Bijl-4 25-68 TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Dongen Motivering

Hieruit blijkt dat het plangebied in een gebied ligt met een historische dorpsstructuur/lintbebouwing.

63/76

Figuur 5.8 Cultuurhistorische waardenkaart met aanduiding plangebied (Bron: Gemeente Dongen) In dit gebied gaat het om de samenhang tussen structuren en historische bebouwing met eventueel het aanwezige groen en zijn de huidige stedenbouwkundige kwaliteiten uitgangspunt bij ruimtelijke plannen. De belangrijkste objecten zijn reeds beschermd als gemeentelijk of rijksmonument of staan op de aandachtslijst van identiteitsbepalende objecten. Het plangebied is gelegen aansluitend op cultuurhistorisch waardevolle gebieden en de lintbebouwing aan de Oude Baan en Julianastraat. De omgeving als geheel is uniek omdat het een gegroeide historische structuur is waarin uit alle ontwikkelingsperiodes sporen zichtbaar zijn gebleven. De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 11 woningen op het terrein dat grotendeels onbebouwd is, waar de bebouwing dié er staat in een slechte staat verkeerd. De bebouwing is niet cultuurhistorisch waardevol. Bij het ontwerp en de realisatie van de nieuwe woningen zullen historische (lijn)elementen behouden blijven en de omliggende bebouwing niet worden aangetast. Er zal op een acceptabele manier rekening gehouden worden met omliggende cultuurhistorische waarden. 5.16.3 Conclusie Het project is niet in strijd met instructieregels voor cultureel erfgoed.

Naar aanleiding van het archeologisch onderzoek en afstemming over de exacte begrenzing van het plangebied is besloten om het plangebied archeologisch volledig vrij te geven.

5.17 Ladder voor duurzame verstedelijking 5.17.1 Instructieregels De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Bkl regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 8.0b Bkl bepaalt dat deze instructieregel ook geldt voor een bopa.

64/76

Bij een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Artikel 5.129g Bkl legt geen grens vast wat voldoende substantieel is. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Geldende jurisprudentie onder de Wro/Bro is vanaf 12 woningen, een functiewijziging met een oppervlak groter dan 500 m² bvo, meer dan 500 m² bvo bebouwing of een functie die gelet op de ruimtelijke uitstraling een stedelijke ontwikkeling is. De geldende planologische mogelijkheden zijn vertrekpunt bij de beoordeling. Leegstand mag volgens jurisprudentie niet 'onaanvaardbaar' zijn. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied moet ook rekening worden gehouden met de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.

De grens van het stedelijk gebied wordt bepaald door de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het omgevingsplan en de aard van de omgeving. Als wordt voorzien in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling heeft betrekking op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, heeft de beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 5.17.2 Toetsing Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. De beoogde ontwikkeling gaat uit van de realisatie van elf woningen. In de huidige situatie is reeds sprake van één woning. Met de beoogde woning is derhalve slechts sprake van de toevoeging van tien woningen, daarvoor is geen ladderonderbouwing verplicht. Voor de volledigheid is het echter goed om te vermelden dat per definitie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling, omdat een verantwoorde verdichting plaatsvindt op een ruim woonperceel binnen bestaand stedelijk gebied, vlakbij voorzieningen.

Er worden elf woningen gerealiseerd waaraan volgens het lokale woonbeleid (zie paragraaf 4.3.3) voldoende behoefte bestaat. 5.17.3 Conclusie Gelet op het voorgaande is het project niet in strijd met de instructieregels inzake de ladder voor duurzame verstedelijking. Het is niet nodig om voor dit aspect voorschriften aan de vergunning te verbinden.

65/76

5.18 Nationale belangen 5.18.1 Instructieregels Ter bescherming van enkele nationale belangen binnen de fysieke leefomgeving heeft het Rijk in paragraaf 5.1.6 en 5.1.7 van het Bkl enkele instructieregels meegegeven. Het gaat om instructieregels om enerzijds ruimte voor toekomstige functies van nationaal belang te waarborgen en anderzijds om de staat en de werking van infrastructuur of voorzieningen te behoeden voor nadelige gevolgen van activiteiten. Gemeenten moeten in het omgevingsplan rekening houden met deze instructieregels. 5.18.2 Toetsing Hierna volgt een opsomming van de in paragraaf 5.1.6 en 5.1.7 van het Bkl opgenomen, met daarbij in cursief benoemd de relevantie voor dit project: 1. Behoud van ruimte voor toekomstige functies: a. Autowegen, autosnelwegen en hoofdspoorwegen; De projectlocatie is niet gelegen binnen een zone die is gereserveerd voor aanleg of uitbreiding van een autoweg, autosnelweg, hoofdspoorweg. b. Buisleidingen van nationaal belang; De projectlocatie is niet gelegen binnen een zone die is gereserveerd voor aanleg of instandhouding van een buisleiding van nationaal belang. c. Project Mainportontwikkeling Rotterdam; De projectlocatie ligt niet binnen of nabij de bij aangewezen aanleggebieden voor Maasvlakte 2 en compensatie. 2. Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten: a.

Landsverdediging en nationale veiligheid; De projectlocatie ligt niet binnen of nabij een militair terrein of terrein met een militair objecten, oefen- en schietgebieden, militaire zend- en ontvangstinstallaties, en laagvliegroutes voor jacht- en transportvliegtuigen. Wel ligt het projectgebied binnen een invloedsgebied van een militaire radar. Het projectgebied ligt namelijk binnen het radarverstoringsgebied van Radarstation Herwijnen, waarbinnen windturbines het radarbeeld kunnen verstoren. Daarom geldt hier een bouwbeperking voor windturbines hoger dan 90 m boven NAP. Dit project maakt echter geen windturbines of andere bouwwerken met een dergelijke bouwhoogte mogelijk. b. Elektriciteitsvoorziening; Het project heeft geen betrekking op een locatie voor/nabij een grootschalige elektriciteitsopwekking, kernenergiecentrale of hoogspanningsverbinding met een spanning van tenminste 220 kV. c. Rijksvaarwegen; De projectlocatie heeft geen betrekking op een locatie voor/nabij rijksvaarwegen. d. Communicatie-, navigatie- en radarapparatuur voor de burgerluchtvaart; De projectlocatie is niet gelegen binnen een gebied waar voor bouwwerken beperkingen gelden vanwege mogelijke verstoring van communicatie-, navigatie- en radarapparatuur voor burgerluchtvaart. De projectlocatie is wel gelegen binnen meerdere radarverstoringsgebieden voor windturbines (zie sub a.). e.

Landelijke fiets- en wandelroutes;

66/76

f.

Doorheen de projectlocatie of over de direct aangrenzende wegen of paden lopen geen landelijke fiets- of wandelroutes. Hyperscale datacentra: De projectlocatie heeft geen betrekking op een locatie voor/nabij hyperscale datacentra. Bovendien heeft elke gemeente voorbeschermingsregels voor datacentra.

5.18.3 Conclusie Gelet op het voorgaande is het project niet in strijd met de instructieregels ten behoeve van nationale belangen met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Het is niet nodig om voor dit aspect voorschriften aan de vergunning te verbinden.

5.19 Toegankelijkheid openbare buitenruimte 5.19.1 Instructieregels In artikel 5.162 van het Bkl is bepaald dat als een omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen met gevolgen voor de inrichting van de openbare buitenruimte, in dat omgevingsplan rekening moet worden gehouden met het belang van het bevorderen van de toegankelijkheid van die openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking. Hetzelfde uitgangspunt geldt voor een bopa waarmee van het omgevingsplan wordt afgeweken. 5.19.2 Toetsing Dit project gaat gepaard met de aanleg van een aantrekkelijke en toegankelijke openbare ruimte. De aan te leggen parkeerplaatsen in de openbare ruimte binnen het plangebied zijn bedoeld zijn voor de bewoners en bezoekers van de nieuwe woningen. De openbare ruimte zal een groene inrichting krijgen door gebruik te maken van grasbetontegels en parkeren tussen het groen. De toegangsweg wordt met een uitritconstructie op de Oude Baan aangesloten. In de openbare ruimte binnen het plangebied en de openbare ruimte direct aansluitend die mogelijk wat wordt aangepast, wordt rekening gehouden met personen met een functiebeperking door zo min mogelijk obstakels toe te voegen. 5.19.3 Conclusie Gelet op het voorgaande is het project niet in strijd met de instructieregels ten behoeve van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte.

Het is niet nodig om voor dit aspect voorschriften aan de vergunning te verbinden.

5.20 Duurzaamheid en klimaatadaptatie 5.20.1 Wettelijk kader Vanuit de doelen van de Omgevingswet is duurzaamheid een thema waarmee bij het wijzigen van een omgevingsplan rekening gehouden moet worden. Duurzaamheid is een veelomvattend begrip waar veel aspecten onder vallen, zoals de energietransitie, mobiliteit en herbruikbaarheid. Met het oog op die doelen moet het plan aan het omgevingsaspect duurzaamheid worden getoetst.

67/76

Duurzaamheid gaat over de balans tussen mens, milieu en financiën en kan op verschillende niveaus worden bezien. Op het niveau van gebiedsontwikkeling gaat het naast technische maatregelen bij gebouwen om het functioneren van het gehele gebied. De kracht zit in het zoeken naar goede combinaties voor een specifieke locatie waardoor een prettige leefomgeving kan worden ontwikkeld. Bepaalde randvoorwaarden en/of de ruimtelijke omgeving van een plan kunnen kansen voor duurzaamheid opleveren. Duurzaam bouwen gaat dus verder dan alleen energie. Het gaat ook over duurzaam materiaalgebruik, comfort, binnenmilieu, bouwen voor de toekomst en slim bouwen. Duurzaam bouwen wordt vaak afgekort als 'dubo' en beoogt naast vermindering van de uitstoot van CO2 ook zaken als: bij te dragen aan het welzijn van gebruikers (kwaliteitsbevordering); uitputting van grondstoffen te verminderen; vervuiling van bodem, water en lucht tegen te gaan. Energieneutraal (BENG) Vanaf 1 januari 2020 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna energieneutrale gebouwen (BENG) zijn. Dit vloeit voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese richtlijn EPBD.

De vastgestelde niveaus voor woningen gelden als volgt: Een maximaal energiebehoefte van 25 kWh/m2/jr gebruiksoppervlak; Een maximaal primair fossiel energiegebruik, eveneens in 25 kWh/m2/jr gebruiksoppervlak; Een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 50%. Het voorgaande houdt concreet een EPC tussen 0 en 0,2 in. Aardgasvrij (Wet VET) In de Wet voortgang energietransitie (VET) is bepaald dat per 1 juli 2018 nieuw te bouwen bouwwerken niet meer aangesloten worden op het gasnet. In uitzonderlijke gevallen kan de gemeente, bij zwaarwegende redenen van algemeen belang, een ontheffing verlenen. De omgevingsvergunning voor nieuwe bouwwerken wordt afgekeurd als in de bouwaanvraag geen rekening is gehouden met aardgasvrij bouwen. Milieuprestatie Gebouwen (MPG) Voor nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m² is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning een Milieuprestatie Gebouwen (MPG) verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Per 1 januari 2018 geldt voor de MPG een maximum schaduwprijs van 1,00 euro per m2 BVO per jaar. Voor een MPG berekening kan het instrument GPR Gebouw gebruikt worden. GPR Gebouw is opgebouwd uit vijf verschillende thema’s: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Scores variëren van 0 t/m 10.

Het is gebruikelijk om uit te gaan van een gemiddelde GPR Gebouw score van 8. GPR Gebouw is een bruikbaar instrument om tot een duurzaam ontwerp te komen voor onder andere woningbouw. 5.20.2 Toetsing De woningen worden gebouwd conform de hedendaagse duurzaamheidseisen. Conform het Besluit bouwwerken leefomgeving zullen de woningen voldoen aan de eisen voor 'BENG', waarmee hoge eisen worden gesteld aan duurzaamheid en energiebehoefte en energieverbruik.

68/76

Daarnaast wordt in de buitenruimte veel inspanning gedaan om duurzaam te ontwikkelen. Er is geen sprake van nieuw ruimtebeslag maar van een verantwoorde verdichting, waarbij een vrijstaande woning plaatsmaakt voor elf grondgebonden woningen. Daarbij worden diverse maatregelen genomen in het kader van klimaatadaptatie en biodiversiteit. Het gaat onder andere om het behoud en aanbrengen van bomen / beplanting (ecologisch van waarde en tegengaan hittestress), waterdoorlatende verharding en infiltratievoorzieningen om hemelwater binnen het plangebied te verwerken. 5.20.3 Conclusie In het project wordt ruimschoots rekening gehouden met duurzaamheid, klimaatadaptatie en biodiversiteit.

69/76

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Financiële uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt getoetst of de betreffende ontwikkeling economisch niet evident onuitvoerbaar is. Dit houdt in dat: 1. de ruimtelijke ontwikkeling niet evident financieel onuitvoerbaar mag zijn en 2. als de ruimtelijke ontwikkeling kostenverhaalplichtige activiteiten omvat, het kostenverhaal verzekerd moet zijn. Financiële uitvoerbaarheid Voor wat betreft de financieel-economische uitvoerbaarheid dient te worden beoordeeld of de ontwikkeling financieel haalbaar is. Als op voorhand duidelijk is dat de toegedachte functie om financiële redenen op langere termijn niet zal worden gerealiseerd, behoort de functie niet mogelijk te worden gemaakt. De initiatiefnemer realiseert deze ruimtelijke ontwikkeling voor eigen rekening en risico. De initiatiefnemer heeft aan de gemeente voldoende aangetoond dat de ruimtelijke ontwikkeling financieel uitvoerbaar is. Daarmee is aan de eerste vereiste voldaan. Kostenverhaal Deze wijziging van het omgevingsplan maakt bouwactiviteiten als bedoeld in artikel 8.13 van Omgevingsbesluit mogelijk. Op grond van artikel 13.11 van de Omgevingswet dient de gemeenteraad het kostenverhaal te verzekeren voor gronden waarop dergelijke bouwactiviteiten zijn voorzien.

De gemeenteraad kan bij een besluit tot vaststelling van een wijziging van het omgevingsplan besluiten geen kostenverhaalsregels op te nemen, indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie van de gronden anderszins is verzekerd. Tussen initiatiefnemer en de gemeente is een overeenkomst gesloten waarmee het kostenverhaal voor de ontwikkeling van het project verzekerd is. Het opnemen van regels kostenverhaal in het omgevingsplan is daarmee niet noodzakelijk. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van de voorliggende wijziging van het omgevingsplan geborgd.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Voorbereiding Een conceptversie van het ontwerp TAM-omgevingsplan is toegezonden aan de diverse overleginstanties. Hierna worden per overleginstantie de reacties beschreven. Veligheidsregio In eerder stadium heeft reeds afstemming met de Veiligheidsregio plaatsgevonden. In advies d.d. 7 juli 2023 is aangegeven dat op basis van de 'interregionale adviesleidraad bluswatervoorziening en bereikbaarheid 2022' de wegbreedte is te smal voor een doodlopende straat van deze lengte.

70/76

Het inrichtingsplan is vervolgens op onderdelen gewijzigd en opnieuw aan de Veiligheidsregio voorgelegd. Op 6 maart 2025 is aangegeven dat de breedte van de weg (5 meter) voor een doodlopende weg van 80 meter voldoet aan de 'interregionale adviesleidraad bluswatervoorziening en bereikbaarheid 2022'. In dit plan is de ontsluitingsweg vanaf de inrit tot het laatste huis weliswaar maximaal 83 meter, maar omdat er sprake is van een keermogelijkheid en er geen grote obstakels staan geprojecteerd is er een aanvaardbare situatie. Bluswater is in de vorm van brandkranen binnen een straal van 200 meter aanwezig (Wilhelminastraat, kruispunt Tramstraat en ter hoogte van Oude Baan 10). Door de directe nabijheid van de brandweerkazerne is de opkomsttijd ruim binnen de norm voor nieuwbouwwoningen. Op basis hiervan geeft de Veiligheidsregio een positief advies voor de beoogde ontwikkeling. 6.2.2 Ontwerp De ontwerpversie van het TAM-omgevingsplan en alle bijbehorende stukken hebben vanaf vrijdag 22 augustus 2025 tot en met donderdag 2 oktober 2025 ter inzage gelegen. In die periode kon eenieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen. In de als bijlage 15 opgenomen Nota van zienswijzen wordt een reactie gegeven op de ingekomen zienswijzen die in het kader van de terinzagelegging van het ontwerp TAM-omgevingsplan Oude Baan 10 (Hoofdstuk 22b) zijn ingediend.

De zienswijzen zijn uit praktische overwegingen en vanwege de leesbaarheid samengevat weergegeven maar in de reactie komen alle relevante elementen aan de orde. De zienswijzen zijn dus in zijn geheel beoordeeld. Bij de conclusies wordt aangegeven of een aanpassing van het TAM-omgevingsplan wordt voorgesteld. De bijbehorende Lijst van wijzigingen is opgenomen als bijlage 16. 6.2.3 Vaststelling Na vaststelling van het wijzigingsbesluit wordt het besluit voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

71/76

Hoofdstuk 7 7.1

Belangenafweging en conclusie

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

In het kader van de Omgevingswet wordt gestreefd naar een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zijn enkele algemene doelen geformuleerd in artikel 1.3 Omgevingswet. Hierin staat dat de bepalingen in de wet gericht zijn op het volgende: het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur; het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften. In artikel 4.2 Omgevingswet is vervolgens ook aangegeven dat het gemeentelijke omgevingsplan moet voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Verder gelden de beleidskaders en instructieregels. In de voorliggende motivering is de realisatie van 11 woningen getoetst aan uiteenlopende aspecten en thema's van de fysieke leefomgeving. Uitgegaan wordt van een divers woongebied met diverse woningtypologieën voor verschillende doelgroepen. Daarmee sluit het plan aan op de actuele lokale woningbouwbehoefte. Er is namelijk met de bewoners en omwonenden gekeken naar de behoefte binnen de gemeente en er is ten tijde van het participatietraject samen over de inpassing en inrichting nagedacht.

Verder is bij het uitwerken van het stedenbouwkundig plan, zowel over de leefbaarheid van het plangebied als de verbinding met het centrum, goed nagedacht en overleg gevoerd met omwonenden, stakeholders en (potentiële) toekomstige bewoners. Zo wordt er rekening gehouden met de huidige groenstructuur die de ruimtelijke drager van het stedenbouwkundig ontwerp voor de nieuwe woningbouwontwikkeling vormt. Daarbij is het voorliggende project in lijn met het landelijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid en voldoet het woningbouwplan aan de instructieregels van Rijk en provincie. Ook voldoet het project aan de wettelijke kaders van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten. De beoogde ontwikkeling zal de omliggende functies niet (extra) belemmeren en daarnaast vormen de omliggende functies geen belemmeringen voor de nieuwe ontwikkeling. Er is hiermee sprake van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving.

7.2

Conclusie

Alles overwegende is de beoogde ontwikkeling aanvaardbaar. De impact op omgevingsaspecten is beperkt van aard en er treden geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu op. In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en wordt voorzien in een maatschappelijke behoefte. Daarmee is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

72/76

Hoofdstuk 8 8.1

Regelmethodiek

Inleiding

Het omgevingsplan is wezenlijk anders dan een bestemmingsplan. Dit is allereerst het gevolg van de bredere reikwijdte, maar ook de ruimere afwegingsruimte bij het stellen van regels, het ontbreken van de (uitdrukkelijke) eis van uitvoerbaarheid en het loslaten van het limitatief-imperatieve stelsel van vergunningverlening. Wat centraal staat bij het omgevingsplan is het stellen van regels over activiteiten in plaats van het toekennen van bestemmingen aan gronden. Wanneer iemand een activiteit in de fysieke leefomgeving wil ondernemen, wordt deze getoetst aan de regels van het omgevingsplan. Dit kan een toetsing aan open (kwalitatieve) dan wel gesloten (kwantitatieve) normen zijn, maar bijvoorbeeld ook een algemene regel over de toelaatbaarheid van de activiteit. Deze regels zijn gekoppeld aan een werkingsgebied en daarmee aan de plaats waar de activiteit plaatsvindt. Dat kan de hele gemeente zijn, maar ook alleen een specifieke locatie.

8.2

Wijziging van het omgevingsplan

Bij inwerkingtreding van de Omgevingswet hebben gemeenten een omgevingsplan van rechtswege. Dit bestaat uit de bestaande bestemmingsplannen en de bruidsschat. Als er nieuwe initiatieven worden mogelijk gemaakt waarvoor het omgevingsplan moet worden aangepast, wordt er dus niet een nieuw omgevingsplan gemaakt, maar wordt er een deel van het omgevingsplan gewijzigd. Voorliggende wijziging van het omgevingsplan van de gemeente Dongen is bedoeld om de realisatie van woningbouw aan de Oude Baan 10 in Dongen mogelijk te maken. Het plan is bekend onder de noemer 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Dongen'. TAM-IMRO Deze wijziging van het omgevingsplan is voorbereid middels de TAM-IMRO systematiek. De Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM) biedt de mogelijkheid om via de IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de bestaande voorziening Ruimtelijke Plannen het omgevingsplan te wijzigen voor urgente gebiedsontwikkelingen. Dit TAM-omgevingsplan zal in een nieuw hoofdstuk opgenomen worden in het omgevingsplan van de gemeente Dongen (vandaar de naam Hoofdstuk 22b). In dit hoofdstuk worden op termijn verschillende ontwikkeling planologisch geregeld. Dit hoofdstuk is digitaal beschikbaar gesteld met de landelijke voorziening, bedoeld in artikel 1.2.1, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening.

Het is met deze landelijke voorziening niet mogelijk dit hoofdstuk conform de juridische vormgeving van het omgevingsplan in STOP/TPOD beschikbaar te stellen.

73/76

8.3

Opbouw wijziging van het omgevingsplan

8.3.1 Inleidende regels Toepassingsbereik Hierin is bepaald dat de regels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan (de regels uit de bestemmingsplannen) niet van toepassing zijn op de locatie waar dit TAM-omgevingsplan betrekking op heeft. Het TAM-omgevingsplan kan er niet voor zorgen dat de onderliggende regels uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan vervallen. Daarom worden deze regels niet van toepassing verklaard. Ook is hierin bepaald dat een groot deel van de regels uit de bruidsschat (hoofdstuk 22) niet van toepassing is als de regels in strijd zijn met de regels uit dit hoofdstuk. Hiervan zijn de regels over vergunningvrij bouwen uit de bruidsschat uitgezonderd. Begrippen In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het TAM-omgevingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis. Er is ook aangegeven dat de begrippen van het Omgevingsbesluit, het Besluit kwaliteit leefomgeving, het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit bouwwerken leefomgeving overeenkomstige van toepassing zijn op dit omgevingsplan. Een volledige begrippenlijst is dus niet nodig, de definiëring staat in de voorgenoemde besluiten. Een aantal begrippen zijn wel uit deze besluiten overgenomen, zoals 'mantelzorg' en 'huisvesting in verband met mantelzorg'.

Dit omdat deze begrippen benodigd zijn om het TAM-omgevingsplan te kunnen lezen, zonder daarbij definities op te hoeven zoeken in de genoemde besluiten. Meet- en rekenbepalingen In dit artikel wordt aangegeven hoe de in de regels gehanteerde maten gemeten moeten worden. De bepaling rondom 'straatpeil' is ook overgenomen uit de genoemde besluiten onder 'begrippen'. Algemeen gebruiks- en bouwverbod In dit artikel is vastgelegd dat verboden is om gronden of bouwwerken te bebouwen dan wel te gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functies zoals vastgelegd in dit hoofdstuk. Dit met uitzondering van legaal aanwezige bestaande bouwwerken en gebruiksactiviteiten. 8.3.2 Aanwijzingen in de fysieke leefomgeving De centrale rol voor activiteiten en werkingsgebieden komt terug in de opzet van voorliggend TAM-omgevingsplan. In afdeling 2 worden verschillende soorten (werkings)gebieden benoemd en aangewezen. Het gaat hierbij om de hoofdaanwijzingen Groen, Verkeer of Wonen. Deze zijn ook digitaal raadpleegbaar (en met een kleur visueel gemaakt). De regels voor de activiteiten zelf zijn opgenomen in afdeling 8 t/m 18. Dit TAM-omgevingsplan is daarmee 'activiteitgericht' opgebouwd.

74/76

8.3.3 Gebruiksactiviteiten In het omgevingsplan worden regels gesteld aan activiteiten met gevolgen voor de fysieke leefomgeving. Hierbij zijn per werkingsgebied de toegestane gebruiksactiviteiten geregeld. Hierbij is een onderscheid gemaakt in 'toegestaan', 'verbod' of via een 'vergunningplicht'. Dit staat ook vermeld in de titel van de desbetreffende regel. In voorliggend plan worden de volgende gebruiksactiviteiten onderscheiden: Groen - activiteiten binnen groen - toegestaan; Verkeer - activiteiten binnen verkeer - toegestaan; Wonen - activiteiten binnen wonen - toegestaan; Wonen - bedrijven aan huis - toegestaan; Wonen - bedrijven aan huis - verbod; Wonen - beroepen aan huis - toegestaan; Wonen - beroepen aan huis - verbod; Wonen - logies met ontbijt - vergunningplicht; Wonen - logies met ontbijt - verbod; Wonen - mantelzorg - vergunningplicht; Wonen - kamerverhuur - verbod. Gebruiksactiviteiten kunnen min of meer worden vergeleken met de bestemmingen in bestemmingsplannen. Deze activiteiten bepalen waarvoor en hoe bouwwerken en gronden gebruikt mogen worden. De systematiek voor de gebruiksactiviteiten in de regels van dit omgevingsplan is als volgt vormgegeven. Binnen elke gebruiksactiviteit is een aanwijzing van de activiteiten opgenomen. Hierin is gedetailleerder bepaald welke activiteiten allemaal onder de hoofdactiviteit worden verstaan.

Dit is te vergelijken met de bestemmingsomschrijvingen uit bestemmingsplannen. Soms zijn hier verschillende categorieën opgenomen. Gebruiksactiviteiten die niet zijn opgenomen in dit omgevingsplan, zijn ook niet toegestaan. Bij alle activiteiten geldt een 'toepassingsbereik'. Dit duidt op de locaties op de verbeelding die aan deze regeling gekoppeld zijn. 8.3.4 Bouwactiviteiten In de Omgevingswet wordt het bouwen opgedeeld in twee afzonderlijke activiteiten: de technische bouwactiviteit en de ruimtelijke bouwactiviteit. Om een bouwwerk te kunnen bouwen moet worden voldaan aan de regels die voor de technische bouwactiviteit gelden en de regels die voor de ruimtelijke bouwactiviteit gelden. De aanvraag om een omgevingsvergunning voor de technische bouwactiviteit wordt getoetst aan de bouwtechnische voorschriften uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl – de opvolger van het Bouwbesluit 2012). Voorliggende wijziging van het omgevingsplan stelt geen aanvullende eisen ten opzichte van de eisen uit het Bbl, waardoor de technische bouwactiviteit verder buiten beschouwing wordt gelaten. De ruimtelijke bouwactiviteit wordt beheerst door wat er in het omgevingsplan staat. Het omgevingsplan bepaalt wat er waar mag worden gebouwd. Als het omgevingsplan een vergunning eist voor een bouwactiviteit, wordt gesproken van een omgevingsplanactiviteit.

De aanvraag om een omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit 'ruimtelijke bouwactiviteit' wordt getoetst aan het omgevingsplan. Via artikel 22.26 van de bruidsschat is tijdens de overgangsperiode in het omgevingsplan een vergunningplicht opgenomen voor bouwactiviteiten (binnenplanse vergunning omgevingsplanactiviteit). Voor het bouwen en uitbreiden van gebouwen, is dus een vergunning vereist. Dit is overgenomen in de regels van dit

75/76

TAM-omgevingsplan. Per vergunningplicht staan er aanvullende beoordelingsregels. Deze regels moeten in aanvulling op de vereisten in artikel 22.29 van de bruidsschat worden gelezen. Geen vergunning is nodig als toepassing kan worden gegeven aan het vergunningvrij bouwen wat is geregeld in artikel 22.27 en 22.36 van de bruidsschat. Er gelden ook een aantal algemene regels zoals de anti-dubbeltelregel. Hiermee wordt bepaald dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning waarin uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, deze bij de beoordeling van latere plannen buiten beschouwing blijft. Het nog overgebleven terrein mag dus niet nog eens meegenomen worden bij het toestaan van een ander bouwwerk. Ook is hier aangegeven onder welke voorwaarden een overschrijding van bouwgrenzen is toegestaan. Tot slot is het oprichten van bebouwing en het aanleggen van verharding van meer dan 20 m2 uitsluitend toegestaan indien wordt voorzien in een waterbergingsvoorziening met voldoende capaciteit. Omdat deze regel voor alle bouwwerken geldt met die maatvoering staat deze ook onder de algemene regels voor bouwactiviteiten. In voorliggend plan worden de volgende bouwactiviteiten onderscheiden: Algemene regels bouwactiviteiten; Bouwen - Groen - vergunningplicht; Bouwen - Verkeer - vergunningplicht; Bouwen - Wonen - vergunningplicht. 8.3.5

Aanlegactiviteiten

De bij recht toegestane aanlegactiviteiten zijn opgenomen in afdeling 5. 8.3.6 Overige activiteiten Een parkeerregeling is opgenomen in afdeling 6. 8.3.7 Overgangsregels Deze afdeling bevat standaard overgangsrecht voor bouwen en gebruik. Een TAM-omgevingsplan kent geen slotbepaling.

76/76