2021-012308 Bijlage 1. Uitgangspuntennotitie ontwikkeling Noorderlaan v20210908

Voor de woningbouwontwikkeling aan de Noorderlaan zijn aantal pijlers van belang. Hieronder wordt verder ingegaan op deze pijlers.

b.

Natuur-inclusieve wijk3

Het nieuwe woongebied wordt een ‘woonlandschap’ waarin veel ruimte is voor groen en natuur. Daarin spelen nieuwe en bestaande landschappelijke structuren (sloten, bomenrijen, groene ruimtes) een belangrijke rol. Uitgangspunt is niet een regulier beeld van traditionele woonstraten met aan weerszijden voortuinen en woningen, maar een opzet met kleinere en grotere bebouwingsclusters in een te ontwikkelen landschap. Voor alle toekomstige bewoners geldt dat zij in of aan de groene ruimte of de natuur wonen. Dongen Noorderlaan wordt daarmee een hele duurzame, groene en toekomstbestendige wijk met ruimte voor landschap, natuur en biodiversiteit. Het te ontwikkelen landschap in de nieuwe wijk is ook van belang als ‘uitloper’ voor bestaande bewoners van West II en andere Dongenaren. In het verlengde hiervan is er een mogelijkheid om met het woongebied ruimte te bieden door aan te sluiten op het padenproject met een beoogd tracé richting watertoren en ecologische verbindingszone.

2

Structuurvisie Dongen 2020

3 Openbare ruimte “De openbare ruimte is voor iedereen”, Raamwerk omgevingsvisie 1.0

28/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________ c.

Bedienen van uiteenlopende doelgroepen 4

In het nieuwe woongebied Noorderlaan is ruimte voor circa 275 nieuwe woningen. Dit aantal is een eerste indicatie en mede afhankelijk van de te realiseren woonvormen en woningtypen. Met Casade zijn afspraken gemaakt over de realisatie van 50% van het totale aantal woningen voor hun doelgroep. Het gaat dan om huurwoningen in diverse vormen met onder andere eengezinswoningen, appartementen, bovenbenedenwoningen en grondgebonden levensloopbestendige woningen. Casade zal ook in overleg met zorgaanbieders bezien of er behoefte is aan de realisatie van complexen voor begeleid wonen voor jongeren of ouderen. Casade is bereid om haar 50% van de te realiseren woningbouw niet alleen in de sociale huursector te realiseren. Casade is bereid gevonden om alleen op deze locatie 20% van haar woningen te realiseren in het segment ‘middelduur. Dat zijn woningen met een huur tussen € 752,33 en € 1.000,-.

Voor wat betreft de koopwoningen is in de Noorderlaan is niet alleen ruimte voor de realisatie van meer traditionele woningtypes zoals rijwoningen en twee-onder-een kapwoningen maar ook voor de realisatie van nieuwe woonconcepten. Daarbij dient specifiek aandacht uit te gaan naar de huisvesting van kleine huishoudens van 1 of 2 personen, naar huisvesting voor starters en senioren. Ook moet aan groepen bewoners de mogelijkheid worden geboden samen een cluster woningen te realiseren in eigen beheer via een c.p.o. constructie (collectief particulier opdrachtgeverschap). De opzet van de wijk moet zodanig zijn dat flexibel kan worden ingespeeld op de woonbehoefte, niet alleen nu maar ook straks. Gedurende het ontwikkelingsproces moet blijken welke behoefte er is en waar invulling aan gegeven kan worden.

d.

Aandacht voor duurzaamheid, klimaatbestendigheid en circulariteit 5

Noorderlaan wordt een toekomstbestendige, duurzame wijk. Het groen in de wijk maakt het wonen er prettig, het groen kan worden ingezet om regenwater op te vangen, het groen geeft ruimte aan flora- en fauna en vermindert ook hittestress in de zomermaanden. Onderdeel van een klimaatbestendige wijk is een goede waterhuishouding waarin het water vertraagd afgevoerd wordt. Dit betekent zo veel mogelijk behoud van de bestaande waterlopen en aanvulling met nieuwe waterlopen. Waar mogelijk moet gestreefd worden naar open verharding (bijvoorbeeld door parkeerplaatsen met grasbetonstenen aan te leggen) zodat het water de bodem in kan zakken. Ook kan gedacht worden aan het zichtbaar, bovengronds afvoeren van hemelwater. Het zichtbaar afwateren van regenwater draagt bij aan het besef van bewoners en bezoekers dat deze wijk klimaatbestendig is ingericht. In het oostelijk deel van de planlocatie is een klein ven gelegen, dat gegraven is ten behoeve van de vroegere fruitteelt. Deze waterpartij dient, als de waterkwaliteit goed is, als landschapselement opgenomen te worden in het woongebied. Alle woningen worden zo veel mogelijk (bijna) energieneutraal (beng) en/of nul-op-de-meter (nom) gerealiseerd. Dit is mogelijk met de toepassing van bijvoorbeeld zonnepanelen, zonneboilers en/of

4 Woonvisie Dongen 2017 - 2027

5 Klimaat, energie en duurzaamheid “In Dongen doen we dingen samen”, Openbare ruimte “De openbare

ruimte is voor iedereen, Raamwerk omgevingsvisie 1.0, Global goals/ Lokale Inclusie Agenda

29/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________ individuele warmtepompen. Ook wordt gestreefd naar de toepassing van circulaire bouwmaterialen, voor zover deze voldoen aan de gewenste kwaliteitseisen. Dit streven geldt niet alleen voor de gebouwen maar ook voor de inrichting van de openbare ruimte.

e.

Ruimte voor ontmoeting voor iedereen 6

De openbare ruimte moet uitnodigend zijn met ruimte voor ontmoetingen. Het gevoel van ‘collectiviteit’ en samen verantwoordelijk zijn voor de wijk draagt ook bij aan ontmoetingen. Onderzocht moet worden of bewonersgroepen samen zorg kunnen dragen voor een deel van de groene ruimte in het plan. Denk onder andere aan een gezamenlijk pluk- of moestuin of de realisatie van een collectief groen hof. De buitenruimte als ontmoetingsruimte draagt bij aan een sociaal veilige wijk. Ook de interactie tussen de woningen en het openbaar gebied en de groene ruimtes kan daarin een hele goede rol spelen.

Onderzoek dient plaats te vinden naar een centrale voorziening in de wijk waar alle bewoners van de wijk, jong en oud, samen kunnen komen. Daarbij kan gedacht worden aan onder andere de volgende functies: (zorg)boerderij, wijkgebouw, begeleid wonen, winkeltje met streekproducten, natuurcentrum, speeltuin of speelweide etc. In de opzet van de wijk wordt niet uitgegaan van voorzieningen als een Integraal Kindcentrum of een winkelgebied. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de voorzieningen in de omgeving.7

Niet alleen een uitnodigende openbare ruimte maar ook een voor iedereen toegankelijke openbare ruimte staat centraal. In de nieuwe woonwijk willen we dat iedereen de openbare ruimte op een zelfstandige, gelijkwaardige en zo onafhankelijk mogelijke manier kan gebruiken. Toegankelijkheid is belangrijk voor iedereen: ouderen, kinderen, mensen met een tijdelijke of permanente functiebeperking. Bij het ontwerp, de uitvoering en het beheer van de buitenruimte dient bewust rekening gehouden te worden met toegankelijkheid voor iedereen.

f.

Fietser en voetganger centraal, auto te gast 8

In de natuur-inclusieve wijk Noorderlaan wordt lopen en fietsen gestimuleerd. Dit betekent dat in de inrichting van de openbare ruimte de voetganger en fietser centraal staat. De automobilist is ‘te gast’ in het woongebied. Voor autoverkeer worden aansluitingen gemaakt op de Noorderlaan. Er zijn voor de circa 275 woningen in het plangebied minimaal twee auto-ontsluitingen noodzakelijk. Op de Laagstraat wordt niet aangesloten met autoverkeer. Een aantakking op de Laagstraat voor langzaam verkeer is wel wenselijk.

6 Sociaal Domein “Bouwen op de kracht van de samenleving”, Raamwerk omgevingsvisie 1.0, Openbare

ruimte “De openbare ruimte is voor iedereen, Raamwerk omgevingsvisie 1.0 7 Onderwijs “(Op)groeien in de gemeente Dongen”, Raamwerk omgevingsvisie 1.0 8 Openbare ruimte “De openbare ruimte is voor iedereen, Raamwerk omgevingsvisie 1.0

30/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________ g.

Parkeren en deelmobiliteit9

Parkeerplaatsen dienen zorgvuldig in het plan te worden ingepast. In de nieuwe wijk zal niet iedereen direct voor de deur kunnen parkeren. Beperkte loopafstanden van en naar de parkeervoorzieningen zijn in deze wijk acceptabel. Voor wat betreft aantallen parkeerplaatsen dient voldaan te worden aan de geldende parkeernormen. De gemeente Dongen heeft haar parkeernormen gebaseerd op de parkeerkencijfers van de CROW, waarbij de maximale norm moet worden aangehouden, gebiedsindeling ‘rest bebouwde kom’ en stedelijkheidsgraad ‘matig stedelijk’. De normen zijn afhankelijk van het type woning. In een natuur-inclusieve wijk past ook het principe van elektrische rijden. Deelmobiliteit is goed voor de luchtkwaliteit, de veiligheid in de wijk en kan ook het aantal benodigde parkeerplaatsen verminderen. De toepassing hiervan op schaalgrootte van Dongen dient te worden onderzocht.

h.

Een flexibel en faseerbaar plan

In het bestemmingsplan ‘Zuid en West Dongen’en ‘Dongen Buitengebied’ heeft de locatie een agrarische bestemming, in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij een ontwikkeling van het gebied met woningbouw is een herziening van het nu geldende bestemmingsplan noodzakelijk. Het bestemmingsplan gaat in het kader van de in te voeren Omgevingswet vervangen worden door een Omgevingsplan. In het Omgevingsplan voor de nieuwe wijk Noorderlaan dient een sterke hoofdstructuur te worden vastgelegd. Tegelijkertijd dient veel flexibiliteit te worden geboden voor wat betreft de invulling van de woonclusters. Dit is van belang om zo goed mogelijk te kunnen blijven inspelen op de actuele woningbehoefte. Binnen het sterke landschappelijk kader is er ruimte voor uiteenlopende woningtypes en woonvormen, al dan niet collectief.

De nieuwe woonwijk kan stapsgewijs, indien gewenst per woonvlek, gerealiseerd worden. Het plan dient zodanig te worden opgesteld dat eventuele vervolgfasen op aangrenzende gronden op een logische manier kunnen worden aangesloten op het plan. Bij de opzet van de ontsluiting van de wijk dient hiermee rekening te worden gehouden.

i.

Ontwikkeling gronden door derden

De uitgangspuntennotitie heeft vooralsnog betrekking op de ontwikkeling van gronden in gemeente eigendom. Het ligt voor de hand grenzend aan de gemeentelijke eigendommen een aanvullende woningbouwontwikkeling toe te staan om te komen tot een organische afronding van de locatie. Bij de op te stellen omgevingsvisie worden nieuwe woningbouwlocaties afgewogen. Hierbij zullen ook gronden van derden worden afgewogen.

9 Parapluplan Parkeren Dongen, Verkeersbeleidsplan

31/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________ j.

Vervolg - verdere uitwerking

Voor de ontwikkeling van de gemeentelijke gronden tot woningbouwlocatie is opdracht gegeven voor de uitvoering van diverse onderzoeken. Denk hierbij aan: -

Afwikkeling auto- en fietsverkeer, Groen Licht verkeersadviezen, 30 september 2020

-

Bodem- en grondwateronderzoek, Verhoeven milieutechniek b.v., 22 juli 2021

-

Explosievenonderzoek, T&A Survey, 15 juli 2021

-

Flora en faunaonderzoek, Ecoresult, in voorbereiding

-

Archeologisch onderzoek, Vestigia, 19 juli 2021

-

Molenbiotoop, Rho adviseurs, in voorbereiding

-

Bedrijf en milieuzonering, Rho adviseurs, in voorbereiding

-

Hoogteverschillen terrein en omgeving, gemeente Dongen, in voorbereiding

De resultaten van deze onderzoeken worden verwerkt in het stedenbouwkundige plan en het op te stellen bestemmingsplan.

32/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

5. Communicatie en participatie

a.

Projectgroep

De projectgroep wordt gevormd door ambtenaren uit alle benodigde disciplines (vast of op afroep), een vertegenwoordiging van Casade, ketenpartners als het Waterschap en Enexis (op afroep) en stedenbouwkundige (op afroep). De wethouder ontvangt de verslagen van de projectgroep en sluit aan wanneer nodig om als bestuurder geïnformeerd te blijven. Alle aspecten met betrekking tot de voorbereiding, uitwerking stedenbouwkundig plan, inrichting openbaar gebied, bestemmingsplan, bouw- en woonrijp maken wordt besproken in de projectgroep. Daarbij hoort ook het verwerken van de input vanuit de klankbordgroep, inspraakreacties/zienswijzen en dergelijke.

b.

Instellen klankbordgroep (participatie)

Er is een oproep gedaan onder inwoners uit de gemeente Dongen die willen meedenken over de ontwikkeling van dit gebied. Zij vormen samen een klankbordgroep die een adviserende en signalerende rol krijgt bij de ontwikkeling van het nieuwe woongebied. Daarbij is aangegeven dat de gemeente op zoek is naar een goede verdeling tussen direct omwonenden en andere inwoners. Ook is gezocht naar een goede mix van verschillende leeftijden. In totaal worden ongeveer 10 deelnemers gezocht. Bij meer aanmeldingen wordt er geloot.

Er zijn in totaal 56 reacties ontvangen voor de klankbordgroep. Van deze reacties zijn er 4 buiten de reactie termijn binnen gekomen en wonen 2 personen (nu nog) niet in Dongen. In totaal blijven er 50 personen over om deel te nemen aan de klankbordgroep. Hieruit is een selectie gemaakt.

Spelregels klankbordgroep; Wat verwachten wij van u, wat mag u van ons verwachten. 1.

Het doel van de klankbordgroep is het spiegelen van plannen / ideeën en uitwerkingen. Vanuit de klankbordgroep kan aangegeven wordt wat men er van vindt.

2.

De klankbordgroep mag uitdagen en meedenken en adviezen geven maar de beslissingsbevoegdheid ligt bij de gemeente.

3.

De klankbordgroep denkt positief kritisch mee. De klankbordgroep is geen tegenbeweging tegen de ontwikkeling van de woonwijk maar neemt de ontwikkeling als woonwijk als uitgangspunt en denkt mee over hoe deze vorm te geven. Hiervoor kent het planologische proces voldoende momenten om deze mening kenbaar te maken (inspraakreactie / zienswijze / beroep).

4.

Het algemeen belang gaat boven het individueel belang. Vanuit dat perspectief wordt de deelname aan de klankbordgroep gezien.

5.

De kaders voor de uitwerking van de Noorderlaan worden/zijn vastgesteld door de gemeenteraad. Binnen deze kaders wordt er gewerkt.

6.

Gemeente staat open voor suggesties en aandachtspunten, maar zal soms knopen moeten doorhakken

7.

De voorkeur gaat uit naar het vaststellen van het bestemmingsplan onder de huidige wetgeving, er is sprake van tijdsdruk / haast.

33/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________ c.

Inspraakmomenten

Het stedenbouwkundige plan wordt – na verwerking van de kaders en input van onder andere klankbordgroep, vakdisciplines en ketenpartners voorgelegd aan belangstellenden. Ook voor de bestemmingsplanprocedure vinden op diverse momenten inspraak plaats (voorontwerp met een inloopavond, ontwerp en het vastgestelde plan).

Hierbij worden de plannen ook besproken met omliggende gemeenten, provincie en ketenpartners. Het tijdig meenemen van aandachtspunten maar het ook tijdig informeren van buurgemeenten over voorgenomen plannen speelt hierbij een rol. Met de aangrenzende eigenaren van de ontwikkellocatie wordt waar nodig en wenselijk afzonderlijk gesproken.

d.

Samen.dongen.nl

Via de projectpagina samen.dongen.nl worden de verschillende fasen in het project weergegeven. Ook buiten de hiervoor genoemde participatiemomenten kunnen bewoners kennis nemen van de plannen.

e.

Gemeenteraad

De kaders voor de ontwikkeling van de locatie zijn voorgelegd ter vaststelling aan de gemeenteraad. De besluitvormende raadsvergadering staat gepland op 30 september 2021.

De gemeenteraad wordt bij nieuwe fasen in de voorbereiding geïnformeerd middels een raadsinformatiebrief/bewonersbrief of via de Ganzeveer.

De vaststelling van het bestemmingsplan wordt aan de gemeenteraad voorgelegd.

34/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

6. Financiën (grondexploitatie) en risico’s

a.

Financiën (grondexploitatie)

Bij het in exploitatie nemen van de locatie Noorderlaan is een exploitatie opzet vertrouwelijk bijgevoegd. Naarmate het project verder in uitvoering komt, neemt de gedetailleerdheid van de grondexploitatie toe.

De gemeenteraad wordt tweemaal per jaar via de Voortgangsrapportage Grondexploitatie geïnformeerd over de ontwikkeling van alle grondexploitaties, waaronder de Noorderlaan. Het huidige uitgangspunt is verwerkt in de meest actuele grondexploitatiebegroting, welke is vastgesteld in de Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2021 (2), vastgesteld door de raad op 27 mei 2021.

b.

Risico’s

Ambities De ambities voor de ontwikkeling van de locatie Noorderlaan zijn hoog. Uitgangspunt is niet het beeld van traditionele woonstraten maar kleinere en grotere bebouwingsclusters in een te ontwikkelen landschap. Een woonlandschap waarin veel ruimte is voor groen en natuur. Aspecten als klimaat, duurzaamheid, biodiversiteit, circulaire economie, openbaar groen in combinatie met andere woonvormen, goede wegontsluiting, voldoende parkeergelegenheid, perceeloppervlakte en dergelijke de wens van bewoners om vlak voor de deur te kunnen parkeren, een eigen tuin kunnen schuren. Het vinden van een goede kwalitatieve en financiële balans in deze is een uitdaging.

35/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________ Financieel De risico’s worden, gedurende de diverse projectfases, uitgewerkt in een risicoparagraaf (in afstemming met team Control & Advies).

Toekomstige beheerskosten De aanleg van een nieuwe woonwijk betekent vanzelfsprekend dat deze ook onderhouden moet worden. Immers na het betrekken van de woningen valt of staat het welbevinden en het leefgenot van de bewoner voor een belangrijk deel door de wijze waarop de infrastructuur en groenvoorzieningen in de wijk worden onderhouden. Verder zorgt een goed en planmatig onderhoud voor een verlenging van de levensduur van de diverse voorzieningen. Zodra het plan meer in detail is uitgewerkt, wordt een berekening gemaakt van de onderhoudsbehoefte en de jaarlijkse onderhoudskosten. Deze worden daarna meegenomen in de begrotingsbehandeling met de bedoeling ze op te nemen in de betreffende onderhoudsbudgetten.

Daarnaast dient er aandacht te zijn voor de personele capaciteit voor het beheer van deze openbare ruimte inclusief de afvalverwerking. De routes voor het ophalen van het restafval/PMD/GFT/papier zijn momenteel al aardig volgepland. De ontwikkeling van de Noorderlaan zorgt voor extra routes en ophaalpunten. Ook dit wordt, zodra het plan meer in detail is uitgewerkt, nader bekeken.

Proces De planning (zie bijlage 3) met betrekking tot de ontwikkeling van de locatie Noorderlaan is ambitieus. Het streven is om de planologische procedure onder de huidige wetgeving af te kunnen ronden. Dit houdt in dat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage moet liggen voordat de Omgevingswet in werking treedt. Risico’s die een rol kunnen spelen in het proces zijn mogelijke vertragingen als gevolg van besluitvorming, maatschappelijke risico’s (bezwaren, e.d.), voldoende ambtelijke capaciteit om voor de projectfases.

36/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

7. Planning, fasering en besluitvorming

a.

Planning

In bijlage 3 is de planning opgenomen met betrekking tot de planning voorbereiding planvorming en bestemmingsplanprocedure en besluitvorming. Het is een ambitieuze planning om het ontwerpbestemmingsplan tijdig voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet ter inzage te leggen.

b.

Fasering

De fasering van de woningbouw (looptijd van het plan en fasering daarin) zal gedurende de verdere uitwerking van bestemmingsplan verder vorm gegeven worden. In de planning wordt uitgegaan van het bouw- en woonrijp maken van de gemeentelijke gronden in twee fasen. In zijn algemeenheid wordt hierbij opgemerkt dat het streven is om een ‘flexibel’ bestemmingsplan op te stellen. De wijze waarop deze flexibiliteit vorm gegeven kan worden, wordt met het adviesbureau dat het bestemmingsplan opstelt nader besproken.

c.

Besluitvorming

In de planning zijn de volgende mijlpalen opgenomen: -

30 september 2021

Vaststellen uitgangspuntennotitie Noorderlaan

-

Q1 2022

Uitkomsten lokaal woningonderzoek in de raad

-

Q1 2022

B&W besluit ter inzage leggen voorontwerpbestemmingsplan

-

Q2 2022

B&W besluit ter inzage leggen ontwerpbestemmingsplan

-

Q4 2022

Gemeenteraadbesluit – vaststellen bestemmingsplan

-

Q1 2023

Start bouwrijp maken fase 1 Noorderlaan.

37/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

Bijlage 1 – Motie orde vreemd van de dag

38/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

Bijlage 2 – raadsinformatieavond ontwikkeling Noorderlaan

39/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

40/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

41/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

42/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

43/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

44/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

45/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

46/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

47/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

48/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

49/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

50/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

51/52

www.dongen.nl

Uitgangspunten ontwikkeling woningbouw Noorderlaan ______________________________________________________________________________

Bijlage 3 – Planning, fasering en besluitvorming

52/52

www.dongen.nl