Bijlage 3 - Notitie Wonen landelijk gebied.pdf

NOTITIE WONEN LANDELIJK GEBIED GEMEENTE DOETINCHEM

Vastgesteld: 17 december 2020 1

DE INHOUD SAMENVATTING

3

VOORAF

7

VOORWAARDEN WONINGSPLITSING BURGER- EN BEDRIJFSWONINGEN

11

VOORWAARDEN FUNCTIEVERANDERING VOORMALIGE AGRARISCHE BEDRIJFSGEBOUWEN (VAB) NAAR WONEN

18

BIJLAGEN

24

Bijlage 1 – Richtlijn landschappelijke inpassing. Bijlage 2 – Landschapstypen. Bijlage 3 – Leidraad toetsingskader landschapselementen. Bijlage 4 – Richtlijnen ruimtelijke inpassing functieverandering VAB naar wonen. Bijlage 5 – Cultuurhistorische waardevolle locaties. Bijlage 6 – Vergelijking voorwaarden functieverandering VAB naar wonen. Bijlage 7 - Voorwaarden woningsplitsing en VAB aangrenzende gemeenten (Oude IJsselstreek en Bronckhorst). 2

SAMENVATTING In het najaar van 2019 is, door aanpassing van regionale afspraken over het toevoegen van nieuwe woningen, voor de Achterhoekse gemeenten ruimte ontstaan om op basis van het gewijzigde regionale beleid weer ruimte te bieden aan nieuwe woningen. Op welke manier de gemeente Doetinchem aan die ruimte invulling geeft, is opgenomen in de Woningbouwstrategie 2019. Deze heeft de gemeenteraad van de gemeente Doetinchem op 28 november 2019 vastgesteld. Het toevoegen van woningen in het landelijk gebied maakte daar geen expliciet onderdeel vanuit. Voorliggende notitie ‘Wonen landelijk gebied gemeente Doetinchem’ moet, in navolging van het besluit op 28 november 2019, duidelijkheid bieden wanneer de gemeente Doetinchem ook ruimte biedt voor nieuwe woningen in het landelijk gebied. Centraal daarbij staat dat het toevoegen van nieuwe woningen geen doel op zich moet zijn, maar een middel om bij te dragen aan het waarborgen en versterken van de sociale en fysieke kwaliteit van het landelijk gebied. Daarnaast staat centraal dat het landelijk gebied kortgezegd ook het landelijk gebied moet blijven. Voornoemde maakt dat ruimte wordt geboden voor het splitsen van bestaande burger- en bedrijfswoningen en voor het toevoegen van woningen als daarvoor agrarische bebouwing wordt gesloopt (functieverandering VAB (vrijkomende agrarische bebouwing) naar wonen).

De voorwaarden die in deze notitie zijn opgenomen voor woningsplitsing en functieverandering van VAB naar wonen zijn waar mogelijk gebaseerd op bestaande regelingen/voorwaarden die daarmee een relatie kennen.

Een belangrijke basis ligt in de nota van uitgangspunten die ten grondslag heeft gelegen aan het (vernietigde) bestemmingsplan ‘Buitengebied – 2012’. Daarnaast zijn de voorwaarden ook zodanig opgesteld dat de juiste kwaliteit woningen worden toegevoegd met name als het gaat om de levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de woning. Wat betreft het laatste wordt de wens uit gesproken dat het besef dat een duurzame woning bijdraagt aan het wooncomfort, het verminderen van de energielasten, het verhogen dan wel behouden van de waarde en het verbeteren van het milieu leidt tot initiatieven die verder gaan dan wat nodig zou zijn. Tot slot is binnen de voorwaarden in het bijzonder ook aandacht voor een goede ruimtelijke (landschappelijk en stedenbouwkundige) inpassing van de situatie na woningsplitsing of functieverandering van VAB naar wonen met ook aandacht voor een thema als natuurinclusiviteit. De voorwaarden zijn tegelijkertijd geen blijvend vaststaand gegeven. Er is, met in achtneming, van het doel en de uitgangspunten van voorliggende notitie onderbouwd maatwerk mogelijk en aanpassing van de voorwaarden is mogelijk als daar op basis van de uitvoering aanleiding voor zou zijn. Op de volgende pagina zijn de voorwaarden in deze notitie samenvattend opgenomen. Voor een toelichting op de voorwaarden wordt verwezen naar de betreffende delen van deze notitie.

Verzoeken om woningsplitsing en functieverandering van VAB naar wonen kunnen bij de gemeente via het Omgevingsloket Online (OLO) worden ingediend om daarna in behandeling te kunnen nemen.

3

VOORWAARDEN WONINGSPLITSING BURGER- EN BEDRIJFWONINGEN 1. Met woningsplitsing wordt in een bestaand pand waar al een zelfstandige woning (verblijfsobject met een woonfunctie) aanwezig en toegestaan is, eenmalig één extra zelfstandige woning gecreëerd voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Na splitsing is daarmee sprake van maximaal twee zelfstandige woningen elk voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. 2. Er wordt voorzien in een concrete en aantoonbare behoefte. Het gemotiveerde verzoek voor het splitsen van een pand moet daarom gezamenlijk worden ingediend door de bewoner(s) van de al bestaande woning en door de toekomstige bewoner(s) van de extra woning die ontstaat door splitsing van het pand. 3. Het splitsen van het pand in twee zelfstandige woningen leidt niet tot belemmering/aantasting van bestaande functies en waarden in de omgeving en er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. 4. Als sprake is van splitsing van een bedrijfswoning, dan moet worden aangetoond dat dit bijdraagt aan een toekomstbestendige bedrijfsvoering. 5. Als sprake is van splitsing van een monumentaal pand of cultuurhistorisch waardevol pand, dan moet worden aangetoond dat de splitsing bijdraagt aan de instandhouding van c.q. geen afbreuk doet aan het monument of de cultuurhistorische waarden.

6. De twee zelfstandige woningen hebben na splitsing een gezamenlijke maximale inhoud van 750 m³. Als de toegestane inhoud van het pand dat gesplitst wordt groter is dan 750 m³, geldt deze grotere inhoud als gezamenlijke maximale inhoud. Als de inhoud kleiner is dan 750 m3, dan kan ten behoeve van de gewenste splitsing vergroting nog plaats vinden tot maximaal 750 m3 voor de twee zelfstandige woningen samen die na splitsing ontstaan. 7. Voldaan wordt aan in ieder geval de van toepassing zijnde voorschriften uit het Bouwbesluit. 8. De splitsing van het pand in twee zelfstandige woningen wordt benut om het gehele pand (bestaande woning en nieuwe woning door splitsing tezamen) te verduurzamen naar bij voorkeur minimaal energielabel B. 9. Tenminste één van de twee zelfstandige woningen die na splitsing ontstaat is levensloopbestendig. Indien uit een bouwtechnische onderbouwing blijkt dat geen van beide woningen levensloopbestendig kan worden uitgevoerd, kan ontheffing van deze voorwaarde worden verleend. 10. Elke zelfstandige woning heeft na splitsing recht op maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Als op het erf op het moment van splitsing meer dan 200 m2 aan bijbehorende bouwwerken aanwezig is, dan moet het meerdere worden gesloopt m.u.v. van monumenten en gebouwen met cultuurhistorische waarden. Deze gebouwen worden gebruikt als bijbehorend bouwwerk.

De sloop van legaal aanwezige bijbehorende bouwwerken (al dan niet leegstaand, landschapontsierend en/of asbesthoudend) kan worden ingezet voor vergroting van het pand dat wordt gesplitst tot maximaal 10% van de inhoudsmaat zoals bepaald bij voorwaarde 6. In dat geval geldt dat voor elke 1 m3 vergroting van het te splitsen pand 4 m2 aan gesloopte bijbehorende bouwwerken kan worden ingezet. 4

11. De woningsplitsing draagt bij aan de versterking van het omliggende landschap. Dit moet blijken uit een door de gemeente goedgekeurd (samenhangend) erf- en landschappelijk inrichtingsplan dat aansluit op de kenmerken van het omliggende landschap conform bijlage 1, 2 en 3. Daarnaast wordt ook aandacht besteed aan een natuurinclusieve ontwikkeling van erf en bebouwing, de ontsluiting van het erf en positie en verdeling van bijbehorende bouwwerken. Het erf- en landschappelijk inrichtingsplan moet gerealiseerd zijn binnen 1 jaar nadat de extra woning door middel van woningsplitsing is gerealiseerd en moet nadien ook in stand worden gehouden. VOORWAARDEN FUNCTIEVERANDERING VAB NAAR WONEN 1. In de basis geldt het volgende: a. Aangetoond is dat de te slopen opstallen legaal tot stand zijn gekomen en gedurende minimaal 3 jaar in gebruik zijn geweest ten dienste van het agrarische bedrijf; b. Vaststaat dat de bedrijfsvoering wordt beëindigd vóór vaststelling van het ruimtelijk plan dat de functieverandering naar wonen mogelijk maakt; c. De agrarische bestemming ter plaatse geheel of gedeeltelijk wordt gewijzigd naar de bestemming ‘Wonen’, met dien verstande dat het agrarisch bouwvlak in elk geval is verwijderd; d.

Aangetoond is dat het realiseren van de woning(en) met bijbehorende bouwwerken niet leidt aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende bedrijven, gronden en bouwwerken en dat een aanvaardbaar woonen leefklimaat is gewaarborgd. 2. De behoefte aan de te realiseren woning(en) moet zijn aangetoond. Daarom moet een onderbouwd verzoek om medewerking gezamenlijk worden ingediend door de eigenaar

van locatie en de (potentiële) koper(s) van de te realiseren woning(en). 3. Voor het realiseren van de woning(en) wordt een termijn gesteld van maximaal 1 jaar. 4. Alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen moeten worden gesloopt met uitzondering van monumentale en/of gebouwen met een cultuurhistorische waarde. In ruil daarvoor zijn maximaal vier zelfstandige woningen toegestaan verdeeld over maximaal twee woongebouwen (elk woongebouw maximaal 2 woningen) binnen de contouren van het voormalig agrarisch bouwvlak. Voor de realisatie van één woongebouw van 750 m3, moet minimaal 950 m2 aan agrarische bedrijfsbebouwing worden gesloopt. 5. Als om bepaalde redenen de nieuwbouw van een woning niet kan plaatsvinden binnen het voormalig agrarisch bouwvlak, dan wordt bekeken of maatwerk kan worden geboden. 6. De benodigde sloop voor de realisatie van het aantal gewenste woningen kan verdeeld over meerdere locaties plaatsvinden. Voor een slooplocatie geldt een sloopondergrens van minimaal 300 m2. Planologisch wordt vastgelegd dat gesloopte bebouwing niet kan worden teruggebouwd. De bouw van de woning(en) vindt plaats op één locatie en voor deze locatie geldt een sloopondergrens van 500 m2. 7.

Als op basis van een Rijks-of provinciale regeling een financiële vergoeding is of wordt toegekend voor het beëindigen van agrarische bedrijfsactiviteiten, dan moet worden aangetoond dat de realisatie van één of meerdere woningen noodzakelijk is om de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen te kunnen bekostigen. 8. De te realiseren woning(en) moet(en) aardgasloos, levensloopbestendig, natuurinclusief en (bijna) energieneutraal zijn gebouwd en in ieder geval voldoen aan het Bouwbesluit. 5

9. De herontwikkeling van het erf wordt benut om ook de bestaande woning te verduurzamen naar bij voorkeur minimaal energielabel B. 10. Per woning (zowel bestaande als nieuw te bouwen) is maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Als monumentale bebouwing en/of met een cultuurhistorische waarde op het erf aanwezig zijn, dan moeten deze gebruikt worden als bijbehorende bouwwerken. 11. Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige ruimtelijke (landschappelijke en stedenbouwkundige) inpassing. Daarvoor moet een door de gemeente goedgekeurd (samenhangend) erfen landschappelijk inrichtingsplan worden opgesteld, welke voldoet aan bijlage 1, 2, 3 en 4. De landschappelijke inpassing moet gerealiseerd zijn binnen 1 jaar na ingebruikname van de nieuwe bestemming (Wonen) en dient vervolgens in stand te worden gehouden.

6

VOORAF

7

In het kort De afgelopen jaren waren de mogelijkheden beperkt om mee te kunnen werken aan nieuwe woningen in zowel het landelijk gebied als in de dorpen en de stad. Met het oog op een verwachte afname van het aantal inwoners en huishoudens zijn namelijk vanaf 2010 binnen de regio Achterhoek afspraken gemaakt over het aantal nieuwe woningen dat er bij mag komen. Voor het landelijk gebied betekende dit dat nog maar beperkt kon worden meegewerkt aan woningsplitsing en de sloop van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (VAB) in ruil voor de bouw van één of meerdere woningen, de zogenaamde VAB-woningen.

De basis De inhoud van voorliggende notitie is mede gebaseerd op eerdere besluiten van de gemeenteraad die gerelateerd zijn aan de mogelijkheden om meer ruimte te bieden voor wonen in het landelijk gebied. Het gaat over:  de ‘Nota Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Buitengebied’ vastgesteld op 4 april 2012;  de notitie ‘Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de regio Achterhoek’ vastgesteld op 26 september 2019;  de ‘Woningbouwstrategie 2019’ vastgesteld op 28 november 2019.

Sinds vorig jaar zijn binnen de regio Achterhoek de afspraken over het maximaal aantal nieuwe woningen vervangen door afspraken die gemeenten meer ruimte geven om nieuwe woningen toe te staan. Dit betekent ook dat er meer ruimte is dan voorheen om mee te kunnen werken aan nieuwe woningen in het landelijk gebied. Ruimte die benut kan worden om ‘mee te bewegen’ in een tijd waarin bijvoorbeeld de agrarische sector volop in beweging is, verwacht wordt dat (op termijn) veel agrarische bedrijven worden beëindigd, mensen langer zelfstandig thuis willen en moeten blijven wonen, duurzaamheid een steeds belangrijker begrip is geworden en aan de kwaliteit van landschap, natuur en biodiversiteit meer waarde wordt gehecht. Maar ook ruimte om gehoor te kunnen geven aan wensen die vanuit het landelijk gebied worden gedeeld.

Nota Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Buitengebied Op 4 april 2012 heeft de gemeenteraad deze nota vastgesteld ter voorbereiding op het opstellen van één actueel bestemmingsplan voor het buitengebied van de gemeente Doetinchem. In deze nota wordt ook ingegaan op het thema Wonen, waarbij voor deze notitie in het bijzonder gebruik is gemaakt van wat is opgenomen over woningsplitsing en VAB-initiatieven. Volledigheidshalve wordt opgemerkt dat de toepassing van wat in de ‘Nota Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Buitengebied’ is opgenomen over VAB, beperkt is geweest door de afspraken die regionaal waren gemaakt over het aantal nieuw te bouwen woningen. In bijlage 6 is samenvattend opgenomen wat de overeenkomsten en verschillen zijn tussen de voorwaarden in deze notitie en de ‘Nota Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Buitengebied’.

In voorliggende notitie is aansluitend op de nieuwe afspraken binnen de regio Achterhoek opgenomen wanneer de gemeente Doetinchem medewerking verleent aan en daarmee ruimte biedt voor nieuwe woningen in het landelijk gebied van de gemeente Doetinchem.

Notitie ‘Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de regio Achterhoek’ Met de vaststelling van deze regionale notitie door alle zeven Achterhoekse gemeenten zijn de afspraken die sinds 2010 werden gemaakt over aantallen woningen, vervangen door afspraken die gemeenten meer ruimte geeft om nieuwe woningen toe te voegen. Drie criteria staan daarbij centraal, namelijk dat: 1. De behoefte aan de woningen is aangetoond; 2. Transformatie van leegstaand vastgoed te voorkeur heeft; 3. Inbreiding (toevoegen van woningen binnen de bebouwde kom) voor uitbreiding gaat. 8

De ruimte die gegeven wordt voor nieuwe woningen in het landelijk gebied moet aansluiten bij deze criteria. Tegelijkertijd bestaat daartussen spanning met name omdat het toevoegen van nieuwe woningen binnen de bebouwde kom vóór het toevoegen van nieuwe woningen buiten de bebouwde kom (het landelijk gebied) gaat. Woningbouwstrategie 2019 De ‘Woningbouwstrategie 2019’ is de gemeentelijke uitwerking van de regionale notitie ‘Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de regio Achterhoek’. De ‘Woningbouwstrategie 2019’ richt zich niet op het buitengebied van de gemeente Doetinchem. Met het vaststellen van de ‘Woningbouwstrategie’ 2019 heeft de gemeenteraad besloten om naar het toevoegen van woningen in het buitengebied nader onderzoek te doen. Deze notitie geeft daar invulling aan en bevat de voorwaarden op basis waarvan ook ruimte wordt geboden aan het toevoegen van nieuwe woningen in het buitengebied/landelijk gebied. Het toevoegen van een woning is geen doel op zich Uitgangspunt is dat het toevoegen van een nieuwe woning in het landelijk gebied geen doel op zich is. Het toevoegen van een nieuwe woning kan bij uitstek bijdragen aan het waarborgen en versterken van de sociale en fysieke kwaliteit van het landelijk gebied.

Zo biedt woningsplitsing bijvoorbeeld de mogelijkheid om een cultuurhistorisch waardevol of monumentaal pand te behouden, om met zorg en ondersteuning van (klein)kinderen in de eigen buurtgemeenschap te blijven wonen, om bedrijfsovername van ouder op kind mogelijk te maken en/of de mogelijkheid om de kwaliteit van het te splitsen pand, bijbehorend erf en landschap te verbeteren. Daarnaast kan de sloop van vrijgekomen agrarische bedrijfsbebouwing in ruil voor het terugbouwen van één of meerdere woningen bijdragen aan het verwijderen van asbest, het voorkomen van leegstand en verval/verpaupering en bijdragen aan een kwaliteitsverbetering van het erf en het landschap, waarmee het ook een maatschappelijk belang vervult. Deze benadering is de leidraad voor de voorwaarden die in deze notitie zijn opgenomen om mee te werken aan een nieuwe woningen in het landelijk

gebied. Tegelijkertijd is de benadering dat het toevoegen van nieuwe woningen een middel is om bij te dragen aan de fysieke en sociale kwaliteit van het landelijk gebied ook de onderbouwing om gemotiveerd ‘de ruimte op te zoeken’ binnen het regionale criterium dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Wat centraal staat bij de voorwaarden voor medewerking In samenhang met het uitgangspunt dat het toevoegen van een woning geen doel op zich is, zijn de voorwaarden om medewerking te verlenen aan woningen in het landelijk gebied afgeleid van de volgende aan elkaar verbonden (fysieke) uitgangspunten:  Het landelijke karakter van het landelijk gebied blijft zo veel mogelijk behouden;  Het toevoegen van nieuwe woningen staat de bedrijfsvoering van bestaande (agrarische) bedrijven en het bestaande gebruik van gronden (voor agrarische doeleinden) niet in de weg;  Een toename van ‘verstening’ in het landelijk gebied wordt zo veel mogelijk beperkt en kwaliteitsverbetering van ‘bestaande stenen’ en ‘ontstening’ wordt gestimuleerd;  De aanwezige landschaps- en natuurwaarden worden hersteld en versterkt. Alleen woningsplitsing en VAB-initiatieven Voorgaande maakt tezamen dat alleen voorwaarden zijn opgesteld om mee te kunnen werken aan nieuwe woningen die ontstaan door woningsplitsing en VAB-initiatieven.

Volledigheidshalve zijn in bijlage 7 de voorwaarden voor woningsplitsing en functieverandering van VAB naar wonen opgenomen van de aangrenzende gemeenten Oude IJsselstreek en Bronckhorst.

9

Maatwerk mogelijk Met de voorwaarden die in deze notitie zijn opgenomen wordt ruimte geboden voor woningsplitsing en VAB-initiatieven. Mocht een aanvraag voor woningsplitsing of een VAB-initiatief niet passen binnen die voorwaarden, dan is bij uitzondering afwijken ervan mogelijk mits de initiatiefnemer daarvoor overtuigende argumenten heeft en aan de doelstellingen/uitgangspunten van het beleid voldoet. Een goede onderbouwing moet voorkomen dat maatwerk kan worden geïnterpreteerd als willekeur en mogelijk lijdt tot precedentwerking. Met de geplande evaluatie zal ook inzicht worden gegeven in het bij uitzondering geboden maatwerk.

Werkwijze verlenen medewerking Verzoeken om woningsplitsing of functieverandering van VAB naar wonen moeten worden ingediend als een vooroverleg via het Omgevingsloket (OLO). Vervolgens wordt het verzoek volgens de gebruikelijke werkwijze behandeld en zal, als medewerking wordt verleend, een passende procedure worden doorlopen. Meer informatie is ook te vinden via www.doetinchem.nl/vooroverleg. Op deze pagina is ook meer informatie te vinden over het vervolg na het vooroverleg.

Heroverwegen en aanpassen van de voorwaarden als dat nodig is In de praktijk moet aan de hand van concrete gevallen ervaring op worden gedaan met het toepassen van de voorwaarden uit deze notitie. Mocht op basis hiervan blijken dat één of meerdere voorwaarden heroverwogen en al dan niet aangepast moeten worden, dan kan dat leiden tot aanpassing van deze notitie. Mocht daarnaast beleid worden aangepast dat de voorwaarden in deze notitie raakt, dan wordt vanzelfsprekend ook bekeken of dat tot aanpassing van deze notitie leidt. Deze notitie, en de initiatieven die op basis daarvan ontstaan, worden geëvalueerd. Daarvoor zal in ieder geval na 1 jaar in beeld worden gebracht hoeveel verzoeken om woningsplitsing en functieverandering van VAB naar wonen zijn ingediend, geaccordeerd en hoeveel woningen op basis daarvan toegevoegd lijken te gaan worden. Op basis van de uitkomst kan al dan niet overwogen worden het beleid bij te stellen. Gezien de verwachte doorlooptijd van initiatieven zal in ieder geval na een periode van 4 jaar een uitgebreidere evaluatie plaatsvinden van het beleid.

10

VOORWAARDEN WONINGSPLITSING BURGER- EN BEDRIJFSWONINGEN

11

ALGEMENE VOORWAARDEN 1. Met woningsplitsing wordt in een bestaand pand waar al een zelfstandige woning (verblijfsobject met een woonfunctie) aanwezig en toegestaan is, eenmalig één extra zelfstandige woning gecreëerd voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Na splitsing is daarmee sprake van maximaal twee zelfstandige woningen elk voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Toelichting De essentie van woningsplitsing is dat een bestaand pand, waar al één zelfstandige woning aanwezig en toegestaan is, wordt gesplitst in twee zelfstandige woningen. Wanneer sprake is van een zelfstandige woning wordt bepaald aan de hand van relevante wet- en regelgeving (o.a. bestemmingsplan, Bouwbesluit en Wet BAG). 2. Er wordt voorzien in een concrete en aantoonbare behoefte. Het gemotiveerde verzoek voor het splitsen van een pand moet daarom gezamenlijk worden ingediend door de bewoner(s) van de al bestaande woning en door de toekomstige bewoner(s) van de extra woning die ontstaat door splitsing van het pand. Toelichting Deze voorwaarde sluit aan bij het criterium uit de notitie ‘Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw regio Achterhoek’ dat de behoefte aan nieuwe woningen moet zijn aangetoond. Bij woningsplitsing gaat het dan om een nieuwe woning in een bestaand pand.

Dat bij het indienen van het verzoek om woningsplitsing al wordt aangetoond wie de bewoner wordt en gezamenlijk een motivatie wordt gegeven waarom een verzoek wordt ingediend voor woningsplitsing, geeft aan dat de behoefte aanwezig is. Daarnaast wordt met deze voorwaarde voorkomen dat woningsplitsing in het landelijk gebied om speculatieve redenen gaat plaatsvinden.

3. Het splitsen van het pand in twee zelfstandige woningen leidt niet tot belemmering/aantasting van bestaande functies en waarden in de omgeving en er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Toelichting In lijn met de uitgangspunten van deze notitie mag het splitsen van een pand in twee zelfstandige woningen niet leiden tot belemmering/aantasting van bestaande functies en waarden in de omgeving. Daarnaast moet een aanvaardbaar woon- en leefklimaat geborgd zijn, wat bijv. betekent dat voldaan wordt aan richtafstanden/normen in het kader van milieu. 4. Als sprake is van splitsing van een bedrijfswoning, dan moet worden aangetoond dat dit bijdraagt aan een toekomstbestendige bedrijfsvoering. Toelichting Er kan medewerking worden verleend aan zowel het splitsen van ‘burgerwoningen’ als aan het splitsen van bedrijfswoningen. In het landelijk gebied zijn dat met name bedrijfswoningen die horen bij een agrarisch bedrijf. Het verlenen van medewerking aan het splitsen van bedrijfswoningen kan faciliterend zijn aan bijvoorbeeld een bedrijfsovername van ouder op kind en daarmee het voortbestaan van het bedrijf borgen, waarbij beiden met elk hun eigen huishouden ook bij het bedrijf kunnen blijven wonen. Tegelijkertijd kan bedrijfsovername een natuurlijk moment zijn om zodanig te investeren in het bedrijf dat deze in het functioneren meer toekomstbestendig is.

Het splitsen van een bedrijfswoning tot twee bedrijfswoningen betekent wel dat de bewoners van beide woningen die ontstaan na splitsing (deels) werkzaam moeten zijn op het bedrijf waar de bedrijfswoningen bij horen. 12

In samenhang hiermee moet de noodzaak van de tweede bedrijfswoning voor het bedrijf door de aanvrager worden aangetoond c.q. onderbouwd. De gemeente zal hiervoor ook advies vragen bij een extern deskundig adviesbureau. Mocht zich bijvoorbeeld de situatie voordoen dat de ouders direct of na een bepaalde periode niet meer werkzaam zijn in het bedrijf, dan biedt een bedrijfswoning geen oplossing (meer). In dat geval zal bekeken worden welke mogelijkheden er wel en niet zijn om invulling te geven aan de wens om, als die er is, op dezelfde locatie te blijven wonen.

Als een verzoek om splitsing wordt ingediend voor een adres dat is opgenomen in de bijlage, dan is dat óók een aanleiding om naar het aspect cultuurhistorie te kijken. Daarnaast geldt deze voorwaarde vanzelfsprekend ook voor Rijks- en gemeentelijke monumenten. Deze zijn te vinden via onderstaande webpagina’s: https://www.doetinchem.nl/cultuurhistorie/monumenten_43295/ en/of https://monumentenregister.cultureelerfgoed.nl/ (specifiek voor Rijksmonumenten). VOORWAARDE OMVANG WONINGEN

5. Als sprake is van splitsing van een monumentaal pand of cultuurhistorisch waardevol pand, dan moet worden aangetoond dat de splitsing bijdraagt aan de instandhouding van c.q. geen afbreuk doet aan het monument of de cultuurhistorische waarden. Toelichting Het landelijk gebied wordt ook gekenmerkt door panden die zijn aangewezen als monument of cultuurhistorisch waardevol zijn. Splitsing van deze panden is ook mogelijk en kan een uitkomst bieden om de kwaliteiten van het pand voor langere termijn te waarborgen. Splitsing mag in geen geval afbreuk doen aan de kwaliteiten. Daarom moet bij splitsing van dergelijke panden worden aangetoond dat de splitsing bijdraagt aan de instandhouding van c.q. geen afbreuk doet aan het monument of de cultuurhistorische waarden. Hiertoe wordt het bouwplan voorgelegd aan de deskundige cultuurhistorie van de commissie welstand en monumenten. Om aan te geven om welke panden/adressen het gaat, wordt gebruik gemaakt van de inventarisatie die is uitgevoerd voor het opstellen van het bestemmingsplan Buitengebied – 2012. Bijlage 5 geeft de adressen weer waar hoofdgebouw, bijgebouw en/of het ensemble beoordeeld is als cultuurhistorisch waardevol. De bijlage heeft, mede omdat deze in dateert van 2012, een signalerende functie.

6. De twee zelfstandige woningen hebben na splitsing een gezamenlijke maximale inhoud van 750 m³. Als de toegestane inhoud van het pand dat gesplitst wordt groter is dan 750 m³, geldt deze grotere inhoud als gezamenlijke maximale inhoud. Als de inhoud kleiner is dan 750 m3, dan kan ten behoeve van de gewenste splitsing vergroting nog plaats vinden tot maximaal 750 m3 voor de twee zelfstandige woningen samen die na splitsing ontstaan. Toelichting In het buitengebied geldt dat de inhoud van één woning maximaal 750 m3 mag zijn. Dit wordt als uitgangspunt gehanteerd voor de gezamenlijke maximale inhoud van de twee zelfstandige woningen die na splitsing ontstaan. Het kan echter voorkomen dat de inhoud van het pand dat gesplitst wordt al groter is dan 750 m3. In dat geval geldt die inhoudsmaat als gezamenlijke maximale inhoud van beide zelfstandige woningen na splitsing. Als de inhoud vóór splitsing kleiner is dan 750 m3 dan mag ten behoeve van de splitsing vergroting plaatsvinden tot 750 m3. Het bieden van de mogelijkheid om een pand uit te breiden tot 750 m3 lijkt in te druisen tegen het uitgangspunt dat de toename van verstening zo veel mogelijk wordt voorkomen.

13

Het is echter zo dat een dergelijk pand sowieso de mogelijkheid heeft om uit te breiden tot 750 m3, aangezien dit een standaardregeling is. Ook als geen sprake is van een verzoek om woningsplitsing. Het uitsluiten van uitbreiding tot 750 m2 als sprake is van woningsplitsing, is om die reden dan ook niet passend. Daarnaast biedt deze voorwaarde de ruimte om binnen het hoofdgebouw te splitsen zonder beperkt te worden door een maximale inhoud per zelfstandige woning. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat de ene woning een inhoud heeft van 350 m3 en de andere woning een inhoud van 400 m3. In elk geval geldt dat sprake moet zijn van twee zelfstandige woningen (wat voortvloeit uit het bestemmingsplan en relevante wet- en regelgeving als het Bouwbesluit en de Wet BAG). Volledigheidshalve wordt genoemd dat landelijke wet- en regelgeving (Wabo) in principe en onder bepaalde voorwaarden mogelijkheden biedt om vergunningsvrije uitbreidingen te realiseren. Tijdens de behandeling van het verzoek om woningsplitsing kan vanuit de gemeente de wens bestaan daarover het gesprek te voeren, zodat ook na splitsing duidelijkheid bestaat over het eventuele gebruik van de mogelijkheid om zonder vergunning uit te breiden. VOORWAARDEN KWALITEIT WONINGEN 7. Voldaan wordt aan in ieder geval de van toepassing zijnde voorschriften uit het Bouwbesluit.

Toelichting Het Bouwbesluit bevat voorschriften die de minimale kwaliteit aangeven waaraan een woning moet voldoen om te borgen dat een woning veilig, gezond, bruikbaar en energiezuinig is. Het zijn minimale eisen, wat betekent dat beter dan die eisen altijd mag maar minder niet.

8. De splitsing van het pand in twee zelfstandige woningen wordt benut om het gehele pand (bestaande woning en nieuwe woning door splitsing tezamen) te verduurzamen naar bij voorkeur minimaal energielabel B. Toelichting Woningsplitsing vindt plaats in een bestaand pand waarin een bestaande woning aanwezig is. Het splitsen van het bestaande pand tot twee zelfstandige woningen biedt de kans om de kwaliteit van het gehele pand en daarmee ook de al bestaande woning te verbeteren. Het gaat dan ook over de duurzaamheid of energieprestatie van het pand. Tegelijkertijd mogen geen strengere eisen worden gesteld dan wat het Bouwbesluit 2012 regelt over de energieprestatie van gebouwen en mag de nieuwe woning binnen het bestaande pand nog aangesloten zijn op het gas. Een duurzame (gasloze) woning biedt echter kansen om het eigen comfort te verbeteren, energielasten te verminderen, de waarde van het pand te verhogen dan wel te behouden en tot slot ook om bij te dragen aan een beter milieu. Daarom dagen we de eigenaar van de bestaande woning en de nieuwe woning (die door splitsing ontstaan) uit om gezamenlijk de mogelijkheden te benutten het gehele pand (de bestaande woning en de nieuwe woning) te verduurzamen. Daarbij gaat de voorkeur uit naar minimaal label B, omdat dan sprake is van een laag energieverbruik.

In het verzoek om woningsplitsing zien we dan ook graag terug welke mogelijkheden benut gaan worden. Deze voorwaarde kan worden beschouwd als een wenswaarde. Dit betekent dat wat betreft energieprestatie in ieder geval voldaan moet worden aan wat op basis van wet- en regelgeving vereist is, maar eigenaren worden uitgedaagd om meer te doen dan nodig is. Als financiële ondersteuning kan onder andere gebruik worden gemaakt van de Toekomstbestendig wonen lening. en voor advies kan bijvoorbeeld gebruik worden gemaakt van het Agem Energieloket.

14

9. Tenminste één van de twee zelfstandige woningen die na splitsing ontstaat is levensloopbestendig. Indien uit een bouwtechnische onderbouwing blijkt dat geen van beide woningen levensloopbestendig kan worden uitgevoerd, kan ontheffing van deze voorwaarde worden verleend. Toelichting Door de ontwikkelingen in de zorg moeten mensen met een zekere zorgvraag steeds langer thuis wonen. Dit vraagt wat van de bestaande en nieuwe woningen, aangezien de woning ook geschikt moet zijn om daadwerkelijk langer thuis te kunnen wonen als sprake is van een zorgsituatie. Om die reden wordt als voorwaarde gesteld dat één van de twee zelfstandige woningen die na splitsing ontstaat, levensloopbestendig is. Dit betekent dat op de begane grond een woonkamer, keuken, slaapkamer, toilet en badkamer aanwezig is en dat alle vertrekken in de woning voldoende ruimte bieden om gebruik te kunnen maken van hulpmiddelen en dat obstakels zoals drempels/op- en afstappen en hellingen niet aanwezig zijn. Daarmee wordt ook voorkomen dat bijvoorbeeld alsnog verhuizing moet plaatvinden als er een zorgvraag ontstaat of alsnog een (wel geschikte) mantelzorgunit moet worden geplaatst. Het voldoen aan bijvoorbeeld de betreffende voorwaarden van WoonKeur kan ondersteunend zijn aan de onderbouwing dat een woning ook daadwerkelijk levensloopbestendig is.

Als financiële ondersteuning kan gebruik worden gemaakt van de Toekomstbestendig wonen lening. Deze biedt de mogelijkheid om onder gunstige voorwaarden een lening af te sluiten voor onder andere het levensloopbestendig maken van een woning. Tegelijkertijd is een levensloopbestendige woning ook zeker niet alleen geschikt voor ouderen of mensen met een (mogelijke) zorgvraag; ook jongeren, gezinnen en mensen met (nog) geen zorgvraag kunnen prima wonen in een levensloopbestendige woning. Het niet kunnen voldoen aan deze voorwaarde, mag er niet toe leiden dat er niet wordt meegewerkt aan woningsplitsing.

Indien uit een bouwtechnische onderbouwing blijkt dat niet kan worden voldaan aan deze voorwaarde, dan kan er beroep worden gedaan op de hardheidsclausule. Er kan dan ontheffing van deze voorwaarde worden verleend. Zowel voor deze voorwaarde als voor voorwaarde 8 geldt dat bij de geplande evaluatie aandacht wordt besteed aan de relatie tussen deze voorwaarden en voorwaarde 5 (instandhouding monument of cultuurhistorische waarde). VOORWAARDE OMVANG BIJBEHORENDE BOUWWERKEN 10. Elke zelfstandige woning heeft na splitsing recht op maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Als op het erf op het moment van splitsing meer dan 200 m2 aan bijbehorende bouwwerken aanwezig is, dan moet het meerdere worden gesloopt m.u.v. van monumenten en gebouwen met cultuurhistorische waarden. Deze gebouwen worden gebruikt als bijbehorend bouwwerk. De sloop van legaal aanwezige bijbehorende bouwwerken (al dan niet leegstaand, landschapontsierend en/of asbesthoudend) kan worden ingezet voor vergroting van het pand dat wordt gesplitst tot maximaal 10% van de inhoudsmaat zoals bepaald bij voorwaarde 6. In dat geval geldt dat voor elke 1 m3 vergroting van het te splitsen pand 4 m2 aan gesloopte bijbehorende bouwwerken kan worden ingezet. Toelichting Wat betreft de omvang van de toegestane bij behorende bouwwerken wordt aangesloten bij wat standaard bij een woning is toegestaan.

Door daarnaast de sloop van de ‘overblijvende’ bijbehorende bouwwerken te verplichten en daar tegelijkertijd mogelijkheden voor te bieden voor uitbreiding van het te splitsen pand, wordt een balans gezocht tussen enerzijds het uitgangspunt dat gericht is op ‘ontstening’ en verbeteren van de kwaliteit van het buitengebied en 15

anderzijds de financiële investering die dit vraagt van de eigenaar maar ook het economisch voordeel dat woningsplitsing de eigenaar in beginsel oplevert. Monumenten en gebouwen die cultuurhistorisch waardevol zijn, zijn uitgesloten van sloop en worden gebruikt als bijbehorende bouwwerk. Als de oppervlakte van deze gebouwen groter dan 200 m2 dan mag dit oppervlak als bijbehorende bouwwerken worden gebruikt. De locaties waar dergelijke gebouwen aanwezig kunnen zijn, zijn opgenomen in bijlage 5. In deze bijlage zijn adressen opgenomen waar het hoofdgebouw, bijgebouw en/of het ensemble beoordeeld is als cultuurhistorisch waardevol. Zoals bij voorwaarde 5 aangegeven, heeft deze bijlage een signalerende functie. Volledigheidshalve wordt genoemd dat landelijke wet- en regelgeving (Wabo) in principe en onder bepaalde voorwaarden mogelijkheden biedt om tot 150 m2 vergunningsvrij bijbehorende bouwwerken te realiseren. Tijdens de behandeling van het verzoek om woningsplitsing kan vanuit de gemeente de wens bestaan daarover het gesprek te voeren, zodat ook na splitsing duidelijkheid bestaat over het eventuele vergunningsvrij uitbreiden van het aantal m2 bijbehorende bouwwerken. VOORWAARDE VERSTERKING KWALITEIT OMGEVING 11. De woningsplitsing draagt bij aan de versterking van het omliggende landschap.

Dit moet blijken uit een door de gemeente goedgekeurd (samenhangend) erf- en landschappelijk inrichtingsplan dat aansluit op de kernmerken van het omliggende landschap conform bijlage 1, 2 en 3. Daarnaast wordt ook aandacht besteed aan een natuurinclusieve ontwikkeling van erf en bebouwing, de ontsluiting van het erf en positie en verdeling van bijbehorende bouwwerken. Het erf- en landschappelijk inrichtingsplan moet gerealiseerd zijn binnen 1 jaar nadat de

extra woning door middel van woningsplitsing is gerealiseerd en moet nadien ook in stand worden gehouden. Toelichting Woningsplitsing wordt niet alleen als kans gezien om de kwaliteit van bebouwing te verbeteren, maar ook om bij te dragen aan het behoud en de versterking van de kwaliteit van natuur en landschap. Deze bijdrage moet blijken uit een op te stellen en door de gemeente goedgekeurd erf- en landschappelijk inrichtingsplan dat moet aansluiten op de karakteristieken van het landschapstype waarin het pand dat gesplitst wordt zich bevindt. Informatie over de landschapstypen en de karakteristieken is te vinden in bijlage 1 en 2. Bijlage 3 geeft een beschrijving (leidraad) van de afzonderlijke landschapselementen. Deze bijlagen hebben hun oorsprong uit het (vernietigde) bestemmingsplan ‘Buitengebied – 2012’. In het erfinrichtingsplan moet ook zichtbaar zijn dat aandacht is voor een natuurinclusieve ontwikkeling van het erf en bebouwing. Dit wil zeggen dat de verbouw van het pand om twee zelfstandige woningen te creëren en de inrichting van de directe omgeving (het erf) zodanig plaatsvindt dat de aanwezige natuurwaarden hier baat bij hebben. Het gaat dan bijvoorbeeld om maatregelen als het plaatsen van nestkasten in gevels en rekening houden met het type beplanting voor het aantrekken van vogels/vlinders/bijen/insecten.

Daarnaast kunnen maatregelen als groene/sedum daken en/of gevels en wadi’s niet alleen van betekenis zijn voor natuur maar ook in het kader van klimaatadaptatie. In het erfinrichtingsplan is ook aandacht voor ontsluiting van het erf (één toegangsweg) en op welke plek door welke woning op het erf bestaande en/of nieuwe bijbehorende bouwwerken worden gebruikt. Met een voorwaardelijke verplichting en in een anterieure overeenkomst wordt geborgd dat het plan wordt uitgevoerd binnen 1 jaar nadat de extra woning door middel van woningsplitsing is gerealiseerd en nadien ook in stand wordt gehouden.

16

OVERGANGSSITUATIE – WONINGSPLITSING BIJ DUBBELE BEWONING DATEREND VAN VÓÓR 4 APRIL 2012

vaststelling nota Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Buitengebied); 3. er is bouwkundig sprake van twee zelfstandige woningen.

In het buitengebied van de gemeente Doetinchem komen situaties voor waar in één woning twee huishoudens wonen (‘dubbele bewoning’), terwijl dit planologisch niet op een juiste manier is vastgelegd. Voor dergelijke situaties die ook al bestonden vóór 4 april 2012 (datum vaststelling nota Uitgangspunten voor het bestemmingsplan Buitengebied), was in het inmiddels vernietigde bestemmingsplan Buitengebied – 2012 een regeling opgenomen (artikel 42.12) om die situaties ook planologisch op een juiste manier vast te leggen. Gevallen die zich na een algemene oproep vanuit de gemeente begin 2018 hebben gemeld om in aanmerking te komen voor deze regeling en in behandeling zijn genomen, worden op basis van deze regeling afgehandeld. Voor die gevallen (die aan de voorwaarden van die betreffende regeling kunnen voldoen) gelden de voorwaarden uit de voorliggende notitie niet. Voor de gevallen die zich in 2018 niet hebben gemeld en alsnog splitsing van de woning planologisch geregeld willen hebben, gelden de voorwaarden uit voorliggende notitie wel. Alsook voor de gevallen die zich wel hebben gemeld, maar niet aan de voorwaarden van de oude regeling voldoen.

Voormalig artikel 42.12 bestemmingsplan ‘Buitengebied – 2012’ is hieronder opgenomen: Burgemeester en wethouders kunnen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - gesplitst' toekennen aan een woning of bedrijfswoning als voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: 1. er is sprake van een legaal woongebouw; 2. er is sprake van in gebruik name voor twee zelfstandige huishoudens ("dubbele bewoning") vóór 4 april 2012 (datum 17

VOORWAARDEN FUNCTIEVERANDERING VOORMALIGE AGRARISCHE BEDRIJFSGEBOUWEN (VAB) NAAR WONEN

18

ALGEMENE VOORWAARDEN 1. In de basis geldt het volgende: a. Aangetoond is dat de te slopen opstallen legaal tot stand zijn gekomen en gedurende minimaal 3 jaar in gebruik zijn geweest ten dienste van het agrarische bedrijf; b. vaststaat dat de bedrijfsvoering wordt beëindigd vóór vaststelling van het ruimtelijk plan dat de functieverandering naar wonen mogelijk maakt; c. de agrarische bestemming ter plaatse geheel of gedeeltelijk wordt gewijzigd naar de bestemming ‘Wonen’, met dien verstande dat het agrarisch bouwvlak in elk geval is verwijderd; d. Aangetoond is dat het realiseren van de woning(en) met bijbehorende bouwwerken niet leidt aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende bedrijven, gronden en bouwwerken en dat een aanvaardbaar woonen leefklimaat is gewaarborgd. Toelichting In lijn met de essentie van een VAB-initiatief gelden een aantal voorwaarden die er op gericht zijn om te waarborgen dat sprake is geweest van een agrarisch bedrijf, het bedrijf wordt beëindigd en daarmee daadwerkelijk sprake is van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen en dat uitgesloten wordt dat opnieuw agrarische bedrijfsgebouwen worden gebouwd door de bestemming te wijzigingen naar de bestemming ‘Wonen’. 2. De behoefte aan de te realiseren woning(en) moet zijn aangetoond.

Daarom moet een onderbouwd verzoek om medewerking gezamenlijk worden ingediend door de eigenaar van locatie en de potentiële koper(s) van de te realiseren woning(en).

Door als voorwaarde te stellen dat het onderbouwde verzoek om medewerking moet worden ingediend door de eigenaar van de locatie en de potentiële koper(s) van de te realiseren woning(en), is bekend dat de woning(en) voorzien in een aanwezige behoefte. Dit betekent dat de eigenaar van de locatie via bijvoorbeeld een makelaar of eigen netwerk geïnteresseerden/potentiële kopers in beeld moet krijgen alvorens het verzoek om medewerking op te kunnen stellen en in te dienen. 3. Voor het realiseren van de woning(en) wordt een termijn gesteld van maximaal 1 jaar. Toelichting Vanaf het moment dat op basis van een onherroepelijke omgevingsvergunning de mogelijkheid bestaat om de woning(en) te realiseren, hebben de betrokken partijen één jaar de tijd om te starten met de realisatie van de gewenste woning(en) en vervolgens met voldoende voortgang af te ronden. Als niet aan deze termijn wordt voldaan, dan wordt gebruik gemaakt van de bevoegdheid om de omgevingsvergunning in te trekken. Met deze voorwaarde wordt voorkomen dat onbenutte bouwmogelijkheden voor onbepaalde tijd blijven bestaan. Aangezien de behoefte aan de te realiseren woning(en) moet zijn aangetoond, is de verwachting dat aan deze voorwaarde wordt voldaan. Wettelijk gezien kan op basis van de Wabo na 26 weken een omgevingsvergunning worden ingetrokken als sprake is van urgente planologische belangen.

Indien daarvan geen sprake is, dan is binnen de gemeente Doetinchem c.q. in het algemeen een termijn van 52 weken/één jaar gebruikelijk. Daar wordt in deze notitie bij aangesloten.

Toelichting Deze voorwaarde sluit aan bij het criterium uit de notitie ‘Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw regio Achterhoek’ dat de behoefte aan nieuwe woningen moet zijn aangetoond. 19

VOORWAARDEN SLOOP EN NIEUWBOUW 4. Alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen moeten worden gesloopt met uitzondering van monumentale en/of gebouwen met een cultuurhistorische waarde. In ruil daarvoor zijn maximaal vier zelfstandige woningen toegestaan verdeeld over maximaal twee woongebouwen (elk woongebouw maximaal 2 woningen) binnen de contouren van het voormalig agrarisch bouwvlak. Voor de realisatie van één woongebouw van 750 m3, moet minimaal 950 m2 aan agrarische bedrijfsbebouwing worden gesloopt.

2

2 woongebouwen van 750 m3 met elk 1 woning van 750 m3

3

1 woongebouw van 750 m3 met 1 woning van 750 m3 en 1 woongebouw van 1500 m3 met 2 woningen van elk 750 m3

3

1 woongebouw van 750 m3 met 1 woning van 750 m3 en 1 woongebouw van 750 m3 met 2 woningen

4

2 woongebouwen van 750 m3 met elk 2 woningen

4

1 woongebouw van 750 m3 met 2 woningen en 1 woongebouw van 1500 m3 met 2 woningen van elk 750 m2

4

2 woongebouwen van 1500 m3 met elk 2 woningen van elk 750 m3

Toelichting Tabel mogelijkheden nieuwbouw in ruil voor sloop. Aantal woningen

Nieuw te bouwen

Te slopen

1

1 woongebouw van 750 m met 1 woning

2

1 woongebouw van 750 m3 met 2 woningen.

2

1 woongebouw van 1500 m3 met 2 woningen van elk 750 m3

3

950 m2 (750 m2 voor de woning, 2x 100 m² voor bijbehorende bouwwerken bestaande en nieuwe woning) 1050 m2 (750 m2 voor de woningen en 3x100 m2 voor bijbehorende bouwwerken bestaande en nieuwe woningen) 1800 m2 (2x750 m2 voor de woningen en 3x100 m2 voor bijbehorende bouwwerken bestaande en nieuwe woningen)

1800 m2 (2x750 m2 voor de woningen en 3x100 m2 voor bijbehorende bouwwerken bestaande en nieuwe woningen) 2650 m2 (3x750m2 voor de woningen en 4x100 m2 voor bijbehorende bouwwerken bestaande en nieuwe woningen) 1900 m2 (2x750 m2 voor de woningen en 4x100 m2 voor bijbehorende bouwwerken bestaande en nieuwe woningen) 2000 m2 (2x750 m2 voor de woningen en 5x100 m2 voor bijbehorende bouwwerken bestaande en nieuwe woningen) 2750 m2 (3x750m2 voor de woningen en 5x100 m2 voor bijbehorende bouwwerken bestaande en nieuwe woningen) 3500 m2 (4x750 m2 voor de woningen en 5x100 m2 voor bijbehorende bouwwerken bestaande en nieuwe woningen).

20

5. Als om bepaalde redenen de nieuwbouw van een woning niet kan plaatsvinden binnen de contouren van het voormalig agrarisch bouwvlak, dan wordt bekeken of maatwerk kan worden geboden. Toelichting Er kunnen zich situaties voordoen waarbij het bouwen van een woning binnen de contouren van het voormalig agrarisch bouwvlak niet mogelijk of wenselijk is, bijvoorbeeld de nabijheid van een drukke (spoor)weg of verder te ontwikkelen natuur. In die gevallen wordt gekeken welke mogelijkheden er zijn om onderbouwd maatwerk te kunnen bieden. 6. De benodigde sloop voor de realisatie van het aantal gewenste woningen kan verdeeld over meerdere locaties plaatsvinden. Voor een slooplocatie geldt een sloopondergrens van minimaal 300 m2. Planologisch wordt vastgelegd dat gesloopte bebouwing niet kan worden teruggebouwd. De bouw van de woning(en) vindt plaats op één locatie en voor deze locatie geldt een sloopondergrens van 500 m2. Toelichting Als op één locatie te weinig agrarische bedrijfsgebouwen aanwezig zijn om te slopen in ruil voor het gewenste aantal woningen, dan wordt de mogelijkheid geboden om agrarische bedrijfsgebouwen op een tweede of derde locatie in te brengen voor sloop.

Daarbij wordt wel de voorwaarde gesteld dat voor deze locaties minimaal 300 m2 aan agrarische bedrijfsgebouwen wordt gesloopt om zodoende per locatie een substantiële bijdrage te leveren aan de gewenste kwaliteitswinst. Als op meerdere locaties wordt gesloopt, mag slechts op één locatie één of meer woningen worden gebouwd en op deze locatie geldt een sloopondergrens van 500 m2. 7. Als op basis van een Rijks-of provinciale regeling een financiële vergoeding is of wordt toegekend voor het beëindigen van agrarische bedrijfsactiviteiten, dan moet worden aangetoond dat de realisatie van één of meerdere woningen noodzakelijk is

om de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen te kunnen bekostigen. Toelichting Als een eigenaar een vergoeding ontvangt vanuit een Rijks-of provinciale regeling om het agrarisch bedrijf te beëindigen, dan kan die regeling ook een vergoeding voor de sloop van de stal(len) bevatten. Als dat het geval is dan worden de kosten voor de sloop van de agrarische bebouwing met die vergoeding deels gedekt. Voor de resterende kosten kan het realiseren van één of meerdere woningen uitkomst bieden. In het verzoek om medewerking te verlenen aan de functieverandering van VAB naar wonen moet worden aangetoond dat voor het dekken van de resterende sloopkosten het realiseren van het gewenste aantal woningen noodzakelijk is. VOORWAARDEN KWALITEIT WONINGEN 8. De te realiseren woning(en) moet(en) aardgasloos, levensloopbestendig, natuurinclusief en (bijna) energieneutraal zijn gebouwd en in ieder geval voldoen aan het Bouwbesluit. Toelichting Woningen de nu worden gebouwd moeten voorbereid zijn om decennia lang dienst te kunnen doen. Vanuit dit perspectief en met de kennis van nu vraagt dit een bepaalde kwaliteit van de woningen. Nieuw te bouwen woningen moeten op basis van wet- en regelgeving sowieso afgekoppeld zijn van het aardgas.

De ontwikkelingen in de zorg vragen om levensloopbestendige woningen die daarmee ook geschikt zijn om langer thuis te kunnen blijven wonen met een zorgvraag; een woonkamer, keuken, slaapkamer en badkamer is op de begane grond aanwezig. Daarnaast bieden alle ruimtes in de woning voldoende ruimte om gebruik te kunnen maken van hulpmiddelen en dat obstakels zoals drempels/op- en afstappen en hellingen niet aanwezig zijn. Het voldoen aan de 21

betreffende voorwaarden van WoonKeur kan daarbij ondersteunend zijn aan de onderbouwing dat een woning ook daadwerkelijk levensloopbestendig is. De druk op en waardering van natuur en landschap vraagt ook om woningen die de natuurwaarden ten goede komen en daarmee natuurinclusief zijn, bijvoorbeeld door nestkasten in gevels en/of groene daken/gevels. Tot slot moeten nieuwe woningen, waarvan de omgevingsvergunning vanaf 1 januari 2021 worden aangevraagd, voldoen aan de normen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Dit maakt samen met de al bestaande verplichting dat nieuwe woningen aardgasloos moeten zijn, dat (vooruitlopend) voldoen aan de BENG-normen een logische stap is om het energieverbruik verder te beperken. Verder moet logischerwijs in ieder geval worden voldaan aan het geldende Bouwbesluit. 9. De herontwikkeling van het erf wordt benut om ook de bestaande woning te verduurzamen naar bij voorkeur minimaal energielabel B. Toelichting Bij een VAB-initiatief blijft doorgaans de bestaande agrarische bedrijfswoning bestaan en wordt deze omgezet in een burgerwoning. Tegelijkertijd biedt de bouw van de nieuwe woning(en) na sloop van de bedrijfsgebouwen ook de kans om deze bestaande woning te verduurzamen en daarmee het comfort verder te verbeteren en energielasten te verlagen.

Deze voorwaarde is er op gericht om die kans te benutten en de betrokkenen bij een VAB-initiatief uit te dagen om met een plan te komen dat ook bij draagt aan de kwaliteit/duurzaamheid van de bestaande woning. Hiervoor kan bijvoorbeeld ook gebruik worden gemaakt van de Toekomstbestendig wonen lening en advies van het AGEM Energieloket. Deze voorwaarde is net als voorwaarde 8 bij woningsplitsing een wenswaarde.

VOORWAARDE BIJBEHORENDE BOUWWERKEN 10. Per woning (zowel bestaande als nieuw te bouwen) is maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegestaan. Als monumentale bebouwing en/of met een cultuurhistorische waarde op het erf aanwezig zijn, dan moeten deze gebruikt worden als bijbehorende bouwwerken. Toelichting In lijn met wat gebruikelijk is hebben de bestaande woning en de nieuw te bouwen woning(en) recht op 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Voor het behoud van monumentale en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen is onderdeel van de voorwaarde dat deze gebouwen bij aanwezigheid gebruikt moeten worden als bijbehorend bouwwerk. Als de omvang van deze gebouwen kleiner is dan het aantal m2 dat is toegestaan, dan mag het resterende deel aan bijbehorende bouwwerken nieuw worden gerealiseerd. Als de omvang van de aanwezige monumentale en/of cultuurhistorisch waardevolle gebouwen groter is, dan mag het bijbehorende aantal m2 in zijn geheel gebruikt worden als bijbehorende bouwwerken. In dat laatste geval mogen dus geen aanvullende bijbehorende bouwwerken worden gerealiseerd. Volledigheidshalve wordt genoemd dat landelijke wet- en regelgeving (Wabo) in principe en onder bepaalde voorwaarden mogelijkheden biedt om tot 150 m2 vergunningsvrij bijbehorende bouwwerken te realiseren.

Tijdens de behandeling van het verzoek om functieverandering naar wonen kan vanuit de gemeente de wens bestaan daarover het gesprek te voeren, zodat duidelijkheid bestaat over het gebruik van de mogelijkheid om zonder vergunning het aantal m2 bijbehorende bouwwerken uit te breiden.

22

VOORWAARDE LANDSCHAPPELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE INPASSING 11. Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige ruimtelijke (landschappelijke en stedenbouwkundige) inpassing. Daarvoor moet een door de gemeente goedgekeurd (samenhangend) erfen landschappelijk inrichtingsplan worden opgesteld, welke voldoet aan bijlage 1, 2, 3 en 4. De landschappelijke inpassing moet gerealiseerd zijn binnen 1 jaar na ingebruikname van de nieuwe bestemming (Wonen) en dient vervolgens in stand te worden gehouden. Toelichting Uitgangspunt is dat de nieuwe situatie ruimtelijk (landschappelijk en stedenbouwkundig) ingepast moet worden in de omgeving. Het gaat daarbij om de inpassing van het erf in het landschap, de inrichting van het erf en de uitstraling van de bebouwing op het erf. Het erf -en landschappelijk inrichtingsplan moet daarom voldoen aan de bijlage 1, 2, 3 en 4. Bijlage 1 en 2 bevat informatie over landschapstypen en bijbehorende karakteristieken. Bijlage 3 geeft een beschrijving (leidraad) van de afzonderlijke landschapselementen. Deze bijlagen hebben hun oorsprong uit het bestemmingsplan Buitengebied – 2012. Bijlage 4 bevat op verschillende onderdelen richtlijnen voor een ruimtelijke inpassing.

Met een voorwaardelijke verplichting (in het voor de gewenste ontwikkeling op te stellen bestemmingsplan) en via anterieure overeenkomst wordt geborgd dat de ruimtelijke inpassing is gerealiseerd binnen 1 jaar na ingebruikname van de nieuwe bestemming (Wonen) en vervolgens ook in stand wordt gehouden.

Het gaat dan bijvoorbeeld om maatregelen als het plaatsen van nestkasten in gevels en rekening houden met het type beplanting voor het aantrekken van vogels/vlinders/bijen/insecten. Daarnaast kunnen maatregelen als groene/sedum daken en/of gevels en wadi’s niet alleen van betekenis zijn voor natuur maar ook in het kader van klimaatadaptatie. Daarnaast moet ten aanzien van de inpassing ook aandacht zijn voor het gebruik van bronnen die het mogelijk maken dat de nieuwe woningen aardgasloos en (bijna) energieneutraal zijn. TOELICHTENDE AANVULLING De voorwaarden voor functieverandering van VAB naar wonen zijn gebaseerd op de nota van uitgangspunten voor het bestemmingsplan ‘Buitengebied – 2012’. In bijlage 6 is een vergelijking opgenomen tussen de nota van uitgangspunten en de voorwaarden in voorliggende notitie.

Wat betreft de inpassing wordt ook nadrukkelijk aandacht gevraagd voor natuurinclusiviteit. Dit wil zeggen dat de bouw van de nieuwe woningen en de inrichting van de directe omgeving (het erf) zodanig plaatsvindt dat de aanwezige natuurwaarden hier baat bij hebben. 23

BIJLAGEN

24

Bijlage 1 – Richtlijn landschappelijke inpassing. Percelen van 0 tot 2000 m². Te realiseren eenheden landschapselementen per 500 m² perceel (keuzelijst):      

Enkele opgaande beplanting; Boomgaard; Vlakvormige opgaande beplanting; Haag; Poel: Vlakvormig riet – natte oever;

20 strekkende meter niet haalbaar 40 m2 25 strekkende meter niet haalbaar. 30 m2

Percelen vanaf 2000 m². Te realiseren eenheden landschapselementen per 500 m² perceel (keuzelijst):      

Enkele opgaande beplanting; Boomgaard; Vlakvormige opgaande beplanting; Haag; oeverlijn poel Vlakvormig riet – natte oever;

20 strekkende meter 80 m2 40 m2 50 strekkende meter 15 strekkende meter 30 m2

Bovenstaande punten geven keuzemogelijkheden aan. Het is niet zo dat alle genoemde punten (elementen) gerealiseerd hoeven te worden. De initiatiefnemer kan ervoor kiezen om één type landschapselement te gebruiken. Een combinatie van elementen kan ook, daarbij dient dan wel de totale hoeveelheid gehaald te worden.

In de beschrijvingen van de landschapselementen worden de minimale maten van de verschillende elementen genoemd. Deze zijn leidend. Toelichting landschapselementen Hieronder is opgenomen wat onder de landschapselementen wordt verstaan. Enkele opgaande beplanting:  Elzensingel  Bossingel  Laan  Knotboom  Fruitlaan  Bomenrij

Haag:  Knip- of scheerheg  Struweelhaag  Vlechtheg

Boomgaard:  Hoogstamboomgaard  Halfstamboomgaard  Struikenboomgaard

Oeverlijn vijver:  Poel en klein historisch water

Vlakvormige opgaande beplanting:  Houtwal  Struweelrand  Hakhoutbos  Griend

Vlakvormig riet – natte oever:  Rietzoom en klein rietperceel  Natuurvriendelijke oever

Aandachtspunt; een poel moet een minimale wateroppervlakte van 50 m2 (exclusief talud) hebben. Anders functioneert deze niet. Op een klein perceel is het daarom niet haalbaar om een goede poel te realiseren. Voor een functionele boomgaard geldt hetzelfde. 25

Onderstaande tabel geeft weer in welk landschapstype welke landschapselementen toegepast kunnen worden. Waar welke landschapstypen van toepassing zijn, is terug te vinden in bijlage 2.

26

Bijlage 2 – Landschapstypen.

27

Bijlage 3 – Leidraad Toetsingskader Landschapselementen.

 

grondwaterstand locatie waar poel wordt aangelegd in september niet dieper dan 1,30 cm onder het maaiveld; indien de zone rond de poel wordt ingezaaid met een mengsel, dient het mengsel uitsluitend inheemse plantensoorten te bevatten. afstand tussen nieuwe poelen tenminste 100 meter.

Met deze bijlage wordt een nadere toelichting gegeven op de diverse landschapselementen.



Poel en klein historisch water

Houtwal

Poelen zijn natuurlijke of gegraven laagtes. Vaak vervulden poelen meerdere functies, onder andere om vee te kunnen laten drinken. Het is belangrijk de historische contouren/vormen te behouden. Openheid rondom (een deel van) de poel kan de zichtbaarheid en beleefbaarheid vergroten en is van belang om een goed voortplantingsbiotoop voor amfibieën te behouden. Vaak stonden er wel enkele bomen bij een poel voor schaduw voor de dieren en tegen verdamping. Instapeisen  Zowel een poel als een klein historisch water is doorgaans een geïsoleerd stilstaand water dat gevoed wordt door grond- en/of regenwater.  Een poel mag in verbinding staan met sloten of greppels wanneer sprake is van een natuurlijke eenheid die vrij afwatert.  Een poel heeft een wateroppervlak van minimaal 0,5 en maximaal 50 are.  De poel of vijver heeft een natuurlijk talud, er is geen gebruik gemaakt van vijverfolie. Inrichtingseisen bij aanleg poel en klein historisch water:  oppervlakte poel gemeten vanaf insteek talud met maaiveld minimaal 150 m2;  oppervlakte poel gemeten vanaf insteek talud met maaiveld maximaal 700 m2;  de oeverlengte moet minimaal 40 meter bedragen;  diepte poel maximaal 2,50 meter;  taluds minimaal 1:3;

Houtwallen zijn bepalend voor het kleinschalige kampenlandschap op de zandgronden. Deze lijnvormige landschapselementen hebben een sterke samenhang met het omringende landschap. Ze vormen een belangrijk biotoop voor flora en fauna in het cultuurlandschap en zijn tevens van belang voor de oriëntatie van vleermuizen. Instapeisen  Een houtwal is een vrijliggend lijnvormig en aaneengesloten landschapselement met een opgaande begroeiing van inheemse bomen en struiken. De houtwal kan gesitueerd worden op een aarden wal.  De houtwal is minimaal 20 meter lang en maximaal 15 meter breed. Inrichtingseisen bij aanleg Houtsingel en houtwal  alleen gebruik inheemse bomen en struiken;  plantverband van minimaal 1,25 m x 1,25 meter of 1,50 m x 1,00 meter en maximaal 2,00 m x  2,00 meter;  aanplant met 2- of 3 jarig bosplantsoen van inheemse soorten;  raster minimaal op 1 meter uit de voet van de buitenste rij;  afstand tussen 2 nieuwe parallel lopende houtwallen op één perceel is tenminste 50 meter.

28

Elzensingel Elzensingels zijn lijnvormige landschapselementen die grotendeels bestaan uit een enkele rij zwarte elzen en vaak langs slootkanten staan. Deze elzensingels komen vooral voor in het laagveen-, zand of rivierengebied. Elzensingels zijn van groot belang voor de inheemse flora en fauna. Instapeisen  Een elzensingel is een lijnvormig landschapselement dat grotendeels bestaat uit een rij Zwarte els en als hakhout wordt beheerd.  Een elzensingel is minimaal 20 meter lang. Inrichtingseisen bij aanleg elzensingel  alleen gebruik inheemse elzen plantsoen / bomen;  minimaal 20 stuks plantsoen per 20 meter elzensingel aanplanten;  aanplant met 2- of 3 jarig bosplantsoen van inheemse soorten;  raster minimaal op 1 meter uit de voet van de rij;  afstand tussen 2 nieuwe parallel lopende elzensingels op een perceel is tenminste 20 meter.