Bijlage 1 Gebiedsprogramma 2026-2030.pdf

Door de centrale ligging en het treinstation met goede verbindingen naar Arnhem en Nijmegen, kan de Spoorzone uitgroeien tot een aantrekkelijke plek voor talenten en ondernemers. Het gebied heeft de kans om het kloppend hart van de Achterhoek te worden: een innovatieve plek voor bedrijven in de maakindustrie, agrofood en zorg. Een groot deel van de toekomstige kantoren van Doetinchem kan hier worden gerealiseerd, vooral rond het station. Daarnaast is er ruimte voor kleinere werkruimtes en broedplaatsen, zoals een ‘makershal’, waar verschillende bedrijven samenwerken en voorzieningen delen, zoals een werkcafé of vergaderruimte. Zo ontstaat een unieke mix van functies: ruimte voor bedrijven, maar ook voor wonen, groen, sport en ontspanning. Juist die afwisseling zorgt voor een levendige en echte stedelijke sfeer. Soms schuurt het een beetje, maar dat maakt het juist interessant en echt stads. De Spoorzone krijgt een gevarieerd woon- en werkprogramma. Dat zorgt voor meer banen, een sterke lokale economie en goede voorzieningen voor bewoners. Door voorzieningen slim te delen, besparen we ruimte en versterken we samenhang. Zo kan een kantoorruimte bijvoorbeeld gecombineerd worden met een kinderopvang en deelauto’s. Deze slimme combinaties maken de wijk duurzamer, levendiger en prettig voor iedereen.

44

Figuur 58: principe menging van functies

Cultuur

Recreatie, sport

Binnenstad

Makersdistrict

Vrije tijd - entertainment

HUB

HUB

Innovatie - economie

Onderwijs

Doetinchemse stedelijkheid 2.3.12. Een gemengde en ondernemende stad Figuur 59: principe menging van functies

Van gescheiden functies

Verschillende doelgroepen

Cultuur

45

Naar menging van functies. Een toename van wonen, groen, onderwijs en werkgelegenheid.

Menging van type bedrijvigheid

Wonen

2.4. Karaktergebieden en voorbeeldverkaveling De bouwstenen uit de vorige paragraaf vormen de leidraad voor de duurzame ontwikkeling van het gebied. Deze bouwstenen hebben we ruimtelijk vertaald naar verschillende karaktergebieden, elk met eigen ruimtelijke kenmerken, programma’s en een herkenbare sfeer. We onderscheiden de volgende karaktergebieden: Stationskwartier, Ambachtelijke Stedelijkheid, Oude IJsseloevers en Werken en Leren (zie figuur 61 voor de afbakening).

Figuur 61: Afbakening karaktergebieden

Op de volgende pagina’s worden de verschillende karaktergebieden toegelicht. De bouwstenen en de uitwerking daarvan in karaktergebieden zijn verbeeld in de voorbeeldverkaveling.

Ambachtelijle stedelijkheid Figuur 60: concept karaktergebieden Spoorzone

Stationskwartier

Ambachtelijke stedelijkheid Stationskwartier Oude IJsseloevers

Werken en leren

Werken en leren

46

Oude IJsseloevers

Figuur 62: sfeer karaktergebieden Spoorzone

Stationskwartier

Ambachtelijke stedelijkheid

Oude IJsseloevers

Werken en leren

47

Het Stationskwartier heeft de meest stedelijke mix van wonen, werken, onderwijs-, culturele-, maatschappelijke en commerciële voorzieningen. Het kent ook de hoogste bebouwingsdichtheid. Bestaande kantoren worden zorgvuldig ingepast in het stedelijk weefsel. Er ontstaat een aantrekkelijk gebied rondom het station.

In het karaktergebied Ambachtelijke stedelijkheid bieden we ruimte aan ambachtelijke en creatieve maakbedrijven. In dit woonwerkgebied zetten we in op kleinschalige combinaties van ambachtelijk werkfuncties en wonen. Voorzieningen, commerciële functies, oude fabriekspanden en groene binnentuinen maken het een uniek, gemengd stuk stad met een rauw randje

Aan de Oude IJsseloevers ontstaat een stedelijk woon-werkmilieu met het accent op wonen en ondersteunende voorzieningen zoals onderwijs, (water)sport en werkfuncties. Bestaande bebouwing nemen we, waar wenselijk, naadloos op tussen de nieuwbouw, waardoor er een eigen karakter ontstaat. We bieden volop ruimte voor groen en water.

Dit gebied ontwikkelt zich tot een modern werklandschap. Het kent grotere (maak)bedrijven die milieu- en werkruimtes nodig hebben. Ook zien we ruimte in dit gebied voor ondersteunende functies als onderwijs, innovatieve bedrijven en (praktijk) onderwijs. We bieden extra ruimte voor bedrijvigheid door hogere bouwhoogtes en verdichting op kavels.

2.4.1 Voorbeeldverkaveling 2036 Dit is de schets van de toekomstige Spoorzone in 2036. Een schets die we tekenden op basis van de verschillende bouwstenen. We zien een aantrekkelijk gebied aan de Oude IJssel, dichtbij het centrum met een groen stedelijk karakter. De tekening laat een mogelijke invulling zien. Op basis van deze tekening is een indicatie van de programmatische ruimte berekend. Er blijkt dat er tot 2036 ruimte is voor een toevoeging van ongeveer: 1.600 - 2.200 woningen 70.000 - 90.000 m2 bvo werken (2.000 - 3.000 arbeidsplaatsen) 20.000 - 30.000 m2 bvo maatschappelijk / zorgwonen 1.000 - 2.000 m2 bvo cultuur 4.000 - 5.000 m2 bvo commercieel 45.000 m2 bvo groen

Legenda Legenda Figuur 63: Legenda Parken Parken Park met Parkwadi met wadi GroenGroen in de straten in de straten Groenstructuur in de omgeving Groenstructuur in de omgeving Multifunctionele dakendaken Multifunctionele Karaktervolle gebouwen Karaktervolle gebouwen Gemeentlijk momumenten Gemeentlijk momumenten Pleinen Pleinen WegenWegen Voetpaden Voetpaden Voetgangersverbinding over het spoor Voetgangersverbinding over het spoor Fietsroutes Fietsroutes Boardwalk aan deaan Oude IJssel Boardwalk Oude IJssel Flaneersteiger Flaneersteiger Nieuwe bebouwing Nieuwe bebouwing Potentiële ontwikkellocatie buitenbuiten plangebied spoorzone Potentiële ontwikkellocatie plangebied spoorzone Ontwikkelvelden Ontwikkelvelden Binnentuinen Binnentuinen Cultureel/Maatschappelijke functie Treinstation Cultureel/Maatschappelijke functie

Treinplatform Treinstation Treinstation Treinspoor HUB HUB Onderzoek Mobiliteitshub Onderzoek Mobiliteitshub Fietsenstalling HUB

P

HUB

Onderzoek logistieke hub hub Busstation Onderzoek logistieke

HUB HUB

Taxistandplaats Fietsenstalling Fietsenstalling Onderzoek mobiliteitshub Busstation Busstation Onderzoek logistieke hub

P P

Onderzoek smart hub Taxistandplaats Taxistandplaats Indicatief ruimtegebruik mobiliteitshub Parkeergarage Parkeergarage Indicatieve locaties buurtparkeerhub Waterrecreatie Waterrecreatie Waterrecreatie

Stimuleren biodiversiteit Stimuleren biodiversiteit Stimuleren biodiversiteit Plantsoen / park Plantsoen Plantsoen Voedseltuin / ontmoeting Voedseltuin Voedseltuin

Naast de realisatie van een flinke hoeveelheid groen is er voldoende ruimte voor nieuwe pleinen, water en nieuwe (fiets) verbindingen. Hiermee levert de Spoorzone een belangrijke bijdrage aan de bouwopgave in de stad en de regio. Figuur 19: bestaande situatie

Speelplaats Speelplaats Speelplaats Museum / culturele voorziening Museum Museum Onderzoeken voorziening Culturele voorziening Culturele voorziening lange termijn Kerk Kerk Kerk Bibliotheek Bibliotheek Bibliotheek Gezondheidscentrum / maatschappelijke functies Gezondheidscentrum Gezondheidscentrum Basisschool /onderwijs Basisschool Basisschool Kantoren / dienstverlening Kinderdagverblijf Kinderdagverblijf Werkplaats / ambachten Kleinschalige detailhandel Kleinschalige detailhandel Innovatieve bedrijvigheid Horeca Horeca maakbedrijven Hoogwaardige

Bedrijvigheid tot en met Kas/bijzonder functie Kas/bijzonder functie milieucategorie 3.1 Onderzoek smart hub hub Sportschool / smart beweging Onderzoek

Kinderdagverblijf / onderwijs Werkplaats Werkplaats Bedrijfsverzamelgebouw Bedrijfsverzamelgebouw (Kleinschalige) detailhandel / speciaalzaken Hoogwaardige maakbedrijven Hoogwaardige maakbedrijven Horeca / speciaalzaken Bedrijvigheid tot en meten met Bedrijvigheid tot Kas/bijzonder functie milieucategorie 3.1 3.1 milieucategorie

Onderzoek smart hub

* de symbolen op de kaart zijn indicatief. Voor de programmatisch mogelijkheden verwijzen wij naar de paragraaf ontwikkelrichtlijnen.

48

Figuur 64: voorbeeldverkaveling Spoorzone

Figuur 64: welkom in karaktergebied Ambachtelijke stedelijkheid Vrijdag aan het einde van de middag loopt iedereen uit. Wandelend tussen Melkweg en Spinbaan ontstaat een levendige, informele stadsomgeving. Werkloodsen en atelierwoningen staan naast plekken voor experiment, ambacht en cultuur. Een typische Doetinchemse mix, waar mensen aanpakken en samenwerken. 49

Figuur 65: sfeerbeelden stationskwartier

Stationsplein Bestaande kantoren

Fietsparkeren bebouwd Collectief parkeren en busstation

Stationskwartier

Horeca in plint

werken en wonen

Wonen voor verschillende doelgroepen Betaalbaar wonen

Kantoor 5 t/m 8 bouwlagen met accenten op bijzondere plekken t/m 12 lagen

Groene binnenruimtes Ruimte voor milieucategorie t/m 2

Bestaande kantoren

Groen ingerichte straten

50

Figuur 66: sfeerbeelden ambachtelijke stedelijkheid

PRODUCTIE

Experiment

Collectieve binnentuinen

Accenten tot 8 bouwlagen

Ambachtelijke stedelijkheid

EXPERIMENT

Werkloods

Buurttuin

3 t/m 5 bouwlagen Parkeren met buurtbatterij Atelierwoningen

CIRCULAIRE ECONOMIE EN AMBACHT

51

WONEN/WERKEN

NIEUW OUDE IJSSELPARK

Figuur 67: sfeerbeelden Oude IJsseloevers

Collectief woonblok Wonen voor verschillende doelgroepen

Oude IJsseloevers

ONTMOETEN

Onderwijs Horeca Cultuurhistorie

Collectief parkeren in gebouwde voorziening Beschutte binnentuinen Watergerelateerde bedrijvigheid

Werken aan huis 3 t/m 5 bouwlagen en accenten t/m 8 bouwlagen Recreatie Openbare route langs water

ONTSPANNEN STEDELIJKHEID

52

Parkeren en energieopwekking

Figuur 68: werken en leren

Werken en leren

Optoppen van bedrijfspanden

Circulaire hub

WERKEN Kantoren

Ruimte voor startups Innovatiebroedplaats

Praktijkonderwijs

‘Een leven lang leren’ Bestaande bedrijvigheid

1 t/m 3 bouwlagen Logistiek

MAATSCHAPPELIJK

Handel

Slim omgaan met parkeren (Collectief of gestapeld)

Huisvesting werknemers of studenten Maatschappelijke werkplaats

53

LOGISTIEK EN HANDEL

Figuur 69: proces en kwaliteitsborging

3.0 Ontwikkelruimte In dit hoofdstuk lichten we het ontwikkelprogramma voor de Spoorzone toe. Dit hoofdstuk laat zien hoe het toekomstbeeld uit hoofdstuk 2 wordt vertaald naar ruimtelijk richtelijnen en een programma voor wonen, werken en voorzieningen. Eerst beschrijven we de ontwikkelrichtlijnen. Deze zijn een concrete uitwerking van de bouwstenen uit het vorige hoofdstuk. Hiervoor is gebruik gemaakt van twee kaarten: een raamwerkkaart met de hoofdstructuur van de openbare ruimte en een spelregelkaart met de ruimtelijke randvoorwaarden per ontwikkelveld. Samen geven ze ontwikkelaars en de gemeente duidelijke handvatten voor toekomstige plannen. In het tweede deel van dit hoofdstuk is een denkbaar bouwprogramma per karaktergebied uitgewerkt. Dit is een voorbeeldprogramma op basis van de kaarten en richtlijnen. Dit voorbeeldprogramma is getoetst op haalbaarheid, zowel financieel als ruimtelijk. Het vormt daarmee een realistische basis voor de verdere ontwikkeling van de Spoorzone. De relatie tussen toekomstbeeld, bouwstenen en de vertaling naar het ontwikkelkader is schematisch hiernaast weergegeven (zie figuur 69).

3.1. Ontwikkelrichtlijnen

De ontwikkelrichtlijnen volgen de drie thema’s van de bouwstenen: gezonde en groene leefomgeving, menselijke mobiliteit en Doetinchemse stedelijkheid. De ontwikkelrichtlijnen zijn kwalitatieve uitgangspunten die per ontwikkelveld input bieden voor concrete ontwikkelingen/tenders. De bouwstenen zijn uitgewerkt in een raamwerkkaart voor de openbare ruimte. Deze kaart laat de hoofdstructuur van de Spoorzone zien, zoals stratenpatroon en de ontwikkelvelden. De ontwikkelvelden zijn binnen deze gebieden de plekken waar nieuwe gebouwen kunnen komen. Voor deze ontwikkelvelden is een spelregelkaart opgesteld. Op deze kaart staan de ruimtelijke en juridische randvoorwaarden per veld, zoals bouwvlakken, bouwhoogtes en rooilijnen. Dit zijn kwantitatieve uitgangspunten waaraan elke ontwikkeling zal moeten voldoen. Ook zijn de karaktergebieden weergegeven. Waar mogelijk zijn de richtlijnen op de kaart verbeeld. Het beeldkwaliteitsplan, dat als bijlage is toegevoegd, vertaalt deze uitgangspunten naar beleving, sfeer en uitstraling van de wijk. Welstand (of een kwaliteitsteam) zal uiteindelijk de bouwplannen toetsen aan dit document. 54

De ontwikkeling van de Spoorzone vindt plaats binnen samenhangende kwaliteitskaders. Het integrale Ontwikkelkompas Spoorzone vormt daarbij de leidraad voor alle ontwikkelingen en bevat een integrale afweging van ruimtelijke, programmatische, economische en sociale thema’s. De Structuurschets geeft de visie op hoofdlijnen weer, terwijl het voorliggende Gebiedsprogramma deze verder programmatisch en stedenbouwkundig uitwerkt. Het beeldkwaliteitsplan Spoorzone (zie bijlage) vormt vervolgens de nadere uitwerking op esthetisch en architectonisch niveau. Samen vormen deze documenten het inhoudelijke kader voor de beoordeling van initiatieven, waarbij de samenhang en kwaliteit van de Spoorzone centraal staan. De kwaliteitscoördinatie namens de gemeente ligt bij een nog in te voeren kwaliteitsteam (Q-team). Dit team vervult een adviserende rol bij nieuwe initiatieven, tenders en planontwikkeling en wordt vroegtijdig betrokken in het proces. De ontwikkelrichtlijnen, zoals benoemd in dit hoofstuk, worden daarbij een leidraad. Het Q-team is verantwoordelijk voor de lange termijn samenhang en kwaliteit van de Spoorzone en beoordeelt plannen in alle ontwikkelfasen, van eerste concepten en tenders tot en met VO, DO en vergunningaanvraag.

Daarbij wordt integraal gekeken naar ruimtelijke, programmatische, duurzame en sociale kwaliteit, in samenhang met de context en aangrenzende ontwikkelingen. Het Q-team vormt daarmee de inhoudelijke schakel in de kwaliteitsborging, waarin architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit wordt verbonden met programmatische en maatschappelijke afwegingen. Het gebiedsprogramma biedt ruimte voor eigentijdse uitwerking, innovatie en maatwerk. Initiatieven worden integraal beoordeeld op hun bijdrage aan de ambities van de Spoorzone, waarbij de ontwikkelprincipes en esthetische uitgangspunten richtinggevend zijn, maar worden toegepast met oog voor context en ontwikkelfase. Wanneer in de praktijk spanningen ontstaan tussen specifieke ontwikkelrichtlijnen, kan het Q-team in zijn advies terugvallen op het integrale Ontwikkelkompas Spoorzone, zodat de beoordeling altijd plaatsvindt in samenhang met de brede gebiedsambities en veranderende ontwikkelomstandigheden. Het college van burgemeester en wethouders besluit op basis van het advies van het Q-team en de integrale afweging over de toepassing van het BKP in concrete gevallen en kan daarbij gemotiveerd afwijken indien dit past binnen de doelstellingen van de Spoorzone.

3.1.1. Raamwerkkaart openbare ruimte Het toekomstbeeld is op hoofdlijnen uitgewerkt in een ruimtelijk raamwerk. Het raamwerk legt de hoofdstructuur voor het gebied vast. Dit gaat onder andere over het stratenpatroon, groen- en waterstructuur Figuur 70: legenda raamwerkkaart openbare ruimte Ringstructuur Ontsluitingsweg

Bedrijvigheid tot en met milieucategorie 3.1

Laan

Sportschool / beweging

Stadsstraat Dwarsstraat

Kinderdagverblijf / onderwijs

Paden

(Kleinschalige) detailhandel / speciaalzaken

Indicatieve paden

Horeca / speciaalzaken

Indicatieve doorsteken naar de Oude IJssel Parken

Kas/bijzonder functie

Park met wadi Groenstructuur in de omgeving Pleinen Buurtplein Bestaande hoofdwinkelstraten binnenstad Indicatieve voetgangersverbinding over het spoor Boardwalk aan de Oude IJssel Flaneersteiger Fietsroutes Fiets- en voetgangersverbinding over de Oude IJssel Fietstunnel Ontwikkelvelden Potentiële ontwikkellocatie buiten plangebied Treinstation Treinplatform Treinspoor Fietsenstalling Busstation Taxistandplaats HUB

Onderzoek mobiliteitshub

HUB

Onderzoek logistieke hub Onderzoek smart hub Indicatief ruimtegebruik mobiliteitshub

P

Indicatieve locaties buurtparkeerhub Waterrecreatie Stimuleren biodiversiteit Plantsoen / park Voedseltuin / ontmoeting Speelplaats Museum / culturele voorziening Onderzoeken voorziening lange termijn Kerk Bibliotheek Gezondheidscentrum / maatschappelijke functies Basisschool /onderwijs Kantoren / dienstverlening Werkplaats / ambachten Innovatieve bedrijvigheid Hoogwaardige maakbedrijven

55

* de symbolen op de kaart zijn indicatief. Voor de programmatisch mogelijkheden verwijzen wij naar de paragraaf ontwikkelrichtlijnen.

Figuur 71: raamwerkkaart openbare ruimte

Figuur 72: legenda spelregelkaart

3.1.2. Spelregelkaart De ruimtelijke randvoorwaarden voor de ontwikkelvelden zijn opgenomen in de spelregelkaart. De spelregelkaart is hiernaast weergegeven en wordt verder toegelicht aan de hand van verschillende ontwikkelprincipes.

Projectgrens Spoorzone

1. Ontwikkelvelden Grens ontwikkelvelden Ontwikkelvelden Werken en Leren Ontwikkelvelden Stationskwartier Ontwikkelvelden Oude IJsseloevers Ontwikkelvelden Ambachtelijke Stedelijkheid

2. Dichtheid/functiemix 2-5 - 3.0 Bandbreedte FSI - Minimaal & Maximale dichtheid (FSI)* 20-25% 5-10%

Bandbreedte % werken (kantoor, bedrijven)** Te behouden werkprogramma/panden Bandbreedte % voorzieningen (horeca, consument en zakelijke dienstverlening, sportieve en recreatieve voorzieningen, detailhandel, maatschappelijk en culturele voorzieningen)*** Ontwikkelvelden vormen een samenhangende eenheid, waarin uitwisseling van programma, dichtheid en parkeren mogelijk is, mits voldaan wordt aan de spelregels zoals beschreven bij de betreffende onderwerpen.

3. Bouwhoogte en specials 3-5

3-5 bouwlagen

5-8

5-8 bouwlagen

15 m

Maximale bouwhoogte 15m.

*

Hoogteaccent t/m 8 bouwlagen Hoogteaccent t/m 12 bouwlagen

Zoekgebieden hoogteaccenten

P

Mobiliteitshub

P P

Indicatie zoeklocatie buurthub’s Indicatie ontsluiting buurthub Onderzoeksgebied stationsknoop Doetinchem Specials Hoogwaardig bijzonder gebouw Maatschappelijk Beeldbepalend gebouw Paviljoen Gemeentelijke monumenten Cultuurhistorisch waardevol Karaktermakers

*Dit is totale bebouwde BVO inclusief parkeren wordt meegerekend. **Bandbreedte werken is het totale BVO minus parkeren. Het percentage werken is inclusief te behouden of te transformeren bestaand programma plus nieuw te realiseren werkprogramma ***Bandbreedte voorzieningen is het totale BVO minus parkeren. Het percentage voorzieningen is inclusief te behouden of te transformeren bestaand programma plus nieuw te realiseren programma

56

4. Actieve plinten, specials en rooilijnen Zoekgebied actieve plinten Zoekgebied actieve plinten in bestaande gebouwen Hoekaccenten Zoekgebied buurtplek Zoekgebied collectieve binnentuinen Zoekgebied groene verblijfsplek Zoekgebied doorsteek tussen kavels/bebouwing Vaste doorsteek tussen kavels/bebouwing

5. Milieucategorie voor bedrijven Maximaal milieucategorie 3.1 in het karaktergebied Werken en Leren Maximaal milieucategorie 2 in het karaktergebied Oude IJsseloevers Mits de functie goed mengbaar is met wonen Maximaal milieucategorie 2 voor de karaktergebieden Stationskwartier & Ambachtelijke Stedelijkheid Mits de functie goed mengbaar is met wonen

Figuur 73: indeling karaktergebieden en ontwikkelvelden

Karaktergebied Ontwikkelveld

Figuur 74: spelregelkaart

57

3.1.3 Ontwikkelrichtlijnen groene leefomgeving De ambities van de bouwsteen “gezonde en groene leefomgeving” zijn in deze paragraaf, waar mogelijk, vertaald naar concrete ontwikkelprincipes.

58

Figuur 75: samenvatting ambities gezonde en groene leefomgeving De Spoorzone wordt een gezonde, groene en toekomstbestendige stadswijk. Het landschap vormt de basis en verbindt stad, natuur en mensen. Groene lanen, parken en water zorgen voor een prettig en koel leefklimaat. Het nieuwe Oude IJsselpark en het Hamburgerbroekpark brengen het water en groen dichter bij de stad. We bouwen klimaatbestendig met ruimte voor waterberging en verkoeling. De geschiedenis van Doetinchem blijft zichtbaar in gebouwen en structuren. Erfgoed en nieuwe architectuur versterken samen de identiteit van het gebied. We bouwen energieneutraal en met herbruikbare, biobased materialen. Slimme energie- en warmtesystemen maken het gebied duurzaam en efficiënt. Gezondheid, natuur en duurzaamheid staan centraal in ontwerp en gebruik. Mensen kunnen hier fijn wonen, werken en ontspannen. De natuur is dichtbij en zorgt voor rust en ontmoeting. Samen maken we een plek waar de toekomst van Doetinchem zichtbaar wordt.

Figuur 76: schema ontwikkelrichtlijnen

1

Robuust landschappelijk raamwerk

2

Waterrobuust en klimaatbestendig

•

Het landschap en de Oude IJssel is de basis voor een groene en verbonden Spoorzone. Er komt een groen netwerk van lanen, tuinen en pleinen. De Spoorzone wordt beter verbonden met de binnenstad, de Oude IJssel en de wijken eromheen. De Oude IJssel wordt weer zichtbaar en beleefbaar met een nieuw park langs het water. De Hamburgerbroeklaan verandert in een groene stadslaan met ruimte om te wandelen, spelen en water op te vangen. De Spoorzone wordt een groene, natuurinclusieve omgeving met ruimte voor planten, dieren, water en mensen. Groenblauwe structuren en inheemse beplanting zorgen voor biodiversiteit, verkoeling en een prettige plek om te bewegen en te ontmoeten.

•

De Spoorzone krijgt een flexibel en toekomstbestendig watersysteem dat bestand is tegen droogte, hittestress en hevige neerslag. Regenwater wordt zoveel mogelijk lokaal vastgehouden, geborgen en vertraagd afgevoerd. Wadi’s, groenvakken, groene daken en open water vormen samen een robuust groenblauw netwerk. De openbare ruimte fungeert als spons en draagt bij aan verkoeling en verblijfskwaliteit. We voegen veel bomen toe in het volle groen, in vergroende straten, binnenterreinen en op nieuwe pleinen. Herstel van de historische rivierloop van de Oude IJssel versterkt de natuur, identiteit en beleving van het gebied.

• • • •

59

• • • • •

3 •

•

• •

•

Cultuurhistorie in de etalage Monumenten en cultuurhistorisch waardevolle panden worden ingepast in de stadsblokken en krijgen een nieuwe functie. Geïnventariseerde karakters en karaktermakers worden waar mogelijk behouden; plannen die dit meenemen worden kwalitatief positief beoordeeld. Het verleden blijft zichtbaar en beleefbaar in de ruimtelijke inrichting, architectuur en materiaalgebruik. Historische lijnen, verkavelingsstructuren en bestaande elementen inspireren nieuwe architectuur, vormentaal en details. Erfgoed vormt een verbindende basis tussen verleden en toekomst en versterkt de herkenbare identiteit van de wijk.

4

Energieneutraal en circulaire bebouwing

•

Circulair bouwen: Minder materiaalgebruik, biobased en hergebruikte materialen, losmaakbare en aanpasbare constructies, hergebruik waar mogelijk. Energie-efficiënt ontwerp: Compacte, goed georiënteerde gebouwen met hoge isolatie. Duurzame energie: Lokale opwekking via zonnepanelen, deelbatterijen en slimme warmtesystemen. Netbewuste ontwikkeling: Energieconcepten met lage capaciteitsvraag per gebouw, deelgebied of hele Spoorzone om netcongestie te voorkomen. Gezond en toekomstbestendig: Materialen met zo min mogelijk emissies, goede ventilatie en integratie van klimaat, natuur en gezondheid.

• • •

•

1

Robuust landschappelijk raamwerk

Figuur 79: uitwerking raamwerkkaart groen

Figuur 77: ruimte voor groen Een netwerk van bomenlanen, parken en binnentuinen vormt de groene ruggengraat van de Spoorzone. Dit netwerk versterkt de identiteit van het gebied en draagt bij aan klimaatadaptatie, biodiversiteit en een gezonde, aantrekkelijke leefomgeving. Binnen de gebiedsontwikkeling worden bestaande waardevolle bomen en lanen behouden en waar mogelijk versterkt. Nieuwe parken, binnentuinen en groene ruimtes worden klimaatbestendig ingericht, met inheemse en soortenrijke beplanting als uitgangspunt. De openbare ruimte wordt vergroend met aandacht voor verblijfskwaliteit en verkoeling. Straten en pleinen krijgen schaduwrijke plekken en groene accenten die uitnodigen tot gebruik. Het raamwerk voor de groenstructuur is hiernaast weergegeven. Per type straat is in bijlage ‘profielenboek’ een principeprofiel opgenomen. Deze profielen gebruiken we als basis voor de verdere planuitwerking van de Spoorzone.

Figuur 78: voorbeeld principeprofiel

Figuur 80: sfeerbeeld openbare ruimte

60

Figuur 81: sfeerbeeld openbare ruimte

Figuur 82: sfeerbeeld openbare ruimte

Lopers

Figuur 83: richtlijnen ruimte voor groen

61

2

Waterrobuust en klimaatbestendig

Figuur 83: richtlijnen ruimte voor groen

Figuur 84: ruimte voor water Water is niet alleen functioneel, maar ook bepalend voor de beleving van de Spoorzone. Het vormt de blauwe ruggengraat van het gebied en speelt een centrale rol in een gezond en klimaatbestendig stadsdeel. Binnen de ontwikkeling wordt ingezet op een robuust en zichtbaar watersysteem dat regenwater lokaal opvangt, infiltreert en hergebruikt. Wadi’s worden standaard ingezet als natuurlijke plekken voor berging en infiltratie. Het nieuwe Oude IJsselpark is een groot gebied waar het water opgevangen kan worden. De openbare ruimte wordt gebruikt voor waterberging bij piekbuien en draagt bij aan een toekomstbestendige inrichting. Groene daken worden gecombineerd met wateropslag om regenwater vast te houden en vertraagd af te voeren. Schoon hemelwater gaat niet naar het riool, maar blijft in het lokale watersysteem. Het raamwerk voor de waterstructuur is hiernaast weergegeven. Bij Bij nieuwe ontwikkelingen vormt water, samen met groen, een belangrijke basis voor de ruimtelijke opzet van de Spoorzone in Doetinchem. Uitgangspunt is dat wordt voldaan aan de “Koers Stad en Dorp 2025–2034” van Waterschap Rijn en IJssel. Per ontwikkelveld moet dit worden aangetoond, waarbij rekening kan worden gehouden met de totale gebiedsontwikkeling.

Enkele bovenwijkse structuren, zoals het Oude IJsselpark en groene pleinen, voorzien deels in de waterberging voor de ontwikkelingen binnen afzonderlijke ontwikkelvelden. Per type straat en openbare ruimte is in de bijlage (profielenboek) een principeprofiel opgenomen. Deze profielen gebruiken we als basis voor de verdere uitwerking van de Spoorzone.

Figuur 84: sfeerbeeld ruimte voor wateropvang

Figuur 85: sfeerbeeld ruimte voor water

62

Figuur 86: sfeerbeeld ruimte voor wateropvang

Figuur 87: richtlijnen ruimte voor water

63

Cultuurhistorie in de etalage Figuur 88: monumenten en karaktermakers De Spoorzone is geworteld in het industriële verleden en heden van Doetinchem. Loodsen, fabriekshallen en silo’s vertellen het verhaal van een maakstad. Deze sfeer vormt de basis voor de nieuwe ontwikkeling, waarbij erfgoed en karaktervolle gebouwen behouden blijven en worden ingezet als dragers van identiteit. We hebben een inventarisatie opgesteld met alle bestaande cultuurhistorische kwaliteiten in de Spoorzone. Zie figuur hiernaast. Daarin zijn alle mogelijke waardevolle panden in opgenomen, niet alleen de officieel aangewezen monumenten en waardevolle panden. Bij nieuwe ontwikkelingen worden bestaande monumenten en waardevolle panden altijd ingepast en herbestemd. Dit is een voorwaarde voor verdere ontwikkeling. Daarnaast worden karaktermakers en mogelijke karaktermakers herkend. Deze panden worden zoveel mogelijk ingepast of getransformeerd. Ontwikkelingen die deze panden respecteren en inpassen, worden kwalitatief positief beoordeeld.

Figuur 90: kaart monumenten en karaktermakers

Legenda Projectgrens Spoorzone Planologisch beschermd: Gemeentelijk monument Cultuurhistorisch waardevol Extra: waardevol maar niet beschermd: Potentieel cultuurhistorisch waardevol Eventueel waardevolle elementen

Figuur 89: principes inpassing panden

Waardevolle panden blijven zichtbaar in de nieuwe stad

Nieuwe toevoegingen of uitbreidingen contraseren

64

Figuur 91: sfeerbeelden transformatie en inpassing monumenten

65

4

Energieneutraal en circulaire bebouwing

Figuur 92: toekomstbestendig bouwen De ontwikkeling van de Spoorzone vindt plaats binnen het bestaande beleid van de gemeente Doetinchem voor circulaire economie en toekomstbestendig bouwen. Het beleid is vastgelegd in het Plan van Aanpak Circulaire Economie (2024) en de Uitvoeringsagenda Circulaire Economie 2025–2027 en sluit aan bij het regionaal omarmde Gelders Kader Toekomstbestendig Bouwen. Hiermee bouwt de gemeente aan een toekomstbestendige leefomgeving waarin klimaat, natuur, gezondheid en circulariteit evenwichtig samenkomen. In onderstaande tabel zijn de richtlijnen uitgewerkt. De tabel bestaat uit een kwalitatieve ambities en kwantitatieve richtlijnen. De kwantitatieve richtlijnen zijn indicatief en worden per ontwikkelveld (via tenders) bepaald op basis van de kwalitatieve uitgangspunten.

Figuur 94: richtlijnentabel

66

Figuur 93: toekomst bestendig ontwerpen De ontwikkeling van de bebouwing gaat hand in hand met toekomstig bestendig bouwen. Gebouwen dragen bij aan klimaatadaptatie, biodiversiteit en sociale interactie. Daken worden maatschappelijk benut, bijvoorbeeld voor sport, energieopwekking, waterberging, biodiversiteit, recreatie of een combinatie daarvan. Ook de gevels bieden ruimte voor vergroening. Gevelgroen wordt waar mogelijk toegepast om hittestress te beperken en ecologische waarde toe te voegen.

Figuur 96: maatregelen en instrumenten netbewust bouwen Figuur 95: netbewuste gebiedsontwikkeling In extern onderzoek is bekeken welke kansen en risico’s er zijn voor de ontwikkeling van de Spoorzone in relatie tot netcongestie en de totale energievraag. De uitkomsten zijn samengevat in een netbewust ontwikkelprincipe. Voor de nieuwbouw is elektriciteit en warmte nodig. Als alle nieuwbouw alleen met warmtepompen wordt gerealiseerd, is in een worst case scenario ongeveer 9,1 MW vermogen nodig. Door netcongestie levert dat problemen op. De bouw van de woningen en voorzieningen kan hierdoor vertragen of niet doorgaan. Daarom gaan we in de Spoorzone uit van het principe van netbewust ontwikkelen. Dit betekent dat we inzetten op energieconcepten met een zo laag mogelijke capaciteitsvraag. Dat kan op de verschillende manieren: • Duurzame elektriciteitsproductie • Algemene energievraag en sturing • Warmte- en koudeproductie • Energieopslag • Mobiliteit • Elektriciteitsproductie uit brandstoffen • Contractuele oplossingen Al deze energieconcepten kunnen per gebouw, per deelgebied of voor de hele Spoorzone worden toegepast. In figuren 96 en 97 zijn de denkbare concrete maatregelen weergeven. Per maatregel is een (indicatieve) reductiepercentage opgenomen ten opzichte van het worst case scenario.

Per ontwikkelveld en/of ontwikkelveld dagen wij marktpartijen uit om reducerende maatregelen te nemen. Hierdoor kunnen ontwikkeling sneller gerealiseerd worden. Figuur 97: maatregelen en indicatie reductie

67

3.1.4 Richtlijnen menselijke mobiliteit De ambities van de bouwsteen “menselijke mobilteit” zijn in deze paragraaf, waar mogelijk, vertaald naar concrete richtlijnen.

68

Figuur 98: samenvatting ambities menselijke mobiliteit: De Spoorzone wordt een levendige, mensgerichte stadswijk waarin lopen, fietsen en openbaar vervoer centraal staan. Auto’s krijgen minder ruimte en langzaam verkeer krijgt voorrang (STOMP-principe). Er komt een fijnmazig netwerk van veilige en comfortabele voet- en fietspaden, verbonden met pleinen, wandelroutes en de binnenstad. Een nieuwe verbinding over de Oude IJssel en ongelijkvloerse kruisingen verbeteren de doorstroming en veiligheid. De stationsknoop wordt het kloppende hart van de Spoorzone. Het busstation wordt heringericht en draait richting een nieuwe mobiliteitshub. Aan beide zijden van het station komen ontmoetingspleinen, toegankelijke tunnels en veilige oversteekpunten voor voetgangers en fietsers. Er komen grote fietsenstallingen, Kiss & Ride-voorzieningen en een mobiliteitshub voor circa 500 bezoekers, zodat mensen makkelijk kunnen overstappen tussen trein, bus, fiets en auto. Autoverkeer en logistiek volgen gescheiden hoofdroutes rondom de wijk. Buurthubs bieden parkeerplaatsen voor bewoners en werkfuncties, waardoor straatbeelden groen en uitnodigend blijven.

Figuur 99: richtlijnen menselijke mobiliteit

1 • • • • • • •

Mens als startpunt Fijnmazig netwerk van straten, pleinen en binnenruimtes als basis voor de wijk. Openbare ruimte stimuleert lopen, ontmoeten en verblijven. Voorrang voor voetgangers en fietsers, met de auto als ondergeschikte gebruiker. STOMP-principe als leidraad. Logisch en comfortabel ingerichte fietsen wandelroutes, veilig en prettig in gebruik. Verbindingen lopen langs belangrijke plekken, zoals pleinen en voorzieningen, en versterken de sociale dynamiek. Aandacht voor beleving en verblijfskwaliteit in het ontwerp van straten en routes.

2 • • • • • • •

Optimaal mobiliteitsknooppunt

3

Slimme logistiek en autostructuur

Trein, fiets, auto en lopen sluiten naadloos op elkaar aan. De fiets-treinverbinding speelt een centrale rol in het netwerk. Veilige, brede en overzichtelijke fietsroutes vormen de ruggengraat. Nieuwe verbindingen over de Oude IJssel verbinden buurten met de Spoorzone. Ongelijkvloerse kruisingen bij station en andere punten vergroten veiligheid. Logistiek verkeer en langzaam verkeer worden zoveel mogelijk gescheiden. Alle routes worden inclusief en toegankelijk ontworpen, met aandacht voor mindervaliden.

•

De Spoorzone wordt een autoluwe wijk met ruime ruimte voor fietsers en voetgangers. Balans tussen bereikbaarheid, leefbaarheid en verkeersveiligheid is leidend. Autoverkeer en vrachtverkeer worden via gescheiden hoofdroutes en een ringstructuur geleid. ‘Inprikkers’ verbinden de ringstructuur met de wijk voor efficiënte toegang. Binnen de ring geldt 30 km/h tenzij onderdeel van hoofdstructuur. Zuidzijde station wordt een mobiliteitshub met parkeerfaciliteiten voor bezoekers. Buurtparkeerhubs bieden parkeren voor bewoners en werknemers.

• • • • • •

69

4 • • • • • •

Station als herkenbaar visitekaartje Station Doetinchem vormt het herkenbare visitekaartje en kloppend hart van de Spoorzone. Ruimte voor wonen, werken, leren, commercie en culturele functies versterkt de stedelijke dynamiek. Kunst, groen en zitplekken maken het station een inspirerende ontmoetingsplek. Busstation wordt heringericht en geïntegreerd in een robuuste mobiliteitshub. Voetgangerstunnel verbindt noord- en zuidzijde veilig, overzichtelijk en sociaal veilig. Mobiliteitshub biedt circa 500 bezoekersplaatsen. Exacte omvang wordt nader onderzocht.

1

Mens als vertrekpunt

Figuur 100: STOMP als basis voor parkeernormen In de Spoorzone staat het STOMP-principe centraal. In de openbare ruimte geven we daarom prioriteit aan de voetganger en fietser en minder aan de (geparkeerde) auto. In de Spoorzone zetten we in op een parkeernorm die beter past bij het leefbare karakter van de wijk. We hanteren de volgende richtlijnen; •

•

• • •

•

• • •

70

Parkeren voor bewoners en voorzieningen wordt zoveel mogelijk per ontwikkelveld opgelost. Het is ook mogelijk om het parkeren van meerdere ontwikkelvelden te combineren in 1 buurtparkeerhub. Er moet dan wel voldoende zekerheid zijn over de uitvoering van de combineerde ontwikkelvelden. We hanteren een maximale loopafstand van 300 meter. Per situatie worden er afspraken met de gemeente gemaakt. Buurtparkeerhubs worden mee-ontworpen met de samengestelde Doetinchemse stadsblokken. Waar mogelijke krijgen ze een aantrekkelijke plint met functies. Halfverdiept parkeren en/of parkeren op maaiveld onder een sedumdak is ook mogelijk, zolang dit kwalitatief voldoende ingepast kan worden. Voor woningen gaan we uit van een parkeernorm van 1,1 parkeerplek per woning, inclusief visite. Differentiatie per woningtype is mogelijkheid, zolang de gemiddelde parkeernorm maar 1,1 parkeerplek per woning blijft. Ontwikkelvelden die binnen een loopafstand van 300 meter liggen van de mobiliteitshub, kunnen het bezoekersparkeren (0,1 per woning) tegen vergoeding afkopen en parkeren in de mobiliteitshub. Per initiatief en per ontwikkelveld wordt dit beoordeeld. Voor niet-wonenfuncties gelden de bestaande parkeernormen van Doetinchem. Hierbij wordt gewerkt met parkeerrechten in plaats van vaste parkeerplaatsen, zodat dubbelgebruik mogelijk is. De mate van dubbelgebruik kan variëren van 15 tot 30%.

Hier kan sprake van zijn als wonen en voorzieningen gezamelijk gebruik maakt van een buurtparkeerhub. De mate van dubbelgebruik is afhankelijk van de ligging van het ontwikkelveld en de mate van functiemenging. Het uiteindelijk percentage dubbelgebruik moet per ontwikkelveld zorgvuldig onderbouwd worden door de initiatiefnemer. De hele Spoorzone wordt op termijn een gereguleerd gebied. Daarbij letten we op eventuele parkeeroverlast in omliggende wijken. Voor fietsparkeren sluiten we aan op de fietsparkeernormen uit de gemeentelijke Nota Parkeernormen. Dit wordt per ontwikkelveld opgelost. In de openbare ruimte komen voldoende laad- en losplekken, mindervalide parkeerplaatsen en fietsparkeren voor bezoekers.

Figuur 101: parkeren en indicatie loopafstanden

P

Mobiliteitshub

P P

Indicatie zoeklocatie buurthub’s Indicatie ontsluiting buurthub Invloedsradius buurthub Invloedsradius mobiliteitshub

Figuur 102: richtlijnen inpassing parkeren

Principe mee ontworpen buurtparkeerhub

Principe parkeren opgelost in bouwblok buurtparkeerhub - los van het bouwblok

Principe parkeren opgelost in bouwblok half verdiept met sedumdak

71

Actieve plinten en functies op begane grond buurtparkeerhub

Principe parkeren opgelost in bouwblok buurtparkeerhub onderdeel van het bouwblok

Principe parkeren opgelost in bouwblok op maaiveld met sedumdak

2

Optimaal mobiliteitsknooppunt

Figuur 104: routes en overgangen Projectgrens Spoorzone Grens ontwikkelvelden

Figuur 103: routes en verblijven voor voetganger en fietsers Een goed verbonden netwerk voor voetgangers en fietsers is onmisbaar. De belangrijkste routes staan in figuur 104. Daarin is te zien hoe de (openbare) routes aansluiten op de ontwikkelvelden. De ontwikkelvelden volgen het stedenbouwkundig raamwerk: gebouwen en hoofdentrees richten zich op de hoofdstructuren. Entrees aan de binnenzijde van de ontwikkelvelden zijn mogelijk, zolang ze deel uitmaken van een helder en toegankelijk netwerk. De straatwand wordt op strategische plekken bewust onderbroken met verbindingen tussen ontwikkelvelden en bouwblokken. Deze gezamenlijke binnenterreinen. Binnen de bouwblokken ontstaan gezamenlijke binnentuinen, buurtplekken en informele ontmoetingsruimtes. Op strategische plekken komen groene hoven, tuinen of pleinen voor ontmoeting, spelen of gezamenlijke functies. Zo ontstaat een gelaagde opbouw van ruimtes: van openbaar, naar gedeeld, naar privé, en van spontane ontmoetingen op straat tot informeel contact bij de voordeur.

72

Ontwikkelvelden Ontwikkelvelden (lange termijn na 2036 of geen ontwikkeling) Indicatieve orientatie (hoofd) entrees aan het raamwerk Zoekgebieden voor collectieve binnentuinen Zoekgebieden buurtplekken Orientatie van de ontwikkelvelden naar het raamwerk Zoekgebied verbinding tussen kavels&bebouwing Vaste verbinding tussen kavels&bebouwing

Figuur 106: sfeerbeeld mobiliteit Figuur 105: principe routes en parkeren In het voorbeeld hiernaast is schematisch weergegeven hoe routes, buurtparkeerhubs en fietsroutes op logische manier ingepast kunnen worden in het stadsblok

Figuur 107: richtlijnen ruimte voor fietser en voetganger

73

samenvatting ambities Doetinchemse stedelijkheid: De Spoorzone wordt een bruisende stedelijke wijk die ook gemoedelijk en groen blijft. Mensen kunnen er veilig lopen en fietsen, elkaar ontmoeten en prettig wonen. Het station wordt een modern knooppunt met ruime fietsenstallingen, Kiss & Ride en busfaciliteiten, zodat iedereen makkelijk kan overstappen. De openbare ruimte is aantrekkelijk en verbonden, met pleinen, veel groen, binnentuinen, wandelroutes, kunst en speelvoorzieningen waar mensen kunnen verblijven en elkaar ontmoeten. Stadsblokken variëren in hoogte van 3 tot 8 bouwlagen, met veel afwisseling tussen de blokken. Strategische gebouwen kunnen hoger zijn, tot 12 lagen, als herkenningspunt. Deze variatie zorgt voor een stedelijke mix van wonen, werken, leren en voorzieningen, passend bij de schaal van Doetinchem. Binnen de blokken is ruimte voor verschillende woningen, van studentenwoningen en startersappartementen tot gezinswoningen en woningen voor ouderen. Werkruimtes, kantoren en innovatieve broedplaatsen worden afgewisseld met wonen en voorzieningen, zodat bedrijvigheid en wonen elkaar versterken. Zo ontstaat een veilige, groene en aantrekkelijke stedelijke wijk waar iedereen zich thuis voelt.

74

Figuur 108: richtlijnen Doetinchemse stedelijkheid

1 • • • • • • •

75

Aantrekkelijk en verbonden openbare ruimte* De Spoorzone krijgt een aantrekkelijke en overzichtelijke openbare ruimte. Straten, lanen, dwarsstraten en paden vormen een duidelijk netwerk voor lopen en fietsen. Er komen pleinen, parken, binnentuinen en buurtplekken met eigen karakter. Kleinere buurtplekken stimuleren ontmoeting en verblijf voor iedereen. Kunst en speelvoorzieningen maken de ruimte aantrekkelijk en versterken de identiteit. Straatmeubilair en bestrating zijn duurzaam, natuurlijk en circulair. De combinatie van bebouwing, kunst en groen maakt de Spoorzone herkenbaar en uitnodigend.

2

Doetinchemse schaal en maat

•

De Spoorzone krijgt een schaal en maat die past bij Doetinchem. Afwisselend en aantrekkelijk straatbeeld waarbij er gewerkt wordt met samengestelde stadsblokken. Afwisseling in bouwhoogte en afwisseling in functies (tot en met 8 bouwlagen). Strategische locaties krijgen hoogteaccenten tot maximaal 12 lagen als herkenningspunt. Compacte bouwvolumes laten ruimte voor groen en verblijfsplekken. Gezamenlijke tuinen, informele routes en groen versterken leefbaarheid en samenhang.

• • • • •

* De richtlijnen voor deze bouwsteen zijn opgenomen bij het landschappelijk raamwerk.

3 • • • • • •

Naoberschap en sociale veiligheid In de Spoorzone wordt naoberschap belangrijk, waarbij mensen naar elkaar omkijken. Er komen woningen voor alle doelgroepen: studenten, starters, gezinnen en ouderen. Afwisseling in woningtypes en bijzondere woonvormen stimuleren ontmoeting en samenwerking. Gezamenlijke binnentuinen en wandelroutes versterken sociale contacten. Goede verlichting en beplanting dragen bij aan sociale veiligheid en toegankelijkheid. Gemeenschappelijke ‘huiskamers’ en maatschappelijke voorzieningen zorgen dat iedereen zich thuis voelt.

4

Een gemengde en ondernemende stad

•

De Spoorzone krijgt een mix van wonen, werken leren en voorzieningen. Rond het station komen kantoren, kleinere werkruimtes en broedplaatsen zoals makershallen. Wonen, werken, groen, sport en ontspanning worden afgewisseld. Slimme combinaties van voorzieningen besparen ruimte en maken de wijk duurzamer. Binnen één gebouw of stadsblok kunnen functies zoals worden gedeeld. De Spoorzone en binnenstad versterken elkaar; functies vullen elkaar aan en concurreren niet. Bedrijven krijgen een passende plek, afhankelijk van omvang en milieucategorie.

• • • • • •

2

Doetinchemse schaal en maat

Figuur 111: kaart dichtheid en openheid

Figuur 109: dichtheid en openheid De verhouding tussen bebouwing, hoogte en openheid is belangrijk voor een passende schaal en maat. Daarom is er per ontwikkelveld een bandbreedte voor de Floor Space Index (FSI), afgestemd op het gewenste programma en de beoogde dichtheid. Binnen deze bandbreedte moeten plannen zich verhouden tot de schaal en opbouw van het ontwikkelveld, het omliggende gebied en bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Naast de FSI werken we ook met een Ground Space Index (GSI). Binnen de Spoorzone geldt een bandbreedte van minimaal 50% tot maximaal 70% bebouwd oppervlak per kavel. Deze verhouding biedt voldoende flexibiliteit om een stedelijk woon-werkmilieu te realiseren en tegelijkertijd ruimte te laten voor pleinen, gezamenlijke hoven, binnentuinen en doorsteken. Samenhangende ontwikkelvelden worden als één geheel ontwikkeld, waarbij de programmatische dichtheid evenwichtig wordt verdeeld over de velden. Gebouwen sluiten qua massa, hoogte en opbouw logisch op elkaar aan en voorkomen stapeling van programma in één veld. De grenzen en rooilijnen uit de spelregelkaart zijn leidend. Hiervan afwijken kan alleen met een duidelijke ruimtelijke en functionele onderbouwing.

Figuur 110: wijze van rekenen van de dichtheid

Bandbreedte dichtheid (in Floor Space Index, FSI)

3.0 6.000 m2

FSI: 3.0

3.0 FSI: 3.0

of

18.000 m2 BVO

18.000 m2 BVO

Voorbeeld bepaling FSI (ontwikkelveld) kavel: 6.000 m2, FSI: 3.0 totaal bruto vloeroppervlakte: 18.000 m2

Bandbreedte openheid (in Ground Space Index, GSI) 70% bebouwd

Binnen de Spoorzone geldt een bandbreedte van 50% tot maximaal 75% bebouwd oppervlak per kavel.

76

2-5 - 3.0 Bandbreedte FSI - Minimaal & Maximale dichtheid (FSI) 20-25% 5-10%

Bandbreedte % werken (kantoor, bedrijven) Te behouden werkprogramma/panden Bandbreedte % voorzieningen (horeca, consument en zakelijke dienstverlening, sportieve en recreatieve voorzieningen, detailhandel, maatschappelijk en culturele voorzieningen) Zoekgebied actieve plinten Zoekgebied actieve plinten in bestaande gebouwen Hoekaccenten

2

Doetinchemse schaal en maat Figuur 113: richtlijnen bouwhoogtes

Figuur 112: richtlijnen bouwhoogtes De hoogteopbouw in de Spoorzone sluit zorgvuldig aan op de schaal van Doetinchem en draagt bij aan een gevarieerd en herkenbaar stadsbeeld. Elk ontwikkelveld kent een opbouw uit drie lagen: een plintlaag, een stedelijke middenlaag en, waar passend, één of meerdere hoogteaccenten of een kroon. De bouwhoogte varieert per karaktergebied tussen 3 en 8 lagen met een vergelijkbare maatvoering, zodat er een rustig en evenwichtige stadsbeeld ontstaat. Hoogteaccenten tot en met 12 bouwlagen zijn mogelijk op markante plekken, zoals het stationsplein of langs de Spoorzijde. Deze worden zorgvuldig gepositioneerd, met oog voor samenhang met omliggende bebouwing, bezonning en de opbouw van het gebied als geheel. Op de kaart hiernaast zijn de beoogde maximaal bouwhoogtes weergegeven. Dit zijn de maximale hoogtes, waarbij per ontwikkelveld afgewogen moet gaan worden wat de daadwerkelijke hoogtes kunnen zijn. Samenhang met de andere ontwikkelprincipes is hierbij essentieel, om kwalitatief goede plannen te realiseren.

Figuur 114: wijze van meten van het werkprogramma Het programma wordt berekend over het totaal BVO minus parkeren. Rekenvoorbeeld: BVO is 18.000 m2 waarvan 3.000 m2 parkeren. Van de overige 15.000 m2 moet minimaal 25% werken en 5-10% voorzieningen zijn. De bandbreedte percentages zijn leidend. Een plan wordt altijd getoetst op stedelijke kwaliteit. Wanneer hoogwaardige voorzieningen als werkprogramma worden gerealiseerd, kan eventueel worden van het minimale percentage. We wegen dit per ontwikkelveld. Aantoonbare innovatieve voorzieningen kunnen voor nader te bepalen deel worden toegerekend aan het werkprogramma (max 5%). Dit geldt niet voor een gemakswinkel, standaard verblijfsaccommodatie, standaard detailhandel of horeca.

3.0

25%

5%

FSI: 3.0

25 % Werkprogramma

5% Voorzieningen

3.750 m2 BVO

750 m2 BVO

15.000 m2 BVO

77

Grens ontwikkelvelden Ontwikkelvelden (lange termijn na 2036 of geen ontwikkeling) Hoogwaardig bijzonder gebouw

*

Hoogteaccent t/m 8 bouwlagen Hoogteaccent t/m 12 bouwlagen Zoekgebieden hoogteaccenten mate van stedelijkheid (laag naar hoog)

3-5

Basis - 3-5 bouwlagen

5-8

Basis - 5-8 bouwlagen

15 m

Maximale bouwhoogte 15m.

Figuur 115: principes schaal en maat Korrelopbouw Binnen de ontwikkelvelden, kavels en bouwblokken komen verschillende gebouw typen die hun eigen uitstraling en architectuur hebben, met goed afleesbare verschillen in hoogte, gevelindeling, materiaal en kleur passend bij de Spoorzone en bij de stad Doetinchem.

Plinten en parkeren De panden grenzen direct aan de openbare ruimte. Parkeren is in de plinten aan de openbare ruimte niet zichtbaar en wordt zoveel mogelijk ingepakt door programma. Parkeren aan de gevel wordt zorgvuldig ingepast en vormgegeven. Plinten (voor nieuwbouw) zijn minimaal 4 meter hoog en flexibel. In de plint bevindt zich een gezonde afwisseling van kleinschalige units (bijv. woningen, werklocaties of bijzonder programma) met grotere units in de plint.

78

Hoogbouw ten opzichte van elkaar Samengestelde bouwblokken met (middel)hoogbouw worden dusdanig geconfigureerd, dat mogelijke negatieve effecten van (middel)hoogbouw op de omgeving zoveel mogelijk vermeden worden en dat daar een positieve bijdrage aan de diverse beleidsdoelstellen (milieu, groen, duurzaamheid, leefbaarheid, etc) tegenover staat. Daarbij kan een setback van minimaal 5 meter vanaf de rooilijn worden toegepast. Het hoogteaccent domineert daarmee niet het straatbeeld. Enkele hoger opgetilde volumes met appartementen maken ruimte voor lagere, grondgebonden woningen elders, wat zorgt voor variatie, luchtigheid en ontspannen stedelijkheid.

Bezonning en wind Windhinder is veelal een effect wat gereduceerd kan worden door in de massaopbouw met setbacks te werken. Tevens bieden de setbacks ruimte voor dakterrassen en groen, wat het woon- en leefklimaat ten goede komt. Er kan afgeweken worden van setbacks, wanneer er bijgedragen wordt aan een aangenaam verblijfsklimaat, een gevarieerd straatbeeld met menselijke maat en schaal en goede buitenruimten bij de woningen. De effecten van schaduw worden vanaf eerste massastudie meegenomen door een HER (Hoogbouw Effect Rapportage) uit te voeren.

Rooilijn en straatprofiel De rooilijn in de Spoorzone wordt flexibel ingezet om een levendig en samenhangend straatprofiel te creëren. Gebouwen staan met de voeten op de grond en vormen een duidelijke straatwand met een zorgvuldige overgang tussen openbaar en privé. Entrees zijn herkenbaar en verbijzonderd, terwijl openingen in de bebouwing publieke dwarsverbindingen mogelijk maken en de doorwaadbaarheid van het gebied versterken. Per ontwikkelveld geldt een hoofdlijn voor de rooilijn, waarin beperkte variatie mogelijk is als dit de ruimtelijke kwaliteit versterkt. Afwijkingen tot de uiterste rooilijn zijn toegestaan wanneer deze goed functioneren op straatniveau en passen bij het plintprogramma, de bebouwingshoogte en het straatprofiel.

Figuur 116: sfeerbeelden Spoorzone

79

3

Naoberschap en sociale veiligheid

Figuur 117: doelgroepen Spoorzone Voor de Spoorzone Doetinchem geldt als uitgangspunt een evenwichtige verdeling van het woningaanbod, conform het gemeentelijk woonbeleid (prijsgrenzen 2026*): • • • • •

28% sociale huur tot € 932,93, eventueel te vervangen door goedkope koopwoningen tot € 269.000; 8% middenhuur tot € 1.228,07 (=186 WWS-punten), eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 306.000; 14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 306.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.228,07); 17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 384.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.228,07); 33% dure koopwoningen (boven € 384.000) of dure huur (boven € 1.228,07).

Figuur 118: schematisch weergave ruimte voor doelgroepen

Jonge en middelbare alleenstaanden en stellen (25-44)

Studenten (18-25) Actieve senioren (55-75 jaar)

Deze verdeling geldt voor de hele Spoorzone en vormt het uitgangspunt voor alle deelgebieden. In principe wordt deze verdeling per ontwikkelveld toegepast. Verschillende invullingen per ontwikkelveld is mogelijk, zolang duidelijk is dat het totale gewenste programma wel gerealiseerd wordt. Zo kan de woningcorporatie in een bepaald deelgebied bijvoorbeeld meer woningen afnemen, omdat dit beter past qua vormgeving en de te realiseren gebouwen, en in een ander deelgebied minder woningen toevoegen. De Spoorzone moet een woonplek voor iedereen worden. Of je nu op zoek bent naar je eerste woning, een groter huis voor je gezin of een levensloopbestendige woning. Een toegankelijke en gemengde wijk waar iedereen zich welkom voelt, ongeacht leeftijd, achtergrond of situatie. De ligging vlakbij het station, voorzieningen als een supermarkt en een beperkte afstand naar de stad maakt dit zeer geschikt. Het gaat dan om een appartementencomplex met ontmoetingsruimte voor senioren in het sociale huursegment. Differentiatie in woningtypes en doelgroepen wordt actief gestimuleerd. In de karaktergebieden buiten het Stationskwartier, zoals de Oude IJsseloevers en het gebied Ambachtelijke Stedelijkheid, ligt de nadruk op grotere woningen voor starters, werkenden, jonge gezinnen en andere huishoudens. Hier is vooral ruimte voor middeldure huur en betaalbare koop in de vrije sector.

Binnen bouwblokken wordt gestreefd naar variatie in woningtypen, groottes en woonvormen binnen één blok. In het karaktergebied Werken en Leren geldt een ander woonprofiel. Hier komt geen regulier wonen, maar is ruim te voor specifieke woonvormen die direct verbonden zijn aan werk of studie, zoals short-stay of werkgerelateerd wonen.

*Indeling woonbeleid en prijzen zijn op basis prijspeil 2026.

80

Doorstromende gezinnen (40-55 jaar)

Startende gezinnen (30-35 jaar)

Bijzondere doelgroepen

Doorstromende gezinnen (40-55 jaar)

Figuur 119: sfeerbeelden wonen Spoorzone

Gedeelde voorzieningen

Flexibele plattegronden Studio’s/1-kamer appartementen

Zelfstandige kamers

Gemeenschappelijke huiskamers Ontmoeting

STARTERS

81

STUDENTEN

JONGE GEZINNEN

DOORSTROMENDE GEZINNEN

SENIOREN

4

Een gemengde en ondernemende stad Figuur 121: indicatief overzicht voorzieningen Spoorzone

Figuur 120: voorzieningen Spoorzone Voorzieningen zijn een onmisbaar onderdeel van de Spoorzone en dragen bij aan een levendig, gemengd en sociaal verbonden stadsdeel. Er is ruimte voor maatschappelijke, culturele en kleinschalige commerciële functies, zorgvuldig ingepast in de stedenbouwkundige structuur. Het programma is aanvullend op de binnenstad en mag daar niet mee concurreren. Voorzieningen in de Spoorzone richten zich op de dagelijkse behoeften van bewoners, gebruikers en bezoekers van het gebied. Voorzieningen worden bij voorkeur opgenomen in actieve plinten, met directe relatie tot de straat. Functiemenging wordt gestimuleerd, zolang deze ruimtelijk en programmatisch goed inpasbaar is. Tijdelijke initiatieven kunnen als aanjager van levendigheid worden ingezet, zolang ze het totaalbeeld van de Spoorzone ondersteunen en niet concurreren met het centrumaanbod van Doetinchem. De symbolen op de kaart geven een indicatie van de mogelijkheden. In de spelregelkaart (figuur 74) is per ontwikkelveld een bandbreedte opgenomen voor voorzieningen. Maatschappelijke voorzieningen Voorzieningen als kinderopvang, zorg, onderwijs en welzijn worden geplaatst op goed bereikbare plekken, zoals aan pleinen of hoofdstructuren. Kleinschaligheid, multifunctioneel gebruik en nabijheid tot de woonomgeving worden gestimuleerd.

Er is in ieder geval rekening gehouden met de toevoeging van onderwijs en een gezondheidscentrum in de Spoorzone. Culturele voorzieningen Kunst en cultuur spelen een belangrijke rol in het versterken van identiteit en sociale samenhang. De Spoorzone biedt ruimte voor culturele werkplaatsen, broedplaatsen of kleinschalige podia op plekken met dynamiek, bijvoorbeeld in combinatie met horeca of maakfuncties. Tijdelijke en experimentele initiatieven zijn welkom, zolang ze goed passen in het gebiedsprofiel. Aan de noordkant van station is ruimte gereserveerd voor (culturele) publiekstrekker. De haalbaarheid en wenselijkheid moeten nog verder onderzocht worden. Commerciële voorzieningen Horeca, winkels en dienstverlening worden geplaatst op strategische locaties, zoals langs looproutes of in de buurt van het ov-knooppunt. Het gaat om kleinschalige, lokaal verankerde functies die bijdragen aan de dagelijkse levendigheid van het gebied. Grootschalige detailhandel is in beginsel uitgesloten, om de positie van de binnenstad te behouden en te versterken. Er wordt nog nader onderzoek gedaan naar supermarkten in Doetinchem. Dit uitkomsten hiervan kunnen hierin verandering brengen. 82

Projectgrens Spoorzone Grens ontwikkelvelden Ontwikkelvelden Ontwikkelvelden (lange termijn na 2036 of geen ontwikkeling) Samenhangende ontwikkelvelden

Zoekgebieden voorzieningen Culturele publiekstrekker Kleinschalige culturele voorziening Buurtkamer/ sociale voorziening Gezondheidscentrum Kinderdagopvang IKC/ basisschool Speelplek / ontmoeting Voedseltuin/ collectieve kassen Boomgaard Detailhandel / speciaal zaken Horeca/ bakkerij/ speciaal zaken Sportschool Makers bedrijvigheid Innovatieve bedrijvigheid

(vervolg) voorzieningen Spoorzone: commerciële functies en relatie met de binnenstad Om een levendige stadswijk te realiseren is ruimte voor commerciële functies zoals horeca, (kleinschalige) detailhandel en dienstverlening, met name in de plinten van gebouwen en rondom het station. De binnenstad blijft het primaire centrumgebied voor detailhandel en publieksgerichte voorzieningen. Commerciële functies in de Spoorzone zijn daarom in beginsel kleinschalig, gebiedsgericht en ondersteunend aan het wonen, werken en verblijven in het gebied, waaronder ook reizigers van het station. Grootschalige detailhandel en functies die primair zijn gericht op een regionaal verzorgingsgebied zijn in de Spoorzone in beginsel minder passend. Wel kan de Spoorzone ruimte bieden aan functies die vanwege hun schaal, flexibiliteit of ruimtelijke inpassing minder goed passen in de historische binnenstad, maar juist in een stationsomgeving tot hun recht komen. Bij de uitwerking van ontwikkelvelden wordt per locatie afgewogen welke commerciële functies passend zijn. Daarbij wordt gekeken naar de bijdrage aan levendigheid in het gebied, de ligging ten opzichte van het station en de relatie met het functioneren van de binnenstad. Figuur 122: sfeerbeelden voorzieningen Spoorzone

Sportschool

Makerspaces

Basisschool/ IKC

Buurthuis/centrum

Gezondheidscentrum

Maatschappelijk 83

collectieve voedselkassen

Commercie

Speciaalzaak Cultuur

4

Een gemengde en ondernemende stad

Figuur 123: werken in de Spoorzone In de Spoorzone van Doetinchem is ruimte voor diverse vormen van werkgelegenheid, passend bij het gemengde, stedelijke karakter van het gebied. Werken krijgt een plek in Figuur 124: werken in de Spoorzone verschillende deelgebieden, elk met een eigen sfeer, schaal en functie. Zo zijn er Projectgrens Spoorzone zoekgebieden aangewezen voor ambachtelijke en creatieve maakbedrijven, voor Grens ontwikkelvelden kleinschalige kantoren en stedelijke dienstverlening en voor kennisintensieve en Ontwikkelvelden met bedrijvigheid maatschappelijke functies. De mate van menging is afhankelijk van de milieucategorie en toegestaan tot en met milieucategorie 2, de ruimtelijke inpassing per locatie. Deze indeling sluit aan bij de aanbevelingen uit het Mits aantoonbaar goed mengbaar is met wonen. rapport “Verdieping economisch programma Spoorzone Doetinchem” (BCI/Buck, juli Ontwikkelvelden Werken en Leren 2025), waarin verschillende werksegmenten worden onderscheiden die passen bij de maximaal milieucategorie 3.1 Spoorzone. Bij functiemenging geldt als uitgangspunt dat bestaande bedrijvigheid maatgevend is. Nieuwe gevoelige functies worden zodanig ingepast dat zij geen Samenhangende ontwikkelvelden beperkingen opleggen aan deze bedrijvigheid.

In het Stationskwartier, de Ambachtelijke Stedelijkheid en de Oude IJsseloevers is ruimte voor bedrijvigheid tot en met Zoekgebieden werken milieucategorie 1 of 2 (met uitzondering van de bestaande aanwezige bedrijvigheid). Hoogwaardige maakbedrijven Deze functies passen binnen gemengde blokken, zijn goed te combineren met wonen en dragen bij aan levendige plinten. Het gebied Werken en Leren biedt ruimte aan grotere, Zelfstandige kantoorruimte meer monofunctionele werkstructuren met bedrijven. De symbolen op de kaart geven een indicatie van de mogelijkheden. In de spelregelkaart (figuur 74) is per ontwikkelveld Bedrijfsverzamelgebouw een bandbreedte opgenomen voor werken. Per karaktergebied hanteren we de volgende uitgangspunten: Experimentele/ tijdelijke werkplekken

Ambachtelijke stedelijkheid Binnen het gebied Ambachtelijke Stedelijkheid is ruimte voor ambachtelijke, creatieve en circulaire werkvormen, zoals ateliers, werkplaatsen, ontwerpstudio’s en kleine makers. Deze functies versterken de lokale identiteit en stimuleren kleinschalig ondernemerschap. Ze vallen binnen milieucategorie 1 of 2 en zijn goed te combineren met wonen, voorzieningen en maatschappelijke functie. Stationskwartier & Oude IJsseloevers In het karaktergebied Stationskwartier & Oude IJsseloevers is plaats voor kleinschalige kantoren, co-working, maatschappelijke ondersteuning, onderwijs, zorg en zakelijke of creatieve dienstverlening. Deze functies passen binnen een stedelijke, gemengde context en vallen eveneens binnen milieucategorie 1 of 2. Ook innovatieve, kennisintensieve bedrijven die inspelen op maatschappelijke opgaven, zoals gezondheid, energie of digitalisering, zijn welkom, zolang ze goed mengbaar zijn met wonen. Werken & leren In het gebied Werken en Leren is ruimte voor bedrijven met een grotere ruimtebehoefte en/of zwaardere milieueisen, tot en met milieucategorie 3.1, zoals technische diensten, kennisinstellingen en innovatieve/toegepaste maakindustrie. Bestaande bedrijvigheid bieden wij extra ruimte door o.a. hogere bouwhoogtes en verdichting op percelen. Bestaande bedrijvigheid in een hogere milieucategorie wordt gerespecteerd.