B06.01 Bijlagenboek Kruisbergseweg 172, Doetinchem

4 2.4.4 Overige milieuaspecten ................................................................................................. 5 2.4.5 Cumulatie effecten ......................................................................................................... 5 3. Conclusie ........................................................................................................ 6 BIJLAGEN 1. Quickscan natuurtoets 2. AERIUS-berekening Project-mer-beoordeling Buro Ontwerp & Omgeving 1 1. Algemeen Om te bepalen of voor het project een milieueffectrapport (MER) moet worden opgesteld , is het van belang om te kijken of de ontwikkeling is opgenomen in Bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In Bijlage V bij het Omgevingsbesluit staat in de eerste kolom de omschrijving van projecten. In de vierde kolom staan de besluiten waarvoor de mer - verplichtingen gelden. Dit zijn besluiten zoals: • een omgevingsvergunning; • een projectbesluit; • het omgevingsplan (incl. buitenplanse omgevingsplanactiviteiten). Indien het project voldoet aan de omschrijving in kolom 1, en het besluit in de laatste kolom staat, dient er te worden gekeken naar kolom 2 en vervolgens naar kolom 3. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, dan is er een project -mer-plicht. Als het project voldoet aan de voorwaarden in kolom 3, dan is er een project -mer-beoordelingsplicht.

Voor een project waar in kolom 2 geen voorwaarden zijn opgenomen, en waar volgens kolom 3 een project-mer-beoordeling verplicht is, dient altijd een pro ject-mer-beoordeling te worden uitgevoerd, voordat duidelijk is of er voor het project een MER moet worden opgesteld. Indien een project project-mer-beoordelingsplichtig is, wordt door het bevoegd gezag getoetst of er bij het project aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. Er zijn twee uitkomsten mogelijk: • Aanzienlijke milieueffecten zijn niet uitgesloten: er volgt een mer -procedure, waarbij een milieueffectrapport (MER) moet worden gemaakt. • Aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten: er is geen mer -procedure nodig en er hoeft geen MER te worden gemaakt.

Project-mer-beoordeling Buro Ontwerp & Omgeving 2 2. Toetsing 2.1 Algemeen Op de locatie aan de Kruisbergseweg 172 te Doetinchem is een horecabedrijf gevestigd. Initiatiefnemer is voornemens de locatie te herontwikkelen. Het hotel wordt gesloopt en vervangen door een appartementengebouw met daarin ruimte voor 32 woningen verdeeld over drie bouwlagen. Daarnaast is er ruimte voor voorzieningen zoals parkeerplaatsen, waterberging, een groene buitenruimte en losstaande bergingen. Op basis van een toetsing aan beleid is transformatie binnen bestaand stedelijk gebied g ewenst. De ontwikkeling sluit hier goed op aan. De realisatie van de woningen met bijbehorende buitenruimte en parkeerplaatsen kan worden gekwalificeerd als ‘Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen ’ als genoemd in onderdeel J11 in Bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Bij deze projecten is er geen sprake van een directe MER-plicht. Bij het bepalen van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu wordt, conform de Bijlage III van de Europese Richtlijn, ingegaan op de volgende onderdelen: • de kenmerken van het project; • de plaats van het project; • de kenmerken van de potentiële effecten. 2.2 De kenmerken van het project De ontwikkeling voorziet in de volledige sloop van de huidige bebouwing. Daarbij verdwijnt het horecabedrijf.

Daarna voorziet de ontwikkeling in de realisatie van een appartementengebouw met 3 2 woningen (tien per bouwlaag). De woningen zijn om een centrale open ruimte gebouwd, waarin ruimte is voor bijvoorbeeld een binnentuin en een trappenhuis. Er geldt een parkeernorm van 47 parkeerplaatsen. Ten zuiden en oosten van het gebouw worden 51 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarmee aan de parkeervraag wordt voldaan. 2.3 De plaats waar het project wordt verricht Het projectgebied ligt aan de noordkant van de kern van Doetinchem en bevindt zich tussen de Kruisbergseweg en de Velswijkseweg. Zowel ten noorden als ten zuiden bevinden zich woningen. Ten westen, aan de overkant van de Kruisbergseweg, bevindt zich een vo ormalige penitentiaire inrichting. Het projectgebied behelst het perceel dat bekend staat als kadastrale gemeente Ambt-Doetinchem, sectie C, perceelnummer 1995 en heeft een oppervlakte van 5.540 m2. Het projectgebied maakt geen deel uit van een Natura 2000 -gebied. Het meest nabijgelegen Natura 2000 -gebied betref t 'Rijntakken’, dat gelegen is op een afstand van ongeveer 10 kilometer ten westen van het projectgebied. Andere Natura 2000-gebieden liggen op meer dan 10 kilometer afstand van het projectgebied. Het project ligt op ongeveer 90 meter ten westen van de Groene Ontwikkelingszone (GO) en op ongeveer 175 meter ten noordoosten van het Gelders Natuurnetwerk (GNN).

Gezien de ligging buiten deze gebieden worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen van het GNN en de GO bij de werkzaamheden niet aangetast. Op de navolgende afbeeldingen zijn de ligging van het plangebied ten opzichte van de Natura 2000-gebieden en ten opzichte van het GNN en de GO weergegeven. Project-mer-beoordeling Buro Ontwerp & Omgeving 3 Ligging projectgebied ten opzichte van Natura 2000 Ligging projectgebied ten opzichte van GO (lichtgroen) en GNN (donkergroen)

Project-mer-beoordeling Buro Ontwerp & Omgeving 4 2.4 De kenmerken van het potentiële effect Er geldt geen directe mer-plicht voor het project. Om aan te tonen dat het niet noodzakelijk is een MER voor onderhavig project op te stellen, wordt in navolgende paragrafen van dit hoofdstuk aangetoond dat voor dit project geen sprake is van negatieve effecten op het milieu. Op grond van de kenmerken van het plan en de ligging, kan de realisatie van de woningen, met bijbehorende ontsluiting en parkeerplaatsen in potentie de volgende milieueffecten hebben: • verslechtering van de luchtkwaliteit in de omgeving; • invloed op omliggende beschermde natuurgebieden. 2.4.1 Luchtkwaliteit Bij het toelaten van activiteiten of werken in zijn op grond van 5.53 Bkl activiteiten en werken die niet in betekenende mate (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging in beginsel vrijgesteld van toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor NO2 en PM10. Er is sprake van NIBM wanneer de toename van de concentratie NO 2 en PM10 in de buitenlucht niet hoger is dan 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentratie. Woonwijken zijn NIBM als het gaat om maximaal: • 1.500 woningen bij 1 ontsluitingsweg; • 3.000 woningen bij 2 of meer ontsluitingswegen. Het project voorziet in de realisatie van 32 woningen. Hiermee is het project NIBM.

Het initiatief zorgt niet voor een verslechtering van de luchtkwaliteit in de omgeving. Hiermee is het project vrijgesteld van toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor NO2 en PM10. 2.4.2 Beschermde natuurgebieden Voor het initiatief is door BNL Advies een quickscan flora en fauna uitgevoerd1. In dit onderzoek is ingegaan op de effecten van het voorgenomen initiatief op omliggende beschermde natuurgebied. Als gevolg hiervan zijn een ander onde rzoek naar de huismus en gierzwaluw2, en naar vleermuizen3 uitgevoerd. Er zijn geen negatieve effecten te verwachten. Natura 2000-gebieden Het projectgebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Het meest dichtbijgelegen Natura 2000-gebied is 'Rijntakken' op ongeveer 10 kilometer ten westen van het projectgebied. Vanwege de afstand zijn negatieve effecten als oppervlakteverlies, ver snippering, verontreiniging, verdroging, optische verstoring en verstoring door trilling, geluid en mechanische effecten uitgesloten. In het onderzoek werd niet ingegaan op de effecten van mogelijke stikstofdepositie de Natura 2000-gebieden als gevolg van de ontwikkeling. Om die reden is door Buro Ontwerp & Omgeving een onderzoek stikstofdepositie uitgevoerd4. Uit de AERIUS-berekening blijkt dat er geen stikstofdepositie groter dan 0,00 mol N/ha/jaar plaatsvindt in de gebruiksfase. Er is dus geen significante toename als gevolg van het initiatief.

Er is ook voor de realisatiefase een AERIUS -berekening uitgevoerd. Ook in de realisatiefase blijkt dat er geen depositie groter dan 0,00 mol N/ha/jaar plaatsvindt. 2.4.3 Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszone Het project ligt op ongeveer 90 meter ten westen van de Groene Ontwikkelingszone (GO) en op ongeveer 175 meter ten noordoosten van het Gelders Natuurnetwerk (GNN). Gezien de ligging 1 QuickScan flora en fauna Kruisbergseweg 172, Doetinchem, BLN advies, 4 november 2024 2 Nader onderzoek huismus en gierzwaluw Kruisbergseweg 172 Doetinchem, Van der Molen Groenconsult, juli 2025 3 Nader onderzoek vleermuis Kruisbergseweg 172 Doetinchem, Van der Molen Groenconsult, november 2025 4 Voortoets stikstofdepositie Kruisbergseweg 172 te Doetinchem, Buro Ontwerp & Omgeving, 12 december 2025 Project-mer-beoordeling Buro Ontwerp & Omgeving 5 buiten deze gebieden worden de kernkwaliteiten en ontwikkelingsdoelen van het GNN en de GO bij de werkzaamheden niet aangetast. 2.4.4 Overige milieuaspecten Gezien de aard van de ontwikkeling zijn er geen andere effecten te verwachten. Daarnaast zijn alle overige milieu- en omgevingsaspecten beschreven in de motivering van de ‘Kruisbergseweg 172 te Doetinchem ’. Hieruit blijkt dat geen van de overige milieu - en omgevingsaspecten een belemmering vormt voor de ontwikkeling.

2.4.5 Cumulatie effecten Er zijn geen cumulatie -effecten met andere projecten in de omgeving van het initiatief. Er worden, voor zover bekend, geen nieuwe projecten in de directe omgeving van het initiatief opgestart. Project-mer-beoordeling Buro Ontwerp & Omgeving 6 3. Conclusie Op grond van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat mogelijke belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het initiatief kunnen worden uitgesloten. Voor het initiatief hoeft geen mer-procedure te worden doorlopen. Project-mer-beoordeling Buro Ontwerp & Omgeving 7 Projectnummer: 4421.01 Versie: 4 Datum: 2 april 2026 NL Capital Kruisberg BV Toets Ladder voor duurzame verstedelijking Kruisbergseweg 172 te Doetinchem Inhoud Inhoud .......................................................................................................................................... 0 1. Algemeen ............................................................................................................................. 1 1.1 Inleiding ................................................................................................................... 1 1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking ............................................................... 1 1.3 Stedelijke ontwikkeling ..........................................................................................

2 1.4 Planbeschrijving ..................................................................................................... 2 2. Inhoudelijke toets .............................................................................................................. 4 2.1 Behoefte ................................................................................................................... 4 2.1.1 Algemeen ..................................................................................................................................... 4 2.1.2 Ruimtelijk verzorgingsgebied ............................................................................................ 4 2.1.3 Provincie Gelderland ............................................................................................................. 6 2.1.4 Achterhoek .................................................................................................................................. 6 2.1.5 Gemeente Doetinchem ......................................................................................................... 6 2.2 Bestaand stedelijk gebied ..................................................................................... 7 2.3 Conclusie .................................................................................................................

8 2.3.1 Kwantitatieve behoefte ........................................................................................................ 8 2.3.2 Kwalitatieve behoefte ........................................................................................................... 8 2.3.3 Bestaand stedelijk gebied .................................................................................................. 8 3. Samenvatting en conclusie ............................................................................................... 9 3.1 Algemeen ................................................................................................................. 9 3.2 Toetsing .................................................................................................................... 9 3.3 Conclusie ................................................................................................................. 9 Ladder voor duurzame verstedelijking Buro Ontwerp & Omgeving 1 1. Algemeen 1.1 Inleiding Voorliggende toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgesteld ten behoeve van de beoogde ontwikkeling aan de Kruisbergseweg 172 te Doetinchem . Het plan voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing, gevolgd door de nieuwbouw van een appartementengebouw met 32 woningen. De te slopen bebouwing wordt momenteel nog gebruikt als horecabedrijf.

De nieuwbouw betreft , naast het hoofdgebouw, ook een groene inrichting van de buitenomgeving, met daarin ook ruimte voor parkeerplaatsen en bergingen in bijgebouwen. Voor het projectgebied geldt het 'Omgevingsplan gemeente Doetinchem’, met onderliggend het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied – 2021’ en het paraplubestemmingsplan 'Parapluherziening Cultuurhistorie – 2023’ Onderdeel van het omgevingsplan zijn de bruidsschatregels en de bestemmingsplannen. De bruidsschatregels zijn voormalige rijksregels die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn komen te vervallen en in het omgevingsplan van de gemeente zijn opgeno men. Ter plaatse van het projectgebied zijn nog geen specifieke regelingen opgenomen in het omgevingsplan, daarom geldt het bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied - 2021'. Op grond van het planologisch regiem zijn de gronden van het projectgebied bestemd voor horeca in de vorm van horeca categorie 1 en/of een zalencentrum/partycentrum. Onder horeca categorie 1 vallen een dagzaak, hotel, pension, restaurant en snackbar/cafetaria. De volgende twee paragrafen van dit hoofdstuk geven een korte toelichting op het wettelijk kader dat geldt voor de Ladder voor duurzame verstedelijking (verder de Ladder). In de laatste paragraaf van dit hoofdstuk volgt een verdere toelichting op de planbe schrijving. Vervolgens volgt in hoofdstuk 2 de inhoudelijke toets aan de Ladder.

Aansluitend volgt in hoofdstuk 3 de conclusie. 1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking is een beleidsinstrument ten behoeve van een zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Met de laddertoets wordt de behoefte aan de betreffende ontwikkeling getoetst. De behoefte wordt aan de toelichting van een omgevingsplan of ruimtelijke motivering toegevoegd. Dit gebeurt op basis van artikel 5.129g van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet (Ow) op 1 januari 2024 was de Ladder opgenomen als procesvereiste in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Met de ladder worden eisen gesteld aan de motivering van ruimtelijke plannen die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken. De toelichting bij een omgevingsplan of ruimtelijke motivering voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien die ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Ladder voor duurzame verstedelijking Buro Ontwerp & Omgeving 2 1.3 Stedelijke ontwikkeling Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bkl (artikel 5.129g) opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit: “ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.”. Artikel 5.129g Bkl bepaalt geen ondergrens. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet. De Afdeling geeft geen harde ondergrenzen, maar stelt wel 'in beginsel' grenzen. Zo geldt er bijvoorbeeld vo or woningbouwplannen uit deze jurisprudentie dat ontwikkelingen met 11 woningen niet hoeven te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling (ECLI:NL:RVS:2015:2921), maar woningbouwplannen voor 12 woningen wel (ECLI:NL:RVS:2015:953). Bij nieuwbouw en uitbr eiding van overige stedelijke functies ligt de ondergrens in beginsel bij een ruimtebeslag van 500 m2. De Laddertoets wordt alleen uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. De realisatie van onderhavig plan moet worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Er is immers sprake van de toevoeging van 3 2 nieuwe woningen.

Op grond van bovenstaande jurisprudentie is een toets aan de Ladder noodzakelijk, waarin voorliggend document voorziet. 1.4 Planbeschrijving Het plan voorziet in de sloop van een de bestaande bebouwing, dat nu nog in gebruik is als horecabedrijf. Na de sloop wordt er een nieuw appartementengebouw gerealiseerd, met bijbehorende voorzieningen zoals parkeerplaatsen, bergingen, een (kruiden)tuin en een waterberging in de vorm van een wadi. In totaal worden er 32 appartementen gerealiseerd volgens de volgende verdeling: 1. goedkope koop: 9 appartementen (<€260.000); 2. betaalbare koop (categorie 1): 7 appartementen (<€295.000); 3. betaalbare koop (categorie 2): 6 appartementen (<€370.000); 4. dure koop: 10 appartementen (>€405.000). De genoemde bedragen zijn gebaseerd op het prijspeil van 2025. In navolgende afbeelding is een situatietekening van de ontwikkeling te zien. Ladder voor duurzame verstedelijking Buro Ontwerp & Omgeving 3

Ladder voor duurzame verstedelijking Buro Ontwerp & Omgeving 4 2. Inhoudelijke toets In voorliggend hoofdstuk volgt de inhoudelijke toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de volgende paragraaf wordt uiteengezet of het nieuwbouwplan voorziet in een behoefte. Vervolgens wordt bezien in hoeverre de ontwikkeling is gelegen binne n bestaand stedelijk gebied. Afgesloten door een concluderend paragraaf. 2.1 Behoefte 2.1.1 Algemeen In zowel de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) als de Nationale Woon - en Bouwagenda wordt gesproken over een woningtekort in Nederland. In de Nationale Woon- en Bouwagenda wordt genoemd dat er te weinig woningen zijn (er moeten 900.000 woningen worden gerealiseerd in de periode tot 2030) en dat veel mensen moeite hebben met het vinden van een passende en betaalbare woning. Met het plan worden 3 2 nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Dit betreft koopwoningen die variëren van goedkope koop tot dure koop. Met de woningen wordt 28% van het programma gerealiseerd in het goedkope segment, 41% in het betaalbare/middensegment en 31% in het dure segment. Dit draagt bij aan een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad. Dit draagt bij aan het verminderen van het woningtekort. Daarmee is de behoefte voldoende aangetoond. 2.1.2 Ruimtelijk verzorgingsgebied Bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt rekening gehouden met de behoefte aan die ontwikkeling.

De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied. De aard en omvang van de ontwikkeling bepalen het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte wordt afgewogen. Het projectgebied ligt in het noorden van de kern van Doetinchem, in de gelijknamige gemeente. De provincie Gelderland stuurt op een gezonde regionale woningbouwprogrammering. Hierbij is de provincie ingedeeld in zeven regio's. De gemeente Doetinchem valt onder de ‘Achterhoek’. Navolgende afbeelding geeft een weergave van de regio-indeling van de provincie Gelderland.

Ladder voor duurzame verstedelijking Buro Ontwerp & Omgeving 5 Figuur 3: Regio-indeling Provincie Gelderland De woningmarkt functioneert landelijk veelal op regionaal schaalniveau. Landelijk vindt het grootste aantal verhuisde personen plaats binnen de gemeentegrenzen , daarna van en naar gemeenten in de regio. In Doetinchem is dit beeld vergelijkbaar, op een piek in 2016 na toen veel bewoners de gemeente verliepen. In navolgende afbeelding is een grafiek te zien met de verhuisstromen. Figuur 4: Verhuisde personen Doetinchem 2010-2024 Op basis van het voorgaande wordt de regio Achterhoek als het ruimtelijk verzorgingsgebied voor het projectgebied aangemerkt. In de navolgende paragraaf wordt op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau ingegaan op de woningbouwbehoefte. Vanwege de aard en omvang van het plan wordt een toelichting op de landelijke woningbouwbehoefte irrelevant geacht.

Ladder voor duurzame verstedelijking Buro Ontwerp & Omgeving 6 2.1.3 Provincie Gelderland Omgevingsvisie Gaaf Gelderland De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is op 19 december 2018 door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld en in werking getreden op 1 maart 2019. De visie beschrijft de langetermijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving in Gelderland. De provincie streeft naar een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Dit wil de provincie bereiken door de focus te leggen op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Hiervoor zijn zeven ambities benoemd om richting te geven, waa rvan de ambitie ‘Woon- en leefomgeving’ relevant is voor onderliggende onderbouwing. Volgens de Omgevingsvisie moet de woon - en leefomgeving dynamisch, divers en duurzaam zijn. Gelderland kent meerdere streken waar mensen zich echt verbonden voelen aan deze streek. In de provincie wordt de voorkeur gegeven aan een goede concentratie van gebouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Uitbreiding aan de randen vindt alleen plaats als er geen alternatief is. De provincie wil dat het woningaanbod en de vraag met elkaar in balans zijn, waarbij er voldoende betaalbare woningen beschikbaar zijn.

Samengevat stelt de provincie de volgende ambities vast: • Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. We benutten de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen. • Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas. • Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal. In de Omgevingsverordening van de provincie Gelderland worden vervolgens instructieregels gegeven hoe de ambities moeten worden uitgewerkt. In het kader van woonlocaties wordt onder meer gesteld dat nieuwe woningen alleen zijn toegestaan als deze passen bi nnen de regionale woonafspraken of als Gedeputeerde Staten kunnen instemmen met de ontwikkeling. In de volgende paragraaf wordt aangetoond dat onderliggende ontwikkeling past binnen de regionale woonafspraken. 2.1.4 Achterhoek Regionale Woondeal Achterhoek 2022-2030 en Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 In de Regionale Woondeal en bijbehorende Regionale Woonagenda zijn afspraken gemaakt over woningbouw in de regio. De afspraken gaan over de hoeveelheid te bouwen woningen, waar dit gaat gebeuren en het aantal betaalbare woningen.

In totaal gaat het in de regio om de bouw van minimaal 8.390 woningen in de regio Achterhoek, waarbij er een geambieerd doel is van 11.500 woningen. Voor de gemeente Doetinchem is een specifieke opgave van 2.470 woningen opgenomen, waarvan 1.722 in het betaalbare segment. Er is tot 2030 een harde plancapaciteit van 925 woningen. De behoefte aan de realisatie van meer woningen is dus groot en er is meer dan voldoende vraag is om nieuwe harde plancapaciteit toe te voegen. 2.1.5 Gemeente Doetinchem Omgevingsvisie Doetinchem, kloppend hart van de Achterhoek In de Omgevingsvisie benoemt de gemeente de opgaven die tot 2036 spelen. De verwachting is dat het aantal inwoners zal stijgen tot 70.000 in 2036 (op 1 januari 2024 waren dit er nog 59.623). Om dit op te vangen zijn nieuwe woningen nodig. De ambitie is om deze vooral binnen Ladder voor duurzame verstedelijking Buro Ontwerp & Omgeving 7 bestaande kernen te realiseren. In een nieuwe ontwikkeling moeten ook voldoende groen en water worden toegepast om te zorgen dat de ontwikkeling ook toekomstbestendig is wat betreft klimaatadaptatie en duurzaamheid. Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 De in de Omgevingsvisie genoemde ambities zijn in andere beleidsstukken verder uitgewerkt. Met betrekking tot wonen is daarvoor de Woonvisie opgesteld. Er zijn een aantal hoofdpunten opgesteld: 1. Groeien in kwaliteit.

Doetinchem heeft de ambitie om te groeien naar 70.000 inwoners in 2036. Dit hoofdpunt is gekoppeld aan Programmalijn 1: ‘Vergroten woningvoorraad en versnelling productie’. Met deze programmalijn wordt ingegaan op de bouw van nieuwe woningen en de noodzaak om de plancapaciteit te vergroten en adaptief te programmeren. Deze groeiambitie is geen doel op zich, maar een middel om de centrumfunctie van Doetinchem met de daarbij behorende voorzieningen te kunnen behouden en om de omgevingskwaliteit te versterken. 2. Kwalitatief goed wonen. Dit punt draait om de kwaliteit van de huidige woningvoorraad. Programmalijn 2: ‘Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad’ beschrijft hoe wordt gewerkt aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Denk hierbij aan duurzaamheid, levensloopbestendige woningen maar ook aan transformatie van kantoren of winkels naar woningen. 3. Een passende woning voor iedereen. Doel is een compleet en divers woningaanbod waarbij het bevorderen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod centraal staat. Programmalijn 3: ‘Doetinchem, een plek voor iedereen ’ beschrijft hoe aan dit doel gewerkt wordt. Tot en met 2030 wil de gemeente minimaal 2.470 woningen toevoegen in de hele gemeente via het onderstaande programma.

Dit gewenste programma is opgenomen in de regionale woonagenda en vastgelegd in de woondeal met de provincie en het rijk. Voor de woningen geldt een onderverdeling in 28% sociale huur, 8% middenhuur, 14% betaalbare koop (categorie 1), 17% betaalbare koop (categorie 2) en 33% dure koop. Plannen van meer dan 20 woningen moeten in principe voldoen aan de gegeven verdeling over de segmenten van het gewenste programma, tenzij de ligging in een bepaalde wijk een andere verdeling rechtvaardigt. Plannen van minder dan 20 woningen die bijdragen aan het realiseren van het gewenste programma hebben een pré. Voor bestaande woningbouwprojecten geldt een overgangsperiode. 4. Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven. Wonen gaat ook over leefbaarheid, noaberschap en vitaliteit. Ook de inrichting van de buitenruimte is een belangrijk onderdeel. De woonomgeving draagt bij aan de gezondheid en het welbevinden van de inwoners. Programmalijn 4: ‘Wonen als integrale gebiedsopgave’ beschrijft hoe dit bereikt kan worden, onder andere door koppelkansen te benutten en via programmering te zorgen voor een beter mix aan woningen in de wijk. In de Woonvisie zijn nog verschillende woonmilieus beschreven, waarvan ‘stedelijk wonen’ goed aansluit bij de ligging van het projectgebied.

Hierbij is er sprake van een afwisseling tussen gestapelde woningen en grondgebonden woningen, eventueel met andere functies in de plinten. De woningen zijn geschikt voor zowel starters als senioren. Er wordt gewerkt met gesloten bouwmassa’s met veelal binnenhoven. De dichtheid van nieuw toe te voegen woningen moet passen bij de bestaande omgeving. 2.2 Bestaand stedelijk gebied In de bijlage van het Bkl is stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: “stedelijk gebied: op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van Ladder voor duurzame verstedelijking Buro Ontwerp & Omgeving 8 stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen;” Het projectgebied ligt aan de rand van de kern van Doetinchem. In de nabije omgeving wordt het projectgebied omringd door stedelijke functies zoals wonen en een maatschappelijke functie (hoewel deze momenteel niet als zodanig in gebruik is). In de huidige situatie heeft het projectgebied eveneens een stedelijke functie , namelijk dat van een zalencentrum met bijbehorend restaurant.

Er is met dit plan sprake van inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied. 2.3 Conclusie 2.3.1 Kwantitatieve behoefte Uit de meest recente regionale afspraken (Woondeal en Woonagenda) blijkt dat binnen de Regio Achterhoek een behoefte is aan minimaal 8.390 in de periode tot en met 2030, waarvan minimaal 60% betaalbaar en inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. Specifiek voor de gemeente Doetinchem geldt in die periode een woningbouwopgave van 2.740 woningen. Om dit aantal te realiseren bestaat een harde plancapaciteit van 925 woningen. Dit betekent dat de behoefte aan het mogelijk maken van nieuwe woningen groot is en er meer dan voldoende vraag is om nieuwe harde plancapaciteit toe te voegen. Ook in de Omgevingsvisie en de Woonvisie van de gemeente is een groei in de woningvoorraad als doel opgesteld , temeer omdat er ook sprake is van een verwachte bevolkingsgroei naar 70.000 inwoners in 2036. 2.3.2 Kwalitatieve behoefte Uit de voorgaande paragraaf komt naar voren dat er een duidelijke behoefte is aan betaalbare woningen. Met name in de Woonvisie wordt hierop ingegaan. Een van de hoofdpunten is ‘een passende woning voor iedereen’. Het projectgebied ligt in de kern van Doetinchem. Daar is sprake van behoefte aan verschillende woonvormen. Met de ontwikkeling worden verschillende appartementen voor verschillende prijscategorieën mogelijk gemaakt.

Met de woningen wordt 28% van het programma gerealiseerd in het goedkope segment, 41% in het betaalbare/middensegment en 31% in het dure segment. Dit draagt bij aan een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad. Daarnaast betreft het een inbreiding binnen bestaand, bebouwd gebied op een passende locatie, waarbij het centrum van Doetinchem goed bereikbaar is en voorzieningen dus dichtbij zijn. Het plan voegt ook groen, water en biodiversiteit toe aan een perceel dat in de huidige vorm bijna volledig verhard is. De ontwikkeling sluit daarmee ook goed aan bij de ambities die er vanuit provincie en gemeente zijn om de fysieke leefomgeving te verbeteren, met name op het gebied van klimaatadaptatie, energietransitie en duurzaamheid. 2.3.3 Bestaand stedelijk gebied Het projectgebied ligt aan de rand van de kern van Doetinchem. In de nabije omgeving wordt het projectgebied omringd door stedelijke functies zoals wonen en een maatschappelijke functie (hoewel deze momenteel niet als zodanig in gebruik is). In de huidige situatie heeft het projectgebied eveneens een stedelijke functie, namelijk dat van een zalencentrum met bijbehorend restaurant. Er is met d eze ontwikkeling sprake van inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied. Ladder voor duurzame verstedelijking Buro Ontwerp & Omgeving 9 3.

Samenvatting en conclusie 3.1 Algemeen Voorliggende toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgesteld ten behoeve van de beoogde ontwikkeling aan de Kruisbergseweg 172 te Doetinchem. Onderhavig plan voorziet in de sloop van de bestaande bebouwing, gevolgd door de nieuwbouw van een gebouw met daarin 3 2 appartementen. De realisatie van onderhavig plan moet worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling. Op grond van jurisprudentie is een toets aan de Ladder noodzakelijk. 3.2 Toetsing Met het plan wordt er een bijdrage geleverd aan het voorzien in de kwantitatieve behoefte aan woningen op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. In de kwalitatieve behoefte wordt met name op gemeentelijk niveau voorzien. Er is met dit plan sprake v an inbreiding binnen bestaand stedelijk gebied. 3.3 Conclusie Geconcludeerd kan worden dat met het plan binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien in zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de (her)ontwikkellocatie. De ontwikkeling voldoet daarmee aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 5.129g Bkl).