B06.01 Bijlagenboek Kruisbergseweg 172, Doetinchem

De Kruisberg, Doetinchem Inrichtingsplan

INRICHTINGSPLAN De Kruisberg, Doetinchem 2 VELSWIJKSEWEG KLOOTSEMASTRAAT KRUISBERGSEWEG Plangebied COLOFON BOO - Buro Ontwerp & Omgeving De Kruisberg te Doetinchem Datum: 17-12-2025 Projectnummer: 4421.01 Formaat: A3 Adres: Velperweg 157 6824 MB Arnhem I: www.ontwerpenomgeving.nl E: info@ontwerpenomgeving.nl BEZELHORSTWEG 3 Plangebied De Kruisberg, Doetinchem Het projectgebied is gelegen aan de Kruisbergseweg en langs de Velswijkseweg in Doetinchem. Het plangebied heeft een omvang van 5.493m2 en is in de huidige situatie staat er het horecacentrum De Kruisberg met daarbij een grote parkeerplaats en tevens een tweetal kleine weilanden. Het projectgebied is bereikbaar vanaf de Kruisbergseweg. Het gebied grenst voornamelijk aan achtertuinen van bestaande kavels. Aan de achtergant ligt het projectgebied langs de Velswijkseweg. Er zijn voornemens nieuwbouw op het plangebied te ontwikkelen. Hier is reeds een stedenboukundige opzet voor gemaakt. Voorliggend inrichtingsplan is een verdere uitwerking van deze stedenbouwkundige opzet. In het inrichtingsplan voor de openbare ruimte wordt ingegaan op de materialisatie van de verhardingen, de erfafscheidingen, beplanting en overige inrichtingselementen.

21 3 1 2 3 INRICHTINGSPLAN De Kruisberg, Doetinchem 4 Inrichtingsplan Schaal 1 : 500 Ontsluiting richting de Kruisbergseweg, inritconstructie Ondergrondse containers en afval (2x8m) Entree verharding Trottoir doorzetten Mindervalide parkeerplaats Formele voortuin Appartementen complex Parkeren op grasbeton Tuinen voor begane grond Fietsparkeren Vaste plantenborder Zitelmenten voor ontmoeten Wadi Insectenhotel Keien tegen uitspoeling Bergingen Groene erfafscheiding naar bestaande tuinen

5 Inrichtingsplan SchaalloosConcept Groene erfafscheiding Rode entreestrook Parkeren Privé tuinen Verharding Gezamelijke tuin Formele voortuin Kruiden- en bloemenweide Inrichtingsplan Op de kaart hiernaast is het inrichtingsplan weergegeven, waarin alle inrichtingselementen zichtbaar zijn. De architectuur van het gebouw sluit aan bij het aangrenzende, voormalige landgoed De Kruisberg. Hiernaast is een conceptkaart opgenomen die laat zien dat de voortuin een formeel karakter krijgt, passend bij het landgoed. Aan de achterzijde van het gebouw bevindt zich een gezamenlijke tuin met een meer organische vormgeving, die ruimte biedt voor ontmoeting tussen de vaste planten. In de zuidelijke bloemenweide achter de bergingen is plek voor een wadi met kruiden- en bloemenweide met extensief beheer, gericht op het versterken van flora en fauna. De wadi is zo ontworpen dat deze niet onder de kronen van de bestaande bomen komt aan de Velswijkseweg, de rest van de waterberging zal onder de rijbaan in een infiltratie riool komen en in kratten onder een deel van de parkeerplaatsen. Alle inrichtingselementen worden op de volgende pagina’s nader toegelicht.

Visualisatie nieuw appartementengebouw Voormalige landgoed De Kruisberg INRICHTINGSPLAN De Kruisberg, Doetinchem 6 Inrichtingsplan Materialisatie (1) Rijbaan - klinkerverharding De toegangsweg en de mindervalide parkeerplaatsen worden uitgevoerd in lichtrode betonnen klinkers, gelegd in keperverband. De rijbaan heeft een breedte van 6 meter. De keuze voor rood markeert visueel de overgang van de doorgaande Kruisbergseweg naar een ander gebied en draagt bij aan de herkenbaarheid van de locatie. Door deze kleurstelling krijgt de rijbaan een eigen karakter en wordt het onderscheid met de omliggende infrastructuur versterkt. Entreestrook voetgangers - klinkerverharding De entreestroken voor voetgangers worden uitgevoerd in rode betonnen klinkers, gelegd in halfsteensverband. Deze verharding loopt door tot in het gebouw, zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde. Door dezelfde kleurstelling toe te passen als bij de rijbaan ontstaat er een samenhangend straatbeeld dat bijdraagt aan een dorps karakter. Het gebruik van een afwijkend legverband maakt de entreestroken goed herkenbaar als voetgangersgebied en versterkt de leesbaarheid van de openbare ruimte. Trottoir voortzetting Kruisbergseweg - betontegels Het bestaande trottoir langs de Kruisbergseweg wordt doorgetrokken tot aan het nieuwe pand.

Hierbij wordt gebruikgemaakt van grijze betontegels van 30x30 cm, zodat het trottoir aansluit bij de bestaande verharding en een uniforme uitstraling krijgt. Hierdoor kunnen voetgangers veilig en comfortabel langs het gebouw lopen. Na de Klootsemanstraat is er een oversteekmogelijkheid, zodat voetgangers eenvoudig kunnen oversteken naar het trottoir aan de overzijde van de Kruisbergseweg. Door deze doorlopende route wordt de toegankelijkheid en samenhang van het voetgangersnetwerk in het gebied versterkt. Trottoirs en achterpaden - betontegels Rondom de ondergrondse containers en voor de paden aan de zij- en achterkanten van de bergingen worden grijze betontegels van 30x30 cm gebruikt. Hierdoor kunnen zijn deze goed toegankelijk. SchaalloosMateralisatie

7 Inrichtingsplan Materialisatie (2) Parkeren - grasbetonsteen Het haaksparkeren vindt plaats op een waterdoorlatende betonverharding. Hier kan tevens waterberging onder gerealiseerd worden. De haaksparkeervakken worden voorzien van een dichte uitstapstrook. Voor de grasbetonstenen kan een grasmengsel toegepast worden met microklaver. Waterdoorlatende middenberm - grasbeton De middenberm van de rijbaan wordt uitgevoerd in waterdoorlatende verharding, bestaande uit grasbetontegels. Deze grasbetontegels zorgen ervoor dat regenwater direct in de bodem kan infiltreren, waardoor de afwatering wordt verbeterd. Onder de rijbaan zal een infiltratie riool komen, vandaar dat er ook een aantal kolken in deze middenberm komen. Door de toepassing van grasbeton krijgt de middenberm een groene uitstraling, terwijl de verharding voldoende draagkracht biedt voor incidenteel onderhoudsverkeer. Gezamelijke achtertuin - halfverharding In de gezamenlijke achtertuin wordt gekozen voor een halfverharding, zoals Stabilizer of een vergelijkbaar materiaal. In de toplaag zorgt voor stabiliteit waardoor deze voor mindervalide ook goed toegankelijk is. Ook is deze halfverharding is waterdoorlatend, waardoor regenwater gemakkelijk in de bodem kan infiltreren. Dit draagt bij aan een duurzame en natuurlijke uitstraling van de tuin.

De parkachtige sfeer van de halfverharding sluit mooi aan bij de vaste plantenborders rondom, waardoor een samenhangend en aantrekkelijk geheel ontstaat. Uitstoomvoorziening Zodat het water uit de molgoot richting de wadi niet de bloemenweide uitspoelt, zal er een uitstroomvoorziening aangelegd worden van keien. Deze keien breken de kracht van het stromende water, waardoor de afvoer gecontroleerd verloopt en de bodem van de bloemenweide beschermd blijft SchaalloosMateralisatie Uitstapstrook

INRICHTINGSPLAN De Kruisberg, Doetinchem 8 Inrichtings elementen Afvalinzamling Op het terrein worden diverse voorzieningen voor afvalin- zameling aangebracht: een ondergrondse container voor restafval, een ondergrondse container voor papier, GFT-in- zameling via twee gezamenlijke minicontainers in aparte huisjes en PBD-inzameling met zakken aan twee borden met haken. Er is 2 m bij 8 m gereserveerd waar de afval- zameling plaat zal vinden, deze zone is voldoende voor alle voorzieningen. De afvalinzamling is in het straatbeeld geïntegreerd en draagt bij aan een opgeruimde en toe- gankelijke omgeving. Fietsnietjes Op het terrein worden vier, bij voorkeur, houten fietsnietjes geplaatst op de halfverharding. Deze bieden op een duurzame en overzichtelijke manier ruimte voor het veilig stallen van fietsen en sluiten aan bij de natuurlijke uitstraling van de omgeving. Zitrand Langs de vaste plantenborder wordt een zitrand gerealiseerd. Deze lage rand biedt een informele zitplek voor bewoners en vormt tegelijkertijd een duidelijke afscheiding tussen de beplanting en het pad. De zitrand nodigt uit tot ontmoeting en genieten van het groen in de directe omgeving. Insectenhotel Bij de zuidelijke bloemenweides en de wadi wordt een insectenhotel geplaatst. Dit hotel biedt nest- en schuilgelegenheid voor verschillende soorten insecten, zoals bijen, vlinders en lieveheersbeestjes.

Het draagt bij aan de biodiversiteit in het gebied en ondersteunt de natuurlijke bestuiving van de omliggende beplanting. Insectenhotel Fietsnietjes Zitrand Ondergrondse containers SchaalloosInrichtings elementen Inrichtingsplan

9 Inrichtingsplan (Erf)afscheidingen Groene erfafscheiding voorkant (Fagus sylvatica) Aan de voorzijde van het appartementengebouw komt een groene erfafscheiding van beukenhagen van circa 1,20 meter hoog. De haag wordt in een enkele rij aangeplant, met circa 7 planten per strekkende meter. en blijft strak door één à twee snoeibeurten per jaar. Maat: 40/60. Groene heesters voorkant (Sarcococca hookeria- na humilis) Aan de voorzijde aan de straatkant wordt tevens een lage wintergroenblijvende heester aangeplant. Ook de afvalinzameling doet mee in deze zone, waardoor deze beter ingepast wordt. De heesters krijgen een hoogte van 50 cm en worden in driehoeksverband aangepland met 6 tot 9 planten per m2. Maat: C1. Groene erfafscheiding tuinen (Ligustrum vulgare) Rondom de tuinen wordt een groene erfafscheiding aangelegd met een ligusterhaag van circa 1,20 meter hoog. De haag wordt in één rij geplant met ongeveer 7 planten per strekkende meter en blijft strak met één à twee snoeibeurten per jaar. Maat: 60/80. Groene erfafscheiding noordzijde (hekwerk met Hedera helix) Aan de noordzijde van het terrein komt een 2 meter hoog hekwerk dat wordt begroeid met klimop. Voor een snelle, gelijkmatige bedekking worden circa 5 tot 6 planten per strekkende meter geplant.

De klimop groeit uit tot een dichte groene wand die privacy biedt en heeft met twee snoeibeur- ten per jaar voldoende Maat: 80/100. Groene erfafscheiding zuidzijde Langs de zuidrand van het terrein wordt de bestaande gemengde haag aangevuld met meidoorn, veldesdoorn en sleedoorn. De haag mag uitgroeien tot circa 2 meter en wordt in een natuurlijke, gevarieerde samenstelling geplant met ongeveer 3 planten per strekkende meter. Voor behoud van structuur en biodiversiteit wordt zij jaarlijks gefaseerd gesnoeid, bij voorkeur na het broedseizoen. Maat: 60/80. Ligustrum vulgare Fagus sylvatica Sarcococca hookeriana humilis Hekwerk met Hedera helix Crataegus monogyna Acer campestre Prunus spinosa (Erf)afscheidingen Indien mogelijk, de bestaande hagen langs de rand behouden.

INRICHTINGSPLAN De Kruisberg, Doetinchem 10 Lt Fs Fs Fs Fs Fs Fs Ms PcD Ms PcD Fs Fs Fs Fs Fs Bomen SchaalloosBomen Bomen (1) De volgende bomen worden toegepast in het plangebied: - Liriodendron tulipifera (Amerikaanse tulpenboom) - Fagus sylvatica (beuk) - Malus sylvestris (wilde appel) - Pyrus communis 'Doyenné du Comice' (perenboom cv) - Cornus mas (gele kornoelje) - Amelanchier arborea ‘Robin Hill’ (krentenboompje cv) - Betula nigra 'Heritage' (zwarte berk cv) - Alnus glutinosa ‘Laciniata’ (zwarte els cv) - Fagus sylvatica 'Atropunicea' (bruine beuk) 1x Liriodendron tulipifera (Lt) De Amerikaanse tulpenboom is een grote boom boom met een open, eironde kroon en frisgroen, tulpvor - mig blad dat in de herfst spectaculair goudgeel kleurt. De tulpvormige bloemen verschijnen pas op latere leef - tijd, maar de boom biedt jaarrond een statige uitstraling. Door zijn brede, lomrijke karakter sluit hij mooi aan bij de groene omgeving, terwijl de opvallende herfstkleur het nieu- we gebouw op natuurlijke wijze zal markeren. Maat: Aanplanten als 18-20 hoogstam met draadkluit. 11x Fagus sylvatica (Fs) - blokvorm De beuk wordt in dit project toegepast als blokboom. De boom heeft een groen blad en in de winter bruin blad. Hij heeft een dichte kroon. Zijn statige vorm zorgt voor structuur en een krachtig accent in de beplanting. Maat: Aanplanten als 18-20 hoogstam met draadkluit.

2x Malus sylvestris (Ms) De wilde appel is een inheemse soort die vrij klein blijft en doorgaans een hoogte bereikt van 4 tot 8 meter. De boom heeft een losse, ronde kroon. In mei verschijnen lichtroze tot witte bloemen. Na de bloei vormen zich appels die zoet van smaak zijn. Maat: Aanplanten als 18-20 hoogstam met draadkluit. 2x Pyrus communis 'Doyenné du Comice' (PcD) De perenboom 'Doyenné du Comice' is een fruitboom met een opgaande, open kroon en bereikt een hoogte van circa 8 tot 12 meter. In het voorjaar verschijnen witte bloemen die in- secten aantrekken. Na de bloei ontstaan eetbare peren, vaak zoet van smaak. De boom is geschikt voor tuinen en parken en draagt bij aan biodiversiteit. Maat: Aanplanten als 18-20 hoogstam met draadkluit. Malus sylvestrisMs Liriodendron tulipiferaLt Fagus sylvatica Fs Inrichtingsplan Pyrus communis 'Doyenné du Comice'PcD

11 CM AlR AgL BnH CM AgL BnH FsA AlR CM BnH Bomen Bomen (2) 2x Cornus mas (Cm) Gele kornoelje is een kleinere, inheemse boom van circa 6–8 meter die vroeg bloeit met heldergele bloemen. In de zomer verschijnen rode, eetbare vruchten en in de herfst kleurt het blad geel. De grillige vorm en jaarrond sierwaar- de maken hem waardevol voor biodiversiteit. Maat: Aanplanten als 10-12 hoogstam met draadkluit 2x Amelanchier arborea ‘Robin Hill’ (AaR) Amerikaans krentenboompje is een sierlijke boom van 10 meter hoog. Hij valt op door witte bloei in april, kleurrijke herfsttinten en een grijze bast met fijne vertakking in de winter. Maat: Aanplanten als 10-12 hoogstam met draadkluit 3x Betula nigra 'Heritage' (BnH) De zwarte berk 'Heritage' is een middelgrote boom met een eindhoogte van circa 12 tot 15 meter. De afschilferen- de, zalmroze bast en gele herfstkleur maken hem jaarrond decoratief. Geschikt als sierboom in tuinen en parken. Maat: Aanplanten als 18-20 hoogstam met draadkluit 2x Alnus glutinosa ‘Laciniata’ (AgL) Zwarte els ‘Laciniata’ is een middelhoge boom die circa 12 meter hoog wordt. Hij onderscheidt zich door diep ingesneden, kleinere bladeren die in de herfst lang aanblijven. De soort verdraagt verharding en is geschikt voor vochtige bodems, waardoor hij goed past bij een wadi. Maat: Aanplanten als 18-20 hoogstam met draadkluit.

1x Fagus sylvatica 'Atropunicea' (FsA) De bruine beuk staat solitair achter op het terrein. Met zijn donkerrood blad, brede kroon en statige vorm vormt hij een krachtig accent in de beplanting. De boom bereikt een hoogte van 15 tot 20 meter.Maat: Aanplanten als 18-20 hoogstam met draadkluit. Maat: Aanplanten als 18-20 hoogstam met draadkluit. Beheer bomen: Goed beheer is essentieel voor gezonde, veilige en mooie bomen. Begeleid jonge bomen in de eerste jaren en verwijder jaarlijks stam- en wortelopschot voor optimale groei. Onderhoudssnoei volgt later. Voer elke drie jaar een VTA uit. Inrichtingsplan SchaalloosBomen Alnus glutinosa 'Laciniata' Betula nigra 'Heritage' AgL BnH Cornus masCm Amelanchier arborea 'Robin Hill'AlR Fagus sylvatica 'Atropunicea'FsA INRICHTINGSPLAN De Kruisberg, Doetinchem 12 Heuchera micrantha 'Palace Purple' Vinca minor Gras- en bloemmengsels (1) Bloemrijk gazon Rondom de hagen en de border wordt een gazon ingezaaid dat zorgt voor een verzorgde en groene uitstraling van het terrein. Het gazon vormt een rustige basis en versterkt de beleving van de omliggende beplanting. Door de open structuur ontstaat er een ruimtelijk effect, terwijl het frisse groen contrasteert met de kleuren en vormen van de borders en hagen. Beheer: Het mengsel dient 20 keer per jaar gemaaid te worden. Het maaisel moet afgevoerd worden.

Vaste planten - Heuchera micrantha 'Palace Purple' Het purperklokje wordt toegepast als kleurrijke bladplant in de border. Met zijn dieppaarse blad voegt hij jaarrond structuur en contrast toe. Deze plant staat in mooi con- trast tegen de groentinten en kleuren tegelijk met de brui- ne lijnen in het nieuwe gebouw. In de zomer verschijnen kleine, witte bloempluimen boven het blad. Beheer: Het beheer bestaat uit één jaarlijkse snoeibeurt in het vroege voorjaar, waarbij de afgestorven plantendelen worden verwijderd om ruimte te maken voor nieuwe groei. Vaste planten - Vinca minor In de border onder de fruitbomen wordt kleine maagdenpalm aangeplant als bodembedekker. Deze sterke, laagblijvende plant vormt een dicht groen tapijt dat goed beloopbaar is, waardoor gevallen fruit eenvoudig geraapt kan worden. In het voorjaar zorgen paarse bloemen voor extra kleur. Rondom deze border ligt een plantvak met een kleurrijk mengsel van inheemse vaste planten, wat het geheel een natuurlijke uitstraling geeft. Beheer: Jaarlijks snoeien in het voorjaar houdt de plant compact en voorkomt woekeren.

Gazon SchaalloosGras- en bloemmengsels Inrichtingsplan 13 Vaste planten hoogte accentplanten 150cm hoogte van-tot 120cm Gras- en bloemmengsels (2) Vaste planten en grassen - roze, wit, lila en blauw De border wordt ingericht met een gevarieerde mix van vaste planten en grassen die zorgen voor kleur, structuur en seizoensbeleving. De beplanting draagt bij aan de bio- diversiteit en sluit aan bij een kleurijke verblijfplaats van het achterterrein. De bloeiperiode zal dan zijn vanaf april tot november. Bijvoorbeeld Silver Prairie Garden van Lageschaar. Beheer: Het beheer bestaat uit één jaarlijkse snoeibeurt in het vroege voorjaar, waarbij de afgestorven plantendelen worden verwijderd om ruimte te maken voor nieuwe groei. Bloem- en kruidenrijk weide Dit inheemse mengsel is breed inzetbaar voor grasland en bermen. Door goed beheer kan zich een duurzame natuurlijke middelhoge vegetatie ontwikkelen. De plantensoorten hebben tijd nodig om zich te ontwikkelen, waardoor bloei pas vanaf het derde jaar gegarandeerd is. De bloeiperiode zal dan zijn vanaf april tot oktober. Beheer: Het mengsel dient twee keer per jaar gemaaid te worden in juni/juli en in september. Het maaisel moet afgevoerd worden. De eerste jaren kan vaker worden gemaaid en afgevoerd om sneller te verschralen. Bijvoorbeeld G1 van Cruydthoeck.

Wadi - Bloem- en kruidenrijk grasland Dit mengsel bestaat uit plantensoorten die tijdelijke inundatie maar ook langere periodes van droogte kunnen overleven. De soorten in dit mengsel zijn inheems waar insecten van profiteren. De afwatering van de wadi wordt door de toepassing van dit mengsel verbeterd dankzij een gevarieerde doorworteling en verbetering van het bodemleven. Bijvoorbeeld W1 van Cruydthoeck. Beheer: Het mengsel dient één tot tweemaal (1x in juni/ juli en 1x in september) per jaar gefaseerd gemaaid te worden. Het maaisel moet afgevoerd worden. Bloem- en kruidenrijk weide Wadi grasmengsel SchaalloosGras- en bloemmengsels Inrichtingsplan

Collegevergadering Dossiernummer 316 Extern Zaak ID 1944574 Vertrouwelijk Nee Vergaderdatum 13 januari 2026 Agendapunt 3 Titel B3 Principeverzoek - Kruisbergseweg 172 - woningbouw Eigenaar Bijlagen Aanpassing initiatief appartementengebouw Kruisbergseweg 172_collegevoorstel 1 Eerder BenW besluit iz Principeverzoek appartementengebouw Kruisbergseweg 172 2 09122025 De Kruisberg Doetinchem 3 Vragenlijst toetsing woningbouwprojecten woonvisie gemeente Doetinchem 2023 4 Gewijzigd plan gecombineerd Aanpassing initiatief appartementengebouw Kruisbergseweg 172_procedureblad Geagendeerd Vergaderdatum P-beraad Lambregts 5 januari 2026 Screening voor B&W agenda 8 januari 2026 Collegevergadering 13 januari 2026 Besluit Akkoord gegaan met het aangepaste plan voor een appartementengebouw met 32 woningen (in plaats van 30 woningen), waarbij de overige randvoorwaarden uit het eerder genomen principebesluit d.d. 24 juni 2025 blijven gelden

B&W advies Onderwerp: Aanpassing initiatief appartementengebouw Kruisbergseweg 172 Portefeuillehouder Opsteller Telefoon opsteller wethouder Lambregts 1831788 / 1944574 Pagina 1 van 2 10 december 2025 Te besluiten om: Akkoord te gaan met het aangepaste plan voor een appartementengebouw met 32 woningen (in plaats van 30 woningen), waarbij de overige randvoorwaarden uit het eerder genomen principebesluit d.d. 24 juni 2025 blijven gelden. Inleiding Na het principebesluit m.b.t. het appartementengebouw Kruisbergseweg 172 van uw college d.d. 24 juni 2025 zijn de initiatiefnemers verder gegaan met het ontwerp, de onderzoeken en de ruimtelijke onderbouwing voor dit plan. Naar aanleiding van opmerkingen van de rayonarchitect van het Gelders Genootschap hebben de initiatiefnemers in afstemming met de gemeentelijke stedenbouwkundige het ontwerp voor het appartementengebouw aangepast. Hierdoor is er ruimte ontstaan in het appartementengebouw voor 2 extra woningen (32 woningen in plaats van de oorspronkelijke 30 woningen). Argumenten 1.1 Het gewijzigde plan blijft voldoen aan het woonmilieu ‘Dorps Wonen’ uit de ‘Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036’. Het plan moet voldoen aan het woonmilieu ‘Dorps wonen’. Rondom het appartementengebouw komt collectief groen wat wij beschouwen als openbaar groen. De woningen op de begane grond hebben een particuliere tuin.

In het plan is er sprake van zo’n 36% openbaar groen. Het ingediende plan kan daarmee voldoen aan het woonmilieu ‘Dorps wonen’, waarbij onder andere 35% openbaar groen gerealiseerd moet worden. 1.2 Het gewijzigde plan voldoet aan het woningbouwprogramma uit onze Woonvisie De initiatiefnemer heeft een gewijzigd verzoek ingediend voor een appartementengebouw met 32 appartementen. De onderverdeling in de woningbouwcategorieën is als volgt: ▪ sociale huur: 4 appartementen ▪ goedkope koop: 5 appartementen ▪ middenhuur: 10 appartementen ▪ betaalbare koop II: 3 appartementen ▪ dure koop: 10 appartementen Hiermee wordt één derde van het programma gerealiseerd in het sociale segment, één derde in het betaalbare segment en één derde in het dure segment, Deze beoogde woningmix sluit aan bij de gewenste verdeling over de verschillende categorieën en draagt daarmee bij aan een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad. Het plan bestaat daarnaast uit levensloopbestendige appartementen met variatie in woonoppervlaktes en indelingen, hierdoor is het programma geschikt voor verschillende doelgroepen. Ook voorziet het plan in een gemeenschappelijk tuin. Wat een belangrijk aspect, als ontmoeting tussen de bewoners, stimuleert en waar men actief bezig kan zijn met bijvoorbeeld het tuinonderhoud.

In de directe omgeving ontbreekt het op dit moment aan appartementen, dit woningtype zal daarmee doorstroming op gang helpen. 1.3 Het plan bestaat uit zowel koop- als huurappartementen Tijdens een door de initiatiefnemer georganiseerde informatiebijeenkomst voor omwonenden is duidelijk geworden dat er in de wijk ook een specifieke behoefte bestaat aan

1831788 / 1944574 Pagina 2 van 2 10 december 2025 huurappartementen. Op basis van deze terugkoppeling wordt een deel van de appartementen in de huursector gerealiseerd. Met deze aanpassing wordt tegemoetgekomen aan de lokale behoefte en daarnaast draagt het plan hiermee bij aan een evenwichtige mix van huur- en koopwoningen, verdeeld over verschillende prijscategorieën. Dit past tevens goed bij onze doelstelling om gemengde woonmilieus te realiseren. Deze aanpak versterkt bovendien de draagkracht van het initiatief binnen de wijk, omdat omwonenden actief betrokken zijn bij de ontwikkeling. Financiën Er worden leges voor de planologische procedure en de omgevingsvergunning gevraagd. Ook worden plankosten berekend die niet verhaald kunnen worden via de leges. Eventuele nadeelcompensatie betaalt de ontwikkelaar. Dit vindt plaats via de anterieure overeenkomst Kanttekeningen 1.1. Hoe worden de koopsommen en zelfbewoningsplicht vastgelegd? Op 30 november 2023 heeft de gemeenteraad van Doetinchem de ‘Doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023’ vastgesteld. Daarin staan onder andere regels om te borgen dat de goedkope en betaalbare woningen bij de juiste inkomensdoelgroepen terecht komen. Ook de zelfbewoningsplicht is in de doelgroepenverordening opgenomen. In het omgevingsplan wordt de doelgroepenverordening van toepassing verklaard.

In de anterieure overeenkomst worden de juiste categorieën opgenomen en naar de doelgroepenverordening en de zelfbewoningsplicht verwezen. Daarmee is juridisch geborgd dat de juiste categorieën woningen worden gebouwd en de woningen bij de juiste doelgroep terecht komen. Afspraken over de prijspeilindexatie worden ook in de anterieure overeenkomst opgenomen. Wanneer uw college de prijsgrenzen in de doelgroepenverordening betaalbare woningen gemeente Doetinchem 2023 aanpast, gaan de prijsgrenzen in de anterieure overeenkomst mee. Vervolg Voordat we een planologische procedure starten, tekenen ontwikkelaar en gemeente een anterieure overeenkomst. In de overeenkomst leggen we afspraken vast. Dat gaat over eventueel kostenverhaal, de procedure en nadeelcompensatie. Bij het plan gaat het om het veranderen van de functie van het perceel van ‘Horeca’ naar ‘Wonen’. Gezien de verandering van de functie is daarom een omgevingsplanwijziging noodzakelijk. De gemeente Doetinchem werkt sinds 1 januari 2024 met veegplannen. Tweemaal per jaar, worden omgevingsplannen samengevoegd en in één procedure in ontwerp ter inzage gelegd. In september en maart worden de plannen door de raad vastgesteld. Bijlagen 1. Principebesluit college d.d. 24 juni 2025 2. Overzicht nieuwbouw Kruisbergseweg 172 3. Vragenlijst toetsing woningbouwprojecten 4.

Gewijzigd plan Verslag participatietraject Bedrijfsnaam: NL Capital Kruisberg BV (initiatiefnemer) Naam: Adres: Postcode: Plaats: Datum van invullen: Maandag 18 augustus 2025 Adres initiatief: Kruisbergseweg 172 Postcode: 7009 BT Plaats: Doetinchem Datum informatieavond: Donderdag 14 augustus 2025 (voor uitnodiging zie bijlage) Verslag opgesteld door: (Italiaander Bouwkundig Ontwerpbureau) Naam van het plan: Herontwikkeling locatie zalencentrum De Kruisberg a/d Kruisbergseweg 172 te Doetinchem Wie / welke groepen hebben wij betrokken uitgenodigd: Bewoner(s) Klootsemastraat 6 (aanwezig) Bewoner(s) Klootsemastraat 16 (aanwezig) Bewoner(s) Klootsemastraat 22 (aanwezig) Bewoner(s) Klootsemastraat 26 (aanwezig) Bewoner(s) Klootsemastraat 28 (aanwezig) Bewoner(s) Klootsemastraat 35 (aanwezig) Bewoner(s) Klootsemastraat 39 (aanwezig) Bewoner(s) Klootsemastraat 45 (aanwezig) Bewoner(s) Klootsemastraat 47 (niet aanwezig) Bewoner(s) Klootsemastraat 61 (niet aanwezig) Bewoner(s) Klootsemastraat 63 (niet aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 121 (vertegenwoordigers aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 131 (aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 133 (aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 137 (aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 140 (aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 145 (aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 148 (niet aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 151 (aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 174

(vertegenwoordigers aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 177 (niet aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 178 (aanwezig) Bewoner(s) Kruisbergseweg 179 (niet aanwezig) Bewoner(s) Zandstraat 15 (aanwezig) Bewoner(s) Zandstraat 23 (aanwezig) Bewoner(s) Zandstraat 36 (aanwezig) Wie hebben wij niet kunnen bereiken: n.v.t.

Verslag: Op donderdag 14 augustus 2025 heeft NL Capital Kruisberg BV een informatieavond gehouden voor de herontwikkeling van locatie zalencentrum De Kruisberg in Doetinchem. Voor deze avond zijn omwonenden en belanghebbenden in een ruime straal rondom de locatie per brief uitgenodigd. Namens NL Capital Kruisberg BV is aanwezig . Namens Italiaander Bouwkundig Ontwerpbureau is aanwezig De aanwezigen worden voorzien van een kopje koZie of thee en heet de aanwezigen om 19:30 welkom. stelt zich voor en vertelt hoe hij betrokken is geraakt bij de herontwikkeling van deze locatie. Na de introductie van geeft aan de hand van het uitgedeelde schetsplan een presentatie over de voorgenomen plannen. Na de presentatie vraagt de aanwezigen om een reactie. Er zijn enkele vragen en opmerkingen die en beantwoorden. De aanwezigen zijn positief over de gepresenteerde plannen. Om 20:30 sluit de avond af. De aanwezigen zullen per mail een verslag ontvangen van deze avond. Omwonenden zullen op de hoogte worden gehouden over de procedure en er wordt afgesproken in een later stadium weer bij elkaar te komen om de definitieve en verder uitgewerkte plannen samen te bekijken.

Welke zorgen / wensen hebben de participanten ingebracht: 1) Sluit de ontwikkeling aan op de plannen voor de herontwikkeling van het monumentale gevangeniscomplex De Kruisberg? Antwoord: De plannen voor de herontwikkeling van locatie zalencentrum De Kruisberg staan los van de plannen voor de herontwikkeling van het voormalige gevangeniscomplex De Kruisberg. 2) Is er een mix van koop en huur? Antwoord: Hoewel er in deze fase nog geen definitieve keuze is gemaakt over koop of huur geeft Noel aan dat hij wel een voorstander is om een gedeelte van de appartementen (bijvoorbeeld een gedeelte van de kleine appartementen) aan te bieden in de huursector. Er is veel vraag naar kleine / betaalbare huurwoningen. Het aanbod hierin is momenteel minimaal. 3) Zijn er voldoende parkeerplaatsen opgenomen in het plan? Antwoord: Ja, in het plan is voor parkeren uitgegaan van de parkeernorm van de gemeente Doetinchem. Dit betekent 1,4 parkeerplaats per appartement voor de goedkope- en middencategorie en 1,8 parkeerplaats voor de dure categorie. Dit komt voor het plan neer op minimaal 47 parkeerplaatsen. In het plan zijn 48 parkeerplaatsen opgenomen. In deze parkeernorm zit ook een gedeelte voor bezoekers. 4) Als je een appartement koopt zit er dan een parkeerplaats bij? Antwoord: Ja, bij elk appartement zit een parkeerplaats.

5) Komt er een haag voor de parkeerplaatsen ter plaatse van de nieuwe inrit zodat er geen zicht is vanaf de weg op de geparkeerde auto’s? Antwoord: Ja, aan de wegzijde komt een groene haag zodat er geen zicht is op de geparkeerde auto’s. Tussen de inrit de appartementen komt ook een groene haag met voldoende hoogte zodat er geen hinder ontstaat van lampen die direct de appartementen inschijnen. Een inrichtingsplan waarin hagen, bomen etc. verder worden uitgewerkt wordt nog opgesteld. Zodra deze gereed is zal deze in een later stadium met omwonenden worden besproken.

6) Komt er een VVE die zorgt voor onderhoud van het groen? Antwoord: Ja, gezien het aantal appartementen zal er een VVE worden opgericht. Door de VVE zullen afspraken worden gemaakt en vastgelegd over o.a. het onderhoud van omliggend groen. 7) Stel dat het niet 1 jaar, maar 3 jaar duurt voordat er gesloopt en gebouwd mag worden. Komen er in die tussenstijd vluchtelingen of een soortgelijke invulling in of komt er leegstand? Antwoord: Er zijn bij de verkoop van de locatie afspraken gemaakt met de familie Jansen (voormalig eigenaar). De afspraak is dat de familie tot juni 2026 het bedrijf voortzet. Mocht er daarna nog geen zicht zijn op sloop van het pand zal er opnieuw worden bekeken welke invulling het pand (tijdelijk) zal krijgen. In de koopakte is vastgelegd dat het door koper (NL Capital) niet is toegestaan het pand te gebruiken voor opvang van vluchtelingen, arbeidsmigranten of een soortgelijke invulling. NL Capital zal zich hier zoals afgesproken en vastgelegd uiteraard aan houden. 8) Wat is jullie doelgroep? Antwoord: Gezien de opzet van het plan is het voor de hand liggend dat de toekomstige bewoners bestaan uit senioren / ouderen. Uiteraard zijn andere doelgroepen op voorhand niet uitgesloten. 9) Wat is de doorlooptijd van het bouwproces? Antwoord: De periode voor sloop en bouw zal ca. 1,5 jaar bedragen.

10) In hoeverre verduurzamen jullie? Antwoord: Het plan zal worden gebouwd volgens de eisen en voorschriften voor nieuwbouw. Dit betekent dat het gebouw gasloos wordt uitgevoerd en de appartementen worden voorzien van een duurzaam installatiesysteem (bijvoorbeeld een luchtwarmtepomp met WTW balansventilatie). Ook voor natuurinclusief bouwen zullen voorzieningen worden getro^en. Hierbij valt te denken aan nestkasten of een insectenhotel. Verder zal het omliggende terrein een groen karakter krijgen. Nieuwe hagen worden geplaatst en op het terrein worden her en der nieuwe bomen gepland. 11) Is het wettelijk mogelijk dat buurtbewoners voorrang krijgen op de koop of huur van de appartementen? Antwoord: Nee, dit is wettelijk niet vast te leggen. 12) Hier in de buurt wonen ouderen die graag willen verhuizen naar het nieuwe appartementengebouw en hiermee doorstroming kunnen realiseren voor de nieuwe generatie. Antwoord: Doorstroming is voor iedereen goed. In een volgende fase zal met de makelaar worden bekeken hoe hieraan invulling kan worden gegeven. 13) Is er voldoende energievoorziening voor 30 woningen? Antwoord: In deze fase is er nog geen onderzoek gedaan naar de nieuwe nutsaansluitingen voor de appartementen.

Aangezien het hier een transformatie (sloop / nieuwbouw) betreft en er al een bestaande nutsaansluiting aanwezig is, is de verwachting dat de nieuwe aansluitingen niet zo’n probleem moeten opleveren. 14) Wie gaat de panden verhuren? Wordt dit gedaan door een woningstichting? Antwoord: Mocht het zo zijn dat een gedeelte van de appartementen zal worden verhuurd zal dit door NL Capital zelf gebeuren.

15) Wat is de afstand tussen het maaiveld en de bovenste verdiepingsvloer. Dit in verband met zicht op mijn perceel. Antwoord: Deze vloer ligt op ca. 6,2 m. boven het maaiveld. 16) Jullie ontsluiten het perceel aan de Kruisbergseweg. Is er ook onderzoek gedaan naar een eventuele ontsluiting via de achterzijde aan de Velswijkseweg? Antwoord: Nee. De gemeente zal een ontsluiting via de Velswijkseweg ook niet toestaan. 17) Welke onderzoeken zijn al gedaan? Antwoord: Enkele onderzoeken zijn onlangs uitgevoerd. Mede om de rede dat deze door eventueel vervolgonderzoek van invloed zijn op de doorlooptijd van de procedure. Hierbij valt te denken aan het flora en fauna onderzoek en het archeologisch onderzoek. 18) In welk stadium staan jullie nu? En is er een mogelijkheid dat het plan alsnog niet doorgaat? Antwoord: We staan nu in het voorstadium van de wijziging van het omgevingsplan. Onderzoeken worden uitgevoerd en een ruimtelijke onderbouw (motivering) zal nog moeten worden opgesteld. De gemeente Doetinchem heeft aangegeven onder voorwaarden medewerking te willen verlenen aan de functiewijziging naar wonen. De bal ligt hierbij nu bij de ontwikkelaar. De inschatting nu is dat de kans dat het plan niet doorgaat klein is.

19) Komen de buitenunits van de warmtepompen en ventilatiesystemen op het dak? Antwoord: Ja, deze zullen op het platte dak van de appartementen worden geplaatst en zoveel mogelijk in het midden en uit het zicht worden geplaatst. Middels een nog uit te voeren berekening zal worden aangetoond dat de geluidbelasting op de omliggende woningen voldoet aan de normen. 20) Is de binnentuin overdekt? Antwoord: Ja, de voorgestelde binnentuin op de begane grond zal geheel inpandig komen te liggen. 21) Is er gedacht aan de berekening voor stikstof? Antwoord: Ja, hieraan is gedacht. Deze is inmiddels uitgevoerd. Uit de berekening is gebleken dat er geen uitstoot is op omliggende Natura-2000 gebieden. 22) Plaatsen jullie zonnepanelen en waar komen deze te liggen? Antwoord: Ja, er zullen zonnepanelen worden geplaatst. Het aantal hiervan zal afhangen van de nog uit te voeren BENG-berekening. De zonnepanelen zullen op het platte dak van de appartementen worden geplaatst. Niet op de schuine daken of de daken van de buitenbergingen. Hoe tevreden zijn de participanten over het participatietraject en hun invloed? Door de informele opzet van de avond hing er een goede en positieve sfeer. Voor zover wij nu kunnen inschatten zijn er geen punten of bezwaren deze avond naar voren gekomen die de ontwikkeling voor nu in de weg staan. Men is enthousiast over het plan zoals gepresenteerd.

Projectnummer: 4421.01 Versie: 3 Datum 16 december 2025 NL Capital Kruisberg BV Quickscan Water Kruisbergseweg 172 te Doetinchem Quickscan water Buro Ontwerp & Omgeving 1 Inhoud 1. Inleiding ............................................................................................................................................................................... 2 1.1 Aanleiding ........................................................................................................................................................... 2 1.2 Doel van de quickscan water ................................................................................................................... 2 1.3 Opbouw van de quickscan water ........................................................................................................... 2 2. Projectgebied .................................................................................................................................................................... 3 2.1 Ligging projectgebied ................................................................................................................................... 3 2.2 Toekomstige situatie ..................................................................................................................................... 4 3.

Gebiedskenmerken ........................................................................................................................................................ 5 3.1 Algemeen ............................................................................................................................................................ 5 3.2 Maaiveldhoogte ............................................................................................................................................... 5 3.3 Geohydrologische bodemopbouw ......................................................................................................... 6 3.4 Uitgevoerd bodemonderzoek ................................................................................................................... 6 3.5 Infiltratiecapaciteit bodem ........................................................................................................................ 7 3.6 Grondwater ........................................................................................................................................................ 8 3.7 Oppervlaktewater .........................................................................................................................................

10 3.8 Klimaatatlas ..................................................................................................................................................... 10 3.9 Vuil- en hemelwater .................................................................................................................................... 12 3.10 Kabels en leidingen ..................................................................................................................................... 12 4. Relevant beleid .............................................................................................................................................................. 13 4.1 Waterschap Rijn en IJssel ......................................................................................................................... 13 4.2 Gemeente Doetinchem .............................................................................................................................. 14 5. Doorlatendheidsonderzoek ..................................................................................................................................... 15 5.1 Onderzoekstrategie .....................................................................................................................................

15 5.2 Uitgevoerde werkzaamheden ................................................................................................................. 15 5.3 Toetsingskader t.b.v. infiltratie .............................................................................................................. 16 5.4 Resultaten onderzoek ................................................................................................................................ 16 6. Waterhuishoudkundige consequenties en uitgangspunten .................................................................. 18 6.1 Algemeen .......................................................................................................................................................... 18 6.2 Uitgangspunten ............................................................................................................................................. 18 6.3 Peilen .................................................................................................................................................................. 18 6.4 Bergingsopgave ..............................................................................................................................................

19 6.5 Realisatie berging ......................................................................................................................................... 19 6.6 Noodoverloop ................................................................................................................................................. 23 6.7 Waterkwaliteit ................................................................................................................................................. 23 6.8 Vuilwater........................................................................................................................................................... 24 7. Samenvatting, conclusies en aanbevelingen .................................................................................................25 7.1 Samenvatting ..................................................................................................................................................25 7.2 Conclusies en aanbevelingen ................................................................................................................25 BIJLAGEN 1 Regionale ligging en kadastrale kaart 2 Tekening doorlatendheidsonderzoek 3 Boorprofielen doorlatendheidsonderzoek 4 Rekensheets doorlatendheidsonderzoek 5 Uitgevoerde weging van het waterbelang Quickscan water Buro Ontwerp & Omgeving 2 1.

Inleiding In opdracht van NL Capital Kruisberg BV is door Buro Ontwerp & Omgeving een quickscan water opgesteld voor de locatie bekend als Kruisbergseweg 172 te Doetinchem (gemeente Doetinchem). 1.1 Aanleiding Aanleiding voor de quickscan water is de voorgenomen realisatie van 32 appartementen inclusief ontsluitende infrastructuur binnen het projectgebied. Het projectgebied is gelegen binnen het geldende Omgevingsplan Gemeente Doetinchem (in werking vanaf 30 -05-2025) met onderliggend het bestemmingsplan Stedelijk gebied – 2021 (vastgesteld op 24- 06-2021). De huidige bestemming van de locatie is ‘ Horeca’. Op grond hiervan is de realisatie van het initiatief niet toegestaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient een planologische procedure doorlopen te worden. De quickscan water dient ter onderbouwing voor de voorgenomen ontwikkeling en geeft een invulling aan de toekomstige inrichting voor hemelwater, huishoudelijk afvalwater, grond - en oppervlaktewater. De analyse vormt de basis voor de toekomstige waterhuishouding binnen het projectgebied. 1.2 Doel van de quickscan water Voor het ruimtelijke plan moet worden aangetoond dat de waterhuishouding ter plaatse niet negatief wordt beïnvloed door de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Om de gevolgen in kaart te brengen, dient ‘het wateradvies’ te worden aangevraagd.

Naar aanleiding van deze scan van de wateraspecten, geeft Waterschap Rijn en IJssel , in samenwerking met de gemeente Doetinchem, advies en uitgangspunten met betrekking tot de waterhuishouding. Het doel van de scan van de wateraspecten is om waterbelangen evenwichtig mee te nemen in het planvormingsproces van het rijk, provincies en gemeenten. Hiermee wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Via ‘het wateradvies’ is beoordeeld of en welke waterbelangen voor het plan relevant zijn. Voor dit plan is op 4 juli 2025 ‘het wateradvies’ aangevraagd. Hieruit blijkt dat de ‘normale procedure’ doorlopen moet worden, waarbij er overleg met Waterschap Rijn en IJssel gevoerd dient te worden. In bijlage 5 is de samenvatting van het wateradvies opgenomen. Deze quickscan is gebaseerd op de bij Buro Ontwerp & Omgeving bekende gegevens. 1.3 Opbouw van de quickscan water In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de ligging van het projectgebied , de huidige situatie binnen het projectgebied en de situatie binnen het projectgebied nadat de ontwikkeling is gerealiseerd. In hoofdstuk 3 volgen de gebiedskenmerken van het projectgebied en de omgeving. De gebiedskenmerken hebben invloed op het functioneren van het watersysteem ter plaatse en geven inzicht in de (on)mogelijkheden van eventuele waterhuishoudkundige maatregelen.

Het relevante beleid van het waterschap en de gemeente zijn weergegeven in hoofdstuk 4 . Uitvoering en resultaten van het doorlatendheidsonderzoek zijn opgenomen in hoofdstuk 5 . De hoofdstukken 2 tot en met 5 leiden tot de waterhuishoudkundige consequenties en uitgangspunten voor het initiatief in hoofdstuk 6. Het zevende en laatste hoofdstuk bevat een conclusie en advies. Quickscan water Buro Ontwerp & Omgeving 3 2. Projectgebied 2.1 Ligging projectgebied Het projectgebied is gelegen tussen de Kruisbergseweg en Velswijkseweg te Doetinchem ter hoogte van de Klootsemastraat (gemeente Doetinchem). Op onderstaande afbeelding 1 is de ligging en begrenzing van het projectgebied weergegeven. Het projectgebied staat kadastraal bekend als gemeente Ambt -Doetinchem, sectie C, nummer 1995. Het projectgebied heeft een oppervlakte van 5.540 m2. In bijlage 1 zijn de regionale ligging en kadastrale kaart van het projectgebied weergegeven. In de huidige situatie is het projectgebied bebouwd met een horecagelegenheid en is verder grotendeels geasfalteerd. Het zuidoostelijke gedeelte bevat een weide. In onderstaande Tabel 1 is een overzicht van de verharde en onverharde oppervlaktes van het gehele projectgebied in de huidige situatie opgenomen.

Tabel 1: Overzicht verhard/onverhard oppervlak huidige situatie projectgebied Huidige situatie Oppervlakte (m2) Bebouwing Circa 1.590 Overige verharding Circa 2.850 Subtotaal verhard Circa 4.440 Weide Circa 1.100 Subtotaal onverhard Circa 1.100 Totaal oppervlak projectgebied Circa 5.540 Afbeelding 1: Ligging en situering projectgebied Quickscan water | Buro Ontwerp & Omgeving 2.2 | Toekomstige situatie De v oorgenomen ontwikkeling betreft d e sloop van d e huidige beb ouwing en d e realisatie van 32 appartemen ten. Daarnaast zijn parkeerplaatsen, | t uinen, en openbaar gr oen opgen ome n in het ontwerp. Afbeelding 2 geeft d e voorgenomen inri chting van het proj ectgebi ed | weer. Afbeelding 2: Voorgenomen ontwikk eling (ontwerp Buro Ontwerp en Omgeving, december 2025) In de toekomstige situatie zal de verharding op basis van het ontwerp circa 3.520 m2 betreffen, zie onderstaande | tabel 2. Hieruit blijkt dat verharding met circa 920 | m2 afneemt .

Tabel 2: | overzicht verhard/onverhard oppervlak toekomstige situati e | projectgebied Huidige situatie | Oppervlakte (m2) Bebouwing (appartementen) | Circa 1.36 5 Bebouwing (buitenbergingen) | Circa 190 Verharding toegangspaden en rijweg | Circa 835 Tuinen van appartementen (75% verhard van in totaal circa 650 m2) | Circa 485 Halfverharding parkeerplaatsen en karrespoor (70% verhard van in totaal 920 m2) | Circa 645 Subtotaal verhard | Circa 3.520 Tuinen van appartementen (25% onverhard van in totaal 650m2) | Circa 165 Halfverharding parkeerplaatsen en karrespoor (30% verhard van in totaal 920 m2) | Circa 27 5 Groen | Circa 1.580 Subtotaal onverhard | Circa 2.020 Totaal oppervlak projectgebied | Circa 5.540 4 Quickscan water Buro Ontwerp & Omgeving 5 3. Gebiedskenmerken 3.1 Algemeen In dit hoofdstuk worden de omgevingskenmerken van het projectgebied besproken die invloed hebben op het functioneren van het watersysteem ter plaatse. Dit betreft de beschrijving van de maaiveldhoogten, bodemopbouw, geohydrologische situatie, grondwaterstanden, oppervlaktewater en de riolering. 3.2 Maaiveldhoogte Voor zover bij ons bekend is er geen terreinmeting uitgevoerd. Voor het bepalen van de hoogtes van het maaiveld in en rond het projectgebied is gebruik gemaakt van de Algemene Hoogtekaart Nederland (AHN4, www.ahn.nl). Afbeelding 1 geeft het projectgebied op de AHN weer.

Uit deze kaart blijkt dat de maaiveldhoogte van het projectgebied circa 12,9 tot 13,3 m +NAP bedraagt. Het gedeelte dat in gebruik is als weide is iets lager gelegen, op circa 12,6 m +NAP. De maaiveldhoogte van de Kruisbergseweg ten noordwesten bedraagt circa 12,9 m +NAP. m +NAP Afbeelding 3: Visualisatie hoogtes binnen projectgebied (bron: www.ahn.nl) Quickscan water Buro Ontwerp & Omgeving 6 3.3 Geohydrologische bodemopbouw De bodemopbouw is van belang omdat de textuur en samenstelling van de bodem bepalen hoe makkelijk water kan infiltreren en hoe goed de bodem water vasthoudt. Volgens de Bodemkaart van Nederland ligt de locatie op een laarpodzolgrond. Het zuidoostelijk gedeelte, waar de weide gesitueerd is, ligt op een hoge zwarte enkeerdgrond, beide gronden bestaan uit leemarm en zwak lemig fijn zand. Voor het bepalen van de opbouw van de bodem binnen het projectgebied is het DINOloket geraadpleegd. In Tabel 3 is de hydrologische bodemopbouw weergegeven.

Tabel 3 Geohydrologische bodemopbouw (DINOloket) Diepte (m-mv) Beschrijving Formatie 0 - 3 Zandige eenheid, hoofdzakelijk bestaande uit midden en fijn zand, met weinig zandige klei en grof zand en een spoor klei, veen en grind Formatie van Boxtel 3 - 31 Zandige eenheid, hoofdzakelijk bestaande uit midden en grof zand, met weinig zandige klei, fijn zand en grind en een spoor klei en veen Formatie van Kreftenheye 31 - 47 Kleiige eenheid, hoofdzakelijk bestaande uit zandige klei en klei, met weinig fijn en midden zand en een spoor grof zand Formatie van Kreftenheye, laagpakket van Twello 3.4 Uitgevoerd bodemonderzoek Binnen het projectgebied is in 2024 een vooronderzoek van een bodemonderzoek uitgevoerd ( Vooronderzoek Kruisbergseweg 172 te Doetinchem , Montferland Milieu, kenmerk MM24152, d.d. 11-11-2024). Hierbij zijn binnen onderhavig projectgebied een historisch onderzoek en een terreininspectie uitgevoerd. Er zijn geen boringen geplaatst. Voor het doorlatendheidsonderzoek zijn 3 boringen tot 4,0 m -mv geplaatst. Hieruit blijkt dat de bodem tot 1,5 m -mv bestaat uit zwak siltig, matig fijn zand met sporen grind. De ondergrond hieronder bestaat uit zwak tot matig siltig, matig grof zand. Plaatselijk is de bodem tot maximaal 0,5 m-mv matig humeus. Afbeelding 4: Boorprofiel boring 03, doorlatendheidsonderzoek, zie hoofdstuk 5

Quickscan water | Buro Ontwerp & Omgeving 3.5 | Infiltrat ieca pacit eit b ode m Op basis van de bodemopbouw kan een grove schatting gemaakt worden van de doorlatendheid van de bodem. 4 | geeft de hydrologische bodemopbouw van diverse gronds oorten w eer. T evens is de c lassificatie van d e d oor laten dheid zoa ls weer gegeven in het Cultuurtech nisch Vad emec um opgen omen. Tabel 4: doorlatendheid bodemsoorten grondsoort | Doorlaatfactor min | Doorlaatfactor max | Classificatie [ m/da g] | [ m/da g] Zwak siltig klei | <0,0001 | Zeer slecht doorlatend Matig tot sterk siltig klei | 0,0001 | 0,001 Sterk siltig klei | 0,001 | 0,01 Zwak zandige tot sterk zandige | 0,01 | 0,1 | Slecht doorlatend klei Kleiig en uiterst fijn zand | 0,1 | 1,0 | 0,1-0,5: matig doorlatend 0,5 -1,0: vrij goed doorlatend Zeer fijn tot matig fijn zand | 1,0 | 10 | Goed doorlatend Matig grof tot zeer grof zand | 10 | 100 | Zeer goed doorlatend Uiterst grof zand en grind | 100 | 1000 Kalkzandsteen | 0,5 | 5,0 | 0,5 -1,0: vrij goed doorlatend 1,0-5,0: goed doorlatend Kleiig veen | 0,005 | 0,1 | Slecht doorlatend Veen | 0,1 | 1,0 | 0,1-0,5: matig doorlatend 0,5 -1,0: vrij goed doorlatend Naast de mate van fijnheid van het aanwezige zand, is tevens de mate van organische stof in de bodem van belang voor de doorlaatfactor.

Fijnere en meer hum euze zandfracties zijn slechter doorlatend dan grover zand en humusarme gronden. Ook de mate van siltigheid is van invloed op de doorlat endheid van de b odem. Meer siltige b odems zijn slecht er doorlatend. Bodemlagen met een mi ni male d oor latend heid van 1 ,0 m/dag w orden geschi kt geacht v oor infiltratie van hemelwater. Op de locati e is een door latendheids | on derz oek uit gevoerd. De uitv oerin g en resultaten van het d oor latend heids ond erzoek zijn | opgen omen in hoofdstuk 5 van deze rapportage | . 7 Quickscan water Buro Ontwerp & Omgeving 8 3.6 Grondwater 3.6.1 Grondwaterstromingsrichting Op basis van de isohypsen van TNO (www.grondwatertools.nl) blijkt dat het grondwater in het projectgebied in noordwestelijke richting stroomt. Op onderstaande afbeelding 5 is het projectgebied weergegeven op de kaart met isohypsen. 3.6.2 Grondwaterstanden De grondwaterstand fluctueert gedurende het jaar. In de winter worden vaak de hoogste grondwaterstanden gemeten en de laagste standen worden in de zomer gemeten. De jaarlijkse variatie van de grondwaterstand op een locatie kan worden gekarakteriseerd door de gemiddeld hoogste (GHG) en gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG). Met de GHG kan worden bepaald of er binnen een projectgebied mogelijkheden zijn voor infiltratie/ waterberging. Daarnaast heeft de GHG invloed op het gebruik van het projectgebied .

Er dient afhankelijk van het gebruik een minimale afstand te zitten tussen het maaiveldniveau en de GHG. Deze ontwateringsdiepte moet voldoende zijn om problemen met bijvoorbeeld draagkracht en natte kelders te voorkomen. Om een inschatting te maken van de GHG is gekeken naar de beschikbare monitoringspeilbuizen van het DINOloket (TNO) in de buurt van het projectgebied. Hieruit blijkt dat ten zuidwesten van het projectgebied een monitoringspeilbuis aanwezig is. In afbeelding 6 is ligging van de betreffende peilbuis en het projectgebied weergegeven. Tijdens de uitvoering van het doorlatendheidsonderzoek dat beschreven staat in hoofdstuk 5, is de grondwaterstand op 16 juli 2025 op 2,5 m-mv gemeten. Afbeelding 5: Isohypsen rondom projectgebied (Grondwatertools.nl) Quickscan water | Buro Ontwerp & Omgeving B4 0F04 24 Afbeelding 6: Monitoringsbuizen omgeving projectgebied (bron: www.grondwatertools.nl) Op basis van de meetperiode en het aantal metingen is | de | buis | met aanduiding B40F 042 4 gehanteerd voor het bepalen van de grondwaterstanden. Tabel 5 | geeft de (statistisch) bereken de gr ondwatersta nden van d eze buis weer, ov er de peri ode van | 201 2 tot 202 0. Van deze peilbuis | zijn de 9 0-percentiel, het gemidd elde | en de 10-percentiel waarde bepaald.

De 90-percentiel en de 1 0-percentiel wil zeggen dat r espectievelijk 90 en 1 0 % v an de gemeten grondwaterstanden kleiner is dan deze waarde. Deze waarden komen ov ereen met de GHG en GLG en zijn als zodanig aangehouden. Tabel 5: | Grondwaterstanden omgeving (DINOloket) GHG | G-gem | GLG Aanduiding buis | Locatie | Hoogte (m +NA P ) | m | m-mv | m | m-mv | m | m-mv +NAP | +NAP | +NAP B40F0424 | Circa 25 0 m ten | Circa | 11,24 | Circa | 10,92 | Circa | 10,54 | Circa zuidwesten van | 13,5* | 2,3 | 2,6 | 3,0 het projectgebied *op basis van een schatting van het AHN, er zijn geen maaiveldgegevens beschikbaar in Grondwatertools. Op basis van deze gegeven s, de maaiveld hoogt es van deze buis en het projectgebied | en d e stromingsrichting van het grondwater w ordt er een GHG aangehouden van circa 11,3 | m + | NA P (circa 1,3 tot 2,0 m -mv). Voor de GLG is op basis van deze gegevens een stand van circa 10,6 | m +NAP (circa 2,0 tot 2,7 | m -m v) aangehouden. 3.6. 3 | Grondwateronttrekking Het proj ectgebied bevindt zich niet in een gr ondwater wingebied of b oringsvrije z one. Eventu ele andere (industri ële) on ttrekkingen gr ondwat er in de omgeving zijn niet bekend.

9 Quickscan water Buro Ontwerp & Omgeving 10 3.7 Oppervlaktewater Voor het bepalen van de aanwezige watergangen binnen het projectgebied en in de directe omgeving is de leggerkaart van Waterschap Rijn en IJssel geraadpleegd . Uit deze leggerkaart blijkt dat er geen oppervlaktewater aanwezig is binnen het projectgebied of in de omgeving ervan. Enkele sloten buiten de bebouwde kom wateren richting het noordoosten af in de Grote Beek, welke ter hoogte van Bronkhorst in de IJssel vloeit . Het projectgebied is niet gelegen in een peilgebied. Het projectgebied is op de leggerkaart weergegeven op afbeelding 7. 3.8 Klimaatatlas De gemeente Doetinchem heeft een klimaatatlas opgesteld. De klimaatatlas maakt duidelijk op welke klimaateffecten we ons moeten instellen, zoals extreme neerslag waarbij wateroverlast kan optreden. Op de kaarten is het risico van wateroverlast in beeld gebracht voor een klimaatbui met respectievelijk een kans van eens per 100 jaar (70 mm in 1 uur) en eens per 1.000 jaar (160 mm in 2 uur). Op de kaarten in afbeelding 8 en afbeelding 9 is te zien dat het projectgebied, op basis van het model, in de huidige staat bijna niet gevoelig is voor wateroverlast als gevolg van extreme neerslag. Enkel de lager gelegen weide in het zuidelijk gedeelte van het projectgebied kan bij zwaardere neerslag onder water komen te staan.

De Kruisbergseweg en andere omliggende wegen blijven goed bereikbaar. Ook is er geen risico op overstroming. In de huidige situatie is de hittestress groot . Het projectgebied is grotendeels verhard en de bebouwing en parkeerplaats liggen aaneengesloten. Er is nauwelijks groen op het terrein. Dit is ook te zien in de hitte-eiland-effectkaart op afbeelding 10. In de toekomstige situatie neemt de totale hoeveelheid verharding af en wordt er groen toegevoegd. Dit zal bijdragen aan een vermindering van hittestress. Het gebied is geclassificeerd als droogtegevoelig. Door het verminderen van verharding en het laten infiltreren van hemelwater wordt de projectlocatie ingericht zodat het robuuster wordt ten tijde van droogte. Afbeelding 7: watergangen in beheer van het waterschap in de omgeving van het projectgebied Quickscan water Buro Ontwerp & Omgeving 11 Afbeelding 8: projectgebied en omgeving bij een bui van 70 mm in één uur Afbeelding 9: Projectgebied bij een bui van 160 mm in twee uur Afbeelding 10: hittestress omgeving projectgebied

Quickscan water Buro Ontwerp & Omgeving 12 3.9 Vuil- en hemelwater Een gemengde vrijvervalriolering ligt ter plaatse van de hartlijn van de Kruisbergseweg. Ter hoogte van het meest westelijke punt van de Kruisbergseweg 172 is een aansluiting vanuit de bebouwing op de riolering voorzien. Ter plaatse van de Velswijkseweg, ten zuiden van het projectgebied, is drukriolering aanwezig. 3.10 Kabels en leidingen Op basis van de KLIC-melding van het Kadaster, zoals weergegeven in onderstaande afbeelding 11 liggen er vele elektriciteits- en datakabels en een gas- en waterleiding onder de berm aan de oostzijde van de Kruisbergseweg. Deze hoge kabeldichtheid is gedeeltelijk binnen de grens van het projectgebied gelegen. Hier zijn ook vele gebouwaansluitingen aanwezig. Er zijn twee datakabels die het projectgebied doorkruisen, onder de noordoostzijde van de bebouwing door. Één van de kabels maakt verbinding met Velswijkseweg 2. Ter plaatse van de Velswijkseweg lig gen drukriolering, middenspanning -elektriciteitskabels, een waterleiding en een datakabel. Vanuit deze weg zijn geen huisaansluitingen voorzien. Tegenover de inrit van onderhavig projectgebied is een transformatorhuis gelegen. Vele laagspannings-elektriciteitskabels zijn aangesloten op dit gebouw. Afbeelding 11: gegevens KLIC Quickscan water Buro Ontwerp & Omgeving 13 4.

Relevant beleid 4.1 Waterschap Rijn en IJssel Ruimte maken voor water, in plaats van ruimte onttrekken aan water, is de kern van het waterbeleid voor de 21e eeuw. Het is essentieel dat het aspect water vanaf de start van de ontwikkeling van een ruimtelijk plan goed aan de orde komt. Elke ruimtelijke ontwikkeling biedt de kans om de wateraspecten integraal mee te nemen, zodat de doelstellingen van het plan optimaal gerealiseerd kunnen worden, zonder dat dit nadelen heeft voor de omgeving, zoals verdroging of wateroverlast. De weging van het waterbelang (voorheen Watertoets) is één van de instrumenten om dit te bereiken. In de weging van het waterbelang worden vragen gesteld om de relevante wateraspecten in het ruimtelijk plan in beeld te krijgen. Een van deze aspecten is de waterkwantiteit bij stedelijke ontwikkelingen. In dit document zullen we toelichten op welke manier we om willen gaan met de kwantitatieve aspecten van het waterbeheer bij stedelijke ontwikkelingen, zodat deze ontwikkelingen waterneutraal kunnen plaatsvinden (waterneutraal bouwen). Daarbij hebben we in het bijzonder aandacht voor situaties met extreme hoeveelheden neerslag en situaties van droogte. De uitgangspunten hierbij zijn waterneutraal ontwikkeling en klimaatrobuustheid creëren. De onderhavige ontwikkeling betreft een stedelijke ontwikkeling van meer dan 1.500 m2 waarbij gesloopt en herbouwd wordt.