Rapport onderzoek klooster Ootmarsum - DEF.pdf

RAPPORT

Klooster Ootmarsum In opdracht van de Rekenkamercommissie Dinkelland

Roel Lauwerier, Lai van Beek, Carmen Hendriks

3 maart 2023

Bestuurlijke reactie

2 / 52

3 / 52

4 / 52

Inhoudsopgave 1. Inleiding 1.1. Aanleiding, doelstelling en scope 1.2. Vraagstelling 1.3. Normenkader 1.4. Aanpak 1.5. Leeswijzer

6 6 6 7 7 8

2. Tijdlijn: procesverloop op hoofdlijnen

9

3. Bevindingen en analyse

15

3.1. Kaderstelling 3.1.1. Beleidskaders en beleidsmatige uitgangspunten met betrekking tot het klooster 3.1.2. Doelstelling van de aankoop 3.1.3. Begrote kosten en opbrengsten van de aankoop en verkoop 3.1.4. Analyse en toetsing aan het normenkader 3.2. Doelrealisatie en financiële realisatie 3.2.1. Doelrealisatie 3.2.2. Financiën 3.2.3. Analyse en toetsing aan het normenkader 3.3. Project- en risicomanagement 3.3.1. Beschrijving van het project- en risicomanagement 3.3.2. Risico’s van projecten in P&C-stukken 3.3.3. Analyse en toetsing aan het normenkader 3.4. Positie van de raad 3.4.1. Positie van de raad 3.4.2. Betrokkenheid van de raad bij ontwikkelingen rondom het klooster 3.4.3. Informatievoorziening 3.4.4. Analyse en toetsing aan het normenkader

4. Conclusies en aanbevelingen 4.1. Conclusies 4.2. Aanbevelingen

15 15 20 24 21 24 24 25 30 33 33 35 36 39 39 39 40 42

44 44 47

Bijlage 1. Overzicht geïnterviewde personen

49

Bijlage 2. Zicht en grip op grote projecten

50

5 / 52

1. Inleiding 1.1. Aanleiding, doelstelling en scope De gemeenteraad van Dinkelland heeft de rekenkamercommissie van Dinkelland, Losser, Oldenzaal verzocht om onderzoek te doen naar de aankoop van het klooster in Ootmarsum door de gemeente en het daaropvolgende beheer. De rekenkamercommissie ziet kans om de doeltreffendheid en doelmatigheid in dit dossier te onderzoeken, hetgeen een beeld geeft van de wijze waarop de gemeente omgaat met beleidskaders, financiële risico’s en projectmanagement. De scope van het onderzoek bedraagt de gehele looptijd van het dossier: van de aankoop in 2007 tot de financiële afwikkeling van de verkoop in 2022.

1.2. Vraagstelling Voor het onderzoek zijn de volgende vragen geformuleerd. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: “In hoeverre zijn de aankoop van het klooster van de zusters van Amersfoort in Ootmarsum door de gemeente Dinkelland, de daaropvolgende besluitvorming en het beheer door de gemeente doeltreffend en doelmatig geweest? En hoe was de betrokkenheid van de gemeenteraad hierbij?” De volgende deelvragen en subvragen zijn hierbij aan de orde: 1. Paste de aankoop in het vastgestelde (vastgoed)beleid van de gemeente? 2. Welk doel had de gemeente oorspronkelijk bij de aankoop van het object? Is dit doel behaald? 3. In hoeverre zijn financiële risico’s in beeld gebracht en afgewogen in dit dossier, en welke lessen zijn te trekken ten aanzien van (al of niet ingezet) project- en (financieel) risicomanagement? 4. Is de gemeenteraad daarbij voldoende geïnformeerd en in staat gesteld te controleren, kaders te stellen of bij te sturen? 5. In hoeverre is de raad bij belangrijke besluiten en/of koerswijzigingen in dit dossier betrokken geweest? 6. Welke kosten (inclusief investeringen/kapitaallasten) en opbrengsten heeft de gemeente jaarlijks begroot in de periode 2007-2022? 7. Welke kosten (inclusief investeringen/kapitaallasten) en opbrengsten heeft de gemeente jaarlijks gerealiseerd in de periode 2007-2022? 8.

Hoe en wanneer is over de verschillen tussen de begroting/plannen en de werkelijke kosten gerapporteerd richting de gemeenteraad? 9. Kunnen er leerpunten getrokken worden uit de bevindingen op basis van de benoemde onderzoeksvragen? Zo ja, welke?

6 / 52

1.3. Normenkader De subvragen zijn vertaald in een normenkader. In dit rapport worden de aspecten kaderstelling, doelrealisatie en financiële realisatie, project- en risicomanagement en de positie van de raad aan de hand van het normenkader getoetst. Aan elke norm wordt vervolgens geheel, deels of niet voldaan. Aspect

Norm

Kaderstelling

• Het vastgestelde (vastgoed)beleid van de gemeente biedt voldoende en heldere kaders voor gemeentelijke vastgoedaankopen. • Expliciet is onderbouwd dat de aankoop past binnen het vastgestelde (vastgoed)beleid van de gemeente. • De doelstelling van de aankoop is voldoende helder en concreet geformuleerd.

Doelrealisatie en financiële realisatie

• Duidelijk is begroot wat kosten (inclusief investeringen/kapitaallasten) en opbrengsten zijn van de aan- en verkoop. • De doelstelling van de aankoop is behaald of ligt op koers om te worden behaald. • De aan- en verkoop worden binnen begroting gerealiseerd.

Project- en Risicomanagement

• Er is projectmatig gewerkt met een duidelijke fasering. • De (financiële) risico’s zijn voldoende in beeld gebracht en expliciet meegewogen bij de opeenvolgende besluitvormingsmomenten door het college en de raad. • De financiële risico’s zijn gedurende het project heroverwogen en waar nodig bijgesteld. Gedurende het project is zo nodig op basis van deze (heroverwogen) risico’s geacteerd door het project bij te sturen.

Positie van de raad

• De informatievoorziening aan de raad, voorafgaand aan en gedurende het project, is tijdig en volledig. • De raad is voldoende en tijdig betrokken bij belangrijke besluiten en/of koerswijzigingen. • De informatie die de raad ontvangt, stelt de raad in staat zijn kaderstellende en controlerende rol in te vullen.

1.4. Aanpak Dit onderzoek is uitgevoerd in drie stappen: 1. In de eerste stap is het beschikbare dossier geanalyseerd. Hiervoor zijn documenten bestudeerd omtrent de kaders van het project, financiën, projectplannen en relevante college- en raadsstukken. Een eerste studie van de documenten is besproken met de concerncontroller. Op basis hiervan zijn extra documenten opgevraagd. 2. In de tweede stap zijn interviews gehouden met huidige en voormalige ambtelijk en bestuurlijk betrokkenen bij het project. De lijst met voormalig betrokkenen is geselecteerd op basis van de documentenstudie. Deze is afgestemd met de concerncontroller en de rekenkamercommissie. Betrokkenen waarvan recente contactgegevens beschikbaar waren zijn benaderd voor een interview en hebben allen toegezegd. Een volledig overzicht van geïnterviewde personen is opgenomen in bijlage 1. Daarnaast is er een raadssessie gehouden met een vertegenwoordiging van de gemeenteraad. Hierbij is vooral ingegaan op de betrokkenheid van de raad bij het dossier.

7 / 52

3. In de derde stap zijn de inzichten vanuit de documentenstudie, de interviewronde en de raadssessie verwerkt in een rapport. Hierin worden de deelvragen beantwoord en getoetst aan het normenkader. Het rapport is voor ambtelijk en bestuurlijk wederhoor teruggelegd bij de organisatie. Gelet op de lange doorlooptijd van het project, is het mogelijk dat relevante documenten niet meer beschikbaar zijn. Dit rapport is opgesteld op basis van de documenten die in meerdere rondes aan TwynstraGudde zijn aangeleverd, aangevuld met informatie uit de interviews. In het rapport wordt onderscheid gemaakt in informatie die is opgehaald uit de documenten en informatie, opgehaald uit de interviews. Wij baseren ons in het rapport, specifiek omtrent financiën (paragraaf 3.2.2.), op de beschikbare data van de gemeente, zoals gecontroleerd door de accountant.

1.5. Leeswijzer Dit rapport bestaat uit de volgende hoofdstukken. Hoofdstuk 2. Tijdlijn: procesverloop op hoofdlijnen. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste momenten in het dossier uiteengezet in de tijd. Hoofdstuk 3. Bevindingen. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar de bevindingen uit het dossier. Paragraaf 3.1. is gericht op de kaderstelling, paragraaf 3.2. is gericht op doelrealisatie en financiële realisatie, paragraaf 3.4. is gericht op project- en risicomanagement en paragraaf 3.5 is gericht op de positie van de raad. Elke paragraaf bestaat uit een onderdeel feitelijke bevindingen en de analyse en toetsing aan het normenkader. In de toetsing aan het normenkader worden de deelvragen beantwoord. Hoofdstuk 4. Conclusies en Aanbevelingen. In dit hoofdstuk worden de conclusies uiteengezet die worden getrokken op basis van de analyse en toetsing aan het normenkader in hoofdstuk 3. Daarnaast worden aanbevelingen geformuleerd.

8 / 52

2. Tijdlijn: procesverloop op hoofdlijnen In dit hoofdstuk wordt het procesverloop van het klooster op hoofdlijnen geschetst. Dit hoofdstuk is bedoeld om de lezer mee te nemen in de ontwikkelingen rondom het klooster vanaf de aanloopperiode tot de verkoop (2005-2006) tot en met 2022. 2005-2007 | Aanloopperiode tot de aankoop In 2005 vertrekken de laatste Zusters van Onze Lieve Vrouw van Amersfoort uit het klooster Maria ad Fontes in Ootmarsum. Hierdoor verliest het klooster haar toenmalige functie. Het kloostercomplex en de kloostertuin komen daardoor in de eerste helft van 2007 vrij. De gesprekken over de mogelijke aankoop van het klooster lopen vanaf april 2005.1 De gemeente wil daarmee voorkomen dat de beeldbepalende kapel en de toren van het klooster worden gesloopt2 en wil daarnaast dat het klooster een sociaal-maatschappelijke invulling krijgt ten behoeve van de lokale gemeenschap, commerciële functies en woonmogelijkheden.3 Deze doelen voor het klooster komen naar voren in onder andere het Masterplan Ootmarsum dat vanaf 2005 ontwikkeld wordt, waarin de ontwikkelingsplannen voor diverse locaties in Ootmarsum beschreven staan. Met deze doelen voor ogen voert de gemeente onderhandelingen met diverse marktpartijen over de ontwikkeling van het klooster.

Daarbij gaat de gemeente ervan uit dat, met behulp van een investeerder en projectontwikkelaar, het klooster met de invulling van de beoogde functies en met behoud van de toren en de kapel economisch rendabel kan worden gemaakt. Meerdere ontwikkelaars hebben interesse om het klooster te ontwikkelen. Zo wordt er bijvoorbeeld een intentieovereenkomst op 11 april 2006 gesloten met Scarabee voor de ontwikkeling van het klooster. De aankoop wordt op 17 oktober 2006 besproken met de fractievoorzitters.4 Vervolgens is het klooster (mondeling) aangekocht door de vakwethouder op 1 november 2006.5 Het college gaat vervolgens op 21 november 2006 akkoord met de aankoop, waarna de overeenkomsten zijn opgesteld.6 Op 17 april 2007 gaat het college akkoord met de koopovereenkomst. In de koopovereenkomst is opgenomen dat de gemeente het gebouw wenst door te verkopen zonder winstoogmerk; het doorgaan van deze doorverkoop is echter geen ontbindende voorwaarde.7 In het collegebesluit is opgenomen dat de mogelijke doorverkoop aan Scarabee maakt dat de gemeente wenst om het klooster voor 1 mei 2007 in eigendom te verkrijgen. Het college besluit dus om het klooster los aan te kopen, maar besluit niet over aankoop met doorverkoop.8 In die periode wordt echter duidelijk dat de gemeente en Scarabee er toch niet samen uitkomen, waardoor uiteindelijk geen doorverkoop aan deze partij plaatsvindt.

Hierdoor kan de gemeente na de aankoop het klooster niet meteen doorverkopen.

1

Brief Onze Lieve Vrouwestichting, 13 oktober 2005.

2

Diverse interviews, Masterplan deel B, Ontwikkelrichting per locatie, 23 januari 2007.

3

Diverse interviews, Masterplan deel C, Ontwikkelrichting per locatie, 23 januari 2007.

4

Collegenota “instemmen met bijgevoegde overeenkomsten tot aankoop van het klooster en weiland te Ootmarsum”, 17 april 2007.

5

Collegenota “instemmen met bijgevoegde overeenkomsten tot aankoop van het klooster en weiland te Ootmarsum”, 17 april 2007.

6

Besluitenlijst college, 21 november 2006.

7

Koopovereenkomst, 2007.

8

Collegenota “instemmen met bijgevoegde overeenkomsten tot aankoop van het klooster en weiland te Ootmarsum”, 17 april 2007.

9 / 52

2007 | Gemeente wordt eigenaar van het klooster en zoekt naar een ontwikkelaar Op 1 mei 2007 wordt de akte van levering9 ondertekend, waarmee de gemeente eigenaar wordt van klooster Maria ad Fontes in Ootmarsum. Uit de akte van levering komt naar voren dat de gemeente het gebouw zonder winstoogmerk wenst te verkopen, zodat het kan worden ingezet voor de realisatie van woningen, commerciële doeleinden en sociaalculturele doeleinden. Ook staat in de akte van levering dat de gemeente de kloostertuin wil laten ontwikkelen tot een mortuarium en parkeerplaatsen. Daarnaast had de gemeente bij de aankoop tot doel om het parkeerterrein ook aan te wenden voor woningen. Op 3 juli 2007 stelt de raad het Masterplan Ootmarsum vast. Dit plan omvat kaders voor de ontwikkeling van de kern Ootmarsum. Hier valt ook het klooster onder, als ontwikkellocatie. Het klooster wordt in dit plan bestempeld als ontwikkellocatie, waarbij, net als in de voorgangers van het plan, wordt vermeld dat het behoud van de kapel en de toren als absolute voorwaarde geldt. Ook staat in het plan dat de nieuwe bestemming de huidige functie en sfeer van de locatie dient te respecteren.

De nieuwe invulling van het klooster moet bij voorkeur een mix zijn van een sociaalmaatschappelijke invulling ten behoeve van de lokale gemeenschap, commerciële functies en woonmogelijkheden.10 Dit komt overeen met het doel zoals vermeld in de akte van levering. Er vindt in die periode een aanbestedingsprocedure plaats voor de ontwikkeling van het klooster. Daarbij komt Kondor Wessels Projecten (KWP) als winnaar uit de bus. Hierna volgen verdere onderhandelingen over het klooster. Op 10 november 2008 worden de onderhandelingen over het klooster afgebroken door KWP. Dit vanwege de financiële crisis die de projectontwikkeling in Nederland hard treft. Het college heeft op dat moment twee opties: bij KWP juridisch proberen af te dwingen alsnog het klooster te herontwikkelen binnen de afgesproken condities óf nieuwe onderhandelingen starten om te bekijken tegen welke condities KWP alsnog bereid is het klooster te herontwikkelen op basis van de nieuwe omstandigheden. Er wordt voor de tweede optie gekozen, mede ingegeven vanuit het oogpunt dat jarenlange leegstand tot kosten voor de gemeente leidt en daarnaast de ruimtelijke kwaliteit voor Ootmarsum nadelig beïnvloedt.11 Ook acht het college het niet realistisch dat er een andere ontwikkelaar gevonden kan worden voor een dusdanig bijzonder project. Daarom kiest het college voor dit laatste.

Hierover worden de fractievoorzitters op 17 november 2008 geïnformeerd. Aansluitend is er op 25 november 2008 een besloten bijeenkomst waarin de raad op de hoogte is gebracht van de ontwikkelingen en de voorgenomen oplossingsrichting.12 De oplossingsrichting voorziet in een vergroot plangebied, waarbij KWP ook de Radboudzalen en de kloostertuin (inclusief mortuarium) mag ontwikkelen. In de periode december 2008 tot maart 2009 vindt er intensief contact plaats op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau met KWP. Daarin geeft het college twee condities mee: de verkoopopbrengst van het klooster dient te worden gewaarborgd en de kloostertuin dient te worden gerealiseerd binnen de door de raad gestelde kaders. Vervolgens vindt verdere uitwerking van de plannen plaats door architectenbureau KAW. Na verdere uitwerking zijn de conceptplannen voor het klooster, de kloostertuin (inclusief realisatie van het mortuarium) en de Radboudzalen op 1 april 2009 gepresenteerd aan de raad.13

9

Akte van Levering, 1 mei 2007.

10

Bestemmingsplan Klooster te Ootmarsum, 20 december 2011.

11

Raadsbesluit ‘herontwikkeling klooster’, 23 juni 2009.

12

Raadsbesluit ‘herontwikkeling klooster’, 23 juni 2009.

13

Raadsbesluit ‘herontwikkeling klooster’, 23 juni 2009.

10 / 52

In de raadsvergadering op 23 juni 2009 wordt de raad gevraagd om: - Op basis hiervan het projectgebied van het klooster te vergroten met de Radboudzalen en de boekwinst van de Radboudzalen toe te voegen aan het majeure project klooster en kloostertuin met parkeren. - In te stemmen met de gepresenteerde planontwikkeling binnen de reeds vastgestelde financiële kaders. - De herontwikkeling van het klooster, kloostertuin en de Radboudzalen te gunnen aan KWP en de kosten voor de herontwikkeling te dekken uit de reserve majeure projecten en de subsidie nationaal landschap. De raad gaat in deze raadsvergadering akkoord met het voorstel.14 2009-2013 | Overeenkomsten met Kondor Wessels voor ontwikkeling klooster In juni krijgt KWP de opdracht om de plannen te realiseren. Daarmee wordt met het klooster ook ingezet op het creëren van een toeristische meerwaarde. Het plan voorziet in een luxehotel, commerciële ruimten in het hogere segment en appartementen. Tevens wordt - volgens het plan - de kloostertuin herontwikkeld met daarbij de aanleg van een parkeerplaats en een mortuarium. In 2009 en 2010 wordt een aantal overeenkomsten met Kondor Wessels Projecten (KWP) gesloten met betrekking tot door KWP aan te kopen gronden. Op 26 oktober 2009 sluit de gemeente een exploitatieovereenkomst met KWP ten behoeve van de herontwikkeling van het klooster, de kloostertuin en de Radboudzalen.

In artikel 6 van deze overeenkomst staan bepalingen over de overdracht en de betaling van de gronden en opstallen. Hiervoor worden op 25 februari 2010 drie koopovereenkomsten ondertekend: a) koopovereenkomst voormalig klooster (bebouwde deel), b) koopovereenkomst perceel grond locatie voormalig klooster (onbebouwde deel) en c) koopovereenkomst Radboudzalen. KWP is volgens de overeenkomst pas eigenaar na de feitelijke levering van het klooster. Daarbij worden afspraken gemaakt over de termijnen waarbinnen KWP de gronden moet hebben afgenomen. Indien KWP niet binnen de contractperiode van drie jaar na ondertekening van de exploitatieovereenkomst de gronden (met eventuele opstallen) heeft afgenomen van de gemeente, treden - volgens de afspraken - KWP en de gemeente met elkaar in overleg.15 De eerste contractperiode met KWP loopt van oktober 2009 tot oktober 2012. In die periode wordt de kloostertuin gerealiseerd, het mortuarium gebouwd en worden de parkeerplaatsen aangelegd. Ook worden de plannen voor het klooster procedureel afgerond: het ontwerp wordt afgerond en de bestemmingswijziging wordt doorgevoerd. Echter, KWP slaagt er in deze periode niet in om een exploitant te vinden voor het hotel. Het economische klimaat blijkt voor veel potentiële gegadigden een te groot risico.

De hotelcomponent is in de plannen een dusdanig majeure factor, dat de ontwikkeling van de andere delen van het klooster niet voor de hand ligt.16 Na de eerste contractperiode treden de gemeente en KWP op 8 oktober 2012 in overleg. Daarin wordt geconcludeerd dat zowel KWP als de gemeente voornemens is om de ingeslagen weg te volgen. Besloten wordt om de exploitatieovereenkomst te verlengen tot nader order en om jaarlijks voor 26 oktober met elkaar in overleg te treden over de voorwaarden voor een eventuele verlenging van de overeenkomst. Het besluit om de contractuele voorwaarden ongewijzigd te laten is mede ingegeven door de energie die al in het plan is gestoken door KWP en de gemeente en de verwachting dat er onder de huidige marktomstandigheden geen beter alternatief is.17

14

Raadsbesluit ‘herontwikkeling klooster’, 23 juni 2009.

15

Raadsbericht Klooster Ootmarsum, 25 oktober 2013.

16

Raadsbericht Klooster Ootmarsum, 25 oktober 2013.

17

Raadsbericht Klooster Ootmarsum, 25 oktober 2013.

11 / 52

De economische vooruitzichten blijven echter in 2013 somber, waardoor de vakwethouder - in overleg met KWP - op zoek gaat naar alternatieven en gesprekken voert met een aantal partijen. Hier wordt de raad in de raadsvergadering van 10 september 2012 over geïnformeerd. Uit de gesprekken blijkt dat een aantal van de genoemde partijen serieuze belangstelling heeft voor een deel van het complex. Uit deze gesprekken blijkt dat een combinatie van functies in het klooster het meest kansrijk is om de ontwikkeling van de grond te krijgen. Om de haalbaarheid verder te vergroten, dient de opzet van het originele plan verkleind te worden. Primair betekent dit: minder of geen nieuwbouw toevoegen. Daarnaast zou de hotelfunctie een kleiner of geen aandeel moeten krijgen in de planopzet. Uit de gesprekken blijkt ook dat een zorgfunctie in sterk mindere mate voldoet aan de doelstelling van een (toeristische) meerwaarde voor Ootmarsum die reuring genereert. Ter oriëntatie is verder een bouwkundig onderzoek uitgevoerd naar de huidige staat van het gebouw. Daaruit blijkt dat het klooster een goede 'basis' biedt voor een verbouwing. Wanneer de gemeente deze bevindingen deelt met KWP, worden die door KWP herkend.18 KWP geeft daarnaast aan dat in verband met een recente interne herschikking van prioriteiten en inkrimping van capaciteit, zij met een aantal projecten niet verder gaat.

Het klooster is daar een van. Gezien de ingeslagen weg waarbij de gemeente de regie weer naar zich toe trekt en de berichten van KWP, ligt een nieuwe contractverlenging niet meer voor de hand. 2013-2017 | Gemeente gaat het klooster zelf ontwikkelen In oktober 2013 wordt het contract met KWP niet verlengd. De gemeente wil dan zelf de ontwikkeling ter hand nemen. Eind 2013 zijn gesprekken gevoerd met mogelijke initiatiefnemers en laat de gemeente SBM bouw- en vastgoedmanagers een eerste berekening maken van hoeveel m² er beschikbaar is en welke functies hiervoor in aanmerking zouden kunnen komen. Begin 2014 wil de gemeente, in tegenstelling tot het eerdere plan van KWP, geen delen van het monumentale gebouw slopen, maar tot een nieuwe invulling komen van het huidige pand. Uitgangspunten worden: ontwikkelen in de bestaande bebouwing, de Radboudzalen wel slopen en die ruimte gebruiken voor parkeren, en de ontwikkeling heeft een toeristische meerwaarde. Daarbij heeft de gemeente enkele investeerders geselecteerd waarmee ze een overeenkomst wil aangaan.19 Op 9 december 2014 wordt de raad door de vakwethouder met een raadsbericht geïnformeerd over de ontwikkelingen rondom het klooster in 2014. Het college wil de kapel en de eerste verdieping, aansluitend aan de kapel, in eigendom houden om invulling te geven aan de afspraken die zijn gemaakt met de vorige gebruikers.

Daarbij wil het college het gedachtengoed van de voormalige bestemming respecteren. Dit deel wordt daarom, volgens de oorspronkelijke doelstelling, gebruikt voor sociaal en cultureel maatschappelijke activiteiten. De ruimte onder de kapel wordt verkocht aan de heer Velthuis van Stokerij Sculte voor een ambachtelijke stokerij met proeverijen en demonstraties. De KloosterKeuken wordt verkocht aan de heer Kosse; hij wil een maatschappelijke keuken inrichten met werkplekken voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. De lagen boven de recreatiezalen worden ontwikkeld als appartementen, met als uitgangspunt dat deze casco worden opgeleverd en dat de kopers het zelf verder verbouwen. De helft van deze appartementen wordt nu verkocht aan de heren Velthuis en Kosse. Over de andere helft is de gemeente in een vergevorderd stadium van overleg met een bouwconsortium over verkoop. Voor een deel van de begane grond is de gemeente in afrondend overleg over verkoop aan Galerie Annemiek Punt voor de vestiging van een glasatelier/ expositieruimte.

18

Raadsbericht Klooster Ootmarsum, 25 oktober 2013.

19

BenW advies Herontwikkeling klooster Ootmarsum, 9 februari 2014.

12 / 52

Over de zijde van het klooster aan de Oostwal is de gemeente in overleg met het ondernemersfonds om werkplekken te creëren voor jonge kunstenaars, met daar boven woonruimtes. Dit gaat ook in overleg met de provincie. In 2015 en 2016 worden de KloosterKeuken en de whiskystokerij in het pand gevestigd en worden zij toegankelijk voor het publiek. De raad besluit op 19 april 2016 een investeringskrediet van € 2.135.000 beschikbaar te stellen voor de noodzakelijke aanpassingen (o.a. centrale trappenhuizen met lift, veiligheidsvoorzieningen etc.) om de appartementen en overige ruimten in het klooster te kunnen verkopen. De kosten worden volgens het college doorberekend aan de kopers. Ook wordt besloten de grondwaarde (€ 460.000) van de ruimten die in eigendom blijven van de gemeente, af te boeken ten laste van de “reserve vastgoed”. Daarnaast wordt een investeringskrediet van € 153.000 beschikbaar gesteld voor aanpassingen aan de ruimten van de gemeente, af te schrijven in twintig jaar, met als doel deze in exploitatie te kunnen nemen.20 2017-2021 | Inzet op verkoop klooster Ootmarsum In januari 2017 treedt er en nieuwe vakwethouder aan in Dinkelland. Het nieuwe college wil het klooster niet meer verder zelf ontwikkelen en wil het deel dat in eigendom van de gemeente is, in zijn totaal in de verkoop te zetten.

Het coalitieakkoord van 2014-2018 wordt in januari 2017 met een addendum aangepast, na de toetreding van de VVD tot het college. Daarbij veranderen de kaders voor het klooster. In het addendum is namelijk opgenomen dat “de laatste berekeningen [aantonen] dat de financiële tekorten verder dreigen op te lopen. Tevens leert de afgelopen periode dat vastgoedontwikkeling zich niet verhoudt met het politieke en democratische klimaat van een (gemeentelijke) overheid. Daarom lijkt het verstandig om het eigendom van het klooster zo snel mogelijk af te stoten naar een externe partij, die het vervolgens kan exploiteren dan wel kan vermarkten. Daarmee sluiten wij aan bij gemeentelijk beleid op dat onderdeel.”21 In 2019 en 2020 zijn in de voorbereiding op verkoop van het klooster Maria ad Fontes te Ootmarsum diverse overeenkomsten tot stand gekomen. Hierin zijn afspraken gemaakt over de verdere planning van de ontwikkeling van het klooster alsmede over het terugkopen en verkopen van delen van het klooster. Dit zodat uiteindelijk het gehele klooster verkocht kan worden. Het betreft de volgende afspraken: 1. Vaststellingsovereenkomst d.d. 11 februari 2020. In deze overeenkomst staan afspraken en voorwaarden tussen de drie eigenaren van het klooster om te komen tot verdere ontwikkeling van het klooster en uiteindelijke splitsing van het eigendomsrecht.

Binnen een half jaar na ondertekening van deze overeenkomst stelt Kosse een plan van aanpak op. Dit plan van aanpak bepaalt of Kosse het hele verdere onverdeelde deel van het klooster overneemt of dat hij gebruikmaakt van de voorgelegde koop- en verkoopovereenkomsten, opgesteld voor het middendeel van het klooster. 2. Verkoopovereenkomst Velthuis d.d. 16 juli 2019. In deze overeenkomst wordt de verkoop door de gemeente vastgelegd van de delen achter de reeds in eigendom zijnde stokerij van Velthuis. 3. Koopovereenkomst Velthuis d.d. 16 juli 2019. In deze overeenkomst wordt de terugkoop vastgelegd van de appartementen die Velthuis in 2015 heeft gekocht. 4. Verkoopovereenkomst Kosse d.d. 9 maart 2020. In deze overeenkomst wordt de eventuele verkoop van het gehele middendeel aan Kosse vastgelegd. Deze overeenkomst treedt pas in werking als het eerdergenoemde plan van aanpak uit de vaststellingsovereenkomst niet slaagt. 5. Koopovereenkomst Kosse d.d. 9 maart 2020. In deze overeenkomst wordt de eventuele terugkoop van de appartementen vastgelegd, zoals door Kosse gekocht in 2015.

20

Raadsbesluit kredietverlening klooster Ootmarsum, 19 april 2016.

21

Addendum Koers houden, 10 januari 2017.

13 / 52

6. Overeenkomst beëindiging samenwerking Kosse d.d. 9 maart 2020. In deze overeenkomst wordt vastgelegd dat bij het niet slagen van het plan van aanpak, zoals genoemd in de vaststellingsovereenkomst (voor overname van het gehele klooster door Kosse), de samenwerking met Kosse beëindigd wordt en dat de overeenkomsten, zoals genoemd bij 4 en 5, in werking treden. Hierbij komen ook de missie en de visie voor het klooster te vervallen en wordt het resterende deel van het klooster door de gemeente verkocht. De verkoop van het klooster vindt dus plaats in twee delen: het gedeelte van het klooster waarin de stokerij is gevestigd wordt verkocht aan Velthuis. De overige delen van het bestaande gebouw - los van de kapel met toren worden verkocht aan Kosse. Hiermee is het mogelijk om het bestaande gebouw verder tot woningen te ontwikkelen. Daarnaast zijn er dus overeenkomsten gesloten voor de verkoop van een deel van de tuin aan Kosse, ook voor het realiseren van woningen. Op 17 november 202022 besluit het college in te stemmen met de voorgenomen koop en verkoop van (delen van) het klooster Maria ad Fontes te Ootmarsum. Ook stemt het college in met een overeenkomst voor een ontwikkelingsbijdrage van € 270.000 aan Kosse. Op woensdag 2 december 2020 zetten de gemeente Dinkelland en initiatiefnemer Gerard Kosse de benodigde handtekeningen om de verkoop rond te maken.

De verkoop van het klooster past binnen het gestelde doel van de gemeente Dinkelland om vastgoed, dat niet hoort tot de kerntaak van de gemeente, te vervreemden. Kosse kreeg, volgens de vaststellingsovereenkomst van 11 februari 2020, een half jaar de tijd van de gemeente om een plan van aanpak te maken voor het klooster. Er is een plan uitgewerkt waar de gemeente vertrouwen in heeft. In het plan wordt een combinatie van verschillende functies voorgesteld zoals wonen, detailhandel, toerisme en kantoren. Na het zetten van de handtekeningen, wordt gestart met de verbouwingen om binnen het pand appartementen te realiseren. Ook wordt gewerkt aan een bestemmingsplanwijziging voor het deel van de tuin waar appartementen worden gerealiseerd. Wanneer deze bestemmingsplanwijziging is aangenomen, kan de omgevingsvergunning worden verleend. Na verlening van de omgevingsvergunning, wordt het deel van de tuin geleverd aan Kosse. Er is voorgenomen om de kapel met toren op een later moment te verkopen aan Kosse, wanneer hiervoor een stichting is opgericht. De gemeente is in 2022 bezig om de kapel onder handen te nemen zodat deze te zijner tijd kan worden overgedragen aan de stichting. Op dat moment is het voor de gemeente ook mogelijk om uit de VvE te stappen.

22

Collegenota ‘verkoop klooster Maria ad Fontes’, 17 november 2020.

14 / 52

3. Bevindingen en analyse In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de normen rondom kaderstelling. Daarbij worden in paragraaf 3.1.1 de beleidskaders en beleidsmatige uitgangspunten met betrekking tot het klooster beschreven. In paragraaf 3.1.2 wordt de doelstelling van de aankoop benoemd. In paragraaf 3.1.3 wordt de informatie uit de eerdere paragrafen getoetst aan de hand van het deel van het normenkader dat over kaderstelling gaat.

3.1. Kaderstelling 3.1.1. Beleidskaders en beleidsmatige uitgangspunten met betrekking tot het klooster De beleidsmatige uitgangspunten voor het klooster zijn gedurende de onderzoeksperiode uiteengezet in diverse documenten waarin de kaders en uitgangspunten worden geschetst voor de ontwikkeling van het klooster. In deze paragraaf worden de beleidskaders chronologisch opgesomd die betrekking hebben (gehad) op het klooster. 2007 | Masterplan Ootmarsum Ontwikkelt 2006-2020 De eerste beleidsmatige kaders zijn gevat in (de voorlopers van) het Masterplan Ootmarsum Ontwikkelt 2006-2020. Dit masterplan wordt in juli 2007 vastgesteld door de gemeenteraad.23 Het plan omvat kaders voor de ontwikkeling van de kern Ootmarsum. Hier valt het klooster ook onder als ontwikkellocatie. De beleidsmatige uitgangspunten voor de kern zijn: - Levensloopbestendig (duurzaam, aanpasbaar en flexibel) bouwen aanmoedigen. - De kwaliteit van de vertrouwde omgeving en de bestaande woningvoorraad verbeteren. - Het culturele erfgoed betrekken bij het wonen. - Inbreiden vóór uitbreiden. - Inspelen op kansen voor aanvullend archeologisch onderzoek. - Het archeologisch bodemarchief behouden en waar mogelijk meer zichtbaar maken. - De economie versterken door inzet op kwaliteit, verbreding en lifestyle. - Monumentale gebouwen behouden.

- De toeristische aantrekkingskracht verder versterken door verbreding van het aanbod. De gemeente ziet hierbij voor zichzelf vooral een rol als regisseur, door bijvoorbeeld bestemmingsplannen aan te passen om karakteristieken van monumentale gebouwen te behouden. Ook ziet de gemeente voor zichzelf een kaderscheppende rol, door “actief mee te doen en te zorgen voor de juiste invulling op de juiste plaats.”24 In het plan staan geen kaders benoemd rondom het aankopen van ontwikkellocaties en panden.

23

Raadsbesluit Masterplan ‘Ootmarsum Ontwikkelt 2006-2020’, 3 juli 2007

24

Masterplan ‘Ootmarsum Ontwikkelt 2006-2020’, 3 juli 2007

15 / 52

In het masterplan is daarnaast specifiek de ontwikkelingsrichting van het klooster beschreven. “Het verzorgingshuis Maria ad Fontes verliest zijn specifieke functie in de eerste helft van 2007. Kloostercomplex en kloostertuin komen dan vrij, zodat voor deze locatie een nieuwe bestemming moet worden gezocht. Deze moet de huidige functie en sfeer van de locatie respecteren. Hoewel de panden geen monumenten zijn, gelden ze als beeldbepalend. De bevolking zou eventuele sloop, met name van kapel en toren, als een verlies ervaren. Behoud van kapel en toren geldt als absolute voorwaarde. Handhaving van het overige deel van het klooster is geen noodzaak. De nieuwe bestemming moet de huidige functie en sfeer van de locatie respecteren. Het complex kent enkele mooie ruimten die voor diverse activiteiten te gebruiken zijn, zoals de kapel en de eetzaal. De nieuwe invulling van het klooster zou bij voorkeur een mix moeten zijn van een sociaal-maatschappelijke invulling ten behoeve van de lokale gemeenschap, commerciële functies en woonmogelijkheden. De nieuwe bestemming vraagt om aanpassingen in/aan het gebouw en daarbij tevens om aandacht voor het herstel van het oorspronkelijke, ingetogen uiterlijk van het pand. De naastgelegen (nieuwe) Radboudzalen worden betrokken bij de ontwikkeling van de bestemming van het kloostergebouw.”25

Naast kaders voor het pand zelf, zijn er in het masterplan ook kaders opgenomen over de kloostertuin. “We gaan hier uit van het bestuurlijke uitgangspunt om het terrein niet te bebouwen met woningen. We laten ons vooral leiden door de wens om met deze groene ruimte nabij het centrum tevens zoveel mogelijk een waardevolle bijdrage aan de beleving van Ootmarsum te laten leveren. Wel is de huidige kloostertuin aan een kwalitatieve verbetering toe. Op deze laatste open groene ruimte aan de rand van het oorspronkelijke centrum zou een deel van de oorspronkelijke grachten terug gebracht kunnen worden. Ook zou een nieuw mortuarium, met bijbehorende bovengrondse parkeerplaatsen, op deze oorspronkelijke plek van bezinning ingepast kunnen worden. Maar niet alleen aandacht voor het voorbije leven, ook voor het huidige actieve leven zou aandacht kunnen zijn in de vorm van kinderspeelplekken, een jeu de boulebaan en dergelijke. En dat alles in een hoogwaardig ingerichte parkachtige omgeving in een soort Parijse uitstraling.” Hierbij kan de ontwikkeling van de kloostertuin dienen om “een grote parkeergelegenheid in de directe nabijheid van de binnenstad te realiseren en een verder autoluw of –vrij centrum te bereiken”26

2010 | Bestemmingsplan Ootmarsum-Centrum Het Masterplan Ootmarsum Ontwikkelt, dat is vastgesteld in 2007, bevat - zoals hierboven benoemd - een aantal verander- en ontwikkellocaties. Om de ontwikkelingen op deze locaties mogelijk te maken, moet de gemeenteraad een nieuw bestemmingsplan vaststellen. Het vigerende bestemmingsplan dateerde van 1986. Om de juridische kaders voor het masterplan vast te leggen, wordt in oktober 2010 het Bestemmingsplan Ootmarsum-Centrum vastgesteld in de gemeenteraad. 27 Het doel van het bestemmingsplan uit 2010 is drievoudig: beschermen van het aangewezen Beschermde Stadsgezicht, versterken van de toeristische-recreatieve functie en vergroten van de leefbaarheid.28

25

Masterplan ‘Ootmarsum Ontwikkelt 2006-2020’, 3 juli 2007.

26

Masterplan ‘Ootmarsum Ontwikkelt 2006-2020’, 3 juli 2007.

27

Raadsbesluit “bestemmingsplan Ootmarsum-Centrum”, 12 oktober 2010.

28

Bestemmingsplan Ootmarsum-Centrum, 12 oktober 2010.

16 / 52

In het bestemmingsplan uit 2010 is een deel van het centrum aangewezen als kernwinkelgebied.29 De detailhandel in Ootmarsum dient zich in dit gebied te vestigen. Dit gebied valt in beginsel onder de bestemming ‘centrum’ die ambachtelijke bedrijvigheid, detailhandel, dienstverlening, lichte horeca, lichte maatschappelijke voorzieningen en wonen toelaat. De ontwikkellocaties - waar het klooster deel van uitmaakt - zijn hierbij aangewezen als ondersteunend kernwinkelgebied. Hiertoe is besloten om mogelijke ontwikkelingen op deze locaties niet te hinderen. 30 In het bestemmingsplan is het klooster aangewezen als ‘maatschappelijk-2’. Dit houdt in dat lichte maatschappelijke functies, aangevuld met sociaal-culturele en openbaar dienstverlenende functies zijn toegestaan.31 2011 | Bestemmingsplan klooster te Ootmarsum De plannen die met KWP worden ontwikkeld voor het klooster passen nog niet in de geldende bestemming uit het bestemmingsplan van 2010. De plannen maken dat de gemeente van de wijzigingsbevoegdheid gebruik moet maken. Dit gebeurt in het Bestemmingsplan Klooster te Ootmarsum dat in december 2011 wordt vastgesteld in de raad.32 In het bestemmingsplan wordt de bestemming van het klooster gewijzigd naar de bestemming ‘centrum’, waarmee detailhandel, lichte horeca en wonen mogelijk worden op de bestemming.

Daarbij is de volgende planvisie opgenomen: “Het kloostercomplex wordt ontwikkeld tot een kwalitatief hoogwaardig gebied waarin culturele, commerciële en woonfuncties een plek krijgen. Met het ontwikkelen van woonvoorzieningen blijft het hier in de avonduren levendig en is het aspect van sociale veiligheid gewaarborgd. Het project ligt aan de rand van het oude centrum dat veel van haar middeleeuwse structuur heeft kunnen behouden. Het gebied omvat tevens een groot openbaar park naast het klooster, op de plek van de oorspronkelijke kloostertuin. Mede door de realisatie van een parkeervoorziening in het park vormt het voormalige klooster een nieuwe entree richting het centrum van Ootmarsum.”33 In het bestemmingsplan is de volgende stedenbouwkundige ontwikkeling opgenomen voor het gebied. Klooster34 Het bestaande gebouw blijft grotendeels gehandhaafd. Hierin worden diverse functies ondergebracht. De oostvleugel langs de Oostwal wordt gesloopt om een meer directe verbinding te maken met het park. Ook de nieuwste vleugel aan de Kloosterstraat wordt gesloopt om een betere verbinding te krijgen tussen het nieuwe plein en het centrum. De buitenzijde van het te restaureren deel van het klooster behoudt zijn huidige vorm. Voor het Joodse monument is op respectvolle wijze een nieuwe locatie bij de gevel gevonden. De bestaande kloosterkapel wordt als ontmoetingsruimte ingericht.

Sociaal-maatschappelijke instellingen uit Ootmarsum kunnen hier gebruik van maken. De kapel kan dienst doen als ruimte voor culturele en ceremoniële evenementen. De toren kan opengesteld worden voor publiek. In de rest van het gebouw wordt een hoogwaardige hotelfunctie gerealiseerd, gecombineerd met een restaurant. Op het sfeervolle binnenterrein is plaats voor een groot terras. Nieuwbouw Oostwal35 Langs de Oostwal wordt een wand gecreëerd waarmee de rand van het kloosterterrein wordt aangegeven, als herinnering aan de oude muur van het klooster. De nieuwbouw bestaat in totaal uit vijf appartementen van twee bouwlagen met een kap, met een uniek uitzicht op de kloostertuin. Er wordt ondergronds geparkeerd.

29

Bestemmingsplan Ootmarsum-Centrum, 12 oktober 2010.

30

Bestemmingsplan Ootmarsum-Centrum, 12 oktober 2010.

31

Bestemmingsplan Ootmarsum-Centrum, 12 oktober 2010.

32

Raadsbesluit “bestemmingsplan Klooster te Ootmarsum’, 20 december 2011.

33

Bestemmingsplan Klooster te Ootmarsum, 20 december 2011.

34

Bestemmingsplan Klooster te Ootmarsum, 20 december 2011.

35

Bestemmingsplan Klooster te Ootmarsum, 20 december 2011.

17 / 52

Nieuwbouw Radboudzalen 36 Het totale volume is in vijf delen opgedeeld, in relatie tot de schaal van de directe omgeving. De delen krijgen ongeveer dezelfde proporties als de bestaande gebouwen ernaast (gelijkwaardig in hoogte en breedte). De ingang naar het centrum wordt nauwer, lijkend op de oorspronkelijke toegang van 1931. De gekozen typologie is die van startersappartementen, twaalf stuks en commerciële voorzieningen op de begane grond. De appartementen kunnen omgezet worden in hotelkamers of een andere vorm van logiesfuncties welke onderdeel zullen uitmaken van het in het Klooster te realiseren hotel. Hiervoor is op de bij het bestemmingsplan behorende verbeelding de aanduiding 'horeca van categorie 2' opgenomen, gelijk aan de Kloosterlocatie. Nieuwbouw Kloosterstraat37 Dit plan heeft een veel kleiner volume dan de rest van het complex, namelijk twee appartementen, ook voor starters. De ruimte op de begane grond die niet gebruikt wordt als hotel krijgt een commerciële bestemming. Hier wordt met name gedacht aan winkels in het hoogste segment.

2012 | Notitie Vastgoed In december 2012 stelt de gemeenteraad de Notitie Vastgoed vast om te voorzien in kaders voor het gemeentelijk vastgoed.38 Het doel van de notitie is inzicht te verschaffen in de financiële claims voor de vastgoedlocaties, om zo de financiële gevolgen te beperken. In de Notitie Vastgoed wordt het doel gesteld om een aantal objecten af te stoten. In de Beleidsnota gemeentelijke gebouwen uit 2010 – waar aan wordt gerefereerd in de Notitie Vastgoed - is opgenomen dat een pand wordt behouden op het moment dat het geëxploiteerd wordt ten behoeve van het gemeentelijk bedrijf, of - anders geformuleerd - ter uitvoering van de publieke taak.39 Dit zijn alle panden binnen de bedrijfsvoeringsvoorraad. In de nota is opgenomen dat in principe alle panden buiten deze voorraad worden afgestoten, tenzij er argumenten zijn rondom de volgende aspecten:40 - Strategische argumenten (het niet frustreren van toekomstige ontwikkelingen). - Cultuurhistorische argumenten. - Redenen van zorgplicht c.q. opvang van doelgroepen. - Sociaal-culturele en maatschappelijke betrokkenheid. - Kapitaalverlies bij verkoop van het pand. In de Notitie Vastgoed is opgenomen dat het afstoten van onroerend goed tegen verkoopwaarde is tegengevallen in de huidige economische conjunctuur.41 Daarnaast heeft de gemeente te maken met dalende vastgoedprijzen.

In de nota is opgenomen dat de situatie op de vastgoedmarkt waarschijnlijk niet op korte termijn verandert, en dat de taakstelling groot is, waardoor wordt overgegaan tot totale afstoting van de voorraad vastgoed. Hiervoor wordt de voorraad ondergebracht in een reserve vastgoed, inclusief de boekwaarde en bestaande historische, financiële claims. Het afstoten van de locaties komt hierbij ten goede aan de reserve, waardoor lasten en opbrengsten met elkaar worden verrekend. Hiermee wordt het risico van het niet kunnen realiseren van de volledige claim beperkt.

36

Bestemmingsplan Klooster te Ootmarsum, 20 december 2011.

37

Bestemmingsplan Klooster te Ootmarsum, 20 december 2011.

38

Raadsbesluit ‘notitie vastgoed’, 11 december 2012.

39

Raadsbesluit ‘notitie vastgoed’, 11 december 2012.

40

Raadsbesluit ‘notitie vastgoed’, 11 december 2012.

41

Raadsbesluit ‘notitie vastgoed’, 11 december 2012.

18 / 52

De uitgangspunten voor de reserve zijn als volgt: - Om de reserve te voeden, worden de locaties Hopmanstraat, boerderij Aveskamp en het Hoikinck zo spoedig mogelijk in de markt gezet. - De verkoopopbrengst van locaties waar geen claim op rust, wordt aan deze reserve toegevoegd. - Het college krijgt het mandaat om de diverse locaties voor een lagere prijs dan de verwachte verkoopopbrengst te verkopen met een bandbreedte tot maximaal 30% onder de getaxeerde verkoopprijs. Het klooster is in de reserve opgenomen met een boekwaarde van € 2.601.000. In de Notitie Vastgoed is opgenomen dat dit bedrag wordt afgedekt middels een exploitatie- en verkoopovereenkomst.42 2013 | Structuurvisie Dinkelland De gemeente heeft in de periode 2013 een aantal visiestukken voor haar kernen, waaronder het Masterplan. Deze visiestukken worden in september 2013 geïntegreerd in één Structuurvisie Dinkelland voor heel Dinkelland.43 De hoofdambitie voor Dinkelland wordt hierbij geformuleerd als “Dinkelland staat voor het duurzaam borgen en ontwikkelen van een unieke combinatie van levende en sociaal coherente gemeenschappen, ligging en landschap, rijk historisch bezit en weerbare economie.”44 Voor Ootmarsum is een visie opgesteld die aansluit op het Masterplan. Vanuit de structuurvisie blijft ingezet worden op het ontwikkelen van de aangewezen ontwikkellocaties, waar het Klooster ook onder valt.

2016 | Beleidsnota inbreidingslocaties In de periode 2016 wordt gepoogd het klooster verder te ontwikkelen. Een deel van het commerciële aspect, zoals een hotel en winkels, uit de eerdere plannen van Kondor Wessels is losgelaten. In lijn met eerdere beoogde invullingen krijgt een deel van het klooster een maatschappelijke functie, komen er een whiskystokerij en de KloosterKeuken, en worden er appartementen gerealiseerd. Deze appartementen sluiten aan op de kaders uit de Beleidsnota inbreidingslocaties die de raad in januari 2016 vaststelt.45 De gemeente zet hierbij “primair in op bouwen voor behoefte op locaties voor herstructurering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied.” Hierbij wordt aangegeven dat woningen op ontwikkellocaties als het klooster wenselijk zijn.46 2016 | Bestemmingsplan klooster Ootmarsum Nieuwe plannen maken dat het bestemmingsplan uit 2011 niet meer voldoet. In april 2016 stelt de gemeenteraad dan ook een nieuw Bestemmingsplan Klooster te Ootmarsum vast. 47 De nieuwe plannen voor het klooster omvatten geen sloop maar gaan uit van bestaande bouw. In het bestemmingsplan wordt aangegeven dat het originele plan niet is uitgevoerd vanwege economische omstandigheden, en dat de projectontwikkelaar zich in 2013 heeft teruggetrokken. Daarnaast wordt aangegeven dat er een nieuw plan voorligt, waarbij het gebruik in de bestaande gebouwen zal plaatsvinden.

Nieuwbouw - zoals beoogd in het originele plan - is hierbij dus niet meer aan de orde.48 Het bestemmingsplan voorziet in de aanwezige bebouwing op het terrein van bouwvlakken, waarbij het gebruik overeen zal komen met de bestemming die eerder al was toegewezen aan het gebied (de bestemming ‘centrum’). Een

42

Raadsbesluit ‘notitie vastgoed’, 11 december 2012.

43

Raadsbesluit “Vaststelling structuurvisie Dinkelland”, 10 september 2013.

44

Structuurvisie Dinkelland, 10 september 2013.

45

Raadsbesluit “vaststellen Beleidsnota inbreidingslocaties gemeente Dinkelland 2016”, 26 januari 2016.

46

Beleidsnota inbreidingslocaties gemeente Dinkelland 2016, 26 januari 2016.

47

Bestemmingsplan Klooster Ootmarsum 2015, 19 april 2016.

48

Bestemmingsplan Klooster Ootmarsum 2015, 19 april 2016.

19 / 52

deel van het gebied krijgt de bestemming ‘verkeer-verblijf’, waarbij de gronden gebruikt worden voor straten, paden en bijbehorende voorzieningen als water en parkeergelegenheden. In het bestemmingsplan wordt een aantal wijzigingen benoemd ten opzichte van het originele plan: - Vijftien in plaats van negentien appartementen. - De kapel en de eerste verdieping blijven in eigendom van de gemeente en krijgen een sociaal, cultureel maatschappelijke invulling. In het rectoraat worden werkplekken en woonruimtes gerealiseerd voor jonge kunstenaars. - Onder de kapel komt een whiskystokerij; de KloosterKeuken behoudt haar functie en wordt ingericht om een werkplek te bieden aan mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. - De detailhandel heeft betrekking op de kunstenaars en de galerie. 2017 en 2018 | Addendum Koers houden en Coalitieakkoord 2018-2022 Het coalitieakkoord van 2014-2018 wordt in januari 2017 met een addendum aangepast. Hiermee veranderen de kaders voor het klooster en wordt er bestuurlijk ingezet op het afstoten van het klooster. In het addendum Koers houden is in relatie tot het klooster opgenomen dat “de laatste berekeningen [aantonen] dat de financiële tekorten verder dreigen op te lopen. Tevens leert de afgelopen periode dat vastgoed-ontwikkeling zich niet verhoudt met het politieke en democratische klimaat van een (gemeentelijke) overheid.

Daarom lijkt het verstandig om het eigendom van het klooster zo snel mogelijk af te stoten naar een externe partij, die het vervolgens kan exploiteren dan wel kan vermarkten. Daarmee sluiten wij aan bij gemeentelijk beleid op dat onderdeel.”49 In het coalitieakkoord van 2018-2022 wordt deze koers opnieuw bevestigd. Er wordt in het coalitieakkoord aangegeven dat de gemeente sinds 2012 het beleid voert dat maatschappelijk vastgoed moet worden afgestoten.50 Dit vastgoed wordt niet gezien als hoofdtaak van de gemeente - los van vastgoed voor het faciliteren van de eigen bedrijfsvoering en vastgoed op het gebied van onderwijshuisvesting. In het coalitieakkoord is opgenomen dat een afstotingsstrategie of herontwikkelingsopgave wordt geformuleerd voor panden die nog niet zijn afgestoten. Bij herontwikkeling wordt bij voorkeur gekozen voor woningbouw, vanwege de vaak centrale ligging van dit vastgoed. Hiermee kan de gemeente gericht voorzien in de woonbehoefte van bijvoorbeeld starters of senioren.51 Het coalitieakkoord 2018-2022 en het bestemmingsplan Klooster te Ootmarsum uit 2016 zijn op het moment van verkoop de geldende beleidsmatige uitgangspunten.

3.1.2. Doelstelling van de aankoop In hoofdstuk 2 is te lezen dat, wanneer in 2005 blijkt dat het kloostercomplex en de kloostertuin in de eerste helft van 2007 vrij zullen komen, de gesprekken over de mogelijke aankoop van het klooster van start gaan. De gemeente wil voorkomen dat de beeldbepalende kapel en de toren van het klooster worden gesloopt52 en wil daarnaast dat het klooster een sociaal-maatschappelijke invulling krijgt ten behoeve van de lokale gemeenschap, commerciële functies en woonmogelijkheden.53 Deze doelen voor het klooster komen naar voren in onder andere het Masterplan Ootmarsum, dat vanaf 2005 ontwikkeld wordt en waarin de ontwikkelingsplannen voor diverse locaties in Ootmarsum beschreven staan. Ook de in juli 2007 door de raad vastgestelde versie vermeldt deze doelstellingen, waarbij ook naar voren komt dat de locatie met name ook geschikt is voor culturele functies waarbij ook samenhang kan worden

49

Addendum Koers houden, 10 januari 2017.

50

Coalitieakkoord 2018-2022, ondertekend op 15 mei 2018.

51

Coalitieakkoord 2018-2022, ondertekend op 15 mei 2018.

52

Diverse interviews, Masterplan deel B, Ontwikkelrichting per locatie, 23 januari 2007.

53

Diverse interviews, Masterplan deel C, Ontwikkelrichting per locatie, 23 januari 2007.

20 / 52

gezocht met horeca.54 Ook wordt in dit plan vermeld dat een ontwikkelaar de ontwikkeling van het kloostercomplex voor zijn rekening neemt. Daarbij is het aanvankelijk het voornemen dat het klooster direct doorverkocht wordt aan een ontwikkelaar. De kloostertuin blijft, in tegenstelling tot het kloostergebouw zelf, eigendom van de gemeente. Ook uit de akte van levering van mei 2007 komt naar voren dat de gemeente het gebouw zonder winstoogmerk wenst te verkopen, zodat het gebouw kan worden ingezet voor de realisatie van woningen, commerciële doeleinden en sociaal-culturele doeleinden. De kloostertuin wordt ontwikkeld tot een mortuarium en parkeerplaatsen. Daarnaast had de gemeente bij de aankoop tot doel het parkeerterrein ook voor woningen aan te wenden.55 Dit ligt in lijn met wat is beschreven in de voorlopers van het masterplan en de later door de raad vastgestelde versie van het masterplan. Wanneer Scarabee en de gemeente er samen niet uit blijken te komen gaat het oorspronkelijke voornemen van een directe doorverkoop niet door. De gemeente wordt daardoor zelf eigenaar en gaat op zoek naar een andere projectontwikkelaar die het klooster wil ontwikkelen. Randvoorwaarden daarbij zijn dat de toren en kapel behouden blijven en dat het klooster de functies krijgt zoals beschreven in het masterplan.

Uit de documenten en de gesprekken blijkt dat het doel in de jaren daarop verbreed wordt. In de tijd van KWP is in de stukken te lezen dat er ook met het klooster ingezet wordt op toeristische meerwaarde. De functies zoals benoemd in het masterplan, blijven daarnaast bestaan. Ook blijven de toren en de kapel volgens het plan van KWP behouden. Dat strookt met de ontwikkelplannen van KWP, die er onder andere een hotel wil bouwen. In 2013 is er een omslag in de koers. De gemeente wil het klooster dan zelf ontwikkelen. Hoewel wordt afgezien van grootschalige sloop zoals bij KWP en de plannen voor een hotel van tafel gaan, blijven de oorspronkelijke doelen van het masterplan gehandhaafd. Dit geldt ook voor de koerswijziging in 2017, waarbij de gemeente het klooster wil gaan verkopen. Uit de interviews en raadsessie blijkt dat, vijftien jaar na de aankoop, de doelstellingen voor de functies van het klooster niet meer voor iedereen duidelijk zijn. Er is een diffuus beeld ontstaan van wat er precies met het klooster wordt beoogd.

3.1.3. Analyse en toetsing aan het normenkader In deze paragraaf worden de bevindingen met betrekking tot de kaderstelling getoetst aan het normenkader. Bij elk van de gestelde normen wordt getoetst of aan de vastgestelde norm is voldaan, niet is voldaan of gedeeltelijk is voldaan. Daarbij zijn er drie opties: - Rood: aan de vastgestelde norm is niet voldaan. - Oranje: aan de vastgestelde norm is gedeeltelijk voldaan. - Groen: aan de vastgestelde norm is geheel voldaan. Bij elk van de getoetste normen wordt vervolgens toegelicht hoe tot deze toetsing is gekomen. Aspect

Norm

Kaderstelling

Het vastgestelde (vastgoed)beleid van de gemeente biedt voldoende en heldere kaders voor gemeentelijke vastgoedaankopen.

54

Masterplan Deel C, ruimtelijk kader ontwikkelingslocaties Versie 4, 30 januari 2007/30 mei 2007.

55

Koopovereenkomst, 2007.

21 / 52

Aan de norm is niet voldaan. Uit de beschrijving van de beleidskaders en beleidsmatige uitgangspunten in paragraaf 3.1.1 blijkt dat er ten tijde van de aankoop van het klooster geen vastgoedbeleid is, zoals de latere Notitie Vastgoed uit 2012, dat kaders biedt voor gemeentelijke vastgoedaankopen. Daarnaast is te lezen dat in het masterplan, vastgesteld door de raad in de zomer van 2007, er weliswaar kaders worden gesteld voor de ontwikkeling van monumentale panden in Ootmarsum maar dat in dit plan geen kaders worden benoemd voor het aankopen van dergelijke panden. Daarnaast heeft de vaststelling van het masterplan door de raad enkele weken na de aankoopdatum van het klooster plaatsgevonden. Op het moment dat de gemeente het klooster aankoopt, is er dus geen vastgesteld (vast)goedbeleid dat voldoende kaders biedt voor gemeentelijke vastgoedaankopen.

Aspect

Norm

Kaderstelling

Expliciet is onderbouwd dat de aankoop past binnen het vastgestelde (vastgoed)beleid van de gemeente.

Aan de norm is niet voldaan. Doordat er destijds geen (vastgoed)beleid was dat kaders bood voor vastgoedaankopen, kan een aankoop hier ook niet binnen passen. De collegestukken rondom de aankoop geven geen beleidsmatige onderbouwing van de aankoop. Echter: de aankoop van het klooster was een project met unieke kenmerken. Dit maakt het mogelijk ook lastig om het beleid hierop aan te sluiten. Het ontbreken van kaders maakt het echter wel van belang dat er aan de voorkant duidelijke afspraken worden gemaakt om goed grip te kunnen houden en om te kunnen sturen. Daarbij kan gedacht worden aan afspraken over de governance, belangrijke besluitvormingsmomenten (go-/no go-besluiten), informatievoorziening en het in kaart brengen van en sturen op risico’s (hier komen we op terug in paragraaf 3.3.1).

Aspect

Norm

Kaderstelling

De doelstelling van de aankoop is voldoende helder en concreet geformuleerd.

Aan de norm is voldaan. De doelstelling van de aankoop, zoals geformuleerd in de koopovereenkomst, is gericht op het behouden van het pand om hier commerciële, sociaal-culturele en woonfuncties in te realiseren. Dit doel is in lijn met het in het masterplan beschreven doel voor het klooster, waarin staat dat de nieuwe invulling van het klooster bij voorkeur een mix moet zijn van een sociaal-maatschappelijke invulling ten behoeve van de lokale gemeenschap, commerciële functies en woonmogelijkheden. De gemeente is in de periode voor en rond de verkoop in gesprek met meerdere projectontwikkelaars over het realiseren van deze functies. Daarnaast blijkt uit het masterplan dat het behoud van het beeldbepalende gezicht van de toren en de kapel een belangrijk doel voor het klooster is. Met de aankoop van het klooster verzekert de gemeente zichzelf van het behoud hiervan, door dit in de voorwaarden voor de projectontwikkeling mee te nemen. Wel dient daarbij een kanttekening te worden gemaakt dat het proces rondom de aankoop beter had kunnen verlopen. Het college heeft de bevoegdheid om vastgoed aan te kopen, aangezien het een privaatrechtelijke rechtshandeling is, en de middelen daartoe waren beschikbaar. Het initiële voornemen was echter om het klooster door te verkopen.

Hoewel de ontwikkelaar en de gemeente er niet uitkomen, gaat de gemeente toch tot aankoop over en wordt zelf eigenaar van het klooster. Daarmee komt de gemeente ook aan de lat te staan voor risico’s met betrekking tot (de ontwikkeling van) het klooster. Omdat het (vastgoed)beleid niet voldoende kaders bood voor dergelijke aankopen en het klooster niet direct kon worden doorverkocht, had er voorafgaand aan de aankoop tussen raad en college een aantal afspraken vastgelegd moeten worden. De beoogde functies van het klooster en het behoud van delen van het klooster waren duidelijk. Maar hoe de gemeente dit beoogt te realiseren – blijven inzetten op

22 / 52

doorverkoop, zoeken naar een ontwikkelaar die het risico van de ontwikkeling op zich neemt of een ontwikkelaar die ontwikkelt op risico van de gemeente – en op welke termijn dit beoogd wordt en hoe daarbij risico’s worden beheerst, is niet vastgelegd. Hier hadden door het college met de raad, aan de voorkant, duidelijkere afspraken over gemaakt moeten worden. Kortom, het college is bevoegd tot aankoop. Het is echter wel zaak om dergelijke grote projecten – groot wat betreft geld, maatschappelijk belang en betrokken risico’s – te laten starten met duidelijke en vastgelegde afspraken tussen college en raad over doel, kosten, proces en informatievoorziening.

23 / 52

3.2. Doelrealisatie en financiële realisatie In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de doelrealisatie van het klooster en de financiële ontwikkelingen. In paragraaf 3.2.1 wordt gekeken naar de begrote kosten en opbrengsten van de aankoop. In pargraaf 3.2.2 wordt gekeken naar de doelrealisatie. In paragraaf 3.2.3 wordt gekeken naar de financiën en in paragraaf 3.2.4 vindt tot slot een toetsing plaats aan de hand van het normenkader.

3.2.1. Begrote kosten en opbrengsten van de aankoop en verkoop Begrote kosten aankoop In de collegenota rondom de aankoop van het klooster is een financiële paragraaf opgenomen rondom de kosten voor het klooster.56 De koopsom voor het klooster (kloostergebouw, binnentuin, grond, naastgelegen parkeerterrein, ondergrond en overige aanhorigheden) bedraagt € 2.400.000 kosten koper. Daarnaast bedraagt de aankoopsom voor het naastgelegen weiland € 600.000 kosten koper. De kosten koper worden daarnaast geschat op € 120.000 en de kosten voor de voorfinanciering bedragen € 60.000. De kosten voor de aankoop van het weiland worden gedekt uit de reserve majeure projecten (welke ruim € 1.76 miljoen bedraagt). De kosten voor het kloostergebouw worden beoogd gedekt te worden uit de doorverkoop aan de projectontwikkelaar. Begrote opbrengsten verkoop De doorverkoop van het klooster zou volgens de koopovereenkomst worden gerealiseerd zonder winstoogmerk voor de gemeente.57

3.2.2. Doelrealisatie Zoals in paragraaf 3.1.2 benoemd, is het bij de aankoop in 2007 de doelstelling om het gebouw zonder winstoogmerk door te kunnen verkopen, zodat er woningen, commerciële invulling en sociaal-culturele invulling gerealiseerd kon worden in het gebouw, en om de beeldbepalende toren en kapel te behouden. Ook heeft het college tot doel een mortuarium en parkeerplaatsen te realiseren in de kloostertuin. Ten slotte wil het college het parkeerterrein ontwikkelen tot woningen.58 In het gebouw zijn door de jaren heen diverse zaken gerealiseerd. Zo zijn door KWP in de eerste contractperiode de kloostertuin, het mortuarium en de parkeerplaatsen gerealiseerd.59 Als de gemeente in 2013 zelf aan het roer staat om het klooster te ontwikkelen, zijn er diverse gesprekken met participanten om te verkennen of er interesse is om delen van het klooster te ontwikkelen. Dit heeft geleid tot onder andere de komst van de KloosterKeuken en een whiskystokerij in het klooster. Door de verkoop van het bestaande gebouw van het klooster aan Kosse in 2020, worden er tien appartementen gerealiseerd.60 In de jaarstukken van 2021 staat dat het deel van de tuin waar tien appartementen worden gerealiseerd, nog niet is overgedragen.61 56