B13.00 Onderbouwing Naoberhoek, Doetinchem

Onderbouwing wijziging omgevingsplan Naoberhoek Gemeente Doetinchem Inhoud 1. | Inleiding ................................................................................................................................ 5 1.1 | Aanleiding en doel....................................................................................................... 5 1.2 | Projectgebied ............................................................................................................... 8 1.3 | Leeswijzer ................................................................................................................... 10 2. | Beschrijving huidige situatie ............................................................................................. 11 3. | Voorgenomen ontwikkeling ............................................................................................. 12 3.1 | Wat houdt de ontwikkeling in? ................................................................................ 12 3.2 | Strijdigheid geldend omgevingsplan........................................................................ 12 3.3 | Medewerking opheffen strijdigheid ........................................................................ 13 3.4 | Conclusie ..................................................................................................................... 13 4.

| Voorbereiding en participatie ........................................................................................... 14 4.1 | Verkenningsfase ......................................................................................................... 14 4.2 | Participatie omgeving ................................................................................................ 14 5. | Beleid en regelgeving ........................................................................................................ 15 5.1 | Rijksbeleid en Rijksregels ........................................................................................... 15 5.1.1 | Beleid: Nationale omgevingsvisie (NOVI) ......................................................... 15 5.1.2 | Beleid: Nationale Woon- en Bouwagenda ....................................................... 15 5.1.3 | Regels: Instructieregels Rijk (AMvB’s) ............................................................... 16 5.1.4 | Conclusie rijksbeleid en rijksregels ................................................................... 17 5.2 | Provinciaal beleid en provinciale regels ................................................................... 17 5.2.1 | Beleid: Omgevingsvisie Gaaf Gelderland .........................................................

17 5.2.2 | Regels: Omgevingsverordening provincie Gelderland | .................................... 18 5.2.3 | Conclusie provinciaal beleid en provinciale regels .......................................... 19 5.3 | Regionaal beleid ........................................................................................................ 19 5.3.1 | Regionale structuurvisie Achterhoek 2012....................................................... 19 5.3.2 | Regionale Woonagenda / Woondeal Achterhoek 2023-2030 (geactualiseerd 2025) | 21 5.3.3 | Regionaal Programma Werklocaties Achterhoek 2024 | -2028 ......................... 22 5.3.4 | Conclusie regionaal beleid ................................................................................ 22 5.4 | Beleid waterschap ...................................................................................................... 23 5.4.1 | Waterschapsverordening ................................................................................... 23 5.4.2 | Waterbeheerprogramma 2022-2027 ................................................................ 23 5.4.3 | Overig relevant beleid waterschap ................................................................... 24 5.4.4 | Conclusie beleid waterschap .............................................................................

24 5.5 | Gemeentelijk beleid ................................................................................................... 25 5.5.1 | Omgevingsvisie Doetinchem, kloppend hart van de Achterhoek | .................. 25 5.5.2 | Structuurschets Spoorzone Doetinchem .......................................................... 26 5.5.3 | Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 ................................................. 27 5.5.4 | Doelgroepenverordening betaalbare woningen Doetinchem 2023 | .............. 29 5.5.5 | Inspiratiebundel Omgevingskwaliteit Doetinchem ......................................... 30 5.5.6 | Doetinchem Natuurlijk Duurzaam .................................................................... 30 5.5.7 | Klimaatadaptatiestrategie Doetinchem ........................................................... 31 5.5.8 | Bomenverordening gemeente Doetinchem 2024 ........................................... 32 5.5.9 | Groenstructuurplan Doetinchem 2017 ............................................................. 32 5.5.10 | Mobiliteitsplan en parkeervisie ......................................................................... 33 5.5.11 | Gebiedsprogramma Spoorzone Doetinchem ................................................... 35 5.5.12 | Maatschappelijke behoefte ...............................................................................

36 5.5.13 | Conclusie gemeentelijk beleid .......................................................................... 36 2 5.6 | Omgevingswaarden ................................................................................................... 36 6. | Omgevingsaspecten ........................................................................................................... 37 6.1 | Geluid .......................................................................................................................... 37 6.1.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 37 6.1.2 | Onderzoek .......................................................................................................... 38 6.1.3 | Conclusie ............................................................................................................. 39 6.2 | Luchtkwaliteit ............................................................................................................. 39 6.2.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 39 6.2.2 | Onderzoek ..........................................................................................................

40 6.2.3 | Conclusie ............................................................................................................. 40 6.3 | Geur ............................................................................................................................ 40 6.3.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 41 6.3.2 | Onderzoek .......................................................................................................... 41 6.3.3 | Conclusie ............................................................................................................. 41 6.4 | Trillingen ..................................................................................................................... 41 6.4.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 41 6.4.2 | Onderzoek .......................................................................................................... 42 6.4.3 | Conclusie ............................................................................................................. 42 6.5 | Bodemkwaliteit ..........................................................................................................

42 6.5.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 43 6.5.2 | Onderzoek .......................................................................................................... 43 6.5.3 | Conclusie ............................................................................................................. 44 6.6 | Mobiliteit en parkeren .............................................................................................. 44 6.6.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 44 6.6.2 | Onderzoek .......................................................................................................... 44 6.6.3 | Conclusie ............................................................................................................. 45 6.7 | Omgevingsveiligheid ................................................................................................. 45 6.7.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 45 6.7.2 | Onderzoek ..........................................................................................................

46 6.7.3 | Conclusie ............................................................................................................. 46 6.8 | Natuur ......................................................................................................................... 46 6.8.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 46 6.8.2 | Onderzoek .......................................................................................................... 47 6.8.3 | Conclusie ............................................................................................................. 48 6.9 | Cultureel erfgoed ....................................................................................................... 48 6.9.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 49 6.9.2 | Onderzoek .......................................................................................................... 49 6.9.3 | Conclusie ............................................................................................................. 49 6.10 | Duurzaamheid ............................................................................................................

50 6.10.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 50 6.10.2 | Onderzoek energietransitie en circulariteit ..................................................... 50 6.10.3 | Onderzoek klimaatadaptatie en water ............................................................ 51 6.10.4 | Conclusie ............................................................................................................. 55 6.11 | M.e.r.-beoordeling ..................................................................................................... 56 6.11.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 56 6.11.2 | Onderzoek .......................................................................................................... 56 6.11.3 | Conclusie ............................................................................................................. 57 6.12 | Ladder voor duurzame verstedelijking .................................................................... 57 6.12.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 57 6.12.2 | Onderzoek ..........................................................................................................

57 6.12.3 | Conclusie ............................................................................................................. 58 6.13 | Milieubelastende activiteiten .................................................................................... 58 6.13.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 58 3 6.13.2 | Onderzoek .......................................................................................................... 58 6.13.3 | Conclusie ............................................................................................................. 59 6.14 | Gezondheid ................................................................................................................ 59 6.14.1 | (Wettelijk) kader ................................................................................................ 59 6.14.2 | Onderzoek .......................................................................................................... 59 6.14.3 | Conclusie ............................................................................................................. 61 6.15 | Ontplofbare Oorlogsresten .......................................................................................

61 6.15.1 | Onderzoek .......................................................................................................... 62 6.15.2 | Conclusie ............................................................................................................. 63 7. | Uitvoerbaarheid ................................................................................................................. 64 7.1 | Economische uitvoerbaarheid ................................................................................... 64 7.1.1 | Financieel economische haalbaarheid .............................................................. 64 7.1.2 | Nadeelcompensatie ............................................................................................ 64 7.2 | Maatschappelijke uitvoerbaarheid ........................................................................... 64 4 5 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel De gemeente Doetinchem wil zich versterken als levendige en aantrekkelijke centrumgemeente. Dit wordt gedaan door te groeien in kwaliteit met als stip op de horizon 70.000 inwoners in 2036. Een project dat hier in belangrijke mate aan bijdraagt is de Spoorzone. Dit gebied rondom het treinstation van Doetinchem wordt gezien als strategische locatie voor grote nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

De Spoorzone is de plek waar wonen, werken, leren, verblijven en overstappen gecombineerd kunnen worden. Figuur 1: plangebied Spoorzone Op 21 december 2023 heeft de gemeenteraad unaniem het beleidskader Structuurschets Spoorzone Doetinchem vastgesteld. Op basis van dit beleidskader kunnen nieuwe projecten uitgevoerd worden. Deze structuurschets is verder uitgewerkt in het Gebiedsprogramma 2025-2036 Spoorzone Doetinchem. De Spoorzone is opgedeeld in deelgebieden. Het Stationskwartier is een belangrijk deelgebied. Dit deelgebied omvat de gronden met name direct rondom station Doetinchem. Het projectgebied van Naoberhoek maakt hier ook deel van uit.

6 Figuur 2: deelgebieden Spoorzone (het projectgebied Naoberhoek is gelegen aan de westkant van deelgebied Stationskwartier) Het project Naoberhoek bestaat uit twee onderdelen. Aan de westkant werken de gemeente Doetinchem, Stichting Sité Woondiensten en COA samen aan de realisatie van de Woongemeenschap. Het initiatief omvat 158 woningen in een inclusief woonconcept, waarin 86 sociale huurwoningen voor Sité en 32 woningen voor COA worden gecombineerd, met diverse gemeenschappelijke ruimten, collectieve voorzieningen en een sterke nadruk op samen leven, ontmoeten, participatie en integratie. Daarnaast realiseert de gemeente direct grenzend aan het initiatief 40 appartementen en een nieuwe openbare inrichting, passend binnen de structuurschets en het gebiedsprogramma.

7 Figuur 3: 3D-model Woongemeenschap Aan de oostkant van het projectgebied wordt de Kop van de Passerelle ontwikkeld, een markant stedenbouwkundig accent aan het nieuwe plein, dat een belangrijke scharnierfunctie vervult binnen het Stationskwartier. Op gronden in eigendom van de gemeente Doetinchem wordt hier een gemengd stedelijk programma gerealiseerd met wonen, maatschappelijke functies en mobiliteit, passend binnen de Structuurschets Spoorzone en het Gebiedsprogramma Spoorzone Doetinchem. Op de begane grond is circa 2.000 m² bvo voorzien voor maatschappelijke functies, terwijl in de bovenliggende lagen 68 appartementen in het commerciële segment en 60 studentenstudio’s worden gerealiseerd. Een integraal onderdeel vormt de buurthub, met ruimte voor autoparkeren en fietsparkeren.

8 Figuur 4: 3D-weergave Kop van de Passerelle Het plan is in strijd met het geldende omgevingsplan. Daarom is een wijziging van het omgevingsplan noodzakelijk. Deze onderbouwing motiveert dat het initiatief past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en voldoet aan het Besluit kwaliteit leefomgeving. 1.2 Projectgebied Het projectgebied betreft het perceel Ambt-Doetinchem, sectie L, nummers 5185, 5186 en het noordelijk deel van nummer 4840, gelegen in de Spoorzone, tussen het spoor en de Hamburgerbroeklaan.

9 Figuur 5: ontwikkelvelden Spoorzone. Het projectgebied Naoberhoek is globaal aangeduid met SK-2

10 Figuur 6: luchtfoto globale ligging projectgebied 1.3 Leeswijzer Na deze inleiding vormen de hoofdstukken de motivering van de omgevingsplanwijziging (ETFAL). Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving en analyse van de huidige ruimtelijk - functionele situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gewenste situatie, de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 5 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving. In de laatste hoofdstukken komen de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

11 2. Beschrijving huidige situatie De locatie bestaat momenteel uit een binnenstedelijk terrein in de Spoorzone. De directe omgeving bestaat uit spoorinfrastructuur, bebouwing van Moore MKW en het station. De grond is braakliggend of in gebruik als parkeerterrein. Figuur 7: luchtfoto huidige situatie projectgebied Naoberhoek De huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden laten de gewenste invulling voor wonen en maatschappelijke functies niet toe. Nu de gemeente de wens heeft uitgesproken om in de Spoorzone een hoogstedelijk gebied met gemengde functies te realiseren, is een ruimtelijke ingreep in het plangebied wenselijk.

12 3. Voorgenomen ontwikkeling 3.1 Wat houdt de ontwikkeling in? Zoals aangegeven maakt de ontwikkeling Naoberhoek deel uit van de grotere visie voor de Spoorzone. De Spoorzone, en zo ook het deelgebied Naoberhoek, wordt ontwikkeld als hoogstedelijk gebied waarin ruimte komt voor wonen en werken, gemengd met commerciële, maatschappelijke en culturele voorzieningen. Het plan behelst de realisatie van stedelijke woonblokken met daarin 286 woningen in twee onderdelen, zoals beschreven in paragraaf 1.1. Ook is er ruimte voor maatschappelijke functies. Daarnaast wordt op het oostelijk perceel een gebouwde parkeervoorziening gerealiseerd. 3.2 Strijdigheid geldend omgevingsplan De ontwikkeling is op verschillende punten in strijd met het tijdelijk deel van het omgevingsplan (bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied – 2021’). Op de locatie van de Woongemeenschap geldt de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’. Binnen deze bestemming is wonen echter niet toegestaan, terwijl het initiatief voorziet in de realisatie van woningen. Ook de beoogde combinatie van wonen met maatschappelijke en ondersteunende functies past niet binnen de toegestane functies. Daarnaast pa st de maat, vorm en hoogte van de bebouwing niet binnen de huidige maatvoeringen.

De in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheden zien uitsluitend op wijziging naar de bestemmingen ‘Kantoor’ of ‘Bedrijventerrein’ en kunnen daarmee niet worden benut voor deze ontwikkeling. Op de locatie van de Kop van de Passerelle geldt de enkelbestemming ‘Verkeer’. Deze gronden zijn bedoeld voor infrastructuur en verblijfsgebied en staan geen bebouwing ten behoeve van wonen, maatschappelijke functies of een buurthub toe. Deze bestemming wordt in het plan gewijzigd ten behoeve van de ontwikkeling. 13 Figuur 8: Huidige planologische situatie 3.3 Medewerking opheffen strijdigheid Om de ontwikkeling mogelijk te maken, is het noodzakelijk om een nieuw planologisch kader op te stellen. Dit nieuwe kader maakt de verscheidene nieuwe activiteiten mogelijk. Voor de gewenste ontwikkeling is een wijziging van het omgevingsplan vereist. De wijziging van het omgevingsplan bevat een onderbouwing waarom er sprake is van een 'evenwichtige toedeling van functies aan locaties' (ETFAL) en een juridisch deel waarin de regels zijn opgenomen. Voorliggend document voorziet in de benodigde motivering inzake de ETFAL. 3.4 Conclusie Alles overwegende draagt de ontwikkeling bij aan een goede fysieke leefomgeving. Uit voorliggende onderbouwing blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het Besluit kwaliteit leefomgeving, Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

De ontwikkeling voorziet in een aantoonbare maatschappelijke behoefte, draagt bij aan de woningbouwopgave, versterkt het stedelijk woonmilieu rondom het station en ondersteunt de ambities voor de Spoorzone als gemengd, hoogstedelijk en toekomstbestendig gebied. Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

14 4. Voorbereiding en participatie Participatie is onder de Omgevingswet een belangrijk aspect in de procedure van het wijzigen van het omgevingsplan. Dit komt omdat een omgevingsplan niet alleen invloed heeft op de fysieke leefomgeving, maar ook op de mensen die daar wonen, werken en recreëren. Het is daarom van belang dat deze mensen in een vroeg stadium worden betrokken bij het initiatief. In dit hoofdstuk zal hier verder op worden ingegaan. 4.1 Verkenningsfase Vanaf 2023 hebben Sité, de gemeente, COA en Nijman Vastgoed samengewerkt aan een haalbaarheidsonderzoek voor de Woongemeenschap op basis van de intentieovereenkomst van oktober 2023. De uitkomsten waren positief, waarna de gemeenteraad in 2024 heeft ingestemd met de verdere uitwerking van het plan. Deze samenwerking heeft geleid tot de totstandkoming van de anterieure overeenkomst waarin de verantwoordelijkheden voor onderzoek, kostenverhaal en realisatie zijn vastgelegd. Voor de Kop van de Passerelle geldt dat deze ontwikkeling voorkomt uit de Structuurschets Spoorzone Doetinchem en het Gebiedsprogramma Spoorzone Doetinchem. Bij de totstandkoming van deze documenten heeft er afstemming plaatsgevonden met omliggende stakeholders.

Deze afstemming vond plaats via gebiedscafés, daarnaast zijn afzonderlijke overleggen georganiseerd met de in het gebied gevestigde bedrijven en is er één-op-één overleg gevoerd met Moore MKW. Specifiek ten aanzien van de studentenhuisvesting is bovendien een aparte bijeenkomst georganiseerd met geïnteresseerde bedrijven. 4.2 Participatie omgeving Het project Naoberhoek betreft een binnenstedelijke transformatie waarin diverse stakeholders actief zijn. Gedurende de planvorming is afgestemd met betrokken partijen zoals Moore MKW, gebruikers van de Spoorzone en andere belanghebbenden. De feedback op onder andere de situering van de voetgangersroutes, de oriëntatie van de bebouwing en de parkeeroplossing is verwerkt in de stedenbouwkundige uitwerking. De participatie heeft daarmee bijgedragen aan een beter afgestemde en robuuste planop zet. 15 5. Beleid en regelgeving 5.1 Rijksbeleid en Rijksregels 5.1.1 Beleid: Nationale omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De NOVI is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met provincies en gemeenten, waterschappen, maatschappelijke partijen en burgers. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In Nederland staan we voor een aantal dringende maatschappelijke opgaven.

Denk aan: - periodes van droogte afgewisseld met extreme regenval; - de zeespiegelstijging; - de overgang naar duurzame energie; - de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen; - de bouw van nieuwe woningen om het nationale woningtekort op te lossen ; - de groei en het bereikbaar houden van steden; - plekken voor distributiecentra; - het versterken van de natuur en biodiversiteit; - het behoud van het landschap; - de vitaliteit van de landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet al les kan overal. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen we staan, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes we maken en welke richting we meegeven aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk dus een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken met als doel om het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden.

Het initiatief past binnen de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) waarin de transformatie van knooppuntlocaties, de bouw van nieuwe woningen en de samenhang tussen mobiliteit, leefkwaliteit en verdichting centraal staan. 5.1.2 Beleid: Nationale Woon- en Bouwagenda In de Nationale Woon- en Bouwagenda (vastgesteld 11 maart 2022) worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst. Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk: mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun 16 woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat. Het doel is om te groeien naar het realiseren van 100.000 woningen per jaar. Het lange termijn doel is om 900.000 woningen tot en met 2030 te realiseren.

Van de nieuwe huur - en koopwoningen is het streven twee derde betaalbare woningen, waarvan de helft do or corporaties wordt gebouwd. Om de al in gang gezette woningbouwprojecten geen vertraging te laten oplopen door nieuwe betaalbaarheidsvereisten, zal dit streven gelden voor nieuwe projecten. De minister heeft in regionale woondeals met provincies en gemeenten de afspraken verder vastgelegd. De Nationale Woon- en Bouwagenda onderstreept de noodzaak om op binnenstedelijke locaties betaalbare woningen en nieuwe woonconcepten toe te voegen, wat aansluit bij de realisatie van sociale huurwoningen en opvanggerelateerde eenheden in Naoberhoek . 5.1.3 Regels: Instructieregels Rijk (AMvB’s) De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB’s): 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet.

Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels: • Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl); • Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl); • Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl); • Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl); • Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl); • Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, (§ 5.1.7 Bkl); • Het gebruik van bouwwerken, waaronder aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7a Bkl) • Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen.

Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. 17 Voor de voorgenomen ontwikkeling zijn met name de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) van belang. Deze instructieregels hebben betrekking op het waarborgen van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en het zorgvuldig toedelen van functies aan locaties. Relevant zijn daarbij onder meer de instructieregels voor het beschermen van gezondheid en milieu (afdeling 5.1.4 Bkl), waaronder regels voor geluid, luchtkwaliteit, trillingen, geur en bodemkwaliteit. De toetsing aan deze aspecten is opgenomen in hoofdstuk 6 Omgevingsaspecten van deze onderbouwing. Daarnaast zijn de instructieregels voor het beschermen van landschappelijke en stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed (afdeling 5.1.5 Bkl), waaronder de Ladder voor duurzame verstedelijking, van toepassing. De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke transformatie op een reeds verstedelijkte locatie in de Spoorzone. De Ladder voor duurzame verstedelijking wordt nader behandeld in paragraaf 6.12. Verder is beoordeeld of instructieregels met betrekking tot het behoud van ruimte voor infrastructuur, spoorwegen en andere rijksbelangen (afdelingen 5.1.6 en 5.1.7 Bkl) van toepassing zijn. De ontwikkeling ligt in de nabijheid van het spoor, maar belemmer t het functioneren, beheer of de veiligheid daarvan niet.

Eventuele effecten zijn betrokken in de onderzoeken naar geluid, trillingen en externe veiligheid. Tot slot is de instructieregel voor het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (afdeling 5.1.8 Bkl) relevant. In het plan is nadrukkelijk aandacht besteed aan toegankelijke routes, voetgangersverbindingen en verblijfs ruimten. 5.1.4 Conclusie rijksbeleid en rijksregels Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid en de regels van het Rijk. 5.2 Provinciaal beleid en provinciale regels 5.2.1 Beleid: Omgevingsvisie Gaaf Gelderland De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is op 19 december 2018 door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld en in werking getreden op 1 maart 2019. De visie beschrijft de lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving in Gelderland. De provincie streeft naar een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Dit wil de provincie bereiken door de focus te leggen op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Hiervoor zijn zeven ambities benoemd om richting te geven: 1. Energietransitie; 2. Klimaatadaptatie; 3. Circulaire economie; 4. Biodiversiteit; 5. Bereikbaarheid; 6. Vestigingsklimaat; 7. Woon- en leefklimaat. Themakaarten 18 Bij de visie is een aantal themakaarten aanwezig.

Deze hebben betrekking op de volgende hoofdonderwerpen: • ruimtelijk beleid; • waterbeleid; • milieubeleid; • natuur- en landschapsbeleid. Daarmee is voor een aantal onderwerpen specifiek beleid vastgelegd. Op de themakaart milieubeleid staan geen aspecten die betrekking hebben op de gemeente Doetinchem. Uitvoering beleid In het kader van de uitvoering van de visie, zijn ook drie beleidsdocumenten vastgesteld: • Regionaal waterprogramma; • Handreiking plussenbeleid; • Beleidslijn windenergie. De ontwikkeling draagt bij aan de ambities uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland, waarin een duurzaam, verbonden en economisch krachtig stedelijk gebied wordt nagestreefd. De nadruk op klimaatadaptatie, biodiversiteit en de verbetering van stedelijke woonmilieus is vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan dat wordt vastgesteld door de gemeenteraad op 23 april 2026. 5.2.2 Regels: Omgevingsverordening provincie Gelderland De Omgevingsverordening is op 21 december 2022 door de Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld en is in werking getreden na invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024. In de verordening staan alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening is onderdeel van de beleidscyclus van de provincie en één van de instrumenten waarmee wordt gewerkt aan de ambities uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland.

Die beleidscyclus en daarmee ook de verordening is gericht op zowel het beschermen als het (duurzaam) benutten van de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Telkens wordt er gelet op een goede balans tussen het beschermen en borgen van belangen en het mogelijk maken van ontwikkelingen in een bepaald gebied binnen de provincie. Daarbij worden ook belangrijke waarden als het Gelders Natuurnetwerk en grondwaterbeschermingsgebieden voor de openbare drinkwatervoorziening beschermd. Voor de volgende onderwerpen gelden er provinciale instructieregels: • Algemeen (afd. 5.1 Omgevingsverordening); • Natuur (afd. 5.2 Omgevingsverordening); • Landschap (afd. 5.3 Omgevingsverordening); • Erfgoed (afd. 5.4 Omgevingsverordening); • Milieu (afd. 5.5 Omgevingsverordening); • Provinciale wegen (afd. 5.6 Omgevingsverordening); • Ruimtelijke inrichting, ontwikkeling van gebieden en regionale samenwerking (afd. 5.7 Omgevingsverordening). Ten aanzien van dit project zijn met name de provinciale instructieregels voor ruimtelijke inrichting en ontwikkeling relevant. Het projectgebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied van de gemeente Doetinchem en maakt onderdeel uit van de Spoorzone. De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke transformatie met een gemengd programma van wonen, maatschappelijke functies en mobiliteit.

Hiermee wordt invulling 19 gegeven aan de provinciale beleidslijn om verstedelijking primair binnen bestaand stedelijk gebied te laten plaatsvinden en zorgvuldig om te gaan met de beschikbare ruimte. Voor woningbouw is met name artikel 5.62 tot en met 5.64 relevant, waarin is vastgelegd dat nieuwe woningbouwontwikkelingen moeten passen binnen de vastgestelde regionale woonagenda en woondeals. Deze ontwikkeling sluit aan bij de Woondeal Achterhoek (subparagraaf 5.3.2) en draagt bij aan de regionale en gemeentelijke woningbouwopgave, waaronder de toevoeging van sociale huurwoningen en andere woonvormen in een stedelijk milieu. Verder zijn de provinciale instructieregels voor klimaatadaptatie (artikelen 5.84 en 5.85 Omgevingsverordening) van toepassing. Deze regels schrijven voor dat bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening wordt gehouden met wateroverlast, hitte, droogte en overstromingsrisico’s. In het plan is hieraan invulling gegeven door middel van klimaatadaptieve maatregelen, waaronder waterberging, vergroening en een klimaatbestendige inrichting van de openbare ruimte. De nadere uitwerking en toetsing zijn opgenomen in paragraaf 6.10 Duurzaamheid. Ook de instructieregels voor werklocaties zijn van toepassing. Aangetoond moet worden dat de ontwikkeling past binnen het vastgestelde regionaal programma werklocaties.

Dit wordt getoetst in subparagraaf 5.3.3 Regionaal Programma Werklocaties Achterhoek 2024-2028. Tot slot zijn de instructieregels voor landschap en erfgoed (afdelingen 5.3 en 5.4 Omgevingsverordening) beschouwd. Het plangebied ligt in bestaand stedelijk gebied en niet binnen een provinciaal beschermd landschap of cultuurhistorisch waardevol gebied. Eventuele effecten op cultureel erfgoed worden behandeld in paragraaf 6.9 Cultureel erfgoed. 5.2.3 Conclusie provinciaal beleid en provinciale regels Zoals in voorgaande paragraaf is beschreven valt het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen, beleid en regels van de provincie Gelderland. 5.3 Regionaal beleid 5.3.1 Regionale structuurvisie Achterhoek 2012 Op 26 april 2012 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012 vastgesteld. Dit is een actualisatie van de Regionale structuurvisie uit 2004. Als basis voor ruimtelijk beleid is er een aantal speerpunten voor de regio benoemd. Dat zijn: • omgaan met de krimp; • externe relaties; • veranderingen in het landelijk gebied; • overstap naar duurzame energie. 20 Figuur 9: visiekaart Achterhoek Huidige kwaliteit als basis voor de toekomst Bovenstaande kaart geeft de regionale structuren en kwaliteiten weer. Landschap: De verschillen in landschapstypen zijn een belangrijke identiteitsdrager van de Achterhoek.

De Achterhoekse gemeenten willen die kenmerken en landschappelijke verschillen in de toekomst behouden, versterken of herstellen. Het gaat er daarbij niet om terug te keren naar het verleden, maar om het opdoen van inspiratie uit het verleden bij de toekomstige inpassing van nieuwe ontwikkelingen. De karakteristieken van deze landschapstypen bieden aanknopingspunten voor de inpassing van nieuwe ontwikkelingen. Het Achterhoekse landschap kan veel functies absorberen. De ‘landschapstypekaart’ (bijlage 5 van de structuurvisie) geeft het regionale kader weer. De aanbevelingen met betrekking tot lokale wijze van inpassing staan hier ook verder beschreven. Infrastructuur: Bereikbaarheid van en in de regio is van groot belang. De infrastructuur is derhalve wel functioneel van belang. Deze is voor de toekomst maar zeer beperkt ruimtelijk ordenend, niet meer dan het nu al is. De pijlen geven de verbindingen aan waar verbetering noodzakelijk-wenselijk is. Dorpenlandschap: Voorzieningen worden in een bepaalde mate geconcentreerd in bestaande grotere kernen, te weten Doetinchem, Winterswijk, Vorden, Hengelo, Borculo,

21 Eibergen, Ruurlo, Neede, Lichtenvoorde, Groenlo, Aalten, Dinxperlo, Varsseveld, Gendringen, Steenderen, Wehl, Didam, 's-Heerenberg, Zelhem, Ulft /Gendringen en Silvolde/Gaanderen/Terborg. Dit betekent echter niet dat overal hetzelfde voorzieningenniveau wordt nagestreefd. In eerste instantie bepalen lokale behoefte en initiatief het niveau van de voorzieningen. Regionaal wordt afstemming gezocht om overaanbod en/of concurrentie door nabijheid te voorkomen. Het uitkristalliseren van deze afstemming is nog in voorbereiding. Overige speerpunten, zoals duurzame energie, toerisme enzovoort: Deze speerpunten gelden regionaal en zijn in banners in de zijkant weergegeven. Er zijn geen specifieke locaties voor aangewezen. Wel wordt regionale afstemming nagestreefd. Het project is gelegen in stedelijk gebied en niet in een aangewezen landschapszone. Dit thema is daarom niet van toepassing op de beoogde ontwikkeling. Op basis van deze visie worden geen maatregelen getroffen in of nabij het plangebied op het gebied van infrastructuur. Dit thema is daarmee niet relevant voor de beoogde ontwikkeling. Het plan maakt geen nieuwe voorzieningen mogelijk, maar woningen. Daarom is nadere toetsing niet noodzakelijk. Daarnaast heeft geen van de overige speerpunten heeft een relatie met het planvoornemen.

5.3.2 Regionale Woonagenda / Woondeal Achterhoek 2023-2030 (geactualiseerd 2025) In februari/maart 2023 hebben de Achterhoekse gemeenten en de provincie Gelderland de Regionale Woonagenda 2023-2030. Deze is in april 2025 geactualiseerd en verder vastgelegd in de Woondeal Achterhoek. Deze Woondeal Achterhoek bevat het volgende: • De Achterhoek wil in 2 stappen 8.390 tot 11.500 nieuwe woningen toevoegen, waarvan 60% betaalbaar, inclusief 30% sociale huur. • De Achterhoek investeert in de kwaliteit van de bestaande voorraad, onder andere door verbetering van 7.000 sociale huurwoningen en 24.000 particuliere woningen. • De Achterhoek wil een plek zijn voor iedereen, voor starters, ouderen, werknemers en arbeidsmigranten en andere aandachtsgroepen. • De Achterhoek wil dit realiseren via gebiedsgerichte integrale opgaven: 1. Vergroten differentiatie woningaanbod in vitale kernen en buurten 2. Vergroten aanbod van stedelijke woonmilieus 3. Goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteits-knooppunten 4. Ruimte voor nieuwe woonconcepten in een toekomstbestendig landelijk gebied Deze ontwikkeling geeft concreet invulling aan de uitgangspunten van de regionale woonagenda / woondeal. In totaal worden binnen het project circa 286 woningen gerealiseerd.

Het woningprogramma bestaat uit een mix van sociale huurwoningen, woningen voor specifieke aandachtsgroepen (waaronder COA), studentenhuisvesting en appartementen in het commerciële segment. Daarmee wordt voorzien in een gedifferentieerd woningaanbod dat aansluit bij verschillende doelgroepen, waaronder starters, eenpersoonshuishoudens, studenten en huishoudens met een midden- en hoger inkomen. Een substantieel deel van het programma valt binnen het betaalbare segment, waaronder sociale huurwoningen die bijdragen aan de regionale doelstelling om minimaal 60% betaalbare woningen te realiseren, inclusief circa 30% sociale huur. Daarnaast draagt het plan bij aan de regionale ambitie om nieuwe woonconcepten te ontwikkelen, zoals de 22 woongemeenschap met gedeelde voorzieningen en een sterke focus op ontmoeting, participatie en inclusie. De ontwikkeling vindt plaats in bestaand stedelijk gebied en versterkt het aanbod van stedelijke woonmilieus met een relatief hoge dichtheid, passend bij de rol van Doetinchem als centrumgemeente. Door de ligging direct nabij station Doetinchem wordt invul ling gegeven aan de regionale opgave om goed en bereikbaar wonen rondom mobiliteitsknooppunten te realiseren en wordt duurzame mobiliteit gestimuleerd. Geconcludeerd wordt dat het initiatief in kwantitatieve en kwalitatieve zin past binnen de Regionale Woonagenda / Woondeal Achterhoek 2023–2030.

5.3.3 Regionaal Programma Werklocaties Achterhoek 2024-2028 In het Regionaal Programma Werklocaties maken de gemeenten in de Achterhoek regionale programmeringsafspraken met als doel te voorzien in een toekomstbestendige bedrijventerreinen-voorraad om vanuit ruimtelijk-economisch perspectief bij te dragen aan een sterke en toekomstbestendige regionale economische structuur. De afspraken gelden voor de periode 2024 tot en met 2028 en zijn bedoeld om te voorzien in de ruimtebehoefte voor de periode 2023 tot en met 2030, en kijken tevens vooruit naar de periode tot en met 2040. Met ruimtebehoefte wordt gedoeld op zowel de kwanti teit – de omvang van de ruimtebehoefte per werkmilieu in hectare – als de kwalitatieve ruimtebehoefte – de uitstraling en toekomstbestendigheid van de bedrijventerreinen. De afspraken hebben eveneens betrekking op de wijze waarop de gemeenten onderling afstemmen over initiatieven op en ontwikkeling van bedrijventerreinen. Voor de transformatie van bedrijventerreinen is afgesproken dat de gemeente een compensatieplan dient op te stellen. In dat plan wordt beschreven op welke locatie vervangende ruimte beschikbaar is of komt. Voor de ontwikkeling Naoberhoek is beoordeeld of sprake is van het onttrekken of transformeren van bedrijventerrein.

Het plangebied ligt weliswaar in de nabijheid van het bestaande bedrijventerrein Verheulsweide, maar heeft planologisch geen bedrijfs- of bedrijventerreinbestemming. Op basis van het geldende bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied – 2021’ gelden ter plaatse de bestemmingen Maatschappelijk, Groen en Verkeer. Daarmee is het gebied juridisch-planologisch niet bestemd voor bedrijventerrein of bedrijfsdoeleinden en maakt het geen onderdeel uit van de regionale voorraad aan werklocaties. Van het verdwijnen of transformeren van bedrijventerrein zoals bedoeld in het Regionaal Programma Werklocaties is derhalve geen sprake. De ontwikkeling leidt niet tot een afname van de kwantitatieve of kwalitatieve capaciteit van bedrijventerreinen in de r egio. Om die reden is het opstellen van een compensatieplan, zoals bedoeld voor de transformatie van bedrijventerreinen, niet aan de orde. 5.3.4 Conclusie regionaal beleid Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid van de regio Achterhoek. 23 5.4 Beleid waterschap 5.4.1 Waterschapsverordening Sinds 1 januari 2024 is de Waterschapsverordening Rijn en IJssel rechtsgeldig. Deze verordening bevat de geldende regels, legger en beleidsregels die gelden voor de taken en bevoegdheden van het waterschap op het gebied van waterveiligheid, waterkwaliteit en watersystemen.

De Waterschapsverordening is opgesteld conform de Omgevingswet en bevat onder andere regels over activiteiten in of nabij waterstaatswerken, lozingsactiviteiten en de bijbehorende digitale werkingsgebieden. Ten aanzien van deze ontwikkeling wordt er getoetst aan de relevante regels van de Waterschapsverordening Rijn en IJssel in paragraaf 6.10 Duurzaamheid. 5.4.2 Waterbeheerprogramma 2022-2027 In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 zijn de doelen van waterschap Rijn en IJssel weergegeven in vier thema’s: - Klimaatrobuust gebied Het doel is het beheer, het onderhoud en de inrichting van het regionaal watersysteem zodanig te invullen, dat jaarrond een optimale balans tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zi jn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer. - Veilig gebied Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst. De ambitie van het waterschap is dat in 2050 de keringen voldoen aan de nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat daarbij wendbaar op ontwikkelingen kan worden ingespeeld. Daarbij is er aandacht voor een duurzame wijze van beheer en behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken. - Circulaire Economie en Energietransitie Het waterschap wil in het uitvoeren van haar primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering.

Daarbij wil het waterschap in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin ze haar taken klimaatneutraal uitvoert. - Gezonde leefomgeving Het waterschap zorgt voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Er wordt naar gestreefd dat het water in onze leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico’s oplevert voor de volksgezondheid. Het doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert. Ten aanzien van dit project is met name thema ‘Klimaat robuust gebied’, ‘Veilig gebied’ en ‘Gezonde leefomgeving’ van toepassing. In paragraaf 6.10 Duurzaamheid wordt de ontwikkeling hieraan getoetst. 24 5.4.3 Overig relevant beleid waterschap Weging van het waterbelang. De weging van het waterbelang is een instrument dat ruimtelijke plannen toetst aan de mate waarin zij rekening houden met het beleid om het water meer ruimte te geven. Het heeft als doel om in een vroegtijdig stadium alle relevante partijen te betrekken bij het opstellen van een wateradvies.

De weging heeft betrekking op alle wateren en alle waterhuishoudkundige aspecten die van betekenis zijn voor het gebruik en de functie van het projectgebied en de directe omgeving van het gebied, bijvoorbeeld veiligheid (overstromingsgevaar), wateroverlast en waterkwaliteit. Met behulp van de weging van het waterbelang kan eenvoudig worden bepaald welke wateraspecten van belang zijn. Naarmate er een groter waterbelang is, zal een uitgebreidere procedure van de weging van het waterbelang moeten worden doorlopen. We maken onderscheid in de volgende drie resultaten van de weging van het waterbelang: 1. Plan raakt geen wateraspecten: geen wateradvies van het waterschap nodig. 2. Korte procedure: het plan past binnen de uitgangspunten van het waterschap. De initiatiefnemer of gemeente ontvangt van het waterschap een standaardwaterparagraaf, en werkt de voor het plan relevante wateraspecten uit. De waterparagraaf wordt vervolgens door het waterschap van een wateradvies voorzien. 3. Normale procedure: er zijn grote of meerdere wateraspecten van belang. De initiatiefnemer overlegt met het waterschap om tot maatwerk te komen. De initiatiefnemer brengt opties in beeld en onderbouwt keuzes m.b.t. de waterhuishouding. In de toelichting op de omgevingsplanwijziging moet een stapsgewijze benadering van het huidige en toekomstige watersysteem worden opgenomen.

Deze bestaat uit de volgende stappen: 1. Omschrijf het huidig watersysteem; 2. Omschrijf de visie op het watersysteem in het plangebied. Houdt hierbij rekening klimaatontwikkeling en benut uitkomsten uit stresstesten voor wateroverlast, droogte, hitte en overstroming; 3. Omschrijf de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling op het watersysteem; 4. Omschrijf welke maatregelen worden genomen om met de gevolgen om te gaan. Hierbij geldt als uitgangspunt, dat de ontwikkeling waterneutraal en klimaatrobuust is. Voor dit plan is geen digitaal wateradvies doorlopen of aangevraagd. Voor deze ontwikkeling is het namelijk overduidelijk dat er overleg met Waterschap Rijn en IJssel gevoerd dient te worden. Dit contact is gelegd. 5.4.4 Conclusie beleid waterschap Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past het wijzigingsbesluit binnen de doelstellingen en het beleid van het waterschap Rijn en IJssel. Voor verdere resultaten en uitwerking van de waterhuishouding binnen het plangebied wordt verwezen naar subparagraaf 6.10.3. 25 5.5 Gemeentelijk beleid 5.5.1 Omgevingsvisie Doetinchem, kloppend hart van de Achterhoek Op 30 november 2023 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de Omgevingsvisie ‘Doetinchem, kloppend hart van de Achterhoek’ vastgesteld. Daarin is de ambitie voor Doetinchem 2036 verwoord.

Er spelen grote vraagstukken op het gebied van wonen, werken, landelijk gebied en leefbaarheid. Daarover wordt geschreven in het nieuws, zowel landelijk, provinciaal als lokaal. Die vraagstukken spelen ook bij in Doetinchem. Daarom benoemt de gemeente opgaven die hoge prioriteit hebben en waar als eerst mee aan de slag gaan gegaan wordt. Het gaat om de volgende opgaven: • Het opstellen van een ontwikkelstrategie voor Doetinchem woonstad en woondorpen richting 70.000 inwoners in 2036. Deze opgave is verwerkt in het opstellen van een woonvisie; • Het opstellen van een ontwikkelstrategie voor de spoorzone (omgeving rond station Doetinchem, eerder bekend onder de naam ‘stationsgebied’); • Het opstellen van een procesaanpak landelijk gebied voor de Slangenburg en omgeving en Gaanderen en omgeving; • Het opstellen van een ontwikkelstrategie voor een toekomstbestendig centrum. Deze vier opgaven vormen de kern van de visie op onze leefomgeving. Daarom is de visie op de leefomgeving opgebouwd aan de hand van de vier thema’s: • Woongemeente voor iedereen; • Werkgemeente met ruimte voor talent en innovatie; • Landelijk gebied in balans; • Mensen en ontmoeten.

26 Figuur 10: Visiekaart omgevingsvisie Doetinchem, met daarin de Spoorzone als opgave en aangeduid als gebied voor 'gemengd stedelijk wonen en werken' Ten aanzien van dit project zijn de thema’s ‘woongemeente voor iedereen’, ‘werkgemeente met ruimte voor talent en innovatie’ en ‘mensen en ontmoeten’ relevant. De Spoorzone is als specifieke opgave in de omgevingsvisie genoemd. Daarin is aangegeven dat het verder uitgewerkt wordt in een structuurschets (visie). Deze uitwerking heeft reeds plaatsgevonden. In de volgende subparagraaf wordt daarom ook daaraan getoetst. Aangegeven kan worden dat voorliggende ontwikkeling in lijn is met de omgevingsvisie en de structuurschets. 5.5.2 Structuurschets Spoorzone Doetinchem Op 21 december 2023 heeft de gemeenteraad het beleidskader Structuurschets Spoorzone Doetinchem vastgesteld. Op basis van dit beleidskader kunnen nieuwe projecten uitgevoerd worden in de Spoorzone. De structuurschets is de verder uitwerking van de opgave in de Spoorzone zoals opgenomen in de omgevingsvisie. In de schets wordt omschreven hoe een bruisende Spoorzone als toegangspoort van Doetinchem moet gaan werken. Een gebied waarin functies worden gemengd en elkaar versterken. Het visitekaartje van de stad en regio, waar wonen, werken, leren én mobiliteit 31 op een goede manier samengaan. Dichtbij het trein- en busstation en op loopafstand van het stadscentrum.

Een project van de lange adem dat samen met inwoners en bedrijven wordt vormgegeven. Voorliggend initiatief is gelegen in het deelgebied Stationskwartier, dat in de structuurschets is aangewezen als een gebied met een hoge stedelijke dynamiek en een sterke verdichtingsopgave. Voor dit deelgebied wordt ingezet op stedelijke woonmilieus met een relatief hoge dichtheid, functiemenging en een hoogwaardige openbare ruimte.

27 De ontwikkeling Naoberhoek sluit hier direct op aan door de realisatie van circa 286 woningen in combinatie met maatschappelijke voorzieningen, functiemenging en mobiliteitsoplossingen. De Woongemeenschap aan de westzijde van het plangebied sluit aan bij de ambitie om ruimte te bieden aan nieuwe woonconcepten en een inclusieve stad, waarin verschillende doelgroepen samenleven en voorzieningen worden gedeeld. Dit past binnen de doelstelling van de structuurschets om niet alleen kwantitatief, maar ook kwalitatief te groeien en bij te dragen aan sociale samenhang en leefbaarheid. Aan de oostzijde vormt de Kop van de Passerelle een stedenbouwkundig accent op een strategische plek aan het plein. De gemengde invulling met maatschappelijke functies in de plint, woningen in de bovenlagen en een buurthub voor parkeren en fietsen ondersteunt de in de structuurschets benoemde rol van deze locatie als stedelijk knooppunt en entreegebied van de Spoorzone. De oriëntatie van de bebouwing op het spoor, het plein en de passerelle versterkt de ruimtelijke samenhang en herkenbaarheid van het gebied. Daarnaast geeft het plan uitvoering aan de ambitie uit de structuurschets om de Spoorzone duurzaam en toekomstbestendig te ontwikkelen. De ligging direct naast station Doetinchem stimuleert het gebruik van openbaar vervoer en actieve mobiliteit.

De concentratie van parkeren in een buurthub dragen bij aan een autoluwe, aantrekkelijke openbare ruimte. Ook wordt ingezet op vergroening en klimaatadaptieve maatregelen, passend bij de duurzaamheidsambities van de Spoorzone. 5.5.3 Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 De Woonvisie Doetinchem 2023-2036 ‘Stadse allure - dorpse gemoedelijkheid’ is op 20 april 2023 vastgesteld door de gemeenteraad. In de nieuwe woonvisie zijn de woningbouwstrategie voor nieuwbouwprojecten en de woonvisie voor het volkshuisvestingsbeleid samengevoegd. Ook is er samenhang met de regionale woonagenda. De hoofdpunten van de Woonvisie Doetinchem 2023-2036 zijn: 1. Groeien in kwaliteit. Doetinchem heeft de ambitie om te groeien naar 70.000 inwoners in 2036. Dit hoofdpunt is gekoppeld aan Programmalijn 1: Vergroten woningvoorraad en versnelling productie. Met deze programmalijn wordt ingegaan op de bouw van nieuwe woningen en de noodzaak om de plancapaciteit te vergroten en adaptief te programmeren. Deze groeiambitie is geen doel op zich, maar een middel om de centrumfunctie van Doetinchem met de daarbij behorende voorzieningen te kunnen behouden en om de omgevingskwaliteit te versterken. 2. Kwalitatief goed wonen. Dit punt draait om de kwaliteit van de huidige woningvoorraad.

Programmalijn 2: Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad beschrijft hoe wordt gewerkt aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Denk hierbij aan duurzaamheid, levensloopbestendige woningen maar ook aan transformatie van kantoren of winkels naar woningen. 3. Een passende woning voor iedereen. Doel is een compleet en divers woningaanbod waarbij het bevorderen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod centraal staat. Programmalijn 3: Doetinchem, een plek voor iedereen beschrijft hoe aan dit doel gewerkt wordt. Tot en met 2030 wil de gemeente minimaal 2.470 woningen toevoegen in de hele gemeente via het onderstaande programma. Dit gewenste programma is opgenomen in de regionale woonagenda en vastgelegd in de woondeal met de provincie en het rijk. Totaal: minimaal 2.470 woningen, onderverdeeld in: - | 28% sociale huur tot € 808,06, eventueel te vervangen door goedkope koopwoningen tot € 225.000; - | 8% middenhuur tot € 1.000, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000; - | 14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen tot € 1.000; - | 17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000,00); - | 33% dure koopwoningen (boven € 355.000) of dure huur (boven € 1.000). 4.

Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven. Wonen gaat ook over leefbaarheid, naoberschap en vitaliteit. Ook de inrichting van de buitenruimte is een belangrijk onderdeel. De woonomgeving draagt bij aan de gezondheid en het welbevinden van de inwoners. Programmalijn 4: Wonen als integrale gebiedsopgave beschrijft hoe dit bereikt kan worden, onder andere door koppelkansen te benutten en via programmering te zorgen voor een beter mix aan woningen in de wijk. Het ruimtelijk streefbeeld voor nieuwe woningbouwontwikkelingen. Uitgangspunt voor de woonvisie is dat bij de ontwikkeling van woningbouw primair moet worden ingezet op inbreiding en transformatie. Waar nodig kunnen uitbreidingen plaats vinden aan de stads- en dorpsranden. Het ruimtelijk streefbeeld bestaat uit 5 speerpunten en 1 kaartbeeld. De vijf speerpunten zijn: 1. Kwalitatief groeien met Doetinchems DNA; 2. Bouwen in en aan buurten; 3. Bodem en water belangrijk bij ruimtelijke keuzes; 4. Waar nodig stadsranden en dorpsranden; 5. Woonmilieus voor ontwikkelingen. 28 29 Figuur 11: ruimtelijk streefbeeld gemeente Doetinchem De woonmilieus zijn ingedeeld van Gemengd stedelijk wonen en werken (hoge dichtheid) tot Wonen in het groen (lage dichtheid). Per woonmilieu is uitgewerkt wat de belangrijkste kenmerken zijn. Voorliggend plan voldoet aan de woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036.

Zoals ook onderschreven in subparagraaf 5.3.2 wordt met het plan een gevarieerd woningaanbod mogelijk gemaakt waarbij voldaan kan worden aan de afspraken uit de Regionale Woonagenda en de Woondeal. Dit komt overeen met de gemeentelijke woonvisie. Het plan wordt gerealiseerd in binnenstedelijk gebied, waardoor sprake is van inbreiding. Dit sluit aan bij de wens uit de visie om voornamelijk in te zetten op binnenstedelijke transformatie en inbreiding. Verder wordt hier een gemengd stedelijk gebied gerealiseerd met wonen en maatschappelijke voorzieningen. Hiermee wordt een aantrekkelijk woonmilieu gecreëerd met de nodige groene dooradering. De ontsluiting wordt enerzijds aangesloten op bestaande wegen, anderzijds wordt ingezet op de nabijheid bij het treinstation. Hiermee wordt aangesloten bij de bestaande mobiliteitsstructuur in en rondom het gebied. 5.5.4 Doelgroepenverordening betaalbare woningen Doetinchem 2023 Op 30 november 2023 heeft de gemeenteraad, in navolging van de vaststelling van de woonvisie, van de gemeente Doetinchem, de doelgroepenverordening betaalbare woningen Doetinchem 2023 vastgesteld. In de betreffende verordening definieert de gemeente de doelgroep voor sociale huur en sociale/betaalbare koopwoningen. Daarnaast moet in deze verordening de instandhoudingstermijn voor deze woningen worden bepaald.

Om de Doelgroepenverordening toe te passen moet dit in het betreffende

30 wijzigingsbesluit vastgelegd worden. Alleen dan kan de Doelgroepenverordening worden toegepast. Het toepassen van de verordening is een keuze die afhankelijk van de afwegingen in elk omgevingsplan moet worden gemaakt. De doelgroepenverordening geeft aan voor welke doelgroep de te bouwen sociale huur- en betaalbare koopwoningen bedoeld zijn. De doelgroep worden bepaald aan de hand van inkomensgrenzen. Ook regelt de verordening dat deze woningen gedurende een bepaalde periode beschikbaar moet blijven voor de daarvoor aangewezen doelgroep. Dit zijn de instandhoudingstermijnen. De aanleiding voor deze uitgangspunten en keuzes in de doelgroepenverordening worden gevormd door de Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 ‘Stadse allure – dorpse gemoedelijkheid’. Het bevorderen van het realiseren van woningen voor starters, senioren en mensen met een laag of middeninkomen is een belangrijk doel van het beleid. De verdeling naar categorieën wordt bij voorliggende ontwikkeling niet geborgd in de regels van het omgevingsplan. Gelet op het behoud van flexibiliteit bij de ontwikkeling. Op dit moment is nog niet duidelijk welke functie exact waar zal landen. Er wordt daarom gekozen om dit in een andere fase te borgen. Het projectgebied komt, met uitzondering van de gronden ter plaatse van de ontwikkelvelden van Sité, in eigendom van de gemeente.