2022-09266 Bijl4- Toelichting Watertorenstraat 10

bestemmingsplan

Watertorenstraat 10 Dongen

DATUM IMRO IDN

20-02-2023 NL.IMRO.0766.BP2022000086-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

Watertorenstraat 10 ing. J.C.C.M. van Jole

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

DGA Houben vastgoed B.V. 44003703.20210985

AUTEUR STATUS

ing. H.A.Q. Maas vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding en doel

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Geldend bestemmingsplan

7

1.4

Leeswijzer

9

Planvoornemen

10

2.1

Situatieschets

10

2.2

Omgeving

13

2.3

Toekomstige situatie

15

Beleidskader

18

3.1

Inleiding

18

3.2

Rijksbeleid

18

3.3

Provinciaal beleid

20

3.4

Regionaal beleid

28

3.5

Gemeentelijk beleid

29

Milieu- en omgevingsaspecten

40

4.1

Inleiding

40

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

40

4.3

Verkeer en parkeren

41

4.4

Bedrijven en milieuzonering

44

4.5

Archeologie en cultuurhistorie

45

4.6

Geluid

50

4.7

Externe veiligheid

51

4.8

Luchtkwaliteit

53

4.9

Kabels en leidingen

54

4.10

Bodem

55

4.11

Water

56

4.12

Ecologie

62

4.13

Duurzaamheid

66

Juridische planbeschrijving

69

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

3/74

5

5.1

Wettelijke eisen

69

5.2

Opzet van de bestemmingsregeling

69

5.3

Toelichting op de gehanteerde bestemmingen

70

5.4

Toelichting op de algemene regels

71

5.5

Toelichting op de overgangs- en slotregels

72

Uitvoerbaarheid

73

6.1

Economische uitvoerbaarheid

73

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

73

Hoofdstuk 6

4/74

Toelichting

5/74

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

In het noorden van de kern Dongen is aan de Watertorenstraat de Dongense watertoren gelegen. De huidige eigenaar Houben Vastgoed B.V. heeft de toren en het bijbehorende buitenterrein in 2004 aangekocht en gaf aan de watertoren na een ingrijpende renovatie te willen gebruiken als kantoor voor zijn adviesbureau H4D. Daarnaast wenste hij de onderste vier etages in te richten als woning en ten zuidwesten een vrijstaande garage te realiseren. Voor deze activiteiten heeft het gemeentebestuur medewerking verleend door middel van een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Ten behoeve van deze vrijstellingsprocedure is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Later is deze ontwikkeling opgenomen in het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen'. Nu wenst de eigenaar de buitenruimte rondom de watertoren te herbestemmen aan de hand van een drietal ambities, te weten natuurontwikkeling, therapieactiviteiten en behoud van de historische locomotief.

Na afstemming met de gemeente Dongen wenst de eigenaar zowel perceel DGN01 - N - 389 als DGN01 - N - 1184 te herbestemmen om het gebruik en/of de realisatie van een kantoor met woonfunctie (reeds bestaand), benodigde parkeerruimte, praktijkruimte voor tekentherapie, natuurlijke buitenruimte met diverse plekken met natuurlijke inrichtingselementen, een loods voor de locomotief, rails en een tuinhuis mogelijk te maken. Voor het plangebied gelden de bestemmingsplannen 'Zuid en West Dongen' (vastgesteld op 30 september 2010) en 'Buitengebied' (vastgesteld op 5 november 2009). Het initiatief is in strijd met het bestemmingsplan. De gemeente Dongen staat echter positief tegenover de ontwikkeling en heeft besloten medewerking te willen verlenen aan de planvorming. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied bevindt zich aan de Watertorenstraat ten noorden van de kern Dongen en kent een oppervlakte van circa 6.670 m2. De ligging en begrenzing is weergegeven in de figuren 1.1 en 1.2.

6/74

Figuur 1.1 Ligging plangebied ten opzichte van de kern Dongen (Bron: Google Maps)

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied (Bron: Kadastrale kaart)

1.3

Geldend bestemmingsplan

1.3.1 Plangebied Voor het plangebied gelden de bestemmingsplannen 'Zuid en West Dongen' (vastgesteld op 30 september 2010) en 'Buitengebied' (vastgesteld op 5 november 2009). Een uitsnede van de verbeelding is weergegeven in figuur 1.3.

7/74

Figuur 1.3 Uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplannen met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen) Perceel DGN01 - N - 389 valt onder het planologisch regime van het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen', waarin de gronden zijn bestemd tot 'Kantoor'. Voor de watertoren is een bouwvlak opgenomen en gelden aanvullend de functieaanduiding 'wonen' en de maatvoeringen 'maximum goothoogte: 35 m' en 'maximaal aantal wooneenheden: 1'. Ten zuidwesten van de watertoren geldt de functieaanduiding 'erf'. Perceel DGN01 - N - 1184 maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Buitengebied' en kent de bestemming 'Agrarisch'. De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven. Tevens zijn deze gronden bestemd voor: a. de uitoefening van nevenfuncties, ondergeschikt aan het agrarische bedrijf; b. aan deze bestemming ondergeschikte extensieve dagrecreatie met bijbehorende recreatieve fiets- en wandelpaden en voorzieningen; c. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, natuurvriendelijke oevers, water, laad- en losvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2' 'reconstructiewetzone - extensiveringsgebied'. Er is geen bouwvlak aanwezig.

en

de

gebiedsaanduiding

Aangezien conform het geldende bestemmingsplan op deze gronden de beoogde functies en activiteiten als strijdig worden aangeduid, dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld. Conform de Beleidsregels buitenplans afwijken van de regels van het bestemmingsplan gemeente Dongen (artikel 2.12, eerste lid onder a onder 2° Wabo 2016) geldt dat zowel binnen als buiten de bebouwde kom de

8/74

oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meer dan 40% van het achtererfgebied met een maximum van 200 m2 mag bedragen. Vanwege de maatschappelijke, duurzame en educatieve meerwaarde die het initiatief met zich meebrengt is de gemeente Dongen bereid om af te wijken van dit beleid en in dit bestemmingsplan een maximum oppervlakte van 320 m2 toe te staan. In paragraaf 2.3 wordt nader gemotiveerd waarom de afwijking voor voorliggende ontwikkeling noodzakelijk is. 1.3.2 Bestaande hoogspanningsverbinding in nabijheid plangebied Op circa 23 meter van het plangebied geldt conform het bestemmingsplan 'Zuid en West Dongen' de dubbelbestemming 'Leiding - Hoogspanningsverbinding' ten behoeve van de bovengrondse hoogspanningsverbinding van ten hoogste 150 kV. De figuur 'hartlijn leiding - hoogspanningsverbinding' ligt op een afstand van circa 54 meter afstand van het plangebied. Deze bestemming en figuur zijn opgenomen vanwege de aanwezige hoogspanningsverbinding Geertruidenberg - Tilburg en was reeds een feit bij de realisatie van de kantoorbestemming en de bedrijfswoning op de locatie Watertorenstraat 10. Vanaf 18 november 2021 tot en met 30 december 2021 heeft het inpassingsplan van de Rijksoverheid 'Zuid-West 380 kV Oost' ter inzage gelegen.

Conform dit inpassingsplan is voor de locatie van de bestaande 150 kV-verbinding de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - hoogspanningsverbinding te vervallen' van kracht, wat inhoudt dat wordt voorgesorteerd op de sloop van deze hoogspanningsverbinding en de realisatie van een nieuwe hoogspanningsverbinding elders.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een situatieschets in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant, de regio en de gemeente Dongen. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.

9/74

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Situatieschets

De 44,76 meter hoge Dongense watertoren is gebouwd in 1923 door architect en civiel ingenieur ir H. Sangster. Het was het eerste ontwerp van een serie van elf torens welke Sangster in opdracht van de Waterleiding Maatschappij Noordwest Brabant mocht bouwen. Het is één van de weinige watertorens ontworpen door architect ir H. Sangster die niet is opgeblazen in de Tweede Wereldoorlog. Een poging daartoe in Dongen kon door de verzetsgroep Dongen worden verijdeld. In de jaren '70 is de toren door het waterleidingbedrijf afgestoten. De toren heeft sindsdien diverse eigenaren gehad en werd in 2004 in vervallen staat aangekocht door de huidige eigenaar Houben Vastgoed B.V. Figuur 2.1 en 2.2 tonen afbeeldingen van de toren in aanbouw. Figuur 2.3 toont de vervallen staat bij de aankoop in 2004.

Figuur 2.1 Betonskelet in aanbouw (Bron: Watertorendongen.nl)

10/74

Figuur 2.2 Watertoren in aanbouw met gerealiseerd koepeldak (Bron: Watertorendongen.nl)

Figuur 2.3 Watertoren in vervallen toestand na aankoop in 2004 (Bron: Houben Vastgoed B.V.) Sindsdien is de watertoren grondig gerenoveerd ten behoeve van de herbestemming tot kantoor met woning.

11/74

Bij de renovatie van het skelet stond het volledige respect voor het fraaie oorspronkelijke ontwerp voorop. Het betonskelet werd volledig hersteld en op punten zelfs gedeeltelijk vervangen waarbij de focus lag op het weer heel maken van het oorspronkelijke lijnenspel. In de toren werden de bestaande betonvloeren verzwaard en werd voorzien in een geheel nieuwe draagconstructie van ter plaatse gestort beton ter versterking van de bestaande (aangetaste) betonkolommen en er werden vier nieuwe staalplaatbetonvloeren toegevoegd. De toren is voorzien van nieuwe daglichtopeningen en de gevel is geheel gereinigd en hersteld van nieuw voegwerk voorzien in de oorspronkelijke voegkleur. De betonnen kolommenstructuur is geheel hersteld en voorzien van een nieuwe grijze cementgebonden coating zodat deze weer egaal grijs is. De koepel is voorzien van een gepatineerd koperen bedekking. Op ongeveer 10 meter onder de koepel (op het niveau van het reservoir) is een buitengalerij aangebracht zodat het mogelijk is een rondje rond de toren te maken. De watertoren zal worden ingericht als kantoor met een woning. De woning bevindt zich op de onderste vier verdiepingen (circa 10,5 meter). De vier verdiepingen daarboven (ook circa 10,5 meter) zullen worden ingericht als kantoorruimte ten behoeve van het adviesbureau H4D Raadgevend Ingenieurs B.V.

Boven het kantoor bevinden zich het reservoir en de panoramakoepel. Figuur 2.4 toont een afbeelding van de watertoren na de volledige renovatie. Figuur 2.5 toont de inrichtingstekening.

Figuur 2.4 Watertoren na volledige renovatie (Bron: Houben Vastgoed B.V.)

12/74

Figuur 2.5 Inrichtingstekening watertoren (Bron: Watertorendongen.nl) Inmiddels bevindt de renovatie zich in de slotfase van de interne afbouw en is de initiatiefnemer voornemens de buitenruimte te herontwikkelen. Om dit te kunnen vormgeven is enige tijd geleden perceel DGN01 - N - 1184 aangekocht. Het perceel is voorheen intensief gebruikt voor het verbouwen van landbouwgewassen. Momenteel ligt de grond braak en wordt bewust niet bemest / gebruikt teneinde de grond op natuurlijke wijze te verschralen.

2.2

Omgeving

Het plangebied is gelegen aan de Watertorenstraat net buiten de bebouwde kom ten noorden van Dongen. Tussen Lage Ham en Watertorenstraat stroomt de Donge. Ook vanaf de Lage Ham is de watertoren goed zichtbaar omdat de percelen tussen de Lage Ham en de Watertorenstraat voornamelijk uit grasland bestaan (figuur 2.6).

13/74

Figuur 2.6 Watertoren zichtbaar vanaf de Lage Ham (Bron: Google Maps) De oostkant van de Watertorenstraat wordt gekenmerkt door een rijtje woningen onderbroken door het buitenterrein van autodemontagebedrijf Van den Mosselaar Holding B.V. (figuur 2.7). Het bedrijf strekt zich uit langs de achterzijde van alle woningen. Binnen de inrichting worden autowrakken opgeslagen en gedemonteerd. Het bedrijf bestaat uit twee gebouwen. Eén van deze gebouwen staat direct ten zuidoosten van de watertoren op 20 meter afstand. De buitenruimte van de autodemontagebedrijf wordt gebruikt als tijdelijke opslag van bewerkte autowrakken. Dwars over het terrein van het autodemontagebedrijf loopt een hoogspanningsleiding, welke op termijn zal worden gesloopt als onderdeel van de uitbreiding van de 380 kV-lijn.

14/74

Figuur 2.7 Woningen aan de Watertorenstraat (Bron: Google Maps) Aan de noord- en oostzijde is het plangebied omgeven door grasland. Het grasland ten noorden van de watertoren wordt van oost naar west doorsneden door een sloot.

2.3

Toekomstige situatie

Initiatiefnemer Houben Vastgoed B.V. wenst de buitenruimte rondom de watertoren te herbestemmen aan de hand van een drietal ambities, te weten natuurontwikkeling, therapieactiviteiten en behoud van de historische locomotief. In samenwerking met landschapsarchitectbureau 'Zichtlijn' heeft Houben Vastgoed B.V. een visiedocument ontwikkeld en afgestemd met de gemeente Dongen. De visie is opgenomen in bijlage 1 van voorliggend document. In de toekomstige situatie zal het gebruik en/of de realisatie van benodigde parkeerruimte, een praktijkruimte voor tekentherapie, een natuurlijke buitenruimte met diverse plekken met natuurlijke inrichtingselementen, een loods voor de locomotief, rails en een tuinhuis mogelijk worden gemaakt. Figuur 2.8 toont de inrichtingstekening van de toekomstige situatie.

15/74

Figuur 2.8 Inrichtingstekening toekomstige situatie (Bron: Houben Vastgoed B.V.) Met de beoogde ontwikkeling speelt de initiatiefnemer in op een aantal (beleids)doelstellingen en randvoorwaarden, te weten: duurzaam initiatief met maatschappelijke meerwaarde (natuur, cultuurhistorie, educatie); recreatieve en sociale meerwaarde bij (beperkte) openstelling voor publiek (landschapstuin, voedselbos, watertoren, rails en historische locomotief); meervoudig ruimtegebruik, goed passend in de geest van de Omgevingswet; architectonisch goed inpasbaar (nieuwbouw in stijl aansluitend op de omgeving); geen hinder voor naburige erven.

16/74

De initiatiefnemer wenst het middels de aanduiding 'erf' in het geldende bestemmingsplan voorziene bebouwde oppervlak (50 m2) voor de garage aan de voorzijde te laten vervallen aangezien het niet wenselijk is om dit bouwwerk vóór de toren te plaatsen. Een dergelijke situatie zou de aandacht van de toren kunnen afleiden en het wordt niet wenselijk geacht om parkeren direct voor of naast de toren mogelijk te maken. Om de locomotief goed en droog te kunnen stallen is een loods nodig met een oppervlakte van 170 m2 (25 x 6,8 m). De praktijkruimte voor tekentherapie heeft een oppervlak van 70 m2 (10 x 7 m) nodig. Deze gebouwen 3 en 5 vormen het grootste volume en zullen in de oksel van de bestaande massieve bebouwing gerealiseerd worden, direct naast de bestaande bebouwing van het autodemontagebedrijf. Hierdoor zullen zoveel mogelijk zichtlijnen richting het achterliggende landschap gewaarborgd blijven. Het ligt in de bedoeling de bebouwing op te trekken in een duurzame en hoogwaardige materialisering en architectuur, passend bij de watertoren alsof deze gebouwen samen een ensemble vormen. Veel watertorens werden vroeger uitgevoerd met bijgebouwen als een pompgebouw of een beheerderswoning. Deze gebouwen hielden qua architectuur en materialisering duidelijk verband met de watertoren. Dit verband wenst de initiatiefnemer in voorliggende situatie ook te realiseren.

Vanaf de zijde van de Watersticht zal de esthetische kwaliteit van het uitzicht toenemen omdat een deel van de aanwezige bedrijfshallen op het buurperceel daardoor aan het zicht zal worden onttrokken, evenals door de verschillende groenstructuren die gerealiseerd zullen worden. Het dakvlak van de loods voor de locomotief zal worden voorzien van zonnepanelen. Verder is er de wens om een tuinhuis van 80 m2 (10x 8 m) te bouwen, dat als privégebouw gaat dienen. Het krijgt één bouwlaag met een groen dak met een paviljoenachtige uitstraling dat zal opgaan in de natuur. Aan de voorzijde wordt een lage muur gemetseld over de hele breedte die er oorspronkelijk vanaf 1923 heeft gestaan. Het ligt in de bedoeling de bebouwing op te trekken in een duurzame en hoogwaardige materialisering en architectuur, passend bij de watertoren alsof deze gebouwen samen een ensemble vormen en voor een geleidelijke overgang van het bebouwd gebied naar het buitengebied zorgen. Dit ensemble refereert nadrukkelijk naar het verleden. Veel watertorens werden vroeger uitgevoerd met bijgebouwen als een pompgebouw en/of beheerderswoning. Deze gebouwen kenden vaak eenzelfde architectuur en materialisering als de watertoren zelf.

17/74

Hoofdstuk 3

3.1

Beleidskader

Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn: Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden; De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsten; De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied; De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee sturen we op een goed bereikbaar netwerk van steden. We gebruiken zo de ambities en mogelijkheden in steden en regio's in heel Nederland.

Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieën, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden; Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies; Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen. Het stellen van de bovenstaande prioriteiten kan een situatie maken dat belangen soms botsen. Om in zo’n situatie keuzes te maken worden er drie afwegingsprincipes gebruikt: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte.

18/74

Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. De uitvoering van de NOVI moet gezamenlijk worden aangepakt. Rijk, provincies en gemeenten gaan meer samenwerken als één overheid. Ook staat participatie centraal. Daarnaast is de NOVI continu in beweging. Het is de bedoeling dat het zich continu aanpast aan ontwikkelingen, in een permanent en cyclisch proces. Inwoners moeten een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing De Nationale Omgevingsvisie wordt gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau en heeft geen directe belangen die geborgd moeten worden ten aanzien van het plangebied en de beoogde ontwikkeling.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (hierna: Barro) zijn dertien nationale belangen opgenomen. De volgende kunnen relevant zijn voor ruimtelijke plannen in de gemeente: Rijksvaarwegen Grote rivieren Defensie Hoofdwegen en landelijke spoorwegen Elektriciteitsvoorziening Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen Natuurnetwerk Nederland Primaire waterkeringen buiten het kustfundament De regels in het besluit zijn concreet normstellend benoemd en moeten direct of indirect (door tussenkomst van de provincie) doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De indirecte doorwerking komt enkel bij de Ecologische Hoofdstructuur en de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden voor. Het Barro voorziet verder in een hoofdstuk overige bepalingen en gaat gepaard met meerdere bijlagen. In deze bijlagen worden onder andere de belangen van de grote rivieren en defensie geografisch begrensd. Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro.

19/74

3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is een procesvereiste voor ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt (Bro art. 3.1.6 lid 2). “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”. Stedelijke ontwikkelingen zijn bijvoorbeeld een bedrijventerrein, kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Nieuwe stedelijke ontwikkeling zijn ontwikkelingen, die nog niet eerder in een bestemmingsplan of ander juridisch verbindend ruimtelijk plan zijn opgenomen. Toetsing In voorliggende situatie worden op een perceel van circa 6.670 m2 de agrarische activiteiten gestaakt en omgezet naar een bestemming 'Tuin'. Deze activiteiten vallen in de categorie aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, ondergeschikt aan de hoofdfunctie. De planologisch toegestane oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken wijzigt van 200 m2 naar 320 m2 en is noodzakelijk om de beoogde plannen te realiseren.

De bestemming 'Kantoor' met bijbehorende woonfunctie blijven in tact. Aangezien de bouwmogelijkheden niet meer toenemen dan 500 m2 en de ontwikkelingen geschaard kunnen worden onder de categorie aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten waarbij de hoofdfunctie niet wijzigt, is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel 3.1.6 Bro. Toetsing aan de ladder is derhalve niet noodzakelijk. 3.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: Werken aan de Brabantse energietransitie; Werken aan een klimaatproof Brabant; Werken aan de slimme netwerkstad; Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt.

20/74

Toetsing De beoogde herbestemming heeft geen invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet de ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze drie aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de Omgevingsvisie Noord-Brabant geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen. 3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen.

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo'n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Binnen het thema 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' is het plangebied conform figuur 3.1 gelegen in 'concentratiegebied' (DGN01 - N - 389) en 'verstedelijking afweegbaar' (DGN01 - N - 1184). Voor een gedeelte van het plangebied geldt aanvullend de aanduiding 'complex van cultuurhistorisch belang'.

21/74

Figuur 3.1 Uitsnede kaart 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' (Bron: Provincie Noord-Brabant) Binnen het thema 'basiskaart Landelijk gebied' wordt het perceel DGN01 - N - 1184 aangeduid als 'Landelijk gebied' en 'Gemengd landelijk gebied'.

Figuur 3.2 Uitsnede kaart 'Landelijk gebied' (Bron: Provincie Noord-Brabant) In hoofdstuk 3 van de Interim omgevingsverordening zijn zogenoemde instructieregels opgenomen die

22/74

gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. De volgende artikelen zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling. Artikel 3.5 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Lid 1 Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies zoals opgenomen in hoofdstuk 3 Instructieregels aan gemeenten invulling aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Lid 2 Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met: a. zorgvuldig ruimtegebruik; b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering; c. meerwaardecreatie. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2.

er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Lid 2 Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel. Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering Lid 1 De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. Lid 2

23/74

De lagenbenadering omvat de effecten op: a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Lid 3 Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Artikel 3.8 Meerwaardecreatie Lid 1 Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Lid 2 De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Lid 1 Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk Gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. Lid 2 Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken, worden nagekomen. Lid 3 Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit kan mede de volgende aspecten omvatten: a. de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen;

24/74

d. e. f. g.

het wegnemen van verharding; het slopen van bebouwing; de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden.

Lid 4 Ingeval er toepassing wordt gegeven aan het tweede lid onder b geldt dat een passende financiële bijdrage in een landschapsfonds is verzekerd én over de besteding van dat fonds periodiek verslag wordt gedaan in het regionaal overleg, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken. Artikel 3.29 Cultuurhistorische waarden Een bestemmingsplan van toepassing op Cultuurhistorisch waardevol gebied: a. is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart; b. stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden. Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied Lid 1 Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet-agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken: 1. een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving; 2. welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, agrarische ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; 3.

hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit, waaronder een bijdrage aan de sloop van overtollig en leegstaand vastgoed in het Landelijk gebied. b. er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel; c. overtollige bebouwing wordt gesloopt; d. de vestiging heeft geen betrekking op: 1. een kantoor met baliefunctie; 2. lawaaisport; 3. mestbewerking. Lid 2 Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels: a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking; b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan; c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen; d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang.

25/74

Lid 3 Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor: a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; c. een voorziening ten dienste van vrije tijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare. Toetsing Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Interim omgevingsverordening getoetst. Artikel 3.5 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Artikel 3.5 vormt de opmaat voor een goede omgevingskwaliteit. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: zorgvuldig ruimtegebruik; de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering; meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant nader uitgewerkt in de artikelen 3.6 t/m 3.8. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 3.9). Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht.

Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Wat betreft zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6) is het uitgangspunt van de provincie dat voor de toedeling van functies eerst de mogelijkheden in stedelijk gebied worden benut of de mogelijkheden binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Dit geldt niet in gevallen dat er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging met de vestiging van een functie is toegestaan. De beoogde ontwikkeling betreft geen nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1 onder i van het Bro, waardoor de Ladder voor duurzame verstedelijking niet hoeft worden toegepast. Met het voorliggende initiatief worden bouwwerken en functies toegevoegd ten behoeve van de bestaande functies in de watertoren. Hiermee wordt het principe van meervoudig ruimtegebruik op een duurzame manier toegepast, wat aansluit bij de principes uit artikel 3.6 van de Interim omgevingsverordening. De initiatiefnemer wenst het middels de aanduiding 'erf' in het geldende bestemmingsplan voorziene bebouwde oppervlak (50 m2) voor de garage aan de voorzijde te laten vervallen aangezien het niet wenselijk is om dit bouwwerk schuin rechts vóór de toren te plaatsen.

Een dergelijke situatie zou de aandacht van de toren kunnen afleiden en het wordt niet wenselijk geacht om parkeren direct voor of naast de toren mogelijk te maken. Het is wenselijk om het grootste volume (bebouwing 3 en 5) in de oksel van de bestaande massieve bebouwing te realiseren, direct naast de bestaande bebouwing van het autodemontagebedrijf. Hierdoor zullen zoveel mogelijk zichtlijnen richting het achterliggende landschap gewaarborgd blijven. Hiermee wordt ingespeeld op

26/74

het principe om bouwwerken op het perceel te concentreren. Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering Wat betreft artikel 3.7 dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: de ondergrond; de netwerklaag; de bovenste laag. Met het effect op de ondergrond worden onder andere de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van voorliggend bestemmingsplan.

Artikel 3.8 Meerwaardecreatie Bij de beoogde ontwikkeling wordt waar mogelijk uitgegaan van het principe meerwaardecreatie (artikel 3.8), waar bij een ontwikkeling sprake is van een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat en de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Met de beoogde ontwikkeling speelt de initiatiefnemer in op een aantal (beleids)doelstellingen en randvoorwaarden, te weten: duurzaam initiatief met maatschappelijke meerwaarde (natuur, cultuurhistorie, educatie); recreatieve en sociale meerwaarde bij (beperkte) openstelling voor publiek (landschapstuin, voedselbos, watertoren, rails en historische locomotief); meervoudig ruimtegebruik, goed passend in de geest van de Omgevingswet; architectonisch goed inpasbaar (nieuwbouw in stijl aansluitend op de omgeving); geen hinder voor naburige erven. Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap Artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant eist, bij een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in het landelijk gebied, een fysieke kwaliteitsverbetering van de landschappelijke kwaliteit.

De beoogde ontwikkeling gaat gepaard met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologisch en landschappelijke waarden en kenmerken van het plangebied en de nabije omgeving. Hier wordt nader op in gegaan in paragraaf 3.5.5 van voorliggend bestemmingsplan. Gesteld kan worden dat het initiatief in lijn is met artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

27/74

Artikel 3.29 Cultuurhistorische waarden Het plangebied ligt zoals weergegeven in figuur 3.1 in de zone 'Complex van cultuurhistorisch belang' (artikel 3.29). Een bestemmingsplan van toepassing op deze zone is gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van cultuurhistorische waarden en kenmerken. Het initiatief levert een wezenlijke bijdrage aan de cultuurhistorische waarde van het plangebied en de directe omgeving en heeft relatie met omliggende landelijke bebouwing. In paragraaf 4.5.2 wordt nader ingegaan op dit aspect. Artikel 3.73 Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied Voor de beoogde ontwikkeling is daarnaast sprake van de vestiging van een niet-agrarische functie in landelijk gebied. Derhalve dient getoetst te worden aan artikel 3.73 uit de Interim omgevingsverordening. Door het beëindigen van de agrarische activiteiten ontstaat ruimte voor een landschappelijke inrichting van het terrein ter versterking van de watertoren en de bijbehorende bestaande (hoofd)functie. Bebouwing op het agrarisch perceel is niet aanwezig. De functies die nu toegevoegd worden hebben een cultuurhistorisch, duurzaam, natuurlijk en recreatief karakter. Vanwege het kleinschalige karakter en de maatschappelijke meerwaarde zijn deze functies dan ook goed inpasbaar.

Het initiatief heeft nadrukkelijk geen betrekking op een kantoor met baliefunctie, lawaaisport of mestbewerking. Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels over de omvang, publieksaantrekkende werking, welke specifieke gebruiksactiviteiten zijn toegestaan en dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen. De regels in lid 3 zijn in mindere mate van toepassing en worden niet overschreden. Met bovenstaande uitgangspunten wordt voldaan aan de regels met betrekking tot de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarmee is onderhavig initiatief in lijn met Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant. 3.3.3 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1 RBT De Langstraat Stichting RBT De Langstraat richt zich op het geografische gebied van de vier gemeenten, Dongen, Heusden, Loon op Zand en Waalwijk, onder de noemer van 'De Langstraat'. Het doel is om de aantrekkingskracht van het gebied te vergroten en daarmee meer (inter)nationale bezoekers te trekken. Dat wordt gedaan door het promoten van het toeristische en recreatieve aanbod en bijbehorende activiteiten. Maar ook door de mogelijkheden te bekijken voor een connectie met de diverse doelgroepen. Dongen wil een gemeente zijn waar het prettig wonen, werken en leven is. Deze missie staat verwoord in de door de gemeenteraad vastgestelde Toekomstvisie Dongen 2025. Een verrassend aanbod van activiteiten, accommodaties, en bezienswaardigheden op het gebied van recreatie en toerisme draagt bij aan het realiseren van deze missie. Daarmee wordt Dongen aantrekkelijker voor (dag)recreanten, zowel binnen als buiten de

28/74

gemeente. Zichtbaarheid van Dongen is daarbij van belang. Dat vraagt om gebiedscommunicatie. Toetsing In het beleid van Stichting RBT De Langstraat wordt in hun toeristische visie veel aandacht gegeven aan recreatie, cultuur, natuur en educatie. Ook de watertoren wordt in het beleid als (potentiële) trekpleister benoemd. De beoogde ontwikkeling betreft een duurzaam initiatief met een maatschappelijke meerwaarde met het oog op de in het beleid genoemde aandachtspunten. Bestaande ruimte wordt op een aantrekkelijke manier aangevuld om de beleving te optimaliseren. Beoogde ontwikkeling draagt in zekere mate bij aan het beleid van Stichting RBT De Langstraat. 3.4.2 Conclusie De beoogde ontwikkeling is in lijn met het regionaal beleid.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1 Structuurvisie Dongen 2020 Een uitsnede van de structuurvisiekaart is weergegeven in figuur 3.3. Het plangebied aan de Watertorenstraat ligt op de grens van het bestaand bebouwd gebied en het landelijk gebied, in het verlengde van het cultuurhistorisch bebouwingslint Lage Ham. Op de structuurvisiekaart valt de planlocatie binnen de ruimtelijke structuur 'ontwikkelen extensieve recreatie'. Daarnaast bevindt het plangebied zich direct naast een zone die is aangeduid als woon-werkkavels. Een belangrijk aspect van de structuurvisiekaart is de afstemming tussen de (agrarische) ontwikkelingsmogelijkheden en de waarden van natuur en landschap.

Figuur 3.3 Uitsnede structuurvisiekaart gemeente Dongen (Bron: Gemeente Dongen) De gebiedsvisie van de gemeente Dongen is opgenomen in het bestemmingsplan ‘Buitengebied’. Hierin zijn de hoofdlijnen van het gemeentelijk beleid gekoppeld aan de beleidskaart. In aanvulling hierop is een aantal

29/74

specifieke beleidsthema`s verder uitgediept. Het buitengebied van Dongen is al lang niet meer het exclusieve domein van de landbouw. Het wordt steeds meer een multifunctionele ruimte waar gewerkt, gewoond en gerecreëerd wordt. Het ruimtelijke beleid voor het buitengebied speelt daarom in op de veranderende positie en functie van het landelijk gebied. Ontwikkelingen zullen worden getoetst op hun ruimtelijke en economische bijdrage aan het landelijk gebied. Als hoofddoelstelling voor het buitengebied geldt daarom: ‘Behoud en ontwikkeling van de economische vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied’. Het gaat daarbij nadrukkelijk om de combinatie en de onderlinge versterking van economische vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit. Er wordt gezocht naar een breder sociaal-economisch draagvlak dat tevens bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van het landelijk gebied. De cultuurhistorische bebouwingslinten hebben een zeer hoge waardering gekregen. Het bebouwingsbeeld van de Lage Ham bestaat overwegend uit vrijstaande, een- en tweelaagse bebouwing, met de nokrichting parallel aan de straat en een eenvormige rooilijn. De bebouwingslinten en ontginningsassen zijn bepalend voor de ruimtelijke structuur van de gemeente en dienen als zodanig behouden te blijven.

Wat betreft de cultuurhistorische waarde van de bebouwingslinten in de gemeente wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën: kwaliteit zeer hoog, hoog en redelijk hoog. Behoud en versterking van deze kwaliteiten is van groot belang. Belangrijkste ruimtelijk en functionele kenmerken die bepalend zijn voor de kwaliteit van de linten zijn het kenmerkende gedifferentieerde bebouwingspatroon met karakteristieke (historische) bebouwing, variatie in functies en gebruik en beeldbepalende groenelementen van (open) particuliere kavels en erven en structuren in de openbare ruimte. Ontwikkelingen met betrekking tot functieveranderingen en nieuwe bebouwingselementen kunnen de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de bebouwingslinten onder druk zetten. Nieuwe ontwikkelingen zullen daarom te allen tijde binnen de kleinschalige context van de linten moeten worden bezien. Grootschalige ontwikkelingen zoals glastuinbouw passen daar bijvoorbeeld niet bij. De welstandsnota, waarin de waarden van de bebouwingslinten zijn beschreven en waarin gebiedsgerichte welstandscriteria voor de bebouwingslinten zijn gegeven, vormt hiervoor samen met groenstructuurplannen het toetsingskader. Daarnaast vormt het versterken van de beleefbaarheid van het riviertje de Donge een belangrijk aandachtspunt in de Structuurvisie Dongen 2020.

Binnen de kern Dongen en op Tichelrijt is vergroting van de beleefbaarheid van de Donge gewenst. Hieraan kan invulling worden gegeven door bij nieuwe ruimtelijke ontwikkeling grenzend aan de Donge, dit cultuurhistorische waardevolle water als strategische randvoorwaarde in het stedenbouwkundig ontwerp mee te nemen. Tevens door de openbaarheid van de Donge te vergroten door het creëren van wandel- en fietsmogelijkheden langs de beek en door ter plaatse van kruispunten met wegen de Donge beter zichtbaar en beleefbaar te maken. Toetsing Voor de Lage Ham, Groenstraat en Watertorenstraat is als ruimtelijk kader vastgesteld dat de bredere perceellering vastgehouden dient te worden om de ruime opzet met doorzichten te waarborgen. Daarnaast wil men de groene open voorruimte bij teruggelegen bebouwing waarborgen. Bij percelen met veel verharding, wil

30/74

men vergroening in het voorste deel aan het lint aanmoedigen door parkeerruimte in te kaderen. Stedenbouwkundig is de lengterichting dominant en wenst men de (bedrijfs)bebouwing achter het lint te situeren. Van de beoogde situatie is een stedenbouwkundige en landschappelijke inrichtingstekening opgesteld, zie figuur 2.8 en bijlage 1. Deze sluit aan bij de gebiedsvisie voor de Lage Ham, Groenstraat en Watertorenstraat. De beoogde ontwikkeling van het terrein rondom de watertoren betreft een duurzaam initiatief met een maatschappelijke meerwaarde op het gebied van natuur, recreatie, cultuurhistorie en educatie. Dit gaat met het oog op de landschapstuin, voedselbos, watertoren en spoorrails en de historische locomotief gepaard met een (beperkte) openstelling voor publiek, waardoor meerdere mensen kunnen genieten en betrokken kunnen zijn bij het initiatief. Beleefbaarheid van de zone op de grens van het bestaand stedelijk gebied naar het open landelijk gebied wordt versterkt met aandacht voor zichtlijnen en meervoudig ruimtegebruik. Voor wat betreft de nieuw te realiseren bebouwing zal aansluiting worden gezocht bij de stijl en karakter van de watertoren. Gezien het bovenstaande acht de gemeente Dongen het acceptabel om voor deze locatie 350 m2 aan bijbehorende bouwwerken toe te staan in plaats van 200 m2, wat in de bestaande situatie van toepassing is.

3.5.2 Raamwerk omgevingsvisie 1.0 Dit document vormt het raamwerk voor de nader uit te werken omgevingsvisie van gemeente Dongen. In dit raamwerk schetst de gemeente een beeld van de ambities, stand van zaken en de opgaves waar de komende jaren aan gewerkt gaat worden. Dit raamwerk voor de omgevingsvisie is gebaseerd op bestaand beleid en brengt, geheel in de geest van de Omgevingswet, meerdere beleidsterreinen samen in één visie. In het raamwerk omgevingsvisie 1.0 zijn vier lijnen benoemd van waaruit wordt gebouwd aan de gemeente: er wordt ruimte geboden aan het Dongens DNA, de economie van morgen, de (gezonde) leefomgeving en het klimaat. Dongens DNA Om ruimte te bieden aan het Dongens DNA wordt geïnvesteerd in: Het koesteren en versterken van de eigen identiteit van de dorpskernen De gemeente neemt de identiteit van een gebied als een van de pijlers voor de ontwikkelingen in de leefomgeving. Samen met inwoners brengt de gemeente de kwaliteiten en basiswaarden van een gebied in kaart om vervolgens aan de gewenste ontwikkeling te kunnen gaan bouwen. Het waarborgen van fysiek Dongens DNA Het Dongens DNA komt niet alleen terug in cultuur, ook in het landschap zijn er fysieke kenmerken terug te vinden die verwijzen naar hoe Dongen zo geworden is. Karakteristieke dorpsgezichten krijgen een nieuwe invulling om zo ons fysiek Dongens DNA te behouden.

Ontmoetingsplekken Al jaren is er sprake van een groeiende individuele keuzevrijheid en ruimte voor het individu, ook in de gemeente Dongen. Tegelijkertijd is er nog steeds sprake van en behoefte aan duidelijke collectieve opvattingen en collectief gedrag. De uitdaging ligt in het samenbrengen en faciliteren van beide bewegingen. Ruimte blijven bieden aan verenigingen en evenementen én aandacht hebben voor het faciliteren van individuele

31/74

ontmoetingen. Initiatieven verbinden en faciliteren De rol van de gemeente verandert. Aan de ene kant wordt van de gemeente gevraagd om zo veel mogelijk ruimte te bieden aan onze initiatiefrijke en vindingrijke inwoners. Aan de andere kant is bij grotere opgaves waar de vindingrijkheid en initiatiefrijkheid goed gebruikt kan worden een sterkere en meer faciliterende rol van de gemeente nodig. Economie van morgen Om ruimte te bieden aan de economie van morgen, wordt geïnvesteerd in: Bedrijvigheid De bedrijven vormen het kloppende hart van de economie. Er wordt ingezet op kwaliteitsverbetering en efficiënt en duurzaam ruimtegebruik van de huidige bedrijventerreinen met aandacht voor gezondheid. Goed personeel De gemeente Dongen zet daarom in op een samenwerking tussen onderwijsinstelling en bedrijfsleven om maatwerk te leveren in het opleiden, bijscholen en omscholen van (toekomstige) werknemers. Het centrum Het centrum is levendig, het is prettig wonen, winkelen en ontmoeten. De voorzieningen (winkels, horeca, maatschappelijk) zijn afgestemd op de wensen van bewoners en ondernemers. Het centrum heeft een aantrekkelijke openbare ruimte in combinatie met woningbouw. Het centrum is goed bereikbaar met gratis parkeren.

Buitengebied en recreatie De ruimtelijke kwaliteiten van het buitengebied - rust, groen en ruimte - zijn van groot belang voor een aantrekkelijke leefomgeving en voor onze gezondheid, maar vormen ook een belangrijke economische factor. De gemeente wenst daarom die kwaliteiten zoveel mogelijk te behouden en te versterken. De ondernemers in het buitengebied worden waar mogelijk geholpen een goede balans te vinden tussen agrarische ontwikkelingen, landbouwfuncties, landschappelijke waarden en ontwikkelingen zoals recreatie. Mobiliteit De mobiliteit wordt bevorderd door aan te sluiten op het regionale netwerk van fietsroutes dat inwoners, forenzen en bezoekers kiezen voor vervoer per fiets. Voor het toenemend aanbod van elektrische auto’s wordt voorzien in elektrische laadpalen. Een gezonde leefomgeving Om ruimte te bieden voor een gezonde leefomgeving, wordt geïnvesteerd in: Een goede, duurzame woningvoorraad passend bij de inwoners en hun behoeften Met ruimte voor nieuwe woonconcepten (met onder andere slimme oplossingen voor zorg en ondersteuning), ruimte voor het toenemend aantal eengezinshuishoudens en 75-plussers en ruimte voor nieuwe inwoners (uitbreiding van de woningvoorraad in de periode tot 2030).

32/74

Een groene leef- en woonomgeving De gemeente investeert in groen in de woon- en leefomgeving. Het groen biedt volop mogelijkheden om in te spelen, sporten, ontspannen en ontmoeten. Het groen draagt bij aan biodiversiteit, klimaatbestendigheid en aantrekkelijkheid van de gemeente. Leefbare en sociale wijken en kernen De gemeente investeert in veiligheid: fysiek en sociaal, vanuit preventie. Met een goed voorzieningenniveau. Gemeente stuurt op multifunctionele voorzieningen en levendige plekken waar inwoners van diverse doelgroepen en leeftijdsgroepen elkaar ontmoeten. Inclusie We investeren in toegankelijkheid van onze voorzieningen voor alle inwoners. En hebben ook voor aansluiting en verbinding van doelgroepen die op enige wijze drempels ervaren in het deelnemen in de samenleving. Klimaat Om ruimte te bieden aan het klimaat, wordt geïnvesteerd in: Bewustwording bij inwoners Het verduurzamen van Dongen kan alleen slagen wanneer de gemeente dat met zowel inwoners als bedrijven doet. Dit vraagt om een besef wat er gaande is omtrent het klimaat en dat diverse partijen samen aan zet zijn om dit tij te keren. Er wordt gestreefd om uiteindelijk naar gezamenlijke- en inwonerinitiatieven te komen voor het leefbaar houden van de woonomgeving of verduurzamen van woningen en bedrijven.

Verduurzaming van onze woningen, bedrijven, warmte- en energiebronnen Het wordt mogelijk gemaakt om met behulp van duurzame warmtebronnen zoals geo- en aquathermie, warmtenetten en restwarmte van onze bedrijven onze woningen te verwarmen. Er wordt ruimte gemaakt voor de opwek van duurzame energie, er wordt aangesloten bij regionale initiatieven en er wordt voor gezorgd dat iedereen over de kennis kan beschikken om zijn of haar woning te verduurzamen. Een klimaatbestendig Dongen De gemeente zorgt ervoor dat hitte, verdroging of wateroverlast de leefomgeving of gezondheid niet beïnvloeden. Regen- of grondwater is beschikbaar voor plant en dier. Hierbij zet de gemeente in op minder verstening en meer ruimte voor waterberging. Samen met een uitgebalanceerd openbaar en particulier groen zorgt dit voor voldoende afkoeling en minder wateroverlast of verdroging. Innovaties op het gebied van verduurzaming en klimaatadaptatie De gemeente staat open voor nieuwe ontwikkelingen en technologieën die een bijdrage leveren aan de klimaatopgave energie en duurzaamheid. Toetsing Met de beoogde ontwikkeling wordt ingespeeld op de vier lijnen uit dit beleidsdocument. Het gaat om een toekomstgerichte ontwikkeling waarbij op een innovatieve, duurzame en gezonde manier wordt ingespeeld op het behoud van het Dongens DNA en het versterken van de ruimtelijke kwaliteiten van het buitengebied. De

33/74

cultuurhistorisch waardevolle watertoren op de grens van het bebouwd gebied naar het buitengebied krijgt middels de de toevoeging van passende aanvullende activiteiten nog meer waarde. Leefbaarheid en beleefbaarheid van cultureel erfgoed worden middels de ontwikkeling extra versterkt. Bovendien worden landschappelijke waarden aan het gebied toegevoegd en liggen er nadrukkelijk kansen om bij de nadere uitwerking van de plannen duurzaamheid, klimaatadaptatie en gezondheid te integreren. Gemeente Dongen kan onder het principe 'ja, mits' de ruimte bieden om voorliggend vindingrijke initiatief te faciliteren. 3.5.3 Toekomstvisie 2025 'Investeren in relaties' In de periode april 2015 - februari 2016 heeft de gemeente Dongen de Toekomstvisie 2025 'Investeren in relaties' gemaakt. De toekomstvisie is tot stand gekomen met de inwoners, ondernemers, instellingen, verenigingen en stichtingen. In de toekomstvisie wordt aangegeven voor welke ontwikkelingen de gemeente voor staat. Daarnaast wordt een beeld geschetst van de gemeente in 2025. Deze visie is uitgewerkt aan de hand van vijf pijlers.

Dat zijn de belangrijkste opgaven waar onze gemeente, onze gemeenschap, de komende jaren voor staat: • Dongen als woon- en leefgemeente: Dongen Leeft! • Zorg om en voor inwoners: Dongen Zorgt! • Veiligheid: Veilig Dongen! • Economie en werkgelegenheid: Dongen Onderneemt! • Dienstverlening: Dongen Dient! Dongen is een landelijke gemeente en bevindt zich in een regio met veel recreatie. Van oudsher is Dongen niet echt een verblijfs- of recreatiegemeente. Maar de laatste jaren zijn er de nodige ontwikkelingen op dat gebied geweest. Tegelijkertijd neemt in de regio, met de ontwikkelingen bij de Efteling en de Beekse Bergen, het langdurig verblijf in de regio toe. Zowel op het gebied van recreatie als verblijf zijn binnen Dongen meer ontwikkelingen realiseerbaar. Er is ruimte om het aantal bedden in de gemeente te vergroten. Het is goed om aansluiting te zoeken bij Hart van Brabant, waar beleidsmatig en projectmatig vorm gegeven wordt aan recreatie en leisure. En meer specifiek liggen er kansen in de samenwerking met de Langstraat-gemeenten. Op het gebied van economie en werkgelegenheid wordt op lokaal niveau samengewerkt. Winkeliersvereniging Dongen Promotion, Horeca Dongen, Verenigd Ondernemers Contact Dongen, ZLTO, de partners van “Verrassend Dongen” zijn natuurlijke en voor de hand liggende partners. Met deze partijen wordt periodiek overleg gepleegd.

Daarnaast werkt de regio Hart van Brabant samen op het gebied van economie. De velden waar Hart van Brabant zich mee bezig houdt, zijn niet allemaal werkvelden die in Dongen direct terug te vinden zijn. Dongen kan aansluiting met name vinden op het gebied van zorg, onderwijs en recreatie. Op het gebied van re-integratie of werkgeversdienstverlening biedt de samenwerking binnen Hart van Brabant en de Diamantgroep voordelen. Werkgelegenheid houdt immers niet op bij de gemeentegrenzen. Een gezamenlijke en op elkaar afgestemde benadering van werkgevers draagt bij aan de plaatsing van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Toetsing De ambities die in de toekomstvisie 2025 aan bod komen hebben in zekere mate betrekking op de beoogde ontwikkeling aan de Watertorenstraat. Van belang is dat de vijf pijlers uit de visie op gezette tijden worden