Bijlage 8 - Planschaderisicoanalyse.pdf

Planschaderisicoanalyse Ten behoeve van een zonnepark aan de Keppelseweg te Doetinchem

Opdrachtgever: LC Energy Contactpersoon: De heer A. Albers Email: arno@lcenergy.nl

Thorbecke B.V. Postbus 40097 8004 DB Zwolle

datum: 26 maart 2020

1

Opdracht en doelstelling risicoanalyse

Bij e-mail van 17 december 2019 heeft LC Energy, te dezen vertegenwoordigd door de heer A. Albers, aan Thorbecke B.V. (hierna: Thorbecke) opdracht verstrekt tot het uitvoeren van een planschaderisicoanalyse. De planschaderisicoanalyse heeft betrekking op de oprichting van een zonnepark aan de Keppelseweg in Doetinchem. Het plangebied ligt aan de Keppelseweg (N317), tussen de kernen Langerak en Doetinchem. Het plangebied omsluit het erf aan de Keppelseweg 300 ten noorden van de Keppelseweg, in het landelijk gebied. Aan de west- en noordzijde van het plangebied staat bosbeplanting, met een uitgebreid padenstelsel. Deze beplanting maakt onderdeel uit van landgoed Hagen. Het plangebied betreft een grondgebonden zonneveld van 8,8 hectare bruto, waarvan 4,4 hectare wordt aangewend voor het plaatsen van de panelen, het inkoopstation, het hekwerk, de transformatoren en de ontsluitingsweg. De andere hectaren worden ingezet voor de landschappelijke inpassing van het terrein. Dit betreft 0,7 hectare schraal grasland (maaibeheer), 1,6 hectare ingezaaid bloemrijk- en kruidenrijk grasland en 400 vierkante meter begroeide rietruigte. De losse hagen en heesters beslaan 0,2 hectare. Het resterend oppervlak wordt ingevuld door de bestaande watergang en bosvakken.

Daarnaast wordt onder en rondom de panelen de grasvegetatie behouden en extensief beheerd door schapen, dit betreft een oppervlakte van 6,7 hectare (drukbegrazing). Het zonneveld zal circa 7,66 MWp opwekken. Dit is voldoende stroom voor ruim 2400 woningen. Het zonneveld zal gedurende 30 jaar worden gebruikt. In de onderstaande afbeelding is de totale planlocatie weergegeven.

Afbeelding 1: Luchtfoto plangebied (bron: Google earth).

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 2

Binnen deze risicoanalyse worden de volgende omliggende objecten onderzocht (zie afbeelding 2). Dit betreffen de volgende objecten op de percelen: -

Het agrarisch bedrijfsperceel Keppelseweg 300/300a te Doetinchem Het agrarisch bedrijfsperceel Keppelseweg 276 te Doetinchem Het woonperceel Keppelseweg 288 met recreatiewoning te Doetinchem Het woonperceel Keppelseweg 279 en de bedrijfspercelen Keppelseweg 281, 283 en 285, 285a en 285b te Doetinchem De woonpercelen Keppelseweg 254, Lubberslaan 18, 18a en 19 en Vennenlaan 9, 11 en 11a te Doetinchem De woonpercelen Keppelseweg 337, 339 en 341 te Doetinchem De woonpercelen Keppelseweg 340, 342 en 344 te Doetinchem

Afbeelding 2: Plangebied met omliggende objecten (bron: Kadaster).

Andere objecten in de directe omgeving van de projectlocatie bevinden zich niet in directe zichtlijnen tot de locatie (o.a. ook door de mogelijke maximale invulling van bebouwingsmogelijkheden op tussenliggende gronden), of op zo’n afstand van de locatie dat zij zich in ieder geval buiten de mogelijke invloedsfeer van de voorgestane ontwikkeling bevinden. Mocht er toch voor deze andere objecten planologisch nadeel worden vastgesteld dan kan op voorhand met zekerheid worden gesteld dat het hieruit voor de betreffende eigenaren voortvloeiende financiële nadeel (waardevermindering woningen) het wettelijk forfaitair vastgestelde minimale ‘normaal maatschappelijk risico’ (d.i. een waardevermindering < 2%) in ieder geval niet te boven zal gaan.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 3

1.1

Verantwoording

In deze analyse wordt getracht om op basis van de door opdrachtgever ter beschikking gestelde informatie inzichtelijk te maken of de eigenaren van de omliggende objecten mogelijk ten gevolge van de planologische ontwikkeling voor tegemoetkoming (ex artikel 6.1 Wro) in aanmerking komende planschade zullen ondervinden. Hierbij is uitgegaan van de huidige stand van de jurisprudentie ten aanzien van zowel de huidige planschaderegeling ex artikel 6.1-6.7 Wro als, voor zover toepasselijk, de oude regeling ex artikel 49 WRO. Benadrukt wordt dat indien daadwerkelijk aanvragen om tegemoetkoming in (beweerdelijk) geleden planschade worden ingediend, een schadebeoordelingscommissie na het horen van belanghebbenden en na aansluitende taxatie tot een ander oordeel kan komen ten aanzien van zowel de mogelijkheid van planschade als de hoogte van eventueel toe te kennen tegemoetkomingen. Voorts kan de besluitvorming door burgemeester en wethouders, en eventueel bezwaar en beroep nog tot andere uitkomsten leiden. Deze planschaderisicoanalyse dient dan ook als een indicatie te worden beschouwd ten aanzien van mogelijke planschade die direct belanghebbenden als gevolg van het nieuwe planologische regime kunnen ondervinden.

1.2

Geraadpleegde stukken

Bij het opstellen van het advies is gebruik gemaakt van de navolgende (door opdrachtgever verkregen) informatie: -

Relevante stukken vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied 2000, herziening 2002’. Ruimtelijke onderbouwing ‘Realisatie zonneveld Keppelseweg‘. Projectdocument, omgevingsproces en participatiemogelijkheden d.d. 29/5/2019. Technische overzichtstekening 2. Studie schittering/ lichtreflectie bij zonnepark Keppelseweg ten aanzien van de percelen Keppelseweg 288 en 300. Overige kadastrale informatie. Diverse e-mails.

Het vigerend bestemmingsplan is via www.ruimtelijkeplannen.nl geraadpleegd.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 4

2

Het formeel wettelijk kader planschade

Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van o.a.: a. een bepaling van een bestemmingsplan of inpassingsplan niet zijnde een bepaling inhoudend dat met inachtneming van de bij het plan te geven regels: - burgemeester en wethouders binnen bij het plan te bepalen grenzen het plan kunnen wijzigen; - burgemeester en wethouders het plan moeten uitwerken; - bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het plan aan te geven regels; - burgemeester en wethouders ten aanzien van in het plan omschreven onderwerpen of onderdelen nadere eisen kunnen stellen; b. een bepaling van een planwijziging of een planuitwerking, onderscheidenlijk een nadere eis; c. een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met (o.a.) een bestemmingsplan, een beheersverordening, (…); (…); op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Een dergelijke aanvraag dient een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming te bevatten.

Verder moet een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld onder a, b of c worden ingediend binnen vijf jaar na het moment waarop de oorzaak onherroepelijk is geworden. (Artikel 6.1 jo. 3.6 lid 1 Wet ruimtelijke ordening (Wro), alsmede jo. artikel 2.1 lid 1 onderdeel c Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)) Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan 2% van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan 2% van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of van de op de onroerende zaak betrekking hebbende regels (m.a.w. geen forfaitaire benadering van het normale maatschappelijke risico in geval van ‘directe’ planschade).

(Artikel 6.2 Wro) Daarnaast dienen burgemeester en wethouders in voorkomend geval bij hun beslissing op een aanvraag om tegemoetkoming in planschade in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak, alsmede de mogelijkheden van de betreffende aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken te betrekken. (Artikel 6.3 Wro).

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 5

In artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening wordt bepaald dat, voor zover schade die op grond van artikel 6.1 tot en met 6.3 Wro voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen of te wijzigen, dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met (o.a.) een bestemmingsplan, een beheersverordening, e.d., burgemeester en wethouders met de verzoeker om de betreffende planologische medewerking kunnen overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. De verzoeker om planologische medewerking waarmee de gemeente een hiervoor bedoelde overeenkomst heeft gesloten, wordt in voorkomend geval dat bij burgemeester en wethouders een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt ingediend, als belanghebbende bij het besluit van burgemeester en wethouders op die aanvraag om tegemoetkoming in planschade aangemerkt.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 6

3

Werkwijze

Bij de beoordeling of de planontwikkeling voor een of meer direct belanghebbenden aanspraken op tegemoetkoming in planschade (als bedoeld in artikel 6.1 Wro) kunnen ontstaan, moet worden nagegaan of de onderhavige ontwikkeling voor die belanghebbenden als planologisch nadelig moet worden beschouwd, en zo ja, of dit mogelijkerwijs voor hen tot schade zal leiden. Planschade kan in voorkomend geval bestaan uit vermogensschade (waardevermindering van een onroerende zaak) en/of uit inkomensschade (bijv. verminderde verhuuropbrengsten, of omzetschade van een ter plaatse gevestigde onderneming).

3.1

Vergelijking planologische regimes

Voor de beoordeling of sprake zal zijn van een voor individuele belanghebbenden planologisch nadelige wijziging is een vergelijking met de nieuwe planologische situatie – te weten het toekomstig besluit tot verlenen van de omgevingsvergunning ten behoeve van een zonnepark aan de Keppelseweg te Doetinchem- met het thans geldende planologische regime – te weten het bestemmingsplan ‘Buitengebied-2000, herziening 2002’- maatgevend. Uit vaste jurisprudentie volgt dat bij deze vergelijking van opvolgende planologische regimes in beginsel uitgegaan dient te worden van zgn. ‘planmaximalisatie’, wat inhoudt dat bij de schadeanalyse (waaronder bijvoorbeeld privacy- en uitzichtbeperking een rol spelen) de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden op grond van het ‘oude’ (huidige) planologische regime in relatie tot die van het ‘nieuwe’ (toekomstige) planologische regime in aanmerking genomen dienen te worden. Slechts onder zeer uitzonderlijke omstandigheden moet van voornoemd uitgangspunt worden afgeweken (zie onder andere: ABRvS d.d. 9 september 2009, zaaknummer 200808830/1/H2, inzake gemeente Castricum en ABRvS d.d. 29 april 2009, zaaknummer 200806687/1/H2, inzake gemeente Hof van Twente).

Dergelijke omstandigheden doen zich voor wanneer invulling van de maximale mogelijkheden dermate onwaarschijnlijk is, dat dit met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid als niet reëel is aan te merken (zie onder andere: ABRvS d.d. 24 augustus 2011, zaaknummer 201100142/1/H2, inzake gemeente Drechterland en ABRvS d.d. 1 februari 2012, zaaknummer 201105541/1/A2, inzake gemeente Hof van Twente). Bij de maximale invulling moet dan ook uitgaan worden van de voor belanghebbenden meest ongunstige invulling, ook als die meest ongunstige invulling niet de meest voor de hand liggende is. Binnenplanse flexibiliteitsbepalingen (o.a. afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden) blijven overigens, zolang niet verwezenlijkt, bij de planvergelijking buiten beschouwing. Dit omdat de bepalingen van o.a. een omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan of een planwijziging in gevolge artikel 6.1 lid 2 jo. 3.6 Wro/2.1 lid 1 sub c Wabo in voorkomend geval zelfstandige grondslagen voor (een aanvraag om tegemoetkoming in) planschade vormen (zie onder andere: ABRvS d.d. 17 augustus 2011, zaaknummer 201012871/1/H2, inzake gemeente Horst aan de Maas en ABRvS d.d. 1 augustus 2012, zaaknummer 201108638/1/A2, inzake de gemeente Utrechtse Heuvelrug).

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 7

Tot slot mogen volgens vaste jurisprudentie de gevolgen van feitelijk gerealiseerde situaties géén rol spelen in deze planvergelijking. Hiermee wordt bijvoorbeeld gedoeld op de functie van afschermende beplanting zoals heggen, die vanwege het seizoensgebonden groenkarakter en tijdelijke en toevallige wensen van eigenaren niet van invloed mogen zijn op de analyse.

3.2

Beoordeling vergoedbaarheid planologisch nadeel

In eerste aanleg is de vraag aan de orde of de eigenaren van de in deze analyse betrokken objecten als gevolg van de ontwikkeling in een planologisch nadeliger positie zullen komen te verkeren, met een waardeverminderend effect op het bij hen in eigendom zijnde onroerend goed of een inkomensachteruitgang tot gevolg. Vervolgens komt alleen die planschade voor tegemoetkoming in aanmerking die het normaal maatschappelijk risico te boven gaat, en die ook anderszins niet ‘redelijkerwijs’ voor eigen rekening van aanvragers behoort te blijven. Onder meer de voorzienbaarheid van een wijziging in het planologische regime is bepalend voor de vraag of schade (gedeeltelijk) voor eigen rekening behoort te blijven.

3.2.1

Normaal maatschappelijk risico

De planschaderegeling ex Afdeling 6.1 Wro gaat niet uit van volledige ‘vergoeding van planschade’, maar spreekt van ‘tegemoetkoming in planschade’. Er bestaat op grond van artikel 6.1 e.v. Wro voor belanghebbenden dan ook geen aanspraak op een vergoeding van de gehele ten gevolge van in het artikel genoemde besluiten geleden of te lijden schade. Alleen die schade kan worden vergoed die uitkomt boven de financiële nadelen die behoren tot het ‘maatschappelijk risico’ dat elke burger volgens de wetgever behoort te dragen. Welke schade onder dit normaal maatschappelijk risico moet worden geschaard zal in de rechtspraktijk nader moeten worden uitgewerkt. De wetgever heeft zich hierover in de Memorie van Toelichting bij het wetsvoorstel niet uitgelaten. Omdat het moeilijk is precieze maatstaven of criteria te geven die bestuur en rechter in staat stellen om te bepalen wanneer sprake is van schade die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico, heeft de wetgever er wel voor gekozen in artikel 6.2 Wro een forfaitregeling op te nemen. Deze houdt in dat een vermindering van de waarde van een onroerende zaak of een vermindering van het betrokken inkomen dat niet uitkomt boven 2% van de waarde van die zaak c.q. dat inkomen in ieder geval niet voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt.

Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kunnen burgemeester en wethouders echter besluiten, gesteund door het advies van een onafhankelijke deskundige, dat ook (een deel van de) schade die (dat) het forfaitaire percentage overstijgt als normaal maatschappelijk risico voor rekening van een aanvrager moet blijven. Voor een verdere toelichting ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico wordt verwezen naar paragraaf 8.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 8

3.2.2

Voorzienbaarheid

Een benadeelde heeft geen recht op tegemoetkoming in door hem geleden planschade indien deze schade (mede) aan zijn eigen doen of nalaten te wijten is, en voor zover hij door het treffen van redelijke maatregelen deze schade had kunnen voorkomen of beperken. Dit principe is expliciet opgenomen in artikel 6.3 Wro, maar gold ook al onder de oude planschaderegeling ex artikel 49 WRO, en is bekend als het jurisprudentieleerstuk van ‘actieve’ en ‘passieve risicoaanvaarding’ wegens ‘voorzienbaarheid’. Van ‘actieve risicoaanvaarding’ is sprake wanneer een aanvrager om tegemoetkoming in planschade ten tijde van de aankoop van zijn onroerend goed c.q. vestiging van zijn onderneming wist of had kunnen weten dat een bepaalde voor hem ongunstige planologische ontwikkeling zich zou gaan voordoen. Als criterium hiervoor geldt of er voor een ‘redelijk denkend en handelend koper/ondernemer’ op het moment van aankoop/bedrijfsvestiging aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie voor hem in ongunstige zin zou veranderen. Indien een dergelijke aanleiding bestond, wordt de betrokkene geacht het risico van de schade te hebben aanvaard, door ondanks de kans op schade tot aankoop van het onroerend goed en/of bedrijfsvestiging ter plaatse te zijn overgegaan, en komt hij niet in aanmerking voor tegemoetkoming in geleden planschade.

Zo is het mogelijk dat een planologische ontwikkeling reeds kon worden afgeleid uit ruimtelijke maatregelen van de gemeente of provincie, zoals bijvoorbeeld een gebiedsvisie, structuurplan, structuurschets of een streekplan. Verder kunnen bij de beoordeling van de voorzienbaarheid van planschade ook omstandigheden gelegen in de omgeving meewegen. Meest relevant voor het aannemen van voorzienbaarheid zijn volgens vaste jurisprudentie echter op schrift gestelde beleidsstukken waaruit de nieuwe planologische ontwikkeling reeds kon blijken. Voorzienbaarheid louter en alleen op grond van de inrichting en de structuur van de omgeving (bijv. aanwezigheid in reeds zwaar verstedelijkt gebied) wordt in de regel dan ook niet geaccepteerd. ‘Passieve risicoaanvaarding’ kan enkel aan de orde komen wanneer middels een planologische wijziging bouw- en/of gebruiksmogelijkheden voor het eigen perceel van aanvrager(s) om tegemoetkoming in planschade zijn beperkt of in nadelige zin zijn gewijzigd. Voor een verdere toelichting ten aanzien van de voorzienbaarheid wordt verwezen naar paragraaf 6.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 9

4

Planologische vergelijking

In dit hoofdstuk wordt een beschrijving gegeven van de verschillen tussen het huidige planologische regime en de toekomstige omgevingsvergunning ten behoeve van een zonnepark aan de Keppelseweg te Doetinchem. Vervolgens wordt beschreven welke planologische verslechteringen hieruit voortvloeien en voor welke belendende percelen dit tot mogelijke planschade kan leiden.

4.1

Te onderzoeken planlocatie

4.1.1

Huidig planologisch regime

Op de gronden van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied-2000, herziening 2002’. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van de gemeente Doetinchem op 24 juni 2004 vastgesteld. Vervolgens is dit plan enige tijd later inwerking getreden en onherroepelijk geworden. De gronden van het plangebied hebben op grond van dit bestemmingsplan de bestemming ‘Agrarisch gebied’. Langs de weg heeft een smalle strook grond de dubbelbestemming ‘Waterkering’. Op 11 juni 2009 is de Parapluherziening Buitengebied ‘reconstructie, vrijgekomen agrarische bedrijfsgebouwen, nieuwe landgoederen, landelijk wonen, e.a.’ vastgesteld. Op grond van dit plan hebben de gronden van het plangebied nog de gebiedsaanduidingen ’waardevol landschap’ en ‘extensiveringsgebied’ verkregen. Nb. de dubbelbestemming en gebiedsaanduidingen werken in beginsel niet beperkend ten aanzien van de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming ‘Agrarisch gebied’ zodat deze verder in de onderhavige analyse onbesproken blijven.

Afbeelding 3: Uitsnede van het huidige planologische regime met daarop de planlocatie.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 10

In het onderstaande zijn de relevante bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming weergegeven. De bestemming ‘Agrarisch gebied’ (artikel 5) De op de plankaart als ‘Agrarisch gebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarische bedrijvigheid, bescherming van natuurwaarden in aangrenzende voor verzuring gevoelige bosen natuurgebieden, voor zover de gronden op de plankaart als "natuurrandzone" zijn aangeduid, voorzieningen ten behoeve van extensieve dagrecreatie, zoals fiets- en voetpaden en picknickplaatsen, voor zover daarmee de agrarische functie van de gronden niet onevenredig wordt aangetast. Buiten bouwpercelen mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot 2 meter hoog en erfafscheidingen tot 1 meter hoog. Op de gronden buiten een bouwperceel zijn niet toegestaan, bouwwerken voor mestopslag, andere silo's, kuilvoerplaatsen, tunnelkassen of windmolens.

4.1.2

Nieuw planologisch regime

Het nieuwe planregime betreft het toekomstig besluit voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor de oprichting van een zonnepark aan de Keppelseweg te Doetinchem voor de duur van 30 jaar. Het grondgebonden zonneveld betreft 8,8 hectare bruto, waarvan 4,4 hectare wordt aangewend voor het plaatsen van de panelen, het inkoopstation, het hekwerk, de transformatoren en de ontsluitingsweg. De andere hectaren worden ingezet voor de landschappelijke inpassing van het terrein. Dit betreft 0,7 hectare schraal grasland (maaibeheer), 1,6 hectare ingezaaid bloemrijk- en kruidenrijk grasland en 400 vierkante meter begroeide rietruigte. De losse hagen en heesters beslaan 0,2 hectare. Het resterend oppervlak wordt ingevuld door de bestaande watergang en bosvakken. Daarnaast wordt onder en rondom de panelen de grasvegetatie behouden en extensief beheerd door schapen, dit betreft een oppervlakte van 6,7 hectare (drukbegrazing). Het zonneveld zal circa 7,66 MWp opwekken. Dit is voldoende stroom voor ruim 2400 woningen. De panelen (inclusief constructie) worden zuid georiënteerd en de stellages worden maximaal 2,00 meter hoog ten opzichte van het maaiveld. De kleur van de zonnepanelen is donkergrijs/zwart en er wordt één type paneel toegepast; 6 panelen landscape op 12,5 graad.

De panelen worden binnen een hekwerk geplaatst, zo transparant mogelijk en passeerbaar voor fauna, van maximaal twee meter hoog, inclusief toegangspoorten. De afstand tussen de panelen (de rijen) bedraagt circa 2,20 meter aan de noordwestelijke zijde van het plangebied, en 1,5 meter aan de zuidoostelijke zijde. Daarnaast worden transformator- / omvormerstations gerealiseerd van max 2,6 meter hoog, een inkoopstation

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 11

van netbeheerder Liander van 3,00 meter hoog en een opslagcontainer voor reserveonderdelen. Middels een nieuwe inrit, aansluitend op de Keppelseweg ten westen van het erf Keppelseweg 300, wordt het zonneveld ontsloten. Rondom het zonneveld wordt een onopvallend, niet glimmend antraciet hekwerk toegepast. Het hekwerk wordt 2 meter hoog. De opgewekte stroom wordt vanaf de zonnepanelen getransporteerd naar omvormers, veelal gemonteerd onder de panelen. Vanaf de omvormers wordt de stroom ondergronds getransporteerd naar één van de transformator/omvormerstations langs het (half)verharde beheerpad. Per twee hectare zonneveld is circa één transformator nodig. Vanaf de transformatoren wordt de stroom ondergronds naar het inkoopstation getransporteerd. Het inkoopstation heeft een maximale hoogte van 3 meter vanaf het maaiveld. Het inkoopstation vormt het aansluitpunt voor de netverbinding. De transformatoren hebben een maximale hoogte van 2,60 meter vanaf het maaiveld. Ten behoeve van het plan is een beplantings- en beheerplan opgesteld.

Afbeelding 4: Inrichtingsplan

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 12

Afbeelding 5: Technische overzichtstekening

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 13

5

Beoordeling schadegevoelige objecten

In deze analyse worden de schadegevoelige objecten betrokken, die in de nabije omgeving van de planlocatie zijn gelegen. Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State volgt dat bij de beoordeling of er sprake is van een planologische verslechtering, die een mogelijke aanspraak op een tegemoetkoming in planschade met zich meebrengt, in geval het gesteld schadelijdend object een woning (met aan- en toebehoren) betreft onder meer de volgende factoren betrokken dienen te worden: aantasting van het uitzicht; verminderde dag- en zonlichttoetreding, toegenomen schaduwhinder; intensivering van de woon- en leefomgeving; privacyvermindering; geluid-, licht- en stankhinder; wijziging verkeerssituatie, toename parkeerhinder; verminderde ligging c.q. situeringswaarde. Opgemerkt wordt nog dat bij de planologische vergelijking uitgegaan dient te worden van de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het huidige en het voorgestane planologische regime. De feitelijke situatie op de planlocatie speelt in de vergelijking dan ook geen rol.

5.1

Algemene planvergelijking

Zoals eerder reeds gesteld ziet de planologische ontwikkeling op de realisatie van een groot zonnepark op gronden die bestemd zijn voor ‘Agrarisch gebied’. Deze gronden zijn o.a. bestemd voor agrarische bedrijvigheid in de vorm van grondgebonden bedrijfsvoering, bescherming van natuurwaarden in aangrenzende voor verzuring gevoelige bos- en natuurgebieden, voor zover de gronden op de plankaart als "natuurrandzone" zijn aangeduid en voor voorzieningen ten behoeve van extensieve dagrecreatie, zoals fiets- en voetpaden en picknickplaatsen, voor zover daarmee de agrarische functie van de gronden niet onevenredig wordt aangetast. Op deze gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken, geen gebouwen zijnde tot 2 meter hoog en erfafscheidingen tot 1 meter hoog. Op de gronden zijn niet toegestaan, bouwwerken voor mestopslag, andere silo's, kuilvoerplaatsen, tunnelkassen of windmolens. De omgevingsvergunning maakt een zonnepark met bijbehorende voorzieningen mogelijk voor de duur van 30 jaar. Het grondgebonden zonneveld betreft 8,8 hectare bruto, waarvan 4,4 hectare wordt aangewend voor het plaatsen van de panelen, het inkoopstation, het hekwerk, de transformatoren en de ontsluitingsweg. De andere hectaren worden ingezet voor de landschappelijke inpassing van het terrein.

Dit betreft 0,7 hectare schraal grasland (maaibeheer), 1,6 hectare ingezaaid bloemrijk- en kruidenrijk grasland en 400 vierkante meter begroeide rietruigte. De losse hagen en heesters beslaan 0,2 hectare. Het resterend oppervlak wordt ingevuld door de bestaande watergang en bosvakken. Daarnaast wordt onder en rondom de panelen de grasvegetatie behouden en extensief beheerd door schapen, dit betreft een oppervlakte van 6,7 hectare (drukbegrazing). De panelen (inclusief constructie)

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 14

worden zuid georiënteerd en de stellages worden maximaal 2 meter hoog ten opzichte van het maaiveld. De afstand tussen de panelen (de rijen) bedraagt circa 2,2 meter aan de noordwestelijke zijde van het plangebied, en 1,5 meter aan de zuidoostelijke zijde. Daarnaast worden transformator- / omvormerstations gerealiseerd van max 2,6 meter hoog, een inkoopstation van netbeheerder Liander van 3 meter hoog en een opslagcontainer voor reserveonderdelen. Middels een nieuwe inrit, aansluitend op de Keppelseweg ten westen van het erf Keppelseweg 300, wordt het zonneveld ontsloten. Rondom het zonneveld wordt een onopvallend, niet glimmend antraciet hekwerk toegepast. Het hekwerk wordt 2 meter hoog. Het plangebied zal landschappelijk worden ingepast.

5.1.1

Schadeanalyse ten aanzien van het agrarisch bedrijfsperceel Keppelseweg 300/300a te Doetinchem

Dit agrarisch bedrijfsperceel ligt binnen en grenst aan het plangebied. Op dit perceel zijn bedrijfsopstallen aanwezig en een bedrijfswoning. De bedrijfswoning ligt met de zijgevel en achtergevel naar het plangebied toe. Achter de bedrijfswoning liggen bedrijfsopstallen. De bedrijfswoning ligt op een kortste afstand van circa 45 meter van het zonnepark. Ten aanzien van een bedrijfswoning geldt het volgende. Een bedrijfswoning is onlosmakelijk verbonden met het bedrijf waartoe het behoort. In het kader van een planschadebeoordeling heeft een bedrijfswoning in beginsel te lijden onder dezelfde schadefactoren als een burgerwoning. Echter op grond van vaste jurisprudentie van de ABRS is aanvaard dat veel schadefactoren op een andere wijze gewogen worden. Gewezen wordt in dezen op de uitspraken van 27 februari 1997, zaaknr. G09.94.006, inzake Grubbenvorst (BR 1998, blz. 677) en van 30 mei 2007, zaaknr. 200608652/1, inzake Drimmelen (LJN: BA6002). In laatstgenoemde uitspraak heeft de Afdeling nog eens bevestigd dat de waardegevoeligheid van een bedrijfswoning voor sommige schadeaspecten enigszins minder groot is dan bij een burgerwoning, omdat “bij een burgerwoning het wonen en het genot daarvan voorop staat en bij een bedrijfswoning het woongenot weliswaar zeker niet onbelangrijk, maar wel ondergeschikt is aan de bedrijfsfunctie waartoe het pand behoort”.

De waarde van de bedrijfswoning is een onderdeel van de complexwaarde van het bedrijf met bijhorende gronden en opstallen. Indien hieruit de waarde van uitsluitend de woning zou moeten worden onderscheiden, spelen de bedrijfsmatige gebruiksmogelijkheden op het perceel daarbij een belangrijke rol. Dit leidt er toe dat zaken als vermindering van privacy, belemmering van het uitzicht of een toename van de geluidhinder wel kunnen leiden tot een waardevermindering van de bedrijfswoning, maar dat de waardevermindering procentueel lager uitvalt, dan wanneer het object een burgerwoning betreft. De hinderfactoren worden dus minder zwaar gewogen. Met betrekking tot de agrarische bedrijfsmogelijkheden op het onderhavige perceel wordt het volgende opgemerkt. De waarde van bedrijfsmatige objecten wordt doorgaans geheel niet in van belang zijnde mate door factoren als uitzicht, schaduw en privacy, e.d. nadelig beïnvloed. (o.a. ABRS d.d.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 15

21 september 2011, zaaknr. 201100979/1/H2, inzake gemeente Westvoorne). Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat bij de beoordeling of er sprake is van een planologische verslechtering, met een waardeverminderend effect op bedrijfsonroerend goed, met name de volgende factoren betrokken dienen te worden: wijziging van planologische bouw- en /of gebruiksmogelijkheden voor het eigen perceel (directe planschade); wijziging van gebruiksmogelijkheden als gevolg ontwikkelingen in de nabije omgeving (bijvoorbeeld door ‘terugschaling’ in toegestane milieucategorie als gevolg van nieuwe milieugevoelige objecten in de directe omgeving); wijziging verkeers- c.q. parkeersituatie (ontsluitingsmogelijkheden en bereikbaarheid); verminderde zichtbaarheid/aantasting van de locatiewaarde. De ontwikkeling van het zonnepark heeft planologisch bezien geen invloed op de bouw- en gebruiksmogelijkheden op onderhavig bedrijfsperceel. De ontwikkeling van een zonnepark zal eveneens geen gevolgen kunnen hebben in mogelijke terugschaling in toegestane milieucategorie. Een zonnepark is namelijk geen object dat milieugevoelig is zoals bijvoorbeeld een woning. De ontwikkeling van het zonnepark zal eveneens geen nadelige wijziging geven in de verkeer- en parkeersituatie voor onderhavig bedrijfsperceel (ontsluiting en bereikbaarheid).

De ontwikkeling van het zonnepark zal eveneens geen gevolgen kunnen hebben voor verminderde zichtbaarheid van het bedrijfsperceel. Ten aanzien van de (agrarische) bedrijvigheid op dit perceel zal geen planologisch nadeel ontstaan. Ten aanzien van de bedrijfswoning wordt het volgende opgemerkt. Gelet op de thans toegestane maximale bebouwingsmogelijkheden binnen de bestemming ‘Agrarisch gebied’ van andere bouwwerken tot maximaal 2 meter hoog (o.a. bijvoorbeeld hekwerken, bankjes en erfafscheidingen en de thans toegestane bouwmogelijkheden voor het zonnepark bestaande uit een hoeveelheid zonnepanelen tot 2 meter hoog, transformator- / omvormerstations tot maximaal 2,6 meter hoog, een inkoopstation tot 3 meter hoog en een opslagcontainer, zullen de bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied gaan toenemen. Gelet op de korte afstand tot het zonnepark is de adviseur van oordeel dat de planologische wijziging leidt tot enige aantasting van de uitzichtmogelijkheden voor de onderhavige eigenaar. Dit betreft een beperkte aantasting gelet op de maximale bouwhoogten van 2 á 3 meter hoog en er dient ook rekening te worden gehouden met het inrichtingsplan bestaande uit o.a. los inheems struweel dat ook deels het zicht op het zonnepark reduceert.

Gelet op de hoogte van de zonnepanelen en bijbehorende voorzieningen, de afstand en baan van de zon zal geen sprake kunnen zijn van schaduwhinder.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 16

De voorgestane planologische wijzing zal naar het oordeel van adviseur ook niet leiden tot een intensivering van het gebruik van de gronden. Indien de nieuwe planologische situatie ervoor zorgt dat er meer mensen aanwezig kunnen zijn dan voorheen en/of wanneer sprake is van meer permanent menselijk verblijf, kunnen omwonenden dat als een beperking van hun persoonlijke levenssfeer ervaren. Óf en de mate waarin er een inbreuk op de privacy kan ontstaan, wordt in belangrijke mate bepaald door de mate waarin waarnemer en waargenomene elkaar kunnen zien en/of elkaar kunnen horen. Daarbij spelen de onderlinge afstand en eventuele mogelijkheden van tussenliggende bestemmingen een belangrijke rol. Van het gebruik van de agrarische gronden, kan enige hinder uitgaan op de omgeving wat betreft de privacy. Door bijvoorbeeld agrariërs of extensief recreatief gebruik. Vanaf de gronden van het plangebied kan zicht bestaan op de bedrijfswoning. In de nieuwe situatie zullen nauwelijks mensen aanwezig zijn in het plangebied, anders dan bij de bouw of ten behoeve van onderhoud van het zonnepark. Van een verminderde privacy zal per saldo geen sprake zijn. Enige geringe toename van lichthinder zou enkel aanwezig kunnen zijn doordat het glazen oppervlak van de zonnepanelen kan zorgen voor lichtreflectie en/of lichtschittering.

De reflecties hangen daarbij af van de locatie (stand hoek van de invallende lichtstraal bepaalt de hoek van de uitvallende lichtstraal. Hoe steiler de helling van de panelen, hoe groter de kans op hinder. Wanneer de panelen vrij vlak (35 graden of minder) worden opgesteld, gaat de reflectie veelal omhoog. Dan is er voor de omgeving geen hinder door reflectie). In de ruimtelijke onderbouwing is aangegeven dat de zonnepanelen maximaal 2 meter hoog worden onder een hoek van 12,5 graden en landschappelijk worden ingepast. De zonnepanelen worden in een zuidopstelling geplaatst en worden voorzien van anti reflectie coating of folie. Een toename van lichtschittering of lichtreflectie wordt dan ook niet aannemelijk geacht. Dit blijkt ook uit een studieonderzoek ten aanzien van lichtreflectie en/of lichtschittering die voor onderhavig perceel is uitgevoerd. Enige doch geringe toename van geluidshinder als gevolg van het zonnepark sluit de adviseur niet geheel uit. De afstand tot de transformator- / omvormerstations, inkoopstations kunnen geluid (permanent) produceren. Gelet op de afstand kan dit vanaf het perceel in lichte mate merkbaar zijn. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden dat in de huidige situatie planologisch bezien ook enige geluidhinder aanwezig kan zijn door agrarisch grondgebruik en extensief recreatief gebruik van de gronden.

Ook is er reeds een bepaalde mate van geluidoverlast te dulden gelet op de ligging aan de doorgaande weg Keppelseweg. Het gebruik van het zonnepark zal niet of nauwelijks extra verkeer genereren. Ondanks dat er een ontsluitingspad in de zeer dichte nabijheid wordt gerealiseerd voor onderhoud e.d. zal per saldo geen toename van meer verkeersoverlast ontstaan. Immers kunnen de gronden van het plangebied onder het huidige planregime ook reeds voor zandwegen (bijv. agrarisch verkeer) en fiets- en wandelpaden worden ingericht waar ook hinder door kan ontstaan.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 17

Ten aanzien van de situeringswaarde van onderhavige bedrijfswoning wordt opgemerkt dat het perceel in de toekomstige situatie zal zijn gelegen bij een groot zonnepark. Thans ligt het perceel bij agrarische voornamelijk onbebouwde gronden met een meer landelijke uitstraling. In de nieuwe situatie zal het perceel gelegen zijn aan een gebied met een meer industriële uitstraling en functie, hetgeen als nadeliger aangemerkt wordt. Conclusie Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de voorgestane planologische wijziging kan leiden tot een beperkt/middelzwaar planologisch nadeel voor de bedrijfswoning.

5.1.2

Schadeanalyse ten aanzien van het agrarisch bedrijfsperceel Keppelseweg 276 te Doetinchem

Dit agrarisch bedrijfsperceel is ten zuiden van het plangebied gelegen. Op dit perceel zijn bedrijfsopstallen aanwezig en een bedrijfswoning. De bedrijfswoning ligt met de zijgevel naar het plangebied toe. Ten noorden van de bedrijfswoning liggen bedrijfsopstallen zodat vanuit de bedrijfswoning niet direct zicht is op het plangebied. De bedrijfswoning ligt op een kortste afstand van circa 112 meter van het zonnepark. Met betrekking tot de agrarische bedrijfsmogelijkheden op het onderhavige perceel wordt het volgende opgemerkt. De ontwikkeling van het zonnepark heeft planologisch bezien geen invloed op de bouw- en gebruiksmogelijkheden op onderhavig bedrijfsperceel. De ontwikkeling van een zonnepark zal eveneens geen gevolgen kunnen hebben in mogelijke terugschaling in toegestane milieucategorie. Een zonnepark is namelijk geen object dat milieugevoelig is zoals bijvoorbeeld een woning. De ontwikkeling van het zonnepark zal eveneens geen nadelige wijziging geven in de verkeer- en parkeersituatie voor onderhavig bedrijfsperceel (ontsluiting en bereikbaarheid). De ontwikkeling van het zonnepark zal eveneens geen gevolgen kunnen hebben voor verminderde zichtbaarheid van het bedrijfsperceel. Ten aanzien van de (agrarische) bedrijvigheid op dit perceel zal geen planologisch nadeel ontstaan. Ten aanzien van de bedrijfswoning wordt het volgende opgemerkt.

Gelet op de thans toegestane maximale bebouwingsmogelijkheden binnen de bestemming ‘Agrarisch gebied’ van andere bouwwerken tot maximaal 2 meter hoog (o.a. bijvoorbeeld hekwerken, bankjes en erfafscheidingen) en de thans toegestane bouwmogelijkheden voor het zonnepark bestaande uit een hoeveelheid zonnepanelen tot 2 meter hoog, transformator- / omvormerstations tot maximaal 2,6 meter hoog, een inkoopstation tot 3 meter hoog en een opslagcontainer, zullen de bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied gaan toenemen.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 18

Gelet op de relatief korte afstand tot het zonnepark is de adviseur van oordeel dat de planologische wijziging kan leiden tot enige aantasting van de uitzichtmogelijkheden voor de onderhavige eigenaar. Dit zal enkel vanaf het perceel kunnen zijn, daar vanuit de bedrijfswoning geen zicht is op het zonnepark. Dit betreft een geringe aantasting gelet op de maximale bouwhoogten van 2 á 3 meter hoog en er dient ook rekening te worden gehouden met het inrichtingsplan bestaande uit o.a. een groene haag dat ook grotendeels het zicht vanaf het perceel op het zonnepark reduceert. Gelet op de hoogte van de zonnepanelen en bijbehorende voorzieningen, de afstand en baan van de zon zal geen sprake kunnen zijn van schaduwhinder. De voorgestane planologische wijzing zal naar het oordeel van adviseur ook niet leiden tot een intensivering van het gebruik van de gronden. Van een verminderde privacy zal per saldo en mede gelet op de afstand geen sprake zijn. Een toename van meer omgevingshinder in de vorm van geluid, licht, verkeer- en parkeerhinder wordt mede gelet op de afstand en situering ook niet aannemelijk geacht. Ten aanzien van de situeringswaarde van onderhavige bedrijfswoning wordt opgemerkt dat het perceel in de toekomstige situatie zal zijn gelegen in de nabijheid van een groot zonnepark.

Thans ligt het perceel in de nabijheid van agrarische voornamelijk onbebouwde gronden met een meer landelijke uitstraling. In de nieuwe situatie zal het perceel gelegen zijn nabij een gebied met een meer industriële uitstraling en functie, hetgeen als nadeliger aangemerkt wordt. Conclusie Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de voorgestane planologische wijziging kan leiden tot een gering planologisch nadeel. Het is aan de taxateur om te bepalen of het geringe nadeel (waardevermindering onroerende zaak) het wettelijk minimaal normaal maatschappelijk risico van 2% zal overstijgen.

5.1.3

Ten aanzien van de het woonperceel Keppelseweg 288 te Doetinchem

Dit woonperceel ligt ten zuiden aan de planlocatie. De woning ligt met de achtergevel en tuin naar het plangebied toe. De kortste afstand van de woning tot het zonnepark bedraagt circa 53 meter. Op het perceel is achter de woning ook een recreatiewoning aanwezig. Deze recreatiewoning ligt op een afstand van circa 31 meter van het zonnepark. Gelet op de thans toegestane maximale bebouwingsmogelijkheden binnen de bestemming ‘Agrarisch gebied’ van andere bouwwerken tot maximaal 2 meter hoog (o.a. bijvoorbeeld hekwerken, bankjes en erfafscheidingen) en de thans toegestane bouwmogelijkheden voor het zonnepark bestaande uit een hoeveelheid zonnepanelen tot 2 meter hoog, transformator- / omvormerstations tot maximaal 2,6 meter hoog, een inkoopstation tot 3 meter hoog en een opslagcontainer, zullen de bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied gaan toenemen.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 19

Gelet op de korte afstand tot het zonnepark is de adviseur van oordeel dat de planologische wijziging leidt tot enige aantasting van de uitzichtmogelijkheden voor de onderhavige eigenaar. Dit betreft een beperkte aantasting gelet op de maximale bouwhoogten van 2 á 3 meter hoog en er dient ook rekening te worden gehouden met het inrichtingsplan bestaande uit o.a. los inheems struweel dat ook voor een deel het zicht op het zonnepark reduceert. Gelet op de hoogte van de zonnepanelen en bijbehorende voorzieningen, de afstand en baan van de zon zal geen sprake kunnen zijn van schaduwhinder. De voorgestane planologische wijzing zal naar het oordeel van adviseur ook niet leiden tot een intensivering van het gebruik van de gronden. In de nieuwe situatie zullen nauwelijks mensen aanwezig zijn in het plangebied, anders dan bij de bouw of ten behoeve van onderhoud van het zonnepark. Van een verminderde privacy zal ook mede gelet op de afstand per saldo geen sprake zijn. Een toename van lichtschittering of lichtreflectie wordt niet aannemelijk geacht. Dit blijkt ook uit een studieonderzoek ten aanzien van lichtreflectie en/of lichtschittering die voor onderhavig perceel is uitgevoerd. Enige doch geringe toename van geluidshinder als gevolg van het zonnepark sluit de adviseur niet geheel uit.

De afstand tot de transformator- / omvormerstations en inkoopstations kunnen geluid (permanent) produceren. Gelet op de afstand kan dit vanaf het woonperceel in lichte mate merkbaar zijn. Hierbij dient wel rekening te worden gehouden dat in de huidige situatie planologisch bezien ook enige geluidhinder aanwezig kan zijn door agrarisch grondgebruik en extensief recreatief gebruik van de gronden. Ook is er planologische bezien reeds een bepaalde mate van geluidoverlast te dulden gelet op de ligging aan de doorgaande weg Keppelseweg en hinder van het naast gelegen agrarisch bedrijf. Het gebruik van het zonnepark zal niet of nauwelijks extra verkeer genereren. Ondanks dat er een ontsluitingspad in de nabijheid wordt gerealiseerd voor onderhoud e.d. zal per saldo geen toename van meer verkeersoverlast ontstaan. Immers kunnen de gronden van het plangebied onder het huidige planregime ook reeds voor zandwegen (bijv. agrarisch verkeer) en fiets- en wandelpaden worden ingericht waar ook hinder door kan ontstaan. Ten aanzien van de situeringswaarde van onderhavig woonperceel met recreatiewoning wordt opgemerkt dat het perceel in de toekomstige situatie zal zijn gelegen bij een groot zonnepark. Thans ligt het perceel bij agrarische voornamelijk onbebouwde gronden met een meer landelijke uitstraling.

In de nieuwe situatie zal het woonperceel gelegen zijn aan een gebied met een meer industriële uitstraling en functie, hetgeen als nadeliger aangemerkt wordt. Conclusie Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de voorgestane planologische wijziging kan leiden tot een beperkt/middelzwaar planologisch nadeel voor het onderhavige woonperceel.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 20

5.1.4

Ten aanzien van het woonperceel Keppelseweg 279 en de bedrijfspercelen 281, 283, 285, 285a en 285b te Doetinchem

Het woonperceel Keppelseweg 279 ligt ten zuidwesten van het plangebied op een kortste afstand van circa 171 meter van het zonnepark. Het bedrijfsperceel Keppelseweg 281 en 283 ligt ten zuidwesten van het plangebied. Op het perceel is een bedrijfswoning aanwezig en een bedrijfsopstal ten dienste van een rietdekkersbedrijf. De bedrijfswoning ligt op een kortste afstand van circa 129 meter van het zonnepark. Het agrarisch bedrijfsperceel Keppelseweg 285, 285a en 285b ligt ten westen van het plangebied. Op het perceel zijn twee bedrijfswoningen aanwezig 285 en 285a en een bedrijfsopstal. De kortste afstand van de bedrijfswoningen tot het zonnepark bedraagt circa 240 meter. Ten aanzien van de toegestane bedrijvigheid op de percelen Keppelseweg 281, 283 en 285 wordt het volgende opgemerkt. De ontwikkeling van het zonnepark heeft planologisch bezien geen invloed op de bouw- en gebruiksmogelijkheden op de onderhavige bedrijfspercelen. De ontwikkeling van een zonnepark zal eveneens geen gevolgen kunnen hebben in mogelijke terugschaling in toegestane milieucategorie. Een zonnepark is namelijk geen object dat milieugevoelig is zoals bijvoorbeeld een woning. De ontwikkeling van het zonnepark zal eveneens geen nadelige wijziging geven in de verkeer- en parkeersituatie voor onderhavige bedrijfspercelen (ontsluiting en bereikbaarheid).

De ontwikkeling van het zonnepark zal eveneens geen gevolgen kunnen hebben voor verminderde zichtbaarheid van de bedrijfspercelen. Ten aanzien van de (agrarische) bedrijvigheid op deze percelen zal geen planologisch nadeel ontstaan. Ten aanzien van de bedrijfswoningen Keppelseweg 283, 285 en 285a en de woning Keppelseweg 279 wordt het volgende opgemerkt. Gelet op de thans toegestane maximale bebouwingsmogelijkheden binnen de bestemming ‘Agrarisch gebied’ van andere bouwwerken tot maximaal 2 meter hoog (o.a. bijvoorbeeld hekwerken, bankjes en erfafscheidingen) en de thans toegestane bouwmogelijkheden voor het zonnepark bestaande uit een hoeveelheid zonnepanelen tot 2 meter hoog, transformator- / omvormerstations tot maximaal 2,6 meter hoog, een inkoopstation tot 3 meter hoog en een opslagcontainer, zullen de bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied gaan toenemen. Gelet echter op de grote afstanden tot het zonnepark en gelet op de bouwmogelijkheden op de tussenliggende gronden (o.a. een brede verkeersstrook, deels bos en een agrarisch perceel en een woonperceel) zal het uitzicht niet worden aangetast. Daarnaast dient ook rekening te worden gehouden met het inrichtingsplan bestaande uit o.a. los inheems struweel dat ook voor een deel het zicht op het zonnepark reduceert. Gelet op de hoogte van de zonnepanelen

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 21

en bijbehorende voorzieningen, de afstand en baan van de zon zal geen sprake kunnen zijn van schaduwhinder. De voorgestane planologische wijzing zal naar het oordeel van adviseur ook niet leiden tot een intensivering van het gebruik van de gronden. In de nieuwe situatie zullen nauwelijks mensen aanwezig zijn in het plangebied, anders dan bij de bouw of ten behoeve van onderhoud van het zonnepark. Van een verminderde privacy zal ook mede gelet op de afstand per saldo geen sprake zijn. Een toename van lichtschittering of lichtreflectie of een toename van meer geluid- en verkeeroverlast door de komst van het zonnepark wordt voor deze (bedrijfs)woningen niet aannemelijk geacht. Ten aanzien van de situeringswaarde van onderhavige (bedrijfs)woningen wordt opgemerkt dat deze in de toekomstige situatie zullen zijn gelegen op enige afstand bij een groot zonnepark, met een meer industriële uitstraling en functie. Thans liggen deze gesitueerd op enige afstand bij agrarische voornamelijk onbebouwde gronden met een meer landelijke uitstraling. Dit wordt als enigszins nadeliger aangemerkt. Gelet echter op de afstand tot het zonnepark en de mogelijkheden op de tussenliggende gronden dient deze aantasting als zeer minimaal te worden aangemerkt.

Conclusie Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de voorgestane planologische wijziging enkel kan leiden tot een zeer gering planologisch nadeel ten aanzien van de situering. Het is aan de taxateur om te bepalen of het zeer geringe nadeel (waardevermindering onroerende zaken) het wettelijk minimaal normaal maatschappelijk risico van 2% zal overstijgen.

5.1.5

De woonpercelen Keppelseweg 254, Lubberslaan 18, 18a en 19 en Vennelaan 9, 11 en 11a te Doetinchem

Deze woningen liggen ten oosten/noordoosten van het zonnepark. De woningen liggen met de achtergevel naar het plangebied toe (de woning Keppelseweg 254 met de voor/zijgevel). De kortste afstand van de woningen tot het zonnepark bedraagt: Keppelseweg 254 circa 260 meter Lubberslaan 18 circa 370 meter Lubberslaan 18a circa 410 meter Lubberslaan 19 circa 380 meter Vennenlaan 9 circa 360 meter Vennnelaan 11 circa 250 meter Vennenlaan 11a circa 250 meter Gelet op de thans toegestane maximale bebouwingsmogelijkheden binnen de bestemming ‘Agrarisch gebied’ van andere bouwwerken tot maximaal 2 meter hoog (o.a. bijvoorbeeld

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 22

hekwerken, bankjes en erfafscheidingen) en de thans toegestane bouwmogelijkheden voor het zonnepark bestaande uit een hoeveelheid zonnepanelen tot 2 meter hoog, transformator- / omvormerstations tot maximaal 2,6 meter hoog, een inkoopstation tot 3 meter hoog en een opslagcontainer, zullen de bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied gaan toenemen. Vanuit de woningen bestaat niet direct zicht op het zonnepark. Mede gelet op de grote afstanden tot het zonnepark zal het uitzicht niet worden aangetast. Daarnaast dient ook rekening te worden gehouden met het groene inrichtingsplan dat ook voor een deel het zicht op het zonnepark reduceert. Gelet op de hoogte van de zonnepanelen en bijbehorende voorzieningen, de afstand en baan van de zon zal geen sprake kunnen zijn van schaduwhinder. De voorgestane planologische wijzing zal naar het oordeel van adviseur ook niet leiden tot een intensivering van het gebruik van de gronden. In de nieuwe situatie zullen nauwelijks mensen aanwezig zijn in het plangebied, anders dan bij de bouw of ten behoeve van onderhoud van het zonnepark. Van een verminderde privacy zal ook mede gelet op de afstand per saldo geen sprake zijn. Een toename van lichtschittering of lichtreflectie of een toename van meer geluiden verkeeroverlast door de komst van het zonnepark wordt voor deze woningen niet aannemelijk geacht.

Ten aanzien van de situeringswaarde van onderhavige woningen wordt opgemerkt dat deze in de toekomstige situatie zullen zijn gelegen op enige afstand bij een groot zonnepark, met een meer industriële uitstraling en functie. Thans liggen deze gesitueerd op enige afstand bij agrarische voornamelijk onbebouwde gronden met een meer landelijke uitstraling. Dit wordt als enigszins nadeliger aangemerkt. Gelet echter op de afstand tot het zonnepark dient deze aantasting als zeer minimaal te worden aangemerkt. Conclusie Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de voorgestane planologische wijziging enkel kan leiden tot een zeer gering planologisch nadeel ten aanzien van de situering. Het is aan de taxateur om te bepalen of het zeer geringe nadeel (waardevermindering onroerende zaken) het wettelijk minimaal normaal maatschappelijk risico van 2% zal overstijgen.

5.1.6

De woonpercelen Keppelseweg 337, 339 en 341 te Doetinchem

Deze woningen liggen ten westen van het plangebied. De woningen liggen met de voorgevel schuin naar het plangebied toe. De kortste afstand van de woningen tot het zonnepark bedraagt circa 54, 67 en 70 meter. Tussen de woningen en het plangebied ligt een brede verkeersvoorziening en deels gronden bestemd voor ‘Bosgebied met natuurwaarden’.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 23

Gelet op de thans toegestane maximale bebouwingsmogelijkheden binnen de bestemming ‘Agrarisch gebied’ van andere bouwwerken tot maximaal 2 meter hoog (o.a. bijvoorbeeld hekwerken, bankjes en erfafscheidingen) en de thans toegestane bouwmogelijkheden voor het zonnepark bestaande uit een hoeveelheid zonnepanelen tot 2 meter hoog, transformator- / omvormerstations tot maximaal 2,6 meter hoog, een inkoopstation tot 3 meter hoog en een opslagcontainer, zullen de bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied gaan toenemen. Gelet echter op de situering tot het zonnepark en gelet op de bouwmogelijkheden op de tussenliggende gronden (o.a. een brede verkeersstrook en deels bos) zal het uitzicht in zuidoostelijke richting enkel in schuine zichtlijn in zeer lichte mate kunnen worden aangetast. Gelet op de hoogte van de zonnepanelen en bijbehorende voorzieningen, de afstand en baan van de zon zal geen sprake kunnen zijn van schaduwhinder. De voorgestane planologische wijzing zal naar het oordeel van adviseur ook niet leiden tot een intensivering van het gebruik van de gronden. In de nieuwe situatie zullen nauwelijks mensen aanwezig zijn in het plangebied, anders dan bij de bouw of ten behoeve van onderhoud van het zonnepark. Van een verminderde privacy zal ook mede gelet op de afstand per saldo geen sprake zijn.

Een toename van lichtschittering of lichtreflectie of een toename van meer geluid- en verkeeroverlast door de komst van het zonnepark wordt voor deze woningen niet aannemelijk geacht. Ten aanzien van de situeringswaarde van onderhavige woningen wordt opgemerkt dat deze in de toekomstige situatie zullen zijn gelegen nabij een groot zonnepark, met een meer industriële uitstraling en functie. Thans liggen deze gesitueerd nabij agrarische voornamelijk onbebouwde gronden met een meer landelijke uitstraling. Dit wordt als enigszins nadeliger aangemerkt. Gelet op de mogelijkheden op de tussenliggende gronden dient deze aantasting als gering te worden aangemerkt. Conclusie Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de voorgestane planologische wijziging enkel kan leiden tot een gering tot beperkt planologisch nadeel ten aanzien van het uitzicht en de situering. Het is aan de taxateur om te bepalen of het beperkte nadeel (waardevermindering onroerende zaken) het wettelijk minimaal normaal maatschappelijk risico van 2% zal overstijgen.

5.1.7

De woonpercelen Keppelseweg 340, 342 en 344 te Doetinchem

Deze woningen liggen ten westen van het plangebied. De woningen liggen met de zijgevel naar het plangebied toe. De kortste afstand van de woningen tot het zonnepark bedraagt circa 52, 57 en 71 meter. Tussen het zonnepark en de woningen ligt een bosvoorziening.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 24

Gelet op de thans toegestane maximale bebouwingsmogelijkheden binnen de bestemming ‘Agrarisch gebied’ van andere bouwwerken tot maximaal 2 meter hoog (o.a. bijvoorbeeld hekwerken, bankjes en erfafscheidingen en de thans toegestane bouwmogelijkheden voor het zonnepark bestaande uit een hoeveelheid zonnepanelen tot 2 meter hoog, transformator- / omvormerstations tot maximaal 2,6 meter hoog, een inkoopstation tot 3 meter hoog en een opslagcontainer, zullen de bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied gaan toenemen. Gelet echter op de situering tot het zonnepark en gelet op de tussenliggende bosvoorziening die duurzaam met hoog opgaand groen kan worden voorzien en waaraan een gehele afschermende werking kan worden gegeven zal er geen uitzicht kunnen zijn op het zonnepark. Ondanks de korte afstand van de woningen tot het zonnepark zal het uitzicht planologisch bezien niet worden aangetast. Gelet op het voorgaande zal ook geen sprake kunnen zijn van een toename van meer schaduwhinder. De voorgestane planologische wijzing zal naar het oordeel van adviseur ook niet leiden tot een intensivering van het gebruik van de gronden. In de nieuwe situatie zullen nauwelijks mensen aanwezig zijn in het plangebied, anders dan bij de bouw of ten behoeve van onderhoud van het zonnepark. Van een verminderde privacy zal ook mede gelet op de afstand per saldo geen sprake zijn.

Een toename van lichtschittering of lichtreflectie of een toename van meer geluid- en verkeeroverlast door de komst van het zonnepark wordt voor deze woningen niet aannemelijk geacht. Ten aanzien van de situeringswaarde van onderhavige woningen wordt opgemerkt dat deze in de toekomstige situatie zullen zijn gelegen nabij een groot zonnepark, met een meer industriële uitstraling en functie. Thans liggen deze gesitueerd nabij agrarische voornamelijk onbebouwde gronden met een meer landelijke uitstraling. Dit wordt als enigszins nadeliger aangemerkt. Gelet op de tussenliggende bosvoorziening dient deze aantasting als gering te worden aangemerkt. Conclusie Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat de voorgestane planologische wijziging enkel kan leiden tot een gering planologisch nadeel ten aanzien van de situering. Het is aan de taxateur om te bepalen of het geringe nadeel (waardevermindering onroerende zaken) het wettelijk minimaal normaal maatschappelijk risico van 2% zal overstijgen.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 25

6

Voorzienbaarheid

Naast de planologische vergelijking dient tevens beoordeeld te worden of schade geheel of gedeeltelijk voor vergoeding ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komt, of dat de schade wegens voorzienbaarheid geheel of gedeeltelijk voor eigen rekening en risico van de eigenaren van de onroerende zaken dient te blijven. Uit de door opdrachtgever verstrekte informatie is de adviseur niet gebleken dat de voorgenomen planmaatregel (oprichting van een zonnepark) objectief voorzienbaar kon zijn ten tijde van de aankoop voor de eigenaren van de omliggende schadegevoelige objecten.

Planschaderisicoanalyse Zonnepark Keppelseweg te Doetinchem

pagina 26

7

Schadewaardering

De risicoanalyse overwegend wordt de kans op verwezenlijking van voor tegemoetkoming ex artikel 6.1 Wro in aanmerking komende planschade, reëel geacht voor de objecten zoals genoemd in onderstaande tabel. In onderstaande tabel is de waardering van de planschaderisico’s opgenomen met als peildatum januari 2020. Adres

Keppelseweg 300 (bedrijfswoning) Keppelseweg 276 (bedrijfswoning) Keppelseweg 288 (met recreatiewoning)

Waarde voor planologische wijziging

Waarde na planologische wijziging

Schade %

Waardevermindering (schade) na aftrek van het minimaal normaal maatschappelijk risico van 2%

€ 350.000,00

€ 334.600,00

4,4

€

8.400,00

€ 250.000,00

€ 243.750,00

2,5

€

1.250,00

€ 600.000,00

€ 571.200,00

4,8

€

16.800,00

Keppelseweg 279 Keppelsweg 283 (bedrijfswoning) Keppelseweg 285 (bedrijfswoning) Kepelseweg 285a (bedrijfswoning)

€ 475.000,00

€ 465.025,00

2,1

€

475,00

€ 650.000,00

€ 633.750,00

2,5

€

3.250,00

€ 150.000,00

€ 147.750,00

1,5

€

0,00

€ 150.000,00

€ 147.750,00

1,5

€

0,00

Keppelseweg 254

€ 900.000,00

€ 880.200,00

2,2

€

1.800,00

Lubberslaan 18

€ 550.000,00

€ 541.750,00

1,5

€

0,00

Lubberslaan 18a

€ 600.000,00

€ 592.800,00

1,2

€

0,00

Lubberslaan 19

€ 450.000,00

€ 444.600,00

1,2

€

0,00

Vennenlaan 9

€ 700.000,00

€ 688.800,00

1,6

€

0,00

Vennenlaan 11

€ 500.000,00

€ 489.500,00

2,1

€

500,00

Vennenlaan 11a

€ 250.000,00

€ 244.750,00

2,1

€

250,00

Keppelseweg 337

€ 225.000,00

€ 219.150,00

2,6

€

1.350,00

Keppelseweg 339

€ 210.000,00

€ 205.800,00

2

€

0,00

Keppelseweg 341

€ 210.000,00

€ 206.220,00

1,8

€

0,00

Keppelseweg 340

€ 260.000,00

€ 253.760,00

2,4

€

1.040,00

Keppelseweg 342

€ 260.000,00

€ 255.060,00

1,9

€

0,00

Keppelseweg 344

€ 285.000,00