2020-378 Rapport Dongen Wel of niet thuis geven 2020 12 18

bemiddelingen vallen de bemiddelingen die vanuit een service/dienstverleningsafspraak naar een woning worden bemiddeld. Spoedbemiddelingen • 5% regeling (5% van de vrijkomende voorraad hoeft niet passend te worden toegewezen) • Bemiddelingen op basis van afspraken met zorginstellingen • Bemiddeling voor specifieke complexen waarvoor een wachtlijst geldt • Mensen die vanwege grote verbouwing/sloop tijdelijk elders gehuisvest moeten worden • Vergunninghouders • Bemiddeling op basis van urgentiecommissie • Bemiddeling op basis van WVG-ergonomie; zijnde zwaar aangepaste woningen die worden toegewezen aan mensen met een zware zorgvraag Servicebemiddelingen • Diverse corporaties hanteren een doorschuifbeleid voor huidige huurders • Mensen die verhuizen naar een vrije sector huurwoning • Woningruil • Woongroepen • Aanbieding van een zorgwoning op voordracht van een zorgverlener • Bemiddeling vanwege onvoldoende/geen passende reacties Urgenties Een specifieke categorie bij de woningen die worden toegewezen via directe bemiddeling zijn de woningen op basis van een urgentieverklaring worden toegewezen. Voor mensen die acuut een woning nodig hebben bestaat een urgentiecommissie die (als mensen aan de criteria voldoen) een urgentiestatus kan toewijzen, waardoor mensen op korte termijn aan een woning geholpen kunnen worden.

Mensen komen in aanmerking voor urgentie als zij zich in een crisissituatie bevinden en een nieuwe woning de oplossing van het probleem vormt. Hiervoor moet men wel aan bepaalde voorwaarden voldoen: • Men is buiten de eigen schuld in de noodsituatie terechtgekomen • Men heeft geen blokkade om in aanmerking te komen voor een woning vanwege fraude, agressie, gevaar of oneigenlijk gebruik op de eigen inschrijving • De inschrijftijd is korter dan 99 maanden • Men woont zelfstandig of heeft voorheen zelfstandig gewoond en woont nu noodgedwongen bij iemand in • Het (gezamenlijk) bruto jaarinkomen is maximaal € 43.575 per jaar • Men kan een acute noodsituatie aantonen die voldoet aan één van de situaties: o Slachtoffer van ernstig, structureel fysiek of geestelijk geweld o Men moet onverwacht, gedwongen het huis verlaten. 58

In de gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk samen zijn in 2019 50 urgentieaanvragen geweest; een stijging van ruim 230% ten opzichte van 2018. Het aantal toekenningen lag aanzienlijk lager (9). Tabel 20: Aantal urgentieaanvragen en -toekenningen in de gemeente Dongen, Loon op Zand en Waalwijk (2018-2019) Aanvragen Toegekend

2018 15 5

2019 50 9

2018-2019 +233% +80%

Bron: Urgentiecommissie Woning in Zicht (2020)

Op het niveau van de hele Woning in Zicht-regio14 hebben de meeste toegekende urgentieaanvragen hebben betrekking op ernstig, structureel geweld, gevolgd door urgenties naar aanleiding van de woonkostentoeslag15. Daarnaast worden ook relatief veel urgenties toegewezen op basis van overige redenen (scheiding/relatiebreuk, medische omstandigheden, huurwoning die niet meer passend is, etc.). Corporaties vonden in 2019 gemiddeld binnen 86 dagen een nieuwe woning voor een urgentiekandidaat nadat urgentie is toegekend. Dit is iets langer dan in 2018 (81 dagen), maar wel ruim binnen de afgesproken norm (binnen een half jaar). De urgentiecommissie geeft in haar jaarverslag aan dat de stijging in het aantal urgentieaanvragen mogelijk verklaard wordt doordat de urgentiecommissie in 2019 een eigen website gekregen. Hierop kunnen aanvragers een criterium kiezen waarop ze aanvragen. Op de oude aanvraagformulieren stonden alleen de vaste criteria vermeld (ernstig, structureel geweld, gedwongen verkoop van de woning, te hoge woonlasten). Op de website kunnen mensen nu ook kiezen voor de categorie ‘overig’. Dus als de aanvraag niet voldoet aan een van de vaste criteria wordt men nu meer uitgenodigd om op deze manier actiever urgentie aan te vragen.

Als mensen snel een woning nodig hebben, maar niet aan de precieze urgentieregels voldoen bestaat er een maatwerktafel die schrijnende gevallen alsnog kan helpen. Casade geeft aan dat daarmee het tot nu toe goed lukt om spoedzoekers tijdig aan een woning te helpen. De corporatie is geen voorstander om te gaan werken met tijdelijke woningen of tijdelijke contracten voor spoedzoekers. Daarmee wordt weliswaar op korte termijn tijd gewonnen, maar verschuift het probleem (als het tijdelijke contract afloopt zal alsnog naar een permanente woonoplossing gezocht moeten worden).

14 Exacte cijfers van de gemeente Dongen zijn niet bekend. 15 Niet van toepassing in de gemeente Dongen.

59

5. Herkomst nieuwe huurders en woningzoekenden In de vorige hoofdstukken is vooral gekeken naar de vraagdruk en de verschillen daarin naar persoonskenmerken en woningvoorkeuren. In dit hoofdstuk wordt vooral gekeken naar de herkomst van de vraagdruk is; zijn vooral mensen uit de gemeente Dongen op zoek naar een sociale huurwoning uit hun gemeente of oriënteren ook veel woningzoekenden uit andere gemeenten zich op de sociale huursector in Dongen? Reacties en verhuringen in gemeente Dongen Meer dan de helft van alle vrijkomende sociale huurwoningen in de gemeente werd de afgelopen jaren toegewezen aan iemand uit de gemeente Dongen (de lokale behoefte). Over de eerste maanden van 2020 lag dat aandeel op bijna tweederde. Daarnaast werd ongeveer 15 tot 25% toegewezen aan vestigers afkomstig uit de gemeente Tilburg. De instroom vanuit andere Brabantse gemeenten is minder groot. Het aandeel toegewezen huurwoningen aan mensen uit de eigen gemeente was verhoudingsgewijs groot vergeleken bij de herkomst van alle reacties op vrijkomende woningen. Zo was in 2018 het aandeel reacties uit de gemeente Dongen op vrijkomend aanbod maar een fractie groter dan het aandeel reacties uit Tilburg. Ook de vergelijking tussen reacties en toegewezen woningen aan vestigers uit de gemeente Gilze en Rijen valt op; het aandeel reacties is jaarlijks groter dan het aandeel toegewezen woningen.

Tabel 21: Herkomst reacties versus nieuwe huurders van vrijkomende huurwoningen in gemeente Dongen (2018-mei 2020) Herkomstgemeente Dongen Tilburg Waalwijk Gilze en Rijen Loon op Zand Oisterwijk Overig WiZ Overig Brabant Overig Nederland Buitenland Onbekend Totaal Aantal

2018 % reacties 40% 37% 3% 4%

% verhuringen 50% 26% 3% 3%

2019 % reacties 38% 32% 2% 5%

% verhuringen 59% 16% 3% 3%

2020 % reacties 57% 25% 4% 5%

% verhuringen 64% 17% 5% 3%

1%

2%

3%

2%

1%

1%

2% 1% 8%

1% 2% 6%

2% 2% 8%

1% 1% 9%

0% 0% 6%

0% 0% 6%

2%

4%

4%

5%

3%

4%

0% 3% 100% 15.252

1% 2% 100% 172

0% 5% 100% 12.145

0% 1% 100% 146

0% 0% 100% 18.353

0% 0% 100% 109

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

60

Bij de instroom van vestigers kan het deels ook gaan om mensen die terugkeren naar hun gemeente van herkomst (in dit geval de gemeente Dongen). Vanuit de registratie van Woning in Zicht kan niet worden herleid in hoeverre de groep vestigers in Dongen uit terugkeerders bestaat. Beperkte mogelijkheden voor voorrang lokaal woningzoekenden Het is lastig om exacte redenen aan te wijzen van het verschil in herkomst van mensen die gereageerd hebben versus herkomst van mensen die een woning toegewezen kregen. Mogelijk dat een deel van de mensen uit Tilburg dat gereageerd heeft, uiteindelijk weigert als ze daadwerkelijk een woning aangeboden krijgen. Er wordt in ieder geval niet voorrang gegeven aan mensen uit de eigen gemeente. Het betreft immers een geautomatiseerd toewijzingssysteem. Bovendien gaat de Huisvestingswet uit van vrije vestiging; iedereen heeft in de basis de vrijheid om zelf te bepalen waar hij / zij wil wonen16. Bovendien kan het bij vestigers uit Tilburg ook gaan om (ex-)studenten die terug willen keren naar hun oude woonplaats. Verhuisoriëntatie inwoners gemeente Dongen Lang niet alle woningenzoekenden blijven na verhuizing in de gemeente Dongen wonen. Ongeveer tweederde tot driekwart van de inwoners van de gemeente Dongen die een sociale huurwoning kregen toegewezen, bleef in de gemeente Dongen wonen. Dat is vergelijkbaar met het regionale beeld.

Ongeveer 13% van verhuisde na toewijzing van een sociale huurwoning van de gemeente Dongen naar de gemeente Tilburg en ongeveer 10% naar de gemeente Waalwijk. Tabel 22: Gerealiseerde verhuizingen van mensen uit gemeente Dongen die een sociale huurwoning kregen toegewezen (naar nieuwe woongemeente) 2018-mei 2020. Nieuwe woongemeente Dongen Tilburg Waalwijk Overige WiZ gemeenten Totaal Kernbinding regionaal

2018

2019

2020

70% 13% 10% 7%

66% 13% 11% 10%

78% 1% 11% 10%

100% 72%

100% 71%

100% 70%

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

16 Alleen bij zwaarwegende redenen (namelijk schaarste aan betaalbare huurwoningen, waardoor verdringingseffecten

voor lokale woningzoekenden ontstaan, kan de gemeente middels een huisvestingsverordening in beperkte mate voorrang geven aan lokale woningzoekenden.

61

6. Toekomstige behoefte sociale huur De behoefte aan sociale huurwoningen wordt deels bepaald door woonwensen van woningzoekenden, maar nog veel meer door toewijzingseisen met betrekking tot de hoogte van het inkomen. Voornamelijk de huishoudens met een inkomen tot €39.055 komen nog in aanmerking voor een sociale huurwoning. Corporaties dienen namelijk 80% van de jaarlijks vrijkomende sociale huurwoningen aan deze doelgroep toe te wijzen. Daarom kijken we voor de toekomstige behoefte met name naar de huidige woonsituatie per inkomensgroep, de demografische trends en verwachte koopkrachtontwikkeling. Huidige woonsituatie Op 1 januari 2019 stonden er ongeveer 3.350 huurwoningen in de gemeente Dongen; zo’n 30% van de totale zelfstandige woningvoorraad. Het merendeel (zo’n 21%) was in bezit van woningcorporaties; zo’n 2.385 woningen. Tabel 1: Gemeente Dongen: Huidige woonsituatie van zelfstandige huishoudens naar inkomensgroep en eigendom woning (2019) Koopwoning < huurtoeslag Huurtoeslag €39.055 €39.055 - €43.575 > €43.575 Totaal

Huur overig

Totaal

820

Huur corporatie 1.245

250

2.315

1.365 395 5.315 7.895

695 120 325 2.385

325 70 320 965

2.385 585 5.960 11.245

Bron: Lokale Monitor Wonen (2020), Provincie Noord-Brabant (2020)

•

• •

De primaire doelgroep van de woningcorporaties wordt gevormd door de huishoudens met een inkomen tot €39.055. Minimaal 80% van de jaarlijks vrijkomende huurvoorraad dient aan deze inkomensgroep te worden toegewezen. In de gemeente Dongen behoren ongeveer 4.700 huishoudens tot deze doelgroep (42% van alle huishoudens). Van deze primaire doelgroep woont ongeveer 41% in een woning van de corporatie (1.940 huishoudens). De hogere-inkomensgroepen worden de zogenaamde ‘scheefwoners’ genoemd. Hierbij zit nog onderscheid tussen de middeninkomens (waar corporaties nog maximaal 10% van de vrijkomende voorraad aan kunnen toewijzen) en de hogere inkomens. o In de ‘ruime’ definitie van de goedkope scheefheid (dus inclusief de middeninkomens tot €43.575) woont 19% van de huishoudens in de sociale huur scheef (445 huishoudens). o In de ‘enge’ definitie van de goedkope scheefheid (exclusief de middeninkomens) woont 14% van de huishoudens in de sociale huur scheef (325 huishoudens). 62

Casade: een zekere mate van goedkope scheefheid is zeer wenselijk Casade is voorstander van een zekere mate van goedkope scheefheid en voert daarom geen actief beleid om het percentage scheefwoners in de sociale huur terug te dringen. Scheefwoners zorgen wat de corporatie betreft juist voor een gevarieerde bevolkingssamenstelling in wijken met sociale huur, meer draagkracht en zelfredzaamheid. Wel is het mogelijk om een deel van de scheefwoners te ’verleiden’ om door te stromen naar een duurdere huur- of koopwoning, mits het aanbod aanwezig is. Daarmee komen er meer sociale huurwoningen beschikbaar voor de lagere inkomens. Maar een groot deel van de scheefwoners woont naar grote tevredenheid in zijn of haar sociale huurwoning en heeft geen behoefte om te verhuizen. Dat moet dan ook mogelijk blijven volgens Casade. Lage inkomens in de koop; deels administratieve oorzaak Een aanzienlijk deel van de lage inkomensgroep woont in Dongen in een koopwoning. Hierbij kan het gaan om (oud-)huurders die hun woning gekocht hebben van de corporatie, maar een deel van de lage inkomens zijn in het verleden ook in staat geweest om direct een woning te kopen. Tenslotte is er ook sprake van een ‘administratie groep lage inkomens in de koop’.

Dit zijn senioren met (voorheen) een midden- of hoog inkomen die door het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd met een inkomensterugval te maken hebben gekregen, maar nog wel over enig eigen vermogen beschikken (vaak mede door een grotendeels afbetaalde hypotheek). Daardoor zijn er bij deze groep, ondanks een lager inkomen, geen financiële problemen. Huidige woonsituatie per inkomensgroep als vertrekpunt Voor de komende tien jaar gaan we ervan uit dat de woonsituatie per inkomensgroep voor het grootste deel gelijk blijft aan de huidige verhoudingen. Wel is de verwachting dat de groep ouderen die vanuit een koopwoning de overstap maakt naar een sociale huurwoning verder afneemt. Deze trend heeft zich al enkele jaren geleden ingezet en zal naar verwachting de komende jaren zich voortzetten. Een reden hiervoor is een generatie ouderen waarbij eigen woningbezit meer gemeengoed is dan bij vorige generaties. Daarnaast is de verhuisgeneigdheid van ouderen de afgelopen jaren afgenomen. Er zijn signalen die erop duiden dat ouderen de komende jaren meer gaan verhuizen. Maar in dat geval opteren veel van hen eerder voor een koop- dan een huurwoning (uitgaande van een lagere aanschafwaarde dan de verkoopprijs van hun huidige woning). Ook landelijke en provinciale programma's met betrekking tot 'Langer zelfstandig thuis' zijn hierop gericht.

Ontwikkeling per inkomensgroep De omvang van het aantal huishoudens met een inkomen tot €39.055 (en in beperkte mate de groep met een middeninkomen) dat een sociale huurwoning wenst is de belangrijkste indicator voor de toekomstige vraag naar sociale huur. De omvang van deze 63

groep is afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling de komende jaren. We rekenen hiervoor met drie scenario’s • Een scenario uitgaande van een beperkte koopkrachtstijging (0,4% per jaar). Dat wordt gezien door het CPB aangehouden als het langjarige gemiddelde. • Een scenario uitgaande van een stagnerende economie. Hierdoor blijft de koopkracht stabiel (0% groei). Dit scenario is mede ingegeven op basis van de huidige Coronacrisis, waarbij (ondanks alle onzekerheden) rekening wordt gehouden met een economische recessie. • Een scenario met een sterke koopkrachtstijging (0,8% per jaar). Dit scenario was in de jaren na de economische crisis de realiteit, maar lijkt gelet op de actuele ontwikkeling minder waarschijnlijk voor de komende jaren. Tabel 24: Gemeente Dongen. Ontwikkeling naar inkomensgroep 2020-2030 2020 < Huurtoeslaggroep Huurtoeslag – € 39.055 € 39.055 – € 43.575 > € 43.575 Totaal

2.315

2030 0% groei 2.600

0,4% groei 2.560

0,8% groei 2.515

2020-2030 0% 0,4% groei groei +285 +245

0,8% groei +200

2.385

2.675

2.630

2.590

+295

+250

+210

585

610

615

625

+25

+30

+40

5.960 11.245

6.220 12.105

6.300 12.105

6.375 12.105

+255 +860

+335 +860

+410 +860

Bron: Lokale Monitor Wonen (2020), Provincie Noord-Brabant (2020), CPB

In alle koopkrachtscenario’s wordt een toename van de doelgroep met een inkomen tot € 39.055 verwacht. Bij een stagnerende koopkracht is die groei wel sterker (+585 huishoudens) dan bij een koopkrachtstijging (+410 huishoudens). Deze groei komt deels voort uit jonge huishoudens met een laag inkomen, maar de vergrijzing speelt ook een voorname rol; een groei van het aantal oudere huishoudens met een laag inkomen. Voor een belangrijk deel gaat het om ouderen die de overgang van werk naar pensioen tot de doelgroep gaat behoren. Zij wonen echter nog vaak in een koopwoning (waarvan de hypotheek voor een groot deel betaald is). Zij krijgen te maken met een inkomensterugval, maar dit zal in de praktijk maar voor een beperkt deel leiden tot een behoefte aan sociale huur. Op basis van de verwachte ontwikkeling van de inkomensgroepen en hun oriëntatie op de sociale huur, komen we tot de volgende ontwikkelrichtingen voor de benodigde sociale huurvoorraad, vertaald naar verschillende scenario’s, zowel naar koopkrachtontwikkeling als de mate van goedkope scheefheid binnen de sociale huur.

64

Tabel 25: Gemeente Dongen. Ontwikkeling naar benodigde sociale huurvoorraad 2020-2030 2020 Huidige sociale voorraad Benodigde voorraad (toename scheefheid; 21%) Benodigde voorraad (stabiele scheefheid; 19%) Benodigde voorraad (afname scheefheid; 17%)

2.385

2030 0% groei -

0,4% groei -

0,8% groei -

2020-2030 0% 0,4% groei groei -

0,8% groei -

-

2.525

2.480

2.430

+140

+95

+45

-

2.455

2.410

2.365

+70

+25

-20

-

2.400

2.355

2.310

+15

-30

-75

Bron: Lokale Monitor Wonen (2020), Provincie Noord-Brabant (2020), CPB.

•

•

•

•

Op dit moment woont 19% van de huurders in de gemeente Dongen scheef. Het is mogelijk dat de goedkope scheefheid op dit percentage blijft zitten. Toetreding van hogere inkomens tot de sociale huur is door strenge inkomenseisen lastig geworden, maar een deel van de zittende huurders zal de komende jaren een inkomensontwikkeling door maken en wellicht nog niet meteen verhuizen naar een koop of particuliere huurwoning. De afgelopen jaren was er sprake van een lichte koopkrachtstijging. Door de huidige Coronacrisis wordt voor de korte termijn geen stijging van de koopkracht meer verwacht. De vraag is echter hoe lang deze crisis aanhoudt. Uitgaand van een stagnerende koopkracht en gelijkblijvende scheefheid zou de sociale huurvoorraad de komende tien jaar uit moeten breiden met ongeveer +70 woningen. Als er voor scheefwoners (te) weinig doorstroommogelijkheden zijn (en blijven) naar de particuliere sector, dan is het mogelijk dat het percentage goedkope scheefheid in de sociale huur zelfs toeneemt. In dat geval zou de sociale huurvoorraad met ongeveer +140 woningen in de komende tien jaar moeten uitbreiden. Andere scenario’s (afname van de goedkope scheefheid of sterke koopkrachtstijging) lijken vooralsnog minder waarschijnlijk.

65

Meer afstemming tussen gemeente, corporatie en huurders over woningbouwopgave sociale huur Casade geeft aan dat het belangrijk is om periodiek met gemeente en huurders om tafel te zitten om de toewijzing van sociale huurwoningen en de druk op de sociale huurmarkt in de gemeente te bespreken. Zo’n overleg kan dan ook het gremium vormen om gezamenlijk de woningbouwopgave voor de komende jaren te bepalen en de accenten die daarbij per doelgroep gezet zouden moeten worden. Belangrijk is dat deze gesprekken niet alleen op ambtelijk of bestuurlijk niveau besproken moeten worden, maar ook dat er meer kennisuitwisseling ontstaat met de gemeenteraad

66

Bijlage Kwaliteitskortingsgrens

Definities huurprijsgrenzen De ´kwaliteitskortingsgrens´ is een begrip uit de huurtoeslag. Ligt de huurprijs hoger dan deze grens (€437, prijspeil 2020), dan wordt er gekort op de huurtoeslag. Dit heet 'kwaliteitskorting' omdat een hogere huur ook een kwalitatief betere woning met zich mee zou brengen. Voor jongeren tot 23 jaar is de kwaliteitskortingsgrens extra van belang. Zij krijgen namelijk helemaal geen huurtoeslag meer wanneer ze een sociale huurwoning betrekken die duurder is dan de kwaliteitskortingsgrens.

Aftoppingsgrens

De aftoppingsgrens is de huurprijs waarboven in principe geen subsidie wordt verstrekt en is afhankelijk van het type huishoudens. De lage aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens bedraagt 619,01 euro per 2020. De hoge aftoppingsgrens voor drie- of meerpersoonshuishoudens is 663,40 euro. Enkel specifieke doelgroepen hebben boven deze grens nog recht op huurtoeslag (bijv. bij seniorenwoningen of mensen met een verstandelijke beperking).

Liberalisatiegrens

De liberaliseringsgrens (€737,14 in 2020) van de huur bepaalt of het om een sociale huurwoning of een woning in de vrije sector gaat. Bij een huurprijs beneden de liberaliseringsgrens is sprake van een sociale huurwoning. Bij een huurprijs boven de liberaliseringsgrens is sprake van een geliberaliseerde (vrije-sector) woning.

67

Bijlagen Bijlage 1

Woningwet 201517

1. Per 1 juli 2015 geldt de nieuwe Woningwet. De rol van gemeenten is hierdoor veranderd en ook zijn er nieuwe regels voor de positie en de activiteiten van woningcorporaties. 2. In de Woningwet is bepaald dat een corporatie met haar werkzaamheden naar redelijkheid moet bijdragen aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Deze regel is niet van toepassing als de gemeente geen volkshuisvestelijk beleid heeft neergelegd in een document (bijvoorbeeld een ‘woonvisie’). Het is dus belangrijk dat de gemeenteraad tijdig een actueel beleidskader vaststelt. Voor onderwerpen waarbij andere gemeenten een rechtstreeks belang hebben is afstemming met regiogemeenten verplicht. 3. De corporatie levert de gemeente (en de huurdersorganisaties) jaarlijks op 1 juli een ‘overzicht van voorgenomen werkzaamheden’ waaruit de gemeente kan afleiden welke werkzaamheden op het grondgebied van de gemeente zijn voorzien, en welke bijdrage daarmee is beoogd aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Dit overzicht heeft betrekking op de eerstvolgende vijf kalenderjaren. Vervolgens sluiten de corporatie, de gemeente en de huurdersorganisatie(s) elk jaar voor 15 december prestatieafspraken af met elkaar. 4. Corporaties krijgen één woningmarktregio als werkgebied (uitzonderingen daargelaten). In één woningmarktregio kunnen wel meerdere corporaties werken.

Buiten de goedgekeurde regio mag een corporatie echter niet meer bouwen of onroerend goed verwerven, tenzij het gaat om sloop-nieuwbouw van onroerend goed buiten de regio dat reeds in bezit is bij de corporatie. Dit verbod geldt niet voor corporaties die zich richten op huisvesting van specifieke categorieën van bewoners, zoals studenten, personen die zorg en begeleiding behoeven (ouderen, gehandicapten) en anderen waarvoor dringend behoefte is aan huisvesting. Bovendien kan de minister ontheffing van het verbod verlenen. 5. Het is de bedoeling van de wet dat corporaties zich -meer dan in het verleden concentreren op de huisvesting van personen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden met het vinden van passende huisvesting en daardoor zijn aangewezen op woningen met een huur tot de huurtoeslaggrens. De mogelijkheden voor de bouw van maatschappelijk vastgoed, dienstverlening aan bewoners en bijdragen aan de leefbaarheid zijn door de wet ingeperkt. Commerciële activiteiten (in het jargon niet-DAEB investeringen: ofwel geen diensten van 17 Zie VNG-raadgever Woningwet 2015

68

algemeen economisch belang), zoals de bouw van koopwoningen, duurdere huurwoningen en bedrijfsmatig vastgoed, mogen alleen na toestemming van de minister worden gerealiseerd en op voorwaarde dat de gemeente deze investering noodzakelijk acht en aantoont dat commerciële partijen deze investering niet willen doen. Hoewel gemeenten en huurdersorganisaties prestatieafspraken met corporaties maken, is de minister van Rijksdienst en Wonen eindverantwoordelijk voor het toezicht, zowel financieel als volkshuisvestelijk. De bevoegdheden worden gemandateerd aan de Autoriteit woningcorporaties. 6. De minister kan in het belang van de volkshuisvesting een corporatie een aanwijzing geven om een of meer handelingen te verrichten of na te laten. De minister kan een of meer gemeenten vragen om een zienswijze over een voorgenomen aanwijzing te geven.

69

Bijlage 2

Bestuurlijk instrumentarium gemeente(raden) bij het woonbeleid

Structuurvisie • In de gemeentelijke structuurvisie wordt de visie van de gemeente op het ruimtelijk beleid voor (delen van) het grondgebied of voor bepaalde aspecten beschreven. Hierin staat bijvoorbeeld op hoofdlijnen waar welke soort woningen in de gemeente gebouwd mogen worden. De structuurvisie is alleen bindend voor de gemeente zelf. • Wettelijke verplichting (artikel 2.1. Wet ruimtelijke ordening, Wro). Woonvisie • Een woonvisie is vormvrij en ook het proces en de invulling zijn door de gemeente vrij te bepalen. Het kan gaan over een stip op de horizon, maar ook ingaan op de problemen die op de korte termijn spelen. Ook kan de reikwijdte van de benoemde onderwerpen in de woonvisie zeer groot zijn. Sommige woonvisies beperken zich tot het werkterrein van de woningcorporaties, terwijl andere woonvisie ingaan op de gehele woningmarkt. • Gemeenten zijn niet wettelijk verplicht een woonvisie op te stellen. Het rijk en de VNG bevorderen het opstellen ervan. Bestemmingsplan • In een bestemmingsplan worden de gebruiks- en de bouwmogelijkheden vastgelegd voor een gebied. Ten aanzien van wonen kan het bestemmingsplan regels bevatten over het aandeel sociale-huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap (Besluit ruimtelijke ordening art 3.12 lid 1).

Een bestemmingsplan is voor zowel de overheid als burgers en bedrijven een juridisch bindend document. • Wettelijke verplicht voor het hele grondgebied (art 3. Wro) Grondbeleid • In het geval de gemeente eigenaar is van de bouwgrond kunnen er kwalitatieve eisen gesteld worden met betrekking tot de te bouwen woningen. Daarnaast kunnen er kortingen gegeven worden op de grondprijs aan corporaties of marktpartijen om zo bijvoorbeeld goedkope of middeldure huurwoningen te realiseren. Afspraken met corporaties • Gemeenten maken jaarlijks afspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties over de prestaties die ze gaan leveren. Deze afspraken kunnen bijvoorbeeld gaan over welke woningen de corporaties gaan bouwen voor welke doelgroepen. • Wettelijk verplicht (artikel 44 Woningwet).

70

Huisvestingsverordening • Met een huisvestingsverordening kunnen gemeenten categorieën woonruimte aanwijzen, waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is. Gemeenten mogen zelf bepalen welke categorieën zij hanteren. Dit kan bijvoorbeeld gaan over woningen tot een bepaalde huurprijs of alleen nieuwbouwwoningen. Naast het aanwijzen van de woningen moeten gemeenten ook vastleggen aan welke groepen woningenzoekenden deze woningen bij voorrang toegewezen moeten worden. • Een gemeente is niet wettelijk verplicht om een huisvestingsverordening op te stellen (artikel 7 Huisvestingswet 2014) Doelgroepenverordening sociale woningbouw Het Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro) geeft aan dat een gemeente pas een bestemming kan opnemen voor een specifieke doelgroep, nadat zij dat heeft vastgelegd in een Verordening doelgroepen sociale woningbouw. Deze verordening wordt de doelgroepenverordening genoemd. Daarin legt ze eisen vast voor de potentiële kopers, een doelgroepenomschrijving. Naast de verplichting om een doelgroepenomschrijving vast te leggen, dient de gemeente een tijdvak van minimaal één en maximaal tien jaar vast te stellen. Binnen dat tijdvak dienen de bestemde sociale koopwoningen binnen het vastgestelde prijssegment te blijven. Daarnaast mogen gemeenten zelf kiezen om bepaalde zaken op te nemen, zoals: • Een maximale koopprijs.

In het Bro staat een maximum van 200.000 euro, maar een lagere prijs is mogelijk. • Het maximale inkomen van de koper. De doelgroep kan worden gedefinieerd naar (maximum) huishoudinkomen. • Lokale binding. Het is mogelijk om op te nemen dat er sprake moet zijn van sociale binding of een vorm van lokale of regionale binding. Bijvoorbeeld naar huidig adres, woonhistorie, type (onmisbaar) beroep, familie, et cetera. • De tijdsduur. Legt vast hoe lang je de huurprijs onder een bepaald niveau wilt houden. Deze is minimaal een jaar en maximaal tien jaar. • Eisen aan de woningen; bijvoorbeeld eisen over het type en de grootte van de woning. • Eisen over het aanbrengen van voorzieningen. Het aangeven of het wel of juist niet wenselijk is dat er dingen veranderd worden aan de woning en in welke mate dat is toegestaan. Dit draagt bij aan woonkwaliteit, woningwaarde en verkoopbaarheid in de toekomst. • De wijze van handhaving en controle. Door uitspraken op te nemen over de handhaving en controle nadat de eerste sleutel is overhandigd, kan voorkomen worden dat de eerste koper de spreekwoordelijke spekkoper wordt als hij/zij na een paar jaar verhuist.

71

Bijlage 3

Samenvatting interviews met woningzoekenden (met lange wachttijd) 1

2

3

4

5

6

7

8

9

Leeftijdscategorie

40-45

40-45

60-65

50-55

50-55

30-35

50-55

25-30

50-55

Inschrijfduur Ervaren inschrijf-duur

3 jr

7 jr

5 jr

3 jr

2

5 jr

3 jr

5 jr

5 jr

Niet lang

lang

Veel te lang

lang

wisselt

lang

Best lang

Schiet niet op

Samenstelling huishouden Actieve zoekduur Hoe vaak gereageerd op een woning Zoekgedrag

Alleen met kind 1 jaar

Alleen met kind ?

Echtpaar

alleen

Lang want urgent Alleen, Wmo

Alleen

Gezin

Ouder, 2 kind

Ouder, 1 zoon

1 jr

wisselt

1 jaar

5 jr

5 jr

50x

50x en meer

3x sinds 2015

3x

50x en meer

60x

20-25x

25-20x

Op alle woningen gereageerd 1.4001.700 619

Op alle woningen gereageerd Laag modaal 700

Selectief

2.000

1,750

1.650

668

900

725

Gevoel tijdens zoeken

Spannend

Geen hulp

Hulpeloos

Stress

Geen hulp

1.600 -1.800 Woont in bij moeder Waar gaat het fout?

Toch lang

Weinig info

Eindgevoel

Lot uit loterij

Behoefte aan perspectief

Weinig perspectief

Bouw meer!

Weet dat het lang duurt

Onzeker

Onzeker

Het wordt steeds moeilijker Lang wachten

Netto inkomen Huidige huur

?

1.261

50x

Kijkt op tegen aantal reacties bijstand

1.660 619 – 663

Verbazing

72

Bijlage 4

Geïnterviewden bij gemeenten en woningcorporaties

Beleidsmedewerkers gemeenten van Dongen, Goirle en Loon op Zand Beleidsmedewerkers woningcorporaties Casade en Leystromen

73