Bijlage 1 01_Bestemmingsplan Hulleweg 5 en 7 - 2023.pdf

61

Dus als de ene helft van het bouwperceel in een hoge verwachtingszone ligt en de andere helft in een zone met een lage verwachting, dan moet apart bekeken en beoordeeld worden of er een onderzoekverplichting geldt voor het bouwperceel. En dat kan anders uitpakken dan wanneer voor het hele bouwperceel de meest strenge regel geldt. Als voorbeeld: als slechts 150m2 van het bouwplan in de hoge zone ligt, en 500 m2 in de lage zone, dan hoeft er geen onderzoek te worden uitgevoerd. Het bouwplan in zijn geheel beslaat echter 650 m2 en als je hierbij de meest strenge regel toepast (= de regel uit de hoge verwachtingszone) dan moet je wel onderzoek uitvoeren. Aangezien dit plan bestaat uit realisatie van woningen en recreatieverblijven binnen de bestaande bebouwing en er slechts een berging van 52 m² en een locatie voor huisvuil met een oppervlakte van 4,0 m2 wordt opgericht hoeft er geen archeologisch onderzoek worden verricht, omdat de ingreep kleiner is dan 250 m2.

5.2.2.5 Referentiekader nadere eisen- en afwijkingsbevoegdheden Een aantal planregels geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om nadere eisen te stellen of een afwijking te verlenen als bedoeld in artikel 3.6, lid 1, onder d, respectievelijk onder c, van de Wet ruimtelijke ordening. De nadere eisen kunnen betrekking hebben op de plaats en afmetingen van de bebouwing. Deze kunnen toegepast worden als het concrete bouwplan voor de genoemde onderdelen, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, een ongewenst gevolg voor de omgeving heeft. Binnen de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden komen veelal de volgende voorwaarden voor: a. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen; b. de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is; c. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is. Deze voorwaarden zijn als volgt uit te leggen: a. daardoor geen onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor aangrenzende percelen betreffende de gebruiksmogelijkheden van die percelen: als een afwijking of wijziging op een aangrenzend perceel van zodanige invloed is dat deze grond, minder goed te gebruiken is dan het was, dan is het niet gewenst om aan de afwijking of wijziging mee te werken; b.

de ruimtelijke uitwerking aanvaardbaar is: ten aanzien van de binnen een regeling toegelaten gebruiksvormen moet rekening worden gehouden met de milieu- en andere aspecten, zoals hinder voor omwonenden en verkeersaantrekkende werking. Als hierdoor de omgeving nadelig belast wordt, dan is medewerking niet gewenst; c. de uitvoerbaarheid gewaarborgd is: de (met name) financiële uitvoerbaarheid van een plan moet hierbij onderbouwd worden. Aan een (financieel) niet haalbaar plan kan niet meegewerkt worden.

5.2.3 Algemene regels 5.2.3.1 Anti-dubbeltelregel Deze standaardbepaling heeft als doel te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie is mogelijk gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw ten tweede male zou kunnen worden gebruik gemaakt.

5.2.3.2 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is onder andere omschreven wanneer er geen verbod geldt voor het overschrijden van de bouw- en of bestemmingsgrenzen voor bepaalde bouwdelen. Ook is omschreven wanneer het bevoegd gezag kan

62

afwijken van bouw- en/of bestemmingsgrenzen. De regeling voor bestaande maten is bedoeld voor legale bouwwerken die afwijken van de vastgestelde situering, goot - en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud van de bouwregels in dit plan. De bestaande afwijking is daarmee toegestaan. De opgenomen bouwregels zijn bedoeld voor bouwwerken boven de grond.

5.2.3.3 Algemene gebruiksregels De algemene gebruiksregel luidt dat het verboden is om gronden en opstallen te gebruiken in strijd met de bestemming. Hierbij zijn een aantal gebruiksvormen specifiek benoemd, zoals onder andere het niet instand houden van de landschappelijke inpassing. Gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemming of het normale onderhoud van de gronden en/of bouwwerken wordt toegelaten. In de algemene gebruiksregels is ook benadrukt welk gebruik sowieso is toegestaan. Namelijk het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de bestemmingsregels geoorloofde voorzieningen op het dak. De landschappelijke inpassing is in dit artikel vastgelegd. Het niet in stand houden van deze inpassing is hier vastgelegd als een verboden gebruik Voorwaardelijke verplichting - maatregelen ontheffing Wnb Als algemene gebruiksregel is een voorwaardelijke verplichting opgenomen dat ziet op de uitvoering en instandhouding van de maatregelen die genomen moeten worden in het kader van de ontheffing Wet natuurbescherming die door de Provincie Gelderland moet worden verleend. Daarmee wordt tot uitdrukking gebracht dat de bestemmingen in gebruik mogen worden genomen als uitvoering is gegeven aan de eventueel benodigde mitigerende/compensende maatregelen en deze ook in stand worden gehouden.

5.2.3.4 Algemene aanduidingsregels In de algemene aanduidingsregels kunnen zo nodig de regels met betrekking tot één of meer gebiedsaanduidingen een plaats krijgen. De volgende algemene aanduidingsregels komen in dit bestemmingsplan voor: • milieuzone - ammoniakbuffergebied • milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied; • milieuzone - intrekgebied; • milieuzone - boringsvrije zone; • milieuzone - warmte-koudeopslag; • overige zone - gelders natuurnetwerk; • overige zone - groene ontwikkelingszone; • overige zone - nieuwe risicobron uitgesloten; • overige zone - reliëf. De eerste 7 zones komen voort uit provinciaal beleid. De laatste 2 zones zijn afkomstig uit gemeentelijk beleid. Alle zones, met uitzondering van de 'milieuzone - boringsvrije zone' en milieuzone - warmte-koudeopslag' waren ook al opgenomen in de beheersverordening 'Landelijk gebied 2020, reparatie 2022'. De zones zijn in principe 1 op 1 overgenomen en liggen gedeeltelijk over het plangebied. De gronden ter plaatse van de aanduidingen 'milieuzone - boringsvrije zone' en 'milieuzone - koude-warmteopslagvrije zone' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van de kwaliteit van de functie van de bodem en daarin aanwezige waterlagen ten behoeve van de drinkwatervoorziening.

Voor deze zone zijn, naast de regels van dit plan, tevens de regels van toepassing, zoals opgenomen in de Omgevingsverordening Gelderland (januari 2023).

5.2.3.5 Algemene afwijkings- en wijzigingsregels

63

De algemene afwijkingsregel voorziet in de mogelijkheid om op ondergeschikte onderdelen af te wijken van de regelsvan het bestemmingsplan. Bijvoorbeeld voor kleine bouwwerken voor nutsvoorzieningen. De in het plan opgenomen algemene wijzigingsbevoegdheden laat meer ingrijpende afwijkingen toe en wordt daarom gekoppeld aan een zwaardere procedure dan die voor het verlenen van een afwijking van de bouw- en gebruiksregels.Voor het opwekken van kleinschalige duurzame energie is hier ook een afwijking opgenomen. Hierbij moet gedacht worden aan zonnepanelen op eigen grond. Daarnaast is ook bepaald dat deze grond in gebruik moet zijn als erf. De oppervlakte maat van 100 vierkante meter is extra t.o.v. de standaard oppervlakte van 20 vierkante meter (bouwwerken, geen gebouwen zijnde).

5.2.3.6 Overige regels Onder overige regels zijn die regels geplaatst die niet onder een andere regel zijn te vatten.

5.2.4 Overgangs- en slotregels In de loop van de tijd kan het gebruik van gronden of bouwwerken gaan afwijken van datgene wat mogelijk is op basis van het bestemmingsplan. In de overgangsregels wordt geregeld in hoeverre deze afwijkingen mogen blijven bestaan. De naam van het plan wordt in de slotregel aangehaald.

64

6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een planologische wijziging dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien: • het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is; • het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is; • het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is. In het plan wordt voldaan aan bovenstaande voorwaarden. De ontwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Initiatiefnemer is in staat het plan financieel te realiseren.

Voorafgaand aan de planologische procedure heeft de gemeente met de initiatiefnemer een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten, waarin het kostenverhaal in voldoende mate gewaarborgd is. Voor het plan bestaat geen financieel risco voor de gemeente Doetinchem. Er is geen noodzaak een exploitatieplan vast te stellen. De kosten voor het volgen van de procedure zullen via de gemeentelijke legesverordening aan initiatiefnemer worden doorberekend. Op basis van het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het plan economisch uitvoerbaar is.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Initiatiefnemer heeft aanliggende grondeigenaren en gebruikers van zijn plannen op de hoogte gebracht. Hiertoe behoort ook de voormalige grondeigenaar Vitens, die nog eigenaar is van noordelijk gelegen gronden, waarop nog de bedrijfsbestemming zit. Vitens heeft aangegeven voor deze gronden geen plannen te hebben die beperkt zouden kunnen worden door het plan en waar vanuit (andersom) geen beperking volgt voor het wonen en recreëren als beoogd met dit plan. Tevens is er vanuit de buurt positief gereageerd op de onwtikkelingen voor een nieuwe invulling van de leegstaande bebouwing in dit gebied.

65

7 Procedure 7.1 Algemeen Dit bestemmingsplan doorloopt de procedure als bedoeld in afdeling 3.2 van de Wet ruimtelijke ordening. Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing. Op grond van artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening heeft overleg plaatsgevonden met een aantal instanties. In paragraaf 7.2 wordt het resultaat van dit vooroverleg behandeld. De resultaten van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan worden niet toegevoegd aan dit hoofdstuk. Deze maken onderdeel uit van het raadsvoorstel en - besluit omtrent de vaststelling, niet van het bestemmingsplan zelf.

7.2 Overleg Het plan is op basis van artikel 3.1.1. Bro overlegd met de volgende instanties: a. Provincie Gelderland; b. Waterschap Rijn en IJssel; c. Vitens. Vooroverleg met de rijksoverheid is, op basis van de richtlijnen van deze instantie, niet nodig. Er is geen rijksbelang dat hiertoe aanleiding geeft. Ad a. De provincie Gelderland heeft op 25 oktober 2023 gereageerd op het bestemmingsplan. In haar reactie laat de Provincie weten dat de provinciale belangen 'Wonen', 'Recreatie', 'Natuur' en 'Grondwaterbeschermingsgebied' goed zijn meegewogen in het plan. - Wonen Het plan voldoet qua woningaantal aan de regionale Woonagenda en de Woondeal. Met de realisatie van de 4 woningen kan het gemeentelijk monument behouden blijven. - Recreatie De recreatiewoningen zullen bedrijfsmatig geëxploiteerd worden. Permanente bewoning van deze recreatiewoningen is niet toegestaan en is uitgesloten in de algemene gebruiksregels van het bestemmingsplan. - Natuur Het initiatief heeft geen directe invloed op de Groene Ontwikkelingszone en het Gelders Natuurnetwerk. Een kleine strook dat opgenomen is als plangebied ligt binnen de GO en GNN. Hiermee krijgt deze strook een meer bij GNN passende bestemming, namelijk Bos. Er zal fysiek niets veranderen en er wordt ook geen potentiële natuurwaarde weggenomen. Hierover is vooraf afgestemd met de provincie.

De kernkwaliteiten, oppervlakte en samenhang wordenn per definitie niet aangetast. Nader onderzoek en eventuele compensatieplannen zijn daarom niet nodig. - Grondwaterbeschermingsgebied Het voorliggende bestemmingsplan maakt geen bestemming mogelijk die een groter risico kan vormen voor de kwaliteit van het grondwater dan de nu geldende bestemming. Het plan betreft het hergebruiken van bestaande bebouwing. Er worden geen stoffen op de bodem geloosd en er worden voor het overige ook geen grondwaterbedreigende activiteiten uitgevoerd. - Klimaatadaptatie Voor het plan is de watertoets uitgevoerd en zijn maatregelen getroffen. De klimaatadaptieve maatregelen bestaan uit het instandhouden van bestaande volgroeide bomen, behoud van sterke Infiltratiezones en veel schaduw in en om het plan. Deze voldoen in ruime mate aan de normen voor klimaat adaptief ontwikkelen. Ad b. Het Waterschap Rijn en IJssel heeft op 30 oktober 2023 gereageerd op het plan. Na een nadere toelichting van de

66

gemeente heeft het waterschap op 6 november 2023 aangegeven geen opmerkingen te hebben op het bestemmingsplan en akoord te zijn met dit plan. Ad c. Vitens heeft op 23 oktober 2023 en aanvullend op 6 november 2023 per e-mail gereageerd op het bestemmingsplan. Daarbij is aangegeven dat Vitens het toejuicht in een vroeg stadium betrokken te worden bij de planontwikkeling. Ze zijn zich ervan bewust dat dit plan zich in het grondwaterbeschermingsgebied, boringsvrije zone en koude-warmteopslagvrije zone ligt. Als dit vermeldt staat in het bestemmingsplan is het goed. Deze reactie heeft er toe geleid dat op de verbeelding van het bestemmingsplan 'Hulleweg 5 en 7 - 2023 de aanduiding 'milieuzonegrondwaterbeschermingsgebied' gelegd wordt (conform de beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022'). Deze was per abuis niet op de verbeelding aangegeven. Met betrekking tot de ligging in de boringsvrije zone en koude-warmteopslagvrije zone worden op de verbeelding de aanduidingen 'milieuzone - boringsvrije zone' en 'milieuzone - koude-warmteopslagvrije zone' gelegd. In de regels en toelichting van dit bestemmingsplan is verder vastgelegd.

67

BIJLAGEN BIJ TOELICHTING

68

1 Ruimtelijke onderbouwing 'Wonen en recreatie Hulleweg 5, Doetinchem' 1 Ruimtelijke onderbouwing 'Wonen en recreatie Hulleweg 5, Doetinchem'

69

2 Bijlage 1 bij ROB - Actualiserend verkennend bodemonderzoek 2 Bijlage 1 bij ROB - Actualiserend verkennend bodemonderzoek

70

3 Bijlage 2 bij ROB - Asbestinventarisatierapport 3 Bijlage 2 bij ROB - Asbestinventarisatierapport

71

4 Bijlage 3 bij ROB - AERIUS-berekening 4 Bijlage 3 bij ROB - AERIUS-berekening

72

5 Bijlage 4 bij ROB - Rapport nader onderzoek flora en fauna 5 Bijlage 4 bij ROB - Rapport nader onderzoek flora en fauna

73

6 Bijlage 5 bij ROB - Notitie uitvoerbaarheid Wnb 6 Bijlage 5 bij ROB - Notitie uitvoerbaarheid Wnb

74

7 Bijlage 6 bij ROB - Watertoets 7 Bijlage 6 bij ROB - Watertoets

75

8 Bijlage 7 bij ROB - B&W besluit monumentenstatus 8 Bijlage 7 bij ROB - B&W besluit monumentenstatus

76

9 Bijlage 8 bij ROB - Buurt participatie en omgevingsdialoog 9 Bijlage 8 bij ROB - Buurt participatie en omgevingsdialoog

77

10 Bijlage 9 bij ROB - Inrichtingsplan - Landschapspark Op de Pol 10 Bijlage 9 bij ROB - Inrichtingsplan - Landschapspark Op de Pol

78

11 Bijlage 10 bij ROB - Inrichtingsplan - Detail Parkeren 11 Bijlage 10 bij ROB - Inrichtingsplan - Detail Parkeren

79

12 Bijlage 11 bij ROB - Pompstation 2023 Revisie 12 Bijlage 11 bij ROB - Pompstation 2023 Revisie

80

13 Bijlage 12 bij ROB - Advies welstand 13 Bijlage 12 bij ROB - Advies welstand

81

14 Bijlage 13 bij ROB - Landschapspark - HWA compensatie 14 Bijlage 13 bij ROB - Landschapspark - HWA compensatie

82