Bijlage 1 01_Bestemmingsplan Hulleweg 5 en 7 - 2023.pdf

26

b. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 4' te wijzigen in 'Waarde - Archeologie' als uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn, met dien verstande dat de nieuwe dubbelbestemming de regeling bevat zoals opgenomen in bijlage 8 Artikel X Waarde - Archeologie van deze regels.

artikel 8 Waarde - Archeologische verwachting 6 8.1 bestemmingsomschrijving a. De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 6' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, versterking, bescherming en/of het herstel van te verwachten archeologische waarden in de bodem; b. als een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemmingen op één bouwperceel, moet uitgegaan worden van dewaarde die past bij de onderliggende verwachtingszone.

8.2 bouwregels 8.2.1 Archeologisch rapport Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels: a. bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 5.000 m2 en met een bodemverstoring dieper dan 0,3 m dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin dearcheologische waarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft in voldoende mate is vastgesteld; b. als uit in sub a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarde van de gronden door het oprichten van het vergunde bouwwerk zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw - of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijngericht; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; 3. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; 4.

de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan; c. het overleggen van een rapport is niet nodig indien de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, die is getoetst door de archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld. Het in sub b bepaalde is mutatis mutandis van overeenkomstige toepassing.

8.2.2 Advies archeologische deskundige Alvorens het bevoegd gezag beslist over een vergunning als bedoeld in lid 8.2.1 sub a, wint het advies in bij de archeologisch deskundige.

8.2.3 Geen archeologisch rapport Het bepaalde onder lid 8.2.1 sub a geldt niet als: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden

27

(meer) aanwezig zijn; b. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte met maximaal 5.000 m2 wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders; c. gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden vergroot, met behoud van bestaande funderingen.

8.3 nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen, met inachtneming van het bepaalde in lid 8.2, nadere eisen stellen ten aanzienvan: a. de afmetingen van bouwwerken; b. de situering van bouwwerken; c. de inrichting en het gebruik van gronden; als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologischemonumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn er op gericht de archeologische waarden zoveel mogelijkin de grond ('in situ') te behouden.

8.4 omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 8.4.1 Vergunningplicht Onverminderd het in de Erfgoedwet bepaalde is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning vanhet bevoegd gezag de volgende andere werken of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a. het ophogen van de bodem met meer dan 1 m over een oppervlakte van 5.000 m2 of meer; b. grondwerkzaamheden dieper dan 0,3 m onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 5.000 m2 waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, maar ook hetgraven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainageen/of oppervlakte verhardingen en het graven van een bouwput; c. bodem verlagen of afgraven over een oppervlakte van 5.000 m2 of meer (ook voor het verwijderen vanbestaande funderingen) van gronden waarvoor geen ontgrondingenvergunning is vereist; d. het verlagen van het waterpeil; e. het tot stand brengen en/of in exploitatie brengen van boor- en pompputten; f. het uitvoeren of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; g. het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem; h.

het aanleggen van ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verbandhoudende constructies, installaties of apparatuur.

8.4.2 Uitzonderingen vergunningplicht Het in lid 8.4.1 opgenomen verbod geldt niet: a. voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale beheer en onderhoud, met inbegrip van onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen binnen bestaande tracés van kabels en leidingen; b. voor werken en werkzaamheden in het kader van het normale agrarische gebruik; c. voor werken en werkzaamheden binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk; d. voor werken en werkzaamheden in de bodem waarvoor ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning in dit kader is verleend; e. als op grond van de Erfgoedwet een vergunning is vereist dan wel overige bepalingen van de Erfgoedwet

28

gelden.

8.4.3 Beoordelingscriteria Ten aanzien van de in lid 8.4.1 genoemde vergunning gelden de volgende beoordelingscriteria: a. de vergunning kan uitsluitend worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, dat zal moeten blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag om een omgevingsvergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft in voldoende mate zijn vastgesteld. Als het rapport daartoe aanleiding geeft, dient op advies van de archeologisch deskundige zo nodig een opgraving plaats te vinden; b. het overleggen van een rapport is niet nodig als de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie, die is getoetst door de archeologisch deskundige, afdoende is vastgesteld.

8.4.4 Voorschriften Het bevoegd gezag kan aan de omgevingsvergunning voorschriften verbinden, waaronder: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht; b. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; c. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; d. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan.

8.4.5 Advies archeologische deskundige Voordat het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunningaanvraag als bedoeld in lid 8.4.1 wint het advies in bij een archeologisch deskundige.

8.5 wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen door: a. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 6' geheel of gedeeltelijk te laten vervallen, als op basis van ander archeologisch onderzoek is aangetoond, dat op de betrokken locatie geen archeologischewaarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is; b. de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 6' te wijzigen in 'Waarde - Archeologie' als uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn, met dien verstande dat de nieuwe dubbelbestemming de regeling bevat zoals opgenomen in bijlage 8 Artikel X Waarde - Archeologie van deze regels.

29

hoofdstuk 3 algemene regels artikel 9 anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

artikel 10 algemene bouwregels 10.1 Bouwregels bij overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen Het verbod tot bouwen met overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen is niet van toepassing met betrekking tot: a. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen, voorzover zij de grens van de weg niet overschrijden; b. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen en schoorstenen, voorzover de overschrijding van de naar de weg gekeerde bouwgrens niet meer dan 12 cm bedraagt en daarbij de grens van de weg niet wordt overschreden; c. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, overbouwingen, bloemenkozijnen, balkons, reclame-uitingen, galerijen en luifels, voorzover de overschrijding van de naar de weg gekeerde bouwgrens niet meer dan 50 cm bedraagt en zij niet lager zijn aangebracht dan: 1. 4,20 m boven een rijbaan of boven een strook ter breedte van 1,50 m langs een rijbaan; 2. 2,20 m boven een voetpad, voor zover dit voetpad geen deel uitmaakt van de onder nummer 1 genoemde strook; d. ondergrondse funderingen en ondergrondse bouwwerken, voorzover dezen de bouwgrens met niet meer dan 1 m overschrijden; e. goten, ondergrondse afvoerleidingen en inrichtingen voor de verzameling van water en rioolstoffen; f.

hijsinrichtingen aan tot bewoning bestemde gebouwen, voorzover deze hijsinrichtingen in geen enkele stand: 1. de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 1 m overschrijden; 2. de grens van de weg overschrijden; 3. lager zijn geplaatst dan 4,20 m boven een rijbaan.

10.2 Afwijken van de bouwregels bij overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrenzen Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 10.1 voor het overschrijden van bouw- en/of bestemmingsgrenzen met ten hoogste 2 m, als het betreft: a. stoepen, stoeptreden, toegangsbruggen en funderingen die de grens van de weg overschrijden; b. plinten, pilasters, kozijnen, standleidingen voor hemelwater, gevelversieringen, wanden voor ventilatiekanalen en schoorstenen, die de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 12 cm overschrijden, dan wel die de grens van de weg overschrijden; c. gevel- en kroonlijsten en overstekende daken, die de naar de weg gekeerde bouwgrens met meer dan 50 cm overschrijden, met inachtneming van het bepaalde in lid 10.1 onder c, nummers 1 en 2; d. overbouwingen voor de verbinding van twee bouwwerken, met inachtneming van het bepaalde in lid 10.1 onder c; e. bloemenkozijnen, balkons en galerijen, mits zij bij overschrijding van de grens van de weg voldoen aan het bepaalde in lid 10.1 onder c; f. luifels en draagconstructies voor reclame, mits zij bij overschrijding van de weggrens voldoen aan het bepaalde in lid 10.1 onder c; g.

hijsinrichtingen, laadbruggen, stortgoten, stort- en zuigbuizen die in enige stand de naar de weg gekeerde bouwgrens met ten hoogste 1,50 m overschrijden, mits zij niet lager zijn geplaatst dan 4,20 m boven de rijbaan;

30

h. toegangen van bouwwerken, voor wat de hoogte boven de weg betreft, die de grens van de weg niet overschrijden; i. kelderingangen en kelderkoekoeken; j. bouwwerken waarvan de bovenzijde niet hoger is gelegen dan: 1. de hoogte van de weg, voorzover de bouwwerken in de weg zijn gelegen; 2. de terreinhoogte bij voltooiing van de bouw, voorzover de bouwwerken niet in de weg gelegen zijn.

10.3 Bestaande maten Voor een legaal bouwwerk dat op grond van de geldende bestemming is toegestaan, maar waarvan de bestaande situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud afwijken van de bouwregels in dit plan: a. is de bestaande situering, goot- en/of bouwhoogte, afstand, oppervlakte en/of inhoud maatgevend; b. is herbouw uitsluitend mogelijk op dezelfde plaats; c. is het overgangsrecht in dit bestemmingsplan niet van toepassing.

10.4 Ondergronds bouwen In dit plan gelden de bouwregels uitsluitend voor het bovengronds bouwen, niet voor het ondergronds bouwen.

artikel 11 algemene gebruiksregels 11.1 Verboden gebruik a. Het is verboden gronden en bouwwerken te gebruiken of te laten gebruiken in strijd met het bestemmingsplan. Onder verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd: 1. het gebruik als staan- en/of ligplaats voor wagens- en/of onderkomens; 2. het gebruik als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en/of vaartuigen en/of onderdelen daarvan; 3. het gebruik als opslagplaats voor gerede en/of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, werktuigen, machines en/of onderdelen daarvan; 4. het gebruik als stortplaats voor puin, mest- en/of afvalstoffen; 5. seksinrichting, tenzij het "thuisprostitutie" betreft; 6. het racen en/of crossen met gemotoriseerde voertuigen of fietsen; 7. voorzieningen voor een 24 uurs begeleidwonenvoorziening met zorgplekken voor dak- of thuislozen met een verslavingsproblematiek of justitieel verleden; 8. het gebruiken of laten gebruiken van een recreatief woonverblijf voor permanente bewoning; 9. het gebruiken of het laten gebruiken van een bijbehorend bouwwerk als zelfstandige woning of als afhankelijke woonruimte; 10. het gebruik van meer dan één bouwlaag van een bouwwerk, vrij in het gebouw staande plateau's en vergelijkbare constructies inbegrepen, voor het bedrijfsmatig houden van dieren; 11.

het geheel of gedeeltelijk verwijderen of het niet in stand houden van de beplanting die is aangebracht in het kader van de landschappelijke inpassing, zoals vastgelegd in het Inrichtingsplan Landschapspark 'Op de Pol' (Bijlage 3 Inrichtingsplan - Landschapspark 'Op de Pol') bij de regels, danwel een aanpassing hiervan die op basis van artikel 4.5.1 en/of 5.6.1 tot stand is gekomen. b. het bepaalde onder sub a nummer 1 tot en met 4 is niet van toepassing op (tijdelijk) gebruik voor de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud, gebruik en/of beheer van gronden en/of bouwwerken.

11.2 Afwijken verboden gebruik 11.2.1 Toestaan gebruik - opwekken van duurzame energie

31

Het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen of andere - op grond van de gebiedsregels geoorloofde - voorzieningen op het dak is toegestaan, mits wordt voldaan aan de geldende bouwregels.

11.3 Voorwaardelijke verplichting - maatregelen ontheffing Wnb De in lid 4.1 en 5.1 omschreven bestemming mag slechts gerealiseerd worden en vervolgens in stand worden gehouden indien de eventuele maatregelen (mitigerend en/of compenserend) zijn gerealiseerd en in stand worden gehouden nadat door GS van de Provincie Gelderland een ontheffing Wnb is afgegeven. Dit geldt niet voor de vrijstaande recreatiewoning. Deze mag reeds gerealiseerd worden en in gebruik worden genomen.

artikel 12 algemene aanduidingsregels 12.1 milieuzone - ammoniakbuffergebied Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - ammoniakbuffergebied' is de hervestiging van een niet-grondgebonden veehouderijbedrijf of een niet-grondgebonden veehouderijtak niet toegestaan.

12.2 milieuzone - intrekgebied Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - intrekgebied' is het niet toegestaan werken tot stand te brengen of handelingen te verrichten ten behoeve van de winning van fossiele energie.

12.3 milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied 12.3.1 aanduidingsomschrijving De gronden ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' zijn, behalve de daar voorkomende hoofdfuncties, ook bestemd voor de waterwinning en de bescherming van de kwaliteit van het grondwater.

12.3.2 specifieke gebruiksregels In afwijking van het bepaalde in de gebiedsregels geldt dat ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone grondwaterbeschermingsgebied' geen kwekerijen zijn toegelaten.

12.4 overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten Het is ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten' verboden om: a. een nieuwe risicobron te vestigen; b. een bestaande risicobron uit te breiden.

12.5 overige zone - reliëf, overige zone - groene ontwikkelingszone en overige zone - gelders natuurnetwerk 12.5.1 Aanduidingsomschrijving a. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - reliëf' zijn de gronden, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), in het bijzonder bestemd voor de instandhouding en versterking van de kenmerkende hoogteverschillen van het landschap; b. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone' zijn de gronden ook bestemd voor bescherming, behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken, en ook het voorkomen van significante effecten op kernkwaliteiten en omgevingscondities die de realisering van Gelders

32

natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone in de weg staan; c. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - gelders natuurnetwerk' zijn de gronden ook bestemd voor bescherming, behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden; d. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone' zijn de gronden ook bestemd voor bescherming, behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van landgoederen, landbouwgebieden met natuurwaarden en landbouwgebieden met een hoge dichtheid aan natuur- en boselementen. Bij de ontwikkeling van landgoederen, landbouwgebieden met natuurwaarden en landbouwgebieden met een hoge dichtheid aan natuur- en boselementen moet rekening worden gehouden met de kernkwaliteiten van Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone en moeten de kernkwaliteiten zo mogelijk verder worden ontwikkeld.

12.5.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden 1. Vergunningplicht Onverminderd het overige in deze regels met betrekking tot omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van bepaalde werkzaamheden, is het verboden de opgenomen werken, geen gebouwen zijnde, of werkzaamheden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning uit te voeren ter plaatse van de genoemde aanduiding: a. het verlagen van de bodem en het afgraven, ophogen en egaliseren van de gronden, ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - reliëf'; b. het aanleggen en dempen van watergangen, sloten, weidegreppels en andere waterpartijen, ter plaatse van de aanduidingen 'overige zone - reliëf' en 'overige zone - groene ontwikkelingszone'; c. het aanbrengen van bovengrondse en ondergrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur, met uitzondering van het aanbrengen van leidingen voor de aansluiting van percelen op het openbare voorzieningennet, ter plaatse van de aanduidingen 'overige zone - reliëf' en 'overige zone - groene ontwikkelingszone'; d. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd, ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone'. 2.

Uitzondering vergunningplicht Het in lid 12.5.1 onder 1 opgenomen verbod geldt niet voor het uitvoeren van de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden: a. werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van ondergeschikte betekenis, in het kader van het normale beheer en onderhoud; b. werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die binnen een bouwvlak worden uitgevoerd; c. werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden waarmee op basis van een al verleende vergunning is of mag worden begonnen op het tijdstip van inwerkingtreden van het bestemmingsplan. 3. Weigeringsgrond De omgevingsvergunning als bedoeld in 12.5.1 onder 1 mag alleen en moet worden geweigerd, als door het uitvoeren van het werk of door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de aanwezige waarde(n). 4. Advies deskundige Alvorens te beslissen op een verzoek om een omgevingsvergunning wint het bevoegd gezag advies in bij een deskundige op het gebied van landschap, voor zover de vergunning betrekking heeft op de aanduiding 'overige zone reliëf' en bij de verantwoordelijke voor het flora- en faunabeleid voor zover de vergunning betrekking heeft op de

33

aanduiding 'overige zone - groene ontwikkelingszone'. 5. Voorwaarden Geen omgevingsvergunning kan worden verleend als de locatie is gelegen binnen de aanduiding 'overige zone – groene ontwikkelingszone', tenzij kan worden aangetoond dat er geen significante aantasting plaatsvindt van de kernkwaliteiten van Gelders natuurnetwerk en Groene ontwikkelingszone , zoals vastgelegd in de Omgevingsverordening Gelderland, dan wel geen noemenswaardige belemmering wordt gevormd voor de beoogde zoekruimte voor nieuwe natuur of de aanleg van ecologische verbindingszones.

12.6 milieuzone - boringsvrije zone a. Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone – boringsvrije zone' zijn de gronden naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de beschermende kleilaag in de bodem van de boringsvrije zone van de drinkwatervoorziening. Op deze zone zijn de provinciale regels van toepassing. b. Het roeren van gronden, zoals het maken van boorputten, grond- en funderingswerken, dieper dan 4 m onder maaiveld is niet toegestaan, tenzij hiervoor toestemming van de provincie Gelderland is verkregen.

12.7 milieuzone - koude-warmteopslagvrije zone a. Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone – boringsvrije zone' zijn de gronden naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, mede bestemd voor het behoud van de beschermende kleilaag in de bodem van de boringsvrije zone van de drinkwatervoorziening. Op deze zone zijn de provinciale regels van toepassing. b. Het roeren van gronden, zoals het maken van boorputten, grond- en funderingswerken, dieper dan 4 m onder maaiveld is niet toegestaan, tenzij hiervoor toestemming van de provincie Gelderland is verkregen.

artikel 13 algemene afwijkingsregels 13.1 Algemeen Het bevoegd gezag kan, in uitzonderlijke gevallen, gemotiveerd bij een omgevingsvergunning afwijken van de regels van het bestemmingsplan voor: a. het oprichten van bouwwerken van algemeen nut (zoals abri's, telefooncellen, transformatorhuisjes, gasregelstations en gasdrukstations en conmatics), mits de inhoud van elk van deze bouwwerken niet meer bedraagt dan 100 m3 en de goothoogte ervan niet meer bedraagt dan 4 m; b. (voor alle bestemmingen, behalve de bestemming 'Wonen') het overschrijden van de bouwregels inzake de goothoogte, de bouwhoogte en de (vloer)oppervlakte van gebouwen, met niet meer dan 10%. Deze regeling geldt niet voor het vergroten van de gebouwen ten behoeve van het houden van landbouwhuisdieren; c. het overschrijden van de bouwregels inzake de bouwhoogte en de oppervlakte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met niet meer dan 10%; d. het in geringe mate aanpassen van het bestemmingsplan, teneinde enig onderdeel van het bestemmingsplan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting en verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het bestemmingsplan gewenst of noodzakelijk is, en waarbij de grenzen met niet meer dan 3 m worden verschoven; e.

het oprichten van masten voor mobiele (beeld)telefonie en zendmasten tot een bouwhoogte van maximaal 20 m, onder voorwaarden dat: 1. de betreffende gronden niet zijn gelegen in de bestemming 'Agrarisch met waarden'; 2. landschappelijke verstoringen zo beperkt mogelijk blijven; f. het oprichten van masten voor mobiele (beeld)telefonie en zendmasten op hoogspanningsmasten tot een gezamenlijke hoogte van maximaal 40 m.

34

13.2 Afwijken van de specifieke gebruiksregels 13.2.1 Opwekken duurzame energie met behulp van zonnepanelen Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de gebruiksregels van de betreffende bestemming voor het toestaan van het opwekken van duurzame energie met behulp van zonnepanelen, onder voorwaarden dat: a. de zonnepanelen worden geplaatst op eigen grond, binnen het deel van het perceel dat als erf gebruikt wordt; b. de bouwhoogte van zonnepanelen maximaal 1,5 m mag bedragen; c. de oppervlakte van de zonnepanelen maximaal 100 m2 mag bedragen; d. de zonnepanelen landschappelijk zijn/worden ingepast en hierover vooraf advies is ingewonnen bij deskundigen op het gebied van landschap en groen.

artikel 14 algemene wijzigingsregels Burgemeester en wethouders kunnen, op grond van artikel 3.6 van Wet ruimtelijke ordening, het plan wijzigen voor: a. het in geringe mate aanpassen van het plan, teneinde enig onderdeel van het plan, zoals een bestemmingsgrens of een bouwgrens, te veranderen, als bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwezenlijking van het plan gewenst of noodzakelijk is en de bestemmingsgrens niet meer dan 5 m en de bouwgrens niet meer dan 10 m worden verschoven; b. het oprichten van gebouwen van openbaar nut (zoals transformatorhuisjes en gemaalgebouwtjes) met een inhoud van maximaal 100 m3 en een goothoogte van maximaal 4 m; c. het enigszins anders situeren en/of begrenzen van bouwvlakken, als dit voor de uitvoering van een bouwplan nodig mocht blijken, een en ander, mits de oppervlakte van het desbetreffende bouwvlak met niet meer dan 20% van het in het plan vastgelegde afwijkt; d. het geheel of gedeeltelijk verwijderen of wijzigen van een aanduidingsvlak als bedoeld in Algemene aanduidingsregels als vaststaat dat ter plaatse van de aanduiding, hetzij geen functie of waarde meer aanwezig is, hetzij de begrenzing van de functie of waarde veranderd is, hetzij de wijziging meer recht doet aan het beoogde doel van de regeling.

Vooraf moet advies worden ingewonnen bij een ter zake deskundige op het gebied van het onderwerp in kwestie.

artikel 15 overige regels Waar in dit plan wordt verwezen naar wettelijke regelingen wordt geduid op die regelingen, zoals zij luidden op het tijdstip van vaststelling van het bestemmingsplan.

35

hoofdstuk 4 overgangs- en slotregels artikel 16 Overgangsrecht 16.1 Overgangsrecht bouwwerken Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

16.2 Afwijking Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.

16.3 Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

16.4 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

16.5 Persoonsgebonden overgangsrecht Indien toepassing van het in lid 16.4 opgenomen overgangsrecht gebruik zou kunnen leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard voor een of meer natuurlijke personen die op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan grond en opstallen gebruikten in strijd met het voordien geldende bestemmingsplan, kunnen burgemeester en wethouders met het oog op beëindiging op termijn van die met het bestemmingsplan strijdige situatie, voor die persoon of personen dat overgangsrecht buiten toepassing laten.

artikel 17 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Hulleweg 5 en 7 - 2023'.

36

Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Doetinchem in de openbare raadsvergadering d.d. 28 maart 2024 De griffier,

de voorzitter,

37

BIJLAGEN BIJ REGELS

38

1 Lijst van vrije beroepsoefenaars 1 Lijst van vrije beroepsoefenaars

39

2 Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem 2 Nota Parkeernormen Auto en Fiets Gemeente Doetinchem

40

3 Inrichtingsplan - Landschapspark 'Op de Pol' 3 Inrichtingsplan - Landschapspark 'Op de Pol'

41

4 Richtlijn 'Verrekening bij landschappelijke inpassing' 4 Richtlijn 'Verrekening bij landschappelijke inpassing'

42

5 Landschapstypen 5 Landschapstypen

43

6 Leidraad Toetsingskader Landschapselementen 6 Leidraad Toetsingskader Landschapselementen

44

7 Lijst van aan huis gebonden beroepen en bedrijven 7 Lijst van aan huis gebonden beroepen en bedrijven

45

8 Artikel X Waarde - Archeologie 8 Artikel X Waarde - Archeologie

46

TOELICHTING

47

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Aan de Hulleweg 5 in Doetinchem is een voormalig pompstation van Vitens gevestigd. De initiatiefnemer is voornemens om in de bestaande bebouwing 4 woningen en zes recreatiewoningen te realiseren. De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning en er worden 21 parkeerplaatsen gerealiseerd. De bedrijfsactiviteiten in het voormalige pompstation van Vitens zijn beëindigd en de bestemming 'Bedrijf' wordt omgezet naar de bestemmingen 'Recreatie' en 'Wonen'. Het initiatief past niet binnen de geldende beheersverordening 'Landelijk gebied 2020, reparatie 2022'. Om de beoogde plannen mogelijk te maken is een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk. Daarom is het voorliggende bestemmingsplan 'Hulleweg 5 en 7 - 2023' opgesteld. Vooruitlopend op voorliggend bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing 'Wonen en recreatie Hulleweg 5, Doetinchem') opgesteld welke als bijlage 1 bij deze toelichting is opgenomen.

1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen aan de Hulleweg 5 en 7 in het buitengebied van de gemeente Doetinchem. Het betreft de kadastrale percelen Ambt-Doetinchem, sectie L, perceelnummers 5411 en 5400. De onderstaande afbeeldingen laten de ligging van de locatie zien.

Ligging plangebied ten opzichte van Gaanderen

48

Ligging plangebied in directe omgeving

1.3 Geldend ruimtelijk plan Voor het plangebied geldt de 'beheersverordening, Landelijk gebied 2020, reparatie 2022'. De beheersverordening is op 7 juli 2022 vastgesteld door de gemeenteraad en op 21 juli 2022 in werking getreden.

49

Uitsnede beheersverordeningskaart 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022' (bron: gemeentelijke viewer) Voor het plangebied geldt in de beheersverordening het volgende: • Hoofdfunctie: ◦ Bedrijf (met nadere aanduiding 'nutsvoorziening') • Dubbelhoofdfunctie: ◦ Waarde - Archeologische verwachting 3 ◦ Waarde - Archeologische verwachting 4 ◦ Waarde - Archeologische verwachting 6 • Gebiedsaanduidingen: ◦ Milieuzone - ammoniakbuffergebied ◦ Milieuzone - intrekkingsgebied ◦ Milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied ◦ Overige zone - reliëf ◦ Overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten ◦ Overige zone - gelders natuurnetwerk ◦ Overige zone - groene ontwikkelingszone ◦ Cultuurhistorie

50

2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie Het plangebied is gelegen op de voormalige Vitenslocatie aan de Hulleweg 5 en 7 in Doetinchem. Op deze locatie was een pompstation (Hulleweg 5) gevestigd en een bedrijfswoning (Hulleweg 7). Op de locatie Hulleweg 7a is nog een opjager van Vitens gevestigd en deze is nog in bedrijf. Deze locatie ligt buiten het plangebied en behoudt de bestemming 'Bedrijf'. Het voormalige pompstation is een gebouw van cultuurhistorische waarde. Het heeft gedurende de planvorming een monumentenstatus gekregen (gemeentelijk monument). Zie bijlage 8 Bijlage 7 bij ROB - B&W besluit monumentenstatus. Dit gebouw wordt getransformerd naar 4 woningen en 5 recreatiewoningen. Het transformatorhuisje op dit terrein maakt ook onderdeel uit van het plan en wordt eveneens getransformeerd naar een recreatiewoning. De voormalige bedrijfswoning krijgt een woonbestemming.

Luchtfoto huidige situatie (bron: BAG viewer) In onderstaande afbeelding is het voormalige pompstation te zien.

51

Impressies voormalig pompstation (bron: ROB d.d. 22 mei 2023)

2.2 Ruimtelijke analyse Voor de ruimtelijke analyse wordt verwezen naar bijlage 10 Bijlage 9 bij ROB - Inrichtingsplan - Landschapspark Op de Pol (d.d. 05-07-2023) behorende bij de ruimtelijke onderbouwing 'Wonen en recreatie Hulleweg 5, Doetinchem' d.d. 22

52

mei 2023 (1 Ruimtelijke onderbouwing 'Wonen en recreatie Hulleweg 5, Doetinchem').

2.3 Toekomstige situatie Het initiatief voorziet in het transformeren van het voormalige pompstation van Vitens naar wonen en recreatie. Binnen de bestaande bouwmassa worden 4 woningen en 6 recreatiewoningen gerealiseerd. Eén van de recreatiewoningen wordt gerealiseerd in het transfomatorhuisje dat oostelijk in het plangebied staat. De bestaande bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning. En er worden 21 parkeerplaatsen gerealiseerd. Het is niet toegestaan om de recratiewoningen permanent te bewonen. Voor een uitgebreidere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 2.2 van de ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing 'Wonen en recreatie Hulleweg 5, Doetinchem'). Het perceel wordt zorgvuldig landschappelijk ingepast conform het opgestelde landschappelijke inpassingsplan 'Inrichtingsplan Landschapspark Op de Pol' (10 Bijlage 9 bij ROB - Inrichtingsplan - Landschapspark Op de Pol).

Inrichtingsplan (bron: Inrichtingsplan - Landschapspark 'Op de Pol' d.d. 05-07-2023)

53

3 Beleidskader De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de relevante beleidstukken op rijks-, provinciaal-, regionaal-, en gemeentelijk niveau, zie hoofdstuk 3 van de ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing 'Wonen en recreatie Hulleweg 5, Doetinchem'). Er is speciaal aandacht voor 3 beleidsonderwerpen. Dat is het woonbeleid, receratiebeleid en de ligging in de groene ontwikkelingszone en gelders natuurnetwerk.

3.1 Woonbeleid Op 2 maart 2023 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025 en de notitie Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek ingetrokken. En ingestemd met de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030. Op 20 april 2023 heeft de gemeenteraad de Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 vastgesteld en besloten om de Woningbouwstrategie 2019 in te trekken. Het betreft hier een ontwikkeling waar al meedere jaren over gesproken wordt en de besluitvorming hieromtrent heeft voor de vaststelling van deze woonvisie plaatgevonden. Het initiatief is daarom getoetst aan en in overeenstemming met de kaders gesteld in de Regionale woonagenda Achterhoek 2015-2025, Lokale woonagenda gemeente Doetinchem 2016-2025 en de Woningstrategie 2019. Desondanks dient het initiatief ook te worden getoetst aan de nu geldende beleidskaders voor wonen/woningbouw, zoals vastgelegd in de Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 en de afspraken die gemaakt zijn in de Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030. Daar zal hieronder nader op worden ingegaan. Regionale woonagenda Achterhoek 2023-2030 In februari/maart 2023 hebben de Achterhoekse gemeenten en de provincie een nieuwe Regionale Woonagenda 2023 -2030 vastgesteld waarin langs 4 programmalijnen de woondoelen uit de Achterhoek Visie 2030 verder zijn uitgewerkt.

In Doetinchem is deze agenda op 2 maart 2023 vastgesteld. Deze agenda bevat het volgende: De Achterhoek wil in 2 stappen 8.390 tot 11.500 nieuwe woningen toevoegen, waarvan 60% betaalbaar, inclusief 28% sociale huur.De Achterhoek investeert in de kwaliteit van de bestaande voorraad, onder andere door verbetering van 7.000 sociale huurwoningen en 24.000 particuliere woningen. De Achterhoek wil een plek zijn voor iedereen, voor starters, ouderen, werknemers en arbeidsmigranten en andere aandachtsgroepen. De Achterhoek wil dit realiseren via gebiedsgerichte integrale opgaven: - Vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten; - Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus; - Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteits-knooppunten; - Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied. De ontwikkeling waarvoor het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld sluit aan op deze agenda. Het bestemmingsplan gaat om het toevoegen van 4 woningen en het omzetten van een bedrijfswoning naar burgerwoning. De woonagenda geeft aan dat bij projecten met minder dan 20 woningen maatwerk mogelijk is. Wel met inachtneming van de gewenste kwaliteit zoals opgenomen in de woonagenda. In dit geval, transformatie naar wonen in het buitengebied waarbij een bedrijf verdwijnt, leidt de woningbouw tot versterking van de kwaliteit van het buitengebied.

Dit is voor de gemeente ook belangrijk en reden om niet vast te houden aan de eis van betaalbare woningen of een nieuw woonconcept. Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 De Woonvisie Doetinchem 2023-2036 ‘Stadse allure - dorpse gemoedelijkheid’ is op 20 april 2023 vastgesteld. In de nieuwe woonvisie zijn de woningbouwstrategie voor nieuwbouwprojecten en de woonvisie voor het volkshuisvestingsbeleid samengevoegd. Ook is er samenhang met de regionale woonagenda. De hoofdpunten van de Woonvisie Doetinchem 2023-2036 zijn: a. Groeien in kwaliteit. Doetinchem heeft de ambitie om te groeien naar 70.000 inwoners in 2036. Dit hoofdpunt is gekoppeld aan

54

Programmalijn 1: Vergroten woningvoorraad en versnelling productie. Met deze programmalijn wordt ingegaan op de bouw van nieuwe woningen en de noodzaak om de plancapaciteit te vergroten en adaptief te programmeren. Deze groeiambitie is geen doel op zich, maar een middel om de centrumfunctie van Doetinchem met de daarbij behorende voorzieningen te kunnen behouden en om de omgevingskwaliteit te versterken. b. Kwalitatief goed wonen. Dit punt draait om de kwaliteit van de huidige woningvoorraad. Programmalijn 2: Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad beschrijft hoe wordt gewerkt aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Denk hierbij aan duurzaamheid, levensloopbestendige woningen maar ook aan transformatie van kantoren of winkels naar woningen. c. Een passende woning voor iedereen. Doel is een compleet en divers woningaanbod waarbij het bevorderen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod centraal staat. Programmalijn 3: Doetinchem, een plek voor iedereen beschrijft hoe aan dit doel gewerkt wordt. Tot en met 2030 dienen minimaal 2470 woningen toegevoegd te worden in de hele gemeente via het onderstaande programma.

Dit gewenste programma is opgenomen in de regionale woonagenda en vastgelegd in de woondeal met de provincie en het rijk.Plannen van meer dan 20 woningen moeten in principe voldoen aan de gegeven verdeling over de segmenten van het gewenste programma, tenzij de ligging in een bepaalde wijk een andere verdeling rechtvaardigt. Plannen van minder dan 20 woningen die bijdragen aan het realiseren van het gewenste programma hebben een pré. Voor bestaande woningbouwprojecten geldt een overgangsperiode. Totaal programma: minimaal 2470 woningen, onderverdeeld in: 1. 28% sociale huur tot € 808,06, eventueel te vervangen door goedkope koopwoningen tot € 225.000; 2. 8% middenhuur tot € 1.000,00, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000; 3. 14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen tot € 1.000; 4. 17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000,00); 5. 33% dure koopwoningen (boven € 355.000) of dure huur (boven € 1.000). d. Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven. Wonen gaat ook over leefbaarheid, naoberschap en vitaliteit. Ook de inrichting van de buitenruimte is een belangrijk onderdeel. De woonomgeving draagt bij aan de gezondheid en het welbevinden van de inwoners.

Programmalijn 4 Wonen als integrale gebiedsopgave beschrijft hoe dit bereikt kan worden, onder andere door koppelkansen te benutten en via programmering te zorgen voor een beter mix aan woningen in de wijk. Overgangsperiode ontwikkelingen De verdeling van de nieuwe woningen volgens aangegeven programma bij punt 3 geldt voor nieuwe woningbouwprojecten. De huidige planvoorraad sluit niet in alle gevallen aan bij de nieuwe kaders. De gemeente gaat in overleg met ontwikkelaars om het woningbouwprogramma meer in lijn te brengen met de woonvisie en meer betaalbare woningen toe te voegen. Maar door de gestegen bouwkosten, ontwikkelingen die al enige tijd in procedure zitten, al gemaakte afspraken en plankosten is dit niet altijd mogelijk. Het voorliggende plan gaat over het toevoegen van 4 nieuwe woningen en het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. En hoeft dus niet te voldoen aan punt 3 hiervoor genoemd. En de ontwikkeling was al zover in voorbereiding dat niet teruggekomen kon worden op gemaakte afspraken. Zoals het principebesluit dat het college genomen heeft voordat de initiatiefnemer de ruimtelijke onderbouwing heeft opgesteld. Het ruimtelijk streefbeeld voor nieuwe woningbouwontwikkelingen Uitgangspunt voor de woonvisie is dat bij de ontwikkeling van woningbouw primair moet worden ingezet op inbreiding en transformatie.

Waar nodig kunnen uitbreidingen plaatsvinden aan de stads- en dorpsranden. Het ruimtelijk streefbeeld bestaat uit vijf speerpunten en een kaartbeeld. De vijf speerpunten zijn: 1. Kwalitatief groeien met Doetinchems DNA;

55

2. Bouwen in en aan buurten; 3. Bodem en water belangrijk bij ruimtelijke keuzes: 4. Waar nodig stadsranden en dorpsranden: 5. Woonmilieus voor ontwikkelingen.

De woonmilieus zijn ingedeeld van Gemengd stedelijk wonen en werken (hoge dichtheid) tot Wonen in het groen (lage dichtheid). Per woonmilieu is uitgewerkt wat de belangrijkste kenmerken zijn. Conclusie De ontwikkeling waarvoor het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld past binnen het ruimtelijk streefbeeld. Het betreft hier een transformatie van het voormalige pompstation van Vitens naar vier woningen en 6 recreatiewoningen. De voormalige bedrijfswoning wordt omgezet naar burgerwoning. De nieuwe woningen en recreatiewoningen worden allemaal binnen de bestaande bouwmassa's gerealiseerd.

3.2 Recreatiebeleid Vrijetijdsagenda Achterhoek 2020-2030 In juni 2020 is De Vrijetijdsagenda Achterhoek2020-2030 vastgesteld door acht Achterhoekse gemeenten, waaronder gemeente Doetinchem. In de Vrijetijdsagenda wordt gesteld dat toerisme bijdraagt aan de leefbaarheid van de Achterhoek, door een bredere basis onder de instandhouding van voorzieningen en meer reuring en zichtbaarheid van het gebied. Een positief toeristisch en recreatief imago versterkt de aantrekkelijkheid van de regio. Een van de speerpunten in de Vrijetijdsagenda is het vitaal en op peil houden van de verblijfsrecreatie. Hiervoor is in 2019 een vitaliteitsonderzoek uitgevoerd. Uit dat onderzoek blijkt dat het goed gaat met de verblijfsrecreatie in de Achterhoek. Over het algemeen zien we een markt met groeiende bezettingen, uitgezonderd de "traditionele" kampeersector inclusief minicampings. Dat geeft ook naar de toekomst toe ruimte om extra overnachtingen op te vangen. Het betreft hier het bedrijfsmatig exploiteren van zes recreatiewoningen. De recreatiewoningen bieden plaats voor 2 tot 3 personen en deze zullen veelal kort verblijven. De directe omgeving biedt voldoende recreatieve mogelijkhden in de vorm van fietsen, wandelen in de natuur en cultuur in de binnenstad van Doetinchem.

Permanente bewoning van deze recreatiewoningen is niet toegestaan en is uitgesloten in de algemene gebruiksregels van het bestemmingsplan.

56

3.3 GO en GNN De voorgenomen ontwikkeling heeft geen directe invloed op de Groene Ontwikkelingszone en het Gelders Natuurnetwerk die de provincie Gelderland in de Omgevingsverordening heeft vastgelegd. Een kleine strook dat opgenomen is als plangebied ligt binnen de GO en GNN. De reden dat deze perceeltjes meegenomen zijn in het plangebied is, omdat de huidige bestemming 'Bedrijf' geen recht meer doet aan deze perceeltjes (zie rode cirkel in afbeelding hieronder). Ze krijgen nu een meer bij GNN passende bestemming, namelijk de bestemming 'Bos'. Er zal fysiek niets veranderen en er wordt ook geen potentiële natuurwaarde weggenomen. De kernkwaliteiten, oppervlakte en samenhang worden daarom per definitie niet aangetast. Nader onderzoek en eventuele compensatieplannen zijn daarom niet nodig.

Situering bestemming Bedrijf in GO en GNN (bron: beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022')

57

4 Haalbaarheid In de ruimtelijke onderbouwing is de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling van het plangebied onderbouwd. Verwezen wordt naar hoofdstuk 4 Haalbaarheid van de ruimtelijke onderbouwing (1 Ruimtelijke onderbouwing 'Wonen en recreatie Hulleweg 5, Doetinchem'). In dit hoofdstuk zijn ook de uitkomsten en conclusies terug te vinden van de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd: • Bodemonderzoek (2 Bijlage 1 bij ROB - Actualiserend verkennend bodemonderzoek) • Asbestinventarisatierapport (3 Bijlage 2 bij ROB - Asbestinventarisatierapport) • Stikstofonderzoek (4 Bijlage 3 bij ROB - AERIUS-berekening ) • Flora en fauna-onderzoek (5 Bijlage 4 bij ROB - Rapport nader onderzoek flora en fauna en 6 Bijlage 5 bij ROB Notitie uitvoerbaarheid Wnb) • Watertoets (7 Bijlage 6 bij ROB - Watertoets: digitale watertoets en 14 Bijlage 13 bij ROB - Landschapspark HWA compensatie: aanvulling compensatie verhard oppervlak) Mede op basis van de onderzoeken is te concluderen dat de beoogde ontwikkeling geen problemen oplevert ten aanzien van de onderzochte milieukundige en ruimtelijke aandachtspunten (archeologie en cultuurhistorie, bodem, geluid, luchtkwaliteit, verkeer en parkeren, externe veiligheid, milieuzonering, flora en fauna en water) mits voldaan wordt aan de voorwaarden uit de onderzoeken. Daarbij gaat het om de volgende zaken: 1.

Bodem Eventueel vrijkomende grond kan niet zondermeer in het grondverkeer worden opgenomen. Mocht de grond naar elders worden getransporteerd, dient te worden nagegaan in hoeverre de kwaliteit van de af te voeren grond overeenstemt met de verwerkingsmogelijkheden die voor de betreffende stort- c.q. hergebruikslocatie gelden. Deze zijn geformuleerd in het Besluit bodemkwaliteit. Aanbevolen wordt dan ook de eindverwerkingslocatie in overleg met het bevoegd gezag vast testellen. Mocht grondwater onttrokken worden t.b.v. bemaling, dient bekeken te worden in hoeverre de grondwaterkwaliteit de lozingsnormen overschrijdt. 2. Wet natuurbescherming Uit de quickscan is naar voren gekomen dat er voor vleermuizen en gierzwaluwen een nader onderzoek uitgevoerd dient te worden. Dit nader onderzoek is gestart in augustus 2022 en in juli 2023 afgerond. In zowel de quickscan als het nader onderzoek zijn er reeds vleermuisverblijven aangetoond. Naar aanleiding van deze onderzoeken zijn de plannen aangepast. De zolders waar de vleermuzien (en sporen) zijn aangetroffen zijn uit de planontwikkeling gehaald en blijven behouden (en worden eventueel ingericht) voor aanwezige vleermuizen.

EcoTierra verwacht dat met het behoud van deze zolders de huidige vleermuisverblijven en eventueel negatieve effecten (zoals verandering van invliegplekken, lichte verandering microklimaat en dergelijke) op deze plekken voldoende kunnen worden gemitigeerd. Op basis van de quickscan en de potentie van de opstal wordt een grote kolonie gierzwaluwen niet verwacht. Indien er gierzwaluwnesten worden aangetroffen kunnen ook deze voldoende ingepast/gemitigeerd worden. De gemaakte stappen om twee zolders buiten het plan te houden lijkt volgens EcoTierra voldoende om de verwachting uit te spreken dat er geen onoverkomelijke problemen zijn wat betreft de uitvoerbaarheid van het plan en de daarmee samenhangende bestemmingsplanherziening. Ook wordt verwacht dat een ontheffing Wnb bij de provincie kansrijk is. Er dient wel geborgd te worden dat de zolders nu en in de toekomst niet fysiek of indirect zullen worden aangetast en dat deze derhalve voor vleermuizen beschikbaar blijven. 3. Water Er dienen maatregelen te worden genomen om de toename aan verharding te compenseren. Het hemelwater vloeit af naar het aanliggende bosgebied via het reeds aanwezige stelsel voor hemelwater. Het parkeerterrein wordt voorzien van enkele straatkolken die middels IT riool verbonden worden met de hemelwaterafvoer naar het bos.

58

5 Wijze van bestemmen 5.1 Inleiding Met dit bestemmingsplan wordt de huidige hoofdfunctie 'Bedrijf' gedeeltelijk herzien in de bestemmingen 'Recreatie', 'Wonen' en 'Bos'. Hierdoor wordt de realisatie van 4 woningen en 6 recreatiewoningen, waaronder 1 in het voormalige transformatorhuisje, mogelijk gemaakt. De voormalige bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwoning. Duidelijk is voor welke doeleinden de grond en de gebouwen mogen worden gebruikt en wat er in de bebouwing wordt toegestaan. Dit biedt rechtszekerheid aan de burger. Het plan is daarom opgezet als gedetailleerd bestemmingsplan.

5.2 Toelichting op de regels De regels bestaan uit de volgende onderdelen: • hoofdstuk 1: Inleidende regels; • hoofdstuk 2: Bestemmingsregels; • hoofdstuk 3: Algemene regels; • hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels.

5.2.1 Inleidende regels De inleidende regels omvatten de in de planregels gebruikte begripsomschrijvingen (artikel 1) en de wijze van meten (artikel 2). Hiermee is planspecifiek vastgelegd wat bedoeld wordt en hoe gemeten moet worden. Als een begrip niet omschreven is, dan geldt de algemeen gangbare uitleg van het begrip.

5.2.2 Bestemmingsregels In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elke bestemmingsregel is, in overeenstemming met de RO-Standaarden 2012 waaronder de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (2012), in beginsel opgebouwd uit: • een bestemmingsomschrijving: een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing; • de bouwregels: deze bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken; • nadere eisen; • afwijken van de bouwregels; • specifieke gebruiksregels; • afwijken van de gebruiksregels; • omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden; • wijzigingsbevoegdheid.

5.2.2.1 Bos De bestemming 'Bos' is toegekend aan de omliggende gronden die buiten de bestemmingen 'Wonen' en 'Recreatie' vallen. Binnen deze bestemming is sprake van bos-, natuur- en landschapswaarden. De landschappelijke inpassing, die nog gerealiseerd moet worden, ligt grotendeels op deze gronden. Dit past ook binnen deze bestemming. Ook sluit dit goed aan op de omliggende gronden met de bestemming 'Bos'. Een kleine strook grond dat binnen dit bestemmingsplan is gelegen ligt binnen de GNN en GO. De planontwikkeling heeft hier geen directe invloed op. Mede in overleg met de Provincie heeft deze strook de bestemming 'Bos' gekregen. Deze bestemming sluit beter aan bij de GO en GNN dan de hiervoor geldende bestemming 'Bedrijf'.

59

Binnen de bestemming 'Bos' mogen geen bouwwerken worden gebouwd. Wel is zijn toegangswegen toegestaan (conform inrichtingsplan 'Landschapspark Op de Pol). Met een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk of werkzaamheid zijn bepaalde activiteiten die niet onder bouwen vallen vergunningplichtig gemaakt. Op deze manier vindt bij de benoemde activiteiten een belangenafweging plaats.

5.2.2.2 Wonen De bestemming 'Wonen' omvat alle percelen waarop woningen en bijbehorende bouwwerken zijn toegelaten. De nieuwe woningen worden binnen de contouren van het voormalige pompstation ondergebracht. Vanwege de variatie in bouwhoogtes hebben deze nieuwe woningen allen een verschillende inhoudsmaat. Deze inhoudsmaat is bepalend en geldt als maximale inhoud van de woning. Bij enkele woningen is bepaald dat de zolders vrij moeten blijven voor vleermuizen. Dit is nodig in het kader van de benodigde Wnb-vergunning. Om de woningen die zich in het voormalige pompstation bevinden ligt een bouwvlak, wat betekent dat buiten dit bouwvlak geen bebouwing is toegestaan. Deze gronden worden ook uitgesloten van bebouwing met een nadere aanduiding (-bg). Dit om vergunningvrije bouwwerken uit te sluiten. Omdat de woningen binnen de bestaande contouren van het voormalige pompstation worden gerealiseerd en te voorkomen dat er losse bijbehorende bouwwerken rondom dit gebouw worden gebouwd, zijn deze gronden uitgesloten van bebouwing. De gronden worden hierdoor niet gezien als 'erf' in de zin van artikel 1 van Bijlage II van de Bor. Dit komt de monumentenstatus van het pand ook ten goede. In het inrichtingsplan 'Landschapspark - Op de Pol' is hier rekening mee gehouden. Ten behoeve van deze woningen wordt een gezamenlijk vrijstaand bijgebouw gerealiseerd.

Deze wordt op de verbeelding aangeduid als 'specifieke bouwaanduiding - bijgebouwen' (bg). De voormalige bedrijfswoning wordt burgerwoning. Het betreft hier een vrijstaande woning die ook als zodanig wordt aangeduid. De woning ligt binnen het bestemmingsvlak wonen. De inhoud van de vrijstaande woning is 750 m³, tenzij de bestaande inhoud al meer is. Het kan zijn dat de afwijkende inhoud onder de 'bestaande maten-regeling' valt. Bij de vrijstaande woning zijn bijbehorende bouwwerken toegestaan. Deze zijn toegestaan binnen de bestemmingsvlak 'Wonen'. De toegestane oppervlakte bedraagt maximaal 100 m2, tenzij het grondoppervlakte bij de woning meer dan 1 hectare is, dan is maximaal 150 m2 toegestaan. Op gronden met de bestemming 'Wonen' is de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf dan wel een vrij beroep toegestaan. Voorwaarde daarvoor is dat de woonfunctie in alle gevallen de hoofdfunctie binnen de bestemming blijft. In beperkte mate mag bij de uitoefening van een aan huis gebonden beroep of bedrijf ook detailhandel plaatsvinden. Overige detailhandel is binnen de bestemming 'Wonen' nadrukkelijk uitgesloten. Uitgangspunt is dat maximaal 40% van het vloeroppervlakte van de woning én de bijbehorende bouwwerken van de woning voor een aan huis gebonden bedrijf en/of beroep gebruikt mag worden.

Afwijkende regeling voor bepaling oppervlakte bedrijf of beroep aan huis Uitgangspunt is dat 40% van het vloeroppervlakte van de woning én de bijbehorende bouwwerken van de woning voor een aan huis gebonden bedrijf en/of beroep gebruikt mag worden. In het landelijk gebied komen vaak situaties voor dat bij een woning veel meer bijbehorende bouwwerken staan dan in de basis bij een woning is toegestaan (100 m2). Als we de algemene regel zouden aanhouden dan leidt dit tot ongewenst grote bedrijven 'aan huis' in het landelijk gebied. Het is daarom gewenst om vast te leggen dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte van de woning met daarbij maximaal 100 m2 van de vloeroppervlakte van de bijbehorende bouwwerken voor een bedrijf gebruikt mag worden. Aanwezige bijbehorende bouwwerken die de grens van 100 m2 overschrijden tellen hierdoor niet mee bij de bepaling van de 40% van de vloeroppervlakte voor het aan huisgebonden bedrijf of beroep. Dit is in lijn met het Planologisch beleid. Voorwaardelijke verplichting

60

In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te verzekeren dat het perceel binnen 1 jaar na het in gebruik nemen van de gronden overeenkomstig de bestemmingen 'Wonen' en 'Recreatie' de landschappelijke inrichting is gerealiseerd en vervolgens in stand wordt gehouden overeenkomstig het inrichtingsplan 'Landschapspark Op de Pol', zoals opgenomen in bijlage1 Ruimtelijke onderbouwing 'Wonen en recreatie Hulleweg 5, Doetinchem'.

5.2.2.3 Recreatie De gronden waar de recreatiewoningen worden gerealiseerd zijn bestemd als 'Recreatie'. Het betreft verblijfsrecreatie in de vorm van vijf recreatiewoningen in het voormalige pompstation en één recreatiewoning in het voormalige transformatorhuisje. De recreatieverblijven zijn alleen toegestaan binnen de bestaande bebouwing. De oppervlakte mag niet meer bedragen dan het bestaande bebouwde oppervlakte en de goot- en bouwhoogte mag ook niet meer bedragen dan de bestaande goot- en bouwhoogte. Verder zijn bijbehorende bouwwerken uitgesloten en bouwwerken, geen gebouwen zijnde beperkt toegestaan. De gronden rondom de recreatiewoningen worden niet gezien als 'erf' in de zin van artikel 1 van Bijlage II van de Bor. Met deze bepaling wordt zoveel mogelijk voorkomen dat een rommelig en onoverzichtelijk aanzicht ontstaat op het terrein en wordt de kwaliteit van het gemeentelijk monument zo veel mogelijk behouden. Een bedrijfswoning of burgerwoning is binnen de bestemming 'Recreatie' niet toegestaan. Verder is in de permanent bewoning in recreatiewoningen niet toegestaan. Dit is opgenomen als verboden gebruik in de algemene gebruiksregels. De aanduiding 'cultuurhistorische waarden' die was opgenomen voor het voormalige pompstation en het transformatorhuisje is komen te vervallen, omdat deze gebouwen nu een monumentenstatus hebben gekregen.

Deze panden vallen daarmee onder de bescherming van de Erfgoedwet. In de specifieke gebruiksregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om te verzekeren dat het perceel binnen 1 jaar na het in gebruik nemen van de gronden overeenkomstig de bestemming 'Recreatie', de landschappelijke inrichting is gerealiseerd en vervolgens in stand wordt gehouden overeenkomstig het landschappelijke inpassingsplan. Dit geldt niet voor de vrijstaande recreatiewoning. Deze mag reeds gerealiseerd worden en in stand worden gehouden.

5.2.2.4 Waarde - Archeologische verwachting 3, 4 en 6 De dubbelbestemmingen ter bescherming van de archeologie is opgenomen in overeenstemming met het gemeentelijke archeologiebeleid en met de nieuwe herziene archeologische beleidskaart. Daarop zijn de archeologische waardevolle gebieden en archeologische verwachtingszones aangegeven. Afhankelijk van de (verwachtings)waarde in een (deel)gebied is het beschermingsregime meer of minder streng. De bescherming van de archeologische waarden is in de Beheersverordening 'Landelijk gebied - 2020, reparatie 2022' vertaald in verschillende archeologische dubbelhoofdfuncties. In dit bestemmingsplan komen de archeologische dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting 3', 'Waarde - Archeologische verwachting 4' en 'Waarde - Archeologische verwachting 6' voor.

Uitgaan van waarde die past bij onderliggende verwachtingszone Met de waarde die past bij de onderliggende verwachtingszone wordt bedoeld, dat de verwachtingszone bepaalt wanneer er een archeologische onderzoekverplichting geldt: • in een hoge verwachtingszone geldt dat onderzoek moet worden uitgevoerd bij een ingreep dieper dan 30 cm – maaiveld en een plangebied groter dan 250 m2; • bij een middelmatige verwachtingszone moet onderzoek worden uitgevoerd bij 30 cm beneden maaiveld en een plangebied groter dan 1000 m2; • bij een lage verwachtingszone bij 30 cm beneden maaiveld en een plangebied groter dan 5000 m2.