VTSBP_Tilligte,_Ootmarsumsestraat_142.pdf

Bestemmingsplan

Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.TILBPOOTMARSSTR142VG01

Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 9 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 11

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

13 13 15 20

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Bodem 4.4 Geluid

25 25 26 27 28

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

29 30 31 34 35 37

Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

39 39 39

Hoofdstuk 6

43

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

45 45 45

Bijlagen bij de toelichting

47

Bijlage 1

Stedenbouwkundig plan

48

Bijlage 2

Aanmeldnotitie

50

Bijlage 3

Besluit op aanmeldnotitie

147

Bijlage 4

Verkennend bodemonderzoek

155

Bijlage 5

Akoestisch onderzoek

204

2

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

Bijlage 6

Watertoets

234

Bijlage 7

Quickscan natuurwaardenonderzoek

237

Bijlage 8

Stikstofberekening

267

Bijlage 9

Archeologisch onderzoek

283

Bijlage 10

Archeologisch proefsleuvenonderzoek

306

Bijlage 11

Parkeeronderzoek Koopman Mode Tilligte

350

Regels

373

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

375 375 383

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Bestemmingsregels Detailhandel Gemengd Groen Verkeer Verkeer - Parkeerterrein Wonen

385 385 387 389 390 391 392

Hoofdstuk 3

Algemene regels

397

Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

397 398 399 400 402

Hoofdstuk 4 Artikel 14 Artikel 15

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

403 403 404

Bijlagen bij de regels

405

Bijlage 1

406

Staat van bedrijfsactiviteiten

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

3

4

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

Toelichting

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

5

6

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voor de locatie Ootmarsumsestraat 142 in Tilligte is een plan ontwikkeld. De initiatiefnemers willen het voormalig voetbalveld, parkeerterrein en café/restaurant herontwikkelen tot inbreidingslocatie voor woningbouw in de kern Tilligte. In totaal gaat het om 19 woningen, waarvan twee bestaande woningen. Per saldo worden daarmee 17 woningen toegevoegd. In het woningbouwprogramma wordt flexibiliteit ingebouwd betreft de woningtypen. Vooralsnog wordt uitgegaan van 6 twee-onder-een-kapwoningen, 6 beneden- en bovenwoningen (bebo), 4 geschakelde woningen, 4 appartementen en 1 vrijstaande woning. Het woningbouwprogramma is deels voorzien op een parkeerterrein dat momenteel gehuurd wordt door Koopman Mode. Naast dit gehuurde parkeerterrein beschikt Koopman Mode ook over een eigen parkeerterrein. Met voorliggende ontwikkeling zal het parkeren ten behoeve van Koopman Mode enkel plaatsvinden op het eigen parkeerterrein. Dit wordt eveneens geregeld middels dit bestemmingsplan. Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Ligging Het plangebied waar de woningbouw voorzien is, is gesitueerd in het midden van Tilligte. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Denekamp, sectie M, nummers 736, 1507, 1508, 1509 en 1510. Koopman Mode ligt ten zuiden van de planlocatie waar de woningbouw is voorzien. Dit plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Denekamp, sectie M, nummers 378, 957, 958, 888, 890, 976, 954 en 980, 981 en 1033. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: PDOK; bewerking Ad Fontem) Begrenzing bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

7

De begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.2 en 1.3 (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto van het plangebied weergegeven. Zie de digitale verbeelding van het bestemmingsplan voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: PDOK; bewerking Ad Fontem)

Figuur 1.3: begrenzing plangebied (bron: PDOK; bewerking Ad Fontem)

8

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor het horecapand geldt het bestemmingsplan 'Tilligte'. Het bestemmingsplan 'Tilligte' is door de gemeenteraad van gemeente Dinkelland vastgesteld op 26 februari 2013. Voor beide parkeerterreinen geldt het bestemmingsplan 'bestemmingsplan Tilligte, partiele herziening uitbreiding winkel en parkeerplaatsen Koopman'. Het bestemmingsplan is vastgesteld op 1 maart 2013. Daarnaast zijn voor het gehele plangebied het 'Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland', vastgesteld op 29 mei 2018 en 'Paraplubestemmingsplan kernen gemeente Dinkelland' vastgesteld op 5 juni 2021 van toepassing. Het plangebied kent momenteel de volgende bestemmingen: 'Verkeer - Parkeerterrein', 'Groen' en 'Horeca', 'Detailhandel' en 'Gemengd'. Op de groenbestemming liggen twee functieaanduidingen, te weten: 'houtwal' en 'specifieke vorm van verkeer - noodontsluiting'. Op de horecabestemming ligt daarnaast een bouwvlak, de functieaanduiding 'bedrijfswoning' en 'horeca van categorie 2' en een maatvoering 'maximum bouwhoogte: 8 m en maximium goothoogte: 4 m'. Op de detailhandelsbestemming ligt eveneens een bouwvlak met maatvoering voor bouw- en goothoogte. Het geldende bestemmingsplan biedt daarmee geen mogelijkheden om de geplande woningbouwontwikkeling mogelijk te maken. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is noodzakelijk.

In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Tilligte' en 'bestemmingsplan Tilligte, partiele herziening uitbreiding winkel en parkeerplaatsen Koopman' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Tilligte, Ootmarsumsestraat 142' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.1774.TILBPOOTMARSSTR142-VG01); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

9

10

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Huidige situatie In de huidige situatie is er aan de Ootmarsumsestraat 142 in Tilligte sprake van een parkeerveld en een café-restaurant. Het parkeerveld is bedoeld voor Koopman Mode aan de overkant van de straat. Tijdens piekmomenten kan dit parkeerterrein ingezet worden om parkeerdruk op de verdere omgeving te voorkomen. In praktijk is door Koopman Mode echter weinig gebruik gemaakt van het parkeerterrein. Het café-restaurant staat ondertussen bijna twee jaar leeg. Er is geen zicht op overname en/of een nieuwe ontwikkeling van het pand. Vooral ook ingegeven dat horeca in kleine dorpen, met grote feestzalen, nauwelijks nog toekomst heeft. Het plangebied wordt ontsloten via de Ootmarsumsestraat, een provinciale weg tussen Ootmarsum en Denekamp. Ter hoogte van het plangebied geldt een snelheidsregime van 50 km/u.

Figuur 2.1: huidige situatie aanzicht vanaf de Ootmarsumsestraat in Tilligte (bron: Google Steetview)

2.2 Toekomstige situatie In de toekomstige situatie is er sprake van een woningbouwontwikkeling met 19 woningen. Hiervan betreft het twee reeds bestaande bedrijfswoningen, die worden omgezet naar burgerwoning. Per saldo zal er sprake zijn van een toename van 17 woningen. In het woningbouwprogramma is enige flexibliteit ingebouwd, afhankelijk waar vraag naar is vanuit de markt. In het huidige programma is uitgegaan van: 8 twee-onder-een-kapwoningen; 6 beneden- en bovenwoningen (bebo); 4 geschakelde woningen; 1 vrijstaande woning. In het huidige pand van Ten Dam worden twee woningen (twee-onder-een-kapwoning) gerealiseerd. De bestaande vrijstaande woning blijft behouden. Er wordt een parkeerterrein met zes parkeerplekken ingericht voor deze woningen aan de achterzijde van het huidige pand van Ten Dam. Op het braakliggende stuk grond (parkeerveld) worden meerdere grondgebonden woningen gerealiseerd. Afhankelijk van de marktvraag wordt er een onderscheid gemaakt tussen twee-onder-een-kapwoningen, beneden- en bovenwoningen en rijwoningen. Parkeren vindt zowel plaats op eigen terrein als in de openbare ruimte. Ook wordt er een wadi aangelegd voor waterberging. In onderstaand figuur en in Bijlage 1 is de stedenbouwkundige schets weergegeven.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

11

Figuur 2.3: Toekomstige situatie (bron: pr8 architecten)

12

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot.

De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de toevoeging van starters- en seniorenwoningen in de kern Tilligte. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de paragrafen 3.2.3 en 3.3.2 wordt de realisatie van de rijwoningen, twee-onder-een kapwoningen, bebo woningen en vrijstaande woning getoetst aan het provinciale beleid en aan de woonvisie van de gemeente Dinkelland. Daarin wordt aangetoond dat het past binnen het provinciale en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet draagt het plan bij aan de realisatie van nieuwe woningen voor starters en senioren. Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

13

3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Onderhavig plan Onderhavig plan betreft de ontwikkeling van in totaal negentien woningen, waarvan twee bestaande woningen.

Per saldo betreft het dus een toevoeging van zeventien woningen. Volgens de jurisprudentie is er daarom sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Afdeling hanteert een grens van elf woningen (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Bij een ontwikkeling van twaalf woningen wordt een ontwikkeling gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953) en moet gemotiveerd worden dat er een behoefte is aan de ontwikkeling. Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. Conform de vereisten van de Ladder dient een ontwikkeling aan een behoefte te voldoen, zowel kwantitatief (woningbouwaantallen) als kwalitatief (doelgroep, type woning etc.). Bestaand stedelijk gebied Zoals is beschreven voldoet een ontwikkeling aan de Ladder als de behoefte is aangetoond en de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt. In artikel 1.1.1. onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied is in de huidige situatie in gebruik als horecapand en parkeerplaats midden in de kern Tilligte. Aangezien het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Tilligte en deel uitmaakt van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van de bestaande woonwijk geldt dat het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Wanneer de behoefte aan de ontwikkeling wordt aangetoond wordt er voldaan aan de Ladder en hoeft er niet naar de beschikbaarheid en geschiktheid van andere locaties gekeken te worden. Kwantitatieve behoefte Op 5 juli 2021 is de nieuwe Woonvisie 2021+ vastgesteld door de gemeenteraad van Dinkelland. In paragraaf 3.3.2 wordt hier uitgebreid op in gegaan. De gemeente Dinkelland wil inzetten op meer woningen met de juiste kwaliteit. De gemeente gaat de komende jaren voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. De gemeente gaat uit van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar houdt de gemeente ook rekening met de instroom van vestigers. Gezien de huidige druk op de markt wil de gemeente Dinkelland de woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren.

Om te kunnen voorzien in de woninghoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma waarbij de zachte plannen verdeeld zijn over de grote en kleine kernen:

14

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

Dit houdt in dat ongeveer de helft van de woningbehoefte landt in de grotere kernen. In deze kernen woont tweederde van de inwoners van Dinkelland en geldt de grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen: iets wat met name voor senioren en de mensen met een zorgvraag een grote rol speelt. Realisatie vindt plaats per kern (evt. gefaseerde) plannen plaats. Dus niet alles in een paar grote plannen. Hierdoor kan goed worden bijgestuurd als dat nodig blijkt te zijn. In de kleine kernen van de gemeente Dinkelland (o.a. Tilligte, Deurningen, Saasveld, Lattrop en Noord-Deurningen) wordt verwacht dat er de komende 10 jaar er een potentiële behoefte is aan 120 woningen (100% behoefte) tot 155 woningen (130% woningen). Tevens is er een vrije ruimte voor 70 woningen binnen de gemeente Dinkelland voor transformatie en knelpunten initiatieven. De ontwikkeling van negentien woningen voor starters en senioren op een inbreidingslocatie in het midden van Tilligte voorziet daarmee in een duidelijke kwantitatieve behoefte. Kwalitatieve behoefte De gemeente Dinkelland zet in op twee doelgroepen: starters en senioren. Dit betekent onder ander het toevoegen van betaalbare starterswoningen en levensloopbestendige woningen voor senioren. Het voordeel van nieuwbouw voor senioren is dat er ook meer doorstroming op de woningmarkt komt.

Als senioren gaan verhuizen, komen er meer bestaande ruimte woningen op de markt die geschikt zijn voor gezinnen, waardoor er uiteindelijk ook weer meer woningen voor jonge doorstromers en starters beschikbaar komen. De gemeente heeft daarom de ambitie om een groot deel van de nieuwbouw de komende jaren levensloopbestendig te realiseren. De ontwikkeling van negentien woningen voor starters en senioren op een inbreidingslocatie in het midden van Tilligte voorziet daarmee in een duidelijke kwalitatieve behoefte. Kortom Geconcludeerd kan worden dat onderhavig plan voldoet aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordeining.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

15

3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts.

De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

16

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. In Hierbij is onder andere het principe van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' (artikel 2.1.3) van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en stedelijk gebied wordt benut, voordat er nieuwbouw in de groene omgeving plaatsvindt. Artikel 2.1.2 Principe van concentratie Lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Door de gemeente Dinkelland is in de Woonvisie 2021+ de meest recente behoefte aan woningbouw voor de komende jaren vastgelegd. Zoals in paragraaf 3.1.2 (ladder voor duurzame verstedelijking) is beschreven wordt de grootste woningbehoefte verwacht in de grote kernen (Denekamp, Ootmarsum en Weerselo). Voor de kleine kernen (o.a.

Tilligte) wordt een woningvraag verwacht van 120 woningen (100% behoefte) tot 155 woningen (130% behoefte). Daarbij wordt vooral ingezet op de doelgroepen starters en senioren. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van per saldo zeventien woningen voor starters en senioren kan geconcludeerd worden dat het plan voorziet in woningbouw voor de lokale behoefte en tevens in de behoefte van een (bijzondere) doelgroep. Derhalve kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met artikel 2.1.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

17

transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. In voorliggend geval is sprake van een binnenstedelijke locatie in bestaand bebouwd gebied. Op deze locatie wordt een deel van de bestaande bebouwing gesloopt en een desolate parkeerplaats wegbestemd. In plaats daarvan worden per saldo zeventien woningen voor senioren en starters gerealiseerd. Van extra ruimtebeslag op de groene omgeving is daarom geen sprake. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen Lid 1 Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Lid 2 In de bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien. Lid 3 In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken.

Lid 4 De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Lid 5 Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten. Lid 6 In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden. Voor Dinkelland geldt dat voor de komende periode 120 woningen (100% behoefte) tot 155 woningen (130% behoefte) worden gereserveerd voor de kleine kernen in de gemeente. Binnen het plangebied worden per saldo zeventien woningen gerealiseerd. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen het gemeentelijk woonbeleid en daarmee de provincale uitganspunten.

Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

18

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel) Het plangebied behoort binnen de Omgevingsvisie Overijssel tot de 'woon en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieu versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico's op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

Onderhavig plan heeft betrekking op de realisatie van per saldo zeventien woningen door de herstructurering van een bestaand horecapand en desolate parkeerplaats draagt het initiatief bij aan het ontwikkelingsperspectief voor woon en werklocaties buiten de stedelijke netwerken. Gebiedskenmerken Op basis van de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied. In het gebied zijn de kenmerken van de 'Natuurlijke laag' en de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' niet meer als zodanig zichtbaar en beleefbaar. Daarom kan toetsing van het plan aan deze gebiedskenmerken achterwege blijven. Stedelijke laag Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'Stedelijke laag' aangeduid met het gebiedstype 'Woonwijken 1955-nu'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra.

Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaats vinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

19

Figuur 3.3: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) In de omgeving van het plangebied zijn overwegend vrijstaande woningen, enkele bedrijfs- maatschappelijke-, horeca- en detailhandelsbestemmingen gesitueerd. Met het realiseren van de nieuwe woningen wordt rekening gehouden met de bestaande woningen en de bebouwingsstructuren hiervan. Daarmee wordt er rekening gehouden met de omliggende functies. Het voornemen wordt gerealiseerd binnen de bestaande wegenstructuur. De invulling van het plangebied is daarmee in overeenstemming met het ter plekke geldende gebiedskenmerk 'Stedelijke laag'. Laag van de beleving De laag van de beleving geeft geen specifieke kenmerken aan het plangebied of de directe omgeving daarvan en blijft daarom verder buiten beschouwing. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Omgevingsvisie Dinkelland

De gemeenteraad van de gemeente Dinkelland heeft op 31 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Dinkelland, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Dinkelland en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn: 1. We doen het samen; 2. We geven het goed voorbeeld; 3. We wentelen niet af op volgende generaties; 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. De gemeente Dinkelland willen kernen waar het lekker wonen is. Waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar vooral ook kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. Het aantal en de soort woningen in een kern moeten passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning 20

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. De gemeente wil graag binnen de grenzen van een kern bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerkgebouw of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. De gemeente gaat samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen. In de woonvisie kijkt de gemeente op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit op de vraag naar woningen. De gemeente probeert erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij houdt de gemeente de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog. De gemeente heeft tevens een Waardenkaart gemaakt. Deze is opgenomen in figuur 3.4.

Figuur 3.4: Waardenkaart Dinkelland, projectlocatie aangegeven met meest zuidelijke blauwe ster (bron: gemeente Dinkelland) Toets Op de Waardenkaart van Dinkelland is de projectlocatie gemarkeerd met een blauwe ster. Dit wil zeggen dat de locatie door de gemeente wordt gezien als een potentiele ontwikkellocatie. In de Omgevingsvisie wordt verder niet specifiek in gegaan op voorliggende locatie. Wel heeft de gemeente als standpunt dat inwoners zoveel mogelijk voor hun woning in hun eigen gemeente terecht kunnen. Dinkelland wil binnen de grenzen van een kern bouwen. Momenteel ontbreekt het in de gemeente aan betaalbare woningen voor starters en ouderen. Met betrekking tot woningbouw wil de gemeente inzetten op kleinschalige woonbebouwing aan de randen en dichtere en soms ook middelhoge bebouwing in het hart. De gemeente speelt in op compacte bebouwing in het dorpshart en lagere woonbebouwing aan de randen. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de functionele structuur van de omgeving. Met de ontwikkeling worden starters en senioren woningen mogelijk gemaakt binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee voorziet de ontwikkeling in de woningbehoefte op een inbreidingslocatie. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling niet in strijd is met de uitgangspunten uit de gemeentelijke omgevingsvisie.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

21

3.3.2

Woonvisie 2021+ gemeente Dinkelland

Op 5 juli 2021 is de nieuwe Woonvisie 2021+ vastgesteld door de gemeenteraad van Dinkelland. De Woonvisie is een plan, dat gaat over het realiseren van voldoende betaalbare woningen in de koopsector variërend van rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, appartementen, vrijstaande woningen en levensloopbestendige woningen. Daarnaast moeten er ook voldoende betaalbare en huurwoningen zijn. In de Woonvisie wordt ook de toenemende vraag naar diverse soorten zorgwoningen meegenomen en er is aandacht voor huisvesting van arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners. Bovendien is er aandacht voor aanpassingen in de bestaande woningvoorraad, zodat deze levensloopbestendiger wordt. Meer woningen... De gemeente Dinkelland wil inzetten op meer woningen met de juiste kwaliteit. De gemeente gaat de komende jaren voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. De gemeente gaat uit van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar houdt de gemeente ook rekening met de instroom van vestigers. Gezien de huidige druk op de markt wil de gemeente Dinkelland de woningbouwopgave zoveel mogelijk de komende vijf jaar realiseren.

Om te kunnen voorzien in de woninghoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma waarbij de zachte plannen verdeeld zijn over de grote en kleine kernen:

Dit houdt in dat ongeveer de helft van de woningbehoefte landt in de grotere kernen. In deze kernen woont tweederde van de inwoners van Dinkelland en geldt de grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen: iets wat met name voor senioren en de mensen met een zorgvraag een grote rol speelt. Realisatie vindt plaats per kern (evt. gefaseerde) plannen plaats. Dus niet alles in een paar grote plannen. Hierdoor kan goed worden bijgestuurd als dat nodig blijkt te zijn. ...met de juiste kwaliteit In de gemeente Dinkelland krijgt inbreiding prioriteit boven uitbreiding. In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking zal de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties plaatsvinden. Dit heeft de gemeente ook vastgelegd in de Nota Inbreidingslocaties (2020). Bij het bouwen op inbreidingsplekken gaat de focus uit naar zogenaamde 'structuurversterkende plekken'. Dat zijn beeldbepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering van belang is. Bouwen op dergelijke plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. De gemeente Dinkelland zet in op twee doelgroepen: starters en senioren. Dit betekent onder ander het toevoegen van betaalbare starterswoningen en levensloopbestendige woningen voor senioren.

Voor voorliggend bestemmingsplan is vooral die laatste groep relevant. Een levensloopbestendige woning is gelijkvloers en bij voorkeur in de eigen vertrouwde omgeving (de buurt of kenr waar men nu woont) en dichtbij voorzieningen. Het voordeel van nieuwbouw voor senioren is dat er ook meer doorstroming op de woningmarkt komt. Als senioren gaan verhuizen, komen er meer bestaande ruimte woningen op de markt die geschikt zijn voor gezinnen, waardoor er uiteindelijk ook weer meer woningen voor jonge doorstromers en starters beschikbaar komen. De gemeente heeft daarom de ambitie om een groot deel van de nieuwbouw de komende jaren levensloopbestendig te realiseren. Toets Voor de periode 2020-2030 is de woningbehoefte voor Overige kernen (waaronder Tilligte) vastgelegd op 120 woningen (100% behoefte), oplopend naar 155 woningen (130% behoefte). Tevens is er een vrije ruimte voor 70 woningen binnen de gemeente Dinkelland voor transformatie en knelpunten initiatieven. Met voorliggend plan worden 19 woningen gerealiseerd voor de doelgroep starters en senioren. De ontwikkeling betreft daarnaast een inbreidingslocatie in de kern Tilligte. In dit geval is sprake van een voormalige horecaonderneming, die ondertussen bijna twee jaar leeg staat. Door voorliggende ontwikkeling wordt lange leegstand en verpaupering 22

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

voorkomen. Het andere deel betreft een parkeerplaats ten behoeve van het naastgelegen Koopman Mode. De parkeerplaars wordt echter niet of nauwelijks gebruikt, waardoor het terrein er verlaten bij ligt. Op deze manier wordt dan ook een inbreidingslocatie getransformeerd en een (toekomstig) knelpunt opgelost. In paragraaf 3.3.3 wordt verder ingegaan op de beleidsuitgangspunten van de 'Beleidsnota inbreidingslocaties gemeente Dinkelland 2016'. De gemeente geeft onder meer mogelijkheden voor het realiseren van nieuwe/extra plancapaciteit indien wordt voldaan aan een aantal voorwaarden. De voorwaarden hebben onder meer betrekking op het invulling geven aan beleidsdoelen uit de Woonvisie en het benutten van inbreidingslocaties (transformatie en herstructurering). Geconcludeerd wordt dat dit plan in lijn is met het beleid uit de Woonvisie 2021+. 3.3.3

Nota inbreidingslocaties 2020

Bij de gemeente Dinkelland werd en wordt er regelmatig een aanvraag ingediend voor het bouwen van woningen op inbreidingslocaties. Daarbij gaat het dan veelal om kleinschalige grondgebonden woningbouw zonder functiemenging binnen de grenzen van de bebouwde kom. Voor de beoordeling van dergelijke aanvragen is voor het eerst in 2011 door de gemeenteraad een beleidskader vastgesteld in de vorm van een “Beleidsnota Inbreidingslocaties”. Nadien is het beleid aangepast in de versie “Beleidsnota inbreidingslocaties gemeente Dinkelland 2020”. Het doel van deze nota is het bieden van een kader voor de beoordeling van woningen binnen de kernen op inbreidingslocaties. Om dergelijke verzoeken omtrent inbreiding te kunnen beoordelen is het noodzakelijk om duidelijk vast te leggen welke uitgangspunten daarvoor gelden en onder welke voorwaarden inbreiding mogelijk is. Het beleid is van toepassing op: verzoeken voor woningbouw welke niet passen in het bestemmingsplan; verzoeken binnen bestaand bebouwd gebied. Het aantal woningen dat toegevoegd kan worden in de gemeente is beperkt en neemt op termijn af, zodat toevoegen moet gebeuren op plekken waar de meerwaarde groot is. Denk hierbij aan beeldbepalende of centrale plekken in de kern of op locaties waar verbetering van belang is.

Bouwen op structuurversterkende plekken zorgt voor meer levendigheid, meer ruimtelijke kwaliteit en meer draagvlak voor voorzieningen. Onder structuurversterkende plekken verstaat de gemeente Dinkelland:

Daarnaast heeft de gemeente Dinkelland de volgende overige stedenbouwkundige voorwaarden geformuleerd:

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

23

a. Aansluiting op de bestaande stedenbouwkundige structuur; b. Kavel(s) moet(en) grenzen aan de openbare weg; c. Samenhang met de omgeving; d. Woonmilieus mogen niet onevenredig worden aangetast; Toets De ontwikkeling geschiedt in het kader van de lokale behoefte en is in overeenstemming met het gemeentelijke woonbeleid (zie paragraaf 3.4.2 van deze toelichting). Het voornemen vindt plaats binnen bestaand bebouwd gebied, ter plaatse van een bestaande horecabestemming en parkeerplaats. De voormalig horecaonderneming, staat ondertussen bijna twee jaar leeg. Er is geen uitzicht op overname of op nieuwe ontwikkelingen. Horeca in kleine dorpen, met grote zalen, heeft geen of nauwelijks toekomst. De coronacrisis heeft dit alleen maar versterkt. Vandaar dat een nieuwe functie is gezocht. Door voorliggende ontwikkeling wordt lange leegstand en verpaupering voorkomen. Het andere deel van het plangebied bestaat uit een parkeerplaats. De parkeerplaats wordt niet of nauwelijks gebruikt en ligt er verlaten bij. De parkeerplaats is planologisch o.a. toebedeeld aan het nabijgelegen Koopman Mode, aan de andere kant van de Ootmarsumsestraat. Door Koopman Mode is aangetoond dat zij deze parkeerplaats niet nodig hebben. Het plangebied heeft stedelijke bestemmingen en ligt midden in de kern Tilligte, waardoor het binnen bestaand bebouwd gebied is gelegen.

Voor de bereikbaarheid is het noodzakelijk om een deel van het voormalig café te slopen, dit maakt ook onderdeel van het plan. Daarmee voldoet het initiatief aan de eerste twee punten van het inbreidingsbeleid. Tot slot moet een initiatief bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid en vitaliteit van de kern. Het initiatief voldoet aan meerdere punten van deze opsomming Het gaat om leegstand van een horecapand, herontwikkelen van een rotte kies (desolate parkeerplaats) en het ontwikkelen van een lege plek die voldoet aan de omschrijving van stedelijke functies. Geconstateerd wordt dat het voornemen past binnen het planologisch beleid met betrekking tot inbreidingslocaties.

24

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag. Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld. Toets Het voorliggend plan voorziet in de realisatie van 19 nieuwe woningen. De beoogde activiteit wordt in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage aangemerkt als de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Het onderhavige project wordt niet gezien als een m.e.r.- plichtige activiteit omdat deze pas geldt bij gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op: een oppervlakte van 100 hectare of meer; een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of; een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m² of meer. De genoemde maximum oppervlakken gelden als drempelwaarden. Het ruimtebeslag van het onderhavige project ligt ruimschoots beneden de drempelwaarde. Conclusie die op grond hiervan getrokken kan worden is dat het onderhavige project niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is. In de nota van toelichting op het Besluit mer wordt het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' geduid. Hier wordt het volgende over gezegd: “Bij een stedelijk ontwikkelingsproject kan het gaan om bouwprojecten als woningen, parkeerterreinen, bioscopen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Er kan overigens geen misverstand over bestaan dat ook «dorpen» hieronder vallen. Wat «stedelijke ontwikkeling» inhoudt kan van regio tot regio verschillen. Van belang hierbij is of er per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen zijn. Indien bijvoorbeeld een woonwijk wordt afgebroken en er komt een nieuwe voor in de plaats, zal dit in de regel per saldo geen of weinig milieugevolgen hebben.

Bij een uitbreiding zal er eerder sprake kunnen zijn van aanzienlijke gevolgen.” Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant. Met voorliggend plan worden binnen bestaand stedelijk gebied 19 woningen gerealiseerd. Het plan wordt niet gezien als m.e.r.-plichtige activiteit. Dit betekent dat volstaan kan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. In dat kader is een aanmeldnotitie opgesteld, die bij het bevoegd gezag is ingediend en als Bijlage 2 bij deze toelichting is opgenomen. Gelet op de uitkomsten van deze aanmeldnotitie, waaruit blijkt dat er als gevolg van het bestemmingsplan geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden is het niet noodzakelijk om een milieueffectrapport op te stellen. Het besluit hiertoe is opgenomen in Bijlage 3.

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

25

4.2 Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar.

De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering Toets Het plangebied is gelegen midden in de kern Tilligte. Het plangebied grenst aan de zuidzijde aan de provinciale weg N349 Ootmarsumsestraat. Daarnaast liggen in de directe omgeving van het plangebied verschillende functies, waaronder: burgerwoningen, bedrijfsbestemmingen, maatschappelijke bestemmingen en horeca- en detailhandelsbestemmingen. Derhalve geldt dat het plangebied is gelegen in het omgevingstype 'gemengd gebied'. Bij het realiseren van een nieuwe bestemming dient gekeken te worden of die nieuwe functie past in de omgeving (externe werking) en of de omgeving de nieuwe functie toelaat (interne werking). Externe werking Bij de externe werking gaat het om de vraag of de realisatie van onderhavig plan leidt tot hinder of belemmeringen voor de omgeving. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast. De functie 'wonen' betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving. Er is derhalve geen sprake van een aantasting van het leefklimaat van omwonenden. Interne werking Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. De 26

bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

volgende milieubelastende functies liggen in de omgeving: H.H. Simon en Judaskerk aan de Ootmarsumsestraat 140: voor de categorie 'Kerkgebouwen' geldt milieucategorie 2 in verband met aspect geluid. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. De nieuwe woningen worden op ten minste 20 meter afstand gerealiseerd. Er wordt voldaan aan de richtafstand. Sporthal aan de Kerkweg 3: voor de categorie 'Sporthallen' geldt milieucategorie 3.1 in verband met aspect geluid. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter. De nieuwe woningen worden op ten minste 45 meter afstand gerealiseerd. Er wordt voldaan aan de richtafstand. Koopman Mode aan de Ootmarsumsestraat 145: voor de categorie 'Detailhandel voor zover n.e.g.' geldt milieucategorie 1. Hiervoor geldt een richtafstand van 0 meter. Er wordt voldaan aan de richtafstand. Autobedrijf Slots aan de Ootmarsumsestraat 161: voor de categorie 'Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven' geldt milieucategorie 2 in verband met aspect geluid. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. De woningen worden op ten minste 60 meter afstand gerealiseerd. Er wordt voldaan aan de richtafstand. Bedrijfsbestemming tot categorie 2 aan de Ootmarsumsestraat 150: voor een bedrijfsbestemming tot categorie 2 geldt een richtafstand van 10 meter. De nieuwe woningen worden op ten minste 12 meter afstand gerealiseerd.

Er wordt voldaan aan de richtafstand. Aangezien de woonbestemming wel direct grenst aan het perceel, is het plaatsen van een mantelzorgunit (mocht hier behoefte aan zijn) uitgesloten binnen een straal van 10 meter van de bedrijfsbestemming aan de Ootmarsumsestraat 150. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'bedrijven en milieuzonering' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.3 Bodem Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht. Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen. Toets Ten behoeve van onderhavig bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een verkennend bodemonderzoek [kenmerk: 21042010] om ter plaatse de milieu-hygiënische kwaliteit van de bodem vast te stellen (zie Bijlage 4 voor het volledige onderzoek).

De onderzoekslocatie is momenteel onbebouwd, deels verhard met puingranulaat en klinkers (parkeerterrein) en deels in gebruik als grasveld. De aanleiding van dit onderzoek is de nieuwbouw van woningen waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is. Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN5725 “Aanleiding A: Opstellen hypothese over de bodemkwaliteit ten behoeve van uit te voeren bodemonderzoek”. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat een deel van het te onderzoeken terrein wordt gebruikt als parkeerterrein. De bovengrond van het parkeerterrein (circa 480 m 2 ) wordt als verdacht beschouwd. De bodem onder de tijdelijke parkeerplaats van puingranulaat kan wel als onverdacht beschouwd worden. De ondergrond en het grondwater voor de gehele locatie wordt ook als onverdacht beschouwd. Resultaten veldwerk In totaal zijn er 18 boringen verricht, waarvan er 4 zijn doorgezet in de diepere ondergrond. Er is 1 diepe boring afgewerkt tot peilbuis. Gebleken is dat de bodem globaal bestaat uit uiterst fijn tot matig fijn zwak siltig. In de boven- en ondergrond zijn oer- en roesthoudende lagen aangetroffen. Er zijn plaatselijk bodemvreemde materialen (sporen plastic) waargenomen. Door de veldwerkers zijn visueel geen asbestverdachte materialen op het maaiveld, in de puinlaag of in de bodem waargenomen.

Het freatische grondwater in peilbuis 1 is aangetroffen op 2.60 m-mv. Resultaten analyses Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd: de bovengrond (BG I, BG II, BG III en BG IV) is niet verontreinigd; de ondergrond (OG) is niet verontreinigd; bestemmingsplan Tilligte, Ootmarsumsestraat 142

27

het grondwater (PB 1) is licht verontreinigd met barium en cadmium. Conclusies en aanbevelingen In het grondwater (PB 1) zijn enkele lichte verontreinigingen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 van de rapportage. In de bovengrond (BG I, BG II, BG III en BG IV) en in de ondergrond (OG) zijn geen verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren. Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin). Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.