2021-017387 Bijl3- Bp Noorderbunder Toelichting

bestemmingsplan

Noorderbunder Dongen

DATUM IMRO IDN

13-04-2023 NL.IMRO.0766.BP2022000085-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

Noorderbunder ing. J.C.C.M. van Jole

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Dongen 076600.20211623

AUTEUR STATUS

ing. H.A.Q. Maas vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

6

1.1

Aanleiding en doel

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Geldende bestemmingsplannen

7

1.4

Planproces

8

1.5

Leeswijzer

9

Planvoornemen

10

2.1

Analyse plangebied en omgeving

10

2.2

Toekomstige situatie

15

Beleidskader

18

3.1

Inleiding

18

3.2

Rijksbeleid

18

3.3

Provinciaal beleid

27

3.4

Gemeentelijk beleid

35

Milieu- en omgevingsaspecten

42

4.1

Inleiding

42

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

42

4.3

Verkeer en parkeren

43

4.4

Bedrijven en milieuzonering

49

4.5

Archeologie

54

4.6

Cultuurhistorie

56

4.7

Geluid

62

4.8

Externe veiligheid

64

4.9

Luchtkwaliteit

67

4.10

Kabels en leidingen

69

4.11

Bodem

69

4.12

Water

72

4.13

Ecologie

81

4.14

Explosieven

87

4.15

Funnel, IHCS en ILS

88

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

3/98

5

4.16

Duurzaamheid

89

Juridische planbeschrijving

94

5.1

Algemeen

94

5.2

Opbouw van de regels

94

Uitvoerbaarheid

97

6.1

Economische uitvoerbaarheid

97

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

97

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

4/98

Toelichting

5/98

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Nieuwbouwwijk De Beljaart in Dongen nadert na twaalf jaar bouwen zijn voltooiing. De gemeente Dongen blijft echter groeien en heeft de gronden aan de Noorderlaan aangewezen als nieuwe woningbouwlocatie. Het betreft een locatie van circa 9 hectare die reeds in eigendom is van de gemeente Dongen. De gronden waren tot enkele jaren terug in gebruik met fruitbomen en zijn nu agrarisch in gebruik. Na afronding van de ontwikkeling zullen er circa 275 tot maximaal 300 woningen in het gebied komen, waarbij het belangrijk is dat wordt ingespeeld op de behoefte die er op dit moment is. In de opiniërende raadsvergadering van 17 juni 2021 zijn de globale kaders en uitgangspunten voor de ontwikkeling voorgelegd aan de gemeenteraad. Er is hierbij een motie ingediend. Naar aanleiding van de motie ‘startnotitie woningbouwontwikkeling Noorderlaan’ zijn de kaders verder aangevuld met onder meer beleidsdocumenten, normeringen en woningbouwbeleid. Het geheel is verwoord in de notitie ‘Uitgangspunten ontwikkeling Noorderlaan’, opgenomen als bijlage 1. Deze notitie is op 30 september 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. Voor het uitbreidingsgebied gelden de bestemmingsplannen 'Buitengebied', 'Zuid en West Dongen', 'Zuid en West Dongen - partiële herziening 2015' en 'Parapluplan Parkeren Dongen', waarbij de gronden de bestemming 'Agrarisch' toegekend hebben gekregen.

De beoogde ontwikkeling is in strijd met het bestemmingsplan. Door middel van voorliggend bestemmingsplan kan de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt. De ontwikkeling heeft de naam Noorderbunder gekregen. De benaming is een verwijzing naar het gebied De Dertig Bunderen (De Dertig Buynderen). Dit is het gebied tussen Lage Ham, Groenstraat en de knik in de Laagstraat richting Groenstraat en betreft een zeer oud landbouwgebied dat al in 1287 onder deze naam wordt genoemd.

1.2

Ligging plangebied

De locatie Noorderbunder is gelegen aan de Noorderlaan, ten noordwesten van de kern Dongen. Kadastraal wordt het plangebied aangeduid met de percelen DGN01-N-480, DGN01-A-5277 en DGN01-A-5423. De locatie is momenteel in agrarisch gebruik en heeft een totale oppervlakte van 96.447 m2. De ligging en begrenzing van het plangebied is weergegeven in de figuren 1.1 en 1.2.

6/98

Figuur 1.1 Begrenzing plangebied (Bron: Kadastrale kaart)

Figuur 1.2 Ligging in breder perspectief (Bron: Welmers Burg Stedenbouw)

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Voor het plangebied gelden de bestemmingsplannen zoals weergegeven in tabel 1.1. De bijbehorende uitsnede van de verbeelding is weergegeven in figuur 1.3. Tabel 1.1 Geldende bestemmingsplannen Bestemmingsplan 'Buitengebied' 'Zuid en West Dongen'

7/98

Vastgesteld 5 november 2009 25 april 2012

'Zuid en West Dongen - partiële herziening 2015' 'Parapluplan Parkeren Dongen'

21 mei 2015 2 juli 2020

Voor de gronden binnen het plangebied geldt de bestemming 'Agrarisch'. De gronden zijn bestemd voor de uitoefening van grondgebonden agrarische bedrijven en de bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, water, natuurvriendelijke oevers, laad- en losvoorzieningen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen. Voor wat betreft het noordelijk gedeelte van het plangebied (perceel DGN01 - N - 480) geldt aanvullend de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 2' en de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone extensiveringsgebied'.

Figuur 1.3 Geldende bestemmingsplannen (Bron: Ruimtelijkeplannen) De beoogde ontwikkeling is in strijd met de geldende bestemmingsplannen. Derhalve is, ten behoeve van het totale plan, voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.4

Planproces

Een bestemmingsplan doorloopt de procedure zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het voorontwerpbestemmingsplan wordt gepubliceerd en ex art. 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor advies voorgelegd aan Rijk, provincie, waterschap en andere overlegpartners. Binnengekomen reacties uit het wettelijk vooroverleg worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan kan eenieder schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar maken. De ingediende zienswijzen worden afgewogen in het vast te stellen bestemmingsplan.

8/98

Het vastgestelde bestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Gedurende deze terinzagelegging kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Dongen. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieuen omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.

9/98

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Analyse plangebied en omgeving

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis De locatie Noorderbunder is vermoedelijk na 1288 voor agrarische doeleinden ontgonnen. Vanaf 1288 behoorde dit gebied tot de heerlijkheid Dongen, voordien tot Oosterhout. Het gebied is ingesloten tussen de Groenstraat (eerste vermelding 1435) en de rivier De Donge. Kenmerkend voor de hier gelegen landbouwgronden is een karakteristieke hoevenverkaveling: langgerekte brede stroken land 'haaks' op de ontginningsbasis. De perceelsgrenzen die teruggaan op de middeleeuwse situatie zijn ook nu nog gedeeltelijk aanwezig. De kadastrale kaart uit 1832 laat deze hoevengrenzen nog zeer duidelijk zien (figuur 2.1).

Figuur 2.1 Kaart uit 1832 waarin de perceelsgrens als doorgaande rechte lijn tussen de Laagstraat en Lage Ham aanwezig is (Bron: De Wazerweijen heemkundekring) Deze ontginningen zijn ten noordoosten van de Hoge en Lage Ham veelvuldig aanwezig en hebben binnen Dongen karakteristieke structuur van circa 100 meter brede stroken landbouwgrond. Het gaat hier steeds om ontginningen in een veenlandschap. Op de perceelsgrenzen werden dan niet alleen ontwateringssloten gegraven, maar liepen ook paden en karresporen het veenlandschap in om de landbouwgronden (en later de molen 'Koningin Wilhelmina' zoals weergegeven in figuur 2.2) te ontsluiten. In Dongen worden deze paden 'stichten' genoemd, verwijzend naar het hoogteverschil tussen de landerijen en de ontginningsbasis gevormd door de Hoge en Lage Ham.

10/98

Figuur 2.2 'Stichten' nabij molen 'Koningin Wilhelmina' eind jaren '50 (Bron: De Wazerweijen heemkundekring) Enkele van deze paden groeiden uit tot verbindingswegen, zoals de Bolkensteeg en de Procureurweg. Deze historische stichtenstructuur is sinds de ruilverkaveling en de bouw van de uitbreidingswijken Biezen en Hoge Akker onder druk komen te staan. De recente tendens is echter om deze weer nieuw leven in te blazen. Dongen is verder ontwikkeld in aansluiting op de oorspronkelijke bebouwingslinten van de Lage Ham, Hoge Ham - Sint Josephstraat - Eindsestraat en de Kerkstraat met de kerk als oriëntatiepunt voor het centrum van Dongen. De karakteristieke lintpatronen zijn nog duidelijk herkenbaar in het beeld van de huidige kern en het plangebied. In de 18e eeuw is de leer- en schoenenindustrie opgebloeid in Dongen en bepaalden leerlooierijen en schoenfabrieken het bebouwingsbeeld. Na de Tweede Wereldoorlog kwam de leerindustrie in verval en is veel van de oude industriële verdwenen. Doordat ook veel karakteristieke lintbebouwing in de loop van de jaren is verdwenen wordt in de huidige situatie het beeld van de oude linten bepaald door een gedifferentieerd patroon van bebouwing en functies. Vanaf de wederopbouw periode zijn achter de oorspronkelijke linten uitbreidingswijken gerealiseerd.

De nieuwe woongebieden verschillen in de ruimtelijke structuur sterk van de oudere bebouwing: de wijken hebben een planmatige structuur, terwijl het patroon van de oudere gebieden veel organischer is. Ieder woongebied heeft daardoor een eigen karakter. De Bomenbuurt in het zuiden van de kern stamt uit de jaren '50. De stedenbouwkundige structuur van deze wijk wordt gekenmerkt door een stratenpatroon met aaneengesloten gevelwanden van geschakelde woningen opgebouwd uit twee bouwlagen met een zadeldak. Dit patroon wordt op een aantal plaatsen afgewisseld met enkele (groene) pleintjes. Vervolgens zijn aan de westzijde van de kern

11/98

in de jaren '60 de wijken West I en West II ten zuiden en ten noorden van de Middellaan gerealiseerd. De Noorderlaan functioneert als de noordelijke begrenzing van de wijk West II. Deze typische jaren '60-'70 wijken worden beide gekenmerkt door een rechthoekige, bloksgewijze verkaveling met veel openbaar groen. Er is veelal sprake van aaneengesloten rijenbouw op relatief diepe percelen. De geschakelde woningen zijn opgebouwd uit twee bouwlagen met een zadeldak of plat dak. Deze platte daken zijn met name in West II op veel plaatsen vervangen door kappen waardoor een gevarieerd straatbeeld is ontstaan. Aan de randen van deze wijken en langs de Donge zijn ook vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen gebouwd. De grondgebonden woningen worden op een aantal plaatsen afgewisseld met hoogbouw. Op historische kaarten vanaf 1900 (figuur 2.3) is te zien dat Dongen vanuit de kern steeds meer is gegroeid tot aan de ontwikkelingslocatie Noorderbunder. De gronden in het plangebied zelf hebben de agrarische functie behouden. Vanaf de hoger gelegen Hoge Ham en later ook de Lage Ham langs de Donge werd het omliggende landschap ontgonnen. Dit geldt ook voor het gebied ten westen van de Lage Ham, het gebied waar de planlocatie onderdeel van uitmaakt. Op historische kaarten is een kleinschaliger landschap te zien met sloten die overwegend in oost-west richting lopen.

Dit landschap, de slotenstructuur bleven lange tijd nagenoeg ongewijzigd. De linten van de Lage Ham en de Laagstraat verdichtten zich enigszins maar de openheid ertussen en het agrarische karakter bleef bestaan. Pas in de jaren '70 wijzigde het gebied doordat de nieuwbouw van de wijk West II oprukte tot aan de nieuw aangelegde Noorderlaan. Ook werd het gebied rondom de molen ontwikkeld met een supermarkt en enkele bedrijven. Langzaam verdween de oost-west slotenstructuur uit het gebied en werd het landschap grootschaliger. De belangrijkste watergang loopt nu halverwege de planlocatie in noordelijke richting. De locatie is lange tijd in gebruik geweest voor de fruitteelt met laagstamfruitbomen. Voor de watervoorziening van de grote boomgaard is een kleine waterpartij aangelegd. De fruitbomen zijn inmiddels gerooid maar de waterpartij is gebleven. De locatie is nu in gebruik voor akkerbouw.

12/98

Figuur 2.3 Historische kaarten 1900 - heden met aanduiding plangebied (Bron: Topotijdreis) 2.1.2 Huidige situatie In het plangebied is een vijver van circa 2.850 m2 aanwezig. Daarnaast zijn zowel binnen het plangebied als op de perceelsgrenzen van de locatie bestaande watergangen aanwezig met een lengte van circa 100 meter en circa 450 meter. Een aantal afbeeldingen van het plangebied en de directe omgeving zijn weergegeven in de figuren 2.4 t/m 2.9.

Figuur 2.4 Plangebied, kijkrichting noorden (Bron: Welmers Burg Stedenbouw)

Figuur 2.5 Plangebied, kijkrichtig noord-oosten (Bron: Welmers Burg Stedenbouw)

13/98

Figuur 2.6 Waterplas binnen het plangebied (Bron: Ecoresult)

Figuur 2.7 Opslagschuurtje aan de oostzijde van de waterplas (Bron: Ecoresult)

14/98

Figuur 2.8 Noorderlaan, kijkrichting oosten (Bron: Welmers Burg Stedenbouw)

Figuur 2.9 De Ruyterstraat, kijkrichting zuiden (Bron: Welmers Burg Stedenbouw)

2.2

Toekomstige situatie

Uitgangspunten De gemeente Dongen is groeiende. De grootschalige uitbreidingswijk ‘De Beljaart’ is voor een groot deel gereed. Er is behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties. Binnenstedelijk, dus binnen het bestaande bebouwde gebied, kan in een deel van de woningbehoefte worden voorzien. Echter zijn de woningaantallen op deze inbreidingslocaties vaak beperkt. Er resteert een woningbehoefte waarvoor een grootschalige uitbreidingslocatie moet worden aangewend. De woningbouwlocatie Noorderbunder biedt kansen: de locatie is gelegen direct tegen de bestaande wijk West II aan, de locatie is in provinciaal beleid aangewezen als ‘zoekgebied voor verstedelijking’ en de locatie is in eigendom bij de gemeente. Het ontwikkelingsgebied is circa 9,5 hectare groot en biedt ruime mogelijkheden voor wonen in een

15/98

landschappelijke context en woningen voor specifieke doelgroepen. Hierbij is uitgegaan van de gronden die in eigendom zijn van de gemeente Dongen. Gronden in eigendom van derden worden in het kader van de omgevingsvisie bekeken en afgewogen. In het woningbouwprogramma zijn tot 2030 voldoende locaties in beeld, voor de langere termijn zijn aanvullende woningbouwlocaties (waaronder ook uitbreidingsgebieden) nodig. Voor de woningbouwontwikkeling Noorderbunder zijn een aantal pijlers van belang: Natuur-inclusieve wijk; Bedienen van uiteenlopende doelgroepen; Aandacht voor duurzaamheid, klimaatbestendigheid en circulariteit; Ruimte voor ontmoeting voor iedereen; Fietser en voetganger centraal, auto te gast; Parkeren en deelmobiliteit; Een flexibel en faseerbaar plan gericht op woningbouwbehoefte van dat moment. Verkavelingsplan Voor de beoogde ontwikkeling is een globaal verkavelingsplan opgesteld, weergegeven in figuur 2.10. In voorliggend bestemmingsplan wordt uitgegaan van het mogelijk maken van maximaal 300 wooneenheden. Mogelijk aanvullende ontwikkelingen van gronden welke niet zijn opgenomen in dit bestemmingsplan worden afgewogen in het kader van de (toekomstige) Omgevingsvisie.

Figuur 2.10 Verkavelingsplan Noorderbunder (Bron: Welmers Burg Stedenbouw) Landschappelijke inpassing Het landschappelijk inpassingsplan is opgenomen in figuur 2.11 en tevens als bijlage 1 gekoppeld aan de regels van voorliggend bestemmingsplan. De landschappelijke inpassing krijgt vorm door met name langs de randen een robuust groen overgangsgebied te realiseren. Aanplant van bomenrijen en struweelhagen, aanleg van kruidenrijk grasland en de realisatie van waterlopen met royale natuurlijke oevers zorgen voor een geleidelijke

16/98

overgang van landschap naar stedelijke bebouwing. Over de uitwerking van de kwaliteitsverbetering heeft afstemming tussen gemeente en provincie plaatsgevonden. De provincie is akkoord met de uitwerking. De overeengekomen berekening van de kwaliteitsverbetering is opgenomen als bijlage 5. Een nadere beschrijving en toetsing aan het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3.2.

Figuur 2.11 Landschappelijke inpassing (Bron: Welmers Burg Stedenbouw) De bebouwingsclusters worden omgeven door groen in diverse breedtes en groene vingers dringen met regelmaat door tot in de stedelijke omgeving. Hierdoor ontstaat een dynamisch en afwisselend groen beeld, waardoor het landschap geleidelijk overgaat in de stedelijke omgeving. Door deze groene vingers wordt de wijk grofweg opgedeeld in drie bebouwingsclusters, die allen omgeven zijn door een groene zone, waardoor een vriendelijke invulling ontstaat, die bij het landschap aansluiting vindt. Vanuit het landschap worden nergens harde bebouwingsranden, maar juist een gevarieerde groene zone waargenomen, waardoor deze nieuwe wijk opgenomen wordt in het omringende landschap. Het groen dat zorgdraagt voor de landschappelijke inpassing is in deze tekening heldergroen ingekleurd. Daarnaast is er binnen de bebouwingsclusters stedelijk c.q. planmatig groen aanwezig (dofgroen), die buiten de landschappelijke inpassing valt.

17/98

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin

18/98

meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit; Ruimte voor overgang naar een circulaire economie; Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden; Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad.

Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing Net zoals in grote delen van Nederland is er op dit moment in de regio en in de gemeente Dongen sprake van een schaarste aan woningen, met als gevolg een overspannen woningmarkt. Er is behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties. Binnenstedelijk, dus binnen het bestaande bebouwde gebied, kan in een deel van de woningbehoefte worden voorzien. Maar de woningaantallen op deze inbreidingslocaties zijn vaak beperkt. Er resteert een woningbehoefte waarvoor een grootschalige uitbreidingslocatie moet worden aangewend, waarbij wordt ingespeeld op de behoefte van uiteenlopende doelgroepen. De locatie Noorderbunder biedt hiervoor nadrukkelijk kansen. Ook speelt duurzaamheid een belangrijke rol. De woningbouwontwikkeling Noorderbunder is gebaseerd op doelstellingen die bijdragen aan klimaatadaptatie, circulariteit, energietransitie en een gezonde leefomgeving. De wijk wordt ontwikkeld voor verschillende doelgroepen, zoals jongeren, ouderen, alleenstaanden en gezinnen. De stedenbouwkundige structuur is adaptief, waardoor rekening kan worden gehouden met veranderende omstandigheden en (toekomstige) behoeften van bewoners en gebruikers. De ontwikkeling draagt hiermee bij aan de prioriteiten van de NOVI.

19/98

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro. 3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening en de ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (verder: Bro) is geregeld dat voor stedelijke ontwikkelingen een onderbouwing in het bestemmingsplan noodzakelijk is (artikel 3.1.6. van het Bro). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet ook worden gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Uitgangspunt voor de woningbouwontwikkeling Noorderbunder is het toevoegen van maximaal 300 woningen.

Er is een gedifferentieerde bouw op het oog en deze woningbouw is opgenomen in het woningbouwprogramma dat vanuit de provinciale prognose naar boven is bijgesteld. Het plangebied ligt in zoekgebied verstedelijking. Bij de te realiseren woningen wordt uitgegaan van 50% door de gemeente uit te geven woningen, 30% sociale huurwoningen (woningcorporatie Casade) en 20% middeldure huur (woningcorporatie Casade). Dit houdt in dat de te realiseren woningen voor 50% betaalbare huurwoningen (woningcorporatie Casade) zullen zijn. Bestaand stedelijk gebied In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip bestaand stedelijk gebied vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Het plangebied Noorderbunder heeft een agrarische bestemming en ligt buiten het bestaand stedelijk gebied van Dongen. Stedelijke ontwikkeling Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan maakt geen woningen mogelijk. In dit geval worden in totaal maximaal 300 woningen mogelijk gemaakt.

Het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Daarom is hierna de woningbehoefte beschreven en de locatiekeuze gemotiveerd. Relevante woonregio Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de

20/98

behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Dongen, binnen de regio Hart van Brabant.

Figuur 3.1 Regionale woningmarktgebieden (Bron: Brabantse Agenda wonen) De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de beoogde ontwikkeling blijkt uit diverse bronnen die hierna worden behandeld. Kwantitatieve behoefte Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Dongen is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 1.130 woningen in de periode tot en met 2030 (113 per jaar). In de periode daarna zijn nog eens circa 500 woningen nodig (ongeveer 50 per jaar). Tabel 3.1 is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen. Tabel 3.1 Indicatie toename woningvoorraad gemeente Dongen 2020-2040 (Bron: Provincie Noord-Brabant)

21/98

Er zijn in 2031 naar verwachting ongeveer 12.470 woningen nodig. De actuele woningvoorraad in de gemeente Dongen per 1 januari 2021 is 11.456 woningen. Dat betekent dat de resterende opgave tot 2031 1.014 woningen is. Perspectief op Wonen en Woningbouw 2021 Hart van Brabant In het perspectief voor 2021 schetst de regio de uitkomst van de nieuwe (aanzienlijk hogere) provinciale woningbouwprognoses en de consequenties hiervan voor de regio, weergegeven in tabel 3.2. De dekking van de planvoorraad (idealiter minimaal 130% gelet op planuitval) is voor veel gemeenten onvoldoende. Dit is een belangrijk aandachtspunt. Eén gemeente heeft een relatief grote planvoorraad en dat is Oisterwijk. De planvoorraad in Dongen is relatief klein. Bovendien is in dit overzicht nog geen rekening gehouden met te verwachten sloop die gecompenseerd moet worden (indicatief 10%). Tabel 3.2 Opgave en plancapaciteit (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Uit de inventarisatie blijkt dat er tot 2030 behoefte is aan 1.130 woningen en er 793 woningen in voorbereiding zijn. Daarvan zijn er 350 opgenomen in vastgestelde plannen, de zogeheten 'harde plancapaciteit'. De bouwplannen voor de overige 443 woningen, waaronder de locatie Noorderlaan – moeten nog aan de harde plancapaciteit worden toegevoegd. In de regionale woonvisie is ook het gemeentelijk beleid en programma geïnventariseerd. Vigerend woonbeleid Dongen De woonvisie 'Dongen Woont 2017 – 2027' is begin 2017 vastgesteld. De woonvisie benoemt de thema's: betaalbaar wonen, samenwerken aan wonen en zorg, verduurzaming van de woningvoorraad en de nieuwbouwprogrammering. De woonvisie vormt de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken met corporaties Casade. Voor 2021 maakt Casade de afspraken met de huurdersbelangenverenigingen en de drie gemeenten waar Casade actief is. Naast Dongen zijn dat de gemeenten Loon op Zand en Waalwijk. Woningbouwprognose De nieuwe woningbouwprognose laat zien dat de nieuwbouwproductie fors omhoog moet. De gemeente merkt dat ook in de praktijk. De behoefte aan sociale huur groeit. Voor een deel komt dat omdat Casade al enkele jaren oud bezit sloopt en vervangt door nieuwbouw, meestal met een kleine toevoeging van het aantal woningen.

22/98

Omdat de zittende huurders eerst geherhuisvest moeten worden en er meestal voor kiezen in de gemeente te blijven, leidt dat tot een stijging van wachttijden bij andere woningzoekenden. Vooral starters komen nauwelijks aan een sociale huurwoning. Een aanpassing van het woonruimte verdeelsysteem moet hier enige verlichting geven. In 2021 is door de regio besloten aan te sluiten als regio bij het woningmarktonderzoek (Rigo) dat de gemeente Tilburg periodiek uitvoert. Het onderzoek helpt de gemeenten om de effecten van de nieuwe woningbouwprognoses in beeld te krijgen. Planvoorraad Hoewel er de nodige particuliere plannen binnen de kernen in voorbereiding zijn, is de geprognosticeerde woningbouwopgave dermate groot dat de volgende fasen van twee uitbreidingslocaties in de kernen Dongen en 's Gravenmoer versneld voorbereid moeten gaan worden. Op deze locaties is het mogelijk woningen in het middeldure en sociale huursegment te realiseren. Casade bouwt in het plangebied Noorderbunder (Dongen) 50% van alle woningen. Deels zijn dat woningen voor bijzondere doelgroepen. De particuliere plannen die in voorbereiding zijn bestaan voor een groot deel uit middeldure en dure koopwoningen. Het zijn voornamelijk kwalitatief gewenste ontwikkelingen op verdichtingslocaties in de kern Dongen. Bij enkele plannen gaat het om het herbestemmen van historisch vastgoed.

Volgens de gemeentelijke woonvisie moet nieuwbouw gerealiseerd worden in de verdeling 35% goedkoop – 35% middelduur en 30% duur. Er wordt daarbinnen geen onderscheid gemaakt tussen huur en koop. De 35% goedkoop wordt vrijwel geheel gerealiseerd door corporatie Casade. Dit betreft enkel huur en geen koop. De corporatie blijft ook in de komende jaren fors investeren in de gemeente. Aanbod en beschikbaarheid betaalbare woningen Ongeveer 70% van de woningvoorraad in Dongen wordt bewoond door de eigenaar. De overige 30% bestaat uit huurwoningen, ongeveer 21% is eigendom is van Casade. Het totale aandeel sociale huur is ongeveer 23%. Daarmee zit de gemeente Dongen onder het regionale gemiddelde. Dat verklaart voor een deel de druk op dit woningsegment in de gemeente. Toekomstige uitleglocaties In het Perspectief op wonen en woningbouw 2022 zijn de eerste fasen voor twee uitleglocaties in 's Gravenmoer en Dongen opgenomen. Volgend jaar zullen de volgende fases ingebracht worden in het Perspectief op wonen en woningbouw 2023. Woningbouwprogramma 2021-2040 Uit het woningbouwprogramma (versie februari 2021) blijkt dat er plannen zijn voor 1.130 woningen tot 2040. Het huidige plangebied Noorderlaan is in de planning opgenomen met in fase 1 op dit moment 134 woningen en in fase 2 (na 2025) op dit moment 150 woningen.

Kwalitatieve behoefte Op verzoek van de gemeenteraad is in 2021 een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek moet een antwoord geven op de vraag wat de huidige woningbehoefte is in de verhouding huur / koop, woningtypologieën en prijsklassen en welke potentiële tekorten en overschotten er zijn in de woningvoorraad. Onderzocht is of er belangstelling en / of behoefte is aan alternatieve woonconcepten en woonvormen, speciale doelgroepen, en aan kavels voor zelfbouw (kleine, middelgrote en grote kavels). Het onderzoek is in december 2021 afgerond. In de door de raad vastgestelde uitgangspuntennotitie is nog geen definitieve invulling

23/98

opgenomen van de typologieën van te bouwen woningen. Dat gebeurt op een later moment, bij de verdere uitwerking van de plannen. In het onderzoek komt naar voren dat de gemeente Dongen een dorpse woongemeente is, waar de vergrijzing op dit moment nog niet zo groot is en waar veel gezinnen met wat oudere kinderen wonen. De vergrijzing zal de komende jaren wel toenemen met het ouder worden van de generatie babyboomers. Ook wonen in Dongen veel emptynesters (ouders van wie de kinderen niet meer thuis wonen). Kenmerk van deze groep is dat zij vrij weinig verhuizen en vaak nog woonachtig zijn in de (eengezins)woning waar men sinds lange tijd woont. Overige aspecten die uit het onderzoek naar voren komen zijn hierna opgesomd. In Dongen wonen jongeren lang thuis. Er is een stijgend aantal jongeren dat na z'n 25e nog thuis woont. Dit heeft direct te maken met de krapte op de woningmarkt en de gestegen woningmarktprijzen. Die maken het voor starters moeilijk toe te treden tot de koopwoningmarkt. De traditioneel vrij gesloten woningmarkt in Dongen is in de laatste jaren steeds meer 'open' geworden. In de afgelopen jaren was gemiddeld 41% van de nieuwe bewoners afkomstig van buiten de gemeente. Vestiging vanuit Tilburg neemt jaarlijks toe, maar ook de vestiging vanuit Breda, Gilze-Rijen en andere gemeenten uit de directe regio vertonen een stijgende trend.

Hierbij vestigen vooral gezinnen zich in de gemeente Dongen. Inwoners van Dongen met verhuisgedachten hebben een warme voorkeur voor het doorverhuizen binnen de gemeentegrenzen (gemiddeld 72% bij starters en 77% bij huishoudens). In de praktijk doet een kleiner deel dat (54%). Het duidt enerzijds op de weerbarstigheid van de praktijk, waarbij woonlocatiekeuzes vaak samenhangen met min of meer toevallige factoren. Te denken valt aan een andere herkomst van de partner, de locatie van het werk of het beschikbaar komen van een fijne woning elders. Anderzijds kan het ook duiden op een onvervulde woonvraag en een tekort aan beschikbare woningen in de eigen gemeente. Door de gestegen woningmarktprijzen worden koopwoningen vaker verkocht aan doorstromers uit een koopwoning. Zij kunnen profiteren van de overwaarde van hun oude woning. Een algemene trend is dat woningen in het middensegment vaker gaan naar doorstromers uit stedelijke woningmarktgebieden, die vanwege de krapte hun zoektocht hebben verlegd naar de regio. Uit het onderzoek komt naar voren dat een groot deel van de huishoudens en starters verhuisgedachten en -plannen heeft. Van de deelnemers aan het woonwensenonderzoek is 26% verhuisgeneigd, waarvan 8% actief en/of urgent woningzoekend is. Bij thuiswonende jongeren is dit laatste percentage veel hoger (27%). Verhuiswensen hangen erg samen met leeftijd.

Jonge mensen en -huishoudens willen vaak verhuizen, ouderen minder vaak. Op hoge leeftijd neemt de concrete verhuiswens weer toe, meestal in verband met de gezondheid of het wegvallen van een partner. De woningzoekenden in Dongen hebben zeer uiteenlopende wensen voor huren of kopen en hebben ook sterk uiteenlopende budgetten. Hierbij geldt dat de koopwens dominant is bij thuiswonende jongeren, gezinnen en huishoudens tot zo'n 55 jaar. Bij ouderen is de huurwens groter dan de koopwens. Bij huishoudens is naast het inkomen vooral het al hebben van een koopwoning bepalend of men bij een volgende verhuizing wil kopen of niet. De kans dat huurders nog naar een koopwoning willen verhuizen neemt met het vorderen van de jaren af. Tot 35 jaar is de koopwens onder huurders nog 42%, na het 55e levensjaar nog maar enkelen (6%). Woning-eigenaren 'treden nauwelijks terug naar een huurwoning', tenzij dit uit nood is geboren. Op late leeftijd wil echter bijna de helft van de woning-eigenaren bij verhuizing weer terug naar een (comfortabele) huurwoning.

24/98

De gewenste prijs van de toekomstige woning varieert ook sterk per huis-houdensgroep. Naast inkomen en het onderscheid één-/tweeverdiener-huishoudens is de prijscategorie sterk afhankelijk van de vraag of men al in een koopwoning woont. Veel woningeigenaren zoeken woningen in een duurdere klasse. Zo'n één op de drie heeft een budget van meer dan €400.000 en zit iets meer dan de helft op een budget tussen €250.000 en €400.000. Bij starters en huurders met een koopwens is het budget echter fors lager. Hier heeft de meerderheid een koopbudget van minder dan €200.000 of €250.000. Vaak is bij hen de ruimte bepaald door de financieringsmogelijkheden op basis van inkomen. Extra ruimte door spaargeld en/of door schenkingen (van ouders) is vaak maar voor een deel van de starters/huurders aan de orde. Door de gestegen woningmarktprijzen in Dongen en de beperkte budgetten van veel (koop)starters is er een tekort aan goedkope en middeldure koopwoningen. Door de koopwens van kleinere huishoudens (en het kleine aandeel koopappartementen in Dongen) is er in omvang het grootste tekort aan koopappartementen (eerste koopwoning). Voor de groep ouderen geldt overigens dat er een behoefte is aan zowel betaalbare als duurdere koopappartementen (doorstroming). In de huursector is er voor de komende tien jaar ook een grote behoefte aan nieuwbouw.

Vooral huurappartementen zijn daarbij nodig, zowel in de sociale huur als in de middenhuur. Deze worden vooral gevraagd door starters, kleine huishoudens (ook na relatiebreuk) en ouderen. Met de demografische ontwikkelingen in Dongen wordt verwacht dat Dongen de komende tien jaar verder doorgroeit. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit naar verhouding het sterkst. Tot 2031 zijn naar schatting 1.055 extra woningen nodig. Vergrijzing (met langer zelfstandig wonende ouderen en een lage verhuismobiliteit als gevolg), een positief vestigingssaldo, grote belangstelling voor het blijven wonen in Dongen en een in te halen tekort aan woonmogelijkheden voor thuiswonende jongeren zorgen hiervoor. Uit de kwalitatieve woningbehoefte komt naar voren dat in nagenoeg alle woningmarktsegmenten een woningbouwbehoefte ontstaat. Alleen in het segment grondgebonden huurwoningen in de vrije sector lijkt sprake te zijn van een potentieel overschot. Het woningbehoeftemodel is weergegeven in figuur 3.2.

Figuur 3.2 Woningbehoeftemodel (Bron: Companen)

25/98

Voor nieuwbouwwoningen is er in Dongen een substantiële belangstelling. Gemiddeld geeft 20% van de woningzoekenden in Dongen de voorkeur aan nieuwbouw boven bestaande bouw. Gelet op de woningmarktomvang van Dongen van jaarlijks zo'n: 850-900 woningtransacties/verhuizingen geeft dit een indicatie voor de omvang van de warme animo op jaarbasis. Daarnaast zegt desgevraagd 37% van de deelnemers aan het onderzoek interesse te hebben voor de nieuwbouwlocatie aan de Noorderlaan. De vraag is nu, welke programmatische invulling is nu het meest passend voor de twee grotere beschikbare woningbouwlocaties in de gemeente Dongen, te weten Noorderbunder te Dongen en Waspikse weg te 's Gravenmoer. In het onderzoek zijn de huidige en verwachte woningbehoefte richting 2032 blootgelegd. Op basis daarvan zijn de tekorten, de kwalitatieve vraag en de knelpunten op de huidige markt geschetst. Het zou echter niet verstandig zijn om de berekende tekorten zo maar één-op-één te vertalen naar het woningbouwprogramma op de twee specifieke nieuwbouwlocaties. Daarvoor zijn nog veel meer invalshoeken van invloed. Die invalshoeken zijn niet alleen maar ingegeven vanuit de woningbehoefte, maar zijn nadrukkelijk context- en locatieafhankelijk. Het verdient daarom een aanbeveling om het woningbouwprogramma bij grotere nieuwbouwlocaties zoals Noorderbunder op te stellen: 1.

naar rato van de verwachte kwalitatieve tekorten; 2. met accent op woningen voor huishoudens die niet mee kunnen in de hoge prijsniveaus en prijsstijgingen; 3. met accent op de producten voor (lokale) doorstroming; 4. met accent op het aanvullen van missende/kleine woningmarktsegmenten; 5. richten op de locatie-specifieke kwaliteiten van de omgeving. Woningbouwlocatie Noorderbunder specifiek In het woningbehoefteonderzoek wordt een aanbeveling gedaan voor de ontwikkeling van de locatie Noorderbunder. Voor een gezonde woningmarkt zou de ontwikkeling zich dienen te richten op een breed programma, waarbij veel aandacht wordt besteed aan starterswoningen, waaronder appartementen en compacte grondgebonden woningen. Duurdere woningbouw is eveneens mogelijk ten behoeve van doorstroming vanuit de directe omgeving. De locatie heeft een goede bereikbaarheid richting Oosterhout en de A27 en is daardoor ook aantrekkelijk voor vestigers/forenzen. Met goede faciliteiten (op korte afstand) voor openbaar vervoer, zorg- en winkelvoorzieningen kan deze locatie ook erg geschikt zijn voor woonconcepten voor ouderen. Waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied? Het is niet mogelijk om binnenstedelijk in de grote woningbehoefte te voorzien, gelet op de grote behoefte aan zowel grondgebonden- als meergezinswoningen.

Bij de locatiekeuze spelen de mogelijkheden in het provinciale beleid, zoals vastgelegd in de Interim omgevingsverordening een belangrijke rol. Het gebied is beleidsmatig aangemerkt als verstedelijking afweegbaar. De behoefte is regionaal afgestemd. In paragraaf 3.3.2 wordt het initiatief verder getoetst aan de Interim omgevingsverordening. Conclusie ladder

26/98

De beoogde ontwikkeling is aan te merken als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. De woningbouwplannen zijn afgestemd op de provinciale, regionale en gemeentelijke behoefte. Er is lokaal behoefte aan meer dan 1.000 woningen, er is te weinig harde plancapaciteit en er is programmatisch rekening gehouden met de bouw van woningen op deze locatie. Het is niet mogelijk om dergelijke aantallen (waarvan een fors deel grondgebonden) woningen binnenstedelijk te bouwen. De locatie ligt in een gebied waar verstedelijking beleidsmatig afweegbaar is. Daarmee past het initiatief binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking. 3.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het rijksbeleid.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: Werken aan de Brabantse energietransitie; Werken aan een klimaatproof Brabant; Werken aan de slimme netwerkstad; Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Toetsing Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied.

Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij. 3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov) vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaande provinciaal beleid. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Gelijktijdig met de in werking treding van de Omgevingswet, naar verwachting per 1 januari 2024, treedt de definitieve Omgevingsverordening Noord-Brabant in werking.

27/98

Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen. In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor: Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo'n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding. Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren. Het plangebied ligt conform de themakaart 'stedelijke ontwikkelingen en erfgoed' in het gebiedstype 'verstedelijking afweegbaar', weergegeven in figuur 3.3. Conform de themakaart 'landelijk gebied' (figuur 3.4) ligt het plangebied in het gebiedstype 'gemengd landelijk gebied'.

Figuur 3.3 Uitsnede kaart 'stedelijke ontwikkelingen en erfgoed' (Bron: Provincie Noord-Brabant)

28/98

Figuur 3.4 Uitsnede kaart 'landelijk gebied' (Bron: Provincie Noord-Brabant) In hoofdstuk 3 van de Interim omgevingsverordening zijn zogenoemde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. Voor het planvoornemen zijn onderstaande regels en basisprincipes uit de Interim omgevingsverordening van toepassing. Regels voor stedelijke ontwikkeling artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar; Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies: artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit; artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik; artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering; artikel 3.8 meerwaardecreatie; artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap; artikel 3.29 cultuurhistorische waarden; Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Interim omgevingsverordening getoetst. Artikel 3.43 afwijkende regels verstedelijking afweegbaar

29/98

Regels In afwijking van artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als: a. binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; d. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. Toetsing a. Met de beoogde ontwikkeling worden maximaal 300 woningen gerealiseerd buiten het bestaand stedelijk gebied. Binnen het bestaand stedelijk gebied is hier onvoldoende ruimte voor, zie paragraaf 3.2.3. b. het realiseren van maximaal 300 woningen is binnen bestaand leegstaand vastgoed niet mogelijk. c. De ontwikkeling past binnen de regionale verstedelijkingsafspraken zoals benoemd in de Brabantse Agenda Wonen en de voortgangsrapportage 2019/2020, zie paragraaf 3.2.3. d. De kern krijgt een duurzame afronding en past binnen de landschapsstructuur (zie paragraaf 2.2).

Het te ontwikkelen landschap van de nieuwe wijk is van belang als ‘uitloper’ voor bestaande bewoners van West II en andere Dongenaren. In het verlengde hiervan is er een mogelijkheid om met het woongebied ruimte te bieden door aan te sluiten op het padenproject met een beoogd tracé richting watertoren en ecologische verbindingszone. Conclusie De beoogde ontwikkeling voldoet aan de regels voor verstedelijking afweegbaar, er wordt voldaan aan de regels van artikel 3.43 van Iov N-B. Artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Artikel 3.5 vormt de opmaat voor een goede omgevingskwaliteit. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: zorgvuldig ruimtegebruik; de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering; meerwaardecreatie. Deze aspecten zijn in de Iov nader uitgewerkt in de artikelen 3.6 t/m 3.8. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen in het landelijk gebied ook dat er sprake moet zijn van kwaliteitsverbetering (zie artikel 3.9). Deze artikelen worden hierna nader toegelicht. Artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik Regels Hierna worden de regels van artikel 3.6 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst. 1. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat:

30/98

a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel Toetsing a. Ingevolge artikel 3.6 lid 2 wordt onder bestaand ruimtebeslag verstaan: 'bestaand stedelijk gebied of een bestaand bouwperceel'. Onder nieuwvestiging verstaat de Iov Noord-Brabant: 'vestiging op een locatie waar ingevolge het geldende bestemmingsplan geen bebouwing of bedrijfsfunctie is toegestaan'. Voorliggend plan voorziet in de wijziging van het gebruik van de locatie met een agrarische bestemming naar wonen met de benodigde infrastructuur en groenvoorzieningen ten behoeve van de realisatie van maximaal 300 woningen.

Binnen het bestaand stedelijk gebied is onvoldoende ruimte beschikbaar voor het beoogd aantal woningen daarnaast is uitbreiding van het stedelijk gebied op basis van artikel 3.43 afweegbaar. Er wordt daarmee voldaan aan deze regel. b. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Besluit ruimtelijke ordening, heeft plaatsgevonden in paragraaf 3.2.3. Daar wordt onderbouwd dat de woningen die met dit plan mogelijk worden gemaakt passen binnen de behoefte en wordt de geschiktheid van deze locatie onderbouwd. c. De ontwikkeling vindt plaats binnen de grenzen van de omliggende wegen- en bomenstructuur. De woningen wordt conform het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp per bouwblok geconcentreerd, met voldoende openbare ruimte tussen de verschillende bouwblokken. De ontwikkeling wordt gefaseerd gerealiseerd, zie paragraaf 2.2. Conclusie De beoogde ontwikkeling voldoet aan de regels voor zorgvuldig ruimtegebruik, er wordt voldaan aan de regels van artikel 3.6 van Iov Noord-Brabant. Artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering Hierna worden de regels van artikel 3.7 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst. Regels 1. De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. 2.

De lagenbenadering omvat de effecten op: a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de

31/98

bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. 3. Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Toetsing De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op: de ondergrond; de netwerklaag; de bovenste laag. Met het effect op de ondergrond worden onder andere de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving.

De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in hoofdstuk 4 van deze toelichting. Hieruit blijkt dat een stedelijke ontwikkeling binnen het plangebied voorstelbaar is en dat er geen nadelige effecten zijn. De aanwezige waarden en structuren in en om het plangebied dienen daarbij in acht te worden genomen. In het stedenbouwkundig plan voor deze uitbreidingswijk is rekening gehouden met de aanwezige cultuurhistorische en landschappelijke waarden binnen het plangebied, zie paragraaf 2.2. Daarbij wordt tevens aangesloten op waarden en structuren uit de directe omgeving. Het stedenbouwkundig plan is middels zorgvuldige afweging tot stand gekomen. Conclusie De beoogde ontwikkeling voldoet aan het principe van de lagenbenadering. Artikel 3.8 meerwaardecreatie Hierna worden de regels van artikel 3.8 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst. Regels 1. Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

32/98

2. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie. Toetsing Met de voorgenomen ontwikkeling wordt meerwaarde gecreëerd door het toekennen van een nieuwe functie, namelijk de realisatie van maximaal 300 woningen en bijbehorende ondergeschikte voorzieningen. De wijk wordt natuur-inclusief ontwikkeld en zowel fysiek als beleefbaar betrokken bij de omgeving. Conclusie Er wordt voldaan aan het basisprincipe van meerwaardecreatie. Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap Hierna worden de regels van artikel 3.9 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst. Regels 1. Een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in Landelijk gebied bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving. 2. Het bestemmingsplan motiveert dat de verbetering past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied én op welke wijze de uitvoering is geborgd door dat: a. dit financieel, juridisch en feitelijk is geborgd in het plan; of b. de afspraken uit het regionaal overleg, bedoeld in artikel 62 Regionaal Overleg, worden nagekomen. 3. Een verbetering van de landschappelijke kwaliteit omvat mede: a.

de op grond van deze verordening verplichte landschappelijke inpassing; b. het toevoegen, versterken of herstellen van landschapselementen die een bijdrage leveren aan de versterking van de landschapsstructuur of de relatie stad-land; c. het behoud of herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing of terreinen; d. het wegnemen van verharding; e. het slopen van bebouwing; f. de realisering van het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszones; g. het aanleggen van extensieve recreatieve mogelijkheden. Toetsing Met de ontwikkeling van een uitbreidingswijk van maximaal 300 woningen wordt het plangebied betrokken bij het stedelijk gebied. Op basis van artikel 3.43 verstedelijking afweegbaar is dit mogelijk en hiervoor heeft, zoals beschreven in paragraaf 3.2.3, een zorgvuldige afweging plaatsgevonden. Voor de regio Hart van Brabant vormen de werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap (actualisatie 2015) het toetsingskader voor kwaliteitsverbetering van het landschap. Voor planmatige stedelijke ontwikkelingen werd in geval van uitbreiding uitgegaan van een richtbedrag (minimale basisinspanning) van 1% van de uitgifteprijs. Momenteel worden deze werkafspraken herijkt en heeft de provincie hier uitgangspunten voor opgesteld.

Op 28 september 2022 hebben de wethouders van het portefeuillehoudersoverleg ermee ingestemd om deze uitgangspunten als basis te gebruiken voor het actualiseren van de regionale werkafspraken voor

33/98

kwaliteitsverbetering landschap. Met de uitgangspunten ontstaat een meer gezamenlijke lijn bij plannen en is vooraf meer duidelijkheid bij gemeenten en initiatiefnemers. Het gaat niet om een grote koerswijziging ten opzichte van de huidige werkwijze met regionale werkafspraken. Wel is duidelijker benoemd wat voor soort maatregelen wel en niet ingezet kunnen worden. En onder welke voorwaarden. Er is bovendien ruimte voor (regionaal) maatwerk. Over de uitwerking van de kwaliteitsverbetering in relatie tot het plan Noorderbunder heeft afstemming tussen gemeente en provincie plaatsgevonden. De overeengekomen berekening van de kwaliteitsverbetering is opgenomen als bijlage 5. Ten behoeve van de borging van de kwaliteitsverbetering en de uitvoer en instandhouding van de landschappelijke inpassing is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen. Het landschappelijk inpassingsplan is vervolgens als bijlage 1 bij de regels opgenomen. Hiermee kan gesteld worden dat de kwaliteitsverbetering financieel, juridisch en feitelijk wordt geborgd. Conclusie Voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de regels voor kwaliteitsverbetering zoals is bedoeld in artikel 3.9 Iov Noord-Brabant. Artikel 3.29 cultuurhistorische waarden Hierna worden de regels van artikel 3.29 Iov Noord-Brabant beschreven en vervolgens de ontwikkeling getoetst.

Regels Een bestemmingsplan van toepassing op Cultuurhistorisch waardevol gebied: a. is mede gericht op behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden en kenmerken zoals beschreven in de Cultuurhistorische Waardenkaart; b. stelt regels ter bescherming van de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden. Toetsing en conclusie Het aspect cultuurhistorische waarden komt nader aan bod in paragraaf 4.6. 3.3.3 Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 11 maart 2022 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking, naar verwachting per 1 januari 2024. In de Omgevingsverordening komt het werkingsgebied 'verstedelijking afweegbaar', zoals opgenomen in de Interim Omgevingsverordening, zie paragraaf 3.3.2, te vervallen. De gemeente krijgt meer ruimte om een eigen afweging te maken mits een afweging is gemaakt in een gebiedsvisie en de lagenbenadering is toegepast. De gemeente stelt een omgevingsvisie op om in de toekomst ontwikkelingen nader af te kunnen wegen, zie paragraaf 3.4.2. De afweging voor de ontwikkeling van het plangebied aan de Noorderlaan heeft reeds plaatsgevonden en is met de provincie besproken. Het stedenbouwkundig plan is tot stand gekomen middels een zorgvuldige afweging tussen gemeente en belanghebbende partijen.