2020-378 Rapport Dongen Wel of niet thuis geven 2020 12 18

Wees u als raad bewust van de samenhangen in de woonsector

1. De samenhang tussen inschrijftijd, zoektijd en woonwensen De rekenkamercommissie heeft geconstateerd dat over de gehele linie gezien, de actieve zoektijd – in vergelijking met andere gemeenten – in het landelijke beeld past, maar dat dit onverlet laat dat individuele gevallen behoorlijk kunnen afwijken. Van geval tot geval kan de zoektijd afwijken van het gemiddelde en anders ervaren worden (urgentie, woonvoorkeuren e.d.). Uit de gehouden interviews en literatuurstudie7 blijkt o.a. dat woonwensen van woningzoekenden invloed hebben op het zoekgedrag en de ‘persoonlijke’ zoektijd van woningzoekenden. Betrek dit inzicht bij het debat en de communicatie over de cijfers inzake de vraag en aanbod van sociale-huurwoningen. Dé ‘gemiddelde woningzoeker’ bestaat niet. Iedere groep heeft verschillende drijfveren en woonwensen. 2. De samenhang tussen de sociale-huursector en de vrije sector De sociale-huursector enerzijds en de geliberaliseerde huur- en koopsector anderzijds zijn communicerende vaten. In gesprekken met de rekenkamercommissie hebben de woningcorporaties, in dit verband, aandacht gevraagd voor de positie van middeninkomens in de woningmarkt.

Door een combinatie van stijgende koop- en huurprijzen in de vrije sector en verscherpte eisen voor het verkrijgen van een hypotheek krijgen middeninkomens momenteel moeilijk toegang tot de vrije sector.8 Door strengere eisen in de sociale-huursector is de toegang tot die sector ook beperkt. Anderzijds zullen middeninkomens die op grond van hun vroegere inkomen een sociale-huurwoning hebben 7 Masterthesis ‘Druk op de Zwolse en Kampense woningmarkt, indicatoren om de woningmarktdruk weer te geven, de

beleving van wachttijd en implicaties voor woonwensen en zoekgedrag op een gespannen woningmarkt’, Lianne Wittkamper, Utrecht juli 2017. 8 Zie, bijvoorbeeld: P. Boelhouwer, The housing market in The Netherlands as a driver for social inequalities: proposals for reform, International Journal of Housing Policy, 2019.

28

betrokken daar minder snel uit (kunnen) vertrekken. Dit heeft uiteraard effect op de vraagdruk in de sociale-huursector. De woningcorporaties zien weinig mogelijkheden om de positie van de middengroepen te verbeteren. De gemeenten kunnen in hun bouwprogramma de middeninkomens (nog meer) uitdrukkelijk betrekken. 9 Thema 2

Zorg als raad voor voldoende informatie voor uzelf en voor woningzoekenden

3. Laat u voeden met cijfers én verhalen van bewoners. In het onderhavige rekenkameronderzoek is veel aandacht voor de ‘cijfers’. Per doelgroep zijn cijfers en ontwikkelingen in de tijd van zowel (deel)vraag- als (deel)aanbod op de woningmarkt in kaart gebracht. De rekenkamercommissie adviseert de raad om het college te verzoeken om u tenminste over de in het onderzoek opgenomen kenmerken van de woningzoekenden én bijbehorende vraagdruk periodiek te laten informeren, bij voorkeur via een raadsinformatiebijeenkomst met de lokale woningcorporatie. Tijdens zo’n bijeenkomst kunnen beleid en cijfers met elkaar worden verbonden. Wij adviseren om deze cijfers te laten verrijken door kwalitatieve verhalen en ervaringen van bewoners, zoals bijvoorbeeld in dit onderzoek van de rekenkamercommissie is gedaan door woningzoekenden met een lange zoektijd te interviewen.

4. Vraag informatie over woningzoekenden De ervaringen van mensen met een lange zoektijd zijn van belang om specifieke problemen die niet uit de gemiddelde cijfers blijken te achterhalen. De gegevens van deze mensen worden een half jaar nadat zij een woning hebben gevonden uit de archieven van Woning in Zicht worden verwijderd. Om hun ervaringen niet verloren te laten gaan is het een optie om woningzoekenden met een lange zoektijd na het vinden van een woning een enquête te laten invullen of hen een interview af te nemen. Uit het onderzoek van de rekenkamercommissie is ook naar voren gekomen dat de verdeling van de actief woningzoekenden in starters of doorstromers niet bekend is. Dat gegeven is echter wel belangrijk voor het bepalen van de gewenste verdeling van de woningvoorraad over diverse typen. De rekenkamercommissie adviseert daarom om Woning in Zicht te verzoeken om hierover gegevens te gaan verzamelen en bij te houden. Op dit moment is deze verdeling nog ‘uit zicht’. De uitkomsten hiervan kunnen vervolgens worden betrokken bij de jaarlijkse prestatieafspraken tussen corporatie en gemeente.

9 Woningcorporaties zullen, op basis van afspraken tussen de minister van volkshuisvesting, AEDES (de vereniging van

woningcorporaties) en VNG, minder restricties worden opgelegd bij de bouw van woningen in het middenhuur- en goedkope koopwoningsegment. Deze restricties zijn vastgelegd in art. 44c van de Woningwet. De afspraken moeten nog bekrachtigd worden. Na bekrachtiging worden de mogelijkheden voor woningcorporaties om zogenaamde niet-DAEB woningen te bouwen verruimd.

29

5. Bied mensen die lang zoeken (meer) hulp en informatie aan Corporaties zijn bereid mensen te helpen die moeite hebben met het vinden van een sociale-huurwoning, zo is gebleken uit de interviews met de corporaties. Het zou wellicht aan te bevelen zijn als de gemeente en de corporaties er gezamenlijk voor zorgen mensen die al lang zoeken (bijvoorbeeld langer dan anderhalf jaar) intensief te benaderen met een aanbod voor hulp en informatie. Gezien de specifieke voorkeuren die deze mensen blijken te hebben, is het ook te overwegen deze mensen beter voor te lichten over de afruil tussen specifieke wensen/lange zoektijd versus weinig wensen/korte zoektijd. Thema 3

Zet als raad de bestuurlijke instrumenten effectief in

6.

Overweeg om, in samenspraak met de woningcorporaties, het toewijzingssysteem te evalueren en hierover prestatieafspraken te maken In alle gemeenten schrijven doorstomers en starters zich uit voorzorg preventief in, om inschrijftijd ‘op te bouwen’. Uit de bevindingen blijkt dat dit ten onrechte de suggestie kan wekken dat de (bestaande) vraagdruk verder toeneemt. Wij adviseren daarom om samen met de corporaties het belang van de inschrijftijd bij de toewijzing te evalueren. Men zou hierbij kunnen overwegen om andere toewijzingscriteria, zoals loting of verzameladvertenties een groter gewicht toe te kennen, om zodoende de kansen van starters op een sociale-huurwoning te verhogen. Bezie vervolgens of de uitkomsten van zo’n evaluatie aanleiding geeft om de prestatieafspraken met de woningcorporaties aan te scherpen. Bij deze aanbeveling kan het lonen om samen met corporaties te inventariseren of woningen met tijdelijke contracten en flexwoningen voor spoedzoekers soelaas kunnen bieden. Dat kunnen woningen zijn met een huurcontract voor twee jaar (zo blijft er veel doorstroming en komen die woningen ook weer snel beschikbaar), van waaruit men op zoek kan gaan naar een structurele woningoplossing. Belangrijk is vooral om met elkaar in gesprek te blijven om te kijken of er nog meer gedaan kan worden om spoedzoekers spoedig aan woonruimte te helpen. 7.

Onderzoek de wenselijkheid van een huisvestingsverordening De voorgaande aanbevelingen gaan direct of indirect over de afstemming met de partners in de sociale-huursector (corporaties, huurdersorganisatie, ontwikkelaars). Een sturingsinstrument dat de gemeente wel zelfstandig kan inzetten is de huisvestingverordening. Zoals in par. 2.1 is besproken kan een huisvestingsverordening alleen ingesteld worden als er sprake is van schaarste. Een urgentieregeling in de huisvestingsverordening, waarin is geregeld dat voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die dringend woonruimte nodig hebben, is wel altijd toegestaan. In de gemeenten is ambtelijk onderzocht of een huisvestingsverordening gewenst is. De rekenkamercommissie adviseert ook de raden om te bepalen of een huisvestingsverordening juridisch mogelijk en wenselijk is. Dit biedt extra mogelijkheden voor gemeenten om te sturen op toewijzing aan specifieke doelgroepen. 30

8.

Bevorder de ‘slimme’ bouw en/of verkoop van goedkope koopwoningen in bestemmingsplannen, doelgroepenverordening en/of grondbeleid Uit de gesprekken met de corporaties bleek dat de positie van de middeninkomens, door ontwikkelingen zowel in de sociale-huursector als in de particuliere sector, zorgen baart. Dit geldt zowel voor de middeninkomens zelf als voor de sociale-huursector (doorstroming). Om voor deze groep betaalbare koopwoningen aan te bieden, kan men bezien of door het ontwerp van de woningen (bijvoorbeeld beperkt kaveloppervlak, max 2 slaapkamers) kan – bijvoorbeeld in een bestemmingsplan en een doelgroepenverordening – gestimuleerd worden dat mensen tijdig doorstromen naar een volgende woning. Daardoor zou voorkomen kunnen worden dat woningen worden uitgebouwd en daardoor al snel buiten het goedkope koopsegment vallen. Daarmee blijft een structureel aanbod aan goedkope koopwoningen in stand. Dit is een instrument van de lange adem, maar kan op den duur wel het gat tussen sociale huur en de relatief dure koopsector verkleinen. Een andere mogelijkheid die ook door woningcorporatie Casade wordt toegepast is het zogeheten Trudo-systeem, waarbij corporaties goedkope woningen verkopen, maar daarbij het recht op terugkoop bedingen10. Ook dit kan voorkomen dat door marktontwikkelingen goedkope koopwoningen buiten het bereik van middeninkomens terechtkomen.

De rekenkamercommissie wijst er tot slot op dat de bestuurlijke instrumenten van het bestemmingsplan, het grondbeleid en de doelgroepenverordening aan de gemeenteraad effectieve sturingsmogelijkheden zouden kunnen bieden; die wellicht (nog) effectiever zouden kunnen zijn dan een Woonvisie. Bij het overwegen van deze bestuurlijke instrumenten geldt het motto: wat werkt goed onder onze lokale omstandigheden?

10 Zie https://www.trudo.nl/ en https://www.casade.nl/ik-zoek/koopwoning/slimmer-kopen/.

31

Deel B

Bestuurlijke reactie van het college van B&W van gemeente Dongen

Met belangstelling en waardering hebben we kennisgenomen van uw bestuurlijke rapportage over de inschrijf- en zoekduur voor sociale huurwoningen in de gemeenten Dongen, Goirle en Loon op Zand. We herkennen de vermelde cijfers uit de rapportages die we eerder van Casade hebben ontvangen. We willen kort reageren op een van de geformuleerde antwoorden op de onderzoeksvragen en op de aanbevelingen die u voor wil leggen aan onze gemeenteraad. Antwoorden onderzoeksvraag 2 U vermeldt dat in 2019 in Dongen 53% van het totale aantal toewijzingen via bemiddeling tot stand kwam. Dat is aanmerkelijk meer dan in de gemeenten Goirle en Loon op Zand (resp. 15% en 22%). We missen in uw uitleg de verklaring dat dit vooral werd veroorzaakt door de herhuisvestingsopgave als gevolg van sloop – nieuwbouw in de wijk West1. Aanbevelingen Aanbeveling 2 We adviseren u deze aanbeveling aan te vullen met één van de afspraken die in september jongstleden zijn gemaakt tussen de minister van volkshuisvesting, AEDES (de vereniging van woningcorporaties) en VNG. Deze afspraken moeten nog bekrachtigd worden, na raadpleging van de achterban. Een van de afspraken is dat vanaf 2021 de verplichte marktverkenning voor de duur van drie jaar buiten werking gesteld, waardoor corporaties hun investeringsruimte voor nieuwbouw ook kunnen gebruiken voor niet-DAEB woningen.

Mogelijk zien de beide bevraagde woningcorporaties daardoor wel mogelijkheden om huurwoningen voor de middengroepen te bouwen. Aanbeveling 3 Een periodieke raadsbijeenkomst met woningcorporatie Casade is in Dongen al gebruikelijk. Het is goed dat u de raad voorziet van aandachtspunten voor die bijeenkomsten. Aanbeveling 4 Dit is naar onze mening niet een aanbeveling aan de raad, maar aan Casade, die immers participeert in het regionale woonruimte verdeelsysteem ‘woning in zicht’ en kan daar vragen om de bedoelde gegevens te gaan monitoren. Ook de drie gemeenten waarin Casade de aangewezen instelling is en Casade zelf geconstateerd behoefte te hebben aan dit soort gegevens. In de gezamenlijke prestatieafspraken 2021 (zie de bijlage) zijn afspraken opgenomen over de beschikbaarheid van voldoende woningen. Zie de afspraken 1, 4, 5, 6 en 8 uit het uitvoeringsprogramma. De prestatieafspraken worden op 14 december 2020 getekend 32

door gemeenten, huurdersbelangenverenigingen en Casade en worden daarna ter kennisname gezonden aan de gemeenteraad. Aanbeveling 5 Ook dit is een aanbeveling aan Casade, die de raad kan doorzetten aan de corporatie. We zien voor ons als gemeente geen rol in het benaderen van langdurig woningzoekenden. Over de aanbeveling over ‘seniorenlabels’ voor woningcomplexen vragen we ons af waarom u deze op heeft genomen. De grootste groei van het aantal huishoudens en daarmee ook een grote huisvestingsopgave zit in het aantal éénpersoonshuishoudens 75+. Dat pleit juist voor het behoud van een seniorenlabel. En – zoals ook is verwoord in uw Nota van Bevindingen voor de gemeente Dongen – leidt labeling niet tot leegstand, omdat vrijkomende woningen verhuurd worden aan jongere huurders wanneer er bij senioren geen belangstelling is voor de betreffende woning. Aanbeveling 6. De eerste aanbeveling is al gerealiseerd. In de prestatieafspraken 2021 is onder nummer 5 van het Uitvoeringsprogramma de volgende afspraak opgenomen: ‘Om de beschikbaarheid van voldoende woningen te borgen, monitoren we de combinatie van gemiddelde zoektijd en inschrijftijd van woningzoekenden in Woning in Zicht. We zijn voortdurend in gesprek met Casade over nieuwe woonconcepten, onder andere bestemd voor spoedzoekers.

Waarschijnlijk krijgen deze in Dongen een plaats in de nieuwe uitbreidingslocatie Noorderlaan, waar Casade ongeveer 100 nieuwe woningen gaat realiseren. Aanbeveling 7 We zijn op voorhand niet overtuigd van de wenselijkheid van een huisvestingsverordening. Zaken die met een verordening geregeld kunnen worden, zijn nu binnen het eigen beleid van Casade al geborgd en/of vormen onderdeel van de prestatieafspraken. Mochten er onderwerpen zijn die we missen of anders willen regelen, dan gaan we daarover met de corporatie in gesprek. Het labelen van woningen voor woningzoekenden uit de eigen gemeente achten we ongewenst. De aantrekkingskracht vanuit ander gemeenten (en met name Tilburg) die we zagen in de eerste periode van aansluiting bij Woning in Zicht, lijkt te zijn teruggelopen en weer terug te zijn op het niveau van vòòr de aansluiting. Omgekeerd biedt de aansluiting onze eigen inwoners kansen om te reageren op een woning in een groot gebied rondom Dongen. Aanbeveling 8 Als gemeente zijn we in enkele uitbreidingsplannen bezig te bezien op welke manier we betaalbare koopwoningen kunnen realiseren bedoeld voor starters, welke woningen ook in de toekomst voor deze groep behouden kunnen blijven. Dat gaat naar onze mening het best door echt kleine woningen te bouwen, op een kleine kavel. Zodra mensen toe zijn aan een volgende stap in hun wooncarrière zullen ze deze 33

woning verlaten en naar een grotere woning verhuizen en komt de woning vrij voor een volgende persoon uit de doelgroep. Omdat het om echt kleine woningen gaat, verwachten we dat de verkoopprijs niet explosief zal toenemen, in tegenstelling tot dat wat de laatste jaren wel is gebeurd bij starterswoningen met een gebruikelijke grootte (normale eengezinswoning). We hebben in het verleden anti speculatiebedingen gehanteerd, maar die gelden alleen voor de eerste generatie bewoners, daarna niet meer. Ook kwam het relatief vaak voor dat we ontheffing moesten verlenen van dit beding om moverende redenen, zoals echtscheiding of verhuizing in verband met werk. De gemeente kent al een grondbeleid met een lage(re) prijs per m2 voor sociale huur en goedkope koopwoningen, wat de bouw van dat type woningen ten goede is gekomen en nog steeds komt. We betwijfelen of een combinatie doelgroepenverordening/bestemmingplanregels een andere of beter resultaat gaat geven dan het realiseren van nieuwe plannen in de verdeling 35% goedkoop, 35% middenduur, 30% duur die we op basis van de woonvisie kennen. Een doelgroepenverordening heeft een beperkte werkingsduur (1 tot maximaal 10 jaar) en is daarmee met name gericht de eerste generatie woningeigenaren. College van burgemeester en wethouders van Dongen

34

Deel C

Nawoord rekenkamercommissie

De rekenkamercommissie heeft kennisgenomen van de bestuurlijke reacties van de colleges van B&W. De reactie van uw college is terug te vinden in deel B van deze rapportage. De bestuurlijke reacties hebben geleid tot enkele tekstuele aanpassingen en verduidelijkende toelichtingen11 in de bestuurlijke nota. Ten aanzien van een eerder opgenomen aanbeveling in het concept-rapport dat voor bestuurlijke hoor- en wederhoor heeft voorgelegen, hebben we besloten om één bij wijze van voorbeeld genoemde suggestie inzake seniorenlabels te laten vervallen omdat dit onbedoeld tot een verkeerde interpretatie leidde van aanbeveling 5. Reflectie rekenkamercommissie op drie rode draden in de bestuurlijke reacties In de reacties van de colleges van B&W zien we drie rode draden. Onderstaand geven we deze drie rode draden weer alsook een reflectie daarop vanuit de rekenkamer-commissie. 1. Aanbevelingen inzake informatievoorziening richten zich tot het verkeerde loket De colleges zijn van opvatting dat de aanbevelingen (3,4,5) met betrekking tot de informatievoorziening (verdiepende management- en stuurinformatie enerzijds en voorlichting aan woningzoekenden anderzijds) aan het ‘verkeerde loket’ zijn gericht aangezien deze verantwoordelijkheid primair ligt bij de woningcorporatie. Hierover merkt de rekenkamercommissie graag op dat de rekenkamercommissie een instrument is van de gemeenteraden.

De rekenkamercommissie heeft geen (in)formele positie om aanbevelingen te doen aan woningcorporaties. De rekenkamercommissie heeft er bewust voor gekozen aanbevelingen op te nemen, gericht op de informatievoorziening; dit om de gemeente(raad) aan te sporen deze punten (pro)actief in de overleggen met het college en/of de betrokken woningcorporaties te bespreken en nader te verkennen hoe de informatievoorziening (zowel de managementinformatie als de voorlichting aan woningzoekenden) verder kan worden verbeterd. Naar de mening van de rekenkamercommissie heeft de gemeente(raad) hier wel degelijk een rol om deze aandachtspunten te agenderen, hiervan te leren en te gebruiken als input voor het door de raad vast te stellen woonvisie.

11 De bestuurlijke reacties van de colleges van B&W hebben de rekenkamercommissie aanleiding gegeven tot twee tekstuele aanpassingen (paragraaf 2.2 bij de opsomming van het bestuurlijke instrumentarium ‘raad’ tussen haakjes gezet; in onderzoeksvraag 5 ‘in Dongen’ verwijderd); toevoeging van drie verduidelijkende voetnoten (paragraaf 2.6 met verwijzing naar het jaarverslag van Woning in Zicht; paragraaf 4.2, onderzoekvraag 2 met toelichting op toewijzing door inschrijfduur; aanbeveling 2 met actualisering m.b.t. afspraken tussen de Minister van Volkshuisvesting, Aedes en VNG.

35

2. Evaluatie van het toewijzigingssysteem is afgerond en/of loopt al. Via de prestatieafspraken worden inschrijftijden en zoekduren al gemonitord. Ten aanzien van de aanbeveling over het evalueren van het toewijzingssysteem (aanbeveling 6) constateren alle drie de colleges dat ofwel de evaluatie reeds heeft plaatsgevonden (Loon op Zand en Dongen) ofwel dat de evaluatie onlangs al gestart is. Ook geven de colleges aan dat de zoektijd en inschrijftijd van woningzoekenden inmiddels worden gemonitord via de jaarlijkse prestatieafspraken tussen het college en de corporatie. De rekenkamercommissie neemt kennis van het feit dat evaluatie is gestart en/of al is afgerond en dat de prestatieafspraken met de woningcorporaties zullen worden gedeeld met de gemeenteraad. De betreffende aanbeveling van de rekenkamercommissie aan de gemeenteraad, luidt als volgt: ‘Overweeg om in samenspraak met de woningcorporaties, het toewijzingssysteem te evalueren en hierover prestatieafspraken te maken’. Eenzelfde overweging als bij de informatievoorziening geldt ook voor de prestatieafspraken die de colleges maken met de woningcorporaties. Strikt genomen is het maken van de prestatieafspraken de bevoegdheid van het college.

De rekenkamercommissie legt bij de gemeenteraden alleen de open vraag neer of zij de colleges wensen op te roepen voorafgaand aan prestatieafspraken de raden in het proces tot besluitvorming te betrekken (bijvoorbeeld via wensen- en bedenkingen), dan wel of zij met de colleges verdergaande afspraken over voortgangsinformatie rond de prestatieafspraken wensen te maken. Dit ook weer om als raad aandachtspunten te kunnen blijven agenderen in relatie tot de kaderstellende rol van de raad met betrekking tot het vaststellen van de woonvisie. 3. Huisvestings- en doelgroepenverordening zijn geen goede aanvulling. De colleges van B&W zien zowel een huisvestings- als een doelgroepenverordening (aanbevelingen 7 en 8) niet als een goede aanvulling op het huidige bestuurlijke instrumentarium. De rekenkamercommissie merkt op dat er legitieme bestuurlijke argumenten kunnen zijn voor de colleges van B&W om dit standpunt in te nemen, maar adviseert de gemeenteraden wel om hun eigen politieke afwegingen te maken rond de inzet van verschillende bestuurlijke instrumenten en zelf te beslissen over de optimale inzet/mix van de verschillende bestuurlijke instrumenten voor hun eigen gemeente. In bijlage 2 bij dit rapport heeft de rekenkamercommissie een overzicht opgenomen van het beschikbare (gemeentelijke) instrumentarium op het gebied van het woonbeleid, als hulpmiddel voor de gemeenteraden.

Dankwoord Tot slot had dit rapport niet geschreven kunnen worden zonder de welwillende medewerking van de gemeentelijke organisatie en betrokken corporaties. Graag willen wij deze dan ook danken voor hun open en constructieve opstelling.

36

Deel D

Nota van bevindingen Dongen12

1 Inleiding Vraagstelling Normenkader Werkwijze 2 Aanbod aan sociale huur Huidige woningvoorraad Het huidige systeem; Woning in Zicht Ontwikkeling beschikbaar woningaanbod 3 Kenmerken woningzoekenden Aantal ingeschreven woningzoekenden Aantal actief woningzoekenden 4 Ontwikkeling van de vraagdruk Vraagdruk reguliere woningzoekenden Vraagdruk overige woningzoekenden (bemiddeling) 5 Herkomst nieuwe huurders en woningzoekenden Reacties en verhuringen in gemeente Dongen Verhuisoriëntatie inwoners gemeente Dongen 6 Toekomstige behoefte sociale huur Huidige woonsituatie Ontwikkeling per inkomensgroep Bijlage: Definities huurprijsgrenzen

12 De nota van bevindingen is opgesteld door Companen (projectnummer 809.109), in opdracht van de rekenkamercom-

missie van Dongen, Goirle en Loon op Zand.

37

1. Inleiding De afgelopen jaren is de druk op de woningmarkt sterk toegenomen. Hiervoor zijn meerdere redenen aan te wijzen. Ten eerste is het woningaanbod de afgelopen jaren achtergebleven bij de vraag. Stijgende bouwkosten en de stikstofproblematiek hebben voor vertraging in de bouwproductie gezorgd. Tegelijkertijd is het aantal woningzoekenden toegenomen. Voor de sociale huursector geldt dat het aantal zorgvragers en kwetsbare doelgroepen (zoals statushouders) dat een beroep doet op de sociale huursector de afgelopen jaren is toegenomen. Om te kunnen beoordelen of vraag en aanbod in de sociale huursector in evenwicht is, wordt vaak gekeken naar de zoektijd voor een sociale huurwoning. De organisatie achter het woonruimteverdeelsysteem, Woning in Zicht, geeft periodiek inzicht in de gemiddelde zoektijd voor een sociale huurwoning. Er zijn echter signalen dat de inschrijftijd sterk verschilt per doelgroep en daardoor soms aanzienlijk langer kan zijn dan het gemiddelde. Er is daardoor behoefte aan een beter inzicht in de lengte en kenmerken van de wachtlijst voor sociale huurwoningen. Daarbij is het in ieder geval van belang om onderscheid te maken tussen de inschrijftijd (de periode vanaf de inschrijving totdat men een huurwoning heeft gevonden) en de actieve zoektijd (periode vanaf de eerste reactie totdat men een huurwoning heeft gevonden).

De ervaring leert dat een deel van de woningzoekenden zich preventief inschrijft om via een langere inschrijfduur een hogere prioriteit te krijgen, zodra men actief gaat zoeken. Verder is het mogelijk dat er verschil bestaat in de gemiddelde zoektijd van verschillende doelgroepen op de woningmarkt (leeftijd, inkomen, huishoudenssamenstelling) en de woonvoorkeuren die men heeft (zoekt men een specifiek woningtype en/of een woning in een specifieke buurt). De Rekenkamercommissie wil daarom een nader onderzoek uitvoeren naar de zoektijd voor een sociale huurwoning in de gemeente Dongen. Hetzelfde onderzoek is tegelijkertijd ook in de gemeenten Goirle en Loon op Zand uitgevoerd. In deze gemeenten zijn Casade (Loon op Zand) en Leystromen (Goirle) als woningcorporaties actief.

Vraagstelling De hoofdvraag voor dit onderzoek luidt als volgt: Wat is de gemiddelde zoektijd voor een sociale huurwoning in de gemeente Dongen en wat zijn de verschillen in de zoektijd per doelgroep (leeftijd, inkomen huishoudenssamenstelling) en per woonvoorkeur (type woning, prijsklasse, buurt)? Om deze hoofdvraag te beantwoorden, stellen we tevens enkele subvragen: • Wat zijn de definities voor de inschrijftijd en zoektijd? • Welk(e) syste(e)m(en) passen de corporaties in de betreffende gemeenten toe om huurwoningen toe te wijzen? • Hoe is de huidige wachtlijst voor een sociale huurwoning in de gemeenten samengesteld? Wat zijn de kenmerken van woningzoekenden en wie reageren op het vrijkomende aanbod? 38

Normenkader Om tot een helder afgebakend onderzoek te komen, dient de onderzoeksaanpak vergezeld te gaan van een normenkader. De belangrijkste begrippen uit de vraagstelling hebben we hieronder nader gedefinieerd. Begrip Inschrijfduur Zoekduur Slaagkans Toewijzingssysteem

Sociale huurwoningen Doelgroep sociale huur

Kenmerken woningzoekenden

Norm Periode vanaf de inschrijving op de wachtlijst van de corporatie tot het moment dat de ingeschreven woningzoekenden een sociale huurwoning accepteert. Periode vanaf de eerste reactie van een ingeschreven woningzoekende op het vrijkomende woningaanbod van de corporaties tot het moment dat hij/zij een sociale huurwoning accepteert. De verhouding tussen het aantal actief woningzoekenden en het totale vrijkomende aanbod aan sociale huurwoningen op jaarbasis. In den lande bestaan meerdere systemen om een sociale huurwoning toe te wijzen. Het regionale woonruimteverdeelsysteem ‘Woning in Zicht’ kent drie systemen. Bij het ‘aanbodmodel’ wordt een woning wordt op basis van inschrijfdatum aangeboden. De woningzoekende met de langste inschrijftijd komt als eerste voor de woning in aanmerking. Bij het ‘lotingmodel’ maakt iedere ingeschrevene even veel kans. De woning wordt toegewezen op basis van loting door de corporatie. Zo maken ook mensen met een korte wachttijd kans om snel een woning toegewezen te krijgen. Sommige woningen worden via het ‘snelle reageerdermodel’ toegewezen; de eerste persoon die op de advertentie reageert, krijgt de woning aangeboden.

Huurwoningen in het bezit van een woningcorporatie, behorend tot het DAEB bezit (Diensten van Algemeen Economisch Belang), zijnde woningen met een huurprijs tot €737 (de liberalisatiegrens per 1-12020) De doelgroep voor sociale huur valt in verschillende inkomensklassen uit te splitsen. De belangrijkste doelgroep (primaire doelgroep) is de inkomensgroep tot €39.055. Corporaties dienen jaarlijks minimaal 80% van hun vrijkomend bezit aan deze laagste inkomensgroep toe te wijzen. De tweede groep wordt gevormd door de middeninkomens (€39.055-€43.575). Corporaties kunnen maximaal 10% van het vrijkomend bezit aan deze inkomensgroep toewijzen. Daarnaast kunnen corporaties maximaal 10% aan de hoogste inkomensgroep toewijzen (> €43.575). Daarnaast worden voor het toewijzen van huurwoningen nog andere doelgroepenclassificaties gehanteerd, bijvoorbeeld in het kader van het Passend Toewijzen. De kenmerken van de woningzoekenden zijn van invloed op (1) hun woonvoorkeuren en (2) de slaagkans voor een sociale huurwoning. In het onderzoek brengen we daarom diverse kenmerken van de woningzoekenden inzichtelijk. Het gaat hierbij om: • Inkomen: zie ‘doelgroep sociale huur’ 39

• • •

Leeftijdsklasse Huishoudenssamenstelling: alleenstaand, tweepersoonshuishouden, gezin Urgentiestatus (bepaalde doelgroepen komen in aanmerking voor urgentie en daardoor versnelde toewijzing), bijvoorbeeld vanwege medische redenen of huiselijk geweld.

Werkwijze Het onderzoek is uitgevoerd op basis van analyses van verhuurgegevens van Woning in Zicht. Omdat Casade zich eind 2017 bij dit woonruimteverdeelsysteem heeft gevoegd, zijn daarmee gegevens over de periode 2018 t/m mei 2020 te analyseren. Daarnaast zijn bij Casade verhuurgegevens opgevraagd over de periode 2015 t/m 2017. Waar mogelijk zijn deze verwerkt is deze rapportage. Daarnaast vond op 9 juli 2020 een aanvullend interview plaats met Casade waarbij nadere kwalitatieve duiding is gegeven aan de analyse van de verhuurgegevens. Op 11 september heeft een interview plaatsgevonden met de gemeente Dongen. De input van de Casade en Gemeente is in de rapportage terug te vinden in de groene kaders.

40

2. Aanbod aan sociale huur Huidige woningvoorraad In de gemeente Dongen zijn ongeveer 2.385 woningen in bezit van woningcorporaties (ongeveer 21% van de totale woningvoorraad). Het merendeel van deze woningen zijn in bezit van Casade (2.233 woningen). Daarnaast heeft ook Mooiland een klein aantal huurwoningen in bezit. De sociale huurvoorraad in de gemeente Dongen bestaat voor ongeveer tweederde uit eengezinswoningen. Het merendeel van de huurvoorraad (73%) bevindt zich in het segment tot de 1e aftoppingsgrens (< €619). Tabel 1: Gemeente Dongen. Huidige samenstelling sociale huurvoorraad Casade (2018) < €432 €432 - €619

Aandeel 16% 57%

€619 - €663

15%

€663 - €737 > €737 Totaal

11% 1% 100%

Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Overig Totaal

Aandeel 65% 20% 13% 2% 100%

Bron: Casade (2020)

Het huidige systeem; Woning in Zicht Sinds eind 2017 is Casade aangesloten bij het regionale woonruimteverdeelsysteem ‘Woning in Zicht’, bijna gelijktijdig met Leystromen. Dit woonruimteverdeelsysteem is opgericht door de Tilburgse woningcorporaties (TBV Wonen, Tiwos en WonenBreburg) en is met de toetreding van Casade en Leystromen verbreed met corporaties die actief zijn in de regio Hart van Brabant. Daardoor wordt nu het grootste deel van de sociale huurvoorraad in de gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Haaren, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk via dit woonruimteverdeelsysteem toegewezen. Meerdere toewijzingssystemen Het meest bekende toewijzingssysteem werkt op basis van inschrijfduur. Iemand schrijft zich in bij Woning in Zicht en bouwt inschrijfduur op naarmate men langer op de inschrijflijst staan. Een huurwoning wordt uiteindelijk aangeboden aan de persoon die van alle gereageerde personen het langst staat ingeschreven. Maar dit is zeker niet het enige systeem: • Een deel van de sociale huurvoorraad wordt via bemiddeling toegewezen. Dit betekent dat specifieke doelgroepen op de woningmarkt voorrang krijgen bij het toewijzen van een sociale huurwoning. Daarbij gaat het om statushouders, mensen met urgentie, mensen met een laag inkomen die om uiteenlopende redenen alsnog een 41

sociale huurwoning boven de huurtoeslaggrens krijgen toegewezen (de 5% vrije toewijzingsruimte), etc. • Woningen die via loting worden toegewezen. Hierbij wordt de woning ‘verloot’ onder de mensen die gereageerd hebben op de aangebonden woning. Met name bedoeld om ook mensen met een relatief korte inschrijftijd een redelijke kans te geven om binnen afzienbare tijd een sociale huurwoning te kunnen bieden. • Snelle reageerder. Onder de kandidaten die het eerste kwartier hebben gereageerd, wordt door het systeem 'random' een lot getrokken. • Woning via verzameladvertentie. Dit systeem wordt ingezet bij nieuwbouwprojecten. Er wordt dan 1 advertentie geplaatst terwijl er meerdere woningen van hetzelfde type verhuurd kunnen worden. In de gemeente Dongen werd de afgelopen jaren iets meer dan 50% van de vrijkomende huurvoorraad toegewezen via het model op basis van inschrijfduur, iets lager dan gemiddeld in de regio. Het aandeel verhuringen via verzameladvertenties en via bemiddeling lag juist iets hoger. Het aandeel verhuringen via loting lag beduidend lager, maar dit model wordt vooral in de gemeente Tilburg veelvuldig ingezet. Tabel 2: Aantal verhuringen sociale huur in gemeente Dongen, naar toewijzingsmodel, vergeleken met het regionale gemiddelde (tussen haakjes) 2018-2020* Inschrijfduur Bemiddeling Loting Snelle reageerder Verzameladvertentie Totaal

2018 56% (59%) 20% (23%) 2% (10%) - (3%) 22% (7%) 172

2019 53% (57%) 39% (24%) 8% (14%) - (4%) - (4%) 146

2020 56% 20% 2% 22% 109

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Over 2020 zijn nog geen cijfers op het niveau van de regio Woning in Zicht beschikbaar

Toewijzing voor 2018: door fusie corporaties van meerdere systemen naar één toewijzingssysteem Voordat Casade zich aansloot bij Woning in Zicht werden sociale huurwoningen in de gemeente Dongen via het eigen woonruimteverdeelsysteem van de woningcorporatie toegewezen. In dit systeem werden woningen voornamelijk op basis van inschrijfduur toegewezen. Hierbij dient een kanttekening te worden geplaatst. De huidige woningcorporatie is het resultaat van meerdere fusies van woningcorporaties in Dongen, Loon op Zand en Waalwijk, waaronder een fusie met de Dongense corporatie Vieya in 2014. Deze corporatie hanteerde geen inschrijfsysteem. Huuraanbod werd via advertenties gepubliceerd, waarop vervolgens iedereen kon reageren. Met de fusie werd van dit systeem afgestapt. Casade heeft in de jaren nadien meerdere malen woningzoekenden aangeschreven met het verzoek zich in te schrijven, als men in de toekomst nog in aanmerking wilde komen voor een sociale huurwoning in de gemeente. 42

Ontwikkeling beschikbaar woningaanbod De meeste sociale huurwoningen worden voor lange tijd bewoond. Op jaarbasis komt dus slechts een beperkt deel van de bestaande voorraad beschikbaar via mutatie. In de afgelopen jaren lag dat aantal in de gemeente Dongen tussen de 140 en 175. Het grootste deel daarvan (ongeveer 50%) betreft eengezinswoningen. In de periode 2018-2019 nam de mutatiegraad af. Tabel 3: Aantal mutaties sociale huursector in gemeente Dongen (2018 t/m mei 2020) Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Overig Totaal

2018 92 60 20 0 172

2019 66 54 23 3 146

2020 15 89 5 0 109

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Lage mutatiegraad eengezinswoningen Casade geeft aan dat eengezinswoningen doorgaans voor een lange periode worden bewoond. Daardoor is de mutatiegraad relatief laag. Appartementen zonder lift zijn woningen die door woningzoekenden meestal niet als ideale woning wordt gezien, maar als second best. Vooral jongeren en starters reageren op dit woningaanbod, maar blijven er vaak ook slechts voor enkele jaren wonen om daarna door te stromen naar een ruimere woning. Daarom ligt de mutatiegraad van dit woningtype doorgaans wat hoger dan bij andere woningtypen. Veruit de meeste mutaties vonden plaats in de kern Dongen (ruim driekwart van de mutaties in de gemeente). In de overige kernen zijn slechts enkele woningen beschikbaar gekomen. Tabel 4: Aantal mutaties sociale huursector in gemeente Dongen naar kern (2018 t/m mei 2020) Dongen Klein Dongen Vaart ‘s Gravenmoer Totaal Dongen

2018 156 4 12 172

2019 130 3 13 146

2020 105 0 4 109

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

43

De mutatiegraad lag in 2019 in de gemeente Dongen op 6,1%, gelijk aan het regionale gemiddelde. Figuur 1: Ontwikkeling mutatiegraad sociale huur in gemeenten die zijn aangesloten bij Woning in Zicht (2018-2019) 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%

2018

2019

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

44

3. Kenmerken woningzoekenden Aantal ingeschreven woningzoekenden Op 1 mei 2020 stonden 2.450 inwoners uit de gemeente Dongen ingeschreven bij Woning in Zicht. Opvallend is de grote toename van aantal ingeschrevenen sinds de overgang naar het nieuwe woonruimteverdeelsysteem. Het aantal ingeschreven woningzoekenden verdubbelde in 2018 ten opzichte van het jaar daarvoor. Ook is er sinds de toetreding van Casade sprake van een jaarlijkse toename van het aantal ingeschreven woningzoekenden (uitgezonderd de 75-plussers), terwijl het aantal ingeschreven woningzoekenden in de periode 2015 t/m 2017 juist afnam. Het aantal ingeschreven woningzoekenden is sinds 2018 met 25% toegenomen. De stijging van het aantal ingeschreven jongeren t/m 23 jaar was veruit het grootst (+200%). De grootste groep ingeschrevenen is de 55 t/m 74 jarigen (680), gevolgd door 35 t/m 54 jarigen (663) en 23 t/m 34 jarigen (642). De jongste en oudste categorie zijn aanzienlijk kleiner in omvang. Figuur 2: Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden afkomstig uit gemeente Dongen 2015 t/m mei 2020 (naar leeftijdsklasse) 800 700 600 500 400 300 200 100 0 <23 jaar

23-34 jaar 2015

2016

35-54 jaar 2017

2018

55-74 jaar 2019

75+ jaar

2020

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Beperkt aantal inschrijvingen gevolg van vroegere toewijzingssystemen voormalige corporaties Casade benoemt verschillende mogelijke oorzaken voor de sterke stijging van het aantal ingeschreven woningzoekenden in 2018. Ten eerste speelde nog mee dat in het aantal ingeschreven woningzoekenden van oudsher relatief laag was (het gevolg van het vroegere toewijzingssysteem van de voormalige corporatie Vieya, waarbij inschrijfduur geen rol speelde). Ondanks meerdere aanschrijvingen door Casade bleef het aantal ingeschreven woningzoekenden uit Dongen in de eerste jaren na de fusie relatief laag. Door de aansluiting bij Woning in Zicht zijn veel woningzoekenden er opnieuw op gewezen om zich in te schrijven voor een woning. Ditmaal met meer succes. Daarnaast heeft Casade 45

de laatste jaren relatief veel nieuwbouw toegevoegd in de gemeente Dongen, wat de interesse voor sociale huur wellicht heeft aangewakkerd. Veruit de grootste groep ingeschreven woningzoekenden is alleenstaande huishoudens. De groep gezinnen is het kleinst. Bij alle huishoudenstypen is de laatste jaren een toename van het aantal inschrijvingen te zien. Figuur 3: Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden afkomstig uit gemeente Dongen 2015 t/m mei 2020 (naar huishoudenstype)* 1.500 1.000

500 0 1 persoons

2 persoons 2015

2016

2017

2018

Gezin 2019

2020

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Voor de jaren 2015 t/m 2017 betreft de categorie ‘gezinnen’ huishoudens met 3 personen of meer.

Het grootste deel van de ingeschreven woningzoekenden woont in de kern Dongen, op ruime afstand gevolgd door ’s-Gravenmoer. Tabel 5: Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden in gemeente Dongen (naar kern) 2015 t/m 2020 Dongen Klein Dongen Vaart ’s Gravenmoer

2015 1.031 * 99

2016 926 * 105

2017 870 * 92

2018 1.752 48 165

2019 2.104 52 176

2020 2.220 51 179

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Geen gegevens bekend

Aantal actief woningzoekenden Het aantal actief woningzoekenden in de gemeente Dongen is vooral in 2018 sterk toegenomen (het eerste volledige jaar bij Woning in Zicht). Echter, het aandeel actief woningzoekenden ten opzichte van het totaal aantal ingeschreven woningzoekenden is al enige jaren stabiel (tussen de 20% en 25%).

46

Tabel 6: Aantal actief woningzoekenden woonachtig in gemeente Dongen ten opzichte van totaal aantal ingeschreven woningzoekenden in gemeente (2015 t/m mei 2020) Aantal Percentage van totaal ingeschreven

2015 173 15%

2016 246 24%

2017 200 21%

2018 494 25%

2019 527 23%

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

In de kernen Dongen en ’s-Gravenmoer ligt het aandeel actief woningzoekenden tussen de 20% en 25%. In Klein Dongen Vaart ligt dat percentage beduidend lager. Tabel 7: Percentage actief woningzoekenden woonachtig in gemeente Dongen (naar kern) 2015 t/m 2019 Dongen Klein Dongen Vaart ’s Gravenmoer

2015 15% * 18%

2016 23% * 29%

2017 21% * 17%

2018 26% 13% 19%

2019 23% 12% 15%

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Geen gegevens bekend

47

4. Ontwikkeling van de vraagdruk Voor een goed begrip van de vraagdruk in de sociale huursector is het noodzakelijk om de verschillende systemen van toewijzing te kennen. Sociale huurwoningen in de gemeente Dongen worden op basis van vier methoden aan potentiële huurders toegewezen. Ruim de helft van de huurwoningen worden toegewezen via het model op basis van inschrijfduur; de woning wordt toegewezen aan diegene die het langst staat ingeschreven op de inschrijflijst. Over 2018 en 2019 werden 173 sociale huurwoningen (54% van het totaal) op deze wijze toegewezen. Daarnaast wordt een deel van de voorraad toegewezen via directe bemiddeling; deze mensen hoefden zich niet in te schrijven, maar werden via bemiddeling door de corporatie aan een woning geholpen. Dit gebeurde in de periode 2018-2019 92 keer (29% van het totaal). De overige 17% werd via loting en verzameladvertenties13 toegewezen. Het grootste deel van dit hoofdstuk gaat over de vraagdruk bij reguliere woningzoekenden (toewijzing via inschrijfmodel, loting en verzameladvertenties), dit betreft immer veruit het grootste deel van de woningzoekenden. Het laatste deel gaat in op de positie van mensen die via bemiddeling aan een sociale huurwoning worden geholpen.

Vraagdruk reguliere woningzoekenden Reactiegraad De reactiegraad (het gemiddeld aantal reacties op een vrijkomende woning) geeft inzicht in de aantrekkelijkheid van het sociale huuraanbod in een gemeente en mogelijk ook de oriëntatie op sociale huur. De gemiddelde reactiegraad in Dongen lag de afgelopen twee jaar tussen de 110 en 135 reacties per woning. De eerste maanden van 2020 laten een behoorlijke stijging in de reactiegraad zien. De vraag is hoe dit zich in de komende maanden gaat ontwikkelen. De reactiegraad is het hoogst bij eengezinswoningen, gevolgd door appartementen zonder lift. De reactiegraad bij appartementen met lift ligt wat lager. Tabel 8: Ontwikkeling reactiegraad sociale huur in gemeente Dongen, naar woningtype (2018-2020) Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Totaal Dongen Gemiddeld Woning in Zicht

2018 165 40 65 110 124

2019 174 81 147 135 131

2020 340 185 188 206 *

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Geen gegevens bekend

13 Verzameladvertenties worden ingezet bij nieuwbouwprojecten. Er wordt dan 1 advertentie geplaatst

terwijl er meerdere woningen van hetzelfde type verhuurd kunnen worden.

48

De gemiddelde reactiegraad was de afgelopen jaren het hoogst in Dongen. In alle kernen is de gemiddelde reactiegraad de afgelopen jaren toegenomen. Tabel 9: Ontwikkeling reactiegraad sociale huur in gemeente Dongen, naar kern (2018-2020) Dongen Klein Dongen Vaart ‘s Gravenmoer Totaal Dongen Gemiddeld Woning in Zicht

2018 118 51 34 110 124

2019 139 101 71 135 131

2020 211 n.v.t. 76 206 *

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020) *Geen gegevens bekend

Nieuwbouw belangrijkste factor in reactiegraad Volgens Casade hebben woningvoorkeuren maar beperkte invloed op de zoektijd van woningzoekenden. De zoektijd voor een eengezinswoning is doorgaans iets langer vanwege de lagere mutatiegraad van dit woningtype. Wel constateert de corporatie dat het aantal reacties op nieuwbouw aanzienlijk hoger ligt dan bij bestaande bouw. Vooral senioren richten zich sterk op nieuwbouw. Daarnaast heeft de kern Dongen (meer dan de andere kernen in de gemeente) te maken met woningzoekenden uit Tilburg die zich op deze kern oriënteren. Zoekprofiel per doelgroep Met name de leeftijdsklasse van 23 tot 65 jaar reageert voornamelijk op eengezinswoningen. Meer dan de helft van hun reacties in de afgelopen jaren hadden betrekking op dit woningtype. Bij jongeren tot 23 jaar en 65-plussers lag dat aandeel aanzienlijk lager. Jongeren reageren zowel op appartementen met- als zonder lift. Dit is waarschijnlijk vooral ingegeven vanwege de prijsklasse waarin zij voornamelijk moeten zoeken (segment tot €432) wil men in aanmerking komen voor huurtoeslag. De woningen die in dit prijssegment vallen, zijn doorgaans de woningen met wat minder kwaliteit (qua woonoppervlak en aanwezigheid van een lift). Ouderen reageren in Dongen vrijwel uitsluitend op appartement met lift.

De meeste reacties waren de afgelopen jaren afkomstig van woningzoekenden in de leeftijdsklasse 23 tot 35 jaar.

49

Tabel 10: Reacties op vrijkomend aan bod sociale huur in gemeente Dongen (naar woningtype en leeftijdsklasse) 2018-2020. Eengezinswoning < 23 jaar

39%

Appartement met lift 46%

Appartement zonder lift 15%

23-35 jaar

55%

36%

9%

35-65 jaar

58%

36%

6%

> 65 jaar

10%

88%

2%

Totaal

52%

40%

8%

Totaal 100% (4.897) 100% (23.522) 100% (15.742) 100% (2.583) 100% (46.744)

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 1 augustus 2020)

Vooral grotere huishoudens (3 personen of meer) reageren in Dongen voornamelijk op eengezinswoningen. Ook bij tweepersoonshuishoudens is er een sterke oriëntatie op eengezinswoningen, maar daar reageert een substantieel deel van de huishoudens ook op appartementen met lift. Eenpersoonshuishoudens reageren in Dongen vaker op appartementen dan op eengezinswoningen. Veruit de meeste reacties waren de afgelopen jaren ook afkomstig van eenpersoonshuishoudens. Tabel 11: Reacties op vrijkomend aan bod sociale huur in gemeente Dongen (naar woningtype en huishoudensgrootte) 2018-2020. Eengezinswoning 1 persoonshuishouden

41%

Appartement met lift 48%

Appartement zonder lift 11%

2 persoonshuishouden

61%

35%

5%

3-of meerpersoonshuishouden Totaal

82%

15%

2%

52%

40%

8%

Totaal 100% (28.057) 100% (12.227) 100% (6.460) 100% (46.744)

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 1 augustus 2020)

Onder de meeste inkomensgroepen wordt het meest gereageerd op eengezinswoningen. Maar hoe hoger het inkomen, hoe groter het aandeel reacties op eengezinswoningen. Veruit de meeste reacties waren de afgelopen jaren afkomstig van huishoudens die tot de primaire doelgroep van de corporaties behoren. De middeninkomens (> €39.055) vormen slechts een klein aandeel binnen het totaal aantal reacties op sociale huurwoningen. Dit heeft naar alle waarschijnlijkheid vooral te maken met de beperkte 50

mogelijkheden voor deze midden- en hogere inkomens om een woning van de corporatie te kunnen huren. Tabel 12: Reacties op vrijkomend aan bod sociale huur in gemeente Dongen (naar woningtype en inkomensklasse) 2018-2020. Eengezinswoning < minimuminkomen

48%

Appartement met lift 41%

Appartement zonder lift 11%

< huurtoeslaggrens

51%

40%

8%

Huurtoeslaggrens €39.055 €39.055 - €43.575

53%

42%

5%

72%

25%

3%

> €43.575

74%

22%

3%

Totaal

52%

40%

8%

Totaal 100% (19.958) 100% (14.317) 100% (10.048) 100% (1.300) 100% (1.121) 100% (46.744)

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 1 augustus 2020)

Over het algemeen kan gesteld worden dat de meeste woningzoekenden in de sociale huur in Dongen bij voorkeur een eengezinswoning wensen. Oudere huishoudens zoeken bij voorkeur een appartement met lift omwille van hun huidige of toekomstige fysieke gezondheid. Voor jongeren tot 23 jaar en met een beperkt inkomen reageren vooral op de goedkoopste woningen; dit zijn doorgaans de woningen met iets minder woonkwaliteit (geredeneerd naar het aantal vierkante meters en technische uitrustig zoals de aanwezigheid van een lift). Tegelijkertijd zijn het vooral jonge en kleine huishoudens die het vaakst hebben gereageerd op het vrijkomend woningaanbod. Dit kan een indicatie zijn dat de kwalitatieve vraag in de sociale huur de komende jaren meer en meer uitgaat naar kleine en betaalbare huisvesting. Inschrijf- en zoektijden Op dit moment ligt de gemiddelde inschrijftijd in de gemeente Dongen op 4,9 jaar. De actieve zoektijd ligt aanzienlijk lager; 0,9 jaar. Opvallend is dat bij zowel inschrijf- als zoektijd een licht dalende trend te zien is vanaf 2015, met een tijdelijke opleving in 2018 (het eerste jaar na de aansluiting bij Woning in Zicht). Inmiddels ligt zowel de inschrijf- als zoektijd onder het niveau van 2015.

51

Tabel 13: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en zoektijd voor een sociale huurwoning in gemeente Dongen (2015 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) Actieve zoektijd (in jaren)

2015 6,8 1,0

2016 5,9 0,9

2017 5,4 0,8

2018 6,5 1,1

2019 5,8 0,7

2020 5,8 0,9

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Bovenstaande cijfers geven een gemiddelde aan. In de praktijk zit er echter nog enige spreiding in de lengte van de actieve zoektijd. Hierbij wordt duidelijk dat ruim de helft van de mensen die een woning hebben gevonden, een half jaar of korter actief gezocht heeft (57%). Anderzijds heeft een klein deel van de mensen (10%) 30 maanden of langer actief gezocht. Figuur 1: Actieve zoektijd voor een sociale huurwoning in gemeente Dongen (uitgesplitst naar aantal maanden) in periode 2018 t/m mei 2020. 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

0-3 3-6 6-9 9-12 12-15 15-18 18-24 24-30 30-36 36+ maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden maanden Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 15 september 2020)

In de praktijk zit er vaak verschil in de lengte van inschrijf- en zoektijd, afhankelijk van verschillende persoonskenmerken en woningvoorkeuren van een woningzoekende. Mensen schrijven zich uit voorzorg in Dat de gemiddelde inschrijftijd veel langer is dan de actieve zoektijd komt doordat veel mensen zich uit voorzorg inschrijven. Mensen bouwen daarmee bewust inschrijftijd op om zodoende sneller een woning toegewezen te krijgen op het moment dat men actief op zoek gaat naar een woning. Hierbij ontstaat ook een selffulfilling prophecy; mensen gaan zich inschrijven omdat andere mensen zich inschrijven, waardoor men bang wordt de boot te missen. Echter, mensen die zich inschrijven gaan meestal pas na enkele tijd (soms zelfs jaren op zoek). Casade vraagt zich daarom ook af of het toewijzingsmodel op basis van inschrijfduur nog wel de juiste methode is om sociale huurwoningen toe te wijzen. 52

Inschrijf- en zoektijd naar leeftijdsklasse Jarenlang was de gemiddelde inschrijftijd het hoogst onder ouderen (vooral 65-plussers). Onder de jongeren was (en is) de gemiddelde inschrijftijd logischerwijs het kortst; zij kunnen zich pas vanaf hun 18e inschrijven en hebben daardoor nog niet veel inschrijftijd opgebouwd. De laatste jaren is het beeld wel enigszins aan het verschuiven. De gemiddelde inschrijftijd onder 65-plussers is vooral sinds 2019 fors afgenomen. Figuur 5: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd in gemeente Dongen naar leeftijdsklasse (2015 t/m mei 2020) 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 < 23 jaar

23 tot 30 jaar 30 tot 35 jaar 35 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar 65 t/m 75 jaar 2015

2016

2017

2018

2019

75 jaar en ouder

2020

Bron: Casade (2020), Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Vooral voor jongeren tussen de 23 en 35 jaar is de actieve zoektijd langer dan gemiddeld. Voor ouderen van 65 jaar is de actieve zoektijd het kortst; gemiddeld heeft deze groep na ongeveer een half jaar actief zoeken een woning gevonden. Tabel 14: Ontwikkeling gemiddelde zoektijd in gemeente Dongen naar leeftijdsklasse (2018 t/m mei 2020) < 23 jaar 23 – 30 jaar 30 – 35 jaar 35 – 55 jaar 55 – 65 jaar 65 – 75 jaar 75 jaar en ouder

2018

2019

2020

0,63 1,80 1,63 1,01 0,47 0,29 0,25

0,72 1,03 0,64 0,65 0,89 0,25 0,65

4,54 0,84 0,82 0,51 1,22 0,63 0,61

Gemiddeld 2018-2020 1,07 1,47 1,32 0,82 0,99 0,52 0,55

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

53

De jongeren tot 23 jaar vormen een specifieke categorie. Ten eerste is het (vergeleken bij de andere leeftijdscategorieën) een relatief kleine groep die op deze leeftijd een zelfstandige sociale huurwoning zoekt in Dongen. Ten tweede komt deze groep alleen in aanmerking voor huurtoeslag als zij een woning tot de kwaliteitskortingsgrens (€432) krijgen toegewezen. Daardoor krijgen deze jongeren (indien zij tot de minima behoren; inkomen tot €17.985) ook voorrang op deze goedkope woningen. Hun actieve zoektijd is daardoor beperkt; het is een kleine doelgroep, waarvoor specifiek aanbod bestemd is. Ouderen: lange inschrijftijd, korte zoektijd Ouderen zijn zeer kritisch in hun verhuisgedrag. Men schrijft zich preventief in en is bereid lang te wachten op zijn of haar ideale woning; vaak een nieuwe, levensloopgeschikte woning in de buurt van voorzieningen. Op het moment dat zij actief gaan reageren heeft men vaak al zo’n lange inschrijftijd opgebouwd, dat men bij een van de eerste reacties al een woning krijgt toegewezen. Inschrijf- en zoektijd naar inkomensklasse Het verschil in inschrijftijd wijkt tussen de verschillende inkomensklassen niet veel af. Vooral huishoudens met een inkomen boven de €43.575 kennen een korte inschrijftijd. Bij de gemiddelde zoektijd geldt dat hoe lager het inkomen, hoe langer de zoektijd van een woningzoekende.

Daarbij geldt wel dat voor elke inkomensgroep de zoektijd op maximaal ongeveer een jaar ligt. Tabel 15: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd en zoektijd in gemeente Dongen naar inkomensklasse (2018 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 < minimuminkomen < huurtoeslaggrens Huurtoeslaggrens €39.055 €39.055 - €43.575 > €43.575

6,13 7,97 5,63

4,11 6,93 8,15

3,79 4,91 5,88

20182020 5,03 6,60 6,35

7,00 1,50

7,00 0,00

6,50 0,00

6,75 1,00

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 20182020 1,35 0,67 1,19 1,12 0,78 0,91 0,75 0,81 1,05 0,57 0,59 0,72 1,55 0,51

0,23 0,00

0,37 0,21

0,63 0,36

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Middeninkomens oriënteren zich minder op sociale huur, maar zijn er voor hen wel alternatieven? Corporaties kunnen tot maximaal 20% van de jaarlijks vrijkomende huurvoorraad toewijzen aan de inkomensgroep > €39.055. Casade probeert deze ruimte te benutten om middeninkomens een kans op een sociale huurwoning te bieden. De corporatie constateert echter dat huishoudens met een middeninkomen zich minder vaak inschrijven bij Woning in Zicht dan in het verleden. Waarschijnlijk speelt hierbij mee dat veel middeninkomens verwachten weinig kans te maken op een sociale huurwoning gezien de 54

wettelijke inkomenseisen voor sociale huur. De alternatieven voor deze doelgroep in de koop en particuliere huursector in de gemeente Dongen zijn beperkt. De laatste jaren waren er weinig wettelijke mogelijkheden voor corporaties om nieuwbouw van middeldure huur te ontwikkelen en was dit vooral een aangelegenheid van particuliere investeerders. Inschrijf- en zoektijd naar huishoudensgrootte De inschrijftijd is het langst voor grote huishoudens (van vier personen of meer). Echter, de verschillen in actieve zoektijd zijn beperkt. De zoektijd voor alleenstaanden is bovendien nog iets langer dan voor grote huishoudens. Tabel 16: Ontwikkeling gemiddelde inschrijftijd en zoektijd in gemeente Dongen naar huishoudensgrootte (2018 t/m mei 2020). Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 Alleenstaand 2-persoonshuishouden 3-persoonshuishouden 4-persoons of meer

7,21 6,66 4,35 9,13

5,47 5,91 6,43 9,00

4,25 5,97 2,50 n.v.t.

20182020 5,62 6,20 4,66 9,06

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 20182020 1,31 0,74 0,97 1,01 0,98 0,77 0,58 0,77 1,05 0,45 0,58 0,90 1,20 0,84 n.v.t. 0,93

Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Gelabelde seniorenwoningen soms verhuurd aan jongeren Volgens Casade spelen persoonskenmerken slechts in beperkte mate een rol bij de zoektijd voor een huurwoning. Voor 55-plussers is het doorgaans iets eenvoudiger om een sociale huurwoning te vinden. Er is de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in nieuwbouw voor deze doelgroep. Bovendien heeft men de tijd om zich preventief in te schrijven en enkel te reageren als de ideale woning voorbij komt. Jongeren kunnen zich vanaf hun 18e inschrijven en hebben daardoor slechts beperkte inschrijftijd opgebouwd. Zij zijn veel minder selectief in hun zoekgedrag dan ouderen. Zo komt het voor dat woningen die gelabeld zijn voor senioren alsnog verhuurd worden aan jongeren, omdat ouderen geen interesse hebben in deze woningen (met name als deze woningen al wat ouder zijn; geen nieuwbouwkwaliteit). De Gemeente Dongen herkent het beeld dat jongeren tussen de 23 en 35 jaar gemiddeld genomen het langst zoeken naar een huurwoning. Er bereiken de gemeenten signalen dat jongeren vinden dat andere doelgroepen (bijvoorbeeld ouderen of Wmo-gerechtigden) te veel voorrang krijgen, waardoor er minder aanbod over blijft voor jongeren. Inschrijf- en zoektijd naar woningtype De gemiddelde inschrijftijd voor een eengezinswoning is in Dongen met 10,8 jaar het langst.

In 2018 was de gemiddelde inschrijftijd voor een appartement met lift nog ongeveer even lang als voor een eengezinswoning. De verschillen tussen woningtypen bij de actieve zoektijd zijn minder groot dan bij de inschrijftijd. 55

Tabel 17: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en actieve zoektijd in gemeente Dongen naar woningtype (2018 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 6,7 7,3 10,8 6,2 6,7 4,2 3,3 4,1 6,3

Eengezinswoning Appartement met lift Appartement zonder lift Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 1,5 0,6 1,1 0,7 0,8 0,8 0,5 1,0 1,8

Inschrijf- en zoektijd naar prijsklasse De gemiddelde inschrijftijd is het langst voor woningen boven de 1e aftoppingsgrens. De inschrijftijd was gemiddeld genomen het kortst bij de goedkoopste huurprijsklasse. Bij de actieve zoektijd is tegenovergestelde beeld te zien. De goedkoopste prijsklassen (tot 1e aftoppingsgrens) kennen de langste gemiddelde zoektijd. Tabel 18: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en actieve zoektijd in gemeente Dongen naar prijsklasse (2018 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 2,4 2,8 3,8 7,5 6,2 4,4

< kwaliteitskorting Kwaliteitskorting – 1e aftoppingsgrens 1e – 2e aftoppingsgrens 6,5 2e aftoppingsgrens – 5,7 liberalisatiegrens > liberalisatiegrens 1,5 Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

10,5 7,3

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 0,6 1,1 1,3 1,3 0,6 0,9

7,1 5,3

0,6 1,6

0,0

0,5

0,6 0,5

0,6 0,4 0,2

Inschrijf- en zoektijd naar aanbodmodel Tot slot brengen we de gemiddelde inschrijf- en zoektijd per aanbodmodel in beeld. In de gemeente Dongen zijn de laatste drie modellen toegepast; inschrijfduur, loting en aanbod via verzameladvertenties. Zoals verwacht mocht worden is de gemiddelde inschrijftijd het langst bij woningtoewijzing op basis van inschrijfduur. Dat geldt ook voor de actieve zoektijd, als is daarbij het verschil met de andere aanbodmodellen beduidend minder groot.

56

Tabel 19: Ontwikkeling gemiddelde inschrijf- en zoektijd in gemeente Dongen naar aanbodmodel (2018 t/m mei 2020) Inschrijftijd (in jaren) 2018 2019 2020 6,0 6,7 7,5 0,7 0,8 1,4 8,3 4,7

Inschrijfduur Loting Verzameladvertentie Bron: Woning in Zicht (Peildatum: 18 mei 2020)

Actieve zoektijd (in jaren) 2018 2019 2020 0,9 0,7 1,3 0,7 0,6 0,9 1,8 0,7

Een zekere mate van inschrijftijd/zoektijd is wenselijk Casade beschouwt een gemiddelde actieve zoektijd van 0,9 jaar als een acceptabele zoektijd. Er is geen sprake van enorme krapte op de sociale huurmarkt in de gemeente Dongen. Wel schrijven zich elk jaar meer woningzoekenden in dan dat er een woning krijgen toegewezen. Daardoor wordt de inschrijflijst steeds langer. Het is niet mogelijk (en wenselijk) om voor alle woningzoekenden direct een woning te bieden. Ten eerste omdat het realiseren van nieuwbouw veel tijd kost. Ten tweede omdat er een groot bedrijfsmatig risico ontstaat als er geen zoektijd meer bestaat. Dat zou betekenen dat woningzoekenden direct een woning kunnen betrekken. Als dat het geval is, is de kans op leegstaand (zeker in de minder populaire delen van de woningvoorraad) dichtbij. De Gemeente Dongen onderschrijft dat er gemiddeld genomen grote verschillen zijn in de lengte van de actieve zoektijd bij doelgroepen. Wel komt het incidenteel voor dat er mensen zijn die problemen ondervinden bij het tijdig vinden van een geschikte huurwoning. Daarbij gaat het met name om gescheiden vrouwen met kleine kinderen die uitdrukkelijk in Dongen willen blijven wonen. De woonconsulenten van Casade proberen hierbij snel tot een passende oplossing voor deze mensen te komen.

Vraagdruk overige woningzoekenden (bemiddeling) Bij reguliere woningzoekenden doen zich geen grote verschillen voor als het gaat om de inschrijftijd en zoektijd. Voor de meeste reguliere woningzoekenden is de actieve zoektijd te overzien, mits men niet al te specifieke woonwensen heeft. Daarnaast wordt jaarlijks 29% van de vrijkomende huurwoningen toegewezen via directe bemiddeling (gemiddeld 25 bemiddelingen per jaar). Hierbij gaat het bijvoorbeeld om vergunninghouders, mensen die ‘uitstromen’ vanuit een Beschermd Wonen instelling of Maatschappelijke Opvang en (weer) zelfstandig moeten wonen. Een andere bijzondere doelgroep zijn spoedzoekers. Dit zijn mensen die door een verandering in hun leven (scheiding, verlies van werk/inkomen) plotseling behoefte hebben aan een sociale huurwoning. Welke doelgroepen komen in aanmerking voor bemiddeling? Woning in Zicht maakt onderscheid tussen spoedbemiddelingen en servicebemiddelingen. Onder spoedbemiddelingen vallen de woningzoekenden die vanuit een bepaalde urgentie/voorrangsregeling naar een woning zijn bemiddeld. En onder service57