Bijlage 2. - Bijlagenrapport RPW 2025-2028
Tekst van het document
BIJLAGENRAPPORT REGIONAAL PROGRAMMA WERKLOCATIES 2025-2028
Onderbouwing Bedrijventerreinen -Ecorys-
Ruimtebehoefte bedrijventerreinen t.b.v. RPW 2025 t/m 2028
De notitie beschrijf de resultaten van de analyse van de ruimtebehoefte op bedrijventerreinen in de GMR in de periode 2023 t/m 2030 met een doorkijk naar 2040. Vanwege de ruimtelijke opgave in de GMR en de noodzaak van zorgvuldig ruimtegebruik is het van belang nu al rekening te houden met de behoefte na 2030. De notitie is als volgt opgebouwd: 1. De huidige situatie: vraag, aanbod en ontwikkelruimte in het RPW 2021-2024. 2. De behoefteraming bedrijventerreinen provincie Gelderland voor de periode 2023-2030 en 2031-2040 volgens EIB-scenario laag en hoog, inclusief berekend middenscenario. 3. Vervangingsvraag als gevolg van transformatie Vraag, aanbod en ontwikkelruimte in het RPW 2021-2024 In het RPW 2021-2024 is de ontwikkelruimte voor de gehele periode 2021 t/m 2030 beoordeeld en toebedeeld in twee tranches. Dit betekent dat, mits deze plannen allemaal ontwikkeld worden, er in voldoende ruimte voorzien wordt om de uitbreidingsvraag tot en met 2030 te laten landen. Toelichting: In het RPW 2021-2024 werd geconstateerd dat er in de periode tot en met 2030 behoefte is aan 121,5 hectare extra ruimte op bedrijventerreinen (Tabel 1). De raming van de uitbreidingsvraag is gebaseerd op een berekend middenscenario en bedraagt in totaal 271 hectare, oftewel 27 hectare per jaar.
Hieraan is en wordt invulling gegeven door de plannen die in de 1e en 2e tranche van de ontwikkelruimte in het RPW zijn beoordeeld te ontwikkelen. Dit betekent dat, mits deze plannen allemaal ontwikkeld worden, er in voldoende ruimte voorzien wordt om de uitbreidingsvraag tot en met 2030 te laten landen. Tabel 1 Vraag, aanbod en ontwikkelruimte in het RPW 2021-2024. Werkmilieu
Ruimtebehoefte
Uitgeefbaar aanbod
Ontwikkelruimte
96 ha
60 ha
36 ha
115,5 ha
55 ha
60,5 ha
2021-2030 Klassiek – gemengd1 2
Logistiek
Waarvan regulier
46,5 ha
28 ha
18,5 ha
Waarvan XXL
69 ha
27 ha
42 ha
(Maak)industrie
42 ha
27 ha
15 ha
Agrifood
16 ha
0 ha
16 ha
Hoogwaardig/kantoren
2 ha
8 ha
-6 ha
271 ha
150 ha
121,5 ha
Totaal Bron: RPW 2021-2024, tabel 4.1.
Destijds werd echter nog geen regionale vervangingsvraag verwacht als gevolg van transformatie en is evenmin expliciet rekening gehouden met de ruimtevraag voor 1 2
Betreft ruimtevraag van zowel lokale als regionale bedrijvigheid. Ruimtebehoefte vanuit bovenregionale distributiecentra en/of witte raven maakt geen onderdeel uit van de vraagaanbodconfrontatie. De ontwikkelruimte kan in de praktijk dus groter zijn. Het ontbreken van regionale binding moet daarvoor wel aangetoond worden volgens de spelregels die zijn vastgelegd in de randvoorwaarden voor XXL-logistiek.
1
klimaatadaptatie, energietransitie en circulaire economie. Anderzijds zijn ook de regionale ambities ten aanzien van het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen en intensiever ruimtegebruik aangescherpt. Het effect hiervan komt in de volgende paragrafen aan bod. Behoefteraming bedrijventerreinen GMR 2023 t/m 2040 Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Gelderland 2023 In het najaar van 2023 heeft provincie Gelderland de geactualiseerde provinciale behoefteraming voor bedrijventerreinen vastgesteld3. Hierin is gerekend met de prognoses voor werkgelegenheidsontwikkeling en ontwikkeling van de toegevoegde waarde, die in 2022 is opgesteld door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB)4. EIB rekent met een behoedzaam en een gunstig ontwikkelscenario, die in de provinciale behoefteraming EIB laag en EIB hoog worden genoemd. Het resultaat van de behoefteraming is de uitbreidingsvraag van bedrijven op bedrijventerreinen in de GMR. Dit is dus exclusief vervangingsvraag als gevolg van transformatie en schuifruimte om herstructurering mogelijk te maken. Tabel 2 toont de uitbreidingsvraag op bedrijventerreinen voor de periode 2023-2030 en de periode 2031-2040. Ter duiding wordt tussen haakjes de gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag weergegeven. Tabel 2 Uitbreidingsvraag op bedrijventerreinen in de GMR 2023 t/m 2040.
2023-2030 2031-2040 Totaal 2023 t/m 2040
EIB laag
EIB hoog
132 ha (16,5 ha per jaar)
243 ha (30,5 ha per jaar)
48 ha (5 ha per jaar)
317 ha (31,5 ha per jaar)
180 ha (10 ha per jaar)
560 ha (31 ha per jaar)
Bron: Behoefteraming werklocaties Gelderland, Stec Groep (2023).
Let op: ten tijde van deze prognose was gemeente Montferland nog onderdeel van de GMR. Per 1-1-2025 sluit de gemeente Montferland zich aan bij het RPW van de regio Achterhoek. Om het effect hiervan in te schatten, is in de provinciale behoefteraming de uitbreidingsvraag op bedrijventerreinen in de gemeente Montferland inzichtelijk gemaakt. De uitbreidingsvraag in bovenstaande tabel is daarop aangepast. De tabel toont dus de uitbreidingsvraag in de GMR exclusief gemeente Montferland. Middenscenario en doorvertaling naar regionale werkmilieus Omdat de behoefteraming volgens EIB laag en hoog resulteert in een aanzienlijke bandbreedte, is ook nu door Ecorys een middenscenario (EIB midden) berekend. Voor dit scenario is tevens een doorvertaling gemaakt naar de uitbreidingsvraag per werkmilieu, voor zowel de periode 2023-2030 als 2031-2040. Tabel 3 Uitbreidingsvraag op bedrijventerreinen in de GMR 2023 t/m 2040 scenario midden. Periode
3 4
EIB midden
2023-2030
169 ha (21 ha per jaar)
2031-2040
269 ha (27 ha per jaar)
Totaal 2023 t/m 2040
438 ha (24 ha per jaar)
Stec Groep (2023) Prognose werklocaties Gelderland. Economisch Instituut voor de Bouw (2022) Actualisatie en regionalisering bedrijfstakramingen.
2
Tabel 4 Uitbreidingsvraag scenario midden per werkmilieu. Werkmilieu
2023-2030
Klassiek-gemengd
63 ha
Logistiek
59 ha
2031-2040 100 ha
Totaal 2023-2040 163 ha
94 ha
152 ha
Waarvan regulier
18 ha
29 ha
47 ha
Waarvan XXL
41 ha
65 ha
105 ha
Maakindustrie
45 ha
73 ha
118 ha
Agrifood
2 ha
3 ha
5 ha
Totaal
169 ha
269 ha
438 ha
Vervangingsvraag als gevolg van transformatie In het RPW 2021-2024 werd nog geen regionale vervangingsvraag verwacht als gevolg van transformatie van bedrijventerrein. Intussen is, vanwege de regionale woningbouwopgave, wel duidelijk dat er wel degelijk sprake is van vervangingsvraag met regionale consequenties. Deze vervangingsvraag moet in het RPW 2025-2028 dus opgenomen worden in de programmering. In de periode t/m 2040 bedraagt de vervangingsvraag naar verwachting in totaal 105 hectare. Een rondvraag bij de gemeenten heeft de volgende informatie opgeleverd over de te verwachten vervangingsvraag als gevolg van transformatie van bedrijventerreinen (zie ook Tabel 5): • In de periode t/m 2030 wordt 47 hectare vervangingsvraag verwacht. Daarvan is 22,5 hectare klassiek-gemengd en 24,5 hectare maakindustrie. De 31 hectare vervangingsvraag als gevolg van woningbouw op Rijnpark in Arnhem is voorlopig 50/50 verdeeld over beide werkmilieus. • Voor de periode 2031 t/m 2040 staat nog eens 57 hectare klassiek-gemengd werkmilieu op de nominatie voor transformatie. Dat maakt het totaal aan vervangingsvraag t/m 2040 minimaal 104 hectare • Daarnaast wordt door gemeenten aangegeven dat er over nog eens 47 hectare bedrijventerrein wordt gesproken over transformatie, maar dat is nog niet concreet genoeg om als vervangingsvraag op te nemen.
• De gebiedsontwikkeling van Winkelsteeg in Nijmegen is geen onderdeel van de hierboven benoemde transformatieplannen, omdat niet bekend is wat de exacte vervangingsvraag is. De reden hiervoor is dat Winkelsteeg een gemengde woon-werklocaties wordt en er dus wel ruimte voor werken behouden blijft. Tabel 5 Vervangingsvraag. Gemeente
Vervangingsvraag 2024-2030
Vervangingsvraag 2031-2040
Rijnpark
33,0 ha
6,5 ha*
Beuningen
solitaire bedrijfslocatie
1,5 ha
-
Beuningen
solitaire bedrijfslocaties
-
5,5 ha
Arnhem
Druten
Bedrijventerrein
De Ruijterstraat
2,5 ha
-
Heumen
Taaiendijk
9,0 ha
-
Lingewaard
Polseweg
3,0 ha
-
Nijmegen
Winkelsteeg
-
-
Zevenaar
Mercurion
-
13,0 ha
Zevenaar
Tatelaar
-
10,0 ha
Zevenaar
Zuidspoor
-
22,0 ha
49,0 ha
57,0 ha
Totaal
3
*In de herontwikkeling van het gebied wordt een deel gecompenseerd met ruimte voor werken. Dit is reeds in deze cijfers verrekend.
Tabel 6 Uitbreidingsvraag per werkmilieu 2023-2040, incl. concrete vervangingsvraag. Werkmilieu
EIB midden
Klassiek-gemengd
163 + 79,5 = 242,5 ha
Logistiek
152 ha
Waarvan regulier
47 ha
Waarvan XXL
105 ha
Maakindustrie
118 + 24,5 = 142,5
Agrifood
5 ha
Totaal
542 ha
Tabel 7 Overzicht hard planaanbod (peildatum aanbod: 1-1-2025). Gemeente
Bedrijventerrein
Werkmilieu
Arnhem
IJsseloord II
Klassiek - gemengd
Arnhem
Industriepark Kleefse Waard
(Maak)industrieel
5,27
Arnhem
Merwedeterrein
Klassiek - gemengd
1,89
Arnhem
Nieuwe Haven
(Maak)industrieel
0,48
Arnhem
Rijnpark
Klassiek - gemengd
0,99
Druten
Industrie terrein Westerhout
Klassiek - gemengd
0,29
Druten
Klepperheide
Klassiek - gemengd
0,43
Druten
Westerhout Zuid
Klassiek - gemengd
1,41
Duiven
De Nieuweling
Klassiek - gemengd
1,34
Duiven
Innofase Uitbreiding
Bijzondere werklocatie
5,24
Lingewaard
Houtakker 2
Klassiek - gemengd
0,30
Nijmegen
Oost-Kanaalhaven
(Maak)industrieel
4,28
Nijmegen
Winkelsteeg Compaq
Klassiek - gemengd
0,28
Nijmegen
Winkelsteeg NXP
Bijzondere werklocatie
7,66
Overbetuwe
De Aam
Klassiek - gemengd
3,61
Overbetuwe
Merm
Klassiek - gemengd
0,60
Overbetuwe
Merm Oost
(Maak)industrieel
2,38
Overbetuwe
Park15
Logistiek
3,67
Overbetuwe
Stationsomgeving Zetten-Andelst
Klassiek - gemengd
0,02
Rheden
Dieren Oost
Klassiek - gemengd
1,39
Rheden
Kanaal II - uitbreiding
(Maak)industrieel
4,08
Westervoort
Het Ambacht
Klassiek - gemengd
1,02
Zevenaar
7Poort
Logistiek
8,76
Zevenaar
Hengelder
Klassiek - gemengd
0,02
Zevenaar
Technopark Mercurion
Klassiek - gemengd
0,32
Totaal
Totaal uitgeefbaar (ha) 1,57
57,31 ha
4
Vraag-aanbodconfrontatie EIB midden 2023-2040 Conform het RPW 2021-2024 stellen we voor ook in het RPW 2025-2028 het middenscenario als uitgangspunt te hanteren voor de regionale programmering van bedrijventerreinen. De ruimtebehoefte (uitbreidingsvraag + vervangingsvraag) t/m 2040 is in tabel 8 afgezet tegen het planaanbod (hard en zacht) op peildatum 1 januari 2024. Het resultaat is de ontwikkelopgave voor de periode 2031 t/m 2040, waar in het RPW 2025-2028 de voorbereidingen voor getroffen moeten worden. Tabel 8 Vraag-aanbodconfrontatie EIB midden 2023 t/m 2040 (peildatum aanbod: 1-1-2025). Werkmilieu
Ruimtebehoefte
Aanbod hard
EIB midden
(incl. opties)
Aanbod zacht
Balans
2023 t/m 2040 Klassiek-
242,5 ha
15,5 ha
39 ha
-188 ha
152 ha
12,5 ha
40 ha
-99,5 ha
gemengd Logistiek Waarvan
47 ha
12,5 ha
14 ha
-20,5 ha
105 ha
0 ha
26 ha
-79 ha
regulier Waarvan grootschalig Maakindustrie
142,5 ha
Agrifood
5 ha
Bijzondere
-
16,5 ha
23,0 ha
-103 ha
0 ha
13,0 ha
+ 8 ha
13 ha
werklocatie5 57.5 ha
Totaal 542 ha
115 ha
172.5 ha
-369.5 ha
Uitsplitsing uitbreidingsvraag XXL-logistiek 2023 t/m 2040 Uitbreidingsvraag EIB midden 2023 t/m 2040 Totale vraag Logistiek
152 ha
Waarvan regulier
47 ha
Waarvan XXL
105 ha
75% van de vraag van XXL-logistiek is regionaal gebonden (Stec, 2023)
75% faciliteren van 105
79 hectare
ha
Er resteert 25% niet-regionaal gebonden vraag
25% resterende vraag
26 hectare
Daarvan is 28% gerelateerd aan regionale topsectoren
28% van de resterende
7 hectare
vraag faciliteren
Regionaal gebonden en gerelateerd aan regionale
86 hectare
topsectoren faciliteren Niet faciliteren (niet-regionaal gebonden en niet
19 hectare
gerelateerd aan de regionale topsectoren
5
Er is 13 hectare aanbod op bedrijventerreinen die een status aparte toegewezen hebben gekregen (bijzondere werklocaties) vanwege het toekomstgerichte thema waarop deze gericht zijn (hightech en health, energie en circulaire economie) en waarvoor geen ruimtevraag geraamd is. Het aanbod ligt volledig op Innofase.
5
Uit bovenstaande tabel blijkt allereerst dat 75% van de vraag naar XXL-logistiek (79 hectare) regionaal gebonden is en daarmee gefaciliteerd wordt. Vervolgens wordt van de resterende 25% (26 hectare) gekeken in hoeverre deze gerelateerd is aan de regionale topsectoren. Van de niet-regionaal gebonden logistiek wordt alleen de vraag die gerelateerd is aan de regionale topsectoren wordt gefaciliteerd. In het vraagramingsmodel is per sbi-code aangegeven of deze sbi-code tot een van de regionale topsectoren (dit zijn de regionale topsectoren Health, Hightech en Energy én Food). Gezamenlijk zijn deze topsectoren goed voor 28% van de logistiek in de regio. Dat betekent dat 72% van de logistiek niet gerelateerd is aan de regionale topsectoren. Van de 26 hectare niet-regionaal gebonden logistieke vraag is 28% (7 hectare) gerelateerd aan de regionale topsectoren en wordt daarmee gefaciliteerd. Het resterende deel van 72% (19 hectare) is niet gerelateerd aan de regionale topsectoren en wordt daarom niet gefaciliteerd. Tabel 8 Vraag-aanbodconfrontatie EIB midden 2023 t/m 2040 inclusief niet faciliteren (peildatum aanbod: 1-1-2025). Werkmilieu
Ruimtebehoefte
Aanbod hard
EIB midden
(incl.opties)
Aanbod zacht
Balans
2023 t/m 2040 Klassiek-gemengd
242,5 ha
15,5 ha
Logistiek
133 ha
12,5 ha
39 ha
-188 ha
40 ha
-80,5 ha
Waarvan regulier
47 ha
12,5 ha
14 ha
-20,5 ha
Waarvan grootschalig
86 ha
0 ha
26 ha
-60 ha
Maakindustrie
142,5 ha
16,5 ha
23,0 ha
-103 ha
Agrifood
5 ha
0 ha
13,0 ha
+ 8 ha
6
Bijzondere werklocatie
-
13 ha 57.5 ha
Totaal 523 ha
115 ha 172.5 ha
-350.5
Vertaling naar werkmilieus binnen het RPW 2025-2028 Werkmilieu
Ontwikkelopgave (incl. bandbreedte)
Klassiek-gemengd
22,5 ha
Logistiek - Regulier
- Regulier =
- Grootschalig
- Grootschalig=
(Maak)industrie Totale
3 ha 7-14 ha* 12,5 ha 45 – 52 ha*
ontwikkelopgave *In verband met het hanteren van draaiknoppen om ruimtewinst te creëren ontstaat er een modelmatige discrepantie bij het werkmilieu grootschalige logistiek. Grootschalige logistiek (kavels groter dan 4 ha) is namelijk niet mengbaar in woon-werkgebieden en maakt geen onderdeel uit van de lokale opgave (kavels <0,5 ha). Hierdoor is er modelmatig teveel ruimtewinst ingeboekt dat in de praktijk niet realiseerbaar is. Dit leidt ertoe dat wij een bandbreedte voor grootschalige logistiek hanteren van minimaal 7 ha en maximaal 14 hectare voor de komende
6
Er is 13 hectare aanbod op bedrijventerreinen die een status aparte toegewezen hebben gekregen (bijzondere werklocaties) vanwege het toekomstgerichte thema waarop deze gericht zijn (hightech en health, energie en circulaire economie) en waarvoor geen ruimtevraag geraamd is. Het aanbod ligt volledig op Innofase.
6
RPW periode. Deze bandbreedte is mede ingegeven in het licht van recente ontwikkelingen van toenemende leegstand van bestaand grootschalig logistiek vastgoed.
Overall advies Er is op dit moment onvoldoende hard planaanbod om de ruimtevraag tot en met 2030 en 2040 te kunnen voorzien. Daarom is het volgende nodig: 1. Volop aan de slag met ontwikkelen 1e en 2e tranche; 2. Sturen op optimalisatie en intensiever gebruik van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen; 3. Extra ruimte nodig voor compensatie bij transformatie; 4. Extra schuifruimte nodig voor herstructurering; 5. Nieuwe ontwikkelingen voor de periode 2031-2040 voorbereiden. Daarbij horen ook de volgende maatregelen: • Behoud van bestaande bedrijventerreinen en in het bijzonder hmc-ruimte en watergebonden locaties. Transformatie volgens het ‘nee, tenzij’-principe. • Gerichte herstructurering vraagt om focus en prioritering van locatie en type ruimtevrager; • Betrek regionale partners (bedrijven/investeerders/provincie/Rijk) bij de schuifpuzzel, zorg voor regie met voldoende ambtelijke organisatiecapaciteit en ga gezamenlijk en stap-voorstap aan de slag. • Tegelijkertijd is er behoefte aan nieuwe (schuif)ruimte. Mogelijk kunnen de opbrengsten van nieuwe uitgifte bijdragen aan herstructurering op andere plekken.
7
Onderbouwing Kantoren -Ecorys-
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
GMR Arnhem-Nijmegen & provincie Gelderland Rotterdam, 21 juni 2024
RPW Arnhem-Nijmegen 20252028 hoofdstuk kantorenbeleid GMR Arnhem-Nijmegen & provincie Gelderland Rotterdam, 21 juni 2024
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
Inhoudsopgave 1 1.1 1.2
Regionale beleidsdoelstellingen kantoorlocaties .................................4 Definities ............................................................................................................ 4 Doelstelling van het regionaal beleid voor kantoorlocaties............................... 5
2 2.1 2.2 2.3
Regionaal beleid voor kantoorlocaties ..................................................7 Uitgangspunten voor het regionaal beleid voor kantoorlocaties....................... 7 Spelregels van het regionaal beleid voor kantoorlocaties ................................ 7 Toelichting regionaal beleid voor kantoorlocaties ............................................. 8
Bijlage I – Methodiek vraag en aanbod ...........................................................11 2.3.1 2.3.2
Onderbouwing scenario’s ........................................................................................... 11 Grondslag voor kantorenbeleid Arnhem en Nijmegen................................................ 11
2.4
Prognose ruimtevraag kantoren ...................................................................... 12
2.4.1 2.4.2
Uitbreidingsvraag........................................................................................................ 12 Vervangingsvraag....................................................................................................... 14
2.5
Aanbod kantoren Arnhem & Nijmegen ........................................................... 16
/3
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
1
Regionale beleidsdoelstellingen kantoorlocaties
1.1 Definities De gemeenten Arnhem en Nijmegen zijn regionaal aangewezen als regionale kantorenconcentraties. De kantoorlocaties in de GMR zijn weergegeven in Figuur 1.1. de kantoorlocaties zijn onderverdeeld in een aantal locatietypen, oftewel kantoormilieus: • Centraal stationsgebieden – Dit is het gebied rondom station Arnhem Centraal en station Nijmegen/Centrum. Tot het stationsgebied behoren de locaties die zich binnen 12 minuten (ca. 1 kilometer) loopafstand van het betreffende station bevinden. Omdat de centraal stationsgebieden het meest gewild zijn onder kantoorgebruikers en de ruimte er schaars is, zijn enkele andere ov-knooppunten aangewezen als overlooplocaties van de centraal stationsgebieden. Dit zijn stations Arnhem Zuid, Arnhem Velperpoort, Elst, Heijendaal en Nijmegen Lent. • Kantoorparken – Dit zijn de formele werklocaties met een (grotendeels) monofunctionele kantoorbestemming. Daarbij is het onderscheid tussen toekomstbestendige kantoorparken en overige kantoorparken van belang. Het regionaal beleid richt zich op versterking van de eerste categorie, terwijl van de tweede categorie herontwikkeling naar een andere (economische) functie wordt gestimuleerd. • Kantoren op bedrijventerreinen – dit zijn onafhankelijke kantoren (dus niet behorend bij een bedrijf) op een bedrijventerrein.
Het regionaal beleid staat in principe geen nieuwe solitaire kantoorontwikkelingen meer toe op bedrijventerreinen. •
Daarnaast vestigen kantoorgebruikers zich ook op: - Campussen – de voorwaarde hierbij is dat de kantoren de campus versterken. De spelregels voor campussen zijn in een afzonderlijk hoofdstuk beschreven. - Informele werklocaties – zoals het overig centrumgebied (buiten de 12 minuten loopafstand van het centraal station) en kleinschalige kantoren op bepaalde plekken in de wijk. • Ten aanzien van kantoren in het overig centrum maken de gemeente Arnhem en de gemeente Nijmegen specifieke regels. • Ten aanzien van kantoren in de wijk wordt in dit RPW afgesproken dat kantoren tot 500 m² kunnen worden toegestaan, mits dit past binnen het lokale omgevingsplan.
/4
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
1.2 Doelstelling van het regionaal beleid voor kantoorlocaties De doelstelling van het regionaal beleid voor kantoorlocaties is: streven naar kwalitatief evenwicht van vraag en aanbod in de regio en het versterken van toekomstbestendige locaties, zodat er voldoende ruimte is voor werkgelegenheid in kantoren op de daarvoor geschikte locaties. De gemeenten Arnhem en Nijmegen zijn regionaal aangewezen als de locaties voor (nieuwe) kantoorontwikkelingen. Het regionale kantorenbeleid in de GMR richt zich daarom voornamelijk op de gemeente Arnhem en Nijmegen. Beide gemeenten hebben gedurende de looptijd van het RPW 20212024 kantorenbeleid vastgesteld voor de periode tot en met 20301. In het najaar van 2023 is voor kantoren een prognose opgesteld van de ruimtebehoefte op kantoorlocaties in de regio’s in de provincie Gelderland, waaronder de GMR. Die prognoses vormen de kwantitatieve basis voor de spelregels in dit RPW. In de bijlagen is de toelichting te vinden.
1
Het Nijmeegse kantorenbeleid is in samenwerking met Stec Groep vastgelegd en heeft de titel ‘Waar een wil is, is een weg’. Het beleid is gebaseerd op een behoefteraming met looptijd 2023-2032 en een doorkijk naar de periode 2033-2042. Het Arnhems kantorenbeleid is in samenwerking met Ecorys vastgelegd in de Kantorennota Arnhem 2022-2030. Dit kantorenbeleid is opgesteld op basis van het RPW 2021-2024
/5
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
Figuur 1.1 Kantoorlocaties in de GMR.
/6
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
2
Regionaal beleid voor kantoorlocaties
2.1 Uitgangspunten van het regionaal beleid voor kantoorlocaties Het regionaal beleid voor kantoorlocaties richt zich vooral op de gemeenten Arnhem en Nijmegen. Beide gemeenten hebben in de afgelopen RPW-periode (2021-2024) gemeentelijk kantorenbeleid vastgesteld. De uitgangspunten en vraagramingen die hieraan ten grondslag liggen zijn in lijn met het huidige RPW. Het nieuwe RPW (2025-2028) ondersteunt het bestaand kantorenbeleid van Arnhem en Nijmegen. De provinciale behoefteraming voor kantoren acht het EIB-hoog scenario als meest realistisch uitgangspunt voor de kantorenraming in de GMR. In het kantorenbeleid van Nijmegen wordt bovendien geadviseerd om de bandbreedte tussen EIB-hoog en de EIB-plusvariant van het basisscenario (EIB-hoog en EIB-plus) als uitgangspunt voor de kantorenraming te nemen. Dit advies wordt in dit RPW ook op de kantorenmarkt in Arnhem toegepast. Dit betekent dat het basisscenario met de varianten EIB-hoog en EIB-plus ten grondslag ligt aan de regionale programmering voor kantoren. De verwachte ruimtevraag bedraagt 132.000 m² tot 260.000 m² in de periode 2023-2030. Dit is 16.500 m² tot 32.500 m² per jaar. Daar staat een aanbod tegenover van in totaal 130.000 m². In bijlage I wordt de methodiek voor vraag en aanbod nader toegelicht. In dit RPW worden minder kwantitatieve kaders meegegeven dan in voorgaande RPW’s.
Het is aan de gemeenten zelf om binnen de kaders van dit RPW te acteren en – indien van toepassing – initiatieven te voorzien van de benodigde onderbouwing. Ook hiervoor geldt dat de Ladder van duurzame verstedelijking moet worden doorlopen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Voor initiatieven die niet binnen de in paragraaf 2.2 genoemde kaders passen, is afstemming in het IOW vereist.
2.2 Spelregels van het regionaal beleid voor kantoorlocaties Het huidig regionaal kantorenbeleid in het RPW 2021 t/m 2024 kan voortgezet worden in het toekomstige RPW 2025 t/m 2028. Concreet betekent dit het volgende: •
•
2
De uitgangspunten en vraagraming die ten grondslag liggen aan het kantorenbeleid van gemeente Arnhem en gemeente Nijmegen zijn in lijn met het regionaal kantorenbeleid dat in dit RPW is vastgelegd; Nieuwe ontwikkelingen van kantoren concentreren zich in de stationsgebieden Arnhem Centraal en station Nijmegen/Centrum. Hierbij zijn de overige ov-knooppunten stations Arnhem Zuid, Arnhem Velperpoort, Station Elst, Heijendaal en Nijmegen Lent toegewezen als mogelijke overlooplocaties2. Op de overige ov-knooppunten station Elst en Nijmegen Lent is reeds ieder 5.000 m² ontwikkelruimte voor kantoren in de regionale programmering opgenomen. Dit blijft gestand.;
Op de overige ov-knooppunten Station Elst en Nijmegen Lent is reeds ieder 5.000 m² ontwikkelruimte voor kantoren in de regionale programmering opgenomen. Dit blijft gestand.
/7
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
•
•
•
•
Op campussen ruimte wordt geboden aan kantoorhoudende bedrijven die de campus versterken. De spelregels ten aanzien van campussen zijn in dit RPW in een apart hoofdstuk Campussen opgenomen. Toekomstbestendige kantoorparken worden kwalitatief versterkt en op de overige kantoorparken wordt transformatie naar een passende (economische) functie gestimuleerd. Er is dus in principe geen sprake van uitbreiding van het aantal vierkante meters op kantoorparken. Er worden in principe geen nieuwe solitaire kantoorontwikkelingen toegelaten op bedrijventerreinen. Uitzondering hierop zijn kantoren die campuslocaties versterken. Bovendien wordt het aangemoedigd om langdurig leegstaande kantoren te benutten voor bedrijvigheid (herontwikkeling van kantoorruimte naar bedrijfsruimte). Kantoren in de wijk (t.b.v. werken in de wijk) worden ruimtelijk en planologisch gefaciliteerd tot een omvang van maximaal 500 m² en op voorwaarde dat dit passend is in het gemeentelijk omgevingsbeleid en het initiatief de wijkeconomie versterkt.
2.3 Toelichting regionaal beleid voor kantoorlocaties Kijkend naar de verschillende typen kantoorlocaties, blijkt dat het aanbod niet in alle gevallen op de juiste plek ligt. Oftewel, niet elke kantoorlocatie past kwalitatief bij het regionaal kantorenbeleid en de wensen van kantoorgebruikers. De kantoorgebieden zijn ingedeeld in kantoormilieus: • Stationsgebieden Arnhem Centraal en station Nijmegen/Centrum3 • Overig centrum4 • Kantoorpark/ overig ov-knooppunt • Kantoren op een bedrijventerrein • (Solitaire) kantoren in woonmilieu • Innovatie/campusmilieu Stationsgebied/centrummilieu Het grootste deel van de kantoorhoudende bedrijvigheid wenst zich te vestigen in het gebied rondom Arnhem Centraal en station Nijmegen/Centrum. Zowel Arnhem als Nijmegen concluderen in hun kantorenbeleid dat er behoefte is om nieuw aanbod te ontwikkelen in het centraal stationsgebied. Beide gemeenten streven er in hun beleid naar om in deze gebieden zoveel mogelijk kansen voor nieuwe kantoren te benutten en om terughoudend te zijn met de transformatie van bestaande kantoorruimte naar wonen.
Voor beide gemeenten betekent dat specifiek: • Gemeente Nijmegen wijst het Stationsgebied en het Centrum aan als de kantorenlocatie van de toekomst met ruimte voor diverse kleinschalige kantoorgebruikers tot 1.000 m² vvo (verhuurbaar vloeroppervlak) in een gemengd stedelijk gebied met een totale oppervlakte van 9.500 m² tot 16.500 m² vvo. • Gemeente Arnhem heeft in het stationsgebied vijf deelgebieden aangewezen, waarin tot 27.500 m² nieuwe kantoorruimte mogelijk is. Ook zijn in het Arnhems kantorenbeleid richtlijnen opgenomen ten aanzien van transformatie van kantoorruimte in dit gebied. Binnen de directe omgeving van het stationsgebied (circa 500 meter loopafstand vanaf het station) wordt door de gemeente niet meegewerkt aan transformatie van bestaande
3 4
Binnen een straal van 12 minuten loopafstand vanaf Arnhem Centraal en Station Nijmegen De delen van de stadscentra van Arnhem en Nijmegen die niet binnen het stationsgebied vallen.
/8
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
kantoorruimte. In de zone daar net buiten (500 tot 1.000 meter vanaf het station) wordt een ‘nee, tenzij’ beleid toegepast. Indien de centraal stationsgebieden onvoldoende ontwikkelruimte kunnen bieden om aan de vraag te voldoen is overloop naar andere ov-knooppunten mogelijk. Deze potentiële overlooplocaties zijn stations Arnhem Zuid, Arnhem Velperpoort, Station Elst, Heijendaal en Nijmegen Lent5 6. Deze locaties behoren tot het kantoormilieu overig ov-knooppunt. Campus- en innovatiemilieus Campus- en innovatiemilieus hebben een bijzondere positie in het werklocatiebeleid. Campussen zijn bij uitstek locaties waar verschillende functies, zoals kantoor, bedrijfsruimte, onderwijs en innovatie samenkomen. Kantoorontwikkelingen ter versterking van een campus en gericht op de doelgroep van een campus (de regionale topsectoren) worden daarom toegejuicht. Gemeente Nijmegen geeft in haar beleid aan dat zij binnen dit milieu de meeste vraag naar kantoorruimte verwacht. Het is daarom van belang dat in de ontwikkelplannen voor campus Heijendaal en NovioTech Campus voldoende ruimte voor kantoren wordt geborgd. Ook Arnhem ziet de belangrijke waarde van campussen waarbij veel verschillende functies samenkomen. Zij geven in hun kantoorbeleid aan ontwikkelingen van kantoorruimte die campussen IPKW, Arnhems Buiten en kenniscampus Arnhem-Velp versterken, te ondersteunen.
Het hoofdstuk Campussen gaat nader in op de programmering van en regionale afspraken over campus- en innovatiemilieus. Kantoorpark/overig ov-knooppunt In het RPW 2021-2024 is afgesproken de concentratie van kantoorvolumes in de regio te richten op de meest toekomstbestendige kantorenparken. Dit zijn Arnhems Buiten, Gelderse Poort en Velperweg in Arnhem en Brabantse Poort en Heijendaal in Nijmegen. Daarentegen heeft gemeente Arnhem kantoorpark Kronenburg e.o. de status als formele kantoorlocatie ontnomen. Ontwikkelaars worden hier uitgenodigd om leegstaande kantoren te transformeren, waarbij wel kleinschalige ruimte voor werkgelegenheid blijft. Daarnaast worden naar gelang de behoefte kantoorontwikkelingen mogelijk gemaakt op overige ov-knooppunten. Dit zijn de stations Arnhem Zuid, Arnhem Velperpoort, Elst, Heijendaal en Nijmegen Lent. Bedrijventerreinen De vraag naar kantoorruimte op bedrijventerreinen neemt af en de schaarste aan bedrijfsruimte is groot. Er worden daarom in principe geen nieuwe onafhankelijke kantoorontwikkelingen op bedrijventerreinen toegelaten. Bedrijventerreinen die tevens campuslocatie zijn, vormen hierop de uitzondering. Dit geldt alleen mits de kantoren de campus versterken. Zie daarvoor de afspraken in het hoofdstuk campussen.
5
6
Ten aanzien van de voorgenomen kantoorontwikkeling in Nijmegen Lent met een oppervlakte van 5.000m² wordt opgemerkt dat hier vooral behoefte is aan een multi-tenantgebouw, waarin ruimte geboden wordt aan kleinschalige kantoorgebruikers. Bron: Ecorys, december 2020. Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem-Nijmegen: Periode 2021 t/m 2024.
/9
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
Bovendien wordt regionaal afgesproken dat gemeenten bij langdurige leegstand van kantoorruimte op bedrijventerreinen herontwikkeling naar een andere economische functie stimuleren. (Solitaire) kantoren in woonmilieu Conform de trend naar meer gemengde woon-werkgebieden is ook het inpassen van kantoorruimte in de wijk passend. In dat kader worden kleinschalige initiatieven (<500 m²) buiten de formele kantoorlocaties toegelaten. Voorwaarden daarbij zijn dat dit overeenkomt met het gemeentelijk omgevingsbeleid en het initiatief de wijkeconomie versterkt. Het is daarom belangrijk om bij nieuwe woningbouwontwikkelingen en/of grootschalige transformaties van woonlocaties ruimte te reserveren voor kleinschalige ruimte voor werken (kantoor- en bedrijfsruimte) op centrale plekken in de wijk.
/ 10
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
Bijlage I – Methodiek vraag en aanbod
2.3.1 Onderbouwing scenario’s In 2023 heeft provincie Gelderland door Stec Groep een prognose op laten stellen voor de ruimtebehoefte op kantoorlocaties7. In deze behoefteraming zijn drie scenario’s toegepast om een inschatting te maken van de verwachte uitbreidingsvraag op de kantorenmarkt. Deze scenario’s zijn gebaseerd op onderzoek dat Stec Groep eerder heeft uitgevoerd voor het Ministerie van Binnenlandse Zaken naar de invloed van COVID-19 op de kantorenmarkt. Hieronder is een omschrijving gegeven van de scenario’s. Voor verdere toelichting verwijzen wij naar het rapport over de behoefteraming werklocaties Gelderland.
Scenario-omschrijvingen “1. Business as usual: de kantorenmarkt herstelt zich naar het ‘oude normaal’. Bedrijven blijven evenveel meters per werkzame persoon (de kantoorquotiënt) hanteren. Dit scenario sluit aan bij de uitgangspunten van EIB/BCI (2019). 2. Basisscenario: In het basisscenario houden we rekening met een daling van de kantoorquotiënt. We gaan uit van een daling naar 90% in 2030 ten opzichte van 2015. Dit is een iets snellere daling dan het uitgangspunt van het PBL in 2017 (95% in 2030 ten opzichte van 2015), vanwege de versnelde transitie naar thuiswerken tijdens COVID-19. 3. COVID-19 als katalysator: De COVID-19-pandemie heeft in dit scenario echt gewerkt als katalysator van hybride werken en bedrijven gaan deze transitie versneld inzetten. We gaan hierbij uit van een daling van de kantoorquotiënt naar 80% in 2030 ten opzichte van 2015.”8 Voor elk van de scenario’s is op regionaal niveau een bandbreedte gegeven aan de hand van een hoog en een laag scenario (EIB-hoog en EIB-laag). Deze EIB-varianten geven verschillende gradaties van bevolkingsgroei en economische groei aan. Volgens de provinciale prognose is het basisscenario EIB hoog het meest realistisch voor de GMR.
2.3.2 Grondslag voor kantorenbeleid Arnhem en Nijmegen De gemeenten Arnhem en Nijmegen hebben gedurende de RPW-periode 2021-2024 kantorenbeleid opgesteld dat in lijn is met het regionaal beleid: • Gemeente Arnhem heeft haar kantorenbeleid in 2023 vastgesteld op basis van het huidige RPW 2021-2024. Hieraan liggen twee WLO-scenario’s ten grondslag: scenario Laag en scenario Hoog. Deze scenario’s zijn afkomstig van de Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving (WLO) van het CPB en het PBL, gepubliceerd in 2015. Zij geven de volgende omschrijving van de twee scenario’s: “het Hoge scenario combineert een relatief sterke economische groei van 2 procent per jaar met een relatief sterke bevolkingsaanwas, in scenario Laag gaat een gematigde economische groei van 1 procent
7
Stec Groep, oktober 2023. Prognose werklocaties Gelderland: Prognose ruimtevraag bedrijventerreinen, kantoren en informele werklocaties provincie Gelderland. 8 Stec Groep, oktober 2023. Prognose werklocaties Gelderland: Prognose ruimtevraag bedrijventerreinen, kantoren en informele werklocaties provincie Gelderland. Pagina 33.
/ 11
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
•
per jaar samen met een beperkte demografische ontwikkeling”9. Hierbij is het WLOscenario Hoog vergelijkbaar met het basisscenario EIB-hoog dat voor de GMR als meest realistisch is aangegeven. Het kantorenbeleid van Nijmegen is in 2023 vastgesteld en hanteert dezelfde scenario’s als de provinciale behoefteraming. Vanwege de regionale dynamiek met Arnhem en Nijmegen als kantorenconcentraties, is daar een EIB-plusvariant aan toegevoegd. Deze variant houdt rekening met de relatief hogere verhouding van het aantal banen per woning in Nijmegen, in vergelijking met de regio, in combinatie met een woningbouwopgave van 13.070 woningen in Nijmegen dat volgt uit de Woondeal 2.0 tot 2030. Deze combinatie leidt tot de verwachting dat de werkgelegenheid in Nijmegen harder stijgt dan waar het hoge EIB-scenario voor de regio vanuit gaat. Gemeente Nijmegen acht daarom dat de bandbreedte tussen EIB-hoog en -plusvariant het meest realistisch is voor de gemeente binnen het basisscenario10.
2.4 Prognose ruimtevraag kantoren De kwantitatieve prognose van de ruimtevraag in de GMR voor de periode 2023 t/m 2030 wordt bepaald aan de hand van de autonome uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag. Deze worden in de volgende paragrafen toegelicht. 2.4.1 Uitbreidingsvraag Toelichting berekeningswijze Om de kwantitatieve raming van de uitbreidingsvraag te stroomlijnen met de eerdergenoemde kantoren ramingen is ervoor gekozen om zowel het EIB-hoog als EIB-plus scenario toe te passen op de uitbreidingsvraag van kantoorhoudende bedrijvigheid in Arnhem en Nijmegen. De wijze waarop deze zijn berekend wordt hieronder beschreven.
CPB/PBL (2015). Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving. Nederland in 2030 en 2050: twee referentiescenario’s, Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving/Centraal Planbureau. P.12 10 Stec Groep, juni 2023. Waar een wil is, is een weg: Visie op en onderzoek naar de kantorenmarkt in Nijmegen. 9
/ 12
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
Wijze van berekenen uitbreidingsvraag basisscenario EIB-Hoog Hierbij is een vertaling uitgevoerd van de ruimtevraag prognose van Stec Groep voor de GMR in de periode 2023 t/m 2030 in het EIB-hoog scenario naar de gemeenten. Voor dit scenario wordt dezelfde verdeelsleutel gehanteerd als in het RPW 2021-2024: 30% van de vraag landt in Nijmegen 42% van de vraag landt in Arnhem 28% van de vraag landt in overige gemeenten in de GMR In dit scenario is er geen sprake van uitbreidingsvraag in de GMR en zelfs van lichte krimp. Omdat dit slechts om gemiddeld 1.500 m² per jaar gaat, gaan we hier uit van een neutrale ontwikkeling (0 m²).De ruimtevraag omvat daarom in dit scenario alleen de vervangingsvraag. Hiervoor zijn een aantal mogelijke verklaringen: 1. Kantoren hebben in vergelijking met bedrijventerrein een lage vloerquotiënt. Hierdoor leidt een toename van het aantal arbeidsplaatsen, in vergelijking met bedrijventerreinen tot een relatief lage toename in ruimtevraag voor kantoren. 2. Ontwikkeling op het gebied van werkgedrag, zoals thuiswerken, leiden ertoe dat bedrijven die groeien niet per definitie meer ruimte vragen.
Wijze van berekenen uitbreidingsvraag basisscenario EIB-Plusvariant De uitbreidingsvraag voor dit scenario is berekend op basis van de behoefteraming in het kantorenbeleid van Nijmegen waarbij de uitbreidingsvraag voor het EIB-plus scenario 3.190 m² per jaar bedraagt.11 Omdat de veronderstellingen van EIB-plus alleen van toepassing zijn op steden, is de verdeelsleutel van het huidige RPW aangepast zodat 90% van de uitbreidingsvraag naar Nijmegen en Arnhem gaat. Dit leidt tot de volgende aangepaste verdeelsleutel: 37,5% van de vraag landt in Nijmegen 52,5% van de vraag landt in Arnhem 10% van de vraag landt in overige gemeenten in de GMR Van het EIB-plus scenario is bekend dat dit resulteert in een jaarlijkse uitbreidingsvraag van 3.190 m² in Nijmegen (in totaal 31.900 m² over de tienjaarsperiode 2022 tot 2032). Vanuit dat gegeven is de uitbreidingsvraag in Arnhem en de overige gemeenten in de GMR berekend op basis van bovenstaande verdeelsleutel. Prognose uitbreidingsvraag Tabel 1 geeft de berekende jaarlijkse en totale uitbreidingsvraag weer voor de GMR voor de periode 2023 t/m 2030 bij de twee meest realistische scenario’s.
11
Stec Groep, juni 2023. Waar een wil is, is een weg: Visie op en onderzoek naar de kantorenmarkt in Nijmegen. Pagina 31.
/ 13
/ 14
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
Tabel 1 Uitbreidingsvraag per jaar en totaal 2023-2030 Uitbreidingsvraag EIB-Hoog
EIB-Plus
EIB-Hoog
EIB-Plus
per jaar
per jaar
totaal 2023-2030
totaal 2023-2030
Arnhem
0 m²
4.500 m²
0 m²
36.000 m²
Nijmegen
0 m²
3.200 m²
0 m²
25.600 m²
Overige
0 m²
850 m²
0 m²
6.800 m²
0 m²
8.500 m²
0 m²
68.000 m²
gemeenten GMR Totaal
De totale uitbreidingsvraag voor de GMR, aan de hand van de bandbreedte van de twee scenario’s, bevindt zich naar verwachting tussen de 0 m² en 68.000 m² voor de periode 2023 t/m 2030. We voorzien dat deze vraag grotendeels terechtkomt in de centraal stationsgebieden en op campus-/innovatiemilieus. De verschillen met de uitbreidingsvraag in de Kantorenvisie van de gemeente Nijmegen benoemd Onderstaande tabel toont de verwachte uitbreidingsvraag in het Basisscenario uit de Kantorenvisie van gemeente Nijmegen12. Deze tabel is bijgevoegd om te voorkomen dat er verwarring ontstaat met de uitbreidingsvraag die gemeente Nijmegen hanteert in haar kantorenbeleid. Er zijn twee verklaringen voor het verschil in cijfers: 1. De uitbreidingsvraag, waar het RPW op gebaseerd is, gaat over de periode 2023 t/m 2030. Gemeente Nijmegen hanteert in haar kantorenbeleid de periode 2022-2032. 2. In scenario EIB-Hoog verwacht gemeente Nijmegen een totale afname met 4.600 m². Dit is jaarlijkse 460 m² in Nijmegen en 1.500 m² over de gehele regio. Omdat het een dermate kleine afname betreft, die door een incidentele ruimtevrager teniet gedaan kan worden, gaat het RPW uit van een neutrale ontwikkeling (0 m²) in scenario EIBhoog. Figuur 0.1 Behoefteraming EIB-Hoog en EIB-Plus gemeente Nijmegen.
2.4.2 Vervangingsvraag Het tweede onderdeel van de ruimtevraag is de vervangingsvraag. Dit is de vraag die ontstaat doordat kantoorgebruikers verhuizen als gevolg van, bijvoorbeeld, technische of economische veroudering van kantoorgebouwen. Toelichting berekeningswijze Om een prognose van de vervangingsvraag te geven voor de GMR wordt een percentage genomen van de totale kantoorvoorraad van de regio Arnhem-Nijmegen, zoals vermeld in de
12
Stec Groep (2024) Waar een wil is, is een weg
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
provinciale behoefteraming van Stec Groep in 2023. De regionale kantorenvoorraad bedraagt circa 1.918.000 m² en het gehanteerde vervangingspercentage betreft, conform het regionaal en gemeentelijk kantorenbeleid, 1% tot 1.5%13. Vanwege de druk op de kantorenmarkt op de centraal stationsgebieden in Arnhem en Nijmegen verwachten we vanaf deze locaties geen grootschalige verhuisbeweging naar andere kantoormilieus. In lijn met het RPW 2021-2024 hebben we er daarom voor gekozen om de voorraad in de centraal stationsgebieden niet mee te nemen in de berekening van de vervangingsvraag. Dit gaat om 235.000 m² in Arnhem14 en 64.000 m² in Nijmegen (Centrum, Station Oost en Station West)15 . De rekenvoorraad voor de vervangingsvraag bedraagt daarmee 1.619.000 m². Dit wil niet zeggen dat er incidenteel geen vervangingsvraag ontstaat wanneer er in deze gebieden een kantoorpand wordt getransformeerd. Die vervangingsvraag wordt in principe echter binnen het gebied zelf gecompenseerd. Er vindt geen structurele beweging plaats naar een ander kantoormilieu. De verdeling van de totale vervangingsvraag voor de gehele regio naar Arnhem, Nijmegen en de overige gemeente wordt berekend aan de hand van dezelfde geografische verdeling als in respectievelijk EIB-Hoog en EIB-Plus (zie paragraaf 2.4.1 Toelichting berekeningswijze).
De provinciale behoefteraming benoemt bij de inschatting van de vervangingsvraag een belangrijke kanttekening die als uitgangspunt overgenomen kan worden (zie onderstaand kader).
Benaderingswijze vervangingsvraag in provinciale behoefteraming “Als we rekenen met een vervangingsvraag van 1% dan zou jaarlijks circa 19.000 m² in de regio vervangen moeten worden. Gelet op de historische gemiddelde jaarlijkse opname (die zich rond de 30.000 m² beweegt) leidt dat mogelijk tot een onderschatting van de daadwerkelijke vervangingsvraag. We adviseren u niet om nu al met de totale vervangingsvraag van acht jaren te rekenen. In de praktijk zien we de opnamecijfers namelijk sterk fluctueren of een groot deel van de opnames is te herleiden tot verlengingen. Als u voor de hele periode met de totale vervangingsvraag rekent bestaat alsnog het risico op een overschatting van de vraag. Zet daarom vooral in op een kwalitatieve aanpak en op een goede monitoring van wat er daadwerkelijk uit de markt wordt genomen en vervangen moet worden door modern, nieuw kantorenvastgoed op toekomstbestendige locaties. Belangrijk bij het bereiken van de juiste marktspanning is ook hoe om te gaan met eventuele vervangingsvraag. Per regio hebben we een inschatting gegeven van hoe groot de vervangingsvraag kan zijn. We adviseren u om alleen met vervangingsvraag te rekenen als tenminste net zoveel meters worden onttrokken uit de voorraad. Anders is het risico zeer groot dat de vervangingsvraag een overschatting is van de daadwerkelijke vraag naar nieuwe
13
Stec Groep, oktober 2023. Prognose werklocaties Gelderland: Prognose ruimtevraag bedrijventerreinen, kantoren en informele werklocaties provincie Gelderland. Pagina 55. 14 Ecorys, november 2022. Kantorennota Arnhem 2022-2030 15 Bron: Stec Groep, juni 2023. Waar een wil is, is een weg: Visie op en onderzoek naar de kantorenmarkt in Nijmegen
/ 15
/ 16
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
kantoormeters. Dat laten prognoses uit het verleden zien waarin met een (groot aandeel) vervangingsvraag wordt gerekend.”16 Prognose vervangingsvraag De rekenvoorraad voor de vervangingsvraag bedraagt 1.619.000 m². We rekenen met een vervangingspercentage van 1% tot 1,5% per jaar en hanteren daarbij de dezelfde geografische verdeling als in respectievelijk EIB-Hoog en EIB-Plus (zie paragraaf 2.4.1 Toelichting berekeningswijze)17. Hieruit resulteert de vervangingsvraag in Tabel 2. Tabel 2 Vervangingsvraag per jaar en totaal 2023-2030. Vervangingsvraag 1% per jaar
1,5% per jaar
Totaal 2023-2030
Totaal 2023-2030
(1%)
(1,5%)
Arnhem
7.000 m²
11.000 m²
56.000 m²
88.000 m²
Nijmegen
5.000 m²
8.000 m²
40.000 m²
64.000 m²
Overige
4.500 m²
5.000 m²
36.000 m²
40.000 m²
16.500 m²
24.000 m²
132.000 m²
192.000 m²
gemeenten GMR Totaal
Totale ruimtevraag naar kantoren 2023 t/m 2030 Tabel 3 toont de berekende jaarlijkse en totale ruimtevraag, dus uitbreidingsvraag (Tabel 1) en vervangingsvraag (Tabel 2), voor de GMR voor de periode 2023 t/m 2030 volgens scenario EIB-Hoog en EIB-Plus. Tabel 3 Totale ruimtevraag naar kantoren per jaar en totaal 2023-2030. Totale ruimtevraag EIB-Hoog
EIB-plus
EIB-Hoog
EIB-Plus
per jaar
per jaar
totaal 2023-2030
totaal 2023-2030
Arnhem
7.000 m²
15.500 m²
56.000 m²
124.000 m²
Nijmegen
5.000 m²
11.200 m²
40.000 m²
90.000 m²
Overige
4.500 m²
5.800 m²
36.000 m²
46.800 m²
16.500 m²
32.500 m²
132.000 m²
260.000 m²
gemeenten GMR Totaal
2.5 Aanbod kantoren Arnhem & Nijmegen Tabel 4 hieronder geeft het totale planaanbod op kantoorlocaties in Arnhem en Nijmegen weer. Het totaal hard planaanbod, afgerond op honderdtallen, in Arnhem en Nijmegen bedraagt 130.900 m². Daarnaast is er nog 34.900 – 38.400 m² zacht planaanbod.
16
Stec Groep, oktober 2023. Prognose werklocaties Gelderland: Prognose ruimtevraag bedrijventerreinen, kantoren en informele werklocaties provincie Gelderland. Pagina 95. 17 Op de vervangingsvraag bij 1% is de 42-30-28-verdeling toegepast. De 52,5-37,5-10-verdeling is toegepast op het verschil in vervangingsvraag bij 1,5% ten opzichte van 1%.
/ 17
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk kantorenbeleid
Tabel 4 Planaanbod voor Arnhem en Nijmegen (peildatum zomer 2023 en 2021)
Courant
Incourant
Onbebouwd
Zacht
(m²)
(m²)
(m²)
planaanbod (m²)
18
Nijmegen
1.000*
0
9.000
1.400*
57.800
55.100
8.000**
33.500-37.000
55.100
17.000
34.900 - 38.400
(juni 2023) Arnhem19 (bebouwd aanbod: juli 2023, onbebouwd en zacht aanbod: juli 2021) Totaal
58.800
Totaal hard aanbod: 130.900 m² *Inclusief n.b. bij courant aanbod afkomstig van onbenut op gemengde bestemmingen en n.b. bij zacht planaanbod van het V&D pand. **Inclusief derde toren stationsgebied Arnhem Centraal, genaamd ART (Podium26/K3 K7) (8.000 m²).
Voor verdere toelichting op de inventarisatie van het aanbod verwijzen wij naar het kantorenbeleid van Arnhem en Nijmegen. Hieronder wordt een korte opsomming gegeven van een aantal aandachtspunten: • • •
18
Kantoorruimte op campussen is niet meegenomen in het kantorenaanbod, omdat deze ruimte aan bod komt in een apart hoofdstuk over campussen20. Verborgen leegstand en zachte plancapaciteit op nog onbebouwde kavels valt niet onder aanbod. Zowel Arnhem en Nijmegen heeft in haar beleid opgenomen om incourante kantoren te transformeren naar een andere (economische) functie.
Bron: Stec Groep, juni 2023. Waar een wil is, is een weg: Visie op en onderzoek naar de kantorenmarkt in Nijmegen Bron bebouwd aanbod: inventarisatie gemeente Arnhem juli 2023 / Bron onbebouwd aanbod en zacht aanbod: Ecorys, november 2022. Kantorennota Arnhem 2022-2030 20 Dit betreft de Novio Tech Campus en Campus Heijendaal in Nijmegen 19
Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl
Onderbouwing Detailhandel -Ecorys-
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk detailhandelsbeleid Rotterdam, 5 februari 2025
RPW Arnhem-Nijmegen 20252028 hoofdstuk detailhandelsbeleid
GMR Arnhem-Nijmegen & provincie Gelderland Rotterdam, 5 februari 2025
Project: KRO/NZ1005417rap2025-2028
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk detailhandelsbeleid
Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3
Regionale beleidsdoelstellingen detailhandel ......................................4 Definities ............................................................................................................ 4 Doelstellingen van het regionaal detailhandelsbeleid ....................................... 5 Randvoorwaarden goed functionerend regionaal detailhandelsaanbod .......... 5
2 2.1 2.2 2.3 2.4
Regionaal beleid voor perifere en grootschalige detailhandel ............7 Uitgangspunten voor het regionaal beleid voor PDV en GDV .......................... 7 Spelregels van het regionaal beleid voor PDV en GDV ................................... 7 Afspraken over harde en zachte plancapaciteit .............................................. 10 Toelichting regionaal beleid voor perifere en grootschalige detailhandel ...... 11
3 3.1 3.2
Regionaal beleid voor reguliere detailhandel .....................................15 Spelregels van het regionaal beleid voor reguliere winkelgebieden .............. 15 Classificatie van de reguliere winkelgebieden ................................................ 17
4
Spelregels voor overige vormen van detailhandel .............................19
Bijlage I - Perifeer toegelaten branches ..........................................................20 Bijlage II - Concentratielocaties voor PDV- en PDV/GDV-locaties en overige locaties met meer dan 1.500 m2 PDV ..............................................................24 Bijlage III – Regionale structuur reguliere winkelgebieden ...........................26 Bijlage IV - Spelregels overige detailhandel ...................................................29 Bijlage V - Gronden in concentratiegebied Duiven waar detailhandel is toegestaan ........................................................................................................33
/3
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk detailhandelsbeleid
1
Regionale beleidsdoelstellingen detailhandel
1.1 Definities Detailhandel Onder detailhandel vallen bedrijven die fysieke goederen voor persoonlijk gebruik aan de consument leveren – dus niet voor bedrijfsmatig gebruik. In de spreektaal gaat het om winkels.1 De regionale structuur voor detailhandel bestaat uit reguliere detailhandel en perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen. Reguliere detailhandel Onder reguliere detailhandel wordt verstaan de detailhandel die in winkelgebieden in de bebouwde kom is gevestigd. De begrenzing van elk regulier winkelgebied, waarbinnen detailhandel is toegestaan, is vastgelegd in het lokale omgevingsplan. De afspraken ten aanzien van reguliere detailhandel zijn te vinden in paragraaf 3 van dit hoofdstuk. Perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen (PDV/GDV) Er zijn twee redenen om detailhandel buiten de reguliere winkelgebieden te vestigen: volume of veiligheid. Op alle perifere winkellocaties (d.w.z. winkellocaties buiten de reguliere winkelgebieden) is detailhandel in de PDV-branches (en op sommige van deze locaties ook in de GDV-branches) alleen toegestaan indien die ruimtelijk niet inpasbaar is in de reguliere detailhandel. PDV en GDV worden als volgt gedefinieerd: • Voor perifere detailhandelsvestigingen (PDV) is de branchering bepalend. Het hoofdassortiment van deze winkels richt zich vooral op wonen en bouwmaterialen.
Winkels in de PDV-branches (zie: bijlage I) mogen zich, ongeacht hun omvang – tenzij hier in de lokale ruimtelijke voorschriften richtlijnen voor worden meegegeven – op een van de regionaal daarvoor aangewezen PDV-locaties en PDV/GDV-locaties vestigen. • Grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV) zijn ten minste 1.500 m² bvo groot en worden enkel in bepaalde concentratiegebieden toegestaan (zie: bijlage II). Tot de GDVbranches wordt gerekend: detailhandel in sport; detailhandel in hobby, spel & media en detailhandel in elektro (zie: bijlage I). Winkels kleiner dan 1.500 m² in deze branches moeten zich in reguliere winkelgebieden vestigen. In bijlage I worden aangegeven welke branches tot de PDV-branches en de GDV-branches worden gerekend. Daarbij wordt, voor de volledigheid, ook de branches opgesomd in de detailhandel in ABC-goederen (auto’s, boten, caravans en motorbrandstoffen). De afspraken ten aanzien van PDV/GDV zijn te vinden in deel 2 van dit hoofdstuk.
1
Branche-informatie voor detailhandel - Kenniscentrum InfoMil
/4
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk detailhandelsbeleid
1.2 Doelstellingen van het regionaal detailhandelsbeleid Het regionaal detailhandelsbeleid heeft de volgende doelstellingen. • Het in stand houden en versterken van een evenwichtige en duurzame regionale detailhandelsstructuur met een zo compleet mogelijk voorzieningenpakket voor de consument én perspectief voor ondernemers/marktpartijen, zodat zij kunnen en willen investeren in vernieuwing. • Beschermen van de vitaliteit van de reguliere winkelgebieden, te weten: binnensteden, dorpscentra, stadsdeelcentra, wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra. Focus op versterking van bestaande reguliere winkelgebieden en het voorkomen van versnippering van het winkelaanbod. Perifere detailhandel mag niet concurreren met de reguliere detailhandel. • Detailhandelsontwikkelingen in de reguliere winkelgebieden moeten een plek kunnen krijgen als deze ruimtelijk (qua volume en veiligheid) inpasbaar zijn. Overaanbod van detailhandel, met leegstand tot gevolg, moet worden voorkomen en/of teruggedrongen. Daarvoor moeten indien nodig lokaal adequate keuzes gemaakt worden met betrekking tot afbouw, clustering en transformaties (naar wonen of een andere bedrijfsmatige functie). In feite gaat het erom dat de (groeiende) regiobevolking voorzien wordt van een zo compleet en gevarieerd mogelijk pakket aan winkels en aanverwante publieksgerichte voorzieningen die passen bij het beoogde verzorgingsniveau.
Detailhandel wordt zo veel mogelijk geclusterd op goed bereikbare locaties en in voor de consument herkenbare centra, die ieder een eigen taak en functie hebben binnen de gehele detailhandelsstructuur.
1.3 Randvoorwaarden goed functionerend regionaal detailhandelsaanbod Om dit te bereiken, moeten de randvoorwaarden voor een goed functioneren van dergelijk aanbod geschapen worden. Het gaat daarbij om: • een goede bereikbaarheid en voldoende en goede parkeermogelijkheden; • passende combinaties met andere winkels en voorzieningen, die aansluiten bij de doelgroep; • het zorgen voor aantrekkelijke verblijfsmilieus met een bijzonder karakter; • inspelen op de vragen die de ontwikkelingen rondom internetretail aan ons stelt. Het bovenstaande past in het streven om zodanige omstandigheden voor de detailhandel te creëren, dat een rendabele exploitatie van de ondernemingen mogelijk wordt gemaakt en perspectief voor de langere termijn wordt geboden. Welke winkelgebieden behoren tot de regionale detailhandelsstructuur? De bovenstaande beleidsdoelstellingen gelden voor zowel de reguliere detailhandel als voor de perifere en grootschalige detailhandelsvestigingen. Figuur 1.1 toont alle reguliere winkelgebieden en alle concentratiegebieden voor PDV en voor PDV/GDV die samen tot de regionale detailhandelsstructuur worden gerekend.
De wijkwinkelcentra en buurtwinkelcentra worden niet op deze kaart aangegeven. Deze winkelgebieden worden gezien als reguliere winkelgebieden van lokaal verzorgende aard.
/5
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk detailhandelsbeleid
Hoofdstuk 2 gaat in op het regionale beleid voor perifere en grootschalige detailhandel. Hoofdstuk 3 gaat in op het regionaal beleid voor reguliere detailhandel. Hoofdstuk 4 verwijst naar de regionale spelregels voor specifieke vormen van detailhandel. Figuur 1.1
Reguliere winkelgebieden en concentratielocaties voor PDV/GDV
Bron: Locatus (2024), bewerking Ecorys
/6
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk detailhandelsbeleid
2
Regionaal beleid voor perifere en grootschalige detailhandel
2.1 Uitgangspunten voor het regionaal beleid voor PDV en GDV In deze paragraaf wordt het regionaal beleid voor perifere en grootschalige detailhandel toegelicht. Het onderscheid tussen perifere detailhandelsvestigingen (PDV) en grootschalige detailhandelsvestigingen (GDV) is omschreven in deel 1.1 van dit hoofdstuk. Enkele marktontwikkelingen en specifieke vormen van detailhandel beïnvloeden de detailhandelsmarkt. Om die reden zijn voor vier bijzondere aspecten van de detailhandelssector en de dynamiek daarbinnen spelregels opgesteld. Dit zijn: • regionaal beleid voor de doorgroei van internetretail; • regionaal beleid voor de schaalvergroting van supermarkten; • regionaal beleid voor de branchevervaging in de detailhandel; • regionaal beleid voor specifieke vormen van detailhandel. De spelregels voor deze aspecten zijn terug te vinden in Bijlage IV. • •
•
In Bijlage I worden perifeer toegelaten branches opgesomd. Onderscheid tussen lokaal en (boven)regionaal verzorgende PDV/GDV-locaties. De afspraken in dit RPW maken onderscheid tussen PDV/GDV met een oppervlakte kleiner dan 1.500 m² bvo (lokaal verzorgend) en een oppervlakte groter dan 1.500 m² bvo ((boven)regionaal verzorgend). In dit RPW zijn regels vastgelegd voor vestigingen groter dan 1.500 m² bvo. Gemeenten maken zelf de afweging over het toestaan van detailhandelsvestigingen kleiner dan 1.500 m². Onderscheid tussen de regionale concentratiegebieden voor perifere en grootschalige detailhandel (vanaf nu: de concentratiegebieden), overige winkelgebieden met winkels groter dan 1.500 m² bvo en solitaire detailhandelsvestigingen met meer dan 1.500 m² bvo. Zie daarvoor Bijlage II.
2.2 Spelregels van het regionaal beleid voor PDV en GDV 2.2.1 Regionale afstemming Onderstaand schema geeft weer in hoeverre regionale afstemming over initiatieven op PDV/GDV-locaties noodzakelijk is. Dit stroomschema kan later eventueel worden aangepast.
/7
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk detailhandelsbeleid
Figuur 2.1
Stroomschema afwegingskader PDV/GDV
/8
/9
RPW Arnhem-Nijmegen 2025-2028 hoofdstuk detailhandelsbeleid
2.2.2 Bestaande PDV/GDV-locaties • De regio heeft PDV/GDV-locaties met een regionaal belang aangewezen. Dit zijn de concentratiegebieden voor PDV/GDV (zie Tabel 2.1)2. De begrenzing van de concentratiegebieden is vastgelegd in lokale omgevingsplannen. • In bijlage II is een lijst opgenomen van overige PDV/GDV-locaties met winkels groter dan 1.500 m². - Nieuwe PDV-vestigingen >1.500 m² moeten zich vestigen in een van de regionale concentratiegebieden voor PDV en voor PDV/GDV. - Nieuwe GDV-vestigingen moeten zich vestigen in een van de regionale concentratiegebieden voor PDV/GDV. - In Tabel 2.1 wordt aangegeven of in de concentratiegebieden GDV wordt toegelaten. Voor de vestiging van GDV op perifere locaties geldt volgens de provinciale verordening een ‘nee, tenzij’-beleid. Voor toelating van GDV op deze locaties is regionale afstemming een vereiste. - Buiten de concentratiegebieden worden dus geen nieuwe PDV/GDV-vestigingen > 1.500 m² bvo meer toegestaan, tenzij hier om onderbouwde redenen en na regionale afstemming van afgeweken wordt. Dit geldt dus ook voor de overige PDV/GDV-locaties met winkels > 1.500 m². - Vestiging van PDV met een omvang van < 1.500 m² blijft mogelijk binnen het RPW. Besluitvorming hierover is een lokale aangelegenheid en vindt daarom op lokaal niveau plaats. Tabel 2.1 Concentratiegebieden voor PDV en PDV/GDV in de Groene Metropoolregio Locatie
Centerpoort-Nieuwgraaf/
Gemeente
Duiven
Verzorgingsfunctie
Bovenregionaal
Graafstaete
PDV
GDV
toegelaten
toegelaten
Ja
Ja
Ja
Nee
Fashion Outlet Center*
Zevenaar
Bovenregionaal
-
-
Retailpark Arnhem
Arnhem
Regionaal
Ja
Ja
Olympus Park (Decathlon)
Arnhem
Regionaal
Ja
Ja
De Heuve
Beuningen
Regionaal
Ja
Nee
’t Pannenhuis Huissen
Lingewaard
Regionaal
Ja
Nee
Novium
Nijmegen
Regionaal
Ja
Nee
Ressen (Hornbach)
Nijmegen
Regionaal
Ja
Nee
Intratuin Elst
Overbetuwe
Regionaal
Ja
Nee
Woondrome
Wijchen
Regionaal
Ja
Nee
Hengelder/Tatelaar
Zevenaar
Regionaal
Ja
Nee
Bron: RPW 2017-2021.
*Fashion Outlet Center (Zevenaar) heeft een status aparte en valt niet onder PDV of GDV. Er is alleen een factory outlet center toegestaan.
2.2.3 Uitbreiding van PDV/GDV-locaties • Op Centerpoort-Nieuwgraaf/Graafstaete in Duiven is nog de mogelijkheid om – binnen de vastgestelde grenzen en branchering van het gebied (zie Bijlage V) – het aantal vierkante meters detailhandel uit te breiden.