Document · PDF

Bijlage 1 Gebiedsprogramma 2026-2030.pdf

gemeenteraad 28 mei 2026, gemeente DoetinchemBij agendapunt: 5.1: Beeldkwaliteitsplan Spoorzone Doetinchem22.094 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 3

Binnen dit gebied is reguliere woningbouw in beginsel niet mogelijk. Alleen specifieke, aan werk gekoppelde woonvormen zijn denkbaar, zoals woonwerkateliers of tijdelijke woonvormen. Deze woonvormen moeten onderscheidend zijn van reguliere woningen en mogen bestaande bedrijvigheid niet beperken. Daarnaast moet zo’n ontwikkeling een echte kwalitatieve meerwaarde hebben. Denk aan cultuurhistorische herbestemming. Per geval wordt er afweging gemaakt. 84

Logistiek/distributie Bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3.1

Figuur 125: Sfeerbeelden werken in de Spoorzone

Scale-ups Kantoren

Cross over met onderwijs /zorg Start-ups

Scale-ups Mix

Co-working spaces Start-ups

Maakindustrie

Logistiek

Kantoren

Ruimte voor (sociale) bedrijvigheid

BEDRIJVIGHEID

Figuur 126: indicatief kaartbeeld korrelgrootte bedrijvigheid

Figuur 127: legenda korrelgrootte

Legenda Projectgrens Spoorzone Grens ontwikkelvelden Ontwikkelvelden met bedrijvigheid toegestaan tot en met milieucategorie 2, Mits aantoonbaar goed mengbaar is met wonen. Ontwikkelvelden Werken en Leren maximaal milieucategorie 3.1

Zoekgebied werken

Kleine korrel

Middel korrel

Grote korrel

Figuur 128: toelichting korrelgrootte bedrijven S

Kleine korrel 50 - 100 m2

De compacte werkruimtes (S) zijn maximaal 100 m2, vaak kleiner. Deze functies zijn makkelijk inpasbaar in grotere bedrijfsruimten, transformatie en nieuw te ontwikkelen blokken. Tot deze categorie behoren bijvoorbeeld de schoenmaker, de kapper, maar ook woonwerkwoningen.

M Middel korrel 100 - 500 m2

Middelgrote functies hebben een werkruimte met een ruime bandbreedte van 100 m2 tot en met 500 m2. Mogelijke functies lopen uit een van kantoor, sportschool, gezondheidscentrum, meubelmaker, winkel of bedrijfsruimte met een balie.

De grootste ruimtes worden ingevuld door een programma waar zwaardere milieucategorieën en bereikbaarheid van belang zijn. De verschillende functies hebben zeer specifieke ruimtelijke, installatietechnische en mobiliteitseisen en zijn daarom ook lastig te mengen met andere functies.

Grote korrel 1.000 - 2.000 m2

Ka rru im te

fo rm s

rie

i jf ui m

i nt

i jf

g sla o p re n or de vo o e te g m n u i va sr g i jf l a dr ers B e ov en

o o r te g vo c a te u m llie ui mi sr i jf re d r rd e B e aa zw

e er ot e n gr w o r ou vo e b te j s g i m r wi Ru d e on

a Tr

w ieu nn r e e o o l i nt an v p l v te d e ee im in rd t r u id de e he On ok mijvig bl dr be

m or sf an e n Tr ods lo

ge in on e sw t ad i m st jfs r u we r i eu ed N i et b m

e ng nd ni a a wo st jfs B e dri be

e ld we rk ru im te

Kleine werkplaatsen

Horeca en kiosk

Atelier

Onderdeel van bouwblok Gezondheidscentrum

Kantoorruimte

Transformatie van bestaande loods Garage - kantoorfunctie

Op- en overslag goederen

Werkzaamheden met zwaardere milieucategorie

Commercieel 0% Cultuur 0% Werk en leren 3.2. Voorbeeldprogramma Totaal 100% Op basis van de bouwstenen en ontwikkelprincipes is Min een voorbeeldprogramma opgeScenario steld voor de Spoorzone. Dit programma geeft inzicht in de mogelijke Type programma Percentage m2 invulling en functies binnen de verschillende deelgebieden. Het betreft een Totaal 100% indicatieveen uitwerking, getoetst op haalbaarheid, die een realistisch beeld geeft van de Werk leren Wonen 10% kansen per karaktergebied. De uiteindelijke realisatie is afhankelijk van marktontwikkeScenario Min lingen, initiatiefnemers en het verdere planproces. Het (voorbeeld)programma vormt de Werken 90% basis voor de ontwikkelstrategie en het Werk en leren Type programma Percentage Maatschappelijk 0% m2 haalbaarheidsonderzoek in het volgende hoofdstuk. Wonen 10% Scenario Min Commercieel 3.2.1. Uitgangspunten telmodel programma Werken 90% Type programma Percentage m2 Cultuur Om het totale programma van de Spoorzone inzichtelijk te maken, zijn bij het opstellen van het voorbeeldprogramma een aantal uitgangspunten gehanteerd. Deze hebben Maatschappelijk 0% Wonen 10% geleid tot het 3D-model, waarin het totale ‘laadvermogen’ van de Spoorzone wordt weergegeven. Belangrijk is dat elk ontwikkelveld beschikt over een sluitende Commercieel Werken 90% parkeerbalans.

Het woonprogramma is ingedeeld in drie segmenten: goedkoop, midden Cultuur 0% Maatschappelijk Totaal 100% en duur, met een gemiddelde BVO passend bij het prijsniveau. De niet-woonfuncties zijn ingedeeld in de categorieën werken, maatschappelijk, commercieel en cultuur. De Commercieel 0% indeling is indicatief; overlap of uitwisseling is mogelijk, maar voor het telmodel is een eenduidige categorisering gehanteerd. Op basis hiervan is het programma als0% volgt Cultuur ingedeeld: Totaal 100%

Uitgangspunten voor scenario's Werken

Functies gericht op economische activiteiten, productie, dienstverlening of

0 0% 0 0 0% 0 Maatschappelijk 93000 100% 93000 Functies gericht op onderwijs, zorg, welzijn en sport, die bijdragen aan leefbaarheid en Midden H sociale structuur. Onderscheid tussen: Percentage m2 P 100% - Niet-commercieel:93000 primair publieke of maatschappelijke doelen, zonder winstdoel; 93000 2380kinderopvang, gezondheidscentra, 10%buurthuizen, 2380 voorbeelden: basisscholen, bibliotheken, sportverenigingen. 21420 Midden 85% 20230 H - Commercieel: maatschappelijke functies met commerciële bedrijfsvoering maar sociale of educatieve functie; voorbeelden: commerciële sportscholen, 0 Percentage 5% m2 particuliere dagop1190 P vang, commerciële educatieve cursussen of workshops. Locatie: goed 2380 pleinen of belangrijke routes; 10% 2380 H bereikbaar, bij voorkeur nabijMidden multifunctioneel gebruik mogelijk. 21420 Percentage 85% 20230 P 0% m2 0 5% 1190 2380 10% 2380 Commercieel Functies gericht op horeca, detailhandel en commerciële dienstverlening, die 0% 21420 85% 20230 bijdragen aan levendigheid van de Spoorzone en het stationsmilieu. Onderscheid tussen: 0 0% 0 5% 1190 23800 100% 23800 - Detailhandel (kleinschalig): speciaalzaken, bakkerijen, delicatessenwinkels, kleine 0 0% 0 buurtwinkels. - Horeca: cafés, restaurants, lunchrooms, koffiezaken, kiosken. 0 0% 0 - Dienstverlening: kappers, schoonheidssalons, reparatiewerkplaatsen, kleine 100% 23800 servicebedrijven.

23800 Uitgangspunten: kleinschalig, gebiedsgericht; grootschalige detailhandel en functies voor regionaal verzorgingsgebied niet toegestaan; plintfuncties stimuleren levendigheid; bij voorkeur station. 23800langs looproutes of nabij het100%

kennisontwikkeling, die bijdragen aan werkgelegenheid en innovatie. 100% Totaal 23800 Wonen Stationskwartier Ambacht Oude Ijsseloevers Werk en leren Voorbeelden: zelfstandige kantoren, co-working spaces, ICT-bedrijven, Cultuur ambachtelijke werkplaatsen, creatieve ateliers en gedeelde werkruimten voor productie Uitgangspunten voor scenario's 30/40/30 ja ja ja en creatieve activiteiten, die bijdragen ja Functies gericht op kunst, cultuur aan en prototyping, innovatieve maakbedrijven, technische diensten, kleine reparatie- en identiteit en levendigheid van de Spoorzone. Voorbeelden: ateliers, broedplaatsen, onderhoudsbedrijven, logistieke en distributieruimten in Werken en leren. Gestappeld 90% 70% 60% kleinschalige podia, expositieruimten, galerieën, creatieve studio’s. Uitgangspunten voor scenario's mogelijkheid voor grotere publiekstrekkers nabijen het leren station; Wonen Stationskwartier Oude Ijsseloevers Grondgebonden 10% Ambacht Extra aandachtspunten:30% 40% Werk combinatie met horeca of productiebedrijven wordt gestimuleerd.

30/40/30 ja ja ja ja Figuur 128: tabel uitgangspunten telmodel Gestappeld 90% Ambacht 70% Oude Ijsseloevers 60% Werk en leren Wonen Stationskwartier Grondgebonden 10% Ambacht 30% Oude 30/40/30 ja ja ja ja Mobiliteit Stationskwartier Ijsseloevers 40% Werk en leren Gestappeld 90% ja 70% ja 60% nee Dubbelgebruik ja Grondgebonden 10% 40% Percentage 30% 30% 15% 5% Mobiliteit Stationskwartier Ambacht Oude Ijsseloevers Werk en leren Fietsparkeren ? ? ? ? Dubbelgebruik ja ja ja nee Percentage 30% Ambacht 30% Oude Ijsseloevers 15% Werk en leren 5% Mobiliteit Stationskwartier Fietsparkeren ?Stationskwartier ?Ambacht ?Oude ?Werk Dubbelgebruik ja ja ja nee en leren Maatschappelijk Ijsseloevers Percentage 30% 30% 15% 5% Laborijn 10.000 Fietsparkeren ? ? ? Gezondheidscentrum 2000 ? Maatschappelijk Stationskwartier Ambacht Oude Ijsseloevers 2000 Werk en leren Basisschool 10.000 Elver 1000 88 Laborijn

5% 0% 100%

Hoog Percentage

Hoog Percentage Hoog Percentage

Programma Totaal programma Wonen Werken Maatschappelijk Commercieel Cultuur Parkeren* niet in totaal

4650 0 93000

1.386 m2 95.913 m2

23800

0 m2

Openbare ruimte Groen Verharding Water

0 m2 0 m2 0 m2

62%

Wonen

Werken

Commercieel

Cultuur

Maatschappelijk

Planeigenschappen

Totaal plangebied (bouwveld) FSI GSI OSR Totaal aantal woningen Woningdichtheid Aandeel gestapeld Aandeel Grondgebonden Parkeerplaatsen gevraagd met dubbelgebruik Parkeerplaasten ingetekend Fietsparkeren gevraagd Fietsparkeren ingetekend

353.067 m2 1,12 0,50 0,59

87% 13%

1.935 st. 55 Wo/ha 1.680 st. 255 st. 4.300 st. 4.032 st. 1.759 st. 1.895 st.

Openbare ruimte Groen Verharding Water

-Midden

64.659m2

-Duur

62.403m2

Werken

83.993m2

68% 18% 11% 2% 1%

178.524 m2Cultuur

121.373 m2 32.976 m2 19.458 m2 Parkeren 3.683 m2 1.034 m2 55.454 m2

m2 m2 m2 0 m2

56.836 m2 52.694 m2

31,0% 34,4% 34,6%

37.667 41.702 42.004

4.847m2 Totaal | Karaktergebied | Werk e

Ruimtegebruik huidig 2

1.386m

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

95.913m2

Openbare ruimte Groen Bestaande bebouwing Spoorzone Doetinchem Verharding Water

Programma verhouding 1%

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

11%

Ruimtegebruik toekomst 68%

Wonen

Werken

Commercieel

Cultuur

Maatschappelijk

Planeigenschappen

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

109.530 m2 m2

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

Goedkoop totaal Midden totaal Duur totaal

54.348m2

18%

109.530 m2

Woonprogramma totaal

Programma Totaal programma Wonen Werken Maatschappelijk Commercieel Cultuur Parkeren* niet in totaal

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

185.848m2

2 23.830m MaatschappelijkSamenvatting Werk en leren

0 m2 0 m2

Ruimtegebruik toekomst

28%

299.904m2

-Goedkoop

Commercieel

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

Wonen

m2 100% 93000 10% 2380 80% 19040 10% m2 2380 10% Figuur 129: overzicht 2380 totaal voorbeeldprogramma 80% m2 19040 10% 2380 Totaal | Karaktergebied | Stationskwartier 80% 19040 Samenvatting Stationskwartier 0% 0 10% 2380 100% 23800 Ruimtegebruik huidig 0% 299.904 m2 0 m2 185.848 m2 Gebied totaal 0 m2 0%62% 0 28% 83.993 m2 Uitgeefbaar 0 m2 23.830 m2 Niet-uitgeefbaar 0 m2 100%8% 3800 2% 4.847 m2

100% Programma verhouding 2%

TOTAAL(excl. parkeren)

109.530 m2 2,14 0,52 0,30

93% 7%

1.363 st. 124 Wo/ha 1.266 st. 97 st. 2.070 st. 2.064 st. 1.384 st. 1.223 st.

Openbare ruimte Groen Verharding Water Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

Woonprogramma totaal Goedkoop totaal Midden totaal Duur totaal

40% 40% 20%

etinchem

3.2.2.Stationskwartier Het Stationskwartier heeft de meest stedelijke mix van wonen, werken, onderwijs, culturele, maatschappelijke en commerciële voorzieningen. De mobiliteitsknoop vormt het nieuwe hart van het Stationskwartier. Door deze knoop versneld te ontwikkelen ontstaat een nieuwe stadsentree en worden tegelijkertijd ontwikkelvelden in de omgeving vrijgespeeld voor nieuwbouw. Deze velden worden momenteel nog gebruikt als parkeervoorziening op maaiveld. In het gebied is vooral ruimte voor appartementen, werkruimtes en enkele grotere maatschappelijke functies, die uitstekend dichtbij het station passen. Het mogelijke programma is weergegeven in het 3D-model hieronder en cijfermatig in de tabel hiernaast

inchem Programma m2

0 m2 0 m2 0 m2

0 m2 0 m2 0 m2 0 m2

299.904 m2

Totaal programma Wonen Werken Maatschappelijk Commercieel Cultuur Parkeren* niet in totaal

62% 28% 8% 2% 0%

185.848 m2 83.993 m2 23.830 m2 4.847 m2 1.386 m2 95.913 m2

Programma verhouding 2%

0 m2 0 m2

62%

353.067 m2

P&R

331.237 SK-1 m2 21.830 m2

m2 m2 m2 0 m2

176.041 m2 177.026 m2

SK-2 30,3% 36,1% 33,6%

56.312 67.133 62.403

Wonen

Werken

Commercieel

Cultuur

Maatschappelijk

Planeigenschappen

Samenvatting Stationskwartier

Samenvatting Werk e

Ruimtegebruik huidig

Programma m2

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

0 m2

Openbare ruimte Groen Verharding Water

0 m2

0 m2 0 m2

0 m2 0 m2 0 m2

SK-4

87% 13%

353.067 m2 1,12 0,50 0,59 1.935 st. 55 Wo/ha 1.680 st. 255 st. 4.300 st. 4.032 st. 1.759 st. 1.895 st.

121.373 m2 32.976 m2 19.458 m2 3.683 m2 1.034 m2 55.454 m2

18%

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

m2 m2 m2 0 m2

56.836 m2 52.694 m2

31,0% 34,4% 34,6%

37.667 41.702 42.004

Wonen

Werken

Commercieel

Cultuur

Maatschappelijk

Planeigenschappen

109.530 m2 2,14 0,52 0,30

93% 7%

1.363 st. 124 Wo/ha 1.266 st. 97 st. 2.070 st. 2.064 st. 1.384 st. 1.223 st.

* Niet opgenomen in tabel, wel getekend in model: - 500 parkeerplekken voor het station (P&R) - 2500 fietsparkeerplekken voor het station 90

Openbare ruimte Groen Verharding Water

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

109.530 m2 m2

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

Ruimtegebruik toekoms 68%

109.530 m2

SK-5B

Ruimtegebruik huidig

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

11%

Openbare ruimte Groen Verharding Water

Goedkoop totaal Midden totaal Duur totaal

68% 18% 11% 2% 1%

Programma verhouding 2%

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

Woonprogramma totaal

178.524 m2

Totaal programma Wonen Werken Maatschappelijk Commercieel Cultuur Parkeren* niet in totaal

0 m2 0 m2

Ruimtegebruik toekomst SK-5A

28%

Totaal | Karakterg

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

SK-3

Totaal | Karaktergebied | Stationskwartier

Openbare ruimte Groen Verharding Water Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

Woonprogramma totaal Goedkoop totaal Midden totaal Duur totaal

Figuur 131: sfeerbeelden voorbeeldprogramma Stationskwartier

Kroon

t/m 12 lagen Bezonning, klimaat

Aantrekkelijk dakenlandschap

Zorgvuldige overgang naar bestaande bebouwing

Midden 3-8 lagen

Plint

1-3 lagen

Aantrekkelijke plinten minimaal 3.5m - max 7.5m (afhankelijk van de functie)

Zorgvuldige overgang publiek-privéa

Specials

Elke 10m, een deur!

Stationsplein

Continue straatwand

3.2.2 Karaktergebied Oude IJsseloevers Het karaktergebied Oude IJsseloevers vormt de verbinding richting de Oude IJssel. Rondom het nieuwe Oude IJsselpark is vooral ruimte voor nieuwe woningbouw, met een mix van grondgebonden woningen en appartementen. Aan de zuidkant is ruimte gereserveerd voor een nieuwe werkfunctie, als overgang naar het karaktergebied Werken & Leren. Ook is er in het gebied ruimte voorzien voor een nieuwe school aan het Oude IJsselpark. Het ontwikkelveld OY-1 maakt onderdeel uit van het karaktergebied, maar hier wordt tot 2036 geen ontwikkeling voorzien. Het mogelijke programma is weergegeven in het 3D-model hieronder en cijfermatig in de tabel hiernaast.

bied | Werk en leren

Totaal | Karaktergebied | Oude IJssel

Totaal | Karakter

leren

Samenvatting Oude IJssel

Samenvatting Amb

Figuur 132: overzicht voorbeeldprogramma Oude IJsseloevers Programma m2

0 m2 0 m2 0 m2

0 m2 0 m2 0 m2 0 m2

Ruimtegebruik huidig

30.386 m2

Totaal programma Wonen Werken Maatschappelijk Commercieel Cultuur OY-1 Parkeren* niet in totaal

7% 93% 0% 0% 0%

2.108 m2 28.278 m2 m2 m2 m2 12.688 m2

OY-2A

OY Programma verhouding 0% 0%

0 m2 0 m2

-6 OY-2B

84.862 m2

m2 m2 m2 0 m2

46.377 m2 38.485 m2

40% 40% 20%

843 843 422

Wonen

Werken

Commercieel

Cultuur

Maatschappelijk

Openbare ruimte Groen Verharding Water

0 m2

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

0 m2 0 m2

0 m2 0 m2 0 m2

Totaal aantal woningen Woningdichtheid Aandeel gestapeld Aandeel Grondgebonden Parkeerplaatsen gevraagd met dubbelgebruik

84.862 m2 0,51 0,55 1,27

100% 0%

26 st. 3 Wo/ha 26 st. st. 1.154 st. 958 st. st. 238 st.

Goedkoop totaal Midden totaal Duur totaal

65% 28% 6% 0% 0%

49.876 m2 21.711 m2 4.372 m2 m2 352 m2 20.268 m2

Programma verhouding

0 m2 0 m2

65%

86.722 m2

m2 m2 m2 0 m2

34.245 m2 52.477 m2

28,6% 40,6% 30,9%

14.256 20.226 15.394

Openbare ruimte Groen Verharding Water

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

64.892 m2 21.830 m2

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

Ruimtegebruik toekom

Ruimtegebruik huidig

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

6% 28%

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

Woonprogramma totaal

76.311 m2

Totaal programma Wonen Werken Maatschappelijk Commercieel Cultuur Parkeren* niet in totaal

0%0%

OY-3

Openbare ruimte Groen Verharding Water

OY-4

Planeigenschappen

Totaal plangebied (bouwveld) FSI GSI OSR

Parkeerplaasten ingetekend Fietsparkeren gevraagd Fietsparkeren ingetekend

0 m2

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

93% OY-5

84.862 m2 m2

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

OY-2C Ruimtegebruik toekomst

Programma m2

Wonen

Werken

Commercieel

Cultuur

Maatschappelijk

Planeigenschappen

Openbare ruimte Groen Verharding Water

86.722 m2 1,11 0,39 0,69

69% 31%

417 st. 48 Wo/ha 288 st. 129 st. 708 st. 737 st. 317 st. 371 st.

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

Woonprogramma totaa Goedkoop totaal Midden totaal Duur totaal

Figuur 133: sfeerbeelden voorbeeldprogramma Oude IJsseloevers

Kroon

t/m 8 lagen

Aantrekkelijk dakenlandschap

Ontspannen

Midden 3-5 lagen

Plint

1-3 lagen

Aantrekkelijke plinten

Ruime overgangen - prive en publiek

Specials

Oude IJsselpark

Orientatie op de rivier

3.2.3. Karaktergebied Ambachtelijke stedelijkheid Het karaktergebied Ambachtelijke Stedelijkheid vormt de verbinding tussen de Spoorzone en de binnenstad. Hier liggen kansen voor initiatiefnemers om bestaande werkfuncties te transformeren en nieuwe woon- en werkfuncties toe te voegen. Het ontwikkelveld AS-2 maakt onderdeel uit van het karaktergebied, maar hier wordt tot 2036 geen ontwikkeling voorzien. Als gemeente hebben we kansen voor bebouwing in beeld gebracht, maar de daadwerkelijke ontwikkeling is afhankelijk van eigenaren en ontwikkelaars. Het mogelijke programma is weergegeven in het 3D-model hieronder en cijfermatig in de tabel hiernaast.

d | Oude IJssel

Totaal | Karaktergebied | Ambachtelijke stedelijkheid

Figuur 134: overzicht voorbeeldprogramma Ambachtelijke stedelijkheid

Samenvatting Ambachtelijke st.

Programma m2

0 m2 0 m2 0 m2

0 m2 0 m2 0 m2 0 m2

76.311 m2

Totaal programma Wonen Werken Maatschappelijk Commercieel Cultuur Parkeren* niet in totaal

65% 28% 6% 0% 0%

49.876 m2 21.711 m2 4.372 m2 m2 352 m2 AS-1 20.268 m2

Programma verhouding 0%0%

0 m2 0 m2

64.892 m2 21.830 m2

34.245 m2 52.477 m2

28,6% 40,6% 30,9%

14.256 20.226 15.394

Wonen

Werken

Commercieel

Cultuur

Maatschappelijk

Planeigenschappen

0 m2

Openbare ruimte Groen Verharding Water

0 m2

0 m2 0 m2

0 m2 0 m2 0 m2

69% 31%

417 st. 48 Wo/ha 288 st. 129 st. 708 st. 737 st. 317 st. 371 st.

Goedkoop totaal Midden totaal Duur totaal

12.491 m2 1.028 m2 m2 1.164 m2 m2 7.503 m2

Programma verhouding 0% 7%

0% 8%

85%

71.953 m2 m2

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

Woonprogramma totaal

85% 7% 0% 8% 0%

71.953 m2

Openbare ruimte Groen Verharding Water

86.722 m2 1,11 0,39 0,69

14.683 m2

Totaal programma Wonen Werken Maatschappelijk Commercieel Cultuur Parkeren* niet in totaal

0 m2 0 m2

Gebied totaal AS-2 Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

65%

86.722 m2

m2 m2 m2 0 m2

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

Ruimtegebruik toekomst

Programma m2

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

6% 28%

Ruimtegebruik huidig

m2 m2 m2 0 m2

38.583 m2 33.370 m2

28% 35% 37%

3.546 4.362 4.583

Wonen

Werken

Commercieel

Cultuur

Maatschappelijk

Planeigenschappen

71.953 m2 0,31 0,54 2,27

77% 23%

130 st. 18 Wo/ha 100 st. 29 st. 368 st. 273 st. 57 st. 63 st.

Figuur 135: sfeerbeelden voorbeeldprogramma Ambachtelijke stedelijkehd

Kroon

5-8 lagen

Midden

Aantrekkelijk dakenlandschap

3-5 lagen

Zorgvuldige overgang naar bestaande bebouwing

Plint

1-3 lagen

Aantrekkelijke plinten

Entrees aan de straat Zorgvuldige overgang publiek-privé

informele groene ruimtes

3.2.4. Karaktergebied werken en leren Dit karaktergebied ontwikkelt zich tot een modern werklandschap. Het gebied biedt ruimte vooraan grotere bestaande (maak)bedrijven die specifieke milieu- en werkruimtes nodig hebben. Daarnaast is er plek voor ondersteunende functies, zoals onderwijs en, op kleine schaal, huisvesting voor werknemers, studenten of bijvoorbeeld woon-werkateliers. Ontwikkelingen in dit karaktergebied zijn vooral afhankelijk van bedrijven en eigenaren die een ontwikkeling willen realiseren. Als gemeente hebben we ruimtelijke aannames gedaan om inzicht te geven waar kansen liggen om open ruimtes op het huidige bedrijventerrein te verdichten. Het mogelijke programma is weergegeven in het 3D-model hieronder en cijfermatig in de tabel hiernaast.

tionskwartier Figuur 136: overzicht voorbeeldprogramma Werken en leren Programma m2

0 m2 0 m2 0 m2

0 m2 0 m2 0 m2 0 m2

178.524 m2

Totaal programma Wonen Werken Maatschappelijk Commercieel Cultuur Parkeren* niet in totaal

68% 18% 11% 2% 1%

121.373 m2 32.976 m2 19.458 m2 3.683 m2 1.034 m2 55.454 m2

Programma verhouding 2%

0 m2 0 m2

18%

WL-2

68%

109.530 m2 m2

56.836 m2 52.694 m2

% % %

37.667 41.702 42.004

Wonen

WL-3Commercieel

Werken

Maatschappelijk

Cultuur

Planeigenschappen

Samenvatting Werk en leren

Samenvatting Oude IJssel

Ruimtegebruik huidig

Programma m2

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

0 m2

Openbare ruimte Groen Verharding Water

0 m2

Ruimtegebruik toekomst

109.530 m2

m2 m2 m2 0 m2

Totaal | Karaktergebied

0 m2 0 m2

0 m2 0 m2 0 m2

109.530 m2 2,14 0,52 0,30

93% 7%

1.363 st. 124 Wo/ha 1.266 st. 97 st. 2.070 st. 2.064 st. 1.384 st. 1.223 st.

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

WL-1

2.108 m2 28.278 m2 m2 m2 m2 12.688 m2

84.862 m2

m2 m2 m2 0 m2

46.377 m2 38.485 m2

40% 40% 20%

843 843 422

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar Openbare ruimte Groen Verharding Water

Ruimtegebruik toekomst

Ruimtegebruik huidig

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

Gebied totaal Uitgeefbaar Niet-uitgeefbaar

93%

84.862 m2 m2

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

Goedkoop totaal Midden totaal Duur totaal

7% 93% 0% 0% 0%

Programma verhouding

0 m2 0 m2

Openbare ruimte Groen Verharding Water

Woonprogramma totaal

30.386 m2

Totaal programma Wonen Werken Maatschappelijk Commercieel Cultuur Parkeren* niet in totaal

0% 0%

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

11%

Totaal | Karaktergebied | Werk en leren

Wonen

Werken

Commercieel

Cultuur

Maatschappelijk

Planeigenschappen

Openbare ruimte Groen Verharding Water

84.862 m2 0,51 0,55 1,27

100% 0%

26 st. 3 Wo/ha 26 st. st. 1.154 st. 958 st. st. 238 st.

Bebouwing Bebouwd oppervlak Onbebouwd oppervlak

Woonprogramma totaal Goedkoop totaal Midden totaal Duur totaal

Figuur 137: sfeerbeelden voorbeeldprogramma Werken en leren

Zorgvuldige overgang naar bestaande bebouwing

Midden

Aantrekkelijk dakenlandschap

3-5 lagen

Plint

1-3 lagen

Aantrekkelijke plinten minimaal 3.5m - max 7.5m (afhankelijk van de functie)

Specials

Continue straatwand

In het vorige hoofdstuk zijn de ontwikkelrichtlijnen toegelicht, inclusief de spelregelkaart. Deze vormen het vertrekpunt voor zowel gemeentelijke gronden als voor gronden van particuliere eigenaren en marktpartijen/ ontwikkelaars. Per ontwikkelveld is bij nadere planvorming maatwerk mogelijk binnen het ontwikkelkader en spelregelkaart. Maatwerk ontstaat door waar mogelijk meer of minder accenten te leggen op bepaalde ontwikkelprincipes.

4.0.Ontwikkelstrategie In dit hoofdstuk werken we de ontwikkelstrategie voor de Spoorzone uit. De strategie beschrijft de aanpak van de uitvoering, met een gefaseerde planning op korte, middellange en lange termijn. Ook gaan we in op de financiële en planologische haalbaarheid van de ontwikkeling.

4.1 Introductie gebiedsgerichte ontwikkelstrategie

De totale ontwikkeling en realisatie van de Spoorzone beslaat vele jaren. Het gaat om een groot gebied van ruim 50 hectare, bestaande uit verschillende deelgebieden met uiteenlopende karakteristieken en verschillende grondeigenaren. Niet alles kan tegelijk en op dezelfde manier worden ontwikkeld. Sommige ontwikkelvelden kunnen pas worden opgepakt nadat andere onderdelen van het gebiedsprogramma zijn gerealiseerd. Soms hangen deelgebieden zo sterk samen dat ze als één gecombineerde ontwikkeling moeten worden opgepakt. Fasering en financieringsbehoefte van het gebiedsprogramma vragen continue aandacht, net zoals de opnamecapaciteit van de markt. Naast financiële haalbaarheid spelen ook planologische belemmeringen en ruimtelijke of milieukundige aspecten een rol. Daarom is een ontwikkelstrategie voor de Spoorzone nodig. Deze strategie gaat in op aanpak, instrumenten, rolverdeling, fasering, tempo en bekostiging. De strategie geeft richting aan de overgang van toekomstbeeld- en planvorming naar realisatie, maar is tegelijk een dynamisch instrument. In een complexe binnenstedelijke herstructurering is bijsturing regelmatig nodig. Nieuwe kansen kunnen aanleiding geven om de ontwikkelstrategie aan te passen, evenals onverwachte tegenslagen of vertragingen. Wanneer een ontwikkelveld niet tot ontwikkeling komt, moet kunnen worden doorgeschakeld naar een ander veld.

Om deze dynamiek op te vangen, wordt de ontwikkelstrategie jaarlijks geactualiseerd en door het college vastgesteld.

Wanneer marktpartijen het initiatief nemen, moeten zij binnen het ontwikkelrichtlijnen (en beeldkwaliteitplan) duidelijk maken hoe zij hun plannen willen invullen. Deze plannen worden vervolgens getoetst. Voor gemeentelijke gronden geldt hetzelfde: via een tender worden marktpartijen gevraagd om binnen deze uitgangspunten ontwikkelvoorstellen uit te werken. Het gebiedsprogramma (inclusief beeldkwaliteitsplan) vormt daarmee een belangrijke basis voor de kwalitatieve en kwantitatieve indicatoren in het tenderproces. De marktpartij die het beste scoort, krijgt de ontwikkeling toegewezen.

4.2 Rolopvatting gemeente en fasering 4.2.1. Rolopvatting per pijler gebiedsprogramma Het gebiedsprogramma bestaat uit drie pijlers waarlangs verdere planvorming en realisatie plaatsvinden: 1. Stationsknooppunt 2. Karaktergebieden en ontwikkelvelden 3. Hoofdstructuren en openbare ruimte Per pijler wordt op hoofdlijnenhet publieke belang en de rol van de gemeente en andere (markt-)partijen beschreven. Ook wordt aangegeven hoe de gemeente per karaktergebied invulling geeft aan het grondbeleid. De karaktergebieden en ontwikkelvelden zijn weergegeven in figuur 138. 4.2.2.Rolopvatting en ontwikkelvelden Voor de ontwikkelvelden waar de gemeente eigenaar is, voert zij een actief grondbeleid. Dit betekent dat de gemeente voor eigen rekening en risico een gemeentelijke grondexploitatie opstelt en uitvoert. De opbrengsten komen uit de verkoop van de gronden op basis van een vastgesteld ontwikkelprogramma. In deze gebieden maakt de gemeente de gronden bouwrijp en zet deze planologisch om naar de gewenste bestemming. Vervolgens worden deze gebieden via een tender op de markt gebracht. De scope van een tender wordt per geval bepaald en hangt af van de gewenste mate van integrale oplossingen, bijvoorbeeld voor parkeren, energie, mobiliteit en exploitatie/eigendom van vastgoed.

Als de gemeente gronden wil verwerven, kan dit via minnelijke verwerving, de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) of door onteigening. Dit wordt per situatie bepaald. Voorbeeld van een locatie waar de gemeente al grond heeft verworven is de Laborijnlocatie. Voor de ontwikkelvelden waar de gemeente geen eigendom heeft, geldt een faciliterend grondbeleid. De financiële risico’s van de gemeente zijn dan beperkt en hebben vooral betrekking op het kostenverhaal: het ontvangen van bijdragen van derden voor gemeentelijke on twikkelkosten. Het kostenverhaal wordt bij voorkeur privaatrechtelijk geregeld via een anterieure overeenkomst. Waar nodig wordt gebruik gemaakt van publiekrechtelijke mogelijkheden, zoals het omgevingsplan of een BOPA. Om te voorkomen dat eigenaren op basis van het geldende planologisch regime bouwinitiatieven ontwikkelen die niet passen de uitgangspunten voor de Spoorzone, kan de gemeenteraad een nieuw voorbereidingsbesluit nemen. Bij ontwikkelvelden met meerdere particuliere eigenaren moet een integrale ontwikkeling tot stand komen op basis van de spelregelkaart en het beeldkwaliteitsplan. Eigenaren maken onderling samenwerkings- en realisatieafspraken voor het betreffende ontwikkelveld.

Voor het kostenverhaal beschouwt de gemeente het ontwikkelveld als één kostenverhaalsgebied, waarbij het exploitatieresultaat naar rato (op basis van de inbrengwaarde) over de eigenaren wordt verdeeld. In beginsel vinden ontwikkelingen per ontwikkelveld plaats, om samenhang, kwaliteit en woningbouwprogrammering goed op elkaar af te stemmen. Tegelijkertijd kan het voorkomen dat een initiatiefnemer een deel van een ontwikkelveld wil realiseren. Dit kan wenselijk zijn om voortgang te boeken, met name wanneer binnen een ontwikkelveld sprake is van meerdere grondeigenaren. Wanneer een dergelijk verzoek wordt ingediend, maakt de gemeente per geval een afweging. Daarbij wordt in ieder geval gekeken naar de volgende aandachtspunten: - Het plan moet kwalitatief zelfstandig passen binnen de ontwikkelrichtlijnen (zie hoofdstuk 3); - Een integrale ontwikkeling is onderzocht en zou aantoonbaar tot onnodige vertraging leiden; - Het plan is zodanig vormgegeven dat een volledige ontwikkeling van het ontwikkelveld mogelijk blijft; - Het kostenverhaal is voor de gemeente verzekerd; - De parkeerbehoefte van de ontwikkeling wordt adequaat opgelost.

Figuur 138: karaktergebieden en ontwikkelvelden

Karaktergebied Ontwikkelveld

4.2.3. Rolopvatting: stationsknooppunt De stationsknoop Doetinchem ligt in het karaktergebied Stationskwartier en betreft het mobiliteitsknooppunt rondom station Doetinchem. Het station is van groot belang voor de inwoners van de Spoorzone, de stad en de regio. Een tijdige ontwikkeling van de stationsknoop is cruciaal voor de totale ontwikkeling van de Spoorzone. Door op korte termijn te investeren in de stationsomgeving wordt het openbaar vervoer voor toekomstige bewoners en gebruikers een nog beter alternatief voor de auto. De komst van de RegioExpres in 2028 versterkt dit nog verder. Een deel van het nieuwe vastgoedprogramma is afhankelijk van de mobiliteitshub in de stationsknoop, bijvoorbeeld voor het faciliteren van bezoekersparkeren. Een tijdige realisatie van de stationsknoop zorgt daarmee voor een versnelling van de woningbouw en een verbetering van de leefbaarheid van de Spoorzone. Voor deze versnelling wordt een beroep gedaan op verschillende subsidiestromen, zoals de Regiodeal Achterhoek en de WOKT-regeling. Deze laatste regeling levert de gemeente een subsidie van € 19,6 mln. excl. BTW, waarvan indicatief € 10,6 miljoen excl. BTW kan worden gekoppeld aan investeringen in het stationsknooppunt.

De ontwikkeling kan alleen plaatsvinden met nauwe samenwerking met spoorpartijen, zoals NS Stations, ProRail, Arriva, de provincie Gelderland en overige partners en grondeigenaren. Het handelingsperspectief station Doetinchem biedt hiervoor een startpunt. De gemeente neemt in de ontwikkeling een actieve rol bij de realisatie van de stationsknoop.

4.2.4.Rolopvatting: karaktergebieden en ontwikkelvelden In het gebiedsprogramma worden vier karaktergebieden onderscheiden: Stationskwartier, Oude IJsseloevers, Werken & Leren en Ambachtelijke Stedelijkheid. Per karaktergebieden verschilt de rol van de gemeente en het te voeren grondbeleid. Stationskwartier In Stationskwartier neemt de gemeente overwegend een actieve, risicodragende rol. In vijf van de zes ontwikkelvelden voert de gemeente risicodragend een grondexploitatie. Uitzondering is het ontwikkelveld Laborijn-Zuid, waar de gemeente voorlopig een faciliterende rol heeft. Oude IJsseloevers In het karaktergebied Oude IJsseloevers heeft de gemeente deels een faciliterende rol en deels een actieve rol. Vooral rond het toekomstige Oude IJsselpark ziet de gemeente een meer actieve rol, vanwege het publieke belang. Omdat de gemeente niet alle gronden in en rond het park bezit, zal een actievere rol altijd in samenwerking met initiatiefnemers en marktpartijen plaatsvinden. Hoe en in welke mate wordt nog onderzocht. Afhankelijk van kansen kan de gemeente alsnog gronden verwerven om haar ambities te versterken. Ambachtelijke Stedelijkheid In het karaktergebied Ambachtelijke Stedelijkheid neemt de gemeente een faciliterende rol. De gemeente heeft hier geen grondpositie en er zijn vooralsnog geen bovenliggende maatschappelijke of ruimtelijke argumenten om een actieve rol te nemen.

Voor dit karaktergebied zijn de marktpartijen en particuliere grondeigenaren kartrekker om tot initiatieven te komen. Werken & Leren In dit karaktergebied heeft de gemeente een faciliterende rol. De gemeente heeft hier geen grondpositie en ziet op dit moment geen overwegende maatschappelijke of ruimtelijke redenen om een actieve rol te nemen. Bestaande eigenaren en marktpartijen zijn hier aan zet om initiatieven te ontwikkelen. Uitzondering zijn de aanpassingen die nodig zijn in verband met milieucategorieën op de bestaande bedrijventerreinen. Deze aanpassingen dienen een breder doel dan alleen dit karaktergebied, waardoor een actieve rol van de gemeente noodzakelijk is. Zie paragraaf 4.3.6. voor nadere toelichting.

100

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://besluitvorming.doetinchem.nl/api/v1/meetings/8379/documents/52231