestigd. Meer dan de helft van de bedrijven heeft een nationale of zelfs internationale afzetmarkt. Ruim driekwart van de bedrijven valt onder de sectoren bouwnijverheid en groothandel. Een bijzondere, van oudsher aan de regio verbonden bedrijfstak, is de leerbewerking. De gevestigde bedrijven bieden samen werkgelegenheid aan ongeveer 2.000

11/73

mensen. Het bedrijventerrein heeft in de afgelopen jaren een sterke positie in de regio weten te verwerven. Met name de ligging dichtbij de kern Dongen en de goede aansluiting op het regionale en landelijke wegennet dragen daaraan bij. Tichelrijt 2 is ongeveer 20 hectare groot. Het ligt aan de zuid-oostelijke kant van de kern Dongen en sluit oostelijk aan op het bestaande bedrijventerrein. De zuidelijke rand van het gebied ligt aan de regionaal belangrijke Vierbundersweg en is de belangrijkste aansluitingsweg voor de A27. Op Tichelrijt 2 zijn inmiddels zo'n 25 bedrijven gevestigd. De bedrijven behoren voornamelijk tot het midden- en kleinbedrijf. Tichelrijt 3 (Daniëlsweg) en Zonnepark Tichelrijt Aan de oostzijde van het bedrijventerrein Tichelrijt wordt via het bestemmingsplan 'Danielsweg' en bijbehorend landschappelijk inpassingsplan de uitbreiding van Tichelrijt III mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan hiervoor is vastgesteld op 2 juni 2022. Ten oosten van de gronden aan de Danielsweg bevindt zich momenteel het zonnepark Tichelrijt, welke mogelijk is gemaakt via het bestemmingsplan 'Zonnepark Tichelrijt' (vastgesteld op 5 juli 2018). Een uitsnede van de bestemmingsplannen 'Danielsweg' en 'Zonnepark Tichelrijt' is weergegeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Uitsnede bestemmingsplannen 'Danielsweg' en 'Zonnepark Tichelrijt' (Bron: Ruimtelijkeplannen) 2.1.2 Plangebied In de huidige situatie bestaat het plangebied uit een agrarisch perceel aan de zuidzijde van het bedrijventerrein Tichelrijt. Het plangebied is volledig onverhard en rondom bevinden zich een aantal watergangen. Aan de zuidzijde vormt de natuurlijke NNB-zone de grens tussen het plangebied en de golfbaan. Een aantal afbeeldingen van het plangebied zijn weergegeven in de figuren 2.3 en 2.4.

12/73

Figuur 2.3 Plangebied gezien vanaf Steenstraat

Figuur 2.4 Plangebied gezien vanaf Steenstraat De rand aan de zuidzijde bestaat uit een deel bedrijfsbebouwing tussen de Steenstraat en het golfterrein. Deze strook loopt tot het verlengde van de Textielstraat (Zandeweg en entree golfterrein). Grenzend aan de entree is recent een nieuwe bedrijfsbestemming mogelijk gemaakt (bedrijf Hoppenbrouwers). De rest van deze strook tussen Steenstraat en het golfterrein is nog als agrarische grond in gebruik. Ruimtelijk is het voorstelbaar om het bedrijventerrein langs deze rand af te ronden met kleinere bedrijfskavels op een wijze zoals dat aan de westkant is gerealiseerd en in aansluiting op het plangebied 'Zandeweg'.

13/73

Vanaf dit nieuwe perceel kunnen aan de Steenstraat kunnen in verschillende fases kavels worden toegevoegd.

2.2

Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van 11.649 m2 aan bestemming 'Bedrijventerrein' (waarvan 10.009 m2 bouwvlak) op een perceel van circa 16.753 m2. Naast een bestemming 'Bedrijventerrein' worden de bestemmingen 'Groen' (3.901 m2) en 'Verkeer' (1.203 m2) mogelijk gemaakt. De planverbeelding is weergegeven in figuur 2.5.

Figuur 2.5 Planverbeelding Het is belangrijk om bij nieuwe ontwikkelingen op Tichelrijt extra in te spelen op groen. De gemeente heeft de volgende ambities als het gaat om groen en natuur: Vergroening gaat boven verstening. Bij planontwikkeling is het behouden of realiseren van voldoende groen belangrijk; Een groene buffer aan de gemeente grens is een belangrijk aspect; Wanneer natuur verloren gaat, wordt er nieuw groen aangelegd; De gemeente streeft naar een vitaal buitengebied met een groen karakter. Op basis hiervan is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld, weergegeven in figuur 2.6 en opgenomen als

14/73

bijlage 1 van de regels van dit bestemmingsplan.

Figuur 2.6 Landschappelijk inpassingsplan

15/73

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin

16/73

meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit; Ruimte voor overgang naar een circulaire economie; Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden; Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad.

Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing De Nationale Omgevingsvisie wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau en heeft geen directe belangen die geborgd moeten worden ten aanzien van het plangebied en de beoogde ontwikkeling. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro.

17/73

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening en de ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat voor stedelijke ontwikkelingen een onderbouwing in het bestemmingsplan noodzakelijk is (artikel 3.1.6. van het Bro). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van 11.649 m2 aan bestemming 'Bedrijventerrein' (waarvan 10.009 m2 bouwvlak) op een perceel van circa 16.753 m2. Naast een bestemming 'Bedrijventerrein' worden de bestemmingen 'Groen' en 'Verkeer' mogelijk gemaakt. De beoogde ontwikkeling betreft een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied. Wel is conform de Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant sprake van de aanduiding ‘verstedelijking afweegbaar’ (zie ook paragraaf 3.3.2). Hierna wordt de behoefte aan bedrijventerreinen in de regio Hart van Brabant en specifiek gemeente Dongen beschreven, gebaseerd op het onderzoek 'Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant' d.d.

1 september 2022 dat is opgesteld in opdracht van de provincie Noord-Brabant. Algemeen De provincie Noord-Brabant werkt aan vitale en toekomstbestendige werklocaties (bedrijventerreinen, kantoren en zeehavens) en daarmee aan een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Om dit in goede banen te leiden maken de gemeenten onderling en met de provincie afspraken over werklocaties in Brabant. Belangrijke input hiervoor vormen ramingen naar de verwachte ruimtebehoefte aan werklocaties. Elke vier jaar laat de provincie een behoefteraming uitvoeren. De laatste behoefteraming dateert uit 2018. Sindsdien is er veel gebeurd, zoals de COVID-19-pandemie en een versnelling in transities zoals de energietransitie. Tijd dus voor een nieuwe raming. De noodzaak is extra groot omdat enerzijds de uitgifte de laatste jaren hard is gegaan en anderzijds de ruimtelijke druk op bedrijventerreinen explosief is gegroeid (woningbouw, klimaatadaptatie, biodiversiteit, energie, etcetera). Leegstand is hierdoor gedaald tot een ongezond laag niveau van zo’n 2% van de totale voorraad bedrijfsruimte op bedrijventerreinen. Provinciale behoefteraming Uit de provinciale behoefteraming blijkt dat er in de regio Hart van Brabant een behoefte is van 175 tot 244 hectare bedrijventerreinen tot en met 2030. Dit betekent een gemiddelde jaarlijkse vraag van circa 19 tot 27 hectare.

De nieuwste prognose ligt aanzienlijk hoger dan de prognose uit 2018, zo valt uit onderstaande figuur 3.1 af te lezen. De belangrijkste redenen hiervoor zijn een veel gunstigere werkgelegenheidsprognose (EIB) en de versterkte ruimtelijke impact van transities als de energietransitie, circulaire economie en digitalisering. Een van de triggers hiervoor is de COVID-19-pandemie, die ingezette trends en transities (waaronder ook online kopen en ‘digitaal werken’) in een hogere versnelling heeft gezet, bedrijven anders heeft doen kijken naar de organisatie van hun toeleveringsketen (buffers, back-ups) en ook leidt tot inhaalvraag na de lockdowns. Tot slot is ook de bestaande bedrijventerreinenvoorraad ‘heet’. Aanbod/leegstand is laag en eindgebruikers,

18/73

ontwikkelaars en beleggers zijn er snel bij als er iets beschikbaar komt.

Figuur 3.1 Gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag en historische uitgifte in netto ha in Hart van Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant) Volgens de meest recente IBIS-cijfers lag er begin 2022 zo’n 45 hectare aan bedrijventerrein onder optie in de regio. Dat is een stuk hoger dan de verwachte gemiddelde jaarlijkse ruimtevraag. Hier zijn een aantal mogelijke verklaringen voor. De ruimtevraag naar bedrijventerreinen volgt de golven van de conjunctuur: in tijden van economische groei ligt de ruimtevraag op een hoog niveau. Daarnaast zien we in de praktijk dat niet alle opties binnen een jaar gerealiseerd worden of soms zelfs helemaal niet. Wel onderstreept deze 45 hectare aan opties de hoge ruimtedruk op bedrijventerreinen die op dit moment door zowel gemeenten als marktpartijen wordt ervaren. De actuele kaart van de actuele IBIS inventarisatie werklocaties, met daarbij onderscheid in type terreinen, is weergegeven in figuur 3.2. Hierop is te zien dat de strook Tichelrijt Zuid wordt aangeduid als terrein met bouwrijpe grond.

Figuur 3.2 Uitsnede kaart IBIS inventarisatie werklocaties (Bron: Provincie Noord-Brabant) Hard planaanbod Er is in de regio per 1-1-2022 nog zo’n 40 hectare aan bouwrijpe grond. Daarnaast is er zo’n 45 hectare aan plannen die al wel zijn vastgesteld maar nog niet direct uitgeefbaar, waarvan 42 hectare op Wijkevoort. Er is dus in totaal

19/73

zo’n 85 hectare aan hard planaanbod. Daarbij valt op dat verschillende gemeenten niet of nauwelijks over uitgeefbaar aanbod beschikken (zoals onder andere Dongen, Goirle en Hilvarenbeek). Binnen de gemeente Dongen bestaat het hard planaanbod uit 1,7 hectare op het bedrijventerrein Tichelrijt III aan de Danielsweg. Zacht planaanbod Naast de harde plannen zijn er diverse zachte plannen in Hart van Brabant, in totaal goed voor zo’n 180 hectare. Dit zijn plannen waarvoor nog een bestemmingsplan moet worden vastgesteld. in onderstaande figuur 3.3 is het zacht planaanbod in beeld gebracht. Voor wat betreft Dongen wordt hier 14 hecatre voor Tichelrijt Zuid als overige plannen / strategische reserve bestempeld. Het is zaak zodra kansen voor intensivering (door bijvoorbeeld herontwikkeling) in de bestaande voorraad uitgeput zijn om de zachte plannen snel tot ontwikkeling te brengen en daarbij goed te kijken naar een evenwichtige (geografische) verdeling en kwalitatieve match met de behoefte aan werkmilieus.

Figuur 3.3 Zacht planaanbod in regio Hart van Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant) Kwantitatieve behoefte In de 'Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant' is de totale ruimtevraag (uitbreidingsvraag en vervangingsvraag) met het harde planaanbod geconfronteerd. In het EIB-laag scenario is er sprake van een behoefte van 90 hectare tot en met 2030. In het EIB-hoog scenario is sprake van een behoefte van circa 159 hectare tot en met 2030. Mogelijke additionele vraag is hierin niet meegerekend. Figuur 3.4 laat de kwantitatieve vraag-aanbodverhouding in de regio Hart van Brabant in netto hectare zien.

20/73

Figuur 3.4 Kwantitatieve vraag-aanbodverhouding Hart van Brabant in netto hectare 2022 t/m 2030 (Bron: Provincie Noord-Brabant) In de periode 2031 t/m 2040 is er een aanvullende uitbreidingsvraag van circa 100 tot 167 hectare en een potentiële vervangingsvraag van zo’n 17 hectare. Dat betekent dat er in de gehele periode 2022 t/m 2040 een behoefte ontstaat van zo’n 207 tot 343 hectare. Het zachte planaanbod is goed voor 180 hectare. Wanneer al het zachte planaanbod hard wordt, betekent dat vraag en aanbod in het lage scenario min of meer in evenwicht zijn. In het hoge scenario is er dan nog een aanvullende behoefte van zo’n 160 hectare. Binnen Hart van Brabant is geen sprake van subregio’s. De raming op regioniveau voor Hart van Brabant is dan ook niet vertaald naar subregio’s. Wel wordt inzicht gegeven in de spreiding van het harde planaanbod binnen de regio. In figuur 3.5 wordt inzicht gegeven in de reikwijdte van het harde planaanbod dat zich richt op de (boven)lokale markt (voornamelijk het reguliere en gemengd stedelijke werkmilieu). Dit wordt gedaan via twee kaarten: één met isochronen om alle locaties met minimaal 1 hectare aan aanbod en één met isochronen om alle locaties met minimaal 3 hectare aan aanbod.

21/73

Figuur 3.5 Geografische beschikbaarheid van ‘lokaal’ aanbod Hart van Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant) Kwalitatieve behoefte Uit de kwalitatieve vergelijking tussen vraag en aanbod wordt het volgende geconcludeerd: Campus/innovatiedistrict: het enige aanbod voor dit werkmilieu op bedrijventerreinen in de regio is een deel van het terrein Wijkevoort, kwantitatief resteert hierdoor een behoefte van circa 8 hectare. Gemengd stedelijk: er is kwantitatief voldoende hard planaanbod om in de vraag voor dit werkmilieu te voorzien. Dit geschikte aanbod is veelal ook geschikt en beschikbaar voor het reguliere werkmilieu. Regulier: er is een tekort aan aanbod voor het reguliere werkmilieu. Daarbij is er een aantal gemeenten die helemaal niet meer over aanbod beschikken (Hilvarenbeek) of een zeer beperkt aanbod (Waalwijk en Loon op Zand). Grootschalige distributie: voor dit werkmilieu is sprake van een tekort aan geschikt aanbod. Het bouwrijpe aanbod bestaat uit Insteekhaven Waalwijk (12 ha). Deze locatie is specifiek bestemd voor watergebonden logistieke bedrijven. Daarnaast bestaat het niet direct uitgeefbare aanbod uit Wijkevoort (42 ha). Er resteert een behoefte van zo’n 80 hectare. Grootschalige productie: een deel van de vraag in dit werkmilieu kan landen op bouwrijpe kavels op Vossenberg, Midden-Brabant Poort en Tichelrijt III.

Daarnaast kan Wijkevoort, dat zich ook richt op Smart Industry, in een deel van deze vraag voorzien. Doordat een deel van Wijkevoort naar verwachting ook een logistieke invulling krijgt lijken vraag en aanbod in dit werkmilieu min of meer in evenwicht. Figuur 3.6 toont de vraag-aanbodverhouding per type werkmilieu.

22/73

Figuur 3.6 Vraag-aanbodverhouding per type werkmileu in Hart van Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant) Conclusies ladder voor duurzame verstedelijking Er is een behoefte van 90 tot 159 hectare bedrijventerrein tot en met 2030. Er is dus behoefte aan de ontwikkeling van extra bedrijventerreinen ten opzichte van de bestaande harde plannen. Na 2031 bovendien nog aanzienlijke doorgroei van de ruimtevraag (100 tot 167 hectare t/m 2040). Lokaal knelt het op verschillende plekken. In diverse gemeenten is geen tot weinig hard aanbod meer beschikbaar voor lokale bedrijvigheid. Het harde planaanbod dat er nu nog is bestaat enkel uit aanbod van enkele hectares en is daarom erg versnipperd. De strook Tichelrijt Zuid wordt aangeduid als zacht planaanbod en als terrein met bouwrijpe grond. Het tekort speelt met name in het reguliere werkmilieu en voor grootschalige distributie. Voor grootschalige districutie zijn binnen de regio afspraken gemaakt over waar dit soort bedrijven zich mogen vestigen. Met name voor het reguliere werkmilieu bieden de gronden in het het plangebied kansen. Er is op dit moment beperkt planaanbod voorhanden dat kan voorzien in de vraag naar campusmilieus. 3.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: Werken aan de Brabantse energietransitie; Werken aan een klimaatproof Brabant; Werken aan de slimme netwerkstad; Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

23/73

Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Toetsing De ontwikkeling moet in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. De beoogde ontwikkeling speelt in op een goede omgevingskwaliteit en een duurzame economie. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de Omgevingsvisie Noord-Brabant geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen. 3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In hoofdstuk 3 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov N-B) zijn instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd.

Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. In de Iov N-B zijn regels voor ontwikkelingen gekoppeld aan werkgebieden (structuren) en aanduidingen. Het plangebied ligt conform de kaart 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' grotendeels binnen het werkgebied 'verstedelijking afweegbaar' (zie figuur 3.7). De beoogde ontsluitingsweg ligt binnen de basiskaart landelijk gebied binnen het werkingsgebied 'Landelijk gebied' (figuur 3.8). In figuur 3.9 is de ligging van Natuurnetwerk Brabant ten zuiden van het plangebied in beeld gebracht. Deze zone maakt geen onderdeel uit van het plangebied.

24/73

Figuur 3.7 Uitsnede kaart 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Figuur 3.8 Uitsnede basiskaart 'landelijk gbied' met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

25/73

Figuur 3.9 Uitsnede kaart 'natuur en stiltegebieden' met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen) Voor het planvoornemen zijn onderstaande regels en basisprincipes uit de Interim omgevingsverordening van toepassing. Regels voor stedelijke ontwikkeling artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar; Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies: artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit; artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik; artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering; artikel 3.8 meerwaardecreatie; artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap; artikel 3.29 cultuurhistorische waarden; Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Interim omgevingsverordening getoetst. Artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar Regels In afwijking van artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als: a. binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken; d.

de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk

26/73

Gebied. Toetsing a. De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van 11.649 m2 oppervlak aan bestemming 'Bedrijventerrein' (waarvan 10.009 m2 bouwvlak) binnen een plangebied van circa 16.753 m2. De bestemming 'Bedrijventerrein' wordt mogelijk gemaakt op locatie waar de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' conform de Iov N-B van toepassing is (figuur 3.10). Daar waar geen aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' geldt, worden de bestemmingen 'Groen' (3.901 m2) en 'Verkeer' (1.203 m2) mogelijk gemaakt. In totaliteit wordt de ontwikkeling dus mogelijk gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied aangezien binnen bestaand stedelijk gebied onvoldoende ruimte berschikbaar is voor een bedrijventerrein van dergelijke omvang, zie paragraaf 3.2.3. b. Het realiseren van ruimte voor brede bedrijfsontwikkeling is binnen bestaand leegstaand vastgoed niet mogelijk. c. Binnen de regio Hart van Brabant is een behoefte van 90 tot 159 hectare bedrijventerrein tot en met 2030. Er is dus behoefte aan de ontwikkeling van extra bedrijventerreinen ten opzichte van de bestaande harde plannen. Na 2031 bovendien nog aanzienlijke doorgroei van de ruimtevraag (100 tot 167 hectare t/m 2040) , zie paragraaf 3.2. De locatie Tichelrijt Zuid is op basis van regionale werkafspraken aangewezen als beoogde locatie voor bedrijfsontwikkeling. d.

De gehele strook krijgt conform de Gebiedsvisie Tichelrijt Zuid een duurzame afronding en past binnen de landschapsstructuur van het gebied. Het te ontwikkelen landschap van het nieuwe terrein is van belang als ‘uitloper’ richting achterliggend gebied ten zuiden van Tichelrijt. In het verlengde hiervan is er een mogelijkheid om met het bedrijfsgebied ruimte te bieden door aan te sluiten op het padenproject met een beoogd tracé richting de ecologische verbindingszone. Indien zoals inzichtelijk gemaakt in de gebiedsvisie in de toekomst over wordt gegaan op de uitbreiding van de bedrijvenstrook richting het oosten, is het parallel door laten lopen van het Natuurnetwerk Brabant een voorstelbare gedachte. Hierover zullen bestuurlijke afspraken tussen gemeenten Dongen, gemeente Gilze-Rijen en het Waterschap Brabantse Delta gemaakt gaan worden (voorwaarde besluit Poho B20230322-03). De gemeente Dongen neemt hiertoe het initiatief. Het plangebied zoals behandeld in voorliggend bestemmingsplan maakt geen onderdeel uit van het Natuurnetwerk Brabant. Dit wordt nader beschreven in paragraaf 4.12.2.1.

27/73

Figuur 3.10 Plangebied en bestemmingsvlakken inclusief aanduidingsgebied 'verstedelijking afweegbaar' conform Iov Conclusie De beoogde ontwikkeling voldoet aan de regels voor verstedelijking afweegbaar, er wordt voldaan aan de regels van artikel 3.43 van Iov N-B. Artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Artikel 3.5 vormt de opmaat voor een goede omgevingskwaliteit. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: zorgvuldig ruimtegebruik; de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering; meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Iov nader uitgewerkt in de artikelen 3.6 t/m 3.8. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 3.9). Deze artikelen worden hierna nader toegelicht. Artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik

28/73

Regels Hierna worden de regels van artikel 3.6 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst. 1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel Toetsing a. Ingevolge artikel 3.6 lid 2 wordt onder bestaand ruimtebeslag verstaan: 'bestaand stedelijk gebied of een bestaand bouwperceel'. Onder nieuwvestiging verstaat de Iov Noord-Brabant: 'vestiging op een locatie waar ingevolge het geldende bestemmingsplan geen bebouwing of bedrijfsfunctie is toegestaan'. Voorliggend plan voorziet in de wijziging van het gebruik van de locatie met een agrarische bestemming naar bedrijventerrein met de benodigde infrastructuur en groenvoorzieningen.

Binnen het bestaand stedelijk gebied is onvoldoende ruimte beschikbaar. Daarnaast vindt de uitbreiding van het bedrijventerrein plaats binnen de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar'. b. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening, heeft plaatsgevonden in paragraaf 3.2.3. c. Hieraan wordt voldaan. Binnen de aanduiding 'Landelijk gebied' wordt geen bebouwing toegestaan. Het gebied binnen deze aanduiding heeft uitsluitend een groen- (landschappelijke inpassing) en verkeersfunctie. Conclusie De beoogde ontwikkeling voldoet aan de regels voor zorgvuldig ruimtegebruik, er wordt voldaan aan de regels van artikel 3.6 van Iov Noord-Brabant. Artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering Hierna worden de regels van artikel 3.7 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst. Regels 1. De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. 2. De lagenbenadering omvat de effecten op: a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c.

de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid,

29/73

veiligheid en milieu. 3. Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Toetsing De toepassing van de lagenbenadering is een hulpmiddel om de effecten van een ontwikkeling in beeld te brengen. Het gaat daarbij om het effect op de lagen in wisselwerking met elkaar waarbij de factor tijd actief wordt benut. Het is van belang om te weten hoe de omgeving in elkaar steekt en te kijken naar alle lagen: de ondergrond, de netwerklaag, de bovenlaag en de tijdsdimensie. Tussen deze lagen bestaat een wisselwerking. Iedere laag kent zijn eigen dynamiek, verschillende veranderingssnelheid en mate van omkeerbaarheid bij ingrepen. Voor een aantal aspecten die bij de lagenbenadering betrokken worden, bevat de Iov N-B specifieke regels, zoals het Natuur Netwerk, de groenblauwe mantel, cultuurhistorische- en aardkundige waarden, stiltegebied en delen van het watersysteem. Er dient rekening gehouden te worden met de laag dynamische ondergrond, maar ook met de effecten op de andere lagen en met toekomstige effecten. Bij de afweging gaat het niet alleen om de effecten op de omliggende functies in het gebied maar ook op effecten van een ontwikkeling elders. Niet alleen de effecten nu maar ook de effecten naar de toekomst.

Met het beoogde plan wordt bedrijventerrein en landschappelijke inpassing mogelijk gemaakt. Bedrijventerrein is vanwege zijn ligging en gebruik op deze locatie voorstelbaar. De locatie betreft een agrarische 'resthoek' die goed bereikbaar is en ruimtelijk gezien grenst aan het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling is vanwege de omvang volgens de ladder voor duurzame verstedelijking aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Occupatielaag Volgens de Interim omgevingsverordening betreft het een locatie die grotendeels binnen de aanduiding 'verstedelijking afweegbaar' ligt. In de gemeentelijke ontwerp omgevingsvisie is de locatie aangewezen als bedrijventerrein. De behoefte aan ruimte voor bedrijventerreinen in de regio Hart van Brabant en specifiek de gemeente Dongen is groot en deze behoefte kan niet binnen het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. Op de bestaande bedrijventerreinen is geen geschikte harde plancapaciteit. Een wijziging van het gebruik van agrarisch naar bedrijventerrein is hier dan ook goed voorstelbaar. Netwerklaag De Steenstraat / Vierbundersweg ten noorden van het plangebied vormt een belangrijke structurele drager in de oostwest-richting.

De locatie is goed bereikbaar en de uitbreiding van het bedrijventerrein wordt aan de noorden zuidzijde duidelijk begrensd, enerzijds door bestaande wegen en anderzijds door de ecologische verbindingszone (NNB). Grondlaag De aanwezige waarden en structuren in en om het plangebied dienen met de ontwikkeling in acht te worden genomen. In het plan voor deze ontwikkeling is rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden binnen het plangebied, zie paragraaf 2.1. Daarbij wordt tevens aangesloten op

30/73

waarden en structuren uit de directe omgeving. Bij de inrichting is rekening gehouden met het versterken van de zichtbaarheid en beleving van de historische lijnelementen van het landschap (zie paragraaf 4.5). In hoofdstuk 4 van deze toelichting worden de effecten op onder andere de bodem, het grondwater, archeologische waarden, infrastructuur, natuurnetwerk, water, cultuurhistorische waarden en landschappelijke waarden beschreven. Hieruit blijkt dat met de beoogde ontwikkeling geen nadelige effecten aanwezig zijn. De beoogde ontwikkeling voldoet aan het principe van de lagenbenadering. Conclusie De beoogde ontwikkeling voldoet aan het principe van de lagenbenadering. Artikel 3.8 meerwaardecreatie Hierna worden de regels van artikel 3.8 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst. Regels 1. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. 2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Toetsing Met de voorgenomen ontwikkeling wordt meerwaarde gecreëerd door het toekennen van een nieuwe functie, namelijk de bedrijfsfunctie en de realisatie van landschappelijke inpassing. Er wordt voldaan aan het basisprincipe van meerwaardecreatie. Conclusie Er wordt voldaan aan het basisprincipe van meerwaardecreatie. Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap Hierna worden de regels van artikel 3.9 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst. Regels 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in artikel 62 Regionaal Overleg, worden nagekomen. 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit omvat mede: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing;

31/73

b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Toetsing Met de ontwikkeling wordt het plangebied betrokken bij het stedelijk gebied. Op basis van artikel 3.43 verstedelijking afweegbaar is dit mogelijk en hiervoor heeft, zoals beschreven in paragraaf 3.2.3, een zorgvuldige afweging plaatsgevonden. Voor de regio Hart van Brabant vormen de Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap (actualisatie 2023) het toetsingskader voor kwaliteitsverbetering van het landschap. Voorwaarde op basis van deze werkafspraken is dat de kwaliteitsverbetering moet resulteren in fysieke en zichtbare verbetering van het beleefbare landschap. Tot de fysieke verbetering van het beleefbare landschap horen onder andere: landschappelijke inpassing, sloop van bebouwing, verwijderen verharding, versterking landschapsstructuur, herstel cultuurhistorische waarde, realiseren Natuur Netwerk Brabant en de aanleg van (openbare) extensieve recreatieve mogelijkheden.

Investeringen die geen fysieke kwaliteitsverbetering voor het landschap opleveren, zoals milieumaatregelen in de vorm van (asbest)sanering, duurzaamheid en dierenwelzijn, afschrijving economische boekwaarde en aanbrengen van functioneel groen op erf, vallen niet onder het toepassingsbereik van kwaliteitsverbetering landschap. Ten aanzien van het voorliggend initiatief, waarbij het gaat om de vraaggerichte ontwikkeling van een bedrijventerrein welke de opmaat vormt voor een ruime samenhangende ontwikkeling zoals inzichtelijk is gemaakt in de Gebiedsvisie Tichelrijt Zuid, wordt uitgegaan van een planmatige ontwikkeling. Voor planmatige stedelijke ontwikkelingen wordt in geval van uitbreiding uitgegaan van een richtbedrag (minimale basisinspanning) van 1% van de uitgifteprijs. Over de uitwerking van de kwaliteitsverbetering in relatie tot het plan heeft afstemming tussen gemeente en provincie plaatsgevonden. De overeengekomen berekening van de kwaliteitsverbetering is opgenomen in paragraaf 3.4.3. Ten behoeve van de borging van de kwaliteitsverbetering en de uitvoer en instandhouding van de landschappelijke inpassing is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. Het landschappelijk inpassingsplan is als bijlage 1 bij de regels opgenomen. Hiermee kan gesteld worden dat de kwaliteitsverbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt geborgd.

Conclusie Voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de regels voor kwaliteitsverbetering zoals is bedoeld in artikel 3.9 Iov Noord-Brabant.

32/73

Artikel 3.29 cultuurhistorische waarden Hierna worden de regels van artikel 3.29 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst. Regels Een bestemmingsplan van toepassing op Cultuurhistorisch waardevol gebied: a. is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart; b. stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden. Toetsing en conclusie Het aspect cultuurhistorische waarden komt nader aan bod in paragraaf 4.5. 3.3.3 Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 11 maart 2022 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. In de Omgevingsverordening komt het werkingsgebied 'verstedelijking afweegbaar', zoals opgenomen in de Interim Omgevingsverordening, zie paragraaf 3.3.2, te vervallen. De gemeente krijgt meer ruimte om een eigen afweging te maken mits een afweging is gemaakt in een gebiedsvisie en de lagenbenadering is toegepast. De gemeente stelt een omgevingsvisie op om in de toekomst ontwikkelingen nader af te kunnen wegen, zie paragraaf 3.4.1. De afweging voor de ontwikkeling van het plangebied aan de Steenstraat heeft reeds plaatsgevonden en is met de provincie besproken.

De bestemmingsplanverbeelding is tot stand gekomen middels een zorgvuldige afweging tussen gemeente en belanghebbende partijen. Hier liggen diverse onderzoeken aan ten grondslag. De lagenbenadering wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg met de provincie besproken. 3.3.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Dongen Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Deze wet verplicht gemeenten uiterlijk 2024 een omgevingsvisie te hebben vastgesteld. In de omgevingsvisie legt de gemeente haar ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de langere termijn vast. De omgevingsvisie is integraal en heeft daarmee betrekking op alle terreinen van de fysieke leefomgeving. De gemeente stelt één omgevingsvisie voor het hele grondgebied vast. Op 25 mei 2023 heeft de gemeente Dongen haar Omgevingsvisie voor 2040 vastgesteld. De omgevingsvisiekaart is weergegeven in figuur 3.11.

33/73

Figuur 3.11 Omgevingsvisiekaart Dongen (Bron: Gemeente Dongen) Toetsing Het plangebied aan de Steenstraat maakt conform de omgevingsvisiekaart onderdeel uit van de zone 'bedrijventerreinen', zoals dat ook al het geval was in de Structuurvisie Dongen 2020. Voor het bedrijventerrein Tichelrijt wordt onderscheid gemaakt tussen de gebieden Tichelrijt 1, 2 en 3 met daarnaast het gerealiseerde zonnepark. Op het gebied van werk en ondernemen speelt de beoogde uitbrieidng van Tichelrijt een belangrijke rol. Met de uitbreiding kan ingespeeld worden op een aantal beleidsambities: Behoud en versterking van het goede vestigingsklimaat van onze gemeente. Economische ontwikkelingen mogen het unieke karakter van de gemeente niet schaden. Gemeente zet meer in op het combineren van bedrijvigheid en landschapselementen. Gemeente zet in op de revitalisering van bedrijventerreinen. De verstening op Tichelrijt moet worden tegengegaan. Bedrijven en gemeente hebben hierin een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Gemeente richt zich eerst op het revitaliseren van bestaande bedrijventerreinen. Vervolgens kunnen de mogelijkheden van duurzame uitbreiding en ontwikkeling bekeken worden. Regionaal is afgesproken dat het overaanbod van kantoren teruggedrongen wordt en dat er vraaggericht ontwikkeld wordt. MKB-ontwikkelingen vinden zoveel mogelijk plaats op bestaande en voorziene locaties.

Voor de behoefte wordt verwezen naar het actuele regionale onderzoek zoals beschreven in paragraaf 3.2.3. De gemeente blijft inwoners met een afstand tot de arbeidsmarkt stimuleren en ondersteunen. Internationale medewerkers zijn noodzakelijk en welkom. De beleidsregel tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten 2019 draagt er aan bij dat er adequate huisvesting voor deze werknemers wordt gefaciliteerd.

34/73

Er wordt met het initiatief ingezet op duurzame uitbreiding van het bedrijventerrein Tichelrijt. Door de moderne ontwikkeling, voortborduring op de bestaande ontsluiting en goede landschappelijke inpassing wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald. De ontwikkeling versterkt hiermee het gebied en is gekoppeld aan de ambities ten aanzien van een gezonde leefomgeving met stimulering van de arbeidsmarkt. 3.4.2 Welstandsnota Gemeente Dongen (2008) De bebouwde omgeving bestaat uit verschillende woon- en werkgebieden zoals: historische dorpscentra, individuele woningen en kleinschalige woningbouwprojecten van voor de tweede wereldoorlog, naoorlogse woonwijken en bedrijventerreinen. Voor de gebiedsgerichte criteria is Dongen onderverdeeld in de deelgebieden: Historische lintbebouwing; Dorpswonen; Woongebieden; Bedrijventerreinen. Het plangebied bevindt zich net buiten het deelgebied 'Bedrijventerreinen'. Met de uitbreiding van het bedrijventerrein zal het plangebied ook tot dit deelgebied gaan behoren. In deze paragraaf wordt hier verder op ingegaan. Bedrijventerreinen Dit deelgebied bestaat uit de bedrijventerreinen Tichelrijt, Kanaalstraat en De Wildert. Tichelrijt en Kanaalstraat liggen beide in de kern Dongen langs het Wilhelminakanaal. Bedrijventerrein De Wildert ligt aan de Eindsestraat in het buitengebied.

De kernen ‘s Gravenmoer en Klein-Dongen-Vaart hebben geen bedrijventerreinen. Het grootste bedrijventerrein binnen de gemeente Dongen is Tichelrijt. Dit terrein ligt ten zuiden van het Wilhelminakanaal en wordt ontsloten door de Steenstraat – Vierbundersweg. Op het bedrijventerrein staat een verscheidenheid aan bedrijven en bebouwing. De aard en omvang van de gebouwen is wisselend. De bedrijfsgebouwen bestaan uit een eenvoudig volume of uit samengestelde volumes: showrooms, kantoor of opslagruimten, loodsen, etc. De gebouwen zijn veelal één of twee bouwlagen hoog en meestal uitgevoerd met een plat dak. De afstand van bebouwing tot de openbare weg varieert; er is geen gemeenschappelijke rooilijn. De terreinen zijn veelal verhard, met een indeling bepaald door het productieproces. Toetsing Het plangebied bevindt zich net buiten het deelgebied 'Bedrijventerreinen'. Gezien het doel om verbindingen te leggen met het bestaand bedrijventerrein zal ook op gebied van welstand aansluiting worden gezocht bij het reeds aanwezige bedrijventerrein Tichelrijt. In de fase van uitwerking zal hier nadere aandacht aan worden besteed.

35/73

3.4.3 Landschapsinvesteringsregeling Binnen de gemeente Dongen zijn de Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant (actualisering 2023) van toepassing. Voorwaarde op basis van deze werkafspraken is dat de kwaliteitsverbetering moet resulteren in fysieke en zichtbare verbetering van het beleefbare landschap. Tot de fysieke verbetering van het beleefbare landschap horen onder andere: landschappelijke inpassing, sloop van bebouwing, verwijderen verharding, versterking landschapsstructuur, herstel cultuurhistorische waarde, realiseren Natuur Netwerk Brabant en de aanleg van (openbare) extensieve recreatieve mogelijkheden. Investeringen die geen fysieke kwaliteitsverbetering voor het landschap opleveren, zoals milieumaatregelen in de vorm van (asbest)sanering, duurzaamheid en dierenwelzijn, afschrijving economische boekwaarde en aanbrengen van functioneel groen op erf, vallen niet onder het toepassingsbereik van kwaliteitsverbetering landschap. Het vertrekpunt bij de toepassing van de regeling kwaliteitsverbetering is het maken van onderscheid in niet-planmatige en planmatige ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen kennen ieder een eigen systematiek en basisinspanning.

In de werkafspraken worden planmatige ontwikkelingen gedefinieerd als meer omvangrijke en samenhangende ontwikkeling zoals de realisatie van bedrijventerreinen, woongebieden, sportterreinen, infrastructuur en (grote) locaties voor duurzame energie middels zonnevelden of windturbine. De regeling kwaliteitsverbetering landschap is van toepassing op de delen die in het landelijk gebied worden ontwikkeld. Hierbij is ruimte voor (regionaal) maatwerk. Met de niet-planmatige ontwikkelingen worden de min of meer op zichzelf staande (beperkte) ontwikkelingen in het landelijk gebied bedoeld, zoals vergrotingen of vormveranderingen van agrarische bouwvlakken of andere functies, en omschakeling van functies. Toetsing Ten aanzien van het voorliggend initiatief, waarbij het gaat om de vraaggerichte ontwikkeling van een bedrijventerrein welke de opmaat vormt voor een ruime samenhangende ontwikkeling zoals inzichtelijk is gemaakt in de Gebiedsvisie Tichelrijt Zuid, wordt uitgegaan van een planmatige ontwikkeling. Voor planmatige stedelijke ontwikkelingen wordt in geval van uitbreiding uitgegaan van een richtbedrag (minimale basisinspanning) van 1% van de uitgifteprijs. Door de gemeente Dongen is in afstemming met de Provincie Noord-Brabant een rekenmethodiek voor planmatige stedelijke ontwikkeling gehanteerd waarmee de kwaliteitsverbetering wordt berekend.

Voor de kostenberekening van de landschappelijke inpassing is de Subsidieregeling stimuleringsregeling landschap Noord-Brabant toegepast. De aangehouden prijzen zijn gebaseerd op Bijlage 5 van de subsidieregeling stimuleringsregeling landschap Noord-Brabant van 2023. Voor bedrijventerreinen bedraagt de prijs voor bouwgrond op een zichtlocatie €150 per

36/73

m2 en bouwgrond op een niet-zichtlocatie €130 per m2. De kavels in fase 1 liggen op een zichtlocatie. Daarnaast kan er vanuit worden gegaan dat circa 90% van het bestemmingsvlak 'Bedrijventerrein' te gebruiken bedrijfsgrond voor bebouwing, parkeren e.d. Voor wat betreft het plangebied aan de Steenstraat komt dit neer op een bruto opbrengst van (11.649 x 150 x 0,9) €1.572.615. Op basis van deze kavelopbrengsten moet minimaal 1% geïnvesteerd worden in een kwaliteitsverbetering. Dit komt neer op een bedrag van €15.726,-. In de vergoedingsystematiek wordt uitgegaan van drie verschillende vormen van dienstverlening: Aanleg, onderhoud en inzet van grond. Maximaal 20% van de totale uitvoeringskosten mag aan planvorming worden besteed. De bedragen in onderstaande tabel 3.1 hiernaast zijn inclusief BTW en zijn gebaseerd op het landschappelijk inpassingsplan zoals opgenomen als bijlage 1 bij de regels van voorliggend bestemmingsplan. €15.861,67 wordt ingezet voor de kwaliteitsverbetering (aanleg en beheer). De minimale grens van 1% is hiermee voldaan en de beoogde ontwikkeling gaat hiermee gepaard met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologisch en landschappelijke waarden en kenmerken van het plangebied en de nabije omgeving.

In artikel 9.1 van de regels van dit bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor realisatie en instandhouding van dit landschapsplan. Tabel 3.1 Berekening kwaliteitsverbetering en landschappelijke inpassing

3.4.4 Conclusie Het plangebied grenst aan Tichelrijt I en wordt na realisatie daar functioneel en in beeld onderdeel van. De beoogde ontwikkeling speelt in op de principes uit de Omgevingsvisie Dongen, met name op het gebied van duurzame bedrijfsontwikkeling en ruimtelijke kwaliteitswinst. Er wordt met de beoogde kwaliteitsverbetering en landschappelijke inpassing voldaan aan de landschapsinvesteringsregeling van de gemeente Dongen.

37/73

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu- en omgevingsaspecten

Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.