Bijl-1 25-68 Nota Zienswijzen Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 anoniem

Bewoners Oude Baan vrezen dat de komst van een extra woonwijk met bezoekers van de bewoners de parkeeroverlast in de Oude Baan nog verder op gaat voeren. Antwoord Bij het toevoegen van 10 woningen in een bestaand stedelijk gebied is geen sprake van het realiseren van een woonwijk maar van een hof of een buurtje. In het plangebied worden het maximaal aantal benodigde parkeerplaatsen aangelegd. Op het perceel Oude Baan 10 e.o. worden voor 11 woningen (waarvan 10 nieuwbouw en 1 sloop/nieuwbouw) en in totaal 24 parkeerplaatsen gerealiseerd. Van deze parkeerplaatsen worden 17 parkeerplaatsen op eigen terrein bij de woningen en 7 parkeerplaatsen binnen het plangebied in het openbaar gebied gerealiseerd. Hiermee wordt in het plangebied voorzien van de maximale parkeernorm voor de woningen. Dit is inclusief bezoekersparkeren. Gelet op de doelgroep van de woningen is het aannemelijk dat een deel van de bewoners maar 1 auto heeft. De openbare parkeerplaatsen binnen het plangebied zijn niet gereserveerd voor enkel de bewoners in de nieuwbouwontwikkeling. De ontwikkeling zorgt niet voor een grotere parkeerkeerdruk in de Oude Baan.

Op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) hoeft bij de beoordeling of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid alleen rekening te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan en dat een bestaand parkeertekort, als daar sprake van is, buiten beschouwing moet worden gelaten (https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/132947/202102964/parkeren). Het aspect parkeren is als zodanig onderbouwd in de paragraaf 5.6 ‘Mobiliteit en parkeren’ in het TAMomgevingsplan. Reactie 16 Reclamanten zijn opgelucht dat in de planvorming het voornemen is geschrapt om halverwege de Wilhelminastraat een extra doorsteek voor fietsers te realiseren, tussen twee woningen door. Om reden van verkeersveiligheid en privacy van een van de bewoners is hierop aangedrongen.

Pagina 23 van 42

Antwoord Vanuit de zijde van de gemeente werd meerwaarde gezien in de mogelijkheid om voor voetgangers en fietsers ook aan de zijde van de Wilhelminastraat het plangebied te verlaten. Een ommetje was hierdoor (in meerdere richtingen) mogelijk. Op verzoek van de ontwikkelaar hebben wij ingestemd met het laten vervallen van dit voet- en fietspad. Reactie 17 Veel bewoners maken zich zorgen over schade aan hun woningen als gevolg van over een langere periode zware bouwactiviteiten en zwaar bouwverkeer in de directe omgeving, zoals bijvoorbeeld scheuren in muren door trillingen. Het plan van de ontwikkelaar voorziet onvoldoende in budget voor (preventief) beschermende maatregelen en (achteraf) schadevergoeding. Antwoord Uit voorliggend TAM-omgevingsplan valt niet op te maken of de ontwikkelaar onvoldoende voorziet in beschermende maatregelen en/of (achteraf) schadevergoeding. De ontwikkelaar voert voorafgaand aan de werkzaamheden een nulmeting uitvoert in de omgeving. Hierbij wordt de bestaande situatie vastgelegd. De radius van deze nulmeting wordt nog nader bepaald. Reactie 18 Veel bewoners maken zich zorgen over de wijze van afscheiding tussen hun eigen achtertuin en de nieuw te bouwen woonwijk.

Hoe zorgt de ontwikkelaar voor woonbescherming met een veilige afscheiding? Bij de participatiebijeenkomst op 11 juni 2024 sprak de ontwikkelaar over het planten van een rij van leilindes, aan de zijde van de Wilhelminastraat. De Bunte Vastgoed Zuid was daarbij bereidwillig: ‘Als jullie dat willen, dan gaan we dat zeker doen, dat kan dan ook met een herplantingsplicht voor alle (ook toekomstige) bewoners, zodat er een nieuwe boom komt mocht er na verloop van jaren een leilinde afsterven.’ In het bouwplan dat ter inzage ligt, missen reclamanten en duidelijke uitwerking hiervan. Antwoord Erfafscheiding bij een ontwikkeling valt buiten de kaders van het TAM-omgevingsplan. Het betreft private afspraken tussen een ontwikkelaar en omwonenden. Voorgestelde oplossing wordt vaker toegepast bij soortgelijke ontwikkelingen om privacy te kunnen borgen richting omwonenden. Het gaat hier echter om private afspraken tussen initiatiefnemer en omliggende buurpercelen. Het is aan partijen om deze afspraken vast te leggen. Reactie 19 Veel bewoners maken zich zorgen over bouwkundige veranderingen aan de huizen – in de jaren na oplevering van het bouwplan. Kunnen de bewoners van de nieuwe huizen dan een uitbouw van de bovenste woonlaag gaan doen, met bijvoorbeeld een (vergunningsvrije) dakkapel? In het bouwplan dat ter inzage ligt, missen reclamanten een duidelijke preventie hiervan.

Antwoord In artikel 2.29 van het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn de voorwaarden opgenomen voor vergunningsvrije dakkapellen: Een dakkapel in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak, als wordt voldaan aan de volgende eisen: 1° voorzien van een plat dak; 2° gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,75 m; 3° onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet; 4° bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok; en 5° zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak; Pagina 24 van 42

De wetgever heeft bepaald dat dakkapellen, die aan alle hier bovengenoemde voorwaarden voldoen, vergunningsvrij te realiseren zijn. Als gemeente kunnen wij deze vergunningsvrije bouwmogelijkheden niet beperken in een omgevingsplan. Voor gemeenten is het niet mogelijk om de vergunningsvrije bouwmogelijkheden van art. 2.29 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) aan te passen. Dit artikel bevat Rijksregels. Slechts de vergunningsvrije bouwmogelijkheden van artikelen 22.27 en 22.36 van de Bruidsschat kunnen aangepast worden. Het merendeel van de 11 woningen (waarvan 1 sloop/nieuwbouw) hebben een dusdanig hellend dak dat daarmee het plaatsen van een dakkapel weinig/geen extra ruimte tot gevolg heeft en is het de vraag of het plaatsen van de dakkapel vergunningsvrij mogelijk is. Om een aanpassing van het dak ruimtelijk nog beter te borgen, wordt de goothoogte voor deze woningen aangepast van 7 meter naar 5,5 meter. Dit is weergegeven bij de beantwoording van reclamant 2 onder reactie 2. Ook de plattegronden van de woningen zijn zo gemaakt dat op de verdieping aan de zijde van aangrenzende tuinen de trapopgang, de technische ruimten of een badkamer zijn voorzien. De woningen waar mogelijk wel een vergunningsvrije dakkapel gerealiseerd kan worden, grenzen niet aan percelen van reclamanten.

Afbeelding 13 - Overzicht daken in planlocatie

Reactie 20 Het bouwplan betekent voor omwonenden ook een toename van de geluidshinder. Gedurende de bouwfase van het woonhofje: een lange periode met geluidsoverlast van bouwwerkzaamheden. Daarna structureel aan de achterkant van de nu rustieke tuinen (een welkome compensatie voor drukte aan straatkant): een nieuwe woonwijk met nieuwe geluiden van mens en verkeer. Ook daar geldt (toekomstige) regelgeving, maar reclamanten zien de consequenties van het bouwplan op dit vlak niet terug in de aanpak van de ontwikkelaar. Antwoord Het realiseren van de nieuwbouwwoningen is mogelijk in een tijdsbestek van 12 tot 18 maanden. De overlast vanwege de bouw is daarmee beperkt. Enige overlast door bouwwerkzaamheden dient eenieder te accepteren. De ontwikkelaar zal gedurende de bouwperiode de nodige maatregelen treffen om de overlast Pagina 25 van 42

te beperken, o.a. niet te vroeg te starten, geluid radio e.d. Ook zal de ontwikkelaar een contactpersoon aanwijzen waar omwonenden contact mee kunnen opnemen bij vragen en mogelijke overlast. Ook bij dit onderdeel geldt: het toevoegen van 10 woningen is geen woonwijk. Daarbij zijn de woningen verdeeld over het plangebied. Slechts enkele tuinen van reclamanten grenzen aan de planontwikkeling waar nu reeds al tuinen gelegen zijn. Mogelijke overlast door toekomstige bewoners is daarmee beperkt. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State dat uitvoeringsaspecten geen onderdeel uitmaken van het besluitvormingsproces over de ruimtelijke keuze en daarom niet betrokken hoeven te worden bij de vaststelling van het plan. Zie: https://uitspraken.rechtspraak.nl/ECLI:NL:RVS:2019:312/bestemmingsplan Reactie 21 Reclamanten zien op tegen een bouwput van jaren in hun leefomgeving. Van de ontwikkelaar horen reclamanten niets over emissieloos bouwen. Het bouwen zonder schadelijk uitstoot van stoffen als CO2, stikstof en fijnstof vinden reclamanten een belangrijk punt. Dit kan worden bereikt met (alleen) gebruik van elektrische machines, duurzame materialen, een efficiënt bouwproces en het principe van circulair bouwen.

Voert de gemeente Dongen hier regie op? Antwoord De ontwikkeling is dusdanig beperkt van omvang dat het realiseren hiervan zo’n 12 tot 18 maanden in beslag zal nemen. Er is daarmee geen sprake van een jarenlange bouwput. Als gemeente kunnen wij geen eisen opleggen bij een ontwikkelaar die verder gaan dan de wettelijke bepalingen of hetgeen is vastgelegd in beleid. Emissieloos bouwen is wettelijk nog niet verplicht. In het kader van het TAM-omgevingsplan zijn stikstofberekeningen uitgevoerd. Reactie 22 Reclamanten geven aan dat de tuinen (inclusief de voorgenomen bouwlocatie) nu een ingesloten gebied vormen dat ligt in de driehoek Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat. Dit stille gebied is een veilige en aantrekkelijke verblijfplaats voor vele tientallen soorten vogels, vleermuizen, egels, eekhoorns, vlinders en andere dieren. In de tuinen staan veel bomen en er groeien en bloeien allerlei planten. Reclamanten zien (en horen) vaak allerlei dieren(geluiden) en dat ervaren reclamanten als bijzonder, zeker gezien de centrumlocatie. De inbreiding met 10 nieuwbouwwoningen gaat ten koste van flora en fauna. Reclamanten vinden dat juist in het centrum van Dongen men daar extra zuinig op moet zijn. Nu is in dit gebied al lange tijd sprake van de samengestelde kracht van tuinen door de omliggende drie straten.

Deze gaat in belangrijke mate verloren bij realisatie van deze inbreiding. Reclamanten willen weten wat er van de huidige flora en fauna in hun achtertuinen overblijft als er meer dan een jaar lang gebouwd gaat worden met daarbij (onvermijdelijk) geluidsoverlast, uitstoot van extra stikstof. In beleidstukken lezen reclamanten dat de gemeente Dongen als doel heeft om de achteruitgang van de biodiversiteit een halt toe te roepen. In 2025 zijn daartoe al acties ondernomen en ook in de komende jaren worden er maatregelen genomen die bijdragen aan meer biodiversiteit in de wijken. Reclamanten willen weten welke impact deze ontwikkeling heeft op de biodiversiteit in de wijk Oud-Dongen bij Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat. Antwoord De ontwikkeling vindt plaats op gronden waar een woning en erfbebouwing is toegestaan plus gronden waar een aannemersbedrijf heeft gezeten. De aanwezige flora en fauna op deze plek is beperkt, zoals ook blijkt uit de uitgevoerde quickscan soortenbescherming waarvan de rapportage is opgenomen als bijlage bij het TAM-omgevingsplan. Uit deze quickscan is gebleken dat nader onderzoek of ontheffing/vergunning niet Pagina 26 van 42

noodzakelijk is. Daarnaast blijft de grote boom in het plangebied behouden. De gevolgen voor de aanwezige flora en fauna binnen het plangebied zijn daardoor te verwaarlozen. Wel geldt te allen tijde de zorgplicht. De ontwikkelaar houdt in de uitwerking van de plannen rekening met een bijdrage aan de biodiversiteit en ook natuurinclusiviteit. Zo worden onder meer vleermuiskasten en bijenstenen toegepast. Wat betreft het thema gebiedsbescherming zijn in het kader van de realisatie- en gebruiksfase stikstofberekeningen uitgevoerd als onderdeel van het TAM-omgevingsplan. Op basis van deze berekeningen kan worden gesteld dat met het planvoornemen geen sprake is van stikstofdepositie hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Reactie 23 De Omgevingswet, voorheen de Wet natuurbescherming, stelt eisen aan de wijze waarop omgegaan moet worden met de beschermde diersoorten bij ruimtelijk ontwikkelingen of aanpassingen. De wet vereist dat eerst ecologisch onderzoek wordt uitgevoerd. Reclamanten willen weten of er voldoende ecologisch onderzoek volgens de huidige eisen is uitgevoerd in het kader van dit bouwplan en of het rapport daarvan ter inzage voor omwonenden. Antwoord In paragraaf 5.7 van de motivering is ingegaan op de ecologie in relatie tot de gebiedsbescherming. Hieruit blijkt dat er geen negatieve effecten op omliggende (natuur)gebieden zijn.

In paragraaf 5.8 van de motivering is ingegaan op ecologie in relatie tot soortenbescherming. In het kader van de beoogde ontwikkeling is een quickscan soortenbescherming uitgevoerd. Bijbehorende rapportage is als bijlage bij de motivering van het TAM-omgevingsplan gevoegd. Deze rapportage is met het ontwerp van het omgevingsplan gepubliceerd en voor eenieder beschikbaar. Uit deze quickscan is gebleken dat nader onderzoek of ontheffing/vergunning niet noodzakelijk is. Reactie 24 Reclamanten geven aan dat de gevolgen van klimaatverandering steeds heviger worden en frequenter voorkomen. Er zijn steeds meer praktijkvoorbeelden in het nieuws van gemeenten die met hun straten en woonwijken kampen met de gevolgen van hevige hittestress en wateroverlast bij tropische regenbuien. Reclamanten vinden het bouwplan haaks staan op klimaatbestendig beleid. De groene driehoek (nietopenbaar gebied) in het gebied Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat levert nu een belangrijke bijdrage aan het verminderen van de hittestress en het voorkomen van wateroverlast in Oud-Dongen. In de komende jaren zal die functie alleen maar nog belangrijker gaan worden, gezien de recente klimaatontwikkelingen. Antwoord Zoals aangegeven bij ons antwoord onder reactie 15 is de ruimte tussen de straten Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat niet aangemerkt als een groene long of groene driehoek.

Het gebied heeft conform het geldende bestemmingsplan de bestemming ‘Wonen’ met grotendeels de aanduiding ‘Erf’. Dat gezegd hebbende stuurt de gemeente bij ontwikkelingen aan op het vinden van een goede balans tussen het toevoegen van woningen en het voldoen aan groen- en duurzaamheidsprincipes. Zo vinden wij het behoud en inpassen van de aanwezige boom in het plangebied belangrijk. Daar waar mogelijk heeft het toevoegen van extra bomen de voorkeur. Doordat de gebouwen met een groen dak worden uitgevoerd, draagt dit bij aan het verminderen van het verhard oppervlak én aan een natuurlijke opvang van water. Parkeerplaatsen op zowel het eigen terrein als op het openbare terrein binnen het plangebied worden uitgevoerd met grasstenen. Deze uitvoering vermindert wederom het verhard oppervlak én draagt bij aan een goede infiltratie van regenwater in de grond. Pagina 27 van 42

Op 27 december 2023 heeft de gemeente Dongen de 'Verordening afvoer hemel- en grondwater Dongen' gepubliceerd. Vanaf 1 januari 2024 is het bij een nieuw verhard oppervlak groter dan 20 m 2 verplicht een hemelwatervoorziening te treffen van minimaal 60 liter per m2. Dit kunnen infiltratievoorzieningen zijn, wadi’s of andere methoden om hemelwater op te vangen en vertraagd af te voeren. Bij voorliggend plan aan Oude Baan 10 wordt uitgegaan van een verhard oppervlak van circa 2.358 m 2. De benodigde compensatie bedraagt 141,48 m3 (0,06 x 2.358 m2). In het plangebied wordt dit gecompenseerd via het realiseren van een infiltratieriool. Een infiltratieriool is een afwateringssysteem dat regenwater tijdelijk opvangt en langzaam laat infiltreren in de ondergrond. Het bestaat uit geperforeerde buizen of krattensystemen (vaak in grindbedden of zandige ondergrond) die zijn aangesloten op straatkolken of goten. De gemiddelde grondwaterstand laat dergelijke toepassingen toe en er kan aansluiting gezocht worden bij de toekomstige regenwaterstructuur. De definitieve waterbergingsvoorzieningen worden in de (civieltechnische) uitwerkingsfase concreet uitgewerkt. Er geen signalen zijn dat de nodige waterbergingsvoorzieningen niet gerealiseerd zouden kunnen worden. Daarnaast zijn de daken van de woningen en/of de aanbouwen voorzien van een groen dak.

Deze daken houden water langer vast waarna het kan infiltreren in de grond. Het aspect water is nader uiteengezet in paragraaf 5.5 van het TAM-omgevingsplan. Reactie 25 Reclamanten willen weten wat de gevolgen zijn van minder groen en meer stenen door deze ontwikkeling voor de riolering bij extreme regenbuien. Reclamanten vinden dat er tot op heden niet of onvoldoende is onderzocht en daardoor feitelijk onduidelijk wat de gevolgen zijn van dit bouwplan voor de directe leefomgeving bij extreme regenbuien (als gevolg van klimaatontwikkeling). Ook is niet onderzocht wat de gevolgen zijn (en kosten voor de gemeente) van deze ontwikkeling op de belastbaarheid van de bestaande riolering in met name de Oude Baan. Reclamanten vragen om concreet onderzoek voordat de gemeenteraad een besluit neemt over het TAM-omgevingsplan. Antwoord Wij verwijzen hiervoor naar ons antwoord bij reactie 24. Reactie 26 Als bewoners van het centrum willen reclamanten graag (samen met de gemeente) ontwikkelingen inzetten die zorgen voor minder hittestress in de directe woonomgeving. Voor de bewoners van de Prinses Amaliastraat is hittestress op dit moment al een groot probleem gezien de vele stenen en het weinige groen in hun woonomgeving. Het is voor hen een van de belangrijkste redenen om deze notitie te ondersteunen met het plaatsen van hun handtekening.

Ze willen niet nog meer hittestress in hun buurt en zijn met de gemeente (wijkschouw) in gesprek over de huidige hittestress die al als een grote overlast wordt ervaren. Reclamanten vinden het bouwplan haaks staan op het gemeentelijk beleid over hittestress. Reclamanten lezen in publicaties dat de gemeente Dongen de eigen inwoners oproept om in 2026 mee te doen aan het NK-tegelwippen. Dit in het kader van minder grijs en meer groen in de wijk. Reclamanten roepen de gemeente op om in Oude Baan 10 en omgeving geen nieuwe bakstenen te gaan stapelen. In het kader van klimaatontwikkelingen is er voor inwoners van Dongen een nieuwe subsidie gekomen voor inwoners voor de aanpak van hittestress in de eigen woonomgeving. De gemeente heeft als beleidsdoelstelling: verminderen van hittestress en wateroverlast door bewoners te stimuleren tot duurzaam regenwaterbeheer en vergroening. Deze ontwikkeling staat volgens reclamanten haaks op het klimaatbestendig beleid van de gemeente. Pagina 28 van 42

Antwoord Wij verwijzen hiervoor naar ons antwoord onder reactie 24 Reactie 27 Door de veranderingen in het klimaat is er steeds vaker sprake van regenbuien met in korte tijd heel veel neerslag. Reclamanten hebben in het participatietraject meerder malen aangegeven dat er sprake is van grote verschillen (zelfs tot meer dan 1 meter) in de hoogtes van diverse perscelen en tuinen. De nu aanwezige open ruimte biedt tot nu toe voldoende capaciteit om hevige regenval in korte tijd op te vangen. Bewoners met laaggelegen tuinen hebben zorgen over deze capaciteit als er een (hoger gelegen) bebouwing zou komen met 11 woningen. De ontwikkelaar zegt onderzoek te hebben gedaan en concludeert dat er nauwelijks hoogteverschil is tussen de straten Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat. Reclamanten hebben het niet over het hoogteverschil tussen de drie straten. Reclamanten constateren met eigen ogen dat er aanzienlijke hoogteverschillen zijn tussen percelen die naast elkaar liggen. Het hoogteverschil met de buren is op tal van plaatsen aanzienlijk: 50 cm of nog meer. Aanleg van een nieuwbouwwijk met 11 woningen heeft grote invloed op de afwatering, zeker bij tropische piekbuien als gevolg van klimaatverandering.

Als verontruste buurtbewoners vragen reclamanten om gedetailleerd onderzoek dat duidelijk maakt welke voorzieningen er (specifiek per woning) ter bescherming moeten komen om toekomstig wateroverlast tegen te gaan, alvorens de gemeenteraad een besluit neemt over het TAMomgevingsplan Oude Baan 10. Antwoord De ontwikkelaar heeft het totale gebied in laten meten en hoogtes in kaart laten brengen. De hoogteverschillen tegen de tuinen van reclamanten aan zijn beperkt en in het werk op te lossen. De definitieve waterbergingsvoorzieningen worden in de (civieltechnische) uitwerkingsfase door de ontwikkelaar concreet uitgewerkt. Er geen signalen zijn dat de nodige waterbergingsvoorzieningen niet gerealiseerd zouden kunnen worden. Reactie 28 Reclamanten geven aan dat in buurgemeenten de aanleg van wadi’s een belangrijk - verplicht - onderdeel is geworden bij de planvorming voor nieuwbouw. Een wadi is een vorm van wateropvang in het groen en vormen steeds vaker onderdeel van gemeentelijk beleid. De gemeente Breda kiest bij nieuwbouwwijken standaard voor de aanleg van een wadi. Deze wadi ligt wat lager dan de woningen, zodat het water daarnaartoe loopt. Ook in de gemeente Oosterhout is de aanleg van een wadi inmiddels vast onderdeel van het gemeentelijk beleid.

Als bewonersgroep hebben we de ontwikkelaar opgeroepen om te komen tot de aanleg van een wadi, maar dat heeft tot dusver niet tot resultaat geleid. In eerdere ontwerpen was een wadi voorzien in het groen bij de bestaande boom. Alsof de boom in de praktijk de wadi bij heftige regenval zou overleven. Bij de laatste inloopavond op maandag 8 september 2025 gaf de ontwikkelaar aan onder de nieuw aan te leggen wegen en parkeerplaatsen wateropvang te realiseren. Dit wordt nog verder onderzocht. Reclamanten geven aan dat er dan niet meer over een wadi wordt gesproken maar over een ondergrondse alternatieve oplossing. Reclamanten wensen eerst professioneel onderzoek naar wadi danwel naar de benodigde voorzieningen voordat de gemeenteraad een besluit neemt over het TAM-omgevingsplan. Als bewoners van Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat willen reclamanten door een bouwplan in hun achtertuinen in de toekomst niet geconfronteerd gaan worden met wateroverlast. Antwoord In paragraaf 5.5 van de motivering bij het TAM-omgevingsplan is omschreven hoe omgegaan moet worden met het waterbelang. Het waterschap Brabantse Delta heeft hierover een positief advies uitgebracht. Pagina 29 van 42

Bij de aanvraag om omgevingsvergunning dient de ontwikkelaar aan te geven hoe een en ander technisch uitgevoerd kan worden. Er geen signalen zijn dat de nodige waterbergingsvoorzieningen niet gerealiseerd zouden kunnen worden. Ook de gemeente Dongen past steeds vaker wadi’s toe voor de (tijdelijke) opvang van regenwater. Het vasthouden van regenwater binnen het plangebied en het daar zoveel als mogelijk in de grond laten wegzakken heeft de voorkeur om verdroging te voorkomen. Dit kan meer natuurlijke oplossingen maar ook met civieltechnische De groene daken in het plan hebben ook een functie bij de eerste opvang van regenwater. De opgave waar de ontwikkelaar aan moet voldoen staat omschreven antwoord bij reactie 24. In het staat een grote boom. Het behoud van deze boom en het goed inpassen van deze boom vinden wij belangrijk. De ingetekende wadi stond binnen de kruin van de aanwezige boom. Bij het aanleggen van de wadi zouden de de wortels van de boom beschadigd kunnen worden. De kan de levensduur en -vatbaarheid van de boom schaden. Onze voorkeur gaat daarom uit naar oplossingen zoals deze staan omschreven bij de beantwoording onder reactie 24.

Reactie 29 De bewonersgroep ziet niets in de recent voorgestelde, nog niet uitgewerkte aanpak van de ontwikkelaar om tropische regenbuien op te gaan vangen met doorlatend wegdek op wegen en parkeerplaatsen en ondergrondse infrastructuur. Reclamanten zien deze ‘grijze oplossing’ van de ontwikkelaar als een aanpak die voortkomt uit een gebrek aan ruimte voor groene wadi’s in de nieuwbouwwijk. Maar dat ruimtegebrek is simpel op te lossen door minder huizen te bouwen. Reclamanten vragen de gemeenteraad deze zienswijze te ondersteunen. Antwoord In het TAM-omgevingsplan moet duidelijk worden gemaakt dat het ruimtelijk haalbaar is om aan de waterbergingsopgave conform de ‘Verordening afvoer hemel- en grondwater Dongen’ te kunnen voldoen. Het realiseren van wadi’s is geen verplichting bij inbreidingslocaties. Ook een meer technische oplossing voor de opvang van regenwater binnen het plangebied is zeer goed mogelijk en heeft bij deze ontwikkeling de voorkeur van de gemeente, mede gelet op de aanwezige boom in het midden van het plangebied Uit de waterparagraaf blijkt daarnaast dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. De voorgestelde woningbouw ontwikkeling is beperkt in omvang.

Reactie 30 Reclamanten vragen nadrukkelijk om de aanleg van een of meer groene wadi’s; grootte en aantal zijn afhankelijk van de benodigde capaciteit, op basis van de uitkomsten van onafhankelijk onderzoek. Een wadi ontlast het riool, behoudt regenwater voor de omgeving en helpt niet alleen bij de opvang van water op het moment van hevige regenbuien. Het water in een wadi infiltreert geleidelijk in de bodem. Dat helpt tegen wateroverlast, maar ook tegen droogte. Een wadi is voor omwonend een groen stuk terrein en draagt bij aan de biodiversiteit van de omgeving. Het creëert een leefgebied voor planten, insecten en dieren. Wadi’s kun je natuurlijkvriendelijk inrichten met verschillende kruiden en bloemen. De beplanting zorgt voor een verkoelend effect tijdens warme periodes en is dus ook een goede zet voor de bestrijding van hittestress. Ziet de gemeenteraad ook een meerwaarde in wadi’s voor de leefomgeving? Antwoord Wij verwijzen hiervoor naar onze antwoorden onder reacties 24, 28 en 29. Pagina 30 van 42

Reactie 31 In beleidstukken zoals Kadernota en Programmabegroting lezen we als inwoners dat de gemeente Dongen als doel heeft om de achteruitgang van de biodiversiteit een halt toe te roepen. In 2025 zijn daartoe al acties ondernomen en ook in de komende jaren worden er maatregelen genomen die bijdragen aan meer biodiversiteit in de wijken. Reclamanten zien wadi’s als noodzakelijk en nuttig, passend bij ons groene gemeentelijk beleid, met duidelijke meerwaarde (juist ook bij dit bouwplan, juist ook op deze locatie). Reclamanten vragen de gemeenteraad dan ook om een of meerdere wadi’s verplicht voor de ontwikkelaar toe te voegen aan het bouwplan. Antwoord Het realiseren van wadi’s is geen verplichting bij inbreidingslocaties. Ook een meer technische oplossing voor de opvang van regenwater binnen het plangebied is zeer goed mogelijk. Het plan wordt uitgevoerd met groene daken en halfopen verharding waardoor regenwater bij een regenbui wordt vastgehouden. Biodiversiteit wordt bepaald door de afwisseling in vegetatie (bomen, struiken, lage beplanting) en de soort beplanting. Door bij de inrichting van het plangebied bij het toepassen van de beplanting de juiste keuzes te maken kan dit bijdragen aan de biodiversiteit. De ontwikkelaar kan de toekomstige bewoners ook inspireren hoe men de tuinen bij de woningen kan inrichten en daarbij stimuleren deze niet helemaal te verharden.

Reactie 32 In december 2025 stelt de gemeenteraad de nieuwe Toekomstvisie 2040 voor de gemeente Dongen vast. In februari 2026 staat volgens planning bij u als gemeenteraad op de agenda: TAM-IMRO omgevingsplan Oude Baan 10. Reclamanten verzoeken om aan te sluiten bij de Toekomstvisie 2040. De Toekomstvisie 2040 is op dit moment nog in ontwikkeling, maar de basis is mede tot stand gekomen door meerdere participatiebijeenkomsten. Inwoners hebben daarbij aangegeven wat zij belangrijk vinden voor nu en voor in de toekomst, specifiek ook voor belangrijke actuele thema’s zoals wonen, duurzaamheid, klimaatontwikkelingen, hittestress. Reclamanten vragen de gemeenteraad om het plan van de ontwikkelaar voor Oude Baan 10 en omgeving óók te toetsen aan de visie van die andere betrokken inwoners die zich hebben uitgesproken over wat belangrijk is bij toekomstbestendig wonen in Dongen. Antwoord De toekomstvisie Dongen 2040 is een visie op hoofdlijnen welke nog niet is vastgesteld. De uitgangspunten in deze visie wijken niet veel af van de uitgangspunten die nu al bij ontwikkelingen worden toegepast. Let wel, uitgangspunten die in een visie worden genoemd, zullen verder uitgewerkt dienen te worden in beleid, verordeningen of het omgevingsplan voordat deze opgelegd kunnen worden aan derden.

Bij de toetsing van de ontwikkeling aan de Oude Baan 10 is gekeken naar de aspecten die ook terugkomen in toekomstvisie. Reactie 33 Oud-Dongen heeft veel autoverkeer en de Wilhelminastraat is één van de drukste straten van Dongen. Bewoners worden nu al blootgesteld aan een fijnstofwaarde voor PM2.5 (de kleinste en schadelijkste deeltjes) van 9.56. Dit cijfer komt uit onderzoek in 2022 van het Rijksinstituut voor Milieu Hygiëne (RIVM). Vanaf 2030 moeten de waardes onder de 10 blijven volgens Europese regelgeving. De wereld gezondheidsorganisatie WHO geeft nog strengere advieswaarden. Huidige WHO-advieswaarden • De Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) heeft strengere advieswaarden opgesteld, omdat ook lagere concentraties fijnstof al gezondheidsschade kunnen veroorzaken. Pagina 31 van 42

• •

PM10: 15 μg/m³ als jaargemiddelde PM2,5: 5 μg/m³ als jaargemiddelde

Strengere Europese normen vanaf 2030 • Vanaf 2030 worden er strengere Europese grenswaarden van kracht • PM10: de jaargemiddelde norm zal 20 μg/m³ worden • PM2,5: de jaargemiddelde norm wordt 10 μg/m³ Bebouwing in de directe omgeving zou enkel nog meer fijnstof betekenen, met daarbij nog verdere toename van het autoverkeer, dan niet enkel aan de straatzijde, maar ook aan de achterkant van de Wilhelminastraat bij de tuinen. Toekomstbestendig bouwen in Dongen betekent ook rekening houden met toekomstige Europese regelgeving. Dit bouwplan mist de aansluiting met toekomstige regelgeving die nu al bekend is. Antwoord In paragraaf 5.11 van de motivering bij het TAM-Omgevingsplan is ingegaan op de luchtkwaliteit. Wettelijk kader Als een wijziging van het omgevingsplan betrekking heeft op een milieubelastende activiteit die leidt tot een verhoging van de concentratie in de buitenlucht van luchtverontreinigende stoffen, kan deze alleen worden verleend als de omgevingswaarden voor deze stoffen in acht worden genomen (artikel 8.17 Bkl). Dit wil zeggen dat deze omgevingswaarden niet mogen worden overschreden. De kans op overschrijding is met name aanwezig als een activiteit in of nabij een aandachtsgebied plaatsvindt. In deze gebieden (aangewezen in artikel 5.51, lid 2, van het Bkl) bestaat een reële kans op (een dreigende) overschrijding van een omgevingswaarde.

Onderzoek zal moeten uitwijzen of de activiteit daadwerkelijk leidt tot een overschrijding van de omgevingswaarden. Onderzoek is niet nodig als de activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit is het geval als activiteiten leiden tot een verhoging van de kalenderjaargemiddelde concentratie in de buitenlucht van zowel stikstofdioxide als PM10 van 1,2 ìg/m³ of minder. Daarnaast zijn in artikel 5.54 Bkl standaardactiviteiten genoemd die niet in betekenende mate bijdragen. Als een activiteit niet in betekenende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dan is het omgevingsaspect luchtkwaliteit geen belemmering. Toetsing De beoogde functies binnen het plangebied worden niet gezien als activiteiten waarvoor conform artikel 5.50 uit het Bkl een luchtkwaliteitstoets uitgevoerd moet worden. Ook is de gemeente Dongen niet binnen een aandachtsgebied gelegen die gemonitord wordt voor fijnstof (PM 10) en stikstofdioxide (NO2). Er is geen belemmering voor het realiseren van de beoogde ontwikkeling. Naast een beoordeling van de bijdrage aan de luchtkwaliteit door de activiteit zelf is het ook nodig om te beoordelen of de nieuwe functie aan de betreffende locatie kan worden toegewezen gelet op de achtergrondconcentratie van luchtverontreinigende stoffen.

Dit kan worden beoordeeld met behulp van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK). In artikel 2.4 en 2.5 van het Bkl staan de ten hoogste toelaatbare omgevingswaarden benoemd. Voor het bepalen van de luchtkwaliteit binnen het projectgebied is het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (hierna: CIMLK) geraadpleegd. De dichtstbijzijnde toetspunten bevinden zich aan de Tramstraat op circa 90 meter van het plangebied. In navolgende tabel 5.6 zijn de maximale meetresultaten weergegeven.

Pagina 32 van 42

Tabel Grenswaarden maatgevende stoffen Wm (Bron: CIMLK) Stof

Toetsing van

Omgevingswaarde

Maximale waarden toetspunt CIMLK (2022)

stikstofdioxide (NO2)

jaargemiddelde concentratie

40 µg/m³

14,4

fijn stof (PM10)

jaargemiddelde concentratie

40 µg/m³

15,7

fijn stof (PM2,5)

jaargemiddelde concentratie

25 µg /m³

8,6

Uit de tabel blijkt dat ter plaatse van het plangebied de toetswaarden voor luchtkwaliteit zich ruimschoots onder de omgevingswaarden voor de jaargemiddelde concentraties NO 2, PM10 en PM2,5 bevinden. Zodoende is het gelet op de luchtkwaliteit aanvaardbaar de functies aan het plangebied toe te delen. Conclusie Het project levert niet in betekenende mate een bijdrage aan de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteit in de omgeving is bovendien aanvaardbaar voor de nieuwe functies. Het project is niet in strijd met instructieregels voor luchtkwaliteit en het is niet nodig om voor dit aspect voorschriften aan de omgevingsvergunning te verbinden. Reactie 34 Reclamanten vinden het huidige bouwplan, in deze vorm, op deze locatie, veel te intensief voor de directe omgeving. Het is te commercieel en sluit te weinig aan bij maatschappelijke ontwikkelingen en klimaatveranderingen. Een verandering van het omgevingsplan, zoals aangevraagd door de ontwikkelaar, heeft een onevenredig grote impact. Het bouwplan raakt de leefbaarheid en de klimaat- en toekomstbestendigheid van een hele woonwijk in Oud-Dongen en daarmee vele tientallen gezinnen die wonen in Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat, Amaliastraat. En dat voor een bouwplan dat netto 10 woningen (uit de duurste klasse) zou gaan toevoegen aan de Dongense woningmarkt. Het bouwplan is al heel lang onderweg – ruim twee jaar nu.

Het is (onder aanhoudende druk van de bewonersgroep) een paar keer licht opgepoetst en bijgeschaafd. Het plan is nog steeds commercieel en niet maatschappelijk. Naarmate de tijd vanaf 2022 is verstreken, is steeds duidelijker geworden dat het plan aansluiting mist bij de omgeving en de belangrijke (actuele) toekomstbestendige thema’s. Antwoord Zoals wij bij onze voorgaande antwoorden hebben aangegeven, voorziet het bouwplan in een grote behoefte aan levensloopbestendige woningen. Door de koppeling Bolkensteeg 33/35 en Oude Baan 10 wordt voldaan aan de voorwaarden van de Woondeal. De ontwikkeling Oude Baan 10 betreft een plan waarbij 10 woningen worden toegevoegd. Dit is geen stedelijke ontwikkeling en beperkt in omvang. Dat de ontwikkeling voor omwonenden impact heeft begrijpen wij. De impact voor de gehele wijk is echter maar zeer gering. In onze beantwoording van voorgaande reacties zijn wij afdoende ingegaan op aspecten als duurzaamheid, wateroverlast en dergelijke. Reactie 35 Het bouwplan past niet bij klimaatadaptatie en duurzaamheid. Klimaatadaptatie is het aanpassen van de samenleving aan de gevolgen van de klimaatveranderingen en dat eigentijds beleid heeft voor de komende jaren bij alle gemeenten prioriteit. Hoe past bouwplan Oude Baan 10 en omgeving in de strategische Pagina 33 van 42

doelstellingen van de gemeente Dongen die we lezen in actuele beleidsstukken, zoals Kadernota en Programmabegroting? Daarin staat in het kader van klimaatadaptatie en duurzaamheid: we bouwen voor Dongen aan een gezondere leefomgeving, een klimaatbestendigere leefomgeving die beter om kan gaan met hitte, droogte en zware regenbuien. Antwoord Wij verwijzen hiervoor naar onze eerdere antwoorden met name onder reacties 24, 28 en 29. Reactie 36 Reclamanten hebben ook constructief meegedacht. In de twee participatiebijeenkomsten medio 2024 met de ontwikkelaar hebben reclamanten als bewonersgroep voorstellen gedaan voor planvorming met een lagere intensiteit, beter passend bij de omgeving en beter passend bij de speerpunten van gemeentelijk beleid. Bouw meer maatschappelijk volgens het speerpuntenbeleid van de gemeente. Bouw minder commercieel: niet het duurste segment. Bijvoorbeeld met woningen die betaalbaar zijn voor ouderen en jongeren, sociale huur. Of een collectieve woonvoorziening voor mensen met een beperking, met een groene moestuin, in het kader van onze inclusieve samenleving en ook rekening houdend met de locatie. Voor deze doelgroepen zouden er daarmee extra kansen zijn op ontmoeten, winkelen en bezoeken van evenementen als ze de kans krijgen om hier in het centrum te gaan wonen.

Dat is goed voor het bestrijden van eenzaamheid en ook dat is een speerpunt van gemeentelijk beleid. Antwoord De gemeente heeft regie gehouden door de koppeling te maken met de locatie Bolkensteeg 33/35 zijn er al meer goedkope en betaalbare woningen toegevoegd. Bij de ontwikkeling van de locatie Oude Baan 10 is geen sprake van etagebouw, maar is er juist gekozen voor vriendelijke levensloopbestendige woningen met beperkte bouwhoogte. Gelet op de demografische ontwikkelingen is in 2040 de groep 65-plussers de grootste bevolkingsgroep in Dongen. Levensloopbestendige woningen zijn daarmee nog steeds zeer actueel en wenselijk, zeker ook ten aanzien van doorstroming en de ligging ten opzichte van het centrum. Door het toepassen van groene daken en half verharding nestkasten in gevels worden bij dit plan al zaken doorgevoerd die bovenwettelijk zijn bepaald. Reactie 37 De ontwikkelaar heeft op 11 juni 2024 tijdens een participatiebijeenkomst gezegd dat het bouwplan alleen haalbaar is als er een nieuwbouwwijk van 11 woningen wordt gebouwd met alle woningen in het dure segment en hoewel levensloopbestendig (alle voorzieningen gelijkvloers), tóch woningen bouwen met een extra verdieping gelet op wensen van de doelgroep voor het geval er bezoek komt van logés’.

Reclamanten vinden dat een éénzijdige, commerciële afweging – gericht op een zeer kleine groep nieuwe bewoners in plaats van meer dan 150 mensen die hier dichtbij wonen. Reclamanten zijn van mening dat voor de ontwikkelaar financiën leidend zijn bij de inhoud van deze planvorming en niet de specifieke kwaliteiten van het gebied en de aansluiting bij de woonomgeving. Reclamanten vinden dat dit niet een doorslaggevende reden kan zijn voor de onderbouwing van een bouwplan. Antwoord Zoals aangegeven bij ons antwoord onder reactie 8, zijn financiën voor de gemeente niet leidend bij een ontwikkeling. Gelet op de demografische ontwikkelingen is in 2040 de groep 65-plussers de grootste bevolkingsgroep in Dongen. Levensloopbestendige woningen zijn daarmee nog steeds zeer actueel. De ligging van de planlocatie ten opzichte van het centrum en de voorzieningen maken dat deze ontwikkeling nog zeer actueel is en wenselijk. Pagina 34 van 42

Reactie 38 Reclamanten willen weten waarom de gemeente mee zou gaan in het commerciële belang en de financiële noodzaak van de ontwikkelaar. Waarom kiezen voor een intensief bouwplan op een kleine ruimte met extra tegels en beton in het toch al grijze centrum met een toenemende mate last van hittestress? Reclamanten pleiten voor een minder grijs en voor een minder intensief plan. Reclamanten pleiten voor meer klimaatbestendigheid, meer groen, minder hittestress, meer biodiversiteit en daarmee ook een positief effect op de mentale en fysieke gezondheid van tientallen huishoudens. Een bouwplan voor inbreiding zonder opname van de extra kwaliteiten van groene wadi’s – dat is anno 2025 en voor de komende jaren toch geen toekomstbestendig bouwplan – niet bij de buren in Breda, niet in Oosterhout, maar toch ook niet in ons eigen Dongen? Antwoord Het bouwplan betreft een kleinschalige ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, passend binnen het gemeentelijk beleid om inbreidingslocaties te benutten en in te spelen op de lokale woningbehoefte. Het plan voorziet in elf levensloopbestendige woningen en is stedenbouwkundig zorgvuldig ingepast. De stelling dat sprake zou zijn van verstening of een niet-klimaatbestendig plan is onjuist. Bij de planvorming wordt nadrukkelijk rekening gehouden met klimaatadaptieve maatregelen.

Het plan voldoet aan de relevante beleidskaders op het gebied van duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid. Reactie 39 Deze maand werd op 16 september de uitslag bekend gemaakt van het Prinsjesdagonderzoek dat jaarlijks wordt gehouden in opdracht van de NOS. Nog maar drie op de tien kiezers (29%) heeft op dit moment vertrouwen in de landelijke politiek. Reclamanten geven aan wél vertrouwen te hebben in hun lokale politieke partijen. In de belangrijke actuele beleidsstukken (Kadernota, Programmabegroting) lezen reclamanten bij de strategisch doelstellingen van beleid: we versterken de betrokkenheid en participatie van inwoners bij beleid en hun leefomgeving. Daarbij is deze bestuursperiode door alle vijf de lokale partijen tijdens de vergaderingen van de gemeenteraad duidelijke taal gesproken waarin reclamanten zich menen te herkennen. Antwoord Het participatietraject met de ontwikkelaar heeft al met al ruim anderhalf jaar geduurd, Reclamanten hebben in verschillende fases de mogelijkheid gehad om te reageren op de plannen. Op verzoek van reclamanten hebben reclamanten meer tijd gekregen om te reageren op de plannen. De plannen zijn door de ontwikkelaar op diverse onderdelen aangepast. Het plan wat voor ligt voldoet aan de beleidsstukken zoals deze door de gemeente zijn opgesteld en door de raad zijn vastgesteld.

Wij erkennen dat er voor (een deel van) reclamanten een wijziging plaatsvindt in hun directe leefomgeving maar wij hebben een zwaarder gewicht toegekend aan het belang dat is betrokken bij het realiseren van dit plan waardoor in een evidente woningbehoefte wordt voorzien in Dongen. Reactie 40 Zoals eerder gemeld bij de griffie nodigen reclamanten de gemeenteraad graag uit voor een presentatie bij de bewonersgroep. Als het bouwplan in februari 2026 op de agenda staat, zouden we graag een afspraak maken voor december 2025 of januari 2026. Antwoord De vergadering van februari 2026 is opgenomen als een uiterste datum. Het behandelen van de ontwikkeling in de raadsvergadering van december 2026 lijkt ook mogelijk.

Pagina 35 van 42

De zienswijze is ook aan gemeenteraad gestuurd. Daarbij is gewezen op het verzoek van de bewonersgroep om een presentatie aan de gemeenteraad te geven. De bewonersgroep is daarnaast uitgenodigd voor een gesprek met de wethouder op woensdag 22 oktober 2025. Conclusie De zienswijze leidt niet tot wijzigingen in het omgevingsplan met dien verstande dat bij reclamant 2 al is opgenomen dat de goot- en bouwhoogtes van een deel van de woningen worden aangepast. In de reacties is een aantal aspecten benoemd welke van privaatrechtelijke aard zijn, onder meer het aanbrengen van leilinden, erfafscheidingen en bouwkundige onderzoeken. Het maken van afspraken hierover valt buiten de kaders van het omgevingsplan en dienen afgestemd te worden tussen ontwikkelaar en omwonenden. Eindconclusie In het kader van de Omgevingswet wordt gestreefd naar een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, zijn enkele algemene doelen geformuleerd in artikel 1.3 Omgevingswet. Hierin staat dat de bepalingen in de wet gericht zijn op het volgende: • het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur; • het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften.

In artikel 4.2 Omgevingswet is vervolgens ook aangegeven dat het gemeentelijke omgevingsplan moet voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Verder gelden de beleidskaders en instructieregels. In het ontwerp TAM-omgevingsplan is de realisatie van 11 woningen getoetst aan uiteenlopende aspecten en thema's van de fysieke leefomgeving. Deze zijn verwoord in de motivering en waar nodig voorzien van de benodigde onderzoeken. Uitgegaan wordt van een divers woongebied met diverse woningtypologieën voor verschillende doelgroepen. Daarmee sluit het plan aan op de actuele lokale woningbouwbehoefte. Reclamanten hebben belangen bij de wijziging in hun leefomgeving. Wij erkennen deze belangen maar kennen een zwaarder gewicht toe aan het belang dat is betrokken bij het realiseren van dit plan waardoor in een evidente woningbehoefte wordt voorzien in Dongen. Daarbij hebben we meegewogen dat het plangebied in een verstedelijkte omgeving ligt. Alles overwegende is de beoogde ontwikkeling aanvaardbaar. De ontwikkelaar heeft met de aanpassingen van het plan zoveel als mogelijk gehoor gegeven aan de wensen/bedenkingen door omwonden. Reclamanten hebben belangen bij de wijziging in hun leefomgeving.

Wij erkennen deze belangen maar kennen een zwaarder gewicht toe aan het belang dat is betrokken bij het realiseren van dit plan waardoor in een evidente woningbehoefte wordt voorzien in Dongen. Daarbij hebben we meegewogen dat het plangebied in een verstedelijkte omgeving ligt. . In de lijst van wijzigingen is opgenomen welke aanpassingen aan het omgevingsplan worden gedaan ten gevolge van de ingekomen zienswijzen. Deze aanpassingen zijn beperkt. Een deel van de zienswijzen betreft privaatrechtelijke aspecten waarover tussen ontwikkelaar en reclamanten nadere afspraken dienen te worden gemaakt De beoogde ontwikkeling is in lijn met het landelijk, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid en het woningbouwplan voldoet aan de instructieregels van Rijk en provincie. Ook voldoet het project aan de wettelijke kaders van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten. De beoogde ontwikkeling zal de Pagina 36 van 42

omliggende functies niet (extra) belemmeren en daarnaast vormen de omliggende functies geen belemmeringen voor de nieuwe ontwikkeling. De impact op omgevingsaspecten is beperkt van aard en er treden geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu op. In de toekomstige situatie zal sprake zijn van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en wordt voorzien in een maatschappelijke behoefte. Daarmee is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Pagina 37 van 42

Bijlage 1 – Verslag inloopavond 8 september 2025 250909.OUDEBAAN10 Project: Oude Baan 10 e.o. – Dongen Datum: 09-09-2025 Samenvatting informatieavond Op 08 september 2025 heeft De Bunte Vastgoed Zuid een informatieavond georganiseerd over de voorgenomen woningbouwontwikkeling aan de Oude Baan 10 e.o. te Dongen. De bijeenkomst vond plaats in de Cammeleur in een zaal die ruim voldoende capaciteit bood om alle aanwezigen comfortabel te ontvangen. De belangstelling was groot: naast vele potentiële geïnteresseerden in de toekomstige woningen waren ook enkele omwonenden aanwezig. Zij hebben kennisgenomen van de plannen en konden ter plekke hun vragen stellen en opmerkingen delen. De avond verliep in een prettige en open sfeer. Bezoekers kregen een heldere toelichting op de plannen en konden met vertegenwoordigers van De Bunte Vastgoed Zuid en de betrokken adviseurs in gesprek gaan. Tijdens de gesprekken kwamen met name de volgende onderwerpen naar voren: • Mogelijke vraagprijzen van de woningen: belangstellenden gaven aan benieuwd te zijn naar het prijsniveau en de verdeling binnen de verschillende woningtypen. Het antwoord hierop was dat de prijzen nog niet bekend zijn en later in het traject, tijdens de verkoop bekend zullen worden gemaakt.

• Doorgevoerde wijzigingen in de plannen: hierbij werd toegelicht dat de langzaamverkeersverbinding richting de Wilhelminastraat is komen te vervallen, enkele opritten breder zijn geworden en in het openbaar gebied een extra parkeerplaats is toegevoegd. • Vragen over waterberging: bezoekers informeerden naar de wijze waarop met waterberging in het plan wordt omgegaan dit gezien het wegvallen van de wadi. Het antwoord hierop was dat de retentie wordt opgelost onder de wegenstructuur maar dat dit nog verder uitgewerkt zal worden in de civieltechnische uitwerking. Al met al kijken we terug op een geslaagde bijeenkomst waarin open en constructief met belangstellenden en omwonenden is gesproken. Wij bedanken alle aanwezigen voor hun betrokkenheid en interesse en zullen hen via nieuwsbrieven en onze website op de hoogte blijven houden van de verdere voortgang.

Pagina 38 van 42

Bijlage 2 - Overzicht zienswijzen adressen

Legenda

Pagina 39 van 42

Bijlage 3 - Handtekeningen bewonersgroep Namens Oude Baan • Oude Baan 1 • Oude Baan 2 – geen bewoners ingeschreven op dit adres • Oude Baan 2b – geen bewoners ingeschreven op dit adres • Oude Baan 2e • Oude Baan 3 – ondertekenaar is overleden • Oude Baan 4 – ondertekenaar is verhuisd • Oude Baan 5 • Oude Baan 6 • Oude Baan 9 • Oude Baan 11 • Oude Baan 12 – ondertekenaar is verhuisd • Oude Baan 13 • Oude Baan 15 • Oude Baan 16 • Oude Baan 18 • Oude Baan 20 • Oude Baan 23 • Oude Baan 24 • Oude Baan 26 • -Oude Baan 28 • -Oude Baan 30 • -Oude Baan 32 • -Oude Baan 36 • -Oude Baan 44 • -Oude Baan 50 Namens Julianastraat: • Julianastraat 54 • Julianastraat 56 • Julianastraat 64 • Julianastraat 66 • Julianastraat 72 • Julianastraat 74 • Julianastraat 80 • Julianastraat 84 • Julianastraat 86 • Julianastraat 88 • Julianastraat 92 • Julianastraat 104 • Julianastraat 106 3 Namens Wilhelminastraat: • Wilhelminastraat 3 • Wilhelminastraat 5 • Wilhelminastraat 7 • Wilhelminastraat 9 • Wilhelminastraat 11 Pagina 40 van 42

• • • • • • • • •

Wilhelminastraat 17 Wilhelminastraat 19 – namen ondertekenaars staan niet op dit adres ingeschreven. Wilhelminastraat 21 Wilhelminastraat 23 Wilhelminastraat 25 Wilhelminastraat 27 Wilhelminastraat 29 Wilhelminastraat 31 Wilhelminastraat 33

MET ONDERSTEUNING VAN: Namens Prinses Amaliastraat: • Prinses Amaliastraat 1 • Prinses Amaliastraat 3 • Prinses Amaliastraat 5 • Prinses Amaliastraat 10 • Prinses Amaliastraat 22 • Prinses Amaliastraat 24 • Prinses Amaliastraat 37 • Prinses Amaliastraat 41 • Prinses Amaliastraat 47 • Prinses Amaliastraat 53 • Prinses Amaliastraat 57 – ondertekenaars zijn verhuisd • Prinses Amaliastraat 61 • Prinses Amaliastraat 65 • Prinses Amaliastraat 67

Pagina 41 van 42

Bijlage 4 – Brief gemeente Dongen – reactie op notitie bewonersgroep Zie separaat pdf-bestand

Pagina 42 van 42