2022-132 Jaarverslag Casade
Tekst van het document
Stichting Casade
Verantwoording
2021
Bestuurs- en volkshuisvestingsverslag Jaarrekening
Stichting Casade Jaarverslag 2021 • Bestuurs- en volkshuisvestingsverslag • Jaarrekening
Inhoud BESTUURS- EN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG ..................................................................................... 3 1.
Volkshuisvesting ........................................................................................................................ 4
2.
Betaalbaarheid en beschikbaarheid .......................................................................................... 6
3.
Leefbaarheid en dienstverlening ............................................................................................. 14
4.
Duurzaamheid ......................................................................................................................... 16
5.
Organisatie .............................................................................................................................. 19
6.
Externe legitimatie en samenwerking ..................................................................................... 21
7.
Verbindingen ........................................................................................................................... 23
8.
Governance ............................................................................................................................. 23
9.
Financiën en financiële continuïteit ........................................................................................ 24
Verslag van de Ondernemingsraad Casade ......................................................................................... 25 Verslag van de raad van commissarissen ............................................................................................ 28 Financieel verslag ................................................................................................................................ 44 1.
Financieel beleid...................................................................................................................... 44
1.1.
Resultaat 2021 ..................................................................................................................... 47
1.2.
Waardering van het bezit .................................................................................................... 48
1.3.
Investeringen ....................................................................................................................... 50
1.4.
Normen financieel beleid .................................................................................................... 50
1.5.
Normen WSW en AW .......................................................................................................... 52
2.
Interne risicobeheersings- en controlesystemen .................................................................... 54
3.
Treasury ................................................................................................................................... 54
3.1.
Derivaten ............................................................................................................................. 54
3.2.
Financiering en renterisico .................................................................................................. 54
3.3.
Interne organisatie treasury ................................................................................................ 54
4.
Risicomanagement .................................................................................................................. 55
5.
Bestuursverklaring................................................................................................................... 59
JAARREKENING 2021 ........................................................................................................................... 60 1.
Balans voor resultaatbestemming........................................................................................... 60
2.
Winst- en verliesrekening ........................................................................................................ 62
3.
Kasstroomoverzicht ................................................................................................................. 64
4.
Toelichting op de jaarrekening ................................................................................................ 66
5.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva .............................................................. 69
6.
Grondslagen voor bepaling van het resultaat ......................................................................... 83
7.
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht ................................................. 87
8.
Toelichting op de balans.......................................................................................................... 88
9.
Financiële instrumenten en risicobeheersing ....................................................................... 106
10.
Niet in de balans opgenomen regelingen ......................................................................... 109 1
11.
Toelichting winst- en verliesrekening................................................................................ 111
12.
Overige toelichtingen ........................................................................................................ 118
13.
Gebeurtenissen na balansdatum ...................................................................................... 123
14.
Afzonderlijke primaire overzichten ................................................................................... 124
14.1
Enkelvoudige balans DAEB-tak per 31 december 2021 ................................................... 125
14.1.1
Enkelvoudige winst- en verliesrekening DAEB-tak over 2021 ....................................... 127
14.1.2
Enkelvoudig kasstroomoverzicht DAEB-tak 2021.......................................................... 129
14.2
Enkelvoudige balans niet-DAEB-tak per 31 december 2021 ......................................... 131
14.2.1
Enkelvoudige winst- en verliesrekening niet-DAEB-tak over 2021 ............................... 133
14.2.2
Enkelvoudig kasstroomoverzicht niet-DAEB-tak 2021 .................................................. 135
15.
Overige gegevens .............................................................................................................. 138
15.1
Statutaire regeling winstbestemming ............................................................................... 138
16.
Kengetallen ........................................................................................................................ 139
17.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ..................................................... 141
2
BESTUURS- EN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Voorwoord Het voelt vreemd om een verslag te maken over jaarprestaties terwijl de nabije wereld, zowel in geografische als mentale zin, wordt gedomineerd door een oorlogssituatie. Een situatie met grote maatschappelijke implicaties zoals de vluchtelingenstroom uit Oekraïne, tekorten aan grondstoffen en hoge energieprijzen. Maar het persoonlijk leed dat een zinloze oorlog teweeg brengt maakt alles relatief. En, we zouden het bijna vergeten, ook in 2021 hebben we corona als een ‘constante factor’ mogen ervaren in ons leven en werken. We werden opnieuw gedwongen om op afstand samen te werken. We hebben hierin een modus gevonden, maar het heeft wel heel veel gevraagd van collega’s. In die context kijken we in dit verslag terug op een jaar waarin ons maatschappelijk presteren centraal stond en waarin we het investeringsniveau verder hebben uitgebouwd. Dit alles om een antwoord te kunnen geven op de grote vraag aan woningen en te komen tot een CO2-neutrale vastgoedportefeuille in 2050. In de overtuiging dat een woning energetisch duurzaam, comfortabel, toekomstbestendig en betaalbaar moet zijn, hebben we hierin flink geïnvesteerd. Ons investeringsniveau was voor een corporatie van onze omvang bijzonder hoog. We zijn daar trots op, omdat dat zorgt voor meer, comfortabele en duurzame woningen voor huurders en woningzoekenden in onze regio.
De druk op de woningmarkt is groot. Het huidige aanbod is ontoereikend om aan de grote vraag naar woningen te kunnen voldoen. En dat geldt niet alleen de regulier woningzoekenden. We hebben te maken met een toenemende vraag vanuit de overheid en het COA om nog meer te doen in de huisvesting van vluchtelingen. We zijn hierover in de regio in gesprek met gemeenten en collega-corporaties om te komen tot woonvormen voor woningzoekenden die snel woonruimte nodig hebben zoals vluchtelingen, maar ook starters op de woningmarkt. Die woonvormen moeten dan aan een mix van woningzoekenden huisvesting bieden. We pakken dit vraagstuk op met een taskforce die vorig jaar van start is gegaan. En met het actieprogramma ‘Weer Thuis!’ willen we samen met andere corporaties, gemeenten en opvanginstellingen in de regio, mensen uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen sneller laten doorstromen naar een zelfstandige woning met voldoende begeleiding. We maken afspraken over het aantal te reserveren woningen, de spreiding ervan en de begeleiding die nodig is. Die afspraken dragen ertoe bij dat een huurder uit de opvang zijn plek terugvindt in de samenleving. De opgave waar we voor staan is divers en omvangrijk en vraagt de nodige hulp van onze maatschappelijke partners. Maar we zetten er flink op in om die opgave te realiseren.
En dan is het goed om te horen dat die inzet vanuit de omgeving wordt gewaardeerd. We zien die waardering terug in het visitatierapport. Onze belanghebbenden zijn erg tevreden over zowel onze volkshuisvestelijke prestaties als het onderlinge contact en de samenwerking. Ze zien in Casade een fijne partner waarmee op constructieve wijze wordt samengewerkt aan de maatschappelijke opgaven. Daar zijn we trots op en het motiveert ons om verdere stappen te zetten. Roel van Gurp, bestuurder
3
1. Volkshuisvesting 1.1.1 Strategie We willen zo veel mogelijk actief zijn binnen de sociale volkshuisvesting, het DAEB-segment. Dat betekent dat we commercieel vastgoed afstoten en een bescheiden voorraad ‘duurdere’ woningen aanhouden. De Woningwet verplicht DAEB en niet-DAEB-werkzaamheden te scheiden opdat er een zelfstandig levensvatbare en financierbare DAEB- en niet-DAEB-tak ontstaat. Wij doen dat, met goedkeuring van de Autoriteit woningcorporaties, in de vorm van een administratieve scheiding. Ondernemingsplan 2020-2024 Wij zien het als onze kerntaak om -geworteld in de lokale samenleving- te werken aan prettig wonen voor mensen met een bescheiden inkomen of kwetsbare positie in de gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk. Dat is onze missie. De ambities en doelstellingen van Casade zijn verwoord in het Ondernemingsplan 2020-2024, dat met brede betrokkenheid van belanghebbenden (raad van commissarissen, gemeenten, huurdersorganisatie SHC, Maatschappelijke Adviesraad) tot stand is gekomen. De doelstellingen zijn in een Balanced Scorecard vertaald in concrete, meetbare prestatie-indicatoren. Onze visie op vastgoedsturing is gebaseerd op het ondernemingsplan. Bij de ontwikkeling van de vastgoedvoorraad kijken we naar transformatiesnelheid, differentiatie, omvang, rendement en doelmatigheid.
Dit komt terug in ons portfoliobeleid waarin de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad tot 2030 wordt beschreven. Casade zet in op een kleine groei van de woningvoorraad. Een woningvoorraad die flink wordt verbeterd en waarbij wordt gestuurd op CO2neutraal in 2050. 1.1.2 Gemeentelijke woonvisie en prestatieafspraken Gemeentelijke woonvisie De drie gemeenten in het werkgebied van Casade hebben hun eigen woonvisie: • Gemeente Dongen; Woonvisie 2017-2027 ‘Dongen woont’ • Gemeente Loon op Zand; Woonvisie 2016-2025 ‘Duurzaam, gevarieerd en betaalbaar’ • Gemeente Waalwijk; Woonvisie 2020 Bij de totstandkoming van deze woonvisies zijn we betrokken geweest. Een belangrijk aandachtspunt is de groeiambitie in aantal woningen van de gemeente Waalwijk. Deze is groter dan de groeiambitie van Casade.
4
Prestatieafspraken Via (jaarlijkse) prestatieafspraken leggen we vast hoe we willen bijdragen aan de uitvoering van de gemeentelijke woonvisies. De afspraken voor 2021 hebben we voor het eerst gezamenlijk gemaakt met de drie gemeenten waarin we werken en de vier lokale huurdersbelangenverenigingen. Een overzicht, per gemeente, van de afspraken die in 2021 zijn gerealiseerd: Dongen - Oplevering 18 woningen De Hoogt en tweede fase woningen Brabantpark. - Oplevering woningverbeteringsprojecten Rijnstraat, Amstelstraat e.o., Van Linschotenstraat. - Samen met de gemeente project gestart om huishoudens te ondersteunen bij verduurzaming. - Met gemeente initiatief gestart om vroegtijdig betalingsachterstanden op te sporen.
Loon op Zand - Oplevering 19 woningen Westwaard - Oplevering woningverbeteringsproject Andromeda in Loon op Zand. - Samen met de gemeente project gestart om huishoudens te ondersteunen bij verduurzaming. - Met gemeente initiatief gestart om vroegtijdig betalingsachterstanden op te sporen.
Waalwijk - Oplevering eerste flatgebouw Salviapark. - Oplevering woningverbeteringsproject Dravik en Ganzerik in Sprang-Capelle. - Met gemeente initiatief gestart om vroegtijdig betalingsachterstanden op te sporen. - Verbetering afstemming projecten Casade en gemeente.
1.1.3 Visitatie De Woningwet verplicht corporaties om minimaal eens per vier jaar een visitatie uit te laten voeren. In het verslagjaar stond dat weer op de rol voor Casade. De opdracht tot het uitvoeren van de visitatie hebben bestuur en raad van commissarissen verleend aan Ecorys. Het visitatietraject is door Ecorys afgesloten met een rapport waar bestuur en raad van commissarissen blij mee zijn. Casade krijgt de volgende beoordelingen van de verschillende perspectieven van de maatschappelijke prestatie: Perspectief Presteren naar Opgaven en Ambities Presteren volgens Belanghebbenden Presteren naar Vermogen Governance van maatschappelijk presteren
Eindcijfer 7,5 7,8 8,0 7,7
Natuurlijk zijn er ook aandachts- en verbeterpunten. Casade gaat daarmee aan de slag. 1.1.4 Realisatie ambities en opgaven Aan de hand van de speerpunten van ons beleid leggen we in dit verslag verantwoording af over onze prestaties. Elk speerpunt begint met een kader met de prestatie-indicatoren op basis van het Ondernemingsplan 2020-2024 en de prestaties eind 2021.
5
2. Betaalbaarheid en beschikbaarheid Prestatie-indicatoren o.b.v. Ondernemingsplan 2020-2024 > 9.000 woningen hebben een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens Minimaal 95% van de woningtoewijzingen is conform de passendheidscriteria Minimaal 80% van de verhuringen t/m de liberaliseringsgrens is aan huishoudens met een inkomen < € 40.024,Maximaal 10% van de verhuringen t/m de liberaliseringsgrens is aan huishoudens met een inkomen tussen € 40.024,- en € 44.655,Maximaal 10% van de verhuringen t/m de liberaliseringsgrens is aan huishoudens met een inkomen boven € 44.655,-
Prestaties 2021 9.885 woningen hebben een huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens 97,27% van de woningtoewijzingen is conform de passendheidscriteria 91,30% is verhuurd aan huishoudens met een inkomen < € 40.024,4,13% van de verhuringen t/m de liberaliseringsgrens is verhuurd aan huishoudens met een inkomen tussen € 40.024,- en € 44.655,4,57% van de verhuringen t/m de liberaliseringsgrens is verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven € 44.655,551 woningen hebben een transformatie ondergaan De gemiddelde conditiescore aan de hand van NEN 2767 bedraagt 2 De onderhoudsuitgaven in 2021 per onderhoudssoort blijven binnen de begroting 2021 De taakstelling voor het plaatsen van vergunninghouders is net niet gehaald.
We transformeren jaarlijks gemiddeld 550 woningen De gemiddelde conditiescore is maximaal 3 aan de hand van NEN 2767 De onderhoudsuitgaven per onderhoudssoort blijven binnen de begroting De jaarlijkse afspraken met SHC en gemeenten over de huisvesting van (bijzondere) doelgroepen worden behaald
2.1 DAEB Totaal DAEB-bezit per 31 december 2021: Zelfstandige woningen Onzelfstandige woningen Maatschappelijk vastgoed Parkeerplaatsen
Dongen
Loon op Zand
Waalwijk
Heusden
Totaal
2.283 55 4 26
2.317 125 12 0
6.010 210 34 43
0 7
10.610 397 50 69
0
Mutaties zelfstandige DAEB-woningen in 2021: Per 31 december 2020 Mutaties 2021: Nieuwbouw Aankoop/uit voorraad Verkoop Sloop Mutatie door andere categorie Per 31 december 2021
Dongen 2.225
Loon op Zand 2.310
Waalwijk 6.011
Totaal 10.546
83 -23
21 1 -13
18 2 -22
122 3 -58
-2 2.283
-8 6 2.317
1 6.010
-8 5 10.610
2.1.1 Nieuwbouw De opleveringen in 2021 betreft 19 eengezinswoningen, 17 seniorenwoningen, 34 appartementen, 50 intramurale eenheden en 2 tiny houses. Alle opgeleverde woningen hebben een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Ook zijn er 119 woningverbeteringen in 2021 opgeleverd. 2.1.2 Verkoop Verkoopbeleid Verkoop is een belangrijk instrument dat bijdraagt aan een transformatie van de vastgoedvoorraad. De kaders van ons verkoopbeleid zijn gebaseerd op ons Ondernemingsplan 2020-2024, ons portfoliobeleid en het overheidsbeleid.
6
Verkoop verspreid liggend bezit We hebben 59 woningen verkocht. Het betreft hier over het werkgebied verspreid liggend bezit. Om aankoop mogelijk te maken hebben wij aan vier kopers een Corporatie Starterslening verstrekt, in totaal omvattend een bedrag van € 100.000,00. Verkoop onder voorwaarden Om meer mensen in staat te stellen een woning te kopen, verkopen we woningen met korting op de marktwaarde. We werken daarbij met de producten ‘Slimmer Kopen’, ‘Koopgarant’ en ‘Koopcomfort’. Tegenover de korting staat dat koper verplicht is om bij eventuele verkoop de woning te koop aan te bieden aan Casade. Eind 2021 telt onze portefeuille 516 woningen die onder voorwaarden zijn verkocht: Dongen
Loon op Zand
Waalwijk 12
Totaal 12
103
239 11 262
342 162 516
Koopcomfort Koopgarant Slimmer Kopen Totaal
151 151
103
Omdat bij deze woningen een terugkoopplicht c.q. -recht bestaat, bestaat ook het risico dat we veel woningen tegelijk moeten terugkopen. We willen dat risico beperken door de voorraad woningen met verkoopvoorwaarden af te bouwen. Om die reden zijn van de 32 teruggekochte woningen, die destijds met korting zijn verkocht, 11 woningen verkocht in de vrije verkoop, hebben 9 eigenaren gebruik gemaakt van een afkoopmogelijkheid en is 1 teruggekochte woning opnieuw in de verhuur gebracht. 11 woningen zijn opnieuw doorverkocht met Koopgarant. 2.1.3 Sloop In Kaatsheuvel zijn 8 woningen gesloopt. Casade beschikt over een sociaal statuut met afspraken rond de sloop van woningen. Zo voorziet het statuut in een verhuiskostenvergoeding. 2.1.4 Onderhoud Uitgaven In 2021 hebben we bijna € 20 miljoen uitgegeven aan onderhoud: Planmatig onderhoud Cyclisch onderhoud Mutatieonderhoud Reparatie onderhoud Totaal
Dongen 3.333.000,338.000,328.000,985.000,4.984.000,-
Loon op Zand 3.520.000,396.000,355.000,941.000,5.212.000,-
Waalwijk 5.404.000,1.291.000,807.000,2.187.000,9.689.000,-
Totaal 12.257.000,2.025.000,1.490.000,4.113.000,19.885.000,-
Reparatie- en mutatieonderhoud Na een selectieprocedure zijn we op 1 april 2021 gestart met twee nieuwe huisaannemers voor het dagelijks onderhoud, voor reparaties en mutaties in ons gehele werkgebied. Met deze partijen hadden we de intentie om een langdurige samenwerking aan te gaan. We zagen in het afgelopen jaar een verbetering in het proces en de samenwerking met de partijen, met name op huurderstevredenheid, budgetbewaking en factuurcontrole. Met een van de partners hadden we voor het halen van een aantal contractafspraken een verbeterplan afgesproken. Uiteindelijk heeft het niet eens worden over afspraken en de onderlinge samenwerking de betreffende partner doen besluiten om de samenwerking met Casade op te zeggen. Eind 2021 hebben we een nieuwe partner in het dagelijks onderhoud geselecteerd.
7
Parallel hieraan hebben het dagelijks onderhoud en de verbeteringen in 2021 bij Casade centraal gestaan. We hebben gestuurd op de (contract)afspraken, op de facturen en het budget, op tevredenheid van huurders en het tijdig en goed afhandelen van reparaties en mutaties en de interne samenwerking. Hoewel er stappen zijn gezet, zijn we er nog niet. Er liggen nog punten die in de processturing intern en extern beter moeten. We voeren hierover gesprekken, zowel met huurders, collega’s als met samenwerkingspartners. 2.2 Niet-DAEB Totaal niet DAEB-bezit per 31 december 2021: Dongen
Loon op Zand
Waalwijk
Totaal
46 122 15
83 178 16
153 890 54
282 1.190 85
Zelfstandige woningen Parkeerplaatsen/bergingen Zakelijk vastgoed
Mutaties niet-DAEB-zelfstandige woningen in 2021: Dongen
Loon op Zand
Waalwijk
Totaal
Per 31 december 2020
44
89
155
288
Mutaties 2021: Verkocht Mutatie door andere categorie Per 31 december 2021
2 46
-6 83
-1 -1 153
-1 -5 282
2.2.1 Zakelijk vastgoed We kiezen ervoor om zo veel als mogelijk actief te zijn binnen de sociale volkshuisvesting. Daarnaast kent onze portefeuille ook zakelijk vastgoed. Wij onderscheiden daarin maatschappelijk onroerend goed, zorgvastgoed en bedrijfsonroerend goed. Onze focus ligt op het maatschappelijk onroerend goed en op het zorgvastgoed. Het aandeel bedrijfsonroerend goed houden we beperkt. Maatschappelijk onroerend goed en zorgvastgoed We denken mee met maatschappelijke partijen om tot toekomstbestendige oplossingen te komen voor vraagstukken op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Dat kan gaan om het verkennen van nieuwe locaties en om optimalisatie van bestaande locaties. Daarnaast werken we aan nieuwe kleinschalige (zorg)initiatieven. Zo bouwden we in 2021 aan appartementen voor ouderinitiatieven en een groepswoning voor jongeren met een zorgvraag. Ook is op een bestaande locatie aan de Bergmolenstraat in Dongen invulling gegeven aan een kleinschalige ‘magic mix’ van statushouders en mensen met een zorgvraag. Op het GGZ-terrein in Dongen zijn 48 zorgappartementen gebouwd, die GGZ-Breburg huurt voor haar intramurale cliënten.
Belangrijke terugkerende thema's in gesprekken met zorgpartijen zijn de vraag om extramuralisering van intramurale zorgeenheden, de rolverdeling tussen zorginstelling en corporatie en het optimaliseren van zorginfra-ruimten naar verblijfseenheden en verduurzaming. Verkoop bedrijfsonroerend goed De strategie van Casade is erop gericht om niet Daeb-bezit te verkopen en de middelen die daarmee vrijkomen in te zetten voor de sociale doelstelling. Voor dit bedrijfsonroerend goed hanteert Casade een lijst met panden die voor verkoop in aanmerking komen. Een van de panden op die lijst is het Medisch Centrum Beljaart aan het Kloosterpad 11-13H te Dongen. In het verslagjaar is besloten tot verkoop van dit medisch centrum.
8
Voor een vijftal andere locaties, die niet passen bij onze maatschappelijke opgave, hebben we dit jaar de strategie ‘verkoop’ of ‘verkoop te onderzoeken’ vastgesteld. Inmiddels vinden voor twee locaties concrete gesprekken over verkoop plaats met geïnteresseerden. 2.3 Woonruimteverdeling 2.3.1 Verhuringen zelfstandige woningen In 2021 zijn 698 zelfstandige woningen verhuurd, waarvan 72 nieuwbouwwoningen: Huishouden
Inkomen
Huur
Dongen
Loon op Zand Waalwijk
Totaal
Lager dan € 23.725
< € 442,46
21
18
60
99
442,47-633,25
33
35
69
137
> 633,25
1
4
1
6
55
57
130
242
< € 442,46
2
4
11
17
442,47-633,25
12
1
8
21
> 633,25
11
27
29
67
25
32
48
105
< € 442,46
2
1
2
5
442,47-633,25
13
8
23
44
1
1
2
< € 442,46
15 0
10 0
26 0
51 0
442,47-633,25
4
1
1
6
> 633,25
3
1
3
7
7
2
4
13
< € 442,46
2
0
4
6
442,47-633,25
10
10
39
59
> 633,25
0
1
0
1
Eenpersoons Jonger dan de AOW-leeftijd
Subtotaal Hoger dan € 23.725
Subtotaal Ouder dan de AOW-leeftijd
Lager dan € 23.650
> 633,25 Subtotaal Hoger dan € 23.650
Subtotaal Tweepersoons Jonger dan de AOW-leeftijd
Lager dan € 32.200
Subtotaal Hoger dan € 32.200
12
11
43
66
< € 442,46
0
0
1
1
442,47-633,25
1
1
2
4
> 633,25
8
11
12
31
9
12
15
36
< € 442,46
2
0
1
3
442,47-633,25
10
13
22
45
> 633,25
1
0
0
1 49
Subtotaal Ouder dan de AOW-leeftijd
Lager dan € 32.075
Subtotaal Hoger dan € 32.075
13
13
23
< € 442,46
0
1
0
1
442,47-633,25
2
3
6
11
> 633,25
13
7
7
27
15
11
13
39
Subtotaal Drie- of meerpersoons Jonger dan de AOW-leeftijd
Lager dan € 32.200
< € 442,46
0
0
0
0
442,47-678,66
14
11
37
62
1
3
4
12
40
66
> 678,66 Subtotaal
14
9
Hoger dan € 32.200
< € 442,46
3
0
0
3
442,47-678,66
1
6
5
12
> 678,66
1
5
7
13
Subtotaal Ouder dan de AOW-leeftijd
Lager dan € 32.075
5
11
12
28
< € 442,46
0
0
0
0
442,47-678,66 > 678,66
1 0
0 0
2 0
3 0
< € 442,46
1 0
0 0
2 0
3 0
442,47-678,66
0
0
0
0
> 678,66
0
0
0
0
0
0
0
0
171
171
356
698
Subtotaal Hoger dan € 32.075
Subtotaal
Eindtotaal
Passend toewijzen Jaarlijks moet 95% van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens voor passend toewijzen een woning toegewezen krijgen met een kale huurprijs onder of op de aftoppingsgrens. In 2021 hebben we 476 huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens gehuisvest. Daarvan hebben er 463 (= 97,3%) een woning gekregen met een huur tot de aftoppingsgrens. 2.3.2 Bijzondere doelgroepen Casade heeft te maken met diverse doelgroepen. Voor sommige doelgroepen hebben we een bijzondere taakstelling. Vergunninghouders Gemeenten krijgen van het ministerie een taakstelling om vergunninghouders te huisvesten. De gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk zetten deze taakstelling een-op-een door naar de woningcorporaties. We werken bij de huisvesting van vergunninghouders intensief samen met de gemeenten met als uitgangspunt dat Casade zorgt voor de huisvesting en de gemeente voor de begeleiding van vergunninghouders. Gezien de kenmerken van onze woningvoorraad richten we ons met name op de uitruil van gezinnen en alleenstaanden en verdelen we de verschillende typen huishoudens zo gelijkmatig mogelijk. De taakstelling voor 2021 hebben we bijna gehaald. Einde verslagjaar liepen er nog 13 woningaanbiedingen (Dongen: 4, Loon op Zand: 2, Waalwijk: 7) waarvan de sleuteluitreiking in 2022 plaatsvindt. Deze cijfers zijn niet meegenomen in de taakstelling 2021.
Taakstelling 2021 (incl. voor- en achterstand) Realisatie 2021 (incl. gezinsherenigingen) Realisatie versus taakstelling
Dongen 38+2=40 32 -8
Loon op Zand 33+1=34 31 -3
Waalwijk 68-31=37 45 +8
Totaal 111 108 -3
Daarnaast hebben we, met name in de gemeente Loon op Zand, alleenstaande vergunninghouders geplaatst. Zij zijn in afwachting van gezinshereniging. Voor de 108 vergunninghouders hebben we in totaal 36 woningen (Dongen: 13, Loon op Zand: 7, Waalwijk: 16) beschikbaar gesteld.
10
Ouderen In ons beleidskader Wonen en Zorg staat de huurder centraal. Medewerkers zoeken de oudere huurder thuis op om een beeld te krijgen van zijn zorgvraag. Dat gesprek dient twee doelen: het geeft informatie voor het formuleren van beleid over passend wonen en we krijgen zicht op de woonsituatie en wat Casade hierin kan betekenen, bijvoorbeeld door het aanbrengen van (kleinere) voorzieningen zodat de huurder zo lang mogelijk in zijn woning kan blijven wonen. In 2021 hebben 475 huurders een aanvraag ingediend voor een voorziening die langer zelfstandig wonen mogelijk maakt. Variërend van een wandbeugel, verhoogde closetpot, douchezitje of extra leuningen tot het aanbrengen van drempelhulp en thermostatische (hendel)kranen. Maar ook, het aanbrengen van een closetpot op badkamer (vaak in combinatie met dagelijks onderhoud) of het verwijderen van een bad of douchebak. Alles met als doel om bewoners langer zelfstandig in hun vertrouwde omgeving en woning, veilig, te laten wonen. Huishoudens met een WMO-verhuisverklaring Een van de doelgroepen die we met voorrang huisvesten zijn de huishoudens met een WMOverhuisverklaring. Deze huishoudens krijgen voorrang bij het zoeken naar een andere woning omdat hun woning niet langer geschikt is om in te blijven wonen en hier ook niet eenvoudig voor geschikt te maken is.
De gemeente kent deze verhuisverklaring toe en daarmee kan de woningzoekende met voorrang gehuisvest worden in een passende en geschikte woning, Dit jaar hebben we 30 huishoudens kunnen huisvesten in een passende woning (Dongen: 6, Loon op Zand: 10, Waalwijk: 14). Tiny wonen Op steeds meer locaties in Nederland worden Tiny woningen gerealiseerd. Zo ook door Casade aan het Meulenpad in Sprang-Capelle: 15 woningen op een voormalig weiland, volop in het groen. De belangstelling was groot. De eerste woningen zijn geplaatst en in maart 2022 worden de laatste woningen opgeleverd. De bewoners hebben zich verenigd in een beheercoöperatie en vervullen een gelijkwaardige rol in de woningtoewijzing. In werkgroepen is gesproken over de mogelijkheid om ook het dagelijks beheer en tuinonderhoud onder te brengen in de coöperatie. Besluitvorming hierover vindt plaats in 2022. Stadsurgenten/herstructureerders Casade kent jaarlijks met voorrang een aantal woningen toe aan huurders die door sloop van hun woning of wooncomplex vervangende woonruimte nodig hebben. In 2021 was er een grote opgave gezien de vastgoedopgave en sloop-nieuwbouwprojecten. Het gaat om 100 woningen die we volgens de voorwaarden in het Sociaal Statuut met voorrang toegewezen hebben.
In Waalwijk hebben we door de sloop van de appartementen Bloemenoord veel huishoudens opnieuw kunnen huisvesten in de nieuwe huurappartementen Salviapark. Het resterende aantal is ontstaan door de voorgenomen sloop van projecten in Kaatsheuvel en Loon op Zand. Verhuringen met tijdelijke begeleidingen We verhuren aan diverse doelgroepen. Zo huisvesten we ook huishoudens die ondersteuning nodig hebben op het gebied van zelfstandig wonen. Hiervoor stellen we jaarlijks een aantal woningen beschikbaar. Voor de begeleiding werkt Casade samen met een aantal samenwerkingspartners uit onze gemeenten. In 2021 hebben we 29 huishoudens kunnen huisvesten die tijdelijke begeleiding nodig hebben (Dongen: 6, Loon op Zand: 3, Waalwijk: 20). 2.3.3 Woningzoekenden Voor de verdeling van woonruimte nemen we deel aan het regionaal verdeelsysteem van Woning in Zicht. Zie voor een uitgebreide toelichting het jaarverslag van Woning in Zicht over 2021 op 11
www.woninginzicht.nl. De volgende tabel toont het aantal woningzoekenden, dat aan het einde van het verslagjaar woonachtig is in het werkgebied van Casade. Jonger dan 35 jaar 35-54 jaar 55-74 jaar 75 jaar en ouder Totaal
Woningzoekenden 5.739 4.827 5.251 2.270 18.087
2.4 Huurbeleid Om voldoende woningen met een betaalbare huur te kunnen aanbieden maar ook om het investeringsniveau te kunnen handhaven, hanteren we een huurbeleid met vaste streefhuurprijzen. 2.4.1 Huurverhoging In 2021 mochten corporaties geen huurverhoging vragen voor sociale huurwoningen. Daarnaast werd de huur verlaagd voor huishoudens met een huur hoger dan de aftoppingsgrens en een inkomen lager dan de huurtoeslaggrens. Casade heeft van circa 750 huishoudens de huur verlaagd. 2.4.2 Huurachterstanden We willen de totale huurachterstand onder 1,2% van de huuropbrengst houden, waarbij die van zittende huurders niet meer bedraagt dan 1% en die van vertrokken huurders niet meer dan 0,2%. Eind 2021 bedroeg de totale huurachterstand 1,16%. Het aandeel zittende huurders bedroeg 0,68% terwijl die van vertrokken huurders 0,47% bedroeg. Veel van deze huurachterstanden is in behandeling bij de deurwaarders. Samen met de deurwaarders geven we extra aandacht aan deze dossiers. Gelukkig heeft corona niet voor grote problemen gezorgd bij onze huurders. We hebben de maatwerkaanpak van 2020 voortgezet en proberen voor iedere huurder een passende oplossing te vinden. Waar nodig schakelen we met onze sociale partners, zoals schuldhulpverlening van de gemeenten. Vanaf 2021 zijn de gemeenten verplicht om vroegsignalering op te pakken.
Wij melden daarom iedere maand bij de gemeente de huurders die in aanmerking komen voor vroegsignalering. De gemeenten proberen vervolgens in contact te komen met de huurders om hulp aan te bieden. Waar een huurder hulp wenst, wordt samen naar de financiën gekeken. Door het leveren van maatwerk voorkomen we dat huurders in betalingsproblemen komen. Soms ontkomen we er niet aan om een woning in geval van huurachterstand te ontruimen. In het verslagjaar vond dat zesmaal plaats. Het betrof veelal huurders die zonder melding waren vertrokken. 2.4.3 Huisuitzettingen Wij gaan ervan uit dat de huurder zijn woning als een goed huisvader bewoont. Als een huurder in zijn verantwoordelijkheid ernstig tekortschiet moeten we soms tot huisuitzetting besluiten. Huisuitzetting bij hennepteelt/drugs Hennepteelt en drugs zijn verboden en we voeren hierop een zerotolerancebeleid. Hierin treden we samen op met de gemeente (op basis van de Wet Damocles kan de burgemeester besluiten om een woning direct te sluiten). Bij ontdekking van hennep of andere drugs starten we een procedure om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurder krijgt eerst de gelegenheid om zelf de
12
huurovereenkomst op te zeggen. Zegt de huurder niet vrijwillig op, dan volgt een procedure bij de kantonrechter. In 2021 heeft Casade te maken gehad met zeven hennep-/drugszaken: Huisuitzettingen Vrijwillige opzegging Met gerechtelijke procedure Totaal
Dongen 1 -
Loon op Zand 3 -
Waalwijk 1 2
Totaal 5 2
1
3
3
7
Aan het einde van het verslagjaar liepen in Waalwijk nog twee procedures waarop nog geen uitspraak van de kantonrechter was ontvangen.
13
3. Leefbaarheid en dienstverlening Prestatie-indicatoren o.b.v. Ondernemingsplan 2020-2024 De gemeenten zijn positief over de maatschappelijke prestaties van Casade Op alle KWH-labelonderdelen scoren we minimaal landelijk gemiddeld in vergelijking met soortgelijke corporaties qua omvang
2021 Volgens de Visitatie 2021 beoordelen belanghebbenden het presteren van Casade met een 7,8 Op twee onderdelen na wordt op alle KWHlabelonderdelen minimaal landelijk gemiddeld gescoord in vergelijking met soortgelijke corporaties
3.1 Leefbaarheid Met huurders, gemeenten en maatschappelijke organisaties werken we aan wijken die schoon, heel, veilig en prettig zijn. De veranderingen in het zorgstelsel doen een groter beroep op de eigen kracht van burgers en maken een goede sociale infrastructuur in de wijk noodzakelijk. Daar willen we een bijdrage aan leveren, met onze kerntaak als leidraad. 3.1.1 Leefbaarheidsactiviteiten Het jaar 2021 was voor de huurders, en daarmee voor onze leefbaarheidsactiviteiten, een bijzonder jaar. Door corona zijn de wijkteams op zoek gegaan naar vormen van contact, die bijdragen aan het beperken van de overdracht van het virus, maar wel oog houden voor de kwetsbare huurder. Buurtactiviteiten Vanwege corona gingen verschillende activiteiten niet of in een veel beperktere vorm door. Zo moest de deelname aan NLdoet worden afgelast. Desondanks hebben bewoners en Casade elkaar regelmatig gevonden om de directe omgeving te onderhouden. Hieronder een overzicht van activiteiten, groot en klein: Dongen *De Hoogt oplevering + aanleg tuin. Initiatieven van vrijwilligers in en om het gebouw De Hoogt. *Kerstactiviteit en Nationale Burendag Trappistenstraat met als doel dat bewoners elkaar beter leren kennen. *Viering 1 jaar fase 1 Brabantpark met als doel dat bewoners elkaar beter leren kennen.
*Opschoondag van Linschotenstraat met als doel het vergroten van de saamhorigheid en het verbeteren van de sociale contacten aan het begin van de grote renovatie.. *Verlichtingsactie doorgangen Instrumentenbuurt waardoor bewoners zich veiliger voelen en de buurt leefbaarder wordt.
Loon op Zand *In samenwerking met het gezinsvervangend huis in Oud Loon is een alternatief gevonden voor de Buurtkamer. In het verlengde hiervan komt er een buurtbus voor de gemeente Loon op Zand voor ontmoeten en sporten. *In samenwerking met ContourdeTwern zijn balkonbingo’s georganiseerd. *Het zorghotel in de Gerard de Nijshof is omgebouwd tot twee appartementen. Het concept zorghotel was achterhaald en op deze manier kan Prisma twee extra cliënten een woonplek met begeleiding aanbieden. *Met de bewonerscommissie van de Contrefort zijn afspraken gemaakt rondom beheer van de Brasserie.
Waalwijk *Voor de vertrekkende huurders van de Baardwijksestraat is er in samenwerking met ContourdeTwern een opruimdag georganiseerd. *Er zijn opruimdagen georganiseerd voor de vertrekkende bewoners in de Molenstraat. (project Molenhoek) *Samen met GAPPH is er in de Molenstraat een kennismakingsborrel georganiseerd met als doel om de tijdelijke bewoners kennis te laten maken met de huidige bewoners. *Samen met ContourdeTwern is een opruimdag georganiseerd om zolders leeg te ruimen voor de werkzaamheden in de C. de Bourbonstraat, Anna van Burenstraat en Willem de Zwijgerstraat. *Er is een klankbordgroep opgericht met omwonenden van de Tiny woningen aan de Poolsestraat.
3.1.2 Scores op leefbaarheid Rond het creëren van een veilige woonomgeving en het verminderen van overlast hebben we onszelf doelstellingen opgelegd. Via het onderzoeksinstrument ‘buurtmonitor’ houden we zicht op de leefbaarheid in buurten en wijken. In de buurtmonitor 2016 waarderen bewoners de leefbaarheid in de drie gemeenten met een ruime voldoende. Er is vooralsnog geen aanleiding dit onderzoek te herhalen. Wel worden in het kader van duurzaamheid en de vastgoedopgave onze wijken regelmatig gescreend. De sociaal maatschappelijke ontwikkelingen in de wijken nemen we daarin mee. 14
3.1.3 Wijkpunten Onze wijkpunten vervullen een centrale rol bij de leefbaarheid in de wijk. Deze accommodaties ondersteunen wijkbewoners om zo lang en zo zelfstandig mogelijk in de wijk te blijven wonen. Wijkpunt Pannenhoef/De Rode Loper Kaatsheuvel De Rode Loper ondersteunt de wijkbewoners in Kaatsheuvel-West om zo lang mogelijk in de wijk te kunnen blijven wonen en biedt daarmee alle ruimte om te werken aan het ontwikkelen van een participatiesamenleving. Door de transities binnen wonen en zorg hoopt de Rode Loper ook zichzelf beter te kunnen situeren in de wijk. De Buurtkamer Loon op Zand De Buurtkamer is een benedenverdieping van een woning in de Van Rijckevorselstraat in Loon op Zand. Deze ruimte is in 2018 in beheer gegeven aan de buurt omdat er behoefte was aan meer gezellig, informeel, sociaal contact. De kracht van de Buurtkamer zit vooral in de laagdrempeligheid en de zelfregie die bewoners hebben. Sinds de start zijn er veel activiteiten georganiseerd. Er wordt getuinierd, gekookt, kleding geruild, spelletjes gedaan of samen gehandwerkt. Eind 2021 is de buurtkamer verplaatst vanwege de voorgenomen sloop van de woning. Het initiatief wordt voortgezet en de vrijwilligers zoeken samenwerking met anderen in de wijk.
Wijkpunt BaLaDe Waalwijk De exploitatie van het wijkpunt BaLaDe is in handen van stichting De Kansenfabriek, die bewoners stimuleert om weer mee te doen aan de samenleving. De Kansenfabriek is succesvol, tot uitdrukking komend in een toename van het aantal activiteiten, vrijwilligers en bezoek. Ontmoetingsruimtes Dongen De ontmoetingsruimtes in Dongen vervullen een mooie rol voor de huurders in onze wijken. Het biedt een laagdrempelige ondersteuning voor met name de ouderen in de wijk. 3.1.4 Bijdrage aan leefbaarheid Bewoners die ondersteuning nodig hebben staan centraal. We komen achter de voordeur en gaan het gesprek aan over de leefbaarheid in de buurt. In 2021 hebben we € 1.407.000,- geïnvesteerd om wijken leefbaar te houden en actief burgerschap te stimuleren. Dit bedrag bestaat uit € 485.000,- directe leefbaarheidsuitgaven plus € 922.000,- toegerekende personeels- en organisatiekosten. Een deel van het bedrag is bestemd voor initiatieven van plaatselijk en algemeen belang die het woon- en leefklimaat in een wijk verbeteren en de sociale samenhang tussen bewoners versterken. 3.1.5 Begeleiding naar werk Omdat we de begeleiding naar werk van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt belangrijk vinden hebben we in het verslagjaar vier leerwerkplaatsen aangeboden.
Daarnaast hebben negen personen stagegelopen bij Casade en hebben we een werkervaringsplaats beschikbaar gesteld. 3.2 Dienstverlening Casade is een dienstverlenende organisatie. Verbetering van de dienstverlening houdt nooit op en blijft een speerpunt van ons beleid. 3.2.1 KWH We meten de kwaliteit van onze dienstverlening via het Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). We scoren op alle labelonderdelen boven de KWH-norm van 15
7 en op vier onderdelen op of boven de cijfers van corporaties met dezelfde groottegroep. Op twee resultaatgebieden scoren we lager: Nieuwe woning en Reparatie uitvoeren. Labelonderdeel Alg. dienstverlening Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Reparatie uitvoeren Woning onderhouden Gemiddeld cijfer over alle labelonderdelen
KWHnorm 7 7 7 7 7 7 7
Casade 2021 7,2 7,7 7,3 7,9 7,8 7,8 7,7
Corporaties in dezelfde groottegroep 7,2 7,7 7,7 7,9 7,9 7,5 7,7
3.2.2 Online-dienstverlening We bouwen onze online-dienstverlening verder uit waarbij we steeds meer voldoen aan de behoefte van huurders en woningzoekenden die 24 uur per dag en 7 dagen per week dienstverlening via het internet verwachten. Daarvoor zetten we de website en een online klantenportaal in. Omdat er altijd een doelgroep zal zijn die niet in de gelegenheid is om de dienstverlening online af te nemen, blijft de mogelijkheid om telefonisch of persoonlijk de producten en diensten af te nemen. 3.3 Klachten Casade kent een heldere procedure die voorziet in de afhandeling van klachten. De kern van deze klachtenprocedure is dat uitingen van ontevredenheid vroegtijdig door de organisatie worden opgepikt. Niet alleen klachten maar ieder signaal noteren we om kennis op te doen. Huurders en woningzoekenden die niet tevreden zijn over de afhandeling van de klacht kunnen zich wenden tot de Geschillencommissie Woningcorporaties regio Midden-Brabant. Werkwijze en samenstelling van de commissie zijn in een reglement vastgelegd. Deze commissie ontving in het verslagjaar acht klachten over Casade. Twee daarvan werden door de commissie gegrond verklaard, de andere ongegrond.
4. Duurzaamheid Prestatie-indicatoren o.b.v. Ondernemingsplan 2020-2024 We reduceren in de ondernemingsplanperiode 9 miljoen kilo CO2 via het verduurzamen van woningen
Totaal Eind 2021 is bijna 3 miljoen kilo CO2 via het verduurzamen van woningen gereduceerd
4.1 Duurzaam in woningverbetering 4.1.1 Projecten in Ketensamenwerking Bij het verduurzamen van onze woningen isoleren we eerst de schil van de woning (vloer/gevel/dak). Dit resulteert in een reductie van de warmtevraag, waardoor comfortabel (aard)gasloos verwarmen op middentemperatuur met een beheersbaar energieverbruik mogelijk wordt. Samen met het isoleren pakken we ook de ventilatie aan door het aanbrengen van een ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Bij sommige projecten kunnen we direct doorpakken naar aardgasloos. Bij andere projecten doen we dat verderop in de tijd. In de tussentijd heeft het isoleren het gasverbruik omlaag gebracht.
16
Projecten in 2021: Schil naar middentemperatuur
Mechanische ventilatie (WTW)
V V V
V V V
V
V
V
V
Gerealiseerd 15 woningen Dravik Sprang-Capelle 29 woningen Van Linschotenstraat Dongen 5 woningen Andromeda Loon op Zand In uitvoering 50 woningen C. de Bourbonstraat Sprang-Capelle In voorbereiding Diverse projecten, in totaal 230 woningen
Aardgasloos
V V
4.1.2 Project Dakenstroom De kern van Dakenstroom is dat we de woning voorzien van een goed geïsoleerd en toekomstbestendig dak met zonnepanelen. Niet alleen de huurders onder het dak, maar elke Casade-huurder kan -via het lidmaatschap van een zonnecoöperatie- profiteren van de voordelen van de zonnepanelen. Eind verslagjaar zijn inmiddels ruim 3.200 huurders lid van zonnecoöperatie. De samenwerking biedt voordelen die huurders en Casade los van elkaar niet zouden kunnen realiseren: Casade kan echt tempo maken met de vermindering van de CO2-uitstoot en huurders genieten het voordeel van een lagere energiebelasting. 4.1.3 Duurzaam opwekken We zijn al een paar jaren actief bezig met het leggen van zonnepanelen. Het aantal panelen is in 2021 gegroeid van ruim 10.000 zonnepanelen naar 16.700 panelen op daken van Casade, goed voor 4.100.000 kWh elektriciteit en 2.3 miljoen kilo CO2-reductie. Dit aantal groeit gestaag door panelen die worden geplaatst bij woningverbetering, nieuwbouw en op appartementencomplexen. 4.1.4 Hergebruik van materialen We hebben aandacht voor circulariteit. Inmiddels hebben we een samenwerkingsovereenkomst gesloten met een externe partij op basis waarvan we voorafgaande aan een sloop- en woningverbeteringsproject een materiaalinventarisatie uitvoeren.
Daarbij wordt vastgelegd welke materialen of installaties geschikt zijn voor hergebruik of op een andere wijze kunnen worden hergebruikt. Met de samenwerking beschikken we over een eigen materialenbank van waaruit hergebruik of verkoop wordt georganiseerd. We hebben dit onder de aandacht gebracht bij onze bouwpartners die waar mogelijk de materialen of installaties weer hergebruiken. Omdat ook andere woningcorporaties beschikken over een materialenbank behoort het onderling uitwisselen van materialen tot de mogelijkheden. Enkele voorbeelden van hergebruik in 2021: • Oude betonpannen als vulling van schanskorven in openbaar gebied Salviapark • Ventilatieboxen hergebruikt bij project Dakenstroom • Deuren hergebruikt voor bergingen Tiny woningen • Hergebruik van groepenkasten bij woningverbetering • Hergebruik van wastafels bij een nieuwe sporthal in het oosten van het land
17
4.2 Duurzaam in nieuwbouw 4.2.1 Nieuwbouw Onze nieuwe woningen bouwen we volgens de pijlers van ons duurzaamheidsbeleid. We maken een zeer energiezuinige woning (veelal NOM, een enkele keer BENG) die comfortabel, gezond, toekomstbestendig én betaalbaar is en is voorzien van gebruiksvriendelijke installaties. 4.3 Duurzaam in de wijken 4.3.1 Waterbuffering Het wordt droger én het gaat harder regenen. Het opvangen en afvoeren van water vraagt extra aandacht, bijvoorbeeld via waterbuffering. In het kader van het project Dakenstroom leggen we sedum op sommige niet zongerichte daken in een versteend. Dat houdt het water vast, vermindert de hittestress in de zomer en draagt bij aan de versterking van de biodiversiteit en het behoud van planten en insecten. Om de doelmatigheid van deze extra investeringen te borgen, kijken we samen met de drie gemeenten in ons werkgebied naar kansen die voortkomen uit de stresstesten (hitte en adaptatie) die door hen zijn uitgevoerd. 4.3.2 Gasloos Gemeenten moeten in 2021 beschikken over een strategie om wijken gasloos te krijgen. In de regio Hart van Brabant werken de gemeenten samen in de REKS (regionale energie en klimaatstrategie). Ook Casade zit aan tafel.
We doen zo veel kennis op maar brengen zeker ook kennis in, bouwen aan ons relatienetwerk en beschikken zo al vroeg over informatie, die we kunnen gebruiken bij onze eigen strategische vastgoedkeuzes. Eind verslagjaar hebben gemeenten hun TransitieVisieWarmte vastgesteld waarin zij aangegeven hoe zij de transitie naar (aard)gasloos willen vormgeven en in welke wijken men kansen ziet om op korte termijn aan de slag te gaan. In 2022 worden de visies omgezet naar de eerste concrete plannen. Casade geeft invulling aan het verzoek van gemeenten om hierbij samen op te trekken. 4.4 Duurzaam in de organisatie 4.4.1 Opleiding In vervolg op de duurzaamheidstrainingen voor onze medewerkers, zijn vier medewerkers opgeleid tot energiecoach. De coaches beschikken over kennis waarmee ze huurders helpen die wonen in een verduurzaamde woning of in een nieuwbouw NOM-woning. 4.4.2 CO2-voetprint We verminderen de CO2-uitstoot van onze woningen, maar hebben ook afspraken gemaakt over het terugbrengen van de CO2-uitstoot van onze kantoren en tijdens het werken. 4.5 Samenwerking 4.5.1 Met ketenpartners Bij het realiseren van leefbare wijken en buurten betrekken we onze ketenpartners zo vroeg mogelijk. Zo maken we met de gemeenten in ons werkgebied duurzaamheidsafspraken en verkennen we hoe we het vergunningentraject soepel kunnen laten verlopen.
4.5.2 In ‘Lente’ Met regiocorporaties, binnen de samenwerking ‘Lente’, werken we hard aan duurzaamheid. We leren van elkaar en maken gebruik van elkaars kennis. Binnen Lente is een koersgroep Duurzaamheid opgericht en is een programma opgesteld. Samen werken we aan biodiversiteit/klimaatadaptatie, circulariteit, gebruiksvoorlichting, houtbouw en dubbelduurzaam (projecten mét en door bewoners).
18
De winnaars van de Warmtewissel (programma 2019/2020) zijn bekend. Enkele proefopstellingen zijn inmiddels geïnstalleerd en wanneer die goed presteren, wordt dat bij meer woningen uitgerold.
5. Organisatie Prestatie-indicatoren o.b.v. Ondernemingsplan 2020-2024 Het ziekteverzuim blijft onder 4%
Dongen Loon op Zand Waalwijk Het ziekteverzuim komt uit op 5,6%
Totaal
5.1 Formatie De formatie (bezetting) komt eind 2021 uit op 125,59 fte. Dit is inclusief 10,72 fte inleen. 5.2 Organogram Raad van commissarissen
Controller
Bestuur
Strategie en Bedrijfsvoering
Wijken
Financiën en Waardesturing
Wonen
Vastgoed
5.3 Ontwikkeling van medewerkers Casade profileert zich als een wendbare en krachtige organisatie die duurzaam en dichtbij werkt aan tevreden huurders. Om dit waar te kunnen maken hebben we professionele medewerkers nodig die initiatief en verantwoordelijkheid nemen. Maar ook medewerkers die goed in hun vel zitten en bijblijven in de ontwikkelingen en uitdagingen die de huidige tijd ons biedt. 5.3.1 Hybride (samen)werken In de loop van het verslagjaar zijn we (tijdelijk) teruggekeerd naar kantoor. Daaraan voorafgaand hebben we wensen over de combinatie van thuis en op kantoor werken geïnventariseerd. Zoals verwacht blijven we deels thuiswerken. We moeten na gaan denken over de wijze waarop we het hybride werken in de toekomst in gaan richten, hoe we in verbinding blijven met elkaar en hoe en op welke plek(ken) we met elkaar samenwerken. Bij de ontwikkeling van het nieuwe kantoor staan we bij deze vragen stil. 5.3.2 'Zo wil ik werken’ Met de terugkeer naar kantoor is extra aandacht gekomen voor de werkdruk van onze medewerkers. Het vele thuiswerken heeft impact gehad op de ‘bufferende’ werking van de sociale support van collega’s en leidinggevenden. Parallel hieraan is het werk fors toegenomen door de enorme vastgoedopgave waaraan gewerkt wordt.
Door onze ambities goed tegen het licht te houden, daar waar mogelijk extra formatie in te zetten, te zoeken naar mogelijkheden om administratieve lasten te verlichten en met elkaar (van management tot aan de werkvloer) de 19
dialoog te voeren over hoe we samenwerken en afspraken maken, zijn eerste belangrijke stappen gezet om de werkdruk te verminderen. In 2022 gaan we hiermee verder aan de slag. De eind 2021 gemaakte afspraken met Effectory, over de inzet van continue feedback-metingen bij personeel, gaan ons hierbij ook helpen. 5.3.3 In- en uitstroom In 2021 hebben we van 16 collega’s afscheid genomen en 17 nieuwe collega’s welkom geheten (exclusief inleen, stagiaires en werkervaringsplaatsen). Dat vraagt veel aandacht voor het proces van inwerken. Onder meer door middel van zogeheten 30 en 100 dagen gesprekken proberen we een warm welkom te organiseren voor nieuwe medewerkers. 5.4 Arbeidsomstandigheden In 2021 is de Arbo-werkgroep één keer bijeengekomen. De werkgroep heeft ook met de managers gesproken over het agressiebeleid, het asbestbeleid, werken op hoogte en het Veiligheids- en Gezondheidsbeleid. Het interne coördinatieteam coronavirus volgt de ontwikkelingen, de richtlijnen van de overheid en het RIVM en de vragen die leven in de organisatie rond corona. Medewerkers ontvangen informatie over de op dat moment geldende richtlijnen. Het eerder samengestelde pakket aan persoonlijke beschermingsmiddelen voor wijkmedewerkers en bedrijfshulpverleners is, net als het thuiswerkpakket voor medewerkers die vanuit huis werken, ook in 2021 aan medewerkers gefaciliteerd.
In verband met beëindiging van de arbodienstverlening door Arbeids- en gezondheidsdienst Wolberink en Den Dekker is er in de laatste maanden van 2021 gezocht naar een nieuwe bedrijfsarts. In overleg met de ondernemingsraad is per 1 januari 2022 opvolging gevonden in de persoon van Mascha Keijzers, bedrijfsarts bij Medisch adviesbureau Zicht op BETER. 5.4.1 Ziekteverzuim Het ziekteverzuim over 2021 komt uit op 5,6% en is net als het jaar daarvoor ruim hoger dan de gestelde norm van 4%. Het verzuimpercentage wordt vooral veroorzaakt door een hoog langdurig (langer dan 42 dagen) verzuim van 4,4%. Van alle langdurende verzuimsituaties in 2021 is in zeven gevallen sprake van relatie met werk(druk) en de omstandigheden van het vele thuiswerken door corona. Er is geen sprake van een opvallend verzuim op een bepaalde afdeling. 5.5 Ondernemingsraad Zie het Verslag van de ondernemingsraad 2021.
20
6. Externe legitimatie en samenwerking We stellen onze maatschappelijke doelen vast met bewoners en gemeenten en leggen deze neer in prestatieafspraken. Daarbij hebben we oog voor andere belanghebbenden en staan we open voor feedback over de keuzes ten aanzien van de inzet van maatschappelijke middelen. 6.1 Huurders(organisaties) Bij het maken van plannen voor onderhoud, de inrichting van een wijk of beleidsmatige zaken hebben we intensief contact met de huurders. De samenwerking tussen huurders en Casade speelt zich op verschillende niveaus af. 6.1.1 Bij het beleid van Casade Op beleidsniveau werken we samen met de stichting Samenwerkende Huurdersorganisaties Casade (SHC), waarin de lokale huurdersorganisaties zich hebben verenigd. Op dit niveau vertegenwoordigen de bestuurder en enkele managers Casade. We betrekken de SHC zo vroeg mogelijk bij onze plannen. Met haar maken we jaarlijks een overzicht van onderwerpen vanuit de samenwerkingsovereenkomst SHC-Casade en het jaarplan van Casade. In 2021 is de SHC betrokken bij: Onderwerp Huurverhoging per 1 juli 2021 Huurbeleid
Standpunt SHC/resultaat Positief advies SHC Negatief advies SHC (Casade heeft, na uitvoerig overleg met SHC, dit advies niet overgenomen) Positief advies SHC Positief advies SHC Nieuwe samenwerkingsovereenkomst Prestatieafspraken 2022
Beleid kleine kernen Beleid plaatsen airco’s door huurders Aanpassing samenwerkingsovereenkomst SHC-Casade Prestatieafspraken in Dongen, Loon op Zand en Waalwijk
6.1.2 Bij projecten en processen van Casade Het beheer in complexen wordt besproken met de bewonerscommissies. Daarnaast praten we regelmatig met de lokale huurdersorganisaties over algemene zaken. De gesprekken zijn met name gericht op het uitwisselen van informatie en het bespreken van de zorgpunten die er leven. In 2021 is onder andere gesproken over nieuwbouw- en woningverbeteringsplannen en de dienstverlening door Casade. 6.2 Gemeenten Ook de samenwerking met de gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk speelt zich op verschillende niveaus af. 6.2.1 Gemeenteraad en Casade We organiseren regelmatig bijeenkomsten met gemeenteraadsleden en betrokken wethouders over volkshuisvestelijke onderwerpen. Bij die bijeenkomsten zijn ook commissarissen van Casade aanwezig. In het verslagjaar spraken wij met de gemeenteraadsleden van Loon op Zand over het systeem van woonruimteverdeling. Daarnaast vindt regelmatig overleg plaats tussen raadsfracties en individuele raadsleden en de bestuurder en/of manager(s) van Casade over specifieke onderwerpen. 6.2.2 Burgemeester en wethouders en Casade Het bestuurlijk overleg tussen de gemeente -vertegenwoordigd door de wethouder(s)- en Casade -vertegenwoordigd door de bestuurder en/of manager(s)- vindt met regelmaat plaats. Dit gebeurt op gestructureerde wijze en incidenteel, afhankelijk van de onderwerpen. 21
Daarnaast vindt overleg plaats tussen de burgemeester en de bestuurder van Casade over specifieke onderwerpen, bijvoorbeeld leefbaarheidsaspecten. 6.2.3 Ambtenaren en Casade Tussen de gemeenteambtenaren en de medewerkers van Casade vindt veelvuldig overleg plaats, bijvoorbeeld in het kader van de ontwikkeling van nieuwbouw- en verbeteringsprojecten, het vormen van beleid, bij leefbaarheidsonderwerpen, armoedebestrijding en bij het beheer in wijken en buurten. We betrekken elkaar en activiteiten die onze huurders raken proberen we zo veel als mogelijk op elkaar af te stemmen. 6.3 Overige belanghebbenden 6.3.1 Maatschappelijke Adviesraad Via de Maatschappelijke Adviesraad (MAr) zoeken we de verbinding met belanghouders. De leden van de MAr, die bestaat uit maatschappelijk betrokken inwoners van ons werkgebied, zijn ambassadeurs en verbindingsschakels tussen Casade, inwoners, maatschappelijke organisaties en lokale netwerken. De MAr geeft gevraagd en ongevraagd advies over de langetermijnontwikkelingen op het brede terrein van de volkshuisvesting in het werkgebied van Casade. Mede vanwege corona heeft de MAr in het verslagjaar geen adviezen uitgebracht. 6.4 Strategische allianties Samenwerken is kennis delen en levert voor iedereen voordelen op. Waar mogelijk werken we samen met diverse collega-corporaties en maatschappelijke partners in Brabant.
6.4.1 Samenwerking in ‘Lente’ Met de Brabantse corporaties Alwel, Zayaz, WonenBreburg, Stadlander, Tiwos, Area en BrabantWonen neemt Casade deel aan ‘Lente’. Deze corporaties functioneren als een netwerk van kennis en inspiratie op de beleidsthema’s duurzaamheid, betaalbaarheid, participatie, inkoop en slimmer organiseren. In 2021 heeft deze samenwerking onder meer opgeleverd: • Verdere professionalisering van contract- en leveranciersmanagement. • Veel medewerkers uit de primaire processen hebben een training ‘stress-sensitieve dienstverlening’ gevolgd. Daarmee zijn zij beter toegerust om gesprekken met huurders in moeilijke (financiële of andere) omstandigheden te voeren. • Uitwisseling, samenwerking en verdieping van de aanpak op het gebied van ondermijnende criminaliteit. Hiertoe is een netwerk gevormd van de professionals in de frontlinie. • Deskundigheidsontwikkeling bij de bestuurders in de vorm van een gezamenlijk ingekocht en gevolgd scholingsprogramma bestaande uit een aantal tweedaagse bijeenkomsten. Daarnaast is onder de naam ‘Next Generation’ een vergelijkbare leergang van zes tweedaagse gehouden voor medewerkers met bestuurlijk c.q. strategisch managementtalent. • Jaarlijks, zo ook in 2021, wordt een scholings- en inspiratiebijeenkomst georganiseerd voor leden van de raden van commissarissen.
6.4.2 Thesaurus Een groeiende groep mensen, onder wie oudere senioren, heeft extra aandacht nodig bij het zelfstandig wonen. We stellen hiervoor vastgoed beschikbaar en bieden gemaksdiensten aan. Omdat daarbij de hulp nodig is van andere partijen zoeken we via de Thesaurus-groep de samenwerking met Prisma, Thebe, Schakelring, RIBW Midden-Brabant, Juvans en ContourdeTwern. Ieder vanuit zijn expertise levert een bijdrage aan volwaardig burgerschap voor mensen die ondersteuning behoeven.
22
7. Verbindingen Ultimo 2021 heeft Casade geen verbindingen.
8. Governance Zie het Verslag van de raad van commissarissen 2021.
23
9. Financiën en financiële continuïteit In het Financieel verslag 2021 en de Jaarrekening 2021 is een uitgebreidere beschouwing van de financiën en de financiële continuïteit opgenomen. Hieronder de beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde, de beleidswaarde en verschil tussen beiden. 9.1 Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde De vastgoedportefeuille van Casade heeft in 2021 een flinke stijging van de marktwaarde ondergaan. De totale waarde van de vastgoedportefeuille is met € 217,5 miljoen gestegen tot een waarde van € 1.797 miljoen. Dit betreft een waardestijging van 13,8%. De prijsontwikkeling van de koopmarkt is dus ook terug te zien in de ontwikkeling van de marktwaarde van huurwoningen. 9.2 Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezicht model van de Aw en het WSW. De beleidswaarde is lager dan de marktwaarde doordat Casade een lagere huur dan de markthuur rekent, doordat we meer investeren in onderhoud en meer kosten maken voor beheer van de woning.
De vastgoedportefeuille van Casade heeft in 2021 een stijging van de marktwaarde ondergaan. De totale beleidswaarde van de vastgoedportefeuille is met € 88 miljoen gestegen tot een waarde van € 939 miljoen. Dit betreft een waardestijging van 10,3%. 9.3 Analyse van de beleidswaarde versus de marktwaarde Het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde wordt gevormd door op de marktwaarde een viertal afslagen te hanteren. Dat levert voor 2021 de volgende kengetallen op: • Gemiddelde marktwaarde per woning per m²: € 1.788,- (2020: € 1.566,-) • Gemiddelde beleidswaarde per woning per m²: € 885,- (2020: € 800,-) In 2021 bedroeg de afslag op de marktwaarde 52,3%. Deze afslag laat zich als volgt verklaren: • Op-/afslag beschikbaarheid (bij mutatie doorexploiteren i.p.v. uitponden): 3,7 % (2020: -6,7%) • Afslag betaalbaarheid (bij mutatie streefhuur i.p.v. markthuur): -36,4 % (2020: -31,3%) • Afslag kwaliteit (eigen onderhoud ingerekend i.p.v. normatief): -12,1 % (2020: -5,7%) • Afslag beheer (eigen beheerskosten ingerekend i.p.v. normatief): -2,9 % (2020: -2,4%) 9.4 Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie Het bestuur van Casade heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.