Bijl-7 25-68 TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Dongen Motivering

Gemeente heeft hierbij nadrukkelijk verzocht om aandacht te geven aan de specifieke vraag naar woningen in het goedkope koopsegment, gebaseerd op de Woonvisie 'Dongen Woont 2017 – 2027' en het uitgevoerde Woningbehoefteonderzoek. Het programma voor beide deellocaties ziet er als volgt uit: Oude Baan 10 e.o. 11 woningen in het dure koop segment (waarbij sprake is van een vervanging van 1 bestaande dure koopwoning en toevoeging van 10 dure koopwoningen) Bolkensteeg 13 woningen goedkope koop segment 10 woningen middel dure koop segment 2 woningen dure koop segment Het totale programma ziet er dus als volgt uit met prijspeil 2023: Goedkope koop t/m € 225.000,-- V.O.N. 13 eenheden Middel dure koop Tot € 355.000,-- V.O.N. 10 eenheden Dure koop vanaf € 355.000,-- V.O.N. 13 eenheden

36% 28% 36%

Hiermee wordt volstaan aan 2/3 betaalbaar en heeft een evenwichtige afweging plaats gevonden welk type woning op welke locatie wordt toegevoegd aan de bestaande voorraad. Daarnaast zal met het planinitiatief de doorstroming in de woningmarkt verder op gang worden gebracht. Vraag/ reactie 1.2 Unieke locatie In dit geval hebben we het over een unieke locatie in het oude centrum van Dongen. Het gebied ligt van oudsher ingesloten tussen de historische straten Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat die samen aan de

Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 1 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

buitenkant een afgesloten driehoek vormen. Voor de mensen die er wonen is het binnen-gebied een verborgen parel. Het is het groene hart / de groene long van onze woonwijk in het centrum. Antwoord Op de gronden staat één jaren 70 bungalow met meerdere bijgebouwen. Een groot gedeelte van het terrein is verhard en wordt al enkele jaren benut als opslagterrein met een kapschuur voor opslag van bouwmaterialen. Een weergave van het plangebied staat weergegeven in het participatieverslag afbeelding 1 Luchtfoto plangebied. Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Nationaal Natuurnetwerk. Ook op lokaal niveau heeft de locatie geen aanduiding Groen. Het gehele gebied heeft reeds een woonbestemming. De bestemming groen is derhalve niet van toepassing. Vraag/ reactie 1.3 Niet-openbaar De meeste Dongenaren zullen deze bijzondere plek niet eens kennen. Dat is niet vreemd, want voor 99% van alle inwoners is het gebied niet-openbaar. Het is niet toegankelijk voor bezoekers en verkeer. Het is eigenlijk een stiltegebied in het centrum. Dat is het al gedurende 100 jaar. Om vanaf 2024 dan een ingrijpende verandering in deze bijzondere locatie aan te brengen en over te gaan tot wijziging van het bestemmingsplan, moeten er hele goede redenen zijn.

Volgens ons als direct omwonenden zijn er juist tal van goede redenen om dit gebied juist níet ingrijpend te veranderen. Antwoord Het planinitiatief is uitvoerig besproken met de gemeente Dongen. Hierop is gereageerd vanuit verschillende vakdisciplines. De gemeente Dongen heeft het plan ambtelijk beoordeeld en hun medewerking verleend aan onze planvorming. Daarnaast zijn onze plannen reeds getoetst bij de onafhankelijke commissie Welstand ook deze commissie is in beginsel akkoord. Dit is een gebruikelijk traject voorafgaand aan een omgevingsdialoog. Hiermee geeft het bevoegd gezag gehoor aan de beleidskaders die reeds voorafgaand aan de planvorming geschetst zijn. Vraag/ reactie 1.4 Groene long / open ruimte Hierbij een opsomming van de specifieke kwaliteiten. Antwoord Wij verwachten dat u de opsomming bedoeld zoals staat omschreven onder artikel 1.5 t/m 1.11. De antwoorden volgen hieronder. Vraag/ reactie 1.5 Karakter Het ingesloten gebied geeft voor tientallen huishoudens en meer dan 150 bewoners van Oude Baan, Wilhelminastraat, Julianastraat in sterke mate karakter aan een uniek stukje Dongens centrum. Het is voor ons een groene long in een verder drukke omgeving. Antwoord Dongen is herkenbaar aan de vele verschillende stedenbouwkundige structuren die kriskras door elkaar lopen. Dongen heeft daardoor de uitstraling van een lappendeken.

De Oude Baan is onderdeel van het ‘historische lint’, het plangebied ligt op het snijpunt van verschillende doorgaande structuren en wordt gekenmerkt door ‘dorpswonen’. De straten van het dorpswonen zijn lange doorlopende structuren met weinig verblijfskwaliteit. Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 2 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

De auto is dan ook erg dominant en er is veel doorgaand verkeer. In de woongebieden is hier minder sprake van. De ontsluitingsstructuren zijn hier fijnmaziger en er is meer verblijfskwaliteit. Verdichten in het blok aan de Oude Baan zal nieuwe fijnmazigheid toevoegen en een nieuw woonmilieu waar bewoners centraal staan. Vraag/ reactie 1.6 Kwaliteit wonen/ontspannen De groene driehoek geeft toegevoegde waarde aan de kwaliteit van wonen en ontspannen voor vele tientallen huishoudens in de directe, drukke omgeving. Aan de voorkant is er de typische infrastructuur van het centrum met veel stenen, verkeer, geluid. Aan de achterkant is er de rustiek van ruime tuinen met veel groen, vogels en andere dieren. Antwoord Zie de beantwoording op vraag/ reactie 1.2 alsmede 1.5. Vraag/ reactie 1.7 Compensatie geluidshinder De bewoners van de Wilhelminastraat hebben aan de voorkant van hun woning zelfs te maken met één van de drukste straten voor inkomend verkeer van Dongen. Zowel in de ochtend- als de avondspits staan er lange files van auto’s te wachten om te kunnen oversteken bij de kruising van de Boerenbond. De groene driehoek aan de achterkant van hun woning brengt rust en balans en compenseert geluidshinder en fijnstof. Antwoord Geluidshinder en de door u beschreven mogelijke fijnstof die u reeds ervaart van reeds bestaande wegen kunnen wij met de ontwikkeling niet wegnemen.

Er zijn met het rekenmodel Aerius (versie 2022.2) berekeningen uitgevoerd om de mogelijke gevolgen van de ontwikkeling voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen. Uit de berekening met AERIUS Calculator blijkt dat er geen toename is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Op basis van de berekening zijn significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden in de realisatie- en gebruiksfase uitgesloten. De beoogde herontwikkeling is derhalve uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming. Bij een formele procedure heeft u de mogelijkheid het genoemde onderzoek in te zien en eventueel te voorzien van een reactie c.q. zienswijze. Vraag/ reactie 1.8 Flora en fauna De groene long is in het drukke centrumgebied een veilige verblijfplaats van vele tientallen soorten vogels, insecten en andere dieren. Er staan al tientallen jaren bomen en er groeien en bloeien allerlei planten. Antwoord Binnen het voorgenomen plangebied staat 1 behoudens waardige boom deze is geïntegreerd in ons planvoornemen. In het kader van de beoogde ontwikkeling is een quickscan soortenbescherming uitgevoerd. De conclusie uit dit onderzoek is dat ‘het aspect ecologie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling’. Bij een formele procedure heeft u de mogelijkheid het genoemde onderzoek in te zien en eventueel te voorzien van een reactie c.q. zienswijze.

Vraag/ reactie 1.9 Hittestress Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 3 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

De groene long levert een belangrijke bijdrage aan het verminderen van de hittestress in het centrum – een uitdaging die actueler is dan ooit. Antwoord Voor alle ruimtelijke plannen wordt een watertoets uitgevoerd. In deze watertoets wordt aangegeven hoe in het betreffende plan met water wordt omgegaan. Daarbij wordt allereerst sterk ingezet op preventie van verontreiniging en nuttig hergebruik van water op lokaal niveau. Daarnaast is voor de retentiebehoefte de voorkeurvolgorde infiltreren, retentie binnen het plangebied, retentie buiten het plangebied of berging in bestaand watersysteem. De totale compensatieopgave voor dit plangebied zal tijdens de formele procedure berekend worden. Het uitgangspunt is dat deze toename middels ‘retentie binnen het plangebied’ wordt opgelost. Bij de civieltechnische uitwerking wordt dit aspect nader uitgewerkt. Bij een formele procedure zal op dit aspect nader in worden gegaan. Op woningniveau zullen wij het aspect Hittestress meenemen in de nog te voeren gesprekken met de architect zoals staat omschreven in hoofdstuk 7 Vraag/ reactie 1.10 Veiligheid Doordat het gebied is ingesloten, zijn onze huizen vanaf de achterkant niet bereikbaar voor derden. Dat geldt voor tientallen woningen aan zowel de Oude Baan, Julianastraat als Wilhelminastraat.

Dat zorgt voor een grote mate van extra veiligheid als het gaat om overlast, vandalisme en zeker ook inbraakgevoeligheid. Antwoord Binnen het planinitiatief zijn richting uw tuinen of erven in de huidige situatie ook tuinen of erven van derde, dit verandert met de voorgenomen plannen niet of nauwelijks. Het toekomstige openbaar gebied zal slechts bij twee woningen in de omgeving grenzen aan een bestaand erf of tuin. Eén van deze woningen heeft naast zijn woning een pad dat al openbaar toegankelijk is. Dit zal met de huidige planvorming afnemen van gemotoriseerd verkeer naar langzaam verkeer. Vraag/ reactie 1.11 Leefbaarheid Aan de voorkant wonen we in het drukke centrum. Aan de achterkant hebben we het gevoel dat we wonen in het buitengebied. Een unieke combinatie die een belangrijke impuls betekent voor de leefbaarheid en vitaliteit van de woonwijk/driehoek Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat. Als dit plan door zou gaan: Voor het eerst in 100 jaar gaan er achter onze woningen dan mensen en auto’s komen in onze achtertuinen. Als we ‘s nachts bij het slapen gaan de gordijnen dichtdoen, zien we niet meer de zwarte nacht (winter) of de invallende schemering (zomer), maar steeds een woonwijk met (straat)verlichting, we horen geluiden van verkeer en mensen. Er zal een toename zijn van geluid, van uitstoot CO2 en fijnstof – dat raakt onze gezondheid.

Antwoord De leefbaarheid en vitaliteit van een wijk of buurt wordt bepaald door de combinatie van privaat eigendom en de kwaliteit c.q. vitaliteit van de openbare ruimte. Achter uw woning liggen private gronden van derden. De balans die u mogelijk zoekt kunt u niet compenseren op private grond van derde. Vraag/ reactie Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 4 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

2.1 Inbreidingslocatie De Bunte Vastgoed wil gaan bouwen op Oude Baan 10 en achterliggende gronden. Dat is een inbreidingslocatie. Het bijzondere aan deze inbreidingslocatie is dat het gebied al 100 jaar niet-openbaar is. Niet bereikbaar met de auto, niet met de fiets, niet te voet. Ook voor ons als direct omwonenden is het een afgesloten gebied. De groene long is een optelsom van over het algemeen ruime tuinen, de ene nog dieper dan de ander. Het gebied is nog zoals het vroeger was. Alleen de vogels, vleermuizen en de vlinders hebben er vrij verkeer. Antwoord Zie de beantwoording op reactie 1.2 alsmede 1.8 Vraag/ reactie 2.2 Bouwplan voor 11 woningen De Bunte Vastgoed heeft ‘overeenkomsten gesloten met de eigenaren van diverse gronden aan de Oude Baan 10 en het achterliggende gebied’, zo lazen we in een brief van 20 oktober 2023. Het voornemen is om in totaal 11 woningen te realiseren. Twee vrijstaande woningen en 9 geschakelde woningen. Antwoord Dit is een juiste weergave van uw schrijven, het planinitiatief is bijgevoegd in bijlage 2 van het participatieverslag. Vraag/ reactie 2.3 Tweedelijns / niet openbaar Deze woningen komen volgens het plan in de nu afgesloten ruimte achter onze huizen aan niet alleen Oude Baan (zoals de naam van het plan doet vermoeden), maar zeker ook aan de Julianastraat en Wilhelminastraat.

Antwoord De ligging van het plangebied is bijgevoegd zie hoofdstuk 3 afbeelding 2 van het participatieverslag. Vraag/ reactie 2.4 Bijzonder verzoek Daarmee zouden we als omwonenden van drie straten en daarmee tientallen huishoudens, te maken gaan krijgen met een tweedelijnsbebouwing pal achter onze tuinen. Niet vanuit kleinschalige planvorming van een particuliere bewoner voor het toevoegen van een ruimte voor mantelzorg in de eigen achtertuin, zoals meestal het geval is bij verzoeken aan de gemeente voor tweedelijnsbebouwing. Maar vanuit grootschalige planvorming door een professionele ontwikkelaar met een commercieel nieuwbouwproject van hoogbouw woningen. De hele infrastructuur van het gebied zou er voor moeten veranderen. Wat het extra bijzonder maakt: Het plan betreft tweedelijns nieuwbouw van een woonwijk in een thans niet openbaar gebied dat daarmee openbaar zou moeten worden. Volgens onze informatie is dat in de gemeente Dongen op deze schaal en in deze context niet eerder toegestaan en toegepast. Het bouwplan van De Bunte Vastgoed – waarvoor een wijzing van het bestemmingsplan noodzakelijk is – betreft dus om meerdere redenen een bijzonder verzoek. Dat vraagt om speciale aandacht. De inbreiding van 11 woningen raakt in belangrijke mate de leefbaarheid en kwaliteit van wonen van meer dan 150 bewoners van Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat.

Ook voor de bewoners van de Prinses Amaliastraat zijn er gevolgen met grote impact. Antwoord Het planinitiatief is getoetst aan de verschillende beleidsleidraden op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau. De conclusie hieruit is dat het planinitiatief past binnen deze beleidskaders. Qua ruimtelijke inpassing wordt het bouwfront aan de Oude Baan doorbroken en wordt er een nieuw woonmilieu toegevoegd waar de nadruk ligt op geborgenheid. De meerwaarde van het planinitiatief zit in het toevoegen van meer fijnmazigheid in de stedenbouwkundige structuur. De volgende ruimtelijke uitgangspunten dragen hier aan bij; Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 5 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

Voor meer fijnmazigheid in de stedenbouwkunde structuur is er een langzaamverkeersverbinding (fiets en wandel) het plangebied in. De hoofdontsluiting vindt plaats via de Oude Baan; Er wordt rekening gehouden met zichtlijnen vanaf de Oude Baan de planlocatie in en vice versa, om een relatie te scheppen met de Oude Baan; Kleine verspringing in bouwlijn om een geleidelijke overgang te maken van Oude Baan 12 naar 8; Creëren van lucht in het plan. Groen en open middengebied met parkeren en ontsluiting, t.b.v. waterberging en de verblijfskwaliteit; Woningen zijn naar het midden georiënteerd en begeleiden op deze manier het zicht de woonstraat in. Dit komt de leefbaarheid en sociale controle ten goede; Openheid creëren om entree hofje te markeren; Het plan gaat uit van een programma met seniorenwoningen. Met name voor seniorenwoningen geldt dat er behoefte is aan volwaardig woonprogramma op de begane grond én daarbij niet al te grote tuinen.

Van een tweedelijns bebouwing is derhalve geen sprake. Daarnaast gaat vanuit de kwalitatieve behoefte van de provincie inbreiding, boven uitbreiding. Binnen de gemeente Dongen zijn afgelopen jaren dan ook meerdere binnenstedelijke ontwikkelingen op deze wijze verwezenlijk. Plannen waar naar wordt verwezen zijn ‘Hof van Schrauwers’ (Prinses Alexiastraat), ‘Plaats J’ (Sint Josephstraat), en ‘Achter de Banken’ (Hoge Ham). Dit zijn plannen die vergelijkbaar zijn met het huidige planinitiatief. Vraag/ reactie 2.5 Kernvragen bij inbreiding Bij een inbreidingslocatie gelden volgens de kaders van het gemeentelijke beleid van de gemeente Dongen een aantal belangrijke kernvragen: 1) Welk probleem wordt met dit plan kwalitatief opgelost? 2) Wat voegt het plan ruimtelijk aan kwaliteit toe? Tevens gelden in dit specifieke geval als belangrijke beslispunten: 3) Het openbaar maken van een al 100 jaar niet-openbaar gebied 4) Het toestaan van tweedelijns bebouwing - op veel grotere schaal (nieuwbouw van nieuwe woonwijk met nieuwe infrastructuur) dan het veel vaker voorkomende kleinschalige individuele verzoek voor (ver)bouw van een mantelzorgwoning in de eigen achtertuin. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 2.4. Vraag/ reactie 2.6 Beoordeling Het toetsen en beoordelen van deze vier kernvragen is een taak en bevoegdheid van het gemeentebestuur van Dongen.

College, gemeenteraad en gemeentelijke organisatie hebben hiervoor bestuurlijke kaders als leidraad. Ook zijn er recent duidelijke uitspraken gedaan door college en gemeenteraad. Er zijn recente onderzoeken, raadsinformatiebrieven en nota’s. Hierover meer in het volgende hoofdstuk (3). Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 2.4. De plannen waarnaar verwezen wordt in de beantwoording op vraag/ reactie 2.4 zijn plannen die vergelijkbaar zijn met het huidige planinitiatief. Plannen die ambtelijk worden beoordeeld c.q. waarbij het bevoegd gezag in beginsel ambtelijk akkoord gaat c.q. een principemedewerking verleend en later bij een formele procedure De Raad door middel van vaststelling van een nieuw bestemmingsplan. De formele procedure dient bij dit planinitiatief nog opgestart te worden. Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 6 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

Vraag/ reactie 2.7 Ervaringsdeskundigen Als de ervaringsdeskundigen van het bewuste gebied, zijnde de direct omwonenden, hebben we een duidelijke mening. Deze kunnen we onderbouwen met argumenten, voorbeelden en onze ervaringen en inzichten vanuit de praktijk. Dat is waar deze notitie aan bijdraagt. Via deze notitie willen we onze opvattingen graag op directe wijze delen met college, raad en gemeentelijke organisatie. De indirecte wijze (via ‘omgevingsdialoog’ en berichtgeving aan de gemeente door De Bunte Vastgoed) lijkt ons onvoldoende gezien de ervaringen tot dusver in onze contacten met de projectontwikkelaar. Hierover meer in hoofdstuk 4. Antwoord U bent vrij om uw mening c.q. reactie te delen met derde. Hierin heeft u de keuzes gemaakt zoals staat omschreven in het participatieverslag onder hoofdstuk 5 en 6. Vraag/ reactie, 2.8 Welk probleem wordt met dit plan opgelost? Voor ons als bewoners van Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat worden er met de bouwplannen van De Bunte Vastgoed geen problemen in onze directe woonomgeving opgelost, zoals op andere inbreidingsplaatsen in Dongen en bij andere bouwplannen van projectontwikkelaars vaak wel het geval is. In dit gebied direct achter onze woningen, staan geen leegstaande, verouderde fabriekspanden of andere ruimtes waar thans louche praktijken plaatshebben.

Er is ook geen extra brandgevaar door onveilige omstandigheden bij verouderde panden. Er is geen samenscholing van personen, geen drugsgebruik, geen geluidsoverlast, geen zwerfafval. Er zijn geen schutplaatsen waar nu ongedierte huist die voor de volksgezondheid in de buurt beter kunnen worden gesloopt. Het gebied is ook geen afspreekplaats voor illegale handel of andere criminele activiteiten. Er is thans geen enkel vorm van overlast of risico daarop. Ook is er geen sprake van een thans onveilige verkeersituatie die met een herinrichting van het gebied kan worden opgelost of verbeterd. ‘ Opmerking: Het pand dat tientallen jaren dienst deed als bedrijfsruimte op het perceel Wilhelminastraat 13, wordt reeds getransformeerd naar een woning. Momenteel is de verbouwing in volle gang. Daarvoor is afgelopen jaar – in een andere procedure - een vergunning verleend door de gemeente. De handelswijze van de aanvragers verdient hierbij niet de schoonheidsprijs. Meer hierover in hoofdstuk 4 bij punt 4.6. Antwoord Het planinitiatief staat los van de procedure die gevoerd is voor Wilhelminastraat 13. Hier staan wij als ontwikkelaar ook buiten. Voor de omschrijving van de huidige locatie verwijzen wij naar de beantwoording op de vraag/ reactie 1.2.

Vraag/ reactie 2.9 Welke toevoeging aan ruimtelijke kwaliteit brengt dit plan? Voor ons als bewonersgroep voegt het plan van De Bunte Vastgoed ruimtelijk niets aan kwaliteit toe. Integendeel. Voor ons als direct omwonenden wordt de omgeving er ruimtelijk juist níet beter op. Dat zou dan ook gevolgen gaan hebben voor de waarde van de huizen en prijs die potentiële nieuwe bewoners op de concurrerende woningmarkt zouden willen betalen. Wij zien alleen maar een achteruitgang van de bestaande situatie, zoals we hieronder zullen proberen zo duidelijk mogelijk te verwoorden. Antwoord Het realiseren van woningen draagt bij aan een maatschappelijk probleem. De nieuwbouw voldoet aan alle huidige eisen. De ruimtelijke inpassing gebeurd zorgvuldig.

Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 7 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

Na vaststelling van een eventuele ruimtelijke procedure zijn er mogelijkheden om planschadeverzoeken in te dienen bij de gemeente. De formele ruimtelijke procedure moet nog opgestart worden. Vraag/ reactie 2.10 Aantasting van specifieke kwaliteiten Woningbouw zou voor ons als direct omwonenden een aantasting betekenen van de specifieke kwaliteiten van het ingesloten gebied, zoals eerder benoemd in hoofdstuk 2. Zeker met de ingrijpende plannen die De Bunte voor ogen heeft. Impact van ‘woonhofje’ In de brief van 20 oktober 2023 spreekt De Bunte letterlijk over ‘een nieuw woonhofje’. Waarom is hier een verkleinwoord gebruikt? Om het plan aantrekkelijker te laten klinken? Wij zien het duidelijk anders. Dit is geen woonhofje maar een compleet nieuwe woonwijk in onze achtertuin. Het bouwen van dit ‘woonhofje’ zou om tal van redenen een enorme impact hebben op de leefbaarheid, de duurzaamheid en de (verkeers)veiligheid van onze directe woonomgeving. Antwoord Met de ontwikkeling worden slechts 10 woningen toegevoegd aan de bestaande voorraad. Er wordt namelijk 1 bestaande woning gesloopt en weer nieuw gebouwd. Van een nieuwe woonwijk is in schaal en grootte derhalve geen sprake. Vraag/ reactie 2.11 Leefbaarheid We beginnen met een opsomming van de impact op onze leefbaarheid: Antwoord Wij verwachten dat u de opsomming bedoeld zoals staat omschreven onder artikel 2.12 t/m 2.32.

De antwoorden volgen hieronder. Vraag/ reactie 2.12 Veel bouwen op weinig grond 11 woningen bouwen op de beschikbare ruimte, inclusief garages, toegangswegen: wij zien dat als heel veel stenen, leidingen en een compleet nieuwe infrastructuur voor dit authentieke 100-jarige gebied en dat alles op relatief weinig grond. De open ruimte direct achter onze tuinen zou daarmee tot aan het maximum worden volgebouwd. Antwoord De dichtheid van het planinitiatief is vergelijkbaar met andere projecten en uitbreidingswijken met 30 à 35 woningen per ha. In de huidige situatie is reeds de nodige bebouwing en verharding aanwezig. Vraag/ reactie 2.13 Aanzicht Het aanzicht aan de achterkant van onze huizen zou daarmee volledig veranderen. Geen vrij uitzicht meer over een weids gebied. Maar massief opkijken tegen een geschakelde reeks van huizen met twee woonlagen die De Bunte aankondigt te willen gaan bouwen. Als bewoners zien we geen enkele goede reden of noodzaak voor het willen gaan bouwen in twee lagen. De impact op de omgeving is daarvoor te groot. Antwoord T.a.v. het programma aanvullend op het antwoord 1.1. Met de ontwikkeling is expliciet gekozen voor een gelijkvloers programma waarbij de verdieping ondergeschikt is. Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 8 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

Vraag/ reactie 2.14 Wooncomfort Het wooncomfort aan de achterkant van onze huizen zou met het bouwplan van De Bunte Vastgoed volledig veranderen. In plaats van weidsheid, rust, nauwelijks mensen en alleen maar dieren en groen, doemt er volgens de plannen van de ontwikkelaar dan in ons directe blikveld een nieuwe woonwijk op. Antwoord Wij verwijzen naar de beantwoording op reactie 1.2 alsmede 2.10. Vraag/ reactie 2.15 Privacy Tweedelijnsbebouwing in twee woonlagen zou een groot verlies betekenen van de privacy die we nu hebben als we in onze tuinen verblijven en ontspannen. In plaats van naar een rustiek vergezicht met bomen en vogels, kijken we dan naar gevels op 5 meter afstand en mensen die achter ramen staan en naar ons in onze tuinen kijken. Antwoord Wij verwijzen naar de beantwoording op vraag/ reactie 2.13 t.a.v. de positionering van ramen en blinde gevels is in het huidige planinitiatief reeds rekening gehouden met privacy t.a.v. omwonende. Vraag/ reactie 2.16 Geluid In plaats van de stilte van een open ruimte, krijgen we volgens de plannen van De Bunte te maken met alle geluiden die horen bij een woonwijk. Antwoord Een groot gedeelte van de locatie is al jaren in gebruik als opslag terrein van een bouwbedrijf met de geluiden van laden en lossen die hierbij horen. Het overige terrein is in gebruik als erf c.q. tuin in dat opzicht wijzigt het toekomstige gebruik niet.

Vraag/ reactie 2.17 Compensatie / balans We hebben als centrumbewoners te maken met de drukte van het centrum. Dat wisten we ook toen we onze huizen kochten of gingen huren. In de Oude Baan (grotendeels) en in de Julianastraat hebben onze woningen geen voortuinen en lopen veel mensen vlakbij onze woonkamers voorbij op het trottoir, staan de auto’s geparkeerd dichtbij onze woonkamers en ze rijden ook vlakbij voorbij. De Wilhelminastraat geldt als een van de drukste straten van Dongen met aan de voorkant altijd veel autoverkeer en zelfs files in de ochtend en de avondspits. Compensatie Maar toen we onze huizen kochten/huurden, wisten we ook dat er een belangrijke compensatie tegenover stond. Voor ons is het al 100 jaar ingesloten groene hart aan de achterkant van onze huizen, een oase van rust en ruimte in het drukke centrum van Dongen. We komen er ook letterlijk tot rust. Als we in onze tuinen zijn, voelen we ons even geen centrumbewoners. We zijn weg van de drukte. We kijken ver van ons af, we kijken in het groen en we horen geen auto’s maar vogels. Onze woonsituatie aan de voorkant van onze woning en aan de achterkant, vormen absolute tegenhangers van elkaar. Dat zorgt voor een balans die belangrijk is voor onze leefbaarheid.

Gezien het bestemmingsplan hoefden we, toen we onze huizen kochten / huurden, ons voor de toekomst ook geen zorgen te maken over een verandering van dit gebied en de kwaliteit van onze woonomgeving. Gezien de afgeslotenheid van het gebied ook niet, zo dachten we al die tijd. Balans Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 9 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

Maar toen kwam de brief van De Bunte, als een donderslag bij heldere hemel. Veel bewoners zijn hierdoor in de stress geschoten. Als de bouwplannen van De Bunte zouden worden uitgevoerd, dan valt deze voor ons ontzettend waardevolle balans weg. Dan zouden we te maken gaan krijgen met auto’s en uitlaatgassen aan de voor- en aan de achterkant van onze woningen. Dan is het gedaan met rust en privacy. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.11. Vraag/ reactie 2.18 Duurzaamheid Behalve om de gevolgen voor de leefbaarheid, maken we ons ook zorgen om de impact van de bouwplannen op de duurzaamheid van onze directe woonomgeving. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.11. Vraag/ reactie 2.19 Stenen ipv groen De huizen, de garages, de opritten, de straten: hoeveel verharding en hoeveel kilo stenen zou er met de planvorming van De Bunte worden toegevoegd aan het centrum? Kan De Bunte daar een concreet antwoord op geven? Is het actuele gemeentelijk beleid voor het centrum juist niet omgekeerd: dus minder stenen en meer groen? Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.9. Vraag/ reactie 2.20 Hittestress Wat betekent de voorgenomen verandering (stenen ipv groen) voor hittestress? Een probleem dat elk jaar in omvang toeneemt.

Als bewoners van het centrum willen we graag (samen met de gemeente) ontwikkelingen inzetten die zorgen voor minder hittestress in onze directe woonomgeving. Het bouwplan van De Bunte staat daar haaks op. Voor de bewoners van de Prinses Amaliastraat is hittestress op dit moment al een groot probleem gezien de vele stenen en het weinige groen in hun woonomgeving. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.9 alsmede 1.11. Vraag/ reactie, 2.21 Afwatering Wat betekent de voorgenomen verandering (stenen ipv groen) voor de afwatering van het gebied? Door de veranderingen in het klimaat is er steeds vaker sprake van regenbuien met in korte tijd heel veel neerslag. In onze bewonersbijeenkomsten gaven meerdere bewoners aan dat er sprake is van grote verschillen (zelfs tot meer dan 1 meter) in de hoogtes van diverse perscelen en tuinen. De open ruimte / het groene hart dat er nu is, biedt tot dusver voldoende capaciteit om hevige regenval in korte tijd op te vangen. Maar er zijn zorgen over deze capaciteit als er een bebouwing zou komen met 11 woningen. Zoals er ook zorgen zijn van de capaciteit voorzieningen. Wat betekent de aanleg van een nieuwe woonwijk met 11 woningen voor de capaciteit van voorzieningen. Is de riolering hierop bestand – of moet straks de straat open in Oude Baan? Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.9.

Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 10 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

Vraag/ reactie 2.22 Flora en fauna Wat blijft er nog over van de huidige flora en fauna als er een jaar lang gebouwd zou gaan worden met daarbij (onvermijdelijk) geluidsoverlast, uitstoot van extra stikstof en de al 100 jaar open ruimte structureel zou worden gevuld met 11 woningen, garages, parkeerplaatsen, straten, straatlantarens? Wat gaat het verlies van natuurlijke leefomgeving (habitat) in het centrum betekenen voor dieren en planten? Voor ons als omwonenden? Zien we dan nog dezelfde soorten en hoeveelheid aan vlinders, mussen, merels, vinken, koolmezen, eekhoorns, egels, vleermuizen in onze tuinen die we nu wel zien? Horen we dan de vogels nog fluiten of worden dat startende auto’s en piepende remmen? Welke rekening zouden flora en fauna moeten gaan betalen voor de komst van 11 woningen met infrastructuur? Veel van de dieren die gebruik maken van het afgesloten gebied zijn beschermde diersoorten. We hebben de indruk dat hun populatie in de afgelopen jaren al is afgenomen door stille voorbereidingen achter de schermen van de initiatiefnemers voor de bouwontwikkelingen. Daarover meer in hoofdstuk 4. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.8. Vraag/ reactie 2.23 Veiligheid Behalve om de leefbaarheid en duurzaamheid, maken we ons ook zorgen om de impact van de bouwplannen op de (verkeers)veiligheid van onze directe woonomgeving.

Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 2.24 alsmede 2.25. Vraag/ reactie 2.24 Veiligheid Doordat het gebied is ingesloten, zijn onze huizen vanaf de achterkant niet bereikbaar voor derden. Dat geldt voor tientallen woningen aan zowel de Oude Baan, Julianastraat als Wilhelminastraat. Dat zorgt voor een grote mate van extra veiligheid als het gaat om overlast, vandalisme en zeker ook inbraakgevoeligheid. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.10. Vraag/ reactie, 2.25 Extra verkeer In de planvorming van De Bunte zou het nu niet-openbare gebied na 100 jaar openbaar worden gemaakt met één entree voor auto’s: via de Oude Baan nabij nummer 10. Oude Baan Dat betekent voor de bewoners in de Oude Baan een stevige toename van verkeer tot achter in de straat aan toe, want daar is de entree voorzien. Nu is dit deel van de Oude Baan een relatief rustige straat, vanwege het doodlopende karakter. Dat komt ook goed uit gezien het feit dat hier een brandweerkazerne is gevestigd en daarmee er sprake is van een veilige ‘uitruk-route’ voor brandweerauto’s bij alarmmeldingen. Julianastraat Realisatie van het plan van De Bunte zou ook een behoorlijke toename van het verkeer betekenen in de Julianastraat. Deze straat geldt dan als de belangrijkste aanrijroute voor het nieuwe bestemmingsverkeer.

Dat betreft dan zowel de nieuwe bewoners als ook hun 13 bezoekers en toeleveringsdiensten etc. In de Julianastraat is door bewoners in de afgelopen jaren al het initiatief genomen voor de inzet van Victor Veilig. Dit is een in Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 11 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

Dongen vaker toegepast project voor het vergroten van de verkeersveiligheid. Ook staan er speciale verkeersborden met illustraties van kinderen. De straat betreft een 30 kilometerzone. De reden is dat er in de Julianastraat - met speelvoorzieningen in een park en een basisschool in de directe omgeving - op veel momenten van de dag relatief veel kinderen op straat zijn. Brief In december van het afgelopen jaar hebben bewoners van de Julianastraat een brief naar de gemeente geschreven. Daarin uitten zij hun zorgen over de extra auto’s in hun straat als gevolg van sluipverkeer, ontstaan door de dagelijkse files in de Wilhelminastraat. In de brief verzoeken ze de gemeente om hiertegen maatregelen te nemen, zoals mogelijk het instellen van éénrichtingsverkeer zoals eerder gedaan bij Oranjeplein/Geer. Extra verkeersdrukte Voor de veiligheid van de kinderen (en de gemoedsrust van de ouders) is het niet goed als er ook nog extra verkeersdrukte komt in de Julianastraat als gevolg van een inbreidingsplan en een nieuwe aanrijroute van auto’s richting de Oude Baan. Prinses Amaliastraat Ook veel inwoners van de Prinses Amaliastraat maken zich zorgen over de toename van verkeersdrukte en de gevolgen hiervan op de verkeersveiligheid van kun kinderen bij het creëren van een nieuwe doorgang naar een nieuwe woonwijk in de Oude Baan.

Wilhelminastraat De Wilhelminastraat is al één van de drukste straten van Dongen. In de ochtend- en in de avondspits staan er op werkdagen tot ver in de straat vaak lange rijen met auto’s te wachten om de kruising bij de Boerenbond over te kunnen steken. Op zaterdag is het de hele dag door druk in de straat. Nog meer toename van verkeer Antwoord: De verkeersgeneratie is berekend met kencijfers van het CROW (publicatie 381). In de huidige planologische situatie is binnen het plangebied reeds een vrijstaande woning toegestaan. Hiermee heeft het plangebied planologisch gezien al een verkeersaantrekkende werking van circa 8,4 mvt/etmaal (maximale generatie op basis van categorie 'koop, huis, vrijstaand'). In de beoogde situatie wordt 1 woning gesloopt waarmee de huidige planologische verkeersgeneratie van circa 8,4 mvt/etmaal wordt deze vervangen door de verkeersgeneratie horende bij de beoogde woningbouwontwikkeling. Het programma van het planinitiatief omvat twee vrijstaande woningen en negen levensloopbestendige geschakelde woningen. Voor de verkeersgeneratie wordt (worst-case) uitgegaan van de volgende indeling in de CROW-categorieën:  Twee woningen in categorie 'koop, huis, vrijstaand';  Negen woningen in de categorie 'koop, huis, tussen/hoek'; Verkeersgeneratie toekomstige situatie Aantal Koop, huis, vrijstaand Koop, huis, tussen/hoek Totaal

2 9 11

Kerncijfers CROW max 8,1 7,3

Weekdag

Werkdag

16,2 65,7 81,9

18,0 72,9 90,9

Voor het planinitiatief betekent dit een verkeersgeneratie van 81,9 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling 90,9 mvt/etmaal. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 12 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van 9,1 mvt. Deze verkeersgeneratie is dusdanig beperkt dat het zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. De conclusie is dat het aspect verkeer geen belemmering zal zijn. Bij een formele procedure heeft u de mogelijkheid het genoemde onderzoek c.q. onderbouwing in te zien en eventueel te voorzien van een reactie c.q. zienswijze. Vraag/ reactie, 2.26 Extra parkeerdruk De bewoners van de Oude Baan hebben nu al te maken met grote parkeerdruk, zeker bij (de talrijke) evenementen in het centrum, zo is de ervaring vanuit de praktijk. Dongenaren parkeren hun auto in de Oude Baan om vandaaruit lopend naar het centrum te gaan. Zij vrezen dat de komst van een extra woonwijk met bezoekers van de bewoners de parkeeroverlast in de Oude Baan nog verder op gaat voeren. Antwoord Conform het planinitiatief zullen twee vrijstaande en negen geschakelde woningen gerealiseerd worden. Voor wat betreft de twee vrijstaande woningen wordt conform het 'Parapluplan Parkeren Dongen' aangesloten bij de categorie 'koop, huis, vrijstaand' . Voor wat betreft de grondgebonden woningen wordt aangesloten bij de categorie 'koop, huis, tussen/hoek' .

De parkeerbehoefte (inclusief aandeel bezoekersparken) is als volgt bepaald:  Vrijstaande woningen: 2 x 2,3 = 4,6 parkeerplaatsen  Geschakelde woningen: 9 x 2,1 = 18,9 parkeerplaatsen. In totaal zijn (4,6 + 18,9) 23,5 parkeerplaatsen benodigd. Conform het parapluplan Parkeren Dongen van de gemeente Dongen gelden bij woningen verschillende uitgangspunten voor parkeervoorzieningen:  een dubbele inrit van minimaal 4,5 meter diep telt als 1,7 parkeervak.  een enkele inrit van minimaal 5 meter diep telt als 0,8 parkeervak Binnen het planinitiatief zijn op basis van deze uitgangspunten rekentechnisch (10 x 1,7 = 17,0) + (1 x 0,8 = 0,8) 17,8 parkeervakken op de kavels van de woningen aanwezig. Daarmee zijn er nog (23,5 - 17,8) 5,7 parkeervakken benodigd in het openbaar gebied. Daar er conform het planinitiatief nu 6 parkeerplaatsen voorzien zijn in het openbaar gebied wordt binnen de grenzen van het plangebied voldaan aan de parkeerbehoefte van de beoogde woningen. De conclusie is dat het aspect parkeren geen belemmering zal zijn. Bij een formele procedure heeft u de mogelijkheid het genoemde onderzoek c.q. onderbouwing in te zien en eventueel te voorzien van een reactie c.q. zienswijze. Vraag/ reactie 2.27 Verkeersveiligheid fietsers De Wilhelminastraat geldt als een van de drukste straten in de bebouwde kom van Dongen.

Volgens het plan van De Bunte wordt het er nog drukker en ook gevaarlijker. Extra instroom op één van drukste straten van Dongen De Bunte heeft in het plan voorzien dat er ter hoogte van Wilhelminastraat 11 een nieuwe entree komt voor de nieuwe woonwijk. Deze nieuwe doorgang zou dan zijn voor voetgangers en fietsers, berijders van scooters. Wij maken ons daar zorgen over: Hoe realistisch is het om halverwege de Wilhelminastraat – nu al één van de drukste straten van Dongen - nog een extra instroom van fietsers en scooterrijders te maken? Dat is toch vragen om gevaarlijke situaties en ongelukken? Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 13 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

Doorsteek tussen woningen door De nieuwe doorsteek zou dan gerealiseerd moeten worden tussen twee woningen door, halverwege dit deel van de WIlhelminastraat. Verwachten automobilisten daar uitkomende en invoegende fietsers? Zouden er voor het vergroten van de zichtbaarheid van deze fietsers en scooterrijders dan huidige parkeerplaatsen moeten verdwijnen? Hoe kan hier een veilige situatie van worden gemaakt? Antwoord De nieuwe doorsteek heeft reeds een openbaar karakter voor gemotoriseerd verkeer. Met het planinitiatief wijzigt dit naar langzaam verkeer en sluit deze aan op de reeds aanwezige langzaam verkeersroute van de Wilhelminastraat. Eventueel snelheid beperkende maatregelen zullen aan bod komen bij de civieltechnische uitwerking. Deze vraag/ reactie zullen wij meenemen in de nog te voeren gesprekken met de architect zoals staat omschreven in hoofdstuk 7 van het participatieverslag. Vraag/ reactie 2.28 Volksgezondheid We wonen als bewonersgroep in het centrum. Het drukke verkeer aan de voorkant van onze woningen vinden we meer dan genoeg. In de Wilhelminastraat staan op alle vijf de werkdagen twee keer per dag lange files, in de ochtend- en avondspits. Op zaterdag is het de hele dag door druk met ingaand en doorgaand verkeer. Dat drukke verkeer zorgt voor meer dan genoeg fijnstof in ons woongebied.

Nieuw verkeer aan ook nog eens de achterkant van de woningen, is het laatste waar bewoners van Wilhelminastraat op zitten te wachten. Als bewoners van Julianastraat, Oude Baan en Prinses Amaliastraat zouden we bij komst van de nieuwe woonwijk te maken gaan krijgen met extra doorgaand verkeer aan de voorkant van onze woningen. En daarvoor zou dan een groene long van 100 jaar moeten wijken. Die optelsom van veranderingen draagt zeker niet bij aan de volksgezondheid van vele tientallen huishoudens en bewoners. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.11. Vraag/ reactie 2.29 Privacy Tot slot van dit hoofdstuk (waarin we als bewoners extra inzicht willen geven in de praktische gevolgen van het bouwplan), twee belangrijke punten die het directe gevolg zouden zijn van het moeten creëren van een openbare doorgang naar het nu nog afgesloten gebied. Er is door De Bunte een ingang / uitgang van de nieuwe woonwijk voorzien in zowel de Oude Baan als de Wilhelminastraat. Deze raken de privacy van meerdere huishoudens aan zowel Oude Baan als Wilhelminastraat. Wat ons betreft op onacceptabele wijze. Antwoord Deze vraag/ reactie zullen wij meenemen in de nog te voeren gesprekken met de architect zoals staat omschreven in hoofdstuk 7 van het participatieverslag.

Vraag/ reactie 2.30 Autolichten Oude Baan De in-/uitrit voor automobilisten van de nieuwe woonwijk zoals De Bunte die wil gaan realiseren heeft vergaande gevolgen voor bewoners aan de Oude Baan, met woningen tegenover de doorsteek bij nummer 10. Zij zouden dan in de toekomst als het begint te schemeren en donker wordt, meteen hun rolluiken of 100% verduisterende gordijnen dicht moeten doen om te voorkomen dat er voortdurend kunstlicht van koplampen gaat binnen schijnen van auto’s van bewoners en bezoekers die wegrijden uit de nieuwe woonwijk. Voor de bewoners van Oude Baan Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 14 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

13 (gelegen recht tegenover de nieuw te vormen entree) geldt dat zij aan de voorzijde van hun woning niet alleen hun woonkamer hebben op de begane grond, maar ook hun slaapkamer. Antwoord Deze vraag/ reactie zullen wij meenemen in de nog te voeren gesprekken met de architect zoals staat omschreven in hoofdstuk 7 van het participatieverslag. Vraag/ reactie 2.31 Woonkamer en doorgang fietsers en voetgangers De in-/uitgang voor voetgangers en fietsers van de nieuwe woonwijk zoals De Bunte die wil gaan realiseren, heeft vergaande gevolgen voor de bewoners van Wilhelminastraat 11. Het raakt in extreme mate hun privacy. Inkomende en uitgaande voetgangers en fietsers van de nieuwe woonwijk, zouden dan voortaan op 1,5 meter voorbij komen van de woonkamer / eettafel van de bewoners van Wilhelminastraat 11, aldus de tekening op de website Oude Baan 10. Dus het woonkamerraam maar dichtmetselen met stenen? Of buiten op ½ meter een muur bouwen om de fietsers en voetgangers niet te zien als je aan tafel zit? Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 2.27.

Vraag/ reactie 2.32 Uitnodiging Initiatiefnemers, ontwikkelaar, burgemeester, wethouders, raadsleden, verkeers- en beleidsambtenaren van de gemeente Dongen, journalisten van lokale en regionale media: Hierbij de uitnodiging om plaats te nemen aan tafel in de woonkamer van Wilhelminastraat 11 om met ogen te komen kijken hoe dichtbij fietsers en voetgangers volgens plan voorbij zouden komen aan de zijkant van deze woning. Ter plaatse komen kijken is het beste, want woorden schieten te kort om het bizarre van deze voorgestelde route voor fietsers en voetgangers te beschrijven. Antwoord Behoeft geen reactie, dit betreft een eenzijdige uitnodiging aan meerdere partijen. Het staat de partijen vrij om hier op in te gaan. De huidige situatie is zoals omschreven in de beantwoording op de vraag/ reactie 2.27. Vraag/ reactie 3.1 Bestuurlijke en maatschappelijke kaders De planontwikkeling voor onze achtertuinen, raakt ons emotioneel. Er zijn bewoners die er ’s nachts wakker van liggen of denken aan verhuizen. Maar we snappen ook dat we moeten denken en handelen vanuit een breder maatschappelijk perspectief. Om inhoudelijk een zo goed mogelijke reactie te kunnen geven op de bouwplannen van De Bunte Vastgoed, hebben we als bewonersgroep geprobeerd om zoveel mogelijk inzicht te krijgen in de bestuurlijke en maatschappelijke kaders die op dit moment aan de orde zijn.

Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 2.4. Vraag/ reactie 3.2 Onderzoek Daartoe hebben we in de afgelopen periode, sinds de brief van De Bunte Vastgoed, zoveel mogelijk onderzoek en navraag gedaan. Politiek We hebben gekeken naar de standpunten van de Dongense politieke partijen. Wat stond er ook al weer in de verkiezingsprogramma’s van Volkspartij Dongen, CDA Dongen – ’s Gravenmoer, D66 Dongen, Dongense VVD en Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 15 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

de Ouderenpartij voor Dongen? Wat staat er in het coalitieakkoord? Wat zijn de speerpunten van beleid in de recent unaniem vastgestelde Programmabegroting 2024-2027? In de omgevingsvisie? De woonzorgvisie? We hebben recente raadsinformatiebrieven gelezen die gaan over wonen en onderzoeksrapporten, we hebben recente vergaderingen van de gemeenteraad gevolgd. Wat zijn uitspraken van bestuurders in recente opinies en publicaties? Advies We hebben ons ook laten adviseren door juridische specialisten en andere deskundigen op gebied van ruimtelijk beleid. We hebben ons verdiept in vakliteratuur over bouwen. Tijd Vandaar dat het ons ook enige tijd heeft gekost om deze notitie te kunnen schrijven. Verdieping in een (voor ons) onbekende en complexe materie vraagt ook veel samenwerking en afstemming. Maar die tijd hadden we echt nodig. Daarvoor vragen we begrip aan (de professionals) van De Bunte Vastgoed en de gemeente Dongen. Antwoord Het begrip is door ons als initiatiefnemer getoond door de tijdslijn van de omgevingsdialoog te verlengen tot 18 januari 2024 en door het organiseren van een tweede sessie per individuele straat e.e.a. zoals dit staat weergegeven onder hoofdstuk 6 van het participatieverslag. Hiermee is het participatietraject verruimd tot een periode van bijna 3 maanden, waarbinnen omwonenden en belanghebbende inhoudelijk hebben kunnen reageren op onze plannen.

Een totaal van 3 maanden is qua tijdspad ruim twee keer de periode van zienswijzen die geldt bij een formele planprocedure. Geen van de omwonenden heeft gebruik wensen te maken van de uitnodiging voor een tweede sessie. U heeft er voor gekozen op 17 januari 2024 een dag voor de tweede sessie een notitie in te dienen en deze, naast ons als initiatiefnemers, ook door te sturen naar het college, de raad en de media. Vraag/ reactie 3.3 College en raad Dit gemeentebestuur van college en gemeenteraad is aangetreden na de verkiezingen voor de gemeenteraad van Dongen op 16 maart 2022. We hebben onszelf als bewonersgroep de vraag gesteld: Wat zijn de speerpunten van beleid? En in hoeverre komen deze speerpunten overeen met zowel de kwaliteiten van de omgeving als het bouwplan? Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 2.4. Vraag/ reactie 3.4 Speerpunten van beleid Voor deze bestuursperiode hebben de vijf Dongense politieke partijen op duidelijke wijze een concreet aantal speerpunten van beleid benoemd. Daartoe behoren (met een grote mate van uniformiteit) de thema’s wonen, leefbaarheid, sociale cohesie, veiligheid, duurzaamheid en bestuurlijke vernieuwing, met als belangrijke pijlers participatie en communicatie (hierover meer in het volgende hoofdstuk). Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 2.4. Vraag/ reactie

Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 16 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

3.5 Verbinding In dit hoofdstuk willen we op basis van ons onderzoek en onze bevindingen, op een rij zetten in hoeverre de bouwplannen van De Bunte Vastgoed verbinding maken met de speerpunten van beleid van het gemeentebestuur in deze bestuursperiode. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 2.4. Vraag/ reactie 3.6 Extern onderzoek inbreiding In hoofdstuk 2 (zie daarvoor 2.5) hebben we een aantal kernvragen gesteld die volgens het gemeentelijk beleid van toepassing zijn bij inbreiding. Over dit onderwerp (inbreiding) blijkt een actueel onderzoek beschikbaar te zijn. Antwoord Het onderzoek waar u naar verwijst is het rapport ‘Ruimte. Mensen. Toekomst’ van BRO. Dit rapport is geen uitputtende opsomming van mogelijke toekomstige inbreidingen. Dit onderzoek is bedoeld om de gemeente/initiatiefnemers te ondersteunen en kansen en bedreigingen in beeld te brengen van mogelijke inbreidingslocaties per wijk voor na 2030. De locatie is vergelijkbaar met de voorbeelden die in het onderzoek aangehaald worden onder locatie 4 Binnenruimte Kerkstraat, locatie 5 Binnenruimte Wilhelminastraat, locatie 6 Binnenruimte Kardinaal van Rossumstraat, en locatie 7 Binnenruimte Julianastraat. Daarnaast staat per definitie niet vast dat een locatie welke genoemd in het onderzoek ook daadwerkelijk in aanmerking komen voor inbreiding.

Vraag/ reactie 3.7 Opdracht gemeente Dongen Op 19 april 2023 heeft de gemeente Dongen een opdracht gegeven aan het professionele onderzoeksbureau BRO om onderzoek te doen naar mogelijke inbreidingslocaties in de gemeente Dongen. Antwoord Dit is juist. Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 3.6. Vraag/ reactie 3.8 Raadsinformatiebrief + rapport De uitkomst van dit onafhankelijke, externe onderzoek is op 30 oktober 2023 gedeeld met de gemeenteraad van Dongen als bijlage van raadsinformatiebrief 63. Het BRO-rapport heeft als titel ‘Ruimte-Mensen-Toekomst Zoeklocaties inbreiding voor woningbouw gemeente Dongen‘. Antwoord Dit is juist. Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 3.6. Vraag/ reactie 3.9 ‘Voldoende woningbouwlocaties tot 2030’ In de inleiding van het rapport melden de onderzoekers: ‘De gemeente Dongen heeft tot 2030 voldoende woningbouwlocaties ter beschikking. Echter ze is nog op zoek naar locaties voor circa 600 bijkomende woningen vanaf 2030. Hiervoor wordt gekeken naar mogelijke inbreidingslocaties binnen het ‘stedelijk’ gebied van Dongen.’ Antwoord Het planinitiatief is als zachte locatie reeds opgenomen in het woningbouwprogramma tot 2030. Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 17 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

Zoals aangegeven onder vraag/reactie 3.6 is het onderzoek van BRO niet uitputtend. De locatie valt hiermee buiten de scope van BRO, daar zij onderzoek hebben gedaan naar mogelijke locaties na deze periode. Vraag/ reactie 3.10 Geen urgentie voor bouwplan Oude Baan 10 en omgeving Voor ons als bewonersgroep is dat duidelijke taal: de bouwplannen van De Bunte Vastgoed voor Oude Baan 10 en omgeving, hebben voor de gemeente Dongen géén urgentie, zo wordt vastgesteld in een officieel rapport aan de raad. In elk geval tot 2030 zijn er voldoende woningbouwlocaties elders in onze gemeente ter beschikking, aldus de onafhankelijke onderzoekers. Het plan voor de ontwikkeling van Oude Baan 10 en omgeving kan dus tenminste tot 2030 in de ijskast worden gezet, zo concluderen we als bewonersgroep. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 3.9. Vraag/ reactie 3.11 Doel + uitgangspunten van de studie In de inleiding van het rapport melden de onderzoekers eveneens: ‘De studie heeft tot doel om de meest kansrijke plekken voor inbreiding in Dongen te duiden. Er wordt rekening gehouden met gebiedseigen kenmerken, kansen en aandachtspunten met betrekking tot het toevoegen van woningbouw. Waar mogelijkheden zijn voor herontwikkeling met lage mate van complexiteit en afhankelijkheid, zijn concrete plekken benoemd die het meest kansrijk lijken voor het toevoegen van woningen’.

Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 3.6. Vraag/ reactie 3.12 Conclusie onderzoekers: Géén inbreiding Oude Baan 10 en omgeving Het uitgebreide rapport telt 45 pagina’s en zoemt tot in detail in op 15 deelgebieden in de kern van Dongen. Het gebied Oude Baan 10 en omgeving waar De Bunte wil gaan inbreiden, valt hier thematisch en geografisch ook onder. Des te opvallender is de eindconclusie van de onderzoekers: Er worden 19 concrete plaatsen genoemd met kansen voor inbreiding. Maar niet het gebied achter onze tuinen waar deze notitie overgaat. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 3.6. Vraag/ reactie 3.13 Conclusie bewonersgroep: Belangrijk signaal Als bewonersgroep stellen we vast dat de locatie die nu door De Bunte Vastgoed wordt ingebracht voor inbreiding, juist níet voorkomt in dit recente rapport over inbreiding door externe deskundigen in opdracht van de gemeente. Dat is een opvallende uitkomst, of eigenlijk juist ook helemaal niet. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 3.6 alsmede 3.9. Vraag/ reactie 3.14 Criteria Immers in de inleiding van het rapport schreven de onderzoekers: -Te kijken naar de meest kansrijke plekken -Rekening te houden met gebiedseigen kenmerken Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 18 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

-Rekening te houden met aandachtspunten m.b.t. het toevoegen van woningbouw -Rekening te houden met lage mate van complexiteit Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 3.6 alsmede 3.9. Vraag/ reactie 3.15 Onderschrijven van uitkomsten Voor ons als bewonersgroep is het een signaal dat de onafhankelijke onderzoekers het niet waarschijnlijk achten om het niet-openbare en afgesloten gebied achter onze woningen te gaan inbreiden met een tweedelijns bebouwing. Als bewonersgroep concluderen we dat de onafhankelijk onderzoeker tenminste 19 andere locaties geschikter en kansrijker achten. Wij nemen aan dat college en gemeenteraad deze stellingname kunnen onderschrijven. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 3.6 alsmede 3.9. Vraag/ reactie 3.16 Verplaatsen van vizier Als bewonersgroep zijn we van mening dat De Bunte Vastgoed zich met planontwikkeling voor woningbouw / inbreiding dan ook beter kan gaan richten op een van deze 19 locaties die in het BRO-rapport worden genoemd. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 3.6 alsmede 3.9, daarnaast blijven wij als ontwikkelaar altijd op zoek naar nieuwe locaties en hopen natuurlijk dat we bij één van deze locaties een rol van betekenis kunnen spelen.

Vraag/ reactie 3.17 Doelgroepen en prioriteiten gemeente De gemeenteraad heeft in de afgelopen periode herhaaldelijk aangegeven het belangrijk te vinden dat er bij realisatie van woningbouw in onze gemeente met prioriteit gebouwd gaat worden voor speciale doelgroepen – op de juiste plekken. Zo zijn hierover uitspraken gedaan in mei bij het behandelen en van de omgevingsvisie, begin november 2023 tijdens de algemene beschouwingen voor de programmabegroting van 2024-2027, als ook bij de behandeling van de woonzorgvisie in december jongstleden. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.1. Vraag/ reactie 3.18 Juiste woningen op juiste plek Citaat uit de omgevingsvisie Ruimte voor Dongen: ‘Het realiseren van de juiste woningen op de juiste plek is een belangrijk thema bij de ontwikkelingsstrategie.’’ Antwoord: Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.1. Vraag/ reactie 3.19 Jongeren Veel partijen in de raad hebben aangegeven het belangrijk te vinden dat jongeren meer aanbod en meer kansen gaan krijgen op de Dongense woningmarkt. Antwoord Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 19 van 53

PARTICIPATIEVERSLAG OMGEVINGSDIALOOG Project: Datum:

Herontwikkeling Oude Baan 10 e.o. 29-02-2024

Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.1. Vraag/ reactie 3.20 Ouderen Ook de doelgroep ouderen (die kleiner willen gaan wonen, maar niets kunnen vinden) is door de gemeenteraad herhaaldelijk specifiek benoemd. Met name voor betaalbare woningen in of dichtbij het centrum en daarmee dichtbij de voorzieningen zoals winkels en kans op ontmoeting van andere mensen. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.1. Vraag/ reactie 3.21 Mensen met minder koop- huurkracht De partijen in de gemeenteraad van Dongen hebben recent herhaaldelijk en met nadruk aangegeven het belangrijk te vinden dat er met prioriteit woningen worden toegevoegd aan de woningmarkt in Dongen voor mensen met minder koop- of huurkracht dan de marktprijs van gemiddelde of dure woningen. Daarbij werd uitgesproken dat de gemeente hier ook daadwerkelijk regie op moet gaan uitvoeren bij de besluitvorming over nieuwe plannen voor woningbouw. Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.1. Vraag/ reactie 3.22 Waar maakt De Bunte verbinding? Als bewonersgroep vragen we ons af waar het plan van De Bunte Vastgoed verbinding maakt met de uitgangspunten voor doelgroepen en locatiekeuze die recent door de 5 politieke partijen bij beschouwingen over wonen in onze gemeenteraad als belangrijk zijn genoemd.

Vragen 3.22.1: Nut doelgroepen Wat voegt het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving daadwerkelijk toe voor: -Jongeren? Betaalbaar? -Ouderen? Betaalbaar? -Mensen met minder koop- en huurkracht? Zou met de realisatie van dit project door De Bunte worden voorzien in een door de gemeenteraad voortaan bij alle nieuwe woonprojecten (zie woonzorgvisie december 2023) gewenste minimaal aanbod bij het project van 30% sociale huurwoningen? Of betreft het hier alleen koopwoningen met (casco-)prijzen vanaf €400.000, €450.000, €500.000 of nog meer? Hoe bereikbaar zijn deze woningen in de praktijk dan voor de drie doelgroepen die prioriteit hebben: jongeren, ouderen en mensen met minder koop- en huurkracht? Of worden het luxe woningen met voorzieningen als garage voor andere doelgroepen? Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.1. Vraag/ reactie Vraag 3.22.2: Keuze woning in combinatie met plek Zijn deze 11 woningen de juiste woningen op de juiste plek? Antwoord Zie de beantwoording op de vraag/ reactie 1.1. Vraag/ reactie Vraag 3.22.3:

Doelgroep prioriteit

Participatieverslag Omgevingsdialoog ‘Oude Baan 10 e.o.’ te Dongen

Pagina 20 van 53