B06.00 Onderbouwing Kruisbergseweg 172, Doetinchem

Kruisbergseweg 172 te Doetinchem Inhoudsopgave Motivering 5 Hoofdstuk 1 Inleiding 7 1.1 Aanleiding en doel 7 1.2 Projectgebied 7 1.3 Leeswijzer 9 Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige situatie 11 Hoofdstuk 3 Voorgenomen ontwikkeling 13 3.1 Wat houdt de ontwikkeling in? 13 3.2 Strijdigheid geldend omgevingsplan 16 3.3 Medewerking opheffen strijdigheid 17 3.4 Conclusie 18 Hoofdstuk 4 Voorbereiding en participatie 19 4.1 Participatie omgeving 19 4.2 Vooroverleg 19 Hoofdstuk 5 Beleid en regelgeving 21 5.1 Rijksbeleid en Rijksregels 21 5.2 Provinciaal beleid en provinciale regels 2 3 5.3 Regionaal beleid 28 5.4 Beleid waterschap 31 5.5 Gemeentelijk beleid 34 5.6 Omgevingswaarden 38 Hoofdstuk 6 Omgevingsaspecten 39 6.1 Geluid 39 6.2 Luchtkwaliteit 40 6.3 Geur 42 6.4 Bodemkwaliteit 43 2 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept 6.5 | Mobiliteit en parkeren | 44 6.6 | Omgevingsveiligheid | 46 6.7 | Natuur | 47 6.8 | Cultureel erfgoed | 51 6.9 | Duurzaamheid | 52 6.10 M.e.r.-beoordeling | 54 6.11 Ladder voor duurzame verstedelijking | 55 6.12 Milieubelastende activiteiten | 56 6.13 Gezondheid | 57 6.14 Afvalinzameling en afvalpreventie | 58 Hoofdstuk 7 | Beperkingengebieden | 59 Hoofdstuk 8 | Uitvoerbaarheid | 61 8.1 | Economische uitvoerbaarheid | 61 8.2 | Maatschappelijke uitvoerbaarheid | 61 3 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinchem" concept 4

omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Motivering 5 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept 6 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Op de locatie Kruisbergseweg 172 te Doetinchem bevi ndt zich het horecabedrijf De Kruisberg. Initiatiefnemer is voornemens om op de l ocatie een herontwikkeling te realiseren waarbij het horecabedrijf verdwijnt en e r een appartementengebouw wordt gebouwd. Het appartementengebouw telt 32 appartemen ten. Daarnaast wordt ook de omliggende ruimte heringericht, met ruimte voor tuinen, waterberging, parkeerplaatsen, een kruidentuin en bij de woningen behorende bergingen. Voor het projectgebied geldt het ’Omgevingsplan gem eente Doetinchem’, met onderliggend het bestemmingsplan ’Stedelijk gebied - 2021’. Op basis van het geldende bestemmingsplan zijn geen woningen toegestaan op de locatie. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging va n het omgevingsplan nodig. Onderhavige motivering voorziet in de onderbouwing om aan te tonen dat de ontwikkeling ruimtelijk wenselijk is en voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 1.2 Projectgebied Het projectgebied ligt aan de noordkant van de kern van Doetinchem en bevindt zich tussen de Kruisbergseweg en de Velswijkseweg.

Zowel ten noorden als ten zuiden bevinden zich woningen, waarbij er aan de zuidzijde ook een moestuin ligt. Ten westen, aan de overkant van de Kruisbergseweg, bevindt zich een voormalige penitentiaire inrichting. Het projectgebied behelst de percelen d ie bekendstaan als kadastrale gemeente Ambt-Doetinchem, sectie C, perceelnummers 1995 en en 3165. Het projectgebied heeft een oppervlakte van 5.566 m2. Op de navolgende afbeeldingen zijn globaal de ligging en begrenzing van het projectgebied met blauw weergegeven. 7 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Globale ligging projectgebied Globale begrenzing projectgebied 8 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept 1.3 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgend e hoofdstukken de verantwoording van de activiteit die deze motivering mogelijk maakt. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving en analyse van de huidige ruimtelijk-functionele situatie. In Hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gewenste situatie, de beoogde ontwikkeling. In Hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de voorbereiding en participatie van onderhavig plan. In Hoofdstuk 5 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelij k beleid beschreven. In Hoofdstuk 6 wordt inzicht gegeven in diverse planologische en milieuaspecten die relevant zijn voor de fysieke leefomgeving.

In Hoofdstuk 7 wordt ingeg aan op mogelijke beperkingengebieden die in het projectgebied gelden . Tot slot wordt in Hoofdstuk 8 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid. 9 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept 10 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Hoofdstuk 2 Beschrijving huidige situatie Het projectgebied behelst het perceel van horecabed rijf De Kruisberg, dat op dit moment nog actief is op de locatie. De gronden zijn in gebruik voor het horecabedrijf en de bijbehorende parkeervoorzieningen. Aan de achter zijde van het gebouw, aan de Velswijksewegzijde, bevindt zich ook nog een grasve ld met daarop enkele speelvoorzieningen. Binnen het horecabedrijf zijn ook een restaurant en enkele zalen aanwezig. Navolgende afbeelding toont een luchtfoto van de huidige situatie ter plaatse van het projectgebied. Vogelvluchtfoto van het projectgebied 11 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept 12 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Hoofdstuk 3 Voorgenomen ontwikkeling 3.1 Wat houdt de ontwikkeling in? De ontwikkeling voorziet in de sloop van het horeca bedrijf waarna een nieuw appartementengebouw wordt gerealiseerd. Het gebouw telt drie bouwlagen en biedt ruimte aan 32 appartementen.

De appartementen kenne n de volgende verdeling, waarbij ook het prijspeil van 2025 is opgenomen: goedkope koop: 9 appartementen (<€260.000); betaalbare koop (categorie 1): 7 appartementen (<€295.000); betaalbare koop (categorie 2): 6 appartementen (<€370.000); dure koop: 10 appartementen (>€405.000). Met de woningen wordt 28% van het programma gereali seerd in het goedkope segment, 41% in het betaalbare/middensegment en 31% in het dure segment. Dit draagt bij aan een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad. Het plan bestaat uit levensloopbestendige apparteme nten met variatie in woonoppervlaktes en indelingen. Hierdoor is het pro gramma geschikt voor verschillende doelgroepen. Ook voorziet het plan in een gemeenschappelijk tuin. Dit stimuleert een belangrijk aspect, namelijk ontmoeti ng tussen de bewoners en stimuleert beweging, bijvoorbeeld door het onderhoud van de tuin. In de directe omgeving ontbreekt het op dit moment aan appartementen, dit woningtype zal daarmee de lokale doorstroming op gang helpen. Gebouw Het gebouw wordt gepositioneerd aan de westzijde van het perceel, aan de zijde van de Kruisbergseweg. Hier bevindt zich ook de hoofdentre e van het gebouw. Het gebouw kent een enigszins vierkante vorm waarbij de woning en om een (overdekte) centrale open ruimte zijn gepositioneerd. De entrees van de wo ningen zijn ook richting deze centrale ruimte gepositioneerd.

In de centrale ruim te wordt op de begane grond een binnentuin gerealiseerd, maar er is ook plek voor het trappenhuis. De bovenste bouwlaag kent een plat dak, maar bij de hoeken is wel sprake van enige dakhelling. Daarmee wordt een goothoogte gecreºerd van ongeveer 6,9 meter en een bouwhoogte van ongeveer 10,2-10,8 meter. Daarmee sl uit de hoogte van het gebouw ook aan bij de bestaande bebouwing in de omgeving. Het platte dak biedt ruimte om installatiesystemen zoals voor warmtepompen en ventilatie te plaatsen. Deze zullen zoveel mogelijk in het midden van het dak en uit het zicht worden geplaatst. Op het dak komen ook zonnepanele n te liggen. Hoeveel moet nog nader worden bepaald. De zonnepanelen worden en kel op het platte deel van het dak geplaatst, niet op de schuine daken of de buitenbergingen. 13 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Impressie nieuw appartementengebouw Groen en openbare ruimte Voor de inrichting van de omliggende ruimte is door Buro Ontwerp & Omgeving een inrichtingsplan gemaakt, dat als Bijlage 1 bij deze motivering is opgenomen. Om nog enige ruimte te laten tussen het gebouw en d e openbare weg, wordt aan de voorkant van het gebouw een collectieve voortuin aangelegd, die bestaat uit bomen en hagen en dus een buffer creºert tussen de weg en he t gebouw.

Ook aan weerszijden van het gebouw is ruimte voor tuinen en groenstruct uren. Aan de achterkant van het gebouw is een wat meer open ruimte met wandelpaden, bomen en grasvelden. Helemaal aan de oostelijke zijde worden bergingen g erealiseerd en is ruimte voor een kruidentuin met insectenhotel en een wadi om het hemelwater op te vangen. 14 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Situatietekening herinrichting projectgebied De buitenruimte wordt ingericht met een duidelijke en functionele differentiatie in verharding. De rijbaan, mindervalide parkeerplaatse n en voetgangersentrees worden uitgevoerd in rode betonnen klinkers, waarmee de ov ergang vanaf de Kruisbergseweg wordt gemarkeerd en samenhang ontstaat in het straa tbeeld. Trottoirs en achterpaden krijgen grijze betontegels, passend bij de bestaand e omgeving en gericht op een comfortabele en toegankelijke loopstructuur. Parker en en groenvoorzieningen worden uitgevoerd in waterdoorlatende verhardingen, waaron der grasbeton en halfverharding, zodat regenwater kan infiltreren en een groene, klimaatadaptieve uitstraling ontstaat. De middenberm en waterafvoer richting de wadi worden z o ingericht dat water gecontroleerd wordt afgevoerd en uitspoeling van de bloemenweide wordt voorkomen.

Het terrein wordt voorzien van zorgvuldig ingepaste voorzieningen die bijdragen aan een ordelijke en aantrekkelijke buitenruimte. Afvalinzameling wordt compact geclusterd en geïntegreerd in het straatbeeld. Fietsen kunnen worden gestald in houten fietsnietjes op de halfverharding. Een zitrand langs de plantenborder biedt ruimte voor ontmoeting. Verkeer en parkeren De ontsluiting van het terrein vindt plaats via een weg aan de noordzijde van het gebouw. Langs deze weg is ook ruimte voor haaksparkeren. Aan de achterkant van het gebouw, tussen de groene open ruimte en de berginge n, worden nog extra parkeerplaatsen gerealiseerd. Het totaal aantal par keerplaatsen komt neer op 48 parkeerplaatsen, bij een parkeerbehoefte van 47. In paragraaf 6.5 wordt hier nader op ingegaan. Het parkeren vindt plaats op grasbetonste en, waardoor er ook nog een waterdoorlatende functie is bij de parkeerplaatsen. 15 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Om de parkeerplaatsen uit het zicht van de omgeving te houden komen er langs de ontsluitingsroute groene hagen. Deze hagen komen aan wee rszijden van de ontsluitingsroute. Enerzijds om de privacy van omwonenden te waarborgen, anderzijds om te voorkomen dat koplampen van de auto’s bij de nieuwe appartementen naar binnen schijnen.

3.2 Strijdigheid geldend omgevingsplan Voor het projectgebied geldt het ’Omgevingsplan gem eente Doetinchem’. Onderdeel van dit omgevingsplan zijn de bruidsschatregels en de bestemmingsplannen. De bestemmingsplannen zijn onderdeel van het tijdelijk d eel van het Omgevingsplan. De bruidsschatregels zijn voormalige rijksregels die met de inwer kingtreding van de Omgevingswet zijn komen te vervallen en in het omgevingspl an van de gemeente zijn opgenomen. Alle (op 31 december 2023) geldende best emmingsplannen zijn per 1 januari 2024 van rechtswege onderdeel geworden van het tijdelijke deel van het ’Omgevingsplan gemeente Doetinchem’. Ter plaatse van het projectgebied is het Omgevingsplan nog niet geactualiseerd. Daarom geldt nog bestemmingsplan ’Stedelijk gebied - 2021’ (vastgesteld op 24 juni 2021 door de raad van de gemeente Doetinchem) dat is opgenomen in het tijdelijk deel van het Omgevingsplan. Op de navolgende afbeelding is een uitsned e van de verbeelding van het bestemmingsplan ’Stedelijk gebied - 2021’ opgenomen. Hierbij is het projectgebied aangeduid met een blauwe stippellijn. Uitsnede omgevingsplan met projectgebied blauw omka derd Het projectgebied is in het bestemmingsplan bestemd als ’Horeca’, met een functieaanduiding ’specifieke vorm van horeca - 12’.

Gronden m et de bestemming ’Horeca’ en de bijbehorende functieaanduiding zijn ho ofdzakelijk bedoeld horeca categorie 1 en/of zalencentrum/partycentrum. Horeca categorie 1 is hierbij overeenkomstig de begrippenlijst uit het bestemming splan gecategoriseerd als dagzaak, hotel, pension, restaurant en/of snackbar/ cafetaria. Alleen bouwwerken ten 16 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept dienste van de bestemming zijn toegestaan. Hoofdgebou wen en bijbehorende bouwwerken zijn uitsluitend in een bouwvlak toegestaa n. Er geldt een maximum bebouwingspercentage binnen dit bouwvlak van 60%, m et een maximum goot- en bouwhoogte van respectievelijk 7,5 en 12 meter. Voor het hele projectgebied gelden ook de gebiedsaa nduidingen ’overige zone - aardkundige waarden’ en ’overige zone - nieuwe risicobronnen uitgesloten’. De gronden ter plaatse van de gebiedsaanduiding ’overige zone - aardkundige waarden’, zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming( en), mede bestemd voor de bescherming van aardkundige waarden. Het aanleggen en dempen van watergangen, sloten en andere waterpartijen is niet toegestaan, evenals het verlagen van de bodem en afgraven, ophogen en egaliseren van de gronden met 0,5 meter of meer.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding ’overige zone - nieuwe ris icobronnen uitgesloten’ mogen zich geen nieuwe risicobronnen vestigen of mogen be staande risicobronnen niet worden uitgebreid. Voor het projectgebied gelden ook de dubbelbestemmi ng ’Waarde - Archeologische verwachting 4’ en ’Waarde - Archeologische verwacht ing 6’. Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming( en), mede bestemd voor het behoud, de versterking, bescherming en/of het herstel van te verwachten archeologische waarden in de bodem. Voor de archeol ogische verwachting 4 geldt dat bij grondwerkzaamheden dieper dan 0,3 m-mv over een oppervlakte van meer dan 250 m2 een omgevingsvergunning nodig is, waarbij een arch eologisch onderzoek is uitgevoerd. Voor de archeologische verwachting 6 ge ldt dat bij grondwerkzaamheden dieper dan 0,3 m-mv over een oppervlakte van meer dan 5.000 m2. Volgens het geldend omgevingsplan zijn woningen niet toegestaan op het perceel, waar een functie ’Horeca’ geldt. In artikel 19.7 van het bestemmingsplan ’Stedelijk gebied - 2021’ is weliswaar een wijzigingsbevoegd om de functie ’Horeca’ te verande ren naar ’Wonen’, maar onderliggende ontwikkeling voldoet niet aan de voor waarden. Daarvoor moet namelijk minimaal ØØn bestaande woning aanwezig zijn en mag het totale aantal woningen op het bouwperceel niet toenemen.

Samengevat gelden de volgende strijdigheden met het geldend omgevingsplan: de ontwikkeling past niet binnen de functie ’Horeca’. 3.3 Medewerking opheffen strijdigheid Op 13 januari 2026 heeft het college van burgemeest er en wethouders van de gemeente Doetinchem een principebesluit genomen om medewerking te verlenen aan het bouwen van een appartementengebouw met 32 wonin gen aan de Kruisbergseweg 172. Gezien het plan niet in het geldende omgevings plan past, dient een motivering te worden opgesteld die aantoont dat het initiatief op de locatie passend is en voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In het principebesluit is aangegeven dat een aantal zaken verder uitgewerkt dienen te worden: Het plan moet voldoen aan de ’Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036’ Er moet een inrichtingsplan worden opgesteld; Speciale aandacht voor flora en fauna in de Omgevingswet; Aandacht voor participatie; 17 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Aandacht voor nadeelcompensatie. Het volledige principebesluit is bijgevoegd als Bijlage 2 bij deze motivering 3.4 Conclusie Alles overwegende draagt de ontwikkeling bij aan ee n goede fysieke leefomgeving. Uit voorliggende onderbouwing blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet in strijd is met het Besluit kwaliteit leefomgeving, Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Uit de uitgevoerde onderzoeken blijkt dat sprake is van een even wichtige toedeling van functies aan locaties. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging va n het omgevingsplan nodig. Uit de toetsing aan de verschillende milieu- en haa lbaarheidsaspecten blijkt dat er voldaan wordt aan de wet- en regelgeving. Er zijn geen nadelige effecten te verwachten ten aanzien van de bestaande situatie in en in de omgeving van het projectgebied. 18 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Hoofdstuk 4 Voorbereiding en participatie Participatie is onder de Omgevingswet een belangrij k aspect in de procedure van het wijzigen van het omgevingsplan. Dit komt omdat een omgevingsplan niet alleen invloed heeft op de fysieke leefomgeving, maar ook op de me nsen die daar wonen, werken en recreºren. Het is daarom van belang dat deze mensen in een vroeg stadium worden betrokken bij het initiatief. In dit hoofdstuk zal hier verder op worden ingegaan. 4.1 Participatie omgeving Door de initiatiefnemer is op 14 augustus 2025 een participatieavond gehouden. Een verslag hiervan is toegevoegd als Bijlage 3 bij dez e motivering. De reacties van de genodigden was overwegend positief.

Vragen gingen met name over de ontsluiting, het parkeren (voldoende parkeerplaatsen en geen hinder op de omgeving van komende en vertrekkende auto’s), privacy, het gebruik van het pand voordat de sloop begint en het verdere proces van de ontwikkeling. Ook werden er v ragen gesteld over de duurzaamheid van de woningen. De vragen en opmerkingen hebben niet geleid tot een wijziging van het plan. Meer hierover staat in o.a. de paragrafen 3.1 en 6.9. 4.2 Vooroverleg In het kader van het vooroverleg is het concept van de motivering opgestuurd naar de verschillende overlegpartners, waaronder het waters chap Rijn en IJssel, de veiligheidsregio Noord- en Oost-Gelderland en de pr ovincie Gelderland. De opmerkingen hebben niet geleid tot noemenswaardige wijzigingen in het plan. Daar waar tekstuele aanvullingen zijn vereist, zijn deze in de motivering of relevante rapportages verwerkt. 19 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept 20 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Hoofdstuk 5 Beleid en regelgeving 5.1 Rijksbeleid en Rijksregels 5.1.1 Beleid: Nationale omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De NOVI is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met provincies en gemeent en, waterschappen, maatschappelijke partijen en burgers.

Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote op gaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In Nederland staan we vo or een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Denk aan: periodes van droogte afgewisseld met extreme regenval; de zeespiegelstijging; de overgang naar duurzame energie; de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen; de bouw van nieuwe woningen om het nationale woningtekort op te lossen; de groei en het bereikbaar houden van steden; plekken voor distributiecentra; het versterken van de natuur en biodiversiteit; het behoud van het landschap; de vitaliteit van de landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in same nhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. De NOVI geeft weer voor welke uitdagingen we staan, wat daarbij de nationale belangen zijn, welke keuzes we maken en welke richting we meegeven aan decentrale keuzes. Die keuzes hangen samen met de toekomstbeelden van de fysieke leefomgeving, de maatschappelijke opgaven en economische kansen die daarbij horen.

Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk dus een langetermijnvisie om de grote opgaven aan te pakken met als doel om het land mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Toetsing Met de realisatie van 32 nieuwe woningen wordt bijgedragen aan het oplossen van het woningtekort in Nederland. De sloop van een veroude rd pand biedt kansen om een modern gebouw neer te zetten dat meer is toegespits t op de hedendaagse eisen met betrekking tot duurzaamheid en klimaatadaptatie. In het huidige gebruik is het perceel ook volledig verhard, op een kleine groenstrook na die voornamelijk wordt gebruikt door spelende kinderen. De herontwikkeling van het perce el zorgt voor een toename van groen en blauw, waarmee hittestress en wateroverlas t kunnen worden tegengegaan. Ook biedt het kansen om de biodiversiteit ter plaatse te vergroten en versterken. Met de ontwikkelingen binnen het projectgebied zijn g een overige nationale belangen gemoeid. 21 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept 5.1.2 Beleid: Nationale Woon- en Bouwagenda In de Nationale Woon- en Bouwagenda (vastgesteld 11 maart 2022) worden de oorzaken van de wooncrisis, de doelstellingen en de programmatische aanpak voor de komende jaren geschetst.

Het doel van de Nationale Woon- en Bouwagenda is het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod in Nederland. De beschikbaarheid van een passende w oning staat voor veel mensen onder druk: mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid v an wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalb are woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een pr obleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duu rzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van d e leefomgeving onder druk staat. Het doel is om te groeien naar het realiseren van 100.000 woningen per jaar. Het lange termijn doel is om 900.000 woningen tot en met 2030 te r ealiseren. Van de nieuwe huur- en koopwoningen is het streven twee derde betaalb are woningen, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd. Om de al in g ang gezette woningbouwprojecten geen vertraging te laten oplopen door nieuwe betaal baarheidsvereisten, zal dit streven gelden voor nieuwe projecten. De minister heeft in regionale woondeals met provincies en gemeenten de afspraken verder vastgelegd. Toetsing Met de ontwikkeling worden 32 woningen toegevoegd, waarmee wordt bijgedragen aan het oplossen van het woningtekort.

De woningen betreffen alle koopwoningen, waarvan 10 in het dure segment. De overige 22 woningen (ong eveer 69%) vallen in het goedkope tot het betaalbare segment. Dat betekent d at het streven van twee derde betaalbare woningen met dit plan ruimschoots wordt gehaald. 5.1.3 Regels: Instructieregels Rijk (AMvB’s) De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB’s): 1. het Omgevingsbesluit (Ob); 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl); 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal); 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB’s staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet.

Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels: Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl); Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl); Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl); Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundig e waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl); Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voo r autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl); Het behoeden van de staat en werking van infrastruc tuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder lands verdediging en nationale 22 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarweg en en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, (§ 5.1.7 Bkl); Het gebruik van bouwwerken, waaronder aanwijzing van woningbouwcategorieºn (§ 5.1.7a Bkl) Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openb are buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl). Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructie regels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onde r meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen.

In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen o m een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Toetsing Ten aanzien van dit project zijn de instructieregels omtre nt de kwaliteit van het water, stikstof, gezondheid, milieu en bodemkwaliteit van belang. In Hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op die aspecten die relevant zijn voor de ontwikkeling. 5.1.4 Conclusie rijksbeleid Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past d e activiteit binnen de doelstellingen en het beleid en de regels van het Rijk. 5.2 Provinciaal beleid en provinciale regels 5.2.1 Beleid: Omgevingsvisie Gaaf Gelderland De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is op 19 december 2018 door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld en in werking getreden op 1 maart 2019. De visie beschrijft de langetermijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving in Gelderland. De provincie streeft naar een gezond, veilig, schoo n en welvarend Gelderland. Dit wil de provincie bereiken door de focus te leggen op ee n duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Hiervoor zijn zeven a mbities benoemd om richting te geven: Energietransitie; Klimaatadaptatie; Circulaire economie; Biodiversiteit; Bereikbaarheid; Vestigingsklimaat; Woon- en leefklimaat. Themakaarten Bij de visie is een aantal themakaarten aanwezig.

D eze hebben betrekking op de volgende hoofdonderwerpen: ruimtelijk beleid; waterbeleid; milieubeleid; natuur- en landschapsbeleid. Daarmee is voor een aantal onderwerpen specifiek beleid vastgelegd. Op de 23 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept themakaart milieubeleid staan geen aspecten die betrekking hebben op de gemeente Doetinchem. Uitvoering beleid In het kader van de uitvoering van de visie, zijn ook drie beleidsdocumenten vastgesteld: Regionaal waterprogramma; Handreiking plussenbeleid; Beleidslijn windenergie. Toetsing Ten aanzien van dit project voorziet het initiatief in de realisatie van 32 woningen in een appartementengebouw. Deze wordt gebouwd ter plaatse van een bestaand bebouwd perceel. Dit perceel is in de huidige situatie bijn a volledig verhard. Er worden daarmee geen natuur- en landschapskenmerken aangetast. Bove ndien zorgt de ontwikkeling juist voor een toename van groen, blauw en biodiver siteit, waardoor er sprake is van kwaliteitsverbetering op het perceel. 5.2.2 Regels: Omgevingsverordening provincie Gelderland De meest actuele Omgevingsverordening is op 25 apri l 2025 door de Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld. In de verordening staan alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving.

De verordening is onderdee l van de beleidscyclus van de provincie en ØØn van de instrumenten waarmee wordt gewerkt aan de ambities uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. Die beleidscyclus en daarmee ook de verordening is gericht op zowel het beschermen als het (duurzaam) benutte n van de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Telkens wo rdt er gelet op een goede balans tussen het beschermen en borgen van belangen en het mogelijk maken van ontwikkelingen in een bepaald gebied binnen de prov incie. Daarbij worden ook belangrijke waarden als het Gelders Natuurnetwerk e n grondwaterbeschermingsgebieden voor de openbare dri nkwatervoorziening beschermd. Voor de volgende onderwerpen gelden er provinciale instructieregels: Algemeen (afd. 5.1 Omgevingsverordening); Natuur (afd. 5.2 Omgevingsverordening); Landschap (afd. 5.3 Omgevingsverordening); Erfgoed (afd. 5.4 Omgevingsverordening); Milieu (afd. 5.5 Omgevingsverordening); Provinciale wegen (afd. 5.6 Omgevingsverordening); Ruimtelijke inrichting, ontwikkeling van gebieden e n regionale samenwerking (afd. 5.7 Omgevingsverordening). Ten aanzien van dit project zijn de regels ten aanzien van de onderwerpen ’landschap’, ’klimaatadaptatie’ en ’groene ontwikkelingszone’ relevant.

Afdeling 5.3 Instructieregels omgevingsplan: landschap Afdeling 5.3 is opgenomen met het oog op de instand houding en versterking van de landschappelijke diversiteit en kwaliteiten. Volgen s artikel 5.34 van de provinciale omgevingsverordening moet bij iedere ontwikkeling rekening worden gehouden met de voor die streek vastgestelde kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen van het landschap. Het 24 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept project ligt binnen de streek ’Achterhoek’. Voor de Achterhoek zijn 13 kernkwaliteiten met bijbehorende ontwikkeldoelen opgesteld. Deze zijn hieronder weergegeven: Kernkwaliteiten Ontwikkeldoelen 1 Een karakteristieke en identiteitsrijke streek in Oost Gelderland. Met het Oost-Nederlands Plateau als een bijzonder en hoger gelegen deelgebied (met een duidelijke terrasrand in het westen). Oude IJssel is grens met Liemers. Ruimtelijke ontwikkelingen houden rekening met en dragen zo mogelijk bij aan de kernkwaliteiten van de Achterhoek en de te onderscheiden deelgebieden. 2 Een aanØØngesloten en zacht glooiend dekzandlandschap (microreliºf) doorsneden door talrijke van oost naar west stromende, al dan niet gekanaliseerde, beken. De Berkel en de Oude IJssel zijn markante rivieren met langs gelegen, min of meer open rivierweiden. Aanwezigheid van rivierduinen langs de Oude IJssel. Zoveel mogelijk het microreliºf respecteren.

De regionale waterhuishouding vormt de basis voor verdere ruimtelijke ontwikkeling. Herstel van dynamisch rivier- en beekdallandschappen met landschapsbouw en het klimaatbestendig maken van het watersysteem om droogte en wateroverlast te voorkomen. Dit heeft een nauwe relatie met de transitie naar duurzame (kringloop)landbouw. 3 Rijke afwisseling van grondgebruik resulteert in een half-open coulisselandschap: weide en akkergronden, oude bouwlanden (grote en kleine open essen), houtwallen, hagen en singels, landgoederen en landgoederenzones, bos- en natuurterreinen, beken, laken en weteringen. Behouden en versterken van de kleinschaligheid en bijdragen aan herstel en onderhoud van structurerende en bijzondere groene landschapselementen. Bij inplaatsen van nieuwe functies, bijvoorbeeld voor energietransitie, het coulisselandschap versterken. 4 Een landschap van dorpen, kleine kernen en buurtschappen. Doetinchem als centrumplaats. Zutphen en Doesburg zijn historische Hanzesteden met het gezicht naar de IJssel. Bij stedelijke opgaven is het behoud van het karakteristieke dorpenlandschap van belang, met aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit van de stadsranden. Het monumentaal karakter van Doesburg en Zutphen bewaren, herstellen en beleefbaar maken.

5 Talrijke landgoederen als samenhangende ruimtelijke eenheden bestaande uit een statig huis, (oprij) lanen, historische tuin, bos en landerijen. Zelfstandig of in zones gegroepeerd. Behouden en versterken van de landgoederen en landgoederen-structuren. Op gepaste wijze de economische basis en de recreatieve toegankelijkheid van landgoederen verbeteren. 25 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept 6 Oost-Nederlands Plateau: kleinschalig, organisch gegroeid halfopen coulisselandschap met afwisseling van bosjes, houtwallen, landbouwgrond, lanen, meanderende beken, boerderijen; oostelijke helft kleinschaliger dan westelijke helft. Tevens rijk aan microreliºf: o.a. steilranden, essen, eenmansessen. Het bijzondere coulisselandschap behouden en versterken door aanleg en beheer van groene landschapselementen, natuurontwikkeling langs beken en betere recreatieve toegankelijkheid beleefbaarheid. Recreatie meer gericht op het verhaal van de plek. Zorgvuldig openhouden van de oude bouwlanden en de bestaande steilranden niet schaden. Introduceren van passende nieuwe grondgebruiksvormen zoals duurzame landbouw (kringloop-landbouw, natuurinclusief etc.), voedselbossen, beleefplekken en kleinschalige energieopwekking. Beleefbaarheid van cultuurhistorische, geologische en aardkundige waarden vergroten. Aandacht voor kernkwaliteiten donkerte en stilte.

7 Het van oudsher natte en vlakke middengebied is relatief open en kent een jonge ontginning met een rationele verkaveling. Ruimtelijke ontwikkelingen in dit middengebied sturen op ruimtelijke kwaliteit om verrommeling te voorkomen. Inzetten op aantrekkelijke landschapsbouw. 8 Overgang naar IJsselvallei van kleinschalig oeverwallenlandschap. Behouden en versterken van de kleinschaligheid door o.a. aanleg, herstel en beheer van groene landschapselementen. Zoveel mogelijk het zicht op de IJsselvallei bewaren. 9 Samenhangende eenheid van hooggelegen beboste en besloten stuwwalkern van Lochemerberg met flankerend een reeks van open essen en bijzondere panorama’s. Het versterken van de stuwwalkern door natuurontwikkeling. Zorgvuldig openhouden van de oude bouwlanden. De panorama’s niet schaden met storende elementen en mogelijk belvedŁres toevoegen. 1 0 Ecologische waarden met name langs riviertjes en beken, in landgoederen. Andere Natura 2000 gebieden zijn o.a. Korenburgerveen, Bekendelle, Willinks Weust, Wooldse Veen (alle rond Winterswijk) en Stelkampsveld (nabij Barchem). Intensief inzetten op het verder aanleggen van ecologische verbindingszones vooral langs riviertjes, beken en laken. Beschermen van Natura 2000 waarden. Waar mogelijk combineren met klimaatadaptie en recreatieve toegankelijkheid.

26 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept 1 1 Circumvallatielinie: historische verdedigingslinie rond Groenlo, uit de 17e eeuw. Circumvallatielinie behouden en markante onderdelen herstellen en recreatief toegankelijk maken. 1 2 Markante Scholteboerderijen: beeldbepalende herenboerderijen in de omgeving van Winterswijk in bosrijke setting. Karakteristieke streekarchitectuur behouden, restaureren en ontwikkelen o.a. door nieuwe functies, passend bij de omgeving. 1 3 Drager van een sterke sociaal-culturele identiteit, met een geheel eigen waarde voor recreatie en toerisme. Ligging in de relatieve luwte van de Gelderse en Nederlandse dynamiek. In noordoosten stille gebieden. Ruimtelijke en economische dynamiek dragen op passende wijze bij aan een levendige identiteit van de Achterhoek. Handhaven van de stiltegebieden. Voor de ontwikkeling is het met name relevant dat w ordt aangesloten bij de ontwikkelopgave van kernkwaliteit 4. Hierbij is spe cifiek genoemd dat er aandacht is voor de ruimtelijke kwaliteit van stadsranden. Gezi en de ligging van het projectgebied aan de rand van de kern van Doetinchem is het belan grijk dat het appartementengebouw qua zicht een goede overgang vo rmt van het stedelijk gebied naar het buitengebied. Door de compacte vorm van het gebouw die qua uitstraling past bij de bestaande bebouwing, wordt hieraan voldaan.

Afdeling 5.7 Instructieregels omgevingsplan: ruimtelijke inrichting, ontwikkeling van gebieden en regionale samenwerking’ In afdeling 5.7 wordt nader ingegaan op de eisen di e aan de ruimtelijke inrichting worden gesteld. Artikel 5.7.1. Woonlocaties en recreatiewoningen Per regio worden afspraken gemaakt over het aantal te realiseren woningen, het aandeel betaalbare woningen, het toewerken naar vol doende plancapaciteit, het toekomstbestendig realiseren van woningen en woonwi jken, de ontwikkeling van de bestaande woningvoorraad en de huisvesting van aandachtsgroepen, inclusief ouderen (artikel 5.63 regionale afspraken wonen). Nieuwe wo ningen zijn alleen toegestaan als deze passen binnen de regionale woonafspraken of al s Gedeputeerde Staten met de ontwikkeling kan instemmen (artikel 5.64 doorwerking regionale woonafspraken). Paragraaf 5.7.6 Klimaatadaptatie Deze paragraaf is opgenomen met het oog op het bevo rderen van klimaatadaptatie bij nieuwe activiteiten of ontwikkelingen in de fysieke leefomgeving. Voor zover een motivering een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, moet op basis van deze instructieregel de motivering een beschrijving beva tten van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico’s v an klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt.

In die beschrijving moeten in ieder geval de volgende aspecten worden b etrokken: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. De beschrijving wordt opgesteld na overleg met in ieder geval het dagelijks bestuur van het waterschap waar de activiteit wordt verricht of de ontwikkeling plaatsvindt. Toetsing 27 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Met de realisatie van woningen wordt bijgedragen aa n het tegengaan van het woningtekort, dat ook in de provincie Gelderland en in de regio Achterhoek een rol speelt. De locatie bevindt zich aan de rand van de kern van Doetinchem, en is nu nog bijna volledig verhard. De ontwikkeling zorgt voor een kwalitatieve impuls van deze locatie, door meer groene en blauwe elementen toe t e voegen, waarbij de kernkwaliteiten van de omgeving behouden blijven. Hiermee wordt bijgedragen aan de in paragraaf 5.7.6 genoemde aspecten. De ontwikkeli ng voldoet ook aan de regionale afspraken, zoals in de volgende paragrafen wordt beschreven. Op basis van de klimaatatlas van de gemeente Doetin chem is in beeld gebracht welke risico’s zich kunnen voordoen in het projectgebied als gevolg van klimaatverandering. Wateroverlast.

Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel wateroverlast is op te maken dat ter plaatse van het projectgebied enige plasvo rming wordt verwacht ter plaatse van het huidige grasveld (waar in de toekom stige situatie de bergingen worden gerealiseerd). In paragraaf 5.4.3 wordt uitg ebreid ingegaan op het aspect water en hoe om te gaan met eventuele wateroverlast. Hittestress. Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel h ittestress is op te maken dat het projectgebied in de huidige situatie geringe last heeft van het stedelijk hitte-eilandeffect. Aangezien met de ontwikkeling meer groen wordt toegevoegd aan een locatie die nu grotendeels verhard is, wordt ve rwacht dat de effecten van hittestress in de toekomst zullen verminderen. Droogte. De bijbehorende kaartbeelden laten zien dat er ee n lage kans is op droogtestress en een lage kans op natuurbranden. In het projectgebied zijn geen waterpartijen en beken aanwezig die stil kunnen komen te staan o f droog kunnen vallen, waardoor risico’s voor de volksgezondheid zi jn uit te sluiten. Wel kan het grondwater zich tijdens droge zomers diep in de grond bevinden. Met de aanleg van een wadi in het projectgebied wordt hemelwater juis t opgevangen, waardoor droogte-effecten worden geminimaliseerd. Overstroming. Doetinchem ligt naast de Oude IJssel.

Indien een dijk van de IJssel of Rijn bezwijkt, zal een deel van Doetinchem onder water komen te staan. De bijbehorende kaartbeelden tonen dat er ter plaatse van het projectgebied geen sprake is van een overstroming. De bijbehorende kaartbeel den laten zien dat er geen significante overstromingskans is in het proje ctgebied. Hiermee vormt het aspect overstroming geen belemmering voor het initiatief. Het initiatief is hiermee in overeenstemming met het provinciaal beleid. 5.2.3 Conclusie provinciaal beleid en provinciale regels Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past d e activiteit binnen de doelstellingen, beleid en regels van de provincie Gelderland. 5.3 Regionaal beleid 5.3.1 Regionale structuurvisie Achterhoek 2012 Op 26 april 2012 heeft de gemeenteraad van Doetinch em de Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012 vastgesteld. Dit is een actualisatie van de Regionale structuurvisie uit 2004. Als basis voor ruimtelijk beleid is er een aantal speerpunten voor de regio benoemd. Dat zijn: omgaan met de krimp; 28 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept externe relaties; veranderingen in het landelijk gebied; overstap naar duurzame energie. Visiekaart Achterhoek Huidige kwaliteit als basis voor de toekomst Bovenstaande kaart geeft de regionale structuren en kwaliteiten weer.

Landschap: De verschillen in landschapstypen zijn een belangrijke identiteitsdrager van de Achterhoek. De Achterhoekse gemeenten willen die kenmerken en landschappelijke verschillen in de toekomst behouden, versterken of herstellen. Het gaat er daarbij niet om terug te keren naar het verleden, maar om het opdoen van inspiratie uit het verleden bij de toekomstige inpassing van nieuwe ontwikkelingen. De k arakteristieken van deze landschapstypen bieden aanknopingspunten voor de inpassing v an nieuwe ontwikkelingen. Het Achterhoekse landschap kan veel functies absorb eren. De ’landschapstypekaart’ (bijlage 5 van de structuurvisie) geeft het regiona le kader weer. De aanbevelingen met betrekking tot lokale wijze van inpassing staan hier ook verder beschreven. Het projectgebied ligt in het landschapstype ’Rivie rduinen’. Deze zone wordt gekenmerkt door hoger gelegen duinen langs de Oude IJssel. Het betreft grotendeels bebost gebied, waarbij het bos grillige patronen vo lgt die de natuurlijke loop van de duinen volgt. Er is hier een vrij scherpe overgang tussen kernen en landelijk gebied, waarbij het projectgebied nog net in de bestaande kern van Doetinchem ligt. Infrastructuur: Bereikbaarheid van en in de regio is van groot bela ng. De infrastructuur is derhalve wel functioneel van belang. Deze is voor d e toekomst maar zeer beperkt ruimtelijk ordenend, niet meer dan het nu al is.

De pijlen geven de verbindingen aan 29 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept waar verbetering noodzakelijk-wenselijk is. Dorpenlandschap: Voorzieningen worden in een bepaalde mate geconcent reerd in bestaande grotere kernen, te weten Doetinchem, Wint erswijk, Vorden, Hengelo, Borculo, Eibergen, Ruurlo, Neede, Lichtenvoorde, Gr oenlo, Aalten, Dinxperlo, Varsseveld, Gendringen, Steenderen, Wehl, Didam, ’s -Heerenberg, Zelhem, Ulft /Gendringen en Silvolde/Gaanderen/Terborg. Dit bete kent echter niet dat overal hetzelfde voorzieningenniveau wordt nagestreefd. In eerste instantie bepalen lokale behoefte en initiatief het niveau van de voorzienin gen. Regionaal wordt afstemming gezocht om overaanbod en/of concurrentie door nabij heid te voorkomen. Het uitkristalliseren van deze afstemming is nog in voorbereiding. Overige speerpunten, zoals duurzame energie, toerisme enzovoort: Deze speerpunten gelden regionaal en zijn in banners in de zijkant weergegeve n. Er zijn geen specifieke locaties voor aangewezen. Wel wordt regionale afstemming nagestreefd. Toetsing Binnen het projectgebied wordt een herontwikkeling beoogd van een voormalige horecalocatie (hotel) naar een woonlocatie met 32 a ppartementen. Deze nieuwe woningen liggen aan een bestaande doorgaande weg, waard oor dus ook gebruik kan worden gemaakt voor bestaande infrastructuur.

Ook n u is er vanuit het projectgebied een aansluiting op deze weg voor gasten van het hor ecabedrijf. Dat wordt in de toekomst een aansluiting voor bewoners en bezoekers. Op basis van de Structuurvisie moet de Achterhoek een regio zijn waar het prettig wo nen is. De woningen nabij de natuur, maar ook nabij de voorzieningen in de kern van Doetinchem maken dit mogelijk. 5.3.2 Regionale Woondeal Achterhoek 2022-2030 Zoals in paragraaf 5.1.2 is beschreven is er een wo ningtekort in Nederland, en geldt dit voor elke regio. Zo ook de Achterhoek. Binnen de re gio zijn, in samenspraak met de provincie Gelderland, dan ook afspraken gemaakt om daar binnen de regio aan bij te dragen. In de regio Achterhoek betekent dit een min imale opgave van 8.390 woningen tot en met 2030, met een geambieerd doel van 11.500 woningen. Van deze woningen moet minstens 60% betaalbaar zijn, inclusief minimaal 28% so ciale huurwoningen. Voor de gemeente Doetinchem specifiek is een opgave van 2.470 woningen, waarvan 1.722 betaalbaar. Toetsing Met de ontwikkeling worden 32 woningen toegevoegd, waarmee wordt bijgedragen aan het oplossen van het woningtekort. De woningen kennen de volgende verdeling: goedkope koop: 9 appartementen (28%); betaalbare koop (categorie 1): 7 appartementen (22%); betaalbare koop (categorie 2): 6 appartementen (19%); dure koop: 10 appartementen (31%).

Initiatieven met een groot percentage goedkope en b etaalbare woningen zijn gewenst, omdat hier veel vraag naar is. Met de verdeling in deze ontwikkeling valt ongeveer 69% in het goedkope tot betaalbare segment. Dat beteken t dat het streven van twee derde betaalbare woningen met dit plan ruimschoots wordt gehaald. De ontwikkeling is een zeer welkome aanvulling op het woningaanbod in Doet inchem. Het betreft bovendien appartementen van verschillende woonoppervlaktes, in een lommerrijke omgeving, die 30 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinchem" concept alle ook levensloopbestendig zijn. De woningen zijn d aarmee geschikt voor een brede doelgroep. Het plan voorziet bovendien in een gemee nschappelijke tuin, waarmee het ontmoeten tussen bewoners wordt gestimuleerd en men actief bezi g kan zijn met bijvoorbeeld tuinonderhoud. 5.3.3 Regionale Woonagenda Achterhoek 2023-2030 Daar waar de Regionale Woondeal vooral gaat over sp ecifieke aantallen die moeten worden gerealiseerd, wordt in de Regionale Woonagen da meer ingegaan op de kwalitatieve aspecten van deze woningen. In de Achterhoek ligt een hoge lat voor zowel de kwaliteit van de woningen als voor een gedifferentieerd aanbod. Elke kern binnen de regio is uniek en kent haar eigen kwaliteiten en ui tdagingen.

Daarbij gaat het om een bredere uitdaging, waarbij ook leefbaarheid, duurzaamheid, bereikbaarheid, economie, klimaat en de kwaliteit van de fysieke leefomgeving een rol spelen. In de periode tot 2030 staan 3 ambities centraal: Een passende woning voor iedereen; Goed wonen voor een gezonde en duurzame Achterhoekse economie; Wonen als basis voor leefbaarheid. Nieuwe woningbouw moet aansluiten op de veranderend e woonbehoefte. Woningen moeten betaalbaar zijn, waarbij het niet alleen gaa t om de kosten van het wonen zelf, maar ook energiekosten. Mensen blijven ook langer z elfstandig wonen. Daarbij moet ook de omgeving kwalitatief hoog zijn. Woningbouw moet bijdragen aan een versterking van de woonmilieus. Toetsing De met de ontwikkeling te realiseren woningen zijn ee n goede mix van goedkope tot dure woningen, waardoor er voor elke doelgroep een passende woning te vinden is. Mensen die nu nog scheefhuren maar onvoldoende moge lijkheden hebbebn om een gepaste (koop)woning te verkrijgen, kunnen in het n ieuwe appartementengebouw een geschikte woning vinden, waardoor er ook een betere doorstroming op gang komt. Ook is doorstroming van de wijk mogelijk voor bijvoorbe eld ouderen die nu nog wonen in grondgebonden woningen, maar behoefte hebben aan ee n levensloopbestendige woning in hun (vertrouwde) omgeving.

Met de herontw ikkeling van het gebied vindt er ook een kwalitatieve impuls van de locatie plaats, met mogelijkheden tot samenzijn, buiten zijn en het creºren van een goed leefklimaat. 5.3.4 Conclusie regionaal beleid Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past d e activiteit binnen de doelstellingen en het beleid van de regio Achterhoek. 5.4 Beleid waterschap 5.4.1 Waterschapsverordening De eerste versie van de Waterschapsverordening Rijn en IJssel ontstaat van rechtswege bij inwerkingtreding van de Omgevingswet . Die Waterschapsverordening bevat (op basis van artikel 22.14 van de Omgevingsw et en artikel 4.7 van de Invoeringswet Omgevingswet): De regels die zijn opgenomen in de Keur Waterschap Rijn en IJssel 2009, met 31 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept uitzondering van hoofdstuk 2 (over de onderhoudsplichten); De regels die zijn opgenomen in de Aansluitverordening Rijn en IJssel; De regels die zijn opgenomen in de Algemene regels, nadere r egels en verplichtingen i.v.m. Keur Waterschap Rijn en IJssel 2009; Artikel 8 Verkeersbesluit Oude IJssel; De zones rond waterstaatswerken, die zijn opgenomen i n de legger op grond van artikel 5.1 van de Waterwet; De zogeheten ’bruidsschat’: voormalige rijksregels (met name over lozingsactiviteiten), die onder de Omgevingswet niet op rijksniveau terugkeren.

De eerste wijziging van de Waterschapsverordening Rijn en IJssel heeft tot doel om de Waterschapsverordening die van rechtswege is ontsta an te integreren tot een goed geordende versie, die conform de toepasselijke standaarden is vormgegeven en van de benodigde annotaties en digitale werkingsgebieden is voorzien. Toetsing Het initiatief dient te voldoen aan de waterschapsverordening. Het initiatief raakt verder geen specifieke onderdelen van de verordening. Nade re toetsing is om die reden dan ook niet noodzakelijk. Het plan is ook afgestemd met het waterschap. In paragraaf 5.4.3 wordt verder ingegaan op de ontwikkeling. 5.4.2 Waterbeheerprogramma 2022-2027 In het Waterbeheerprogramma 2022-2027 zijn de doelen van waterschap Rijn en IJssel weergegeven in vier thema’s: Klimaatrobuust gebied Het doel is het beheer, het onderhoud en de inricht ing van het regionaal watersysteem zodanig te invullen, dat jaarrond een optimale bala ns tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zijn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer. Veilig gebied Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst. De ambitie van het waterschap is dat in 2050 de keringen voldoen aan d e nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat daarbij wendbaar op ontwikk elingen kan worden ingespeeld.

Daarbij is er aandacht voor een duurzame wijze van beheer en behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken. Circulaire Economie en Energietransitie Het waterschap wil in het uitvoeren van haar primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering. Daarbij wil het waterschap in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin ze haar taken klimaatneutraal uitvoert. Gezonde leefomgeving Het waterschap zorgt voor een schoon en gezond wate rsysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Er wordt naar gestreefd da t het water in onze leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke fun cties en dat het geen risico’s oplevert voor de volksgezondheid. Het doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en bio diversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert. 32 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Toetsing Ten aanzien van dit project zijn geen van de bovenstaande thema’s specifiek van belang. Van het waterschap worden enkele belangen geraakt, te weten: Verandering van hoeveelheid verhard gebied Lozingen hemelwater op het oppervlaktewater Afvalwater Gevoeligheid wateroverlast Op de verandering van de hoeveelheid van het verhard gebied binnen het projectgebied wordt ingegaan in de volgende paragraaf (5.4.3).

De overige belangen worden weliswaar geraakt, maar niet geschaad. Nadere toetsing hieraan is niet aan de orde. 5.4.3 Overig relevant beleid waterschap Weging van het waterbelang De weging van het waterbelang is een instrument dat ruimtelijke plannen toetst aan de mate waarin zij rekening houden met het beleid om het water meer ruimte te geven. Het heeft als doel om in een vroegtijdig stadium alle r elevante partijen te betrekken bij het opstellen van een wateradvies. De weging heeft betr ekking op alle wateren en alle waterhuishoudkundige aspecten die van betekenis zijn voor het gebruik en de functie van het projectgebied en de directe omgeving van het gebie d, bijvoorbeeld veiligheid (overstromingsgevaar), wateroverlast en waterkwaliteit. Met behulp van de weging van het waterbelang kan ee nvoudig worden bepaald welke wateraspecten van belang zijn. Naarmate er een grot er waterbelang is, zal een uitgebreidere procedure van de weging van het waterbelang moeten worden doorlopen. We maken onderscheid in de volgende drie resultaten van de weging van het waterbelang: 1. Plan raakt geen wateraspecten: geen wateradvies v an het waterschap nodig. 2. Korte procedure: het plan past binnen de uitgangs punten van het waterschap. De initiatiefnemer of gemeente ontvangt van het waters chap een standaardwaterparagraaf, en werkt de voor het plan relevante wateraspecten uit.

De waterparagraaf wordt vervolgens door het watersc hap van een wateradvies voorzien. 3. Normale procedure: er zijn grote of meerdere watera specten van belang. De initiatiefnemer overlegt met het waterschap om tot maatwerk te komen. De initiatiefnemer brengt opties in beeld en onderbouw t keuzes m.b.t. de waterhuishouding. In de motivering moet een stapsgewijze benadering v an het huidige en toekomstige watersysteem worden opgenomen. Deze bestaat uit de volgende stappen: 1. Omschrijf het huidig watersysteem; 2. Omschrijf de visie op het watersysteem in het pro jectgebied. Houdt hierbij rekening klimaatontwikkeling en benut uitkomsten uit stresst esten voor wateroverlast, droogte, hitte en overstroming; 3. Omschrijf de gevolgen van de voorgenomen ontwikke ling op het watersysteem; 4. Omschrijf welke maatregelen worden genomen om met de gevolgen om te gaan. Hierbij geldt als uitgangspunt, dat de ontwikkeling waterneutraal en klimaatrobuust is. Toetsing 33 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Om de weging van het waterbelang te toetsen is een quickscan water opgesteld. Deze is opgenomen als Bijlage 4 bij deze motivering. Hie ronder zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.

Op basis van het beleid van de gemeente Doetinchem dient er 140,8 m 3 statisch geborgen te worden en volgens het Waterschap Rijn e n IJssel dient er circa 281,6 m 3 water statisch + dynamisch geborgen te worden. Door middel van de inpassing van een wadi, IT-riool en infiltratiekratten wordt aan deze waterbergingseis voldaan. Om het water vanaf de verharding naar de oostelijk gelegen wadi te leiden worden mol- of lijngoten aangelegd vanaf de bebouwing. Mochten de bovengenoemde waterbergingsvoorzieningen hun capaciteit bereikt hebben, is het van belang dat er via een noodoverlo op het overschot aan hemelwater afgevoerd kan worden om wateroverlast te voorkomen. In dit geval is de wijze van het aanbrengen van een noodoverloop nog niet vastgesteld. In de nabijheid van de wadi zijn geen oppervlaktewate ren aanwezig waarop een noodoverloop aangesloten kan worden. De dichtstbijz ijnde optie is een sloot aan de kruising tussen de Velswijkseweg en Bezelhorstweg d ie naar het noorden loopt, of de gracht rond de gevangenis van de Kruisberg, onder d e Kruisbergseweg door naar het westen.[ Met de voorgenomen ontwikkelingen worden binnen het projectgebied geen negatieve gevolgen verwacht voor de waterhuishouding ter plaa tse. Het aspect water vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling.

Aanbevolen wordt om het vloerpeil minimaal 20 cm ho ger te realiseren dan de aangrenzendeparkeerplaatsen. Hiermee wordt voorkomen dat water de appartementen binnenstroomt als er bij heftige buien water op straat staat. 5.4.4 Conclusie beleid waterschap Zoals in voorgaande paragrafen is beschreven past d e activiteit binnen de doelstellingen en het beleid van het waterschap Rij n en IJssel. Een nadere uitwerking van de waterhuishoudkundige aspecten wordt aan het waterschap voorgelegd ter accordering. Een nadere uitwerking van de waterhuis houding in een Waterhuishoudkundig plan wordt in overleg met en na accordering van het waterschap opgesteld. 5.5 Gemeentelijk beleid 5.5.1 Omgevingsvisie Doetinchem, kloppend hart van de Achterhoek Op 30 november 2023 heeft de gemeenteraad van Doeti nchem de Omgevingsvisie ’Doetinchem, kloppend hart van de Achterhoek’ vastgesteld. Daarin is de ambitie voor Doetinchem 2036 verwoord. Er spelen grote vraagstukken op het gebied van wone n, werken, landelijk gebied en leefbaarheid. Daarover wordt geschreven in het nieuws, zowel landelijk, provinciaal als lokaal. Die vraagstukken spelen ook bij in Doetinchem. Daarom benoemt de gemeente opgaven die hoge prioriteit hebben en waar als eers t mee aan de slag gaan gegaan wordt.

34 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept Het gaat om de volgende opgaven: Het opstellen van een ontwikkelstrategie voor Doeti nchem woonstad en woondorpen richting 70.000 inwoners in 2036. Deze o pgave is verwerkt in het opstellen van een woonvisie; Het opstellen van een ontwikkelstrategie voor de spoorzone (omgeving rond station Doetinchem, eerder bekend onder de naam ’stationsgebied’); Het opstellen van een procesaanpak landelijk gebied voor de Slangenburg en omgeving en Gaanderen en omgeving; Het opstellen van een ontwikkelstrategie voor een toekomstbestendig centrum. Deze vier opgaven vormen de kern van de visie op on ze leefomgeving. Daarom is de visie op de leefomgeving opgebouwd aan de hand van de vier thema’s: Woongemeente voor iedereen; Werkgemeente met ruimte voor talent en innovatie; Landelijk gebied in balans; Mensen en ontmoeten. Met betrekking tot het aspect wonen wordt in de Omg evingsvisie specifiek gesteld dat woningbouw vooral in de kernen van de steden en dorpen moet plaatsvinden. Locaties worden daarbij ook zo ingericht dat ze klaar zijn voo r de toekomst, door voldoende ruimte voor water en groen te creºren. Groen is een basisbehoefte en geen luxeproduct. Dit nodigt uit tot bewegen en recreºre n. Toetsing Voorliggend initiatief voorziet in de bouw van een appartementengebouw met 32 woningen.

Het projectgebied bevindt zich aan de noo rdkant van de kern van Doetinchem. Het perceel wordt ook zo ingericht dat er ruimte is voor (kleinschalige) wandelpaden tussen de tuinen en parkeervoorzieningen. Daarnaast wordt ook een wadi aangelegd, naast een kruidentuin. De voorzieningen in de kern van Doetinchem zijn goed bereikbaar vanaf de locatie. In de volgende paragraaf wordt nader ingegaan op de woonvisie van de gemeente en hoe de ontwikkeling daarbij aansluit. 5.5.2 Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036 De Woonvisie Doetinchem 2023-2036 ’Stadse allure - dorpse gemoedelijkheid’ is op 20 april 2023 vastgesteld door de gemeenteraad. In de nieuwe woonvisie zijn de woningbouwstrategie voor nieuwbouwprojecten en de w oonvisie voor het volkshuisvestingsbeleid samengevoegd. Ook is er sam enhang met de regionale woonagenda. De hoofdpunten van de Woonvisie Doetinchem 2023-2036 zijn: 1. Groeien in kwaliteit. Doetinchem heeft de ambitie om te groeien naar 70.0 00 inwoners in 2036. Dit hoofdpunt is gekoppeld aan Programmalijn 1: Vergroten woningvoorraad en versnelling productie. Met deze programmalijn wordt ingegaan op de bouw van nieuwe woningen en de noodzaak om de plancapaciteit te vergroten en adaptief te programmeren.

Deze groeiambitie is geen doel op zich, maar een middel om de centrumfunctie van Doetinchem met de daarbij behorende voorzieningen t e kunnen behouden en om de omgevingskwaliteit te versterken. 35 omgevingsvergunning "Kruisbergseweg 172 te Doetinc hem" concept 2. Kwalitatief goed wonen. Dit punt draait om de kwaliteit van de huidige woni ngvoorraad. Programmalijn 2: Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningv oorraad beschrijft hoe wordt gewerkt aan een toekomstbestendige woningvoorraad. Denk hierbij aan duurzaamheid, levensloopbestendige woningen maar ook aan transfor matie van kantoren of winkels naar woningen. 3. Een passende woning voor iedereen. Doel is een compleet en divers woningaanbod waarbij het bevorderen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van he t woningaanbod centraal staat. Programmalijn 3: Doetinchem, een plek voor iedereen beschrijft hoe aan dit doel gewerkt wordt. Tot en met 2030 wil de gemeente min imaal 2.470 woningen toevoegen in de hele gemeente via het onderstaande programma. Dit gewenste programma is opgenomen in de regionale woonagenda en vastgelegd in de woondeal met de provincie en het rijk.

Voor de woningen geldt een onderverdeling in: 28% sociale huur 8% middenhuur 14% betaalbare koop (categorie 1) 17% betaalbare koop (categorie 2) 33% dure koop Plannen van meer dan 20 woningen moeten in principe voldoen aan de gegeven verdeling over de segmenten van het gewenste progra mma, tenzij de ligging in een bepaalde wijk een andere verdeling rechtvaardigt. Plannen van minder dan 20 woningen die bijdragen aan het realiseren van het gewenste p rogramma hebben een prØ. Voor bestaande woningbouwprojecten geldt een overgangsperiode. 4. Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven. Wonen gaat ook over leefbaarheid, naoberschap en vi taliteit. Ook de inrichting van de buitenruimte is een belangrijk onderdeel. De woonom geving draagt bij aan de gezondheid en het welbevinden van de inwoners. Programmalijn 4: Wonen als integrale gebiedsopgave beschrijft hoe dit bereikt kan worden , onder andere door koppelkansen te benutten en via programmering te zorgen voor een beter mix aan woningen in de wijk. Overgangsperiode ontwikkelingen De verdeling van de nieuwe woningen volgens aangegeven programma bij punt 3 geldt voor nieuwe woningbouwprojecten. De huidige planvoo rraad sluit niet in alle gevallen aan bij de nieuwe kaders.