Bijlage 5 Woningmarktscan gemeente Doetinchem (Companen).pdf

Woningmarktscan

Gemeente Doetinchem 9 september 2022 x

DATUM

9 september 2022

TITEL

Woningmarktscan

OPDRACHTGEVER

Gemeente Doetinchem

AUTEUR(S)

Davy van Beers Jeroen Lijzenga

PROJECTNUMMER

222.110/G

STATUS

x

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud Samenvattende conclusies en advies Huidige situatie: bevolking, huishoudens en woningvoorraad Ontwikkelingen op de woningmarkt Toekomstige ontwikkeling van de woningbehoefte Beleidsaanbevelingen

4 4 5 6 10

1 1.1 1.2 1.3

Inleiding Aanleiding en vraagstelling Kern- en wijkindeling Doetinchem Leeswijzer

13 13 13 14

2 2.1 2.2

Huidige situatie: bevolking, huishoudens en woningvoorraad Bevolking en huishoudens Woningvoorraad

15 15 19

3 3.1 3.2

Ontwikkelingen op de woningmarkt Bevolkingsontwikkeling Marktdruk

27 27 32

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Toekomstige ontwikkeling van de woningbehoefte Bevolkings- en huishoudensprognose Woonvoorkeuren en verhuisgedrag Ontwikkeling behoefte aan sociale huurwoningen Kwalitatieve woningbehoefte Vergelijking met de planvoorraad Woningvraag speciale doelgroepen

36 36 38 42 44 47 50

Bijlage 1: Uitsplitsing energielabels

57

Bijlage 2:

59

Kwalitatieve woningbehoefte in aantallen

Samenvattende conclusies en advies Huidige situatie: bevolking, huishoudens en woningvoorraad Bevolking en huishoudens Een derde van de huishoudens zijn gezinnen • In Doetinchem wonen zo’n 58.000 inwoners en 26.000 huishoudens. Een derde daarvan zijn gezinnen en ongeveer 15% zijn huishoudens ouder dan 75 jaar. Bijna de helft van de huishoudens in Doetinchem behoort tot de corporatiedoelgroep, daaronder behoort ruim een kwart van de huishoudens tot de laagste inkomens die in aanmerking komen voor een passende woning van een woningcorporatie en een vijfde van de huishoudens tot de overige corporatiedoelgroep. Ruim 35% van de huishoudens in de gemeente heeft een hoger inkomen, vanaf ongeveer 1,5 x het modale inkomen. Weinig goedkope scheefheid, veel lage inkomens in particuliere huur • Van de huishoudens die in een corporatiewoning wonen, behoort meer dan 85% tot de corporatiedoelgroep. Zo’n 11% van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens die op grond van hun inkomen eigenlijk te goedkoop wonen. • Van de huishoudens die in de particuliere huursector wonen, behoort ongeveer 57% tot de corporatiedoelgroep.

Woningvoorraad Ruim 60% van de woningvoorraad is een koopwoning, 30% corporatiewoningen • Ruim 60% van de woningen in Doetinchem is een koopwoning. In IJsseltuin-Heelweg, Nieuw Wehl, de kleine kernen en het buitengebied is dit aandeel hoger, tot ruim 90%. Bijna een derde (30%) van de woningen in de gemeente is een corporatiewoning, 8% is een particuliere huurwoning. • Ruim een driekwart van de koopwoningenvoorraad (77%) in de gemeente bestaat uit grondgebonden woningen. Ongeveer een kwart van de woningen is een appartement, deze staan relatief veel in de wijken Bedrijventerrein Hamburgerbroek, Centrum en Overstegen. • De helft van de koopvoorraad in de gemeente Doetinchem heeft een WOZ-waarde tot € 200.000 (prijspeil 1 januari 2021). Een klein gedeelte van de koopvoorraad heeft een WOZ-waarde hoger dan € 300.000 (22%). Driekwart groene energielabels, grootste opgave in de particuliere voorraad • Bijna driekwart van de woningvoorraad in de gemeente Doetinchem heeft een energielabel A, B of C en heeft daarmee een groen energielabel. In de corporatie huurvoorraad is het aandeel woningen met een groen energielabel aanmerkelijk groter dan in de koopvoorraad en de particuliere huurvoorraad. • De meeste echt slechte energielabels zijn er in de particuliere huurvoorraad; hier heeft 11% van de woningen een label G, 5% een label F en 10% een label E.

In de koopvoorraad is dit 12%, 7% en 4%. • In de wijken IJsseltuin-Heelweg, Nieuw Wehl, Schöneveld, Wehl, de kleine kernen en het buitengebied staan de relatief de meeste woningen met een slecht label. In de wijken Bedrijventerrein Hamburgerbroek, Dichteren-Wijnbergen staan relatief de meeste woningen met een goed label.

222.110/G | Woningmarktscan

4

Ontwikkelingen op de woningmarkt Bevolkingsontwikkeling Bevolkingsgroei door voornamelijk binnenlandse migratie, ook vanuit de Randstad • De gemeente Doetinchem heeft sinds 2011 te maken met een groeiende bevolking met uitzondering van het jaar 2014. Sinds 2011 is het bevolkingsaantal in Doetinchem met 4% gestegen. • De meeste vestigers in Doetinchem komen uit Oude IJsselstreek, Montferland en Bronckhorst. Met deze gemeenten heeft Doetinchem ook een positief migratiesaldo. Het migratiesaldo met Arnhem en Nijmegen is negatief. • In de periode 2016 - 2020 heeft Doetinchem een positief migratiesaldo met de provincies in het westen van Nederland. De laatste jaren neemt het aantal vestigers uit de Randstad ook toe. In de provincies Zuid- en Noord-Holland ligt de piek van het aantal vestigers in 2020, in de provincie Utrecht lag deze piek al in 2019. In het onderzoek Komen en Gaan1 wordt de trek van west naar oost beschreven. De afgelopen jaren is het aantal verhuizers van de Randstand naar de Achterhoek toegenomen. Het betreft echter vaak oudere huishoudens zonder kinderen. Het is ook de vraag hoe deze trend zich gaat ontwikkelingen de komende jaren.

Is de trek van de Randstad naar het oosten structureel of is het een tijdelijk effect gedreven door de sterk gestegen woningprijzen in de Randstad en door de coronacrisis? Blijven mensen vaker thuiswerken, dan is de behoefte om dichter bij het werk te wonen minder groot. • Ruim de helft (56%) van de huishoudens die zich vestigen in de gemeente Doetinchem, zijn één- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijd tot 35 jaar. Eén op de tien vestigende huishoudens in de gemeente is een gezin. Ook huishoudens die de gemeente verlaten, zijn veelal kleine jonge huishoudens (59%). Vaak zijn het jonge mensen die vertrekken om elders te werken of studeren. Maar het komt ook voor dat jonge mensen een gemeente verlaten omdat zij geen passende woning kunnen vinden. Jonge huishoudens zoeken vaak een betaalbare grondgebonden koopwoning. Die vinden zij naar verhouding vaak elders in de Achterhoek. • Vertrekkers elders naar Nederland (buiten de Achterhoek) verhuizen relatief vaak naar een huurappartement of koopappartement. Vertrekkers naar een andere gemeente in de Achterhoek verhuizen relatief vaak naar een grondgebonden woning, het vaakst naar 2^1-kap of vrijstaande woningen.

Marktdruk Flinke prijsstijgingen in de koopsector, ook toename marktdruk corporatiesector • Bijna 80% van de corporatiewoningen heeft op dit moment een huur onder de eerste aftoppingsgrens (€ 633,25). Dit is de huurprijsgrens voor het passend toewijzen van woningen aan kleine huishoudens. Een relatief groot deel van de corporatiewoningen (13%) heeft een huur onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 442,46), een belangrijk segment voor jonge huishoudens. • De gemiddelde actieve zoektijd van woningzoekenden in de sociale huursector nam de afgelopen jaren sterk toe. Het gemiddelde aantal reacties op aangeboden woningen nam ook flink toe. Per saldo lijkt er sprake van enige toename van de druk op de sociale huurmarkt in de gemeente Doetinchem. • De markdruk in de koopsector in de gemeente Doetinchem is de afgelopen jaren toegenomen. Vooral de gemiddelde transactieprijs nam aanmerkelijk toe, € 290.000 eind 2019 naar zo’n € 375.000 in het laatste kwartaal van 2021. Dat is een stijging van 30%. De toenemende druk op de koopmarkt is ook

1

Komen en Gaan, RIGO Research en Advies, website: https://www.komen-en-gaan.nl/

222.110/G | Woningmarktscan

5

te zien in de krapte-indicator, die is in het laatste kwartaal van vorige jaar 0,8. Een potentiële koper kan in de huidige markt niet uit meerdere woningen kiezen.

Toekomstige ontwikkeling van de woningbehoefte Bevolkings- en huishoudensprognose Tot 2035 groei met 2.650 huishoudens • Om de kwantitatieve woningbehoefte in beeld te brengen, baseren we ons in de basis op het trendscenario. Deze prognose is gebaseerd op Primos (geboortesaldo en buitenlandse migratie) en een trendmatige (op basis van historische cijfers) ontwikkeling van het binnenlands migratiesaldo. Het trendscenario ligt hoger dan de provinciale prognose, die rekent met een huishoudensgroei van 1.450 tot 2035. • Het aantal 75-plushuishoudens in de gemeente neemt volgens de prognose de komende jaren sterk toe, van 12% van de huishoudens nu naar 21% in 2034. Het aandeel huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar stijgt minder sterk. Het is dus vooral het aandeel oudere ouderen dat sterk toeneemt. • Het aandeel jongere huishoudenstypen neemt de komende jaren wel af. Ook het aandeel gezinnen in de gemeente neemt af, die is nu 27%. Dit neemt af naar 24% in 2035.

Woonwensen Grote wens om een woning te kopen • Het Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek (AWLO) geeft inzicht in de woonwensen van starters en doorstromers die zich richten op een woning in Doetinchem. De wens om te kopen is groot. Van de starters wil bijna driekwart een woning kopen. Zij richten zich vooral op betaalbare grondgebondenwoningen, tot € 300.000. • Doorstromers in Doetinchem willen graag ook kopen. Zij richten zich ook op de betaalbare grondgebonden woningen, maar hebben ook vraag naar het duurdere segment. Naast de vraag naar grondgebonden woningen is er ook behoefte naar koopappartementen boven de € 200.000. • En ook gezinnen willen veelal kopen in Doetinchem. Van deze groep richt bijna de helft zich op het duurste segment. • Van de groep huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar wil ongeveer de helft bij verhuizing een woning kopen. Van de groep 75-plushuishoudens is dit nog 30%. • Een groot gedeelte van woningzoekenden is niet geïnteresseerd in bijzondere woonvormen of weet het niet. Als men wel interesse heeft, is dit voornamelijk naar hofjeswoningen, tiny houses en (verbouwde) boerderijen. Behoefte aan werkkamer door vaker thuiswerken na corona • Bijna 70% van de mensen uit Doetinchem verwacht meer thuis te werken na de coronacrisis. Voor bijna 40% is het ook minder belangrijk om dichter bij het werk te wonen.

• Ongeveer 44% van de mensen uit Doetinchem heeft behoefte aan een werkkamer om thuis te kunnen werken.

222.110/G | Woningmarktscan

6

Behoefte aan sociale huurwoningen Behoefte aan 660 tot 810 extra sociale huurwoningen • Wij ramen de groei van de behoefte aan sociale huurwoningen tot 2030 in Doetinchem op basis van de huidige economische vooruitzichten tussen de 660 en 810 woningen. Dat is 31% tot 38% van de totale extra woningbehoefte. Dit ligt wat boven het huidige aandeel corporatiewoningen op de woningvoorraad (30%). • Deze behoefte sluit ook aan bij het percentage van 30% dat wordt genoemd in de Nationale Woonen Bouwagenda van minister De Jonge.

Kwalitatieve woningbehoefte Grote behoefte aan betaalbare grondgebonden koopwoningen In de meeste woningmarktsegmenten zijn extra woningen nodig. De volgende ontwikkelingen zijn belangrijk om te benoemen: • Vraag naar betaalbare koopwoningen. Er is een extra vraag naar goedkopere en betaalbare woningen in de koopsector. In de gevraagde segmenten betreft het voornamelijk grondgebonden woningen. Een deel van de starters richt zich op een koopwoning en mensen willen overstappen van de huursector naar een koopwoning. Deze groepen profiteren niet van de overwaarde door gestegen woningprijzen en vinden vaak moeilijk aansluiting bij het prijsniveau in de bestaande koopvoorraad. Aandachtspunt is ook het gevraagde prijsniveau in relatie tot de kwaliteit die wordt geboden. Het is belangrijk om bij het toevoegen van koopwoning onder € 300.000 de kwaliteit zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de wensen en verwachtingen van deze doelgroep. Naast de vraag naar betaalbare grondgebonden woningen is er ook vraag naar duurdere woningen, boven de € 300.000. • Vraag naar appartementen/levensloopgeschikte woningen, in de sociale huur en in de koop. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden.

In de sociale huur is er ook vraag van jonge huishoudens die zich op een huurappartement richten. • In de sociale huursector is vooral vraag naar levensloopgeschikte woningen, terwijl er een kleine vraag is naar grondgebonden woningen. Potentieel ontstaat een mismatch in de gevraagde kwaliteit. Het accent in de vraag naar grondgebonden corporatiewoningen verschuift van grote eengezinswoningen naar kleinere grondgebonden woningen voor kleine huishoudens en kleinere gezinnen. • Er is daarnaast extra behoefte aan woningen in de vrije huursector, hoewel deze behoefte beperkt is in vergelijking met de andere woningcategorieën. Het betreft met name appartementen voor oudere huishoudens die geen woning (meer) willen kopen, maar een comfortabele geschikte woning zoeken.

222.110/G | Woningmarktscan

7

Figuur 1: Kwalitatieve woningbehoefte tot 2035 Huur grondgebonden sociaal Huur app/toegankelijk sociaal Huur grondgebonden vrije sector Huur app/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 200 Koop grondgebonden 200-300 Koop grondgebonden 300-400 Koop grondgebonden 400+ Koop app/toegankelijk tot 200 Koop app/toegankelijk 200+ 0

100

200

300

400

500

600

700

800

Bron: CPB, Trendscenario, Achterhoek Woonwensen- en Leefbaarheids Onderzoek, bewerking Companen.

Ambitiescenario De ambitie van de gemeente Doetinchem is om de komende vijftien jaar met 12.000 inwoners te groeien. In 2036 zal Doetinchem dan een regiostad zijn met zo’n 70.0000 inwoners. Om de komende jaren te groeien met de geambieerde aantallen is een trendbreuk nodig in de migratiestromen. De afgelopen 5 jaar was het gemiddelde binnenlandse migratiesaldo circa +300. Om de komende 15 jaar te groeien naar 70.000 inwoners, is een jaarlijks positief migratiesaldo nodig van minstens +800. We hanteren voor deze groepen het profiel van vestigers van de afgelopen jaren. Daarmee hanteren we een vestigingsprofiel dat aansluit bij de aard van de werkgelegenheid in de regio. Het zijn vaker jonge huishoudens en minder vaak ouderen. Immers, ouderen verhuizen naar verhouding minder vaak. Daarnaast zijn de ‘nieuwe’ vestigers kleine huishoudens van middelbare leeftijd en gezinnen, huishoudens met zowel hoge als lage inkomens. Ook komt een deel van de huishoudens uit het westen van Nederland. Op basis van de trend zijn dit vaker oudere huishoudens zonder kinderen. Een groei van 12.000 inwoners betekent de komende 15 jaar een toename van ongeveer 6.300 huishoudens. Dit kan grofweg vertaald worden naar toevoeging van ongeveer 6.300 woningen. Dit betekent een jaarlijkse toevoeging van gemiddeld 420 woningen, in tegenstelling tot ongeveer 180 woningen in het trendscenario.

Uit de extra kwalitatieve woningbehoefte op basis van het ambitiescenario ontstaan de volgende ontwikkelingen: • Net zoals bij het trendscenario is bij het ambitiescenario de meeste (extra) vraag naar betaalbare grondgebonden koopwoningen. Deze vraag komt voornamelijk van kleine huishoudens, zowel van jonge als middelbare leeftijd. De vraag van gezinnen richt zich ook op grondgebonden woningen, zowel betaalbaar (tot € 300.000), maar ook in de hogere prijscategorieën. • Extra vraag naar sociale huurwoningen, zowel naar grondgebonden woningen als appartementen. De vraag naar sociale huurappartementen in het trendscenario komt voornamelijk van ouderen. De extra vraag in het ambitiescenario komt voornamelijk van jonge kleine huishoudens. • Vraag naar woningen in de vrije sector, zowel naar grondgebonden woningen als appartementen. In het trendscenario is er nauwelijks vraag naar woningen in de vrije sector huur, in het ambitiescenario wel. Dit komt voornamelijk door de extra instroom van kleine huishoudens.

222.110/G | Woningmarktscan

8

Meer harde plannen nodig • Ten opzichte van de aanvullende woningbehoefte op basis van het trendscenario is er nog onvoldoende plancapaciteit. De aanvullende woningbehoefte volgens het trendscenario is tot 2035 2.650 woningen. Er zijn harde plannen voor 498 woningen, inclusief de harde en zachte plannen voor 2.473 woningen. Er zijn geen plannen voor de periode na 2030. Dit betekent dat er, op basis van het trendscenario, plannen moeten worden toegevoegd en dat er weinig ruimte is voor planuitval, die zich doorgaans wel voordoet. • Als we de harde planvoorraad vergelijken met de kwalitatieve woningbehoefte in de periode tot 2030, stellen we het volgende vast: – In de koopsector ligt het zwaartepunt in de plannen in het dure en het middeldure segment, maar in de koopsector is ook veel vraag naar goedkopere woningen, zowel grondgebonden als appartementen. De planvoorraad voorziet hierin niet of nauwelijks. – In de sociale huursector zijn er veel te weinig harde plannen om in de behoefteontwikkeling volgens het trendscenario te voorzien. • Als we de totale planvoorraad vergelijken met de kwalitatieve woningbehoefte in de periode tot 2030, stellen we het volgende vast: – In de koopsector zijn er veel plannen voor dure grondgebonden koopwoningen en appartementen.

Voor grondgebonden woningen duurder dan € 400.000 en appartementen duurder dan € 200.000 zelfs meer dan de behoefteontwikkeling. De plannen voorzien niet in de behoefteontwikkeling van betaalbare grondgebonden koopwoningen. – Voor sociale huurappartementen zijn zelfs inclusief de zachte plannen te weinig plannen om in de behoefteontwikkeling volgens de trendprognose te voorzien. De plannen voor sociale grondgebonden huurwoningen zijn groter dan de behoefteontwikkeling, dit geldt ook voor huurappartementen in de vrije sector.

Woningvraag speciale doelgroepen Forse toename vraag naar geclusterde woonvormen voor ouderen • De vraag naar regulier wonen blijft onder ouderen het grootst. Veel ouderen wonen in een gewone woning, eventueel met aanpassingen. Zij blijven er ook lang wonen. Dat geldt zeker voor vitale ouderen, maar ook ouderen met een ondersteuningsvraag zijn vaak gehecht aan hun huidige woning. Aanpassing van bestaande woningen kan mensen met groeiende mobiliteitsbeperkingen ondersteunen bij het zelfstandig wonen. • De vraag naar geclusterd wonen voor ouderen (met of zonder zorg) zal in verhouding meer gaan toenemen, van 1.550 woningen nu naar 2.740 woningen in 2035. Dat is een toename van de vraag met 1.190 geclusterde woningen. • Op dit moment zijn er circa 512 plekken met 24-uurszorg. Dit betekent dat er een klein tekort zou zijn aan 24-uursplekken (-18 plekken). De behoefte loopt op naar 330 plekken in 2035. De komende jaren staan 90 nieuwbouwplekken voor 24-uurszorg op de planning. De vraag naar plekken voor 24-uurszorg ontwikkelt zich aanmerkelijk sterker dan waar de plannen dit moment in voorzien. Jaarlijkse woningvraag van 124 tot 147 woningen van statushouders en uitstroom BW, Jeugd en MO • De vraag naar woningen voor mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen en de Maatschappelijke Opvang bedraagt op jaarbasis ongeveer 77 woningen.

• De vraag naar woningen voor jongeren die 18 worden en uitstromen uit de jeugdzorg bedraagt op jaarbasis ongeveer 10 woningen.

222.110/G | Woningmarktscan

9

• •

•

De vraag naar woningen van statushouders bedraag op jaarbasis 37 tot 60 woningen, afhankelijk van externe ontwikkelingen. Uitstromers vanuit instellingen en statushouders hebben behoefte aan goedkope woonruimte. In de gemeente Doetinchem zijn er in 2022 914 goedkope corporatiewoningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens (tot € 442), jaarlijks muteren daarvan gemiddeld 121 woningen. Er zijn 4.783 corporatiewoningen met een betaalbare huur (€ 422 tot € 633) in Doetinchem, jaarlijkse muteren daarvan gemiddeld 354 woningen. Dit betekent in theorie dat jaarlijks 25% tot 30% van de vrijkomende goedkope en betaalbare sociale huurwoningen nodig zijn voor de huisvesting van speciale doelgroepen. Deze woningen zijn niet beschikbaar voor reguliere woningzoekenden. Daarnaast zijn er andere groepen die soms met voorrang een woning nodig hebben, zoals medisch urgenten en sociaal urgenten (bijvoorbeeld bij een relatiebreuk). De voorraad goedkope sociale huurwoningen is ook van belang voor jonge woningzoekenden in de leeftijd tot 23 jaar, vanwege de mogelijkheid om huurtoeslag te krijgen.

Kansen voor studentenhuisvesting in Doetinchem • Er zijn in de Achterhoek geen universitaire en Hbo-opleidingen (met uitzondering van de Pabo). De bedrijven in de regio hebben een groot belang bij de beschikbaarheid van arbeidscapaciteit, op middelbaar en op hoog niveau. De Achterhoek profileert zich daarom als stage- en afstudeerregio en zet in op het aantrekken en vasthouden van talent. Veel bedrijven in de Achterhoek bieden stageplaatsen. Het kan interessant zijn om Hbo- en universitaire studenten die stage lopen in de regio een woonplek te bieden. • Daarnaast kan Doetinchem mogelijk een rol spelen in de huisvesting van (internationale) studenten die in nabijgelegen steden als Arnhem, Nijmegen, Wageningen en Enschede studeren, maar daar geen woonruimte kunnen vinden. Studentenhuisvesting zou gecombineerd kunnen worden met (tijdelijke) huisvesting van groepen als spoedzoekers en jonge starters. Om een dergelijke gecombineerde setting aantrekkelijk te maken voor studenten is een voorwaarde dat een voldoende groot aandeel van de bewoners studenten zijn. Hierbij moet worden aangetekend dat het recente Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2022 tot 2030 inzet op het toevoegen van veel studentenwoningen op de plekken waar de behoefte hieraan groot is. Meer aanbod in studentensteden maakt studentenhuisvesting op een grotere afstand van de opleiding minder aantrekkelijk.

• Er zijn ons geen bronnen bekend waaruit de concrete behoefte aan studentenhuisvesting in Doetinchem die samenhangt met het aanbod aan stageplaatsen in de Achterhoek is af te leiden. Een onderbouwing van de kwantitatieve vraag naar studentenhuisvesting in Doetinchem vraagt nader onderzoek onder bedrijven en onderwijsinstellingen in de regio en de omliggende studentensteden.

Beleidsaanbevelingen De druk op de woningmarkt in Doetinchem is de afgelopen jaren toegenomen. In de sociale voorraad zijn de wachttijden toegenomen. En in de koopvoorraad is het vanwege de prijsstijgingen lastiger geworden een woning te kopen. Het verhogen van de bouwproductie is daarom van belang om de druk op de markt te verminderen en de huishoudensgroei te kunnen faciliteren. We vatten de belangrijkste opgaven als volgt samen: •

In de sociale huurvoorraad is toevoeging van appartementen/levensloopgeschikte woningen gewenst. De vraag is afkomstig van één- en tweepersoonshuishoudens, zowel van jongeren als van ouderen. Een deel van de ouderen wenst graag een woning in een geclusterde woonvorm.

222.110/G | Woningmarktscan

10

•

•

•

•

•

•

Er zijn diverse groepen die afhankelijk zijn van een sociale huurwoning. Naast reguliere huishoudens met een laag inkomen zijn dat kwetsbare groepen, vergunninghouders en mensen die met spoed een goedkope woning nodig hebben. Het gaat potentieel om flinke aantallen sociale huurwoningen, zeker als de vraag van de genoemde groepen in combinatie toeneemt (toename van het aantal vergunninghouders in een periode dat veel mensen werkloos raken en met spoed een goedkope woning nodig hebben). Reken niet te krap met de benodigde voorraad sociale huurwoningen. In de koopvoorraad ligt er de komende jaren een sterke opgave in het realiseren van betaalbare grondgebonden woningen. De prijsstijgingen van de afgelopen jaren, in combinatie met aanpassing van de hypotheekregels, hebben ervoor gezorgd dat het voor jonge huishoudens en koopstarters steeds lastiger is een woning te kopen. In de harde planvoorraad ligt er een accent op het toevoegen van middeldure en dure koopwoningen. Er zijn onvoldoende plannen om de vraag naar goedkope koopwoningen in te vullen. Zet bij nieuwe woningbouwlocaties in op het toevoegen van plannen voor betaalbare woningen. De doelgroepenverordening is een instrument waarmee goedkopere koopwoningen voor een langere periode betaalbaar kunnen worden gehouden, ook als de eerste koper de woning verkoopt.

Vertrekkers uit Doetinchem naar andere gemeenten in de Achterhoek verhuizen relatief vaak naar een 2-1 kapwoning of vrijstaande woning. Dit zijn onder meer huishoudens die op jonge leeftijd verhuisd zijn naar Doetinchem voor de dynamiek van de stad. Als deze huishoudens in een volgende levensfase komen, komt de wens naar een andere woning in een ander woonmilieu: een kindvriendelijke, ruime, groene woonwijk. Blijkbaar zijn deze woonmilieus beter te vinden in andere gemeenten in de Achterhoek dan in Doetinchem. Om deze huishoudens in Doetinchem te houden, zijn grotere woningen nodig in aantrekkelijke en kindvriendelijke woonmilieus. Overigens is het niet zonder meer mogelijk om alle huishoudens te binden met alleen een aantrekkelijke woning in een aantrekkelijke woonomgeving. Deels willen huishoudens in een volgende levensfase ook terug naar de plek waar zij vandaan komen. Het is belangrijk om oog te houden voor onzekerheden met betrekking tot de woningmarkt en de huishoudensontwikkeling. De crisis van enkele jaren terug heeft zichtbaar gemaakt hoe snel de temperatuur kan omslaan. Daarom het advies om in de komende jaren te (blijven) werken met een bandbreedte voor de te verwachten woningvraag, zowel kwantitatief als kwalitatief. Het is van groot belang om in de plancapaciteit voldoende ruimte voor (kwantitatieve en kwalitatieve) sturing te houden.

Versnellen als het kan en temporiseren als het moet. De ambities van de gemeente om te groeien naar 70.000 inwoners maken het extra belangrijk om over voldoende woningbouwplannen te beschikken maar te kunnen temporiseren als dat nodig is. De verkoop van corporatiewoningen waar minder behoefte aan ontstaat om daarmee te voorzien in de toenemende behoefte aan goedkope koopwoningen kan een belangrijke strategie zijn om de kwalitatieve mismatch in delen van de woningvoorraad aan te pakken. Met de middelen die dit genereert, kunnen corporaties woningen toevoegen die aansluiten bij de behoefte van de veranderende bevolking. De verkoop van corporatiewoningen in een krappe woningmarkt roept vaak weerstand op, maar kan een belangrijk instrument zijn om in de veranderende vraag te voorzien. Verkoop van grotere grondgebonden corporatiewoningen kan voorzien in de behoefte aan goedkopere koopwoningen. Let er bij verkoop van corporatiewoningen op dat geen toekomstige problemen worden gecreëerd door woningen met een slechte energetische kwaliteit te verkopen aan kopers die geen geld hebben voor de benodigde verduurzaming van de woning. De verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een punt van aandacht. De woningcorporaties werken hier gestaag aan en zijn op dit punt al ver, maar in de oudere delen van de particuliere voorraad ligt nog een aanzienlijke opgave.

Dat vraagt om ook voor de particuliere

222.110/G | Woningmarktscan

11

•

•

•

voorraad actief te werken aan een strategie. Een instrument als de Maatwerklening van SVn kan voor sommige woningeigenaren hier mogelijk bij helpen. Het aantal senioren in de gemeente neemt toe. Hoewel senioren vaak terughoudend zijn om te verhuizen, neemt de behoefte aan voor senioren geschikte woningen in Doetinchem toe. Het gaat om appartementen en kleinere grondgebonden levensloopgeschikte woningen, zowel in de huursector als in de koopsector. De ligging ten opzichte van voorzieningen die voor ouderen belangrijk zijn is een aandachtspunt. Om het zelfstandig wonen tot op latere leeftijd mogelijk te maken moeten er ook woningen worden aangepast. Het gebruik van een deel van de overwaarde van de woning om woningaanpassing te financieren (een instrument als de Verzilverlening) kan hierbij helpen. Daarnaast zorgt de vergrijzing van de bevolking in de gemeente voor een grote opgave rond wonen met zorg. De vraag naar geclusterde woonvormen nabij zorg (aanleunwoningen, knarrenhof) en met intensieve zorg neemt de komende jaren toe. Het werkveld van Beschermd Wonen (BW), Maatschappelijke Opvang (MO) en Jeugd is sterk in ontwikkeling en raakt meer met elkaar verbonden door een toenemende focus op doorstroming. Begeleide woonvormen met flexibel opschaalbare zorg functioneren daarbij als ‘tussenstation’ voor of na het zelfstandig wonen.

Als uitstromers uit Jeugdzorg met verblijf kunnen wonen in begeleide woonconcepten, kan (dure) instroom in BW of MO worden beperkt. De nieuwe aanpak vereist een omschakeling in denkwijze over in- en uitstroom en een intensievere samenwerking tussen (verschillende) zorgpartijen, gemeente en corporaties. Het aanbod van geclusterd wonen voor ouderen in Doetinchem is op dit moment niet in beeld bij de gemeente. De komende jaren gaat de vraag naar deze woonvorm flink toenemen, ouderen zullen vaker preventief verhuizen. Zij kiezen dan voor geclusterde woonvormen voor de veiligheid en sociaal contact. Op dit moment is dus niet bekend of er al een tekort is. Daarnaast is het ook niet bekend of de huidige geclusterde woonvormen aansluiten bij de wensen van ouderen, zoals de aanwezigheid van een huismeester en/of ontmoetingsruimte. Wij adviseren de gemeenten om het geclusterd woonaanbod voor ouderen in beeld te brengen, zowel in de sociale huur als de particuliere voorraad (huur en koop).

222.110/G | Woningmarktscan

12

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en vraagstelling De Woon- en Vastgoedmonitor Achterhoek geeft een schat aan woningmarktinformatie op het niveau van de regio en van de regiogemeenten. Naast gegevens uit statistische bronnen zijn in de monitor de uitkomsten opgenomen van het in 2021 gehouden Achterhoek Woonwensen en LeefbaarheidsOnderzoek (AWLO), een groot vragenlijstonderzoek. Daarmee is er ook inzicht in de verhuiswensen en woonwensen van inwoners van de Achterhoek en in de waardering van de woonomgeving. Het AWLO geeft betrouwbare uitkomsten op gemeenteniveau. De gemeente Doetinchem heeft Companen en Moventem gevraagd om op basis van de beschikbare informatie voor Doetinchem een verdiepende analyse te maken van de woningmarktsituatie in de gemeente, de concurrentiepositie van de gemeente en de toekomstige woningmarktopgaven. De analyse moet inzicht geven in: • De huidige en toekomstige bewoners van de gemeente. • De huidige en de in de toekomst benodigde woningvoorraad in de gemeente. • De concurrentiepositie van Doetinchem ten opzichte van omliggende maar ook verder gelegen gemeenten en de wijze waarop Doetinchem zich kan onderscheiden. • Relevante trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. • De woningmarktopgaven voor de komende jaren.

De analyses leveren concrete bouwstenen die input vormen voor de nieuw op te stellen woonvisie, de daaraan gekoppelde uitvoeringsstrategie bestaande woningvoorraad en de ontwikkelstrategie voor nieuwbouw in Doetinchem.

1.2 Kern- en wijkindeling Doetinchem In onderstaande tabel is de kern- en wijkindeling weergegeven van de gemeente Doetinchem. Voor een deel van de analyses zoomen we alleen in op de grotere kernen in de gemeente: Doetinchem, Gaanderen en Wehl.

222.110/G | Woningmarktscan

13

Tabel 1.1: Aantal huishoudens en inwoners per kern/wijk* Aantal huishoudens Bedrijventerrein Hamburgerbroek 388 Centrum 2.515 De Huet 4.307 Dichteren-Wijnbergen 3.428 Gaanderen 2.236 IJsseltuin-Heelweg 511 Kleine kernen/buitengebied 612 Nieuw Wehl 375 Noord 2.861 Oosseld 1.407 Overstegen 3.481 Schöneveld 1.290 Wehl 2.363 Gemeente Doetinchem 25.774

Aantal inwoners 732 4.534 9.701 8.376 5.074 824 2.240 1.076 6.584 3.597 6.433 2.888 5.689 57.748

* De kern Langerak valt onder de wijken IJsseltuin-Heelweg en Noord. Bron: WOZ-registratie 2021 en BRP gemeente Doetinchem 2022.

1.3 Leeswijzer • Hoofdstuk 2 gaat over de bevolking, de huishoudens en de woningvoorraad in de gemeente Doetinchem. Hoe is de bevolking samengesteld naar leeftijd? Welke huishoudenstypen wonen er in de gemeente? Wat is de inkomenspositie van huishoudens? Hoe is de woningvoorraad samengesteld en welke huishoudens wonen in welke woningen? • In hoofdstuk 3 gaan we in op de ontwikkeling in de afgelopen jaren, met name naar de verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente. Welke huishoudens vestigen en vertrekken er per saldo, wat zijn de belangrijkste verhuisrelaties met andere gemeenten en hoe wordt er binnen Doetinchem verhuisd tussen wijken en kernen? In dit hoofdstuk staan we ook stil bij de ontwikkeling van de marktdruk in de sociale huurmarkt en de koopmarkt. • Hoofdstuk 4 gaat over de ontwikkeling van de woningbehoefte in de komende jaren, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. We brengen in beeld hoe de bevolking zich volgens prognoses gaat ontwikkelen en wat dat betekent voor de woningvraag. Daarmee wordt zichtbaar welke fricties er ontstaan tussen vraag en aanbod en wat dat betekent voor de nieuwbouwopgave en de transformatieopgave in de bestaande woningvoorraad. We werken in dit hoofdstuk ook een ambitiescenario uit, dat uitgaat van groei van de gemeente naar 70.000 inwoners in de komende 15 jaar. Ook vergelijken we de opgaven met de bekende planvoorraad.

Tenslotte wordt nader ingezoomd op de woonvraag van ouderen en verschillende bijzondere (kwetsbare) doelgroepen.

222.110/G | Woningmarktscan

14

2 Huidige situatie: bevolking, huishoudens en woningvoorraad In dit hoofdstuk gaan we in op de huidige situatie in de gemeente Doetinchem. Hierbij bekijken we de bevolking, huishoudens en de woningvoorraad in de gemeente.

2.1 Bevolking en huishoudens Bijna 58.000 inwoners In begin van 2022 telde de gemeente Doetinchem bijna 58.000 inwoners. Bijna de helft van de inwoners is jonger dan 45 jaar, bijna een derde heeft een leeftijd tussen de 45 en 65 jaar (29%). Ruim één op de vijf inwoners is 65 jaar of ouder (22%). In bepaalde wijken in Doetinchem wonen aanmerkelijk meer 65plussers dan gemiddeld, het gaan dan om de wijken Bedrijventerrein Hamburgerbroek, Centrum, Gaanderen, IJsseltuin-Heelweg en het buitengebied. In de wijken Dichteren-Wijnbergen, Noord en Oosseld wonen relatief de meeste jonge inwoners van de gemeente. Figuur 2.1: Gemeente Doetinchem. Inwoners naar leeftijd per kern/wijk (2022) Bedrijventerrein Hamburgerbroek Centrum De Huet Dichteren-Wijnbergen Gaanderen IJsseltuin-Heelweg Kleine kernen / buitengebied Nieuw-Wehl Noord Oosseld Overstegen Schöneveld Wehl Gemeente Doetinchem Achterhoek Nederland

6% 23% 19% 24% 14% 14% 9% 20% 16% 26% 15% 14% 15% 17% 16% 32% 14% 6% 18% 18% 20% 30% 8% 6% 14% 17% 16% 29% 15% 10% 12% 12% 16% 29% 18% 12% 11% 17% 10% 34% 16% 12% 12% 19% 13% 37% 10% 9% 17% 17% 16% 28% 13% 8% 20% 15% 22% 26% 10% 6% 14% 19% 18% 25% 12% 12% 16% 16% 17% 27% 12% 12% 13% 18% 14% 31% 12% 11% 15% 18% 17% 29% 13% 9% 14% 17% 15% 31% 13% 10% 15% 19% 19% 27% 11% 9% 0%

10%

0-14

15-29

20%

30%

30-44

40%

50%

60%

45-64

65-74

75+

70%

80%

90% 100%

Bron: BRP-registratie gemeente Doetinchem (2022), BRP-registratie Achterhoekse gemeenten (2020) & CBS-Statline (2022).

Naar verhouding veel middeninkomens In onderstaand figuur staat de verdeling van het opleidingsniveau. De grootste groep zijn de mensen met een middelbaar opleidingsniveau. Vergeleken met het Nederlandse gemiddelde is het aandeel middelbaar opgeleiden in Doetinchem hoger (46% om 41%). In vergelijking met Nederland zijn er juist wat minder hoog opgeleiden in Doetinchem (31% om 26%). De wijken Dichteren-Wijnbergen, IJsseltuin-Heelweg, Schöneveld, Centrum en Oosseld kennen naar verhouding veel hoger opgeleide inwoners. In de

222.110/G | Woningmarktscan

15

wijken Noord, Gaanderen, Nieuw-Wehl en Overstegen is het aandeel lager opgeleiden juist hoger dan gemiddeld. Figuur 2.2: Gemeente Doetinchem. Opleidingsniveau van 15-75-jarigen, per kern/wijk (2020) Bedrijventerrein Hamburgerbroek Centrum De Huet Dichteren-Wijnbergen Gaanderen IJsseltuin-Heelweg Kleine kernen / buitengebied Nieuw-Wehl Noord Ooseld Overstegen Schöneveld Wehl Gemeente Doetinchem Achterhoek Nederland

21% 29% 23% 22% 34% 25% 26% 34% 39% 26% 34% 27% 26% 28% 30% 28% 0%

10%

Opleidingsniveau laag

53% 40% 49% 44%

26% 31% 28% 34% 20% 33% 27% 22% 20% 31% 18% 32% 23% 26% 22% 31%

46% 42% 47% 44% 41% 43% 48% 41% 52% 46% 49% 41%

20%

30%

40%

50%

Opleidingsniveau middelbaar

60%

70%

80%

90% 100%

Opleidingsniveau hoog

Bron: CBS Statline, 2022.

26.000 huishoudens, kwart is een gezin In Doetinchem wonen ongeveer 26.000 huishoudens. In de onderstaand figuur staat de verdeling van de huishoudenstypen in de gemeente naar leeftijd en huishoudenssamenstelling. De grootste groep zijn de gezinnen (25%). Opvallend is het lage aandeel paren onder de 35 jaar. Een mogelijk verklaring is dat jonge stellen (zonder kinderwens) verhuizen naar grotere steden, zoals Arnhem en Nijmegen en dat jonge paren na het samenwonen al snel kinderen krijgen. Bijna 15% van de huishoudens in Doetinchem is 75 jaar of ouder. Figuur 2.3: Gemeente Doetinchem. Huishoudens naar leeftijd en samenstelling, 2022 Alleenstaande huishoudens < 35 jaar

7%

Alleenstaande huishoudens 35 - 60 jaar

10%

Alleenstaande huishoudens 60 - 75 jaar

9%

Alleenstaande huishoudens 75 +

8%

Paren < 35 jaar

4%

Paren 35 - 60 jaar

6%

Paren 60 - 75 jaar

15%

Paren 75 +

6%

Overig

3%

Eenoudergezin

7%

Gezinnen

25% 0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

Bron: BRP-registratie gemeente Doetinchem, 2022, bewerking Companen.

222.110/G | Woningmarktscan

16

Als wij kijken naar de huishoudensverdeling per kern/wijk in Doetinchem zien we flinke verschillen. In de wijken Dichteren-Wijnbergen en Oosseld is het aandeel gezinnen het grootst. In de wijken Bedrijventerrein Hamburgerbroek en Centrum is het aandeel jonge huishoudens relatief hoog. Het aandeel ouderen (75+) is in Bedrijventerrein Hamburgerbroek en Centrum juist relatief hoog. Verder zien we in de wijken IJsseltuin-Heelweg, Overstegen en Wehl ook een hoog aandeel ouderen. Figuur 2.4: Gemeente Doetinchem. Huishoudentypen naar kern/wijk, 2022 Bedrijventerrein Hamburgerbroek

27%

Centrum

18%

21%

19%

De Huet

9%

Dichteren-Wijnbergen

9%

18%

18%

Gaanderen

9%

14%

27%

IJsseltuin-Heelweg

6%

Kleine kernen / buitengebied

17%

18%

6% 9%

17%

Oosseld

9%

15%

15%

Schöneveld

9%

Wehl

8% 11%

Achterhoek

8% 0%

1-2 phh <35 jaar

39%

15%

40% 14%

34%

9%

45%

21%

18%

26%

20%

32%

25%

19%

35%

24%

16%

1-2 phh 35-60 jaar

27%

15%

23%

17%

20%

33%

18%

22%

13%

10%

44% 17%

26% 20%

35%

11%

24%

15%

Gemeente Doetinchem

16%

31%

14%

Overstegen

16%

19% 10%

29%

Noord

19%

29%

14%

Nieuw-Wehl

20% 25%

26% 30%

40%

50%

1-2 phh 60-75 jaar

15%

33%

17%

33%

60%

70%

1-2 phh 75+

80%

90% 100% Gezinnen

Bron: BRP-registratie gemeente Doetinchem, 2022, bewerking Companen.

Ongeveer de helft van de huishoudens corporatiedoelgroep In de gemeente Doetinchem behoort ruim een kwart (27%) van de huishoudens tot de doelgroep voor passend toewijzen, de HT-doelgroep in de figuur. Dit is iets hoger dan gemiddelde in de Achterhoek (24%). De overige corporatiedoelgroep omvat 20% van de huishoudens in de gemeente. Ruim 5% van de huishoudens heeft een laag middeninkomen. De grotere huishoudens in deze inkomensklassen behoren sinds begin van dit jaar ook tot de corporatiedoelgroep. Bij elkaar behoort ongeveer de helft van de huishoudens in Doetinchem tot de doelgroep van de woningcorporaties. Verder heeft ruim 10% van de huishoudens een laag middeninkomen (tot 1,5 x modaal). Een kwart van de huishoudens heeft een hoog inkomen vanaf twee keer modaal.

222.110/G | Woningmarktscan

17

Figuur 2.5: Gemeente Doetinchem. Inkomensverdeling (2018) HT-doelgroep 10%

HT-doelgroep tot grens corporatiedoelgroep 27%

15%

Corporatiedoelgroep tot € 43.574 € 43.574 - 1,5 x modaal

12%

1,5 x modaal - 2 x modaal 20% 11%

2 x modaal - 3 x modaal

6% > 3 x modaal

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2021.

Goedkope scheefheid is beperkt In onderstaande figuur is de huidige woonsituatie per inkomensgroep te zien. Eerst kijken we naar de bewoning van de corporatievoorraad. In hoeverre worden deze woningen bewoond door de huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep? Daarbij gaat het met name om de eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot € 45.014. Aan deze doelgroep dienen corporaties jaarlijks tenminste 92,5% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toe te wijzen. Voor de resterende 7,5% van de toewijzingen geldt geen inkomensgrens. Dit percentage mag echter worden verhoogd naar maximaal 15% als hierover prestatieafspraken worden gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie. Corporaties kunnen deze toewijzingsruimte gebruiken om hogere inkomens (> € 45.014) een huis aan te bieden. Als een huishouden met een midden- of hoog inkomen in een sociale huurwoning woont, spreken we van goedkope scheefheid. Figuur 2.6: Gemeente Doetinchem. Inkomensklassen naar eigendom woning, 2019 16.000 14.000 12.000 > € 56257

10.000

€ 45014 - € 56257

8.000

€ 40765 - € 45014 6.000

Huurtoeslag - € 40765

4.000

< Huurtoeslag

2.000 0 Corporatie huurwoning

Particuliere huurwoning

Koopwoning

Onbekend

Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.

Op gemeenteniveau zien we dat 85% van de corporatiewoningen wordt bewoond door huishoudens met een inkomen tot € 40.765. De inkomensgroep boven de € 40.765 heeft nog beperkt toegang tot de

222.110/G | Woningmarktscan

18

corporatiesector. Rekenen we deze groep tot de zogenaamde scheefwoners, dan ligt het percentage goedkope scheefheid in de gemeente Doetinchem op 15%. Als alleen de inkomensgroep boven de € 45.014 tot de goedkope scheefwoners wordt gerekend, ligt het scheefheidspercentage in de gemeente op 11%. Landelijk (15%) ligt dat percentage iets hoger. Een deel van de sociale huur doelgroep woont in een particuliere huurwoning of een koopwoning. De particuliere huursector in de gemeente Doetinchem is relatief klein, ongeveer 8% van de woningvoorraad. Meer dan de helft van deze woningen wordt bewoond door huishoudens met een inkomen tot € 40.765 (57%). In de koopsector is het aandeel inkomens tot € 40.765 kleiner, ongeveer 24%. Huishoudens met een middeninkomen en een hoog inkomen wonen veelal in een koopwoning. Dat een relatief groot deel van de huishoudens met een laag inkomen in de particuliere voorraad woont, hoeft niet te duiden op een groot knelpunt. Dit kan namelijk samenhangen met een relatief goedkope koopvoorraad (waardoor deze woningen ook betaalbaar zijn voor lage inkomens) of door ouderen die in een koopwoning wonen en door pensionering tot de lage inkomensgroep zijn gaan behoren (maar ondertussen wel vermogen hebben en wellicht een groot deel van de hypotheek hebben afbetaald).

Ook wordt een deel van de particuliere huurvoorraad in Doetinchem verhuurd voor een sociale huur (tot € 763).

2.2 Woningvoorraad Bijna twee derde koop, 30% corporatiewoningen In het begin van 2021 telde de woningvoorraad in Doetinchem bijna 26.000 woningen. Ongeveer 62% zijn koopwoningen en ongeveer 30% is corporatiebezit. Daarnaast is circa 8% van de woningvoorraad een particuliere huurwoning. In de wijken Noord en Overstegen staan relatief de meeste corporatiewoningen. In het buitengebied, Nieuw-Wehl en IJsseltuin-Heelweg is bijna de gehele woningvoorraad een koopwoning (circa 90%). De particuliere huurvoorraad in Doetinchem is beperkt, maar in de wijken Bedrijventerrein Hamburgerbroek en Centrum is het aandeel particuliere huur hoog.

222.110/G | Woningmarktscan

19

Figuur 2.7: Gemeente Doetinchem. Woningvoorraad naar eigendom (2021) Bedrijventerrein Hamburgerbroek Centrum De Huet Dichteren-Wijnbergen Gaanderen IJsseltuin-Heelweg Kleine kernen/buitengebied Nieuw Wehl Noord Oosseld Overstegen Schöneveld Wehl Gemeente Doetinchem Achterhoek Nederland

13%

28% 34%

22% 8% 21% 5% 32% 3% 6% 6% 9% 8% 48% 24% 4% 54% 25% 13% 17% 5% 30% 8% 23% 10% 29% 14% 0%

10%

59% 50% 70% 74% 65%

17%

20%

Huur corporatie

30%

88% 91% 90%

40%

2%

50% 72% 12% 35% 62% 78% 62% 67% 57%

50%

60%

Huur particulier

70%

80%

90% 100%

Koop

Bron: WOZ-registratie gemeente Doetinchem, 2021.

In onderstaand figuur is de woningvoorraad uitgesplitst naar prijsklassen. De wijken met een hoog aandeel corporatiewoningen zijn ook de wijken met een relatief lage WOZ-waarde. In het buitengebied, Nieuw-Wehl en IJsseltuin-Heelweg staan relatief de meeste woningen met de hoogste WOZ-waarde. Hierbij moet worden aangetekend dat het de WOZ-waarden betreft van 2021. De transacties in de koopsector laten inmiddels beduidend hogere verkoopprijzen zien (zie ook paragraaf 3.2). Figuur 2.8: Gemeente Doetinchem. Woningvoorraad naar WOZ-klassen (2021) Bedrijventerrein Hamburgerbroek

68%

Centrum

24%

73%

De Huet

20%

72%

Dichteren-Wijnbergen Gaanderen

69% 31%

Nieuw Wehl

31%

24% 36%

33%

43%

26% 17%

55%

36%

Overstegen

6%

71%

Wehl

25%

54%

Gemeente Doetinchem

33% 70%

0%

10%

20%

Tot 250

30%

40%

250-355

50%

6% 9%

91%

Schoeneveld

6%

27%

76%

Oosseld

10%

25%

Noord

5%

25%

47%

Kleine kernen/buitengebied

7%

24%

65%

Ijsseltuin-Heelweg

8%

60%

70%

4% 13%

22%

8%

80%

90% 100%

355+

Bron: WOZ-registratie gemeente Doetinchem, 2021.

222.110/G | Woningmarktscan

20

In de volgende kaart is de WOZ-waarde per m2 van de woningvoorraad weergegeven op een laag schaalniveau. Daarmee worden verschillen in de prijs-kwaliteitverhouding en de gewildheid van woningen binnen de gemeente zichtbaar.

222.110/G | Woningmarktscan

21

Figuur 2.9: Gemeente Doetinchem. WOZ-waarde per m2 (2021)

Bron: WOZ-registratie gemeente Doetinchem, 2021.

222.110/G | Woningmarktscan

22

Kwart van de voorraad appartementen In de gemeente Doetinchem is bijna een kwart (23%) van de woningvoorraad een appartement. In de wijken Bedrijventerrein Hamburgerbroek, Centrum en Overstegen is het aandeel appartementen groter dan gemiddeld. In het buitengebied en de kleinere kernen is het aandeel appartementen laag. Figuur 2.10: Gemeente Doetinchem. Woningvoorraad naar woningtype (2021) Bedrijventerrein Hamburgerbroek 69% Centrum 67% De Huet 12% Dichteren-Wijnbergen 14% Gaanderen 11% IJsseltuin-Heelweg 27% Kleine kernen/buitengebied 0% Nieuw Wehl 6% Noord 13% Oosseld 10% Overstegen 43% Schöneveld 24% Wehl 7% Gemeente Doetinchem 23% Achterhoek 15% Nederland 36% 0% Appartement

20%

31% 33% 88% 86% 89% 73% 100% 94% 87% 90% 57% 76% 93% 77% 85% 64%

40%

60%

80%

100%

Grondgebonden

Bron: WOZ-registratie gemeente Doetinchem en CBS-Statline, 2021.

In onderstaand figuur zijn de nieuwere wijken van Doetinchem goed te onderscheiden, het gaat dan over de wijken Bedrijventerrein Hamburgerbroek, Dichteren-Wijnbergen en een deel van IJsseltuin-Heelweg. De oudere woningvoorraad staat relatief het meest in het buitengebied, Schöneveld en Noord.

222.110/G | Woningmarktscan

23

Figuur 2.11: Gemeente Doetinchem. Woningvoorraad naar bouwjaar (2021) Bedrijventerrein Hamburgerbroek

6%

8%

Centrum

21%

De Huet

78% 10% 7%

30%

10%

Dichteren-Wijnbergen

9%

25%

Gaanderen

14%

20%

IJsseltuin-Heelweg

33%

86% 63% 29%

29%

24%

5%

Kleine kernen/buitengebied

58%

57%

Nieuw Wehl

17%

Noord Oosseld

19%

7%

24%

6%

11%

24%

43%

11%

8%

16%

Schöneveld

13%

25%

31%

21%

Overstegen

12%

15%

11%

14%

41%

79%

12%

51%

15%

16%

Wehl

9%

14%

26%

29%

23%

Gemeente Doetinchem

10%

14%

26%

29%

21%

0% < 1944

10%

1945 - 1964

20%

30%

40%

1965 - 1979

50%

60%

1980 - 1997

70%

80%

6%

90% 100%

> 1998

Bron: WOZ-registratie gemeente Doetinchem, 2021.

Bijna driekwart van de voorraad heeft groen energielabel Een groot deel (bijna driekwart) van de woningvoorraad in Doetinchem heeft energielabel C of beter. In sommige wijken in Doetinchem heeft overigens wel een groot aandeel woningen het slechtste label (G). Het gaat dan over de wijken IJsseltuin-Heelweg en het buitengebied. In deze gebieden staan relatief veel oude woningen. In bijlage 1 is onderstaand figuur uitgesplitst naar eigendom. Corporatiewoningen hebben de minste slechte labels (D of slechter). In de particuliere voorraad zijn de opgaven groter; in de particuliere huursector nog sterker dan in de koopsector.

222.110/G | Woningmarktscan

24

Figuur 2.12: Gemeente Doetinchem. Woningvoorraad naar energielabel (definitief + voorlopig) (2021) Bedrijventerrein Hamburgerbroek

71%

Centrum De Huet

25% 7%

13%

27%

16%

24%

Dichteren-Wijnbergen

6% 7% 5%

18%

29%

51% 10%

Nieuw Wehl

9%

12%

Noord

13%

Wehl

20%

5%

17%

15%

13%

0%

10%

20%

A++

A+

A

6% 13%

14%

22% 30%

30%

40%

50%

60%

C

D

E

G

F

70%

17% 6% 7% 5%

15%

17%

21%

B

6% 6% 6%

7%

19%

19%

19%

19%

9%

36%

20%

Gemeente Doetinchem 3%

24%

14%

42% 9%

8% 6%

8%

12%

55%

17%

37%

Schöneveld

5%

11%

12%

Oosseld Overstegen

6%

12% 5% 8% 5%

8%

16%

17%

4%

48%

15%

IJsseltuin-Heelweg Kleine kernen/buitengebied

14%

62%

41%

Gaanderen

5%

10%

11%

10%

9%

6% 9%

80%

90% 100%

Bron: WOZ-registratie gemeente Doetinchem, corporaties en RVO, 2021.

Op de volgende pagina is een kaart te zien van de energielabels in de gemeente. Hiermee ontstaat inzicht in de gebieden binnen de gemeente waar de slechte energielabels zich concentreren.

222.110/G | Woningmarktscan

25

Figuur 2.13: Gemeente Doetinchem. Woningvoorraad naar energielabel (definitief + voorlopig) (2021)

Bron: WOZ-registratie gemeente Doetinchem, corporaties en RVO, 2021.

222.110/G | Woningmarktscan

26

3 Ontwikkelingen op de woningmarkt In dit hoofdstuk kijken we terug naar de ontwikkelingen van de afgelopen jaren. We gaan in op de bevolkingsontwikkeling en de verhuisbewegingen. Ook gaan we in op de marktdruk in de gemeente, in de sociale sector en in de koopsector.

3.1 Bevolkingsontwikkeling Groeiende bevolking door binnenlandse migratie De gemeente Doetinchem heeft sinds 2011 te maken met een groeiende bevolking, met uitzondering van het jaar 2014. Sinds 2011 is het bevolkingsaantal in Doetinchem met 4% gestegen. In 2019 nam de bevolking het sterkst toe, toen was de toename 446 inwoners. Groei van de bevolking komt voort uit het geboortesaldo (het saldo van het aantal mensen dat wordt geboren en het aantal mensen dat overlijdt), het binnenlands migratiesaldo (het saldo van vestigers uit andere Nederlandse gemeenten en vertrekkers naar andere Nederlandse gemeenten) en het buitenlandse migratiesaldo (het saldo van vestigers uit het buitenland en vertrekkers naar het buitenland). Voor de gemeente Doetinchem geldt: • Doetinchem heeft een negatief geboortesaldo, dat elk jaar groter wordt. Sinds 2013 ligt het aantal sterfgevallen elk jaar hoger dan het aantal nieuwe geboortes. Deze ontwikkeling hangt samen met de toenemende vergrijzing van de bevolking van de gemeente en doet zich in veel gemeenten voor. • De bevolking groeit vooral door de toename in de binnenlandse migratie. In de periode 2011 - 2021 is het migratiesaldo sterk toegenomen met 2017 als piekjaar. • Sinds 2015 is het buitenlands migratiesaldo licht positief met 2015 als piekjaar.

• De woningvoorraadontwikkeling in Doetinchem heeft lichte schommelingen gekend in de afgelopen jaren. Tussen 2011 en 2021 nam de woningvoorraad jaarlijks gemiddeld met ruim 217 woningen toe.

222.110/G | Woningmarktscan

27

Figuur 3.1: Gemeente Doetinchem. Bevolkingsontwikkeling, periode 2011 - 2021*

Bevolkingsontwikkeling

Geboortesaldo

500

200

400

150 100

300

50 200 0 100

-50

0

-100

-100

-150

Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

400

300

350

250

300

200

250

150

200

100

150

50

100

0

50

-50

0

-100

Woningvooraad 400 350 300 250 200 150 100 50 0

* In 2016 was het binnenlandse en buitenlandse migratiesaldo respectievelijk -2.247 en +2.510. Voor de leesbaarheid zijn die gegevens weggelaten. Bron: CBS Statline 2022.

222.110/G | Woningmarktscan

28

Hoge binding binnen de kernen maar niet tussen de kernen In de periode 2017 tot en met 2019 bleef circa 60% van de huishoudens bij verhuizing binnen de gemeente. Zo’n 40% van de huishoudens die verhuisden, verliet de gemeente en verhuisde naar elders. Van de verhuizingen binnen de gemeente was bijna een kwart (22%) binnen de eigen wijk of kern. In de grotere kernen Gaanderen en Wehl ligt dit percentage hoger. Als mensen uit Gaanderen en Wehl hun kern verlaten, vertrekken zij uit de gemeente en verhuizen ze niet naar een van de andere kernen binnen de gemeente. Figuur 3.2: Gemeente Doetinchem. Kernbinding per wijk/kern*, 2017 - 2019 (huishoudens) Bedrijventerrein Hamburgerbroek

33%

Centrum

67%

25%

De Huet

44%

20%

Dichteren-Wijnbergen

26%

Gaanderen 16%

Oosseld

12%

Overstegen

19%

Schöneveld

19%

Wehl 20%

Gemiddeld

22% 0%

Binnen kern/wijk

10%

43%

7%

61% 53%

30%

48%

40%

45%

36%

44% 39%

Kleine kernen / buitengebied

32%

31%

32%

Noord

31%

47%

38%

13%

48%

20%

60% 39%

20%

30%

40%

Elders gemeente

39% 50%

60%

70%

80%

90% 100%

Vertrek uit gemeente

* De wijken IJsseltuin-Heelweg en Nieuw-Wehl zijn door lage aantallen niet opgenomen in de figuur. Bron: CBS Microdata, 2022.

De meeste vestigers in de gemeente Doetinchem komen uit Oude IJsselstreek, Montferland en Bronckhorst. Met deze gemeenten heeft Doetinchem ook een positief migratiesaldo. Overigens vertrekken ook veel mensen naar deze gemeenten, het zijn de gemeenten waarmee Doetinchem de sterkste verhuisrelaties heeft. Het migratiesaldo met Arnhem en Nijmegen is negatief. Meer mensen vertrekken naar deze gemeenten dan er zich uit vestigen in Doetinchem. Met andere gemeenten in de Achterhoek en Gelderland heeft Doetinchem een positief migratiesaldo.

222.110/G | Woningmarktscan

29

Tabel 3.1: Gemeente Doetinchem. Belangrijkste herkomstgemeenten vestigers, 2016 - 2020 (personen) Vestigers Vertrekkers Aantal % Aantal % Oude IJsselstreek 1.564 15% 1.485 17% Montferland 1.348 13% 1.109 12% Bronckhorst 1.268 12% 1.069 12% Arnhem 645 6% 686 8% Zevenaar 370 3% 292 3% Nijmegen 302 3% 397 4% Zwolle 57 1% 53 1% Overig Achterhoek 874 8% 638 7% Overig Gelderland 1.574 15% 1.222 14% Provincie Zuid-Holland 499 5% 350 4% Provincie Noord-Holland 431 4% 321 4% Provincie Utrecht 409 4% 313 4% Overig Nederland 1.388 13% 1.005 11% Totaal 10.729 100% 8.940 100%

Saldo +79 +239 +199 -41 +78 -95 +4 +236 +352 +149 +110 +96 +383 1.789

Bron: CBS Statline, 2022.

Positief migratiesaldo met gemeenten in het westen van het land In de periode 2016 - 2020 heeft Doetinchem een positief migratiesaldo met de provincies in het westen van Nederland. De laatste jaren neemt het aantal vestigers uit de Randstad ook toe. In de provincies Zuiden Noord-Holland ligt de piek van het aantal vestigers in 2020, in de provincie Utrecht lag deze piek al in 2019. Tabel 3.2: Gemeente Doetinchem. Ontwikkeling aantal vestigers uit de Randstad naar Doetinchem, 2016 - 2020 (personen) 2017 2018 2019 2020 Provincie Zuid-Holland 84 86 97 134 Provincie Noord-Holland 84 79 76 126 Provincie Utrecht 76 80 112 64 Bron: CBS Statline, 2022.

In onderstaand figuur is het profiel van binnenverhuizers 2, vestigers3 en vertrekkers4 te zien. De binnenverhuizer zijn relatief vaker gezinnen en minder vaak jonge huishoudens. Vertrekkers uit de gemeente Doetinchem zijn vaak jonge huishoudens. Zij vertrekken doorgaans naar elders om te werken of te studeren. Overigens is ook een groot deel van de vestigende huishoudens een jong huishouden. Zij vinden in Doetinchem een dynamische leefomgeving die bij hun levensfase past. In een volgende levensfase vertrekt een deel van deze huishoudens weer en vindt elders een gezinswoning in een groene en kindvriendelijke leefomgeving.

2 Verhuizers binnen de gemeente Doetinchem. 3 Verhuizers naar Doetinchem vanuit een andere gemeente. 4

Verhuizers uit Doetinchem naar een andere gemeente.

222.110/G | Woningmarktscan

30

Figuur 3.3: Gemeente Doetinchem. Verhuizingen huishoudens naar doelgroep, 2018 - 2020 (huishoudens) 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1-2 phh <35 jaar

1-2 phh 35- 60 jaar 1-2 phh 60-74 jaar Binnenverhuizers

Vestigers

1-2 phh 75+ jaar

Gezin

Vertrekkers

Bron: BRP Doetinchem, 2022.

In het volgende figuur zien we de huidige woning (uitgesplitst naar eigendom en prijsklassen) van binnenverhuizers, vestigers en vertrekkers. Vestigers vinden in Doetinchem vaak een huurwoningen of een relatief goedkope grondgebonden koopwoning. Vertrekkers naar andere gemeenten in de Achterhoek vinden daar relatief gezien vaak een dure grondgebonden woning. Dit zijn voornamelijk de gemeenten Oude IJsselstreek en Bronckhorst. Vertrekkers naar een andere gemeente in Nederland verhuizen juist relatief vaak naar huurwoning. Figuur 3.4: Gemeente Doetinchem. Huidige woning naar eigendom en prijsklassen, 2017 - 2019 (huishoudens) 80%

60%

40%

20%

0% Huur

Koop ggb < 300

Koop ggb 300+

Koop app < 200

Koop app 200+

Verhuizers binnen eigen gemeente Vestigers Achterhoek Vestigers elders Nederland Vertrekkers binnen de Achterhoek Vertrekkers elders Nederland Bron: CBS Microdata, 2022.

In onderstaand figuur is de huidige woning uitgesplitst naar woningtype. Vertrekkers naar een andere gemeente in Nederland (niet in de Achterhoek) verhuizen relatief vaak naar een huurappartement.

222.110/G | Woningmarktscan

31

Vertrekkers naar gemeenten binnen de Achterhoek verhuizen relatief vaak naar een 2-1 kap- of vrijstaande woning. Figuur 3.5: Gemeente Doetinchem. Huidige wonen naar eigendom en woningtype, 2017 - 2019 (huishoudens) 50% 40% 30% 20% 10% 0% Huur ggb

Huur app

Koop rij

Koop 2-1 kap

Koop vrijstaand

Koop app

Verhuizers binnen eigen gemeente Vestigers Achterhoek Vestigers elders Nederland Vertrekkers binnen de Achterhoek Vertrekkers elders Nederland Bron: CBS Microdata, 2022.

3.2 Marktdruk Sociale huursector In de gemeente Doetinchem staan circa 7.600 corporatiewoningen. Bijna 80% heeft een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens. Dit percentage is hoger dan gemiddeld in de Achterhoek en de provincie Gelderland. Ruim de helft (55%) van de corporatiewoningen is een appartement. Tabel 3.3: Gemeente Doetinchem. Corporatiewoningen naar huurprijsklassen en woonvorm % Doetinchem % Achterhoek Tot € 443 13% 9% € 433 - € 633 66% 67% € 633 - € 679 13% 22% € 679 - € 763 6% 2% > € 763 2% 0% Eengezinswoning Appartement

% Gelderland 10% 61% 26% 3% 0%

45% 55%

Bron: Sité Woondiensten 2022 en Lokale Monitor Wonen 2020.

In de gemeente Doetinchem is het gemiddeld aantal reacties op aangeboden corporatiewoningen de afgelopen vier jaar flink gestegen. Voor alle huurprijsklassen en woningtypen is het gemiddeld aantal reacties met ten minste 53% gestegen. Het sterkst steeg het aantal reacties op woningen met een huur tussen de aftoppingsgrenzen, tussen de bovenste aftoppingsgrens en de liberalisatiesgrens en in de vrije

222.110/G | Woningmarktscan

32

sector. Dit zijn de huurprijsklassen waarin de corporaties in de gemeente Doetinchem naar verhouding weinig woningen verhuren. Tabel 3.4: Gemeente Doetinchem. Gemiddeld aantal reacties op geadverteerde woning 2018 1ste helft 2021 2de helft Abs. stijging Tot € 443 133 285 152 € 433 - € 633 177 413 236 € 633 - € 679 84 269 185 € 679 - € 763 56 168 112 > € 763 13 67 54 Eengezinswoning Appartement

159 129

416 296

% stijging +53% +57% +69% +67% +81%

+257 +167

+62% +56%

Bron: Sité Woondiensten 2022.

De gemiddelde actieve zoektijd5 voor een corporatiewoning is in Doetinchem de afgelopen vier jaar behoorlijk gestegen, maar er is geen sprake van een hele grote druk. In de huurprijssegmenten tot de bovenste aftoppingsgrens is het mogelijk om gemiddeld binnen een jaar een woning te vinden. De gemiddelde actieve zoektijd is bij eengezinswoningen de afgelopen jaren harder gestegen dan bij appartementen. Tabel 3.5: Gemeente Doetinchem. Gemiddelde actieve zoektijd in maanden 2018 1ste helft 2021 2de helft Tot € 443 5,8 10,1 € 433 - € 633 9,6 11,8 € 633 - € 679 9,9 9,8 € 679 - € 763 9,6 15,7 > € 763 5,7 20,0 Eengezinswoning Appartement

9,6 7,9

14,1 10,2

Abs. stijging +4,3 +2,2 -0,08 +6,1 +14,3

% stijging 73% +23% -1% +64% +249%

+4,5 +2,3

+47% +29%

Bron: Sité Woondiensten 2022.

Koopsector De gemiddelde transactieprijs van koopwoningen is de afgelopen periode flink gestegen in de gemeente Doetinchem. In het laatste kwartaal van 2019 was de gemiddelde transactieprijs van een koopwoning circa € 290.000. In het laatste kwartaal van 2021 is de gemiddelde transactieprijs gestegen naar circa € 375.000. Dat is een stijging van 30%. De gemiddelde transactieprijs is bij alle woningtypen flink gestegen, maar bij tussenwoningen het sterkst (+46%). De gemiddelde koopsom van hoek- en 2-1 kapwoningen was in het laatste kwartaal van 2021 circa € 315.000 respectievelijk € 420.000. De NHG-Grens van € 355.000 ligt hiertussen en is op basis van de prijzen in de markt op dit moment een logische grens tussen het middeldure en dure koopsegment.

5

De periode tussen de eerste reactie op een vrijkomende woning en het moment dat men een woning krijgt toegewezen.

222.110/G | Woningmarktscan

33

Tabel 3.6: Gemeente Doetinchem. Ontwikkeling mediane transactieprijs per woningtype 2019 4e kwartaal 2021 4e kwartaal Abs. stijging Tussenwoning € 198.100 € 288.400 + € 90.300 Hoekwoning € 241.500 € 315.400 + € 73.900 2-1 kapwoning € 302.600 € 419.000 + € 116.400 Vrijstaand € 468.600 € 569.900 + € 101.300 Appartement < 1971 Appartement > 1970 € 235.600 € 329.600 + € 94.000 Gemeente € 288.600 € 375.300 + € 86.700

% stijging +46% +31% +38% +22% +40% +30%

Bron: NVM.

Het aantal transacties in de gemeente Doetinchem is afgelopen kwartalen ongeveer gelijk gebleven. Er is in de gemeente geen sprake van dat de doorstroming in de koopsector is stilgevallen. Tabel 3.7: Gemeente Doetinchem. Ontwikkeling aantal transacties per woningtype 2019 4e kwartaal 2021 4e kwartaal Abs. stijging Tussenwoning 45 41 -4 Hoekwoning 27 20 -7 2-1 kapwoning 45 47 +2 Vrijstaand 35 29 -6 Appartement < 1971 6 6 0 Appartement > 1970 14 22 +8 Gemeente 172 166 -6