Bijl-4 25-68 TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Dongen Motivering

omgevingsplan

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Dongen Dongen

DATUM IMRO IDN

29-10-2025 NL.IMRO.0766.OPTI20250093-OW01

PROJECT PROJECTLEIDER

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Dongen DG

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

De Bunte Vastgoed Zuid B.V. 20241211

AUTEUR STATUS

HM vastgesteld

Inhoudsopgave

Motivering

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Omgevingsplan en strijdigheden

7

1.4

Leeswijzer

9

Hoofdstuk 2

Planvoornemen

10

2.1

Huidige situatie

10

2.2

Toekomstige situatie

15

Participatie

20

3.1

Aanleiding en doel

20

3.2

Hoe was de voorbereiding?

20

3.3

Wat vindt de omgeving?

21

Beleidskader en regelgeving

22

4.1

Rijksbeleid

22

4.2

Provinciaal beleid

23

4.3

Gemeentelijk beleid

26

Hoofdstuk 5

Fysieke leefomgeving

32

5.1

Algemeen

32

5.2

Gezondheid

35

5.3

Mer-beoordeling

37

5.4

Milieubelastende activiteiten

38

5.5

Water en watersystemen

39

5.6

Mobiliteit en parkeren

46

5.7

Ecologie: gebiedsbescherming

48

5.8

Ecologie: soortenbescherming

50

5.9

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

51

5.10

Geluid door activiteiten

52

5.11

Luchtkwaliteit

54

5.12

Geur

55

5.13

Omgevingsveiligheid

57

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

3/76

5.14

Trillingen

59

5.15

Bodem

59

5.16

Cultureel erfgoed

61

5.17

Ladder voor duurzame verstedelijking

64

5.18

Nationale belangen

66

5.19

Toegankelijkheid openbare buitenruimte

67

5.20

Duurzaamheid en klimaatadaptatie

67

Uitvoerbaarheid

70

6.1

Financiële uitvoerbaarheid

70

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

70

Hoofdstuk 7

Belangenafweging en conclusie

72

7.1

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

72

7.2

Conclusie

72

Regelmethodiek

73

8.1

Inleiding

73

8.2

Wijziging van het omgevingsplan

73

8.3

Opbouw wijziging van het omgevingsplan

74

Hoofdstuk 6

Hoofdstuk 8

4/76

Motivering

5/76

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer De Bunte Vastgoed Zuid B.V. is voornemens aan de Oude Baan te Dongen de oude en in slechte staat verkerende bebouwing te slopen en hiervoor in de plaats elf nieuwe woningen te realiseren. Het beoogde programma bestaat uit twee vrijstaande en negen geschakelde woningen. Door de sloop van de bestaande bebouwing inclusief de bestaande woning en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verloedering van het achterterrein voorkomen. Het beoogde initiatief is in strijd met het tijdelijke omgevingsplan van de gemeente Dongen met daarin (onder andere) het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen'. De gemeente Dongen staat echter positief tegenover de ontwikkeling en heeft d.d. 8 oktober 2024 in antwoord op het ingediende principeverzoek (d.d. 20 augustus 2024) aangegeven de voorgestelde ontwikkeling voorstelbaar te achten. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient een ruimtelijke procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan doorlopen te worden. In het kader hiervan is voorliggend TAM-omgevingsplan opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich globaal tussen de Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat direct ten zuiden van het centrum van Dongen. Het plangebied wordt kadastraal aangeduid met de percelen DGN01-H-2469, DGN01-H-2503 en gedeeltelijk DGN01-H-1748 en DGN01-H-2309. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van circa 3.407 m2. In de directe omgeving van het plangebied komen naast woonfuncties tevens uiteenlopende centrumfuncties voor, zoals detailhandelsfuncties, bedrijvigheid, horeca en kantoren. De ligging en begrenzing van het plangebied zijn weergegeven in de figuren 1.1 en 1.2.

6/76

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de kern Dongen (Bron: Google Maps)

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied (Bron: Kadastrale kaart)

1.3

Omgevingsplan en strijdigheden

Op grond van artikel 4.6 van de Invoeringswet Omgevingswet zijn alle op 1 januari 2024 geldende beheersverordeningen en bestemmingsplannen (en alle bestemmingsplannen die nog in procedure zijn en die straks nog onherroepelijk worden) van rechtswege één omgevingsplan geworden. De regels zelf zijn dus niet gewijzigd, maar formeel bestaan beheersverordeningen en bestemmingsplannen niet meer. Het omgevingsplan is in te zien via Regels op de kaart in het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl).

7/76

Volgens het tijdelijk deel van het omgevingsplan zijn op het plangebied de volgende plannen van toepassing: Bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' (vastgesteld op 30 september 2010); Bestemmingsplan 'Parapluplan Parkeren Dongen' (vastgesteld op 2 juli 2020). Conform het hierboven benoemde bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' (figuur 1.3) geldt dat de gronden binnen het plangebied zijn bestemd als 'Wonen'. Aanvullend geldt gedeeltelijk de functieaanduiding 'erf' (figuur 1.4) en is er een bouwvlak (figuur 1.5) opgenomen. Daarnaast geldt via maatvoeringsaanduidingen een maximum goothoogte van 6 meter en een maximum aantal wooneenheden van 1. Binnen het plangebied is conform de huidige planologische situatie daarom een woning toegestaan.

Figuur 1.3 Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' met aanduiding plangebied (Bron: Regels op de kaart)

Figuur 1.4 Functieaanduiding 'erf' (Bron: Regels op de kaart)

8/76

Figuur 1.5 Bouwvlak met bijbehorende maatvoeringen binnen plangebied (Bron: Regels op de kaart) De beoogde herontwikkeling is niet mogelijk op grond van de regels van het geldend omgevingsplan. Om de gewenste planologische medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief is daarom voorliggend 'TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Dongen' opgesteld.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie waarbij zowel de ruimtelijke aspecten als de functionele aspecten aan de orde komen. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het doorlopen participatietraject. In hoofdstuk 4 wordt het relevante beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven. In hoofdstuk 5 wordt getoetst aan de aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving waarbij eveneens wordt ingegaan op de verschillende milieuaspecten. In hoofdstuk 6 komt de financiële en maatschappelijke haalbaarheid van het initiatief aan de orde. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een algehele conclusie getrokken waarin gemotiveerd wordt dat er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

9/76

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Huidige situatie

2.1.1 Plangebied Momenteel is het plangebied grotendeels onbebouwd. De gronden hebben gedeeltelijk een groene tuininvulling met bijbehorende bebouwing. Voor het overige gedeelte kent de locatie een bedrijfsmatige functie bestaande uit bebouwing en verharding. Uit historisch kaartmateriaal blijkt dat de locatie niet eerder bebouwd is geweest. De Oude Baan zelf is een oude route die terug te herleiden is naar een route door het landschap in de 19e eeuw. De Tramstraat vormt de verbinding met het historische lint aan de Sint Josephstraat. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de Oude Baan, aan de zuidzijde door de Julianastraat en aan de oostzijde door de Wilhelminastraat. Aan alle zijden van het plangebied zijn woningen gelegen. De woningen hebben een dorpse uitstraling en kennen veel diversiteit in situering, kapvorm en architectonische uitstraling. Ten zuiden van de Julianastraat ligt een klein park met diverse speelvoorzieningen. Doordat de woningen aan de Wilhelminastraat, Oude Baan en Julianastraat een gesloten wand vormen naar de omgeving, is er geen relatie tussen de binnenzijde van het bouwblok en de omgeving. In de omgeving is er bovendien weinig diversiteit in het profiel van de woonstraten. De straten kenmerken zich hoofdzakelijk als doorgaande straten met een dorps karakter. De profielen zijn erg smal en hebben weinig ruimte voor groen en verblijf.

In de figuren 2.1 t/m 2.4 is de huidige situatie van (de omgeving van) het plangebied in beeld gebracht.

10/76

Figuur 2.1 Oude Baan aan de noordzijde van het plangebied (Bron: Google Maps)

11/76

Figuur 2.2 Wilhelminastraat aan de westzijde van het plangebied (Bron: Google Maps)

12/76

Figuur 2.3 Oude Baan ten oosten van het plangebied (Bron: Google Maps)

13/76

Figuur 2.5 Julianastraat ten zuiden van het plangebied (Bron: Google Maps) 2.1.2 Ruimtelijke structuur omgeving plangebied Dongen is herkenbaar aan de vele verschillende stedenbouwkundige structuren die kriskras door elkaar lopen. Dongen heeft daardoor de uitstraling van een lappendeken. De Oude Baan is onderdeel van het ‘historische lint’, het plangebied ligt op het snijpunt van verschillende doorgaande structuren en wordt gekenmerkt door ‘dorpswonen’. De straten van het dorpswonen zijn lange doorlopende structuren met weinig verblijfskwaliteit. De auto is dan ook erg dominant en er is veel doorgaand verkeer. In de woongebieden is hier minder sprake van. De ontsluitingsstructuren zijn hier fijnmaziger en er is meer verblijfskwaliteit. Verdichten in het blok aan de Oude Baan kan nieuwe fijnmazigheid toevoegen en een nieuw woonmilieu waar bewoners centraal staan. Figuur 2.6 toont een kaart van de ruimtelijke structuur in de omgeving van het plangebied.

14/76

Figuur 2.6 Ruimtelijke structuur omgeving plangebied

2.2

Toekomstige situatie

Uitgangspunten In navolging op de ruimtelijke analyse is een schetsontwerp samengesteld, opgenomen als bijlage 1 van voorliggend TAM-omgevingsplan. Ten behoeve van de toekomstige inrichting zijn ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd. Met de ontwikkeling van het plangebied wordt het bouwfront aan de Oude Baan doorbroken en wordt er een nieuw woonmilieu toegevoegd waar de nadruk ligt op geborgenheid. De meerwaarde van de ontwikkeling zit in het toevoegen van meer fijnmazigheid in de stedenbouwkundige structuur. De volgende ruimtelijke uitgangspunten moeten bijdragen aan een uniek besloten woonstraat (cijfers vertegenwoordigen locaties in figuur 2.7): 1. Hoofdontsluiting via de Oude Baan; 2. Er wordt rekening gehouden met zichtlijnen vanaf de Oude Baan de planlocatie in - en vice versa, om een relatie te scheppen met de Oude Baan; 3. Kleine verspringing in bouwlijn om een geleidelijke overgang te maken van Oude Baan 12 naar 8; 4. Creëren van lucht in het plan. Groen en open middengebied met parkeren en ontsluiting, t.b.v. waterberging en de verblijfskwaliteit; 5. Woningen zijn naar het midden georiënteerd en begeleiden op deze manier het zicht de woonstraat in. Dit komt de leefbaarheid en sociale controle ten goede;

15/76

6. Openheid creëren om entree hofje te markeren; 7. Het plan gaat uit van een programma met seniorenwoningen in het middeldure en dure segment. Met name voor seniorenwoningen geldt dat er behoefte is aan volwaardig woonprogramma op de begane grond én daarbij niet al te grote tuinen. Stedenbouwkundig plan Het concept van het stedenbouwkundig plan is het doorbreken van het front aan de Oude Baan. Er wordt uitgegaan van een ontwikkeling van elf woningen in een besloten hofje, waarbij een bestaande woning wordt gesloopt en wordt teruggebouwd. Het planvoornemen gaat uit van twee vrijstaande woningen en negen geschakelde woningen. Eén woning betreft sloop en nieuwbouw van de bestaande vrijstaande woning zoals weergegeven in figuur 2.1. De geschakelde woningen en de andere vrijstaande woning worden uitgevoerd met twee bouwlagen met plat dak afwerking tot één bouwlaag met kap. Alhoewel de context in een dorpse setting is, kan het introduceren van een hofje benut worden om moderne architectuur te realiseren in een nieuwe stijl. Vanuit ruimtelijk opzicht is er bewust gekozen voor een besloten hofje. Andere stedenbouwkundige situeringsvormen passen niet en resulteren in onoverzichtelijke situaties, waarin de ruimte schaars is en niet optimaal benut wordt. Het stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 2.8.

Diverse impressies en dwarsdoorsnedes van de beoogde ontwikkeling zijn weergegeven in de figuren 2.9 t/m 2.11. Deze figuren zijn eveneens weergegeven in het voorlopig ontwerp zoals opgenomen als bijlage 2.

Figuur 2.8 Stedenbouwkundig plan (Bron: GEWOON architecten)

16/76

Figuur 2.9 Impressie totaalplan vogelvlucht gezien vanuit noordzijde (Bron: GEWOON architecten)

Figuur 2.10 Impressie totaalplan vogelvlucht gezien vanuit zuidzijde (Bron: GEWOON architecten)

17/76

Figuur 2.11 Dwarsdoorsnedes plangebied (Bron: GEWOON architecten) Ruimtelijke inpassing en architectuur Het bestaande perceel van de woning aan de Oude Baan 10 wordt opnieuw ingericht tot hoogwaardig en rustig woonerf. In het midden van het plangebied is ruimte gehouden voor een nieuwe groenzone, met waterbuffer. De bestaande woning maakt plaats voor een nieuwe woning aan het lint van de Oude Baan. Deze woning verankerd het achterliggende woonerf in de structuur van de straat en de wijk. Op deze manier voegt het nieuwe woonerf zich stedenbouwkundig bij de rest van de wijk. Deze wijk wordt gekenmerkt door diverse woningbouwplannen met ieder een eigen uitstraling. Het creëren van een plan met een eigen karakter in vormgeving en architectuur, welke toch passend is in het straatbeeld is dan ook de insteek geweest bij het ontwerpproces. Dit is bijvoorbeeld terug te zien in de hoofdvorm van de woningen, waarbij de woningen welke gesitueerd zijn aan de Oude Baan een zadeldak hebben en de overige woningen aan het woonerf eigentijdser zijn vormgeven met een platte afdekking. Impressies van de woningen op maaiveldniveau zijn weergegeven in de figuren 2.12 en 2.13. Het eigen karakter van de architectuur is voortgekomen uit een eigentijdse vertaling van kleuren en materialen rondom het plangebied. Op deze manier sluit het eigen karakter toch aan bij zijn omgeving.

Dit is terug te zien in de keuze voor bruin/geel genuanceerde metselwerk. De warme tinten en het gebruik van houtaccenten en gevelvlakken. Het gebruik van verschillende accenten in het plan, zoals erkers, pergola's en Franse balkons geven variatie aan de verschillende woningtypen en plattegronden. De afwerking van de erkers en pergola's wordt uitgevoerd in staal, wat de moderne uitstraling versterkt. De keuze voor een verspringende gevellijn met behulp van deze accenten geeft diepte aan de straatwand van het woonerf. Op deze manier wordt een fijn en uitnodigend karakter gecreëerd.

18/76

Figuur 2.12 Impressies woningen noordelijk en midden gedeelte plangebied (Bron: GEWOON architecten)

Figuur 2.13 Impressies woningen midden en zuidelijk gedeelte plangebied (Bron: GEWOON architecten)

19/76

Hoofdstuk 3 3.1

Participatie

Aanleiding en doel

Een initiatiefnemer moet in alle gevallen bij de aanvraag aangeven of participatie heeft plaatsgevonden (artikel 7.4, lid 2 Omgevingswet). Goede participatie maakt een plan of initiatief beter. Deze samenwerking tussen belanghebbenden, gemeente en initiatiefnemer kan het plan inhoudelijk verbeteren en verrijken, bijvoorbeeld door lokale kennis te benutten. Daarbij draagt het bij aan de besluitvorming, door alle belangen in beeld te brengen en hierdoor beter rekening kan worden gehouden met deze belangen. Dit kan bijdragen aan het draagvlak van het plan. Initiatiefnemer vindt het erg belangrijk om omwonenden op een juiste manier te laten participeren in het traject. Burgerparticipatie vergroot de betrokkenheid bij de ontwikkeling. Daarom zijn omwonenden op meerdere momenten en op verschillende wijzen betrokken tijdens het traject.

3.2

Hoe was de voorbereiding?

Initiatiefnemer De Bunte Vastgoed Zuid B.V. heeft voorafgaand aan de planvorming overeenkomsten gesloten met de eigenaren van diverse gronden aan de Oude Baan 10 en het achterliggende gebied. In het voorbereidingstraject hebben diverse gesprekken plaatsgevonden met verschillende afdelingen binnen de gemeente Dongen. Op basis van deze gesprekken heeft initiatiefnemer samen met projectpartners een initiatiefplan uitgewerkt en bij de gemeente ingediend. De gemeente heeft op basis van dit verzoek (d.d. 20 augustus 2024) aangegeven de voorgestelde ontwikkeling voorstelbaar te achten. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken dient een ruimtelijke procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan doorlopen te worden. In het kader hiervan is voorliggend TAM-omgevingsplan opgesteld en is een participatietraject doorlopen. Het digitale informatieplatform in het kader van het project is te vinden op website: www.oudebaan10.nl. Omwonenden en geïnteresseerden konden via deze website de plannen inzien via verschillende themapagina's (plangebied, bereikbaarheid, parkeren, straatprofielen, schetsimpressies, toekomstige situatie). Middels het reactieformulier kon men reageren op onderwerpen die voor hen van belang zijn. Daarnaast hebben voorafgaand aan de terinzagelegging van het TAM-omgevingsplan diverse bijeenkomsten en gesprekken met omwonenden en betrokken ondernemers plaatsgevonden.

Vanuit de reacties zijn gebundelde participatieverslagen opgesteld, waarin per reactie of per thema ook een terugkoppeling wordt gegeven. Hier wordt nader op in gegaan in paragraaf 3.3.

20/76

3.3

Wat vindt de omgeving?

Het participatietraject heeft in meerdere fases plaatsgevonden. Gedurende het traject hebben diverse bijeenkomsten en gesprekken met omwonenden en betrokken ondernemers plaatsgevonden. Van de verschillende fases is een uitgebreid verslag met gemaakte opmerkingen en gestelde vragen opgesteld. In de verslagen is tevens een terugkoppeling op deze opmerkingen en vragen gegeven en zijn de diverse gedurende het participatietraject doorgevoerde planaanpassingen inzichtelijk gemaakt. De participatieverslagen zijn opgenomen als bijlagen 3, 4 en 5 bij voorliggend TAM-omgevingsplan. Het gezamenlijke participatietraject voor de fase tot en met de terinzagelegging van het ontwerpplan kan hiermee als afgerond worden beschouwd. In paragraaf 6.2 wordt nader ingegaan op de maatschappelijke uitvoerbaarheid en de procedure.

21/76

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader en regelgeving

Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie 4.1.1.1 Beleidskader Met de NOVI wordt richting gegeven aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende 30 jaar ingrijpend zullen veranderen. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: a. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; b. Duurzaam economisch groeipotentieel; c. Sterke en gezonde steden en regio's; d. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; 2.

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. 4.1.1.2 Toetsing De NOVI wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Gezien de beperkte schaal van de ontwikkeling staat het planvoornemen de doelen uit de NOVI niet in de weg. De beoogde ontwikkeling maakt binnen bestaand stedelijk gebied elf nieuwe woningen mogelijk door een woonperceel met één vrijstaande woning te herontwikkelen (zie paragraaf 2.2). Met dit project wordt ingezet op intensivering met woningen en groenvoorzieningen om de leefbaarheid ter plaatse te vergroten. Dit sluit aan bij het principe uit de NOVI om de gespannen woningmarkt te verlichten. 4.1.2 Conclusie Het project is in lijn met de NOVI.

22/76

4.2

Provinciaal beleid

De provincie Noord-Brabant heeft een belangrijk deel van haar ruimtelijke beleid en regelgeving vastgelegd in de ‘Omgevingsvisie Noord-Brabant’ en de ‘Omgevingsverordening Noord-Brabant’. In onderstaande twee subparagrafen wordt aandacht besteed aan de relevantie van dit provinciale beleid en deze provinciale regelgeving voor onderhavig plan. 4.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 4.2.1.1 Beleidskader De Brabantse Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot 2050. Dat gaat om ambities op het gebied van de energietransitie, een klimaat-proof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Brabantse Omgevingsvisie geeft aan hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien. En waar Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De visie noemt hiervoor een vijftal hoofdopgaven: 1. De basis op orde: veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit zijn van essentieel belang om goed te kunnen wonen, werken en leven in Brabant. 2. Brabantse energietransitie: om Brabant op termijn energieneutraal te maken moet er minder energie worden gebruikt en meer duurzame energie worden opgewekt. 3. Slimme netwerkstad: de manier waarop men zich verplaatst verandert en dit stelt andere eisen aan steden. Dit heeft gevolgen voor het netwerk van steden en dorpen. 4.

Klimaatproof Brabant: als gevolg van klimaatverandering is er sprake van meer extremen in temperatuur en neerslag. Dit heeft gevolgen voor de inrichting van Noord-Brabant. 5. Concurrerende, duurzame economie: Noord-Brabant wil top kennis- en innovatieregio blijven, waarbij de omslag naar een circulaire economie nodig is en digitalisering steeds belangrijker wordt. 4.2.1.2 Toetsing Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen de bovenstaande opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Voor sommige van deze ambities zijn regels nodig om ze te kunnen realiseren. Provincie Noord-Brabant heeft daarom een Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. In de volgende subparagraaf wordt het project getoetst aan de instructieregels uit de Omgevingsverordening Noord-Brabant. 4.2.2 Omgevingsverordening Noord-Brabant 4.2.2.1 Beleidskader De TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant is op 5 december 2023 vastgesteld door Provinciale Staten. In de TAM-Omgevingsverordening staan regels voor: Initiatiefnemers, inwoners en bedrijven. Dit zijn zogenaamde rechtstreeks werkende regels voor activiteiten.

Deze regels bevatten voorwaarden om bepaalde activiteiten te verrichten en geven ook aan of je bijvoorbeeld eerst een melding moet doen of een vergunning moet aanvragen voordat je met de activiteit mag beginnen.

23/76

Bestuursorganen van de overheid. Dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels geeft de provincie een opdracht aan gemeenten over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan een waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. 4.2.2.2 Toetsing In dit geval zijn alleen de instructieregels voor gemeenten relevant. Hierna wordt aan deze instructieregels getoetst. De instructieregels zijn in de meeste gevallen gekoppeld aan een werkingsgebied. Volgens de verbeelding van de Omgevingsverordening ligt het projectgebied binnen de volgende werkingsgebieden: Stedelijk gebied (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) Beperking grootschalige logistiek (kaart 5: Basiskaart stedelijk gebied, Landelijk gebied, Natuur Netwerk Brabant) Stalderingsgebied (kaart 6: Specifieke ontwikkelingen en maatwerk landelijk gebied) Daarnaast gelden te allen tijde de algemene instructieregels 'Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies'. Stedelijk gebied Artikel 5.31 (Externe werking Natuur Netwerk Brabant) bepaalt dat een nieuwe ontwikkeling die binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en die aantasting van de ecologische waarden en kenmerken in het Natuur Netwerk Brabant geeft, de negatieve effecten waar mogelijk moet beperken en de overblijvende, negatieve effecten moet compenseren.

Deze bepaling is niet van toepassing op aantasting door de verspreiding van stoffen in lucht of water. In paragraaf 5.7 is gemotiveerd dat dit project gelet op de ligging ten opzichte van Natuur Netwerk Brabant geen negatieve effecten tot gevolg zal hebben. Compensatie is dan ook niet aan de orde. Artikel 5.55 (Duurzame stedelijke ontwikkeling) bepaalt dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals wonen, werken of voorzieningen in beginsel binnen 'Stedelijk gebied' plaatsvindt en dat daarbij gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. In paragraaf 5.17 van deze onderbouwing is gemotiveerd dat er in regionaal verband voldoende ruimte is voor de toevoeging van maximaal elf woningen en dat met deze ontwikkeling sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Er is immers sprake van: 1. een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. Dit blijkt uit de motivering in hoofdstuk 5 van deze onderbouwing; 2. zorgvuldig ruimtegebruik. Er is sprake van een bestaand bouwperceel binnen bestaand stedelijk gebied, waar voorheen een vrijstaande woning stond maar nu een concrete herinvulling krijgt met elf grondgebonden woningen. Er is dan ook sprake van een verantwoorde verdichting; 3. klimaatadaptatie.

Hemelwater dat op verhard oppervlak terecht komt, wordt binnen het projectgebied verwerkt. Conform gemeentelijk beleid zal 60 mm per vierkante meter worden vastgehouden en infiltreren, waarschijnlijk (deels via een infiltratieriool onder het parkeerhofje). Bestaande bomen rondom het projectgebied zullen zo veel mogelijk behouden blijven en geven schaduw tegen hittestress. 4. toepassing van duurzame energie. De woningen worden gebouwd volgens de hedendaagse duurzaamheidseisen waardoor de energiebehoefte zo min mogelijk is. 5. een bijdrage aan een duurzame, concurrerende economie. Het project betreft een lokaal woningbouwplan

24/76

dat concurrerend is met andere kleinschalige woningbouwplannen in de regio. 6. mogelijkheden voor duurzame mobiliteit zijn gelet op de ligging van het projectgebied nabij de dorpskern van Dongen aanwezig. Op loop-/fietsafstand is het centrum van Nuenen gelegen, met sportvoorzieningen, een cultureel centrum, een gezondheidscentrum, horeca, detailhandel en supermarkt. Ook is op korte afstand een bushalte aanwezig (zie paragraaf 5.6). De overige regels binnen dit werkingsgebied (Toedeling beheer vaarwegen, Veehouderij in stedelijk gebied, Windturbine in stedelijk gebied, Ruimte-voor-Ruimtekavel) zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project. Beperkingen grootschalige logistiek Artikel 5.56a (Grootschalige logistiek) stelt beperkingen aan de ontwikkeling van grootschalige logistiek. Deze regels zijn niet aan de orde omdat hiervan geen sprake is bij dit project. Stalderingsgebied Binnen het Stalderingsgebied (Artikel 5.66 Aanvullende regels stalderen) gelden regels over de toename van de oppervlakte aan dierenverblijf voor hokdieren op agrarische bedrijven. Dit project heeft geen betrekking op een bestaand of nieuw agrarisch bedrijf. De regels voor stalderingsgebieden zijn in dit geval dan ook niet relevant.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies In paragraaf 5.1.2 van de TAM-Omgevingsverordening is bepaald dat bij de evenwichtige toedeling van functies aan locaties invulling moet worden gegeven aan een veilige, gezonde leefomgeving met een goede omgevingskwaliteit. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie. Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval duidelijk sprake. Een ruim bestaand perceel binnen bestaand stedelijk gebied waar voorheen één vrijstaande woning stond wordt herontwikkeld. In de nieuwe situatie komen op dezelfde plaats elf duurzame grondgebonden woningen terug, waardoor op een verantwoorde wijze verdichting plaatsvindt. Zoals in paragraaf 5.17 van deze onderbouwing te lezen is, is voor de toevoeging van woningen toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema's aan de orde: a. de ondergrond, zoals het bodem- en watersysteem, aardkundige en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals natuurnetwerk, energienetwerk, infrastructuur inclusief waterwegen, en een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer c.

de bovenste laag, zoals cultuurhistorische- en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op lucht, milieu, veiligheid en een gezonde leefomgeving. Al deze aspecten komen terug in deze onderbouwing. In het kort kan voor al deze aspecten geconcludeerd worden dat het project voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij voldoende rekening is gehouden met de verschillende thema's binnen de lagen (zie hoofdstuk 5).

25/76

Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Daaronder wordt in ieder geval verstaan de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren. Ook de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn wordt als meerwaarde gezien. Ten slotte kan ook de fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit (Kwaliteitsverbetering landschap) in het buitengebied deel uitmaken van de meerwaardecreatie. In dit geval zit de meerwaarde voor de omgeving erin dat de ontwikkeling een verantwoorde wijze van verdichting binnen bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt, met behoud van zo veel mogelijk groen en parkeren en waterberging op eigen terrein. Daarmee geeft de ontwikkeling een kwaliteitsimpuls aan de woonbuurt. Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen voor dit plan zijn en dat er sprake is van een goede omgevingskwaliteit. Overige instructieregels Overige instructieregels zijn voor dit plan niet relevant. 4.2.3 Conclusie Het project past binnen de beleidskaders van de provinciale Omgevingsvisie. Daarnaast kan gesteld worden dat de ontwikkeling past binnen de regels van de TAM-Omgevingsverordening Noord-Brabant.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Omgevingsvisie Dongen 2040 4.3.1.1 Beleidskader Op 25 mei 2023 heeft de gemeente Dongen haar Omgevingsvisie voor 2040 vastgesteld. Een uitsnede van de Omgevingsvisiekaart is weergegeven in figuur 4.2.

26/76

Figuur 4.2 Uitsnede Omgevingsvisiekaart gemeente Dongen met plangebied rood omcirkeld (Bron: Gemeente Dongen) In de omgevingsvisie wordt de gemeente opgesplitst in vier deelgebieden. Het plangebied ligt binnen het deelgebied 'Kern Dongen'. Dit gebied heeft zijn eigen toekomstperspectief en ambities. Voor het deelgebied is het volgende toekomstperspectief vastgesteld: Onze gemeente is onderdeel van stedelijke regio Breda-Tilburg. Binnen deze regio's zijn mogelijkheden voor verdere verstedelijking. Het aantrekkelijk en bruisend maken van het centrum (voor ondernemers) is een van de doelen van onze gemeente. We doen dat door in te zetten op gunstige vestigingsmogelijkheden, advies te geven aan startende ondernemers, de herinrichting van de openbare ruimte in het centrum, bereikbaarheid en voldoende (gratis) parkeermogelijkheden. Kern Dongen streeft naar vergroening en klimaatadaptatie in het centrum en op de bedrijventerreinen. Een klimaatbestendige omgeving is niet alleen goed voor de planeet, maar het leidt ook tot een aangenamer vestigingsklimaat. Op het gebied van groen gaat onze gemeente door met een hoog onderhoudsniveau in het centrum en in representatieve gebieden, zoals wijkcentra en de centrumring. In de wijken worden delen van gazons omgevormd naar bloemrijke grasvelden.

Onze gemeente werkt aan een klimaatbestendige woonomgeving en de overstap naar duurzame energiebronnen. Onze gemeente heeft de ambitie om een veilige woonomgeving te creëren voor de inwoners. Onze gemeente is aantrekkelijk voor gezinnen met kinderen. Binnen de kern Dongen moet het prettig

27/76

wonen zijn. In de gemeentelijke woonzorgvisie 2024-2028 zijn recente cijfers opgenomen, waaruit blijkt dat die woningbehoefte groter is dan in de voorgaande visie verwacht werd. In onze gemeente moet ruimte zijn voor alle doelgroepen. Onze gemeente wil de wachttijd voor sociale huurwoningen verkorten en de doorstroming van sociale huur naar koop of huur op de vrije markt bevorderen. Er wordt voor een kernvoorraad betaalbare sociale huurwoningen gezorgd, die aansluit op de doelgroep. We willen het voor jongeren en gezinnen mogelijk maken om in onze gemeente te blijven wonen, maar stelt ook dat er ingezet wordt op levensbestendig bouwen en verbeteren. Met andere gemeenten binnen Hart van Brabant maken we afspraken over de huisvesting van statushouders en andere bijzondere doelgroepen. Er moeten voldoende geschikte woningen zijn voor mensen die zorg nodig hebben. Aan de hand van prognoses van de provincie Noord-Brabant wordt bepaald hoeveel woon-zorgwoningen in onze gemeente nodig zijn. Er wordt ingezet op de verbetering van de energieprestaties van bestaande woningen, een duurzame omgang met vrijkomend vastgoed en toekomstbestendig plannen, bouwen en verbouwen. Een gezonde leefomgeving is één van de vier speerpunten in dit raamwerk. Centraal in die gezonde leefomgeving staat de groene leef- en woonomgeving; daarin wil onze gemeente investeren.

In lijn met de gezonde leefomgeving gaan we zorgen voor voldoende vegetatie en waterbeschikbaarheid in woonkernen om af te kunnen koelen in langdurige warme perioden. Een goede waterafvoer is hierbij ook van groot belang. Geschikte manieren om water een plek te geven - zonder dat het elders overlast veroorzaakt of vervuild raakt en daardoor niet meer gebruikt kan worden voor het tegengaan van droogte of hittestress - zijn essentieel om onze gemeente klimaatbestendig te maken. Op termijn neemt het aantal winkels in en rondom het centrum af. Er is op dit moment slechts beperkte leegstand, maar dat gaat naar verwachting verder toenemen. Dat vraagt om een herbestemming van deze panden. Sloop en nieuwbouw is in lang niet alle gevallen een mogelijkheid. Veel winkelpanden zijn gezichtsbepalend of genieten zelfs een beschermde status. De functie van het centrum verandert. Waar van oudsher de functie van het centrum ‘winkelen’ was, waarbij ontmoeting een belangrijk neveneffect was, wordt ‘ontmoeten’ het hoofddoel (zie ook zorg en leefbaarheid). Een deel van de automatische trek naar het centrum verdwijnt. 4.3.1.2 Toetsing Er wordt met het initiatief ingezet op de toevoeging van woningen binnen bestaand bebouwd gebied op een locatie waar de percelen momenteel grotendeels onbebouwd zijn en als tuin en ten behoeve van opslag wordt gebruikt.

Door de sloop van de bestaande bebouwing en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald. De ontwikkeling versterkt hiermee het gebied en is gekoppeld aan de ambities ten aanzien van een gezonde leefomgeving, waar met name de ambitie duurzame woningvoorraad in terug komt. Tevens zorgt de ontwikkeling voor behoud van het gebiedstypen 'woonkernen' met bijbehorend karakter. Zoals eerder aangegeven ligt het plangebied binnen het deelgebied 'Kern Dongen'. Dit gebied heeft zijn eigen toekomstperspectief en ambities. Het plan sluit onder meer aan op de volgende geambieerde punten van het toekomstperspectief: mogelijkheden voor verdere verstedelijking;

28/76

aantrekkelijk voor gezinnen met kinderen; een gezonde leefomgeving, groene leef- en woonomgeving. Hiermee sluit de beoogde ontwikkeling aan op de Omgevingsvisie van de gemeente Dongen. 4.3.2 Toekomstvisie Dongen 2025 4.3.2.1 Beleidskader In de toekomstvisie van Dongen zijn, in samenspraak met inwoners, ondernemers en verenigingen, de belangrijkste opgaven in vijf pijlers uitgewerkt. Deze pijlers zijn als volgt: Dongen als woon- en leefgemeente: Dongen Leeft! Zorg om en voor inwoners: Dongen Zorgt! Veiligheid: Veilig Dongen! Economie en werkgelegenheid: Dongen onderneemt! Dienstverlening: Dongen Dient!

besturen van

De pijlers voor de toekomst zijn items die de kracht van Dongen weergeven. Of het zijn items waarop Dongen nog sterker kan worden. Het zijn pijlers waarmee Dongen zich kan (blijven) onderscheiden. Dongen heeft de ambitie om in de toekomst meer zichtbaar worden. 4.3.2.2 Toetsing Voorliggend plan voorziet in de realisatie van maximaal elf woningen, waarbij binnen het plangebied planologisch gezien tien woningen worden toegevoegd. Dit sluit aan bij de ambitie, zoals gesteld in de eerste pijler, om als gemeente te groeien. Dongen heeft enerzijds de opdracht om 900 woningen te realiseren tot en met 2025. Anderzijds heeft de gemeente ook de ruimte om hierin te voorzien. Uiteraard dient wel rekening gehouden te worden met de landschappelijke waarden binnen de gemeente Dongen. Voorliggend plan zorgt mede voor het groen inrichten van een deel van het plangebied voor een kwaliteitsimpuls. Geconcludeerd kan worden dat voorliggende ontwikkeling aansluit bij de ambities van de gemeente Dongen. 4.3.3 Woonzorgvisie Dongen 2024 - 2028 en Woondeal 2023 4.3.3.1 Beleidskader Woonzorgvisie Dongen 2024 - 2028 Een van de doelen van de Woonzorgvisie Dongen 2024 - 2028 is dat er gezorgd kan worden voor voldoende woonruimte in iedere prijsklasse om de (toekomstige) verschillende inwoners van Dongen te kunnen huisvesten.

De huidige druk op de woningmarkt is zodanig dat er in vrijwel elk segment wel ruimte is om woningen toe te voegen. Dongen wil dit bereiken door de toevoeging van woningen voor jongeren/starters, ouderen (met een zorgvraag) en lage inkomens. Plancapaciteit nieuwbouw: Harde plancapaciteit: 560 woningen (47% koop en 53% huur) 1. Zachte plancapaciteit: 285 woningen (69% koop en 31% huur) 2. 130% plancapaciteit: zoekopgave voor nog eens 300 woningen a. 200 woningen voor starters/jongeren en lage inkomens b. 100 levensloopgeschikte woningen voor ouderen

29/76

Benutten bestaande woningvoorraad: splitsen van grote woningen/kamerdelen (Onder de Pannen, Duo-woningen, kangoeroewoningen, mantelzorgwoningen, etc.) Woondeal 2023 De gemeente Dongen heeft op 9 maart 2023 met gemeenten van de subregio's Breda en Hart van Brabant de landelijke Woondeal met minister De Jonge en de provincie ondertekend. Daarin ligt onder andere vast dat de minimale bouwopgave tot en met 2030 bestaat uit een netto toevoeging van 1.118 woningen. Het accent voor de nieuwbouw ligt bij plannen in het stedelijk gebied. Wat praktisch in ieder geval betekent dat alle plannen die al in 2023 onderdeel uitmaakten van het bouwprogramma zeker moeten worden gerealiseerd. Het plan aan de Oude Baan maakt deel uit van dat programma. Qua plancapaciteit is opgenomen dat iedere gemeente streeft naar een totale (jaarlijkse) planvoorraad (zachte en harde plancapaciteit) van minimaal 130%. Met de betrekking tot de programmering is vastgelegd dat voor nieuwe woningbouwplannen de volgende verdeling (conform voorgeschreven rijksbeleid) uitgangspunt is: 30% sociale huur, 40% overig betaalbaar (middeldure huur en/of betaalbare koop) en 30% vrije sector (huur en/of koop). Voor de zachte planvoorraad ligt de focus op (snelle) realisatie.

Er is een inspanningsverplichting voor gemeenten (en daarmee ook de betreffende ontwikkelende partijen) om voor de bestaande zachte planvoorraad, waar mogelijk en noodzakelijk de betreffende plannen om te vormen naar de 30-40-30 afspraak. Gemeenten motiveren bij deze projecten waarom (o.a. specifieke lokale behoefte, het belang van een snelle realisatie), een zacht plan niet aan de 30-40-30 regel hoeft te voldoen. 4.3.3.2 Toetsing Volgens de Woonvisie gaan noodzakelijke nieuwe woningen grotendeels gebouwd worden op uitbreidingslocaties (Beljaart, Noorderbunder, Waspikse Weg), maar er wordt ook aandacht gegeven aan de herontwikkeling en/of transformatie van bestaand en verouderd vastgoed. Ook wil de gemeente Dongen het voor jongeren en gezinnen mogelijk maken om in de gemeente te blijven wonen. Door het herontwikkelen binnen stedelijk gebied door middel van de realisatie van elf woningen wordt ingespeeld op de ambities vanuit de Woonvisie. Om de ontwikkeling te laten voldoen aan het uitgangspunt dat 30% van de woningen worden gerealiseerd binnen het sociale segment zijn twee locaties in samenhang bekeken, te weten de locatie Bolkensteeg 33-35 en de locatie Oude Baan 10. In afstemming met de wethouder en projectleider van de gemeente is bepaald dat deze benoemde plannen binnen de kern Dongen samen één programma zouden vormen.

Beide locaties zijn in eigendom van initiatiefnemer De Bunte Vastgoed Zuid B.V. en voor beide plannen wordt een aparte planprocedure doorlopen. Het programma ziet er als volgt uit: Bolkensteeg

30/76

13 woningen goedkope koop segment 10 woningen middel dure koop segment 2 woningen dure koop segment

Oude Baan

11 woningen in het dure koop segment (waarbij sprake is van een vervanging van 1 bestaande dure koopwoning en toevoeging van 10 dure koopwoningen)

Het totale programma ziet er dus als volgt uit met prijspeil 2023: Goedkope koop t/m € 225.000,-- V.O.N. 13 eenheden Middeldure koop Tot € 355.000,-- V.O.N. 10 eenheden Dure koop vanaf € 355.000,-- V.O.N. 13 eenheden

36% 28% 36%

Inmiddels heeft de gemeenteraad bij besluit van 6 juni 2024 het bestemmingsplan 'Bolkensteeg 33-35' vastgesteld inclusief bovengenoemd programma. Met het totaalprogramma wordt ingespeeld op de ambities vanuit de Woonzorgvisie Dongen 2024 - 2028 en Woondeal 2023. 4.3.4 Woningbouwplanning De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2021-2040 voorziet in de bouw van in totaal 1.610 woningen. De ontwikkeling van de woningen past in het gemeentelijk woningbouwprogramma. 4.3.5 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van het gemeentelijk beleid.

31/76

Hoofdstuk 5 5.1

Fysieke leefomgeving

Algemeen

5.1.1 Beoordelingskader Voor het beoordelen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de bopa gelden beoordelingsregels. De gevolgen voor de fysieke leefomgeving worden hier beoordeeld. Een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit kan alleen worden vergund met het oog op een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (ETFAL). Daarnaast zijn in het Bkl de volgende beoordelingsregels opgenomen: a. Instructieregels rijk b. Instructieregels provincie c. Instructies rijk en instructies provincie d. Voorbereidingsbesluiten e. Projectbesluiten f. Maatwerkregel De instructieregels van het Rijk staan in hoofdstuk 5 van het Bkl. Deze gelden voor omgevingsplannen en zijn van overeenkomstige toepassing op de bopa. Hieronder wordt de toetsing van het project aan het beoordelingskader beschreven. Op de relevante onderdelen van het beoordelingskader wordt uitgebreider ingegaan. 5.1.2 Afweging instructieregels Bkl Voor de volgende thema's wordt in tabel 5.1 voor de ontwikkeling aangegeven of zij relevant zijn of niet: Tabel 5.1 Instructieregels Bkl Thema Dienstenrichtlijn

Omgevingsveiligheid Water

Afdelingen en paragrafen Bkl § 5.1.1. Algemene bepalingen artikel 5.1a.

Relevant voor de ontwikkeling Nee, het project voorziet niet in (de huisvesting van) diensten anders dan diensten die als beroep of bedrijf aan huis worden uitgevoerd en binnen iedere reguliere woning zijn toegestaan. § 5.1.2. Waarborgen van de veiligheid Ja, zie paragraaf 5.13.

§ 5.1.3. Beschermen van de Ja, zie paragraaf 5.5. waterbelangen Luchtkwaliteit § 5.1.4.1. Kwaliteit van de buitenlucht Ja, zie paragraaf 5.11. Geluid door activiteiten § 5.1.4.2. Geluid door activiteiten Ja, zie paragraaf 5.10. Geluid door (spoor)wegen en § 5.1.4.2a. Geluid door wegen, Ja, zie paragraaf 5.9. industrieterreinen spoorwegen en industrieterreinen Geluid rond luchthavens § 5.1.4.3. Geluid rond luchthavens Nee, de projectlocatie ligt niet binnen de geluidcontour van een luchthaven.

32/76

Trillingen

Slagschaduw van windturbines Bodemkwaliteit Geur Cultureel erfgoed (aardkunde, archeologie en cultuurhistorie)

§ 5.1.4.4. Trillingen

§ 5.1.4.4a. Slagschaduw van windturbines § 5.1.4.5. Bodemkwaliteit § 5.1.4.6. Geur § 5.1.5. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed Landschappelijke kwaliteiten § 5.1.5. Beschermen van Kust, PKB-Waddenzee en landschappelijke of Waddengebied stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed Ladder voor duurzame § 5.1.5.4. Ladder voor duurzame verstedelijking verstedelijking Nationale belangen binnen § 5.1.6. Behoud van ruimte voor de fysieke leefomgeving toekomstige functies; § 5.1.7. Behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten Aanwijzing § 5.1.7a. Gebruik van bouwwerken woningbouwcategorieën Toegankelijkheid openbare § 5.1.8. Bevorderen van de buitenruimte toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen

Nee, de projectlocatie ligt niet in de nabijheid van activiteiten waarbij structureel trillingen vrijkomen en voorziet hier in beginsel zelf ook niet in, zie paragraaf 5.14. Nee, in de omgeving van de projectlocatie komen geen windturbines voor. Ja, zie paragraaf 5.15. Ja, zie paragraaf 5.12. Ja, zie paragraaf 5.16.

Nee, de projectlocatie ligt niet binnen of nabij de kust, PKB-Waddenzee en Waddengebied. Ja, zie paragraaf 5.17. Ja, zie paragraaf 5.18.

Ja, zie paragraaf 5.17. Ja, zie paragraaf 5.19.

De omgevingsvergunning wordt geweigerd voor de aangevraagde omgevingsplanactiviteit als de omgevingsplanactiviteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van een instructieregel tenzij ontheffing is verkregen van de instructieregel. 5.1.3 Afweging instructieregels provinciale omgevingsverordening De provinciale omgevingsverordening bevat instructieregels. In paragraaf 4.2.2 is de Omgevingsverordening van de provincie behandeld en zijn de relevante instructieregels benoemd. Voor zover deze instructieregels betrekking hebben op een thema van de fysieke leefomgeving, wordt in hoofdstuk 5 aan deze instructieregels getoetst. 5.1.4 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties Daarnaast zijn er thema's die vanuit het oogpunt van ETFAL relevant zijn om bij de belangenafweging te betrekken. Deze thema's komen terug in tabel 5.2.

33/76

Tabel 5.2 Thema's in het kader van ETFAL Thema Wettelijk kader Relevant voor de ontwikkeling Gezondheid § 5.1.4. Bkl behandelt enkele thema's Ja, paragraaf 5.2. in het kader van gezondheidsbescherming. Gezondheidsbevordering volgt uit provinciaal en/of gemeentelijk beleid. In het kader van ETFAL is een integrale benadering nodig. Gezondheidsrisico's vanwege In het kader van ETFAL in de Nee, de projectlocatie ligt niet binnen 2 veehouderijen belangenafweging betrokken. km van een geitenhouderij of endotoxine invloedssfeer van een varkens- of pluimveehouderij, zie paragraaf 5.2. Spuitzones vanwege In het kader van ETFAL in de Nee, de projectlocatie ligt niet in de gewasbeschermingsmiddelen belangenafweging betrokken. nabijheid van gronden waar (mogelijk) sprake is van een spuitzone, zie paragraaf 5.2. Mobiliteit en parkeren In het kader van ETFAL in de Ja, zie paragraaf 5.6. belangenafweging betrokken. Natuurbescherming NNN Afdeling 7.3 van het Bal. Nee, de projectlocatie ligt niet binnen Natuur Netwerk Nederland, zie paragraaf 5.7. Ecologie: Afdeling 11.1 van het Bal. Ja, zie paragraaf 5.7. gebiedsbescherming Ecologie: Afdeling 11.2 van het Bal. Ja, zie paragraaf 5.8. soortenbescherming Ecologie: houtopstanden Afdeling 11.3 van het Bal.

Nee, het projectgebied is gelegen binnen de bebouwingscontour voor houtkap waardoor in dit geval geen wettelijke bepalingen voor kappen en herplant gelden. De beoordeling van de ecologische waarde van bomen binnen of direct buiten het projectgebied heeft plaatsgevonden in paragraaf 5.7. Bezonning / schaduwhinder In het kader van ETFAL in de Nee, gezien de aard en omvang van het (niet zijnde slagschaduw belangenafweging betrokken. project is onacceptabel schaduwhinder windturbines) niet te verwachten. Windhinder In het kader van ETFAL in de Nee, gezien de aard en omvang van het belangenafweging betrokken. project is windhinder of windgevaar niet te verwachten.

34/76

Lichthinder

In het kader van ETFAL wel in de belangenafweging betrokken.

Duurzaamheid en klimaatadaptatie

In het kader van ETFAL in de belangenafweging betrokken.

5.2

Nee, binnen de projectlocatie worden geen activiteiten of bouwwerken mogelijk gemaakt met enige vorm van lichtuitstraling (bijvoorbeeld bedrijfsterrein, sportveld of glastuinbouw met assimilatieverlichting), anders dan reguliere straat- en erfverlichting. Hinder van dergelijke activiteiten is niet te verwachten omdat deze niet in de omgeving voorkomen. Ja, paragraaf 5.20.

Gezondheid

5.2.1 Wettelijk kader Een doel van de Omgevingswet is het beschermen van de gezondheid (artikel 2.1, lid 3, onder b). In lid 4 van dit artikel wordt benadrukt dat bij het stellen van regels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening moet worden gehouden met het belang van het beschermen van de gezondheid. Daarbij gaat het volgens paragraaf 5.1.4 van het Bkl in ieder geval om: Kwaliteit buitenlucht; Geluid door activiteiten; Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen; Trillingen; Slagschaduw van windturbines; Bodem; Geur. In paragraaf 5.1 is in tabel 5.1 reeds aangegeven of deze thema's voor dit project relevant zijn. De thema's die relevant zijn, zijn eerder in dit hoofdstuk behandeld. Bij de afweging van de gezondheidsgevolgen kunnen ook gezondheidsbevorderende aspecten een rol spelen, zoals bijvoorbeeld een groene leefomgeving, ruimte voor beweging, beschikbaarheid /toegankelijkheid van voorzieningen en sociale cohesie. Hiervoor zijn in het Bkl geen instructieregels opgenomen. Wel kan het zijn dat de provincie, regio en/of gemeente hiervoor beleid heeft. In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt in de belangenafweging betrokken. 5.2.2 Toetsing Gezondheidsbescherming Gelet op de gestelde normen zijn er voor geen enkel omgevingsaspect (bijv.

bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, geluidhinder, geurhinder, omgevingsveiligheid) belemmeringen voor woningbouw op de projectlocatie. Aanvullend wordt hierna alvast kort ingegaan op de volgende gezondheidsrisico's met oog op een evenwichtige

35/76

toedeling van functies aan locaties: Geitenhouderijen; Endotoxinen vanwege varkens- of pluimveehouderijen; Spuitzones vanwege gewasbeschermingsmiddelen. Geitenhouderijen Op basis van verschillende onderzoeken (Veehouderij en Gezondheid Omwonenden (VGO) is aangetoond dat er verhoogde gezondheidsrisico's (verhoogde kans op longontsteking) zijn wanneer in de nabijheid (1,5 tot 2 kilometer) van een geitenhouderij wordt gewoond. Dit moet in overweging worden genomen in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De dichtstbijzijnde geitenhouderij ligt op circa 2,3 kilometer ten zuiden van het projectgebied (Mosstraat, Rijen). Het plangebied ligt dan ook niet binnen het invloedsgebied van een geitenhouderij. Zodoende vormt dit aspect dan ook geen belemmering voor het project of andersom. Endotoxinen vanwege varkens- of pluimveehouderijen Op basis van de notitie Handelingsperspectieven Veehouderij en Volksgezondheid: Endotoxinen toetsingskader 1.0 van Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant (ODZOB) kan worden beoordeeld of er sprake is van een verhoogd volksgezondheidsrisico ten aanzien van varkenshouderijen en pluimveehouderijen. Dit is met name het geval bij omschakeling naar, nieuwvestiging of uitbreiding van dergelijke bedrijven.

Voor de omgekeerde werking (realisatie van een kwetsbaar object zoals een woning in de omgeving van een dergelijke veehouderij) kan gebruik worden gemaakt van de afstandsbepaling uit het toetsingskader. Op basis daarvan kan worden bepaald of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat met betrekking tot endotoxinen. De Omgevingsdienst adviseert om bij een situatie waarbij binnen een afstand van 250 meter van het te realiseren kwetsbare object een veehouderij is gelegen, de genoemde afstandsbepaling toe te passen. Als hieruit blijkt dat niet kan worden voldaan aan de afstand, dan adviseert de Omgevingsdienst negatief te besluiten op de ontwikkeling. Binnen 250 meter van het projectgebied komen geen varkens- of pluimveehouderijen voor. Voor dit project is er dan ook geen gezondheidsrisico gelet op endotoxinen. Spuitzones vanwege gewasbeschermingsmiddelen In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet een afweging worden gemaakt tussen het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen en de volksgezondheid. Als gevolg van die afweging kan het nodig zijn om een spuitvrije zone aan te houden tussen gevoelige functies zoals woningen en percelen waar gewasbeschermingsmiddelen worden gebruikt.

In het kader van een evenwichtige toedeling van functies wordt een afstand van 50 meter of meer, gemeten vanaf woonpercelen tot aan agrarische percelen waar gewasbeschermingsmiddelen toegepast (kunnen) worden, als aanvaardbaar gezien. Voor de beoogde ontwikkeling, binnen het bestaand stedelijk gebied van Dongen waarbij de afstand tot agrarische percelen ruimschoots 50 meter bedraagt, zijn er geen toenemende gezondheidsrisico's gelet op spuitzones. Ook worden de gebruiksmogelijkheden van agrarische gronden gelet op spuitzones niet (onevenredig) beperkt. Gezondheidsbevordering De toekomstige bewoners en gebruikers van het plangebied worden gestimuleerd om te verblijven in de

36/76

buitenruimte door middel van een aantrekkelijke groene plek met diverse mogelijkheden voor ontspanning. De buitenruimte is ingericht op langzaam verkeer (wandelen en fietsen). Met de oriëntatie van de bebouwing wordt de sociale cohesie tussen de bewoners van het plan en de wijk vergroot. De woningen hebben zicht op de openbare ruimte, hetgeen een positieve invloed heeft op de sociale veiligheid. Het toevoegen van groen in het gebied zorgt voor een gezonde woon- en leefomgeving. 5.2.3 Conclusie Met dit project wordt voldoende rekening gehouden met het aspect gezondheid, zowel voor wat betreft bescherming als bevordering.

5.3

Mer-beoordeling

5.3.1 Wettelijk kader In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van een wijziging van het omgevingsplan project-merplichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en mer-beoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt. Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn m.e.r.). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten. De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W. In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen. Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten. 5.3.2 Toetsing De beoogde ontwikkeling waarop deze wijziging van het omgevingsplan ziet, betreft de realisatie van elf woningen.

Dit is een activiteit uit kolom 1 van Bijlage V van het Ob en valt onder categorie J11 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen'. Volgens kolom 2 is een mer-plicht niet van toepassing, maar conform kolom 3 is wel een mer-beoordeling noodzakelijk. In bijlage 6 bij deze motivering is deze mer-beoordeling opgenomen. Uit de m.e.r.-beoordeling blijkt dat gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen aanzienlijke milieugevolgen optreden. Er is geen aanleiding voor het doorlopen van een mer-procedure. 5.3.3 Conclusie Het doorlopen van een mer-procedure is niet noodzakelijk.

37/76

5.4

Milieubelastende activiteiten

5.4.1 Wettelijk kader In het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; voorkomen wordt dat de nieuwe woningen de bedrijfsuitoefening belemmeren. Aan de hand van de verschillende omgevingsaspecten (o.a. geluid, geur, trillingen) dient getoetst te worden of er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. 5.4.2 Toetsing In de beoogde situatie worden woningen gerealiseerd. Woningen hebben geen milieuhinder tot gevolg. Om te bepalen of de beoogde woningen mogelijk een belemmering vormen voor bedrijven in de nabijheid van het plangebied, is gebruik gemaakt van het tijdelijke deel van het omgevingsplan dat onder meer bestaat uit het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen'. Voor de inschatting of de beoogde woningen een belemmering vormen voor nabijgelegen bedrijven wordt onder andere gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Worden hierbij de richtafstanden voor 'gemengd gebied' aangehouden, dan is dit een goede indicatie dat de bedrijven kunnen voldoen aan de geluidnorm die is opgenomen in het tijdelijke deel van het omgevingsplan (de bruidsschat).

Deze norm geldt voor het geluidniveau op de gevel van geluidgevoelige gebouwen, zoals woningen. In dat geval vormen de beoogde woningen geen belemmering voor de bedrijven. Worden de richtafstanden niet in acht genomen, dan is dit een indicatie dat het bedrijf mogelijk niet aan de geluidnorm kan voldoen. Het bedrijf zal dan mogelijk geluidbeperkende maatregelen moeten nemen. Dit kan leiden tot een belemmering in de bedrijfsvoering. In de omgeving van het plangebied zijn verschillende bedrijfsfuncties, horeca, detailhandel, maatschappelijke en overige centrumfuncties gevestigd. Hierdoor kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied'. Er is namelijk sprake van meerdere niet-woonfuncties in de directe omgeving en de locatie is gelegen in de nabijheid van gebiedsontsluitingswegen. Ten noordwesten van het plangebied bevinden zich conform het tijdelijk deel van het omgevingsplan een horeca- en detailhandelsbestemming op een afstand van minimaal 20 meter tot de beoogde woningen. De richtafstand voor een dergelijke inrichting betreft 0 meter ten opzichte van woningen in gemengd gebied. Milieuhinder is op basis hiervan niet te verwachten. Bovendien zijn er momenteel op korte afstand reeds woningen gelegen.

Er bevindt zich direct ten westen van het plangebied (Wilhelminastraat 13, perceel DGN01-H-2863) een bedrijfsbestemming met bijbehorende functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie b1'. Dit betekent dat hier bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' mogelijk zijn.

38/76

In gebieden met functiemenging wordt niet gewerkt met richtafstanden. De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieën: categorie A: toelaatbaar aanpandig aan woningen; categorie B: toelaatbaar indien bouwkundig afgescheiden van woningen; categorie C: toelaatbaar indien gesitueerd langs een hoofdweg. Omdat er in dit geval sprake is van bouwkundige afscheiding, kan worden voldaan aan voldoende ruimtelijke scheiding conform de systematiek bij functiemengingsgebied. In de feitelijke situatie worden deze gronden gebruikt als tuin van de aangrenzende woning(en). Van een milieubelastende activiteit is geen sprake. Grenzend aan diverse zijden van deze bedrijfsbestemming ligt in de huidige situatie al een woonbestemming en zijn op kortere afstand tevens al woningen gelegen. Er is daarom geen sprake van geur of geluidhinder. Ook is er geen sprake van opslag of gebruik van gevaarlijke stoffen waardoor er geen rekening hoeft te worden gehouden met gevaarcontouren. Er kan geconcludeerd worden dat van hinderlijke bedrijvigheid geen sprake is en toetsing aan de richtafstanden uit de VNG-brochure achterwege kan worden gelaten. 5.4.3 Conclusie Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.