Document · PDF

2022-132 Jaarverslag Casade

Besluitvormende raadsvergadering 29 september 2022, gemeente DongenBij agendapunt: Voor kennisgeving aannemen35.767 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 5

1.2.

Waardering van het bezit

Het vastgoed in exploitatie wordt berekend op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde geeft inzicht in de waarde waartegen vastgoed in verhuurde staat tussen een bereidwillige koper, niet zijnde de huurder, en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. De waardering van het vastgoed in exploitatie is als volgt (x € 1.000): Marktwaarde in verhuurde staat DAEB vastgoed in exploitatie Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

31-12-2021 1.698.332 98.223

31-12-2020 1.485.878 93.163

1.796.555

1.579.041

Het beleid van Casade is gericht op het behouden van een sterke sociale voorraad en niet op de verkoop van de gehele vastgoedportefeuille. Voor inzicht in de verdiencapaciteit op basis van het beleid van Casade is de beleidswaarde een indicator. De beleidswaarde wordt afgeleid van de marktwaarde in verhuurde staat. Bij de onderliggende kasstromen bij de beleidswaardeberekening wordt rekening gehouden met het maatschappelijke beleid van Casade. In het gezamenlijk beoordelingskader van AW en WSW geldt dat de Loan to Value berekend wordt door de leningen te confronteren met de beleidswaarde. De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie bedraagt eind 2021 € 939 miljoen (eind 2020: € 851 miljoen). Dit is een toename van € 88 miljoen. Dit is deels door de autonome groei van de marktwaarde. Daarnaast zien wij een toename in Stap 1: beschikbaarheid naar € 67 miljoen positief (2020: € 106 miljoen negatief). Bij het door exploiteren wordt de overdrachtsbelasting uit de berekening gehaald. In 2021 zijn de overdrachtskosten verhoogd van 3% naar 9%. Hierdoor is het ‘commercieel’ door exploiteren van onze voorraad interessanter dan het verkopen. In Stap 2: beschikbaarheid, zetten we de commercieel markthuur om naar een sociale huurprijs. Deze neemt sterk toe naar € - 655 miljoen (€ - 495 miljoen).

Dit is als gevolg van de sterke stijgende markthuur ten opzichte van een gelijkblijvende sociale huur (geen huurverhoging in 2021. In Stap 3: kwaliteit, voegen we onze kwaliteitsnorm toe. Deze ligt hoger dan de markt. Binnen stap 3 zien wij ook een stijging van de negatieve waarde naar € -218 miljoen (2020: € -89 miljoen). Dit is als gevolg van een verbeterslag op de meer jaren onderhoudsprognoses. In Stap 4 nemen we onze eigen beheernorm mee. De afslag op de beheernorm stijg naar € -52 miljoen (2020: € -32 miljoen). Naar verwachting zal dus 52% (2020: 54%) van de marktwaarde in verhuurde staat, als beleidswaarde worden gerealiseerd. De marktwaarde in verhuurde staat per eind 2021 bedraagt € 1.797 miljoen (eind 2020: € 1.579 miljoen). Onze maatschappelijke bijdrage is daarmee € 858 miljoen (eind 2020: € 746 miljoen). Zie ook de beleidsmatige beschouwing in hoofdstuk 9 van het bestuursverslag.

In onderstaand overzicht zijn de stappen van marktwaarde naar beleidswaarde gepresenteerd:

In onderstaand overzicht is bij verschillende waarderingen het eigen vermogen gepresenteerd. Hierbij zijn de volgende waarderingen gepresenteerd: - Marktwaarde in verhuurde staat € 1.797 miljoen - Beleidswaarde € 939 miljoen Dit leidt tot het volgende overzicht:

Waarde en eigen vermogen (x € 1 miljoen) 2.000

1.797

1.800 1.600 1.400

1.348

1.200 939

1.000 800

490

600 400 200 0 Marktwaarde

Waarde

Beleidswaarde

Eigen vermogen

Het eigen vermogen is dus sterk afhankelijk van de grondslag voor het waarderen. Het eigen vermogen op basis van marktwaarde in verhuurde staat bedraagt € 1.348 miljoen. Als het huidig beleid van Casade uitgevoerd wordt, wordt dit eigen vermogen niet gerealiseerd. Hier is de beleidswaarde een betere waarde. Bij hanteren van de beleidswaarde is het eigen vermogen € 490 miljoen. De waarde van het vastgoed in exploitatie, gebaseerd op de meest recente WOZ-beschikking, bedraagt € 2.237 miljoen met als waardepeildatum 1-1-2021 (vorig jaar: € 1.956 met als waarde peildatum 1-1-2020).

1.3.

Investeringen

Casade heeft de komende jaren een forse investeringsopgave, zowel in nieuwbouw als in de (energetische) verbetering van het woningbezit. Financiering vindt voor een belangrijk deel plaats uit de operationele kasstromen en opbrengsten uit woningverkopen. We hanteren het principe ‘eerst verdienen en dan uitgeven’. Door voorzichtige uitgangspunten, een strak toetsingskader (investeringsstatuut) en stringente bewaking van projecten (zowel bij start als tussentijds) worden de risico’s voor investeringen gemanaged.

1.4.

Normen financieel beleid

In ons financieel beleid en in ons ondernemingsplan zijn de kaders vastgelegd waaraan we moeten voldoen voor een gezonde financiële positie. De financiële sturing vindt plaats op basis van kasstromen. Voor de bewaking van de financiële continuïteit sluiten we aan bij de kengetallen en normen, zoals beschreven in het gezamenlijk beoordelingskader van AW en WSW. Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) beoordelen of de corporatie in staat is om op lange en korte termijn haar bezit in stand te houden en haar maatschappelijke opgave uit te voeren. De beoordeling is gericht op drie onderdelen: liquiditeit (ICR), vermogen (LtV en Solvabiliteit) en onderpand (Dekkings- en onderpandsratio). Dit kader gaat uit van drie ratio’s gericht op de continuïteit van de corporatie en twee ratio’s gericht op discontinuïteit. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de takken daeb, niet-daeb en enkelvoudig/geconsolideerd. In het beoordelingskader worden twee waardebegrippen gehanteerd: de marktwaarde in verhuurde staat en de beleidswaarde. In onderstaand schema zijn de ratio’s en grenswaarden opgenomen:

Uitleg van de ratio’s - De ICR is een liquiditeitsratio en maakt inzichtelijk of op korte en middellange termijn voldoende operationele kasstromen gegenereerd worden om aan de renteverplichtingen te kunnen voldoen.

De Loan to Value (LtV) is een vermogensratio en maakt inzichtelijk of de vastgoedportefeuille op lange termijn voldoende waarde genereert ten opzichte van de schuldpositie. Hierbij wordt als waarde (value) de beleidswaarde gehanteerd. Bij de onderliggende kasstromen wordt rekening gehouden met het maatschappelijke beleid van Casade. De Solvabiliteit is de verhouding van het eigen vermogen in relatie tot het totale vermogen bij waardering van het vastgoed op beleidswaarde. De Dekkingsratio is de verhouding tussen de marktwaarde van het schuldrestant van de leningen en de marktwaarde van het onderpand. De onderpand WSW ratio bepaald of in geval van dreigende discontinuïteit of de marktwaarde van het ingezette onderpand bij WSW voldoende is om de marktwaarde van de geborgde schuldpositie af te lossen. WSW berekent zelf deze onderpandsratio.

We sturen nadrukkelijk op deze kengetallen en er vindt periodieke rapportage plaats naar managementteam en raad van commissarissen. Uit deze rapportages blijkt dat Casade haar beleid en ambities kan realiseren binnen de gestelde financiële grenzen. Voor twee ratio’s (ICR en LtV) wordt voor intern gebruik een scherpere signaleringsnorm gehanteerd. Dit leidt op bedrijfsniveau (totaal daeb en niet-daeb) tot de volgende kengetallen: Indicator Externe norm Interne signalering Score Score Score Score score norm 2021 2020 2019 2018 2017 ICR minimaal 1,4 minimaal 1,7 2,12 2,53 2,17 1,87 2,21 (daeb: 1,4 niet-daeb: 1,8) loan to value op basis maximaal 85% maximaal 80% 45,3% 47,4% 43,3% 48,8% 56,1% van beleidswaarde (daeb: 85% niet-daeb: 75%) solvabiliteit op basis minimaal 15% 45,0% 43,8% 49,1% 47,2% 40,8% van beleidswaarde (daeb: 15% niet-daeb: 40%) dekkingsratio op basis maximaal 70% 31,2%* 25,5% 26,1% 27,8% 24,0% van marktwaarde * voor de berekening van de dekkingsratio 2021 maken wij gebruik van de nieuwe WSW berekening van de dekkingsratio. Hierin gebruiken we de marktwaarde in plaats van de nominale waarde van de leningenportefeuille. De marktwaarde van de leningen (€ 560 miljoen) delen we door de marktwaarde van het vastgoed (€ 1.797 miljoen).

De begroting 2022 en meerjarenraming 2023-2026 voldoen aan de gestelde normen uit het financieel beleid en daarmee ook aan de normen van AW en WSW. Dit geldt zowel voor de daebals niet-daeb tak. In onderstaande overzichten uit de begroting 2022 zijn de externe normen per eind 2021 opgenomen. Interestdekkingsratio (ICR)

Financieringsratio (loan to value, o.b.v. beleidswaarde)

1.5.

Normen WSW en AW

Casade is voor haar activiteiten in belangrijke mate afhankelijk van de beschikbaarheid van externe financiering. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) speelt hierin een belangrijke rol. WSW verstrekt garanties aan de financiers, zodat corporaties de financiering af kunnen sluiten tegen relatief gunstige condities. Deze garantiestelling is in 2018 voor het eerst echt op de proef gesteld. Onder de Woningwet 2015 is sanering immers geen vanzelfsprekendheid meer. Corporaties kunnen failliet gaan. WSW kreeg twee aanspraken op zijn risicovermogen te verwerken (stichting WSG en stichting Humanitas Huisvesting). In 2021 is het strategisch programma geïmplementeerd om tot een robuuster borgstelsel te komen en daarmee te kunnen garanderen en het mogelijk te blijven maken dat corporaties tegen zo laag mogelijke kosten financierbaar zijn. De volgende zaken zijn geïmplementeerd: 1) We hebben een nieuwe volmacht afgegeven 2) We zijn een obligo lening aangegaan 3) Is de nieuwe leningdocumentatie geïntroduceerd 4) Zijn de gemeentes akkoord gegaan met de nieuwe achtervang structuur De zekerheid die WSW verstrekt is dus van enorm belang voor de beschikbaarheid en de prijs (rente) van externe financiering. Dit is niet ongelimiteerd. WSW beoordeelt jaarlijks alle corporaties op kredietwaardigheid.

De uitkomst van het jaarlijkse onderzoek leidt tot een borgbaarheidsverklaring en de vaststelling van een borgingsplafond. Vanaf 2019 beoordelen AW en WSW de risico's van corporaties op basis van een nieuw gezamenlijk beoordelingskader. WSW richt zich hoofdzakelijk op de risicobeoordeling individuele corporaties en de risicobeoordeling totale borg. Er vindt een risicoclassificatie plaats aan de hand van de beoordeling van business en financial risks. De business risks worden in kaart gebracht door middel van 24 vragen op diverse deelgebieden. De financial risks worden beoordeeld aan de hand van vijf eerder genoemde financiële beoordelingsratio’s welke Casade ook toepast voor haar eigen financieel beleid. In de beoordeling voor het jaar 2021 concludeert WSW dat Casade een corporatie blijft met een laag tot gemiddeld risicoprofiel.

In juli 2021 heeft WSW zijn financiële beoordeling 2021 afgerond. Deze beoordeling is gebaseerd op het jaarverslag 2019 en de dPi 2020. WSW heeft een borgbaarheidsverklaring afgegeven. Het vrijgegeven borgingsplafond is in lijn met de financieringsbehoefte zoals opgenomen in de dPi 2020. WSW past een verlaging van het borgingsplafond toe door het hoge bedrag dat Casade aanhoudt aan liquiditeiten. WSW gaat er hierbij vanuit dat deze liquiditeiten eerst ingezet worden. Na correctie voor het hoge liquiditeitsniveau, is het borgingsplafond ultimo 2021 € 437 miljoen. Het vastgestelde borgingsplafond stijgt gedurende de prognose jaren 2021 en 2022 naar respectievelijk € 486 miljoen en € 486 miljoen. Deze stijging is voor het 3e jaar is niet conform onze opgave. Die ligt hoger. WSW heeft schriftelijk aangegeven dat ze voor alle corporaties de financieringsvraag voor het 3e beoordelingsjaar niet vrijgegeven. Dit is als gevolg van de onzekere toekomstige economische positie van corporaties als gevolg van een steeds zwaardere druk op de kasstromen door stijgende belastingen en de verhuurdersheffingen. Binnen het nieuw gezamenlijk beoordelingskader (AW en WSW) richt AW zich hoofdzakelijk op de beoordeling, in de vorm van een integraal toezicht, van de corporatie op de governance, integriteit, rechtmatigheid en de bescherming van het maatschappelijk vermogen.

Daarbij wordt het functioneren van de corporatie in samenhang bezien en afgezet tegen normen vanuit wetgeving en beleidsregels en het risicoprofiel van de corporatie. In 2021 heeft AW een basisbeoordeling uitgevoerd. In haar Toezichtsbrief voor het jaar 2021 geeft AW het volgende aan: Het onderzoek geeft geen aanleiding om voor uw corporatie een nader onderzoek uit te voeren. De risico inschatting voor de meeste onderdelen is laag. Wel verzoekt AW een notitie te mailen in 1ste kwartaal 2022 met hierin een uiteenzetting van de wijze waarop Casade risicomanagement borgt in de organisatie. Daarnaast ontving Casade van de AW haar rechtmatigheidsoordeel over het verslagjaar 2020. Hierbij is onder andere de rechtmatigheid beoordeeld van passend toewijzen, de huursombenadering en de Wet Normering Topinkomens (WNT). De AW maakt bij de definitieve uitkomsten geen opmerking.

2. Interne risicobeheersings- en controlesystemen Het intern risicobeheersings- en controlesysteem is een gestructureerd systeem dat gehanteerd wordt om Casade te laten functioneren in overeenstemming met de uitgezette strategie en om de naleving van wet- en regelgeving te waarborgen. Dit systeem maakt onderdeel uit van het planningen controlproces. De geactualiseerde opzet hiervan is in februari 2021 besproken in de auditcommissie en in juni 2020 in de raad van commissarissen. Hierbij is ook het auditplan 2021 besproken.

3. Treasury 3.1.

Derivaten

De marktwaarde van de derivatenportefeuille, met een hoofdsom van € 45 miljoen, bedraagt per ultimo 2021 € 9,2 negatief (2020: € 12,3 miljoen negatief). Casade loopt geen liquiditeitsrisico’s, er is geen bijstortverplichtingen op de derivaten.

3.2.

Financiering en renterisico

De totale schuldrest van de leningen o/g bedraagt per eind 2021 € 425,6 miljoen (2020: € 403,3 miljoen). De gemiddelde rentevoet bedraagt per eind 2021 3,10% (2020: 3,25%). De resterende gemiddelde looptijd van de leningen in portefeuille bedraagt eind 2021 16,0 jaar (2020: 18,8 jaar). Het renterisico als gevolg van eindaflossingen en renteconversies blijft ruimschoots onder de renterisiconorm van maximaal 15% per jaar. In 2021 zijn de volgende nieuwe leningen afgesloten: Nr. Type Hoofdsom Storting Einddatum * 1. VHL € 5 miljoen 9-7-21 10-7-26 2.

VHL*

€ 5 miljoen

20-7-21

20-7-26

3. 4.

Fixe VHL**

15-8-53 30-11-23

5. 6.

Fixe Fixe***

€ 15 miljoen 16-8-21 € 10,5 30-11-21 miljoen € 10 miljoen 30-11-21 € 3,8 miljoen 21-12-21

30-11-55 21-12-61

Looptijd Tarief 5 jaar (2 jr spread) 1 mnd EURIBOR -/0,15% 5 jaar (2 jr spread) 1 mnd EURIBOR -/0,15% 32 jaar 0,621% 2 jaar 6 mnd EURIBOR -/0,30% 34 jaar 0,714% 40 jaar 4,86%

* Variabele Hoofdsom Lening (20% opname, 80% vrij opneembaar met 3 dagen notificatie). ** Obligolening (0% opname, 100% niet vrij opneembaar, enkel voor obligodekking). Obligo - Waarborgfonds Sociale

Woningbouw (wsw.nl) *** Betreft de lening uit de leningruil met Vestia. Informatie over Leningruil Vestia

In 2021 is voor de volgende lening de rente herzien: Nr. Type Hoofdsom Storting Einddatum 1. Herzien € 1,7 miljoen 1-11-21 1-11-31

3.3.

Looptijd 10 jaar (tot eind)

Tarief 0,22%

Interne organisatie treasury

In het treasurystatuut zijn de kaders vastgelegd rondom de totstandkoming van de besluitvorming. Alle derivaten van Casade zijn aflopend en er zijn geen open posities. In 2012 is door het bestuur en de raad van commissarissen het besluit genomen geen nieuwe derivaten af te sluiten. Dit uitgangspunt is ook vastgelegd in het treasurystatuut. Nadere informatie over financiële instrumenten is opgenomen in de jaarrekening. 54

4. Risicomanagement Net als elke organisatie wordt Casade geconfronteerd met risico’s als gevolg van externe bedreigingen, maar ook intern. We hebben een sterk risicomijdende houding en beperken ons tot risico’s die passend zijn bij onze doelstellingen. De belangrijkste risico’s zijn die onze doelstellingen in gevaar brengen (de strategische risico’s). We denken actief na over deze risico’s en trachten deze zoveel als mogelijk te mitigeren. Zo werken we al jaren met een strategische risico top 10. Deze risico top 10 brengen we per ondernemingsplanperiode in beeld met externe referenten om te voorkomen dat we risico’s missen. De risico’s bespreken we met de raad van commissarissen. Bij het opstellen van ons ondernemingsplan 2020-2024 is aangesloten bij de tafelgesprekken met alle medewerkers om de potentiële risico’s op te halen die onze doelstellingen zouden kunnen belemmeren. Het managementteam heeft samen met de bestuurder en controller deze risico’s teruggebracht en ingeschat. Wat heeft gezorgd voor een risico top 10, welke ook is opgenomen in het nieuwe ondernemingsplan. Deze risicotop 10 wordt indien nodig geactualiseerd. Bij de geplande mid-term review van het ondernemingsplan zullen de strategische risico’s onder begeleiding de onafhankelijke controller opnieuw worden besproken met het managementteam en raad van commissarissen.

Onderstaand een korte weergave van ons risico top 10 en de beheersing hierop; Betaalbaarheid a. Het risico dat we onvoldoende in beeld hebben of de huurders vinden dat de huren/ woonlasten betaalbaar zijn. Dit risico wordt beperkt door het nauwlettend volgen en verantwoorden van het aantal betaalbare huurwoningen en passend toewijzen. Hiervoor is een monitor ingesteld. Op dit moment voldoet Casade ruim aan de gemaakte afspraken rondom het aantal betaalbare huurwoningen. Bij woningverbeteringen wordt het effect op betaalbaarheid gepresenteerd. Woning b. Het risico dat het niet lukt om de gewenste transformatieopgave tijdig te halen en mede hierdoor het aantal beschikbare huurwoningen niet overeenkomt met de vraag. In het portfoliobeleid is op basis van externe onderzoeksgegevens een langetermijnvisie van 20 jaar gegeven. Daarnaast vindt er een periodieke afstemming plaats in welke mate de streefvoorraad van Casade voldoet aan de veranderende (markt)omstandigheden. Om blijvend te voldoen aan de vraag wordt maximaal ingezet op de transformatie en verbetering van ons bezit door nieuwbouw en verkoop, verbeteringen en duurzaamheidsmaatregelen. Om dit te bereiken is de afgelopen jaren een versnelling ingezet. Er wordt jaarlijks een (meerjaren) projectplanning en prognoses gemaakt van de uit te voeren projecten.

De capaciteit is hierop aangepast, waardoor we de projecten ook aan kunnen. Daar waar nodig vindt inhuur plaats. Op het gebied van woningverbeteringen is in 2019 het selectietraject afgerond. We zijn gestart met een pilot project voor ieder van de 4 afzonderlijke partijen. Bij geen bijzonderheden wordt hiermee een duurzame samenwerking aangegeven om de voortgang van de verbeteringen te borgen.

Om de projecten te bewaken wordt in de verantwoording richting de raad van commissarissen gerapporteerd omtrent bijzonderheden, voortgang, tijd, geld en risico’s. Ook in 2021 hebben de projecten nog te maken met Corona, de regelgeving rond flora en fauna, PAS, PFAS en toeleveringsproblemen netwerkleveranciers (Enexis). De ontwikkelingen worden op de voet gevolgd. Voor de nieuwbouwwerkzaamheden heeft dit in 2021 niet gezorgd voor grote vertragingen. c. Het risico dat we niet voldoen aan onze duurzaamheidsopgave of wettelijke verplichtingen. Duurzaamheid is een belangrijk landelijk thema. Casade is hier al enige tijd mee bezig. In 2018 heeft dit gezorgd voor een duidelijk duurzaamheidsbeleid welke in 2019 verder is geïmplementeerd. Een van de basisprincipes die wij hanteren is ‘no regret’. Dit betekent dat wij van de investeringen die wij nu al doen, eventueel vooruitlopend op duurzaamheidsmaatregelen in de toekomst, achteraf geen spijt krijgen.

d. Het risico dat innovatie niet doet wat het belooft, niet voldoet aan de verwachtingen of achteraf niet beter is voor het klimaat. Casade heeft een stevige verduurzamingsambitie, hierin stellen we niet de oplossing als doel maar de opgave. We houden nauwlettend in de gaten of de genomen maatregelen en gebruikte technieken voldoen aan onze eisen. De maatregelen die we nemen, nemen we gefaseerd. Hierdoor krijgen maatregelen en technieken tijd om zich te bewijzen. Wijken e. Het risico dat we de toenemende kwetsbare doelgroep in de samenleving onvoldoende in beeld hebben en kunnen bedienen. Casade kiest er bewust voor aanwezig te zijn in de wijk. Er zijn in verhouding met collegacorporaties meer medewerkers van Casade in de wijk werkzaam. Door deze medewerkers wordt een actieve houding aangehouden ten behoeve van de signalering van kwetsbare doelgroepen. Hierbij wordt een formeel en informeel netwerk onderhouden waardoor we elkaar actief kunnen inzetten wanneer dit nodig is. In financiële zin zet Casade in op (blijvende) betaalbaarheid. Hierover zijn met de huurdersorganisatie SHC in het verleden afspraken gemaakt en is het huurbeleid op geënt. f.

Het risico dat criminaliteit en fysieke of sociale veiligheidsincidenten toenemen zonder daar zicht op te hebben.

Om dit risico te beheersen steunen en zetten wij actief in op formeel en informeel fijnmazig netwerk. We zijn actief in beleid en operatie voor het aanpakken van ondermijnen en zoeken samenwerking met collega corporaties in LENTE-verband over de werkwijze hoe preventief en actief ondermijningspraktijken te bestrijden. g. Het risico dat er onvoldoende draagvlak is onder de huurders voor duurzaamheidsmaatregelen. Om voldoende draagvlak te creëren en te behouden is continue aandacht voor communicatie over duurzaamheid als onderwerp, maar ook bij projecten (vanaf start tot nazorg) van belang. 56

Per verduurzamingsproject wordt de participatie(ladder) van de huurder bepaald en meten we het deelnamepercentage bij projecten. Bij de huidige lopende projecten is voldoende draagvlak behaald. Goeie Buur h. Het risico dat het proces onderhoud zorgt voor onverwachte (hoge) kosten en daling in klanttevredenheid. Dit risico wordt beperkt doordat voorafgaand aan de herinrichting van de klantprocessen een businesscase is beschreven. Hierin is opgenomen wat de doelstelling is en tot welke voordelen en besparingen dit zal leiden. De realisatie wordt vergeleken met de businesscase. Voorafgaand aan de inrichting gaan wij in gesprek met de huurder, zodat wij bij de daadwerkelijke inrichting, zo veel als mogelijk, rekening kunnen houden met de wensen van de huurder. De klanttevredenheid wordt onder andere gemeten volgens het Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Hier scoren wij eind 2021 op alle gebieden boven de KWH-norm en op twee na minimaal landelijk gemiddeld in vergelijking met soortgelijke corporaties qua omvang. Op het gebied van Nieuwe woning en reparatie uitvoeren hebben we hebben we net lager gescoord. De scores worden continu bijgehouden en besproken binnen Casade. Vanuit interne analyse worden acties genomen om de scores waar nodig te verbeteren. i.

Het risico dat het niet lukt om actief woningzoekenden binnen een redelijke termijn te voorzien van een passende woning. Dit risico beheersen we door het hanteren van een woonruimteverdeelsysteem passende bij de huidige vraag. Er is een duidelijk verschil in het aantal woningzoekenden en het aantal actief woningzoekenden. De wachttijd voor een actief woningzoekende bedraagt ongeveer 9,6 maanden (2020; 1,18 jaar). De gemiddelde inschrijftijd bedraagt 6,3 jaar. Financieel j. Het risico van grote macro economische en geopolitieke gebeurtenissen, met als gevolg dat de rente, inflatie of kosten fundamenteel anders zijn dan gepland. We volgen actief gebeurtenissen die van invloed kunnen zijn op de organisatie en het behalen van onze doelstellingen. Deze verwerken we ook in scenario’s bij de jaarlijkse integrale financiële doorrekening. Dit doen we bij de begroting (en jaarrekening). Wanneer we grote beleidsbeslissingen nemen zorgen we dat er (toekomstige) sturingsmogelijkheden aanwezig zijn. Financieel zorgen we voor een evenwichtige leningenportefeuille waarbij het renterisico en liquiditeitsrisico wordt verminderd. Op deze wijze zorgen we voor een financiële gezonde en duurzame organisatie. Bovengenoemde risico’s zijn de bruto-risico’s, dit zijn risico’s zonder rekening te houden met enige beheersingsmaatregelen. Onder elke risico is kort opgenomen hoe wij deze beheersen.

Casade heeft bij elk risico de beheersingsmaatregelen beschreven en deze worden periodiek in het managementteam besproken. Het resterende risico na genomen beheersingsmaatregelen noemen we het netto-risico. De bruto-risico’s en netto-risico’s (na beheersingsmaatregelen) zijn geplaatst in een kans/impact-grafiek. De kans/impact-analyse is gemaakt door het bestuur inclusief managementteam van Casade.

De grootste resultaten zijn te behalen in het beperken van de kans dat zich een strategisch risico voordoet. De impact is vaak meer een gegeven en is niet altijd even goed te beïnvloeden.

We bespreken de risico’s en beheersingsmaatregelen periodiek binnen het managementteam en leggen daarover verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het grootst ingeschatte risico in 2021 betreft “Het risico van grote macro economische en geopolitieke gebeurtenissen, met als gevolg dat de rente, inflatie of kosten fundamenteel anders zijn dan gepland.” Als gevolg van de grondstoftekorten door Corona en de oorlog in Oekraïne, is het lastig te voorspellen het de kosten zich de komende periode verder gaan ontwikkelen. We volgen dit op de voet en maken hierover afspraken met de verschillende partijen. Voor de lopende projecten heeft dit vooralsnog geen materiële gevolgen. Naast risicomanagement op strategisch niveau maken we op projectniveau voor nieuwbouw en vastgoedverbeteringen een afzonderlijke risico-inschatting (o.b.v. RISMAN-methode). In de viermaandelijkse rapportage aan de raad van commissarissen besteden we daar aandacht aan. Daarnaast worden belangrijke treasury-besluiten voorzien van een risicoparagraaf en van een advies van een externe treasury-adviseur. Waar het zaken betreft met materiële organisatorische impact verloopt de besluitvorming door de bestuurder in het managementteam langs de lijn van een afzonderlijk projectteam en wordt in de afweging een risicoparagraaf betrokken.

In het verslagjaar hebben zich geen risico’s voorgedaan met materiële impact op de organisatie. Om het proces van risicomanagement te versterken is op strategisch niveau de opzet van ons interne risicobeheersing- en controlesysteem geformuleerd en is op tactisch niveau een auditplan opgesteld. Hierin staat beschreven welke interne controles er jaarlijks op welke processen en financiële transactiestromen plaatsvinden. En worden conform het auditplan op operationeel niveau per proces/thema audits uitgevoerd. Uitkomsten hiervan worden besproken met de proceseigenaar om de beheersing waar nodig te verbeteren. Vanaf 2016 wordt op een gestructureerde wijze invulling gegeven aan compliance: het geheel van maatregelen dat zich richt op de implementatie, handhaving en naleving van externe wet- en regelgeving, sectorregelingen en (prestatie)afspraken met belanghebbenden evenals op de 58

naleving van interne regels en besluiten om te voorkomen dat de reputatie, integriteit en betrouwbaarheid van Casade wordt aangetast. In een compliance-statuut zijn missie, doelstellingen, definitie en reikwijdte van compliance beschreven en is vastgelegd waar taken en verantwoordelijkheden liggen op het gebied van compliance. Het statuut vindt zijn uitwerking in een jaarplan, dat de compliance-activiteiten beschrijft voor het betreffende jaar.

5. Bestuursverklaring Het bestuur van Casade verklaart voorts dat: • Casade haar middelen uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting bestemt; • De raad van commissarissen op 30 mei 2022 het jaarverslag 2021 heeft vastgesteld; • De accountant met betrekking tot de jaarrekening een goedkeurende controleverklaring heeft afgegeven en dat hij in zijn onderzoek heeft getoetst dat het bestuursverslag verenigbaar is met de jaarrekening. Drs. R.J. van Gurp, directeur-bestuurder

JAARREKENING 2021 1. Balans voor resultaatbestemming ACTIVA (in duizenden euro’s)

31-12-2021

31-12-2020

Vaste activa Vastgoedbeleggingen (1) 1.

DAEB vastgoed in exploitatie

2. 3.

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.698.332

1.485.878

98.223

93.163

114.888

100.052

16.612

4.649 1.928.055

1.683.742

2.508

2.756

Materiële vaste activa (2) 5.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa (3) 6.

Overige deelnemingen

Latente belastingvordering(en)

Overige vorderingen

5.133

8.330

983

983 6.116

9.313

Vlottende activa Voorraad (4) 9.

Vastgoed bestemd voor verkoop

2.053

10.

Overige voorraden

429 34

2.482

Vorderingen (5) 11.

Huurdebiteuren

556

603

12.

Overige vorderingen

154

149

13.

Overlopende activa

777

148

Liquide middelen (6)

TOTAAL ACTIVA

1.487

900

9.650

13.610

1.947.849

1.712.803

PASSIVA (in duizenden euro’s)

31-12-2021

31-12-2020

Eigen vermogen (7) 14. Herwaarderingsreserve

1.024.746

842.247

15. Overige reserves

134.570

334.731

16. Resultaat

188.865

- 17.662 1.348.181

1.159.316

Voorzieningen (8) 17. Voorziening onrendabele investeringen

42.228

37.106 42.228

37.106

Langlopende schulden (9) 18. Leningen overheid 19. Leningen kredietinstellingen 20. Verplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 21. Derivaten

5.642

5.813

413.382

388.951

109.839 2.226

97.543 2.785 531.089

495.092

Kortlopende schulden (10) 22. Schulden aan kredietinstellingen

12.430

8.545

23. Schulden aan leveranciers

1.036

2.036

24. Belastingen en premies sociale verzekeringen

2.900

2.720

104

117

9.881

7.871

25. Schulden ter zake van pensioenen 26. Overige schulden 27. Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA

26.351

21.289

1.947.849

1.712.803

2. Winst- en verliesrekening (in duizenden euro’s)

2021

2020

28. Huuropbrengsten

80.285

79.936

29. Opbrengsten servicecontracten

2.327

2.294

30. Lasten servicecontracten

-2.151

-2.035

31. Lasten verhuur en beheeractiviteiten

-6.431

-6.212

32. Lasten onderhoudsactiviteiten 33. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille (11)

-24.590

-22.173

-14.183

-14.027 35.257

37.783

34. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling

35. Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling (12)

36. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 37. Toegerekende organisatiekosten 38. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille (13)

18.562

16.662

-94

- 89

-12.823

- 13.946 5.645

39. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 40. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 41. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (14)

2.627

-26.434

-30.206

200.664

-8.525

2.611

1.651 176.841

-37.080

42. Opbrengst overige activiteiten

252

259

43. Kosten overige activiteiten Netto resultaat overige activiteiten (15)

-270

-269 -18

-10

44. Overige organisatiekosten

-6.178

45. Leefbaarheid

-1.407

-1.363

210.140

1.957

Bedrijfsresultaat (transporteren)

(in duizenden euro’s)

2021

Bedrijfsresultaat (transporteren)

2020 210.140

46. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten 47. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 48. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 49. Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten (16)

1.957

558

-715

-13.701

-14.163 -13.143

- 14.878

Resultaat voor belastingen

196.997

-12.921

50. Belastingen Resultaat na belastingen

-8.132

-4.741

188.865

-17.662

3. Kasstroomoverzicht (in duizenden euro’s)

2021

2020

Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren

81.088

80.343

Vergoedingen

2.280

2.471

Overige bedrijfsontvangsten

207

Overheidsontvangsten

Renteontvangsten

83.429

Saldo ingaande kasstromen

83.021

Uitgaven: Personeelsuitgaven

8.655

8.969

Onderhoudsuitgaven

20.381

16.633

Overige bedrijfsuitgaven

11.189

11.396

Rente uitgaven

13.741

14.155

282

9.833

9.759

368

498

3.654

Sectorspecifieke heffing Verhuurderheffing Leefbaarheid Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen

68.103

61.410

Kasstroom uit operationele activiteiten

15.326

21.611

(Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode Verkoopontvangsten grond

17.776

16.016

4.327

4.615

395

22.498

Tussentelling ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden

20.631

44.330

18.691

12.758

11.211

367

603

5.991

9.382

Investeringen overig

299

387

Externe kosten bij verkoop

385

Aankoop, woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop

337 64.130

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA

40.611

-41.632

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA

-19.980

FVA Ontvangsten verbindingen

Ontvangsten overig

560

Uitgaven verbindingen

Uitgaven overig

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

Kasstroom uit (des)investeringen

560

-41.535

-19.420

Financieringsactiviteiten Ingaand: Nieuwe door WSW geborgde leningen

30.794

8.545

8.965

Uitgaand: Aflossing door WSW geborgde leningen

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

22.249

-8.965

Mutatie liquide middelen

-3.960

-6.774

Liquide middelen per 1 januari

13.610

20.384

Liquide middelen per 31 december

9.650

13.610

4. Toelichting op de jaarrekening Algemeen Stichting Casade (hierna Casade) is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. De statutaire vestigingsplaats is Waalwijk. Casade is ingeschreven bij het Handelsregister Kamer van Koophandel onder nummer 18111768. Het feitelijk actieve werkgebied bestaat uit de gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk. Daarnaast bezit Casade 7 woningen in Heusden. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2021 tot en met 31 december 2021. Alle bedragen luiden in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgemaakt op 30 mei 2022.

Continuïteit van de activiteiten De in de onderhavige jaarrekening gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van de stichting. Het uitbreken van het Corona virus en de maatregelen genomen door de overheid zorgen voor grotere economische onzekerheid op tenminste de korte termijn en waarschijnlijk ook de langere termijn. Voor Casade spelen er geen materiële risico’s op omzetdaling of marktwaardedaling. We hebben in dit kader gevoeligheidsanalyses uitgevoerd op onze basismeerjarenbegroting, waarbij Casade de komende jaren blijft voldoen aan de WSW-ratio’s. Gegeven de onzekerheid over de verdere ontwikkeling/ doorlooptijd van de Corona-crisis is het ook niet mogelijk een redelijke schatting te geven van de impact hiervan op Casade. Echter, gezien de uitkomsten van onze gevoeligheidsanalyses, hebben wij geen twijfels omtrent onze continuïteitsveronderstelling.

Stelselwijziging In het verslagjaar hebben zich geen stelselwijzigingen voorgedaan.

Regelgeving Stichting Casade heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet. Het eerste lid van dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Behalve de Woningwet zijn tevens het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (RTIV) van toepassing. Verder zijn de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting in het bijzonder.

Oordelen, schattingen veronderstellingen en onzekerheden Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Casade zich diverse oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Onzekerheid omtrent deze schattingen en veronderstellingen kan resulteren in materiële aanpassingen van de jaarrekening in toekomstige jaren. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

Schattingen en veronderstellingen Casade maakt de schattingen en veronderstellingen op basis van de omstandigheden en informatie beschikbaar op het moment van opmaak van de jaarrekening. Schattingen gebaseerd op toekomstige gebeurtenissen (of het zich niet voordoen van verwachte gebeurtenissen) kunnen onderhevig zijn aan toekomstige veranderingen in de markt en omstandigheden buiten de invloedssfeer van de groep. Deze schattingswijzigingen worden prospectief verwerkt. De belangrijkste schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen zijn:

Herwaardering en vastgoedbeleggingen Casade waardeert de vastgoedbeleggingen tegen de reële waarde waarbij veranderingen in de reële waarde in de winst-en-verliesrekening worden verantwoord. De reële waarden van de vastgoedbeleggingen zijn bepaald met behulp van de contante waarde methode, zoals voorgeschreven door het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 bij de Regeling Toegelaten Instellingen 2015). In sommige gevallen zijn de reële waarden van de vastgoedbeleggingen bepaald aan de hand van recente transacties met gelijksoortige kenmerken en locaties als het vastgoed van de groep. Casade heeft onafhankelijke waarderingsexperts ingeschakeld voor het bepalen van de reële waarde. De waardering is het meest gevoelig voor veranderingen van de disconteringsvoet. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de reële waarde, wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in exploitatie. Bijzondere waardeverminderingen – afwaardering onrendabele toppen Casade beoordeelt op elke balansdatum of een actief of een groep van activa een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan.

De beoordeling heeft geresulteerd in een voorziening onrendabele top voor het vastgoed in ontwikkeling van € 12,1 miljoen in het huidige boekjaar, deze is deels zichtbaar als voorziening in de jaarrekening en deels gesaldeerd met reeds gedane investeringen voor de projecten.. De realiseerbare waarde is gebaseerd op de marktwaarde van de kasstroom-genererende eenheid per 31 december 2021, bepaald met behulp van de contante waarde methode, zoals voorgeschreven door het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde (bijlage 2 bij de Regeling Toegelaten Instellingen 2015). De kasstroomprojecties bevatten aannames en schattingen van toekomstige verwachtingen. De realiseerbare waarde is gevoelig voor de disconteringsvoet, de verwachte toekomstige kasstromen en de groeivoet gehanteerd voor extrapolaties. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de bijzondere waardeverminderingen, wordt verwezen naar de toelichting op het vastgoed in ontwikkeling. Latente belastingvorderingen De waardering van latente belastingvorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Casade, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva.

Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tot de hoogte waarop het waarschijnlijk is dat fiscale winst beschikbaar zal zijn voor de verrekening. Casade betrekt in deze beoordeling het beschikbaar zijn van latente belastingverplichtingen ter saldering, de mogelijkheid van planning van fiscale resultaten en de hoogte van toekomstige fiscale winsten in combinatie met het tijdstip en/of periode waarin de latente belastingvorderingen worden gerealiseerd. Voor een verdere toelichting met betrekking tot de aannames en schattingen in het bepalen van de hoogte van de latente belastingvorderingen, wordt verwezen naar de toelichting op de financiële vaste activa. De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door Casade gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen.

Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

Schattingswijziging In het verslagjaar hebben zich geen schattingswijzigingen voorgedaan.

Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: • een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en • het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.

Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Casade de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Door de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting.

5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Vastgoedbeleggingen (DAEB en Niet-DAEB) Vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar DAEB (sociaal) en niet-DAEB (commercieel) vastgoed, conform het door de Autoriteit Woningcorporaties goedgekeurde ‘scheidingsvoorstel’ en de hierop volgende transacties tussen de ‘DAEB-tak’ en de ‘niet-DAEB-tak’, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Het niet-DAEB-vastgoed omvat volgens de eerder genoemde criteria de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) op contractdatum, facultatief aan de niet-DAEB-tak overgedragen DAEB-vastgoed, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Complexindeling Het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar waarderingscomplexen.

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Een waarderingscomplex kan daarom worden gedefinieerd als een aaneengesloten blok verhuureenheden van dezelfde bouwperiode. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit sociaal en commercieel vastgoed. In dat geval wordt, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst in een deel dat aan het sociaal vastgoed, respectievelijk aan het commerciële deel kan worden toegerekend. Waardering bij eerste verwerking sociaal en commercieel vastgoed Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De vervaardigingsprijs omvat de aanschaffingskosten van gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.

Voorts kunnen in de vervaardigingskosten worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente op schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging kan worden toegerekend. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd . Waardering na eerste verwerking Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing. Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (“Handboek modelmatig waarderen marktwaarde”).

Op basis van artikel 31 van het BTIV wordt bij de waardering onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën: • Woongelegenheden • Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG) • Parkeergelegenheden • Intramuraal zorgvastgoed Casade hanteert de basis versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor woongelegenheden en parkeergelegenheden. Voor BOG, MOG en overig ‘exotisch vastgoed’ hanteert Casade verplicht de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde omdat de huursom van dit vastgoed meer bedraagt dan 5% van de totale huursom van de (niet-)DAEB tak. Bij de waardering van het vastgoed worden een doorexploiteer- en een uitpondscenario onderscheiden. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen. Het handboek volgt de netto contante waarde methode, de DCF-methode. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een disconteringsvoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen medio het jaar ontvangen, respectievelijk betaald worden. De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar.

De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt bij woongelegenheden en parkeergelegenheden plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Bij BOG, MOG en intramuraal vastgoed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie verantwoord in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardevermindering of – vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen”. Deze waardevermindering of -vermeerdering bestaat uit aanpassingen in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde en uit ontwikkelingen van de woningmarkt en huurportefeuille van de corporatie. Daarnaast is bij toepassing van de basisversie sprake van een portefeuillewaardering in plaats van complexwaardering, waardoor er tevens een bepaalde onnauwkeurigheid kan bestaan in de allocatie binnen het eigen vermogen tussen de herwaarderingsreserve en de overige reserves. Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats.

Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of – vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Nietgerealiseerde waardeveranderingen

Groot Onderhoud In de kostprijs worden de kosten van groot onderhoud opgenomen, zodra deze kosten zich voordoen en aan de activeringscriteria is voldaan. De boekwaarde van de te vervangen bestanddelen wordt dan als gedesinvesteerd beschouwd en ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Alle overige onderhoudskosten worden direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Onderhoud De werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, danwel complex – in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering bevond – in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen; dit ongeacht de omvang van de uitgaven. De onderhoudsuitgaven betreffen aldus de uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het vastgoed geen technische gebreken mogen zijn (minimaal conditiescore 4 op bouwdeelniveau voor alle bouwdelen conform NEN2767 of vergelijkbaar op het moment dat het onderhoud wordt uitgevoerd).

In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw. Verbetering De werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan. De verbetering wordt als investering aangemerkt. De investeringen voor verbetering betreffen aldus de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De conceptuele kaders in de fiscale praktijkhandleiding dienen daarbij als uitvalbasis. Het betreffen (ook) uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex naar een hoger niveau te brengen (de theoretische of markttechnische verdiencapaciteit vergrotend), bijvoorbeeld verduurzamen naar energieneutraal, aanpassingen in de plattegrond, verhogen uitrustingsniveau van onderdelen van de woning of toevoegen van niet reeds in het object aanwezige installaties zoals zonnepanelen.

Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden met: • het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak; • de nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van bestaande opstallen; • herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen; en • een ingrijpende verbouwing (definitie zie hierna). Ingrijpende verbouwing Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht. Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel

uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden beïnvloed (c.q. de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting. We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria: • De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is. • Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht. • De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.

• Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen tien jaar hoeven te worden aangepakt. De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan. Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing. Bovenstaande betekent dat de corporatie voor de aanpak een investeringsafweging heeft gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van terugbrengen in oude of vergelijkbare staat van het vastgoed. Het complex voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden. Mocht niet aan bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn zoals hierboven opgenomen onder de kopjes “Onderhoud” en “Verbetering”. Uitgaven na eerste verwerking van vastgoed in exploitatie zijn in overeenstemming met de op 30 september 2019 gewijzigde Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 verwerkt. Hierop zijn de definities voor onderhoud en beheer zoals hierboven beschreven van toepassing.

Daarbij worden onderhoudsuitgaven verwerkt in het resultaat en uitgaven die kwalificeren als verbetering als onderdeel van de kostprijs van het vastgoed. Herwaarderingsreserve Jaarlijks wordt op balansdatum de marktwaarde van onroerende zaken in exploitatie opnieuw bepaald. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de marktwaarde worden verantwoord in de winst-enverliesrekening. Voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van het waarderingscomplex en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs, zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering, wordt een herwaarderingsreserve gevormd. Het expliciet opnemen van een herwaarderingsreserve in de balans als onderdeel van het eigen vermogen benadrukt voor de gebruiker van de jaarrekening dat een deel van het eigen vermogen op het waarderingsmoment nog niet gerealiseerd is. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve wordt rekening gehouden met het effect van de belastingdruk op de ongerealiseerde herwaardering. Afschrijvingen Op de vastgoedbeleggingen in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.

Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de balansdatum een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door Casade wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting. Een eventuele waardevermeerdering of – vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment van de herclassificatie wordt verantwoord in de winsten-verliesrekening onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het VOVcontract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat. Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen.

Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft Casade een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die van de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.

Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde leegwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag verwerkt in een herwaarderingsreserve.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Dit betreft lopende investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering, zie hiervoor tevens de grondslag onder uitgaven na eerste verwerking hiervoor). De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs), rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/11753421/1