Bestemmingsplan.pdf

Bestemmingsplan

Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.OOTBPOLDENZAALSE36VG01

Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Ontstaansgeschiedenis en landschapstypologie 2.2 Huidige situatie 2.3 Toekomstige situatie

11 11 12 13

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

15 15 16 21

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Geur

25 25 25 27

4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11

28 29 30 31 33 34 36 38

Bodem Geluid Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

39 39 39

Hoofdstuk 6

41

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

43 43 43

Bijlagen toelichting

45

Bijlage 1

Inrichtingsschets

46

Bijlage 2

Akoestisch onderzoek industrielawaai

48

Bijlage 3

Watertoets

75

Bijlage 4

Staat van bedrijfsactiviteiten

79

2

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

Regels

93

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

95 95 101

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Bedrijf Wonen

103 103 105

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Overige regels

109 109 110 111 112 113 115

Hoofdstuk 4 Artikel 11 Artikel 12

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

117 117 118

Bijlagen regels

119

Bijlage 1

120

Staat van bedrijfsactiviteiten

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

3

4

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

Toelichting

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

5

6

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voor de locatie Oldenzaalsestraat 36 in Ootmarsum is een plan ontwikkeld. De initiatiefnemers willen de bedrijfswoning afsplitsen en omzetten in een reguliere woning. Het bewonen van de bedrijfswoning is uitsluitend toegestaan voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is. Het regulier bewonen van de bedrijfswoning is daarom niet toegestaan. De bedrijfswoning beschikt over een tussenportaal die de bedrijfwoning verbind met het bedrijfsgebouw. In het tussenportaal zit een monumentale deur. In de toekomst zal het tussenportaal worden verwijderd, zodat de woning niet langer is verbonden aan de bedrijfswoning. De deur van de tussenbouw dient gezien zijn monumentale waarde te worden hergebruikt. De sloop van het tussenportaal en het hergebruik van de deur zullen in een later stadium aan de orde zijn. Dit houdt in dat de bouw- en sloopactiviteiten met betrekking tot het monument geregeld worden in het (latere)vergunningsspoor. Voor de sloop van het tussenportaal dient omgevingsvergunning te verleend. Deze omgevingsvergunning kan slechts verleend worden indien aangetoond wordt hoe de gaten in de gevels als gevolg van de sloop worden opgevuld en wordt aangetoond hoe de waardevolle (monumentale) deur in het te slopen bouwwerk wordt hergebruikt.

Met het erfinrichtingsplan dat is bijgevoegd wordt aangetoond dat de oorspronkelijke ensemblewaarde helder blijft door de 'laag' herkenbaar te houden. Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Met een herziening van het bestemmingsplan 'Ootmarsum Overige Gebieden' wordt de ontwikkeling planologisch mogelijk gemaakt. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om de bedrijfswoning af te splitsen en om te zetten naar een reguliere woning.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Ligging Het plangebied bestaat uit de bedrijfslocatie aan de Weerselosestraat en Oldenzaalsestraat in Ootmarsum. Het betreft de percelen Weerselosestraat 1, 1a en 3 en Oldenzaalsestraat 34 en 36. Het plangebied ligt aan de rand van Ootmarsum ten zuiden van het historisch centrum. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Dinkelland, sectie B, perceelsnummers 415, 416, 417. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

7

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: PDOK viewer, aangepast door Ad Fontem) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een luchtfoto weergegeven waarop de locatie aan de Oldenzaalsestraat 36 te zien is. de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: Kadasterdata, aangepast door Ad Fontem)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor de Oldenzaalsestraat 36 in Ootmarsum geldt het bestemmingsplan 'Ootmarsum Overige Gebieden '. Het bestemmingplan 'Ootmarsum Overige Gebieden' is door de gemeenteraad van Dinkelland op 18-09-2012 onheroepelijk vastgesteld. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

8

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Ootmarsum Overige Gebieden' (bron: Ruimtelijke Plannen) Het bestemmingsplan heeft de enkelbestemming 'Bedrijf', de functieaanduiding 'bedrijfswoning' en de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone – molenbiotoop – 400m'. De gronden met de bestemming 'bedrijf' zijn bestemd voor bedrijven die zijn genoemd in de bijlage van het bestemmingsplan ''Staat van bedrijfsactiviteiten'' onder de categorieën 1 en 2. Met hieraan onder ander ondergeschikt de mogelijkheid voor wonen in de vorm van een bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'. Een bedrijfswoning wordt in het bestemmingsplan gedefinieerd als: 'een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein noodzakelijk is''. De aanduiding 'vrijwaringszone – molenbiotoop – 400m' geeft regels omtrent bouwhoogtes in verband met een goede werking van de molen. In het bestemmingsplan zijn geen afwijkings- of wijzigingsmogelijkheden opgenomen voor het (gedeeltelijk) wijzigen van een bedrijfsbestemming naar woonbestemming. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk om de ontwikkeling naar een woonbestemming mogelijk te maken.

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.1774.OOTBPOLDENZAALSE36-VG01); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

9

10

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Ontstaansgeschiedenis en landschapstypologie Het plangebied ligt in een essenlandschap. Het essenlandschap bestaat uit een samenhangend systeem van essen, flanken, lager gelegen maten en flier gronden, – voormalige – heidevelden) en kenmerkende bebouwing rond de es (esdorpen en verspreide erven). Het landschap is geordend vanuit de erven en de essen, de eeuwenoude akkercomplexen die op de hogere dekzandkoppen en flanken van stuwwallen werden aangelegd. Eeuwenlange bemesting - met heideplaggen en stalmest - heeft geleidt tot een karakteristiek reliëf met soms hoge stijlranden. Onder en in de es heeft zich op deze wijze een waardevol archeologisch archief opgebouwd. De dorpen en erven lagen op de flanken van de es, op overgang naar het lager gelegen maten- en flieren landen. Zo lagen ze droog en werden te gelijkertijd de werklijnen zo kort mogelijk gehouden. De zandpaden volgen steeds de lange 'luie' lijnen van het landschap, Zo ontstond vanuit de dorpen een organische spinragstructuur naar de omliggende gronden en de dorpen in de omgeving. Het landschapsbeeld is afwisselend en contrastrijk, volgend aan de organische patronen van het natuurlijke landschap. Typerend zijn de losse hoeven rond de es en de esdorpen met hun karakteristieke boerderijen en herkenbaar dorpssilhouet met vaak de kerktoren als markant element.

Het plangebied is reeds zichtbaar op de kaart van 1875, zoals zichtbaar is in figuur 2.1. In de loop der jaren is het plangebied door de groei van Ootmarsum aangesloten op de structuur van de kern.

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

11

Figuur 2.1 Historische topografische kaarten omgeving (Bron: Topotijdreis, bewerkt Ad Fontem)

2.2 Huidige situatie In de huidige situatie is er aan de Oldenzaalsestraat 36 sprake van een een bedrijfswoning die onderdeel uitmaakt van een klein bedrijfsterrrein met verschillende bedrijven. Het plangebied is gelegen in het overgangsgebied van de kern naar het buitengebied en maakt onderdeel uit van de historische lintbebouwing. De panden op de bedrijfslocatie betreffen unieke gemeentelijke monumenten, de oude zuivelfabriek en directeurswoning, die vanuit historisch perspectief een stedelijke functie hebben die betrekking heeft op de kern. De bedrijfswoning is gelegen aan de zijde van de Oldenzaalsestraat. De toegang van het perceel waarop de bedrijfswoning ligt aan de Weerselosestraat. Direct aan de bedrijfswoning, met daartussen een portaal, ligt de bedrijfsbebouwing. Er zijn momenteel een dierenartsenpraktijk (Weerselosestraat 1a) en een technische handelsonderneming (Oldenzaalsestraat 34 en Weerselosestraat 1 en 3) gevestigd. De technische handelsonderneming is eigendom van initiatiefnemer. De ontsluiting van de bedrijven is eveneens aan de Weerselosestraat gelegen. In de directe omgeving van het plangebied liggen agrarische percelen, met ten zuiden van het plangebied een agrarisch bedrijf. Op ongeveer 200 meter afstand is een molen gevestigd, waardoor het plangebied binnen de molenbiotoop valt.

Daarnaast zijn enkele woonpercelen ten noorden van de planlocatie aanwezig, evenals een 12

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

begraafplaats. Ook ligt parkeerplaats Stadsweide tegenover het perceel.

Figuur 2.2: huidige situatie Oldenzaalsestraat 36 (bron: Google Maps)

2.3 Toekomstige situatie De functie van de melkfabriek is inmiddels gewijzigd en de noodzaak om hierbij te wonen is verdwenen. De initiatiefnemer wenst de huidige bedrijfswoning te wijzigen in een reguliere woning, waarbij de bewoner geen binding heeft met de bedrijvigheid ter plaatse. Daarbij zijn geen uitbreidingen van het pand voorzien. Wel is het voornemen om in de toekomst het tussenportaal tussen de bedrijfswoning en en het bedrijfsgebouw te verwijderen. Daarmee wordt de bebouwing weer in de oorspronkelijke staat hersteld. De tussenbouw maakt namelijk geen onderdeel uit van de oorspronkelijke bedrijfsgebouwen en bedrijfswoning. De bedrijfswoning fungeert al een tijdje niet meer als bedrijfswoning en het wordt ook niet nodig geacht in de toekomst. Om die reden is het voornemen om de bestemming van een gedeelte van het perceel te wijzigen in de bestemming 'Wonen'. De nieuwe invulling van voormalige directeurswoning als reguliere woning zorgt voor een grotere doelgroep toekomstige gebruikers en draagt bij aan de toekomstbestendigheid en instandhouding van het gemeentelijk monument. De eigendomssituatie wordt niet gewijzigd. De realisatie van een nieuwe bedrijfswoning bij de bedrijfsactiviteiten wordt met dit bestemmingsplan voor de toekomst uitgesloten. In het beoogde plan worden er geen uitbreidingen aan het pand verricht.

De initiatiefnemer heeft wel het voornemen om in de toekomst het tussenportaal te slopen die in 1973 is opgericht, zodat de woning los komt te staan van de bedrijfsbebouwing. De deur van de tussenbouw betreft de oude voordeur van het woonhuis en dateert uit 1932. De deur zal aan de westkant van de woning worden teruggebracht. Indien in de toekomst het tussenportaal gesloopt zal worden dient hiervoor een omgevingsvergunning te worden aangevraagd. Deze omgevingvergunning kan pas worden verleend indien aangetoond wordt hoe de gaten in de gevels als gevolg van de sloop worden opgevuld en wordt aangetoond hoe de waardevolle (monumentale) deur in het te slopen bouwwerk wordt hergebruikt. De sloop en het hergebruik van de deur worden niet geregeld in dit bestemmingsplan. Om de oorspronkele ensemblewaarde van het bedrijf en de woning te waarborgen is een erfinrichtingsplan opgesteld (zie figuur 2.3). Dit plan is opgenomen als Bijlage 1 en laat zien hoe de buitemruimte er uit komt te zien. Om de ensemblewaarde van de planlocatie te versterken wordt de haag die grenst aan de Oldenzaalsestraat ook aangebracht op het noordelijk gedeelte van het plangebied. Daarnaast wordt er bestrating aangebracht tussen de voormalige bedrijfswoning en het bedrijfsgebouw, zoals historisch het geval was.

Op de erfinrichtingsschets is tevens te zien waar in de toekomst de historisch deur zal worden aangebracht. De woning kan gebruik blijven maken van een aantal parkeerplaatsen die zijn gelegen aan de Weerselosestraat. bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

13

Figuur 2.3: Toekomstige situatie plangebied (bron: Ad Fontem)

14

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang. Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio's) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot.

De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in afsplitsen en omzetten van een bedrijfswoning naar reguliere woning. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. Het plan past binnen de prioriteiten van de NOVI. Er kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

15

relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling. Onderhavig plan Onderhavig bestemmingsplan houdt in dat de bedrijfswoning wordt afgesplitst en omgezet naar een reguliere woning. Er wordt per saldo geen extra woning toegevoegd. De bedrijfswoning maakte reeds deel uit van woningbouwprogrammering en de functiewijziging naar reguliere woning wordt niet gezien als een toevoeging (ABRS 10 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1136). Wel geldt op grond van deze uitspraak dat ook wanneer de Ladder niet van toepassing is, gemotiveerd moet worden dat de ontwikkeling voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en dat de ontwikkeling uitvoerbaar is. Onderhavig bestemmingsplan voorziet hierin.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische 16

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. In Hierbij is onder andere het principe van 'zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik' (artikel 2.1.3) van belang die er voor staat dat in eerste instantie bestaande bebouwing en stedelijk gebied wordt benut, voordat er nieuwbouw in de groene omgeving plaatsvindt. bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

17

artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Toets Volgens de Omgevingsverordening Overijssel wordt de Groene omgeving aangemerkt als: "de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied". Hierbij wordt onder bestaand bebouwd gebied verstaan: "de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro". Een stedelijke functie wordt in de Omgevingsverordening aangemerkt als "functies van steden en dorpen zoals wonen, bedrijvigheid, detailhandel, horeca, maatschappelijke, educatieve, culturele en religieuze voorzieningen met de bijbehorende infrastructuur, stedelijk water en stedelijk groen".

In voorliggend plan is sprake van een stedelijke ontwikkeling op gronden die in de huidige situatie al benut kunnen worden voor stedelijke functies. Van (extra) ruimtebeslag op de Groene Omgeving is daarom geen sprake. Daarmee voldoet de ontwikkeling aan dit beleidsprincipe. Artikel 2.2.2 realisatie nieuwe woningen Lid 1: Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Lid 4: De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Doorwerking voor voorliggend plan: Voorliggend plan voorziet in afsplitsen en omzetten van een bedrijfswoning naar reguliere woning. Het aantal woningen neemt per saldo niet toe. Onderhavig plan is derhalve in overeenstemming met de principes van het realiseren van nieuwe woningen. Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

18

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel(bron: provincie Overijssel) De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten) Toets Het plangebied behoort op grond van de ontwikkelingsperspectievenkaart tot het ontwikkelingsperspectief 'woonen werklocaties buiten de stedelijke netwerken'.

De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Middels de voorgenomen ontwikkeling wordt de afsplitsing en omzetting van een bedrijfswoning naar reguliere woning mogelijk gemaakt. De transformatie van de voormalige directeurswoning naar reguliere woning zorgt voor een grotere doelgroep toekomstige gebruikers en draagt bij aan de toekomstbestendigheid en instandhouding van het monument. Gebiedskenmerken

Stedelijke laag De stedelijke laag kent het kenmerk 'Woonwijken 1955 - nu' aan het gebied toe. In figuur 3.4 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteengelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken, wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

19

Herstructurering naoorlogse wijken is een belangrijke opgave voor vitale steden. De wijken van na de oorlog behouden hierbij hun eigen karakter. Ook al neemt bij herstructurering het bebouwd oppervlak in de wijken door meer grondgebonden woningen toe, er blijft collectieve ruimte tussen de bouwblokken. Als ontwikkelingen plaats vinden in de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. De groenstructuur is onderdeel van het wijkontwerp. Markante gebouwen zoals leegkomende kerken en winkelstrips worden waar mogelijk behouden door ze een nieuwe functie te geven.

Figuur 3.3: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Toets Middels de voorgenomen ontwikkeling wordt de afsplitsing en omzetting van een bedrijfswoning naar reguliere woning mogelijk gemaakt. Een markant gebouw wordt hierdoor behouden en krijgt een nieuwe functie. De waarde van de bedrijfswoning en bedrijfsgebouw wordt in samenhang beschouwd. Deze ensemble wordt met een erfintichtingsplan gewaarborgd. Het eigen karakter de bebouwing blijft daardoor behouden. Daarmee kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling past binnen de kenmerken van de Stedelijke laag. De 'Laag van de beleving' heeft binnen het plangebied geen specifieke kenmerken en blijven daarom verder buiten beschouwing. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

20

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Omgevingsvisie Dinkelland

De gemeenteraad van de gemeente Dinkelland heeft op 31 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Dinkelland, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Dinkelland en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn: 1. We doen het samen; 2. We geven het goed voorbeeld; 3. We wentelen niet af op volgende generaties; 4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. De gemeente wil kernen waar het lekker wonen is. Waar bedrijvigheid is en waar mensen werk kunnen vinden. Maar vooral ook kernen waar ruimte is om elkaar te ontmoeten en om samen te komen. Inwoners zien hun leefomgeving veranderen. Het wordt moeilijker om voorzieningen in stand te houden. Dit geldt voor winkels, horeca, kerken, kultuurhuizen, sportvoorzieningen en scholen. Aan de andere kant ontstaan er ook nieuwe plannen en combinaties van functies van onderop die kernen juist krachtiger maken.

Van oudsher zijn inwoners van de kernen gewend om de leefbaarheid van hun omgeving in eigen hand te nemen en te zorgen dat het er goed toeven is. Het versterken van de leefbaarheid van de kernen wordt door inwoners en gemeente via MijnDinkelland al langer samen opgepakt. Speerpunten De gemeente hanteert de volgende speerpunten op veilig, gezond en duurzaam zijn: gezonde leefomgeving; veilige leefomgeving; energieneutraal in 2050; duurzaam beheer. Toets Om te zien wat in de omgeving belangrijk is, heeft de gemeente Dinkelland een waardekaart opgesteld. Voor het plangebied gelden de volgende waarden: Waarden kernen met kleinschalige woonbebouwing aan de randen en dichtere en soms ook middelhoge bebouwing in het hart; kernen met belangrijke voorzieningen zoals winkels, horeca, sportvoorzieningen, zorg, pinmogelijkheden; aanwezigheid van ontmoetingsplekken in het bijzonder in de omgeving van voorzieningen; (verbindingen met) de groene omgeving; in veel gevallen een kerk als belangrijk gebouw in het silhouet van de kern; tevens is er op enkele plekken karakteristieke bebouwing aanwezig.

Speel in op de opzet van dorpen met compacte bebouwing en ontmoetingsplekken in het dorpshart en lagere woonbebouwing aan de randen; behoud van (het zicht op) de kerk en de beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing; mogelijkheden om te ontmoeten; concentratie van de publieksgerichte functies; voldoende vestigingsmogelijkheden voor bedrijven en ondernemers passend binnen het aanbod van de kern; de verbindingen met de groene omgeving; vasthouden van water.

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

21

Figuur 3.4: Doorsnede Waardenkaart (bron: gemeente Dinkelland) De locatie is gelegen aan de rand van Ootmarsum, die is aangewezen als 'kernen met woon- en centrumfunctie' (zie cirkel figuur 3.4, links van de onderste blauwe ster). De locatie Stadsweide aan de overzijde van de weg is aangemerkt als ontwikkellocatie. Voor 'kernen met woon- en centrumfunctie' geldt dat dit kernen met kleinschalige woonbebouwing aan de randen betreft. In het hart betreft het dichtere en soms ook middelhoge bebouwing. De beleefbaarheid van karakteristieke bebouwing is belangrijk, evenals het hebben van voldoende vestigingsmogelijkheden voor bedrijven en ondernemers. De functiewijziging van bedrijfswoning naar een reguliere woning heeft geen negatieve gevolgen ten aanzien van karakteristieke bebouwing / dit monument. De functiewijziging zorgt juist voor betere mogelijkheden om het behoud van de monumentale bebouwing te waarborgen en in waarde te herstellen. De verhuurbaarheid en gebruiksmogelijkheden van de woning nemen toe door omzetting in een reguliere woning. Hierdoor zijn investeringen in de monumentale bebouwing ook beter mogelijk. 3.3.2

Woonvisie 2021+ gemeente Dinkelland

Wonen is een belangrijk thema voor de inwoners van de gemeente Dinkelland. Om ervoor te zorgen dat er ook op termijn voldoende woningen in alle segmenten én in alle kernen blijft, wordt om de 4 jaar de gemeentelijke Woonvisie opgesteld. Eind 2020 liep de woonvisie 2016+ ten einde. De Woonvisie 2021+ is de opvolger van de in 2016 door de raad vastgestelde Woonvisie 2016+ en is gebaseerd op de nieuwe cijfers, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. De Woonvisie 2021+ is op 5 juli 2021 door de gemeenteraad van Dinkelland vastgesteld. De nieuwe woonvisie biedt een goed kwantitatief en kwalitatief kader voor de woningbouwontwikkeling in de gemeente Dinkelland en dient als basis voor de prestatieafspraken met de corporatie. De trends en behoeften op het gebied van wonen zijn in diverse bijeenkomsten besproken met woningmarktpartners: ondernemers, belangenorganisatites, zorginstellingen en inhoudelijk deskundigen zoals makelaars, projectontwikkelaars, woningcorporaties en kernraden.

De woonvisie gaat over: woningbouw om te voorzien in de vraag; zowel kwantitatief als kwalitatief en op de juiste plaats; voldoende en passende huurwoningen in de zin van betaalbaarheid en kwaliteit; het verbeteren van de bestaande voorraad zowel qua duurzaamheid als levensloopgeschiktheid; voorzien in de toenemende vraag naar wonen met zorg in de verschillende gradaties; voorzien in de verschillende woonbehoeftes als huisvesting van arbeidsmigranten, statushouders en woonwagenbewoners. De provincie heeft in de Regionale Woonagenda Twente aangegeven meer te sturen op kwaliteit, waarbij aangegeven wordt dat onderbouwd moet worden dat dit past binnen de onderbouwde lokale behoefte. In het kader van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (bouwen voor concrete behoefte) is het noodzakelijk ook te 22

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

sturen op kwantiteit. Er is een bandbreedte van de toekomstige woningbehoefte tot 2030 berekend op basis van diverse prognosemodellen. Voor de komende jaren wordt uitgegaan van een woningbehoefte tussen de +225 en +800 woningen voor de periode 2021-2030. Voor deze woonvisie wordt uitgegaan van de middeling van deze bandbreedte. Dit betekent dat wordt uitgegaan van een woningbehoefte van 515 woningen voor de periode 2020-2030. Daarbij zal het grootste deel van de vraag gericht zijn op het bedienen van de lokale behoefte, maar er wordt tevens rekening gehouden met instroom van vestigers. Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Dinkelland kan worden gebouwd. Derhalve zal het woningbouwprogrammer per kern in meerdere en kleinere plannen worden weggezet, waardoor goed kan worden bijgestuurd als dat nodig blijkt. In kwalitatieve zin ligt de nadruk op woningen voor starters en ouderen, zowel in het betaalbare als middensegment. Op basis van in de woonvisie onderbouwde toekomstige woonbehoefte is een verdeling gemaakt. Om flexibel in te kunnen spelen op de vraag is de verdeling zoals ook reeds in het uitvoeringsprogramma opgenomen gehandhaafd - grote kernen, kleine kernen, buitengebied, en knelpunten transformatie.

Tot slot bevat de Woonvisie 2021+ een Kwaliteitskader om te beoordelen of plannen van ontwikkelende partijen goed aansluiten bij de marktvraag. Dit Kwaliteitskader wordt tweejaarlijks bijgesteld op basis van verzamelde informatie over het functioneren van de woningmarkt en informatie van marktpartijen. Het kwaliteitskader bestaat uit een woningbehoefteprofiel per doelgroep (starters, doorstromers, gezinnen, senioren) op gemeenteniveau, nader uitgewerkt naar een profiel per kern. Toets Met uitvoering van het plan wordt een bestaande bedrijfswoning omgezet naar een reguliere woning. Er wordt hiermee geen nieuwe woning toegevoegd. De woonvisie vormt geen belemmering voor uitvoering van het voornemen. Geconcludeerd wordt dat dit plan in lijn is met het beleid uit de Woonvisie 2021+.

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

23

24

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag. Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld. Toets Het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd. In de toelichting op het Besluit m.e.r. zijn wel een aantal voorbeelden van bouwprojecten opgenomen die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt.

In dat kader wordt verwezen naar woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant. Als een project voorziet in een (gedeeltelijke) functiewijziging, maar de bebouwde oppervlakte hetzelfde blijft, lijkt gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) er geen sprake te zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. Middels de voorgenomen ontwikkeling wordt de afsplitsing en omzetting van een bedrijfswoning naar reguliere woning mogelijk gemaakt. Het gaat om een (zeer) kleinschalige ontwikkeling waarbij het aantal verkeersbewegingen niet onevenredig toeneemt. Verder is, voor zover in dit kader relevant, sprake van een ontwikkeling die niet leidt tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van omliggende woningen en andere milieugevoelige functies. De bebouwde oppervlakte neemt als gevolg van het plan niet toe. Door de sloop van de tussenbouw neemt het bebouwde oppervlakte juist af.

De vormvrije m.e.r.-beoordeling is derhalve niet van toepassing. Al met al kan geconcludeerd worden dat het plan geen negatieve effecten heeft op het milieu en dat er geen sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r..

4.2 Milieuzonering Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen: het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

25

functies; het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is. Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype.

De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering Toets In de omgeving van het plangebied komen verschillende functies voor (bedrijvigheid, parkeerplaats Stadsweide, agrarisch bedrijf). Daarnaast is het plangebied gelegen aan hoofdinfrastructuur: de Oldenzaalsestraat, maakt deel uit van de hoofdwegenstructuur in Ootmarsum. De verkeersintensiteit op de weg is relatief hoog (circa 6.000 mtv/etmaal). De Raad van State heeft in haar uitspraak (ECLI:NL:RVS:2021:1607) overwogen dat het bestaande karakter van de omgeving bepalend is voor de typering van het gebied. Daarbij kijkt de Afdeling naar de feitelijke en planologische situatie. In die uitspraak zijn nabij woningen ook andere bedrijven aanwezig, waardoor de Afdeling tot de conclusie kwam dat er sprake was van een gemengd gebied, waardoor de richtafstanden met één afstandsstap verlaagd mochten worden. Gelet op de ruimtelijke en functionele situatie kan het gebied aan de Oldenzaalsestraat aangemerkt worden als ''gemengd gebied''. Bij de realisatie van een nieuwe functie wordt gekeken naar de omgeving waarin de nieuwe functie gerealiseerd wordt. Hierbij spelen twee vragen een rol. Enerzijds is belangrijk of de nieuwe functie in de omgeving past (externe werking) en anderzijds is het van belang of de omgeving de nieuwe functie toelaat (interne werking).

Externe werking: past de nieuwe functie in de omgeving? Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar gezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate worden aangetast. Het voorliggende plan maakt de functie 'wonen' mogelijk. Dit betreft geen milieubelastende functie voor de omgeving. Er is door de realisatie van de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van een aantasting van het leefklimaat van omwonenden. In de huidige situatie is de bedrijfswoning reeds een milieugevoelige functie voor bedrijfsactiviteiten van derden. Toetsing ten opzichte van de direct naastliggende bedrijvigheid op het perceel zelf is dus nog wel vereist in het kader van het plan om de woning om te zetten in een reguliere woning. Interne werking: laat de omgeving de nieuwe functie toe? Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie binnen het plangebied hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid. 26

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

Agrarisch bedrijf Ten zuiden van de planlocatie is een agrarisch bouwperceel gelegen, waar een gemengd agrarisch bedrijf is toegestaan. De afstand tussen de bedrijfswoning en het agrarisch bouwperceel bedraagt circa 25 meter. Zoals reeds vermeld betreft het plan geen toevoeging van een nieuw milieugevoelig, zoals een geurgevoelig object. In de huidige situatie geniet de bedrijfswoning dezelfde bescherming ten opzichte van nabij gelegen bedrijven van derden als een reguliere woning. Dit houdt onder meer in dat het agrarische bedrijf ten zuiden van het plangebied als gevolg van de nieuwe planologische situatie niet in zijn functioneren wordt beperkt en tevens aangenomen kan worden dat sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat wat betreft de aanwezigheid van het agrarische bedrijf. Doordat de huidige bedrijfswoning al reeds is beschermd ten opzichte van het agrarisch bedrijf, wordt het agrarisch bedrijf niet (verder) in haar ontwikkelingsmogelijkheden beperkt.

Bedrijvigheid Weerselosestraat 1a, 1 en 3, Oldenzaalsestraat 34 Het bestemmingsplan geeft aan dat er op het perceel Weerselosestraat 1, 1a en 3 en Oldenzaalsestraat 34 en 36 zich bedrijven mogen vestigen in de milieucategorie 1 en 2. De indicatieve richtafstand voor categorie 2 bedrijven bedraagt 30 meter. Aangezien in 'gemengd gebied' de afstandsstap met één stap kan worden teruggebracht, bedraagt in dit geval de richtafstand 10 meter. Ten aanzien van de bedrijven die aanwezig zijn op dit moment geldt het volgende: Een dierenartspraktijk is niet opgenomen in de hiervoor genoemde Staat van Bedrijfsactiviteiten. Er kan in dit geval worden aangesloten bij de richtafstanden voor 'artsenpraktijken en klinieken'. Er zijn geen buitenverblijven voor dieren aanwezig. Eventueel verblijf overdag van dieren vindt geheel binnen plaats. Uit de VNG-publicatie blijkt dat de grootste richtafstand bij deze activiteiten geldt voor geluid, namelijk 10 meter. Voor ''gemengd gebied'' bedraagt de afstand 0 meter. Kruse Technische Handel is gevestigd op Oldenzaalsestraat 34 en Weerselosestraat 1 en 3. De dierenartsenpraktijk zit aan de zijde van de Weerselosestraat 1a. Aan de zijde van de woning is derhalve Kruse Technische Handel gevestigd. Dit betreft kantoorruimte evenals opslag van pompen.

Deze activiteiten zijn aan te merken als categorie 1 activiteiten, met een indicatieve richtafstand van 10 meter. Voor 'gemengd gebied' bedraagt de afstand 0 meter. Hiervoor zjin de geluidniveaus onderzocht ten gevolge van de activiteiten bij de twee inrichtingen (dierenartspraktijk en Kruse Technische Handel) ter plaatse van de betreffende woning. (Bijlage 2). Het onderzoek wordt verder toegelicht onder 4.5. Conclusie Op basis van hetgeen hierboven is benoemd levert de omzetting naar een reguliere woning vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen op voor omzetting naar een reguliere woning. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, en dat de ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen bedrijfsbestemming niet worden beperkt. Dit wordt tevens aangetoond in het akoestisch onderzoek naar industrielawaai (Bijlage 2). Bovendien is er ten opzichte van het naastgelegen agrarisch bedrijf sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De huidige bedrijfswoning isreeds beschermd ten opzichte van het agrarisch bedrijf, daarom wordt het agrarisch bedrijf niet (verder) in haar ontwikkelingsmogelijkheden beperkt door voorliggend bestemmingsplan.

4.3 Geur De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningverlening als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden: ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen; ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen. Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

27

concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odour units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odour units per kubieke meter lucht. Toets Het plangebied ligt aan de Oldenzaalsestraat 36 en bevindt zich aan de rand van de kern Ootmarsum. Op de kaarten die onderdeel uitmaken van de gemeentelijke Geurverordening wordt deze locatie echter aangemerkt als buitengebied. Dit zou betekenen dat de bedrijfswoning niet van het bedrijf afgesplitst kan worden. Echter gaat het hier om een unieke situatie en locatie die afsplitsing van de bedrijfswoning van het bedrijf in voorliggend geval rechtvaardigen. De locatie is gelegen in het overgangsgebied van de kern naar het buitengebied en maakt onderdeel uit van de historische lintbebouwing. De panden betreffen unieke gemeentelijke monumenten, de oude zuivelfabriek en directeurswoning, die vanuit historisch perspectief een stedelijke functie hebben die betrekking heeft op de kern. Voorwaarden is dat de afsplitsing ook ruimtelijk aanvaardbaar is. Ondanks dat de locatie in de Geurverordening dus wordt aangemerkt als buitengebied, is het vanuit historisch-, ruimtelijk- en planologisch oogpunt in dit specifiek geval aanvaardbaar dat de bedrijfswoning wordt afgesplitst.

Ten zuiden van de bedrijfswoning ligt zoals gezegd een agrarisch bedrijf. Het betreft een gemengd agrarisch bedrijf waar een melding is ingediend voor het houden van 40 koeien en 15 legkippen. De minimum afstand hiervoor bedraagt 50 meter tot een geurgevoelig object. De afstand tussen de bedrijfswoning en het agrarisch bouwperceel bedraagt echter circa 25 meter. Bij de omzetting van de bedrijfswoning naar reguliere woning mag het agrarisch bedrijf niet verder worden beperkt in zijn ontwikkelingsmogelijkheden. De ontwikkeling kan echter niet beoordeeld als uitbreiding van geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom. Met de omzetting naar een reguliere woning verandert er namelijk niets aan de feitelijke situatie. De bedrijfswoning is in het huidige situatie ook al beschermd ten opzichte van het agrarisch bedrijf. Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening voor het aspect geur.

4.4 Bodem Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht. Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Toets Op basis van de Woningwet, de Wabo en bijbehorende regelgeving gelden de volgende uitzonderingen voor de bodemonderzoekplicht: als het gaat om bouwwerken die de grond niet raken of het bestaande, niet wederrechtelijke gebruik wordt gehandhaafd; het bouwwerk een te verwezenlijken bebouwingsoppervlakte heeft van ten hoogste 50 m²; als het gaat om het bouwen van bouwwerken waarin niet (nagenoeg) voortdurend mensen zullen verblijven (Woningwet, artikel 8, derde lid). Hierbij wordt een verblijftijd van minder dan 2 uur gehanteerd; als B&W vrijstelling verlenen omdat er al voldoende gegevens met betrekking tot de bodemkwaliteit bekend zijn, bijvoorbeeld op basis van een reeds eerder uitgevoerd bodemonderzoek (maximaal 5 jaar oud en waarbij het gebruik sindsdien niet is gewijzigd). In voorliggend plan wordt de splitsing en omzetting van de bedrijfswoning naar een reguliere woning mogelijk gemaakt. Het betreft hier dus een reeds bestaand gebouw. Er is geen sprake van nieuwbouw. Op basis van bovenstaande kan gesteld worden dat er geen bodemonderzoek nodig is.

28

bestemmingsplan Ootmarsum, Oldenzaalsestraat 36

4.5 Geluid In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen. De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies: Woningen. Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal). Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc. Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies. Toets Wegverkeerslawaai Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van: a. in stedelijk gebied: voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter; voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter; b.

in buitenstedelijk gebied: voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter; voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter; voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter. Deze zonering geldt niet: c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied; d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt; e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh). Voorliggend plan voorziet niet in de realisatie van een nieuw geluidgevoelig object. Toetsing aan de Wet geluidhinder kan dan ook achterwege blijven. Railverkeerslawaai Het plangebied is niet gelegen aan of in de nabijheid van een op grond van de Wet geluidhinder gezoneerde spoorlijn. Industrielawaai Door Munsterhuis Geluidsadvies is op 20 septemeber 2023 een akoestisch onderzoek (projectnummer: 23.229) uitgevoerd bij een dierenartspraktijk gevestigd aan de Weerselosestraat 1a en Kruse Technische Handel gevestigd aan de Oldenzaalsestraat 34 en Weerselosestraat 1 en 3 te Ootmarsum (zie Bijlage 2).