Bijl1- 24-21 Locatiestudie woningbouw gemeente Dongen 6 maart 2024

LOCATIESTUDIE WONINGBOUW GEMEENTE DONGEN

6 maart 2024

DATUM: 6 maart 2024 PROJECT: Locatiestudie woningbouw OPDRACHTGEVER: Gemeente Dongen REFERTE: Willem van der Grinten, Hidde Maas, Toine van Laere

RHO ADVISEURS - Rotterdam Weena 505 (Delftse Poort) verdieping 36 3013 AL Rotterdam info@rho.nl 010 2018555

2 | 38

Inhoudsopgave Inleiding 

4

Visie op Dongen

7

Mogelijke uitbreidingslocaties woningbouw

9

Analyse10 Samenvatting mogelijke uitbreidingslocaties woningbouw 28 Beoordeling locaties

34

Aanbevelingen

36

Addendum - flexwoningen

38

3 | 38

Inleiding De locaties Noorderbunder in Dongen en de Vijf Turven in ‘s Gravenmoer zijn de laatste uitbreidingslocaties die de gemeente Dongen in eigendom heeft. In Dongen-Vaart is aan de Wildzangweg nog een potentiële particuliere uitbreidingslocatie. Gelet op de provinciale prognoses is er behoefte aan een nieuwe woningbouwlocaties om te kunnen voldoen aan de gemeentelijke doelstelling binnen het stedelijk gebied. Hierbij wordt gekeken naar locaties voor woningbouw tot 2040.

‘s Gravenmoer

Op basis van ruimtelijke afwegingen is onderzocht waar deze toekomstige locatie(s) liggen en welke onderdelen invloed hebben op de keuze om voor een mogelijke ontwikkeling in aanmerking te komen. Aansluitend is gekeken waar flexwoningen gerealiseerd kunnen worden.

in

-D

t

Het primaire uitgangspunt is dat woningbouw binnen het bestaand stedelijk gebied dient te landen (ladder van duurzame verstedelijking conform artikel 3.1.6 Bro). De gemeente stuurt hier ook op. Echter, gelet op de opgave wordt ook gekeken naar een geschikte locatie waar uitbreiding kan plaatsvinden. Het betreft ongeveer 255 woningen waar nog bouwgrond voor gezocht wordt.

le

ar

K

Va

In dit document zijn vijf uitbreidingslocaties geanalyseerd en is getoetst in hoeverre deze geschikt zijn voor het realiseren van de woningbouwopgave. De diverse sectorale aspecten zijn weergegeven in een beoordelingskader voor de raad, zodat hier een gesprek over de weging van de verschillende sectorale aspecten kan plaatsvinden.

on

ge

n

Dongen

Bij de grofmazige scan van locaties van de drie kernen is rekening gehouden met de aanwezige grenzen van de bestaande kernen en de grenzen/belemmeringen ten aanzien van het Wilhelminakanaal, bedrijventerreinen en gebieden behorend bij Natuurnetwerk Brabant (NNB). Ook is gekeken naar de grenzen van bestaande woongebieden. Er zijn hierbij vijf locaties geselecteerd die nader zijn bekeken. Afbeelding 1: Kaartbeeld gemeente Dongen

4 | 38

Opgave woningbouwprogramma De opgave voor de uitbreidingsopgave betreft 255 woningen als aanvullende opgave op de inbreidingslocaties. Uitgaande van 30 woningen per hectare is circa 9 hectare grond nodig voor uitbreidingslocaties tot 2040 (wanneer alle locaties in ontwikkeling worden genomen). Voor elke 30 woningen die niet in ontwikkeling worden genomen binnen het binnenstedelijk gebied, is 1 ha extra gebied nodig.

Prognoses

Plaats

Totale woningbouwcapaciteit 2023 t/m 2027

Dongen Dongen-Vaart 's Gravenmoer Totaal

Gelijke dichtheid of variëren?

Beschikbare woningbouwlocaties t/m 2032 (100%)

In dit rapport gaan we ervan uit dat alle locaties met een uniforme dichtheid worden ontwikkeld, namelijk 30 woningen per hectare. Op deze manier kunnen de locaties beter met elkaar worden vergeleken. Het is echter goed voorstelbaar dat er differentiatie wordt toegepast. Bijvoorbeeld, er kan worden overwogen om een hogere dichtheid aan te houden voor locaties die dichter bij voorzieningen zijn gelegen dan voor locaties waar nog weinig voorzieningen in de buurt zijn.

Totale woningbouwcapaciteit 2028 t/m 2032

Zachte capaciteit

Harde capaciteit 548

Dongen Dongen-Vaart 's Gravenmoer Totaal Totaal

Totaal aantal woningen

12 560

53 36 95 184

601 36 107 744

0

105 105

105 105 845

De ontwikkeling van de bevolking in Dongen, 2023 - 2040 2023 27200 11755 11730 11700 30

Aantal inwoners Aantal huishoudens Omvang woningvoorraad Prognose 2020 Extra opgave 2023 -2030 opgave 2030 - 2040

Provinciale woningbouwprognoses (100%) 2023 t/m 2029 2030 t/m 2040 Totaal 1065 1050 2115

2030 28525 12535 12795 12420 375

2040 29745 13150 13845 12900 945

1065 1050

Tekort aan locaties: 2.115-845 = 1.270 woningen

5 | 38

Uitgangspunten De volgende uitgangspunten zijn hiervoor meegegeven:

Zoekgebieden woningbouw binnenstedelijk

•

De locatieafweging vindt plaats op basis van ruimtelijke overwegingen.

•

De uitbreidingslocaties zijn aanvullend op inbreidingsen transformatielocaties

Glorieux Kloosteromgeving Vennen omgeving Rimi terrein Kanaalzone Diverse inbreidingslocaties (ruwe schatting)

•

De voorkeur heeft de keuze voor een locatie die een (substantiële) bijdrage aan de woningbouwopgave levert. Hierbij heeft de realisatie van flexwoningen prioriteit en urgentie. (zie ook hieronder)

Provinicale prognoses 2023 - 2040 (ambitie) Gerealiseerd in 2023 (44-39)

•

De overige locaties aan de rand worden mogelijk later gerealiseerd (na 2030). Tot die tijd ligt de focus bij beschikbare inbreidings- en transformatielocaties.

Bij verdere uitwerking

•

De gemeente stuurt op woningbouwprogramma (type, prijs, doelgroep, huur/koop), ruimtelijke kwaliteit, landschappelijke inpassing en duurzaamheid.

•

De gemeente wil zoveel mogelijk publiekrechtelijk regelen.

•

Afhankelijk van de locatie en het opstellen van de startnotitie en/of het locatiepaspoort wordt er een keuze gemaakt voor het instrument grondbeleid en het ruimtelijk proces.

Totaal

Aantal woningen (indicatie) 150 100 100 200 100 75

725 2.115 woningen 5 woningen

Resterende ambitie = 2.115-5

2.120 woningen

130% Beschikbare locaties Potentiële inbreidingslocaties

2.756 woningen 845 woningen 725 woningen

Tekort locaties

1.186 woningen

Afbeelding 2: Rekenmodel woningbouwopgave Dongen

6 | 38

Visie op Dongen Gemeente Dongen is met zo’n 27.200 inwoners een middelgrote gemeente. De gemeente bestaat uit de hoofdplaats Dongen en de kernen ’s Gravenmoer, Vaart en Klein-Dongen. De kernen verschillen van elkaar maar hebben echter parallellen in hun ontstaansgeschiedenis en in hun identiteit. Zo lopen er vanuit het Brabants massief diverse beken van zuid naar noord richting de grote rivieren. Hier werd al vroeg op de hogere zandgronden gewoond waar vanaf de veenvlaktes zijn ontgonnen. Deze oude landschappelijke wortels zijn ook nog goed terug te zien in occupatiepatronen en het aanwezige culturele erfgoed. Zo zijn er het klooster langs de Hoge Ham en de oude kerk(en) in Dongen. Maar ook in de kleinere kernen hebben beeldbepalende oude boerderijen en vroeg gerealiseerde kerken cultuurhistorische waarde. Voor meerdere gezindten zijn er in de kernen kerken gerealiseerd. De wegenstructuren volgden hierbij de noord- zuid richting van de beken, of verbonden juist meer in oost – west richting de dorpen onderling. Structuren die ook nu nog goed herkenbaar zijn in de diverse kernen.

Legenda Mogelijke uitbreidingslocatie woningbouw 1.

Gebied ten noorden van Noorderlaan (links van Lage Ham)

2.

Gebied ten noorden van Beljaartlaan (rechts van Lage Ham)

3.

Gebied ten noorden van Berlagestraat (rechts van Procureurweg)

4.

Locatie Dongen – Vaart (ten zuiden van de Meester Jansenweg)

5.

Locatie ‘s Gravenmoer (ten noorden van Vijf Turven)

Vastgestelde uitbreidingslocatie Doorgaande lintstructuur

Waar de kernen van oorsprong bestonden uit verdichte linten zijn er na de tweede wereldoorlog diverse woonwijken als uitbreidingslocaties gerealiseerd. Bij het zoeken naar uitbreidingslocaties wordt er ook nu weer een nieuwe woningbouwschil rond de kernen toegevoegd.

Ontsluiting Brug Recreatieve route Cultuurhistorische gebouwen Gebieden Woonwijken Centrumgebied Groen Slagenlandschap Beken en watergangen Wilhelmina kanaal Basisschool Voortgezet onderwijs

Afbeelding 3: Visiekaart Dongen inclusief planlocaties 7 | 38

Dongen

’s Gravenmoer

Vaart

In Dongen zijn de oude landschappelijke structuren nog goed te zien in het bestaande wegenpatroon. De oude linten zijn de dragers van het dorp en waar deze samenkomen, vindt men de bijzondere (cultuurhistorische) bebouwing zoals de oude kerken en het klooster. Dongen is vernoemd naar de beek de Donge, die ook nu nog een belangrijke groen – blauwe structuur vormt in het dorp. Met de komst van het Wilhelminakanaal zijn de beek en diverse kleinschalige paden en wegenstructuren afgekapt. Hierdoor is de verbinding naar het zuiden toe lange tijd minder logisch geweest en is de kern eerst in oost-west richting en naar het noorden uitgebreid. Pas later is ook de sprong naar het zuiden over het kanaal gemaakt met de realisatie van het bedrijventerrein. Achter de diverse oude linten liggen de ‘nieuwere’ woonwijken. Deze zijn als traditionele uitleglocaties gerealiseerd en herkenbaar aan de meer rechtlijnige patronen die een contrast maken met de oude linten.

’s Gravenmoer is ontstaan als protestantse veenkolonie. Tussen de Donge en de turfvaart, genaamd het Oude Vaartje is het dorp ontstaan. De kerk in het westelijke deel en de trekvaart in het westen markeren de bijzondere oost west structuur. Ten zuiden van het oost -west lint ligt de binnendijkse polder, hieromheen en hierin op het centrale lint werd als eerste gewoond, gewerkt en geleefd. De kerk heeft een groen achter-gebied richting de Donge. Deze groene kwaliteit dient als basis voor de luxere woonmilieus hieromheen. Na de tweede wereldoorlog is direct achter de achtertuinen van de Molendijk een tweede oost-west ontsluiting gerealiseerd. Opgespannen tussen kerk en de groene kop van de trekvaart geeft dit het dorp een zeer eigen karakter. Waar de kerk het dorp voorziet van groen aan de westzijde geeft de ringvaart – met het deels nog intacte trekpad - en het groen hieromheen het dorp een tweede sterke groenstructuur. De grondslag van het dorp als handelsplaats voor turf, stro en rijshout zijn hier nog voelbaar. De bijbehorende haven is echter verdwenen. Ten noorden van de Molendijk is het dorp in de jaren 80 en 90 met een woonwijk uitgebreid.

Het katholieke buurtschap Vaart is gelegen tussen Dongen en Kaatsheuvel. Het is een kerkdorp gelegen tussen de Vaart en de Vaartweg. In de jaren 50 en 60 zijn er langs de route naar Dongen – de Meester Janssenweg – wat woningen gerealiseerd. Vervolgens is stapsgewijs achter deze woningen in de hoek tussen de Meester- Janssenweg en de Vaartweg een woonwijk gerealiseerd. Kenmerkend voor het dorp is het straatprofiel van de Vaartweg met de dubbele rijbaan met de vaart en bomen hiertussen.

Klein-Dongen Klein-Dongen is een buurtschap gelegen ten noordoosten van de plaats Dongen. Het ligt tussen Vaart en Dongen in. Het bestaat uit een verdicht boeren lint. Hier wordt geen uitbreiding voorzien.

8 | 38

Mogelijke uitbreidingslocaties woningbouw Mogelijke uitbreidingslocaties voor toekomstige woningbouw Voorgaand aan deze locatiestudie heeft gemeente Dongen een inventarisatie en analyse uitgevoerd van potentiële woningbouwlocaties. Hieruit zijn vijf locaties naar voren gekomen die mogelijk interessant zijn voor de ontwikkeling van een uitbreidingslocatie. Het betreft de volgende locaties: 1. Gebied ten noorden van Noorderlaan (links van Lage Ham) 1. Gebied ten noorden van Beljaartlaan (rechts van Lage Ham) 2. Gebied ten noorden van Berlagestraat (rechts van Procureurweg) 3. Locatie Dongen – Vaart (rechts van Meester Jansenweg) 4. Locatie ‘s Gravenmoer (ten noorden van Vijf Turven) Deze vijf locaties worden binnen dit document nader onderzocht.

Afbeelding 4: mogelijke uitbreidingslocaties en hoofdinfrastructuur

9 | 38

Analyse A. Natuur en landschap Indeling Voor de analyse zijn de diverse sectorale analyses ingedeeld volgens de structuur van de Omgevingsvisie. Daarnaast is de categorie ‘Overig’ toegevoegd om alle verschillende onderdelen te kunnen plaatsen. Hiermee hanteren we de volgende indeling:

A. Natuur en landschap B. Cultuurhistorie en erfgoed C. Sociale kracht D. Overig

Klimaateffecten, zoals wateroverlast, verdroging en bodemdaling, hangen voor een groot deel samen met de inrichting van het landschap en de wisselwerking met het onderliggende natuurlijke systeem. De kaartbeelden binnen deze aspecten bieden een overzicht van welke factoren invloed hebben op mogelijke uitbreidingslocaties.

5

Landschappelijke ondergrond enwaarden Landschappelijke ondergrond De landschappelijke ondergrond verwijst naar de geologische opbouw van de grond, met bijzondere aandacht voor de lagen zand en klei die van cruciaal belang waren voor historische landwinning en economische ontwikkeling in deze regio’s. 1. Ten noorden van Noorderlaan

1

2

4 3

Oude zandontginning 2. Ten noorden van Beljaartlaan

Oude zandontginning 3. Ten noorden van Berlagestraat

Oude zandontginning

Afbeelding 5: Kaartbeeld landschapstypen

4. Vaart

Langstraatontginning 5. ‘s Gravenmoer

Langstraatontginning “De ondergrond van de planlocaties bestaat uit twee typen: oude zandontginningsgronden en langstraatontginningen, beide vallen onder de categorie ‘dekzandgronden’. Dekzandgrond kan gunstig zijn voor de bouw van woningen vanwege de draagkracht voor funderingen en goede waterdoorlatendheid voor afwateringssystemen. Echter, de gronden van de langstraatontginningen bij locatie 4 en 5 liggen lager en zullen meer bodemverbetering vereisen om woningbouw te kunnen realiseren. 10 | 38

Natuur Netwerk Brabant en provinciale groen blauwe mantel Het Natuurnetwerk Brabant is een netwerk van deels bestaande en deels nieuwe natuurgebieden die met elkaar zijn verbonden door ecologische verbindingszones. Hierdoor kunnen dieren zich gemakkelijker verplaatsen tussen verschillende natuurgebieden, wat de biodiversiteit, het totaal aan planten en dieren, bevordert. Om de robuustheid van het systeem te vergroten, zijn er gebieden opgenomen als verbinding tussen het Natuurnetwerk Brabant en het landelijk gebied, dat wordt aangeduid als de groenblauwe mantel. De waarden in de groenblauwe mantel zijn vaak gerelateerd aan het bodem-watersysteem, wat eveneens bijdraagt aan het bevorderen van de biodiversiteit.

5. ‘s Gravenmoer

De locatie grenst aan waterberging en groen blauwe mantel. Alle locaties behalve Vaart, zijn gesitueerd naast een relevant gebied. Deze locaties kunnen enerzijds beleidsmatig beperkt worden in ontwikkelsnelheid, echter kan dit ook gezien worden als een kans om deze gebieden te versterken. Het aspect landschap kent meerdere kansen en bedreigingen voor woningbouw en ieder gebied kent weer zijn eigen mogelijke interpretaties hiervan. Deze beoordeling geeft aan op wat voor punten er meer aandacht zal moeten worden besteed. Bij iedere locatie zullen individuele keuzes gemaakt moeten worden.

5

1

2

4

1. Ten noorden van Noorderlaan

De locatie grenst aan de groen blauwe mantel. 2. Ten noorden van Beljaartlaan

De locatie grenst aan het Natuur Netwerk Brabant. 3. Ten noorden van Berlagestraat

De locatie grenst aan Natuur Netwerk Brabant, waterberging.

Afbeelding 6: Kaartbeeld NNB en groenblauwemantel

4. Vaart

n.v.t.

11 | 38

Water Nederland is een land met veel water. Door klimaatverandering krijgen we vaker te maken met extreme of hevige hoosbuien. Hierdoor kunnen we meer wateroverlast verwachten. Dit is in Dongen niet anders, daarom word per locatie gekeken wat voor effect de waterhuishouding kan hebben op woningbouwontwikkelingen.

Er bestaat een kans dat locatie 1 ongeveer 1 keer per 100 jaar zal overstromen. Bij een dergelijke overstroming zal de waterdiepte maximaal 1 meter diep zijn. Bij alle andere locaties is dit niet geconstateerd. 5

Maximale waterdiepte bij overstroming De overstromingsdieptekaarten geven aan hoe diep een gebied kan overstromen. De overstromingsdiepte is van grote invloed op mogelijke waterhinder en de omvang van de schade. 1. Ten noorden van Noorderlaan

1

4

2 3

Loopt van 0,5 tot maximaal 1 meter diep bij overstroming (hoe verder naar het noorden hoe hoger water komt te staan) 2. Ten noorden van Beljaartlaan

N.v.t. 3. Ten noorden van Berlagestraat

N.v.t.

Afbeelding 7: Kaartbeeld waterdiepte bij overstroming

4. Vaart

N.v.t. 5. ‘s Gravenmoer

N.v.t.

12 | 38

Gemiddeld laagste grondwaterstanden

Waterbergend vermogen

De kaart toont de grondwaterstanden in de gebieden. Een hoge grondwaterstand kan gebouwen aantasten en schade toebrengen. Grondwater staat 1 tot 1,5 m onder maaiveld.

Waterbergend vermogen houdt in dat de bodem water op kan slaan. Zo kan de bodem een wateroverschot aan water vasthouden en afgeven in tijden van droogte. Door hevige buien door de klimaatverandering wordt waterberging steeds meer van belang. Daarnaast kan bij droogte bodemdaling optreden.

2. Ten noorden van Beljaartlaan

1. Ten noorden van Noorderlaan

Grondwater staat 1 tot 1,5 m onder maaiveld.

Waterbergend vermogen varieert van 100-250 mm

3. Ten noorden van Berlagestraat

2. Ten noorden van Beljaartlaan

Grondwater staat 1 tot 1,5 tot > 2 m onder maaiveld

Waterbergend vermogen varieert van 100-250 mm tot 50100 mm aan noordzijde

1. Ten noorden van Noorderlaan

4. Vaart

Grondwater staat 1 tot 1,5 m onder maaiveld 5. ‘s Gravenmoer

Grondwater staat 0,8 tot 1 m onder maaiveld. De grondwaterstand bij locatie 5 is het hoogste, dit kan ervoor zorgen dat binnen de ontwikkeling extra maatregelen moeten worden getroffen.

3. Ten noorden van Berlagestraat

Waterbergend vermogen varieert van 100-250 mm

5

4

2

1

3

Afbeelding 8: Kaartbeeld gemiddeld laagste grondwaterstand

4. Vaart

Waterbergend vermogen varieert van 100-250 mm tot 50100 mm 5. ‘s Gravenmoer

5

Waterbergend vermogen varieert van 100-250 mm tot 0 50 mm Vanwege klimaatverandering zullen er meer hevige buien voorkomen. Door slim gebruik te maken van het waterbergend vermogen kan wateroverlast worden beperkt. Locatie 5 heeft na locatie 2 en 3 het laagste waterbergend vermogen. Dit kan bijvoorbeeld worden verbeterd door de aanleg van wadi’s. Locatie 1 en 3 hebben daarentegen een hoge bergingscapaciteit, wat kan helpen om de negatieve effecten van droogte te verminderen.

1

2

4 3

Afbeelding 9: Kaartbeeld waterbergendvermogen

13 | 38

B. Cultuurhistorie en erfgoed Geschiedenis

Willem van Duvenvoorde, een steenrijke veertiende eeuwse edelman verwierf afzonderlijke delen zowel ten westen als ten oosten van de beek de Donge. Hij bouwde ten oosten van de Donge een kasteel en er wordt een eerste kerkje gebouwd. Daarmee is de eerste bestuurlijke eenheid van Dongen tot stand gekomen. Het gebied is in de loop der tijd onderdeel geweest van verschillende besturen. Het is bestuurlijk enkele malen van Brabant naar Holland gegaan en vice-versa. Ook was er (mogelijk bewust) onduidelijkheid over de contouren van de grens van Holland en Noord-Brabant waardoor er onenigheid ontstond over wie het voor het zeggen had n zijn gronden van het ene naar het andere gewest gegaan. Mede hierdoor zit in het DNA van Dongen een stukje Hollandse en tegelijkertijd ook de Noord-Brabantse leefen denkwijze. De regio werd gekenmerkt door uitgestrekte moergronden en wildernissen. Men woonde en leefde hier op de hogere zandgronden tussen de veen- en klei gebieden. Moer, oftewel veen, was een belangrijke bron van inkomsten. Daar kon namelijk turf gewonnen worden. Turf was destijds van grote betekenis voor de energievoorziening. Maar ook zoutzieders, brouwers, steenbakkers, zeepzieders, ververs en aluinzieders waren afnemers. Turf vertegenwoordigde dus een belangrijke economische waarde.

De uitgifte van gronden leverde de graaf van Holland rechtstreeks ook flink wat op, namelijk via de koopsom en de erfpacht.

Om het turf ordelijk te ontginnen werd het gebied ingedeeld in afzonderlijke kavels. Hierdoor konden de te winnen gronden worden beschermd tegen het water van hogerop door de aanleg van zij en achterkaden waar de doorgaande vaart langs liep. De lange smalle kavels die hierbij ontstonden hadden een breedte – lengte verhouding van 1 : 12, wat nu ook nog in het gebied op enkele plekken terug te vinden is. Een uitgebreid stelsel van turfvaarten werd aangelegd, waarvan de restanten nog in het landschap zijn te herkennen. De ontgonnen veencomplexen waren uitstekend te gebruiken als bouwland. Door de snelle inklinking en bijbehorende bodemverlaging van de bodem waren deze echter al snel alleen nog te gebruiken als wei- en hooiland. Zoals bij het hoofdstuk Visie op Dongen ook is omschreven zijn deze nieuwe landschappelijke patronen - de vaarten en de hoger gelegen linten – nog herkenbaar aanwezig en herkenbaar in het gebied. Langs de linten staan de oudste gebouwen waardoor het cultuurhistorische karakter van het gebied continu voelbaar aanwezig is. De kenmerkende doorzichten naar het achterliggende cultuurlandschap zijn tevens op enkele locaties terug te vinden.

Afbeelding 11: Kaartbeeld 1975 (bron: Topotijdreis)

[bron: diversen, Cultuurhistorische waardekaart 2014]

De uitgegeven gronden waren aanvankelijk gelegen in het zuidelijk deel van ’s Gravenmoer maar ‘de Ham’ strekte zich toentertijd uit in wat nu Dongen heet. Ook in Dongen komen de eerste veenontginningen op gang omstreeks 1300 ten noordoosten van de dekzandrug ten zuiden van de Breedstraat. Een eerste vaartenstelsel wordt gegraven voor het afvoeren van de turf en ontwatering van het gebied. Deze Vaarten volgen het tracé van de huidige Hoofdstraat, Klein-Dongense Weg en Fazantenweg alsmede van de oude haven te ’s Gravenmoer.

Afbeelding 10: Kaartbeeld 1870 (bron: Topotijdreis)

Afbeelding 12: Kaartbeeld 2021 (bron: Topotijdreis)

14 | 38

Archeologische waarden Op de archeologische waardenkaart zijn bekende behoudenswaardige archeologische terreinen verzameld, gecombineerd met de trefkans (hoog, middelhoog, laag) op archeologische resten. 1. Ten noorden van Noorderlaan

Lage / middelhoge verwachting 2. Ten noorden van Beljaartlaan

5

Lage / middelhoge verwachting 3. Ten noorden van Berlagestraat

Lage / middelhoge verwachting 4. Vaart

Lage / middelhoge verwachting 5. ‘s Gravenmoer

Lage / middelhoge verwachting Alle locaties bevatten in meer of mindere mate een trefkans op archeologische waarde. Archeologisch onderzoek zal op deze locaties moeten worden uitgevoerd, wat mogelijk beperkingen met betrekking tot bodemwerkzaamheden en de ontwikkeling tot woonwijk met zich mee kan brengen.

1

2

4

3

Afbeelding 13: Archeologische waardenkaart

15 | 38

Cultuurhistorie De provinciale waardenkaart laat een breed scala aan cultuurhistorie zien. Het belicht op hoofdlijnen archeologie, cultuurlandschap en gebouwde monumenten. Per locatie zijn de relevante aspecten opgesomd, deze opsomming leidt tot een beoordeling en eventuele kansen voor een ontwikkeling.

5

Locatie 1

•

Molenbiotoop – vastgelegd in bestemmingsplan

•

Historisch lint - Uitgangspunt is behoud van kernkwaliteiten op basis van plan in-/aanpassing.

•

Esakkers - Op structuurniveau ontwikkelingen sturen, o.a. afstemming op de (open-/halfopen) ruimtelijke structuur met doelgericht natuurbeheer

1

2

4 3 Afbeelding 16: cultuurhistorische waardenkaart (locatie 2)

Locatie 2

•

Molenbiotoop – vastgelegd in BP

•

Historisch lint - Uitgangspunt is behoud van kernkwaliteiten op basis van plan in-/aanpassing.

•

Slagen- en hoevenlandschap - Op structuurniveau ontwikkelingen sturen, o.a. afstemming op

•

de open ruimtelijke structuur.

•

Cultuurhistorisch landschap

•

Historische lijn - Opstellen van voorwaarden gericht op het benutten van patronen als basis bij ruimtelijke ontwikkelingen

Afbeelding 14: cultuurhistorische waardenkaart

Locatie 3

•

Slagen- en hoevenlandschap - Op structuurniveau ontwikkelingen sturen, o.a. afstemming op de open ruimtelijke structuur.

•

Cultuurhistorisch landschap

•

Historische lijn - Opstellen van voorwaarden gericht op het benutten van patronen als basis bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Afbeelding 15: cultuurhistorische waardenkaart (locatie 1)

Afbeelding 17: cultuurhistorische waardenkaart (locatie 3)

16 | 38

Locatie 4

•

Molenbiotoop – vastgelegd in BP

•

Historisch lint - Uitgangspunt is behoud van kernkwaliteiten op basis van plan in/aanpassing.

•

Slagen- en hoevenlandschap - Op structuurniveau ontwikkelingen sturen, o.a. afstemming op de open ruimtelijke structuur.

•

Cultuurhistorisch landschap

•

Historische lijn - Opstellen van voorwaarden gericht op het benutten van patronen als basis bij ruimtelijke ontwikkelingen

Locatie 5

•

Slagen- en hoevenlandschap - Op structuurniveau ontwikkelingen sturen, o.a. afstemming op de open ruimtelijke structuur.

•

Voormalige heidevelden - Op structuurniveau ontwikkelingen sturen, o.a. afstemming op het ruimtelijk karakter.

•

Cultuurhistorisch landschap

•

Waterloop - Opstellen van voorwaarden gericht op het benutten van patronen als basis bij ruimtelijke ontwikkelingen.

Afbeelding 18: cultuurhistorische waardenkaart (locatie 4)

Het gebied kent een rijke geschiedenis. Alle locaties hebben een zekere mate van cultuurhistorische waarde. Hoewel ze moeilijk met elkaar te vergelijken zijn, zijn ze allemaal relevant voor de cultuurhistorische waarde van het gebied. Tijdens de beoordeling zijn deze waarden niet onderling afgewogen; in de cijfermatige beoordeling zijn ze dan ook als gelijkwaardig beoordeeld.

Afbeelding 19: cultuurhistorische waardenkaart (locatie 5)

17 | 38

C. Sociale Kracht Voorzieningen 1. Ten noorden van Noorderlaan

De loopafstand tot de ‘triple A’ (arts, apotheek en Albert Heijn / Aldi) zou idealiter maximaal 500 meter moeten zijn, de afstand tot OV (een bushalte) maximaal 400 meter. Woningbouw komt verder van openbaar vervoervoorzieningen en voorzieningen centrum te liggen. Er is 1 supermarkt in omgeving. Arts en apotheek liggen op een grotere afstand.

5. ’s Gravenmoer

In ’s Gravenmoer zijn een (buurt)supermarkt en een basisschool aanwezig. Verder zijn de hoeveelheid voorzieningen beperkt.

5

4 2

1

Wat betreft basisonderwijs staat in West II het ontwikkelen van een IKC nog op het programma (op de huidige schoollocatie). Uitwijken naar IKC Heilig Hart is naar verwachting slechts beperkt mogelijk (i.v.m. de omvang school / leerlingprognoses).

3

2. Ten noorden van Beljaartlaan

Afbeelding 20: Kaartbeeld huisartsen en apotheken

De loopafstand tot de ‘triple A’ (arts, apotheek en Albert Heijn / Aldi) zou idealiter maximaal 500 meter moeten zijn, de afstand tot OV (een bushalte) maximaal 400 meter. Woningbouw komt verder van openbaar vervoervoorzieningen en voorzieningen centrum te liggen. Er is 1 supermarkt in omgeving. Arts en apotheek liggen op een grotere afstand. Wat betreft basisonderwijs ligt het gebruik van IKC Heilig Hart voor de hand maar de capaciteit kan mogelijk beperkt zijn (i.v.m. de omvang school / leerlingprognoses).

5

2

4

3. Ten noorden van Berlagestraat

1

Deze locatie ligt gunstig ten aanzien van centrumvoorzieningen (o.a. basisonderwijsvoorzieningen) en bushalte.

2

3

4. Vaart

Dichtbij bushalte (buurtbus) en basisschool. De capaciteit van de basisschool is echter beperkt. Dongen Vaart heeft geen triple A voorzieningen voor dagelijkse diensten / boodschappen.. Afbeelding 22: Bushaltes

Afbeelding 21: Winkelvoorzieningen

18 | 38

Zorgvraag

5

Zorg op afroep Het gaat hier om ouderen met beperkingen die leiden tot een behoefte aan zorg op afroep. In het verleden woonde deze groep veelal in het verzorgingshuis, tegenwoordig kan deze zorg op vele (sommigen zeggen alle) locaties worden geleverd.

4

2

1

24-uurszorg

3

Voor de zorg van de toekomst is het belangrijk dat de bewoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Onderdeel hiervan is de afstand naar voorzieningen. Voor specifiek ouderen is het zeer belangrijk dat deze op loopafstand zijn te vinden. Het gaat hier om ouderen met beperkingen die leiden tot een behoefte aan 24-uurszorg. Het grootste deel van deze groep verblijft in een verpleeghuis, maar een in aantal toenemende groep ontvangt de zorg via een PBG, VPT of MPT in de eigen woning.

Afbeelding 23: ontwikkeling zorg op afroep 2021-2040 5

4 1

2

3

Afbeelding 24: Ontwikkeling 24 uurs zorg 2021-2040

19 | 38

D. Overig Ruimtelijk functionele aspecten

5

1. Ten noorden van Noorderlaan

Molenbiotoop (deels), bedrijven en milieuzonering (o.a. geurhinder veehouderijen en mogelijk beperkende richtafstanden t.a.v. omliggende bedrijven). Deze gronden zijn momenteel bestemd voor agrarische doeleinden. Door ontwikkeling van deze locatie neemt de beschikbare ruimte voor agrarisch gebruik in het buitengebied af. 2. Ten noorden van Beljaartlaan

Molenbiotoop (deels), buisleidingenstrook, hoogspanningsleiding 150 kV (komt op termijn te vervallen), wegverkeerslawaai. Deze gronden zijn momenteel bestemd voor agrarische doeleinden. Door ontwikkeling van deze locatie neemt de beschikbare ruimte voor agrarisch gebruik in het buitengebied af. 3. Ten noorden van Berlagestraat

Caravanopslagstalling, wegverkeerslawaai, milieuzonering / beperkingen geurhinder veehouderijen, buisleidingenstrook, hoogspanningsleiding 150 kV (komt op termijn te vervallen). Deze gronden zijn momenteel bestemd voor agrarische doeleinden. Door ontwikkeling van deze locatie neemt de beschikbare ruimte voor agrarisch gebruik in het buitengebied af.

4

2 1

4. Vaart

Kassenbouw, wegverkeerslawaai. Deze gronden zijn momenteel bestemd voor agrarische doeleinden. Door ontwikkeling van deze locatie neemt de beschikbare ruimte voor agrarisch gebruik in het buitengebied af.

3

5. ‘s Gravenmoer

380 kV-verbinding, agrarische bestemming met waarden ten aanzien van landschap en cultuurhistorie. Deze gronden zijn momenteel bestemd voor agrarische doeleinden. Door ontwikkeling van deze locatie neemt de beschikbare ruimte voor agrarisch gebruik in het buitengebied af.

Afbeelding 25: kaartbeeld bestemmingsplannen (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

20 | 38

Externe veiligheid Ondergrondse buisleidingen kunnen gevaarlijke stoffen vervoeren. Een buisleiding voor het transport van gevaarlijke stoffen is een risico voor de veiligheid. De leiding kan bijvoorbeeld lekken, waardoor er gevaarlijke stoffen vrijkomen. 1. Ten noorden van Noorderlaan

n.v.t 2. Ten noorden van Beljaartlaan

Buisleiding 3. Ten noorden van Berlagestraat

Buisleiding 4. Vaart

n.v.t 5. ‘s Gravenmoer

n.v.t Door Dongen loopt een buisleiding. Dit kan voor locatie 2 en 3 enige beperkingen oplevering in ontwikkelsnelheid. Uit nader onderzoek zal moeten blijken wat de beperkingen tot deze leiding zijn, in deze beoordeling geldt dit als en aandachtspunt voor de locaties.

Afbeelding 26: kaartbeeld externe veiligheid (bron: Risicokaart)

21 | 38

Kabels en leidingen Bovengrondse hoogspanningsleidingen Voor het omgaan met bovengrondse hoogspanningslijnen bij ruimtelijke plannen heeft het rijk in 2005 een advies opgesteld. In het advies staat dat het niet wenselijk is dat kinderen langdurig verblijven binnen de magneetveldzone. Het beleid voor bovengrondse hoogspanningslijnen is gebaseerd op het voorzorgprincipe.

5

1. Ten noorden van Noorderlaan

n.v.t.

1

2. Ten noorden van Beljaartlaan

4

2 3

150 kV (verdwijnt op termijn) 3. Ten noorden van Berlagestraat

150 kV (verdwijnt op termijn)

5

4. Vaart

n.v.t 5. ‘s Gravenmoer

Afbeelding 27: kaartbeeld buisleidingen (bron: Risicokaart)

380 kV (op afstand) Deze kabels en leidingen lopen langs of door zoeklocaties, er dient vanuit het voorzorgbeleid afstand worden gehouden van de magneetveldzones van deze leidingen.

1

Afbeelding 28: kaartbeeld hoogspanning (bron: Risicokaart)

4

2 3

22 | 38

Provinciaal beleid In de omgevingsverordening van de provincie NoordBrabant zijn verschillende kaders vastgesteld ten behoeve van stedelijke ontwikkeling. Het uitgangspunt is dat dit plaats vindt binnen de bebouwde kom. Enkele gebieden zijn door de provincie aangewezen als een gebied waar uitbreiding kansrijk is. 1. Ten noorden van Noorderlaan

verstedelijking afweegbaar 2. Ten noorden van Beljaartlaan

verstedelijking afweegbaar 3. Ten noorden van Berlagestraat

buitengebied / verstedelijking afweegbaar

Met de betrekking tot woningbouwprogrammering is vastgelegd dat voor nieuwe woningbouwplannen de volgende verdeling (conform voorgeschreven rijksbeleid) uitgangspunt is: 30% sociale huur, 40% overig betaalbaar (middeldure huur en/of betaalbare koop) en 30% vrije sector (huur en/of koop). Voor de zachte planvoorraad ligt de focus op (snelle) realisatie. Er is een inspanningsverplichting voor gemeenten (en daarmee ook de betreffende ontwikkelende partijen) om voor de bestaande zachte planvoorraad, waar mogelijk en noodzakelijk de betreffende plannen om te vormen naar de 30-40-30 afspraak. Gemeenten motiveren bij deze projecten waarom (o.a. specifieke lokale behoefte, het belang van een snelle realisatie), een zacht plan niet aan de 30-40-30 regel hoeft te voldoen. Dit is echter sterk afhankelijk van diverse locatiegerichte en niet locatiegerichte omstandigheden en kenmerken.

4. Vaart

buitengebied

Afbeelding 29: kaartbeeld beleidskaders

5. ‘s Gravenmoer

buitengebied

Regionaal beleid, SRBT De voor de gemeente Dongen relevante regionale afspraken zoals bedoeld in artikel 3.42, lid 1, sub a van de IOV, zijn vastgesteld in de Woondeal voor de Stedelijke Regio Breda – Tilburg (Woondeal SRBT). Deze Woondeal SRBT is op 9 maart 2023 overeengekomen tussen Rijk, de provincie Noord-Brabant, en gemeenten en woningcorporaties gelegen in de stedelijke regio Breda-Tilburg. De afspraken in deze Woondeal gaan over minimale aantallen toe te voegen woningen per gemeente, het zorgen voor voldoende harde plancapaciteit en een verdeling in het soort woningen wat wordt gebouwd. Afbeelding 31: Woningbouwambities Regio Hart van Brabant

Afbeelding 30: SRBT

23 | 38

Geluidsbelasting Geluid binnen een woonomgeving kan hinderlijk zijn en bijvoorbeeld de slaap verstoren. Geluid kan ook leiden tot andere gezondheidsklachten, zoals hoge bloeddruk. Plekken met aangename geluiden dragen juist bij aan het herstel van stress. Geluidsbelasting kan dus zorgen voor een verminderde leefbaarheid in een woonomgeving, of juist voor een aangenamere leefomgeving. Daarnaast kunnen hindercontouren mogelijke beperkingen opleggen aan het bouwvlak dat kan worden gebruikt. 1. Ten noorden van Noorderlaan

matig (Lage Ham) 2. Ten noorden van Beljaartlaan

matig (Lage Ham) / matig/tamelijk slecht (Berjaartlaan) 3. Ten noorden van Berlagestraat

slecht (Procureurweg)/ redelijk (Berlagestraat) 4. Vaart

Afbeelding 32: kaartbeeld geluidsbelasting

tamelijk slecht (Meester Jansenweg) / slecht (Gemeenteweg) 5. ‘s Gravenmoer

matig/tamelijk slecht (Vaartweg) Mogelijke ontwikkelingen binnen locatie 3 en 4 kunnen de meeste hinder verwachten op gebied van geluidsbelasting. Andere locatie kennen ook beperking maar in mindere mate.

24 | 38

Ontwikkelsnelheid 1. Ten noorden van Noorderlaan

De ontwikkeling van deze locatie is afhankelijk van de ontwikkeling van het plan Noorderbunder. Voor laatstgenoemd plan is inmiddels een bestemmingsplan vastgesteld en de uitvoering is voorzien in de periode 2024 – 2028. Aansluitend zou deze locatie ontwikkeld kunnen worden. 2. Ten noorden van Beljaartlaan

Deze locatie ligt direct grenzend aan de Beljaartlaan en wordt dus goed ontsloten. De nabijgelegen 150 kv hoogspanningslijn belemmert mogelijk een snelle ontwikkeling van het gebied. Deze hoogspanningsverbinding wordt wel op termijn geamoveerd. 3. Ten noorden van Berlagestraat

Op deze locatie zijn nog verschillende bedrijven actief, waaronder een caravanstalling en een boerderij. Voordat deze locatie ontwikkeld kan worden dient er zicht te zijn op bedrijfsverplaatsing en/of -beëindiging. Pas daarna is de locatie te ontwikkelen. Vanuit de eigenaren is aangegeven dat ze bereid zijn tot bedrijfsverplaatsing en / of beëindiging. 4. Vaart

Deze locatie is direct te ontsluiten aan de Meester Janssenweg en derhalve direct te ontwikkelen. 5. ‘s Gravenmoer

De ontwikkeling van deze locatie is afhankelijk van de ontwikkeling van het plan De vijf turven. Voor laatstgenoemd plan is wel een uitgangspuntennotitie maar nog geen planologisch kader vastgesteld. De uitvoering is voorzien in de periode 2025 – 2028. Aansluitend zou deze locatie ontwikkeld kunnen worden.

25 | 38

Financiën 1. Ten noorden van Noorderlaan

Deze gronden zijn nu ingericht en in gebruik als onbebouwd agrarisch gebied. Momenteel zijn ze nog niet goed ontsloten op openbaar gebied, maar met de ontwikkeling van plan Noorderbunder in het vooruitzicht ontstaat deze aansluiting wel. Een sluitende exploitatie is hierdoor goed voorstelbaar. 2. Ten noorden van Beljaartlaan

Deze gronden zijn nu ingericht en in gebruik als onbebouwd agrarisch gebied. Bovendien zijn de gronden te ontsluiten via de Beljaartlaan. Een sluitende exploitatie is hierdoor goed voorstelbaar. 3. Ten noorden van Berlagestraat

Deze gronden zijn nu ingericht en in gebruik als bebouwd gebied. Enerzijds staat hier een voormalige kas, die nu wordt gebruikt als caravanstalling. Daarnaast is er een actief boerenbedrijf op de locatie gevestigd. Bedrijfsbeëindiging en/of -verplaatsing is een kosten-intensieve operatie, waardoor de exploitatie onder druk kan komen te staan. Bovendien dienen hier meer investeringen gepleegd te worden dan bij onbebouwd gebied om het gebied bouwrijp te maken. Dit komt vooral door de sloopkosten voor de bestaande opstallen. 4. Vaart

Deze gronden zijn nu ingericht en in gebruik als onbebouwd agrarisch gebied. Bovendien zijn de gronden te ontsluiten via de Meester Janssenweg. Een sluitende exploitatie is hierdoor goed voorstelbaar. 5. ‘s Gravenmoer

Deze gronden zijn nu ingericht en in gebruik als onbebouwd agrarisch gebied. Momenteel zijn ze nog niet goed ontsloten op openbaar gebied, maar met de ontwikkeling van plan De vijf turven in het vooruitzicht ontstaat deze aansluiting wel. Een sluitende exploitatie is hierdoor goed voorstelbaar.

26 | 38

Capaciteit zoekgebied Voor het bepalen van hoeveel woningen er op een locatie passen hanteren we de norm van 30 woningen per hectare. Het doel is een geschikte locatie vinden voor het realiseren van 1.186 woningen. 1. Ten noorden van Noorderlaan

35.2 ha 1056 woningen 2. Ten noorden van Beljaartlaan

zoekgebied Oppervlaktes

Totaal oppervlakte (ha) Woningcapaciteit maximaal en uitgaande van 30 woningen per hectare

locatie 1 Circa 0,7 ha Circa 2,9 ha Circa 19,6 ha Circa 12 ha 35,2 1056

locatie 2 Circa 0,8 ha Circa 23,25 ha

31,25 937,5

locatie 3 Circa 27,8 ha

27,8 834

locatie 4 locatie 5 Circa 4,7 ha Circa 5,7 ha Circa 0,8 ha Circa 0,8 ha 4,7 141

7,3 219

31.25 ha 937 woningen 3. Ten noorden van Berlagestraat

27.8 ha 835 woningen 4. Vaart

4.7 ha 141 woningen 5. ‘s Gravenmoer

7.3 ha 219 woningen

27 | 38

Samenvatting mogelijke uitbreidingslocaties woningbouw Mogelijke locaties toekomstige woningbouw

Legenda

1. Gebied ten noorden van Noorderlaan (links van Lage Ham)

Mogelijke uitbreidingslocatie woningbouw

5. Gebied ten noorden van Beljaartlaan (rechts van Lage Ham) 6. Gebied ten noorden van Berlagestraat (rechts van Procureurweg) 7. Locatie Dongen – Vaart (rechts van Meester Jansenweg) 8. Locatie ‘s Gravenmoer (ten noorden van Vijf Turven)

1.

Gebied ten noorden van Noorderlaan (links van Lage Ham)

2.

Gebied ten noorden van Beljaartlaan (rechts van Lage Ham)

3.

Gebied ten noorden van Berlagestraat (rechts van Procureurweg)

4.

Locatie Dongen – Vaart (rechts van Meester Jansenweg)

5.

Locatie ‘s Gravenmoer (ten noorden van Vijf Turven)

Vastgestelde uitbreidingslocatie Doorgaande lintstructuur Ontsluiting Brug Recreatieve route Cultuurhistorische gebouwen Gebieden Woonwijken Centrumgebied Groen Slagenlandschap Beken en watergangen Wilhelmina kanaal Basisschool Voortgezet onderwijs

Afbeelding 33: kaartbeeld visie Dongen

28 | 38

Argumenten en aandachtspunten per locatie 1. 1. Gebied ten noorden van Noorderlaan

landschappelijke inpassing nodig en overeenstemming met de provincie •

De opzet van de nieuwe buurt dient aan te sluiten op woningbouwontwikkeling Noorderbunder

•

Voorzieningen: de loopafstand tot de ‘triple A’ (arts, apotheek en Albert Heijn / Aldi) zou idealiter maximaal 500 meter moeten zijn; de afstand tot OV (een bushalte) maximaal 400 meter. Woningbouw komt verder van openbaar vervoervoorzieningen en voorzieningen centrum te liggen. Er is 1 supermarkt in de omgeving

Argumenten

•

Mogelijkheid om woningbouwlocatie Noorderbunder (qua vorm) af te ronden

•

Aansluiting mogelijk op nieuwe ontsluitingswegen Noorderbunder

•

Locatie is in eigendom van een ontwikkelaar en in particulier eigendom

•

Ontwikkeling mogelijk aansluitend aan ontwikkeling Noorderbunder (bestemmingsplan Noorderbunder is reeds vastgesteld)

•

•

•

De locatie is groot genoeg voor het gehele gewenste woningbouwprogramma.

Aandachtspunten

•

•

Groene zone in stand houden rondom grenzen Dongen, een groter gebied dan Groen Blauwe Mantel. Historisch lint Lage Ham wordt mogelijk verder ingepakt door bebouwing, naarmate de bebouwing noordelijker komt, wordt herkenbaarheid van het lint minder als je erachter gaat bouwen.

•

Locatie ligt (deels) binnen molenbiotoop (beperking bouwhoogte)

•

Milieucontouren aanwezige agrarische bedrijven (stoppen bedrijven aan zijde Dongen, maar Hoge Dijk 44 Oosteind blijft aanwezig)

•

De verkeerscapaciteit van de Noorderlaan is tot circa 500 woningen (incl. Noorderbunder) toereikend

•

De locatie ligt in het buitengebied – (nieuwe)

Schoolvoorziening – In West II komt nog een IKC, ook IKC Heilig Hart is mogelijk maar verwacht op korte termijn capaciteitsproblemen. De locatie is daarmee minder aantrekkelijk voor zorgwonen tenzij lokaal op wandelafstand voorzieningen worden gerealiseerd. De particuliere eigenaar wil het voorste deel ontwikkelen met een supermarkt en wil (vooralsnog) achtergelegen percelen niet ontwikkelen / geen flexwoningen

•

De ontwikkeling van deze locatie is afhankelijk van de ontwikkeling van het plan Noorderbunder.

•

De maaiveldhoogte loopt van zuid naar noord af. Het integraal ophogen van de locatie is niet wenselijk. Maak gebruik van het natuurlijke hoogteverschil bij de ontwikkeling van de locatie.

Voordelen

•

Goed waterbergend vermogen

•

Zandgrond

•

Afronden vorm Noorderbunder

•

Een sluitende exploitatie is goed voorstelbaar.

Nadelen

•

Actieve bedrijven in omgeving (milieuaspecten)

•

Aandacht voor archeologische waarden (laag – middelhoog)

•

Aandacht voor cultuurhistorische waarden, het enige gebied in Dongen met esgronden

•

Achter historisch lintbebouwing

•

Afstand tot (winkelkern)voorzieningen

•

Afstand tot busvervoer

•

Geluid van wegverkeerslawaai is aandachtspunt (vooral voor bestaande woningen)

•

Gronden voor agrarische doeleinden in het buitengebied verdwijnen.

Koppelkansen

•

Biodiversiteit: Huidig gebruik is monofunctioneel agrarisch. Met de ontwikkeling van de locatie ontstaat de kans voor het vergroten van de biodiversiteit.

•

Water: kans voor het vasthouden van het water op de locatie zodat het grondwater kan worden aangevuld. Bouw met inachtneming van het overstromingsrisico.

•

Groen: versterken van de groenstructuur rond Dongen (groenblauwe mantel)

•

Archeologie: Gebruik de (mogelijke) vindplaatsen als drager van de identiteit.

•

Cultuur: De locatie bevatte oorspronkelijk hoger gelegen Esakkers en bijbehorende Eswallen. Maak gebruik van deze kenmerkende typologie bij herontwikkeling.

•

Hinder: aanpak geurhinder rond het dorp.

29 | 38

2. 2. Gebied ten noorden van Beljaartlaan

•

Argumenten

•

De locatie langs de Beljaartlaan is in optie bij een ontwikkelaar en gronden aan noordzijde zijn in eigendom van een melkveehouder (die wil stoppen met bedrijf).

•

De locatie grenst aan bestaand stedelijk gebied.

•

De locatie is groot genoeg voor het gehele gewenste woningbouwprogramma.

De maaiveldhoogte loopt van zuid naar het noordoosten af richting de Onkelsloot. Het integraal ophogen van de locatie is niet wenselijk. Maak gebruik van het natuurlijke hoogteverschil bij de ontwikkeling van de locatie.

Voordelen

•

Heeft school voldoende capaciteit (omvang/ leerlingprognoses)?

•

Gronden voor agrarische doeleinden in het buitengebied verdwijnen.

Koppelkansen

•

Biodiversiteit: Huidig gebruik is monofunctioneel agrarisch. Met de ontwikkeling van de locatie ontstaat de kans voor het vergroten van de biodiversiteit.

Afstand tot artsen

•

•

Melkveehouderij wil stoppen aan noordzijde van het gebied.

Water: kans voor het vasthouden van het water op de locatie zodat het grondwater kan worden aangevuld.

•

Locatie ligt (deels) binnen molenbiotoop (beperking bouwhoogte).

•

Woningen nabij NNB kan verstoringen opleveren maar ook koppelkansen wanneer zorgvuldig uitgevoerd.

•

Buitengebied – landschappelijke inpassing en overeenstemming krijgen met provincie.

•

De locatie is per direct te ontwikkelen, rekening houdend met 150 kV-lijn.

Groen: versterken van de groenstructuur rond Dongen (Natuur Netwerk Brabant). Zet de kwaliteit van de Onkelsloot in als een van de dragers voor de ontwikkeling.

•

•

Er loopt nu nog een hoogspanningsleiding over het plangebied heen (na realisatie 380kV in 2030 verdwijnt 150kV op termijn).

•

Een sluitende exploitatie is goed voorstelbaar.

Archeologie: Gebruik de (mogelijke) vindplaatsen als drager van de identiteit.

•

Hinder: aanpak geurhinder rond het dorp.

•

Hoogspanning: Indien de hoogspanning hier niet wordt verwijderd: zet de van bebouwing vrij te houden ruimte in voor het maken van een doorgaande recreatieve groenstructuur.

•

Zandgrond

•

Goed waterbergend vermogen

Aandachtspunten

•

•

Historisch lint Lage Ham wordt verder ingepakt door bebouwing.

•

Nadelen

•

Gronden voor agrarische doeleinden in het buitengebied verdwijnen.

Locatie gelegen langs ecologische verbindingszone, woningen kunnen verstoringen opleveren.

•

Er loopt nu nog 150 kV-lijn.

•

Buisleidingenstrook

Voorzieningen - de loopafstand tot de ‘triple A’ (arts, apotheek en Albert Heijn / Aldi) zou idealiter maximaal 500 meter moeten zijn, de afstand tot OV (een bushalte) maximaal 400 meter. Er is 1 supermarkt in omgeving.

•

Aandacht voor archeologische waarden (laag – middelhoog)

•

Afstand tot bus

•

Afstand tot (winkelkern)voorzieningen

•

Schoolvoorziening – IKC Heilig Hart ligt voor de hand maar heeft nu reeds capaciteitsproblemen.

•

Achter historisch lintbebouwing

•

De locatie heeft een beperkte capaciteit voor waterbergend vermogen.

•

Geluid van wegverkeerslawaai is aandachtspunt (vooral voor bestaande woningen)

•

Er loopt een buisleidingenstrook (Delta Corridor) (met plannen voor verzwaring).

• •

30 | 38

3. 3. Gebied ten noorden van Berlagestraat

•

Argumenten

Er loopt een hoogspanningsleiding maar aan andere zijde van de Donge (na realisatie 380kV in 2030 verdwijnt 150kV op termijn)

•

Relatief dicht bij winkelkern Dongen

•

•

Aansluiten op bestaande wegen (Procureurweg en Berlagestraat) mogelijk

Locatie gelegen langs ecologische verbindingszone, woningen kunnen verstoringen opleveren

•

Er loopt een buisleidingenstrook (Delta Corridor) (met plannen voor verzwaring).

•

• •

•

Mogelijkheid verplaatsen melkveehouderij en beëindigen caravanstalling (voormalige glastuinbouwbedrijf), bedrijven die nu dicht tegen stedelijke kern aanleggen.

•

Grondwater staat laag

Voorzieningen - de loopafstand tot de ‘triple A’ (arts, apotheek en Albert Heijn / Aldi) zou idealiter maximaal 500 meter moeten zijn, de afstand tot OV (een bushalte) maximaal 400 meter. Locatie ligt gunstig t.o.v. centrumvoorzieningen en bushalte.

•

Goed waterbergend vermogen

•

Zandgrond

•

Locatie ligt op loopafstand centrum met voorzieningen (winkels, tandarts, dierenarts)

•

Zuinig ruimte gebruik - caravanstalling verdwijnt en veehouderij wordt verplaatst naar andere locatie

•

Scholen in omgeving hebben capaciteit

•

Woningen nabij NNB kan verstoringen opleveren maar ook koppelkansen wanneer zorgvuldig uitgevoerd.

Aandachtspunten

•

•

Ontwikkeling enkel mogelijk als beide bedrijven meedoen omdat ze elkaar beïnvloeden. Melkveehouderij wil ergens anders verder gaan. Voordat deze locatie ontwikkeld kan worden dient er zicht te zijn op bedrijfsverplaatsing en/of -beëindiging. Bedrijfsbeëindiging en/of -verplaatsing van bestaande functies is een kosten-intensieve operatie, waardoor de exploitatie onder druk kan komen te staan. Onder andere hebben de te slopen opstallen invloed op de benodigde investering om hier te ontwikkelen.

•

Buitengebied – landschappelijke inpassing en overeenstemming provincie

•

Nagaan hoeveel ruimte er nog is qua verkeerscapaciteit op de Procureursweg

•

Huisartsen minder dichtbij (tandarts wel)

•

Gronden voor agrarische doeleinden in het buitengebied verdwijnen.

Koppelkansen

•

Biodiversiteit: Huidig gebruik is monofunctioneel agrarisch. Met de ontwikkeling van de locatie ontstaat de kans voor het vergroten van de biodiversiteit.

•

Water: kans voor het vasthouden van het water op de locatie zodat het grondwater kan worden aangevuld.

•

Groen: versterken van de groenstructuur rond Dongen (Natuur Netwerk Brabant). Koppel het plan aan de recreatieve kwaliteit van en rond de Onkelsloot.

•

Archeologie: Gebruik de (mogelijke) vindplaatsen als drager van de identiteit.

•

Hinder: aanpak geurhinder rond het dorp.

•

Betere afronding van het dorp door verplaatsen/ beëindigen van aanwezige bedrijvigheid.

Voordelen

Zuinig ruimtegebruik – (deels) bebouwde gronden worden ingezet voor woningbouw.

De locatie is groot genoeg voor het gehele gewenste woningbouwprogramma.

capaciteit weg)

Nadelen

•

Aandacht voor benodigde afstand buisleidingenstrook en in mindere mate hoogspanningsleiding 150 kV (gaat weg).

•

Aandacht voor archeologische waarden (laag – middelhoog)

•

Procureurweg is drukke weg (verkeerslawaai en

31 | 38

4. 4. Locatie Dongen – Vaart

Voordelen

Argumenten

•

Goed waterbergend vermogen.

•

Dicht bij bushalte (buurtbus).

•

In nabijheid school.

•

Aansluiten op bestaande ontsluiting (Meester Janssenweg).

•

In de buurt halte buurtbus.

•

Locatie in eigendom ontwikkelaar.

•

Behoud vitaliteit (leefbaarheid) kern Dongen-Vaart.

•

Deze locatie is direct te ontsluiten aan de Meester Janssenweg en derhalve direct te ontwikkelen. Een sluitende exploitatie is hierdoor goed voorstelbaar.

Aandachtspunten

•

In nabijheid van kassencomplex.

•

•

De locatie is als buitengebied aangeduid – landschappelijke inpassing nodig en overeenstemming provincie

Nadelen

•

Geluid wegverkeerslawaai Gaasjesweg

•

Hoeveel woningen dienen in de kern Dongen – Vaart nog toegevoegd te worden?

•

Voorzieningen - de loopafstand tot de ‘triple A’ (arts, apotheek en Albert Heijn / Aldi) zou idealiter maximaal 500 meter moeten zijn, de afstand tot OV (een bushalte) maximaal 400 meter. Dongen Vaart heeft geen winkel voor dagelijkse boodschappen.

•

In nabijheid van kassenbedrijf.

•

Aandacht voor archeologische waarden (laag – middelhoog).

•

Gaasjesweg is drukke weg (verkeerslawaai).

•

Geen voorzieningen in de buurt (m.u.v. school).

•

Achter historisch lintbebouwing.

Koppelkansen

•

Basisschool ligt dichtbij, op korte termijn is capaciteit beperkt.

•

•

De locatie is te klein om het gehele gewenste woningbouwprogramma te realiseren. Er is dus naast deze locatie nog (minimaal) een tweede locatie nodig.

Biodiversiteit: Huidig gebruik is monofunctioneel agrarisch. Met de ontwikkeling van de locatie ontstaat de kans voor het vergroten van de biodiversiteit.

•

Water: kans voor het vasthouden van het water op de locatie zodat het grondwater kan worden aangevuld.

•

De locatie heeft een beperkte capaciteit voor waterbergend vermogen.

•

Groen: versterken van de groenstructuur rond Dongen (Natuur Netwerk Brabant).

•

Hinder: aanpak geurhinder rond het dorp.

32 | 38

5. 5. Locatie ‘s Gravenmoer Argumenten

•

Dicht bij buurtbus.

•

Aansluiten op ontwikkeling Vijf Turven.

•

Locatie in eigendom particulier.

Aandachtspunten

•

Locatie is buitengebied – landschappelijke inpassing nodig en overeenstemming provincie.

•

Is voor de kern ‘s Gravenmoer toevoeging van woningen nodig (na afronding Vijf Turven)?

•

•

De ontwikkeling van deze locatie is afhankelijk van de ontwikkeling van het plan De vijf turven. Voor laatstgenoemd plan is wel een uitgangspuntennotitie maar nog geen planologisch kader vastgesteld. Voorzieningen - de loopafstand tot de ‘triple A’ (arts, apotheek en Albert Heijn / Aldi) zou idealiter maximaal 500 meter moeten zijn, de afstand tot OV (een bushalte) maximaal 400 meter. In ‘s Gravenmoer zijn wel (buurt)supermarkt en school aanwezig maar verder maar beperkte voorzieningen. Inbreidingslocaties / transformatielocaties kunnen ook mogelijkheden bieden voor woningbouw

De locatie is te klein om het gehele gewenste woningbouwprogramma te realiseren. Er is dus naast deze locatie nog (minimaal) een tweede locatie nodig. Voordelen

•

In de buurt halte buurtbus

•

Een sluitende exploitatie is goed voorstelbaar.

Nadelen

•

Aandacht voor archeologische waarden (laag – middelhoog)

•

Hoge grondwaterstand

•

Beperkt waterbergend vermogen

•

Cultuurhistorische waarden

•

Grenst aan NNB

•

Geen artsen in de buurt

Koppelkansen

•

Biodiversiteit: Huidig gebruik is grotendeels monofunctioneel agrarisch. Met de ontwikkeling van de locatie ontstaat de kans voor het vergroten van de biodiversiteit.

•

Water: kans voor het vasthouden van het water op de locatie zodat het grondwater kan worden aangevuld.

•

Groen: versterken van de groenstructuur rond Dongen (Groen Blauwe Mantel). Breng de oude houtwallen terug.

•

Archeologie: Gebruik de (mogelijke) vindplaatsen als drager van de identiteit.

•

Hinder: aanpak geurhinder rond het dorp.

•

Cultuur: betrek en versterk de oude trekvaart met de ontwikkeling van de locatie. Laat de ritmiek van het oude slagenpatroon zien.

33 | 38

Beoordeling locaties De verschillende sectorale onderdelen zijn los van elkaar geanalyseerd, waarbij aan de indeling van de Omgevingsvisie in drie categorieën een vierde ‘overig’ is toegevoegd. Dat geeft een compactere indeling en biedt daarmee een groter overzicht.

Totaaloverzicht beoordeling locaties Per sectoraal aspect zijn de verschillende locatie kenmerken beoordeeld. Score:

We hanteren de volgende score: -2, -1, 0 ,1, 2. -2: ruimtelijk aspect sluit niet aan bij / beperkt de ontwikkeling van de locatie -1: ruimtelijk aspect sluit deels niet aan bij / beperkt deels de ontwikkeling van de locatie 0: ruimtelijk aspect is neutraal / geeft geen beperking voor de ontwikkeling van de locatie 1: ruimtelijk aspect sluit grotendeels aan bij de ontwikkeling van de locatie 2: ruimtelijk aspect sluit aan bij de ontwikkeling van de locatie

A. Natuur en landschap A. Natuur en landschap A. Natuur en landschap B. Cultuurhistorie en erfgoed

A. Natuur en landschap B. Cultuurhistorie en erfgoed C. Sociale kracht B. Cultuurhistorie en erfgoed C. Sociale kracht

B. Cultuurhistorie en erfgoed C. Sociale kracht D. Overig C. Sociale kracht D. Overig D. Overig

D. Overig

Water - max waterdiepte bij overstroming Water - grondwaterstand + waterbergend vermogen Natuur Natuur Netwerk Brabant Water --max waterdiepte bij overstroming Bodem samenstelling Water - grondwaterstand + waterbergend vermogen

Water waterdiepte bij overstroming Natuur--max Natuur Netwerk Brabant Archeologie Water Bodem- -grondwaterstand samenstelling + waterbergend vermogen Cultuurhistorie Natuur - Natuur Netwerk Brabant Water - max waterdiepte bij overstroming Bodem - samenstelling Archeologie Water - grondwaterstand + waterbergend vermogen Openbaar vervoer / bereikbaarheid Cultuurhistorie Natuur - Natuur Netwerk Brabant Voorzieningen Archeologie - winkels Bodem - samenstelling Voorzieningen - huisartsen / tandartsten Cultuurhistorie Openbaar vervoer / bereikbaarheid Voorzieningen - zorg op afstand of op locatie Voorzieningen Archeologie - winkels Voorzieningen - scholen (afstand en leerling verdeling) Openbaar vervoer / bereikbaarheid Voorzieningen Cultuurhistorie- huisartsen / tandartsten Voorzieningen - winkels zorg op afstand of op locatie Zuinig ruimtegebruik Voorzieningen - huisartsen / tandartsten scholen (afstand en leerling verdeling) Openbaar vervoer / bereikbaarheid Cumulatieve geluidsbelasting Voorzieningen - zorg op afstand of op locatie Voorzieningen - winkels Ontwikkelsnelheid Voorzieningen - scholen (afstand en leerling verdeling) Zuinig ruimtegebruik Voorzieningen - huisartsen / tandartsten Financiën Cumulatieve geluidsbelasting Voorzieningen - zorg op afstand of op locatie Capaciteit zoekgebied Zuinig ruimtegebruik Ontwikkelsnelheid Voorzieningen - scholen (afstand en leerling

verdeling) Cumulatieve Financiën geluidsbelasting Ontwikkelsnelheid Capaciteit zoekgebied Zuinig ruimtegebruik Financiën Cumulatieve geluidsbelasting Capaciteit zoekgebied Ontwikkelsnelheid Financiën Capaciteit zoekgebied

Afbeelding 34: overzicht afwegingskaders

34 | 38

A. Natuur en landschap

B. Cultuurhistorie en erfgoed

Locatie 1

Locatie 2

Locatie 3

Locatie 4

Locatie 5

Noordzijde Noorderlaan

Noordzijde Beljaartlaan

Noordzijde Berlagestraat

Vaart

‘s Gravenmoer

Water - max waterdiepte bij overstroming Water - grondwaterstand + waterbergend vermogen Natuur - Natuur Netwerk Brabant Bodem - samenstelling

-1 2 1 2

2 1 1 2

2 2 1 2

2 1 2 0

2 0 1 0

Sub totaal Natuur en landschap

4

6

7

5

3

Archeologie Cultuurhistorie

1 1

1 1

1 1

1 1

1 1

+

+

C. Sociale kracht

Sub totaal Cultuurhistorie en erfgoed

2

2

2

2

2

Openbaar vervoer / bereikbaarheid Voorzieningen - winkels Voorzieningen - huisartsen / tandartsten Voorzieningen - zorg op afstand of op locatie Voorzieningen - scholen (afstand en leerling verdeling)

0 1 2 1 1

0 1 2 1 -2

1 2 2 1 2

1 -1 0 -1 2

1 1 1 -1 2 +

D. Overig

Sub totaal Sociale kracht

5

2

8

1

4

Zuinig ruimtegebruik

0 1 1 1 2 -1

1 1 1 1 2 -1

2 0 -1 -1 2 -1

1 -1 1 1 0 -1

0 2 1 1 1 -1

Cumulatieve geluidsbelasting Ontwikkelsnelheid Financiën Capaciteit zoekgebied Mogelijk gebruik agrarische gronden

+ Sub totaal Overig

4

5

1

1

4

+

Totaal score opgeteld, allen aspecten gelijke waardering

15

15

18

9

13

Afbeelding 35: tabel eindweging locaties

35 | 38

Aanbevelingen Prioritering locaties op ruimtelijke aspecten Bestuurlijke afweging Bestuurlijk dient te worden bepaald op welke wijze men de afweging wil maken. Hierbij geven we nog de volgende aandachtspunten mee: •

•

•

Een afronding van de Noorderbunder is daarmee niet uitgesloten. Een wat meer organische vorm is voorstelbaar. Het invullen van het gebied ten noorden van de vijver zou echter ook al voldoende kunnen zijn. Alhoewel locatie 1 iets lager scoort dan locatie 2 kan geredeneerd worden dat bij locatie 1 de nodige voorzieningen al worden aangebracht en dit bij locatie 2 nog niet het geval is en dit gebied ‘ongeroerd’ kan blijven. Of er meer behoefte gaat zijn aan uitbreidingslocaties hangt mede af van het beschikbaar komen van de inbreidingslocaties. Ook de nieuwe provinciale bevolkingsprognoses kunnen nog een ander beeld geven. Het blijven volgen van de actuele ontwikkelingen blijft een absolute must. Uitbreiding in de kernen Dongen-Vaart en ‘s Gravenmoer zijn meegenomen in de afweging. Omdat het meer landelijke kernen zijn met minder voorzieningen scoren zij hierdoor lager. Echter, het beschikbaar houden van een potentiële uitbreidingslocatie voor de toekomst is nooit verkeerd.

Ontwikkelperspectief van de locaties Als eerste dient de check plaats te vinden i.v.m. de volgende onderdelen. Hierin wordt bepaald of het haalbaar is om hier woningbouw te ontwikkelen. •

Eigendom

•

Transformatielocatie

•

Capaciteit in relatie tot opgave

•

Milieuhindercontouren

•

Ligging in waardevol landschap

•

Huidig gebruik / bestemming

De volgende aspecten zijn minder dwingend naar de mogelijke ontwikkeling toe. Ze hebben echter wel invloed op de waardering: •

Te faseren

•

Ontwikkelsnelheid

•

Ontsluiting / bereikbaarheid

•

Kansen voor ruimtelijke impuls / verbetering dorpsafronding

•

Landschappelijke inpasbaarheid

•

Koppelkansen (bijvoorbeeld met bedrijvigheid, klimaatadaptatie, cultuurhistorie, andere projecten)

•

Nabijheid voorzieningen

•

Draagvlak omgeving

•

Ontwikkelrisico’s

Locatie 1, 2 en 3 komen met de huidige weging als voorkeur naar voren. Hierbij zijn echter alle aspecten gelijkwaardig gewogen. Na het bepalen van een nieuwe weging zal er mogelijk een nieuwe voorkeurslocatie naar voren komen. Hierbij dienen bovenstaande aspecten meegenomen te worden.

36 | 38

Addendum – Flexwoningen Bestuurlijk is de ambitie uitgesproken in 2024 100 flexwoningen gerealiseerd te hebben als uitbreidingslocatie. Daarbij is het uitganspunt dat flexwoningen gerealiseerd worden op een of meerdere locaties die voor woningbouw op langere termijn in beeld is.

Flexwoningen of flexwonen? Bij het uitspreken van de ambitie is het goed om helder te hebben of ingezet wordt op flexwoningen of flexwonen. Flexwoningen zijn stapelbare, verplaatsbare, schakelbare, splitsbare of aanpasbare woningen waarbij de woning, de locatie of de bewoners een tijdelijk karakter heeft. Flexwonen is gericht op het bewonen van permanente woningen met tijdelijke huurcontracten. In de regionale taskforce flexwoningen is afgesproken dat er sprake is van verhuur van woningen met kortlopende huurcontracten. De aangewezen partner voor deze verhuur is de woningcorporatie.

Uitgangspunt wooncorporatie Casade Wooncorporatie Casade heeft de voorkeur uitgesproken voor permanente woningen met tijdelijke huurcontracten in plaats van tijdelijke woonconstructies met kortlopende huurcontracten. De voorbereiding van een locatie met tijdelijke woningbouw verschilt namelijk niet zo veel ten opzichte van de voorbereiding van een permanente woningbouwlocatie. Bovendien blijkt uit de praktijk dat het realiseren van flexwoningen op tijdelijke locaties erg kostbaar is. Zonder harde garanties vooraf vindt Casade het niet verantwoord om in flexwoningen te investeren.