TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22i Buitengebied, Postweg 19 Saasveld en Bornsedijk 14 Deurningen.pdf
Tekst van het document
14
4.5 Buitengebied met kwaliteit gemeente Dinkelland De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben gezamenlijk de uitwerking van de omgevingsvisie opgepakt. Het beleid is opgesteld ter vervanging van vele andere ruimtelijke regelingen. Volgens de gemeente werd dit onnodig ingewikkeld. De absolute doelstelling van het beleid is om de ruimtelijke kwaliteit in het buitengebied in stand te houden en te verbeteren. Anderzijds is het doel om (economische) ontwikkelingen in het buitengebied mogelijk te maken om zo een bijdrage te leveren aan een vitaal en leefbaar buitengebied. Er wordt gebruik gemaakt van het onderdeel wonen, specifiek extra woningen (rood voor rood) en uitbreiden van de woning. 4.5.1 Rood voor rood Er zijn algemene randvoorwaarden opgesteld voor het toevoegen van een extra woning (paragraaf 3.5 van het beleid) waaronder: 1. Een extra woning wordt uitsluitend toegestaan indien sprake is van een kwaliteitsimpuls in de vorm van de sloop van landschap ontsierende gebouwen binnen de gemeente Dinkelland en Tubbergen. Hierbij geldt dat voor elke 1.200 m2 te slopen landschap ontsierende bebouwing, één bouwkavel voor een woning kan worden toegekend; 2. Voor bedrijfsmatige kassen/een kassencomplex geldt een sloopverhouding van 1:5 ten opzichte van overige landschap ontsierende bebouwing, waarbij geldt dat hiermee per plan/locatie
maximaal 3 compensatiewoningen gerealiseerd kunnen worden. 3. Alleen (voormalige) agrarische bedrijfsgebouwen kunnen worden ingezet, voor gebouwen met een ander (voormalig) bedrijfsmatig gebruik geldt maatwerk; 4. Alleen gebouwen die tenminste 5 jaar geleden zijn opgericht kunnen worden ingezet; 5. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat de gebouwen voor 1998 aanwezig waren; 6. Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. De gemeente bepaalt of een niet-volledig gebouw kan worden ingezet voor deze regeling; 7. Karakteristieke gebouwen en monumentale gebouwen kunnen niet worden ingezet voor sloop en worden ingepast in de nieuwe erfopzet; 8. Er mogen meerdere sloop- en bouwlocaties worden gecombineerd; 9. Tenminste 75% van de vereiste sloopoppervlakte voor een woning moet uit de gemeente komen waar de woning gebouwd wordt; 10. Op een slooplocatie moet tenminste 300m² worden gesloopt, tenzij het gaat om een veld-schuur; 11. Alle landschap ontsierende gebouwen op een slooplocatie moeten worden gesloopt;
15
12. Overtollige bouwwerken zoals sleufsilo’s, mestplaten, mestbassins, (mest)kelders en hobby-/tunnelkassen en erfverharding moeten worden verwijderd en tellen niet mee met de sloopoppervlakte. Torensilo’s en mestsilo’s kunnen wel worden meegeteld in de sloopoppervlakte; 13. De extra woning moet worden teruggebouwd op een slooplocatie waar sprake is van een erf met een functie (voormalig) agrarisch bedrijf, (voormalig) niet-agrarisch bedrijf dan wel een woonerf welke als zodanig is bestemd. Een locatie van een veldschuur geldt niet als geschikte terugbouwlocatie; 14. De woning en de bijbehorende bouwwerken dienen één erfensemble te vormen met de overige bebouwing (één-erf gedachte); 15. Wanneer de slooplocatie(s) niet geschikt is/zijn om een extra woning te bouwen vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit, milieu-, ruimtelijke ordening- en/of overige wet- en regelgeving, kan de woning elders teruggebouwd worden. In dat geval dient de terugbouwlocatie aan te sluiten op bestaande bebouwing. Het kan dan bijvoorbeeld gaan om het bouwen in kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing, een bestaand erfensemble/ erfstructuur (hieronder kan eventueel ook het ensemble/ de erfstructuur van een historisch(e) landgoed/ buitenplaats worden verstaan) of op de locatie van een solitair gelegen recreatiewoning waarbij deze wordt omgezet in een reguliere woning; 16.
Indien wordt voldaan aan de sloopnorm, mag een extra woning
16
met bijgebouw(en) gebouwd worden conform de toegestane afmetingen (inhoud/oppervlakte/etc.) die gangbaar zijn in het geldend omgevingsplan voor de functie ‘Wonen; 17. Van de sloopoppervlakte boven de sloopnorm, mag een gedeelte worden teruggebouwd dan wel behouden blijven voor het realiseren van een grotere oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken. Voor de berekening van de terug te bouwen dan wel de te behouden oppervlakte wordt de tabel uit paragraaf 3.2 toegepast. Indien de te behouden gebouwen landschap ontsierend zijn, worden eisen gesteld aan het verfraaien van de gebouwen zodat deze niet meer landschap ontsierend zijn;
18. In afwijking van lid 11 kunnen gebouwen die in eerste instantie landschap ontsierend zijn, maar waarin bedrijfsmatige activiteiten mogelijk zijn, worden uitgezonderd van sloop mits dit landschappelijk en stedenbouwkundig aanvaardbaar is, de gebouwen zodanig verfraaid worden dat deze niet meer landschap
ontsierend zijn en voldaan wordt aan de voorwaarden uit paragraaf 3.4. 19. Middels een beeldkwaliteitsplan dient de beeldkwaliteit van de woning vastgelegd te worden. Er is een standaard beeldkwaliteitsplan opgesteld welke hiervoor gebruikt kan worden. Indien dit plan niet volstaat voor een specifiek project, dient een initiatiefnemer zelf een beeldkwaliteitsplan aan te leveren. Het beeldkwaliteitsplan dient akkoord te worden bevonden door de gemeente; 20. In het gemeentelijk woningbouwprogramma moet voldoende ruimte beschikbaar zijn voor de te bouwen woningen in het buitengebied; 21. Het toepassen van de regeling houdt in dat dat op alle betrokken locaties de bedrijfsmatige agrarische activiteiten gestaakt moeten worden. Dit houdt tevens in dat de hiervoor bedoelde vergunningen en toestemmingen moeten worden ingetrokken door de vergunninghouder, de locaties een passende functie krijgen conform het nieuwe gebruik en planologisch wordt geregeld dat de bedrijfsmatige agrarische activiteiten moeten worden beëindigd; 22. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel.
De ontwikkeling voldoet aan de gestelde voorwaarden. Op het erf aan de Postweg wordt 3.888 m2 landschap ontsierende bebouwing gesloopt, wat betekent dat drie compensatiewoningen kunnen worden gerealiseerd. Per compensatiewoning wordt 1.200 m2 ingezet waarna 288 m2 over blijft. Twee woningen landen op de slooplocatie. Een derde woning is hier niet passend, omdat de schaal van het erf dit niet toelaat en de bebouwingsdichtheid dan te hoog zou worden. Derhalve wordt het derde bouwrecht verplaatst naar de Bornsedijk, waar een woning wordt toegevoegd aan het bestaande lint. Op beide locaties is de erfopzet rechtlijnig en georiënteerd op weg, waardoor het past in het landschap. De nieuwe gebouwen worden aansluitend aan de bestaande bebouwing gesitueerd, waardoor een compact erfensemble blijft bestaan.
17
4.5.2 Uitbreiden woning Van de resterende sloopmeters, 288 m2 in totaal wordt de inhoud van de meest zuidelijke woning aan de Postweg vergroot tot een maximum van 1.038 m3. Deze woning is op de situatietekening op pagina 17 met rood omcirkeld. Hiervoor wordt paragraaf 3.1 uit het beleid ‘buitengebied met kwaliteit’ toegepast. Het volgende wordt daarin beschreven: Voor het uitbreiden van de inhoud van een woning met meer m3 binnen de functie ‘Wonen’, gelden de volgende voorwaarden: 1. Extra m3 wordt uitsluitend toegestaan indien binnen de gemeente Dinkelland of Tubbergen landschap ontsierende gebouwen worden gesloopt. Hiervoor geldt een sloopverhouding;
voor deze regeling; 5. Gebouwen moeten in het geheel worden gesloopt, inclusief funderingen en eventuele (mest)kelders; 6. Alleen volledige gebouwen kunnen worden ingezet en niet gedeeltes van gebouwen en/of (grotendeels) ingestorte gebouwen. De gemeente bepaalt of een niet volledig gebouw kan worden ingezet voor deze regeling; 7. Karakteristieke gebouwen en monumentale gebouwen worden zoveel mogelijk ingepast in de nieuwe erfopzet, waarbij in de nieuwe erfopzet aandacht is voor het historisch erfensemble; 8. De planologische bouwmogelijkheden op alle betrokken locaties worden aangepast aan de nieuwe situatie. Dit betekent onder andere dat de resterende bebouwing na sloop op de slooplocatie(s) beschouwd wordt als de maximaal toegestane oppervlakte aan bebouwing op het betreffende perceel. Er wordt voldaan aan het gestelde beleid.
2. De woning kan met maximaal 1.000 m3 worden vergroot; 3. Alleen legaal opgerichte gebouwen kunnen worden ingezet, of aangetoond moet worden dat de gebouwen vóór 1998 aanwezig waren; 4. Landschap ontsierende veldschuren komen ook in aanmerking
18
4.5.3 Verplaatsen woning De bestaande woning aan de Postweg 19 wordt gesloopt en hersteld met behoud van de oorspronkelijke inhoud. De woning wordt direct nabij de huidige positie herbouwd. Er kan vanuit het omgevingsplan worden afgeweken van de huidige situering als er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, het bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de natuurlijke en landschappelijke waarden, de waterhuishouding en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Er kan worden afgeweken omdat in de nieuwe situatie geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan bovenstaande waarden. De verplaatsing levert ruimtelijk een compact erfensemble op, passend in de structuur van het landschap. Bovendien mag de bestaande inhoud van de woonboerderij herbouwd worden. Daarvan wordt gebruik gemaakt.
Nieuwe situatie Postweg 19, niet op schaal (Bron: N+L).
19
5. Nieuwe situatie Postweg 19 5.1 Samenvatting huidige situatie Het erf is gelegen aan de zuidzijde van Saasveld op de overgang van het matenlandschap naar het essenlandschap. Ten noorden van het erf ligt het essenlandschap, ten westen het grootschalige ontginningslandschap. Op het erf is een woonhuis te vinden met meerdere schuren. Het woonhuis is evenwijdig aan de weg gesitueerd en met de voorgevel gericht naar het oosten. De bijgebouwen zijn allemaal haaks op of evenwijdig aan de straat gesitueerd. Aan de westzijde is het erf deels omzoomd door een houtopstand. De huidige erfopzet past bij de kenmerken van het ontginningslandschap, zoals de rechtlijnige opzet. 5.2 Nieuwe situatie In de nieuwe erfopzet wordt de huidige woning herbouwd met behoud van de oorspronkelijke inhoud (B) en worden de agrarische opstallen gesloopt (A). Door de herbouw blijft er sprake van een overduidelijk hoofdgebouw ten gunste van de hiërarchie. Op het erf worden twee nieuwe (schuur-)woningen gerealiseerd, waarvan één met een inpandig bijgebouw (C) en één met een separaat bijgebouw (D). Beide woningen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Het bijbehorende bijgebouw wordt nieuwgebouwd ten behoeve van opslag voor agrarische werktuigen en materialen (E). Op het erf worden nieuwe groenstructuren gerealiseerd (F, M, O, P en Q).
De nieuwe houtopstanden bestaan uit inheemse beplanting die de bestaande landschapsstructuren volgen. Hiermee wordt het erf omrand en
20
worden de structuren versterkt. Daarnaast wordt een fruitgaard aan de voorzijde van het erf aangeplant (G). Bestaande houtopstanden zullen behouden blijven (H). Bij de nieuwe invulling is gekeken naar de landschapskenmerken van het gebied en deze zijn gerespecteerd. Het slopen van de landschap ontsierende bebouwing in combinatie met de landschappelijke inpassing leidt tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 5.3 Maatregelen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit Sloop van landschapontsierende bebouwing (A); Nieuw aan te planten hagen (F); Nieuw aan te planten hoogstam fruitbomen (G); Behoud van bestaande houtopstanden (H); Nieuw aan te planten beeldbepalende boom (M); Nieuw aan te planten houtopstanden (O en P); Nieuw aan te planten boom (Q). Met deze landschappelijke inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.
A:
Bestaande te slopen bebouwing.
B:
Te herbouwen boerderij met behoud van de oorsponkelijke inhoud (1.100 m3).
C:
Nieuw te bouwen (schuur)woning, met inpandig bijgebouw.
D:
Nieuw te bouwen (schuur)woning (max. 1.038 m3) met bijgebouw.
E:
Nieuw te bouwen gedeeld bijgebouw voor opslag materieel t.b.v. werkzaamheden omliggend akkerland.
F:
Nieuw aan te planten hagen. Aanplant met beukenhaag (Fagus sylvatica) of meidoorn (Crataegus monogyna) in de maat 80-100 (hoogte in centimers) met 5 stuks per meter. Totale lengte bedraagt 76 meter, totaal aantal stuks bedraagt 380 stuks.
G:
Nieuw aan te planten hoogstam fruitbomen. Totaal 6 stuks aan te planten met appel, peer, pruim of kers, in de maat 10-12 (stamomtrek in centimeters) elke boom voorzien van twee boompalen.
H:
Bestaande houtopstanden.
I:
Tuin/gazon.
J:
Erfverharding.
K:
Te vellen deel houtopstand bestaand uit berken (witte omlijning). Met het vellen van deze opstand wordt een kader gecreërd voor de nieuwe woning (C). De houtopstand wordt herplant bij (P).
L:
Weiland/grasland.
M:
Nieuw aan te planten beeldbepalende boom. Aan te planten met een koningslinde of zilverlinde in de maat 14-16 (stamomtrek in centimters) en voorzien van twee boompalen.
N:
Rooilijn.
O:
Nieuw aan te planten houtopstanden. Aanplanten met de soorten meidoorn, vuilboom, hulst, veldesdoorn, wilde liguster en hondsroos in gelijke verhouding. Plantafstand 1,5 x 1,5 meter. Aanplanten in de maat 80-100 (hoogte in centimeters). Totaal 550 stuks op een oppervlakte van 1250 m2. Aanplanten in rijen tot een minimale breedte van 7 meter. 1,5 meter tussen de rijen in driehoeksverband. Verdeeld aanplanten niet in groepen.
P:
Nieuw aan te planten houtopstand. Aanplanten met de soorten meidoorn, vuilboom, hulst, veldesdoorn, wilde liguster en hondsroos in gelijke verhouding. Plantafstand 1,5 x 1,5 meter. Aanplanten in de maat 80-100 (hoogte in centimeters). Totaal 215 stuks op een oppervlakte van 485m2. Aanplanten in grote groep van 485 m2 in driehoeksverband in kleine groepen.
Q:
Nieuw aan te planten boom. Aanplanten in de maat 12-14 (stamomtrek in centimeters) en voorzien van twee boompalen. Soort: zomereik.
Fragment uit 1920 (bron: topotijdreis.nl)
Nieuwe situatie, niet op schaal (Bron: N+L). Project: Rood voor Rood
Getekend:
DA
Status:
Adres:
Post weg 19
Gecontroleerd:
NH
Formaat: A3
DO
Plaats:
Saasveld
Datum:
18-02-2025
Noord:
^
Schaal: 1:10 0 0
21
6. Nieuwe situatie Bornsedijk 14 6.1 Samenvatting huidige situatie De planlocatie ligt ten westen van het dorp Deurningen op de overgang van het matenlandschap naar het kampen- en ontginningslandschap. Het landschap heeft het karakter van een voormalig (nat) heide gebied, waardoor het onder het ontginningslandschap wordt geschaard. Het huidige perceel is gesplitst waardoor er mogelijkheden zijn ontstaan voor woonontwikkeling op het westelijke perceel. Dit perceel wordt nu gebruikt als tuin voor Bornsedijk 14 te Deurningen. 6.2 Nieuwe situatie In de nieuwe erfopzet wordt er een woning (A) met bijgebouw (B) gerealiseerd. Het erf is te bereiken via een bestaande dam (C). Op het perceel is een bestaande singel met snelgroeiers en tuinbeplanting aanwezig. De huidige singel is van dusdanig slechte kwaliteit dat die geveld gaat worden, met behoud van enkele soorten (D) en herplant van toekomst bestendige soorten (I). Momenteel staan er waardevolle bomen die behouden blijven (E). Midden op het perceel wordt een rode paardenkastanje geveld (F). Ter versterking van de bestaande fruitbomen worden nieuwe fruitbomen aangeplant (G). De fruitgaard markeert de voorkant van het erf. Aan de straatzijde wordt een meidoornhaag aangeplant (H). Op het kaartbeeld is de beoogde kadastrale splitsing weergegeven (J).
22
Met het respecteren en versterken van de landschappelijke kenmerken, leidt de landschappelijke inpassing tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. 6.3 Maatregelen ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit Te vellen van de bestaande singel met behoud van enkele soorten en herplant van toekomst bestendige soorten (D en I); Behoud van waardevolle bomen (E); Nieuw te planten fruitbomen ter versterking van de bestaande fruitgaard (G); Nieuw te planten meidoornhaag (H). Met deze landschappelijke inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.
A:
Nieuw te bouwen woning.
B:
Nieuw te bouwen bijgebouw.
C:
Erfverharding ontsluiting erf via bestaande dam.
D:
Te verwijderen beplanting. Aangemerkt als NNN en Casco element. De houtopstand bestaat uit snelgroeiers berken, elzen en wilgen. De rest van de beplanting bestaat uit tuinbeplanting. Het streven is om de singel nieuw op te zetten (oranje stippellijn). Waarbij enkele exemplaren behouden blijven (zie uitgelicht). Behouden exemplaren zijn: 1. mispel één stuks, 2. fruitbomen totaal vijf stuks, 3. zwarte els totaal drie stuks, 4.Groepje berken vier stuks, 5. esdoorn één stuks, 6. Japanse notenboom twee stuks,
E:
Te behouden waardevolle bomen. Waaronder een mispel , walnoot en fruitbomen.
F:
Te vellen rode paardenkastanje.
G:
Nieuw te planten fruitbomen ter versterking van bestaande fruitbomen. Aanplanten in de maat 10-12 (stamomtrek in centimeters) en elk voorzien van twee boompalen. Totaal 3 stuks met de soort: appel, peer en pruim.
H:
Nieuw te planten meidoornhaag. Aanplanten in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) in enkele rij. 5 stuks per m1, totaal: 125 stuks op een lengte van 25 meter.
I:
Nieuw te planten singel. Aanplanten met bosplantsoen in de maat 80-100 (hoogte in centimeters) met de soorten: hazelaar, lijsterbes, vuilboom, meidoorn, Gelderse roos en hulst in gelijke verhouding. Plantafstand 1,5 x 1,5 meter in 3 rijen. Totale breedte 6 meter. Totaal 160 stuks op een lengte van 80 meter. Toevoegen boomvormers aan singel, boomvormers aanplanten met veren in de maat 150-200 (hoogte in centimeters). Totaal 20 stuks met de soorten eik, beuk en linde in gelijke verhouding.
J:
Beoogde kadastrale splitsing.
K:
Agrarisch wei-/bouwland.
Fragment uit 1920 (bron: topotijdreis.nl)
Nieuwe situatie, niet op schaal (Bron: N+L).
Project: Rood voor rood
Getekend:
DA
Status:
Adres:
Bornsedijk ong . (naast 14)
gecontroleerd:
NH
Formaat: A3
DO
Plaats:
Deurningen
Datum:
23-01-2025
Noord:
^
Schaal: 1:1000
23
l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s
24
Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschap.nl • www.nl-landschap.nl
Bijlage 2
BKP rood voor rood
bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22i Buitengebied, Postweg 19 Saasveld en Bornsedijk 14 Deurningen
91
jong
landschap
landschap
Landschapstype
oud
Kampen
Essen
Maten/Flier
Veen
Heide
Erftype
Criterium: één hoofdgebouw per erf; de overige gebouwen zijn (vormgegeven als) bijgebouwen en ondergeschikt gepositioneerd; veldschuren zijn landschapsgerelateerd en staan vrij van de bebouwing op het erf
oud erf
(weggekeerd)
oud erf
(landschapsgekeerd)
aan de weg
van de weg
aan de weg
(dwars)
(weggericht)
aan de weg
van de weg
(haaks)
(weggericht)
van de weg
(landschapgericht)
Kies een erftype dat aansluit op het landschapstype en de specifieke kenmerken van de omgeving (V. = voorhuis; A. = achterhuis). Erfinrichting en beplanting versterken de erfopzet.
Ambitie
In dit gebied wordt geadviseerd een iets conservatievere insteek te kiezen dan in de jongere landschapstypes. Dit heeft betrekking op situering, volume, kapvorm, detaillering en kleurgebruik. In dit gebied zijn de grote pannen gedekte zadelkappen (met name rood) en rechte topgevel (eventueel bekleed met hout) kenmerkend. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde. Waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar het landschap gericht is. Bij de oudere erven komt incidenteel een gevelbeëindiging door middel van een wolfseind voor. In dit gebied wordt aandacht besteed aan de detaillering, waarbij daken vaak beëindigd worden met een windveer. Nieuwe type bouwvormen en retro-types zoals notariswoning verdragen zich slecht met de kenmerken van dit gebied.
Er kunnen zowel traditionele als meer moderne architectonische types gerealiseerd worden. De bebouwing is vooral heel eenvoudig van vorm. Het belangrijkste kenmerk is de grote, met pannen gedekte zadelkap in antraciet of (oud) rood, met rechte topgevelbeëindiging. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde, waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar de weg of het landschap gericht is. De detaillering is met name heel sober en strak, waarbij in het veenontgingenlandschap van oudsher meer aandacht voor gevelindeling en detail is.
Criterium: eenduidige hoofdvorm met zadeldak
woning
bijgebouw
bijgebouw
woning
Aan- en uitbouw aan woningen
Hoofdvorm
Criterium: eenduidige hoofdvorm met zadeldak incidenteel wolfseind
Criterium: aan- en uitbouwen aan woningen ondergeschikt aan de hoofdvorm en/of in lijn met de architectuur van het geheel vormgegeven
dwars
gekoppeld
gesleept uit de kap
geschakeld
afwijkende helling
erker
uitgebouwde kamer
Transformatie
Criterium: hoofdvorm als uitgangspunt nemen en transformaties ondergeschikt
snedes
loggia en onderschoer
hoog voorhuis
Gevelopbouw en Detail
Criterium: evenwichtige gevelopbouw die gebaseerd is op de karakteristieken van de locatie (landschapstype en erf), een sobere detaillering en onderscheid tussen de uitstraling van hoofd- en (vrijstaand) bijgebouw.
Traditionele uitwerking: principe rijke detaillering (alleen in oud landschap)
principe sobere detaillering (in oud- en jong landschap)
Eigentijdse uitwerking: inspiratie gevelopeningen
Materialen
principe: voor- en achterhuis (in oud- en jong landschap)
eigentijdse architectuur (gebaseerd op traditie) is altijd mogelijk
Criterium: toepassen van natuurlijke materialen (uitgezonderd riet) in een gedekte kleurstelling, passend bij de gekozen architectuur en de karakteristieken van het buitengebied
gevelmaterialen (voor woningen en bijgebouwen): diverse aardtinten metselwerk (uitgezonderd lichte tinten), hout (naturel of een donkere kleur); zink (mat)
glas kan op diverse manieren worden toegepast
dakbedekking: alleen matte dakbedekking; gebakken pannen en zink voor woningen; gebakken pannen, zink en golfplaten voor bijgebouwen
De afbeeldingen zijn ter inspiratie en kunnen als bouwstenen genomen worden voor een ontwerp. Ze geven ook principes weer waarbinnen de oplossingsrichting dient te worden gezocht. 7 februari 2014
Inspiratiefolder als handvat voor ontwikkeling in het kader van de Rood voor Roodregeling
Hoe kunt u deze inspiratiefolder gebruiken?
U wilt uw erf veranderen met behulp van de rood voor rood regeling. Hiervoor sluit u met de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst af. Daarin staan de afspraken om ‘hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit’ op uw erf en in de directe omgeving te krijgen. Na sloop en nieuwbouw moet de omgeving er nog beter uitzien!
In het buitengebied van de gemeentes Dinkelland en Tubbergen komen verschillende landschapstypen en erftypen voor. De gemeentes maken bij de nieuwe ontwikkelingen die gebruik maken van de rood voor rood regeling onderscheid tussen:
Voor uw nieuwe plan moeten het welstandbeleid en bestemmingsplan tegelijk worden aangepast. Waarom moet het welstandsbeleid worden aangepast voor uw plan? De ‘gebiedsgerichte criteria’ in de welstandsnota van de gemeente gaan uit van de bestaande toestand. Met nieuwe ontwikkelingen wordt geen rekening gehouden. En als wel sprake is van een nieuwe ontwikkeling wordt ervan uitgegaan dat deze moeten samenhangen met de bestaande (bedrijfs-)bebouwing op het erf. In het geval van Rood voor rood verdwijnt die bebouwing juist! De gebiedsgerichte criteria zijn bovendien onvoldoende geschikt om de gewenste hoogwaardige kwaliteit te bereiken, die in de privaatrechtelijke overeenkomst is vastgelegd. Daarom zal zowel dit welstandsbeleid als het bestemmingsplan voor uw perceel door de gemeenteraad moeten worden vastgesteld. In deze folder vindt u inspiratie: hoe ziet dat er dan uit? De gemeente drukt de mogelijkheden van nieuwbouw op een erf in criteria uit. Deze criteria zijn op ontwikkeling gericht. De welstandstoets vindt plaats op grond van deze criteria. Als uw bouw- en erfinrichtingsplan voldoen aan de gewenste hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit wordt de vergunning verleend. In uitzonderlijke gevallen kan het college van Burgemeester en Wethouders afwijken van het advies van de stadsbouwmeester door de toepassing van de hardheidsclausule in de welstandsnota van de gemeente.
Veel succes met uw plannen!
Oud landschap: kampenlandschap, essenlandschap en maten- en flierenlandschap; Jong landschap: heide- en veenontginningenlandschap. In welk gebied uw woning wordt gebouwd, kunt u in onderstaande kaart bepalen. Deze folder geeft zowel voor het oude als het jonge landschap weer welke erftypen daar voorkomen, wat de bedoeling (ambitie) van de gemeente is en hoe de bebouwing eruit mag zien. Om een volledig overzicht krijgen van uw mogelijkheden is het verstandig de volgende stappen te doorlopen: 1. Bekijk op de kaart in welk landschapstype uw ontwikkeling zich bevindt. 2. Bekijk het schema en bepaal welk erftype u kiest voor uw ontwikkeling. 3. Neem kennis van de ambitie van de gemeente voor het landschapstype waarin uw erf zich bevindt. 4. Stem het uiterlijk van uw woning af op de afbeeldingen bij de onderwerpen hoofdvorm, aan- en uitbouwen, transformatie, gevelopbouw en detail. 5. Gebruik materialen die worden getoond bij het onderwerp materialen. Opgemerkt wordt dat elke locatie en elke opgave anders is waardoor maatwerk per locatie van groot belang is. Deze folder is toepasbaar wanneer één woning wordt toegevoegd. Bij twee of meer woningen is aanvullend locatiespecifiek welstandsbeleid denkbaar.
Het verdient aanbeveling om in een zo vroeg mogelijk stadium, voordat u een aanvraag om omgevingsvergunning indient, gebruik te maken van het spreekuur van de stadsbouwmeester bij de gemeente. Dit kan al met een eerste schets van het gekozen erftype en hoofdvorm van de gebouwen aan de hand van de inspiratiebeelden in deze folder. U kunt hiervoor een afspraak maken bij de publieksbalie van de gemeente.
OUDlandschap JONGlandschap
Voor zonnepanelen en/of -collectoren op daken, voor zover vergunningplichtig, gelden in het hele gebied de onderstaande criteria. Als geen vergunning nodig is zijn dit aanbevelingen. De panelen- of collectoren: - liggen plat op het dakvlak; - worden evenwichtig geplaatst in een regelmatig patroon; - hebben rondom (ook ter plaatse van elementen op het dak) nog een ruime strook dakvlak; - zijn qua kleur, inclusief de randen, zoveel mogelijk afgestemd op het dakvlak. Wanneer een groot oppervlak van het dak wordt voorzien van zonnepanelen- of collectoren verdient het de voorkeur om het dakvlak in zijn geheel uit te voeren als (een dakvlak gelijkend type) zonnepaneel- of collector.
7 februari 2014
Bijlage 3
94
Q-team advies Postweg
bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22i Buitengebied, Postweg 19 Saasveld en Bornsedijk 14 Deurningen
Beoordeling
Q-team
Dinkelland-Tubbergen
-
Landelijk
Gebied
Q-team:
Dinkelland-Tubbergen
Landschapsplan
RvR
Initiatiefnemer Architect/adviseur Locatie Datum vergadering
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Postweg 19 Saasveld 13-12-2023
Overeenkomst
Beoordelingskaders: Eisen uit de formele kaders: Uitkomst toets aan formele kaders en overige opmerkingen Q-team
| Beleidsdocument
KiGO
13-12-2023 Het qg-team krijgt een plan voorgelegd voor het slopen van een erf, waarna er 3 woningen met bijgebouw gebouwd worden. Het plan gaat in de opzet uit van 1 hoofdwoning met vrijstaand bijgebouw en 2 schuurwoningen met inpandig bijgebouw.
geheel
De het
hoofdopzet qua bebouwing is passend met de kenmerken die we in omliggend landschap terug zien. Rechtlijnig en gestructureerd qua vorm. De boomgaard aan de voorzijde van het erf geeft een passende uitstraling vanaf de weg op het erf. De structuren binnen het erf geven een bepaalde mate van privacy/afscheiding, zonder daarmee de ruimtelijke kwaliteit negatief te beïnvloeden. De grotere boom binnen in het erf geeft een plus in kwaliteit tussen de bebouwing. Voor de
inpassing aan landschapszijde van het erf worden nog enkele aandachtspunten meegegeven: Op tekening staat een bomenrij op de westzijde als te vervangen. Deze houtopstand kan beperkte kwaliteit hebben, echter heeft als afschermend element in het landschap wel waarde. Vervanging met een robuuste, rechtlijnige structuur aan de westzijde van het erf, al dan niet met een ‘venster’ ter hoogte van de woning is hier benodigd. -__Aan de zuidoostzijde is een boomgaardje ingetekend. Dit landschap kenmerkt zich in duidelijke, harde structuren. Een boomgaard bestaand uit 4 bomen heeft te beperkte massa om als waardevolle structuur en inpassing dienst te doen. Ook is de positie van de boomgaard op het achtererf niet geheel logisch gezien vanuit streekeigen erfopzet. Geadviseerd wordt om in de zuidoosthoek van het erf een blok bos te planten met massa en robuustheid, bestaand uit gebiedseigen soorten. -__
Gezien de aard
ontwikkeling is er een reëel risico op vermindering ruimtelijke kwaliteit in de toekomst door het bouwen van schuttingen, tuinhuisjes en dergelijke landschapsontsierende bebouwing aan de landschapszijde van het erf. Een strakke bestemming met geen mogelijkheden voor bouwwerken buiten het hart van het erf is hier nodig om de ruimtelijke kwaliteit voor de toekomst te waarborgen. van
de
van
De
nodige aanpassingen voorgelegd worden.
in de groene
inpassing
kunnen
ambtelijk
18-8-2025 (ambtelijke toetsing op aanpassingen) N.a.v. de opmerkingen op voorgaand plan zijn er enkele aanpassingen gedaan. De houtopstand aan de westzijde van het erf wordt nu
houtopstand met massa, zodat deze is. De boomgaard op de zuidzijde van het landschapseigen oorspronkelijke plan is conform opmerkingen vervangen voor een robuuste houtopstand met streekeigen bosplantsoen soorten. Dit geeft een meer streekeigen correcte inpassing van het plan. Het plan is daarmee akkoord. vervangen
Vervolgprocedure
voor
een
Plan is akkoord, geen
vervolg.
Parkeren: Overeenkomsten: Afschrift
aan:
Beh. ambtenaar:
Architect, leden Q-team
(geanonimiseerd)
Status advies: De taak van het Q-team is het bewaken van de samenhang in de bouwplannen binnen de gestelde kaders om in gezamenlijkheid met belanghebbenden tot aanvaardbare en kwalitatieve plannen te komen. Het Q-team heeft daarin een adviserende rol ten behoeve van de indiener van het plan. Het college is het bevoegde orgaan om te beslissen op een aanvraag om bouwvergunning. Aan de behandelingen in het Q-team kunnen derhalve geen rechten worden ontleend.
Bijlage 4
Q-team advies Bornsedijk
bestemmingsplan TAM-Omgevingsplan Hoofdstuk 22i Buitengebied, Postweg 19 Saasveld en Bornsedijk 14 Deurningen
97
Beoordeling
Q-team
Dinkelland-Tubbergen
Q-team:
Landschapsplan Initiatiefnemer Architect/adviseur Locatie Datum vergadering
-
Landelijk
Gebied
Dinkelland-Tubbergen Bouwen woning RvR (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Bornsedijk ong naast 14 18-12-2024
Overeenkomst
Beoordelingskaders: Eisen uit de formele kaders: Uitkomst toets aan formele kaders en overige opmerkingen Q-team
| Beleidsdocument | 18-12-2024:
KiGO
Er ligt een plan voor het bouwen van een vrijstaande woning via een rood-voor-rood constructie. Het plan betreft het toevoegen van 1 woning aan het lint langs de Bornsedijk. De locatie is acceptabel, er is sprake van toevoeging van een woning aan een bestaand bebouwingslint. In het plan is rekening gehouden met de rooilijn/gevelafstand tot aan de weg, e.a. is in overeenstemming met
naastgelegen woning(en). De groene inpassing van het plan is acceptabel en draagt bij aan het verbeteren van de landschappelijke kwaliteit ter plekke. Er wordt tuinbeplanting en beplanting van matige kwaliteit vervangen voor streekeigen sortiment. Hierdoor ontstaat op termijn een hogere kwaliteit die passend is in landschap en bijdraagt aan versterking van het NNN. Een nadere uitwerking van de groene invulling is nog benodigd en kan ambtelijk beoordeeld worden. 24-01-2025: Nadere uitwerking
Vervolgprocedure
is akkoord
bevonden.
Plan is akkoord.
Parkeren: Overeenkomsten: Afschrift
aan:
Beh. ambtenaar:
Architect, leden Q-team
(geanonimiseerd)
Zaak
nr.
-
Status advies: De taak van het Q-team is het bewaken van de samenhang in de bouwplannen binnen de gestelde kaders om in gezamenlijkheid met belanghebbenden tot aanvaardbare en kwalitatieve plannen te komen. Het Q-team heeft daarin een adviserende rol ten behoeve van de indiener van het plan. Het college is het bevoegde orgaan om te beslissen op een aanvraag om bouwvergunning. Aan de behandelingen in het Q-team kunnen derhalve geen rechten worden ontleend.