Bijlage 5 Woningmarktscan gemeente Doetinchem (Companen).pdf

% stijging -9% -26% +4% -17% 0% +57% -3%

Bron: NVM.

Om de krapte op de woningmarkt in cijfers uit te kunnen drukken werkt de NVM met een zogeheten krapte-indicator. Deze indicator geeft aan uit hoeveel woningen een potentiële koper keuze heeft. Volgens de NVM bedraagt bij een gezonde woningmarkt de krapte-indicator 6 à 7. Onderstaande tabel laat de krapte-indicator zien per woningtype in de gemeente Doetinchem. De krapte-indicator in Doetinchem ligt tussen 0,5 en 1,2. Er is dus sprake van een zeer krappe koopmarkt. Tabel 3.8: Gemeente Doetinchem. Ontwikkeling krapte-indicator per woningtype 2019 4e kwartaal 2021 4e kwartaal Tussenwoning 0,9 0,5 Hoekwoning 1,0 1,2 2-1 kapwoning 1,2 0,3 Vrijstaand 3,7 1,2 Appartement < 1971 Appartement > 1970 2,1 1,1 Gemeente 1,7 0,8

Abs. stijging -0,4 +0,2 -0,9 -2,5 -1,0

Bron: NVM.

Naast de keuzemogelijkheden van kopers wordt ook de gemiddelde verkooptijd als indicator voor krapte gebruikt. Als er sprake is van schaarste worden beschikbare woningen sneller verkocht. In Doetinchem zien we de laatste twee jaar een flinke daling van het aantal dagen dat een woning te koop staat. Er zijn wel duidelijke verschillen naar woningtype.

222.110/G | Woningmarktscan

34

Tabel 3.9: Gemeente Doetinchem. Ontwikkeling gemiddelde verkooptijd in dagen per woningtype 2019 4e kwartaal 2021 4e kwartaal Abs. stijging Tussenwoning 19 20 +1 Hoekwoning 20 20 0 2-1 kapwoning 28 19 -9 Vrijstaand 56 23 -33 Appartement < 1971 Appartement > 1970 107 26 -81 Gemeente 30 21 -9

% stijging +5% 0% -32% -59% -59% -30%

Bron: NVM.

222.110/G | Woningmarktscan

35

4 Toekomstige ontwikkeling van de woningbehoefte In dit hoofdstuk kijken we vooruit. We kijken naar de woonwensen, bevolkings-, huishoudens- en inkomensprognose en de kwalitatieve woningbehoefte. Vervolgens gaan we in op de komende woningvraag van verschillende doelgroepen in Doetinchem. Aan de hand van woonwensen en verhuisgedrag geven we een beeld van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte en de fricties tussen vraag en aanbod in de komende jaren.

4.1 Bevolkings- en huishoudensprognose In de Woon- en vastgoedmonitor Achterhoek is de toekomstige bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de regio en de regiogemeenten in beeld gebracht volgens de Gelderse variant van de Primosprognose. Omdat blijkt dat de bevolkings- en huishoudensontwikkeling in de afgelopen jaren positiever is geweest dan waar deze prognose van uitgaat, is een trendscenario uitgewerkt. Dit trendscenario is een prognosevariant die aansluit op de daadwerkelijke trend in de afgelopen jaren. Om de kwantitatieve woningbehoefte voor Doetinchem in de komende jaren in beeld te brengen, baseren we ons in de basis op het trendscenario. Daarbij maken we geregeld een vergelijking met de Gelderse variant van de Primos prognose. Tabel 4.1: Gemeente Doetinchem. Bevolkings- en huishoudensprognose op basis van het trendscenario 2021 - 2035 2021 2025 2030 2035 2021 - 2035 Bevolking 57.950 59.670 61.530 62.110 +7% Huishoudens 26.110 27.130 28.230 28.760 +10% Bron: Provincie Gelderland, CBS, bewerking Companen.

Op basis van het trendscenario neemt het aantal inwoners in de gemeente Doetinchem in de periode 2021 - 2035 met circa 4.160 mensen toe. In dezelfde periode neemt het aantal huishoudens toe met circa 2.650. De Gelderse variant van de Primosprognose laat een aanmerkelijk lagere ontwikkeling zien. Volgens die prognose neemt het aantal huishoudens in de periode tot 2035 in Doetinchem slechts toe met 1.450, veel lager dan de trendprognose. De volgende figuur vergelijkt de beide prognosevarianten.

222.110/G | Woningmarktscan

36

Figuur 4.1: Gemeente Doetinchem. Vergelijking trendscenario en Gelderse variant Primos 29.000

28.000

27.000

26.000

25.000

24.000 2010

2012

2014

2016

CBS - feitelijk

2018

2020

2022

2024

2026

Gelderse variant Primos

2028

2030

2032

2034

Trendscenario

Bron: CBS, Gelderse variant Primos 2019, bewerking Companen.

Grote toename aandeel oudere huishoudens De huishoudenssamenstelling gaat in de komende jaren veranderen. Het aantal ouderen gaat toenemen (vergrijzing) en tegelijkertijd zal het aandeel jonge huishoudens afnemen (ontgroening). Het aandeel éénen tweepersoonshuishoudens tussen de 35 - 59 jaar en gezinnen neemt wat af. De groep oudere senioren (één- en tweepersoonshuishoudens 75+) neemt toe van 13% nu tot 21% in 2035. Dat is een toename met meer dan 60%. Figuur 4.2: Gemeente Doetinchem. Huishoudensprognose naar huishoudenstype, 2021 - 20235 100% 90%

5% 8%

80%

14%

70% 60%

6%

7%

8%

9%

11%

13%

13%

12%

1 phh 75+

12%

2 phh 60-75 jr

6%

1 phh 60-75 jr

13%

9%

10%

7%

7%

50% 40%

27%

25%

12% 7% 24%

2 phh 75+

Eenoudergezinnen 24%

30% 20% 10%

18%

17%

1-2 phh 35-60 jr 17%

16%

12%

11%

10%

9%

2021

2025

2030

2035

0%

Gezinnen

1-2 phh < 35 jr

Bron: Gelderse variant Primos 2019.

222.110/G | Woningmarktscan

37

4.2 Woonvoorkeuren en verhuisgedrag Woonwensen Onderstaande figuren gaan over de woonwensen van inwoners van Doetinchem. Deze zijn in beeld gebracht in het Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek (AWLO). Van alle huishoudens, plus de thuiswonende jongeren, wil 21% binnen vijf jaar verhuizen. De thuiswonende jongeren hebben de hoogste verhuiswens, van hen wil twee derde de komende jaren op zichzelf gaan wonen. Ook veel jonge huishoudens tot 35 jaar willen verhuizen (55%) en een volgende stap zetten. Naarmate de leeftijd toeneemt, neemt ook de verhuisgeneigdheid af. Vanaf de leeftijd van 35 tot 40 jaar zijn veel huishoudens gesetteld. Oudere huishoudens hebben het minst vaak een verhuiswens. Bij gezinnen is de verhuisgeneigdheid 19%. Figuur 4.3: Gemeente Doetinchem. Aandeel huishoudens dat binnen nu en vijf jaar wil verhuizen, 2021 Thuiswonend

65%

1-2 persoons huishouden tot 35 jaar

55%

1-2 persoons huishouden 35- 60 jaar

19%

1-2 persoons huishouden 60-74 jaar

15%

1-2 persoons huishouden 75+ jaar

9%

Gezinnen

19%

Totaal

21% 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Bron: Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek (AWLO).

Er is vraag naar koopwoningen in alle prijsklassen. De grondgebonden koopwoning in de prijsklasse tussen € 200.000 en € 300.000 is het meest gevraagd, maar er is ook vraag naar duurdere grondgebonden koopwoningen. Verder willen veel mensen bij verhuizing een appartement/toegankelijke woning, zowel in de sociale huur als in de koop.

222.110/G | Woningmarktscan

38

Figuur 4.4: Gemeente Doetinchem. Kwalitatieve woonbehoefte naar eigendom, woonvorm en prijsklassen Huur grondgebonden sociaal

9%

Huur app/toegankelijk sociaal

18%

Huur grondgebonden vrije sector

2%

Huur app/toegankelijk vrije sector

4%

Koop grondgebonden tot 200

7%

Koop grondgebonden 200-300

20%

Koop grondgebonden 300-400

13%

Koop grondgebonden 400+

13%

Koop app/toegankelijk tot 200

3%

Koop app/toegankelijk 200+

11% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

Bron: Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek (AWLO).

Starters zijn in hun verhuiswens sterk gericht op de koopsector. Bijna driekwart wil een woning kopen. Zij richten zich met name op de goedkope en betaalbare koopwoningen. Verder vraagt een deel van de starters een sociale huurwoning. Het accent ligt op appartementen. Vaak is dit ingegeven door de inschatting dat zij meer kans maken om snel een appartement te krijgen dan een grondgebonden woning. Bovenstaande is gebaseerd op een steekproef van alle starters in de Achterhoek. Op basis van ervaringen uit andere onderzoeken is de verwachting dat het profiel van de starters in de Achterhoek representatief is voor de starters in Doetinchem. Figuur 4.5:

Gemeente Doetinchem. Kwalitatieve woonbehoefte Achterhoekse* starters naar eigendom, woonvorm en prijsklassen

Huur grondgebonden sociaal

5%

Huur app/toegankelijk sociaal

21%

Huur grondgebonden vrije sector

1%

Huur app/toegankelijk vrije sector

1%

Koop grondgebonden tot 200

24%

Koop grondgebonden 200-300

34%

Koop grondgebonden 300-400

4%

Koop grondgebonden 400+

2%

Koop app/toegankelijk tot 200

6%

Koop app/toegankelijk 200+

2% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

* Steekproef voor alleen starters uit Doetinchem is te klein, daardoor is als referentiegebied de hele regio Achterhoek gebruikt. Bron: Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek (AWLO).

In het AWLO is respondenten gevraagd naar hun eventuele belangstelling voor bijzondere woonvormen. Een groot gedeelte heeft hier geen interesse in (43%) of weet het niet (25%), maar een aanzienlijk deel

222.110/G | Woningmarktscan

39

van de ondervraagden staat wel degelijk open voor een bijzondere woonvorm. Zo is er veel belangstelling voor hofjeswoningen (19% van de respondenten met een verhuiswens noemt dit). Ook wordt een verbouwde boerderij door zo’n 10% van de mensen met een verhuiswens genoemd als een aantrekkelijke woonvorm. Jonge mensen zijn geïnteresseerd in tiny houses en Uuthuuskes. Bij de belangstelling voor tiny houses moet worden aangetekend dat dit niet altijd uit principiële overtuiging is (off the grid), maar vaak ook vanuit de inschatting dat zij dan sneller een betaalbare woning hebben. Een deel van de mensen met een verhuiswens heeft, anticiperend op het verlenen of ontvangen van zorg, belangstelling voor een meergeneratiewoning of een mantelzorgwoning. Ongeveer één op de twintig verhuisgeneigden is geïnteresseerd in collectieve woonvormen (CPO, wooncoöperatie). Figuur 4.6: Gemeente Doetinchem. Behoefte aan bijzondere woonvormen (2021) Tiny house

12%

Uuthuuske

2%

Hofjeswoning

19%

Meergeneratiewoning

9%

Mantelzorgwoning

4%

Groepswoning

3%

(Verbouwde) boerderij

11%

Woonwagen

1%

CPO / wooncoöperatie

5%

Geen van bovenstaande

43%

Weet ik niet

22% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Bron: Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek (AWLO).

Woonwensen thuiswerken Tijdens de coronacrisis moesten mensen vaker thuiswerken en werd een digitaal overleg steeds normaler. Ook na de coronacrisis werken we meer thuis, zo te zien in onderstaand linker figuur. Bijna 70% van de mensen uit Doetinchem verwacht na de coronacrisis meer thuis te werken. Een kwart verwacht even vaak thuis te werken.

222.110/G | Woningmarktscan

40

Figuur 4.7: Linker figuur: In hoeverre verwachting na coronacrisis vaker thuis te werken? Rechter figuur: Behoefte aan werkkamer in verband met thuiswerken (2021)

6%

6%

25% 44% 49%

69%

Meer

Evenveel

Minder

Wel behoefte

Geen behoefte

Weet niet

Bron: Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek (AWLO).

Het vaker thuiswerken zorgt voor een andere woonvraag. In bovenstaand rechterfiguur is te zien dat ongeveer 44% van de mensen uit Doetinchem behoefte heeft aan een werkkamer, om te thuis te kunnen werken. Door thuiswerken is het minder belangrijk om dichterbij het werk te wonen, te zien in onderstaand figuur. Figuur 4.8: In welke mate nog belangrijk om dichterbij werk te wonen? (2021)

53%

0%

10%

20%

30%

30%

40%

50%

Veel belangrijker Niet meer en niet minder belangrijk Veel minder belangrijk

60%

70%

80%

8%

5%

90%

100%

Belangrijker Minder belangrijk Weet ik niet

Bron: Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek (AWLO).

Verhuisgedrag In onderstaand figuur is het feitelijke verhuisgedrag vanuit de microdata-analyse weergegeven. Dit geeft inzicht in de feitelijke verhuisbewegingen van huishoudens in de periode 2010 tot en met 2020. Jonge huishoudens verhuizen vaker naar een huurwoning dan naar een koopwoning. Binnen de huursector ligt het accent voor deze groep op de grondgebonden woningen. Kleine huishoudens in de leeftijd van 35 tot 60 jaar en 60 tot 75 jaar kiezen vaker voor een koopwoning. Zij hebben ook doorgaans meer te besteden en daarmee meer mogelijkheden om te kopen. Toch verhuist ook deze groep vaak naar een huurwoning. In de leeftijdsklasse van 75 jaar en ouderen daarboven neemt de oriëntatie op de huursector weer toe. Zowel in de huursector als in de koopsector verhuizen ouderen in Doetinchem vaker naar een appartement. Gezinnen zijn van de onderscheiden huishoudensgroepen het meest gericht op de koopsector. Vaak kiezen zij in Doetinchem voor een rijwoning.

222.110/G | Woningmarktscan

41

Het blijkt dat de wens om te kopen voor veel huishoudens in de praktijk moeilijk te realiseren is. Veel meer huishoudens dan uit het wensprofiel blijkt, hebben in de praktijk een huurwoning betrokken. Jonge huishoudens verhuizen veel vaker naar een huurwoning dan naar een koopwoning en zijn veel vaker gaan huren dan uit hun woonwensen blijkt. Figuur 4.9: Gemeente Doetinchem. Feitelijke verhuisbewegingen per huishoudenstype 2017 - 2019 (binnenverhuizers + vestigers) Starter

41%

1-2 pph < 35 jr

35%

1-2 phh 35 - 60 jr

33%

1-2 phh 60-75 jr

30%

1-2 pph > 75 jr

33%

Gezinnen

37% 0%

10%

32% 37% 28% 14%

20% 40%

15%

4% 4% 5%

6% 6%

43%

30%

4% 5% 4%

17%

28%

20%

14%

50%

70%

6%

12%

11%

5% 5% 5%

10%

22% 60%

9%

8%

11%

3%

80%

90%

100%

Huur grondgebonden

Huur appartement

Koop rijwoning

Koop 2-1 kap

Koop vrijstaand

Koop appartement

Bron: CBS Microdata 2021.

4.3 Ontwikkeling behoefte aan sociale huurwoningen De behoefte aan sociale huurwoningen wordt deels bepaald door de woonwensen van huishoudens. Maar ministens zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Voornamelijk eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014 komen nog in aanmerking voor een sociale huurwoning. Corporaties dienen in de basis 92,5% van de jaarlijkse vrijkomende sociale huurwoningen aan deze doelgroepen toe te wijzen. Daarom kijken we voor de toekomstige behoefte aan woningen in de kernvoorraad met name naar de huidige woonsituatie per inkomensgroep, de demografische trends en de verwachte koopkrachtontwikkeling. Voor de komende tien jaar gaan we ervan uit dat de woonsituatie per inkomensgroep voor het grootste deel gelijk blijft aan de huidige verhoudingen. Wel is de verwachting dat de groep ouderen die vanuit een koopwoning de overstap maakt naar een sociale huurwoning verder afneemt. Deze trend heeft zich al enkele jaren geleden ingezet en zal zich naar verwachting de komende jaren voortzetten. De reden hiervoor is een nieuwe generatie ouderen waarbij eigen woningbezit meer gemeengoed is dan bij vorige generaties.

De omvang van het aantal huishoudens met een inkomen tot de EU-grens (en in beperkte mate de groep met een middeninkomen) dat een sociale huurwoning nodig heeft, is de belangrijkste indicator voor de toekomstige vraag naar sociale huur. De omvang van deze groep is, naast de demografische ontwikkeling van de bevolking, afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling de komende jaren. We rekenen hiervoor met de volgende scenario’s:

222.110/G | Woningmarktscan

42

• Een scenario uitgaande van economische krimp. Hierdoor daalt de koopkracht met 0,6%. Dit scenario is mede ingegeven door de coronacrisis en stijgende inflatie, waarbij rekening wordt gehouden met een economische recessie in de nabije toekomst. • Een scenario uitgaande van een stagnerende economie. In dit scenario neemt de koopkracht niet toe (0% groei). Dit scenario is ook mede ingegeven door de coronacrisis en stijgende inflatie, maar in minder mate bij het eerste scenario. • Een scenario uitgaande van een beperkte koopkrachtstijging (0,4% per jaar). Dat percentage wordt door het CPB aangehouden als het langjarige gemiddelde. • Een scenario met een sterke koopkrachtstijging (0,8% per jaar). Dit scenario was in de jaren na de economische crisis de realiteit, maar lijkt, gelet op de actuele ontwikkeling, minder waarschijnlijk voor de komende jaren. Onderstaande tabel laat zien dat er bij zowel een lage koopkrachtontwikkeling als hoge koopkrachtontwikkeling sprake zal zijn van groei van de corporatiedoelgroep in de periode 2021 - 2035. In die periode neemt het aantal huishoudens dat behoort tot de corporatiedoelgroep toe met 1.060 tot 2.270 huishoudens. Verder valt op dat de omvang van de corporatiedoelgroep harder stijgt dan de midden- en hogere inkomens. Dit wordt verklaard door de vergrijzing in de gemeente Doetinchem.

Relatief veel ouderen behoren tot de doelgroep van de corporatie. De groei van het aantal ouderen met een laag inkomen lijkt op basis van de huidige demografische trends groter te zijn dan de groei van jongere huishoudens met een midden- of hoog inkomen (behalve in het hoge scenario). Veel oudere huishoudens hebben wel vermogen in de vorm van een koopwoning. Tabel 4.2: Gemeente Doetinchem. Inkomensontwikkeling bij verschillende koopkrachtontwikkelingen, 2021 - 2035 2021 2035 2021 - 2035

Huurtoeslaggroep HT - € 40.765 € 40.765 - € 45.014 Vanaf € 45.014 Totaal

6.390 5.880 9.320 4.520 26.110

Krimp (-0,6%)

Laag (0,0%)

Midden (0,4%)

Hoog (1,0%)

Krimp (-0,6%)

Laag (0,0%)

Midden (0,4%)

Hoog (1,0%)

7.700 6.840 8.840 4.180 27.560

7.530 6.810 9.040 4.180 27.560

7.120 6.560 8.570 5.310 27.560

6.990 6.340 8.160 6.070 27.560

+1.310 +960 -480 -340 +1.450

+1.140 +930 -280 -340 +1.450

+730 +680 -750 +790 +1.450

+600 +460 -1.160 +1.550 +1.450

Bron: CPB, CBS, Provincie Gelderland, bewerking Companen.

Bepalende factoren voor de vraag naar sociale huurwoningen zijn onder andere het aantal huishoudens, de inkomensontwikkeling en de wijze waarop de scheefheid zich ontwikkelt in de kernvoorraad van de corporaties. Doordat we het effect van de koopkrachtontwikkeling op de omvang van de verschillende inkomensgroepen in beeld hebben gebracht, kunnen we een vertaling maken naar de benodigde omvang van de kernvoorraad van de corporaties. We houden rekening met de huidige voorraad, de groei van het aantal huishoudens met een inkomen tot € 40.765 (eenpersoonshuishoudens) of € 45.014 (meerpersoonshuishoudens) op basis van de koopkrachtscenario’s en de huidige goedkope scheefheid in de kernvoorraad van de corporaties. Hiermee bedoelen we het aandeel mensen met een inkomen boven de € 40.765 of € 45.014 dat in een corporatiewoning met een huur tot en met € 763 woont. Daarnaast houden we er ook rekening mee dat een deel van de corporatiedoelgroep niet in een corporatiewoning woont, maar in een koop- of particuliere huurwoning.

222.110/G | Woningmarktscan

43

Tabel 4.3: Gemeente Doetinchem. Ontwikkeling behoefte sociale huurvoorraad o.b.v. verschillende scenario’s van koopkrachtontwikkeling, 2021 tot 2030 2021 - 2025 2025 - 2030 Totaal tot 2030 Economische krimp +400 +410 +810 Economische stagnatie +320 +340 +660 Beperkte economische groei +150 +100 +250 Hogere economische groei +60 -30 +30 Bron: CPB, CBS, provincie Gelderland, bewerking Companen.

Wij ramen de groei van de behoefte aan sociale huurwoningen tot 2030 in Doetinchem op basis van de huidige economische vooruitzichten tussen de 660 en 810 woningen. Deze aantallen zijn gebaseerd op de huishoudensontwikkeling volgens het trendscenario van de huishoudensprognose. Het betreft hier een netto-uitbreiding van de sociale huurvoorraad. Hierbij is geen rekening gehouden met nieuwbouw als vervanging voor sloop en verkoop van sociale huurwoningen. De woningbehoefte van vergunninghouders en de woningbehoefte die samenhangt met de extramuralisatie van kwetsbare groepen maakt onderdeel uit van de geraamde extra behoefte. Hierbij moet worden aangetekend dat deze raming betrekking heeft op een trendmatige ontwikkeling. Een sterke toename van bijvoorbeeld het aantal vergunninghouders zal leiden tot een grotere vraag naar corporatiewoningen dan hier wordt geraamd.

4.4 Kwalitatieve woningbehoefte Aan welke woningen zal er in de toekomst behoefte zijn? Van welke woningen is er al voldoende aanbod en welke woningen moeten worden toegevoegd? Voor het bepalen van de kwalitatieve woningbehoefte maken we zowel gebruik van verhuiswensen als van het feitelijk verhuisgedrag (op basis van de CBSMicrodata). Op basis van deze informatie is een raming gemaakt van de ontwikkeling van de kwalitatieve behoefteontwikkeling in de gemeente Doetinchem. We maken gebruik van een combinatie van woonwensen en feitelijk gedrag op de woningmarkt omdat de woonwens op zichzelf een beperkte voorspeller is van gedrag op de woningmarkt. De uitkomsten van de woonwensen zijn daarom vergeleken met de feitelijke verhuisbewegingen op de woningmarkt. Waar het wensprofiel en het gedragsprofiel van elkaar verschillen is ingeschat of er sprake is van een onvervulde wens omdat in het verleden aanbod ontbrak, of juist van een voorzorgwens die in de praktijk maar beperkt wordt geëffectueerd. Zo vormt de combinatie van woonwensen en gedrag een robuuste basis voor het bepalen van de ontwikkeling van de kwalitatieve woningbehoefte. We benadrukken dat het een richtinggevend toekomstbeeld is en niet een absoluut toekomstbeeld. Het is een raming op basis van informatie die op dit moment beschikbaar is.

Bij de analyses van de woonwensen is rekening gehouden met de huishoudensontwikkeling, de conjunctuur, en relevante regelgeving zoals passend toewijzen. Daarnaast hebben we zoals beschreven meegewogen dat nieuwe generaties vaker in een koopwoning wonen dan eerdere generaties. In de analyses is rekening gehouden met de financiële mogelijkheden van huishoudens en de prijssegmenten waar zij zich op richten. Bij het bepalen van de woningbehoefte voor de komende jaren is rekening gehouden met de verhuisgeneigdheid van huishoudens. De prognose (trendscenario) is de kwantitatieve basis. Er wordt een koopkrachtontwikkeling volgens het scenario economische stagnatie gehanteerd. In de onderstaande tabel is weergegeven in welke woningmarktsegmenten zich potentieel tekorten voordoen, het huidig aanbod voldoet voor de toekomstige vraag en waar mogelijk overschotten ontstaan.

222.110/G | Woningmarktscan

44

In de meeste woningmarktsegmenten zijn extra woningen nodig. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: • Vraag naar betaalbare koopwoningen. Er is een extra vraag naar goedkopere en betaalbare woningen in de koopsector. In de gevraagde segmenten betreft het voornamelijk grondgebonden woningen. Een deel van de starters richt zich op een koopwoning en mensen willen overstappen van de huursector naar een koopwoning. Deze groepen profiteren niet van de overwaarde door gestegen woningprijzen en vinden vaak moeilijk aansluiting bij het prijsniveau in de bestaande koopvoorraad. Aandachtspunt is ook het gevraagde prijsniveau in relatie tot de kwaliteit die wordt geboden. Het is belangrijk om bij het toevoegen van koopwoning onder € 300.000 de kwaliteit zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de wensen en verwachtingen van deze doelgroep. Naast de vraag naar betaalbare grondgebonden woningen is er ook vraag naar duurdere woningen, boven de € 300.000. • Vraag naar appartementen/levensloopgeschikte woningen, in de sociale huur en in de koop. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. In de sociale huur is er ook vraag van jonge huishoudens die zich op een huurappartement richten.

• In de sociale huursector is vooral vraag naar levensloopgeschikte woningen, terwijl er een kleine vraag is naar grondgebonden woningen. Potentieel ontstaat een mismatch in de gevraagde kwaliteit. Het accent in de vraag naar grondgebonden corporatiewoningen verschuift van grote eengezinswoningen naar kleinere grondgebonden woningen voor kleine huishoudens en kleinere gezinnen. • Er is daarnaast extra behoefte aan woningen in de vrije huursector, hoewel deze behoefte beperkt is in vergelijking met de andere woningcategorieën. Het betreft met name appartementen voor oudere huishoudens die geen woning (meer) willen kopen, maar een comfortabele geschikte woning zoeken. Figuur 4.10: Gemeente Doetinchem. Kwalitatieve woningbehoefte tot 2035 Huur grondgebonden sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur grondgebonden vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200-300 Koop grondgebonden 300-400 Koop grondgebonden 400+ Koop app/toegankelijk tot 200 Koop app/toegankelijk 200+ 0

100

200

300

400

500

600

700

800

Bron: CPB, Trendscenario, Achterhoek Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek, bewerking Companen.

De kwalitatieve woningbehoefte voor de gemeente is ook uitgesplitst naar de (grotere) kernen: Doetinchem, Gaanderen en Wehl. In alle drie de kernen zien we veel extra vraag naar goedkopere grondgebonden koopwoningen. In Doetinchem ligt daarnaast het accent op appartementen/levensloopgeschikte woningen, zowel in de huursector als in de koopsector. In Gaanderen en Wehl is naar verhouding meer vraag naar duurdere (€ 300 - € 400.000) grondgebonden koopwoningen.

222.110/G | Woningmarktscan

45

Tabel 4.4: Gemeente Doetinchem. Kwalitatieve woningbehoefte tot 2035 uitgesplitst naar kern Doetinchem Gaanderen Huur grondgebonden sociaal 0 + Huur app/toegankelijk sociaal +++ ++ Huur grondgebonden vrije sector 0 0 Huur app/toegankelijk vrije sector + 0 Koop grondgebonden tot € 200.000 ++ ++ Koop grondgebonden € 200-300.000 +++ +++ Koop grondgebonden € 300-400.000 + ++ Koop grondgebonden € 400.000+ + + Koop app/toegankelijk tot € 200.000 0 0 Koop app/toegankelijk € 200.000+ + 0 Totale toevoeging tot 2035 +2.100 +230

Wehl + ++ 0 0 ++ +++ ++ + 0 0 +300

Bron: CPB, Trendscenario, Achterhoek Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek, bewerking Companen.

Ambitiescenario De gemeente Doetinchem wil graag groeien de komende jaren. De groeiambitie is om de komende vijftien jaar met 12.000 inwoners te groeien. In 2036 zal Doetinchem dan een regiostad zijn met zo’n 70.0000 inwoners. De komende jaren is het geboortesaldo van de gemeente negatief en moet de groei dus komen van migratie. Om de komende jaren te groeien met de geambieerde aantallen is een trendbreuk nodig in de migratiestromen. De afgelopen 5 jaar was het gemiddelde binnenlandse migratiesaldo circa +300. Om de komende 15 jaar te groeien naar 70.000 inwoners, is een jaarlijks positief migratiesaldo nodig van minstens +800. De meeste vestigers de afgelopen jaren in Doetinchem zijn jonge, kleine huishoudens. Andere huishoudenstypen komen in mindere mate naar Doetinchem. Om te kunnen groeien moet de gemeente Doetinchem ook andere groepen trekken dan jonge kleine huishoudens: kleine huishoudens van middelbare leeftijd, gezinnen, lage en hoge inkomens. Een deel van deze ‘nieuwe’ huishoudens komt uit het westen van het land. In het onderzoek Komen en Gaan6 wordt de trek van west naar oost beschreven. De afgelopen jaren is het aantal verhuizers van de Randstand naar de Achterhoek toegenomen. Het betreft echter vaak oudere huishoudens zonder kinderen. Het is ook de vraag hoe deze trend zich gaat ontwikkelingen de komende jaren.

Is de trek van de Randstad naar het oosten structureel of is het een tijdelijk effect, gedreven door de sterk gestegen woningprijzen in de Randstad en door de coronacrisis? In de uitwerking van het ambitiescenario gaan we ervan uit dat de trek structureel is en dat een deel van de vestigers uit de Randstad komt, dus ook oudere huishoudens zonder kinderen. De meeste vestigers komen echter uit de omliggende gebieden. We hanteren voor deze groepen het profiel van vestigers van de afgelopen jaren. Daarmee hanteren we een vestigingsprofiel dat aansluit bij de aard van de werkgelegenheid in de regio. Een groei van 12.000 inwoners betekent de komende 15 jaar een toename van ongeveer 6.300 huishoudens, dit zijn 3.600 huishoudens meer dan in het trendscenario. De toename van het aantal huishoudens kan grofweg vertaald worden naar het toevoegen van ongeveer 6.300 woningen tot 2035. Dit betekent een jaarlijkse toevoeging van gemiddeld 420 woningen, in tegenstelling tot ongeveer 180 woningen in het trendscenario. Welke woningen moet de gemeente dan bouwen om meer vestigers te trekken naar Doetinchem? In onderstaand figuur geven wij een indicatie van de extra kwalitatieve woningvraag boven op het trendscenario (de donker groene balken). 6

Komen en Gaan, RIGO Research en Advies, website: https://www.komen-en-gaan.nl/

222.110/G | Woningmarktscan

46

Figuur 4.11: Gemeente Doetinchem. Extra kwalitatieve woningbehoefte trendscenario en ambitiescenario tot 2035 Huur grondgebonden sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur grondgebonden vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200-300 Koop grondgebonden 300-400 Koop grondgebonden 400+ Koop app/toegankelijk tot 200 Koop app/toegankelijk 200+ 0

200

400

600

Trendscenario

800

1000

1200

1400

1600

1800

Ambitiescenario

Bron: CPB, Ambititescenario, Achterhoek Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek, bewerking Companen.

In de kwalitatieve woningbehoefte op basis van het trendscenario is de komende jaren extra vraag naar met name betaalbare koopwoningen (tot € 300.000) en appartementen/levensloopgeschikte woningen (zowel is de sociale huur als in de koop). Boven op het trendscenario komt de extra kwalitatieve woningbehoefte op basis van het ambitiescenario. Deze extra kwalitatieve behoefte moet echter wel met enige nuance benaderd worden. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: • Net zoals bij het trendscenario is er bij het ambitiescenario veel (extra) vraag naar betaalbare grondgebonden koopwoningen. Deze vraag komt voornamelijk van kleine huishoudens, zowel van jonge als middelbare leeftijd. De vraag van gezinnen richt zich ook op grondgebonden woningen, zowel betaalbaar (tot € 300.000), alsook in de hogere prijscategorieën. In het ambitiescenario ligt een zwaarder accent op de middeldure koopwoningen in de prijsklasse van € 300.000 tot € 400.000. • De vraag naar sociale huurappartementen in het trendscenario komt voornamelijk van ouderen. De extra vraag in het ambitiescenario komt echter voornamelijk van jonge kleine huishoudens. De grote toestroom van huishoudens in het ambitiescenario betekent ook een extra vraag naar grondgebonden woningen in de sociale huursector. • De vraag naar woningen in de vrije sector, zowel naar grondgebonden woningen als appartementen.

In het trendscenario is er weinig extra vraag naar woningen in de vrije sector huur, in het ambitiescenario ontstaat deze vraag wel. Dit komt voornamelijk door de extra instroom van kleine huishoudens (zowel grondgebonden woningen als appartementen) en gezinnen (grondgebonden woningen).

4.5 Vergelijking met de planvoorraad Om te voorzien in de inloop van het huidige woningtekort en de aanvullende woningbehoefte die de komende jaren ontstaat, moeten voldoende en de juiste woningen worden toegevoegd. We vergelijken in deze paragraaf daarom de bekende planvoorraad in de gemeente met de ontwikkeling van de woningbehoefte.

222.110/G | Woningmarktscan

47

Figuur 4.12: Gemeente Doetinchem. Planvoorraad 2022 tot 2030, naar eigendom en woningtype Huur grondgebonden sociaal

24

142

Huur app/toegankelijk sociaal 14 Huur sociaal - onbekend

254

33

Huur grondgebonden vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector

55

Koop grondgebonden tot 200

38

Koop grondgebonden 200-300

26

109 65

Koop grondgebonden 300-400

106

Koop grondgebonden 400+

180

130

Koop grondgebonden prijs onbekend

16

Koop app/toegankelijk tot 200

18

218 152

Koop app/toegankelijk 200+

63

Koop app/toegankelijk prijs onbekend

59

287 154

Onbekend

315 0

50 Hard

100

150

200

250

300

350

Zacht

Bron: Gemeente Doetinchem.

De planvoorraad omvat alleen plannen voor de periode 2022 tot 2030. In die periode zijn er 498 plannen met een harde planstatus en 1.975 zachte plannen. Na 2030 zijn er geen plannen bekend. Ten opzichte van de aanvullende woningbehoefte op basis van het trendscenario is de plancapaciteit op dit moment ongeveer gelijk aan de behoefte. De aanvullende woningbehoefte volgens de trendprognose is in de periode 2021 - 2030 2.650 woningen. Er zijn plannen voor 2.473 woningen in de periode 2022 - 2030. Dit betekent dat, op basis van de trendprognose, er weinig ruimte is voor planuitval, die zich doorgaans wel voordoet. Tabel 4.5: Gemeente Doetinchem. Harde en zachte plancapaciteit 2022 tot 2030 per kern Hard Zacht Doetinchem 455 1.478 Gaanderen 10 158 Wehl 33 339 Totaal 498 1.975

Totaal 1.933 168 372 2.473

Bron: Gemeente Doetinchem.

In Doetinchem en Gaanderen is sprake van te weinig plannen om te voorzien in de ontwikkeling van de woningbehoefte volgens de trendprognose. In Wehl voldoet de plancapaciteit wel aan de ontwikkeling van de woningbehoefte volgende de trendprognose.

222.110/G | Woningmarktscan

48

Figuur 4.13: Gemeente Doetinchem. Vergelijking harde plannen* met woningbehoefte trendvariant 2022 tot 2035, naar eigendom, woningtype en prijsklasse Huur grondgebonden sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur grondgebonden vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200-300 Koop grondgebonden 300-400 Koop grondgebonden 400+ Koop app/toegankelijk tot 200 Koop app/toegankelijk 200+ 0

100

200

Harde plannen

300

400

500

600

700

800

Woningbehoefte

* Van 79 woningen van harde plannen zijn de prijs, eigendom en woningtype nog onbekend. Bron: Gemeente Doetinchem.

Als we de harde planvoorraad vergelijken met de kwalitatieve woningbehoefte in de periode tot 2030, stellen we het volgende vast: • In de koopsector ligt het zwaartepunt in de plannen in het dure en het middeldure segment, maar in de koopsector is ook veel vraag naar goedkopere woningen, zowel grondgebonden als appartementen. De planvoorraad voorziet hierin niet of nauwelijks. • In de sociale huursector zijn er veel te weinig harde plannen om in de behoefteontwikkeling volgens de Trendprognose te voorzien. Figuur 4.14: Gemeente Doetinchem. Vergelijking totale planvoorraad* met woningbehoefte trendvariant 2022 tot 2035, naar eigendom, woningtype en prijsklasse Huur grondgebonden sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur grondgebonden vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200-300 Koop grondgebonden 300-400 Koop grondgebonden 400+ Koop app/toegankelijk tot 200 Koop app/toegankelijk 200+ 0

100

200

Hard en zachte plannen

300

400

500

600

700

800

Woningbehoefte

* Van 733 woningen van harde en zachte plannen zijn de prijs, eigendom en woningtype nog onbekend. Bron: Gemeente Doetinchem.

222.110/G | Woningmarktscan

49

Als we de totale planvoorraad vergelijken met de kwalitatieve woningbehoefte in de periode tot 2030, stellen we het volgende vast: • In de koopsector zijn er veel plannen voor dure grondgebonden koopwoningen en appartementen. Voor grondgebonden woningen duurder dan € 400.000 en appartementen duurder dan € 200.000 zelfs meer dan de behoefteontwikkeling. De plannen voorzien niet in de behoefteontwikkeling van betaalbare grondgebonden koopwoningen. • Voor sociale huurappartementen zijn zelfs inclusief de zachte plannen te weinig plannen om in de behoefteontwikkeling volgens de trendprognose te voorzien. De plannen voor sociale grondgebonden huurwoningen zijn groter dan de behoefteontwikkeling, dit geldt ook voor huurappartementen in de vrije sector.

4.6 Woningvraag speciale doelgroepen Ouderen De groep ouderen in Doetinchem zal in de komende jaren sterk gaan groeien: in 2022 zijn er circa 8.000 65-plushuishoudens, in 2040 zal dit aantal zijn opgelopen tot ruim 11.500 huishoudens (+44%). Hierbij gaan we uit van de Gelderse variant Primos 2019 (de instroom van oudere huishoudens van elders is beperkt). De meerderheid van de ouderen in Doetinchem is vitaal en woont in een reguliere woning. Veel ouderen zijn niet afhankelijk van langdurige zorg en ondersteuning; een deel van de ouderen ontvangt wel ondersteuning vanuit de wijkverpleging en/of Wmo. Ook ouderen die beperkingen beginnen te krijgen, kunnen nog heel veel wél. Vanuit de positieve gezondheidsbenadering is het van belang om niet te denken vanuit beperkingen, maar vanuit de mogelijkheden en wensen die mensen hebben. Tegelijkertijd weten we dat met het afnemen van de vitaliteit de woonwensen van ouderen veranderen. Om een inschatting te kunnen maken van het deel van de senioren dat behoefte heeft aan een bijzondere woonvorm zoals geclusterd wonen voor ouderen, maken wij gebruik van het vitaliteitstredenmodel van Companen. Dit model bevat vier treden. In de eerste trede zitten de meest vitale ouderen, die niet of nauwelijks gebruik maken van zorg; in de vierde trede vallen ouderen met een zware zorgvraag.

In het model worden ouderen (65+) ingedeeld op basis van de ‘zwaarste’ zorgvorm die zij in het afgelopen jaar ontvingen. Als voorbeeld: ouderen die zowel huishoudelijke hulp vanuit de Wmo krijgen als wijkverpleging vanuit de Zvw, tellen we mee in vitaliteitstrede 3. • De meest vitale ouderen zitten in vitaliteitstrede 1. Zij hebben geen zorgindicatie, maar maken hooguit gebruik van eerstelijns huisartsenzorg of zorg van de specialist (vanwege een acute zorgvraag, chronische ziekte of specialistische geestelijke gezondheidszorg). • Als ouderen gebruik maken van Wmo-ondersteuning, dan vallen ze in vitaliteitstrede 2. Het gaat ook hier om relatief vitale ouderen. De ondersteuning die zij krijgen bestaat uit hulpmiddelen, voorzieningen, huishoudelijke hulp of andere ondersteuning waarvoor een eigen bijdrage verschuldigd is. • In vitaliteitstrede 3 vallen ouderen die wijkverpleging ontvangen vanuit de Zvw. • In vitaliteitstrede 4 vallen ouderen die een Wlz-indicatie hebben. Ouderen met een Wlz-indicatie kunnen terecht in een verpleeghuis, maar zij kiezen er tegenwoordig vaker voor om zelfstandig te blijven wonen met intensieve zorg (vanuit een Volledig Pakket Thuis). Op die manier kunnen zij zo lang mogelijk zelf regie houden over hun woon(zorg)situatie.

222.110/G | Woningmarktscan

50

Figuur 4.15: Vitaliteitstredenmodel

De indeling in treden geeft inzicht in de zorgvraag en vitaliteit van ouderen, en is daarmee een goede voorspeller van de woonvraag. De ervaring leert dat ouderen, naarmate ze minder vitaal worden, er vaker voor kiezen om te verhuizen naar een geclusterd woonconcept voor ouderen. Een deel van de ouderen in vitaliteitstrede 1 of 2 kiest er ook voor om te verhuizen naar geclusterd wonen: niet vanwege hun actuele zorgvraag, maar vaak uit voorzorg of vanwege een behoefte aan sociaal contact of comfort. Ouderen in vitaliteitstrede 3 maken vaker de keuze om te verhuizen, al woont ook van deze groep nog een aanzienlijk deel in een reguliere woning. In vitaliteitstrede 4 woont een aanzienlijk deel van de ouderen in een geclusterd woonconcept waar intensieve zorg geboden wordt (zoals een verpleeghuis); ook voor deze groep geldt echter dat een deel nog in een reguliere woning woont. Wanneer we de ‘zorgprognose’ vertalen naar een prognose van de woonvraag, dan leidt dit tot een vraagprognose voor woonvormen die uitgaat van demografische ontwikkelingen en bovenstaande ervaringen en ontwikkelingen. In onderstaande figuur is de woonvraag te zien tot 2035. Het volgende figuur laat zien wat de huidige en toekomstige verdeling is van ouderen in de gemeente Doetinchem naar de verschillende vitaliteitstreden. Figuur 4.16: Gemeente Doetinchem.

Prognose zorgvraag ouderen in Doetinchem, naar vitaliteitstreden (in personen)

1.000

690 2.100 530

740 2.350 650

9.320

10.350

2021

2025

Vitaliteitstrede 1

Vitaliteitstrede 2

860 2.690 830

3.020

11.570

12.520

2030

2035

Vitaliteitstrede 3

1.040

Vitaliteitstrede 4

Bron: Vitaliteitstredenmodel Companen.

222.110/G | Woningmarktscan

51

De vraag naar regulier wonen blijft het grootst. Veel ouderen wonen in een gewone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook lang wonen. Dat geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteuningsvraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassing van bestaande woningen kan mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij het zelfstandig wonen. Figuur 4.17: Gemeente Doetinchem. Vraagontwikkeling woonvormen 65-plussers, 2021 - 2035 14.000 12.000 860 10.000 8.000 6.000

700 600

2.740

2.320

530 1.550

1.910

6.570

7.360

7.970

5.950

2021

2025

2030

2035

4.000 2.000 0

Regulier wonen

Geclusterd wonen

24-uurszorg (SOM en PG)

Bron: Woonzorgweter Companen.

Het aanbod van geclusterd wonen is niet in beeld bij de gemeente. Als we ervan uitgaan dat er nu een redelijke balans is in de vraag en aanbod naar geclusterd wonen voor ouderen, dan is in 2035 het tekort aan geclusterd wonen voor ouderen 1.190 woningen. Dit betekent niet dat er nu geen extra vraag is naar geclusterd wonen voor ouderen. De ervaring leert dat (nieuw) aanbod vraag schept. Nieuwe geclusterde woonvormen voor ouderen zullen dus populair en gewild zijn.

Door de gemeente Doetinchem is het aanbod van 24-uurszorg (PG en SOM) in beeld gebracht. Op dit moment zijn er circa 512 plekken met 24-uurszorg. Dit zou betekenen dat er op dit moment een klein tekort is aan 24-uursplekken (-18 plekken). De behoefte loopt sterk op naar 330 plekken in 2035. De

222.110/G | Woningmarktscan

52

komende jaren staan 90 nieuwbouwplekken voor 24-uurszorg op de planning. De vraag naar plekken voor 24-uurszorg ontwikkelt zich aanmerkelijk sterker dan waar de plannen op dit moment in voorzien.

Uitstroom Beschermd Wonen, Jeugd met verblijf en Maatschappelijk opvang Voor uitstromers uit Beschermd Wonen, Jeugdzorg en opvangvoorzieningen valt de overgang naar een eigen woning in veel gevallen te beschouwen als (opnieuw) een stap naar zelfstandig leven, met alle bijkomende verantwoordelijkheden en vraagstukken. Uitstromende personen vanuit BW, MO of Jeugdzorg hebben behoefte aan betaalbare woningen. Ze zijn daarom doorgaans aangewezen op de goedkope en betaalbare woningen van woningcorporaties. Woningen moeten jaarlijks beschikbaar komen om uitstromende personen te kunnen huisvesten. Uitstromers vanuit verschillende woonzorgplekken zijn echter niet de enige personen die een beroep doen op goedkope corporatiewoningen. Zo heeft de groep concurrentie van andere doelgroepen binnen de sociale huur zoals huishoudens met lage inkomens, statushouders en spoedzoekers. Het is dus belangrijk om de jaarlijkse uitstroom uit BW, Jeugd en MO in beeld te krijgen. De gemeente Doetinchem heeft voor de jaarlijkse uitstroom een inschatting gemaakt. Deze inschatting is tot stand gekomen na overleg binnen de gemeente en met instanties.

Nu de Wlz is opengesteld voor GGZ-cliënten met een langdurige zorgvraag, zullen BW-voorzieningen (Wmo) vaker een ‘doorstroomkarakter’ hebben; na verloop van tijd zullen de meeste cliënten weer zelfstandig(er) gaan wonen met meer of minder intensieve begeleiding. Hoeveel mensen naar verwachting op jaarbasis zullen uitstromen en dus op zoek moeten naar alternatieve woonruimte is van veel factoren afhankelijk. Daarnaast kan ‘uitstroom’ vanuit BW in praktijk verschillende dingen betekenen: • Een cliënt verhuist vanuit een BW-instelling naar een zelfstandige woning of naar een appartement of studio in een geclusterde woonvorm. In beide gevallen gaat de cliënt zelf huur betalen. Als nog ondersteuning nodig is, dan wordt deze geboden in de vorm van ambulante begeleiding. • Een cliënt verhuist niet, maar het huurcontract wordt ‘omgeklapt’: de BW-indicatie vervalt en wordt vervangen door een indicatie voor ambulante begeleiding. De cliënt gaat voortaan zelf huur betalen. De gemeente verwacht jaarlijkse een uitstroom van 45 mensen uit Beschermd Wonen naar een zelfstandige woning in Doetinchem. Deze woningen zijn doorgaan goedkope en betaalbare sociale huurwoningen die beschikbaar moeten zijn op het moment dat iemand kan uitstromen. De meeste jongeren stromen op hun 18e jaar uit vanuit jeugdhulp met verblijf naar een andere vorm van wonen.

Jongeren die uitstromen uit een pleeggezin worden vaak geacht goed in staat te zijn om zelfstandig te wonen in een reguliere woning. De jongeren die uitstromen vanuit jeugdzorg-met-verblijfplekken ofwel wonen-met-behandeling-plekken zullen vaker een beroep doen op het geclusterd wonen met begeleiding en behoefte hebben aan bijzondere woonvormen zoals een kamertrainingwoonconcept. De gemeente verwacht jaarlijkse een uitstroom van 10 jongeren uit Jeugdhulp met verblijf naar een zelfstandige woning in Doetinchem. Dit zijn doorgaans goedkope sociale huurwoningen. Verder verwacht de gemeente jaarlijks een uitstroom van 32 mensen uit de Maatschappelijk opvang.

Statushouders De huisvesting van vergunninghouders is een specifiek aandachtspunt. Over het huisvesten van deze groep worden afspraken gemaakt met de woningcorporaties. Hoewel niet goed te voorspellen is hoe de omvang van deze doelgroep zich gaat ontwikkelen, kan wel een richting gegeven worden. Voor de kortere termijn is er zicht op de aantallen vergunninghouders die gemeenten moeten huisvesten. Het Rijk publiceert hiervoor halfjaarlijks de Taakstelling Huisvesting Vergunninghouders. Om voor de komende jaren een bandbreedte te geven, kijken we naar pieken en dalen in de taakstelling van de afgelopen jaren.

222.110/G | Woningmarktscan

53

Vervolgens vertalen we dit naar een daadwerkelijke woningvraag door ons te baseren op cijfers over de gemiddelde woningbezetting bij vergunninghouders in de regio en het aantal woningen dat in de afgelopen jaren werd toegewezen aan vergunninghouders. Figuur 4.18:

Gemeente Doetinchem. Ontwikkeling taakstelling vergunninghouders 2013 - 2021, en verwachte ontwikkeling 2021 - 2025 bij een trendmatige en hoge instroom

160 140 120 100 80 60 40 20 0 2013

2014

2015

2016

2017

2018

Trendmatig

2019

2020

Hoog

2021

2022

2023

2024

2025

Historie

Bron: Taakstelling Vergunninghouders Rijksoverheid, bewerking Companen.

In bovenstaand figuur is de bandbreedte voor de ontwikkeling van de taakstelling in de komende jaren voor Doetinchem weergegeven. Een trendmatige ontwikkeling (waarbij rekening is gehouden met de hogere taakstelling door een inhaalvraag in 2021) vormt hierbij de onderkant van de bandbreedte. Dit komt voor Doetinchem neer op een jaarlijkse taakstelling van 75 vergunninghouders. De bovengrens ligt hierbij op de gemiddelde taakstelling van de twee piekjaren 2015 en 2016. Dit komt neer op een jaarlijkse taakstelling van 120 vergunninghouders. Als we uitgaan van gemiddeld twee vergunninghouders per woning en als we de bandbreedte van de taakstelling vertalen naar een daadwerkelijke woningvraag, gaat het voor de gemeente Doetinchem de komende jaren om een behoefte van 37 tot 60 woningen. Dit aantal is hoger dan de inschatting van de gemeente Doetinchem zelf (20-25 woningen in 2022). Boven de verwachte jaarlijkse behoefte aan woningen van statushouders speelt ook de eventuele woningbehoefte van Oekraïners. Op dit moment verblijven ongeveer 160 Oekraïners in Doetinchem, in Oldershoven, Gaanderen en ’t Weerdje. Daarnaast verblijven Oekraïners ook bij gastgezinnen. De komende tijd is bepalend of deze groep in Nederland blijft. Is de oorlog in Oekraïne snel voorbij, dan is terugkeer naar eigen land in veel gevallen weer mogelijk.

Duurt de oorlog langer, dan wordt de kans op permanent verblijf in Nederland groter. Als we ervan uitgaan dat van de 160 Oekraïners ongeveer de helft in Doetinchem blijft en dat de gezinsgrootte bestaat uit drie mensen, dan zijn 25 woningen nodig om te voorzien in de woningbehoefte van Oekraïense huishoudens in Doetinchem. Het betreft zowel sociale huurwoningen als vrije sector huurwoningen en betaalbare koopwoningen.

222.110/G | Woningmarktscan

54

Uitstroommogelijkheden BW, Jeugd, MO en statushouders Voor uitstromende zorgvragers moet een zorgvuldige afweging gemaakt worden als het gaat om de woonlocatie. Alles moet erop gericht zijn om de kans op terugval te minimaliseren. Denk bijvoorbeeld aan BWcliënten die baat hebben bij een prikkelarme omgeving of aan jongeren die buiten bereik van verslavingsgevoelige plekken moeten blijven. Een passende woonkwaliteit is sterk afhankelijk van de problematiek waarmee mensen te maken hebben. De problematiek is voor ieder persoon anders en vergt daarom maatwerk. Clustering van kwetsbare groepen is ook niet wenselijk, dit geldt ook voor clustering van statushouders. Dit is belangrijk om draagvlak te behouden van buurtgenoten. Spreiding van het goedkope woningaanbod geeft (fysieke) ruimte om maatwerk ook goed toe te kunnen passen. Uitstromers vanuit instellingen en statushouders hebben behoefte aan goedkope woonruimte. In de gemeente Doetinchem zijn er in 2022 914 goedkope sociale huurwoningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens (tot € 442) en nog eens 4.783 woningen met een betaalbare huur (€ 422 tot € 633). Om zicht te krijgen op eventuele tekorten volstaat het niet om alleen te kijken naar het aantal aanwezige woningen in een bepaalde prijsklasse; minstens zo belangrijk is het aantal woningen dat op jaarbasis beschikbaar komt voor een nieuwe huurder.

Daarmee kunnen we een beeld vormen van de druk op de huursegmenten. In onderstaande tabel staan de jaarlijkse mutaties per huurprijsklassen. Tabel 4.6: Gemeente Doetinchem. Aantal verhuringen goedkope en betaalbare sociale huurwoningen Aantal verhuringen tot € 442 Aantal verhuringen € 442 - € 633 2019 130 384 2020 125 358 2021 108 321 Gemiddeld periode 2019 - 2021 121 354 Bron: Sité Woondiensten.

De jaarlijks vrijkomende goedkope huurvoorraad is een segment waar de nodige druk op staat; de meest kwetsbare inwoners van de gemeente Doetinchem maken hier namelijk aanspraak op. Deze groep is divers en omvangrijk. Vanuit het wonen met zorg en statushouders gaat het daarbij voornamelijk om de vraag vanuit de volgende doelgroepen: • Van de doelgroep BW wordt verwacht dat er in 2022 45 mensen kunnen uitstromen. • De verwachte jaarlijkse uitstroom van jongeren naar begeleid wonen (bijvoorbeeld kamertrainingscentrum of gezinshuis) of zelfstandig wonen met begeleiding bestaat uit 10 jongeren. • De verwachte jaarlijkse uitstroom uit de Maatschappelijke opvang bestaat uit 32 mensen. • De jaarlijkse woningvraag van statushouders wordt door ons geschat op 37 tot 60 woningen. • De totale mogelijke jaarlijkse uitstroom vanuit Beschermd Wonen, Jeugdzorg en Maatschappelijke opvang en de woonvraag van statushouders bestaat uit circa 124 tot 147 huishoudens. Dit betekent in theorie dat jaarlijks 25% tot 30% van de vrijkomende goedkope en betaalbare sociale huurwoningen nodig is voor de huisvesting van speciale doelgroepen. Deze woningen zijn niet beschikbaar voor reguliere woningzoekenden. Daarnaast zijn er andere groepen die soms met voorrang een woning nodig hebben, zoals medisch urgenten en sociaal urgenten (bijvoorbeeld bij een relatiebreuk).

De voorraad goedkope sociale huurwoningen is ook van belang voor jonge woningzoekenden in de leeftijd tot 23 jaar, vanwege de mogelijkheid om huurtoeslag te krijgen.

Kansen voor studentenhuisvesting in Doetinchem Er zijn in de Achterhoek geen universitaire en Hbo-opleidingen (met uitzondering van de Pabo). De bedrijven in de regio hebben een groot belang bij de beschikbaarheid van arbeidscapaciteit, op

222.110/G | Woningmarktscan

55

middelbaar en op hoog niveau. De Achterhoek profileert zich daarom als stage- en afstudeerregio en zet in op het aantrekken en vasthouden van talent. Veel bedrijven in de Achterhoek bieden stageplaatsen. Het kan interessant zijn om Hbo- en universitaire studenten die stage lopen in de regio een woonplek te bieden. Daarnaast kan Doetinchem mogelijk een rol spelen in de huisvesting van (internationale) studenten die in nabijgelegen steden als Arnhem, Nijmegen, Wageningen en Enschede studeren, maar daar geen woonruimte kunnen vinden. Studentenhuisvesting zou gecombineerd kunnen worden met (tijdelijke) huisvesting van groepen als spoedzoekers en jonge starters. Om een dergelijke gecombineerde setting aantrekkelijk te maken voor studenten is een voorwaarde dat een voldoende groot aandeel van de bewoners studenten zijn. Er zijn ons geen bronnen bekend waaruit de concrete behoefte aan studentenhuisvesting in Doetinchem die samenhangt met het aanbod aan stageplaatsen in de Achterhoek is af te leiden. Wel is er een enquêteonderzoek gehouden onder studenten, uitgevoerd door enkele studenten van de Saxion Hogeschool. Hieruit blijkt dat bij een reistijd van meer dan een uur een groot deel van de (potentiële) stagiairs bij bedrijven in de Achterhoek zou overwegen tijdelijk te verhuizen naar Doetinchem.

Dit wijst er op dat het aanbieden van studentenhuisvesting in Doetinchem potentieel kansrijk is. Wij hebben echter geen beeld van de kwaliteit van het uitgevoerde onderzoek en de opstellers van de rapportage zijn zelf kritisch op de representativiteit hiervan. Verder geeft de Monitor Studentenhuisvesting 2021 van Kences inzicht in de verwachte ontwikkeling van studentenaantallen en hun woonwensen. Deze monitor laat een verwachte groei zien van het aantal uitwonende (internationale) studenten in Nederland als totaal. Hierbij moet worden aangetekend dat het recente Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022 tot 2030 inzet op het toevoegen van veel studentenwoningen op de plekken waar de behoefte hieraan groot is. Meer aanbod in studentensteden maakt studentenhuisvesting op een grotere afstand van de opleiding minder aantrekkelijk. Een onderbouwing van de kwantitatieve vraag naar studentenhuisvesting in Doetinchem vraagt nader onderzoek onder bedrijven en onderwijsinstellingen in de regio en de omliggende studentensteden.

222.110/G | Woningmarktscan

56

Bijlage 1: Uitsplitsing energielabels Figuur 1: Energielabel koopvoorraad (definitief + voorlopig) (2021) Bedrijventerrein Hamburgerbroek

63%

Centrum De Huet

15%

18%

24%

6%

17%

21%

Dichteren-Wijnbergen 12%

54%

14%

IJsseltuin-Heelweg

29%

10%

Nieuw Wehl

13%

Noord

5% 7%

10%

5%

9%

10%

Schöneveld

6%

Wehl

12%

Totaal koopsector

16% 0%

12%

9%

41%

A

B

C

50%

E

F

12%

23% 10% 5% 6% 15%

18%

40% D

9%

23%

31%

30%

8% 8%

13%

25%

20%

22%

25% 12%

21%

10%

24%

14% 10%

10%

16%

A+

16%

49%

28%

17%

8% 54%

17%

34%

Overstegen

12%

5%

10%

16%

Oosseld

5%

13%

52%

Kleine kernen/buitengebied

7% 23%

67%

37%

Gaanderen

6%

7% 7% 8%

13%

13%

7%

12%

9% 60%

70%

80%

90% 100%

G

Bron: WOZ-registratie gemeente Doetinchem en RVO, 2021.

Figuur 2: Energielabel corporatiebezit (definitief + voorlopig) (2021) Bedrijventerrein Hamburgerbroek

94%

Centrum

36%

De Huet Dichteren-Wijnbergen

13% 6%

Gaanderen

32%

Nieuw Wehl

38%

Noord Oosseld

37% 32%

48%

42%

39%

11%

33%

9% 5%

17% 38%

28%

17%

8% 5% 24%

8%

Schöneveld

24%

10%

11%

Totaal corporatiebezit

9%

20%

A++

A+

A

34%

22% 10%

24% 10% 15%

24%

B

30%

40%

C

D

E

7%

8% 5%

12%

6%

41%

26%

23% 10%

8%

9%

21%

0%

25% 36%

39%

Overstegen

Wehl

16%

27%

50%

60%

F

G

70%

7% 80%

90% 100%

Bron: WOZ-registratie gemeente Doetinchem, corporaties en RVO, 2021.

222.110/G | Woningmarktscan

57

Figuur 3: Energielabel particuliere huur (definitief + voorlopig) (2021) Bedrijventerrein Hamburgerbroek

71%

Centrum

31%

De Huet

5%

15%

5% 5%

7%

57%

Gaanderen

15%

9%

6% 37%

43%

9%

11% 9%

5% 6% 8% 5% 6% 6%

26%

69%

36%

22% 9%

Oosseld

20%

9% 6%

59%

Noord

16%

18%

32%

Wehl

9%

12% 41%

Totaal particuliere huur

24% 0%

42% 9% 5% 9%

11%

30%

10%

20%

30%

40%

50%

A

B

D

E

G

C

9%

22%

77%

Schöneveld

9% 9%

73%

Overstegen

17% 18%

87%

IJsseltuin-Heelweg Nieuw Wehl

14%

22%

Dichteren-Wijnbergen

Kleine kernen/buitengebied

10%

12%

F

60%

5% 5% 11%

16%

19%

10%

10% 5% 11%

70%

80%

90% 100%

Bron: WOZ-registratie gemeente Doetinchem en RVO, 2021.

222.110/G | Woningmarktscan

58

Bijlage 2: Kwalitatieve woningbehoefte in aantallen Tabel 1: Gemeente Doetinchem. Kwalitatieve woningbehoefte tot 2035 (in aantallen, uitgesplitst naar trend- en ambitiescenario) Trendscenario Ambitiescenario Totaal Huur grondgebonden sociaal 90 330 420 Huur app/toegankelijk sociaal 580 435 1.015 Huur grondgebonden vrije sector 0 400 400 Huur app/toegankelijk vrije sector 105 240 345 Koop grondgebonden tot € 200.000 450 495 945 Koop grondgebonden € 200-300.000 760 815 1.575 Koop grondgebonden € 300-400.000 305 520 825 Koop grondgebonden € 400.000+ 210 220 430 Koop app/toegankelijk tot € 200.000 10 170 180 Koop app/toegankelijk € 200.000+ 60 30 90 Bron: CPB, Trendscenario en Ambitiescenario, Achterhoek Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek, bewerking Companen.

222.110/G | Woningmarktscan

59