Bijlage 1 01_03_B1_Toelichting_Ruimtelijke onderbouwing.pdf
Tekst van het document
Op basis van het archeologisch onderzoek is gekeken naar de mogelijke beperkingen ten aanzien van het beoogde gebruik en de geplande bebouwing. Aan de westzijde van het terrein is geen bodemvorming aangetroffen. Op onderstaand figuur is op de ondergrond (topografische kaart van 1980) zichtbaar dat hier eerder bebouwing heeft gestaan op de plekken waar het paviljoen, het meest noordelijke paviljoen en een gedeelte van het middelste paviljoen zijn voorzien. Het middelste paviljoen wordt daarnaast op palen gebouwd (de hoge variant).
Figuur 28 Boorpuntenkaart archeologisch vooronderzoek i.c.m. verstoorde en vrijgegeven deelgebieden (ondergrond topografische kaart 1980)
70
versie 12 mei 2023 (definitief)
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Voor de kas en de woning met bijbehorend bouwwerk geldt dat hier in het verleden al een bouwvergunning is verleend voor twee woontorens (ronde vlakken) met een tussenliggende ondergrondse parkeergarage (rechthoek). Dit plan is zichtbaar op onderstaande afbeelding (gele vlakken) uit het geldende bestemmingsplan. Ten behoeve van de eerdere ontwikkeling is archeologisch onderzoek uitgevoerd, waarbij het advies was om het plangebied vrij te geven. Het bevoegd gezag heeft dit advies overgenomen en de omgevingsvergunning verleend.
Figuur 29 Boorpuntenkaart archeologisch vooronderzoek i.r.t. bestemmingen
Op grond van bovenstaande informatie is onderstaande samenvatting opgesteld. Onderdeel Woning (onderkelderd) bijbehorend bouwwerk
Toetsing met
Het bijbehorend bouwwerk ligt in vrijgegeven gebied. De woning ligt deels in vrijgegeven gebied, het resterende gebied is zeer beperkt qua oppervlak (circa 75 m2).
Kas (deels onderkelderd)
Ligt grotendeels in vrijgegeven gebied, het resterende gebied is zeer beperkt qua oppervlak (circa 65 m2).
Paviljoen
Ligt grotendeels in gebied waar al eerder bebouwing heeft gestaan. Daarnaast kent het boorpunt ernaast een toegestane verstoringsdiepte van 145 cm (inclusief 25 cm marge).
versie 12 mei 2023 (definitief)
71
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Ecolodges
Bovenste en middelste lodge liggen deels in gebied waar al eerder bebouwing heeft gestaan. Daarnaast komt de middelste lodge op palen te staan, waardoor de bodemroering minimaal is. Bij de meest zuidelijke lodge zal de verstoringsdiepte beperkt moeten worden tot maximaal 30 cm onder maaiveld.
Stadslandbouw
Aannemelijk is dat voor de landbouw de verstoring niet dieper gaat dan 30 cm. Grond die vrijkomt uit de werkzaamheden voor de bebouwing wordt gebruikt om het terrein voor de stadslandbouw deels te verhogen zodat er overal 30 cm zit tussen het maaiveld en de maximale verstoringsdiepte (inclusief 25 cm marge) zoals weergegeven op onderstaande afbeelding.
Figuur 30 Inrichtingsplan met toegestane verstoringsdiepten (inclusief 25 cm marge), waarden zijn exclusief ophoging
72
versie 12 mei 2023 (definitief)
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Conclusie Het aspect archeologie vormt onder de volgende voorwaarden geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan: -
De middelste lodge dient op palen gebouwd te worden, waardoor de bodemroering minimaal is. Bij de meest zuidelijke lodge zal de verstoringsdiepte beperkt moeten worden tot maximaal 30 cm onder maaiveld.
-
Grond die vrijkomt uit de werkzaamheden voor de bebouwing wordt gebruikt om het terrein voor de stadslandbouw deels te verhogen zodat er overal 30 cm zit tussen het maaiveld en de maximale verstoringsdiepte (inclusief 25 cm marge) zoals weergegeven op figuur 27.
Ook wanneer het plangebied op enig moment op basis van de resultaten van archeologisch onderzoek wordt vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkelingen, blijft de meldingsplicht archeologische toevalsvondst of waarneming van kracht (Erfgoedwet, artikel 5.10 Archeologische toevalsvondst). Aangezien het nooit volledig is uit te sluiten dat tijdens eventueel grondverzet een archeologische toevalsvondst wordt gedaan, is het wenselijk de uitvoerder van het grondwerk te wijzen op de plicht om hiervan zo spoedig mogelijk melding te doen bij het bevoegd gezag, de gemeente Doetinchem, en de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.
4.10.2 Cultuurhistorisch erfgoed Op 21 september 2017 heeft de gemeenteraad de nieuwe nota cultuurhistorie 'Continuïteit in Karakter' vastgesteld. In de nota is aandacht voor het verhaal van Doetinchem en het zichtbaar maken van cultuurhistorie in de openbare ruimte. Mede hierdoor wordt de kennis over en waardering voor cultuurhistorie vergroot, en kan cultuurhistorie als inspiratiebron dienen bij ruimtelijke planvorming. De nota kent een brede insteek en beschrijft ambities op een aantal maatschappelijke thema's. Daarnaast beschrijft de nota ook de beleidskaders en de manier waarop cultuurhistorie in de ruimtelijke planvorming geborgd wordt. Hiervoor zijn vijf belangrijke thema's onderscheiden, dit zijn: -
krimp, leegstand en herbestemmen;
-
duurzaamheid en innovatie;
-
instandhouding;
-
kennis vergroting en uitwisseling;
-
leefomgeving en participatie.
Op 30 mei 2013 heeft de gemeenteraad de Erfgoedverordening vastgesteld. In deze verordening
versie 12 mei 2023 (definitief)
73
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
is vastgelegd op basis van welke criteria gemeentelijke monumenten, beeldbepalende panden, karakteristieke boerderijen of een terrein met cultuurhistorische waarden kunnen worden aangewezen en welke voorwaarden worden verbonden aan vergunningverlening.
Onderzoek en conclusie In 2019 en 2020 heeft de gemeente Doetinchem een cultuurhistorische inventarisatie en waardering uitgevoerd. De cultuurhistorisch waardevolle objecten uit deze inventarisatie zijn vastgelegd in het bestemmingsplan Parapluherziening Cultuurhistorie 2023. Binnen het plangebied is geen cultuurhistorisch waardevol object opgenomen. Het plangebied valt niet binnen het beschermde gebied vanuit de rijksmonumentale status rondom rijksmonument Villa Ruimzicht. De grens van het arboretum is de lindelaan ten westen van het plangebied. Binnen het plangebied zijn geen monumentale onderdelen aanwezig.
4.11 Verkeer en parkeren De locatie ligt voor het bepalen van de verkeerskundige aspecten in matig stedelijk gebied en in de rest van de bebouwde kom (zie paragraaf 3.5.13 voor de gemeentelijke parkeervisie). Aansluitend op de werkwijze in de gemeentelijke parkeervisie is bij het toepassen van de CROWkengetallen uitgegaan van het gemiddelde tussen het minimum en maximum. De ontwikkeling bestaat uit stadslandbouw, 6 ecolodges, een paviljoen en één woning. Stadslandbouw wordt in de gemeentelijke parkeervisie en in de landelijke CROW-richtlijnen niet als type activiteit genoemd. Het gebruik van het paviljoen kent een sterke relatie met de stadslandbouw (zie paragraaf 2.2). Vanuit die insteek kunnen de stadslandbouw en het paviljoen als één ontwikkeling gezien worden. De stadslandbouw is qua verkeerskundige uitgangspunten niet vergelijkbaar met een volkstuinencomplex, omdat daar een hogere dichtheid van gebruikers is (uitgaande van circa 150 m2 per volkstuin). Vanwege de lokale klanten is het de verwachting dat er een redelijk deel van de bezoekers lopend of fietsend komt. Daarnaast kent de ontwikkeling vanuit de biologische en duurzame insteek een extensieve opzet. Daardoor is de ontwikkeling niet gelijk te stellen aan een restaurant of een evenementenhal. De categorie die qua uitgangspunten en verkeerskundig het meeste overeenkomsten toont is ‘plantentuin (botanisch)’.
Veelal zijn bij dergelijke locaties (net als beoogd bij De Buitenplaats) ook ondergeschikte horeca/detailhandel aanwezig en komen bezoekers verdeeld over de dag. De ecolodges zijn een uitbreiding van de huidige activiteiten van Villa Ruimzicht. Villa Ruimzicht is een viersterrenhotel. Bij het bepalen van de verkeersgeneratie en de parkeerbalans zijn de ecolodges als kamers gezien van het viersterrenhotel.
74
versie 12 mei 2023 (definitief)
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Parkeren Voor de gehele ontwikkeling is op basis van bovenstaande een parkeerbalans opgesteld. Onderdeel
Aantal
Norm
Totaal
Stadslandbouw/paviljoen
1
30,5 (per plantentuin)
30,5
Ecolodges
6
7,2 (per 10 kamers)
4,3
Woning
1
2,2 (per woning)
2,2
TOTAAL (afgerond)
37
Figuur 31 Inrichting parkeerplaatsen
Op bovenstaande afbeelding is de inrichting ten behoeve van het parkeren zichtbaar. Op eigen terrein komen er 38 parkeerplaatsen. Hiermee wordt een sluitende parkeerbalans voor de ontwikkeling gerealiseerd en past de gewenste herontwikkeling binnen het parkeerbeleid van de gemeente Doetinchem.
versie 12 mei 2023 (definitief)
75
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Verkeer Volgens de kengetallen van het CROW is het aantal verkeersbewegingen per etmaal, uitgaande van de verstedelijkingsgraad 'matig stedelijk' en het gebiedstype ‘rest bebouwde kom’:
Onderdeel
Aantal
Norm
Totaal
Stadslandbouw/paviljoen
1
30 (per plantentuin)
30
Ecolodges
6
20,9 (per 10 kamers)
12,5
Woning
1
8,2 (per woning)
8,6
TOTAAL (afgerond naar boven)
52
Dit komt voor de toekomstige situatie neer op een totaal van maximaal 52 verkeersbewegingen per etmaal. Voor de toelevering van goederen is uitgegaan van gemiddeld één levering per dag voor middelzwaar vrachtverkeer. Gemiddeld één keer per week zal er een zware vrachtwagen komen voor het ophalen van afval. Het gebied wordt voor auto- en fietsverkeer ontsloten via de Haareweg. Deze weg heeft voldoende capaciteit om de beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen op te vangen.
Figuur 32 Nieuwe ontsluiting op de Haareweg
De ontsluiting is voorzien tegenover de Insulindestraat. Hier is al een gedeelte verhard voor overstekende fietsers. 76
versie 12 mei 2023 (definitief)
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
4.12 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan dan wel ruimtelijke onderbouwing onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. Bij de uitvoering van een project kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Bij het eerste gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Tevens is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor bepaalde bouwplannen de grondexploitatieregeling van toepassing is. Bij het tweede gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen.
Economische uitvoerbaarheid Voorliggend project betreft een particulier initiatief, waarvoor grond van de gemeente wordt aangekocht. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is een overeenkomst gesloten in verband met het verhalen van mogelijke planschade. De verkoop van gemeentelijke grond wordt in een aparte koopovereenkomst geregeld, waarbij voorafgaand derden in de gelegenheid zijn gesteld om bezwaar te maken. De verkoopwaarde is marktconform en sluit aan op de gemeentelijke grondexploitatie. De kosten die zijn gemaakt en gemaakt worden voor het opstellen van het plan zijn voor rekening van de initiatiefnemer en worden via de leges in rekening gebracht. Het verhaal van kosten is daarmee anderszins verzekerd, waarmee het vaststellen van een exploitatieplan achterwege kan blijven. Maatschappelijke uitvoerbaarheid Initiatiefnemer heeft op 10 mei 2021 en 14 juni 2022 omwonenden geïnformeerd over de beoogde plannen. Hierbij is er een toelichting gegeven worden over de beoogde activiteiten, de terreininrichting en de wijze van ontsluiten en parkeren. Opmerkingen uit de eerste bijeenkomst zijn verwerkt en tijdens de tweede bijeenkomst toegelicht. Tijdens de tweede bijeenkomst is afgesproken dat als blijkt dat (ondanks voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein) bezoekers de auto toch aan de Haareweg parkeren, de initiatiefnemer hierover in gesprek gaat met de omwonenden.
Samen met de gemeente zijn de gemaakte opmerkingen over de verkeerssituatie van de Haareweg besproken. Naast de omwonenden zijn ook de onderwijsinstellingen die gebruik maken van de locatie voor het sporten geïnformeerd over de plannen. De verslagen van de omgevingsdialoog zijn in bijlage 10 opgenomen.
versie 12 mei 2023 (definitief)
77
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Hoofdstuk 5
Conclusie
Voornemen is om aan de oostkant van de Monumentale Villa Ruimzicht in de gemeente Doetinchem De Buitenplaats te ontwikkelen. De Buitenplaats heeft de ambitie een voorbeeldfunctie te vervullen en een visitekaartje te zijn voor Doetinchem op het gebied van duurzaamheid en voedseleducatie. De ontwikkeling zal bestaan uit een stadslandbouw (moestuin, voedselbos, park, een verwarmde kas met gereedschapskamer), zes eco-lodges, een paviljoen en een woning ten behoeve van toezicht en beheer van de stadslandbouw. De realisatie van De Buitenplaats is niet mogelijk op grond van het geldende bestemmingsplan. Een bestemmingsplan kan alleen worden herzien als de activiteit voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. De onderbouwing dat de beoogde ontwikkeling hieraan voldoet is opgenomen in voorliggend document. Er spelen voor deze locatie geen specifieke belangen op nationaal, provinciaal en regionaal niveau. Het initiatief sluit qua duurzaam en ecologisch gebruik en onderlinge samenhang aan op de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. Uit de ruimtelijke analyse blijkt dat er geen belemmeringen zijn die de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staan, voor zover de volgende uitgangspunten gehanteerd worden: -
Het bevoegd gezag dient een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen.
-
Het blijkt dat de gecumuleerde geluidbelasting exclusief aftrek ten gevolge van wegverkeer ter plaatse van de zuid- en noordgevel hoger ligt dan 53 dB. Derhalve dient er voor deze gevels extra geluidwerende voorzieningen bepaald te worden om aan het maximale binnenniveau van 33 dB te kunnen voldoen. Dit zal bij de uiteindelijke aanvraag omgevingsvergunning voor de woning in een gevelweringonderzoek moeten worden aangetoond.
-
Voor de kap van één esdoorn en drie lindes moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd bij de gemeente Doetinchem, voor zover de bomen een stamomtrek hebben van meer dan 120 centimeter (gelijk aan een diameter van 38 cm) gemeten op 130 centimeter hoogte vanaf het maaiveld.
-
Geadviseerd wordt om vleermuisvriendelijke verlichting te gebruiken door geen uitstralende armaturen te gebruiken en hierbij de boomkronen niet te verlichten.
-
Bebouwing binnen 10 meter van de stam van de lindes 1 t/m 35 is niet toegestaan.
-
Grondwerkzaamheden binnen 9 meter van de stam van de lindes 1 t/m 35 zijn niet toegestaan.
-
Grondwerkzaamheden of bebouwing binnen 2 meter uit de stamvoet van bomen 1/2/3/5 zijn niet toegestaan.
78
versie 12 mei 2023 (definitief)
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
-
Bouwverkeer dient afgewikkeld te worden via de toekomstige ontsluiting op de Haareweg (noordoostzijde).
-
Ter compensatie van het rooien van één esdoorn en drie lindes (buiten het broedseizoen) dienen er minimaal 10 nieuwe bomen aangeplant en in stand gehouden te worden.
-
De middelste lodge dient op palen gebouwd te worden, waardoor de bodemroering minimaal is. Bij de meest zuidelijke lodge zal de verstoringsdiepte beperkt moeten worden tot maximaal 30 cm onder maaiveld.
-
Grond die vrijkomt uit de werkzaamheden voor de bebouwing wordt gebruikt om het terrein voor de stadslandbouw deels te verhogen zodat er overal 30 cm zit tussen het maaiveld en de maximale verstoringsdiepte (inclusief 25 cm marge) zoals weergegeven op figuur 27.
-
De grond is momenteel nog in eigendom van de gemeente, maar wordt verkocht aan de initiatiefnemer waarbij een marktconforme prijs wordt betaald. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een overeenkomst gesloten, waarin o.a. afspraken rondom verhalen van mogelijke planschade worden vastgelegd.
-
Initiatiefnemer gaat de omwonenden nog informeren over de gedetailleerde uitwerking. Hierbij zal er een toelichting gegeven worden over de beoogde activiteiten, de terreininrichting en de wijze van ontsluiten en parkeren. Een verslag hiervan zal aan de gemeente worden gestuurd.
Met de voorgenoemde randvoorwaarden is het beoogd initiatief haalbaar en wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.
versie 12 mei 2023 (definitief)
79
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Bijlagen
80
versie 12 mei 2023 (definitief)
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Bijlage 1
Inrichtingstekening
versie 12 mei 2023 (definitief)
81
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Bijlage 2
82
Verkennend bodemonderzoek
versie 12 mei 2023 (definitief)
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Bijlage 3
Akoestisch onderzoek
versie 12 mei 2023 (definitief)
83
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Bijlage 4
84
Quickscan Wet natuurbescherming
versie 12 mei 2023 (definitief)
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Bijlage 5
Aerius-berekening
versie 12 mei 2023 (definitief)
85
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Bijlage 6
86
Bomen Effect Analyse
versie 12 mei 2023 (definitief)
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Bijlage 7
Digitale watertoets
versie 12 mei 2023 (definitief)
87
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Bijlage 8
88
Vooronderzoek ontplofbare oorlogsresten
versie 12 mei 2023 (definitief)
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Bijlage 9
Archeologisch vooronderzoek
versie 12 mei 2023 (definitief)
89
Ruimtelijke onderbouwing Buitenplaats Park Ruimzicht Doetinchem
Bijlage 10 Verslag omgevingsdialoog
90
versie 12 mei 2023 (definitief)