Bijlage 4 Winkelcentrum De Bongerd - 2020_Bijlagen regels.pdf
Tekst van het document
Dit geldt voor de Dekamarkt en toekomstige Lidl Saronix. Inwoners van Doetinchem kunnen door de ligging van deze supermarkten allemaal wandelend of op de fiets een supermarkt bereiken. Dit was een keuze in het detailhandelsbeleid van 2009. Deze supermarkten hebben echter minder sterk een connectie met de detailhandelstructuur. Opvallend is het grote aantal supermarkten met een beperkte maatvoering. De huidige wensen van zowel de retailer als de consument beoordelen een supermarkt van minimaal 1.200 m² wvo als modern (overigens wel afhankelijk van locatie en typering van de supermarkt). In de gemeente Doetinchem zijn maar liefst 14 van de 18 supermarkten kleiner dan deze maat. Ook in de omgeving van de gemeente zijn de supermarkten gemiddeld klein.
DOETINCHEM EN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
15
FIGUUR 6 SUPERMARKTSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM – NUMMERS KOMEN OVEREEN MET BIJLAGE Bron: BRT Achtergrondkaart, Locatus 2017 + toevoeging Lidl Saronix; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
SUPERMARKTFORMULES OVER HET HELE SPECTRUM AANWEZIG
Een goed supermarktaanbod is niet enkel te meten in een goede geografische spreiding en voldoende winkelmeters, maar ook aan de positionering. De ene supermarkt is goedkoper, de andere biedt een hogere service. Elke inwoner heeft andere wensen en een sterk supermarktaanbod heeft in elk segment wat te bieden. Daarbij vullen de verschillende supermarktformules elkaar aan. • In de EFMI (Erasmus Food Management Institute) Shopper Monitor beoordelen klanten supermarkten op aspecten als kwaliteit van de producten, de grootte van het assortiment, het assortiment, de aantrekkelijkheid van de aanbiedingen en de nabijheid van de supermarkt. • De gemeente Doetinchem heeft winkels in alle formuletypes. Zeker nu Lidl steeds meer op schuift naar het quality discount segment. FORMULETYPE
OMSCHRIJVING
FORMULES EN AANWEZIGHEID
Fullservice
Veel service met bovengemiddelde prijsstelling
Albert Heijn en PLUS
Buurtsuper
Redelijke service, in de buurt, met hoge prijsstelling
Coop en Spar
Value-for-money
Gemiddelde service met gemiddelde prijsstelling
Dekamarkt, EMTÉ, Jan Linders, MCD, Poiesz en Vomar Voordeelmarkt
Service discount*
Bovengemiddelde service met een aantrekkelijke prijsstelling
Deen, Hoogvliet en Jumbo
Merken discount* Gemiddelde service met een aantrekkelijke prijsstelling
Boni, Dirk van den Broek en Nettorama
Hard discount
Aldi en Lidl
Weinig service met een zeer scherpe prijsstelling
TABEL 3 EFMI SHOPPER MONITOR FORMULETYPEN – DIKGEDRUKT IS AANWEZIG IN KERN DOETINCHEM, SCHUIN OOK IN WEHL EN/OF GAANDEREN.* TEZAMEN VORMEN HET QUALITY DISCOUNT SEGMENT Bron: EFMI CBL Consumententrends 2011, aangepast naar in 2017 nog actieve formules
16
•
•
•
DOETINCHEM EN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
In de positioneringsmatrix van Gfk wordt de perceptie van de consument op prijs en service gemeten. Onderstaand is de positionering van de grootste supermarktformules in Nederland in het Kerstrapport van 2016 weergegeven. Ook hier heeft de gemeente een hoge formuledekking. Enkel de formules in het kwadrant rechtsboven ontbreken. Dit zijn de formules met een relatief iets hogere prijs, maar die daarvoor wel een hoge service bieden. Dit is geen directe tekortkoming binnen het aanbod. In de consumentengids van oktober 2016 zijn de verschillende supermarktformules in Nederland met elkaar vergeleken op prijs. Dit werd gedaan voor de prijs op de A-merk producten en voor de huismerk producten. In de gemeente Doetinchem zijn er zowel supermarktformules gevestigd met een relatief hoge, als een gemiddelde en relatief lage prijs voor merk- en huismerkproducten.
FIGUUR 7 GFK PERCEPTIE VAN DE CONSUMENT OP PRIJS EN SERVICE - OMCIRKELD IN GEMEENTE DOETINCHEM Bron: Gfk Kerstrapport 2016; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
DETAILHANDELSONTWIKKELINGEN •
Saronix terrein – Lidl: Op het Saronix terrein zal een Lidl van maximaal 1.850
m² wvo vestigen. Deze ontwikkeling staat vast. •
De Bongerd - Nieuwbouw AH en (nieuw)vestiging discounter : Het
bestemmingsplan voor winkelcentrum de Bongerd is in voorbereiding. Het college heeft hierover een principebesluit genomen en de ontwikkeling zal er komen. Bij de uitvoering zal Albert Heijn haar intrek nemen in een nieuw pand van 2.500 m² wvo. Daarbij zal een discounter toetreden in het oude pand van Albert Heijn. Dit zou zowel nieuwvestiging van een discounter als verplaatsing van een reeds gevestigde winkel kunnen betreffen. Indien dit een verplaatsing van de Aldi vanuit het centrum betreft, is er sprake van een netto-uitbreiding van circa 1900 m² wvo. Deze
DOETINCHEM EN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
•
•
ontwikkeling is ingezet om de functie van het wijkcentrum in het westen van Doetinchem te versterken. Coop Wehl – Uitbreiding: Deze winkel in het centrum van Wehl wenst op de huidige locatie uit te breiden. De gewenste uitbreiding ten opzichte van de huidige 659 m² wvo is circa 400 m² wvo. PLUS Wehl – Verplaatsing en uitbreiding: De PLUS in Wehl wenst uit te breiden naar 1.250 m² wvo (netto uitbreiding 390 m² wvo). De winkel zal daarbij verplaatsen naar het kernwinkelgebied van de kern.
FIGUUR 8 OVERZICHT INITIATIEVEN SUPERMARKTEN BINNEN GEMEENTE DOETINCHEM Bron: BRT Achtergrondkaart, gemeente Doetinchem; Bewerking Bureau Stedelijke Planning
•
•
•
Albert Heijn Overstegen - Uitbreiding: Eveneens de Albert Heijn in
winkelcentrum Overstegen wenst uit te breiden. Dit betreft een nettouitbreiding van circa 260 m² wvo, waarmee de winkel circa 1.450 m² wvo zou gaan meten. Uitbreiding PLUS Willy Brandtplein: De PLUS in Dichteren wenst uit te breiden op de huidige locatie. De gewenste uitbreiding in winkelvloeroppervlakte ten opzichte van de huidige 850 m² wvo is onbekend. Uitbreiding Coop Slotlaan: De Coop aan de Slotlaan wenst uit te breiden op de huidige locatie. De wens is om circa 150 m² wvo toe te voegen aan het huidige metrage van 820 m² wvo. Daarmee zou de winkel 970 m² wvo worden.
Door deze detailhandelsontwikkelingen staat het aanbod in de gemeente Doetinchem aan de vooravond van een sterke verandering. Het Saronix terrein gaat er komen. Dit betekent een minimale toevoeging van circa 1.850 m² wvo aan supermarktmeters binnen de gemeente Doetinchem. Ook de ontwikkeling in de Bongerd heeft grote kans dat deze gerealiseerd gaat worden doordat hier
17
18
DOETINCHEM EN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
inmiddels een principebesluit voor ligt. Dit zou de toevoeging van nog eens 1.900 m² wvo betekenen. De overige uitbreidingsaanvragen betreffen met name ontwikkelingen binnen de bestaande detailhandelsstructuur. Hierdoor zal de detailhandelsstructuur niet perse sterk veranderen. Echter, het totaal van het aanbod supermarktmeters wordt wel aanzienlijk groter. Waardoor er eventueel uitval op plekken elders plaats kan vinden. INITIATIEF
WENS
Saronix terrein*
Nieuwvestiging Lidl supermarkt
HUIDIG TOEVOEGIN M² WVO G M² WVO -
1.850
STATUS Hard, ontwikkeling in voorbereiding
De Bongerd*
Nieuwbouw Albert Heijn en
PLUS Wehl
1.833
1.900
Hard:
toevoeging discounter (Uitgaande
Bestemmingsplan
van relocatie Aldi Schouwburgplein)
in voorbereiding
Uitbreiding en verplaatsing
860
390
Zacht
kernwinkelgebied Coop Wehl
Uitbreiding
659
400
Zacht
Albert Heijn
Uitbreiding
1.190
260
Zacht
PLUS Dichteren
Uitbreiding
850
Onbekend
Zacht
Coop Slotlaan
Uitbreiding
820
150
Zacht
Overstegen
TABEL 4 OVERZICHT SUPERMARKTINITIATIEVEN IN GEMEENTE DOETINCHEM -* BEIDE ONTWIKKELINGEN VINDEN PLAATS NAAR AANLEIDING VAN HET BELEID UIT 2007, TER VERBETERING VAN SPREIDING EN KRACHT WIJKCENTRA Bron: Gemeente Doetinchem, Ruimtelijk functionele uitbreiding de Bongerd, Tenderned.nl
LEEGSTAND MET NAME IN/RONDOM CENTRUM DOETINCHEM EN HAAREWEG •
•
In de gehele gemeente Doetinchem staat een kleine 31.000 m² wvo aan detailhandelsmeters leeg. Dit is 16,5% van het totale detailhandelsaanbod en ligt aanzienlijk hoger dan het landelijk gemiddelde van 10%4. Met name het centrum Doetinchem en de directe omgeving ervan kennen met 14.000 m² wvo een aanzienlijke leegstand. Dit betreft ruim 19% van het totale aanbod in het centrum. Een deel van de leegstaande panden liggen aan de rand van het kernwinkelgebied. Met de huidige bestemmingsplannen kan een supermarkt in grote panden trekken.
4 http://nos.nl/artikel/2136070-winkelleegstand-aangepakt-hoe-leeg-staat-jouw-gemeente.html
DOETINCHEM EN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
19
M² wvo leegstand 15.200
14.016
Centrum Doetinchem (en directe omgeving) Haareweg Overige winkelcentra
579
1.094
Verspreide leegstand
FIGUUR 9 LEEGSTAND NAAR WINKELGEBIED – O.B.V. INDELING LOCATUS (OFWEL CENTRUM INCL. VEENTJES) Bron: Locatus 2017
•
• •
Van de overige detailhandelsclusters kent enkel Haareweg een hoge leegstand. Naast de Coop die hier gevestigd zijn enkel een aantal kleine winkels aan de Haareweg gevuld, de overige 55% van de winkelmeters staat leeg (zowel aan Surinameplein en Haareweg). Er wordt hier gewerkt aan verbetering. In de meeste andere winkelgebieden behorend tot de boodschappenstructuur staat geen enkel pand leeg. De gemeente Doetinchem zet zich in om de leegstaande panden op te vullen en de bestemming/het pand op ongewenste locaties voor detailhandel te verwijderen. Zo wordt de voormalige C1000 op de Veentjes gesloopt en komen hiervoor woningen in de plaats.
1.3 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN FOODSECTOR De detailhandel is altijd al een sector geweest die sterk werd beïnvloed door maatschappelijke, culturele en economische ontwikkelingen. Ook de foodsector heeft te maken met deze verschillende trends en ontwikkelingen. Zowel op het vlak van de supermarkten an sich, als de effecten die demografische ontwikkelingen hebben op de foodsector. • Demografische aardverschuiving in Nederland. Er is gelijktijdig sprake van verdunning (daling gemiddelde huishoudgrootte), verkleuring, vergrijzing en een krimpende beroepsbevolking. De vrije bestedingsruimte van al deze bevolkingsgroepen is lager dan die van een traditioneel huishouden. De huidige generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in de winkels dan de mensen jonger dan 65 jaar. Deze ontwikkeling is eveneens in de gemeente Doetinchem waar te nemen. • Food wint aan belang in de winkelstraten. Waar de niet-dagelijkse detailhandel door generieke ontwikkelingen onder druk staat, drukt de foodsector juist een steeds groter stempel op winkelgebieden. Dit is het sterkst terug te zien in de grote stad, waar de merendeels jonge en hoogopgeleide bevolking met een grootstedelijke levensstijl identificeert zich sterk met zijn eetgedrag (“Food is the new fashion”).
Echter ook buiten steden neemt food een steeds groter aandeel in binnen de winkelstraat en zijn met name de supermarkten de dragers van de winkelgebieden.
20
DOETINCHEM EN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
FIGUUR 10 FOOD WINT AAN BELANG DOOR ONDER ANDERE IDENTITEIT - IMPRESSIE MARQT Bron: Bureau Stedelijke Planning
•
•
Schaalvergroting enerzijds: minder, maar grotere supermarkten. Naar de
huidige maatstaven zijn full-service reguliere supermarkten van minder dan 1.200 m² winkelvloeroppervlak (wvo) te klein en hebben een te weinig gedifferentieerd aanbod om voor de consument aantrekkelijk te blijven. Er is sprake van uitval aan de onderkant (de kleine reguliere, buurt- en dorpsverzorgende supermarkten) en opwaardering aan de bovenkant (vergroting/relocatie). De gewenste maatvoering van bijvoorbeeld Aldi (circa 1.000 m² wvo) en buurtwinkels is iets kleiner dan de 1.200 m² wvo. Traffic voorzieningen anderzijds: deze kleinschalige voorzieningen ontstaan op locaties waar veel passanten zijn vanwege de specifieke functie van de locatie, zoals stations, benzinestations, ziekenhuizen, hogescholen en universiteiten, etc. Supermarkten hebben hierop ingespeeld, en bieden op dit soort locaties een specifiek, op gemak gericht assortiment.
FIGUUR 11 TRAFFIC VOORZIENING SPAR CITY STORE MARKTSTRAAT ENSCHEDE (LINKS) EN NIEUWKOMER OP MARKT: STACH (RECHTS) Bron: Bureau Stedelijke Planning
DOETINCHEM EN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
•
•
•
Nieuwkomers van binnen de sector komen op in de foodbranche. Voorbeelden
zijn Marqt, Landmarkt en Stach. Deze aanbieders richten zich op een specifieke markt en op de consument die zich bewust is van zijn eetgewoonten en de identiteit die men eraan koppelt. Daarnaast zijn er nieuwkomers vanuit de horeca (blurring foodretail en foodservice). Restaurants en fastservicebedrijven bieden hun producten aan om thuis te consumeren. Het leidt tot diensten als Foodora, Deliveroo en Thuisbezorgd.nl. Ook is er blurring van buiten de foodsector. Ondernemers van buiten de dagelijkse sector zien dat food aan populariteit wint en pakken hun kans. Dit gebeurt op zeer uiteenlopende manieren. Van de boekhandel die ook koffie en broodjes serveert tot toetreders van buiten de traditionele retailsector (vooral vanuit de logistiek). Denk aan Hello Fresh, aan Ubereats, de taxi-app die nu ook eten van restaurants in Amsterdam thuis bezorgt, en aan Amazon Fresh die vanuit de VS Europa al heeft bereikt.
Blurring in vorm en distributiekanalen – Jumbo-app en Picnic Onder invloed van omni-channel breiden bestaande supermarktformules hun bezorgdiensten steeds verder uit. Jumbo heeft een app ontwikkeld waar de klant de producten die zij wil bestellen kan scannen (bijvoorbeeld direct uit de koelkast) of aanklikken in de app, waarna deze thuisbezorgd worden. Daarnaast zijn er diensten als Picnic (100% internetdienst), waar klanten online hun producten bestellen, die vervolgens de volgende dag op het gewenste tijdstip met de typerende Picnic-busjes worden thuisbezorgd.
FIGUUR 12 BUSHOKJE UTRECHT TER PROMOTIE VAN JUMBO-APP Bron: Bureau Stedeljjke Planning
•
E-commerce maakt in de huidige situatie nog een klein onderdeel uit van de
omzet in de dagelijkse sector. Verschillende bronnen komen neer op een aandeel van 1,5% á 2,0% van de totale aankopen in de supermarktsector dat online gedaan worden. Dit staat in schril contrast met het aandeel van circa
21
22
•
DOETINCHEM EN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
10% in de niet-dagelijkse sector. De rol van e-commerce in de supermarktsector zal de komende jaren echter sterk stijgen. De verwachtingen voor hoe dit percentage de komende jaren gaat stijgen, liggen sterk uit een. Of dit op den duur betekent, dat er net als in de nietdagelijkse sector, ook minder winkelvloermeters nodig zijn in de dagelijkse sector, is nog niet duidelijk. Pick-up point: In lijn met de ontwikkeling van e-commerce is de opkomst van pick-up points. Klanten kunnen online hun bestellingen doorgeven en deze later ophalen bij een pick-up point. Deze zijn zowel gevestigd bij supermarkten als standalone punten.
1.4 CONCLUSIES CONTEXTANALYSE • •
•
•
•
•
De supermarkten in de gemeente Doetinchem vervullen een functie voor de bijna 57.000 inwoners uit de gemeente en ook de buurplaatsen. Het draagvlak voor (supermarkt)voorzieningen versmalt de komende jaren iets door een lichte bevolkingskrimp en de (negatieve) effecten van internetwinkelen en vergrijzing. De 65-plussers besteden 15% minder aan boodschappen dan 65-minners. En door krimp en vergrijzing nemen vermoedelijk ook inkomens af. De gemeente zal nadrukkelijk in moeten spelen op een aanstaande vergrijzing (vooral in de leeftijdsgroep 75+), als ook op huishoudverdunning (kleinere huishoudens) als krappere inkomens (focus op prijs en vertrouwdheid). De gemeente Doetinchem kent met de komst van Lidl op het Saronix terrein 18 supermarkten met in totaal bijna 18.671 m² wvo. Alle bewoners, ook die van de dorpen Wehl en Gaanderen, hebben supermarkten op korte afstand. Deze fijnmazige boodschappenstructuur vloeit voort uit het beleid van 2009 en is in die zin gewenst. De supermarkten zijn relatief kleinschalig. Slechts 4 van de 18 supermarkten hebben een moderne maatvoering voor een reguliere supermarkt van 1.200 m² wvo of meer. Dit verklaart de wens tot uitbreiding en optimalisatie die bij veel gevestigde supermarkten speelt. In totaal ligt er voor minimaal 3.000 m² wvo aan netto uitbreidingsverzoeken van supermarkten.
Daarnaast is de komst van een supermarkt op het Saronix terrein van 1.850 m² wvo een initiatief dat vast ligt. Als ook alle meer zachte plannen doorgaan, betekent dit een toename van het supermarktareaal met circa 16% ten opzichte van het huidige aanbod in de gemeente (huidige is inclusief Saronix). Dit is nog exclusief de overige plancapaciteit, zijnde de in bestemmingsplannen vergunde supermarktmeters, welke (nog) niet in het gebruik zijn door supermarkten.
KWANTITATIEVE MARKMOGELIJKHEDEN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
23
2 KWANTITATIEVE MARKMOGELIJKHEDEN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
Ten behoeve van de kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkelingsmogelijkheden van het supermarktaanbod in de gemeente Doetinchem, zijn drie analysemethodes gehanteerd: • Vergelijking van de supermarktdekking; • Benchmark met gemeentes/plaatsen met een soortgelijke grootte en typering; • Distributie planologische berekening.
2.1 SUPERMARKTDEKKING: SUPERMARKTDICHTHEID HOOG De supermarktdekking in de gemeente Doetinchem is 0,33 m² wvo per inwoner. Dit is duidelijk hoger dan het landelijk gemiddelde van 0,26 m² wvo per inwoner en wordt grotendeels verklaard uit het feit dat het aanbod ook een functie heeft voor de inwoners van omliggende gemeentes. Ook het totale aanbod dagelijkse detailhandel ligt hoger dan het Nederlands gemiddelde. SUPERMARKTDICHTHEID
DICHTHEID DAGELIJKSE DETAILHANDEL (TOTAAL)
Gemeente Doetinchem
0,33
0,45
Kern Doetinchem (en directe omgeving)
0,34
0,47
Kern Wehl (en directe omgeving)
0,22
0,33
Kern Gaanderen (en directe omgeving)
0,36
0,40
Nederland
0,26
0,36
TABEL 5 WINKELDICHTHEDEN SUPERMARKTEN EN DAGELIJKSE DETAILHANDEL Bron: Locatus 2017, Locatus Retail Facts, CBS Statline 2016
Op het eerste oog lijkt het aanbod supermarkten en overige dagelijkse detailhandel met deze dekking voldoende groot. Wellicht is het supermarktaanbod in bijvoorbeeld de kleinere kern Gaanderen zelfs aan de hoge kant. Eventuele uitbreidingsmogelijkheden op basis van de winkeldichtheden in vergelijking met het landelijk gemiddelde zijn er enkel in de kern Wehl.
24
KWANTITATIEVE MARKMOGELIJKHEDEN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
2.2 BENCHMARK: VEEL MAAR KLEINE SUPERMARKTEN Anders dan de vergelijking van dichtheden in de gemeente Doetinchem met de Nederlandse gemiddelden, worden deze in een benchmark geanalyseerd op basis van een vergelijking met vergelijkbare gemeentes. Als benchmark is er gekozen voor 20 gemeentes met net als Doetinchem een kernwinkelgebied groot in de hoofdplaats en met een inwoneraantal tussen de 45.000 en 90.0005. Voor deze gemeentes is niet enkel gekeken naar het supermarktaanbod in metrages, maar ook naar de oppervlaktes van de supermarkten, het aantal supermarkten per 10.000 inwoners en de verdeling over de kernen.
Supermarktdichtheid (m² wvo per inwoner)
Metrage (gemiddeld m² wvo per supermarkt)
Supermarkten (verkooppunten) per 10.000 inwoners
BENCHMARK
GEMEENTE DOETINCHEM
Gemeente
0,26
0,33
Hoofdkern*
0,28
0,34
Omliggende kernen*
0,21
0,28
Gemeente
1.077
1.037
Hoofdkern*
1.108
1.085
Omliggende kernen*
886
870
Gemeente
2,5
3,2
Hoofdkern*
2,5
3,1
Omliggende kernen*
2,5
3,2
TABEL 6 BENCHMARK SUPERMARKTAANBOD GEMEENTE DOETINCHEM * ONDERSCHEID ENKEL GEMAAKT VOOR DE GEMEENTES DIE OMLIGGENDE KERNEN MET SUPERMARKTAANBOD HEBBEN Bron: Locatus 2017, supermarktgids april 2017, CBS Statline 2016
De meest opvallende kenmerken van het supermarktaanbod in de gemeente Doetinchem in vergelijking met de benchmark zijn: • De supermarktdichtheid in de omliggende kernen ligt in Doetinchem beduidend hoger dan bij de benchmark. Dit kan duiden op een ruim aanbod in Wehl en Gaanderen en/of dat de supermarkten van deze kernen in verhouding een groter verzorgingsgebied (ook buiten de kern) dan de omliggende kernen van de benchmark. • Het gemiddelde metrage van de supermarkten in de gemeente Doetinchem is aan de lage kant. Gemiddeld meten de supermarkten in de benchmark 4% meer m² wvo dan de supermarkten in de gemeente Doetinchem. • Het aantal supermarktvestigingen per 10.000 inwoners ligt in de gemeente Doetinchem zeer hoog. Dit geldt voor de kern Doetinchem, maar in nog grotere mate voor Wehl en Gaanderen. 5 Gemeentes: Almelo, Assen, Bergen op Zoom, Drachten, Gouda, Hengelo, Hoorn, Middelburg, Oosterhout, Oss,
Purmerend, Roermond, Roosendaal, Súdwest-Fryslân, Veenendaal, Vlaardingen, Weert, Zeist en Zutphen.
KWANTITATIEVE MARKMOGELIJKHEDEN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
•
25
Kortom, het supermarkaanbod in de gemeente Doetinchem omvat in vergelijking met de benchmark een hoge dichtheid in m² wvo per inwoner. Dit wordt veroorzaakt door relatief veel vestigingen, want het gemiddelde metrage van een supermarkt ligt juist duidelijk onder het gemiddelde van de benchmarkgemeentes. De hoge dichtheid is met de komst van Lidl Saronix verder toegenomen.
FIGUUR 13 GEMEENTE KENT RELATIEF KLEINE SUPERMARKTEN: SPAR HEEMSKERKLAAN EN ALDI SCHOUWBURGPLEIN METEN RESPECTIEVELIJK 400 EN 595 M² WVO Bron: Bureau Stedelijke Planning
2.3 DISTRIBUTIEVE TOETS TOONT ONDERMAATSE PRESTATIE Door middel van een distributieve berekening (DPO) is zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een inschatting gemaakt over de ontwikkelingsmogelijkheden van de dagelijkse en supermarktsector in de gemeente Doetinchem. KENGETALLEN DPO
Bij deze DPO zijn de volgende (ken)getallen gehanteerd: • Draagvlak: Voor het draagvlak is uitgegaan van een inwoneraantal voor de gemeente Doetinchem van 56.827 in 2016 (bron: CBS 2016). Naar verwachting zal het inwoneraantal in de gemeente de komende jaren dalen tot circa 55.060 in 2027 (bron: Primos bevolkingsprognose 2015). • Bestedingen: Jaarlijks geldt een gemiddeld bestedingscijfer van € 2.022 (exclusief BTW) per persoon in de supermarktsector. Voor de volledige dagelijkse sector is dit € 2.540 (exclusief BTW) per persoon (bron: dailhandel.info, 2015). Doordat het gemiddelde inkomen van de inwoners van de gemeente Doetinchem onder het landelijk gemiddelde ligt, is dit bestedingscijfer hiervoor gecorrigeerd (elasticiteit is 0,25). De bestedingen worden naar de toekomst constant verondersteld. • Vloerproductiviteit: De vloerproductiviteit van de supermarkten geeft aan wat een gemiddelde supermarkt per jaar per m² wvo omzet. Het Nederlandse gemiddelde van € 8.381 (exclusief BTW) is gehanteerd (Bron:
26
•
KWANTITATIEVE MARKMOGELIJKHEDEN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
detailhandel.info, 2015). Voor de complete dagelijkse detailhandel ligt deze gemiddelde vloerproductiviteit op € 7.910 (exclusief BTW). Aanbod: Het gevestigde aanbod supermarkten in de gemeente Doetinchem bedraagt 18.671 m² wvo (Locatus 2017). Voor het gehele dagelijkse aanbod ligt dit totale metrage op 25.684 m² wvo (eveneens Locatus 2017).
SCENARIO’S KOOPSTROMEN
Er zijn geen koopstromen op het niveau van de gemeente Doetinchem bekend. Daarom hanteren we enkele scenario’s. We gaan er hierbij vanuit dat de koopstromen voor de supermarktsector gelijk is aan de volledige dagelijkse sector. Binding In een gemeente als Doetinchem, die een bovenlokale functie heeft en een ruim aanbod (zowel supermarkten als overig dagelijks), zal de binding naar verwachting hoog zijn. Wij verwachten op basis van ervaringen elders dat deze tussen de 90 en 95% zal liggen, waarbij we uitgaan van het gemiddelde van 92,5% (afvloeiing met name vanuit Gaanderen). De koopkrachtbinding is het aandeel van de bestedingen in de dagelijkse sector dat inwoners in hun eigen gemeente besteden. Toevloeiing Voor de toevloeiing gaan we uit van scenario’s. De koopkrachttoevloeiing in het aandeel van de omzet dat afkomstig is van de inwoners van buiten de gemeente Doetinchem. De scenario’s zijn als volgt: 1.
Gesloten vat: Hierbij is de toevloeiing gelijk aan de afvloeiing. In dit geval dus
2.
tussen de 5 en 10%, waarbij we uitgaan van 7,5%. Oftewel: van elke euro die het dagelijkse aanbod in de gemeente omzet, is 7,5 cent afkomstig van consumenten die van buiten de gemeente komen (zowel inwoners van omliggende gemeenten als toeristen). Hoge toevloeiing: Gemeentes met een belangrijke in de regio hebben veelal een hoge toevloeiing van inwoners uit de gemeentes in de omgeving. De ervaring en uit koopstromen van andere gemeentes leert ons dat de toevloeiing voor de dagelijkse sector ook in gemeentes met een bovenlokale functie zelden boven de 20% komt. Daarom gaat scenario 2 uit van dit maximum.
HUIDIG FUNCTIONEREN AANBOD GEMIDDELD ONDERMAATS
Met het huidige inwoneraantal, aanbod en scenario’s van koopstromen, ziet de distributieve toets voor de gemeente Doetinchem op het niveau van supermarkten en de volledige dagelijkse sector, er als volgt uit:
KWANTITATIEVE MARKMOGELIJKHEDEN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
SUPERMARKTEN
27
DAGELIJKS
Scenario
VAT (1)
HOOG (2)
VAT (1)
HOOG (2)
Inwoners
56.827
56.827
56.827
56.827
Bestedingen per hoofd in €
€ 2.022
€ 2.022
€ 2.540
€ 2.540
Bestedingspotentieel in € mln
€ 115
€ 115
€ 144
€ 144
Bestedingspotentieel in € mln, incl
€ 113
€ 113
€ 143
€ 143
Koopkrachtbinding
92,5%
92,5%
92,5%
92,5%
Gebonden bestedingen in € mln
€ 105
€ 105
€ 132
€ 132
Koopkrachttoevloeiing
7,5%
20%
7,5%
20%
Omzet door toevloeiing in € mln
€9
€ 26
€ 11
€ 33
Totale bestedingen in € mln
€ 113
€ 131
€ 143
€ 165
Gemiddelde vloerproductiviteit in € per m² wvo
€ 8.381
€ 8.381
€ 7.910
€ 7.910
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 6.746
€ 7.800
€ 6.031
€ 6.973
Haalbaar aanbod in m² wvo
13.539
15.654
18.020
20.835
Gevestigd aanbod in m² wvo (Locatus)
18.671
18.671
25.684
25.684
Uitbreidingsruimte in m² wvo
- 5.132
- 3.017
- 7.664
- 4.849
inkomenscorrectie
TABEL 7 DISTRIBUTIEVE TOETS GEMEENTE DOETINCHEM, HUIDIG FUNCTIONEREN
Zowel in scenario 1 als 2 bestaat er voor beide branches een negatieve uitbreidingsruimte. Doordat de gemeente Doetinchem een bovenlokale functie heeft verwachte wij dat de daadwerkelijke toevloeiing meer in de richting van het hoge scenario bevindt (scenario 2) dan van dat van het gesloten vat (scenario 1). Echter zelfs met deze koopkrachttoevloeiing wordt er nog geen evenwicht bereikt in de uitbreidingsruimte. We kunnen met de uitkomsten van deze toets veronderstellen dat (een deel van) het aanbod in de gemeente Doetinchem ondermaats presteert en niet de gewenste en/of benodigde vloerproductiviteit behaald. Voor een evenwicht in de supermarktsector zou er bij een koopkrachtbinding van 92,5% een toevloeiing van 33% benodigd zijn. Een dergelijke koopkrachttoevloeiing is extreem hoog en niet realistisch. KRIMP EN REALISATIE SARONIX MAAKT SITUATIE NIJPENDER
De gemeente Doetinchem staat aan de vooravond van een lichte krimp van het inwoneraantal. In 2027 wonen er naar verwachting circa 1.750 minder mensen in de gemeente, iets dat na 2027 verder door zet.
28
KWANTITATIEVE MARKMOGELIJKHEDEN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
Supermarkt 2017 Supermarkt 2027 Dagelijks 2017 Dagelijks 2027 -9.000 -8.000 -7.000 -6.000 -5.000 -4.000 -3.000 -2.000 -1.000 Distributieve ruimte Scenario 2: Hoog
0
Distributieve ruimte Scenario 1: Vat
FIGUUR 14 DISTRIBUTIEVE RUIMTES SUPERMARKTEN EN DAGELIJKS AANBOD GEMEENTE DOETINCHEM N 2017 EN 2027
Door deze verwachte krimp neemt het bestedingspotentieel van de gehele gemeente Doetinchem af. Bij gelijkblijvend aanbod en gelijkblijvende koopstromen, zal de distributieve ruimte nog negatiever worden (zie Figuur 14). Zelfs in het geval van scenario 2, met een hoge toevloeiing, is er een negatieve ruimte van circa 3.500 m² wvo voor supermarkten en circa 5.500 m² wvo voor de complete dagelijkse sector in 2027. Dit in combinatie met de realisatie van een ontwikkeling als in De Bongerd (minimaal 1.900 m² wvo), maken dat de kans op uitval bij minder functionerende winkels voor de hand ligt.
2.4 CONCLUSIES KWANTITATIEVE ANALYSE De uitkomsten van de kwantitatieve analyse wijzen in een richting. Er is ruim voldoende supermarkt- en dagelijks aanbod gevestigd in de gemeente Doetinchem: •
•
•
•
De winkeldichtheden, zowel voor het supermarkt als het volledige dagelijkse aanbod, liggen ruim boven het landelijk gemiddelde. Hieruit blijkt enerzijds de bovenlokale functie van het aanbod in de gemeente Doetinchem, maar anderzijds ook dat er voldoende aanbod is voor de inwoners van de gemeente. Ook een benchmark met vergelijkbare gemeentes bevestigd dit beeld. In vergelijking met de twintig gemeentes ligt de dichtheid en aantal vestigingen in de gemeente Doetinchem hoger. De gemiddelde oppervlakte per supermarkt ligt hier echter duidelijk onder: de supermarkten zijn relatief klein. Tot slot biedt ook de distributieve toets geen ruimte voor uitbreiding van het dagelijks- en supermarktaanbod. Zelfs bij een positief scenario met een hoge toevloeiing is er sprake van een negatieve uitbreidingsruimte. Dit duidt erop dat (een deel van) het supermarkt- en dagelijks aanbod ondermaats presteert. Door de komst van een Lidl supermarkt op het Saronix terrein van maximaal 1.850 m² wvo zijn de winkeldichtheden hoger geworden en is de reeds bestaande negatieve uitbreidingsruimte verder gestegen. Bij verdere uitbreiding van andere supermarkten, zoals in de Bongerd, zal dit beeld verder versterken.
KWANTITATIEVE MARKMOGELIJKHEDEN BOODSCHAPPENSTRUCTUUR
De kwantitatieve analyse laat nauwelijks ruimte voor nieuwe en uitbreidingsinitiatieven. Enkel de winkeldichtheid van Wehl ligt enigszins onder het Nederlands gemiddelde. Hier zou enige uitbreiding met het oog op de verzorging van deze inwoners mogelijk zijn. Anderzijds is ook de gemiddelde grootte van de supermarkten (met name in Doetinchem) aan de lage kant. Voor een toekomstbestendige boodschappenstructuur zouden uitbreidingen beperkt toegestaan kunnen worden. Uitval aan de onderkant van het aanbod, bij reeds minder functionerende winkels, lijkt hierbij een reëel gevolg. In het volgende hoofdstuk zal deze analyse meegenomen worden in de visie op de boodschappenstructuur van de gemeente Doetinchem.
29
30
VISIE OP BOODSCHAPPENSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM
3 VISIE OP BOODSCHAPPENSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM
In dit hoofdstuk staat de visie op de supermarktstructuur in de gemeente Doetinchem centraal. Waar is er eventueel nog versterking gewenst, en met wat voor type supermarkt? Wat is de gewenste strategie om deze versterking te bewerkstelligen? Maar ook, waar zijn supermarktontwikkelingen ongewenst en hoe moet de gemeente dit tegenhouden? De visie is gebaseerd op: • de uitkomsten van de contextanalyse uit hoofdstuk 1; • de analyse van de distributieve mogelijkheden in hoofdstuk 2; • een SWOT-analyse en SWOT-confrontatie in paragraaf 3.1. Wat zijn de uitgelezen kansen (combineren van sterktes met kansen) en de meest ernstige bedreigingen (combineren van zwaktes met bedreigingen) en; • een beoordeling van de afzonderlijke supermarkten en de winkelgebieden waar zij onderdeel van uit maken (bijlage 2).
3.1 SWOT-ANALYSE EN SWOT-CONFRONTATIE SWOT-ANALYSE
SWOT is de afkorting voor Strengths (sterktes), Weaknesses (zwaktes), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van een gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te scharen onder de sterke of zwakke punten. Een voorbeeld hiervan is de parkeergelegenheid. Dat wil zeggen dat het punt sterk of zwak is ten opzichte van concurrerende winkelgebieden. Zaken die van ‘buiten’ komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Een voorbeeld hiervan is bevolkingsgroei. In onderstaande tabel is de SWOT-analyse weergegeven:
VISIE OP BOODSCHAPPENSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM
STERKTES
ZWAKTES
•
•
De spreiding van het huidige
•
Veel supermarkten hebben naar
supermarktaanbod is goed. Alle inwoners
moderne maatstaven een beperkte
van de gemeente hebben dichtbij de
maatvoering. Een tekort aan
beschikking over een supermarkt. •
Volledig aanbod in supermarktmeters (t.o.v.
31
supermarktmeters is er echter niet. •
Diverse supermarkten rondom het
draagvlak) en gedifferentieerd
centrum functioneren niet naar
formulebeeld.
behoren en hebben een verouderde
Meeste supermarkten en winkelgebieden
uitstraling. Daarbij bestaat er niet tot
zien er netjes uit, daarbij is de leegstand
nauwelijks connectie met het (niet-
over het algemeen beperkt in de
dagelijkse) kernwinkelgebied van
ondersteunende centra.
Doetinchem. •
Leegstand tussen centrumsupermarkten en het kernwinkelgebied.
KANSEN
BEDREIGINGEN
•
•
Investeringsbereidheid van supermarktformules/-ondernemers: Ze
zorgt ervoor dat het bestaande directe
wensen uit te breiden en hun supermarkt te
draagvlak op den duur kleiner wordt.
moderniseren waar gewenst. •
•
Rondom de gemeente liggen enkele kleine kernen die (gedeeltelijk) aangewezen zijn Doetinchem.
Daarbij vergrijzing: afname van mobiliteit en koopdrang.
•
op het dagelijks aanbod in de gemeente •
Verwachte krimp van bevolkingsaantal
Terughoudend beleid regio in toevoeging van winkelmeters.
•
Ook supermarkten in omliggende
In enkele gebieden van de gemeente
gemeentes hebben
worden grote hoeveelheden woningen
uitbreidingsplannen.
gebouwd. Dit biedt extra draagvlak voor de supermarkten nabij. TABEL 8 SWOT-ANALYSE DAGELIJKSE DETAILHANDEL EN SUPERMARKTSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM
SWOT-CONFRONTATIE
Een SWOT-confrontatie koppelt de sterke en de zwakke punten aan de kansen en bedreigingen. Zo ontstaan de meest veelbelovende mogelijkheden en meest bedreigende situaties voor de dagelijkse sector en supermarktstructuur in de gemeente Doetinchem. MEEST VEELBELOVEND
De gemeente Doetinchem kent een goed verspreid supermarktaanbod. Hierdoor hebben alle inwoners van de gemeente de beschikking over een supermarkt nabij. Dit maakt het aanbod in de gemeente ook voor inwoners van kleine omliggende kernen zonder eigen aanbod, een aantrekkelijke optie. Dit vergroot het draagvlak van de supermarkten in de gemeente Doetinchem. Hetzelfde geldt voor de
32
VISIE OP BOODSCHAPPENSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM
supermarkten die nabij de grotere woningbouwontwikkelingen van de kernen gevestigd zijn. Diverse supermarkten hebben echter een beperkte maatvoering en willen uitbreiden. Door deze bereidheid tot investering van supermarktondernemers en – formules kan en zal het supermarktaanbod aan de wensen van de moderne consument blijven voldoen. MEEST BEDREIGEND
Het bevolkingsdraagvlak loopt terug. Demografische verandering als vergrijzing en sectorspecifieke ontwikkelingen als internetwinkelen zetten de omzet van fysieke winkels onder druk. Kernen en supermarkten aan de onderkant van de hiërarchie zijn hiervan de dupe. Het is noodzaak dat bij uitval van een supermarkt in de wijk, ook de oudere bevolking de beschikking heeft over een supermarkt op korte afstand van hun huis. Ondanks de investeringsbereidheid van de supermarktondernemers en –formules lijkt uitbreiding niet direct voor elke winkel voor de hand te hebben. Het huidige totale aanbod is voldoende voor het aantal inwoners. Daarbij heeft de regio een terughoudend beleid ten opzichte van toevoeging van winkelmeters en staan ook de buurgemeentes niet stil in ontwikkeling van het dagelijks aanbod. Daarnaast functioneren lang niet alle supermarkten (rondom het centrum van Doetinchem) naar behoren. De verouderde en kleine Aldi kan een plek krijgen in wijkwinkelcentrum de Bongerd. Dit is geen negatieve ontwikkeling voor de detailhandelsstructuur. Het is dan echter wel gewenst, dat de overige supermarkten nabij het centrum hun locatie behouden. Ook zal de connectie met het kernwinkelgebied waar mogelijk versterkt moeten worden. Juist de straten tussen het Simonsplein en de Rozengaardseweg kennen relatief veel leegstand.
Hierdoor is het combinatiebezoek tussen de twee winkelclusters relatief beperkt.
3.2 CONCLUSIES, AFWEGING EN AANBEVELINGEN De gemeente Doetinchem is ruim bedeeld met supermarkten: in aantal, omvang, diversiteit en geografische spreiding. Een nadere analyse van winkeldichtheden, benchmark en een distributieve berekening wijzen in de richting van een overschot aan supermarktmeters van circa 3.500 á 5.500 m² wvo (afhankelijk van toevloeiing). Naar de toekomst toe neemt het overschot vermoedelijk verder toe, door bijvoorbeeld uitbreiding supermarkt de Bongerd, huishoudverdunning en de effecten van vergijzing (senioren besteden minder aan detailhandel) en internetwinkelen. Kwantitatief is er dus geen behoefte aan toevoeging van supermarktmeters. Echter leidt een
VISIE OP BOODSCHAPPENSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM
33
overschot niet direct tot leegstand en zeker niet tot ontwrichting van de markt (en duurzame ontwrichting) AFWEGINGEN WENSELIJK SUPERMARKTAANBOD
Diverse supermarkten wensen echter uit te breiden, om met een moderne maatvoering en winkel tegemoet te komen aan de wensen van de consument. Daar hiervoor kwantitatief geen ruimte bestaat, is een zorgvuldige afweging gewenst. Dit vraagt scherpe keuzes van de gemeente: waar wel of geen uitbreiding van supermarktmeters toe te staan. Gelet op de vorige hoofdstukken moeten we voor de volgende aspecten een aanbeveling doen: 1. Nieuwe vestiging of optimalisatie van een bestaande supermarkt 2. Functiebehoud versus functiesprong 3. Het functioneren en perspectief van de betreffende supermarkt 4. Al dan niet versterking van het winkelgebied in kwestie 5. De plek van de betreffende supermarkt en winkelgebied in de winkelhiërarchie 6. Het al dan niet planologisch wegbestemmen van achter te laten en ongewenste supermarktlocaties Navolgend is op de betreffende (bovenstaande) aspecten ingegaan. Hierin worden de conclusies en aanbevelingen gegeven ten behoeve aan een sterke en aantrekkelijke boordschappenstructuur binnen de gemeente Doetinchem. AD 1. TERUGHOUDENDHEID BIJ INITIATIEVEN: ENKEL OPTIMALISATIE BESTAAND
•
•
Doordat het huidige aanbod kwantitatief afdoende is om in de behoefte te voorzien, zal er zeer terughoudend met de diverse initiatieven voor nieuwvestiging om moeten worden gegaan6. Het toevoegen van nieuwe supermarkten in de gemeente Doetinchem is in onze optiek daardoor uitgesloten, echter kan een uitzondering gemaakt worden voor bijzondere concepten die momenteel niet in de gemeente gevestigd zijn (zoals een Ekoplaza). Bij voorkeur vestigen deze uitzonderingen zich binnen het kernwinkelgebied van het centrum van Doetinchem.
AD 2. FUNCTIESPRONG UITGESLOTEN
• •
De gemeente kent een evenwichtige supermarktstructuur. Het evenwicht is evenwel wankel. Supermarktinitiatieven waarbij een functiesprong wordt beoogd dreigen het evenwicht te verstoren en zijn dan ook uitgesloten. Een supermarkt in
6 Op het Saronix terrein komt een supermarkt van maximaal 1.850 m² wvo. Dit is geen initiatief, maar een hard plan.
34
•
VISIE OP BOODSCHAPPENSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM
een wijkcentrum is niet toegestaan zo groot te worden, dat deze een functie voor de inwoners van de gehele kern krijgt (zie ook AD 5). Optimalisatie met functiebehoud is wel mogelijk. Het is van belang dat er goed bereikbare supermarkten zij voor alle inwoners van de gemeente Doetinchem. Dit is wenselijk vanuit sociaal oogpunt.
AD 3. ALLEEN HONOREREN PERSPECTIEFVOLLE SUPERMARKTEN, OFWEL BINNEN WINKELSTRUCTUUR •
•
•
Opvallend is het grote aantal supermarkten met een beperkte maatvoering. In de gemeente Doetinchem zijn maar liefst 14 van de 18 supermarkten kleiner dan 1.200 m² wvo, een maat die zowel door de retailer als de consument als modern wordt beschouwd. Dit verklaart ook de wens tot optimalisatie van een groot aantal supermarkten. Echter, de wens tot optimalisatie moet ingegeven zijn vanuit het perspectief van de supermarktexploitatie, en niet louter vanuit vastgoedoptiek. Het verdwijnen van kleinere supermarkten buiten de winkelgebieden kan hierdoor plaatsvinden. Dit is een autonoom proces dat door deze maatregelen versneld plaats kan vinden.
AD 4 VERSTERKING BESTAANDE (BOODSCHAPPEN)STRUCTUUR
Optimalisatie van bestaande supermarkten is mogelijk indien het de bestaande detailhandels- en boodschappenstructuur versterkt, in ieder geval daar geen afbreuk aan doet. Van versterking van de detailhandelsstructuur is alleen sprake wanneer de ruimtelijk-functionele relatie van de supermarkt met de andere winkels is gewaarborgd. AD 5. PLEK IN WINKELHIERARCHIE: AANGEWEZEN ‘BOODSCHAPPEN’CENTRA
We adviseren de hiërarchie in de huidige boodschappenstructuur ook leidend te laten zijn bij het al dan niet honoreren van uitbreidingsverzoeken. Dit betekent: • In beginsel geen uitbreiding van supermarkten buiten de aangewezen (boodschappen)centra, te weten: Centrum Doetinchem 7, de dorpscentra van Wehl en Gaanderen en de wijkwinkelcentra De Bongerd en Overstegen. • De vergroting dient passend zijn bij huidige functie van het boodschappengebied en supermarkt in kwestie, dat wil zeggen dorp-, wijk- of stadverzorgend. Dit betekent dat er een richtlijn is voor de maximale maatvoering van het totaal aantal supermarktmeters in een winkelgebied (zie onderstaande tabel). • Daarbij dient de uitbreiding van een supermarkt passend te zijn binnen het des betreffende winkelgebied. Dit betekent dat er ook maximale 7 Hierbij de afbakening van de gemeente Doetinchem volgend: Het centrum van Doetinchem omvat het gebied dat
ook door Locatus als Centrum wordt gedefinieerd, exclusief de Veentjes.
VISIE OP BOODSCHAPPENSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM
•
35
maatvoeringen per supermarkt per winkelgebied zijn (zie hiervoor eveneens onderstaande tabel). Deze maximale maatvoeringen per winkelgebied resulteren erin dat er onder andere in het Centrum van Doetinchem en in het Centrum van Gaanderen nauwelijks uitbreiding mogelijk is.
TYPERING WINKELGEBIED
AANGEWEZEN (BOODSCHAPPEN) CENTRA
RICHTLIJN MAXIMALE M² WVO SUPERMARKTEN PER WINKELGEBIED
RICHTLIJN MAXIMALE MAATVOERING PER SUPERMARKT
Hoofwinkelgebied
Centrum Doetinchem
8.000 m² wvo*
2.000 m² wvo
Centrum Wehl en Centrum
2.200 m² wvo
1.200 m² wvo
3.000 m² wvo
1.500 m² wvo
(stadverzorgend) Dorpverzorgend
Gaanderen Wijkverzorgend
De Bongerd en Overstegen
TABEL 9 WINKELHIERARCHIE EN MAXIMALE MAATVOERING WINKELGEBIEDEN EN SUPERMARKTEN * DEZE MAATVOERING IS EXCLUSIEF UITZONDERING ONDER AD 1: NIEUWVESTIGING VAN BIJZONDER CONCEPT: ENKEL BINNEN KERNWINKELGEBIED VAN CENTRUM DOETINCHEM MOGELIJK
AD 6. ONGEWENSTE SUPERMARKTBESTEMMING WEGBESTEMMEN •
•
Doordat er in de huidige situatie reeds een ruim aanbod in supermarktmeters is en deze met het oog op de gewenste initiatieven verder uit zal breiden, zullen ongewenste ontwikkelingen moeten worden voorkomen. Hierbij is het belangrijk dat de supermarktbestemming van panden waarin een supermarkt(ontwikkeling) ongewenst is gewijzigd wordt. Bij een eventuele verplaatsing van een supermarkt dienen de achter te laten meters wegbestemd te worden voor een supermarkt. Een uitzondering kan er gemaakt worden als de supermarkt die verplaatst reeds in een van de aangewezen ‘boodschappen’centra gevestigd is (zie ook punt c op pagina 38).
In de tabel op de volgende pagina is het een en ander vanuit de afwegingen samengevat:
36
ASPECT
VISIE OP BOODSCHAPPENSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM
NIET MOGELIJK
1 Nieuw versus optimalisatie Nieuwe vestiging
WEL MOGELIJK Optimalisatie bestaand
bestaand 2 Functiebehoud versus
Functiesprong
Functiebehoud
3 Perspectief supermarkt
Kansarm
Kansrijk
4 Optimalisatie als bijdrage
Verzwakking
Versterking winkelgebied in kwestie
functiesprong
aan winkelgebied 5 Plek in winkel hiërarchie
6 Supermarktbestemming
(boodschappen)centra Uitbreiding buiten de
Binnen de aangewezen
aangewezen centra
‘boodschappen’centra: • Centrum Doetinchem • Dorpscentra Wehl, Gaanderen • Wijkwinkelcentra De Bongerd, Overstegen
Behoud supermarkt-
Veranderen supermarktbestemming op
bestemming op achter
achter te laten en ongewenste locaties
te laten en ongewenste locaties TABEL 10 AFWEGINGSTABEL SUPERMARKTINITIETIEVEN GEMEENTE DOETINCHEM Bron: Bureau Stedelijke Planning, gemeente Doetinchem
Tot slot. Sanering aan de onderkant van de hiërarchie (kleine kernen, buurtsupers) is een autonoom proces. Deze trend is onomkeerbaar, maar wordt wel versneld als supermarkten zich elders versterken. Dit veroorzaakt echter geen duurzame ontwrichting. Daarbij laat uitval aan de onderkant weer ruimte voor groei aan de bovenkant van de hiërarchie.
3.3 BELEIDSMATRIX In voorgaande paragraaf hebben we het beleidskader geschetst. Verschillende afwegingen en keuzes hebben te maken met ‘hoe om te gaan met supermarktinitiatieven?’. Om enerzijds tegemoet te komen aan wensen vanuit de markt, en anderzijds wildgroei te voorkomen, zijn de volgende hoofdlijnen van beleid geformuleerd die eveneens zijn samengevat in de beleidsmatrix. LIJN 1: NIEUWVESTIGING IN PRINCIPE UITGESLOTEN
Lijn 1 in de beleidsmatrix volgend komen we tot de volgende hoofdlijn: • Vestiging van nieuwe supermarkten en verplaatsing en/of uitbreiding van bestaande supermarkten is uitgesloten buiten de aangewezen (boodschappen)centra: Centrum Doetinchem, de dorpscentra van Wehl en Gaanderen en de wijkwinkelcentra De Bongerd en Overstegen.
VISIE OP BOODSCHAPPENSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM
•
37
Het toevoegen van nieuwe supermarkten binnen de aangewezen (boodschappen)centra is alleen in uitzonderingsgevallen mogelijk /9bij voorkeur in kernwinkelgebied van het Centrum van Doetinchem). Een mogelijk uitzonderingsgeval is een bijzondere formule of concept als een biologische supermarkt. Per geval zal afgewogen worden of het initiatief wenselijk is en daadwerkelijk een nieuw concept betreft. In ieder geval moet het concept bijzonder zijn, uniek binnen de gemeente (of directe omgeving daarvan) en passen bij het gebied waar het initiatief wenst te vestigen.
FIGUUR 15 BELEIDSKADER BIJ BEOORDELING SUPERMARKTINITIATIEVEN GEMEENTE DOETINCHEM - * ZIE VOOR ‘BOODSCHAPPEN’CENTRA EN WAT PASSEND IS O.A. MAATVOERINGEN VOLGENS BELEIDSKADER IN TABEL 9 Bron: Bureau Stedelijke Planning
LIJN 2: OPTIMALISATIE VAN BESTAAND MOGELIJK IN ‘BOODSCHAPPEN’CENTRA
In de beleidsmatrix komen de mogelijkheden tot optimalisatie aan bod in lijn 2. Hiervoor geldt het volgende: • Het optimaliseren en uitbreiden van bestaande supermarkten binnen de aangewezen (boodschappen)centra is onder zes voorwaarden toegestaan8, te weten: 8 Hieronder vallen: Uitbreidingen van een huidig pand binnen deze aangewezen centra; Verplaatsing (en eventuele
uitbreiding) binnen of tussen de aangewezen centra; Verplaatsing van een reeds gevestigde supermarkt van buiten het desbetreffende centrum naar een locatie binnen een ‘boodschappen’centrum.
38
•
VISIE OP BOODSCHAPPENSTRUCTUUR GEMEENTE DOETINCHEM
a. Versterking van de boodschappenstructuur. Supermarkten fungeren als belangrijke motor van winkelgebieden. De andere winkels profiteren mee als de supermarkt optimaliseert. Verplaatsing van buiten naar binnen de aangewezen (boodschappen)centra wordt gestimuleerd. De omgekeerde weg - van binnen naar buiten – is uitgesloten (zie ook punt 1). b. De vergroting dient passend zijn bij huidige functie van het boodschappengebied en supermarkt in kwestie, dat wil zeggen dorp- (hoofdwinkelgebied), wijk- of stadverzorgend (zie hiervoor tabel 9). Dit om te voorkomen dat het plan leidt tot overcapaciteit, en daarmee tot een onaanvaardbare toename van de leegstand, met negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat.9 c. Bij een verplaatsing vervalt de supermarktbestemming op het achter te laten pand. Hiervoor zal wel eerst voorzienbaarheid moeten worden gecreëerd. (NB: Op het vervallen van de bestemming is een uitzondering: Dit voorbeeld doet zich voor bij de ontwikkeling in de Bongerd. De Albert Heijn verplaatst hier naar een nieuw pand binnen de hoofdwinkelstructuur. Als het pand dat Albert Heijn hier achterlaat wordt ingevuld door de Aldi vanaf het Schouwburgplein, kan de supermarktbestemming op de huidige vestiging van Albert Heijn in de Bongerd blijven.
Ofwel, in gevallen van verplaatsing uit de hoofdwinkelstructuur, hoeft de bestemming niet van het achtergelaten pand gehaald te worden, als de komst van een reeds gevestigde supermarkt in de gemeente Doetinchem een versterking van de gehele boodschappenstructuur van de gemeente betreft 10.) En andere voorwaarden die gelden voor een ruimtelijke onderbouwing. zoals: d. Het initiatief is haalbaar of kansrijk: ruimtelijk, financieel en maatschappelijk. e. Er heeft een juiste belangenafweging plaats gevonden tussen het belang van initiatienemer, het algemeen belang en de belangen van omwonenden. f. Er zijn geen andere ruimtelijk relevante aspecten van bezwaar, zoals geluid, verkeer, parkeren en bevoorrading. Voor supermarkten die reeds buiten de ‘boodschappen’centra gevestigd zijn, geldt dat zij via de algemene afwijkingsregel in het bestemmingsplan maximaal eens per 10 jaar 10% uit kunnen breiden ten opzichte van hun huidige maat11. Deze afwijkingsregel geldt ook voor supermarkten die uit willen breiden, maar waarvan deze niet passen binnen de maten van het ‘boodschappen’centrum of niet aan de andere voorwaarden a tot en met f voldoen.
9 Dit is de vaste lijn van de jurisprudentie van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. 10 De uitzonderingen kunnen enkel gemaakt worden voor verplaatste supermarkten vanuit de aangewezen
‘boodschappen’centra en nooit bij verplaatsingen buiten deze centra. 11 Deze afwijkingsregel geldt voor alle reeds gevestigde supermarkten
BIJLAGE 1
39
BIJLAGE 1 BEGRIPPENLIJST EN/OF DEFINITIES
Bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) Het bedrijfsvloeroppervlakte (BVO) is de totale vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten. Dagelijkse sector Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken. Indien overig dagelijks geldt vaak dat supermarkten hier buiten beschouwing zijn gelaten en specifiek genoemd zijn. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachttoevloeiing Aandeel van de omzet die van bewoners komt die buiten een bepaald gebied wonen. Koopstromen/Kooporiëntatie Koopkrachtbewegingen door binding, afvloeiing en toevloeiing van koopkracht. Leegstand Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden. Niet-dagelijkse Sector (regulier) Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica.
Dit betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed. Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden. Supermarkt Winkel met een minimaal van 5 verschillende soorten dagelijkse artikelen. De dagelijkse artikelen vormen meer dan 50% van de omzet, maar geen van de
40
BIJLAGE 1
artikelgroepen levert an sich meer dan 50% van de omzet. Oppervlakte van de winkel is minimaal 300 m² wvo. Winkelvloeroppervlakte (WVO) Het winkelvloeroppervlakte betreft het winkeloppervlakte wat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft het voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel het totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.. De term vvo die de gemeenten Doetinchem in bestemmingsplannen hanteert, komt overeen met deze definitie van wvo.
Verhouding BVO en WVO De verhouding tussen m² bvo en m² wvo is normaliter 1,0 m² bvo : 0,8 m² wvo.
BIJLAGE 2
41
BIJLAGE 2 FACTSHEETS SUPERMARKTEN
Per supermarkt is een beknopte factsheet gemaakt met: • de belangrijkste kenmerken van supermarkten en het winkelgebied waar toe deze behoort (in het geval dat dit van toepassing is) • de beoordeling van de winkelgebieden en de supermarkten • een plattegrond van het winkelgebied met daarin de supermarkten aangeduid, met tevens een foto van de supermarkt in kwestie.
COOP
KONINGIN WILHELMINAPLEIN 6
WEHL
Oppervlakte
659 m² wvo
Kassa’s
3
Service
Online boodschappen bestellen en, ophalen of bezorgen
Winkelgebied:
Centrum Wehl
Beoordeling +
Sterke formule in de regio
+
Voldoende parkeren voor supermarkt
0/-
Ondanks ligging in centrum, geen connectie met Grotestraat (historische deel winkelgebied), wel nabij onder andere een bakker en slijterij.
-/-
Beperkte maatvoering
Inschatting toekomstperspectief en advies Directe marktgebied (Wehl en directe omgeving) te klein voor twee volwaardige supermarkten. Het aanbod heeft echter ook een functie voor de inwoners van omliggende kernen buiten de gemeente. Bij opwaardering van PLUS zal Coop naar verwachting in het nauw komen.
42
BIJLAGE 2
PLUS
STATIONSSTRAAT 14
WEHL
Oppervlakte
860 m² wvo
Kassa’s
5
Service
Online boodschappen bestellen en, ophalen of bezorgen
Winkelgebied:
Solitair, kern Wehl
Beoordeling +
Twee entrees, zowel aan Stationsstraat als De Bottegraaf
+
Voldoende parkeren, vooral gebruikt door bezoekers PLUS
+
Sterke winkel met onder andere zelfscan
-
Beperkte bereikbaarheid van parkeerplaats door ligging in de wijk
Inschatting toekomstperspectief en advies PLUS lijkt de sterkere van de twee supermarkten in Wehl (onder andere door aanwezigheid van ontwikkelingen als zelfscan en meer kassa’s). Bij verplaatsing naar het kernwinkelgebied van Wehl, wordt de supermarkt nog sterker, indien de overige voorwaarden (o.a. hoeveelheid parkeren) gelijk blijven.
BIJLAGE 2
43
ALDI
HOOFDSTRAAT 4
Oppervlakte
891 m² wvo
Kassa’s
4
Service
-
Winkelgebied:
Centrum Gaanderen
GAANDEREN
Beoordeling +
Winkel heeft voor Aldi een moderne maatvoering voor de discounter (momenteel is wens Aldi 1.000 m² wvo)
+
Ruim parkeren maaiveld voor de deur, bij drukte ook gebruikt als overloop vanaf parkeren overzijde
-
Lidl in Terborg betreft een grote krachtige concurrent op circa 2,5 kilometer
Inschatting toekomstperspectief en advies Samen met Coop en de overige dagwinkels vormt Aldi een sterk cluster dagelijkse detailhandel. De winkel van Aldi is een recente ontwikkeling uit 2013. De winkel heeft met name concurrentie van de Lidl in Terborg. Lidl is in verhouding tot een Aldi een sterkere discounter met een beter imago.
44
BIJLAGE 2
COOP
HOOFDSTRAAT 27
GAANDEREN
Oppervlakte
1.070 m² wvo
Kassa’s
5
Service
Online boodschappen bestellen en, ophalen of bezorgen
Winkelgebied:
Centrum Gaanderen
Beoordeling +/+
Binnen betreft het een nette en strakke winkel
+
Moderne maatvoering voor kern als Gaanderen
+
Sterke formule in de regio
+/0
Voldoende parkeren op maaiveld voor supermarkt, echter bij drukte vol
-
Van de buitenkant een verouderde uitstraling (idem voor appartementen er boven)
-
Gesloten uitstaling (geldt voor alle winkels in pand, onder andere naastgelegen bakker)
Inschatting toekomstperspectief en advies Voor de Coop geldt net als de Aldi, dat deze samen met de andere supermarkt en de overige dagwinkels een sterk dagelijks cluster vormt. Alle winkels zijn nabij Coop gevestigd, in tegenstelling tot het dagelijks aanbod in het nabijgelegen Terborg, dat verspreid gevestigd is. Dit maakt het een aantrekkelijk cluster. De winkel heeft een belangrijke dagelijkse functie voor de inwoners van Gaanderen.
BIJLAGE 2
45
COOP
SLOTLAAN 137
DOETINCHEM
Oppervlakte
820 m² wvo
Kassa’s
5
Service
Online boodschappen bestellen en, ophalen of bezorgen
Winkelgebied:
Slotlaan
Beoordeling +
Supermarkt met een maatvoering en functie als buurtwinkel
+
Nette winkel van binnen
+
Sterke formule in de regio
-
Buitenkant heeft een verouderde uitstraling
-
Solitaire ligging zonder noemenswaardige andere winkels/voorzieningen rondom
Inschatting toekomstperspectief en advies De Coop aan de Slotlaan betreft een nagenoeg solitair gelegen supermarkt binnen de gemeente. De winkel heeft met haar ligging en maat met name een functie voor de buurt. Met de ontwikkelingen op de op korte afstand gelegen de Bongerd (vergroting AH en komst discounter) zal de supermarkt (verder) onder druk komen staan. Wellicht bestaat er daarom de wens beperkt uit te breiden op de huidige locatie.
46
BIJLAGE 2
ALBERT HEIJN
DE BONGERD 63
DOETINCHEM
Oppervlakte
1.238 m² wvo
Kassa’s
9
Service
Online boodschappen bestellen en bezorgen (AH algemeen)
Winkelgebied:
De Bongerd
Beoordeling +
Ruime winkel
+
Sterke speler in de Bongerd
+
Ruim overig aanbod detailhandel en overige voorzieningen
+
Bij toevoeging discounter is winkelcentrum een volledig en sterk dagelijks cluster
-
Verouderde uitstraling, zowel voor de binnenkant als de buitenkant
-
Verstopte en terug gelegen ligging van entree
Inschatting toekomstperspectief en advies De Albert Heijn in de Bongerd is één van de succesvollere supermarkten binnen Doetinchem. De winkel heeft een belangrijke functie voor de inwoners van onder andere de Huet en andere ten westen gelegen buurten van de kern. Met de nieuwbouw van de winkel en de komst van een discounter (complementair aan elkaar) wordt de Albert Heijn de Bongerd alleen maar aantrekkelijker en toekomstbestendiger. De nieuwe maat die de winkel wenst is wel groter dan gewenst voor het type winkelgebied.
BIJLAGE 2
47
PLUS
WILLY BRANDTPLEIN 26
DOETINCHEM
Oppervlakte
850 m² wvo
Kassa’s
6
Service
Online boodschappen bestellen en, ophalen of bezorgen
Winkelgebied:
Willy Brandtplein
Beoordeling +
Enige speler in Dichteren
+
Nieuwbouwwijk Wijnbergen vormt met ligging overzijde N317 aanvullend potentieel
0
Solitaire supermarkt (geen detailhandel rondom), maar wel veel voorzieningen aan het Willy Brandtplein
-
Beperkte maatvoering
Inschatting toekomstperspectief en advies De PLUS Dichteren betreft een supermarkt met een buurtfunctie. Het draagvlak van de buurt wordt enigszins vergroot door de bouw van Wijnbergen, een deel van deze inwoners zal haar boodschappen doen bij de PLUS. Om deze functie aan te kunnen is een beperkte opschaling bij de ondernemers van de winkel gewenst. De winkel ligt solitair omdat er geen andere winkels aanwezig zijn, echter zijn er wel diverse voorzieningen rondom het Willy Brandtplein gesitueerd. Dit maakt de positie van de PLUS Dichteren aanzienlijk sterker.
48
BIJLAGE 2
COOP
ZONNEBLOEMSTRAAT 3
Oppervlakte
715 m² wvo
Kassa’s
4
Service
Bezorgdienst
Winkelgebied:
Kievitlaan-Denneweg
DOETINCHEM
Beoordeling +
Zeer nette buurtwinkel in net winkelcluster
+
Nieuwbouwprojecten in de directe omgeving zorgen voor uitbreiding draagvlak
+
Sterke formule in de regio
0
Matig aanvullend aanbod (m.u.v. bakker)
-
Veel afvloeiing van inwoners naar centrumsupermarkten
Inschatting toekomstperspectief en advies De kleine Coop in de Oosseld heeft met name een functie als supermarkt voor de vergeten boodschappen in de wijk. Veel inwoners van de wijk zijn door de maatvoering en daardoor beperkte assortiment van Coop geneigd om de meeste boodschappen elders (met name centrumsupermarkten) te doen. Dit zorgt ervoor dat het toekomstperspectief discutabel is.
BIJLAGE 2
49
DEKAMARKT
STATIONSSTRAAT 44
Oppervlakte
2.400 m² wvo
Kassa’s
5
Service
Bezorgdienst
Winkelgebied:
Centrum Doetinchem
DOETINCHEM
Beoordeling +
Nette nieuwe winkel
+
Uniek concept (World of Food) binnen de gemeente Doetinchem (en omgeving)
+
Ruim parkeren
+
Voordeel van belangrijke trekker Action naast Dekamarkt
-
Zeer slechte doorstroom auto’s voor supermarkt
-
Niet direct de sympathie van de bewoners – nieuwkomer op de markt
Inschatting toekomstperspectief en advies De Dekamarkt is een recente ontwikkeling en voldoet daarmee aan alle eisen van een moderne winkel betreft maatvoering, uitstraling en assortiment. De winkel heeft voldoende parkeren, maar het parkeren voor de deur is zeer slecht georganiseerd. Bij drukte kunnen mensen met moeite draaien en wegkomen. De winkel heeft niet de sympathie van alle inwoners, door de nieuwheid en tevens loyaliteit naar hun ‘eigen’ supermarkt. Door de ligging, de meest ruime supermarkt en ligging naast Action zal de Dekamarkt een goede functie vervullen binnen het supermarktlandschap van Doetinchem, deze zal echter niet altijd onomstreden zijn.
50
BIJLAGE 2
SPAR
HEEMSKERKLAAN 65
DOETINCHEM
Oppervlakte
400 m² wvo
Kassa’s
2
Service
Online boodschappen bestellen en, ophalen of bezorgen
Winkelgebied:
Solitair
Beoordeling +
Heeft een bezorgservice (net als enkele andere supermarkten). Vanuit Spar is dit met name aantrekkelijk voor oudere inwoners van de buurt
0
Supermarkt met buurtfunctie en voor vergeten boodschappen
-
Slechts enkele parkeerplekken voorlangs
-
Verouderde uitstraling en dito interieur
-/-
Zeer beperkte maat
Inschatting toekomstperspectief en advies Winkel heeft een belangrijke buurtfunctie (met bezorgservice), maar zal met een dergelijke maatvoering en uitstraling geen toekomstperspectief op de lange termijn hebben. Een mogelijke sluiting van deze Spar doet geen afbreuk aan de detailhandelsstructuur. Inwoners in de buurt hebben in hun nabijheid nog de keuze uit de centrumsupermarkten en/of het aanbod in wijkwinkelcentrum Overstegen.