Bijlage 1.2 Pinnedijk 11 - 2023_Bijlagen bij toelichting.pdf

Pinnedijk 11 - 2023 Bijlagen bij toelichting

Ontwerp

Inhoudsopgave Bijlagen bij toelichting

5

Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing

6

3 bestemmingsplan 'Pinnedijk 11 - 2023' ontwerp

4 bestemmingsplan 'Pinnedijk 11 - 2023' ontwerp

Bijlagen bij toelichting

5 bestemmingsplan 'Pinnedijk 11 - 2023' ontwerp

Bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing

6 bestemmingsplan 'Pinnedijk 11 - 2023' ontwerp

Ruimtelijke onderbouwing Bestemmingsplan Functiewijziging Pinnedijk 11 7011 JG GAANDEREN

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

2

Ruimtelijke onderbouwing

Initiatiefnemer: Pinnedijk 11 7011 JG GAANDEREN

Initiatieflocatie:

Pinnedijk 11 7011 JG GAANDEREN

Opdrachtnemer:

VanWestreenen B.V. Varsseveldseweg 65-d 7131 JA LICHTENVOORDE T: 0544// 06E: @vanwestreenen.nl

Rapportage:

Definitief, versie 8 17 januari 2022

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

3

Inhoudsopgave 1. Inleiding ................................................................................................... 6 1.1 1.2 1.3 1.4

AANLEIDING EN DOEL.................................................................................................................... 6 PLANGEBIED ................................................................................................................................ 7 PLANOLOGISCHE SITUATIE ............................................................................................................. 8 LEESWIJZER ................................................................................................................................. 8

2. Planbeschrijving ....................................................................................... 9 2.1 2.2

HUIDIGE SITUATIE......................................................................................................................... 9 TOEKOMSTIGE SITUATIE .............................................................................................................. 12

3. Ruimtelijke Analyse .................................................................................14 3.1 3.2 3.3 3.4

LANDSCHAP & HISTORIE .............................................................................................................. 14 ERF & INPASSING ....................................................................................................................... 16 NIEUWE WONING EN BEELDKWALITEITSPLAN .................................................................................. 19 MILIEUVERGUNNING .................................................................................................................. 19

4. Beleidskader............................................................................................20 4.1 4.2 4.3

RIJKSBELEID ............................................................................................................................... 20 PROVINCIAAL BELEID................................................................................................................... 23 REGIONAAL BELEID ..................................................................................................................... 25

5. Haalbaarheid ...........................................................................................39 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13

ALGEMEEN ................................................................................................................................ 39 BODEM..................................................................................................................................... 39 GEUR........................................................................................................................................ 39 GELUID ..................................................................................................................................... 40 LUCHTKWALITEIT ........................................................................................................................ 42 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................... 43 WATERHUISHOUDING ................................................................................................................. 44 ARCHEOLOGIE ............................................................................................................................ 46 CULTUURHISTORIE ...................................................................................................................... 47 VERKEER EN PARKEREN ...............................................................................................................

48 KABELS EN LEIDINGEN ................................................................................................................. 49 BEDRIJVEN & MILIEUZONERING ................................................................................................... 49 FLORA & FAUNA ........................................................................................................................ 50

5.14

Besluit MER ......................................................................................................................... 50 ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

4

6. Uitvoerbaarheid ......................................................................................53 6.1 6.2

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID ................................................................................................ 53 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID ........................................................................................ 53

BIJLAGEN

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

5

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding en doel

Aan de Pinnedijk 11 te Gaanderen bevindt zich een agrarisch bedrijf in de vorm van een varkenshouderij. Op het perceel / erf zijn vier vleesvarkensstallen, een garage/berging en een boerderij (bedrijfswoning) met inpandige deel en enkele bouwwerken geen gebouwen zijnde (o.a. mestplaat, spoelplaats, erfverharding) aanwezig. Om het vleesvarkensbedrijf te laten voldoen aan de laatste milieu- en welzijnseisen dient er fors geïnvesteerd te worden. Aangezien initiatiefnemer geen bedrijfsopvolger heeft, is een dergelijke investering niet reëel en wordt het agrarische bedrijf beëindigd. Om verpaupering te voorkomen is een nieuw gebruik en een nieuwe inrichting wenselijk. Dat is mogelijk op basis van beleid ten aanzien van 'vrijkomende agrarische bedrijvigheid" ('VAB-beleid)". Initiatiefnemer is voornemens alle agrarische gebouwen (m.u.v. bestaande boerderij met deel) te slopen. Ter compensatie wordt de bestaande boerderij gesplitst (verbouw van de deel tot woning) en één nieuwe vrijstaande woning gerealiseerd. Daarnaast wordt een gezamenlijk bijgebouw voor de betreffende woningen gerealiseerd. Het geheel zal worden bestemd tot drie woonbestemmingen, uiteraard op een goede manier in het landschap ingepast. De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het voor de locatie geldende beheersverordening, een wijziging van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk.

De beoogde wijziging regelt de functieverandering op onderhavige locatie en bevat een verbeelding. Door middel van een principeverzoek is in het najaar van 2019 om planologische medewerking gevraagd. Op 7 juli 2020 heeft het college van B&W van Doetinchem besloten om onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de beoogde functiewijziging (zie bijlage 1). In navolging hiervan kan de procedure voor de benodigde wijziging van de nu geldende beheersverordening (wijzigen bestemmingsplan) worden opgestart. Het is aan de initiatiefnemers om in dit kader te motiveren dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan een ‘goede ruimtelijke ordening’, waarbij de haalbaarheid van het initiatief wordt getoetst aan het beoordelingskader en de geldende voorwaarden. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing (ROB) voorziet hierin.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

6

1.2

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de Pinnedijk 11 te Gaanderen, in het buitengebied van de gemeente Doetinchem. De locatie is kadastraal bekend als gemeente Doetinchem, sectie G, nummer 1107. In de directe omgeving van het plangebied zijn diverse hoofdfuncties aanwezig in de vorm van ‘wonen’, ‘agrarisch’ en ‘bedrijf’. In onderstaande afbeelding is een luchtfoto van het bedrijf c.q. plangebied opgenomen.

Afbeelding 1 & 2 Luchtfoto perceel Pinnedijk 11 te Gaanderen (bron: Sreetsmart.com)

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

7

1.3

Planologische situatie

Het perceel ‘Pinnedijk 11’ bevindt zich binnen het plangebied van de ‘Beheersverordening Landelijk Gebied 2020’. Uit de beheersverordening volgt dat het perceel is voorzien van de hoofdfunctie ‘Agrarisch’ met bijbehorend bouwvlak. Tevens kent het bouwvlak de nevenfunctie archeologische verwachtingswaarde 1 & 2 alsmede de functieaanduidingen “NG” (niet-grondgebonden) & “CH” (cultuurhistorie). Hieronder is een kaartuitsnede van de plankaart opgenomen.

Afbeelding 3 Kaartuitsnede plankaart vigerende beheersverordening (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Zoals reeds beschreven past de beoogde ontwikkeling niet binnen de kaders van het vigerende Beheersverordening Landelijk Gebied 2020. Voor de beoogde functiewijziging dient een nieuw bestemmingsplan te worden vastgesteld.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie opgenomen. In hoofdstuk 3 wordt het beleidskader met bijbehorende randvoorwaarden uiteengezet. Hoofstuk 4 bevat een beschrijving van de relevantie omgevings- en milieuaspecten en de toetsing (haalbaarheid) van het beoogde voornemen hieraan. In het laatste hoofdstuk wordt ingegaan op de economische- en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

8

2. 2.1

Planbeschrijving Huidige situatie

Het perceel is gelegen in het agrarisch buitengebied van Gaanderen. De locatie is gelegen op een afstand van ongeveer 250 meter ten noorden van de autosnelweg A18. Rondom het erf bevinden zich agrarische gronden en op afstand enkele vrijstaande woningen en enkele agrarische en nietagrarische bedrijven (o.a. een kwekerij en een agrarisch loon- en grondverzetbedrijf). Ook bevinden zich enkele houtsingels en andere kleine houtopstanden/bosschages in de omgeving.

Afbeelding 4 omgeving / functies (bron ruimtelijkeplannen.nl)

De locatie is gelegen in het buitengebied van de gemeente Doetinchem en bevindt zich aan een aftakking van de Pinnedijk. Deze aftakking wordt enkel ten behoeve van deze locatie gebruikt. Het perceel heeft de kadastrale aanduiding Doetinchem, sectie G, nummer 1107.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

9

Afbeelding 5 kadastrale kaart (bron streetsmart.com)

De locatie is altijd in gebruik geweest als agrarisch bedrijf c.q. varkenshouderij. De bedrijfsgebouwen in de vorm van 4 varkensstallen en een boerderij met deel zijn nog volledig aanwezig. De boerderij met deel staat op het oostelijk deel van het erf en daarachter zijn in lijn 4 stallen voor het houden van vleesvarkens gesitueerd (zie onderstaande afbeeldingen). Het perceel kent in relatie tot het agrarisch bouwvlak een hoge bebouwingsgraad. Het gehele erf wordt aan de zuidzijde ontsloten via een centrale toegangsweg vanaf de Pinnedijk.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

10

Afbeelding 6 t/m 8 aanzicht- en luchtfoto’s planlocatie (2020 - bron streetsmart.com)

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

11

In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de bedrijfsbebouwing die momenteel op het erf aanwezig zijn ten behoeve van het agrarisch bedrijf aan de Pinnedijk 11. Oppervlakte in m2 Bedrijfswoning + deel/varkensstal

295

Varkensstal 1

310

Varkensstal 2

357

Varkensstal 3

145

Garage / werkplaats /overkapping

100

Varkensstal 4

305

Tabel 1

Overzicht bedrijfsbebouwing

In totaal is er dus 1.217 m2 aanwezig die in aanmerking komt voor sanering ten behoeve van de beoogde functiewijziging naar wonen. Voor het agrarisch bedrijf is op 11 juli 2000 een milieuvergunning verleend voor het houden van 1.196 vleesvarkens in vier stallen en op de deel van de boerderij. In het kader van het Besluit emissiearme huisvesting veehouderij is de locatie destijds aangemeld in het kader van de zogenaamde “stoppersregeling”. Echter op grond van de beheersverordening en de nog geldende milieuvergunning (jaarlijkse ammoniakemissie in totaal 3.588,0 kg) mag op onderhavige locatie legaal een agrarisch bedrijf in de vorm van een vleesvarkensbedrijf aanwezig zijn. Inmiddels worden binnen de inrichting geen vleesvarkens meer gehouden. De vigerende vergunning d.d. 11 juli 2020 kan hierdoor, mede gelet op het gestelde in artikel 5.11 van de geldende Beleidsregel ‘Planologisch kader voor het landelijke gebied – 2021’, ten behoeve van de beoogde functiewijziging worden ingetrokken.

2.2

Toekomstige situatie

Een duurzame agrarische bedrijfsvoering op deze locatie wordt niet meer haalbaar geacht. De aanwezige opstallen hebben een te geringe omvang en voldoen niet meer aan de moderne eisen die worden gesteld aan een veehouderij. Daarnaast heeft initiatiefnemer geen bedrijfsopvolger. Om deze redenen heeft er een beoordeling plaatsgevonden naar een alternatief gebruik van het perceel. Met het initiatief worden de 4 varkensstallen gesloopt en dit geldt tevens voor de aanwezige berging/werkplaats, aanwezige bouwwerken en overtollige erfverharding. De gemeente Doetinchem biedt onder voorwaarden mogelijkheden voor functieverandering naar wonen (het zogenaamde "VAB-beleid'). Mede in combinatie met sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen kunnen nieuwe woningen worden gerealiseerd. Voor initiatiefnemer is dit gebruik het meest passend.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

12

Het plan is om de agrarische bedrijfswoning met achterhuis (boerderij met deel), welke kan worden getypeerd als “cultuurhistorisch” te gebruiken voor woondoeleinden. Het achterhuis c.q. de deel kan worden verbouwd en voor woondoeleinden in gebruik worden genomen. De boerderij inclusief deel heeft voldoende volume om te verbouwen en in gebruik te nemen voor twee huishoudens. Na de sloop van alle overtollige bedrijfsbebouwing kan op het erf een nieuwe vrijstaande woning worden gerealiseerd. Deze woning heeft een maximale inhoud van 750 m3. Voor de beide wooneenheden in de bestaande boerderij alsmede voor de nieuwe vrijstaande woning zal op het erf per wooneenheid één bijgebouw met een omvang van maximaal 100 m2 worden gerealiseerd. De beoogde erfopzet is in onderstaande figuur opgenomen.

Figuur 9 visualisatie nieuwe erfopzet / nieuwe indeling plangebied

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

13

3. 3.1

Ruimtelijke Analyse Landschap & historie

Ten aanzien van de locatie kan worden gesteld het gaat om een oud naoorlogs agrarisch erf met een meerdere gebouwen. Op het erf is een boerderij met deel aanwezig. Dit hoofdgebouw kan worden aangemerkt als cultuurhistorisch. De locatie Pinnedijk is gelegen in het zogenaamde (natte)heide en broekontginningen.

1900

1950

1980

2000

Historie: De oorspronkelijke heidevelden zijn de oudste weidegronden van ons land. Vaak zijn het door gebrek aan meststof uitgeputte en daarna verlaten akkers. Door begrazing met schapen bleven de heidevelden in stand. Later in de middeleeuwen werden de schapen in een schaapskooi gehouden.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

14

In de potstal werd de mest met telkens een laag heideplaggen erop door de dieren vastgetrapt tot een voedselrijk pakket. Hiermee werden de bouwlanden van het kampen-landschap opgehoogd tot goed bemeste en soms bolle essen en bleven de voedselarme heidevelden over. Verschillende factoren maakten het mogelijk de heidegebieden rond 1900 te ontginnen. Belangrijk waren de ontdekking van kunstmest, de komst van goedkope wol uit Australië (waarmee het nut van de heidevelden voor de schapenhouderij verviel) en de verbetering van de ontwatering van de natte heidevelden. Vaak hebben de percelen een vergelijkbare onregelmatige structuur als het kampenlandschap. Dit is te zien aan de rechte lijnen: zo veel mogelijk rechte wegen en rechte percelen. Huidig landschapsbeeld: In het broek- en heideontginningslandschap zijn de voormalige heidevelden en elzenbroekbossen geheel ontgonnen tot grasland en akker. Deze gebieden worden gekenmerkt door de rechtlijnige verkavelingen en de rechte wegen. Broek betekent land dat bij hoge waterstand onderloopt. De broekgebieden liggen vooral in lager gelegen vlakten die onder invloed hebben gestaan van rivieren of beken. Het beplantingsbeeld van het gebied is niet eenduidig. De wegen zijn de ene keer wel en de andere keer niet beplant. Langs de sloten staan soms wel, soms juist geen knotbomen. Er liggen kleine bosjes en soms ook houtwallen en houtsingels.

De boerderijen in het broek- en heideontginningslandschap staan op de kop van de kavels. De agrarische bedrijven hebben zich goed kunnen ontwikkelen. Er is dan ook sprake van bedrijfskavels met bedrijfsgebouwen zonder beplanting. Hoge beplanting staat overwegend bij het woongedeelte. Al van het begin af aan zijn diverse vrijstaande woonhuizen in het gebied gebouwd en gericht op de straat. Zij dragen bij aan de grote diversiteit in bebouwing en beplanting in het gebied. De bebouwing staat verspreid of zo dicht bij elkaar dat er sprake is van een lint. Gebiedskenmerken broek- en heideontginningslandschap Algemeen Het broek- en heideontginningslandschap heeft een rationele, vaak rechthoekige verkaveling in een vlak landschap. Kavelgrenzen worden vaak bepaald door beken en sloten. Het landschap was in het verleden besloten door houtwallen en houtsingels op de hogere delen en knotbomen in de lagere gebieden. Tegenwoordig is het broek- en heideontginningslandschap meer open, doordat veel beplanting is verdwenen. Hier en daar vind je hier nog onverharde wegen. Bebouwing Boerderijen, voormalige boerderijen, woningen en overige bebouwing staan verspreid in het landschap. De voorgevels zijn op de weg gericht, de bijgebouwen staan achter (ten opzichte van de weg) het woongedeelte van de boerderij of de woning. Grondgebruik Grasland en bouwland komen beide veel voor.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

15

Beplanting Erfbeplanting bestaat uit een haag rond de voortuin, hoogstamfruitbomen en één of meerdere kastanje-, noten- of eikenbomen. Weinig beplanting op het achtererf, maar wel streekeigen beplanting langs de kavelgrens, zoals elzensingels. Houtwallen langs en haaks op beken en sloten. Bomenrijen langs de rechte wegen. Het beeld van het erf is groen met hier en daar een glimp van de bebouwing. Langs een oprijlaan staan vaak bomen of opgaande beplanting.

3.2

Erf & inpassing

Ten aanzien van de locatie kan worden gesteld dat deze is gelegen in het broek- en heideontginningslandschap. Hier is sprake van een naoorlogs agrarisch erf met een meerdere gebouwen. Op het erf is een typische streekgebonden boerderij met deel aanwezig. Dit hoofdgebouw kan worden aangemerkt als cultuurhistorisch.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

16

Bij de opzet van het nieuwe erf zijn de volgende kenmerken van een “klassiek boerenerf” als uitgangspunt gehanteerd: • In de opzet is een duidelijke hiërarchie aanwezig: het hoofgebouw is dominant in vorm, massa en situering. • De “schuren” (nieuwe woning en bijgebouwen) zijn eenvoudiger qua uitvoering (massa en vorm) en staan achter het hoofdgebouw (boerderij). • De gebouwen staan aan een centraal / gemeenschappelijke ruimte: de entree van de woningen en gebouwen ligt aan deze ruimte. • De maximale onderlinge afstand tussen 2 gebouwen is 15 meter. • Het voorterrein is vrij van bebouwing. • Tussen de bebouwing en de erfgrens is ruimte voor erfbeplanting.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

17

Figuur 10 landschappelijke inpassing & beplantingsplan

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

18

3.3

Nieuwe woning en beeldkwaliteitsplan

De nieuwe woning en het bijgebouw zullen in een landelijke stijl en passend op een agrarisch erf worden uitgevoerd. Hierbij wordt gekozen voor natuurlijke materialen en een agrarische / landelijke uitstraling. De bestaande boerderij blijft ongewijzigd qua vorm/massa en volume en vormt het hoofdgebouw op het erf. De nieuwe woning en bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw en eenvoudig qua uitvoering. Deze nieuwe bebouwing wordt achter het hoofgebouw gerealiseerd. Alle woningen en gebouwen worden ontsloten via de centrale ruimte op het erf. De gebouwen zijn geclusterd op het erf rondom de centrale ruimte. De onderlinge afstand tussen 2 gebouwen bedraagt hierbij niet meer dan 15 meter. Als bijlage 3 is een beeldkwaliteitsplan met de uitgangspunten voor de nieuwe bebouwing (uitvoering/materialen etc.) toegevoegd met daarnaast enkele referentiebeelden voor de uitvoering van de nieuwe woning.

Figuur 8 enkele referentiebeelden nieuwe woning

Ter inspiratie voor de uitvoering van de nieuwe woning is als bijlage 7 de folder “Ideeën voor natuurinclusief bouwen en ontwerpen” opgenomen.

3.4

Milieuvergunning

Alle agrarische activiteiten op het perceel worden in de gewenste situatie beëindigd. De milieuvergunning voor onderhavige locatie is daarmee niet langer noodzakelijk en kan worden ingetrokken. De bijbehorende emissies (o.a. de ammoniak- en geuremissie & emissie van fijn stof) komen hiermee ook te vervallen.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

19

4. 4.1

Beleidskader Rijksbeleid

4.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) De NOVI bevat de hoofdzaken van het beleid voor de fysieke leefomgeving. Uit de Omgevingswet volgt dat al het strategische beleid uit de bestaande beleidsdocumenten1 , met en zonder wettelijke grondslag, én het nieuwe strategische beleid op het beleidsterrein van de fysieke leefomgeving worden opgenomen in de NOVI. Het gaat om het strategisch beleid, omdat de NOVI een visie is en de hoofdzaken bevat van het beleid voor de fysieke leefomgeving (artikel 3.2 Omgevingswet). De Memorie van Toelichting (MvT) bij de Omgevingswet2 verwijst naar zogenoemde strategische delen: ‘Het instrument (omgevingsvisie, red.) komt in de plaats van gebiedsdekkende structuurvisies, de relevante delen van de natuurvisie, verkeers- en vervoerplannen, strategische gedeelten van nationale en provinciale waterplannen en milieubeleidsplannen’. Het Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4, 2001) en de Rijksnatuurvisie 2014 gaan op in en worden vervangen door de NOVI en het bijbehorende Nationaal Milieubeleids-kader. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vervalt geheel, behalve paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone. De NOVI geldt verder als wijziging van enkele onderdelen van het Nationaal Waterplan 20162021 (NWP) op grond van de Waterwet.

Na de vaststelling van de NOVI staan belangrijke beleidsbeslissingen, beleidskeuzes en -uitgangspunten niet alleen in de NOVI, maar soms ook nog in bestaande beleidsdocumenten. In veel gevallen zullen alleen de hoofdlijnen van bestaand strategisch beleid in de NOVI zijn opgenomen. De concretisering en uitwerking daarvan, ofwel het nietstrategische beleid, staat nog steeds in het bestaande beleidsdocument. Als voorbeeld kan worden gewezen op de uitwerking van het hiervoor al genoemde Nationaal Milieubeleidsplan. Al deze bestaande beleidsdocumenten (met en zonder wettelijke grondslag) blijven gelden na inwerkingtreding van de Omgevingswet10, en het Rijk blijft daaraan nog steeds gebonden. Het voorgenomen plan raakt geen nationale belangen. De NOVI vormt daarmee geen belemmering voor de beoogde bedrijfsontwikkeling. 4.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Rijk legt met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de nationale ruimtelijke belangen juridisch vast. Enerzijds betreft het de belangen die reeds in de (ontwerp-) AMvB Ruimte uit 2009 waren opgenomen en anderzijds is het Barro aangevuld met onderwerpen uit de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het besluit is op d.d. 30 december ‘11 in werking getreden.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

20

Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Ter bescherming van deze belangen zijn reserveringsgebieden, begrenzingen en vrijwaringszones opgenomen. In het besluit is aangegeven op welke wijze bestemmingsplannen voor deze gebieden moeten zijn ingericht. Indien geldende bestemmingsplannen niet voldoen aan het Barro dan moeten deze binnen drie jaar na inwerkingtreding van het besluit zijn aangepast. Bij besluit van d.d. 28 augustus ‘12 (inwerking getreden op d.d. 1 oktober ‘12) is het Barro aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen hoofdinfrastructuur (reserveringen voor hoofdwegen en landelijke spoorwegen en vrijwaring rond Rijksvaarwegen), de elektriciteitsvoorziening, het regime van de herijkte ecologische hoofdstructuur en waterveiligheid (bescherming van primaire waterkeringen en bouwbeperkingen in het IJsselmeergebied). Het Barro doet geen specifieke uitspraken over zaken die in onderhavig plan worden geregeld en vormt daarmee geen belemmering.

4.1.3 De ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking (verder: 'de Ladder') is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De uitgangspunten hierbij zijn dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte, en dat de ontwikkeling in eerste instantie in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Artikel 3.6 lid twee Bro omschrijft de ladder als volgt: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien". Voor de Ladder is dus een onderzoek nodig die uit twee stappen bestaat: 1. Is sprake van een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’?; 2. Als hier sprake van is, dan moet motivering plaats vinden volgens de Ladder: Vind de ontwikkeling plaats binnen het bestaand stedelijk gebied die in die behoefte kan worden voorzien? De toepassing van de Ladder is medebepaald door uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS). De ABRS heeft in een 'overzichtsuitspraak' op d.d. 28 juni ‘17 op een rij gezet hoe de Ladder gebruikt moet worden.

Hiermee wordt houvast geboden aan de rechtspraktijk. De laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als “een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

21

Voorliggend initiatief zou kunnen worden aangemerkt als een woningbouwlocatie. Deze term is echter niet gedefinieerd in het Bro. Uit jurisprudentie (bijvoorbeeld uitspraak ABRvS20151297/1/R4) blijkt dat woningbouwplannen met elf woningen niet hoeven worden aangemerkt als woningbouwlocatie, maar grotere woningbouwplannen wel. In voorliggend plan worden de varkensstallen gesloopt en één nieuwe woning opgericht (met behulp van sloop-/ salderingsmeters elders). Het initiatief wordt daarom niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling c.q. woningbouwplan. De duurzaamheidsladder uit artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro vormt om die reden dan ook geen belemmering voor voorgenomen initiatief. 4.1.4 Nationaal waterplan 2 Het Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het plan is een volgende ambitieuze stap in het robuust en toekomstgericht inrichten van het watersysteem, gericht op een goede bescherming tegen overstromingen, het voorkomen van wateroverlast en droogte en het bereiken van een goede waterkwaliteit, een duurzaam beheer en goede milieutoestand van de Noordzee en een gezond ecosysteem als basis voor welzijn en welvaart.

Uitgangspunt is het streven naar een integrale benadering, door economie (inclusief verdienvermogen), natuur, scheepvaart, landbouw, energie, wonen, recreatie en cultureel erfgoed zo veel mogelijk in samenhang met de wateropgaven te ontwikkelen. In het Nationaal Waterplan zijn verder geen beleidsuitspraken opgenomen die relevant zijn voor de voorgenomen ontwikkeling. In paragraaf 4.5 wordt ingegaan op de wijze waarop invulling is gegeven aan de watertoets als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 4.1.5 Wet natuurbescherming In de Wet natuurbescherming staan beschermingsregels voor de Nederlandse natuurgebieden en planten- en diersoorten. Vanwege de inwerkingtreding van deze wet op 1 januari 2017 zijn de Floraen faunawet, de Natuurbeschermingswet en de Boswet komen te vervallen. Zowel soortenbescherming als gebieds-bescherming zijn nu in de Wet natuurbescherming geregeld. Het Natura 2000-gebied ‘Korenburgerveen’ is gelegen op een afstand van circa 18 kilometer van onderhavig plangebied. Door de bedrijfsbeëindiging is er een ruime afname van ammoniakemissie en -depositie op de omliggende Natura 2000-gebieden. Omdat er niet langer bedrijfsmatig dieren worden gehouden op onderhavige locatie vervalt de vergunningsplicht op grond van de Wet natuurbescherming (onderdeel: gebiedsbescherming).

Tevens is op onderhavige locatie een Quick scan (natuurtoets) flora & fauna uitgevoerd. Het volledige rapport is bijgevoegd als bijlage 4. De belangrijkste conclusie die volgt uit de Quick scan is dat de voorgenomen activiteiten niet leiden tot wettelijke consequenties in het kader van soort- of gebiedsbescherming.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

22

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Op d.d. 19 december ’18 is de omgevingsvisie Gaaf Gelderland (hierna: omgevingsvisie) door provinciale staten vastgesteld. De omgevingsvisie is d.d. 1 maart ’19 in werking getreden. In de visie wordt beschreven dat men zich op een cruciaal punt in de tijd bevindt, de wereld verandert ingrijpend. Het energievraagstuk, klimaatverandering, uitputting van de grondstoffen, kwetsbare biodiversiteit, digitalisering en internationalisering, stuks voor stuk onderwerpen die ook Gelderland raken en druk zetten op de leefomgeving. Aangezien de Gelderse leefomgeving in omgang beperkt is in combinatie met vele uiteenlopende belangen en zichten dienen gewogen keuzes gemaakt te worden aangaande de inrichting van de provincie. Provinciale Staten zetten in op een gezond, veilig, school en welvarend Gelderland (kernvisie). Bij de afweging over de optimale indeling wordt de focust op duurzaamheid, verbondenheid en krachtige economie, deze factoren dragen bij aan de kernvisie. De visie is in figuur 1 verbeeld. Door de visie te combineren met zeven ambities (zie figuur 2) tracht provincie Gelderland een meerwaarde te creëren en zo tot een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland te komen.

Figuur 11 Kernvisie + ambities (bron: Omgevingsverordening)

Eén van de zeven ambities is het aspect wonen (zie ook figuur 2). Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen, is het streven aldus de visie. De ambitie van de provincie is hierin onderverdeeld in drie punten: • Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. We benutten de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaat adaptieve maatregelen; • Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas; • Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

23

De aanpak voor het behalen van de ambitie is tweeledig, aldus de omgevingsvisie: • We gaan in gesprek met de Gelderse regio’s en maken regionale afspraken over een goede balans tussen de vraag en het aanbod van woningen. We hebben specifieke aandacht voor de gemeentegrens overstijgende woonvraagstukken; • We stimuleren innovaties in woonwijken op het vlak van duurzaamheid en het omvormen van bestaande gebouwen tot woonruimte. Voorliggend planinitiatief wordt niet als zodanig beschreven in de omgevingsvisie. Dit laat onverlet dat gekeken dient te worden hoe voorliggend plan past binnen de kernvisie van provincie Gelderland. Door de levensloopbestendige woning duurzaam te realiseren (o.a. met zonnepanelen) en landschappelijk in te passen wordt aangesloten bij de ambitie van de provincie, en waar mogelijk zelfs een verbetering doorgevoerd. Bovendien kan binnen het plan op termijn ook de bestaande rietgedekte woning klimaatneutraal worden gemaakt middels het installeren van zonnepanelen en boiler op de daken van de voorgenoemde te handhaven bestaande bebouwing. Resume, de beoogde ontwikkeling heeft geen negatief effect op de kernkwaliteiten van de provincie. 4.2.2 Omgevingsverordening Op 31 maart 2021 is door provinciale staten van Gelderland de ‘Geconsolideerde Omgevingsverordening’ vastgesteld (in werking getreden d.d. 16 april 2021).

Op grond van de verordening is artikel 2.2 (instructieregels, regionale woonagenda) maatgevend voor onderhavig initiatief. Het artikel luidt als volgt (waarbij in cursief wordt getoetst aan de voorwaarde): Artikel 2.2 (instructieregel bestemmingsplan doorwerking regionale woonagenda) 1. Een bestemmingsplan maakt nieuwe woningen alleen mogelijk als die ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda; De ontwikkeling is in overeenstemming met de regionale woonafspraken en past binnen de gemeentelijke woningbouwprogrammering (zie ook paragraaf 3.3); 2. Als een ontwikkeling niet past binnen de vigerende regionale woonagenda, kan een bestemmingsplan vooruitlopend op de eerstvolgende actualisatie van de regionale woonagenda nieuwe woningen toch mogelijk maken onder de volgende voorwaarden: a. er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; b. de ontwikkeling past binnen het meest recente provinciale beleid; c. er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden over deze ontwikkeling, en d. Gedeputeerde Staten stemmen in met deze ontwikkeling. Deze voorwaarde is niet van toepassing.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

24

4.3

Regionaal beleid

4.3.1 Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek De groei van het aantal huishoudens in de regio Achterhoek houdt langer aan dan eerder voorzien. Dit betekent dat er extra woningen moeten komen om te kunnen voorzien in de kwalitatieve behoefte die er nu en in de toekomst is. Daarom is in regionaal verband vanuit de thematafel Wonen en Vastgoed de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' opgesteld en door alle Achterhoekse gemeenteraden vastgesteld. De gemeenteraad van de gemeente Doetinchem heeft deze notitie op 26 september 2019 vastgesteld. Op basis van deze notitie wordt onder voorwaarden ruimte gegeven aan de bouw van extra woningen in de regio Achterhoek. Daarmee moeten nieuwe plannen voor het toevoegen van woningen in ieder geval worden getoetst aan de volgende drie voorwaarden/kwaliteitscriteria: de behoefte is aangetoond, voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed (verbouw of nieuwbouw na sloop) en inbreiding gaat voor uitbreiding. De notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' is door de provincie Gelderland vastgesteld als wijziging op een aantal passages van de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025. Meer hierover in paragraaf 3.4.2 Regionale woonagenda Achterhoek 20152025.

Tegelijkertijd heeft de gemeenteraad van de gemeente Doetinchem, conform en met in achtneming van de inhoud van de notitie, het college van burgermeester en wethouders opdracht gegeven om de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' nader uit te werken voor de gemeente Doetinchem. Deze nadere uitwerking is noodzakelijk om daadwerkelijk medewerking te kunnen verlenen aan plannen voor het toevoegen van nieuwe woningen in de gemeente Doetinchem. De nadere (lokale) uitwerking heeft zijn beslag gekregen in de 'Woningbouwstrategie 2019'. 4.3.2 Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 Op 25 juni 2015 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 vastgesteld als opvolger van de Regionale Woonvisie 2010-2020. De Regionale woonagenda schets de kaders en geeft ruimte om de inhoud mede door andere partijen te laten invullen. Daarmee verschuift de rol van de overheid van inhoudelijk bepalend naar proces begeleidend. Kernbegrippen zijn kaders stellen, faciliteren en ruimte geven. De notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek', zal de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 voor wat betreft het kwantitatieve deel vervangen.

Dit betekent concreet dat passages uit de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 die (in relatie tot inmiddels verouderde prognoses) betrekking hebben op (de afspraken over) het aantal (netto) toe te voegen woningen tot 2025 (inclusief de in 2015 afgesproken verlaging met 10%) niet meer van toepassing zijn c.q. worden vervangen door de inhoud van de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek'.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

25

Daarmee wordt op grond van regionaal beleid ruimte geboden om woningen toe te voegen voor zover die woningen (onder andere) voorzien in een aantoonbare behoefte in plaats van dat de ruimte die er is om woningen toe te voegen een afgeleide is van een afgesproken maximaal aantal woningen (het woningcontingent). Daarnaast is met het vaststellen van de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' de onwenselijkheid die in de Regionale Woonagenda 2015-2025 is opgenomen t.a.v. het toevoegen van extra woningen in de kleine kernen en het buitengebied, niet meer van toepassing voor nieuwe plannen. De in de Regionale Woonagenda 20152025 opgenomen mogelijkheid voor maatwerkoplossingen in incidentele gevallen blijft onverkort van toepassing op bestaande en nieuwe plannen die betrekking hebben op het toevoegen van woningen in de kleine kernen en het buitengebied. De provincie Gelderland stelt de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' vast als wijziging van de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 op de hiervoor genoemde passages. Plannen die betrekking hebben op het toevoegen van nieuwe woningen in de gemeente Doetinchem en voldoen aan de lokale uitwerking van de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' c.q. de 'Woningbouwstrategie 2019', zijn daarmee ook passend binnen de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Structuurvisie Doetinchem 2035 Op 26 september 2013 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de Structuurvisie Doetinchem 2035 vastgesteld. Deze structuurvisie schetst een beeld van de huidige ruimtelijke situatie en gaat zowel in op de kwaliteiten als op onderdelen waar verbeteringen denkbaar zijn. Er worden ruimtelijke kaders geschetst waarbinnen de gemeente Doetinchem de komende jaren wil werken. Daarbij gelden vier thema's, waarvan drie voor de ontwikkelingen in het plangebied van belang zijn. Dit zijn: • beherend ontwikkelen van stad en land; • kwaliteit en beleving; • economische kansen. Beherend ontwikkelen van stad en land Het accent verschuift van ontwikkeling naar beheer als gevolg van de te verwachten vergrijzing van de bevolking en daling van het aantal inwoners. De focus komt te liggen op het verbeteren van bestaande gebieden en functies. Wat goed is vraagt om goed beheer en behoud. Wat niet langer voldoet vraagt om aanpassing of, in het uiterste geval, om vervanging door iets anders. Denkbaar is de sloop van bebouwing en het transformeren van stukken stad naar natuur of stadspark.

Kwaliteit en beleving

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

26

De verschuiving van het accent naar beheer biedt kansen voor kwalitatieve ontwikkeling. Doetinchem moet aantrekkelijk zijn voor bewoners, bezoekers en bedrijven. In de structuurvisie ligt de focus op de beleving en ruimtelijke kwaliteit. De structuurvisie streeft een hoge ruimtelijke kwaliteit na. De kwaliteit zal er overal weer anders uitzien en is op verschillende manieren te realiseren. Economische kansen De gemeente Doetinchem wil aantrekkelijk blijven door bestaande kwaliteiten te versterken en nieuwe kwaliteiten aan te boren. Inzet is het behoud van werkgelegenheid en het redden van de traditioneel sterke sectoren, zoals de maakindustrie en de zorg. Daarnaast zet de gemeente in op onverwachte kansen die zich voordoen en het anticiperen daarop. De stad moet vernieuwend zijn zonder de bestaande kwaliteiten te verwaarlozen. 4.4.2 Woningbouwstrategie 2019 Op 28 november 2019 heeft de gemeenteraad de 'Woningbouwstrategie 2019' vastgesteld. De afgelopen jaren kon beperkt medewerking worden verleend aan woningbouwplannen. Aanleiding daarvoor waren regionale afspraken over het maximaal aantal toe te voegen woningen en bijbehorend lokaal beleid onder de noemer (uitvoering) herziene woningbouwstrategie uit 2015 en 2016.

Tegelijkertijd heeft dit beleid ervoor gezorgd dat de gemeente de regie weer in handen heeft als het gaat om het toevoegen van nieuwe woningen; de latente woningbouwcapaciteit in bestemmingsplannen is geschrapt. De gemeente kan nu weer meewerken aan gewenste woningbouw ontwikkelingen. De groei van het aantal huishoudens in de regio Achterhoek alsook in de gemeente Doetinchem houdt langer aan dan eerder was voorzien ten tijde van het vaststellen van regionale afspraken over het maximaal aantal toe te voegen woningen en bijbehorend lokaal beleid onder de noemer (uitvoering) herziene woningbouwstrategie uit 2015 en 2016. Dat de groei van het aantal huishoudens langer aanhoudt dan verwacht, betekent dat er extra woningen moeten komen om te kunnen voorzien in de kwalitatieve behoefte die er nu en in de toekomst is. De gemeenteraad van Doetinchem heeft daartoe op 26 september 2019, net als de andere Achterhoekse gemeenten, de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw regio Achterhoek' vastgesteld. Daarmee is een nieuw regionaal kader gegeven waaraan nieuwe woningbouwontwikkelingen in de regio en dus ook in de gemeente Doetinchem moeten voldoen. De 'Woningbouwstrategie 2019' vormt de uitwerking van dat kader c.q. de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw regio Achterhoek'.

Met de 'Woningbouwstrategie 2019' kan de gemeente Doetinchem sturen op het toevoegen van woningen waar behoefte aan is voor de verschillende doelgroepen, op het toevoegen van stedenbouwkundige kwaliteit en op het bestrijden van leegstand.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

27

Daarmee geeft de 'Woningbouwstrategie 2019' mede invulling aan de opvatting van de gemeente dat degenen die in de gemeente Doetinchem willen wonen ook terecht moeten kunnen op de woningmarkt binnen de gemeente Doetinchem. Met de 'Woningbouwstrategie 2019' wordt het voor initiatiefnemers duidelijk aan welke voorwaarden hun initiatieven in ieder geval moeten voldoen om in principe medewerking van de gemeente te verkrijgen. Onderzoek en conclusie Voor het voorliggende bestemmingsplan heeft het nieuwe woningbouwbeleid geen directe gevolgen. De beoogde functiewijziging waarbij ter compensatie van de sloop van de bestaande agrarische bebouwing een nieuwe woning wordt gerealiseerd alsmede de realisatie van een extra wooneenheid in de deel van de boerderij voldoen aan het geldende beleid en passen derhalve binnen het gemeentelijke woningbouwbeleid.

4.4.3.

Groenstructuurplan Doetinchem 2017

Het Groenstructuurplan Doetinchem 2017 vormt de basis van de groene bestemmingen in dit plan. Het groenstructuurplan is recent geactualiseerd en op 27 juni 2017 vastgesteld door het college. Het plan is het beleidsdocument waarin beleid en ambities ten aanzien van de groen- en bomenstructuren zijn vastgelegd. Het gaat daarbij zowel om de functionele als de visueel-ruimtelijke aspecten van het groen. Het groenstructuurplan is leidend bij ruimtelijke vraagstukken waar zij onderdeel van uitmaakt. De beleidsuitgangspunten voor het plan komen voort uit de Structuurvisie Doetinchem 2035. De belangrijkste doelen van het plan zijn: • vastleggen van bestaande, te behouden, te versterken en nieuw te ontwikkelen (hoofd)groenen bomenstructuren; • verwoorden groene ambities en uitwerken naar concrete projecten en acties; • handvatten bieden voor afwegingen bij ruimtelijke claims, afstoten en verkoop van het openbaar groen; • functioneren als toetsingsinstrument voor de Bomenverordening; • mede richting geven aan aanleg, beheer en onderhoud. Ten behoeve van de beoogde functiewijziging is voor het nieuwe erf een plan opgesteld voor de landschappelijke inpassing (bijlage 2 / zie paragraaf 3.2). De bestaande erfbeplanting en de aanwezige landschappelijke structuur behorende bij het broek- en heideontginningslandschap vormen de basis en worden ter plaatse versterkt met aanvullende beplanting.

Hiertoe wordt de toegangsweg voorzien van laanbeplanting en worden enkele karakteristieke solitaire bomen geplaatst. Vervolgens worden een meidoornhaag en een houtsingel aangelegd. Het plan voor de landschappelijke inpassing voldoet aan het gestelde in het Groenstructuurplan Doetinchem 2017.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

28

Figuur 12 Groenstructuurkaart, Kaart Gaanderen

4.4.4

Beheersverordening Landelijk Gebied 2020 & Beleidsregels (8 juli 2021)

Het perceel ‘Pinnedijk 11’ bevindt zich binnen het plangebied van de ‘Beheersverordening Landelijk Gebied 2020’. Met het in werking treden van deze beheersverordening zijn ook op 8 juli 2021 de beleidsregels ‘Planologisch kader voor het landelijk gebied - 2021’ vastgesteld door de Gemeenteraad. Uit de genoemde beheersverordening volgt dat het perceel is voorzien van de hoofdfunctie ‘Agrarisch’ met bijbehorend bouwvlak. Tevens kent het bouwvlak de Waarde archeologische verwachting 6 alsmede de functieaanduidingen “NG” (niet-grondgebonden) & “CH” (cultuurhistorie). Hieronder is een kaartuitsnede van de plankaart behorende bij de genoemde beheersverordening opgenomen.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

29

Figuur 12 Kaartuitsnede plankaart vigerende beheersverordening (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

4.4.5

Notitie Wonen Landelijk Gebied (17 december 2020)

Op 17 december 2020 heeft de Gemeenteraad van Doetinchem de notitie: “Wonen Landelijk Gebied” vastgesteld. In deze notitie is het volgende opgenomen. In het najaar van 2019 is, door aanpassing van regionale afspraken over het toevoegen van nieuwe woningen, voor de Achterhoekse gemeenten ruimte ontstaan om op basis van het gewijzigde regionale beleid weer ruimte te bieden aan nieuwe woningen. Op welke manier de gemeente Doetinchem aan die ruimte invulling geeft, is opgenomen in de Woningbouwstrategie 2019 (zie 4.4.2). Het toevoegen van woningen in het landelijk gebied maakte daar geen expliciet onderdeel vanuit. De notitie biedt duidelijkheid wanneer de gemeente Doetinchem ruimte biedt voor nieuwe woningen in het landelijk gebied. Centraal daarbij staat dat het toevoegen van nieuwe woningen geen doel op zich moet zijn, maar een middel om bij te dragen aan het waarborgen en versterken van de sociale en fysieke kwaliteit van het landelijk gebied. Daarnaast staat centraal dat het landelijk gebied kortgezegd ook het landelijk gebied moet blijven. Voornoemde maakt dat ruimte wordt geboden voor het splitsen van bestaande burger- en bedrijfswoningen en voor het toevoegen van woningen als daarvoor agrarische bebouwing wordt gesloopt: functieverandering Vrijkomende agrarische bebouwing // VAB) naar wonen.

De voorwaarden die in deze notitie zijn opgenomen voor woningsplitsing en functieverandering van VAB naar wonen zijn waar mogelijk gebaseerd op bestaande regelingen/voorwaarden die daarmee een relatie kennen. Een belangrijke basis ligt in de nota van uitgangspunten die ten grondslag heeft gelegen aan het (vernietigde) bestemmingsplan ‘Buitengebied – 2012’.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

30

Daarnaast zijn de voorwaarden ook zodanig opgesteld dat de juiste kwaliteit woningen worden toegevoegd met name als het gaat om de levensloopbestendigheid en duurzaamheid van de woning. Tot slot is binnen de voorwaarden in het bijzonder ook aandacht voor een goede ruimtelijke (landschappelijk en stedenbouwkundige) inpassing van de situatie na woningsplitsing of functieverandering van VAB naar wonen met ook aandacht voor een thema als natuurinclusiviteit. De voorwaarden zijn tegelijkertijd geen blijvend vaststaand gegeven. Er is, met in achtneming, van het doel en de uitgangspunten van voorliggende notitie onderbouwd maatwerk mogelijk en aanpassing van de voorwaarden is mogelijk als daar op basis van de uitvoering aanleiding voor zou zijn. Hieronder zijn de geldende voorwaarden, zoals opgenomen in deze notitie, samenvattend weergegeven alsmede per onderdeel een beoordeling/toetsing m.b.t. het beoogde plan: VOORWAARDEN WONINGSPLITSING BURGER- EN BEDRIJFWONINGEN 1. Met woningsplitsing wordt in een bestaand pand waar al een zelfstandige woning (verblijfsobject met een woonfunctie) aanwezig en toegestaan is, eenmalig één extra zelfstandige woning gecreëerd voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Na splitsing is daarmee sprake van maximaal twee zelfstandige woningen elk voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

In de bestaande boerderij wordt de aanwezige deel verbouwd tot een zelfstandig wooneenheid. In de gewenste situatie is sprake van een woonboerderij met 2 zelfstandige wooneenheden / afzonderlijke huishoudens. 2. Er wordt voorzien in een concrete en aantoonbare behoefte. Het gemotiveerde verzoek voor het splitsen van een pand moet daarom gezamenlijk worden ingediend door de bewoner(s) van de al bestaande woning en door de toekomstige bewoner(s) van de extra woning die ontstaat door splitsing van het pand. In de gewenste situatie zal initiatiefnemer ongewijzigd de bestaande (vm.)bedrijfswoning blijven bewonen. Het achterhuis / deel zal naar verwachting worden verbouwd en vervolgens door de dochter van initiatiefnemer en haar gezin in gebruik worden genomen. Mocht dit niet mogelijk / haalbaar zijn, dan bestaat de mogelijkheid dat de boerderij met 2 wooneenheden (afzonderlijk) worden verkocht. Uit navraag bij Thoma-Van Dijk-Siebelink Makelaardij & Eggink-Maalderink Makelaardij blijkt dat er momenteel in (de regio) Doetinchem een grote behoefte bestaat aan wooneenheden in het buitengebied. Beiden spreken over een grote vraag en lange wachtlijsten (> 20 stuks).

Naar verwachting zal deze vraag zeker nog enige tijd aanhouden en de verwachting is dat bij het aanbieden van deze beide wooneenheden (of 1 afzonderlijk), deze in de huidige marktsituatie binnen 1 en maximaal 2 weken zijn verkocht. Gelet op voornoemde is de gestelde behoefte van deze extra wooneenheid zeker aanwezig.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

31

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Het splitsen van het pand in twee zelfstandige woningen leidt niet tot belemmering/aantasting van bestaande functies en waarden in de omgeving en er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Ten aanzien van deze voorwaarde wordt verwezen naar de uitgebreide beoordeling in hoofdstuk 5 (Haalbaarheid van het plan). Als sprake is van splitsing van een bedrijfswoning, dan moet worden aangetoond dat dit bijdraagt aan een toekomstbestendige bedrijfsvoering. In onderhavige situatie is geen sprake meer van een agrarisch bedrijf en/of agrarische bedrijfswoning. Als sprake is van splitsing van een monumentaal pand of cultuurhistorisch waardevol pand, dan moet worden aangetoond dat de splitsing bijdraagt aan de instandhouding van c.q. geen afbreuk doet aan het monument of de cultuurhistorische waarden. In de gewenste situatie wordt het achterhuis/deel omgebouwd tot wooneenheid. De gestelde en aanwezige cultuurhistorische waarden zullen bij de verbouw in acht worden genomen. Zie paragraaf 5.9. Voor deze verbouwing van de deel zal een aanvraag voor een omgevingsvergunning onderdeel “bouw” worden ingediend, waar bij deze voorwaarde kan worden beoordeeld. De twee zelfstandige woningen hebben na splitsing een gezamenlijke maximale inhoud van 750 m³.

Als de toegestane inhoud van het pand dat gesplitst wordt groter is dan 750 m³, geldt deze grotere inhoud als gezamenlijke maximale inhoud. Als de inhoud kleiner is dan 750 m3 , dan kan ten behoeve van de gewenste splitsing vergroting nog plaats vinden tot maximaal 750 m3 voor de twee zelfstandige woningen samen die na splitsing ontstaan. De bestaande boerderij heeft een totale inhoud van meer dan 750 m3. In de gewenste situatie wordt het volume van deze boerderij niet vergroot. Voldaan wordt aan in ieder geval de van toepassing zijnde voorschriften uit het Bouwbesluit. Voor de verbouwing van de deel zal een aanvraag voor een omgevingsvergunning onderdeel “bouw” worden ingediend, waar bij deze voorwaarde kan worden beoordeeld. De splitsing van het pand in twee zelfstandige woningen wordt benut om het gehele pand (bestaande woning en nieuwe woning door splitsing tezamen) te verduurzamen naar bij voorkeur minimaal energielabel B. Voor de verbouwing van de deel zal een aanvraag voor een omgevingsvergunning onderdeel “bouw” worden ingediend. Bij deze aanvraag zal worden aangetoond dat beide wooneenheden (na de verbouwing) minimaal energielabel B bezitten.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

32

9.

10.

11.

Tenminste één van de twee zelfstandige woningen die na splitsing ontstaat is levensloopbestendig. Indien uit een bouwtechnische onderbouwing blijkt dat geen van beide woningen levensloopbestendig kan worden uitgevoerd, kan ontheffing van deze voorwaarde worden verleend. Voor de verbouwing van de deel zal een aanvraag voor een omgevingsvergunning onderdeel “bouw” worden ingediend. Bij deze aanvraag zal worden bekeken of c.q. welke wooneenheid geschikt is om levensloopbestendig uit te voeren. Mocht dit voor beide wooneenheden niet mogelijk zijn, dan zal dit ook als zondig worden aangetoond. Elke zelfstandige woning heeft na splitsing recht op maximaal 100 m2 aan bijbehorende bouwwerken. Als op het erf op het moment van splitsing meer dan 200 m2 aan bijbehorende bouwwerken aanwezig is, dan moet het meerdere worden gesloopt m.u.v. van monumenten en gebouwen met cultuurhistorische waarden. Deze gebouwen worden gebruikt als bijbehorend bouwwerk. De sloop van legaal aanwezige bijbehorende bouwwerken (al dan niet leegstaand, landschapontsierend en/of asbesthoudend) kan worden ingezet voor vergroting van het pand dat wordt gesplitst tot maximaal 10% van de inhoudsmaat zoals bepaald bij voorwaarde 6. In dat geval geldt dat voor elke 1 m3 vergroting van het te splitsen pand 4 m2 aan gesloopte bijbehorende bouwwerken kan worden ingezet.

Ten behoeve van de beide wooneenheden zal, na de sloop van alle stallen en bedrijfsgebouwen, een gezamenlijk bijgebouw van (2 x 100 =) 200 m2 worden gerealiseerd. De woningsplitsing draagt bij aan de versterking van het omliggende landschap. Dit moet blijken uit een door de gemeente goedgekeurd (samenhangend) erf- en landschappelijk inrichtingsplan dat aansluit op de kenmerken van het omliggende landschap conform bijlage 1, 2 en 3. Daarnaast wordt ook aandacht besteed aan een natuurinclusieve ontwikkeling van erf en bebouwing, de ontsluiting van het erf en positie en verdeling van bijbehorende bouwwerken. Het erf- en landschappelijk inrichtingsplan moet gerealiseerd zijn binnen 1 jaar nadat de extra woning door middel van woningsplitsing is gerealiseerd en moet nadien ook in stand worden gehouden. Ten aanzien van deze voorwaarde wordt verwezen naar de uitgebreide toelichting in hoofdstuk 3 (paragraaf 3.2 Erf en Inpassing)

VOORWAARDEN FUNCTIEVERANDERING VAB NAAR WONEN 1. In de basis geldt het volgende: a. Aangetoond is dat de te slopen opstallen legaal tot stand zijn gekomen en gedurende minimaal 3 jaar in gebruik zijn geweest ten dienste van het agrarische bedrijf; Alle aanwezige stallen en bedrijfsgebouwen voor het houden van de varkens zijn reeds decennia lang aanwezig en zijn altijd ten dienste van het agrarisch bedrijf in gebruik geweest.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

33

b.

2.

3.

4.

Vaststaat dat de bedrijfsvoering wordt beëindigd vóór vaststelling van het ruimtelijk plan dat de functieverandering naar wonen mogelijk maakt; De bedrijfsvoering is thans reeds beëindigd en ter plaatse worden momenteel al geen varkens meer gehouden. c. De agrarische bestemming ter plaatse geheel of gedeeltelijk wordt gewijzigd naar de bestemming ‘Wonen’, met dien verstande dat het agrarisch bouwvlak in elk geval is verwijderd; Op basis van dit plan wordt de bestemming “agrarisch bedrijf / intensieve veehouderij” omgezet in een woonbestemming met maximaal 3 wooneenheden. d. Aangetoond is dat het realiseren van de woning(en) met bijbehorende bouwwerken niet leidt aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende bedrijven, gronden en bouwwerken en dat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat is gewaarborgd. Ten aanzien van deze voorwaarde wordt verwezen naar de uitgebreide beoordeling in hoofdstuk 5 (Haalbaarheid van het plan). De behoefte aan de te realiseren woning(en) moet zijn aangetoond. Daarom moet een onderbouwd verzoek om medewerking gezamenlijk worden ingediend door de eigenaar van locatie en de (potentiële) koper(s) van de te realiseren woning(en). Uit navraag bij Thoma-Van Dijk-Siebelink Makelaardij & Eggink-Maalderink Makelaardij blijkt dat er momenteel in (de regio) Doetinchem een grote behoefte bestaat aan wooneenheden in het buitengebied.

Beiden spreken over een grote vraag en lange wachtlijsten (> 20 stuks). Voornoemde geldt ook voor een bouwkavel voor een vrijstaande woning met bijgebouw. Naar verwachting zal deze vraag zeker nog enige tijd aanhouden en de verwachting is dat bij het aanbieden van deze bouwkavel, deze in de huidige markt binnen 1 en maximaal 2 weken is verkocht. Gelet op voornoemde is de gestelde behoefte van deze extra woning zeker aanwezig. Voor het realiseren van de woning(en) wordt een termijn gesteld van maximaal 1 jaar. Naar verwachting kunnen binnen één jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingplan de stallen/bedrijfsgebouwen worden gesloopt en ter plaatse een nieuwe woning worden gerealiseerd. Voornoemde is echter, gelet op de huidige marksituatie, wel afhankelijk van een beschikbare aannemer en de beschikbaarheid van bouwmaterialen. Alle voormalige agrarische bedrijfsgebouwen moeten worden gesloopt met uitzondering van monumentale en/of gebouwen met een cultuurhistorische waarde. In ruil daarvoor zijn maximaal vier zelfstandige woningen toegestaan verdeeld over maximaal twee woongebouwen (elk woongebouw maximaal 2 woningen) binnen de contouren van het voormalig agrarisch bouwvlak. Voor de realisatie van één woongebouw van 750 m3, moet minimaal 950 m2 aan agrarische bedrijfsbebouwing worden gesloopt.

In de gewenste situatie wordt ongeveer 1.217 m2 aan stallen en bedrijfsgebouwen gesloopt. Aan de gestelde voorwaarde voor de realisatie van één nieuwe vrijstaande woning wordt derhalve ruimschoots voldaan.

ROB – Functiewijziging Pinnedijk 11 te Gaanderen

34

5.

6.

7.

8.

9.

10.

In de gewenste situatie worden de nieuwe vrijstaande woning met bijbehorende bijgebouw (alsmede het bijgebouw voor de 2 wooneenheden in de bestaande boerderij) gerealiseerd binnen het nu geldende agrarisch bouwvlak. Als om bepaalde redenen de nieuwbouw van een woning niet kan plaatsvinden binnen het voormalig agrarisch bouwvlak, dan wordt bekeken of maatwerk kan worden geboden. Deze bepaling is t.b.v. onderhavig project niet aan de orde. De benodigde sloop voor de realisatie van het aantal gewenste woningen kan verdeeld over meerdere locaties plaatsvinden. Voor een slooplocatie geldt een sloopondergrens van minimaal 300 m2 . Planologisch wordt vastgelegd dat gesloopte bebouwing niet kan worden teruggebouwd. De bouw van de woning(en) vindt plaats op één locatie en voor deze locatie geldt een sloopondergrens van 500 m2 . Deze bepaling is t.b.v. onderhavig project niet aan de orde. Als op basis van een Rijks-of provinciale regeling een financiële vergoeding is of wordt toegekend voor het beëindigen van agrarische bedrijfsactiviteiten, dan moet worden aangetoond dat de realisatie van één of meerdere woningen noodzakelijk is om de sloop van de voormalige agrarische bedrijfsgebouwen te kunnen bekostigen. Deze bepaling is t.b.v. onderhavig project niet aan de orde.