Woonvisie 13 maart versie voor gemeenteraad - vastgesteld.pdf

75

Gemengd stedelijk wonen & werken

STREEFBEELD DOETINCHEM 2036 Gemengd stedelijk wonen & werken

Gemengd stedelijk wonen, werken en leren spoorzone

Kansrijke gebieden transformaties kantoren

Kansrijke gebieden wonen/werken combineren

76

Het hoogstedelijk wonen in de stad is ondergebracht in woonmilieu ‘Gemengd stedelijk wonen & werken’. Appartementen voor starters, een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen met een uitgesproken stedelijke oriëntatie zijn hier te vinden. Dit woonmilieu gaat uit van bouwen in een hoge dichtheid met deels gesloten bouwmassa’s, interessante binnengebieden, stegen en pleintjes. De menselijke maat en een schaal die past bij het Doetinchems DNA blijft belangrijk. Het woonmilieu kenmerkt zich ook door de combinatie van wonen en werken. Dit kan door klassieke werklocatie(s) of kantoorlocatie(s) geleidelijk te transformeren naar gebieden met een hoge dynamiek en levendigheid. Op pagina 79 zijn voorbeelden uitgewerkt van dit woonmilieu. De volgende gebieden in Doetinchem zijn kansrijke gebieden met dit woonmilieu: Gemengd stedelijk wonen, werken en leren Spoorzone Het gebied Spoorzone Doetinchem is het gebied dat hiervoor uitermate geschikt is en is voor Doetinchem de grootste gebiedsopgave voor de komende jaren. Er wordt op dit moment gewerkt aan een structuurschets. In de structuurschets worden de ruimtelijke keuzes opgenomen en tevens een uitwerking van het toekomstige woonmilieu. Het gebied is uitermate geschikt voor een hoog stedelijk woonprogramma met een hoge dynamiek met een sterke afwisseling tussen wonen, werken en andere (maatschappelijke) functies.

Langs de Oude IJssel kan het woonmilieu ‘stedelijk wonen aan het water’ gerealiseerd worden. Kansrijke gebieden transformatie kantoren In Doetinchem zijn naast de spoorzone nog twee omvangrijke kantoorlocaties die geleidelijk getransformeerd kunnen worden naar een combinatie van wonen en werken. Het gaat om de omgeving Terborgseweg/Bedrijvenweg en de omgeving Hofstraat/Tramstraat. De gebieden kenmerken zich op dit moment door een klassieke opzet van een kantoorlocatie. De verwachting is dat de ruimtebehoefte aan kantoorlocaties zal afnemen. Bestaande kantoren kunnen deels getransformeerd worden naar wonen. Er liggen ook kansen voor verdichting door optoppen (een extra laag bovenop de bestaande gebouwen) van de bestaande panden en/of verdichten op grootschalige parkeerterreinen. Het parkeren kan dan bijvoorbeeld opgelost worden door parkeerplaatsen in geclusterde gebouwde parkeervoorzieningen. Aan het spoor in Wehl ligt een kansrijk gebied voor transformatie van kantoren/werken naar een gemengd stedelijk woonmilieu. Het gebied ligt ingeklemd tussen het spoor en de woongebieden van Wehl. In de omgeving zijn er locaties getransformeerd naar wonen. Dit gebied is kansrijk voor een mix van wonen en werken, maar hoeft vanzelfsprekend niet de de hoge stedelijkheid te krijgen zoals in Doetinchem.

Kansrijke gebieden wonen/werken combineren Het zo efficiënt mogelijk benutten en het toekomstbestendig houden van de bestaande bedrijventerreinenen is belangrijk voor de Doetinchemse economie. We constateren dat sommige delen van onze bedrijventerreinen op dit moment niet efficiënt worden benut, soms zelfs helemaal niet worden benut of (in ieder geval deels) niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. Omdat ruime steeds schaarser wordt, vraagt dat om anders te kijken naar onze bedrijventerreinen. We moeten ze beter en intensiever benutten. Uiteraard is het belangrijk dat bedrijven op bedrijventerreinen zich kunnen blijven ontwikkelen of dat er voor hen geschikte nieuwe locaties voorhanden zijn. Op dit moment zijn nieuwe locaties voor bedrijven nauwelijks voorhanden, maar we verwachten dat er na 2030 nieuwe mogelijkheden zijn en er dus ook meer kansen komen om bedrijventerreinen om te vormen. Sommige gebieden aan randen van bedrijventerreinen lenen zich om te transformeren naar (voornamelijk) wonen, andere om om te vormen naar gecombineerd wonen en werken. Op de visiekaart zijn deze gebieden nog niet aangeduid, er wordt eerst een ruimtelijk en economisch onderzoek opgestart naar bedrijventerreinen. Functiemenging wordt hierbij meegenomen.

77

Wonen & werken

STREEFBEELD DOETINCHEM 2036 Wonen & werken

78

Het woonmilieu ‘wonen en werken’ is een bijzondere categorie en kan gecombineerd worden met de andere woonmilieus. Het woonmilieu biedt kansen om gebieden te transformeren/herontwikkelen naar gebieden met hoge dynamiek waarbij werken, wonen en andere functies gecombineerd worden. Op de afbeelding op pagina 79 is een voorbeeld weergegeven.

Voorbeeld woonmilieu gemengd stedelijk wonen & werken

Top

Middenopbouw

Plinten

Voorbeeld van werken naar functiemenging

Huidige situatie

Verschillende doelgroepen

werken Nieuwe situatie

wonen

79

wonen werken

Stedelijk Wonen

STREEFBEELD DOETINCHEM 2036 Stedelijk wonen Verdichten/vergroenen in het ei

Verdichten/vergroenen en stadsreparaties stadschil

Verdichten aan de stadslinten en dorpslinten

80

Het woonmilieu ‘stedelijk wonen’ voorziet in compacte stedelijke woonprogramma’s met een afwisseling tussen gestapelde woningen en grondgebonden (stads)woningen. De hoofdfunctie is wonen, maar zeker in de plinten komen er andere functies voor zoals werken, winkels en horeca. Het woonmilieu is geschikt voor gemengde doelgroepen die graag in de buurt van voorzieningen wonen. Zeer geschikt voor starters/senioren, maar ook voor jonge gezinnen die graag dicht bij de voorzieningen wonen. De bebouwingsdichtheid is relatief hoog en er wordt gewerkt met gesloten bouwmassa’s met veelal binnenhoven. De dichtheid en bouwhoogte zijn wel sterk afhankelijk van de omgeving, waardoor er een ruime bandbreedte voor de dichtheid is aangehouden. De volgende gebieden hebben het stedelijke woonmilieu: Verdichten/vergroenen in het ei De ontwikkeling van Doetinchem vindt gedurende lange tijd plaats binnen de grenzen van wat vandaag nog herkenbaar is als het zogenaamde ei. Pas vanaf de tweede helft van de 19e eeuw speelt de ontwikkeling van de stad zich ook buiten het ei af, beginnend met de uitleg van de stad rond de Burgemeester van Nispenstraat en het Plantsoen. Ondanks dat de contouren van het ei (en de stadssingels daaromheen) nog goed herkenbaar zijn, zijn er ook veel karakteristieke kenmerken verloren gegaan.

Bij de bouwopgaves in en rondom het ei is versterken/herstellen van oorspronkelijke karakteristieken essentieel. Tegelijkertijd liggen er in het Doetinchemse ei uitdagingen om het gebied te vergroenen en klimaatbestendig in te richten. In het ei zien wij kansen voor transformaties van winkels en kantoren. Ook behoort het ‘optoppen’ van bestaande panden tot de mogelijkheden. Bij alle transformaties is van belang aandacht te hebben voor klimaatbestendigheid, denk aan gevelgroen en groene daken. Daarnaast liggen er kansen om het gebied bij de Nieuwstad te herontwikkelen. Verdichten/vergroenen en stadsreparaties stadsschil Doetinchem De stadsschil ligt tussen het ei en de (latere) planmatige stadsuitbreidingen. Het gebied is een mozaïek van stedelijke fragmenten uit de negentiende en twintigste eeuw, met een grote verscheidenheid in ruimtegebruik en verschijningsvorm. Met het Masterplan Schil is dit gebied van Doetinchem al flink aangepakt. Desalniettemin liggen er in dit gebied veel kansen voor verdichten en stadsreparaties. Dit kan door omzetting van bijvoorbeeld werk/winkelfuncties naar wonen of door verdichting van bestaande woonlocaties. Verdichten aan de stadslinten en dorpslinten Naast het ei en de stadsschil van Doetinchem krijgen alle stadslinten en dorpslinten ook een stedelijk woonmilieu. Het gaat dan om de (oude) invalswegen naar het ei en de stadsschil.

Denk aan de Varsseveldseweg, Terborgseweg etc. In de dorpen hebben de doorgaande wegen zoals de Rijksweg in Gaanderen en de Keppelseweg in Wehl een stedelijk woonmilieu gekregen. De bebouwing aan de linten mag een hogere dichtheid krijgen dan de reguliere woongebieden. Op het stedenbouwkundig streefbeeld is een zonering voor de linten opgenomen. Bekende kansrijke locaties aan de linten zijn specifiek aangeduid.

81

Stedelijk wonen nabij het water

STREEFBEELD DOETINCHEM 2036 Stedelijk wonen nabij het water Kansrijk gebied wonen aan de Oude IJssel

Ruimte voor recreatie/wonen aan de Oude IJssel

Deelgebied “spoorzone aan het water”

82

Het woonmilieu ‘stedelijk wonen nabij het water’ is afgeleid van het woonmilieu ‘stedelijk wonen’. De dichtheid en typologie komt overeen met het stedelijk woonprogramma. Onderscheidend is de ligging nabij het water (Oude IJssel). Bij dit woonmilieu kunnen specifieke woonprogramma’s ontwikkeld worden die rekening houden met de ligging aan het water. Denk aan kadewoningen, vlonders en een openbare ruimte/bebouwing die klimaatbestendig is bij overstromingen. Ook is de beleving, groen en recreëren aan de Oude IJssel belangrijk. Dit kan door op strategische plekken zichtlijnen, wandelpaden en/of natuurlijke oevers aan te brengen. Bij ontwikkelingen specifiek aan de Oude IJssel zijn dit aandachtspunten. De volgende gebieden hebben het woonmilieu ‘stedelijk wonen nabij het water’: Kansrijk gebied wonen aan de Oude IJssel Aan de westzijde van de Oude IJssel en de Wijnbergseweg ligt een kansrijke locatie voor wonen aan de Oude IJssel. Dit gebied ligt nu deels braak en deels zijn er nog werkfuncties aanwezig. Dit gebied zou stedenbouwkundig enerzijds aansluiting kunnen zoeken met de nieuwe wijk Iseldoks en het gemengde woonmilieu in de Spoorzone en anderzijds met het dorpse woonmilieu in de bestaande wijk aan de Wijnbergseweg.

Ruimte voor recreatie/wonen/groen aan de Oude IJssel Aan de Oude IJssel worden de kansen aangegrepen voor nieuwe plekken voor wonen, recreatie en groen aan de Oude IJssel. Op de kaart is aan de gehele Oude IJssel een zonering opgenomen. We houden hierbij wel rekening met het overstromingsgebied van de Oude IJssel. Deelgebied Spoorzone aan het water Voor gebied Spoorzone Doetinchem wordt een gebiedsvisie ontwikkeld. Het deelgebied ‘Spoorzone aan het water’ ligt ingeklemd tussen de Oude IJssel en de Havenstraat, waardoor het woonmilieu ‘stedelijk wonen nabij het water’ van toepassing is. Vanuit het gebied worden verbindingen met de Oude IJssel en de omliggende ontwikkelingen (bijvoorbeeld westzijde Oude IJssel) gelegd dan wel versterkt. De oevers van de Oude IJssel bieden niet alleen ruimte voor aantrekkelijk wonen, maar ook voor groene en toegankelijke plekken en ‘nieuwe’ wandelroutes.

83

Dorps wonen

STREEFBEELD DOETINCHEM 2036 Dorps wonen

Kansrijke herontwikkelingslocaties woongebieden

84

Het woonmilieu ‘dorps wonen’ is van toepassing op alle bestaande woongebieden in de wijken van de stad en de dorpen. Nieuwe woningen kunnen worden toegevoegd als een transformatiekans zich voordoet, bijvoorbeeld als een bedrijfspand of schoollocatie vrijkomt. Het woonmilieu gaat uit van ruim wonen in een groene en dorpse sfeer op korte afstand van zowel het landelijk gebied als de voorzieningen van de stad Doetinchem of de kernen van de dorpen. De dichtheid is relatief laag, waarbij er aansluiting gezocht wordt bij de omliggende dichtheden. Op sommige plekken in stad en dorp kunnen er kansen aangegrepen worden om woningbouw te ontwikkelen en tegelijkertijd de groenstructuur te versterken. Dit is dan specifiek aangeduid op het ruimtelijk streefbeeld. Het programma bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen gericht op verschillende doelgroepen. Appartementen zijn ook denkbaar in kleinschalige en collectieve woonvormen aan het groen. De korrelgrootte van de bebouwing is kleinschalig en de plannen voorzien in een substantiële hoeveelheid groen. Op het stedenbouwkundig streefbeeld zijn de bekende kansrijke ontwikkellocaties aangeduid. Daarnaast is de verwachting dat er komende jaren genoeg locaties vrijkomen die ontwikkeld kunnen worden.

85

Wonen in het groen

STREEFBEELD DOETINCHEM 2036 Wonen in het groen

Kansrijke zoekgebieden stads- en dorpsranden

Groene stadsentree met erven wonen/werken in het groen

Ruimte voor wonen in het landelijk gebied

86

Het woonmilieu ‘wonen in het groen’ is van toepassing op alle woningbouw buiten het bestaand weefsel van stad en dorpen. De dichtheid van het woonmilieu is laag en is sterk afhankelijk van de ligging ten opzichte van stad/dorp. Het woonmilieu is onderverdeeld in drie deelgebieden en wordt per deelgebied nader toegelicht. Kansrijke zoekgebieden stads- en dorpsranden In de buurt van stad en dorp zijn kansrijke zoekzones weergegeven voor (relatief) kleinschalige uitbreidingen in de buurt van stad en dorp. Bij de zoekzones is rekening gehouden met de bestaande natuurgebieden, aansluiting op bestaande woongebieden en aantakking op de bestaande infrastructuur. Initiatieven in de zoekgebieden stads- en dorpsranden worden alleen in behandeling genomen als deze gecombineerd worden met een transformatie- of inbreidingsinitiatief of als er in het te ontwikkelen gebied combinaties met andere opgaven gemaakt kunnen worden die zorgen voor aanmerkelijke hogere kwaliteit van dit gebied. Daarnaast moet uiteraard worden aangesloten bij de landschappelijke kwaliteiten van het gebied, moet de bereikbaarheid gegarandeerd zijn, moet rekening worden gehouden met klimaatadaptatie en moet rekening gehouden worden met omliggende functies.

Groene stadsentree met erven wonen/werken in het groen Het gebied tussen de Europaweg en de wijk Dichteren is een waardevolle (deels) open groene stadsentree van Doetinchem. Het gebied valt in het woonmilieu ‘wonen in het groen’, maar heeft gezien de ligging tussen het bestaand stedelijk weefsel van Doetinchem specifieke kenmerken. Het gebied wordt gekenmerkt door afwisseling van enkele woonfuncties, werkfuncties, groen en agrarische percelen. In het gebied liggen kansen om agrarische percelen en/of (werk) functies om te zetten naar nieuwe erven met wonen/werken in het groen. De dichtheid van de nieuwe (woon)functies wordt lager dan die van de aangrenzende woongebieden. Daarnaast is het van belang dat elke ontwikkeling een substantiële bijdrage levert aan het versterken van de groene stadsentree. Ruimte voor wonen in het landelijk gebied Het landelijk gebied van Doetinchem, met zijn variatie in landschap, natuur, bedrijvigheid en gemeenschappen, is een deel van onze identiteit. Het Rijk werkt aan een transitie van het landelijk gebied (Nationaal Programma Landelijk Gebied (NPLG)), want er spelen belangrijke opgaven in het landelijk gebied. Denk aan stikstof, klimaat, waterkwaliteit, biodiversiteit, maar ook brede welvaart – bijvoorbeeld sociale voorzieningen, werkgelegenheid, woningaanbod en leegstaande agrarische bebouwing.

Om het landelijk gebied vitaal te houden en leegstand/verrommeling te voorkomen wil Doetinchem de komende jaren ook kansen bieden voor kleinschalig wonen in het buitengebied. We zien kansen voor flexibel splitsingsbeleid van bestaande woonboerderijen, woonconcepten zoals erfdelen of knooperven of extra ruimte bieden voor mantelzorgwoning(en) op erven. Dit vergt een nadere afweging en uitwerking specifiek voor het landelijk gebied, waarbij er ook gebiedsafhankelijke keuzes gemaakt kunnen worden. We gaan daarom een beleidsuitwerking formuleren op het gebied van wonen in het landelijk gebied.

Voorbeeld principe knooperf

Een knooperf is een voormalig boerenerf dat volop ruimte biedt aan wonen en werken in een landelijke omgeving. Bewoners hebben er hun eigen woning en delen er een groot gemeenschappelijk erf. Daarnaast zorgen ze gezamenlijk voor behoud, versterking en beheer van beplantingen en publiek toegankelijke routes in het omliggende landschap. Op de plek waar jarenlang een boerderij met schuren en stallen stonden, komt een buurtschap dat de uitstraling houdt van het oorspronkelijke erf. Zo blijft de cultuurhistorie behouden. De woningen komen in de voormalige boerderij en op de plek van de voormalige schuren en stallen. Tegelijkertijd krijgt een buurboer de ruimte om zijn bedrijf toekomstbestendig voort te zetten, door bijvoorbeeeld de agrarische grond van de vertrekkende boer over te nemen.

87

DEEL 4: ONTWIKKELSTRATEGIE

88

89

Ontwikkelstratie nog uitwerken

Ontwikkelstrategie

Deze woonvisie vormt de basis voor de ontwikkelstrategie voor de komende jaren. Dat wordt deel 4 van de woonvisie. De ontwikkelstrategie stellen we op als de eerste drie delen zijn vastgesteld. Een ontwikkelstrategie is dynamisch en kan, afhankelijk van bouwtempo en marktontwikkelingen, aangepast worden. In de ontwikkelstrategie zullen steeds de volgende onderwerpen aan de orde komen.

Sturing op locaties en programma.

We stellen een ontwikkelagenda op. Daarin beantwoorden we de vraag wat zijn de prioriteitsgebieden en welk programma is wanneer nodig? We voorkomen dat alleen de relatief makkelijk te ontwikkelen gebieden worden aangepakt en zorgen voor duidelijkheid naar de markt en voor toetsbare kaders voor een go/no-go-besluit.

Sturing op continuïteit.

We streven naar continuïteit in de bouwproductie. Daarmee zorgen we continu voor voldoende aanbod van woningen om de groeiambitie te kunnen ondersteunen. Zonder woningen geen groei. We voorkomen leemtes in het aanbod. Er moet inzicht zijn in de overall planning van de gehele projectenportefeuille, zodat duidelijk is hoeveel en welke woningen er wanneer worden verwacht. Dat levert input voor het tijdig starten of juist temporiseren van nieuwe projecten. Vraag en aanbod moeten in balans zijn. Een goede fasering voorkomt het te veel tegelijkertijd beschikbaar komen van hetzelfde aanbod. Een goede fasering houdt ook rekening met de beschikbare capaciteit.

Flexibiliteit binnen plannen.

We streven naar voldoende flexibiliteit binnen plannen, zodat er geschakeld kan worden op momenten dat bepaalde programma’s even minder goed lopen of als er een onverwachte toenemende vraag is vanuit een bepaalde doelgroep. Gebiedsontwikkelingen duren gemiddeld tien jaar. Maar de woningmarkt is grillig. Flexibiliteit binnen programma’s en fasering binnen projecten is belangrijk.

Inzet van grondbeleidsinstrumenen.

De gemeente beschikt over diverse grondbeleidsinstrumenten voor zowel actief als faciliterend grondbeleid. Naast de mogelijkheden van kostenverhaal kan de gemeente een voorkeursrecht vestigen of in het uiterste geval onteigenen.

Samenwerking met de markt

Door de toenemende complexiteit van gebiedsontwikkeling, de vele stakeholders en versnipperd eigendom kan samenwerking met marktpartijen een belangrijke impuls geven aan projecten. We willen gebruik maken van elkaars expertise en risico’s delen met marktpartijen en andere samenwerkingspartners.

90

Creativiteit

We onderzoeken de mogelijkheden om op een creatieve manier gebieden te ontwikkelen. Het kan daarbij gaan om prijsvragen op gebiedsniveau, tenders, samenwerkingsvormen of alternatieve woonvormen.

Versnelling woningbouw

Versnelling van woningbouw wordt niet gevonden in het bouwproces, maar veel meer in het voortraject. Prioritering, focus, heldere kaders en planning zijn daarbij belangrijk. We willen meer grip krijgen op de programma- en projectsturing. In Doetinchem richten we ons de komende jaren op een aantal sleutelprojecten: • • • • •

350 woningen – Verdichten en stadsreparatie ei en stadsschil 650 woningen – Transformatie spoorzone 250 woningen – Transformatie kantoren o.a. Koopmanslaan e.o. 250 woningen – Wonen aan de Oude IJssel 250 woningen – Stads- en dorpsranden projecten.

Fondsvorming en bovenplans verevenen

We gaan de mogelijkheid en wenselijkheid onderzoeken van fondsvorming en bovenplans verevenen. Bij bovenplanse verevening kan een winstgevende grondexploitatie een bijdrage doen aan een fonds om zo verliesgevende locaties ook mogelijk te maken of om bijvoorbeeld infrastructuur te verbeteren ten behoeve van woningbouw. Ook de kansen voor een groenfonds gaan we onderzoeken. Nieuwe ‘rode’ ontwikkelingen doen dan een bijdrage aan een fonds, waarbij omliggende groenstructuren verbeterd worden. Bij het onderzoek naar deze vormen van fondsvorming moet er aandacht zijn voor de financiële haalbaarheid van plannen. We zullen actief inzetten op co-financiering van Rijk en/of provincie voor projecten waarbij dat nodig is.

91

92