Bijlage 1_08 Toelichting bijlage 1 Ruimtelijke onderbouwing Lamsweerde e.o. Wehl - 2023.pdf

Ruimtelijke onderbouwing Lamsweerde e.o. Wehl - 2023

20 september 2023

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Aanleiding

7

1.2

Ligging en begrenzing

7

1.3

Geldende juridische-planologische regeling

9

1.4

Leeswijzer

10

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

11

2.1

Huidige situatie

11

2.2

Toekomstige situatie

14

Hoofdstuk 3

Beleidskader

21

3.1

Algemeen

21

3.2

Rijksbeleid

21

3.3

Provinciaal beleid

25

3.4

Regionaal beleid

29

3.5

Gemeentelijk beleid

32

Hoofdstuk 4

Haalbaarheid

53

4.1

Algemeen

53

4.2

Bodem

53

4.3

Geluid

55

4.4

Luchtkwaliteit

58

4.5

Geur

59

4.6

Gezondheid en veehouderij

61

4.7

Externe veiligheid

63

4.8

Bedrijven en milieuzonering

67 2

Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

4 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Ruimtelijke onderbouwing

5 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

6 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan de Keppelseweg in Wehl binnen de gemeente Doetinchem ligt een locatie waar een voormalig klooster- en schoolterrein (Jozefschool) aanwezig waren. Het St. Rosaklooster (ofwel Huize Lamsweerde) en diverse overige bebouwing, zoals een woonhuis en een bijgebouw, is nog aanwezig in het plangebied. Het woonhuis is van origine de wasserette van de nonnen geweest die toentertijd aan het St. Rosaklooster verbonden waren. Het huidige Huize Lamsweerde staat leeg sinds eind 2019 toen het Leger des Heils stopte met de Domus, de opvang voor daklozen die sinds augustus 2011 in het monument was gevestigd. De twee initiatiefnemers zijn voornemens om op de locatie 55 appartementen verdeeld over vier gebouwen te realiseren en de bijbehorende openbaar toegankelijke tuin te herontwikkelen. Het aangrenzende ouderencomplex Henricushove, gelegen op de locatie van de voormalige Henricusschool, valt hierbij buiten de planontwikkeling. Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied - 2021'. Op de locatie geldt hoofdzakelijk de bestemming 'Maatschappelijk' en voor een gedeelte de bestemming 'Agrarisch'. De functie wonen is op basis van de bestemming 'Maatschappelijk' niet toegestaan. De voorgenomen ontwikkeling past daardoor niet binnen het voor de locatie geldende bestemmingsplan.

Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Onderhavige toelichting voorziet in de onderbouwing van een goede ruimtelijke ordening en haalbaarheid van het plan.

1.2

Ligging en begrenzing

Het plangebied betreft een locatie bestaande uit een voormalig klooster- en schoolterrein aan de Keppelseweg binnen de bebouwde kom van Wehl. De locatie ligt op korte afstand ten noorden van het centrum van Wehl in de wijk 't Hagelkruis. Het plangebied bestaat uit de percelen die kadastraal bekend staan als 'gemeente Wehl, sectie H, nummers 5719 5544 - 6543 - 6544 - 6545 - 6546 - 6547'. Ook valt een gedeelte van een perceel binnen het plangebied dat kadastraal bekend staat als 'gemeente Wehl, sectie H, nummer 5717'. De percelen binnen het plangebied zijn globaal gelegen tussen de Keppelseweg (oostzijde), een agrarisch perceel en woonperceel (noordzijde), een agrarisch perceel en de begraafplaats (westzijde) en een woonperceel (zuidzijde). Aan de oostzijde grenst het plangebied ook gedeeltelijk aan het ouderencomplex Henricushove. Ten noordwesten van het plangebied is een agrarisch perceel, bestaande uit een akker, voor een gedeelte meegenomen binnen de gehele voorgenomen ontwikkeling. Dit perceel staat kadastraal bekend als 'gemeente Wehl, sectie H, nummer 5717'. De grond van dit perceel is 7 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

echter niet in eigendom van de initiatiefnemers, maar van de gemeente Doetinchem. Voor het totaalbeeld maakt dit perceel wel deel uit van de schetsontwerpen ten aanzien van onderhavige ontwikkeling. Daarnaast maakt het perceel dat kadastraal bekend staat als 'gemeente Wehl, sectie H, nummer 6545' deel uit van het plangebied. Dit perceel wordt met dit plan ook naar bestemming 'Wonen' gewijzigd, omdat er anders een strook grond overblijft met de bestemming 'Maatschappelijk' in relatie tot de noordelijke percelen die ook bestemd zijn als 'Wonen'. Op de navolgende afbeeldingen zijn de globale ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven met een gele markering. Voor de exacte begrenzing van het besluitgebied wordt verwezen naar Bijlage 1 bij deze ruimtelijke onderbouwing.

Globale ligging plangebied

8 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Globale begrenzing plangebied

1.3

Geldende juridische-planologische regeling

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt gebruikt als onderbouwing ten behoeve van de gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan 'Stedelijk gebied - 2021'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Doetinchem op 24 juni 2021. Daarnaast zijn de volgende paraplubestemmingsplannen van toepassing: Parapluherziening Parkeren - 2018; 'Parapluherziening Externe veiligheid - 2020'; 'Parapluherziening Archeologie - 2020'. De 'Parapluherziening Parkeren - 2018' (vastgesteld op 1 november 2018 door de gemeenteraad van Doetinchem) heeft betrekking op alle geldende bestemmingsplannen van de gemeente Doetinchem. De parapluherziening bestrijkt daarmee bijna het hele grondgebied van de gemeente Doetinchem. De gebieden waar een beheersverordening geldt vallen niet onder deze parapluherziening. De gemeenteraad van Doetinchem heeft op 19 december 2013 de beleidsnota 'Extern Veiligheidsbeleid' vastgesteld. Bij vaststelling van deze beleidsnota is onder andere besloten om het externe veiligheidsbeleid door te vertalen naar de bestemmingsplannen en beheersverordeningen van de gemeente Doetinchem. De 'Parapluherziening Externe veiligheid - 2020' is hier het vervolg op. In de gemeente Doetinchem geldt één beheersverordening 'Landelijk gebied 2020 - reparatie 2022', waarin archeologische verwachtingen voldoende planologisch zijn verankerd.

Op 30 maart 2020 is in de raadsvergadering van de gemeente Doetinchem een nieuwe herziene archeologische beleidskaart vastgesteld. Daarnaast is door de gemeenteraad van Doetinchem op 27 mei 2021 de 'Parapluherziening Archeologie - 2020' vastgesteld. Door het opstellen van een zogenaamde parapluherziening voor archeologie wordt in alle bestemmingsplannen en de beheersverordening het nieuwe actuele archeologiebeleid gestandaardiseerd opgenomen. Daarmee wordt ook voor een beleidsmatige uniformering gezorgd.

Bestemmingsplan 'Stedelijk Gebied - 2021' In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied hoofdzakelijk de bestemming 'Maatschappelijk'. Het noordwestelijke gedeelte in het plangebied heeft de bestemming 'Agrarisch'. Daarnaast heeft het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3'. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is een bouwvlak aanwezig en gelden er de functieaanduidingen 'specifieke vorm van maatschappelijk - kantoor 1' en 'specifieke vorm van maatschappelijk - zorgplaatsen'. Verder is voor het gehele plangebied de gebiedsaanduiding 'overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten' van toepassing. 9 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Het plan gaat uit van 55 nieuwe appartementen verdeeld over vier gebouwen. Wonen is niet toegestaan binnen de maatschappelijke bestemming. Hierdoor past het plan niet in het geldende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. De begrenzing van het plangebied is daarop met een rode markering weergegeven.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Stedelijk gebied - 2021'

1.4

Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing is opgebouwd uit vier hoofdstukken. Het volgende hoofdstuk (Hoofdstuk 2) beschrijft de bestaande en toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader en Hoofdstuk 4 beschrijft de milieu- en de omgevingsaspecten en de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling. Het laatste hoofdstuk (Hoofdstuk 5) is gewijd aan de concluderende afweging ten aanzien van het plan.

10 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de noordkant in de bebouwde kom van Wehl in de wijk 't Hagelkruis. Het plangebied betreft gronden van een voormalig klooster- en schoolterrein waar in het verleden een school heeft gestaan (voormalige Keppelseweg 33) en het monumentale pand van het St. Rosaklooster (Huize Lamsweerde). Op het achterliggende terreindeel bij de begraafplaats zijn ook een woonhuis (voormalige wasserij van de nonnen) en een bijgebouw gevestigd in het plangebied. Een gedeelte van het plangebied bestaat uit een bijbehorende tuin, meerdere groenelementen en een boomgaard. Verder is er ook een braakliggend terrein en een parkeerplaats aanwezig op de locatie. Ook valt een deel van een aan te kopen gemeentelijk perceel binnen het plangebied. Dit is het gedeeltelijke perceel met agrarische grond in het noordwesten van het plangebied en heeft het gebruik van een (maïs)akker in de huidige situatie. Het plangebied wordt omringd door diverse wegen, woonpercelen, een ouderencomplex, een agrarisch perceel en een begraafplaats. Het plangebied is voor langzaam en gemotoriseerd verkeer ontsloten via de Keppelseweg. Het perceel van het ouderencomplex Henricushove (Sitégebouw) valt buiten het plangebied. Onderstaand is een aantal aanzichten van het plangebied in de huidige situatie opgenomen.

11 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Impressie luchtfoto plangebied

Impressie tuingrond plangebied

Impressie boomgaard plangebied

12 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Impressie vooraanzicht St. Rosaklooster

Testamentaire vaststelling bestemming St. Rosaklooster/Huize Lamsweerde Het landhuis van Lamsweerde aan de Keppelseweg in Wehl is gebouwd in 1845. Tot 1893 was dit huis in eigendom van burgemeester Henri Baron van Lamsweerde, vervolgens is het geschonken aan de zusters Dominicanessen die er tot 1986 gebruik van maakten. Doordat er een kapel bijgebouwd werd, heette het vanaf toen het St. Rosaklooster. In 1893 is door Henri Baron van Lamsweerde testamentair vastgelegd dat, ook als de zusters er niet meer zouden wonen/verblijven, er te allen tijde een goed doel aan zijn landhuis en landgoed verbonden diende te blijven. In de loop van de jaren verdween die beschikking echter in het stof van archieven en uit de aandacht van de zusters. In 1986 verlieten de laatste zusters het St. Rosaklooster om in andere kloosters te gaan wonen. Daarop besloot de kloosterorde Lamsweerde compleet te moderniseren en daarna te verkopen. Het monumentale pand van het St. Rosaklooster/Huize Lamsweerde was vanaf 3 maart 1986 verhuurd aan de Stichting Vakantiehuizen Voor Gehandicapten in Noord-Brabant. Deze stichting kocht het pand op 31 mei 1990. Vervolgens is rond het jaar 2007 bij de verkoop van het pand door de stichting aan de vorige eigenaar het geld in een speciaal fonds gekomen om daarmee goede doelen te ondersteunen.

Sinds augustus 2011 tot aan eind 2019 is in het pand een daklozenopvang (Domus) gevestigd geweest van het Leger des Heils. Nadien is er geen offciële functie verbonden aan het monumentale pand. Ten aanzien van de invulling van het monumentale pand van het St. Rosaklooster/Huize Lamsweerde zijn er geen kwalitatieve verplichtingen in de akte van levering opgenomen. 13 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Hierbij is er geen aanwijzing die kan herleiden dat er een kwalitatieve verplichting op het pand rust welke te maken zouden hebben met (het behoud van) een maatschappelijke bestemming, zoals vroeger testamentair vastgelegd. Daarnaast is in een beginstadium van de gesprekken tussen ontwikkelaar en gemeente Doetinchem al aangeduid dat de gemeente geen maatschappelijke bestemming meer op deze locatie van het plangebied wilde hebben. Een memo over deze inhoudelijke notitie is bijgevoegd als Bijlage 2.

2.2

Toekomstige situatie

Het plan voorziet in een nieuwe invulling van het plangebied met de realisatie van 55 appartementen, verdeeld over vier gebouwen en de herontwikkeling van de bijbehorende openbaar toegankelijke tuin. De locatie zal ingepast gaan worden in de stedenbouwkundige structuur van Wehl. Hierbij worden bestaande waardevolle bomen ingepast en maken padenstructuren de locatie toegankelijk vanuit de directe omgeving. Ook wordt de parkeerinfrastructuur zo veel mogelijk groen ingepast en geclusterd om de ruimtelijke impact zoveel mogelijk te beperken. Daarnaast wordt een deel van de bestaande bebouwing in het plangebied gesloopt. Dit betreft het achterliggende gedeelte van Huize Lamsweerde (St. Rosaklooster) bestaande uit twee gebouwdelen en het vrijstaande woonhuis (voormalige wasserij) op het achtergelegen terrein. Het hoofdgebouw van Huize Lamsweerde blijft behouden in de toekomstige situatie. Navolgende afbeelding laat de te slopen bebouwing (rode markering) en de te behouden bebouwing (groene markering) in het plangebied zien.

14 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Sloop/behoud bebouwing in plangebied (toekomstige situatie)

De nieuwbouw van 55 appartementen worden verdeeld over vier appartementengebouwen. Hierdoor kan de footprint van de bebouwing klein worden gehouden en ontstaat er ruimte om de bijbehorende tuin levendig en openbaar toegankelijk te houden. Het behouden van het groene karakter van het plangebied staat voorop, waardoor de gebouwen zo worden ingepast dat er 'tuingericht' gewoond wordt. Bestaande bebouwing die gehandhaafd blijft gaat ook deel uit maken van de openbaar toegankelijke tuin in het plangebied. De tuin is dan ook openbaar toegankelijk om daarmee ook waarde toe te voegen aan het dorp Wehl. Aan de oostzijde is het plangebied ontsloten op de Keppelseweg met aparte ontsluitingen voor langzaam en gemotoriseerd verkeer. In het plangebied zullen voldoende parkeervoorzieningen gerealiseerd worden, zoals bijvoorbeeld twee groen ingepaste parkeerkoffers en een halfverdiepte parkeerplaats. Door parkeerplaatsen zoveel mogelijk bij elkaar te zetten worden de zichtbare gevolgen zoveel mogelijk beperkt. De voorzijde van Huize Lamsweerde wordt grotendeels vrijgehouden van geparkeerde auto's. De enkele parkeerplaatsen aan de voorzijde zijn voor de bewoners van de appartementen in de villa bedoeld.

De realisatie van de 55 appartementen en de herontwikkeling van de bijbehorende openbaar toegankelijke tuin zullen er niet toe leiden dat bestaande omliggende infrastructuur aangepast dient te worden. Daarnaast kunnen de nieuwe appartementen aangesloten worden bij de huidige ondergrondse restcontainer (nabij de Keppelseweg). 15 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

De grond aan de noordwestzijde van het plangebied zijn meegenomen in het schetsontwerp voor de uitwerking van de voorgenomen ontwikkeling. Met de initiatiefnemers is besproken dat de gemeente Doetinchem bereid is grond te verkopen als het plan daarmee een kwaliteitsimpuls krijgt. In een eerder stadium is het met plannen lastig gebleken om de parkeeropgave op een wenselijke manier binnen het plangebied op te lossen. Doordat de grond ten noorden van de begraafplaats verkocht wordt, en toegevoegd wordt aan het plangebied, is het mogelijk om het parkeren aan de rand van het plangebied te situeren. Daarnaast hoeft er maar één ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer gerealiseerd te worden. Ook is het daardoor beter mogelijk om de parkeerplaatsen landschappelijk in te passen en een eventuele toekomstige verbinding met plangebied Fokkenkamp te maken. Dit gebied is ingepast in de openbare groene tuin door middel van parkeren, een verbindingspad, diverse bomen en een landschappelijk karakter. Met het initiatief wordt ter plaatse van een in ongebruik geraakt gebied een wijkje met een divers woonprogramma gemaakt. Bovendien wordt het bestaande Huize Lamsweerde gerenoveerd en gerestaureerd met als uitgangspunt behoud en versterking van de monumentale waarden. Hierdoor blijft het complex en haar geschiedenis voor de toekomst bewaard.

Toekomstige inrichting plangebied Voor onderhavige ontwikkeling in het plangebied is een beeldkwaliteitplan opgesteld door Buro Ontwerp & Omgeving, waarin de beeldkwaliteit rondom de aspecten van wonen, parkeren, historie, groen en landschap inhoudelijk uitgewerkt is. Het beeldkwaliteitplan is bijgevoegd als Bijlage 3. Ook is een schetsontwerp (inclusief toelichting, principeprofielen en impressiebeelden) ontwikkeld van de inrichting van de openbaar toegankelijke tuin/parkruimte in het plangebied. Dit schetsontwerp is bijgevoegd als Bijlage 4. De navolgende afbeelding geeft het schetsontwerp weer met een impressie van de toekomstige inrichting van het plangebied inclusief de locatie van de appartementengebouwen, de boomgaard, de parkeerterreinen, de padenstructuur, de bomen en het groene karakter van de openbaar toegankelijke tuin. Voor het terrein in het noordwesten van het plangebied is een inrichtingssuggestie gemaakt (doorzichtige gedeelte op onderstaande afbeelding). Dit betreft een deel van een aan te kopen gemeentelijk perceel. Ook is er bij de noordelijke in- en uitrit een (indicatieve) verbinding gemaakt met het woonperceel dat ten noorden van het plangebied is gelegen.

16 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Schetsontwerp met impressie van de toekomstige inrichting van het plangebied

2.2.1

Woonprogramma

Binnen het toekomstige woonprogramma zijn de initiatiefnemers voornemens om in totaal 55 appartementen te realiseren verdeeld over vier appartementengebouwen in het plangebied. Er is hierbij sprake van huur- en koopappartementen in verschillende segmenten. Ten aanzien van het gewenste woonprogramma is de vragenlijst 'Toetsing Woningbouwstrategie 2019 - versie januari 2021' ingevuld. Deze is bijgevoegd als Bijlage 5. Navolgende tabel laat het gewenste woonprogramma met de verdeling van de woningtypen zien:

17 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Gewenst woonprogramma met verdeling woningtypen (toekomstige situatie)

Hoewel de gemeenteraad van de gemeente Doetinchem op 2 maart de regionale woonagenda en op 20 april een nieuwe lokale woonvisie heeft vastgesteld, gelden deze kaders voor deze ontwikkeling niet. Het betreft hier een woningbouwproject waar al meerdere jaren over wordt gesproken en afspraken zijn gemaakt. Voor deze ontwikkeling gelden dan ook de kaders gesteld in de Regionale woonagenda Achterhoek 2015 - 2025, Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025. en de WBS 2019. Voorliggende planontwikkeling moet daardoor voldoen aan de doelstelling van gemeente Doetinchem om 20% van de woningen als goedkope koop of huur aan te kunnen bieden, zoals in een eerder stadium is bepaald (zie bovenstaande alinea). Dat wordt gerealiseerd door: Ten eerste: door het appartementencomplex (20 stuks totaal verdeeld over 3 bouwlagen) ten noorden van het Sité gebouw (Henricushove) te voorzien van het volgend woonprogramma welke volledig voor de verhuur is: 1. 13 appartementen (2 of 3 kamer appartement) in midden huur; 2. 7 appartementen (2 kamer appartement) in sociale huur (onder de €763,47/mnd); Ten tweede: door 4 appartementen in het segment goedkoop te ontwikkelen en te realiseren. De appartementen worden ontwikkeld in een goede mix, als wooncategorieën 2-, 3- of 4kamerappartementen en zijn daarmee aantrekkelijk voor senioren, huishoudens (gezinnen) met of zonder kinderen en andere doelgroepen.

Bovendien hebben plaatselijke makelaars bevestigd aan de initiatiefnemers dat er veel vraag is naar deze typen woningen. Vanuit de tabel is te herleiden dat er naadloos wordt aangesloten op de gewenste behoefte, namelijk het realiseren van woningen in koopsector middelduur/duur en woningen in huursector sociaal/ middenhuur/duur en dan met name seniorenwoningen. Bovendien hebben er naar aanleiding van een informatieavond in verband met het naastgelegen project Fokkenkamp zich een aantal geïnteresseerden gemeld voor dit plan.

18 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Uitwerking appartementengebouwen Aan de Keppelseweg, ten noorden van Henricushove, wordt voorzien in een gebouw met 20 appartementen in verschillende groottes (gebouw 4). Het appartementengebouw staat achter de grote kastanjes aan de Keppelseweg. Het aantal bouwlagen is 3. De grootte van de appartementen is verschillend van 60 tot 85 m2 bvo. Het gebouw markeert de entree van Wehl en heeft een representatieve uitstraling. In de openbaar toegankelijke tuin in het plangebied staan twee appartementengebouwen (gebouw 2 en 3) met in beide gebouwen 13 appartementen (totaal 2 x 13 = 26). De appartementen zijn in beide gebouwen verdeeld over 3 bouwlagen. De grootte van de appartementen is verschillend van 60 tot 110 m2 bvo. Het pand van Huize Lamsweerde wordt gerenoveerd tot een aantal appartementen. Door de vervanging van de uitbouw aan de achterzijde, door nieuwbouw in een passende architectuur, kan voorzien worden in totaal 9 appartementen. De nieuwe vleugel aan de achterzijde bestaat uit 2 bouwlagen. De grootte van de appartementen is in dit gebouw nog nader te bepalen. Daarnaast zijn alle bijgebouwen in het plangebied geïntegreerd in de hoofdmassa's van de appartementengebouwen. Navolgende afbeelding geeft de ligging en uitwerking weer van de vier appartementengebouwen in het plangebied.

19 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Ligging en uitwerking appartementengebouwen in het plangebied

20 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Algemeen

In dit hoofdstuk wordt een analyse gegeven van het relevante overheidsbeleid. De beleidsnota's die direct of indirect doorwerken in voorliggend bestemmingsplan, worden in deze paragraaf behandeld. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied is het relevante beleid op Europees niveau buiten beschouwing gelaten en op Rijksniveau beperkt gehouden. Per bestuurslaag is een korte samenvatting gegeven van de meest relevante aspecten uit de verschillende beleidsnota's, alsmede de consequenties voor het voorliggende plan.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Onderdeel van de Omgevingswet is een visie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met de NOVI neemt het Rijk het voortouw voor een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Nederland. De NOVI richt zich op de volgende vier prioriteiten die onderling veel met elkaar te maken hebben en gevolgen hebben voor het inrichten van de fysieke leefomgeving: Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie; De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden; Steden en regio's sterker en gezonder maken; Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. In de NOVI staan de keuzes op nationaal niveau, maar in veel gevallen ligt de verantwoordelijkheid bij gemeenten en/of provincies. Op basis van drie uitgangspunten helpt de NOVI bij het wegen van belangen en het maken van keuzes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen. De nationale belangen zijn geborgd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Het gaat bijvoorbeeld om rijksvaarwegen, defensie, ecologische hoofdstructuur, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, electriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en primaire waterkeringen. Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de 21 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Toetsing De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met de prioriteiten uit de NOVI. Tevens zijn er geen overige nationale belangen mee gemoeid. 3.2.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Dit belang staat beschreven in de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) binnen een breder kader van een goed systeem van ruimtelijke ordening. Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van onder meer bestemmingsplannen en toelichtingen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een bestemmingsplan of toelichting voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing Onderhavige ontwikkeling betreft de realisatie van woningen op de ontwikkelingslocatie van een voormalig klooster- en schoolterrein (Jozefschool) en de herontwikkeling van de bijbehorende openbaar toegankelijke tuin. In het plangebied worden 55 nieuwe woningen gerealiseerd. Dit in de vorm van diverse typen koop- en huurappartementen (zie paragraaf 2.2.1) verdeeld over vier appartementengebouwen. Ten opzichte van de vigerende planologische situatie neemt het aantal woningen in het plangebied daardoor toe met 55 woningen. In artikel 1.1.1 van het Bro is het begrip 'stedelijke ontwikkeling' nader toegelicht, waarbij het gaat om 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen (per saldo) sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. Nu het een woningbouwlocatie betreft met een omvang van maximaal 55 woningen is hier sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling waarop de ladder van toepassing is. 22 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Behoefte Uit nieuwe bevolkingsprognoses blijkt dat de komende jaren extra woningen moeten worden toegevoegd. De huidige woningnood (er is een substantieel tekort aan betaalbare en passende woningen/appartementen) is urgent en wordt op alle overheidsniveaus onderkent. Dit laatste heeft geresulteerd in de navolgende (nieuwe) beleidsnota's en werkprogramma's over wonen, woningramingen en woningbehoefte: • Actieplan Wonen 2020 - 2025: zie uitwerking in paragraaf 3.3.3. • Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek. Zie uitwerking in paragraaf 3.4.1. • Regionale woonagenda Achterhoek 2015 - 2025. Zie uitwerking in paragraaf 3.4.2. • Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025. Zie uitwerking in paragraaf 3.5.2. • Woningbouwstrategie 2019. Zie uitwerking in paragraaf 3.5.3. Begin maart 2023 is de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 "Goed wonen in een vitale regio" vastgesteld door de gemeente Doetinchem. Hierin wordt (ook door de provincie) ten aanzien van wonen aangestuurd op 28% sociale huur. Daar voldoet voorliggend plan niet aan. Echter, voorliggend plan betreft een woningbouwontwikkeling welke al meerdere jaren loopt. De gemeente Doetinchem is namelijk al langere tijd gezamenlijk met de provincie Gelderland bezig met de voorbereiding van dit initiatief.

Ruim voor de bouw en woonagenda van het ministerie zijn er afspraken gemaakt over de kaders waaraan dit project moet voldoen. Het lokale woningbouwbeleid is en was, op dat moment, dat 20% van de woningen sociale huur dan wel goedkope koop moest zijn (conform de gemeentelijke woningbouwstrategie). De initiatiefnemers voldoen hier aan en wil een gedifferentieerd woningbouwprogramma realiseren. In lijn met de bouw en woonagenda is ruim 70% van de woningen gesitueerd in het segment betaalbaar (sociale huur, middenhuur, koop tot €350.000). De schaarste op de huidige woningmarkt veroorzaakt exorbitante prijsstijgingen in huur- en koopwoningen/-appartementen. Meer appartementen bouwen heeft in ieder geval een gunstig effect op de aanbodzijde. Gemeenten hebben in het kader van woningbouwprogramma's de actuele behoefte, in samenwerking met provincie en de regio, reeds in beeld gebracht. Het onderhavige plan zal aansluiten op bestaand stedelijk gebied en voorziet in een urgente behoefte met de bouw van een groot aantal appartementen.

Bestaand stedelijk gebied Bestaand stedelijk gebied wordt omschreven als bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, 23 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Het planvoornemen betreft de realisatie van een nieuw woongebied aansluitend aan de bestaande bebouwing van Wehl. Het plangebied ligt ten noorden nabij het centrum van Wehl en in het noordoosten van de woonwijk 't Hagelkruis. Na realisatie maakt het plangebied onderdeel uit van de bebouwde kom. Door deze nieuwe woonlocatie (inclusief de bijbehorende openbaar toegankelijke tuin) wordt de ontwikkelingslocatie Lamsweerde e.o. ter plaatse volledig (her)ontwikkeld. Hiermee kan dit project worden beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Het plangebied ligt overigens binnen de bebouwde kom en wordt aan de meeste zijden omsloten door stedelijke bebouwing en functies. Stedenbouwkundig betreft het een inbreidingslocatie. Andere locaties voor een vergelijkbare inbreiding voor woningbouw ongeacht of het gebied aangemerkt moet worden als binnenstedelijk of buitenstedelijk - nabij het centrum of de kern van Wehl zijn niet voor handen. De invulling van deze locatie voor woningbouw is een passende ontwikkeling voor het plangebied. Naast voorliggend plan met woningbouwlocatie Lamsweerde e.o. worden er ook woningen gerealiseerd op de woningbouwlocaties Heideslag en Fokkenkamp.

Met het toekomstige woongebied Heideslag heeft Wehl er een nieuw woongebied bijgekregen. In het gebied ten zuiden van de spoorlijn Arnhem – Winterswijk worden de komende jaren 200 tot 400 woningen gebouwd. Het gebied aan de westzijde van de Fokkenkampseweg (Fokkenkamp) is, naast Heideslag, een geschikte plek voor woningen, waarbij het accent komt te liggen op levensloopbestendige woningen en de gemeente Doetinchem een plan uitwerkt voor ongeveer 50 kavels. Voor beide woongebieden is gekozen voor dorpse woonkwaliteit door nadrukkelijk gebruik te maken van het bestaande karakter en de groene omgeving. Het streven bij deze woningbouwprojecten is een mix van verschillende woningtypen om het levendige en dorpse karakter zoveel mogelijk vorm en inhoud te geven. De woningbouwlocatie Lamsweerde e.o. onderscheidt zich ten opzichte van de toekomstige woongebieden Heideslag en Fokkenkamp doordat een ander woningsegment wordt toegepast. Hierbij worden vier appartementengebouwen met 55 appartementen gerealiseerd met ruimte voor koop- en huurwoningen in verschillende prijsklassen voor onder andere senioren en huishoudens met of zonder kinderen.

Conclusie Uit bovenstaande onderbouwing kan worden geconcludeerd dat er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat de woonbehoefte groot is. Er is sprake van een duurzame verstedelijking. Hiermee is de ontwikkeling in overeenstemming met de kwalitatieve behoefte ten aanzien van wonen van de gemeente Doetinchem. De ladder van duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor de voorliggende ontwikkeling.

24 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Conclusie Rijksbeleid De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het relevante Rijksbeleid.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

Op 19 december 2018 is de omgevingsvisie 'Gaaf Gelderland' vastgesteld. In deze visie beschrijft de provincie welke richting de provincie op wil op het gebied van energie, klimaat, water, voedsel en ook hoe de provincie de omgeving wil inrichten. Om samen een Gaaf Gelderland te bereiken, legt de provincie bij het uitvoeren van haar taken de focus op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Met behulp van zeven ambities geeft de provincie hier richting aan: energietransitie; klimaatadaptatie; circulaire economie; biodiversiteit; bereikbaarheid; economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat. Voor dit bestemmingsplan zijn de ambities voor 'woon- en leefklimaat' en 'klimaatadaptatie' van toepassing.

Woon- en leefklimaat Om Gelderland voor mensen en bedrijven aantrekkelijk te houden, is de kwaliteit van de leefomgeving van groot belang. Bovendien draagt een goede kwaliteit van de leefomgeving bij aan gezondheid. Goed bereikbare voorzieningen, aansprekende evenementen, unieke cultuurhistorie, inspirerende culturele voorzieningen, een mooie natuur; het is allemaal van belang. Ook goed wonen hoort daarbij. Gelderland heeft op woongebied een bijzondere positie met uiteenlopende woonkwaliteiten, zowel stedelijke als landelijke. De Gelderse streken hebben ieder hun eigen aard, waar mensen zich thuis en verbonden met elkaar voelen. In onze groeiende Gelderse steden komen veel activiteiten samen. Tegelijkertijd wordt geïnvesteerd in een vitaal platteland, juist als daar krimp plaatsvindt. Om het landschap open, groen en het voorzieningenniveau op peil te houden en leegstand te voorkomen, is bouwen binnen bestaand stedelijk gebied het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. Pas als er geen andere goede mogelijkheden zijn, kan worden uitgebreid aan de randen van de steden of dorpen.

25 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Klimaatadaptatie Het klimaat is merkbaar aan het veranderen, waarbij hoosbuien, extreme hitte en langdurige droogte hierbij goede voorbeelden van zijn. Provincie Gelderland wil zich voorbereiden op het veranderende klimaat door in te zetten op het tegengaan van de bijbehorende risico's en gevaren. Dit heeft prioriteit: In 2050 wil Gelderland optimaal beschermd zijn en kunnen meebewegen met het veranderend klimaat. De provincie Gelderland werkt hierbij vooral vanuit haar betrokkenheid bij waterveiligheid, waterkwaliteit, bodem en natuur. Daarnaast wordt er rekening gehouden met de variatie van de Gelderse streken. De provincie Gelderland wil met haar partners verder kijken. Bij de aanleg, inrichting, veiligheid en leefbaarheid van de gebouwde omgeving nemen we de gevolgen van het veranderende klimaat mee en maken afspraken over hoe met de risico's om te gaan. Klimaatbestendig werken is daarbij voor de provincie Gelderland een logische voorwaarde als er samengewerkt wordt met anderen. Verschillende ontwikkelingen binnen toerisme en recreatie horen hier ook bij. Deze ontwikkelingen wil de provincie Gelderland benutten. Hierbij is het van belang dat de ontwikkelingen passen bij de Gelderse kwaliteiten. De provincie streeft naar een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid zodat Gelderland versterkt wordt voor nu en in de toekomst.

Toetsing Bouwen binnen stedelijk gebied is het vertrekpunt. De provincie geeft de voorkeur aan het benutten van bestaande gebouwen en gaat voor concentraties van bebouwing. De locatie voor de realisatie van de vier appartementengebouwen met 55 appartementen betreft een inbreidingslocatie aan de noordzijde van Wehl. De ontwikkeling zorgt ervoor dat een lege plek in het bestaand stedelijk gebied wordt opgevuld. Met het voornemen om verschillende typen appartementen te bouwen (grootte, prijsklasse etc.) wordt er voldaan aan de vraag naar woningen voor verschillende doelgroepen binnen de gemeente, zoals voor senioren, huishoudens (gezinnen) met of zonder kinderen en andere doelgroepen. Hiermee draagt de ontwikkeling bij aan een divers woon- en leefklimaat in de gemeente Doetinchem. Tot slot draagt de realisatie van de appartementen bij aan de behoefte en ondersteuning van het voorzieningenniveau in Wehl en omgeving. Met de inrichting wordt tevens rekening gehouden met klimaatadaptatie, meer hierover in paragraaf 3.5.6. De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met de Omgevingsvisie.

26 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

3.3.2

Omgevingsverordening

De provincie beschikt over verschillende instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De Omgevingsverordening Gelderland (januari 2023) wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De verwachting is dat de Omgevingsverordening op termijn alle regels zal gaan bevatten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving. Ten aanzien van voorliggend bestemmingsplan zijn de regels ten aanzien van de onderwerpen 'wonen' en 'klimaatadaptatie' relevant.

Wonen De verordening bevat de regel dat nieuwe woningbouwontwikkelingen alleen zijn toegestaan wanneer deze passen in het door Gedeputeerde Staten (GS) vastgestelde regionale woonagenda. Ten behoeve van de flexibiliteit is het wel mogelijk om van een regionale woonagenda af te wijken, vooruitlopend op de actualisatie van die regionale woonagenda. Als er nog geen regionale woonagenda is vastgesteld of als de bestaande regionale woonagenda niet meer actueel is en niet geschikt meer is als beoordelingskader, zal de provincie aan diverse criteria toetsen. Dit doet de provincie totdat een nieuwe regionale woonagenda wordt vastgesteld voor bestemmingsplannen die de bouw van nieuwe woningen mogelijk maken. Deze criteria zijn: er wordt voldaan aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking; als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening, het plan past binnen de meest recente provinciale visie op het woonbeleid; er heeft aantoonbaar regionale afstemming plaatsgevonden; de provincie stemt in met de ontwikkeling.

Klimaatadaptatie Ter plaatse van het plangebied zijn de (instructie)regels omtrent 'klimaatadaptatie' van belang (Artikel 2.65b). De verordening schrijft voor dat in een bestemmingsplan dat nieuwe 27 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

activiteiten of ontwikkelingen mogelijk maakt, een toelichting wordt opgenomen met een beschrijving van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. Daarbij moeten de aspecten waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte worden betrokken. De beschrijving wordt daarbij opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt.

Toetsing Getoetst is aan de consolideerde versie van januari 2023. Met de realisatie van 55 appartementen verdeeld over vier appartementengebouwen wordt voorzien in een actuele behoefte aan woningen, waarbij er voldaan wordt aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Door deze locatie te ontwikkelen kan worden voorzien in de marktvraag door door verschillende doelgroepen binnen de gemeente, zoals voor senioren, huishoudens (gezinnen) met of zonder kinderen en andere doelgroepen een woning te bieden in de woningmarkt. Er is sprake van een inbreidingslocatie. De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de 'Regionale woonagenda Achterhoek 2015 - 2025' (meer hierover in paragraaf 3.4.2) en er heeft uitvoerig overleg plaatsgevonden met de provincie die instemt met deze planontwikkeling. Met de inrichting van het plangebied wordt tevens rekening gehouden met klimaatadaptatie. Met de aspecten wateroverlast, droogte en hittestress wordt binnen het plangebied zo veel mogelijk rekening gehouden door de bijbehorende openbaar toegankelijke tuin en parkeerterreinen in te richten met een groen karakter ten behoeve van de opvang/infiltratie van hemelwater en een verkoelend effect. Dit komt het tegengaan van wateroverlast, droogte en hittestress ten goede. Meer over klimaatadaptatie wordt behandeld in paragraaf 3.5.6.

Onderhavige ontwikkeling sluit hiermee aan bij de provinciale Omgevingsvisie op het gebied van 'Wonen' en 'Klimaatadaptatie'. 3.3.3

Actieplan Wonen 2020-2025

Gelderland heeft te maken met een urgente vraag naar meer woonruimte. Tot 2030 moeten er in de provincie ruim 80.000 nieuwe woningen gebouwd worden. De urgentie is zo hoog, dat provincie Gelderland met dit Actieplan Wonen een bijdrage wil leveren aan de uitvoering van de bouwopgave. Drie navolgende doelen staan in dit actieplan centraal: Doelstelling 1: versnelling van de woningbouw (sneller); Doelstelling 2: meer betaalbare woningen (betaalbaar); Doelstelling 3: meer flexibele woonvormen (flexibel). Met het Actieplan Wonen wordt de komende vijf jaar de bouw van circa 45.000 woningen 28 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

versneld. Dit aantal woningen is onderdeel van de 80.000 nieuwe woningen die in Gelderland tot 2030 gerealiseerd moeten worden. De krapte op de Gelderse woningmarkt doet zich vooral voor in het sociale en middensegment. Hier is de behoefte aan betaalbare huur- en koopwoningen veel groter dan de beschikbaarheid.

Toetsing Voorliggend plan maakt de realisatie van 55 appartementen mogelijk verdeeld over vier appartementengebouwen mogelijk, waarvan een deel als betaalbaar wordt aangeboden. Door de appartementengebouwen worden passende woningen in de nieuwe woonomgeving in het plangebied in Wehl in grote mate relatief snel gerealiseerd. De voorgenomen ontwikkeling sluit hierdoor hoofdzakelijk aan bij de doelstellingen die centraal staan in het provinciale Actieplan Wonen 2020-2025.

Conclusie provinciaal beleid De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het relevante provinciaal beleid.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1

Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek

De groei van het aantal huishoudens in de regio Achterhoek houdt langer aan dan eerder voorzien. Dit betekent dat er extra woningen moeten komen om te kunnen voorzien in de kwalitatieve behoefte die er nu en in de toekomst is. Daarom is in regionaal verband vanuit de thematafel Wonen en Vastgoed de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' opgesteld en door alle Achterhoekse gemeenteraden vastgesteld. De gemeenteraad van de gemeente Doetinchem heeft deze notitie op 26 september 2019 vastgesteld. Op basis van deze notitie wordt onder voorwaarden ruimte gegeven aan de bouw van extra woningen in de regio Achterhoek. Daarmee moeten nieuwe plannen voor het toevoegen van woningen in ieder geval worden getoetst aan de volgende drie voorwaarden/kwaliteitscriteria: de behoefte is aangetoond; voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed (verbouw of nieuwbouw na sloop) en; inbreiding gaat voor uitbreiding. De notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' is door de provincie Gelderland vastgesteld als wijziging op een aantal passages van de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025.

Tegelijkertijd heeft de gemeenteraad van de gemeente Doetinchem, conform en met in achtneming van de inhoud van de notitie, het college van burgemeester en wethouders opdracht gegeven om de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw 29 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

Achterhoek' nader uit te werken voor de gemeente Doetinchem. Deze nadere uitwerking is noodzakelijk om daadwerkelijk medewerking te kunnen verlenen aan plannen voor het toevoegen van nieuwe woningen in de gemeente Doetinchem. De nadere (lokale) uitwerking heeft zijn beslag gekregen in de 'Woningbouwstrategie 2019'. Meer hierover in paragraaf 3.5.3.

Toetsing De ontwikkeling betreft de realisatie van 55 appartementen verdeeld over vier appartementengebouwen en de hertonwikkeling van de bijbehorende openbaar toegankelijke tuin op een inbreidingslocatie. Door deze locatie te ontwikkelen kan worden voorzien in de marktvraag door verschillende doelgroepen binnen de gemeente, zoals voor senioren, huishoudens (gezinnen) met of zonder kinderen en andere doelgroepen een woning te bieden in de woningmarkt. Hiermee wordt voorzien in een actuele behoefte aan woningen in dit segment. De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met de 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek'. 3.4.2

Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025

Op 25 juni 2015 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 vastgesteld als opvolger van de Regionale Woonvisie 2010-2020. De Regionale woonagenda schetst de kaders en geeft ruimte om de inhoud mede door andere partijen te laten invullen. Daarmee verschuift de rol van de overheid van inhoudelijk bepalend naar procesbegeleidend. Kernbegrippen zijn kaders stellen, faciliteren en ruimte geven. De notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek', vervangt de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 voor wat betreft het kwantitatieve deel. Dit betekent concreet dat passages uit de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 die (in relatie tot inmiddels verouderde prognoses) betrekking hebben op (de afspraken over) het aantal (netto) toe te voegen woningen tot 2025 (inclusief de in 2015 afgesproken verlaging met 10%) niet meer van toepassing zijn c.q. worden vervangen door de inhoud van de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek'. Daarmee wordt op grond van regionaal beleid ruimte geboden om woningen toe te voegen voorzover die woningen (onder andere) voorzien in een aantoonbare behoefte in plaats van dat de ruimte die er is om woningen toe te voegen een afgeleide is van een afgesproken maximaal aantal woningen (het woningcontingent).

Daarnaast is met het vaststellen van de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' de onwenselijkheid die in de Regionale Regionale Woonagenda 2015-2025 is opgenomen ten aanzien van het toevoegen van extra woningen in de kleine kernen en het buitengebied, niet meer van toepassing voor nieuwe plannen. De in de Regionale Woonagenda 2015-2025 opgenomen mogelijkheid voor maatwerkoplossingen in incidentele 30 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

gevallen blijft onverkort van toepassing op bestaande en nieuwe plannen die betrekking hebben op het toevoegen van woningen in de kleine kernen en het buitengebied. De provincie Gelderland stelt de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' vast als wijziging van de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 op de hiervoor genoemde passages. Plannen die betrekking hebben op het toevoegen van nieuwe woningen in de gemeente Doetinchem en voldoen aan de lokale uitwerking van de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' c.q. de 'Woningbouwstrategie 2019', zijn daarmee ook passend binnen de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025.

Toetsing De ontwikkeling betreft de realisatie van 55 appartementen verdeeld over vier appartementengebouwen en de herontwikkeling van de bijbehorende openbaar toegankelijke tuin op een inbreidingslocatie. Door deze locatie te ontwikkelen kan worden voorzien in de marktvraag door verschillende doelgroepen binnen de gemeente, zoals voor senioren, huishoudens (gezinnen) met of zonder kinderen en andere doelgroepen een woning te bieden in de woningmarkt. Hiermee wordt voorzien in een actuele behoefte aan woningen in dit segment. De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met de 'Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025' en voldoet daarmee aan het regionale beleid. 3.4.3

Regionale Woonagenda 2023-2030

In februari/maart 2023 hebben de Achterhoekse gemeenten en de provincie een nieuwe Regionale Woonagenda 2023-2030 vastgesteld waarin langs 4 programmalijnen de woondoelen uit de Achterhoek Visie 2030 verder zijn uitgewerkt. In Doetinchem is deze agenda op 2 maart 2023 vastgesteld. Deze agenda bevat het volgende: De Achterhoek wil in 2 stappen 8.390 tot 11.500 nieuwe woningen toevoegen, waarvan 60% betaalbaar, inclusief 28% sociale huur. De Achterhoek investeert in de kwaliteit van de bestaande voorraad, onder andere door verbetering van 7.000 sociale huurwoningen en 24.000 particuliere woningen. De Achterhoek wil een plek zijn voor iedereen, voor starters, ouderen, werknemers en arbeidsmigranten en andere aandachtsgroepen. De Achterhoek wil dit realiseren via gebiedsgerichte integrale opgaven. 1. Vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten 2. Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus 3. Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteits-knooppunten 4. Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied

Toetsing 31 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

De voorgenomen ontwikkeling voorziet op het gebied van woningbouw in de realisatie van 55 appartementen verdeeld over vier appartementengebouwen. Het gewenste woonprogramma met de verdeling van de woningtypen (zie paragraaf 2.2.1) bestaat uit diverse categorieën te weten: 'sociaal' en 'middenhuur' (huur) en 'goedkoop', 'middelduur laag', 'middelduur hoog' en 'duur' (koop). Het initiatief sluit aan op deze woonagenda, want ten aanzien van nieuwe woningen wordt voldaan aan de betreffende programmalijnen. Met de verdeling betaalbaar-duur in het gewenste woonprogramma wordt bijgedragen aan het toevoegen van nieuwe woningen in de Achterhoek (eerste programmalijn). Daarnaast kan door de woningbouwontwikkeling in het plangebied worden voorzien in de woningvraag van verschillende doelgroepen binnen de gemeente Doetinchem, zoals voor senioren, huishoudens (gezinnen) met of zonder kinderen en andere doelgroepen. Hierdoor wordt voldaan aan de programmalijn dat de Achterhoek een plek voor iedereen wil zijn. Verder voldoet het initiatief met haar planuitwerking aan de vier gestelde punten in de laatste programmalijn. De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met de 'Regionale Woonagenda 2023-2030' en voldoet daarmee aan het regionale beleid.

Conclusie regionaal beleid De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het relevante regionaal beleid.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1

Structuurvisie Doetinchem 2035

Op 26 september 2013 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de Structuurvisie Doetinchem 2035 vastgesteld. Deze structuurvisie schetst kaders waarbinnen de gemeente Doetinchem de komende jaren wil gaan werken. In de vier thema's wordt verantwoording afgelegd voor gemaakte keuzes die leiden tot de kaders. De vier thema's zijn: Beherend ontwikkelen van stad en land; Kwaliteit en beleving; Economische kansen; Doetinchem en haar omgeving. Daarnaast houdt de gemeente Doetinchem zich de komende jaren bezig met de volgende overkoepelende opgaven: Acupunctuur in de stad; Beleef het land; Ruimte voor het water; De groene waas. Voor de ontwikkeling in het plangbied zijn de thema's 'Beherend ontwikkelen van stad en 32 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

land' en 'Kwaliteit en beleving' van belang en de opgaven 'Acupunctuur in de stad' en 'De groene waas'. Beherend ontwikkelen van stad en land Het accent verschuift van ontwikkeling naar beheer als gevolg van de te verwachten vergrijzing van de bevolking en daling van het aantal inwoners. De focus komt te liggen op het verbeteren van bestaande gebieden en functies. Wat goed is vraagt om goed beheer en behoud. Wat niet langer voldoet vraagt om aanpassing of, in het uiterste geval, om vervanging door iets anders. Denkbaar is de sloop van bebouwing en het transformeren van stukken stad naar natuur of stadspark. Kwaliteit en beleving De verschuiving van het accent naar beheer biedt kansen voor kwalitatieve ontwikkeling. Doetinchem moet aantrekkelijk zijn voor bewoners, bezoekers en bedrijven. In de structuurvisie ligt de focus op de beleving en ruimtelijke kwaliteit. De structuurvisie streeft een hoge ruimtelijke kwaliteit na. De kwaliteit zal er overal weer anders uitzien en is op verschillende manieren te realiseren. Acupunctuur in de stad Doelstelling van deze opgave is het in harmonie doorontwikkelen van de stad op basis van bestaande kwaliteiten. Nieuwe omstandigheden vragen om relatief kleine en gedoseerde aanpassingen. Grootscheepse ontwikkelingen zullen nu niet het eerste instrument zijn. Eerder wordt gedacht aan kleine aanpassingen, renovaties en structuurverbeteringen.

Het is niet uitgesloten dat er een moment komt waarop kleinere delen van een wijk of één specifiek gebouw worden gesloopt. Evenmin is het ondenkbaar dat er wordt geïnvesteerd in de renovatie van karakteristieke gebouwen of het maken van een passende toevoeging aan dergelijke gebouwen. Het belangrijkste is, dat iedere ingreep weloverwogen gebeurt en op veel draagvlak kan rekenen. De ingreep moet iets bijdragen aan z’n omgeving en bij voorkeur een kwaliteit toevoegen. Dat kan nieuwe architectuur zijn, maar het kan ook een wijziging zijn die het mogelijk maakt om een wijk te verrijken met een nieuwe functie. Het helen, repareren en versterken van de uitgebreide groenstructuren in de gemeente Doetinchem is zeker ook één van de kwaliteiten die kan worden opgepakt op plekken waar sprake is van een bebouwingsoverschot. De groene waas Doelstelling van deze opgave is het imago van Doetinchem als groene gemeente verder te versterken. Dat kan door groene verbindingen tussen de wijken in de stad en het buitengebied te maken of te repareren. Door de randen tussen bebouwing en uitloopgebieden in stad en dorpen te verzachten. Door de herkenbaarheid van de ondergrond van Doetinchem te vertalen in het groenassortiment. En door de beleefbaarheid 33 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

van het groen te vergroten. Bijvoorbeeld door het koppelen van groen aan diverse functies. Met deze ingrepen kan de groene waas over Doetinchem daadwerkelijk gerealiseerd worden. Binnen de inrichting van het openbaar groen hoort ook de aandacht voor behoud en versterking van de biodiversiteit. De klimaatontwikkeling noopt tot nadenken over de functie van het groen. In hoeverre kan het groen oververhitting in de stad voorkomen, of kan het bijdragen aan de opvang van overtallig water? Er is de afgelopen jaren vooral ingezet op robuust groen, maar iets meer cultuurlijk groen wordt ook door de burger gewaardeerd. Het is zaak om een goede balans te vinden tussen die twee en de juiste soort bij de juiste plek te vinden. Als gevolg van de crisis in de bouw, bestaat er een groot aantal plekken in de stad die voor langere of kortere termijn onbebouwd blijven. Ook hier ligt een uitdaging om een tijdelijk groene invulling te kiezen die dienstbaar is aan z’n omgeving. Als dit samen kan gaan met burgerparticipatie, dan worden er twee doelen tegelijk bereikt.

Toetsing Ten aanzien van voorliggende ontwikkeling zijn de opgaven 'Acupunctuur in de stad' en 'De groene waas' relevant. Voorgenomen ontwikkeling met de woningbouw en bijbehorende openbaar toegankelijke tuin past binnen het idee om het stedelijk gebied binnen de gemeente Doetinchem verder te ontwikkelen door kleine aanpassingen, renovaties en structuurverbeteringen. Er is hierbij sprake van inbreiding. Het voormalige klooster- en schoolterrein is in de afgelopen jaren achterstallig onderhouden en met voorliggende ontwikkeling krijgt het terrein een nieuwe invulling in de vorm van 55 nieuwe appartementen en een bijbehorende openbaar toegankelijke tuingrond met verbindingen naar de directe omgeving. Hierdoor wordt groen ook gekoppeld aan diverse functies. De ontwikkeling speelt daardoor in op het verbeteren van bestaande gebieden en functies en de ruimtellijke kwaliteit. Daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met de structuurvisie. 3.5.2

Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025

De Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 is vastgesteld op 22 september 2016 en vormt de lokale uitwerking van de opgaven zoals die in de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025 omtrent de kwaliteit van de woningvoorraad zijn benoemd. Met de demografische ontwikkelingen en de daaruit voortvloeiende regionale afspraken over het aantal nieuw te bouwen woningen, komt de nadruk meer te liggen op de kwalitatieve ontwikkeling van de woningvoorraad. Het gaat hierbij om opgaven op het gebied van duurzaamheid en het langer zelfstandig thuis wonen. In de lokale woonagenda wordt de ambitie uitgesproken dat de woningvoorraad in de gemeente Doetinchem bijdraagt aan energieneutraliteit van de gemeente Doetinchem in 2030 en wordt gekenmerkt door een hoge mate van levensloopbestendigheid om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken. Jongeren (tot 35 jaar) uit het westelijk deel van de Achterhoek geven aan graag naar Doetinchem - en dan vooral naar het centrum of daar vlakbij - te willen verhuizen. aan de 34 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"

andere kant willen Doetinchemmers (35-55 jaar) vanuit een bestaande goedkopere koopwoning doorstromen naar een duurdere en grotere woning. Zij zoeken daarvoor ook buiten de kern Doetinchem, bijvoorbeeld in Wehl en Zelhem.

Toetsing De ontwikkeling voorziet in de kwalitatieve vraag naar diverse soorten huur- en koopwoningen binnen de gemeente Doetinchem. Het voorgenomen plan voorziet in de realisatie van 55 appartementen, waarbij het voornemen is om deze op gevarieerde wijze te ontwikkelen en aan te bieden. Hierdoor draagt het plan bij aan de verschillende soorten doorstromingen van inwoners van de gemeente Doetinchem richting de kern Wehl, waardoor er op andere locaties (goedkopere) woningen vrijkomen. De ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met de 'Lokale woongenda gemeente Doetinchem 2016 2025'. 3.5.3

Woningbouwstrategie 2019

Op 28 november 2019 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de Woningbouwstrategie 2019 vastgesteld. De 'Woningbouwstrategie 2019' vormt de uitwerking van dat kader c.q. de notitie 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw regio Achterhoek'. Met de 'Woningbouwstrategie 2019' kan de gemeente Doetinchem sturen op het toevoegen van woningen waar behoefte aan is voor de verschillende doelgroepen, op het toevoegen van stedenbouwkundige kwaliteit en op het bestrijden van leegstand. Daarmee geeft de 'Woningbouwstrategie 2019' mede invulling aan de opvatting van de gemeente dat degenen die in de gemeente Doetinchem willen wonen ook terecht moeten kunnen op de woningmarkt binnen de gemeente Doetinchem. De Woningbouwstrategie biedt ruimte om, onder bepaalde voorwaarden, nieuwe woningen te realiseren die aansluiten bij de vraag om in de gemeente Doetinchem te wonen. De afgelopen jaren kon beperkt medewerking worden verleend aan woningbouwplannen. Aanleiding daarvoor waren regionale afspraken over het maximaal aantal toe te voegen woningen en bijbehorend lokaal beleid onder de noemer (uitvoering) herziene woningbouwstrategie uit 2015 en 2016. Tegelijkertijd heeft dit beleid ervoor gezorgd dat de gemeente de regie weer in handen heeft als het gaat om het toevoegen van nieuwe woningen; de latente woningbouwcapaciteit in bestemmingsplannen is geschrapt.

De gemeente kan nu weer meewerken aan gewenste woningbouw ontwikkelingen. In de Woningbouwstrategie 2019 is opgenomen onder welke voorwaarden nieuwe woningen in de gemeente Doetinchem gerealiseerd mogen worden. Ingediende plannen van particulieren, ontwikkelaars en de gemeente Doetinchem zelf worden op basis van de Woningbouwstrategie 2019 beoordeeld. In de Woningbouwstrategie 2019 staat (samengevat) dat: 35 Ruimtelijke onderbouwing "Lamsweerde e.o. Wehl - 2023"