Bijlage 01_11 Toelichting bijlage 2 - Bijlagenboek RO Supermarkt Julianastraat Koningin Wilhelminastraat te Wehl_20240404.pdf

Ruimtelijke onderbouwing Supermarkt Julianastraat/Koningin Wilhelminastraat te Wehl Gemeente Doetinchem Bijlagenboek

Ruimtelijke onderbouwing Supermarkt Julianastraat/Koningin Wilhelminastraat te Wehl Gemeente Doetinchem Bijlagenboek

Rapportnummer:

P05545

Datum:

4 april 2024

Contactpersoon opdrachtgever:

PLUS Vastgoed BV

Projectteam BRO:

TSc

Concept:

September 2022

Definitief:

Maart 2024. April 2024

Bron foto kaft:

BRO

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Inhoudsopgave

Bijlagen Bijlage 1: Ladderonderbouwing Bijlage 2: Verkeersonderzoek Bijlage 3: Quickscan flora en fauna Bijlage 4: Waterparagraaf Bijlage 5: Archeologisch onderzoek Bijlage 6: Bodemonderzoek Bijlage 7: Akoestisch onderzoek industrielawaai Bijlage 8: Aanmeldnotitie MER Bijlage 9: Nader bodemonderzoek Bijlage 10: Bezonningsstudie Bijlage 11: Vervolgonderzoek ecologie Bijlage 12: Stikstofonderzoek Bijlage 13: Ontheffing Wet natuurbescherming Bijlage 14: Oplegnotitie ecologie Bijlage 15: Programma van Eisen archeologie

Inhoudsopgave

1

BIJLAGEN

Bijlage 1: Ladderonderbouwing

Doetinchem, Ladderonderbouwing supermarktontwikkeling Wehl PLUS Vastgoed BV Definitief

Doetinchem, Ladderonderbouwing supermarktontwikkeling Wehl PLUS Vastgoed BV Definitief

Rapportnummer:

P05545

Datum:

3 april 2024

Projectteam BRO:

DG, TS

Trefwoorden:

Supermarkt, modernisering, effecten, ruimtelijk, functioneel, Ladder voor duurzame verstedelijking

Bron foto kaft:

BRO

Beknopte inhoud:

De initiatiefnemer wil de Plus-supermarkt in Wehl verplaatsen naar het centrum en moderniseren. Dit ruimtelijk-functionele onderzoek concludeert dat er behoefte is aan het initiatief en dat de effecten aanvaardbaar zijn. De ladder voor duurzame verstedelijking is succesvol doorlopen.

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

Inhoudsopgave 1. MANAGEMENTSAMENVATTING EN LADDERTOETS 1.1 1.2

Aanleiding en planinitiatief Concluderende toets aan de ladder

2. KWALITATIEVE ANALYSE 2.1 2.2

pagina

2 2 4

7

Trends en ontwikkelingen Marktanalyse sector dagelijkse artikelen

7 8

3. KWANTITATIEVE ANALYSE EN EFFECTEN

14

3.1 3.2 3.3

Uitgangspunten effectenanalyse DPO-model en effectanalyse kern Wehl Effecten realisatie toekomstbestendige supermarkt

14 15 16

BIJLAGEN Bijlage 1: Begrippenlijst Bijlage 2: Beleidskaders Bijlage 3: Lagere vloerproductiviteit kleinere kernen

Inhoudsopgave

1

1.

MANAGEMENTSAMENVATTING EN LADDERTOETS 1.1 Aanleiding en planinitiatief In Wehl (gemeente Doetinchem) is de Plus-supermarkt met circa 900 m² winkelvloeroppervlak (wvo) te klein naar de huidige maatstaven voor een moderne service-supermarkt en hierdoor komt de formule niet optimaal tot zijn recht. Een modernisering op de huidige locatie is gelet op de locatie (rand centrum) en de bereikbaarheid, niet mogelijk en wenselijk. Zodoende is een verplaatsing van de supermarkt voorzien naar de voormalige bibliotheek-locatie, aan het Kerkplein 6, de locatie van De Woonplaats aan het Kerkplein 8, alsmede woningen van Sité, gelegen aan de Julianastraat 1 t/m 7 en Koningin Wilhelminastraat 2 t/m 8 (zie volgende figuur). Op de beoogde locatie zal Plus Vastgoed BV een nieuwe Plus-supermarkt realiseren van maximaal 1.200 m² wvo. De beperkte en functionele uitbreiding van maximaal 280 m² wvo komt ten goede aan de winkelbeleving (bredere gangpaden, productpresentatie, ruimte voor vers, etc.). Door de verplaatsing ligt de supermarkt meer centraal in de kern Wehl, dichtbij de andere boodschappenwinkels en de parkeer- en verkeerssituatie wordt verbeterd. Een aantal woningen zullen hiervoor moeten verdwijnen. Daarover is al overeenstemming bereikt met de woningcorporaties Site en De Woonplaats. Op de achter te laten locatie aan de Stationsstraat komt geen nieuwe supermarkt.

Via privaatrechtelijke afspraken is dit vastgelegd. De functie detailhandel is planologisch echter niet uitgesloten 1. Met de gemeente wordt nader afgestemd over de invulling van dit pand op deze locatie. Naast de Plus-supermarkt is er een Boni-supermarkt in Wehl.

1

Wel heeft in 2018 een voorontwerp parapluherziening Kantoren, Uitsluiten woningbouw en supermarkten ter inzage gelegen, om onder andere nieuwe supermarkten uit te sluiten en bestaande vast te leggen op de bestaande verkoopvloeroppervlakte. De Plus-supermarkt is daarin positief bestemd met een maximum van 860 m² verkoopvloeroppervlakte.

Hoofdstuk 1

2

Figuur 1.1: Huidige supermarktlocatie en planlocatie

Ladder voor duurzame verstedelijking Het planinitiatief is een nieuwe stedelijke ontwikkeling, omdat het een detailhandelsontwikkeling betreft die in planologische zin 2 groter is dan 400 m² wvo. Daarom is een toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking wettelijk verplicht (zie volgend kader). Het gaat er bij voorliggende laddertoets om dat er behoefte wordt aangetoond en dat eventuele leegstandseffecten aanvaardbaar zijn voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Dit wordt onderzocht aan de hand van ruimtelijk-functioneel onderzoek in voorliggende rapportage. De gebruikte winkeldata zijn afkomstig van Locatus Retailverkenner, peildatum mei 2022. De ‘Ladder voor Duurzame Verstedelijking’ (art. 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ (art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening) is een wettelijk verplicht motiverings-instrument, voor iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Het tweede lid van art. 3.1.6. is als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” In geval van Wehl ligt de locatie binnen bestaand stedelijk gebied.

2

Het gaat hier om planologische winkelmeters. In functionele zin is slechts sprake van 280 m² wvo aan uitbreiding.

Hoofdstuk 1

3

1.2 Concluderende toets aan de ladder Navolgend worden de behoefte en effecten van het planinitiatief getoetst aan de ladder. Voor een verdere toelichting en onderbouwing wordt verwezen naar de volgende hoofdstukken en bijlagen. Verzorgingsgebied Het relevante verzorgingsgebied is de kern Wehl, omdat de boodschappen overwegend dichtbij huis, in de eigen kern, gekocht worden. Voor de effectenanalyse is echter ook ingegaan op de nabij liggende kernen Nieuw-Wehl en Kilder. Dit sluit aan op de Visie Boodschappenstructuur Gemeente Doetinchem 2017, waarin het centrum van Wehl is aangemerkt als dorpsverzorgend en aanvullend is aangegeven dat het supermarktaanbod in Wehl ook een functie heeft voor de inwoners van omliggende kernen buiten de gemeente. Behoefte aangetoond De conclusie is dat er kwalitatieve behoefte is aan het planinitiatief, te weten een supermarkt van moderne omvang (max 1.200 m² wvo) in het centrum van Wehl. Hiervoor zijn de volgende argumenten: • De huidige supermarkt is naar huidige maatstaven te klein. Hierdoor is de verzorgingsfunctie van de supermarkt (op termijn) te beperkt om toekomstbestendig te blijven. • Een uitbreiding naar de wenselijke maatvoering is op de huidige locatie is niet mogelijk of wenselijk, gelet op locatie en omgeving. • Door de verplaatsing naar het centrum kan de Plus-supermarkt moderniseren naar een moderne omvang van max 1.200 m² wvo.

De uitbreiding komt met name het winkelcomfort ten goede. • Zowel door de modernisering van de supermarkt als door de verplaatsing naar een meer centrale plek in het centrumgebied van Wehl, speelt Plus beter in op de actuele consumentenbehoefte. De hedendaagse consument kiest namelijk voor gemak en comfort en zodoende voor de grotere en compacte boodschappencentra, met meerdere en moderne supermarkten en ruime en voldoende parkeervoorziening. Mede door de verplaatsing van Plus vormt de nieuw te ontwikkelen supermarkt, samen met de Boni-supermarkt en de overige detailhandel en horeca, het hart van het dorp. • Het planinitiatief sluit aan bij de vigerende beleidskaders. Die zetten in op een toekomstbestendige detailhandelsstructuur en vitale en leefbare dorpskernen. In het gemeentelijke detailhandelsbeleid is een toetsingskader opgenomen voor supermarktontwikkelingen. Aangezien het planinitiatief een optimalisatie van een bestaande aanbieder is, die van meerwaarde is op de structuur, wordt het toetsingskader succesvol doorlopen. Ook sluit het plan aan op de uitgangspunten van de Dienstenrichtlijn. • Uit de leegstandsanalyse blijkt dat de aangetoonde behoefte niet in bestaand leegstaand (winkel)vastgoed kan worden ingepast. Er is, gelet op de omvang en ligging, geen leegstaand winkelvastgoed geschikt om het beoogde initiatief te huisvesten.

Ook zijn er geen alternatieve ‘harde’ planontwikkelingen, die voorzien in de aangetoonde behoefte en is er geen andere relevante benutte en onbenutte plancapaciteit voor supermarkten.

Hoofdstuk 1

4

Aanvaardbare effecten De conclusie is dat het planinitiatief een positieve invloed heeft op de consumentenverzorging, de detailhandelsstructuur en in het verlengde daarvan het woon-, leef-, en ondernemersklimaat. Het initiatief voorziet in de behoefte (zie voorgaande) en bovendien wordt bestaande bebouwing in het centrum getransformeerd. Leegstand, of zelfs onaanvaardbare leegstand wordt niet verwacht. Hierbij is het volgende relevant: • Door de verplaatsing ontstaat er een sterk en compact centrum met twee supermarkten op loopafstand van elkaar. Het combinatiebezoek van de supermarkt en andere winkels zal toenemen, waardoor ook het overig voorzieningenaanbod profiteert van de supermarktontwikkeling. • De ontwikkeling betreft bovendien een beperkte uitbreiding (ca. 280 m² wvo). Op de achter te laten locatie aan de Stationsstraat zal ook geen nieuwe supermarkt gevestigd worden. Via privaatrechtelijke afspraken is een nieuwe supermarkt uitgesloten. • Uit de effectenbenadering blijkt dat indien het planinitiatief wordt gerealiseerd, de gemiddelde vloerproductiviteit (in € per m² wvo) in de kern Wehl richting 2032 met maximaal ca. 7,5% zal dalen. • De daling van de vloerproductiviteit moet niet worden gezien als een omzeteffect dat volledig afgewenteld wordt op de overige aanbieders.

De modernisering van Plus is immers vooral nodig om het winkelcomfort te verbeteren (bredere gangpaden en dergelijke). Een grotere winkelomvang leidt zodoende niet ‘één op één’ tot een hogere omzet voor de Plus. De modelmatige benadering gaat hier echter wel van uit. Met andere woorden, vooral de Plus-supermarkt zelf zal met een lagere vloerproductiviteit functioneren. • Zodoende wordt een beperkt omzeteffect verwacht voor de Boni-supermarkt. Dit zal niet zodanig zijn dat deze winkel niet meer rendabel kan functioneren. • Ook het omzeteffect op de versspeciaalzaken van Wehl zal beperkt zijn. Deze winkels functioneren immers nu ook in aanwezigheid van de beide supermarkten. Bovendien zal er naar verwachting juist sprake zijn van toenemend combinatiebezoek met de andere winkels, doordat de Plus in de directe nabijheid komt te liggen. • Toch bestaat de mogelijkheid dat er onverhoopt een speciaalzaak verdwijnt. De krimp van het aantal (kleinschalige) verszaken is overigens ook (deels) een autonome trend. Vanuit de structuur bezien is dit echter aanvaardbaar. • De kleine kern Kilder (gemeente Montferland) beschikt over een dagwinkel. Er wordt niet verwacht dat deze winkel verdwijnt als gevolg van het plan. Mocht er onverhoopt een dagwinkel sluiten, dan is dit vanuit het Doetinchemse detailhandelsbeleid aanvaardbaar.

Er wordt in het beleid immers een sanering van de winkelhiërarchie (kleine kernen, buurtsupers) voorzien. • Ook het omzeteffect op de supermarkten in de omliggende grotere kernen (Doetinchem en Didam) zal zeer beperkt en aanvaardbaar zijn. De boodschappen worden primair dicht bij huis gedaan. Zodoende zijn deze supermarkten slechts in beperkte zin afhankelijk van de koopkracht vanuit Wehl en omgeving. • Gelet op het voorgaande zal er naar verwachting geen sprake zijn van het ontstaan van onaanvaardbare leegstand, bezien vanuit het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Sterker nog, het planinitiatief benut bestaande bebouwing in het centrum.

Hoofdstuk 1

5

•

Mocht de supermarkt in Wehl niet kunnen uitbreiden, dan wordt een geleidelijke verschraling van het winkelaanbod voorzien en daarmee een achteruitgang van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Op termijn zullen dan meer en meer inwoners voor hun boodschappen gaan uitwijken naar elders (bijvoorbeeld Doetinchem). Een mogelijk gevolg hiervan zou zijn dat de supermarktvoorziening in Wehl ‘een stap’ terug moet maken naar het niveau van een minisupermarkt welke slechts een beperkte verzorgingsfunctie heeft.

Duurzame ontwrichting Van een duurzame ontwrichting van de voorzieningenstructuur is geen sprake. Ook niet als de andere supermarkt (Boni) zou sluiten. De consument blijft dan immers nog altijd beschikking houden over voldoende boodschappenwinkels op acceptabele afstand van zijn woning.

Hoofdstuk 1

6

2.

KWALITATIEVE ANALYSE 2.1 Trends en ontwikkelingen We beschrijven de relevante trends van deze winkelsector. Dit geeft inzicht in de kwalitatieve behoefte. Trends in consumentengedrag en demografische ontwikkelingen • De consument is kritisch en mobiel. Voor het doen van de boodschappen kiest deze vaker voor een bezoek aan de grotere, goed bereikbare supermarkten met een ruime keus en een goede parkeervoorziening. • De consument heeft meer dan ooit, behoefte aan ruim opgezette supermarkten (brede gangpaden etc.). Hier kan ook bij drukte afstand worden bewaard. • Over de hele linie vindt schaalvergroting plaats in de supermarktbranche. Voor een rendabel functioneren is een steeds groter wvo nodig. Met name het aantal supermarkten tussen 1.000 m² wvo en 1.600 m² wvo is de afgelopen jaren toegenomen. • De opkomst van het online-kanaal is een extra urgentie voor supermarkten om te moderniseren. Alle facetten (omvang, bereikbaarheid en parkeervoorziening) dienen op peil te zijn om de concurrentie met het online-kanaal aan te gaan. • Het boodschappenaanbod heeft vooralsnog in beperkte mate last heeft van het internet. Consumenten doen echter in toenemende mate online boodschappen. Bekende formules zoals Albert Heijn, Jumbo en Plus bieden online diensten aan en nieuwe pure online aanbieders, zoals Hello Fresh, Picnic en Gorillaz, rukken op.

• In Nederland neemt het aantal versspeciaalzaken af. Toch bestaan er ook ontwikkelmogelijkheden. Denk aan allerlei gemakswinkels. Trends en ontwikkelingen in relatie tot het planinitiatief Voor kleinere kernen zoals Wehl is het behoud van (dagelijks) winkelaanbod en de leefbaarheid de voornaamste opgave. De modernisering van kleinschalige supermarkten is essentieel. Voor kleinere kernen (zoals Wehl) is clustering van voorzieningen nodig (waar mogelijk) om combinatiebezoek te stimuleren. De supermarkt is te klein en ligt ver van de andere boodschappenwinkels. Door de verplaatsing ligt de Plus-supermarkt, meer in het centrum en dichter bij de andere winkels (zie volgend kader). Ook wordt de parkeervoorziening geoptimaliseerd.

Hoofdstuk 2

7

Rol van supermarkten In de kernverzorgende en buurt- en wijkcentra nemen de supermarkten een centrale rol in. Supermarkten zijn door hun omvang en breedte van het assortiment veruit de belangrijkste publiekstrekkers. Een doorsnee-supermarkt trekt ca. 10.000 bezoekers per week. De andere foodspeciaalzaken, winkels en voorzieningen profiteren van de trekkracht van de supermarkten. Mede omdat de consument het bezoek aan een supermarkt vaak combineert met het bezoek aan ander aanbod. Onderzoek 3 toont aan dat in dorps- en wijkcentra het combinatiebezoek tussen supermarkten en dagelijkse speciaalzaken op een hoog niveau ligt. •

Gemiddeld loopt ca. 52% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnen tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied.

•

Dit is mede afhankelijk van de nabijheid en zichtbaarheid van de andere voorzieningen vanaf de entree van de supermarkt.

2.2 Marktanalyse sector dagelijkse artikelen Verzorgingsgebied Uit de handreiking bij de Ladder van het Rijk volgt dat de behoeftetoets (en de effectenanalyse) moet worden uitgevoerd op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling. Dit betekent dat aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling bepalend is op welk niveau de afweging moet worden gemaakt. Boodschappen worden overwegend dicht bij huis gedaan. Daarom is de kern Wehl 4 het relevante verzorgingsgebied. De effectenbenadering gaat wel in op eventuele effecten in de kern Kilder ten zuiden van Wehl. Dit sluit aan op de Visie Boodschappenstructuur Gemeente Doetinchem 2017, waarin het centrum van Wehl is aangemerkt als dorpsverzorgend en aanvullend is aangegeven dat het supermarktaanbod in Wehl ook een functie heeft voor de inwoners van omliggende kernen buiten de gemeente.

3 4

DTNP, Passantenonderzoek supermarkten, 2021. Op basis van CBS-wijkindeling Wijk Wehl, inclusief Nieuw-Wehl

Hoofdstuk 2

8

Figuur 2.1: Verzorgingsgebied supermarkt Wehl (oranje arcering)

Winkelaanbod Wehl Tabel 2.1: Dagelijkse artikelenaanbod kern Wehl 5 Aantal

m² wvo

Winkelaanbod per

Winkelaanbod per

1.000 inwoners Wehl

1.000 inwoners Referentiekernen

Levensmiddelen waarvan supermarkt*

13

2.124

-

-

2

1.569

223

320

Persoonlijke verzorging

1

505

-

-

Totaal

15

2.629

373

424

*Dit is inclusief de minisuper in Nieuw-Wehl

•

• •

5

6

In de gemeente Doetinchem zijn in totaal 92 zaken in de sector dagelijkse artikelen gevestigd met een gezamenlijke omvang van 23.943 m² wvo. De kern Wehl telt 15 dagelijkse artikelenzaken met een totale omvang van circa 2.600 m² wvo (zie tabel 2.1). In Wehl zijn 2 reguliere supermarkten. De Plus en een Boni supermarkt aan het Koningin Wilhelminaplein. Daarnaast zijn er is 11 speciaalzaken, waarvan 8 in het centrum. Tabel 1 toont ook het winkelaanbod per 1.000 inwoners in vergelijking met het gemiddelde van referentiekernen 6. Wehl heeft verhoudingsgewijs minder winkelaanbod aan dagelijkse artikelen en

Hierin zijn apotheken niet meegenomen tot de dagelijkse artikelensector, omdat deze ook niet zijn opgenomen in de landelijke omzetkengetallen. Referentiekernen met een vergelijkbaar inwonertal als Wehl (5.000 – 7.500 inwoners).

Hoofdstuk 2

9

•

supermarkten dan gemiddeld. Dit is een indicatie voor de kwalitatieve behoefte aan een passend winkelaanbod. Ook de Visie Boodschappenstructuur concludeert dat er in de kern Wehl eventuele uitbreidingsmogelijkheden zijn. De beide reguliere supermarkten in Wehl zijn beiden klein. Ook dat is een indicatie voor een modern boodschappenaanbod.

Figuur 2.2: Huidige supermarktlocatie en planlocatie (bron: Locatus)

Supermarktaanbod in de regio • In de volgende figuur is het dagelijkse aanbod in de omgeving van Wehl weergegeven. De grotere kernen Didam en Doetinchem hebben elk een volwaardig supermarktaanbod. De kleinere kern Kilder beschikt enkel over een kleine dagwinkel. Nieuw Wehl en andere buurtschappen in de omgeving hebben geen eigen (mini)supermarkt. • Aangezien Wehl twee reguliere supermarkten heeft en het reguliere supermarktaanbod elders (Doetinchem) op enige afstand ligt, wordt verwacht dat de koopkrachtbinding relatief hoog zal liggen en de afvloeiing naar elders laag is. Vanuit Kilder zal er enige toevloeiing naar Wehl zijn.

Hoofdstuk 2

10

Figuur 2.3: Supermarkten in de omgeving van Wehl (bron: Locatus)

Plancapaciteit: leegstand De analyse van de leegstand is voor de toets aan de ladder relevant. Er moet getoetst worden of het planinitiatief niet in bestaand leegstaand winkelvastgoed kan worden ondervangen, nabij andere boodschappenwinkels. Voor het planinitiatief is dit echter minder van belang. De beoogde locatie is een transformatie van bestaande bebouwing en gedeeltelijke leegstand, in centrum Wehl. Er is daarmee geen alternatief leegstaand vastgoed op een alternatieve locatie beter geschikt. Daardoor sluit het planinitiatief aan op het centrale uitgangspunt van de Ladder, namelijk duurzaam ruimtegebruik. In de kern Wehl staan slechts 3 (retail) panden leeg, met een totale omvang van ca. 190 m² wvo 7. Het is aanvangsleegstand (minder dan een jaar leeg). Uitgedrukt in het leegstandspercentage 8 betekent dit een winkelleegstand van 4,5% van het aantal verkooppunten en 1% van het aantal m² wvo. Dat ligt aanzienlijk lager dan het gemiddelden voor referentiekernen. Dit is 8,3% en 8,4%. Dit is een indicatie dat het voorzieningenaanbod in het centrum van Wehl redelijk tot goed functioneert. Plancapaciteit: relevante planinitiatieven Van belang is of er naast het initiatief in de regio nog andere ontwikkelingen in de boodschappensector spelen.

In het gemeentelijke detailhandelsbeleid is een inventaris gemaakt van de planontwikkelingen in de supermarktsector: • Recent is de Boni-supermarkt (voorheen een Coop) uitgebreid tot 1.000 m2 wvo. • In Doetinchem is de Albert Heijn-supermarkt verhuisd naar een tijdelijke locatie. De supermarkt zal uiteindelijk terugkomen in de Bongerd. Ook is een tweede supermarkt voorzien. We verwachten niet dat dit wezenlijk effect heeft op de toekomstige koopstromen in Wehl. • Verder zijn er voor zover bij ons bekend geen relevante en harde supermarktplannen. • Naast deze supermarktinitiatieven zijn er ook plannen voor woningbouw in Wehl. Het College heeft besloten om na de reeds afgebouwde nieuwbouwwijk Heideslag fase 1, ook te starten met 7 8

Locatus retailverkenner 2022. Berekend volgens de Locatus-methodiek.

Hoofdstuk 2

11

fase 2 bestaande uit 60 tot 100 nieuwe woningen. We gaan er voorzichtigheidshalve van uit dat het inwonertal stabiel blijft richting 2032, maar in werkelijkheid zal dit mogelijk wat toenemen. Plancapaciteit: (on)benutte plancapaciteit Met benutte plancapaciteit bedoelen we gronden waar detailhandel is toegestaan en ook aanwezig is. Met onbenutte plancapaciteit bedoelen we gronden waar detailhandel is toegestaan, maar een andere functie heeft zoals wonen, maar ook leegstand. In de Laddertoets moeten we rekening houden met deze plancapaciteit (zie volgende kader). Per definitie is sprake van relatief veel benutte en onbenutte harde plancapaciteit in winkelgebieden, vanwege de gemengde bestemmingen. In de kern Wehl is het onrealistisch dat alle harde plancapaciteit aan detailhandel ook daadwerkelijk volledig wordt ingevuld met detailhandel en meer specifiek een supermarkt. Dit vanwege onder andere de benodigde omvang, parkeervoorziening, versnipperd eigendom en huidige invulling van de gronden met andere detailhandel, voorzieningen of functies. Context harde plancapaciteit detailhandel Bij het inzichtelijk maken van de behoefte aan een ontwikkeling, dient rekening te worden gehouden met de zogenoemde harde plancapaciteit (uitspraak van 13 januari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:24).

Met harde plancapaciteit wordt het aanbod bedoeld dat volgt uit onherroepelijke planologische besluiten, ook als dat aanbod feitelijk (nog) niet is gerealiseerd. In dit geval betekent dat dus aanbod dat juridisch planologisch (direct) mogelijk is, maar (nog) niet in Locatus is opgenomen omdat hier (nog) geen betreffend aanbod aanwezig is. Uit de Mastbosch uitspraak blijkt dat rekening moet worden gehouden met alle harde plancapaciteit (ECLI:NL:RVS:2019:1668, Hotel Mastbosch Breda). Uit deze uitspraak blijkt ook dat de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte in samenhang bezien moet worden. Ook voor de kwalitatieve behoefte moet een confrontatie tussen vraag en aanbod plaatsvinden. Daarbij dienen de volgende kwalitatieve aspecten van het initiatief te worden afgewogen tegen het bestaande aanbod: locatie (meerwaarde voor de voorzieningenstructuur), doelgroep (meerwaarde voor de consumentenverzorging), onderscheidend vermogen van het concept en de vraag in hoeverre het initiatief (deels) een eigen vraag (behoefte) creëert. De kwantitatieve behoefte voor detailhandel wordt op basis van landelijke afspraken (Omzetkengetallennotitie 2020, Retailinsiders) berekend op basis van distributief planologisch onderzoek (DPO). Dit is een modelmatige berekening waarin vraag en (feitelijk) aanbod op basis van diverse aannames tegen elkaar afgezet worden.

De koopstromen, die gebaseerd zijn op feitelijk koopgedrag bij feitelijk aanbod, zijn een belangrijke bron voor deze berekening. Detailhandel creëert in algemene zin altijd een eigen vraag. Het simpelweg aftrekken van de harde plancapaciteit van de distributieve uitbreidingsruimte is modelmatig onjuist, omdat hierdoor geen recht wordt gedaan aan een verschuiving van koopstromen. Als aanbod (van wezenlijke omvang) wordt toegevoegd zullen immers meer bestedingen gebonden worden en kan mogelijk meer toevloeiing ontstaan. Deze nuance is relevant bij de afweging van de harde plancapaciteit.

Hoofdstuk 2

12

2.3 Beleidskader en planinitiatieven Conclusie beleidskaders Het planinitiatief past binnen de geldende beleidskaders (zie voor een toelichting ook bijlage 2). Zowel het provinciaal, regionaal als het gemeentelijk beleid zet namelijk in op vitale en leefbare kernen, waarbij de winkelcentra centraal staan. Voor de ontwikkeling is geen regionale afstemming vereist vanwege de beperkte omvang (in planologische en functionele winkelmeters) en het feit dat de ontwikkeling plaatsvindt in een winkelcentrum en niet daarbuiten. Gemeentelijke toetsing volstaat. De gemeentelijke Visie Boodschappenstructuur (2017) stelt dat de gemeente Doetinchem ruim bedeeld is met supermarkten. Toch is uitbreiding en modernisering soms nodig om de winkels toekomstbestendig te maken en de consumentenverzorging op peil te houden. Wel vraagt het voorgaande om een zorgvuldige afweging bij de toetsing van nieuwe supermarktinitiatieven. Om deze reden is een toetsingskader opgenomen. In Bijlage 2 is het planinitiatief succesvol hieraan getoetst. Specifiek loopt daarnaast voor het centrum van Wehl het planproces ‘Dorpshart Wehl’ met als doel het creëren van een aantrekkelijk en duurzaam leefbaar dorpshart van Wehl (bestuursopdracht College B&W d.d. 24 oktober 2017).

De verplaatsing van de Plus wordt in het project gezien als aanjager voor ontwikkelingen in de hoek Julianastraat/Koningin Wilhelminastraat/Beekseweg/Kerkplein. Vanuit het projectbudget wordt de ontwikkeling dan ook gesteund via aanpassingen van de openbare ruimte (met name parkeren).

Hoofdstuk 2

13

3.

KWANTITATIEVE ANALYSE EN EFFECTEN In dit hoofdstuk wordt de kwantitatieve effectenbenadering opgesteld en worden de effecten van het planinitiatief op het woon-, leef- en ondernemersklimaat beschreven.

3.1 Uitgangspunten effectenanalyse In tabel 3.1 zijn de uitgangspunten van de effectenanalyse weergegeven. Tabel 3.1 Uitgangspunten marktanalyse sector dagelijkse artikelen Variabele

Waarde

Bron

Inwonertal

•

2022: 7.035 inwoners

Huidige situatie: CBS,

•

2032: 7.035 inwoners

2022; Primos Online

•

Er is geen bevolkingsprognose voor de kern Wehl. Er wordt uitge-

prognose, ABF Re-

gaan van een stabiel inwonertal tot aan 2032. Ook in de Visie

search, 2017; Visie

Boodschappenstructuur is voor Wehl een ongeveer gelijkblijvende

Boodschappenstructuur

bevolking het uitgangspunt. Er is woningbouw in Wehl, toch gaan

gemeente Doetinchem,

we er voorzichtigheidshalve van uit dat het inwonertal stabiel blijft

2017.

richting 2032, maar in werkelijkheid zal dit mogelijk wat toenemen. Bestedingen per

•

hoofd (€)

Landelijk bedraagt de gemiddelde besteding per hoofd van de be-

Retailinsiders (2021),

volking over 2020 (meest actueel) voor dagelijkse artikelen €

Omzetkengetallennoti-

2.587,- (excl. BTW). Dit cijfer wordt gewoonlijk naar de lokale situa-

tie 2020

tie gecorrigeerd als het inkomensniveau in het verzorgingsgebied

CBS Statline, Gemid-

afwijkt van het landelijke gemiddelde. Het gemiddeld inkomen per

deld inkomen per inwo-

inwoner in de gemeente Doetinchem ligt -8% lager dan landelijk

ner, 2018 (meest actu-

gemiddeld. Daarom corrigeren we de besteding en deze bedraagt:

eel).

€ 2.507- 9. Koopkrachtbinding

• 80-82%. Uit referentiegegevens blijkt dat de binding voor kernen van soortgelijke omvang gemiddeld 80% bedraagt 10. In Wehl zal de binding mogelijk iets toenemen van 80% naar 82% wanneer Plus moderniseert.

Koopkrachttoevloei-

• 20%. Uit het Koopstromenonderzoek blijkt dat kernen van soortgelijke omvang gemiddeld 28%

ing als aandeel van

toevloeiing hebben. Wehl heeft weliswaar een verzorgende functie voor de omliggende buurt-

de omzet

schappen, maar de grotere omliggende kernen hebben veelal een eigen supermarktaanbod. Wel zal Wehl o.a. bestedingen trekken vanuit Kilder. We gaan uit van een procentueel gelijkblijvende toevloeiing.

Gemiddelde vloer-

•

€ 7.274,- per m² wvo (5 jaars gemiddelde, gewogen voor kern Wehl).

productiviteit (€ per

•

Retailinsiders (20201), Omzetkengetallennotitie 2020.

m² wvo).

9 10

Uitgaande van een prijselasticiteit van 0,4. KSO Oost-Nederland 2019, koopkrachtbinding van kernen met 5.000-10.000 inwoners.

Hoofdstuk 3

14

3.2 DPO-model en effectanalyse kern Wehl De volgende tabel is een modelmatige berekening van het economisch functioneren van het dagelijkse winkelaanbod in Wehl. Relevant voor de volgende rekentabel is dat er een vertaalslag wordt gemaakt tussen de totale omzet in euro’s enerzijds en het aanbod in m² wvo anderzijds. De link tussen beide cijfers wordt gelegd door het begrip vloerproductiviteit (€ per m² wvo). De berekening is uitgevoerd voor de hele sector dagelijkse artikelen. Tabel 3.2: Effectanalyse; benadering huidig en toekomstig functioneren dagelijkse sector Wehl Benadering

Huidig functioneren

Toekomstig functioneren

(2022)

(2032)

A. Aantal inwoners

7.035

7.035

B. Bestedingen per hoofd (€)

2.507

2.507

C. Totale bestedingspotentieel (in mln. €)

A*B

D. Koopkrachtbinding (%) E. Gebonden bestedingen (in mln. €)

C*D

17,6

17,6

80%

82%

14,1

14,5

20%

20%

3,5

3,6

H. Totale besteding (in mln. €)

17,6

18,1

I. Huidig winkelvloeroppervlak in m² wvo (incl. uitbrei-

2.629

2.909

6.725

6.225

7.274

7.274

F. Koopkrachttoevloeiing als aandeel van de omzet (%) G. Koopkrachttoevloeiing absoluut (in mln. €)

H*F

ding Plus in kolom 2032 J. Omzet per m² wvo K. Vergelijkbaar gewogen Nederlands gemiddelde

H:I

Bevindingen effectenanalyse • Uit het dpo-model blijkt dat de gemiddelde vloerproductiviteit in Wehl op een gemiddeld laag niveau ligt. De behaalde vloerproductiviteit in Wehl (rij J) ligt zowel in de huidige situatie als in de toekomst lager dan het landelijk gewogen gemiddelde (rij K). Dit betekent echter niet per definitie dat het winkelaanbod economisch onrendabel functioneert. In kleinere kernen (zoals Wehl) functioneert het winkelaanbod vaker ruim onder het landelijk gemiddelde, maar toch economisch duurzaam. Redenen hiervoor zijn o.a. de lagere huisvestingslasten, personeelskosten, etc. (zie ook bijlage 3). • Uit het dpo-model blijkt dat als de Plus-supermarkt uitbreidt de gemiddelde vloerproductiviteit daalt met ca. 7,5%. Dat lijkt fors, maar we nuanceren dat dit effect in werkelijkheid wat ligt. In de volgende paragraaf gaan we hierop in. Kwaliteit boven kwantiteit De hiervoor opgestelde effectbenadering is het resultaat van berekeningen die gebaseerd zijn op meerdere aannames. Het gaat immers om toekomstige ontwikkelingen en op voorhand kunnen die nooit exact voorspeld worden. De woningbouw kan bijvoorbeeld vertraging oplopen, de gemiddelde woningbezetting kan hoger of lager uitvallen, de bestedingen kunnen sterk gaan stijgen of juist gaan dalen en koopstromen kunnen toch iets anders lopen dan verwacht.

De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief.

Hoofdstuk 3

15

In dit verband is het van belang aan te geven dat aan de kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve effecten. In de ruimtelijke ordening dient op basis van ruimtelijk relevante argumenten beoordeeld te worden of het consumentenbelang op langere termijn wordt gediend (geen duurzame ontwrichting); het gaat niet om een verslechterde concurrentiepositie voor individuele bedrijven. Als bijvoorbeeld nieuwe winkelontwikkelingen, op een vanuit de structuur bezien goede plek, als resultaat hebben dat verouderd aanbod op een slechte plek verdwijnt, dan is de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruitgegaan. Er is immers modern aanbod en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat bij gekomen en daar heeft de consument uiteindelijk de meeste baat bij.

3.3 Effecten realisatie toekomstbestendige supermarkt Omzeteffecten winkelaanbod Het omzeteffect van het planinitiatief op de overige aanbieders in dagelijkse artikelen zal beperkt en aanvaardbaar zijn. Hierbij is het volgende van belang: • Een grotere winkelomvang leidt niet ‘één op één’ tot een hogere omzet voor de Plus. Het dpo-model gaat hier echter wel van uit. In werkelijk is het effect kleiner. De uitbreiding van Plus is vooral nodig om het winkelcomfort te verbeteren (bredere gangpaden en dergelijke). • Daarbij zal vooral de Plus-supermarkt zelf met een wat lagere vloerproductiviteit functioneren. • Er wordt een beperkt omzeteffect verwacht voor de Boni-supermarkt. • Ook het omzeteffect op de versspeciaalzaken van Wehl zal beperkt zijn. Deze winkels functioneren immers nu ook in aanwezigheid van de beide supermarkten. Er zal naar verwachting juist sprake zijn van toenemend combinatiebezoek met de andere winkels, omdat de Plus naar het centrum verhuist. • Toch bestaat de mogelijkheid dat er onverhoopt een speciaalzaak verdwijnt. De krimp van het aantal (kleinschalige) verszaken is overigens ook (deels) een autonome trend. Vanuit de structuur bezien is dit echter aanvaardbaar. • De kleine kern Kilder (gemeente Montferland) heeft een dagwinkel. We verwachten niet dat de beperkte uitbreiding van Plus, er toe leidt dat deze dagwinkel verdwijnt.

Mocht er onverhoopt toch een dagwinkel sluiten, dan is dit vanuit het Doetinchemse detailhandelsbeleid aanvaardbaar. Er wordt in het beleid immers een sanering van de winkelhiërarchie (kleine kernen, buurtsupers) voorzien. • Ook het omzeteffect op de supermarkten in de omliggende grotere kernen (Doetinchem en Didam) zal zeer beperkt en aanvaardbaar zijn. De boodschappen worden primair dicht bij huis, gedaan. Zodoende zijn deze supermarkten slechts in zeer beperkte zin afhankelijk van de koopkracht vanuit Wehl en omgeving.

Hoofdstuk 3

16

Ruimtelijke (leegstands)effecten op woon- leef- en ondernemersklimaat De conclusie is dat eventuele (leegstands)effecten van het planinitiatief om de volgende redenen aanvaardbaar zijn voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat: • Over de hele linie heeft het initiatief een positieve invloed op de consumentenverzorging en de detailhandelsstructuur. De consument krijgt de beschikking over een moderne toekomstbestendige supermarkt, die inspeelt op de actuele consumententrends. • Door de verplaatsing ontstaat er een sterk en compact centrum met twee supermarkten op loopafstand van elkaar. Het combinatiebezoek van de supermarkt en andere winkels zal toenemen, waardoor ook het overig voorzieningenaanbod profiteert van de supermarktontwikkeling. De ontwikkeling betreft bovendien een beperkte uitbreiding (280 m² wvo). • Op de achter te laten locatie aan de Stationsstraat komt ook geen andere supermarkt. Via privaatrechtelijke afspraken is uitgesloten dat hier zich in de toekomst een supermarkten of aan food-gerelateerde detailhandel mag vestigen. Mogelijk wordt deze locatie getransformeerd naar woningen. • Gelet op het voorgaande, zal er naar verwachting geen sprake zijn van onaanvaardbare leegstand, bezien vanuit het woon-, leef- en ondernemersklimaat.

• Mocht er onverhoopt een versspeciaalzaak in Wehl verdwijnen, zal dit effect aanvaardbaar zijn gelet op de beperkte toename van de leegstand in dat geval en het beperkte effect op omliggende winkels. Ook in de kleine kernen (Nieuw-Wehl en Kilder) zal eventuele leegstand aanvaardbaar zijn. In de Visie Boodschappenstructuur wordt het verdwijnen van kleinere supermarkten buiten de winkelgebieden bovendien als aanvaardbaar beschouwd. Daarbij zijn de meeste bewoners van deze kernen voor de reguliere boodschappen voor een belangrijk deel al aangewezen op het aanbod in Wehl. • Mocht de supermarkt in Wehl niet kunnen uitbreiden, dan wordt een geleidelijke verschraling van het winkelaanbod voorzien en daarmee een achteruitgang van het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Op termijn zullen dan meer en meer inwoners voor hun boodschappen gaan uitwijken naar elders (bijvoorbeeld Doetinchem). Een mogelijk gevolg hiervan zou zijn dat de supermarktvoorziening in Wehl ‘een stap’ terug moet maken naar het niveau van een minisupermarkt welke slechts een beperkte verzorgingsfunctie heeft.

Hoofdstuk 3

17

BIJLAGEN

Bijlagen

2

Bijlage 1: Begrippenlijst Bestedingspotentieel Totaal aan winkelbestedingen die door de inwoners van een bepaald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantal en gemiddelde (landelijke) toonbankbesteding per hoofd van de bevolking. Groepering daarvan noemt men bestedingsvolumes. Dagelijkse artikelen Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen voedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied van persoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om supermarktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfumeriezaken. Apotheken zijn niet meegenomen in de dagelijkse artikelensector, omdat deze ook niet zijn opgenomen in de landelijke omzetkengetallen. Detailhandel (als activiteit) Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijke gebruiker of verbruiker. Koopkrachtbinding Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn. Koopkrachtafvloeiing Mate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandelsbestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied. Koopkrachttoevloeiing Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhandelsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn (aandeel omzet van buiten).

Vloerproductiviteit Gemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloeroppervlak (wvo). Winkel vloeroppervlak (wvo) Het winkelvloeroppervlakte betreft het winkeloppervlakte wat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft het voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel het totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc. De term vvo die de gemeenten Doetinchem in bestemmingsplannen hanteert, komt overeen met deze definitie van wvo.

Bijlagen

1

Bijlage 2: Beleidskaders Provinciaal: Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (2014, geconsolideerde versie januari 2018) De provinciale ambitie is het versterken van de economische kracht en uitstraling van de steden. Daarnaast wil de provincie de vitaliteit van kleinere kernen en dorpen waar mogelijk behouden en versterken. Dit vergt een evenwichtige benadering van stedelijke functies. De ambitie is te zorgen voor een optimale kwaliteit en bereikbaarheid van voorzieningen, niet om alle voorzieningen te behouden. Evenwichtige regionale detailhandelsstructuur: versterken van kansrijke locaties Het doel van het beleid is het behoud van een evenwichtige en toekomstbestendige detailhandelsstructuur in Gelderland, die bijdraagt aan de vitaliteit van steden en dorpen. Het vernieuwen en aanpassen van bestaande centra en winkelgebieden aan een afnemende vraag naar winkels en nieuwe marktontwikkelingen heeft prioriteit. Het doel is supermarkten te realiseren dicht bij de burgers en supermarkten dragen bij aan versterking van nieuwe en bestaande winkelgebieden. Transformatie en vernieuwing van bestaande winkelgebieden De provincie zet in op transformatie en vernieuwing van bestaande winkelgebieden. Winkelgebieden met weinig toekomstwaarde, zoals een verouderde meubelboulevard, kleine buurtcentra of een aanloopstraat met veel leegstand, moeten worden omgevormd naar andere functies.

Ook veel winkelcentra in dorpen en steden moeten worden vernieuwd en worden verkleind tot compacte winkelgebieden. Het gaat om een mix van vernieuwen, herstructureren, transformeren en sloop van bestaande winkelgebieden. De provincie stelt de bestaande voorraad voor detailhandel centraal. Omgevingsverordening Gelderland (februari 2022). Supermarkten trekken veel bezoekers en zorgen voor synergie met ander dagelijks aanbod. Ze zijn daarom van belang voor de vitaliteit en het functioneren van winkelcentra als geheel. Zoals hiervoor aangegeven is het doel supermarkten te realiseren dicht bij de burgers. Daarbij dragen supermarkten bij aan de versterking van de winkelgebieden. Het vestigen van supermarkten in bestaande winkelcentra past binnen het algemene uitgangspunt van het beleid dat detailhandel die ruimtelijk inpasbaar is in een binnenstedelijk winkelcentrum daar een plek moet krijgen. Daarnaast is het doel de beschikbaarheid en bereikbaarheid van detailhandelsvoorzieningen te garanderen. Voor dagelijkse boodschappen, zoals een supermarkt, spelen centra in wijken en dorpen hierin een belangrijke rol. Vestiging van een supermarkt (waaronder ook discountsupermarkten) is daarom slechts toegestaan binnen of aansluitend aan een winkelcentrum.

Een winkelcentrum is een ruimtelijk geheel met meerdere winkels voor de dagelijkse boodschappen, eventueel in samenhang met andere consumentverzorgende voorzieningen, zoals horeca, Leisure, culturele voorzieningen, baliefuncties etc. Het betreft zowel bestaande winkelcentra in stadscentra, stadsdeelcentra, dorpscentra en wijkcentra als nieuwe wijkgebonden winkelconcentraties in nieuwe woonwijken. De gemeente heeft de vrijheid om het gebied van de winkelcentra te begrenzen mits redelijkerwijs passend binnen de bovenstaande omschrijving (Artikel 2.14 tweede lid). Regionaal: Structuurvisie nieuwe stijl Regio Achterhoek (2012) Deze visie gaat nauwelijks in op detailhandel. Wel ligt de focus sterk op aantrekkelijke woongebieden. Hierdoor liggen er uitdagingen in de centra van steden en dorpen en het buitengebied. Denk aan het

Bijlagen

2

verkleinen van kernwinkelgebieden om leegstand te voorkomen, nieuwe bestemmingen voor of sloop van vrijkomende agrarische bebouwing etc. Naar oordeel van BRO is geen sprake van strijdigheid met het beleid, juist omdat het supermarktinitiatief belangrijk is voor de leefbaarheid van de inwoners in Wehl. Retaildeal De regiogemeenten hebben een Retaildeal ondertekend. Doetinchem had dit al eerder gedaan. Hiermee sluiten de Achterhoekse gemeenten aan bij de Retailagenda van het Ministerie van EZ. Doel is het toekomstbestendig maken van retailbedrijven en daarmee stads- en dorpscentra. Regionaal: Afsprakenkader detailhandel regio Achterhoek Op regionaal niveau is door de gemeenten Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Montferland, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk een aantal basisbeleidsafspraken vastgelegd in dit afsprakenkader. Doel is behoud van een zo aantrekkelijk mogelijke winkelstructuur voor inwoners van en bezoekers aan de Achterhoek. De focus ligt hierbij op behoud van vitale centra, groot en klein. Centra zijn het visitekaartje van een kern en zijn hierdoor zeer belangrijk voor het woon- en leefklimaat. De regionale afspraken vormen de basis voor lokaal beleid en (toetsing van) lokale ontwikkelingen. De toekomstig haalbare gewenste winkelstructuur is als volgt: • Regionaal centrum: Doetinchem en Winterswijk.

• Lokaal centrum (kern en omliggende kleine kernen): Aalten, Borculo, Didam, Dinxperlo, Eibergen, Gaanderen, Gendringen, Groenlo, ’s-Heerenberg, Hengelo, Lichtenvoorde, Neede, Ruurlo, Steenderen, Terborg, Ulft, Varsseveld, Vorden, Wehl en Zelhem. • Het centrum van Silvolde heeft in de regionale detailhandelsstructuur eenzelfde positie als niethoofdkernen in de regio. Bovengenoemde verzorgingspositie van de centra van de hoofdkernen en de bestaande PDV-clusters wordt vastgesteld als de na te streven gewenste winkelstructuur. Met het oog op nieuwe initiatieven gelden de volgende afspraken: • Initiatieven ter behoud van basiswinkelvoorzieningen met dagelijks aanbod voor het lokale verzorgingsniveau in de overige kernen worden beleidsmatig ondersteund. • Nieuwe winkelontwikkelingen binnen de centra van de hoofdkernen worden toegestaan, mits de verzorgingspositie van het centrum na realisatie nog overeenkomt met de gewenste positie én de ontwikkeling past binnen de strategie het winkelgebied in het centrum compact te maken. • De Achterhoekse gemeenten verplichten zichzelf om op (de op termijn) niet (meer) ingevulde winkellocaties buiten de gewenste winkelstructuur de detailhandelsmogelijkheden waar mogelijk uit de bestemmingsplannen te schrappen. • Voor (op termijn) voormalige winkellocaties wordt gezocht naar alternatieve invullingen (transformatieproces).

In toekomstige structuur- en centrumvisies wordt de geschetste ontwikkeling voor de detailhandel meegenomen als uitgangspunt en wordt gezocht naar programma en perspectief voor deze locaties. • Alle winkelplannen waarvoor een wijziging in het bestemmingsplan nodig is, worden kenbaar gemaakt aan de secretaris van de Ambtelijke Werkgroep Duurzame Economie (informatieplicht).

Bijlagen

3

•

Hiertoe behoren ook bestemmingsplannen die (op termijn) toename van de detailhandelsfunctie mogelijk maken. Plannen binnen centrumgebieden groter dan 500 m² winkelvloeroppervlak en alle winkelplannen buiten centrumgebieden worden regionaal afgestemd. De Ambtelijke Werkgroep Duurzame Economie (acht gemeenten en provincie) toetst het initiatief aan het afsprakenkader en bereidt het advies voor, voor de behandeling in het Portefeuillehoudersoverleg Duurzame Economie. Het Poho DE geeft advies aan de gemeente met het initiatief. Provincie Gelderland ontvangt een afschrift van het advies.

Gemeentelijk: Structuurvisie Doetinchem 2035 (2013) Ook bij de detailhandel speelt het probleem van de toenemende leegstand. Simpelweg doordat er minder vraag is naar vierkante winkelmeters. Dit zal vooral gaan spelen in aanloopstraten of centrumgebieden die net buiten het kernwinkelgebied liggen. Daarbij is het toevoegen van fysieke meters verleden tijd, tenzij het een heel uniek concept betreft. Uitgangspunt voor de komende jaren is ‘inbreiding’ en het versterken van de stedelijke structuur. Het combineren van functies en flexibel kunnen inspelen op de marktvragen is van essentieel belang. De vergrijzing van de middenstand zal de komende jaren een rol spelen. Vinden de oudere ondernemers een opvolger? En zo niet, wat gebeurt er met hun leegkomende panden? Daarnaast zullen ook niet alle wijken buurtwinkelcentra een even sterke positie behouden. Zij bestaan bij de gratie van hun verzorgingsgebied. Als dat krimpt, dan krimpt ook het aanbod van dagelijkse en niet-dagelijkse boodschappen in de diverse wijk- en buurtwinkelcentra.

Bijlagen

4

Gemeentelijk: Visie boodschappenstructuur (2017) De gemeente Doetinchem is ruim bedeeld met supermarkten: in aantal, omvang, diversiteit en geografische spreiding. Toch is uitbreiding en modernisering soms nodig om de winkels toekomstbestendig te maken en de consumentenverzorging op peil te houden. Wel vraagt het voorgaande om een zorgvuldige afweging bij de toetsing van nieuwe supermarktinitiatieven. Om deze reden wordt in de visie een aanbeveling gedaan op een aantal aspecten met betrekking tot supermarktinitiatieven: • terughoudendheid bij initiatieven; enkel optimalisering bestaand; • functiesprong uitgesloten; • alleen honoreren perspectiefvolle supermarkten, ofwel binnen winkelstructuur; • versterking bestaande (boodschappen)structuur; • plek in winkelhiërarchie; aangewezen ‘boodschappen’ centra; • ongewenste supermarktbestemming wegbestemmen. Het voorgaande heeft geresulteerd in het volgende stroomdiagram.

* Passendheid is navolgend aangegeven

Toetsing passendheid uitbreiding Plus In het gemeentelijk beleid wordt het planinitiatief beschouwd als een zacht plan. Hierdoor is het plan een ‘nieuwe ontwikkeling’ en zodoende moet het plan getoetst worden in het stroomschema. De uitbreiding en verplaatsing van de PLUS betreft een optimalisatie van het bestaande aanbod.

Bijlagen

5

Dit houdt in dat er aan 6 voorwaarden voldaan moet worden: • versterking boodschappenstructuur; • passend bij huidige functie gebied en supermarkt in kwestie; • bij verplaatsing vervalt supermarktbestemming achtergelaten pand. • haalbaar/kansrijk; • juiste belangenafweging; • geen ruimtelijke argumenten tegen. Versterking boodschappenstructuur Met de ontwikkeling kan de beoogde supermarkt beter inspelen op de actuele consumententrends. De hedendaagse consument kiest immers voor ruimer opgezette supermarkten met voldoende parkeervoorzieningen. Dit betekent dat wanneer de supermarkt in Wehl niet kan uitbreiden, meer en meer inwoners voor hun boodschappen (op termijn) gaan uitwijken naar elders. Een onvermijdelijk gevolg hiervan zou zijn dat de supermarktvoorziening in Wehl ‘een stap’ terug moet maken naar het niveau van een buurtsupermarkt, welke slechts een beperkte verzorgingsfunctie heeft. Passend bij huidige functie gebied en supermarkt in kwestie Supermarktuitbreidingen dienen passend te zijn bij huidige functie van het boodschappen-gebied en supermarkt in kwestie, dat wil zeggen dorp-, wijk- of stadsverzorgend. Dit betekent dat er een richtlijn is voor de maximale maatvoering van het totaal aantal supermarktmeters in een winkelgebied.

Het centrum van Wehl wordt aangemerkt als dorpsverzorgend winkelgebied en zodoende is er een richtlijn aangegeven van de maximale m² wvo van de supermarkten per winkelgebied 2.200 m² wvo en een richtlijn van de maximale maatvoering per supermarkt van 1.200 m² wvo. Hier voldoet het initiatief aan, aangezien de uitbreiding maximaal 1.200 m² wvo bedraagt. Bij de Boni supermarkt is inmiddels een vergunning verleend waarmee het wvo van de supermarkt vergroot kan worden tot 1.000 m 2. Het gezamenlijke winkelvloeroppervlak in dit winkelgebied bedraagt daarmee maximaal 2.200 m 2.

Bijlagen

6

Bij verplaatsing vervalt supermarktbestemming achtergelaten pand Op de achter te laten locatie van de Plus in Wehl, is een nieuwe supermarkt of andere boodschappenwinkel privaatrechtelijk uitgesloten. Op die locatie wordt mogelijk een woningbouwontwikkeling voorzien. Haalbaar / kansrijk, Juiste belangenafweging, Geen ruimtelijke argumenten tegen Onderhavige rapportage onderbouwt de meerwaarde van het initiatief. Er wordt ingespeeld op actuele consumentenbehoeften, door modernisering en concentratie van het aanbod. Voorts worden er geen onaanvaardbare effecten verwacht. Vanuit ruimtelijk oogpunt is er sprake van de juiste belangenafweging en er zijn geen ruimtelijk relevante argumenten tegen het plan. Overig • Dorpsplan Wehl en Nieuw-Wehl (Dorpsraad, 2015) Door de Dorpsraad Wehl is een in 2014/2015 een Dorpsplan opgesteld. Door het ontwikkelen van een toekomstvisie wil de Dorpsraad de leefbaarheid van de dorpen op het huidige niveau handhaven en daar waar mogelijk zelfs uitbreiden. Ten aanzien van het thema Economie is als ambitie gesteld: Het verplaatsen van winkels naar het dorpshart. Het huidige winkelbestand een stimulans geven door bijvoorbeeld het aantrekken van een discounter. Het realiseren van een aantrekkelijk terras.

Verplaatsen van grote bedrijven binnen het dorp naar het bedrijvenpark om leefbaarheid in het dorp te vergroten en behoud van agrarische bedrijven waar mogelijk. Ten aanzien van het centrum zijn er de volgende acties benoemd: • Het centrumplan 2009 uitvoeren. • Beleid ontwikkelen waardoor ondernemers zich alleen kunnen vestigen in het centrum. •

Proces Dorpshart Wehl (lopend) Door de Wehlse Ondernemersvereniging, de Dorpsraad Wehl en de gemeente Doetinchem is een project opgestart met als doel het creëren van een aantrekkelijk en duurzaam leefbaar dorpshart van Wehl (bestuursopdracht College B&W d.d. 24 oktober 2017). De bedoeling is dit te bereiken via een planproces dat inspeelt op bestaande initiatieven en ruimte geeft aan gewenste ontwikkelingen en initiatieven. Een van deze initiatieven is de nieuwbouw van Plus, wat vanuit het projectbudget ook wordt gesteund door een bijdrage van € 100.000 voor aanpassingen aan de openbare ruimte (met name parkeren). De nieuwbouw van de Plus wordt in het project gezien als aanjager voor ontwikkelingen in de hoek Julianastraat/Koningin Wilhelminastraat/Beekseweg/Kerkplein.

Bijlagen

7

Bijlage 3: Lagere vloerproductiviteit kleinere kernen Lagere vloerproductiviteit kleinere kernen Uit het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland 2019 blijkt dat de gemiddelde vloerproductiviteit in de dagelijkse sector gemiddeld bijna 13% lager ligt dan het landelijk gemiddelde. Het KSO duidt dit als volgt: “Het is een gebruikelijk beeld dat minder centraal gelegen regio’s een lagere vloerproductiviteit realiseren dan grote centraal gelegen regio’s in ons land (Randstad) waar over het algemeen de exploitatiekosten ook hoger liggen.” (P.60, bron: I&O Research 2019). Lagere vloerproductiviteit lagere stedelijkheid en ‘perifere delen’ Nederland Het benchmarkonderzoek supermarkten 2019 van Marshoek biedt veel inzicht in de supermarktbranche. Op pagina 50 van dit onderzoek (zie volgende figuur) is weergegeven dat de omzet per m² wvo sterk wisselt afhankelijk van de mate van stedelijkheid. In kernen zoals Wehl (weinig tot niet stedelijk) wordt gemiddeld een (week) omzet per m² wvo gehaald van € 129. In matig tot sterk stedelijke gebieden wordt respectievelijk een (week) omzet per m² wvo gehaald van € 185 en € 193. Dit betekent dat de vloerproductiviteit in deze gebieden vaak wel 30% tot bijna 35% lager ligt dan matig en sterk stedelijke gebieden.

Uit dezelfde tabel blijkt dat de huur per m² eveneens lokaal sterk verschilt, waarbij in gebieden met een lagere stedelijkheid de huurprijs gemiddeld lager ligt dan in hoogstedelijke gebieden. Daar komt bij dat niet alleen de stedelijkheidsgraad invloed heeft om de vloerproductiviteit en huurprijs, maar ook de ligging. Op pagina 51 (zie volgende figuur) van het Marshoekonderzoek is weergegeven dat er in Nederland grote regionale verschillen bestaan. Zo halen de supermarkten in ‘perifere’ delen van Nederland een fors lagere vloerproductiviteit dan in de Randstad (ruim 10%). De omgeving Wehl kan zeker worden beschouwd als een ‘perifeer’ deel van Nederland waar de omzetten per m² wvo en huurprijzen fors lager liggen dan gemiddeld.

Bijlagen

8

Bron: Marshoek 2019 Europese Dienstenrichtlijn Uit jurisprudentie 11 volgt dat detailhandelsactiviteiten gezien moeten worden als ‘dienst’ in het kader van de Europese Dienstenrichtlijn. Dat betekent dat eventuele beperkingen die gesteld worden aan de (nieuw)vestiging van detailhandel, zeer goed gemotiveerd moeten worden. Ook eventuele vestigingsbeperkingen die zijn opgenomen in bestemmingsplannen, zoals regels over branchering, minimale/maximale oppervlakte of maximaal aantal vestigingen, getoetst moeten worden aan de voorwaarden uit artikel 15, lid 3, van de Dienstenrichtlijn. Daarin is bepaald dat vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen niet-discriminerend, noodzakelijk en evenredig moeten zijn. Onderstaand wordt op hoofdlijnen aangegeven dat vestigingsbeperkingen voldoen aan de voorwaarden uit de Dienstenrichtlijn. • De vestigingsbeperkingen in een bestemmingsplan gelden voor eenieder, ongeacht nationaliteit of vestigingsland, waarmee deze niet-discriminerend zijn. • Ook kunnen vestigingsbeperkingen aan de eis van noodzakelijkheid voldoen als deze zijn gericht op het behoud van de leefbaarheid van het (stads)centrum of in de wijken en het voorkomen van leegstand in het kader van ruimtelijk beleid, want dit is een dwingende reden van algemeen belang.

Van beide voornoemde voorwaarden, heeft de Raad van State al aangegeven dat hieraan bij bestemmingsplannen naar verwachting meestal wel aan voldaan wordt of kan worden.

11

ABRS 20 juni 2018, 201309296/5/R3 (Appingedam).

Bijlagen

9

•

Bij beantwoording van de vraag of vestigingsbeperkingen in bestemmingsplannen evenredig zijn, moet gemotiveerd worden dat de beperkingen evenredig zijn in relatie tot het doel ervan. Dus dat ze geschikt zijn om het nagestreefde doel (behoud leefbaarheid c.q. voorkomen leegstand) te bereiken, ze niet verder dan gaan nodig en het doel niet met minder beperkende maatregelen bereikt kan worden. Van belang hierbij is dat in algemene zin gesteld kan worden dat de regels in een bestemmingsplan een geschikt en niet te vergaand middel zijn het doel te bereiken. Van belang hierbij is met name de wijze waarop de regeling geformuleerd is (te vergaand beperkend of niet?) en de onderbouwing die hieraan ten grondslag ligt. Hierbij moet het doel van de regeling duidelijk en goed gemotiveerd zijn vanuit ruimtelijke motieven. Hoewel dit al gebruikelijk is in de Nederlandse ruimtelijke ordeningspraktijk, is hier door de Dienstenrichtlijn nog een extra dimensie aan toegevoegd. Het onderliggende doel (bijvoorbeeld leefbaarheid van het centrum) moet feitelijk onderbouwd zijn en men kan niet volstaan met algemene ervaringsgegevens. De motiveringseis is dus aanzienlijk zwaarder geworden. In relatie tot het planinitiatief is van belang dat het plan in voorliggend onderzoek met specifieke gegevens is getoetst aan de Ladder en de beleidskaders.

Bijlagen

10

Bijlagen

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Venlo 2 www.BRO.nl

Bijlage 2: Verkeersonderzoek

Verkeersonderzoek PLUS Wehl PLUS Retail

Projectomschrijving:

Verkeersonderzoek PLUS Wehl

Projectnummer:

22.0184

Datum:

6 maart 2024

Status:

Definitief

Auteur(s):

K.J. Berghuis

Inhoudsopgave 1

Inleiding

4

5

Conclusies

15

1.1

Aanleiding

4

5.1

Parkeren

15

1.2

Leeswijzer

4

5.2

Verkeersgeneratie en ontsluiting

15

2

Uitgangspunten

5

2.1

Werkwijze

5

2.2

Parkeernormen

5

2.3

Aanwezigheidspercentages

6

3

Parkeren

7

3.1

Resultaat parkeervraagberekening

7

3.2

Benutten restcapaciteit

8

4

Verkeersgeneratie en ontsluiting

10

4.1

Verkeersgeneratie

10

4.2

Huidige situatie

12

4.3

Toekomstige situatie en ontsluiting

13

4.4

Bevoorradingsroute

14

| Verkeersonderzoek PLUS Wehl

3

1

1.1 Aanleiding PLUS Vastgoed is voornemens om een supermarkt te realiseren aan de Koningin Wilhelminastraat te Wehl. In de huidige situatie zijn hier acht woningen en een (reeds gesloten) bibliotheek gevestigd. BonoTraffics is recentelijk

Inleiding

berekeningen van de parkeervraag en het parkeeraanbod. Het aantal verkeersbewegingen dat het plan genereert en de wijze waarop het plangebied wordt ontsloten op de openbare weg, wordt behandeld in hoofdstuk 4. Ten slotte worden in hoofdstuk 5 de conclusies van het onderzoek beschreven.

betrokken geweest bij een verkeerskundige beoordeling van de voorgenomen inrichting van het parkeerterrein voor de supermarkt. Als vervolgvraag is behoefte aan een verkeerskundig onderzoek waarin de verkeerseffecten van de voorgenomen ontwikkeling in beeld worden gebracht. Dit onderzoek dient als onderbouwing voor de omgevingsvergunningaanvraag. PLUS Vastgoed heeft BonoTraffics gevraagd om het verkeersonderzoek uit te voeren.

1.2 Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden allereerst de uitgangspunten beschreven zoals deze gehanteerd zijn in dit onderzoek. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens het parkeervraagstuk behandeld. In dit hoofdstuk volgt ook een toelichting op de

| Verkeersonderzoek PLUS Wehl

4

2

2.1 Werkwijze

Functiewijziging

Parkeernormen

Door de parkeervraag van de bestaande situatie af te trekken van de parkeervraag van de te realiseren supermarkt, ontstaat de resulterende parkeervraag conform het gemeentelijke parkeerbeleid.

Voor de sloop van de voormalige bibliotheek, een achttal woningen en de realisatie van de PLUS wordt de parkeervraag bepaald aan de hand van de parkeernormering

Uitgangspunten

van de gemeente Doetinchem. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de regels betreffende sloop/nieuwbouw. De parkeervraag van de bestaande en toekomstige situatie wordt berekend door de omvang van elke functie te vermenigvuldigen met de bijbehorende

2.2 Parkeernormen De toekomstige PLUS supermarkt is volgens de gemeentelijke zone indeling gelegen in ‘rest bebouwde kom’ De te hanteren parkeernormen zijn opgenomen in tabel 2.1.

parkeernorm (het aantal benodigde parkeerplaatsen per functie-eenheid).

Functie

Parkeernorm

Eenheid

Omvang

Aanwezigheidspercentages

Sociale huur

Ppl per woning

8

Niet elke functie genereert op alle momenten van de week een even grote parkeervraag. De woningen kennen een

1,6 (incl. 0,3 bezoek)

Full-service supermarkt (hoog prijsniveau)