Bijl-1 25-68 Nota Zienswijzen Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 anoniem

Dongen TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Nota van Zienswijzen 1.

Inleiding

In deze nota van zienswijzen wordt een reactie gegeven op de ingekomen zienswijzen die in het kader van de terinzagelegging van het ontwerp ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10 Dongen’ zijn ingediend. De zienswijzen zijn uit praktische overwegingen en vanwege de leesbaarheid samengevat weergegeven maar in de reactie komen alle relevante elementen aan de orde. De zienswijzen zijn dus in zijn geheel beoordeeld. Bij de conclusies wordt aangegeven of een aanpassing van het TAM-omgevingsplan wordt voorgesteld.

2.

Procedure

Ontwerp Het ontwerpbestemmingsplan ontwerp TAM-omgevingsplan en alle bijbehorende stukken hebben vanaf vrijdag 22 augustus 2025 tot en met donderdag 2 oktober 2025 ter inzage gelegen. In die periode kon eenieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen. Participatie en omgevingsdialoog Op 30 oktober 2023 heeft De Bunte Vastgoed Zuid een inloopavond gehouden om de ontwikkeling op het perceel Oude Baan 10 toe te lichten. De (direct) omwonenden van het plangebied en/of met direct zicht op het plangebied zijn hiervoor uitgenodigd. De plannen waren ook in te zien via de website www.OudeBaan10.nl. Tussen vrijdag 20 oktober 2023 tot en met vrijdag 30 november 2023 kon eenieder op de plannen reageren middels een reactieformulier op de site. Deze reactietermijn is verlengd om omwonenden de gelegenheid te geven op de plannen te reageren. Het participatieverslag van fase 1 is als bijlage 3 bij de motivering van het omgevingsplan gevoegd. De Bunte Vastgoed Zuid heeft omwonenden per straat uitgenodigd om in gesprek te gaan over de plannen. Ook is de gelegenheid geboden om persoonlijk een afspraak te maken. De avonden waren gepland op 17 en 18 januari 2024. Hiervan heeft geen van de omwonenden gebruik gemaakt.

De Bunte Vastgoed Zuid en een delegatie van de bewonersgroep hebben in een tweetal sessie verder met elkaar gesproken over de plannen, te weten op 17 april 2024 en 11 juni 2024. Het participatieverslag van fase 2 is als bijlage 4 bij de motivering van het omgevingsplan gevoegd. Op 8 september 2025 heeft De Bunte Vastgoed Zuid een inloopavond gehouden over de ontwikkeling waarbij de laatste tekeningen voor de ontwikkelingen zijn getoond. De presentatie/tekeningen zijn ook getoond op de website www.OudeBaan10.nl. Het participatieverslag van deze avond is als bijlage 1 bij deze Nota van Zienswijzen gevoegd. In het kader van het wettelijk vooroverleg is een conceptversie van het TAM-omgevingsplan ook onder de aandacht gebracht van de Provincie Noord-Brabant, Waterschap Brabantse Delta en brandweer Midden West Brabant. Er zijn door deze instanties geen bedenkingen geuit. Pagina 1 van 42

Zienswijzen Zie bijlage 2 met een overzicht van locaties van de reclamanten. Er is een zienswijze ontvangen van: Reclamant 1, ontvangen 30 september 2025; Reclamant 2, ontvangen 30 september 2025; Reclamant 3, bewonersgroep Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat, ondersteund door bewoners van de Prinses Amaliastraat, ontvangen 30 september 2025, namens: o Oude Baan 1, 2, 2b, 2e, 3, 4, 5, 6, 9, 11, 12, 13, 15, 16, 18, 20, 23, 24, 26, 28, 30, 32, 36, 44, 50; o Julianastraat 54, 56, 64, 66, 72, 74, 80, 84, 86, 88, 92, 104, 106; o Wilhelminastraat 3, 5, 7, 9, 11, 17, 19, 21, 23, 25, 27, 29, 31, 33; o Ondersteuning door Prinses Amaliastraat 1, 3, 5, 10, 22, 24, 37, 41, 47, 53, 57, 61, 65, 67. Zie bijlage 3 met daarin een controle van de ondertekenaars. Alle zienswijzen zijn tijdig ontvangen.

3.

Zienswijzen

3.1. Reclamant 1 Reactie 1 Reclamanten willen weten waarom er geen overleg heeft plaatsgevonden over onderwerpen als: wat wil de buurt, waar is behoefte aan? Er wordt een kant en klaar plan gepresenteerd zonder enige inbreng en zonder te luisteren. Het plan is te intensief voor de locatie. Het plan past niet in Oud Dongen. Oud Dongen heeft een open en ruim opgezet karakter. Antwoord Het is gebruikelijk dat een ontwikkelende partij bij een inbreidingslocatie van deze omvang een voorstel doet richting de gemeente voor de gewenste ontwikkeling. Er heeft een uitgebreid participatie traject plaatsgevonden. Het plan is toegelicht aan omwonenden. Zoals beschreven onder punt 2 Procedure heeft er een uitgebreid participatietraject plaatsgevonden. Daarbij is aan de hand van deze reacties het plan op onderdelen aangepast. Oud Dongen is een wijk wat een groot gebied beslaat (zie afbeelding 1). Het is een wijk met open en ruim opgezette delen maar ook intensiever bebouwde delen. De gebieden rondom het centrumgebied zijn intensiever bebouwd. De ontwikkeling is gelegen in dat intensiever bebouwde gebied rond het centrum. Het gaat hierbij om relatief weinig woningen.

Pagina 2 van 42

Afbeelding 1 - Oud Dongen

Reactie 2 Reclamanten geven aan dat deze ontwikkeling het grote parkeerprobleem in Oud Dongen verergert. Er is minder parkeermogelijkheid door het maken van een nieuwe weg en er komen juist meer auto’s (bewoners, bezoek, bezorgdiensten, beroepen aan huis, onder meer pedicure, kapper, thuiszorg). Antwoord In de huidige situatie heeft het perceel Oude Baan 10 zowel een inrit naar het achter gelegen gebied als een oprit naar de woning. In de nieuwe situatie komt hier een ontsluitingsweg plus een dubbele oprit aan de zijde van de Oude Baan. Het parkeren voor de woning Oude Baan 10 en parkeren op de openbare weg aan de andere zijde van de Oude Baan is hierbij nog steeds mogelijk. Op het perceel Oude Baan 10 e.o. worden voor 11 woningen (waarvan 10 nieuwbouw en 1 sloop/nieuwbouw) en in totaal 24 parkeerplaatsen gerealiseerd. Van deze parkeerplaatsen worden 17 parkeerplaatsen op eigen terrein bij de woningen en 7 parkeerplaatsen binnen het plangebied in het openbaar gebied gerealiseerd. Hiermee wordt in het plangebied voorzien van de maximale parkeernorm voor de woningen. Dit is inclusief bezoekersparkeren. Onder bezoekersparkeren vallen ook bezorgdiensten en beroepen aan huis. Gelet op de doelgroep van de woningen is het aannemelijk dat een deel van de bewoners maar 1 auto heeft.

De openbare parkeerplaatsen binnen het plangebied zijn niet gereserveerd voor enkel de bewoners in de nieuwbouwontwikkeling. De ontwikkeling zorgt niet voor een grotere parkeerkeerdruk in de Oude Baan. Op grond van vaste jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling) hoeft bij de beoordeling of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid alleen rekening te worden gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het bouwplan en dat een bestaand parkeertekort, als daar sprake van is, buiten beschouwing moet worden gelaten (https://www.raadvanstate.nl/uitspraken/132947/202102964/parkeren). Het aspect parkeren is als zodanig onderbouwd in de paragraaf 5.6 ‘Mobiliteit en parkeren’ in het TAMomgevingsplan.

Pagina 3 van 42

Reactie 3 Reclamanten geven aan dat er al geen doorkomen aan is in de Oude Baan, Julianastraat, Kanaalstraat en Wilhelminastraat. Deze straten worden nog drukker door de komst van 11 woningen. Antwoord Ten opzichte van de huidige situatie worden zowel feitelijk als planologisch niet 11 maar 10 woningen toegevoegd. Een al aanwezige woning wordt gesloopt en nieuw gebouwd. De verkeersgeneratie is berekend met kencijfers van het CROW (publicatie 744). De gemeente Dongen wordt geclassificeerd als ‘matig stedelijk’ en het projectgebied bevindt zich in de zone 'schil centrum'. In de huidige situatie is binnen het plangebied al een vrijstaande woning toegestaan. Hiermee heeft het plangebied al een verkeersaantrekkende werking van circa 8,4 mvt/etmaal (maximale generatie op basis van categorie 'koop, huis, vrijstaand'). In de beoogde situatie vervalt de huidige verkeersgeneratie en wordt deze vervangen door de verkeersgeneratie die mogelijk gemaakt wordt met de beoogde woningbouwontwikkeling. Het programma van deze ontwikkeling is gebaseerd op twee vrijstaande woningen en negen levensloopbestendige geschakelde woningen. Ten aanzien van de verkeersgeneratie wordt (worst-case) uitgegaan van de volgende indeling in de CROW-categorieën: Aantal

Kencijfers CROW (max.)

Weekdag

Werkdag

Koop, huis, vrijstaand

2

8,4

16,8

18,6

Koop, huis, tussen/hoek

9

7,3

65,7

72,9

Totaal

11

82,5

91,5

Voor het beoogde woonprogramma betekent dit een verkeersgeneratie van 82,5 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling 91,5 mvt/etmaal. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van 9,1 mvt. Deze verkeersgeneratie is dusdanig beperkt dat het zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. Dit aspect is als zodanig onderbouwd in de paragraaf 5.6 ‘Mobiliteit en parkeren’ in het TAM-omgevingsplan. Reactie 4 Reclamanten geven aan dat de parkeerdruk en verkeersbewegingen samen met eventuele calamiteiten, wanneer er maar één in- en uitrit aanwezig is, kunnen zorgen voor onveilige situaties. Meer auto’s in een gebied waar veel (jonge) kinderen fietsen, lopen en spelen (tussen twee basisscholen in). Daarnaast is het een route van de brandweer om snel Dongen in te kunnen. Met een extra weg en extra auto’s wordt dit mogelijk belemmerd.

Antwoord In reactie 3 is, onder meer met een verwijzing naar de paragraaf ‘Mobiliteit en parkeren’ uit het TAMomgevingsplan, aangegeven dat de beoogde verkeersgeneratie dusdanig beperkt is dat deze zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. De parkeerbehoefte van de beoogde woningen wordt volledig binnen het plangebied zelf opgevangen. De ontwikkeling is ten aanzien van de aspecten omgevingsveiligheid en calamiteiten beoordeeld door de Veiligheidsregio. Hierop is na afstemming een positief advies ontvangen, hetgeen ook beschreven is in paragraaf 6.2.1 van het TAM-omgevingsplan. Met Pagina 4 van 42

het oog hierop kan worden gesteld dat onveilige situaties als gevolg van het plan zich niet voor zullen doen. In het geval de brandweer dient uit te rukken zorgt deze ontwikkeling daarnaast niet voor toenemende belemmeringen op de Oude Baan. Reactie 5 Reclamanten geven aan dat het woongenot vermindert als gevolg van deze ontwikkeling. Het vrije uitzicht verdwijnt wanneer aan de overkant een woning gebouwd wordt tegen de straat. Reclamanten vrezen dat de ontsluitingsweg voor overlast zorgen van binnen schijnende lichten van auto’s, fietsers en scooters in hun woonkamer wanneer deze het plangebied verlaten. Reclamanten geven aan dat deze twee zaken grote impact hebben op hun woongenot, dagelijkse leven en privacy. Tot slot geeft men aan dat de kans bestaat dat hun woning wordt binnengereden. Antwoord Er wordt niet betwist dat de ontwikkeling zal leiden tot een verminderd uitzicht voor reclamanten ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie ligt de bestaande woning wat verder naar achteren op het perceel. Ook in de huidige situatie zou op basis van het geldend tijdelijk omgevingsplan Zuid en West Dongen ook meer aan bebouwing mogelijk zijn dan nu is gerealiseerd, bijvoorbeeld een hogere goot- en bouwhoogte of erfbebouwing naast de woning.

Het is vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State dar er geen recht bestaat op blijvend vrij uitzicht, zie onder andere rechtsoverweging 3.3. van de uitspraak van de Afdeling van 25 oktober 2027 (ECLI:NL:RVS:2017:2861); De planlocatie bevindt zich in een stedelijk gebied waarin men bebouwing kan verwachten. De nieuw te bouwen woning ligt ook niet direct aan de straat gelegen zoals reclamanten stellen maar kent nog een voortuin van ruim 2 meter diep. De nieuw te bouwen woning sluit hiermee beter aan binnen het bestaand stedelijke lint.

Afbeelding 2 - zicht vanuit Oude Baan 13

Wij erkennen het belang van reclamanten bij het behoud van hun uitzicht; maar wij hebben een zwaarder gewicht toegekend aan het belang dat is betrokken bij het realiseren van dit plan waardoor in een evidente woningbehoefte wordt voorzien in Dongen. Wij hebben bij de belangenafweging meegewogen dat het plangebied in een verstedelijkte omgeving ligt, waar een belemmering van het uitzicht vaak moeilijk te vermijden is wanneer een bouwplan wordt gerealiseerd. De ontwikkelaar heeft, gedurende de periode van planvoorbereiding, de situering van de inrit en langsparkeerplaatsen aangepast om tegemoet te komen aan bezwaren van reclamanten ten aanzien van Pagina 5 van 42

het mogelijk binnen schijnen van lichten van koplampen. In afbeeldingen 3 en 4 zijn de oorspronkelijke en nieuwe situatie naast elkaar gezet. De woning van reclamanten is hierbij rood gemarkeerd. Bij het verlaten van het plangebied zal mogelijk sprake zijn van licht van koplampen op de begane grond. Dit is enkel het geval wanneer vanuit het plangebied de Oude Baan wordt op gedraaid. Wanneer bewoners vanuit de Oude Baan het plangebied binnen rijden, draait men van de woning van reclamanten af. In deze situatie is daarom geen sprake van hinderlijk licht van koplampen. Inschijnende lampen kunnen weliswaar als vervelend ervaren worden maar het inschijnen van lampen kan, naar haar aard en frequentie bezien, niet aangemerkt worden als onaanvaardbare lichthinder die de wijziging van het omgevingsplan in de weg staat. De ontwikkeling en de Oude Baan liggen in een gebied waar maximaal 30 km/uur gereden mag worden. De kans dat hier of elders een woning wordt binnen gereden is nihil danwel verwaarloosbaar te noemen.

Afbeelding 3 – concept ontwerp

Afbeelding 4 – aangepast ontwerp

Reactie 6 Reclamanten geven aan dat de dieren in de natuur in Oud Dongen zullen verdwijnen door deze ontwikkeling. Op dit moment zitten er vleermuizen, egels, vogels, bijen en eekhoorns. Met het verdwijnen van het groen, zullen ook deze dieren verdwijnen. Antwoord De ontwikkeling vindt plaats op gronden waar een woning en grotendeels erfbebouwing is toegestaan plus gronden waar een aannemersbedrijf heeft gezeten. De aanwezige flora en fauna op deze plek is beperkt, zoals ook blijkt uit de uitgevoerde quickscan soortenbescherming waarvan de rapportage is opgenomen als bijlage bij het TAM-omgevingsplan. Uit deze quickscan is gebleken dat nader onderzoek of ontheffing/vergunning niet noodzakelijk is. Daarnaast blijft de grote boom in het plangebied behouden. De gevolgen voor de aanwezige flora en fauna binnen het plangebied zijn daardoor te verwaarlozen. Wel geldt te allen tijde de zorgplicht. De ontwikkelaar houdt in de uitwerking van de plannen rekening met een bijdrage aan de biodiversiteit en ook natuurinclusiviteit. Zo worden onder meer vleermuiskasten en bijenstenen toegepast.

Pagina 6 van 42

Reactie 7 Reclamanten maken zich zorgen over de opvang van hemelwater als gevolg van deze ontwikkeling. De steeds meer voorkomende stortbuien van regen kunnen door het toevoegen van woningen minder goed opgevangen worden. De afwatering en riolering in deze wijk zijn vrijwel allemaal net zou oud als de huizen. Antwoord Op 27 december 2023 heeft de gemeente Dongen de 'Verordening afvoer hemel- en grondwater Dongen' gepubliceerd. Vanaf 1 januari 2024 is het bij een nieuw verhard oppervlak groter dan 20 m 2 verplicht een hemelwatervoorziening te treffen van minimaal 60 liter per m2. Dit kunnen infiltratievoorzieningen zijn, wadi’s of andere methoden om hemelwater op te vangen en vertraagd af te voeren. Bij voorliggend plan aan Oude Baan 10 wordt uitgegaan van een verhard oppervlak van circa 2.358 m 2. De benodigde compensatie bedraagt 141,48 m3 (0,06 x 2.358 m2). In het plangebied wordt dit gecompenseerd via het realiseren van een infiltratieriool. Een infiltratieriool is een afwateringssysteem dat regenwater tijdelijk opvangt en langzaam laat infiltreren in de ondergrond. Het bestaat uit geperforeerde buizen of krattensystemen (vaak in grindbedden of zandige ondergrond) die zijn aangesloten op straatkolken of goten. De gemiddelde grondwaterstand laat dergelijke toepassingen toe en er kan aansluiting gezocht worden bij de toekomstige regenwaterstructuur.

De definitieve waterbergingsvoorzieningen worden in de (civieltechnische) uitwerkingsfase concreet uitgewerkt. Er geen signalen zijn dat de nodige waterbergingsvoorzieningen niet gerealiseerd zouden kunnen worden. Daarnaast zijn de woningen en/of de aanbouwen voorzien van groene daken. Deze daken houden water langer vast waarna het kan infiltreren in de grond. Het aspect water is nader uiteengezet in paragraaf 5.5 van het TAM-omgevingsplan. Reactie 8 De woning van reclamanten is meer dan 100 jaar oud. Reclamanten geven aan dat de woning in de afgelopen jaren geheel is opgeknapt en dat zij daar veel tijd, geld en liefde in hebben gestoken. Reclamanten maakt zicht zorgen dat er schade aan de woning ontstaat als gevolg van bouwverkeer en werkzaamheden. Antwoord De ontwikkelaar voert voorafgaand aan de werkzaamheden een nulmeting uitvoert in de omgeving. Hierbij wordt de bestaande situatie vastgelegd. De radius van deze nulmeting wordt nog nader bepaald. Reactie 9 Reclamanten maken bezwaar tegen een verandering van het omgevingsplan op basis van bovenstaande punten. Reclamanten sluiten ook aan bij de zienswijze welke door de bewonersgroep is ingediend. Antwoord Voor de afweging van de zienswijze door de bewonersgroep, verwijzen wij naar de antwoorden bij reclamanten 3 onder punt 3.3. Reactie 10 Reclamanten staan open voor een gesprek met de gemeente, burgemeester en wethouders.

Antwoord Reclamanten zijn uitgenodigd voor een gesprek met de wethouder op woensdag 22 oktober 2025.

Pagina 7 van 42

Conclusie De zienswijzen hebben niet geleid tot een aanpassing van het omgevingsplan.

3.2. Reclamant 2 Reclamanten zijn sinds juni 2025 eigenaar van het perceel Oude Baan 12. Op afbeelding 5 zijn de punten aangegeven waarop de zienswijzen betrekking hebben.

Afbeelding 5 - punten waar zienswijzen betrekking op hebben

Reactie 1 Reclamanten geven aan dat toekomstige eigenaren van de huizen met een schuin dak die aan hun achtertuin grenzen een dakkapel kunnen plaatsen zonder vergunning. Reclamanten geven aan dat in dat geval direct zicht op hun tuin ontstaat wat hun woongenot aantast. Reclamanten stellen voor om een dergelijke verbod in de eigendomsakte op te nemen. Antwoord In artikel 2.29 van het Besluit bouwwerken leefomgeving zijn de voorwaarden opgenomen voor vergunningsvrije dakkapellen: Een dakkapel in het achterdakvlak of een niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd zijdakvlak, als wordt voldaan aan de volgende eisen: 1° voorzien van een plat dak; 2° gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger dan 1,75 m; 3° onderzijde meer dan 0,5 m en minder dan 1 m boven de dakvoet; 4° bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok; en 5° zijkanten meer dan 0,5 m van de zijkanten van het dakvlak; De wetgever heeft bepaald dat dakkapellen, die aan alle hier bovengenoemde voorwaarden voldoen, vergunningsvrij te realiseren zijn. Als gemeente kunnen wij deze vergunningsvrije bouwmogelijkheden niet beperken in een omgevingsplan. Voor gemeenten is het niet mogelijk om de vergunningsvrije Pagina 8 van 42

bouwmogelijkheden van art. 2.29 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) aan te passen. Dit artikel bevat Rijksregels. Slechts de vergunningsvrije bouwmogelijkheden van artikelen 22.27 en 22.36 van de Bruidsschat kunnen aangepast worden. Het plan zal, ook wanneer er vergunningsvrije dakkappellen gerealiseerd worden, niet leiden tot een onaanvaardbare schending van privacy. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State dat aan het wonen in een verstedelijkte omgeving een zekere mate van inbreuk op privacy inherent is (zie rechtsoverweging 3.2 van de uitspraak van de Afdeling van 12 september 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:2970)). Als de ontwikkelaar privaatrechtelijke afspraken wil vastleggen met de (toekomstige) eigenaren middels een verbod in de verkoopakte is dat vanzelfsprekend prima. Reclamanten dienen er wel rekening mee te houden dat wanneer een eigenaar alsnog een vergunningsvrije dakkapel plaats de gemeente geen private afspraken gaan handhaven. Het is dan tussen private partijen om nakoming van afspraken af te dwingen. Reactie 2 Reclamanten hebben verzocht om de nokhoogte terug te brengen van 9 naar 7 meter zodat er geen extra verdieping op het huis kan worden gezet. Ambtelijk is hierop al gereageerd dat dit een onjuistheid in het plan was dat nog wordt gecorrigeerd.

Antwoord In het eerste ontwerp was op deze locatie een woning met een zadeldak voorzien. In het huidig ontwerp is op de verdieping een schuin dak voorzien. De bouw- en goothoogte zal aangepast worden van 9 en 4,5 meter (zie afbeelding 6) naar een bouwhoogte van 7 en een goothoogte van 5,5 meter (zie afbeelding 7). Overige woningen met een bouw- en goothoogte van 7 meter zullen ook aangepast worden naar een bouwhoogte van 7 en een goothoogte van 5,5 meter om de privacy richting omliggende percelen ook planologisch te borgen. In afbeelding 7 zijn met rode arcering de bouwvlakken inzichtelijk gemaakt waar een bouwhoogte van 7 m en een goothoogte van 5,5 meter gaat gelden.

Afbeelding 6 – huidige bouw- en goothoogte

Pagina 9 van 42

Afbeelding 7 – bouwvlakken met voorgestelde bouw- en goothoogte van 7 en 5,5 meter Reactie 3 De schutting van het perceel van reclamanten is begroeid met Wistera. De schutting staat volledig op grond van reclamanten. Reclamanten verzoeken om recht van overpad in de eigendomsacte op te nemen voor het onderhoud van de schutting (toegang natuurlijk altijd in overleg met de toekomstige eigenaren). Na een gesprek met de ontwikkelaar blijkt dat dit geen probleem zou hoeven zijn. Antwoord Het opnemen van een recht van overpad in de eigendomsakte is een privaatrechtelijke kwestie. Dit valt buiten de kaders van het TAM-omgevingsplan. Voor zover onderhoud van bouwwerken en erfafscheidingen op de perceelsgrens niet al is geregeld in het burenrecht, voornamelijk in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, is het aan reclamanten en ontwikkelaar om hierover afzonderlijke afspraken te maken. Reactie 4 Reclamanten verzoeken of het mogelijk is via een poort ontsluiting van de achtertuin naar de openbare weg in het nieuwe plan te krijgen. Uit een reactie van de bouwondernemer bleek dat dit geen probleem zou hoeven zijn. Antwoord Het realiseren van een ontsluiting betreft een privaatrechtelijke kwestie. Deze valt buiten de kaders van dit TAM-omgevingsplan. Het achtererf van perceel Oude Baan 12 grenst aan de toekomstige openbare ruimte.

Op afbeelding 5 is te zien dat de groenzone tot achter dit perceel doorloopt. Bij de uitwerking van de ontwikkeling zal de gemeente dit verzoek verder bekijken. Reactie 5 Reclamanten geven aan dat de buitenmuur van de naastgelegen garage is gepland op de erfafscheiding. Hierdoor ontstaat een smalle pijp met de zijgevel van de woning van reclamanten. Hierdoor wordt direct het aanzien van de woning en de waarde ervan aangetast, het zicht vanuit het huis erg belemmerd en wordt het ruime gebied van de voortuin geminimaliseerd.

Pagina 10 van 42

Voor de bouw van de aanbouw dient in de grond van reclamanten gegraven te worden. Al het onderhoud aan de buitenmuur dient via de tuin van reclamanten te gebeuren. Hier zijn vooraf geen afspraken over gemaakt. Daarbij komt ook dat de huizen als seniorenwoningen aangeboden worden met een grote slaapkamer en een logeerkamer. De woning aan de Oude Baan wordt met een zeer grote woonkamer en twee logeerkamers aangeboden. Reclamanten vinden dat hier eerder sprake is van een gezinswoning dan van een seniorenwoning. In afbeelding 8 is te zien dat de woning een totale breedte van 14 meter heeft. In het omgevingsplan staat dat er een minimale afstand moet zijn tussen twee vrijstaande woningen. Dit is nu niet het geval. Reclamanten verzoeken om de buitenmuur van de aanbouw minimaal 3 meter van de erfscheiding te plaatsen. Zowel voor de bouw als voor het onderhoud van de buitenmuur zal dit een voordeel zijn en kan naar mening van reclamanten de woning weer als seniorenwoning worden beschouwd.

Afbeelding 8 - nieuwbouwwoning aan Oude Baan

Antwoord Het bouwen op de perceelsgrens wijzigt de beschikbare ruimte bij de voortuin van reclamanten niet. In de ontwikkeling wordt de bestaande woning aan de Oude Baan 10 gesloopt en verder naar voren teruggebouwd. De woning komt hiermee in lijn te liggen met het bestaande stedenbouwkundige lint. Indien reclamanten van mening zijn dat hierdoor de waarde van hun woning daalt, kan men een verzoek om nadeelcompensatie indienen. Het realiseren van een aanbouw tegen de perceelsgrens is vrij gebruikelijk. Het is aan reclamanten en ontwikkelaar om hierover afzonderlijke afspraken te maken. Onderhoud van bouwwerken en erfafscheidingen op de perceelsgrens is geregeld in het Burgerlijk Wetboek, voornamelijk in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (bijvoorbeeld het ladderrecht in artikel 5:56 BW). Het maken van afzonderlijke afspraken tussen reclamanten en ontwikkelaar is dan wellicht niet nodig.

Pagina 11 van 42

Afbeelding 9 - Luchtfoto bestaande situatie Oude Baan 12 en 10

Afbeelding 10 - Streetview bestaande situatie Oude Baan 12 en 10

In het nu geldende (tijdelijke) omgevingsplan Zuid en West Dongen is in artikel 22.2.2. lid e opgenomen dat de afstand tussen het hoofdbouw en de zijdelingse perceelgrens op gronden met de aanduiding vrijstaand ten minste 3 meter bedraagt. In de huidige situatie staat het hoofdgebouw van zowel Oude Baan 10 en 12 ten minste 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens af. De erfbebouwing bij Oude Baan 12 staat in de huidige situatie tegen de perceelsgrens aan. De ontwikkeling aan de Oude Baan 10 wordt mogelijk gemaakt via het TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22b Oude Baan 10. Inde regels van het TAM-omgevingsplan is geen specifieke bepaling opgenomen dat de hoofdbebouwing ten minste 3 meter van de perceelsgrens dient te liggen bij een vrijstaande woning. Echter, het bouwvlak ligt op ongeveer 6 meter van de perceelsgrens, waarmee afstand hoofdgebouw tot zijdelingse perceelsgrens is geborgd. Het hoofdgebouw ligt in de nieuwe situatie (ontwerp) op ruim 7 meter van de perceelsgrens. Enkel de aanbouw ligt tegen de perceelsgrens aan, hetgeen binnen geldende wet- en regelgeving ook al mogelijk is. Reactie 6 Reclamanten verzoeken om een opname van de gevels van hun woning om na afloop eventuele bouwschade vast te kunnen stellen.

Pagina 12 van 42

Antwoord De ontwikkelaar voert voorafgaand aan de werkzaamheden een nulmeting uitvoert in de omgeving. Hierbij wordt de bestaande situatie vastgelegd. De radius van deze nulmeting wordt nog nader bepaald. Conclusie De zienswijze leidt tot aanpassing van het TAM-omgevingsplan. De bouw- en goothoogte van de woning onder reactie 5 (zie afbeelding 5) wordt aangepast. Een aantal punten in de zienswijze heeft betrekking op privaatrechtelijke aspecten die niet in het omgevingsplan geregeld worden. Deze dienen afzonderlijk tussen de ontwikkelaar en reclamanten afgestemd te worden maar leiden niet tot een aanpassing van het plan.

3.3. Reclamant 3 Reactie 1 De zienwijze is een collectieve reactie van de bewonersgroep Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat, ondersteund door bewoners van de Prinses Amaliastraat. Reclamanten vragen aandacht voor een initiatief dat naar hun mening te intensief is en te weinig rekening houdt met zowel klimaatbestendigheid, actueel woonbeleid van de gemeente Dongen als ook toekomstige maatschappelijke ontwikkelingen en als gevolg daarvan te veel impact heeft op de directe leefomgeving van ruim 100 huishoudens in Oud-Dongen. Reclamanten geven hierbij aan dat zij hun best hebben gedaan om hun zorgen en aandachtspunten zo duidelijk en zorgvuldig mogelijk te formuleren. Antwoord Wij hebben de zienswijzen ontvangen en zullen deze beoordelen, afwegen en van een reactie voorzien zoals u hieronder kunt lezen. Reactie 2 Reclamanten benoemen per thema hun zorgen, standpunten en bezwaren. Voor meer onderbouwing en informatie over het lange, moeizame verloop van dit project verwijzen reclamanten naar bijgevoegde notitie. Antwoord We hebben kennisgenomen van deze reactie. De bijgevoegde notitie is beoordeeld en door de ontwikkelaar van een reactie voorzien in het kader van het participatietraject. Deze reacties zijn opgenomen in de participatieverslagen van fase 1 en 2 welke als bijlage 3 en 4 bij de motivering van het omgevingsplan zijn gevoegd.

In de brief van 13 mei 2025 heeft de gemeente Dongen gereageerd op vragen welke door de bewonersgroep in de notitie aan de gemeente waren gesteld. Deze brief is als bijlage 4 bij deze Nota van Zienswijzen gevoegd. Reactie 3 Reclamanten benadrukken dat ze geen actiegroep zijn maar betrokken Dongenaren, met gevoel voor omgeving en oog voor realiteit. Reclamanten begrijpen dat er gekeken wordt naar nieuwe mogelijkheden om te gaan bouwen. Bij verandering pleit men voor kwaliteit, zorgvuldigheid en toekomstbestendigheid, op basis van maatwerk en rekening houdend met specifieke omstandigheden. Reclamanten hebben gekozen om als bewonersgroep gezamenlijk op te trekken om kennis, tijd en energie te bundelen. Samen kunnen reclamanten hun mening ook beter formuleren en delen, ook richting de gemeenteraad. Reclamanten vinden het belangrijk dat een ontwikkelaar in de gemeente Dongen niet zijn eigen gang kan gaan, maar bouwplannen ontwikkelt in overeenstemming met het actuele politiek/bestuurlijk beleid en de daartoe vastgestelde kaders. Met daarbij: een open dialoog en goede participatie met omwonenden. Reclamanten voelden zich overvallen toen op 20 oktober 2023 een brief van De Bunte Vastgoed Zuid B.V. werd bezorgd met daarin een link naar een website met een gevisualiseerd bouwplan voor 11 woningen. Dat was voor reclamanten de eerste kennismaking met het project. Pagina 13 van 42

Op 10 november 2023 sloot de termijn voor het geven van reacties. Achter de schermen had ontwikkelaar ruim een jaar het plan voorbereid. Omwonenden moesten plots in een tijdsbestek van drie weken reageren. Zonder ook maar enige vorm van voorbereiding of vooroverleg. Reclamanten willen weten waarom er aan het begin van de planvorming nooit een aftrap is geweest met een open dialoog van de ontwikkelaar met omwonenden. De aanpak komt volgens hen niet overeen met die van andere woningbouwprojecten in de kernen Dongen en ’s Gravenmoer, waarbij de start vaak begint met een open gesprek met de omgeving om samen tot afstemming te kunnen komen. Reclamanten vragen zich af waarom ook hier niet is begonnen met het opstellen van een gebiedsvisie, zoals bij andere inbreidingslocaties wel is gedaan, onder meer Achter De Vennen, Glorieux, Kloosteromgeving. Reclamanten willen weten of de gemeenteraad hun mening deelt dat het opstellen van een gebiedsvisie een beter vertrekpunt was geweest voor dit plan. Antwoord De ontwikkelaar heeft in oktober 2023 omwonenden in eerste instantie vier weken de gelegenheid gegeven om te reageren op het stedenbouwkundig ontwerp. Gedurende deze vier weken is het plan ook toegelicht aan omwonenden tijdens een inloopavond. Toen omwonenden aangaven meer tijd nodig te hebben om het plan te bekijken, heeft de ontwikkelaar hier gehoor aan gegeven.

In plaats van een termijn van vier weken hebben omwonenden tot 18 januari 2024 de gelegenheid gekregen om te reageren. Daarbij heeft de ontwikkelaar het initiatief genomen om in januari 2024 extra avonden te organiseren om met omwonenden in gesprek te gaan. Het voorstel van de ontwikkelaar was om dit per straat te doen. De ontwikkelaar wilde zo achterhalen waar de bezwaren/bedenkingen zaten bij de ontwikkeling om daarmee zo gericht mogelijk er iets mee te kunnen doen. Omwonenden hebben daar geen gebruik van gemaakt. Het opstellen van een gebiedsvisie is niet aan de orde bij een kleine inbreidingslocatie. Gebieden waarvoor gebiedsvisies worden opgesteld kenmerken zich door een complexe samenhang van verschillende functies én gaan over grotere ontwikkelingen. De inbreidingslocatie aan de Oude Baan 10 kent veel aangrenzende buren. Het dialoog voeren over het plan kan hierdoor complex zijn. De inbreiding zelf is echter beperkt. Een dialoog bij een woningbouwontwikkeling start veelal aan de hand van een (schets)ontwerp waarin omwonenden en belangstellenden worden meegenomen. Ontwikkelende partijen onderzoeken vooraf welke invulling(en) mogelijk zijn op een locatie. Aan de hand van een concept gaat men dan het gesprek aan.

Ook bij grote ontwikkelingen als het realiseren van een woonwijk Noorderbunder of De Vijf Turven vindt het gesprek met omwonenden plaats aan de hand van een stedenbouwkundig plan en schetsbeelden/plattegronden. Kaders voor dergelijke grote woningbouwontwikkelingen worden vooraf door de gemeenteraad vastgesteld. Reactie 4 Voor reclamanten is het vorig jaar duidelijk geworden dat het plan voor een ‘woonhofje’ van 11 nieuwbouwwoningen met verdieping aan de Oude Baan 10 en omgeving al in het voorjaar van 2023 een duidelijke vorm had. Het plan was zelfs voorgelegd aan de welstandscommissie. Reclamanten concluderen dat het planontwerp en de onderhandelingen met de drie verkopende grondeigenaren minimaal in 2022 begonnen zijn. Pas op 20 oktober 2023 hoorden reclamanten als direct omwonenden voor het eerst van het plan. Reclamanten zijn van mening dat de participatiefase minimaal een half jaar eerder had moeten worden opgestart. Uiteindelijk is met elkaar gesproken maar reclamanten zijn van mening er ontwikkelaar en omwonenden op verschillende golflengten zaten. De ontwikkelaar wilde praten over de woningbouwontwikkeling en reclamanten wilden de ontwikkeling in zijn geheel bespreken. Pagina 14 van 42

Reclamanten geven aan dat de participatie met horten en stoten is gegaan. Na een toezegging voor collectief overleg, kregen reclamanten in december 2023 te horen dat de ontwikkelaar alleen individueel (per straat) in overleg wilde en niet collectief met de bewonersgroep. Op 18 januari 2024 zaten de professionals van De Bunte Vastgoed Zuid B.V. klaar voor een participatieavond maar niemand van de genodigden is hier gekomen. Voor reclamanten was dit een duidelijk unaniem protest: reclamanten willen graag praten, maar dan wel als collectief. Op 17 april 2023 had dan toch (eindelijk) het eerste overleg plaats tussen ontwikkelaar en bewonersgroep. Op 11 juni 2024, nu al weer ruim een jaar geleden, was het laatste overleg. Op 28 oktober 2024 stelden reclamanten als bewonersgroep de notitie vast die aan deze brief is toegevoegd. Dat was nadat reclamanten eerder die maand tot hun verrassing te horen hadden gekregen dat De Bunte Vastgoed Zuid B.V. medio augustus 2024 (tijdens onze vakantieperiode) een principeverzoek voor bouwontwikkeling Oude Baan 10 en omgeving had ingediend bij de gemeentelijke organisatie - zónder de daadwerkelijke uitkomst van de nieuwe omgevingsdialoog en de zelf opgestarte tweede ronde van participatie af te wachten en zonder de bewonersgroep daar ook over te verwittigen.

Antwoord Een ontwikkeling gaat vaak/altijd vooraf door een fase van onderzoeken en onderhandelen met grondeigenaren, schetsen en vooroverleg met de gemeente. Soms stopt een ontwikkeling al bij één van deze punten voordat überhaupt met een grotere groep bewoners gesproken gaat worden. De ontwikkelaar heeft het participatietraject gestart. Participatie en de wijze van participatie ligt bij degene die aan de lat staat voor een ontwikkeling en – op het einde – ook de omgevingsvergunning gaat aanvragen. Als gemeente geven wij daarin advies. Wij kunnen ons voorstellen dat het voor een ontwikkelaar lastig is om te bepalen waar nu exact bezwaren/knelpunten liggen bij een bewonersgroep als geheel. Deze bezwaren/knelpunten kunnen per straat verschillend zijn. De bewonersgroep heeft na het presenteren van het concept plan ruim de gelegenheid gekregen om op de plannen te beoordelen en ruim de gelegenheid gekregen om te reageren met de notitie. Deze notitie was begin 2024 gereed. Naar aanleiding van het verdere overleg in de sessies die u met initiatiefnemer heeft gehad op 17 april 2024 en 11 juni 2024 in de Cammeleur zijn er door initiatiefnemer aanpassingen doorgevoerd. De ontwikkelaar heeft aangegeven herhaaldelijk verzocht te hebben om een reactie van de bewonersgroep op het aangepaste plan.

Daarbij zou hij ook aangegeven hebben in de sessie van 11 juni 2024 dat hij een principeverzoek gaat indienen. Dit om te toetsen of er sprake is van een principemedewerking bij de gemeente. Wij kunnen ons voorstellen dat dit mogelijk als een verrassing is gekomen voor reclamanten. Echter, ook een ontwikkelende partij wil bepaalde stappen vooruit kunnen zetten. Reactie 5 Het huidige plan dat nu voorligt bestaat nog steeds uit 11 nieuwbouwwoningen met verdieping. Reclamanten vinden dat het plan onvoldoende is afgestemd op de maatschappelijke en politieke ontwikkelingen van de afgelopen 2,5 jaar, zoals ook beschreven in de bewonersnotitie. Antwoord Gelet op de demografische ontwikkelingen is in 2040 de groep 65-plussers de grootste bevolkingsgroep in Dongen. Het realiseren van levensloopbestendige woningen is daarmee nog steeds zeer actueel. De ligging van de planlocatie ten opzichte van het centrum en de nabijheid van voorzieningen maken dat deze ontwikkeling nog zeer actueel is.

Pagina 15 van 42

In de brief van 13 mei 2025 is dit ook aan de bewonersgroep meegedeeld. Met deze brief heeft de gemeente Dongen gereageerd op vragen welke door de bewonersgroep in de notitie aan de gemeente waren gesteld. Deze brief is als bijlage 4 bij deze Nota van Zienswijzen gevoegd. Reactie 6 De Woonzorgvisie is in december 2023 vastgesteld door de gemeenteraad. In deze visie is onder meer opgenomen: • Meer regie bij de gemeente en minder bij de ontwikkelaar • We bouwen in Dongen de juiste woningen op de juiste plaats voor de juiste doelgroepen • Meer woningen voor jongeren en ouderen • Er moet een inhaalslag komen op betaalbare woningen (sociale huur) • Duidelijk standpunt over tweedelijnsbebouwing • Alle nieuwe bouwprojecten moeten op deze speerpunten van beleid worden getoetst Reclamanten vinden dat regie bij de gemeente moet liggen en niet bij de ontwikkelaar. Reclamanten vinden dat het plan door de tijd grotendeels is achterhaald. Het initiatief dateert van jaren geleden. Het bouwplan is opgezet onder regie van de ontwikkelaar. Sinds de vaststelling van de Woonzorgvisie (december 2023) ligt de regie echter bij de gemeente.

Reclamanten vragen het gemeentebestuur het plan dat nu voorligt te beschouwen vanuit de gemeentelijke regierol en te toetsen aan het politiek beleid dat is vastgesteld vanaf medio 2023, passend bij de actuele maatschappelijke ontwikkelingen en thema’s, onder meer een klimaatbestendige woonomgeving (hittestress). Antwoord Zoals aangegeven in de beantwoording onder reactie 5 is het plan nog steeds actueel. De regie bij ontwikkelingen ligt bij de gemeente. Vanuit de gemeente wordt in de fase van het principeverzoek aangegeven welke kaders gelden bij planontwikkelingen. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan onderwerpen als woningtypologie, prijsklasse, te hanteren parkeernormen, stedenbouwkundige opzet, waterinfiltratie en dergelijke. In de planvoorbereiding vindt ambtelijke afstemming en toetsing plaats. Reactie 7 In oktober 2023 heeft het college middels een raadsinformatiebrief een onafhankelijk rapport aan de gemeenteraad verzonden met mogelijke inbreidingslocaties in de bestaande kern van Dongen. De Oude Baan 10 en omgeving staat daar níet bij. Reclamanten geven aan dat het ontbreken van de locatie Oude Baan 10 in deze rapportage een reden heeft. De onafhankelijke deskundige onderzoekers beginnen hun rapport (in opdracht van de gemeente) met het vermelden van criteria die aan de orde en realistisch zijn bij inbreiding.

De locaties die uiteindelijk in het rapport zijn opgenomen, voldoen aan die criteria. Dat Oude Baan 10 en omgeving er niet bij staat is veelzeggend en heeft duidelijk een reden. Als het een goede en gangbare locatie zou zijn geweest, dan had deze echt wel in het rapport gestaan. Bij een inbreidingslocatie, zo hebben reclamanten zich door deskundigen laten vertellen, gelden volgens het gemeentelijke beleid speciale voorwaarden op basis van twee belangrijke kernvragen: 1) Welk probleem wordt met dit plan kwalitatief opgelost? 2) Wat voegt het plan ruimtelijk aan kwaliteit toe? Reclamanten stellen dat het plan geen kwalitatief probleem oplost en ruimtelijk niets toevoegt. Voor reclamanten wordt met het plan geen problemen in hun directe woonomgeving opgelost, zoals op andere inbreidingsplaatsen of andere bouwplannen vaak wel het geval is. Reclamanten zien alleen maar achteruitgang van de bestaande situatie.

Pagina 16 van 42

Antwoord Het is een misvatting dat wanneer een plan niet is benoemd in de rapportage van BRO Adviseurs voor zoeklocaties in bestaand stedelijk gebied dat deze dan niet geschikt zou zijn voor inbreiding en andersom zijn niet alle in de rapportage beschreven locaties, locaties waar meteen inbreiding mogelijk is of inpasbaar is. De rapportage heeft de verschillende deelgebieden beschreven en daarbij zijn ook mogelijke inbreidingen beschreven. Voor een aantal gebieden is geadviseerd een gebiedsvisie op te stellen. De rapportage is niet uitputtend en deels ter inspiratie. In de rapportage worden ook referentieprojecten benoemd van woningbouw binnen een woonblok. Naast voorbeelden bij andere gemeenten worden binnen Dongen ook Achter Hoge Ham en Sint Josephstraat benoemd. De locatie Oude Baan 10 is qua ruimtelijke opzet hiermee vergelijkbaar. De locatie Oude Baan 10 is een particuliere woning met tuin en daardoor als zodanig niet benoemd in de rapportage. Maar dat geldt ook voor andere locaties binnen Dongen waar momenteel wel een ontwikkeling wordt voorbereid, bijvoorbeeld het voormalige kantoor van Casade. En zo zijn er inmiddels al meer locaties die bekeken en afgewogen worden. De afgelopen 20 jaar is ingezet op het ontwikkelen van locaties waarbij een (milieu)probleem werd opgelost. Er zijn hierbij de nodige bedrijven verplaatst en bedrijfslocaties herbestemd.

Deze locaties zijn tegenwoordig schaars. Er wordt dan ook meer gekeken naar de ruimtelijke inpasbaarheid en of de ontwikkeling bijdraagt aan de opgave. Dat is met deze ontwikkeling het geval: het plan is ruimtelijk inpasbaar en draagt bij aan de gewenste woningbouwopgave en woningtypologie. Daarbij is de ligging van de ontwikkeling ten opzichte van het centrum en voorzieningen zeer gunstig voor een oudere doelgroep. De levensloopbestendige woningen en de nabijheid van voorzieningen maakt het mogelijk om langer zelfstandig te blijven wonen. Reactie 8 Reclamanten geven aan dat bij de behandeling van de Woonzorgvisie duidelijk is uitgesproken dat het gemeentelijk beleid is om tweedelijns bebouwing niet toe te staan. De voorgestelde ontwikkeling wordt in praktijk door reclamanten ervaren als tweedelijns bebouwing. De ontwikkelaar heeft bij het nieuwbouwplan woningen tegenover elkaar geplaatst, waardoor er bij de welstandscommissie (aldus de ontwikkelaar) groen licht kwam vanwege de realisatie van een ‘woonhofje’. In de praktijk betekent dit voor huishoudens met woningen aan Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat dat er grenzend aan hun achtertuin bebouwing komt met dezelfde locatie als die van tweedelijns bebouwing.

Reclamanten willen weten of welstand in een vroegtijdig stadium heeft beoordeeld als zijnde níet tweedelijnsbebouwing? Als dit het geval is willen reclamanten weten waarom zij niet de kans hebben gekregen om deel te nemen aan deze procedure? Los van een positieve beoordeling door de welstandscommissie, zijn reclamanten van mening dat het plan in strijd is met het gemeentelijk beleid om geen tweedelijns bebouwing toe te staan. Een eventuele afwijking van dat beleid vereist een stedenbouwkundige beoordeling; niet slechts een toets aan redelijke eisen van welstand. Antwoord Tweedelijns bebouwing is bebouwing welke niet in het bestaande stedenbouwkundige lint gerealiseerd wordt. Tweedelijns bebouwing is wel voorstelbaar wanneer er een nieuw hofje, buurtje, woonkwaliteit ontstaat. Deze woonkwaliteit ontstaat veelal niet bij een solitaire woning achter woningen in het bestaande stedenbouwkundige lint of bij woningen die met hun voorgevel gericht zijn op de achtergevels van woningen die liggen in het bestaande stedenbouwkundige lint. Tweedelijns bebouwing waar vanuit de gemeente medewerking aan wordt verleend, kenmerkt zich veelal door een aantal woningen die met de voorgevel naar elkaar toe gericht zijn en/of voorzien zijn van een (doodlopende) ontsluitingsweg.

Enkele voorbeelden: Achter de Banken, Sint Josephstraat Dongen, Vaartweg 78A, Prinses Alexiastraat, Prinses Amaliastraat, Prinses Maximastraat, Aloysiusplein. Pagina 17 van 42

De gemeente heeft de regie bij het al dan niet instemmen van een ontwikkeling in de tweede lijn. COK (Commissie Omgevings Kwaliteit) geeft een advies richting het bevoegd gezag echter is het aan het bevoegd gezag om hierin mee te gaan. Reactie 9 De Bunte Vastgoed Zuid B.V. wil volgens het bouwplan 11 woningen in het dure segment gaan bouwen aan Oude Baan 10 en omgeving. Door de koppeling van Oude Baan aan Bolkensteeg 33/35, benaderen de projecten samen de door de gemeenteraad gewenste verdeling goedkoop/ middel/ duur wonen in Dongen, zoals bepaald bij de Woonzorgvisie. Namelijk: 36% goedkope segment, 28% middelduur segment en 36% dure segment. Reclamanten kunnen deze koppeling niet anders zien dan als een staaltje van creatief boekhouden. Twee totaal verschillende bouwprojecten, op andere locaties, met een ander tijdspad van realisatie en bestuurlijke besluitvorming worden op papier aan elkaar verbonden. Antwoord Ten tijde van het vooroverleg van de ontwikkeling Oude Baan 10 werden in de regio SRBT afspraken vastgelegd in de Woondeal. In de Woondeal werd benoemd dat bij stedelijke woningbouwontwikkelingen (meer dan 12 woningen) de verdeling 30% sociale sector, 40% van de ontwikkeling in de betaalbare sector en 30% overig aangehouden diende te worden waarbij het uitgangspunt was dat tenminste 2/3 van de woningen als betaalbaar worden bestempeld.

Bij de ontwikkeling van de Oude Baan heeft de gemeente streng geoordeeld. De gemeente heeft hierbij nadrukkelijk aangegeven dat hierbij aandacht dient te worden besteed aan de specifieke vraag naar woningen in het goedkope koopsegment, gebaseerd op de Woonvisie 'Dongen Woont 2017 – 2027' en het uitgevoerde Woningbehoefteonderzoek. De Bunte Vastgoed Zuid B.V. had ten tijde van het vooroverleg twee locaties in ontwikkeling zowel de locatie Oude Baan 10 als de locatie Bolkensteeg 33/35. Op de locatie Bolkensteeg 33/35 zijn dertien woningen toegevoegd in de sociale sector, tien woningen in het betaalbare segment en twee woningen in het dure segment. Gezamenlijk met de toevoeging Oude Baan 10 met tien woningen in het dure segment voldoen zij aan de vraag voor 2/3 van de woningen in het betaalbare segment en het merendeel zelfs in het sociale koopsegment. Had De Bunte Vastgoed Zuid B.V. de locaties geheel afzonderlijk ontwikkeld, dan was de locatie Oude Baan 10 geen stedelijke ontwikkeling geweest (minder dan 12 woningen) waarbij de verdeling zoals opgenomen in de Woondeal niet van toepassing was geweest en had de ontwikkelaar bij de locatie Bolkensteeg 33/35 aanzienlijk minder woningen in de sociale- en betaalbare sector hoeven maken. Omdat elke locatie haar eigen participatietraject doorloopt, zijn de ontwikkelingen in tijd uit elkaar gaan lopen.

De oorspronkelijk uitgangspunten zijn door de gemeente echter vastgehouden. Er is dan ook geen sprake van ‘creatief boekhouden’ maar van regievoering door de gemeente. Reactie 10 Op 6 juni 2024 is door de gemeenteraad van Dongen het bestemmingsplan Bolkensteeg 33-35 vastgesteld. Reclamanten geven aan dat in de kleine letters van dit raadsvoorstel een link opgenomen naar het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving. Reclamanten willen weten hoe deze procedure zo kan lopen. De inhoud van bouwplan Oude Baan 10 was op dat moment (6 juni 2024) toch nog helemaal niet bekend bij het gemeentebestuur? Pas op de openbare besluitenlijst van burgemeester en wethouders van dinsdag 8 oktober 2024, lezen reclamanten dat het college kennis heeft genomen van een principeverzoek voor woningbouw-ontwikkeling Oude Baan 10 en Pagina 18 van 42

omgeving. Dat is de eerste officiële en openbare berichtgeving over het bouwplan vanuit de gemeente. Dat is vier maanden ná het besluit van de gemeenteraad op 6 juni 2024. Afgelopen maand (augustus 2025) ontvingen reclamanten een brief van de gemeente dat het TAM-IMRO omgevingsplan voor de ontwikkeling aan de Oude Baan 10 en omgeving in procedure is gebracht en volgens planning in februari 2026 op de agenda van de gemeenteraad staat. Dit is ruim 1 jaar en 8 maanden ná de koppeling met Bolkensteeg 33-35. Reclamanten willen weten of de gemeenteraad met het besluit in de vergadering van 6 juni 2024 officieel de stelling heeft ingenomen dat bouwplan Oude Baan 10 en omgeving op voorhand is gekoppeld aan bouwplan Bolkensteeg 33-35. En is daarmee ook besloten dat het plan enkel bestaat uit woningen in het dure segment? Antwoord Voordat het plan Bolkensteeg 33/35 in de gemeenteraad is behandeld, is de ontwikkeling Oude Baan 10 gepresenteerd aan omwonenden en via het platform www.oudebaan10.nl is de ontwikkeling voor iedereen inzichtelijk gemaakt. De ontwikkeling van beide locaties was gelijktijdig in voorbereiding. De ontwikkelaar is vervolgens verzocht het participatietraject vorm te geven. Tijdens de raadsbehandeling van de locatie Bolkensteeg 33/35 is de relatie van de locatie Oude Baan 10 nadrukkelijk besproken tijdens de raadsvergadering.

Er is daarmee formeel geen besluit genomen door de gemeenteraad over de locatie Oude Baan 10. Het vaststellen van het TAM-omgevingsplan voor de ontwikkeling van Oude Baan 10 is een afzonderlijk besluit. Er ligt wel een relatie met de ontwikkeling Bolkensteeg 33/35 met betrekking tot de woningcategorieën. Zoals in de beantwoording onder reactie 9 is beschreven is het planvoornemen aan de Oude Baan 10 afzonderlijk bezien geen stedelijke ontwikkeling. De gemeente heeft de koppeling juist nadrukkelijk gelegd om daarmee meer woningen in de sociale- en betaalbare sector gerealiseerd te zien worden. Reactie 11 De voorgenomen bouwlocatie betreft een gebied dat ingesloten is en niet openbaar toegankelijk. Reclamanten geven aan dat de locatie al heel lang een belangrijke rustieke functie vervult voor huishoudens en bewoners van Oude Baan, Wilhelminastraat, Julianastraat. Het is voor reclamanten een groene rustieke long in een verder zeer drukke omgeving. Reclamanten krijgen er als centrumbewoners letterlijk meer zuurstof van. Structurele aantasting van een bestaande groen long (in een drukke centrum omgeving) past volgens reclamanten niet in eigentijds en toekomstbestendig gemeentelijk beleid. Voor bewoners Oude Baan en Wilhelminastraat is dit de enige groene long in de directe omgeving.

Antwoord De ‘groene long’ waar reclamanten naar verwijzen, zijn privé gronden/tuinen en een bedrijfsperceel van andere omwonenden. Deze gronden zijn deels bebouwd, deels verhard en deels onverhard. De gronden zijn niet bestemd als groen maar hebben de bestemming Wonen met de aanduiding erf. Eigenaren kunnen deze gronden volledig verharden. In afbeelding 11 is te zien dat op de planlocatie de nodige bedrijfsgebouwen staan, verharding aanwezig is en bebouwing staat bij het woonhuis aan de Oude Baan 10. Wij delen dan ook niet de mening van reclamanten dat hier sprake is van een groene long.

Pagina 19 van 42

Afbeelding 11 Luchtfoto van plangebied

Reactie 12 Doordat het gebied achter de woningen van reclamanten volledig is ingesloten, zijn deze woningen vanaf de achterkant voor niemand bereikbaar. Dit geldt zowel voor reclamanten als voor derden. Dat geldt voor woningen aan zowel de Oude Baan, Julianastraat als Wilhelminastraat. Reclamanten geeft dat het gevoel van een grote mate van extra sociale veiligheid als het gaat om het voorkomen van overlast, vandalisme en inbraakgevoeligheid. Het bouwplan Oude Baan 10 heeft als gevolg dat een gebied achter tuinen van reclamanten openbaar wordt terwijl dat in de laatste 100 jaar afgesloten was. Het bouwplan gaat ten koste van de sociale veiligheid. Antwoord De bewoners aan de Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat krijgen met deze ontwikkeling nieuwe achterburen. Daarbij grenzen de geprojecteerde nieuwbouwwoningen met hun omheinde patio’s aan de achter- en zijtuinen van een deel van de omwonenden aan de Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat. De aangrenzende tuinen blijven hiermee voor het overgrote deel niet bereikbaar. Slechts enkele woningen aan de Oude Baan en één woning aan de Wilhelminastraat krijgen in de ontwikkeling een perceel dat aan de openbare ruimte komt te liggen. De overige percelen blijven niet toegankelijk. In afbeelding 12 is dit weergegeven.

Van de percelen die aan openbare ruimte komen te liggen, hebben de eigenaren ofwel geen zienswijze tegen het plan ingediend ofwel is een verzoek gedaan of het mogelijk is een ontsluiting te realiseren aan de achterzijde van het perceel. Er zal daarmee geen sprake zijn van toenemende overlast, vandalisme en inbraakgevoeligheid ten gevolge van deze ontwikkeling. Daarnaast zal de sociale controle door de bewoners van de nieuwe woningen worden vergroot. Voor het merendeel van de reclamanten die deel uitmaken van de bewonersgroep heeft deze ontwikkeling in zijn geheel geen gevolgen voor hun percelen. In bijlage 2 bij deze Nota van Zienswijzen is een overzicht opgenomen van de planlocatie en de percelen van reclamanten. Pagina 20 van 42

Afbeelding 12 - Perceelsgrenzen en wel/niet toegankelijk vanaf openbare ruimte

Reactie 13 In de ontwikkeling vindt de ontsluiting van het gebied plaats via de ontsluitingsweg naast Oude Baan 10. Reclamanten geven aan dat dit voor de bewoners in de Oude Baan een stevige toename van verkeer betekent. Nu is dit deel van de Oude Baan een relatief rustige straat, vanwege het doodlopende karakter. De ontwikkeling heeft ook een behoorlijke toename van het verkeer in de Julianastraat tot gevolg. Deze straat geldt dan als de belangrijkste aanrijroute voor de nieuwe woonwijk. In de Julianastraat is door bewoners in de afgelopen jaren al het initiatief genomen voor de inzet van Victor Veilig. Dit is een in Dongen vaker toegepast project voor het vergroten van de verkeersveiligheid. De reden is dat er in de Julianastraat - met speelvoorzieningen in een park en een basisschool in de directe omgeving - op veel momenten van de dag relatief veel kinderen op straat zijn. Voor de veiligheid van de kinderen (en de gemoedsrust van de ouders) vinden reclamanten dat het niet goed is als er ook nog extra verkeersdrukte komt in de Julianastraat als gevolg van een inbreidingsplan en een nieuwe aanrijroute van auto’s richting de Oude Baan.

Ook veel inwoners van de Prinses Amaliastraat maken zich zorgen over de toename van verkeersdrukte en de gevolgen hiervan op de verkeersveiligheid van kun kinderen bij het creëren van een nieuwe doorgang naar een nieuwe woonwijk in de Oude Baan. In de Programmabegrotingen 2024-2027 en 2025-2028 (en waarschijnlijk ook 2026-2029) staat opgenomen dat het vergroten van de verkeersveiligheid een belangrijk doel is. De realisatie van woningen aan de Oude Baan 10 en omgeving draagt daar niet bij aan bij. Antwoord De verkeersgeneratie is berekend met kencijfers van het CROW (publicatie 744). De gemeente Dongen wordt geclassificeerd als ‘matig stedelijk’ en het projectgebied bevindt zich in de zone 'schil centrum'. In de Pagina 21 van 42

huidige situatie is binnen het plangebied al een vrijstaande woning toegestaan. Hiermee heeft het plangebied al een verkeersaantrekkende werking van circa 8,4 mvt/etmaal (maximale generatie op basis van categorie 'koop, huis, vrijstaand'). In de beoogde situatie vervalt de huidige verkeersgeneratie en wordt deze vervangen door de verkeersgeneratie die mogelijk gemaakt wordt met de beoogde woningbouwontwikkeling. Het programma van deze ontwikkeling is gebaseerd op twee vrijstaande woningen en negen levensloopbestendige geschakelde woningen. Ten aanzien van de verkeersgeneratie wordt (worst-case) uitgegaan van de volgende indeling in de CROW-categorieën: Aantal

Kencijfers CROW (max.)

Weekdag

Werkdag

Koop, huis, vrijstaand

2

8,4

16,8

18,6

Koop, huis, tussen/hoek

9

7,3

65,7

72,9

Totaal

11

82,5

91,5

Voor het beoogde woonprogramma betekent dit een verkeersgeneratie van 82,5 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling 91,5 mvt/etmaal. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van 9,1 mvt. Deze verkeersgeneratie is dusdanig beperkt dat het zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. Dit aspect is als zodanig onderbouwd in de paragraaf 5.6 ‘Mobiliteit en parkeren’ in het TAM-omgevingsplan. Reactie 14 De in-/uitrit voor automobilisten van de nieuwe woonwijk zoals de ontwikkelaar die wil gaan realiseren heeft vergaande gevolgen voor bewoners aan de Oude Baan, met woningen tegenover de doorsteek bij nummer 10. De ontwikkelaar heeft tot tweemaal toe een (kleine) aanpassing gedaan maar de impact blijft bijna onveranderd groot. In de donkere uren zal er voortdurend kunstlicht van koplampen binnen gaan schijnen van auto’s van bewoners en bezoekers die wegrijden uit de nieuwe woonwijk. Voor de bewoners van Oude Baan 13 geldt dat zij aan de voorzijde van hun woning niet alleen hun woonkamer hebben op de begane grond, maar ook hun slaapkamer.

Reclamanten vinden de impact dermate groot dat nader onderzoek van een onafhankelijke partij nodig is om beter inzicht te krijgen in situatie, problematiek en oplossing. De Oude Baan kent een relatief lange strook waar geen woonhuizen staan: het deel van de brandweerkazerne. Daar tegenover een in- en uitrit maken voor ‘het woonhofje’ zou betekenen dat de koplampen van uitrijdende auto’s op de kazerne gaan schijnen, in plaats van op woningen die er al tientallen jaren staan zonder uitrit tegenover zich. Maar omdat Oude Baan 10 het aangekochte perceel van de ontwikkelaar is, komt de hoofdentree van het bouwplan precies dáár te liggen. Deze oplossing is gekozen vanuit noodzaak: er is maar één perceel beschikbaar aan de Oude Baan. Deze optie is duidelijk niet gekozen vanuit inhoudelijke invalshoeken, zoals ruimte, veiligheid, privacy. Reclamanten zijn benieuwd naar de gedachten hierover van de deskundigen verkeer en omgevingsbeleid van de gemeente Dongen. Antwoord Er is bij de ontwikkeling van Oude Baan 10 geen sprake van een woonwijk maar van de toevoeging van 10 woningen die via de ontsluitingsweg ontsluiten op de Oude Baan. Pagina 22 van 42

De ontwikkelaar heeft, gedurende de periode van planvoorbereiding, de situering van de inrit en langsparkeerplaatsen aangepast om tegemoet te komen aan bezwaren van bewoners aan de Oude Baan ten aanzien van het mogelijk binnen schijnen van lichten van koplampen. Bij het verlaten van het plangebied zal mogelijk sprake zijn van licht van koplampen op de begane grond. Dit is enkel het geval wanneer vanuit het plangebied de Oude Baan wordt op gedraaid. Wanneer bewoners vanuit de Oude Baan het plangebied binnen rijden, draait men van de woning van reclamanten af. In deze situatie is daarom geen sprake van hinderlijk licht van koplampen. Inschijnende lampen kunnen weliswaar als vervelend ervaren worden maar het inschijnen van lampen kan, naar haar aard en frequentie bezien, niet aangemerkt worden als onaanvaardbare lichthinder die de wijziging van het omgevingsplan in de weg staat. De voorliggende ontwikkeling is in zijn geheel beoordeeld. Daarbij is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies en locaties. Reactie 15 De bewoners van de Oude Baan hebben nu al te maken met grote parkeerdruk, zeker bij (de talrijke) evenementen in het centrum, zo is de ervaring vanuit de praktijk. Dongenaren parkeren hun auto in de Oude Baan om vandaaruit lopend naar het centrum te gaan.