Bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop.pdf
Tekst van het document
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
27
Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering Toets Het plangebied ligt in het centrumgebied van het dorp. In het voorliggende geval is er sprake van het omgevingstype 'gemengd gebied'. De omgeving van het plangebied bestaat uit diverse functies, zoals horeca, maatschappelijk, wonen, bedrijf en groen. In het kader van het bestemmingsplan 'Lattrop, Dorpsstraat 70' heeft reeds een milieutoets plaatsgevonden. De conclusie daaruit was dat er vanuit bedrijven en milieuzonering geen belemmering aanwezig zijn voor de betreffende woningbouwontwikkeling. Volledigheidshalve wordt hieronder ingegaan op bedrijvigheid rondom het plangebied. Ten westen van het plangebied is een discotheek, categorie 2, aanwezig welke op basis van de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering een maximale richtafstand heeft van 30 meter voor het aspect geluid. Deze afstand mag met één trap verlaagd worden tot een richtafstand van 10 meter omdat sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied'. De onderlinge afstand tussen de planlocatie en de discotheek voldoet aan deze richtafstand. Daarnaast is er een aannemersbedrijf, categorie 3.1, aanwezig ten noord-westen van het plangebied. De grootste richtafstand voor het aannemersbedrijf is 50 meter voor het aspect geluid.
Deze afstand mag met één trap verlaagd worden tot een richtafstand van 30 meter omdat sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied'. De afstand van het bestemmingsvlak tot aan de woonbestemming betreft circa 30 meter. De onderlinge afstand tussen de planlocatie en het aannemersbedrijf voldoet ruim aan deze richtafstand. Ten zuiden/oosten van het plangebied is een kerkgebouw, vallend onder categorie 2, aanwezig welke op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' een maximale richtafstand heeft van 30 meter voor het aspect geluid. Deze afstand mag met één trap verlaagd worden tot een richtafstand van 10 meter omdat sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied'. De onderlinge afstand tussen de planlocatie en het kerkgebouw voldoet aan deze richtafstand. Ten zuid-westen van het plangebied bevindt zich een school (Ottershagenweg 45), welke op basis van de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering een maximale richtafstand heeft van 30 meter voor het aspect geluid. Deze afstand mag met één trap verlaagd worden tot een richtafstand van 10 meter omdat sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied'. De onderlinge afstand tussen de planlocatie en het schoolgebouw voldoet ruim aan deze richtafstand. Op de Dorpsstraat 70 is een fietsenwinkel (detailhandel) aanwezig.
Detailhandel/fietsenwinkel valt in de VNG richtafstandenlijst onder categorie 1, met een maximale richtafstand van 10 meter voor geluid. Deze afstand mag met één trap verlaagd worden tot een richtafstand van 0 meter omdat sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied'. Er is sprake van een afstand van minimaal 22 meter tussen het perceel van de fietsenwinkel en de nieuwe woningbouwkavel, dus er wordt ruimschoots aan de richtafstand voldaan. Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen zijn voor uitvoering van het bestemmingsplan.
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
28
4.3
Geur
De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt het toetsingskader voor vergunningverlening als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen. De Wgv stelt één landsdekkend beoordelingskader met een indeling in twee categorieën. Voor diercategorieën waarvan de geuremissie per dier is vastgesteld, wordt deze waarde uitgedrukt in een ten hoogste toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object. Voor de andere diercategorieën is die waarde een wettelijke vastgestelde afstand die ten minste moet worden aangehouden. Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient voor diercategorieën waarvoor per dier geen geuremissie is vastgesteld (bijvoorbeeld melkkoeien) en een geurgevoelig object de volgende afstanden aangehouden te worden: ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen; ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen. Voor diercategorieën waarvoor in de Wgv een geuremissie per dier is vastgesteld geldt dat, binnen een concentratiegebied, de geurbelasting op geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom niet meer dan 3 odour units per kubieke meter lucht mag bedragen. Voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom mag deze niet meer bedragen dan 14 odour units per kubieke meter lucht.
Toets De woning is aan te merken als geurgevoelige object in de zin van artikel 1 van de Wet geurhinder en veehouderij. Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom. De dichtsbijzijnde veehouderij bevindt zich aan de Disseroltweg 29 (gemengd agrarisch bedrijf) op een afstand van circa 300 meter van het plangebied. Daarmee wordt voldaan aan de afstandsvereiste van minstens 100 meter. Vorenstaande brengt met zich mee dat onderhavig plan in overeenstemming is met de Wet geurhinder en veehouderij. Op basis van dit gegeven wordt geacht dat geur geen belemmering vormt voor het plan. Er blijft sprake van een goed woon- en leefklimaat.
4.4
Bodem
Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht. Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen. Toets In het kader van het bestemmingsplan 'Lattrop, Dorpsstraat 70' is door Kruse Milieu BV een verkennend en nader bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd (rapporten 23 september 2019 en 12 juni 2020). Ook de locatie voor de beoogde nieuwe woning die middels dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is hierin meegenomen en onderzocht.
Er is destijds een kleine verontreiniging met PAK geconstateerd. De locatie waarop dit plan betrekking heeft is niet gelegen ter plaatse van de geconstateerde verontreiniging. De verontreiniging is inmiddels gesaneerd. Er is een plan van aanpak ingediend en goedgekeurd en ook het evaluatieverslag van de sanering is goedgekeurd. Gegevens van dit plan: Plan van aanpak: WB Advies & projecten, datum: november 2020, kenmerk: 2020019-001. Goedgekeurd door ODT 2 dec 2020. Evaluatieverslag: Ortageo Noordoost BV, datum 8-2-2021, kenmerk: 214339/R01. Goedgekeurd door ODT 15 februari 2022.
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
29
Vastgesteld wordt dat bodem geen belemmering voor uitvoering van dit bestemmingsplan vormt.
4.5
Geluid
In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen. De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies: Woningen. Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal). Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc. Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies. Toets Wegverkeerslawaai Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van: a. in stedelijk gebied: voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter; voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter; b.
in buitenstedelijk gebied: voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter; voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter; voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter. Deze zonering geldt niet: c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied; d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt; e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh). De Dorpsstraat betreft een 30 km/u weg. Voor wat betreft wegverkeerslawaai geldt er vanuit de Wet geluidshinder geen onderzoeksplicht aangezien de locatie is gelegen in een 30 km/u zone. Uit jurisprudentie volgt echter dat ook in geval van een 30 km/uur zone, nagegaan moet worden of de geluidsbelasting in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
30
Figuur 4.2: geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer(bron: atlas van de leefomgeving/kaarten) Op bovenstaande kaart is de geluidsbelasting op het plangebied weergegeven, de bouwlocatie met de druppel is aangegeven. De geluidsbelasting op de gevel van de nieuwe woning bedraagt minder dan 45 dB. Gelet hierop is sprake van een aanvaardbare geluidsbelasting en kan wat betreft wegverkeerslawaai ter plaatse van de nieuwe woning een goed woon- en leefklimaat worden gerealiseerd.
4.6
Luchtkwaliteit
Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit. In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen: Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen); Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen). Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO 2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging.
Enkele voorbeelden zijn: woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg; woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen; kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg. Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO 2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Besluit gevoelige bestemmingen Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
31
aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen. De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig. Toets Volgens de ministeriële regeling NIBM draagt een bouwplan met minder dan 1.500 woningen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden is derhalve niet noodzakelijk. Als wordt uitgegaan van een worst-case scenario kan het aantal verkeersbewegingen bij de toevoeging van één extra woning op 9 per dag gesteld worden. Zie voor een berekening op basis van dit aantal figuur 4.3.
Figuur 4.3: worst case berekening luchtkwaliteit (bron: infomil) Uit de berekening volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig.
4.7
Externe veiligheid
Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer: het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi); de Regeling externe veiligheid (Revi); het Registratiebesluit externe veiligheid; het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015); het Vuurwerkbesluit. Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing. Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
32
hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico. Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is. In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde.
Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico. Risicokaart Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. Toets Uit de inventarisatie blijkt dat binnen een straal van circa 4,6 kilometer van het plangebied geen risico's op basis van de externe veiligheid zijn gelegen. Een gasleiding van de Gasunie ligt op op de genoemde 4.6 kilometer afstand, langs het Almelo-Nordhorn kanaal. Derhalve geldt dat het plangebied: - zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico); - zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is; - niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen; - niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met de wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.
4.8
Water
Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater). Waterbeleid De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de SVIR en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen). Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen. Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
33
Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen. Watervisie 2050 Het Waterschap Vechtstromen heeft op 14 april 2021 de Watervisie 2050 vastgesteld. In deze Watervisie staat de drie belangrijkste opgaven waaraan Vechtstromen volgens zeven hoofdlijnen wil werken met partners en inwoners. De drie belangrijkste opgaves zijn: de toenemende droogte en wateroverlast als gevolg van klimaatverandering; de waterkwaliteit die onder druk staat: de transitie naar een duurzame ontwikkeling. De Watervisie zal worden doorvertaald naar een Waterbeheerprogramma waarin wordt bepaald hoe het Waterschap in de periode 2022-2028 gaat werken aan haar opgaves. In het beheerprogramma zal het beleid en de maatregelen worden opgenomen. Totdat het beheerprogramma is uitgewerkt, gelden nog de beleidskaders van rijk en provincie die nader zijn uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. Waterbeheerplan 2016-2021 Watersysteem In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd.
Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem. Afvalwaterketen Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem.
Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst. Watertoetsproces In het kader van de woningbouwontwikkeling van de 8 woningen is destijds een waterhuishoudkundig plan opgesteld. De nieuwe woningkavel is destijds niet meegenomen in dat plan. De toename van het verhard oppervlakte door toevoeging van één woning kan worden getoetst door het invullen van de watertoets. Op 9 februari 2022 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie bijlage 7. de korte procedure is van toepassing. Door toepassing van bovenstaande uitgangspunten (standaard waterparagraaf) wordt voor het aspect water voldaan.
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
34
4.9
Ecologie
Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening). Toetsing In het kader van het woningbouwplan voor de acht woningen is eerder een quick scan natuurwaarden onderzoek uitgevoerd (quickscan natuurwaardenonderzoek Natuurbank Overijssel, projectnummer 2136, versie 1.0, d.d. 20-04-2020). De locatie van de nieuwe woningbouwkavel is hierin meegenomen. Het onderzoek is als bijlage 6 toegevoegd. De conclusies van van het onderzoek zijn als volgt: het plangebied bestaat uit bebouwing, beplanting, erfverharding, grasland (boomgaard) en agrarische cultuurgrond (grasland). De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied tot een potentieel geschikte habitat voor verschillende beschermde diersoorten, maar tot een ongeschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten. Mits bezette vogelnesten niet negatief beïnvloed worden, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties.
Voor de beschermde dieren die mogelijk gedood worden, en waarvan de vaste verblijf- en/of voortplantingsplaats beschadigd of vernield wordt, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen omdat de werkzaamheden uitgevoerd worden in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling.
4.10
Archeologie en Cultuurhistorie
Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden. Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet. Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden.
Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten. Archeologie
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
35
Figuur 4.4: uitsnede archeologische verwachtingenkaart (bron: archeologische verwachtingskaart gemeente Dinkelland) Toets De locatie van de nieuwe woningbouwkavel (zie oranje cirkel in figuur 4.4) ligt binnen 'dekzandhoogten- en ruggen met een plaggendek'. De verwachting voor 'dekzandhoogten- en ruggen met een plaggendek' is hoog voor resten uit alle perioden. Archeologische resten zijn afgedekt door een plaggendek >50 cm en daardoor minder kwetsbaar voor bodemingrepen. Archeologische resten hierdoor goed geconserveerd. Er bestaat vrijstelling voor archeologisch onderzoek voor plangebieden kleiner dan 2500 m2. Laagland Archeologie heeft in het kader van de woningbouwontwikkeling van de 8 woningen in maart 2020 een Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek - verkennende fase (mei 2020) uitgevoerd aan de Dorpsstraat 70 te Lattrop Breklenkamp. Samengevat zijn de resultaten daarvan als volgt: het grootste deel van het plangebied is tot diep in de C-horizont verstoord. Hier is geen sprake meer van een intact plaggendek. Alleen in het noordelijke deel is nog een intact plaggendek aanwezig. Het maaiveld ligt hier duidelijk hoger. Op grond van de landschappelijke gegevens is in het plangebied een podzolbodem te verwachten. Resten van een E-, B- of BC-horizont zijn echter nergens aangetroffen. Ook onder het intacte plaggendek ontbreken sporen van bodemvorming.
Desondanks zijn onder het nog aanwezige plaggendek sporen van bewoning te verwachten. De C-horizont ligt hier aanzienlijk hoger dan elders en bij de ontginning van het gebied is vermoedelijk maar een klein deel van de top van het intacte dekzand aangetast. Elders in het plangebied zijn alleen nog zeer diepe sporen te verwachten. Ondiepe sporen en vondstenlagen zijn hier waarschijnlijk verdwenen. Op basis van het uitgevoerde booronderzoek is de kans klein dat het te verstoren deel van het plangebied archeologische sporen bevat, afgezien van zeer diepe grondsporen. Het archeologisch belang hiervan is laag. Om deze reden wordt geadviseerd geen vervolgonderzoek uit te voeren en dit deel van het plangebied vrij te geven. Archeologische resten zijn wel te verwachten op de locatie van het plaggendek. Eén van de nieuwbouwwoningen grenst tegen/doorsnijdt de rode advieszone. Gezien de resultaten van het booronderzoek (boring 1, verstoring van 110 cm dik) is de kans dat hier nog
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
36
archeologische resten aanwezig zijn zeer klein en wordt ook hier geen vervolgonderzoek geadviseerd. Wel dient de verstoring aan de noordkant van de nieuwbouwwoning beperkt te blijven. In figuur 4.5 is met rood het gebied aangegeven waarvoor dit geldt. Een gedeelte van de tuin van de woning van de nieuwbouwkavel valt binnen deze rode kleur. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 8.
Cultuurhistorie Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties. Toets Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat naast het plangebied een monument gelegen is. De kerk betreft een rijksmonument. Bij de vormgeving van het woningbouwplan voor de acht woningen, waar deze nieuwe woningbouwkavel nu ook deel van uit gaan maken en aan de noordzijde van het woongebied is gelegen, is reeds ingegaan op het plan in relatie tot dit monument en zijn geen belemmeringen voor het uitvoeren van het bestemmingsplan in relatie tot het monument naar voren gekomen. Gesteld kan worden dat het plan geen afbreuk doet aan het monument. Het gebied dat rechtstreeks de windvang van de molen beïnvloedt, vormt een belangrijk onderdeel van de molenbiotoop. De molenbiotoop reikt echter veel verder dan dat. Hij omvat ook de cultuurhistorische interactie tussen molen en omgeving.
Voor de ontwikkeling van de 8 woningen heeft er overleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemer en de molenaar. De molenaar heeft destijds aangegeven geen bezwaar hebben tegen de ontwikkeling. Het nu mogelijk maken van een nieuwe woningbouwkavel in dit gebied met eenzelfde maatvoering qua hoogtes zal hierin geen verandering brengen. Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
37
4.11
Verkeer / parkeren
In het kader van het woningbouwplan voor de 8 woningen wordt er reeds een nieuwe weg aangelegd die aansluit op de Dorpsstraat. Deze zal ook de nieuwe woning ontsluiten. De Dorpsstraat vormt een van de belangrijkste ontsluitingswegen van Lattrop-Breklenkamp. de toevoeging van een vrijstaande woning in 'matig stedelijk gebied' en in de 'rest bebouwde kom', zorgt voor een gemiddelde toename van 9 verkeersbewegingen. Deze toename van verkeersbewegingen kan via de huidige wegen worden afgewikkeld. Parkeren voor bewoners zal plaatsvinden op eigen terrein, zoals te zien in paragraaf 2.3. Daarbij wordt conform de beleidsnotitie "Bouwen en parkeren 2018" van de gemeente Dinkelland de hoeveelheid parkeerplaatsen bepaald. Voor een vrijstaande woning geldt een parkeernorm van 2,30 parkeerplaatsen per woning. Er is sprake van een oprit zonder garage, waardoor dit voor 0,8 meegerekend kan worden. De overige behoefte van (afgerond) 2 parkeerplaatsen kan op eigen terrein worden gerealiseerd, waar sprake is van voldoende ruimte.
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
38
Hoofdstuk 5 5.1
Juridische toelichting
Planopzet en systematiek
De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.
5.2
Toelichting op de regels
5.2.1
Opbouw
In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht. Inleidende regels Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Bestemmingsregels De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit: bestemmingsomschrijving: De omschrijving van de doeleinden.
Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies; bouwregels: In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart); afwijken van de bouwregels: Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken; specifieke gebruiksregels: In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
39
bestemmingsomschrijving genoemde functies; afwijken van de gebruiksregels: Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen; wijzigingsregels In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven. Algemene regels Anti-dubbeltelregel: Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld; Algemene bouwregels: In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen; Algemene gebruiksregels: Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin; Algemene aanduidingsregels: In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven; Algemene afwijkingsregels: In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan
geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven; Algemene wijzigingsregels: In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven; Overige regels: Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. Overgangs- en slotregels Overgangsrecht: Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro.
Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet; Slotregel: Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald. 5.2.2
Bestemmingen
Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen: Bestemmingen
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
40
Wonen De bestemming “Wonen” is opgenomen voor het perceel waarop de vrijstaande woning en bijbehorende aan- en uitbouwen en bijgebouwen (bijbehorende bouwwerken) met bijbehorende tuinen en erven aanwezig mogen zijn. Binnen de woonbestemming wordt ruimte geboden voor een aan-huisverbonden- beroep, dan wel kleinschalige bedrijfsmatige activiteit. Het gaat om kleinschalige beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten die in ruimtelijk en functioneel opzicht ondergeschikt zijn aan de woonfunctie en daardoor verantwoord zijn in woongebieden. Qua bouwregels is onderscheid gemaakt in hoofdgebouwen, bijbehorende bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor hoofdgebouwen is onder meer bepaald dat als hoofdgebouwen uitsluitend woningen mogen worden gebouwd en dat een hoofdgebouw binnen een bouwvlak moet worden gebouwd. Er is een maximum aantal woningen binnen het bouwvlak vastgelegd, in dit geval één woning. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw wordt weergegeven op de verbeelding.
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
41
Hoofdstuk 6
Economische uitvoerbaarheid
Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd ,bijvoorbeeld door het sluiten van een overeenkomst, of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
42
Hoofdstuk 7 7.1
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Vooroverleg
Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. Provincie Overijssel Optie 1: vooroverleg niet noodzakelijk De provincie Overijssel heeft in juli 2016 een uitzonderingslijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Het plan valt onder categorie A onder 1 (bouw minder dan 7 woningen)waardoor vooroverleg niet nodig is. Waterschap Vechtstromen Op 9 februari 2022 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Vechtstromen. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.
7.2
Zienswijzen
Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 17 juni 2022 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn geen zienswijzen binnengekomen.
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
43
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
44
Bijlagen toelichting
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
45
Bijlage 1
Toekomstige situatie
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
46
ca. 1.97 ca. 1.36
ca. 0.91
ogte
nd
steilra
e ho l e b a i s var
707
m)
10 c (10-1
e naar
steil
ca.2.10 22.60+ rand
ca. 0.85
naar
ca.1.95
es v
ca. 0.85
ariab
ele h
oogt
e (10
-110
ca.1.76
cm)
ca.1.61
bestaande houtwal grotendeels te kappen en compenseren met nieuwe bomen en groen
3
2 1
4
ca. 0.85
ca. 0.85 21.35+
460m²
5
ca. 0.85
ca. 0.80
ca. 0.93
1436
77
ca. 0.85
wadi
compensatie kap door aanplant van bomen
ca. 0.80
groen erf
6
1376
ca. 0.26
parkeren n.t.b.
7 8
000 20.50+
710
fiets- voetpad
blok van 3 starters - / seniorenwoningen
ca. 0.80
0 7best. winkel met woning
1121 75
1122
6 6
708
Project:
Woningontwikkeling Lattrop
Erve Stok, Lattrop Opdrachtgever:
Stichting Projectontwikkeling Centrum Lattrop
Lattrop
Onderdeel:
Situatie Modelleur: T. Metgod Versie 1 dd.: 15.07.2021
Werkno.:
21054
Bladno.:
VO-001
Afm: A1 Schaal: 1 a 200
Leferink Architecten BNA BV
Kleibultweg 35; 2e verd. 7575 BM Oldenzaal T 0541 358260 E info@leferinkarchitecten.nl
Bijlage 2
Beeldkwaliteitsplan
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
48
R
G
66
68
CARP
89
85
83
14
70
12
CARP
10
66
75 8
CARP
CARP
6
4
73
4A
-6
64
69-71
2
45
67
65
47
61
Ottershag
enweg
Beeldkwaliteitsplan
Ontwikkeling woning Erve Stok te Lattrop 52
59
57
55
55
A
05-01-2022
BE
Colofon Opdrachtgever: Stichting Projectontwikkeling Centrumplan Lattrop Opgesteld door:
05 januari 2022
0. Inhoudsopgave 0. Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Richtlijnen beeldkwaliteit 3. Beeldkwaliteitscriteria
R
G
66
68
CARP
89
85
Bestaande situatie
83
Globaal plangebied omcirkeld 70
CARP
10
66
75
8
CARP
ARP
6
4
73
4A
-6
64
69-7
1
2
45
67
65
47
61
Ottershage
nweg
52
59
57
55
55
A-55
B
5
50
BE
1. Inleiding Aanleiding
Waarom een beeldkwaliteitsplan?
De initiatiefnemer (Stichting Projectontwikkeling Centrumplan Lattrop) heeft de wens om de belangrijkste doelgroep, de starters de mogelijkheid te geven om in Lattrop te kunnen bouwen. Naast de starters moet er op dezelfde locatie de mogelijkheid zijn voor senioren. De locatie bevindt zich aan de rand van Lattrop-Breklenkamp, ten noorden van de H.H. Simon en Judaskerk. Deze locatie aan de hoofdstraat bestaat uit een bestaand erf met een hoofdgebouw. Het bestaande hoofdgebouw is geen onderdeel van het plan. Het programma bevat een 8-tal woningen voor de hier zo-even genoemde doelgroep.
Nu de stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn verankerd in een massastudie, kan begonnen worden met de uitwerking van de architectuur. Het gewenste eindbeeld vraagt enerzijds om een zekere mate van flexibiliteit en diversiteit bij de nadere uitwerking van de architectuur, maar vraagt anderzijds ook om duidelijke spelregels. Het uiteindelijke doel voor alle betrokkenen is immers de woningen met een herkenbare samenhang en hoogwaardige uitstraling te realiseren. Het beeldkwaliteitplan voorziet in deze spelregels. Het is enerzijds een inspiratiebron waarmee binnen flexibele kaders een bouwplan kan worden uitgewerkt, maar geeft tegelijkertijd concrete toetsbare spelregels waaraan moet worden voldaan. Hiermee is het beeldkwaliteitplan voor alle partijen een helder, realistisch en bruikbaar document voor de architectonische uitwerking van de woningen.
Belangrijk in deze is dat voor een dorp als Lattrop een starterswoning iets anders is dan voor de grote steden. In het “bouw-dorp” Lattrop worden de woningen nagenoeg altijd door zelfbouwers gerealiseerd. Dit houdt in dat het type en/of de grootte van de kavel geschikt moet zijn voor bijvoorbeeld vrijstaande woningen of een blok van 2. De stedenbouwkundige randvoorwaarden en de aantallen zijn besproken en goedgekeurd met Burgemeester en Wethouders van de gemeente Dinkelland. De stedenbouwkundige opzet vormt het vertrekpunt voor dit beeldkwaliteitplan, waarin de spelregels voor de stedenbouwkundige uitwerking en architectuur worden vastgelegd.
Het doel van een beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitplan geeft in woord en beeld de uitgangspunten voor de woningen weer. Het is in die zin een uitwerking van de stedenbouwkundige opzet. Het beeldkwaliteitplan en de daarin gegeven richtlijnen moeten niet als keurslijf worden gezien, maar als aansporing en inspiratie voor de verschillende, bij de planontwikkeling betrokken, partijen. Het schept een kader voor de ontwikkeling van de locatie, garandeert samenhang in het uiteindelijke beeld en vormt een aanzet tot het leveren van een op kwaliteit gerichte inspanning. Het beeldkwaliteitplan is vooral een communicatiemiddel dat met behulp van beelden en tekst aangeeft wat de ‘doelstellingen’ zijn ten aanzien van de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit en samenhang waar ruimte ligt voor eigen invullingen. Binnen dit kader is het de uitdaging voor de architect om tot creatieve oplossingen te komen. Het beeldkwaliteitplan mag voor de betrokken partijen geen creatieve beperkingen oproepen, maar moet wel duidelijk randvoorwaarden stellen. In dit beeldkwaliteitsplan wordt niet alleen een inspirerend kader geschetst, maar zijn tevens beeldkwaliteitscriteria benoemd. Het gaat daarbij om concrete toetsingscriteria, die als zodanig kunnen worden toegepast door de welstandscommissie bij de beoordeling van het bouwplan.
De beeldkwaliteitscriteria zijn daarom uitgewerkt in heldere, toetsbare criteria. Door het beeldkwaliteitplan, gelijktijdig bij vaststelling van het bestemmingsplan, als onderdeel van de welstandsnota vast te stellen, kunnen de beeldkwaliteit-richtlijnen ook daadwerkelijk als toetsingscriteria worden gehanteerd bij de aanvraag van een omgevingsvergunning.
2. Richtlijnen beeldkwaliteit De stedenbouwkundige opzet van het plan is het vertrekpunt voor dit beeldkwaliteitplan. In deze massastudie wordt uitgegaan van een extra woning. Deze woning is georiënteerd op het middengebied en de tuin (achterzijde) richting het landschap. Het hoogteverschil tussen de kavels en de es wordt middels een stijlrand ontworpen. Naar aanleiding van de stedenbouwkundige opzet zijn in dit hoofdstuk de belangrijkste stedenbouwkundige randvoorwaarden en gewenste beeldkwaliteit vertaald naar concrete richtlijnen. Daarbij komen in ieder geval de volgende aspecten aan bod: • Rooilijn en afstanden • Oriëntatie • Bouwmassa, hoogte en kap (vorm en richting) • Materialisatie en kleurgebruik Dit beeldkwaliteitplan geeft de achtergronden en criteria weer die de welstand hanteert bij de toetsing van het architectonisch plan voor het ontwerp van de woning.
ca. 1.97
a. 1.36
ca. 0.91
ariabe
r es v
a
nd na
steilra
0-110
gte (1 le hoo
707
cm)
steil
rand
ca. 0.85
ca
ca.2.10 22.60+ naar
ca.1.95
es v
ca. 0.85
ariab
ele h
oogt
e (10
-110
ca.1.76
cm)
ca.1.61
de houtwal els te kappen enseren met men en groen
3
2 1
ca. 0.85
ca. 0.85
ca. 0.85 21.35+
Uitgangspunten vertaald naar situatietekening
460m²
5
ca. 0.85
ca. 0.80
Erfgedachte
ca. 0.93
wadi
ca. 0.80
groen erf
6 ca. 0.26
parkeren n.t.b.
000 20.50+
fiets- voetpad
blok van 3 starters - / seniorenwoningen
1436
Het oorspronkelijke erf is de basis voor deze kap uitbreiding en de bebouwing moet compensatie door aanplant van bomen qua uitstraling een goede overgang naar het buitengebied vormen.
7 8
710
Geplande situatie
4
bestaand grotendee en compe nieuwe bom
Hieronder wordt verstaan dat gebruik wordt gemaakt van streekeigen kenmerken en een informeel voorkomen met een ingetogen en natuurlijke uitstraling naar het landelijke gebied.
1376
ca. 0.80
0 7best. winkel
1377
met woning
1121 66
708
7
ca. 1.97
a. 1.36
ca. 0.91
steilra
ariabe
sv
ar e nd na
0-110
gte (1 le hoo
707
cm)
steil
ca.2.10 22.60+ rand
ca. 0.85
naar
ca.1.95
es v
ca. 0.85
ariab
ele h
oogt
e (10
-110
ca.1.76
cm)
ca.1.61
de houtwal els te kappen enseren met men en groen
3
2 1
ca. 0.85
ca. 0.85
ca. 0.85 21.35+
De voorgevelrooilijnen staan vast in de verbeelding.
460m²
5
ca. 0.85
ca. 0.80
De afstand tot het hoofdgebouw bedraagt aan één zijde min. 3 m. en aan de andere zijde min. 1m. t.o.v. de perceelsgrenzen.
ca. 0.93
wadi
compensatie kap door aanplant van bomen
ca. 0.80
groen erf
6 ca. 0.26
parkeren n.t.b.
000 20.50+
fiets- voetpad
7 8
710
Rooilijn en afstanden
4
blok van 3 starters - / seniorenwoningen
ca. 0.80
0 7best. winkel met woning
1121 66
708
ca. 1.97
a. 1.36
ca. 0.91
steilra
ariabe
sv
ar e nd na
0-110
gte (1 le hoo
707
cm)
steil
ca.2.10 22.60+ rand
ca. 0.85
naar
ca.1.95
es v
ca. 0.85
ariab
ele h
oogt
e (10
-110
ca.1.76
cm)
ca.1.61
de houtwal els te kappen enseren met men en groen
3
2 1
ca. 0.85
ca. 0.85
ca. 0.85 21.35+
460m²
5
De woning dient een eenvoudige kapvorm te hebben. De nokrichting evenwijdig aan ca. 0.93 de straat, zo wordt overhoeks de aansluiting gezocht naar de starterswoningen
ca. 0.85
ca. 0.80
wadi
compensatie kap door aanplant van bomen Overstekken zorgen voor een duidelijke
ca. 0.80
groen erf
6 ca. 0.26
parkeren n.t.b.
000 20.50+
fiets- voetpad
blok van 3 starters - / seniorenwoningen
ca. 0.80
0 7best. winkel met woning
1121 66
dakrand beëindiging en zijn streekeigen vormgegeven. Zonnepanelen en buitenunits zijn opgenomen in het ontwerp
7 8
710
Bouwmassa, hoogte en kapvorm
4
708
MATERIALISATIE EN KL
De samenhang tussen de ve geveldelen wordt voor een gewaarborgd door het cons van baksteen als hoofdmate gevels. Het kleurgebruik is e ingetogen, in een aardse tin Materialisatie en donkerrood to kleurgebruik bandbreedte Voor de plint van het gebou De samenhang tussen de verschillende (licht) afwijkende kleur toeg
woningen wordt voor een belangrijk deel gewaarborgd door het consequent toepas- toep Naast het consequent sen van baksteen als hoofdmateriaal voor baksteen als hoofdmateriaa de gevels. appartementenblok in prin Het kleurgebruik is eenduidig en ingetodonkere pannen in antracie gen, in een aardse tint, binnen de bandOok de toepassing van zink breedte donkerrood tot (donker)bruin. accent - behoort Het dak te bedekken met donkere matte tot de mo genuanceerde pannen.
Voor het aanbrengen van v accenten kunnen Ook de toepassing van zink - al dan niet duurzame materialen worden als accent - behoort tot de mogelijkheden. toegepa elementen, hout, zink of alu Voor het aanbrengen van verbijzonderindeze materialen ondergesc gen/accenten kunnen duurzame afwijkende materialen worden toegepast, zoals het hoofdmateriaal. De vor betonnen elementen, hout, zink of alumi- en accen verbijzonderingen nium, mits deze materialen ondergeschikt ingetogen en eenvoudig. zijn aan het hoofdmateriaal.
Toegevoegde elementen (zoals aanbouwen, erkers en dakkapellen) zijn ondergeschikt en afgestemd op de architectuur van het geheel. De woningen hebben een evenwichtige gevelopbouw en zijn samenhangend vormgegeven.
Impressie kleur- en materiaalgebruik en subtiele verbijzonderingen in de gevel (omlijstingen)
ca. 1.97
a. 1.36
ca. 0.91
steilra
ariabe
sv
ar e nd na
0-110
gte (1 le hoo
707
cm)
steil
ca.2.10 22.60+ rand
ca. 0.85
naar
ca.1.95
es v
ca. 0.85
ariab
ele h
oogt
e (10
-110
ca.1.76
cm)
ca.1.61
de houtwal els te kappen enseren met men en groen
3
2 1
ca. 0.85
ca. 0.85
ca. 0.85 21.35+
460m²
5
Erfafscheidingen zijn groen al dan niet in combinatie met hout of baksteen.
ca. 0.85
ca. 0.80
ca. 0.93
wadi
Voorerfgebied een maximale hoogte van 40cmkap tot aan 3m achter de voorgevel, zie compensatie door aanplant van bomen stippellijn
ca. 0.80
groen erf
6 ca. 0.26
parkeren n.t.b.
000 20.50+
fiets- voetpad
7 blok van 3 8 starters - / seniorenwoningen
710
Erfafscheidingen
4
Kavels uitkijkend over es kennen aan de achterkant geen erfafscheiding ca. 0.80
0 7best. winkel met woning
1121 66
Achtererf heeft een maximale hoogte van 2m, zie doorgetrokken lijn.
708
Erfafscheidingen & principedoorsnede
Erfafscheiding Wadi, opvangen regenwater
Straat
Erfafscheiding
Afrastering weide Steilrand Afwatering & onderhoud steilrand
3. Beeldkwaliteitcriteria Toetsingscriteria voor bouwaanvragen In het vorige hoofdstuk zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten in algemene zin beschreven en is de beeldkwaliteit op hoofdlijnen bepaald. In dit hoofdstuk worden per deelgebied concrete criteria benoemd die richting geven aan de gewenste beeldkwaliteit en tevens dienen als toetsingscriteria voor bouwaanvragen. In dit beeldkwaliteitplan wordt uiting gegeven aan de wens om goede samenhang van de woningen te realiseren. In dit hoofdstuk worden de diverse beeldkwaliteitsaspecten vertaald naar concrete criteria voor de bebouwing, onderverdeeld in vier categorieën:
Situering Rooilijn (Zijdelingse) afstand Orientatie Massa Bouwmassa Bouwhoogte Kapvorm- en richting Architectonische uitwerking Gevelopbouw Plasticiteit Architectuur Erfafscheiding Materialisatie Materiaal gebruik Pannen
Conform bestemmingsplan De afstand van de hoofdbouwmassa tot de perceelsgrens conform bestemmingsplan De hoofdbouwmassa is georiënteerd op de openbare ruimte Eenvoudige hoofdvorm met (zadel)kap Conform bestemmingsplan Conform bestemmingsplan en verbeelding Zijgevels die grensen aan de openbare ruimte vormgegeven als voorgevel; evenwichtige gevelopbouw Aandacht voor detaillering, metselwerkverbanden Dorpse architectuur; goede overgang naar buitengebied Groene erfarfscheiding (al dan niet in combinatie met hout of baksteen) Baksteen als hoofdmateriaal; toegevoegde elementen zijn ondergeschikt Dakbedekking bestaat uit donkere matte aardse tinten (rood-bruin-antraciet)
Bijlage 3 Landschapsplan realisatie woningen Lattrop (behorend bij bestemmingsplan Lattrop, Dorpsstraat 70)
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
63
houten palen en draad
ca.2.19 ca.2.20
ca. 2.05
houten palen en draad
NIEUWE EIKENGROEP Veren 150-op beveerd 165 Quercus robur
ca. 1.97
ca. 1.36 ca.2.10 ca. 0.91
ca.1.95
Molgoot langs erfscheiding afvoer naar bosje/beek
ca. 0.85
ca. 0.85
ca.1.76
ca.1.61 ca. 0.85
3
2 1
4 ca. 0.85 5,2
5 5,5
1
6
1 Tilia cordata 'Greenspire'
Retentie in rabattenbosjes beplant met grote maten els en inh. vogelkers. Als natuur te ontwikkelen. afzetten als hakhout. 1x/jr. uitmaaien en afvoeren.
ca. 0.85
Overgang naar de es
ca. 0.80 Het flauw aan te leggen talud tussen de achtertuinen en de es bestaat uit gras dat tot het agrisch gebruik van de es behoort.
ca. 0.93
10 Prunus padus 40 Alnus glutinosa
950 Hedera helix 1 Acer rubrum 'October Glory' 5,5
Watersysteem
0
ca. 0.80
P in hvh slokop
ca. 0.53
Direct achter de achtertuinen, is een molgoot gedacht die het water naar aan de oostzijde te ontwikkelen bosje met rabatten voorzien elzenhakhout wordt ingelaten.
83
6
ca. 0.50
P in hvh 5,
ca. 0.31
ca. 0.70
Op het plein worden een aantal passende bomen geplant die de besloten sfeer benadrukken.
7
ca. 0.26 ca. 0.70
3 Quercus robur
8
ca. 0.31
250 Molinia caerulea 15 Salix purpurea
1 Tilia ×flavescens 'Glenleven'
ca. 0.80 65 Carpinus betulus 60 Fagus sylvatica
Landschappelijke inpassing. Het plan bestaat uit een naar het landschap gerichte bebouwing waarbij de tuinen naar dat landschap zijn gericht. De woningen zijn vanuit het landschap over de es zichtbaar. De es ligt hoger zodat de woningen iets verlaagd zichtbaar zijn. Er wordt een nieuw en sterk groen kader voorgesteld met nieuw opgaand geboomte. Aan de noord-westzijde wordt, aansluitend aan het oude erfbosje, een nieuw bosbestand aangelegd. Aan de zuid-oostzijde wordt een klein opgaand bosje in de sfeer van een Twents broekbos aangeplant.
1 Betula pendula
90
P in hvh
6,00
In het centrale groene pleintje wordt een wadi aangelegd die het hemelwater van de bouwwerken en verhardingen op kan vangen. Er wordt een drain onder in de wadi aangelegd zodat water vertraagd in kan zijgen en naar het openbare net of de beek kan worden afgevoerd. Indien er zoveel water dat de wadi vol komt te staan is er een 'slokop' die als overloop dient doen. Dit kan bv. een straatkolk zijn. Op de tekening is e.e.a. indicatief verbeeld.
000 70
Uitbreiding Lattrop pdra tge er ro e t nderdee aa or aat at e eningnaa
erreininri ting nri ting p an
apri L
Bijlage 4 Rapport verkennend en nader bodem- en asbestonderzoek conform NEN 5740 en NEN 5707 Dorpsstraat 70 Lattrop-Breklenkamp
bestemmingsplan Partiele herziening Dorpsstraat 70 Lattrop NL.IMRO.1774.LATBPERVESTOKONG-VG01
65
RAPPORT VERKENNEND EN NADER BODEM- EN ASBESTONDERZOEK conform NEN 5740 en NEN 5707 Dorpsstraat 70 - Lattrop-Breklenkamp
Opdrachtgever: Ad Fontem Locatie: Dorpsstraat 70 7635 ND Lattrop-Breklenkamp September 2019
Kruse Milieu BV Bezoekadres: Huyerenseweg 33 7678 SC Geesteren
Internet: info@krusegroep.nl www.krusegroep.nl
Postadres: Postbus 51 7650 AB Tubbergen
Bankgegevens: ABN AMRO: NL34ABNA0501538739
Tel: 0546 - 63 96 63
KvK: 06068751 BTW-nr: NL 8019.25.125.B01
Rapport Verkennend en nader bodem- en asbestonderzoek conform NEN 5740 en NEN 5707 Dorpsstraat 70 - Lattrop-Breklenkamp
Opdrachtgever: Ad Fontem Stationsstraat 37 7622 LW Borne Locatie: Dorpstraat 70 7622 LW Borne Projectcode: 19041010 Rapportagedatum: 23 september 2019 Auteur: ing. H. Stevelink Kruse Milieu BV
INHOUD Pagina 1
Inleiding
1
2.1 2.2 2.3
Locatiegegevens Beschrijving huidige situatie Vooronderzoek Bodemsamenstelling en geohydrologie
2 2 2 3
3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Uitvoering bodemonderzoek Onderzoeksstrategie Veldwerkzaamheden Analyses Toetsing chemische analyses Toetsing asbestanalyses
4 4 5 5 6 7
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Resultaten Algemeen Veldwerkzaamheden Resultaten en toetsing van de chemische analyses Bespreking resultaten chemische analyses Resultaten van de asbestanalyses Bespreking resultaten asbestanalyses
8 8 8 11 11 12 12
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5
Nader bodemonderzoek boring 3 Conceptueel model en onderzoeksopzet Onderzoeksstrategie Veldwerkzaamheden Resultaten chemische analyses Bespreking resultaten chemische analyses