Woonvisie 13 maart versie voor gemeenteraad - vastgesteld.pdf

Dit doen we in samenwerking met Agem Energieloket en de corporaties. Koppeling woonlasten aan huurbeleid Ongeveer 30% van de huishoudens in de gemeente Doetinchem huurt een woning bij één van de woningcorporaties. Mede door het passend toewijzen is de huur zoveel mogelijk passend bij het inkomen. Naast de huur zijn er echter andere woonlasten die sterk uiteen kunnen lopen. De totale woonlasten bepalen uiteindelijk of de woning betaalbaar is. Voor zowel corporaties als de gemeente maar natuurlijk ook voor de huurdersverenigingen is het uitgangspunt dat inwoners aan hun lasten kunnen voldoen. We maken daarom met de corporaties en huurdersverenigingen afspraken om de stijging van de lasten in de gaten te houden en waar dat mogelijk is, te dempen. Het is van belang dat inwoners op de hoogte zijn van gemeentelijke regelingen en dat partijen elkaar kennen en in een vroeg stadium informeren. Transformatie van winkels en kantoren Als gemeente stimuleren we de omzetting van leegstaande winkelruimte naar woningen. Het realiseren van woningen op de verdieping in de centrumgebieden van Doetinchem, Gaanderen en Wehl is in principe altijd mogelijk als aan stedenbouwkundige en bouwtechnische voorwaarden kan worden voldaan. Ondernemers die winkelruimte willen omzetten in woningen worden geholpen door het transformatieloket.

Wij zien kansen om op sommige locaties mee te werken aan het transformeren van kantoren naar woningen (zie ook deel 3 ‘Ruimtelijk’ op pagina 48). Het gaat hierbij om een integrale afweging waarbij economische belangen ook een rol spelen. In woonwijken zal dat relatief eenvoudig zijn; bij kantorenlocaties op bedrijventerreinen is het van belang dat de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven betrokken wordt bij de afweging.

37

Onze aanpak: • We voeren de warmtetransitievisie uit, waarmee we ieder jaar in twee nieuwe buurten aan de slag gaan. • In samenwerking met AGEM en de corporaties ondersteunen wij inwoners om de stap te zetten om hun woning aan te pakken. • We zetten in op subsidies vanuit het Rijk en hulp van het Actieplan Wonen van de provincie zodat meer inwoners financieel ondersteund kunnen worden. • We continueren de bestaande duurzaamheidsleningen. • We maken afspraken met de corporaties en huurdersverenigingen die betrekking hebben op de woonlasten. • Waar mogelijk werken we mee aan initiatieven voor transformatie van winkels en kantoren naar locaties om te wonen.

3. Doetinchem, een plek voor iedereen

Programmalijnen 3. Doetinchem, een plek voor iedereen

Onze opgave Naast het toevoegen van woningen om het woningtekort te verminderen, is het zaak om het juiste type woningen toe te voegen, doorstroming te bevorderen en waar mogelijk de bestaande woningvoorraad aan te passen. Net als elders in ons land, komen ook in Doetinchem sommige groepen lastig aan een geschikte woning. Enerzijds heeft dat te maken met een gebrek aan betaalbare woningen, met name voor starters en jonge huishoudens. Anderzijds met het feit dat veel woningen niet passen bij de levensfase of woonbehoefte van woningzoekenden. De behoefte aan levensloopgeschikte of toegankelijke woningen wordt met de toenemende vergrijzing steeds groter. Het is zaak daar goed op in te spelen zodat de doorstroming op de woningmarkt beter op gang komt. Het Rijk pakt met de nationale woon- en bouwagenda de regie om het tekort aan woningen in ons land het hoofd te kunnen bieden. Met de regionale woondeal leveren we daaraan vanuit de Achterhoek onze bijdrage. Lokaal is het de uitdaging om onze opgave aan te laten sluiten bij de woonwensen van (toekomstige) bewoners en bij het DNA van ons gebied en de ruimtelijke kwaliteiten en kansen die we daarbinnen onderscheiden.

In deze programmalijn gaan we in op het woningbouwprogramma voor Doetinchem, zoomen we in op een aantal doelgroepen die speciale aandacht vragen en gaan we in op welke instrumenten we gaan inzetten om de regie op de lokale woningmarkt te versterken. Het woningbouwprogramma voor Doetinchem Om tot het juiste woningbouwprogramma voor onze gemeente te komen is het van belang om de regionale woonagenda als basis te nemen. In de regionale woonagenda is namelijk het programma vastgelegd waar we de komende jaren (t/m 2030) aan gaan werken. In dat programma zijn de wensen vanuit het Rijk en de woonwensen van onze (toekomstige) inwoners meegenomen. Het regionale programma moeten we verbinden met de ruimtelijke kansen en mogelijkheden. Met ons woningbouwprogramma zorgen we voor de realisatie van voldoende sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Daarbij sluiten we aan bij de wensen van het Rijk op dat vlak. Het Rijk stelt geen voorwaarden aan de bouwvorm; het staat gemeenten vrij om grondgebonden woningen of appartementen te realiseren. Op basis van de regionale woonagenda sturen we voor de gemeente Doetinchem op het volgende woningbouwprogramma t/m 2030: Totaal: minimaal 2470 woningen, onderverdeeld in: • 28% sociale huurwoningen tot € 808,06, eventueel te vervangen door goedkope koopwoningen tot € 225.000.

• 8% middenhuur tot € 1.000,00, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000. • 14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000). • 17 % betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000,00). • 33% dure koopwoningen (boven € 350.000) of dure huur (boven € 1.000).

38

Woonwensen en relevante ontwikkelingen In hoofdstuk twee is ingegaan op het woonwensenonderzoek. Voor zowel het trend- als het ambitiescenario is er een grote behoefte aan betaalbare woningen. De vraag naar duurdere koopwoningen is ook aanwezig maar minder groot. Op informatiemarkten over nieuwbouwprojecten spreken we veel mensen over hun woonwensen. In deze gesprekken wordt de grote vraag naar betaalbare woningen bevestigd. deze uitkomsten sluiten aan bij de uitgangspunten van het rijk en de bijbehorende afspraken in de woondeal. Daarnaast geeft een deel van de ouderen aan op zoek te zijn naar een grondgebonden levensloopbestendige woning met (kleine) tuin. Met andere woorden: woningen met een slaapkamer en een badkamer op de begane grond. Deze kunnen bijvoorbeeld in een hofjesvorm gerealiseerd worden. Veel jongeren geven aan betaalbaarheid belangrijk te vinden, maar de rijksgrens voor een betaalbare woning (€ 355.000) eigenlijk te hoog te vinden. Jongeren wijken daarom uit naar alternatieve woonvormen, zoals flexwoningen of tiny houses, waar zij hun wooncarrière kunnen starten. De behoefte aan bijzondere woonvormen is aanwezig maar wel beperkt. Tiny houses zijn vooral een nichemarkt. We signaleren een toenemende behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen. Een voorbeeld hiervan zijn hofjeswoningen.

De vraag naar woningen in de sociale huursector wordt vergroot door de vraag vanuit nieuwe Doetinchemmers (statushouders) en de vraag van mensen die uitstromen uit beschermd wonen, de vraag van jeugd met verblijf en de vraag van de maatschappelijke opvang. De behoefte aan studentenhuisvesting lijkt aanwezig, maar is moeilijk te kwantificeren. De behoefte aan huisvesting voor arbeidsmigranten neemt toe. We hebben het dan vooral over arbeidsmigranten die voor kortere tijd (maximaal een à anderhalf jaar) in Nederland zijn. Dat aantal arbeidsmigranten groeit, maar veel van hen wonen niet in Doetinchem. In Doetinchem werken veel meer arbeidsmigranten dan er wonen. Het is van belang om in het woningbouwprogramma rekening te houden met deze groep. Ook in regionaal verband wordt aan huisvesting voor arbeidsmigranten gewerkt. De stedenbouwkundige wensen en mogelijkheden In deel 3 van de woonvisie beschrijven we ons ruimtelijk (stedenbouwkundig) streefbeeld (zie pagina 48). We brengen daarin in beeld waar we welk woonmilieu willen toevoegen. De betreffende woonmilieus zijn: • Gemengd stedelijk wonen en werken • Stedelijk wonen • Stedelijk wonen nabij water • Dorps wonen • Wonen in het groen • Wonen - werken.

39

Gevarieerde en inclusieve wijken We streven naar gevarieerde en inclusieve wijken, waarin plek is voor verschillende doelgroepen: jongen, ouderen, mensen met meer en minder geld, alleenstaanden, samenwonenden en gezinnen. Dat betekent dat er in de wijken verschillende typen woningen aanwezig zijn. Dat komt de sociale cohesie ten goede en mensen kunnen binnen de wijk hun wooncarrière doorlopen. Niet alle wijken kennen op dit moment een voldoende gedifferentieerd woonmilieu. Bij de realisatie voorzagen die wijken in een behoefte, maar als mensen in de loop der jaren ouder worden, veranderen hun woonwensen. Op het gebied van betaalbaarheid is de woningvoorraad in Doetinchem scheef over de wijken verdeeld. Zo zijn er een aantal wijken waar sprake is van een concentratie van sociale huurwoningen. Daar bevindt meer dan 60% van het aanbod zich in de sociale sector. Als grootste woningcorporatie is Sité een belangrijke partner van de gemeente en verhuurt Sité in deze wijken met veel tevredenheid woningen aan een brede laag van de Doetinchemse bevolking. Er zijn echter ook wijken die extra aandacht vragen. Zo heeft de woningwet uit 2015 tot doel en resultaat gehad dat een deel van de sociale huurwoningen, die zich in dezelfde wijk bevinden, wordt toegewezen aan kwetsbare inwoners. Dit brengt ons tot de opgave om te streven naar meer gevarieerde en inclusieve wijken.

Zo realiseren we in wijken met overwegend sociale huur en goedkope koopwoningen wat meer middenhuur of wat duurdere koopwoningen. En andersom: in wijken met relatief weinig sociale huur en goedkope koop voegen we wat meer sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen toe. Daardoor ontstaat meer balans in het aanbod. Om de balans verder te bespoedigen is er bij herstructureringsprojecten in de toekomst aandacht nodig voor de diversiteit van de wijk.

Programmalijnen 3. Doetinchem, een plek voor iedereen

40

Wonen in het landelijk gebied De komende periode wordt de visie op de mogelijkheden in het landelijk gebied herijkt. Uitgangspunt bij het herijken van de visie is dat het landelijk gebied ruimte blijft bieden aan agrarisch gebruik. Daarnaast komen er in het landelijk gebied veel andere opgaven samen. Denk bijvoorbeeld aan opgaven op het gebied van klimaat, waterkwaliteit, biodiversiteit, maar ook werkgelegenheid en mogelijkheden tot woningbouw. Als het om woningbouw gaat is er, op dit moment, beleid voor functieverandering en woningsplitsing. Dit beleid geeft de mogelijkheid om maximaal vier woningen te realiseren om daarmee de sloop van agrarische bebouwing mogelijk te maken. We zoeken naar mogelijkheden om meer ruimte voor wonen mogelijk te maken, bijvoorbeeld op voormalige agrarische erven. Het mogelijk maken van kleine woonerven in het landelijk gebied geeft kansen om verschillende typen woningen toe te voegen in een verschillende prijsklasse. Dit past bij de wensen van onder andere jongeren, die zich verbonden voelen met het landelijk gebied. Zij hebben namelijk de behoefte aan een betaalbare woning. Nieuwe woonerven moeten passen bij de geschiedenis en cultuur van de omgeving. Het is daarom belangrijk dat de ruimtelijke kwaliteit en de beeldkwaliteit van hoog niveau zijn. Het welstandsbeleid geeft onder andere mogelijkheden om hierop te sturen.

Ook zijn er in het landelijk gebied minder voorzieningen aanwezig maar is er wel sprake van een grote verbondenheid. Bij het opstellen van een nieuwe visie op het landelijk gebied wordt dan ook rekening gehouden met de wens voor ontmoeting, de zorg voor elkaar en het realiseren van toekomstbestendige mix van de bevolkingssamenstelling.

Onze aanpak We nemen als gemeente de regie in handen en gaan nadrukkelijker sturen op ontwikkelingen. We bieden daarbij ruimte waar dat mogelijk is: • Als een plan niet past in het geldende bestemmingsplan of in de geldende beheersverordening dan onderzoekt de gemeente of zij mee wil werken aan een afwijking. Als eerste wordt getoetst of het plan past bij deze woonvisie. De woonvisie is één van de kaders waar een plan aan wordt getoetst. Dit betekent dat de gemeente niet automatisch medewerking verleent als een plan past binnen de woonvisie. • De mogelijkheden voor het realiseren van een initiatief zijn per gebied verschillend. Van belang is in welke wijk een initiatief ligt en in welk woonmilieu. De wijk is daarbij bepalend voor het segment woningen, dat kan worden gerealiseerd; het woonmilieu bepaalt de stedenbouwkundige mogelijkheden. Het woonmilieu komt aan de orde in deel 3 van deze woonvisie. • De gemeente streeft naar diverse wijken met een gevarieerd woningaanbod. Dat zorgt ervoor dat inwoners hun wooncarrière in hun eigen wijk kunnen voortzetten doordat er woningen zijn in diverse categorie ën die geschikt zijn voor verschillende levensfasen. Op dit moment kennen sommige wijken een minder gevarieerd woningaanbod.

Een gevarieerd woningaanbod is onder andere af te lezen aan het aantal huur- en koop woningen in een wijk en de verdeling daarvan over de verschillende prijsklassen. Plannen die bijdragen aan een gevarieerder woonmilieu hebben een pré. Voor de verschillende wijken betekent dat het volgende: • Toevoegen gedifferentieerd programma in Hamburgerbroek/ Iseldoks, Centrum, De Huet, Dichteren-Wijnbergen, Schöneveld, Nieuw Wehl, kleine kernen/buitengebied; • Toevoegen middenhuur en koop in Noord, Overstegen en Gaanderen; • Toevoegen sociale huur en middenhuur in IJsseltuin-Heelweg, Oosseld en Wehl. • De gemeente streeft naar het toevoegen van minimaal 2470 woningen t/m 2030 via het onderstaande programma in de hele gemeente. Dit gewenste programma is opgenomen in de regionale woonagenda en vastgelegd in de woondeal met de provincie en het rijk. • 28% sociale huur tot € 808,06, eventueel te vervangen door goedkope koopwoningen tot € 225.000; • 8% middenhuur tot € 1.000,00, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000; • 14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen tot € 1.000; • 17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000,00); • 33% dure koopwoningen (boven € 355.000) of dure huur (boven € 1.000). 41

• Plannen van meer dan 20 woningen moeten in principe voldoen aan de gegeven verdeling over de segmenten van het gewenste programma, tenzij de ligging in een bepaalde wijk een andere verdeling rechtvaardigt. Plannen van minder dan 20 woningen die bijdragen aan het realiseren van het gewenste programma hebben een pré. • We gaan sturen op het realiseren van gemengde en inclusieve woonwijken met een goed voorzieningenniveau. Bij nieuwe ontwikkelgebieden zijn de mix van woonsegmenten en een goed voorzieningenniveau uitgangspunten voor nieuwe woningbouw. • We gaan zeer strak monitoren, zodat we kunnen ingrijpen zodra dat wenselijk is. We houden rekening met veranderende woonwensen,wettelijke voorschriften en marktomstandigheden. Daarom gaan we adaptief programmeren. Overgangsperiode Het bovenstaande geldt voor nieuwe woningbouwprojecten. De huidige planvoorraad sluit niet in alle gevallen aan bij de nieuwe kaders. We gaan in overleg met ontwikkelaars om het woningbouwprogramma meer in lijn te brengen met de woonvisie en meer betaalbare woningen toe te voegen. Door de gestegen bouwkosten, ontwikkelingen die al enige tijd in procedure zitten, reeds gemaakte afspraken en plankosten is dit niet altijd mogelijk.

Programmalijnen 3. Doetinchem, een plek voor iedereen

Doelgroepen Hoewel veel mensen in Doetinchem moeite hebben met het vinden van een goede en betaalbare woning, zijn er groepen die we de komende jaren extra aandacht willen geven. Daarbij gaat het om groepen die door de oververhitte woningmarkt onvoldoende aan bod komen en groepen die vanuit een sociale of medische urgentie onze aandachtsgroepen zijn. Starters Een doelgroep die wij graag aan ons willen binden zijn starters. De krapte op de arbeidsmarkt in onder meer de maakindustrie, de zorg en de bouw is groot. Voor het bedrijfsleven is het daarom van belang dat zij jong talent kunnen aantrekken en behouden. De woningmarkt is echter moeilijk bereikbaar voor starters. Uit onderzoek van Companen naar starters in de regio Achterhoek blijkt dat slechts 20% van de starters, die aangeven te willen verhuizen, daadwerkelijk verhuist. Een belangrijke oorzaak is dat het gewenste aanbod ontbreekt. Veel starters op de woningmarkt zoeken een betaalbare koopwoning. Door de gestegen huizenprijzen is het aantal bestaande woningen dat bereikbaar is voor een starter sterk verminderd. Wij streven naar een woningmarkt die ook toegankelijk is voor starters. Behalve het concreet realiseren van woningen is voor starters ook de starterslening beschikbaar. In de sociale huursector kan het concept friendswonen een goede aanvulling zijn voor bijvoorbeeld jongeren die op zoek zijn naar een woning.

“Share the fun, split the rent”, zo luidt de slogan van deze woonvorm. In het voorjaar van 2022 was de bedoeling om een pilot te starten in Wehl. Er bleek op dat moment echter onvoldoende belangstelling in Wehl voor deze woonvorm. We willen in samenwerking met Sité onderzoeken of het concept in Doetinchem beter past. Het betreft een pilot waarbij we op een locatie in Doetinchem friendswonen toestaan en vervolgens wordt in gezamenlijkheid geëvalueerd of friendswonen een aanvulling is. Ouderen Een andere doelgroep die prioriteit heeft, zijn ouderen. In de gemeente Doetinchem is sprake van een dubbele vergrijzing. Dit betekent dat het aantal ouderen toeneemt en ouderen steeds ouder worden. Hier staat tegenover dat het aantal mensen dat werkt in de zorg en ondersteuning kan bieden aan de ouderen in verhouding minder wordt. Het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport geeft in het Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen (WOZO) aan dat op dit moment 1 op 6 mensen werkt in de zorg. Doordat de zorgvraag in de toekomst toeneemt zou dat aantal moeten toenemen naar 1 op 4. Dit vraagt om passende oplossingen. Inwoners met een zorgvraag Een deel van de senioren heeft in meer of mindere mate behoefte aan zorg, maar dit geldt ook voor andere inwoners.

Op het terrein van wonen en zorg onderscheiden we twee categorieën, namelijk de inwoners die niet (meer) zelfstandig kunnen wonen en die dit nog wel kunnen. Inwoners met specifieke zorgbehoeften kunnen aanspraak maken op het wonen op een locatie van een zorgorganisatie, waarbij wonen en zorg aan elkaar gekoppeld zijn. Dit staat niet voor iedereen open. Er moet namelijk sprake zijn van een zorgindicatie. Het gaat bijvoorbeeld om senioren met psychische of lichamelijke klachten, verstandelijk gehandicapten, lichamelijk gehandicapten of inwoners die een beschermde woonomgeving nodig hebben. De trend voor de toekomst is dat niet alleen de toenemende groep ouderen langer thuis woont, maar dat er ook een toenemende vraag is naar reguliere woningen vanuit bijzondere doelgroepen met een zorgbehoefte. Waar in het verleden inwoners terecht konden in het verpleegtehuis is dit nu slechts voor inwoners met een hele grote zorgvraag mogelijk. De vraag naar regulier wonen gaat dus verder toenemen.

42

Deze ontwikkelingen vragen om een integrale visie op wonen en zorg. In lijn met de verplichting vanuit het Rijk stellen wij een visie op voor wonen en zorg die aan de raad wordt voorgelegd.

Hierin staat een visie op het standplaatsenbeleid die in lijn is met het mensenrechtelijk kader voor de culturele identiteit van Roma, Sinti en woonwagenbewoners.

Studenten, stagiairs en kenniswerkers De beroepsbevolking daalt, terwijl de vraag naar arbeidskrachten juist toeneemt. Om onze economie vitaal te houden is het belangrijk mensen op te leiden voor de juiste beroepen en te zorgen dat zij op de woningmarkt terecht kunnen. We zullen dus extra woningen moeten toevoegen voor deze groepen. Wat de kwantitatieve behoefte is aan dit soort woningen moet nader onderzocht worden.

Onze aanpak: • Starterslening: we continueren de starterslening en moderniseren deze om starters op de woningmarkt te kunnen blijven ondersteunen. • Zelfbewoningsplicht: we continueren de zelfbewoningsplicht voor woningen met een prijs t/m € 350.000. • Huisvestingsverordening: we stellen in regionaal verband een huisvestingsverordening op waarmee we kunnen sturen op de doelgroepen die in aanmerking komen voor vrijkomende Doetinchemse woningen. Als gemeente kunnen wij zaken, die voor Doetinchem van belang zijn, toevoegen. • Doelgroepenverordening: we stellen een doelgroepenverordening op om ervoor te zorgen dat woningen in de sociale huur en middenhuur langjarig in het gewenste segment kunnen worden behouden. • Visie op wonen en zorg: we maken een lokale visie op wonen en zorg om ervoor te zorgen dat we de juiste zorgwoningen toevoegen. Dit doen we samen met externe partijen als zorginstellingen, corporaties en ontwikkelaars. Daarnaast wordt in regionaal verband gewerkt aan een visie op wonen en zorg op thema’s die lokaal overstijgend zijn. • Bevorderen van de doorstroming: we voegen geclusterde woonvormen voor ouderen toe, waardoor ouderen passender kunnen wonen en de woningen die zij achterlaten vrijkomen voor andere doelgroepen. Sité geeft voorrang aan zittende oudere huurders als zij verhuizen naar een vrijkomende passende woning om de doorstroming te bevorderen.

• We onderzoeken de behoefte en mogelijkheden voor huisvesting van studenten en stagiairs. • We onderzoeken of er vraag is naar aanvullende woonwagenstandplaatsen. • We onderzoeken in samenwerking met Sité of er voldoende animo is voor ‘friendswonen’ (share the fun, split the rent) in de kern Doetinchem. • We onderzoeken of huisvesting van arbeidsmigranten aan de randen van bedrijventerreinen mogelijk is.

Arbeidsmigranten Arbeidsmigranten vormen een aparte, maar belangrijke categorie. In de regio Achterhoek en in Doetinchem werken veel arbeidsmigranten terwijl er relatief weinig wonen. Het is van belang dat de regio en ook Doetinchem voorziet in de huisvesting van arbeidsmigranten. De regio Achterhoek werkt in 2023 aan een nieuw regionaal beleidskader voor huisvesting van tijdelijke arbeidsmigranten met als doel huisvesting voor deze groep makkelijker te maken. Daarbij wordt ook gekeken naar huisvesting van arbeidsmigranten op bedrijventerreinen. Vooruitlopend op de regionale afspraken willen we in Doetinchem onderzoeken op welke wijze huisvesting van arbeidsmigranten aan de randen van bedrijventerreinen mogelijk is, ook als de bestemming bedrijfsdoeleinden is. Uiteraard blijft gelden dat de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven nu en in de toekomst niet mag worden belemmerd. We sluiten huisvesting van arbeidsmigranten op dergelijke locaties dus niet op voorhand uit, maar bekijken per geval of onderbouwd kan worden meegewerkt. Ook moet voor de arbeidsmigranten een aanvaardbaar leefklimaat geboden kunnen worden. Nieuwe Doetinchemmers (statushouders) Elk half jaar krijgt de gemeente Doetinchem, net als alle andere gemeenten, een taakstelling voor het huisvesten van statushouders.

Het betreffen vluchtelingen met een vergunning om in Nederland te mogen blijven en die deel gaan uitmaken van de Doetinchemse samenleving. Met woningcorporatie Sité zijn afspraken gemaakt over het huisvesten van deze groep. De taakstelling fluctueert maar is de afgelopen jaren meer dan aanzienlijk. De huisvesting is onder andere lastig, omdat statushouders zich soms als individu melden (waarvoor een kleine woning geschikt is), terwijl bij nareizigers van grote gezinnen juist een grote woning is vereist. In samenwerking met Sité verkennen wij de mogelijkheden om te zorgen voor voldoende woningen. Daarnaast onderzoeken we gezamenlijk in regionaal verband of we afspraken kunnen maken die ondersteunend zijn bij het realiseren van de opgave. Woonwagenbewoners Als gemeente dragen we een verantwoordelijkheid om te voorzien in standplaatsen voor de huisvesting van woonwagenbewoners. Woningcorporatie Sité Woondiensten heeft een rol bij het bouwen en verhuren van standplaatsen en woonwagens. Gemeente Doetinchem volgt daarin het landelijk Beleidskader gemeentelijk woonwagen- en standplaatsenbeleid. 43

4. Wonen als integrale gebiedsopgave

Programmalijnen 4. Wonen als integrale gebiedsopgave

Onze opgave Wonen in een mooie, gezonde en duurzame omgeving is de ambitie. De omgeving waarin we wonen is namelijk voor de beleving van het woongenot minstens zo belangrijk als de woning zelf. Wij willen de omgeving zodanig inrichten dat deze uitnodigend is om er te verblijven en anderen te ontmoeten. We richten de omgeving zo groen mogelijk in en streven naar ontmoetingsplekken in iedere wijk en ieder dorp, zowel buiten als binnen in gebouwen. Een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving met voldoende groen draagt bij aan ons welbevinden en onze gezondheid. Opgaven op het gebied van leefbaarheid, inclusiviteit, sociaaleconomische positie en gezondheid komen samen bij de inrichting van onze woonomgeving. Daarom willen we blijven investeren in de vitaliteit en toekomstbestendigheid van buurten en dorpen, zodat we de brede welvaart in onze gemeente behouden en versterken. We vinden het belangrijk dat onze buurten en dorpen zich kunnen blijven ontwikkelen. Daarom streven we naar meer flexibiliteit en meer gemengde functies in de bebouwde omgeving. We streven naar meer diverse wijken, waar verschillende functies elkaar kunnen versterken, zoals een combinatie van wonen en werken. Dat vergroot de leefbaarheid van een wijk of dorp. We benaderen iedere wijk vanuit zijn eigen kracht. Daarom gaan we meer gebiedsgericht werken.

Een voorbeeld hiervan is de ABCD-aanpak die al in de praktijk wordt gebracht in de wijk Overstegen. In deze aanpak werken we samen met een community builder, Buurtplein, de politie en Buha werken we vanuit de wijk en buurt aan een leefbare wijk en buurt. Daardoor kunnen we krachten bundelen, opgaven en kansen koppelen en processen en investeringen verbinden. Naoberschap Naoberschap maakt een belangrijk onderdeel uit van de Doetinchemse cultuur. Omkijken naar elkaar en elkaar de hand reiken als dat nodig is. Vernieuwende woonvormen zijn een niche in de woningmarkt maar wij zien graag dat er een aantal kleinschalige initiatieven de komende jaren van de grond komt. Dit kunnen vernieuwende woonvormen zijn voor ouderen of een mix van bijvoorbeeld jong en oud. Ontmoetingsplekken en aandacht voor de inrichting van de woonomgeving zijn hierbij van belang. De fysieke woonomgeving moet als vanzelf uitnodigen tot ontmoeting. We dringen er daarom bij ontwikkelaars op aan dat zij bij nieuwe locaties rekening houden met de behoefte bij onze inwoners tot collectief wonen en dat ontmoeting in de buitenruimte wordt gestimuleerd. Vanzelfsprekend passen wij deze uitgangspunten ook toe op locaties waar de grond in bezit is van de gemeente. Deze uitgangspunten gelden natuurlijk niet alleen wanneer er sprake is van nieuwbouw.

Ook in de bestaande wijken werken we in gezamenlijkheid aan het stimuleren van ontmoeting. Zo werken we samen met Sité, BUHA, Buurtplein en vele andere partners, vanuit een wijkprogrammering, aan de vitaliteit van de bestaande wijken.

44

Voorzieningen Het toevoegen van woningen en het laten groeien van het inwoneraantal heeft een positieve invloed op veel van onze bestaande voorzieningen. Zo maken meer inwoners gebruik van het winkelaanbod en het heeft een positieve invloed op culturele instellingen en het verenigingsleven. Een groeiend aantal inwoners heeft ook gevolgen voor andere voorzieningen. Zo heeft het invloed op de vraag naar onderwijs, medische ondersteuning en op het gebied van welzijn. Bij de beoordeling van plannen is het van belang om ook sociale en maatschappelijke infrastructuur mee te laten wegen. Bij het realiseren van woningen voor ouderen moeten we rekening houden met de ligging ten opzichte van voorzieningen die voor ouderen belangrijk zijn. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om ondersteuningsmogelijkheden op het gebied van zorg, aanwezige winkels maar ook om vormen van openbaar vervoer. Het komende jaar wordt een analyse gemaakt van de sociale en maatschappelijke infrastructuur zodat het voorzieningenniveau een betere plek kan krijgen bij het afwegen van nieuwe initiatieven voor woningbouw.

45

Programmalijnen 4: Wonen als integrale gebiedsopgave

46

Klimaatbestendig en groen bouwen We willen prettig wonen waarbij we geen natte voeten krijgen bij flinke regenval of onwel worden op een warme zomerdag. De omgeving waarin de woningen staan bepaalt voor een belangrijk deel in hoeverre er sprake is van bijvoorbeeld hittestress. Bij nieuwe woningbouwplannen moet er voldoende groen aanwezig zijn voor verkoeling en moet het omgaan met water ervoor zorgen dat er zowel bij droogte als bij extreme regenval geen problemen ontstaan. Vandaar dat de uitgangspunten vanuit ons groenbeleid bij nieuwe ontwikkelingen worden meegenomen. De vastgestelde uitgangspunten zijn opgenomen in het deel 3 ‘Ruimtelijk’op pagina 62. Conceptueel, circulair en biobased bouwen Lokaal en regionaal bestaat de wens om meer conceptueel, circulair en biobased te bouwen. Bij het project Wijnbergen De Kwekerij passen we dit al deels toe. Dit project kent een groene uitstraling met een grote biodiversiteit. Er komen ongeveer 135 energieneutrale woningen, gebouwd met respect voor de natuur. Denk hierbij aan houten gevels, grasdaken, daktuinen e.d. In de regionale woonagenda is afgesproken dat partijen zich inspannen om zoveel mogelijk biobased of hergebruikte grondstoffen te gebruiken voor de woningen die worden gebouwd.

Hiermee sluit de Achterhoek aan bij de ambities uit het landelijk grondstoffenakkoord waarin het doel is om in 2050 een volledig circulaire bouweconomie te hebben.

Onze aanpak • We streven naar diverse wijken door sociale huur toe te voegen in wijken met veel koopwoningen en juist koopwoningen of middenhuur toe te voegen in wijken met veel sociale huur. Ook letten we op de afwisseling tussen grond gebonden woningen en appartementen. • We blijven investeren in de sociale draagkracht van onze wijken. • We willen graag meewerken aan collectieve wooninitiatieven (CWI). Hierbij gaat het om inwoners die zelf hun woonwens gaan realiseren. Dit kunnen woonvormen zijn voor inwoners met een gevarieerde leeftijd. • We werken aan een (kleinschalige) groene omgeving, die uitnodigt tot samenkomen, maar ook tot samenwerken. Wij voeren regie op de hoeveelheid en kwaliteit van het groen. Een omgeving die ruimte biedt voor beweging, sport en spel. Maatwerk wijst uit wat bij een specifieke buurt de juiste schaal en aard is. • We dagen ontwikkelaars uit dat zij bij nieuwe locaties rekening houden met de behoefte van onze inwoners tot ontmoeting in de buitenruimte. • Bij nieuwe ontwikkelingen hanteren we de door de raad vastgestelde uitgangspunten voor groen, klimaat en circulariteit. • We stimuleren conceptueel, biobased en circulair bouwen. De doelstelling is om in 2030, 50% van de woningen te realiseren waarbij hergebruikte of biobased grondstoffen worden gebruikt. • We nemen natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie actief mee in de ontwerpopgaven.

47

DEEL 3: RUIMTELIJK

48

49

Inhoudsopgave

INTRODUCTIE

Aanleiding Uitgangspunten streefbeeld Leeswijzer

Introductie

50

Groeimodellen Doetinchem

52

Ruimtelijk casco

54

Streefbeeld Doetinchem 2036

68

Aanleiding Uitgangspunten streefbeeld Leeswijzer

De vier modellen Doetinchemse afweging

Aanpak lagen benadering Historie & bebouwing Bereikbaarheid Landschappen Kansen voor groen in Doetinchem

Bouwen aan stad en landschap Kansen per kern Woonmilieus Doetinchem Bandbreedte woningbouwaantallen Gemengd stedelijk wonen & werken Stedelijk wonen Stedelijk wonen nabij het water Dorps wonen Wonen in het groen

50

Inleiding

Doetinchem heeft de ambitie om te groeien naar 70.000 inwoners. Dat betekent ook groeien in ruimtelijke kwaliteit. In dit deel bekijken we onze gemeente daarom door de ruimtelijke bril en presenteren we ons streefbeeld. We hebben gekeken waar de woningen die we voor een groeiend aantal huishoudens nodig hebben, het beste hun plek kunnen krijgen. En ook welk woonmilieu het beste past bij de mogelijke ontwikkellocaties voor woningen.

Uitgangspunten streefbeeld

Het ruimtelijk streefbeeld moet passen bij de ambities en bij de kwaliteiten van onze stad en dorpen. De ambitie van Doetinchem is te groeien naar 70.000 inwoners. En ook is het zaak om rekening te houden met de demografische ontwikkelingen. Al met al is er ruimte nodig voor ongeveer 6300 nieuwe woningen. Een deel van die behoefte wordt al ingevuld met plannen die in ontwikkeling zijn (de huidige plancapaciteit van ongeveer 2500 woningen tot 2030). Voor de overige ca. 3800 woningen hebben we potentiële locaties gevonden. De gemeenteraad heeft in september 2022 de uitgangspunten voor de woonvisie vastgesteld. Een belangrijk uitgangspunt is dat bij de ontwikkeling van woningbouw primair moet worden ingezet op inbreiding en transformatie. Waar nodig kunnen uitbreidingen plaatsvinden aan de stads- en dorpsranden of op erven in het buitengebied. Een tweede ruimtelijk uitgangspunt is om zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande mobiliteits- en groenstructuren. Als laatste is het van belang om te zorgen voor aantrekkelijke woningen en woonmilieus. De woonmilieus moeten uiteraard passen bij het DNA van de omgeving.

Leeswijzer

Deel 3 ‘Ruimtelijk’ is als volgt opgebouwd. In het hoofdstuk ‘Groeimodellen Doetinchem’ hebben wij eerst uitgezoomd en de vraag gesteld wat een goede strategie kan zijn voor Doetinchem om te groeien. We hebben daarbij vier (abstracte) verstedelijkingsmodellen gebruikt. In het hoofdstuk ‘Ruimtelijke casco’ laten we zien wat de huidige structuren zijn in onze gemeente: de huidige bebouwing, de bestaande infrastructuur en de bestaande groenstructuren. In het hoofdstuk ‘Streefbeeld Doetinchem 2036’ presenteren we het streefbeeld voor wonen in Doetinchem richting 2036. We hebben hierin de ontwikkellocaties voor wonen gekoppeld aan verschillende woonmilieus: van Doetinchemse stedelijkheid tot wonen in het groen. We presenteren eerst de totaalkaart, gevolgd door een overzicht van de verschillende woonmilieus met hun karakteristieken. Vervolgens hebben we per woonmilieu een aparte pagina toegevoegd, waarbij we belangrijke aandachtspunten hebben aangegeven.

51

De vier modellen

Groeimodellen Doetinchem De vier modellen Doetinchemse afweging

Om tot een gedegen ruimtelijk streefbeeld te komen hebben we allereerst verder uitgezoomd en de vraag gesteld wat een goede strategie voor verdichting binnen onze gemeente kan zijn. Een verstedelijkingsmodel geeft op een abstracte manier weer hoe Doetinchem kwalitatief kan groeien. Daarbij hebben we vier modellen met elkaar vergeleken: • Compacte stad en dorpen: 100% inbreiden en transformeren. • Groene stads- en dorpsranden: mnimaal 75% inbreiden en transformeren aangevuld met locaties aan de randen van stad en dorpen. • Spreiden met nieuwe erven: minimaal 75% inbreiden en transformeren aangevuld met locaties op erven in het buitengebied. • Nieuwe uitbreidingswijk(-en): ongeveer 50% inbreiden en transformeren aangevuld met een of meer grootschalige uitbreidingswijken. De vier verstedelijkingsmodellen zijn weergegeven op de pagina 53.

Doetinchemse afweging

Om tot een goede afweging te komen is aan de hand van criteria gekeken hoe de verdichtingsopgave de meeste maatschappelijke waarde heeft. Op pagina 53 zijn de voor- en nadelen schematisch weergegeven. Op basis van het schema zijn criteria geformuleerd en zijn de modellen beoordeeld. In de afweging zijn we uitgekomen op een combinatie van de abstracte modellen. Het model compacte stad past goed bij de uitgangspunten en biedt veel kansen om stad en dorpen kwalitatief te laten groeien. Het model compacte stad kan goed gecombineerd worden met het model groene stadsranden. Primair zoeken naar ontwikkellocaties binnen de stad en dorpen (minimaal 75% van de opgave), aangevuld met mogelijkheden om aan de randen van de stad en dorpen en op erven in het buitengebied woningen toe te voegen. Met de combinatie van deze modellen kan er goed adaptief geprogrammeerd worden afhankelijk van de daadwerkelijke groei van Doetinchem en het bouwtempo in bestaande stedelijk weefsel. Het model nieuwe uitbreidingswijken viel af omdat het onvoldoende voldoet aan de uitgangspunten van de raad (niet primair inbreiden en veel nieuwe infrastructuur nodig). Ook heeft dit model de minste maatschappelijke meerwaarde voor stad en dorp. Daarnaast kan dit model ook ten koste gaan van de kwalitatieve groei binnen stad en dorpen.

Het beoogde verstedelijkingsmodel voor Doetinchem is hieronder schematisch weergeven en gaat dus in basis uit van het groeimodel compacte stad, met waar nodig nieuwe stads- en dorpsranden en voldoende ruimte en flexibiliteit op erven in het buitengebied.

Groeimodel Doetinchem = compacte stad en dorpen + waar nodig stad- en dorpsranden + waar kansrijk erven buitengebied

52

Groeimodel compacte stad

53

Groeimodel stads- en dorpsranden

Groeimodel spreiden met erven

Groeimodel nieuwe uitbreidingswijken

Aanpak lagenbenadering

Ruimtelijk casco Aanpak lagenbenadering

54

De lagenbenadering is een methode om stad en dorpen te analyseren en biedt houvast om te komen tot locatiekeuzes. Deze onderbouwing is gestoeld op drie lagen: de ondergrond, de netwerklaag en de occupatielaag. Het onderscheid in ondergrond, netwerken en occupatie, hetgeen ook wel de lagenbenadering wordt genoemd, wordt enerzijds als analyse-instrument gebruikt en anderzijds als ontwerp- en afwegingsinstrument. De fysieke ondergrond is gevormd sinds het ontstaan van de aarde en natuurlijke veranderingen in dit systeem gaan vaak zeer langzaam. De ondergrond heeft eeuwenlang de basis gevormd bij het ontginnen en inrichten door de mens. Bij de menselijke activiteiten worden twee lagen onderscheiden: de netwerklaag en de occupatielaag. De netwerklaag bestaat uit een raamwerk van infrastructuur, waterwegen, spoorlijnen etc. Veranderingen in de netwerklaag vergen vaak grote investeringen en werken lang door. De occupatielaag heeft de hoogste veranderingssnelheid die zich vaak binnen een generatie (10 tot 40 jaar) voltrekt. Deze laag omvat wonen, werken en recreëren, maar ook luchtkwaliteit en biodiversiteit

55

Historie & bebouwing

Ruimtelijk casco Doetinchem Historie & bebouwing

56

De gemeente Doetinchem bestaat naast de stad Doetinchem uit de dorpen Wehl en Gaanderen. Ook zijn er enkele buurtschappen: Nieuw-Wehl, Langerak en IJzevoorde. In de stad Doetinchem is het middeleeuwse eivormige centrum nog altijd herkenbaar in het stratenpatroon. De groei van de stad kwam na het midden van de 19e eeuw op gang; in eerste instantie breidde de stad zich uit langs de invalswegen naar andere plaatsen. In de 20e eeuw ontstonden nieuwe wijken, eerst aan de noordoostzijde van het centrum, later ook aan de overzijde van de Oude IJssel. Het dorp Wehl is ontstaan op een kruispunt van wegen. Het historische dorpshart vormt met diverse voorzieningen het centrum van het dorp. Een groot deel van de woningen in het dorp is van na de Tweede Wereldoorlog. Het dorp Gaanderen is ontstaan vanuit diverse buurtschappen die aan elkaar zijn gegroeid. Bebouwing ontstond vooral langs de Hoofdstraat en de Rijksweg. Het terrein van de voormalige Pelgrimfabriek in het hart van Gaanderen is getransformeerd tot een woonwijk. Langerak is van oorsprong een buurtschap met enkele boerderijen dat zich ontwikkelde tot een lintdorp doordat er woningen gebouwd werden voor de werknemers van de ijzergieterij. Nieuw-Wehl oogt eerder als een klein dorp dan een buurtschap. Vanuit een voormalig klooster ontstond een zorginstelling die het karakter van het dorpje mede bepaalt.

IJzevoorde is een klein buurtschap aan de oostzijde van Doetinchem met woningen in lintbebouwing.

57

Bereikbaarheid

Ruimtelijk casco Doetinchem Bereikbaarheid

Door de ligging aan de A18 en de spoorlijn Arnhem-Winterswijk is Doetinchem relatief goed bereikbaar in de Achterhoek. Met vier treinstations is Doetinchem goed bedeeld. Voor de kortere afstand is Doetinchem per fiets ook goed ingebed in het regionale fietsnetwerk. In de wegenstructuur van de stad Doetinchem zijn de invalswegen vanuit vrijwel alle windrichtingen nog altijd goed te herkennen. Wat opvalt aan de hoofdstructuur in Doetinchem: • Duidelijk oostelijke en westelijke structuur, echter geen klassieke ringstructuur. • Doetinchem heeft vooral inprikkers en routes door de stad. Daarmee ook relatief veel doorgaande wegen in de stad. • De zwaarste/grootste verkeersrelaties liggen tussen de stad en de A18. Met de beoogde groei van Doetinchem zal er ook een toename zijn in verkeersbewegingen. Daarvoor wordt op dit moment een mobiliteitsplan opgesteld. De volgende aandachtspunten/kansen zijn belangrijk: • Benutten en optimaliseren van de bestaande infrastructuur o.a. door duidelijke verkeerscirculatie. • De voetganger/fiets staat meer centraal in combinatie met de RegioExpres. • 30 km/u wordt het nieuwe uitgangspunt binnen de bebouwde kom. Alleen waar het nodig is geldt 50 km/u. • Inprikkers (groene stadsstraten met bijbehorend beeld en functie) naar het centrum en circulatie naar de hoofdstructuur (zie pagina 59). • Rondom het ei alleen bestemmingsverkeer/autoluw.

• Belangrijke fietsroutes en belangrijke routes voor auto’s zoveel mogelijk ontvlechten. • Completeren en verbeteren van het fietsnetwerk.

58

59

Landschappen

Ruimtelijk casco Doetinchem Landschappen

De gemeente Doetinchem bestaat voor een belangrijk deel uit landelijk gebied. De stad Doetinchem is binnen dat landschap ooit ontstaan op de meest logische plek qua ondergrond. Aan de rivier de Oude IJssel en op de hoger gelegen uitlopers van het rivierduin. Dit duin strekt zich uit van oost naar west en is nog goed zichtbaar in delen van de stad en in het dorp Gaanderen. De bebouwing zorgt voor onderbrekingen waardoor het duin geen gave verschijning meer is in het landschap. Het duin is nog het meest authentiek en herkenbaar op landgoed Hagen ook wel bekend als de Kruisbergse bossen. Het rivierduin en de rivier brengen min of meer een landschappelijke scheidslijn teweeg binnen het landschap van de gemeente Doetinchem. Grofweg kun je zeggen dat het landschap boven de rivier hoog en droog is en daaronder laag en nat. In Doetinchem zijn de volgende landschapstypen te onderscheiden: essenlandschap, kampenlandschap, broek- en heideontginningenlandschap, rivierweidenlandschap en bos- en landgoederenlandschap. De opvallendste kenmerken van Doetinchem zijn: • De fraaie en de waardevolle ligging tussen het bos- en landgoederenlandschap die herkenbaar is aan de noordwestkant Doetinchem (Kruisbergsebossen) en zich oostelijk uitstrekt naar Gaanderen. • De ligging aan het lagere en natte natuurgebied de Zumpe aan de oostzijde van Doetinchem.

• Het lagere rivierweidenlandschap aan de zuidkant van de Oude IJssel. • Het dorp Gaanderen dat aan de zuidzuide ligt op het lagere rivierweidenschap en aan de noordzuide ligt op de kenmerkende en waardevolle hogere rivierduinen (bos- en landgoederenschap). • De essen- en kampenlandschappen liggen met name aan de noordzijde van Gaanderen en voor groot deel rondom Wehl. • Aan de westzijde van Wehl ligt het waardevolle bos- en landgoederenlandschap Stille Wald. De broekontginningslandschappen liggen aan de noordzijde en zuidzijde van de stad Doetinchem.

60

61

Landschappen

Ruimtelijk casco Doetinchem Landschappen Kansen voor groen in Doetinchem

Groen en landschap zijn heel bepalend geweest bij het ontstaan en de groei van stad en dorpen maar ook voor de woonbeleving. In het oude stroomgebied van de Rijn waren de drogere plekken de aangewezen locaties voor dorpen als Wehl en Nieuw-Wehl. Net als de stad Doetinchem hebben de dorpen Langerak en Gaanderen zich op de grens van het droge rivierduin naar vruchtbare riviergronden ontwikkeld. Deze landschappelijke verschillen zijn zichtbaar binnen de stadsgrenzen en in de dorpen. Bij nieuwe ruimtelijke keuzes is de landschappelijke en hoogteligging steeds belangrijker. De gemeente heeft een grote diversiteit aan natuurgebieden; een open landschap met beken en rivierduinen zoals bij Gaanderen, landgoederen en bosgebieden zoals de Kruisbergsebossen, het Wehlse bos en de Slangenburg en parken binnen de bebouwde kom zoals natuurpark Overstegen in Doetinchem en Akkermansbeek in Gaanderen.

Kansen voor groen in Doetinchem

De groeiopgave voor Doetinchem wordt gezien als kans om Doetinschem als groene stad ook te versterken. Recent heeft de gemeente daarvoor beleid geformuleerd. We hanteren de volgende beleidsuitgangspunten/kansen voor groen: • We behouden onze bestaande hoofdgroenstructuur en waar deze nog niet goed aaneengesloten is, versterken we deze. • We versterken de koppeling tussen de groene en blauwe (water) structuur. • We streven naar een gezonde woon-, werk- en leefomgeving, met voldoende groen en hanteren daarbij de 3-30-300 vuistregel (zie principe afbeelding hieronder ). • We willen de hoeveelheid groen laten meegroeien met de groei van de stad en onze dorpen. • We streven naar een hoogwaardig en vitaal groenbestand. • We hanteren natuurinclusief ontwikkelen als norm, en streven naar het behoud van een basiskwaliteit natuur als ondergrens. • We koesteren de kwaliteiten in het buitengebied die passend zijn bij het Achterhoekse landschap. • We streven ernaast om het Doetinchems ei meer in het groen te leggen (herstel stadssingels). • We grijpen de kansen aan om de beleving en het groen te versterken aan de Oude IJssel • Realisatie van groene stadstraten (minder grijs, meer groen). • Nieuwe stads- en dorpsranden bieden kansen om de groenstructuur te versterken (koppelkansen).

62

63

Water, bodem en hittestress

Ruimtelijk casco Doetinchem Water, bodem en hittestress

Door klimaatverandering neemt de kans op wateroverlast, hitte(stress), droogte en overstromingen toe. Dat levert risico’s op voor onze economie, gezondheid en veiligheid. Het is belangrijk dat we ons aanpassen aan deze veranderingen. Daarom heeft de gemeente een klimaatadaptatiestrategie vastgesteld. Deze is gebaseerd op vijf pijlers. Elke pijler heeft een visie en ambities voor de komende 30 jaar. Voor de woonvisie zijn de belangrijke pijlers: • Stad en dorp gezond en groen. De bestaande stedelijke omgeving transformeren we samen waar nodig. • Adaptief landelijk gebied. Watersysteem, natuur en landbouw innoveren we samen tot een klimaatbestendig landelijk gebied. • Ontwikkelingen klimaatbestendig. We bouwen met het oog op de toekomst. Als we nu iets ontwikkelen, houden we rekening met het klimaat van de toekomst. Het gemeentelijk beleid gaat over de bestaande bebouwde omgeving (onze stad en dorpen), het landelijk gebied en nieuwe ontwikkelingen zoals woningbouw. In het gemeentelijk beleid is opgenomen dat we nieuwe ontwikkelingen klimaatbestendig realiseren. Nieuwbouw en herinrichtingen doen we klimaatbestendig waarbij de ambities uit pijler ‘stad en dorp gezond en groen’ en ‘robuuste vitale infra en objecten’ worden meegenomen. We koppelen de klimaatadaptatie aan andere opgaven en ontwikkelingen.

64

65

Water, bodem en hittestress

Ruimtelijk casco Doetinchem Water, bodem en hittesress

66

In het kader van het gemeentelijk beleid zijn analyses uitgevoerd van de te verwachten effecten van klimaatverandering in Doetinchem. Hiervoor zijn kaarten ontwikkeld met daarop de te verwachten effecten bij hevige neerslag, langdurige droogte, extreme hitte en overstromingen, uitgaande van KNMI-scenario’s voor 2050. De resultaten staan in de Klimaateffectatlas Doetinchem (www.weetvanwater.nl/klimaatatlas). Met name in de lagere gebieden en de overstromingsgevoelige gebieden (zone bij de Oude IJssel) is er kans op waterschade en zal er veel aandacht moeten zijn voor ruimtelijke keuzes en klimaatbestendig ontwerpen. De kaart op pagina 67 geeft het hittestressbeeld weer op een warme dag. Met name de stedelijke omgevingen met weinig groen worden aanzienlijk warmer dan de groene woongebieden, de parken en het buitengebied. De gemeente heeft de strategie voor klimaatadaptatie uitgewerkt in een eerste integrale uitvoeringsagenda 2022-2026. Deze agenda is een eerste stap om onze visie en ambities voor de komende 30 jaar te bereiken.

67

Bouwen aan stad en landschap

Het ruimtelijk streefbeeld bestaat uit vijf speerpunten en een kaartbeeld voor Doetinchem. We lichten eerst de vijf speerpunten toe. Op pagina 71 is het kaartbeeld weergeven.

STREEFBEELD DOETINCHEM 2036 Bouwen aan stad en landschap

1. Kwalitatief groeien met Doetinchems DNA De groeiopgave voor Doetinchem zien we niet als een doel op zich, maar als een kans om Doetinchem kwalitatief te versterken. In 2036 wil Doetinchem nog steeds de levendige centrumgemeente van de Achterhoek zijn die haar eigen inwoners en bezoekers veel te bieden heeft. Doetinchem leeft en bruist en is voor jong en oud de ontmoetingsplek in de Achterhoek. Het strategisch inzetten van het ontwikkelingspotentieel binnen het bestaande weefsel van de stad en de dorpen biedt daarbij uitgelezen kansen om Doetinchem kwalitatief te versterken. Het DNA van Doetinchem staat hierbij centraal. Het begrip DNA gaat over de sporen die de bewoners hebben nagelaten, de verhalen die Doetinchem heeft gemaakt tot wat het nu is. Elke dag komen daar nieuwe verhalen bij. Het is een onderdeel van de opgave om de cultuurhistorische en landschappelijke karakteristieken van Doetinchem te laten doorklinken in nieuwe ontwikkelingen. Zorgvuldig omgaan met het verleden is dan ook geen pleidooi voor nostalgie, maar voor een betekenisvolle hedendaagse leefomgeving die niet voorbijgaat aan hetgeen er in Doetinchem was. Het hergebruik van bestaande waardevolle gebouwen en landschapselementen vraagt natuurlijk ook om bijzondere aandacht. Daarnaast mag Doetinchem, als centrumgemeente, meer stadse allure krijgen, door te werken aan ‘Doetinchemse stedelijkheid’.

Dit doen we door verhaallijnen uit het verleden te combineren met hedendaagse ambachtelijke architectuur, biobased materialen (uit de Achterhoek) en een openbare ruimte die klimaatbestendig is. De nieuwbouw in de stad is stedelijk, terwijl we in de dorpen, dorps- en stadsranden en het landelijk gebied juist de ruimte bieden voor ruim wonen met allure. De volgende speerpunten worden gehanteerd bij nieuwe ontwikkelingen: • Identiteit/verhaal van de plek staat centraal. • Landschap/cultuurhistorie van de plek staat centraal. • Ambachtelijke, duurzame en biobased nieuwbouw/architectuur. • De menselijke maat met Doetinchemse stedelijkheid staat centraal. 2. Bouwen in en aan buurten We grijpen de bouwopgave aan als kans om bestaande buurten te versterken. We bouwen de nieuwe woningen in de nabijheid van voorzieningen. In de buurt bouwen betekent automatisch dat ook andere doelen dan wonen worden gediend. Een greep: versterking van de economische vitaliteit, verduurzaming en slimme benutting van schaarse ruimte, verbetering van het woon- en leefklimaat, versnelling van de energie- en mobiliteitstransitie. Toevoeging van woningen in de buurt biedt belangrijke koppelkansen om andere maatschappelijke opgaven aan te pakken. ‘In de buurt’ is geen vastomlijnde, strak gedefinieerde plek. Wat in de buurt is, en wat niet, wordt bepaald door te kijken naar nabijheid.

Werk, school, winkels, gezondheidszorg, sport, recreatie en landschap moeten te voet, per fiets of met het OV goed bereikbaar zijn. Nabijheid betekent dus dat nieuwe ontwikkelingen dáár komen, waar al veel mensen wonen of werken en waar het openbaar vervoer en het fietsnetwerk goed geregeld zijn, of dat makkelijk kunnen worden.

68

3. Bodem en water belangrijk bij ruimtelijke keuzes Het Rijk heeft aangegeven dat bodem en water sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes. Dit betreft maatwerk, want er zijn grote verschillen tussen gebieden in Nederland. Bij de Doetinchemse woningbouwontwikkelingen houden we rekening met de volgende aandachtspunten: • Effecten van nieuw ruimtegebruik worden niet afgewenteld op toekomstige generaties, andere gebieden of functies. Een actie op de ene locatie mag niet leiden tot een onbedoeld effect elders. We houden bij de ruimtelijke keuzes op voorhand rekening met toekomstige klimaatveranderingen en het water- en bodemsysteem. • Bij locatiekeuzes wordt aangesloten bij de natuurlijke kenmerken van het water- en bodemsysteem. We voorkomen locatiekeuzes waarvoor sterke regulering nodig is van bodem en water. • Zorg voor voldoende ruimte voor het bergen en afvoeren van water (dus niet bouwen op locaties die daarvoor nodig zijn of waar de waterfunctie bepalend is). • Nieuwe wijken worden toekomstigbestendig met een aanpasbare inrichting voor de lange termijn, door te ontwerpen met het klimaat in de toekomst in het achterhoofd. • Waar mogelijk worden kansen aangegrepen voor herstel van het water- en bodem systeem bij woningbouw. Denk bijvoorbeeld aan het versterken van een groenstructuur of verbeteren van een watersyteem.

Dit betekent ruimte-reservering bij nieuwe plannen voor water en groen en zo min mogelijk ver harding/afdekken. 4. Waar nodig stadsranden en dorpsranden Het streefbeeld gaat uit van het principe van een compacte stad en dorpen waarbij de woningbouwopgave zoveel mogelijk in de stad en de dorpen wordt gerealiseerd. In beginsel is er in de stad en dorpen voldoende ruimte om de woningbouwopgave te realiseren. Daarbij dient opgemerkt te worden dat er vanzelfsprekend onzekerheid is of alle projecten in voldoende mate gerealiseerd gaan worden. Daarnaast is er kwalitatief ook behoefte aan meer landelijke woonmilieus. Het is wenselijk om toekomstgericht voldoende flexibiliteit en uitbreidingsruimte te bieden. In Doetinchem kiezen we ervoor om (relatief) kleinschalig uit te breiden in de buurt van de bestaande stad en dorpen. De gebieden op de kaart op pagina 71 zijn zeer ruime zoekzones, waarbinnen een klein gedeelte ontwikkeld kan gaan worden. Bij deze stads- en dorpsranden worden telkens de koppelkansen meegenomen om natuur/groen te versterken en worden klimaatadaptieve maatregelen genomen.

69

STREEFBEELD DOETINCHEM 2036 Kansen per kern

5. Woonmilieus voor ontwikkelingen Het ontwikkelen van onderscheidende woonmileus moet samengaan met het realiseren van een samenhangend stads- en dorpsbeeld. Hierbij is van belang dat woonontwikkelingen altijd in samenhang worden ontworpen. Denk aan slimme routes naar voorzieningen en nieuwe verbindingen met het landelijk gebied. Bij de woonmilieus staan telkens landschap, openbare ruimte en woongebouwen centraal: • We zetten in op het versterken van Doetinchems DNA waarin ruimte is om duurzaam en met versterking van groen te verdichten. • Het landschap draagt bij aan het groene Doetinchem. • De openbare ruimte draagt bij aan het gastvrije, klimaatbestendige en toegankelijke Doetinchem. • De centrale gedachte voor de openbare ruimte bij nieuwe wijken is ‘lekker te voet’.

Kansen per kern

In de volgende paragraaf worden de belangrijkste ontwikkelkansen per woonmilieu toegelicht. Hieronder zijn de belangrijkste ontwikkelkansen per kern kort benoemd: Doetinchem • Verdichten en transformatie in het ei en de stadsschil. • Spoorzone Doetinchem als belangrijkste nieuwe gebied voor wonen, werken en leren. • Nieuwe (relatief) kleinschalige stadsranden nabij bestaand stedelijk weefsel. • In de woongebieden en aan de stadslinten diverse kansen voor transformatie en verdichting. Wehl • In de kern Wehl liggen er rondom het station kansen voor transformatie. • Aan de linten liggen kansen voor herontwikkeling van winkels naar wonen. • Het aantal plekken voor inbreidingslocaties is beperkt. • Aan de dorpsranden liggen kansen om woningbouw te realiseren en groene gebieden te verbinden. • De dorpsranden liggen in waardevolle gebieden; bij de vervolguitwerking gaan we nadere keuzes maken. Bouwen in lage dichtheid en versterken groenstructuur zijn belangrijk. Gaanderen • Aan de Rijksweg liggen kansen voor transformatie en verdichten. • Nabij het spoor liggen enkele kansrijke inbreidingslocaties. • Aan de dorpsranden liggen kansen om woningbouw te realiseren en groene gebieden te verbinden. • De dorpsranden liggen in waardevolle gebieden; bij de vervolguitwerking gaan we nadere keuzes maken. Bouwen in lage dichtheid en versterken groenstructuur zijn belangrijk.

70

71

Woonmilieus Doetinchem

STREEFBEELD DOETINCHEM 2036 Woonmilieus Doetinchem

De kwalitatieve groei van Doetinchem vindt plaats aan de hand van de woonmilieus. Het stedenbouwkundig streefbeeld is zodanig opgesteld dat elk gebied een woonmilieu heeft. Elk woonmilieu staat voor een specifiek ruimtegebruik en karakter. Aan de hand van criteria voor functies, bebouwing en openbare ruimte hebben de verschillende milieus hun eigen typering gekregen. De woonmilieus bieden ontwikkelende partijen een kwalitatieve richting voor de ontwikkeling van een locatie, zonder de invulling van de verschillende locaties al tot in detail vast te leggen. Voor iedere locatie wordt een verdere verfijning gemaakt. De woonmilieus geven een eerste idee van de gewenste richting. Door te werken met woonmilieus wordt in de aanvangsfase richting gegeven aan de gebiedsontwikkelingen én gestuurd op ruimtelijke meerwaarde. Op die manier: • wordt de attractiviteit van Doetinchem vergroot door diversiteit. • wordt ontwikkeld gericht op identiteit. • wordt de potentie van elk gebied benut. In Doetinchem wordt er gewerkt met vijf woonmilieus (zie tabel op pagina 73). Op locatieniveau zijn er vaak meerdere (sub)woonmilieus te herkennen. Op locatieniveau kunnen er genuanceerde keuzes gemaakt worden door gemotiveerd te kiezen voor een ander woonmilieu of een combinatie van woonmilieus. We werken naast de reguliere woonmilieus ook met de bijzondere vorm ‘wonen & werken’.

Dit woonmilieu kan goed gecombineerd worden met de andere woonmilieus. Door bijvoorbeeld een mix van werken en wonen te stimuleren in een voormalig kantorengebied. Op de volgende pagina’s worden de belangrijkste ontwikkellocaties per woonmilieu toegelicht. Voor de diverse woonmilieus zijn de potentiële doelgroepen benoemd. Omdat doelgroepen als zorg en bijzondere woonvormen in principe in elk woonmilieu terecht kunnen, zijn ze niet expliciet in een woonmilieu genoemd. Woningen worden conform de geldende regelgeving levensloopbestendig gebouwd. Voor de doelgroep starters is nadrukkelijk aandacht in het woningbouwprogramma van de woonmilieus. Bij de realisering van de projecten krijgen de woonmilieus nadere uitwerking en invulling. Voor onze (generieke) volkshuisvestelijke ambities verwijzen wij graag naar deel 2 van de woonvisie.

72

73

Bandbreedte woningbouw aantallen

STREEFBEELD DOETINCHEM 2036 Bandbreedte woningbouwaantallen

74

Naast de kwalitatieve insteek hebben de woonmilieus ook de basis gevormd voor de kwantitatieve groeipotentie van het stedenbouwkundige streefbeeld. De woonmilieus zijn gekoppeld aan de kansrijke ontwikkellocaties in de stad. De oppervlaktes van de ontwikkellocaties zijn gekoppeld aan de dichtheden per woonmilieu. Afhankelijk van het woonmilieu is het aantal woningen per gebied bepaald. We onderscheiden hierin een minimum en een maximum op basis van de dichtheid per hectare. In de tabel op pagina 75 staan de totale aantallen met een bandbreedte per gebied en gekoppeld aan een woonmilieu. Dit geeft een indicatie van de ontwikkelpotentie van de stad en de dorpen. De getallen in het bestaand stedelijk weefsel van Doetinchem en dorpen bieden voldoende ontwikkelruimte voor de beoogde groeiambitie. Vanzelfsprekend zijn er veel onzekerheden of alle bepaalde ontwikkelingen uiteindelijk gerealiseerd gaan worden. Tegelijkertijd zullen er ook veel nieuwe ontwikkelingen ontstaan, die nu nog niet in beeld zijn. Door te werken met woonmilieus en een dynamische ontwikkelstrategie kan er flexibel ingespeeld worden op voldoende planvoorraad en actuele demografische ontwikkelingen. Bij het woonmilieu ‘gemengd stedelijk wonen & werken’ is een aanname gedaan welk deel in aanmerking komt voor woningbouw en welk deel voor werken. De stad- en dorpsranden zijn weergegeven als zoekgebieden.

Dit zijn ruime gebieden, waarbinnen slechts een klein deel in aanmerking komt voor woningbouw, waardoor voor deze gebieden een (maximaal) percentage is aangehouden. Op basis daarvan is de potentiële ontwikkelingsruimte binnen de zoekgebieden in beeld gebracht. Dit geeft een indicatie en moet niet gezien worden als harde getallen. Op de volgende pagina’s wordt per woonmilieu de belangrijkste ontwikkelingsruimte benoemd.