Bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen.pdf

Bestemmingsplan

Almelosestraat 68, Hotelappartementen

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.OOTBPALMELOSEST68VG01

Almelosestraat 68, hotelappartementen

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 De bij het plan behorende stukken 1.4 Geldend bestemmingsplan 1.5 Strijdig gebruik 1.6 Leeswijzer

7 7 7 7 7 9 9

Hoofdstuk 2 Huidige situatie 2.1 Historische ontwikkeling Ootmarsum 2.2 Huidige situatie plangebied

11 11 11

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving 3.1 Ruimtelijke ontwikkeling 3.2 Verkeer en parkeren

15 15 15

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk beleid

19 19 21 29

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Geluid 5.2 Bodemkwaliteit 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Externe veiligheid 5.5 Milieuzonering 5.6 Geur 5.7 Ecologie 5.8 Archeologie en Cultuurhistorie 5.9 Besluit milieueffectrapportage

39 39 39 40 41 42 45 45 48 49

Hoofdstuk 6 Wateraspecten 6.1 Vigerend beleid 6.2 Waterparagraaf

51 51 51

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten en planverantwoording 7.1 Inleiding 7.2 Opzet van de regels 7.3 Verantwoording van de regels

53 53 53 54

Hoofdstuk 8

57

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 9 Vooroverleg, inspraak en zienswijzen 9.1 Vooroverleg 9.2 Inspraak 9.3 Zienswijzen

2

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

59 59 59 59

Bijlagen bij toelichting

61

Bijlage 1

Laddertoets aparthotel

62

Bijlage 2

Marktbehoefte onderzoek

77

Bijlage 3

AERIUS-berekening 2020

99

Bijlage 4

Watertoetsresultaat

117

Bijlage 5

Informele mer-beoordeling

119

Bijlage 6

Mer-beoordelingsbesluit

134

Bijlage 7

Reactienota zienswijzen

145

Regels

171

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

173 173 178

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Horeca Waarde - Landschap

179 179 180

Hoofdstuk 3 Artikel 5

Algemene regels Anti-dubbeltelregel

181 181

Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Overige regels

182 183 184 185 186

Hoofdstuk 4 Artikel 11

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht

187 187

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

3

4

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Toelichting

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

5

6

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Aan Tichelwerk 1 te Ootmarsum in de gemeente Dinkelland bevindt zich een horecabestemming met een hotel-restaurant. Het hotel-restaurant is in 2013 uitgebreid met een tweede gebouw. In dit gebouw bevinden zich negen luxe hotelappartementen (Almelosestraat 68 A t/m I). Het hotel-restaurant en het gebouw met hotelappartementen zijn bij twee verschillende eigenaren in eigendom. Initiatiefnemer is eigenaar van het gebouw met hotelappartementen en is voornemens deze als een zelfstandig horecabedrijf, in de vorm van een aparthotel met 8 hotelappartementen, mogelijk te maken. Het voornemen past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied 2010', aangezien binnen de horecabestemming enkel de bebouwing van het ter plaatse gevestigde horecabedrijf is toegestaan. In de huidige situatie is binnen de bestemming, zoals reeds vermeld, een horecabedrijf in de vorm van een hotel-restaurant aanwezig. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de gewenste juridisch-planologische kaders om voorliggend voornemen mogelijk te maken. In deze toelichting wordt aangetoond dat het voornemen in overeenstemming is met een goede ruimtelijk ordening.

1.2 Ligging van het plangebied Het plangebied ligt in de dorpsrandzone van Ootmarsum, ten westen van het centrum. De locatie is kadastraal bekend als Gemeente Ootmarsum, sectie A 4060. In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Ootmarsum en in de directe omgeving, ten opzichte van het naastgelegen hotel/restaurant (Tichelwerk 1), weergegeven. Het plangebied is door middel van de rode ster en de rode belijning aangeduid.

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied ten opzichte van de kern Ootmarsum en in de directe omgeving (Bron: PDOK)

1.3 De bij het plan behorende stukken Het ''Almelosestraat 68, hotelappartementen'' bestaat uit de volgende stukken: verbeelding (NL.IMRO.1774.OOTBPALMELOSEST68-VG01) en een renvooi; regels (en bijbehorende bijlagen). Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Geldend bestemmingsplan Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied 2010' van de gemeente Dinkelland. Dit bestemmingsplan is onherroepelijk en is vastgesteld op 18 februari 2010 door de gemeenteraad van Dinkelland. Het plangebied heeft op basis van dit bestemmingsplan de volgende (dubbel)bestemmingen: Horeca (met bouwvlak*); Waarde - Ecologie; bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

7

Waarde - Landschap. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is in de afbeelding met de rode omlijning indicatief aangegeven.

Afbeelding 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied 2010' (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Horeca De voor ‘Horeca’ aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijfsgebouwen, waaronder overkappingen, ten behoeve van horecabedrijven, in de vorm van cafés, restaurants (geen afhaalrestaurants), hotels en/of pensions, dan wel een combinatie daarvan in voorliggend geval. Ook zijn onder meer wegen, paden, tuinen, erven en terreinen toegestaan. Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen geldt dat per bestemmingsvlak uitsluitend gebouwen en overkappingen ten behoeve van het ter plaatse gevestigde horecabedrijf mogen worden gebouwd. De gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfsgebouwen, waaronder overkappingen, mag ten hoogste de 1.625 m² bedragen. De maatvoering van een gebouw of een overkapping moet voldoen aan de eisen die zijn gesteld, zo geldt een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 12 meter. Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt onder meer in ieder geval het gebruik van vrijstaande bijgebouwen voor permanente bewoning en het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden anders dan voor de toegestane logiesverstrekkende bedrijven gerekend. *Het bouwvlak van de verbeelding komt binnen de ter plaatse geldende regels niet terug.

Waarde - Ecologie De voor ‘Waarde - Ecologie’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de gronden ten behoeve van de instandhouding en realisatie van het Natuurnetwerk Nederland. Waarde - Landschap De voor ‘Waarde - Landschap’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van waardevolle landschapselementen. In afwijking van het bepaalde bij de andere daar voorkomende bestemming(en) mogen

8

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

op of in deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, behalve voor zover bestaand, worden gebouwd.

1.5 Strijdig gebruik 1.5.1

Verleende omgevingsvergunningen

Vermeld moet worden dat in het verleden voor de locatie meerdere omgevingsvergunningen zijn verleend, namelijk: op 28 februari 2013 voor de uitbreiding van het bestaande hotel Wyllandrie met de negen luxe hotelappartementen; op 10 februari 2015 voor het tijdelijk wijzigen van een functie; op 17 maart 2015 voor het veranderen van een bouwwerk; op 12 augustus 2015 voor brandveilig gebruik. 1.5.2

Strijdig gebruik voorliggend voornemen

Het gewenste voornemen voor het realiseren van een aparthotel met daarin acht hotelappartementen komt niet overeen met het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied 2010', aangezien binnen de horecabestemming enkel bebouwing van het ter plaatse gevestigde horecabedrijf is toegestaan. Een extra zelfstandig horecabedrijf, zonder binding met het reeds aanwezige horecabedrijf, behoort niet tot de mogelijkheden. Voorliggende bestemmingsplanherziening voorziet in een aanpassing van het geldende bestemmingsplan en schept daarmee het gewenste juridisch-planologische kader om het voornemen mogelijk te maken.

1.6 Leeswijzer Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied beschreven. Hoofdstuk 3 gaat in op de planbeschrijving. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Overijssel en de gemeente Dinkelland beschreven. In hoofdstuk 5 passeren alle relevante milieu- en omgevingsthema's de revue. Hoofdstuk 6 gaat in op de wateraspecten. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid. Hoofdstuk 9 gaat in op het vooroverleg en inspraak.

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

9

10

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Hoofdstuk 2

Huidige situatie

2.1 Historische ontwikkeling Ootmarsum Ootmarsum is één van de oudste stadjes in Twente, gelegen aan de voet van de Kuiperberg. De oorsprong van Ootmarsum ligt reeds voor onze jaartelling, toen een nomadenstam een Berghfrede stichtte; het huidige Bergplein met directe omgeving. De nederzetting die hieruit ontstond (in het jaar 126 na Christus) kreeg de naam van de legendarische koning en veldheer Othmar. In de loop der jaren is de naam van de toenmalige nederzetting “Othmarsheem” veranderd in Ootmarsum. Ootmarsum lag op een kruising van wegen. Hierdoor ontstond een intensief handelsverkeer en ontwikkelde zich een bloeiend gildeleven. Rond 770 werd in Ootmarsum een van de eerste kerkjes in Twente gebouwd. Ootmarsum was rond het jaar 1000 een van de grootste parochies in Twente, westwaarts strekte het zich oorspronkelijk tot en met Almelo uit. In de Middeleeuwen floreerde de handel in Ootmarsum, vanwege de gunstige ligging: zowel aan een belangrijke noord-zuid-route als aan de route West-Nederland Noord-Duitsland. Rond 1300 werden aan Ootmarsum stadsrechten verleend. Vervolgens werd Ootmarsum, met de aanleg van een dubbele rij grachten en aarden wallen, een vestingstad. In het kader van de Tachtigjarige oorlog vestigden Spanjaarden zich in Ootmarsum. Zij werden in 1597 door legers van Prins Maurits uit Ootmarsum verdreven, waarna de vesting ontmanteld werd.

Een kogel in de kerk herinnert nog aan dit beleg. Vanuit het stadscentrum lopen enkele linten naar het buitengebied en de omliggende kernen. Deze linten maakten deel uit van de oude handelsroutes en vormden de basis voor de eerste uitbreidingen buiten de omwalling. De eerste planmatige uitbreiding van Ootmarsum vond plaats in de jaren '30 en '40 aan de oostzijde van de kern. Het woongebied bestaat hier voornamelijk uit een stroken en blokverkaveling. In de jaren '70 en '80 werd de kern uitgebreid met diverse woongebieden (o.a. Stobbenkamp, Villapark, Wildehof, Vinke) en de meest recente nieuwbouwwijk betreft plan Brookhuis.

2.2 Huidige situatie plangebied Het plangebied betreft een perceel met het bestaande gebouw met de hotelappartementen, het perceel ligt ten westen van het bestaande hotel-restaurant aan Tichelwerk 1 te Ootmarsum. De locatie bevindt zich in een dorpsrandzone in het lint van de Almelosestraat (ten zuiden van het plangebied). Hier bevindt zich een verscheidenheid aan functies, zoals horeca, recreatie, agrarische bedrijvigheid en wonen. Het vermelde bestaande hotel-restaurant aan de Tichelwerk 1 is genaamd de ‘Wyllandrie’. Dit hotel-restaurant is in 2013 uitgebreid met een gebouw met negen luxe hotelappartementen. Het hotel-restaurant en het gebouw met hotelappartementen zijn in eigendom van twee verschillende eigenaren. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van de locatie met de bestaande bebouwing weergegeven, het perceel van het gebouw met hotelappartementen (plangebied) is hierin met rood omlijnd.

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

11

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie (Bron: Provincie Overijssel, 2016)

Het gebouw met hotelappartementen wordt gekenmerkt door de vorm van een halve cirkel. De direct naastgelegen bebouwing ten oosten hiervan betreft het hotel-restaurant. In onderstaande afbeeldingen (2.2 en 2.3) wordt het gebouw waar voorliggend voornemen betrekking op heeft vanuit verschillende hoeken weergegeven.

Afbeelding 2.2: Gebouw met hotelappartementen (Bron: Initiatiefnemer)

12

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Afbeelding 2.3: Gebouw met hotelappartementen (Bron: Initiatiefnemer)

Het desbetreffende gebouw bestaat uit twee bouwlagen. Op de begane grond zijn 5 hotelappartementen aanwezig en op de verdieping 4 hotelappartementen. Elk hotelappartement beschikt over drie kamers, namelijk één multifunctionele ruimte en twee slaapkamers met eigen luxe badkamers. Daarnaast is bij ieder hotelappartement een terras of balkon aanwezig en beschikt het gebouw over een lift. In afbeelding 2.4 is een overzichtstekening opgenomen waarin het half cirkelvormige gebouw met hotelappartementen, het naastgelegen hotel-restaurant, de nabij gelegen bestaande parkeerplaatsen (ter plaatse van de blauwe onderbroken omlijning) en bestaande ontsluitingsroute (zwarte pijlen) op de Tichelwerk zijn opgenomen.

Afbeelding 2.4: Overzichtstekening plangebied en directe omgeving (ten noordoosten) (Bron: Initiatiefnemer)

Op basis van een gevestigde erfdienstbaarheid mag voor het aparthotel met acht hotelappartementen gebruik bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

13

worden gemaakt van deze bestaande nabij gelegen verkeers- en parkeervoorzieningen. Opgemerkt wordt dat sprake is van een veilige en overzichtelijke ontsluiting op de Tichelwerk en voldoende parkeergelegenheid, zowel voor het aparthotel als voor het naastgelegen hotel-restaurant.

14

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Hoofdstuk 3

Planbeschrijving

3.1 Ruimtelijke ontwikkeling Het voornemen is om het gebouw te gebruiken als een zelfstandig horecabedrijf, namelijk als een aparthotel met acht hotelappartementen zonder binding met het naastgelegen hotel-restaurant. Om dit mogelijk te maken wordt het gebouw inpandig verbouwd, waardoor het geschikt is voor de gewenste functie. Door één of meerdere ruimten opnieuw in te delen kunnen de voor de gewenste functie noodzakelijke algemene voorzieningen (zoals een receptie en een eetruimte) binnen het bestaande gebouw worden gerealiseerd. Verwacht wordt dat na een inpandige bebouwing nog voldoende ruimte is voor maximaal acht hotelappartementen.

3.2 Verkeer en parkeren 3.2.1

Algemeen

Bij het opstellen van bestemmingsplannen moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. De gemeente Dinkelland hanteert hiervoor de gemeentelijke 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018'. In deze notitie zijn geen kencijfers opgenomen ten aanzien verkeersgeneratie en het buitengebied. Hiervoor wordt naar 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW verwezen. 3.2.2

Verkeer

Voor het plangebied geldt op basis van de CROW-publicatie de volgende uitgangspunten: stedelijkheidsgraad: 'niet stedelijk'; zone: 'buitengebied'.

3.2.2.1 Uitgangspunten Op basis van bovenstaande uitgangspunten en de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 317 (oktober 2012)' van het CROW is de verkeersgeneratie die voorliggende ontwikkeling oplevert berekend. Opgemerkt wordt nog dat inmiddels sprake is van een nieuwe publicatie van het CROW, genaamd 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)'. De kencijfers voor de relevante functie zijn overigens in beide publicaties gelijk. In voorliggend geval is het toekomstige gebruik met de functie 'drie sterrenhotel', zoals opgenomen in de CROW publicaties, vergeleken. Hiermee is aangesloten bij het gebruik van het naastgelegen hotel-restaurant waartoe de bebouwing momenteel planologisch gezien behoort. In de publicaties van CROW staat de verkeersgeneratie per 10 kamers (gemiddeld 19,45 verkeersbewegingen per weekdagetmaal) aangeduid. Dit aantal sluit niet geheel aan bij het voornemen, aangezien in voorliggend geval zoals reeds vermeld wordt uitgegaan van een aparthotel met maximaal acht hotelappartementen. Op basis van de CROW publicaties kan worden opgemaakt dat per kamer/hotelappartement gemiddeld sprake is van een (19,45 verkeersbewegingen / 10 kamers =) 1,945 verkeersbewegingen.

In voorliggend geval gaat het om acht hotelappartementen, dit levert gemiddeld de volgende verkeersgeneratie op: 3* hotel met 8 kamers = 8 x 1,945 = 15,56 verkeersbewegingen (afgerond 16 per weekdagetmaal Conclusie Verwacht wordt dat het aantal verkeersbewegingen als gevolg van het voornemen op zichzelf nauwelijks toeneemt, namelijk met afgerond 16 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Opgemerkt wordt dat de toename van het aantal extra verkeersbewegingen als gevolg van het voornemen per saldo nul zal zijn. Het bestaande gebouw met negen hotelappartementen maakt momenteel planologisch gezien reeds deel uit van het naastgelegen 3 sterren hotel, waardoor in de bestaande situatie reeds sprake is van de bij de hotelappartementen behorende 18 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. Deze bestaande 18 verkeersbewegingen komen als gevolg van het voornemen definitief te vervallen en worden vervangen door de te verwachten 16 verkeersbewegingen in de gewenste situatie. Per saldo neemt de verkeersgeneratie dan ook niet toe, maar in beperkte mate af. bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

15

3.2.2.2 Ontsluiting Zoals vermeld in paragraaf 2.2 mag onder meer gebruik worden gemaakt van de bestaande verkeersvoorzieningen ter plaatse van Tichelwerk 1, op basis van een gevestigde erfdienstbaarheid. Het realiseren van een nieuwe en extra ontsluitingsweg ten behoeve van het voornemen is, onder meer gezien het feit dat per saldo geen sprake is van een toename van de verkeersbewegingen per weekdagetmaal, niet noodzakelijk, niet logisch en vanuit verkeersveiligheid wellicht zelfs ongewenst. Het aparthotel wordt dan ook overeenkomstig de bestaande situatie, via het bestaande parkeerterrein ten noordoosten van de bebouwing, veilig en overzichtelijk ontsloten op de weg Tichelwerk. Vervolgens zal het verkeer via een overzichtelijke t-splitsing opgaan in het heersende verkeersbeeld op de Almelosestraat. De betrokken wegen zijn op voldoende mate ingericht om de verkeersbewegingen als gevolg van het voornemen veilig en overzichtelijk te kunnen verwerken. 3.2.3

Parkeren

3.2.3.1 Uitgangspunten Voor het plangebied geldt op basis van de 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018' de volgende uitgangspunten: stedelijkheidsgraad: 'niet stedelijk'; zone: 'rest bebouwde kom'.

3.2.3.2 Bestaande en toekomstige situatie Op basis van bovenstaande uitgangspunten is de parkeerbehoefte van zowel de bestaande als toekomstige situatie berekend. Bestaand In de bestaande situatie gold voor de hotelappartementen het “Facetbestemmingsplan parkeren Dinkelland” met dynamische verwijzing naar de beleidsregels 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018'. Op basis van de beleidsregels geldt voor een 'drie sterrenhotel' een parkeernorm van 5,2 parkeerplaatsen per 10 kamers. Dit aantal sluit niet geheel aan bij het voornemen, aangezien in voorliggend geval zoals reeds vermeld wordt uitgegaan van een aparthotel met maximaal acht hotelappartementen. Op basis van de beleidsregels kan worden opgemaakt dat per kamer/hotelappartement gemiddeld sprake is van een parkeerbehoefte aan (5,2 parkeerplaatsen / 10 kamers =) 0,52 parkeerplaats. In de bestaande situatie gaat het om negen hotelappartementen met een parkeerbehoefte van 9 x 0,52 = 4,68 (afgerond 5) parkeerplaatsen. Volgens de beleidsregels (h. 4 Berekening van de parkeerbehoefte) moet bij wijziging van een bestaand bouwwerk de parkeerbehoefte van de bestaande (oude) situatie in mindering worden gebracht. Maar bij leegstand gedurende langere tijd is de bestaande parkeervraag 0.

De hotelappartementen staan bijna vier jaar leeg, sinds 2 mei 2017, toen is de opvang van vluchtelingen beëindigd (omgevingsvergunning 10 februari 2015, nr. U15.002346). Hiermee is sprake van langdurige leegstand. In dit geval wordt dan ook uitgegaan van een bestaande parkeerbehoefte van 0.

Toekomstig In de toekomstige situatie (wijziging gebruik van het aparthotel) gelden de parkeerregels zoals opgenomen in artikel 10.2 van voorliggend bestemmingsplan. In dit artikel zit een dynamische verwijzing naar de beleidsregels 'Beleidsnotitie Bouwen en Parkeren 2018'. Bij 8 appartementen is de parkeerbehoefte 8 x 0,52 = 4,16 parkeerplaatsen. Conform de beleidsregels moet altijd naar boven worden afgerond, in dit geval 5 parkeerplaatsen. Er zijn 40 parkeerplaatsen aanwezig (op het terrein van hotel Wyllandrie waarop erfdienstbaarheid t.b.v. gebruikers aparthotel is gevestigd). Een toezichthouder van de gemeente heeft het aantal parkeerplaatsen geteld en de afmetingen opgenomen. De afmetingen van de parkeerplaatsen bedragen 3,30 x 5,60 m. Gelet op het vorenstaande kan er een omgevingsvergunning worden verleend, omdat voldaan wordt aan artikel 10.2.5 van de regels.

16

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

3.2.4

Conclusie

De aspecten verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

17

18

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Hoofdstuk 4

Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit bestemmingsplan afgewogen en doorvertaald in de verbeelding en in de regels.

4.1 Rijksbeleid 4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Dit is nodig om de opgenomen doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.2

Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. 2. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. 3.

Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd. 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

19

4.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Voor dit plan is het nationaal belang Duurzame verstedelijking aan de orde. In de SVIR (voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigt en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

stedelijke ontwikkeling: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). 4.1.4

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten van het rijksbeleid

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. Het voornemen raakt geen rijksbelangen zoals opgenomen in de NOVI. Hierna wordt ingegaan op de Ladder voor duurzame verstedelijking. Zoals reeds vermeld geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag wanneer nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgesteld, jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Voor stedelijke voorzieningen volgt uit jurisprudentie dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling sprake is bij een uitbreiding van 400 m2 tot 500 m2 bvo. Ook accommodaties voor leisure en recreatie zijn in de jurisprudentie aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling (zie ook nieuwe handreiking Ladder). Voorliggend bestemmingsplan maakt bij recht een nieuwe ontwikkeling (namelijk: een aparthotel met maximaal acht hotelappartementen) ten opzichte van het oude bestemmingsplan mogelijk. Een hotel is een stedelijke ontwikkeling (art. 1.1.1 lid 1 onder i Bro). Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een planologische functiewijziging van thans nog negen hotelappartementen die deel uitmaken van een bestaand hotel in een zelfstandig functionerend aparthotel met maximaal acht appartementen.

De vraag is of de met het nieuwe plan voorziene ontwikkeling voldoende substantieel is om als stedelijke ontwikkeling te kunnen worden aangemerkt. Hiervoor geldt voor een voorziening als hier aan de orde het volgende uitgangspunt: Wanneer een bestemmingsplan voorziet in een stedelijke voorziening in de vorm van een terrein met een ruimtebeslag van minder dan 500 m², kan deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling worden aangemerkt (ABRvS, 27 januari 2021:161, r.o. 11.2, zie ook ABRvS, 28 juni 2017:1724, r.o. 6.3 en 6.4). Bij een gebouw groter dan 500 m² is in beginsel sprake van een stedelijke ontwikkeling (ABRvS, 7 oktober 2020:2376, r.o. 11.1). Er wordt nieuw ruimtebeslag (van 614 m²) mogelijk gemaakt en is daarmee aan te merken als stedelijke ontwikkeling. De hotelontwikkeling aan de Almelosestraat is bovendien naar verwachting aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Gelet op het vorenstaande is door STEC een laddertoets uitgevoerd. Hierna zijn de belangrijkste conclusies uit de toets opgenomen. Voor de volledige rapportage wordt verwezen naar bijlage 1 bij deze toelichting.

Het plan betreft een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied; Marktregio omvat Dinkelland, Tubbergen, Oldenzaal en Losser; Resterende behoefte bedraagt 209 tot 371 kamers in verzorgingsgebied tot en met 2030; Onaanvaardbare ruimtelijke effecten (zoals leegstand) als gevolg van de ontwikkeling zullen zich niet voordoen. Gelet op het vorenstaande wordt gesteld dat er behoefte is aan het plan, het gaat om een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied (geen alternatievenonderzoek) en dat er geen sprake is van onaanvaardbare ruimtelijke effecten. Hiermee wordt voldaan aan de Ladder voor duurzamelijke verstedelijking. 20

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

4.1.5

Conclusie

De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling is in overeenstemming met het gestelde in het rijksbeleid.

4.2 Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel, welke is verankerd in de Omgevingsverordening. 4.2.1

Omgevingsvisie Overijssel (2017)

De Omgevingsvisie Overijssel is het integrale provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de provincie haar ambities wil realiseren zijn: goed en plezierig wonen, nu en in de toekomst door een passend en flexibel aanbod van woonmilieus (typen woningen en woonomgeving) die voorzien in de vraag (kwantitatief en kwalitatief); versterken complementariteit van bruisende steden en vitaal platteland als ruimtelijke, cultureel, sociaal en economisch samenhangend geheel. Dit door behoud en versterking van leefbaarheid en diversiteit van het landelijk gebied, stedelijke netwerken versterken, behoud en versterken van cultureel erfgoed als drager van identiteit; investeren in een hoofdinfrastructuur voor wegverkeer, trein, fiets en waarbij veiligheid en doorstroming centraal staan; beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur door multifunctioneel en complementair ruimtegebruik (zowel- boven als ondergronds), hergebruik en herbestemming en het concentreren van ontwikkelingen rond bestaande infrastructuurknooppunten; ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid. 4.2.2

Omgevingsverordening Overijssel (2017)

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied. 4.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

4.2.3.1 Algemeen Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de provinciale ambities wordt gebruik gemaakt van het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel'. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal. Bij een initiatief voor bijvoorbeeld woningbouw, een nieuwe bedrijfslocatie, toeristisch-recreatieve voorzieningen, natuurontwikkeling, et cetera kan aan de hand van deze drie stappen bepaald worden of een initiatief binnen de geschetste visie voor Overijssel mogelijk is, waar het past en hoe het uitgevoerd kan worden. De eerste stap, het bepalen van de of-vraag, lijkt in strijd met de wens zoveel mogelijk ruimte te willen geven aan nieuwe initiatieven. Met het faciliteren van initiatieven moet echter wel gekeken worden naar de (wettelijke) verantwoordelijkheden zoals veiligheid of gezondheid. Het uitvoeringsmodel maakt helder wat kan en wat niet kan. Om een goed evenwicht te vinden tussen het bieden van ruimte aan initiatieven en het waarborgen van publieke belangen, varieert de provinciale sturing: soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend.

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

21

Afbeelding 4.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel) Of – generieke beleidskeuzes Maatschappelijke opgaven zijn leidend in ons handelen. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie. Denk hierbij aan beleidskeuzes om basiskwaliteiten als schoon drinkwater en droge voeten te garanderen. Maar ook aan beleidskeuzes om overaanbod van bijvoorbeeld woningbouw- en kantorenlocaties – en daarmee grote financiële en maatschappelijke kosten – te voorkomen. In de omgevingsvisie zijn de provinciale beleidskeuzes hieromtrent vastgelegd. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in de omgevingsverordening. Waar – ontwikkelingsperspectieven Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de omgevingsvisie op de toekomst van Overijssel onderscheid de provincie zes ontwikkelingsperspectieven. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn.

De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Die dient dan wel te passen binnen de – voor dat ontwikkelingsperspectief – geldende kwaliteitsambities. Daarbij dienen de nieuwe ontwikkelingen verbonden te worden met de bestaande kenmerken van het gebied, conform de Catalogus Gebiedskenmerken (de derde stap in het uitvoeringsmodel). Naast ruimte voor een lokale afweging t.a.v. functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen. Hoe – gebiedskenmerken Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden verstaan de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Voor alle gebiedstypen in Overijssel is in de Catalogus Gebiedskenmerken beschreven welke kwaliteiten en kenmerken van provinciaal zijn en behouden, versterkt of ontwikkeld moeten worden. 22

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in onze omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van worden afgeweken mits aannemelijk is gemaakt dat met het alternatief de kwaliteitsambities even goed of zelfs beter gerealiseerd kunnen worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Initiatiefnemers kunnen zich hierdoor laten inspireren, maar dit hoeft niet. 4.2.3.2 Toetsing initiatief aan uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Toetsing van dit bestemmingsplan aan het uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie Overijssel geeft globaal het volgende beeld: 4.2.3.2.1 Of- Generieke beleidskeuzes Bij de afwegingen in de eerste fase 'generieke beleidskeuzes' zijn met name artikelen 2.1.2 Principe van concentratie, 2.1.3. Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, 2.6.3 Kernkwaliteiten lid 2, 2.6.4. Nieuwe ontwikkelingen, 2.7.3 Beschermingsregime (NNN) en 2.12 Verblijfsrecreatie.

Artikel 2.1.2 Principe van concentratie lid 1 Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.2 van de Omgevingsverordening Overijssel In voorliggend geval is sprake van een voornemen ten behoeve van de lokale behoefte. Hiervoor wordt doorverwezen naar paragraaf 4.1.4, paragraaf 4.3.1 en paragraaf 4.3.2.6 van deze toelichting en de uitgevoerde onderzoeken in bijlagen 1 en 2 bij deze toelichting. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met artikel 2.1.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel 2017. Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'groene omgeving' nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied. In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'bestaand bebouwd gebied' nader gedefinieerd als: de gronden die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro/artikel 10 BRO. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel Het initiatief voorziet in het benutten van bestaande bebouwing. Er is dan ook geen sprake van extra ruimtebeslag door het bouwen en verharden op de Groene Omgeving als gevolg van de gewenste ontwikkeling. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel 2017.

Artikel 2.6.4 Nieuwe ontwikkelingen en Artikel 2.6.3 Kernkwaliteiten lid 2 Artikel 2.6.4 Nieuwe ontwikkelingen Bestemmingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen binnen gebieden die begrensd zijn als Nationaal Landschap als die bijdragen aan het behoud of de ontwikkeling van de kernkwaliteiten als benoemd in artikel 2.6.3 en zoals nader uitgewerkt in bijlage 7 van deze verordening. Artikel 2.6.3 Kernkwaliteiten lid 2 De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente zijn: bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

23

het samenhangende complex van beken, essen, kampen en moderne ontginningen; de grote mate van kleinschaligheid; het groene karakter. Deze kernkwaliteiten zijn nader uitgewerkt in bijlage 7B van deze verordening. Toetsing van het initiatief aan artikelen 2.6.4 en 2.6.3 van de Omgevingsverordening Overijssel Binnen het geldende bestemmingsplan is ter waarborging van de kernkwaliteiten een dubbelbestemming van kracht ('Waarde - Landschap'). Zoals reeds vermeld wordt binnen het voornemen enkel bestaande bebouwing benut. Het voornemen heeft daarmee geen (negatieve) invloed op de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap Noordoost-Twente. De geldende dubbelbestemming wordt in voorliggend bestemmingsplan overgenomen, zodat de eventueel aanwezige kernkwaliteiten ook hierin blijven gewaarborgd. Voorliggend bestemmingsplan is in overeenstemming met artikel 2.6.4 en 2.6.3 van de Omgevingsverordening Overijssel 2017. Artikel 2.7.3 Beschermingsregime (NNN) lid 1 Het beschermingsregime voor gebieden die op de kaart als bedoeld in artikel 2.7.2 Werkingsgebied zijn aangeduid als gebiedscategorie ‘Bestaand' wordt vastgelegd in een bestemmingsplan of in beheersverordening. Voor de overige gebieden binnen het NNN (voorheen EHS) geldt dat het beschermingsregime uitsluitend vastgelegd kan worden in een bestemmingsplan.

lid 2 Gebieden die op de kaart als bedoeld in artikel 2.7.2 zijn aangeduid als ‘Bestaand' moeten een bestemming krijgen die uitsluitend is gericht op het behoud, herstel of de duurzame ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van deze gebieden. lid 4 Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden die op de kaart als bedoeld in artikel 2.7.2 zijn aangeduid als NNN (voorheen EHS) wijzen geen bestemmingen aan of stellen geen regels die activiteiten mogelijk maken die leiden tot een significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden, of van de samenhang tussen die gebieden. lid 5 De verplichtingen die voortvloeien uit lid 2 tot en met 4 houden in ieder geval in: behoud van areaal, kwaliteit en samenhang van de betrokken gebieden. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.7.3 van de Omgevingsverordening Overijssel Een deel van het plangebied is aangeduid als gebiedscategorie ‘Bestaand' NNN, hetgeen is vastgelegd met een dubbelbestemming 'Waarde - Ecologie' in het geldende bestemmingsplan. Binnen het plangebied zelf is echter geen natuur of waardevol groen aanwezig, er is enkel sprake van een erf met bebouwing. Het van toepassing zijn van dit beschermingsregime komt ter plaatse van het plangebied dan ook niet overeen met de feitelijke situatie.

Zoals reeds vermeld wordt enkel bestaande bebouwing benut, er worden geen fysieke ingrepen verricht met significante aantasting van eventuele wezenlijke kenmerken en waarden, of een significante vermindering van de oppervlakte van die gebieden, of van de samenhang tussen die gebieden tot gevolg. Vanwege het ontbreken van de kenmerken en waarden ter plaatse heeft de ontwikkeling geen negatief effect op het areaal, de kwaliteit en de samenhang van de betrokken gebieden als gevolg van het voornemen. Het voornemen heeft geen negatieve invloed op het Natuurnetwerk Nederland. Geconcludeerd wordt dat voorliggend bestemmingsplan in is overeenstemming met artikel 2.7.3 van de Omgevingsverordening Overijssel 2017. Artikel 2.12 Verblijfsrecreatie lid 2 Bestemmingsplannen en projectbesluiten voorzien uitsluitend in de bouw van nieuwe recreatiewoningen indien en voor zover het betreft: a. de nieuwbouw van een complex van recreatiewoningen waarvan het recreatieve gebruik door middel van een op verhuur gerichte bedrijfsmatige exploitatie is verzekerd en tevens sprake is van een innovatief concept dan wel een kwaliteitsimpuls van bestaande recreatieterreinen waarvan de bouw van nieuwe recreatiewoningen onderdeel uitmaakt; 24

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

b. de locaties voor verblijfsrecreatie die als zodanig zijn aangegeven op kaart Recreatie waarbij geldt dat op locaties aangeduid met ‘alleen kleinschalige complexen’ zijn toegestaan, mits door middel van een op verhuur gerichte bedrijfsmatige exploitatie verzekerd is dat er sprake zal zijn van recreatief gebruik. lid 3 De regels van bestemmingsplannen sluiten permanente bewoning van recreatiewoningen en recreatieverblijven uit. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.12 van de Omgevingsverordening Overijssel In lid 2 wordt aangegeven in welke gevallen de bouw van nieuwe recreatiewoningen mogelijk is. In de Omgevingsverordening Overijssel wordt onder een recreatiewoning verstaan: een permanent ter plaatse aanwezig gebouw, dat niet op wielen verplaatsbaar is en dat bedoeld is om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar te worden gebruikt voor toeristisch of recreatief gebruik. Onder recreatiewoningen worden niet verstaan groepsaccommodaties zoals kampeerboerderijen en jeugdherbergen; Gelet op bovenstaande definitie wordt geconstateerd dat geen sprake is van nieuwbouw of het toevoegen van nieuwe hotelappartementen. Het betreft uitsluitend de verzelfstandiging van de bestaande voorziening als zijnde een aparthotel. Lid 2 vormt dan ook geen belemmering.

Lid 3 schrijft voor dat de regels van bestemmingsplannen de permanente bewoning van recreatiewoningen en recreatieverblijven moet uitsluiten. Binnen de regels van voorliggend bestemmingsplan is expliciet vastgelegd dat permanente bewoning binnen de bebouwing niet is toegestaan. Hiermee wordt eveneens voldaan aan het bepaalde in lid 3. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.12 uit de Omgevingsverordening Overijssel 2017.

4.2.3.2.2 Waar - Ontwikkelingsperspectieven In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied ligt op basis van deze kaart binnen de ontwikkelingsperspectieven 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap', 'Natuurnetwerk Nederland' en 'Zone Ondernemen met Natuur en Water buiten het Natuurnetwerk Nederland'.

Afbeelding 4.2: Uitsnede van de ontwikkelingsperspectievenkaart (Bron: Provincie Overijssel)

‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden – net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven – de ruimtelijke kwaliteitsambities: zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

25

sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel; continu en beleefbaar watersysteem. ‘Natuurnetwerk Nederland (NNN)’ Binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN) staan in Overijssel de kwaliteitsambities Natuur als ruggengraat en Continu en Beleefbaar watersysteem voorop. Behoud en versterking van de natuurkwaliteit staat centraal binnen de bestaande natuur van het natuurnetwerk. Voor initiatieven die niet passen binnen de doelstelling van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)) is binnen het natuurnetwerk geen ruimte, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang waar niet op een andere manier aan voldaan kan worden (het ‘nee, tenzij’-principe). Daarbij hanteert de provincie zogenaamde NNN-spelregels. Binnen de gebieden waar de komende jaren natuurrealisatie plaatsvindt, is medegebruik mogelijk. Voorwaarde is wel dat initiatieven actief bijdragen aan realisatie van het robuuste en samenhangende netwerk van gebieden met natuur-, water- en landschappelijke kwaliteit. 'Zone ondernemen met natuur en water buiten het Natuurnetwerk Nederland' Er zijn gebieden binnen de Zone ONW die buiten het natuurnetwerk liggen.

In deze gebieden is ruimte voor groen ondernemerschap, voor initiatieven en functies die de economische en maatschappelijke dragers zijn van de kwaliteit van natuur, water en landschap én ruimte voor continuïteit van de aanwezige landbouwfunctie. Initiatieven van bewoners en ondernemers zijn hier leidend: zij zijn eigenaar en vormgever van de omgevingskwaliteit. De na te streven kwaliteitsdoelen voor natuur en water zijn daarbij het uitgangspunt. Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief' Binnen het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ is ruimte voor de gewenste (verblijfs)recreatieve functie. Als gevolg van het gebruik blijven de eventueel aanwezige natuurlijke en landschappelijke elementen behouden, er is geen sprake van fysieke ontwikkelingen die hierop van invloed zijn en de geldende dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' ter waarborging van deze elementen blijft behouden. Het voornemen draagt daarmee bij aan het behoud van de specifieke kwaliteiten van het kleinschalige mixlandschap in Overijssel. Het plangebied is deels aangemerkt als “Natuurnetwerk Nederland”. Dit perspectief wordt toegekend aan bestaande groenstructuren die van belang zijn in het kader van het natuurbeleid. In dit geval is binnen het plangebied zelf, zoals reeds vermeld, geen natuur of waardevol groen aanwezig.

Het betreft enkel een erf met bebouwing. Binnen voorliggend voornemen is daarmee, en met het feit dat geen fysieke ingrepen plaatsvinden met invloed op de omgeving, geen sprake van enige aantasting van de natuurkwaliteit. Voor het gebied binnen de 'Zone ONW buiten het natuurnetwerk' wordt geconcludeerd dat het perspectief zich niet verzet tegen de gewenste functie. Daarnaast vormt deze functie geen belemmering voor omliggende (agrarische) bedrijven. In hoofdstuk 5 wordt hier nader op ingegaan. Gesteld wordt dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met de ter plekke geldende ontwikkelingsperspectieven. 4.2.3.2.3 Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Hieronder wordt ingegaan op de 'Natuurlijke laag', de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' en de 'Laag van de beleving'. De 'Stedelijke laag' is buiten beschouwing gelaten, omdat geen kenmerken of elementen vanuit deze laag op het plangebied van toepassing zijn. De 'Natuurlijke laag' In afbeelding 4.3 is weergegeven dat het plangebied zich bevindt ter plaatse van een gebied dat is aangemerkt als 'Stuwwallen'.

26

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Afbeelding 4.3: Uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de natuurlijke laag (Bron: Provincie Overijssel) 'Stuwwallen' De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwalen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen. Zo bestaan de Twentse stuwallen voor een groot deel uit tertiaire (zee)klei en keileem. Hierdoor zijn ze overwegend nat en komen er talrijke brongebieden voor. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en van de overgang tussen stuwwal en omgeving. Ook dienen ontwikkelingen bij te dragen aan versterking van de potentiële natuurlijke kwaliteiten van de ‘natte voet’ van de stuwwal (kwelzone, brongebied) en deze beter zichtbaar maken. Toetsing van het initiatief aan de 'Natuurlijke laag' Binnen voorliggend voornemen wordt enkel bestaande bebouwing benut.

Dit leidt niet tot eventuele negatieve effecten op de nog aanwezige gebiedskenmerken van de 'Natuurlijke laag'. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de 'Natuurlijke laag'. De 'Laag van het agrarische cultuurlandschap' In afbeelding 4.4 is weergegeven dat het plangebied zich bevindt ter plaatse van een gebied dat is aangemerkt als 'Stuwwallen'.

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

27

Afbeelding 4.4: Uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de laag van het agrarische cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel) 'Essenlandschap' De stuwwallen zijn tijdens de ijstijd opgestuwde aardlagen. Door de vaak grote hoogteverschillen zijn ze nu nog steeds goed zichtbaar. Op een aantal plekken zijn de ruggen al van verre zichtbaar; bovenop staand bieden ze spectaculaire zichten over de provincie. De stuwwalen hebben als regionale inzijggebieden een belangrijke functie in het watersysteem. Het zijn de ‘ingangen’ van regionale en lokale stelsels van grondwaterstromen. Lagen met diverse bodemsamenstelling zijn scheef gesteld, waardoor er voedselrijker en armere, waterdoorlatende en ondoorlatende lagen direct naast elkaar kunnen liggen. Zo bestaan de Twentse stuwallen voor een groot deel uit tertiaire (zee)klei en keileem. Hierdoor zijn ze overwegend nat en komen er talrijke brongebieden voor. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en van de overgang tussen stuwwal en omgeving. Ook dienen ontwikkelingen bij te dragen aan versterking van de potentiële natuurlijke kwaliteiten van de ‘natte voet’ van de stuwwal (kwelzone, brongebied) en deze beter zichtbaar maken.

Toetsing van het initiatief aan de 'Laag van het agrarische cultuurlandschap' Binnen voorliggend voornemen wordt, zoals eerder vermeld, bestaande bebouwing benut. Dit leidt niet tot eventuele negatieve effecten op de nog aanwezige gebiedskenmerken van de 'Laag van het agrarische cultuurlandschap'. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de 'Laag van het agrarische cultuurlandschap'. De 'Laag van beleving' In afbeelding 4.5 is weergegeven dat zich binnen het plangebied een locatie die is aangemerkt als 'Balkons en belvedères' bevindt.

Afbeelding 4.5: Uitsnede van de gebiedskenmerkenkaart van de laag van beleving (Bron: Provincie Overijssel) 'Balkons en belvedères' Balkons en belvederes zijn formeel bepaalde plekken waar vanaf of waar vandaan het landschap kan worden waargenomen. Uitzichttorens, (stedelijke) balkons, belvédères, maar ook infrastructuurpassages in autosnelwegen en regionale wegen, die de gelegenheid bieden om van het Overijssels landschaps- en stadsschoon te genieten. Het gaat hier om de bewust gecreëerde ervaringen, niet om de terloopse en individuele gelegenheden te over voor waarneming en ervaring van ruimtelijke kwaliteit. Een aantal bijzondere vergezichten, uitzichten en zichtlijnen vallen onder dit type gebieden; denk bij voorbeeld aan het uitzicht vanaf de Sallandse Heuvelrug en de Twentse Stuwwal, maar ook een aantal uitzichten vanaf de A1 (waaronder het nationale snelwegpanorama bij Deventer), en balkons aan de IJssel en de Vecht. Omdat het recreatief gebruik van het landschap en de belangstelling voor een betekenisvolle leefomgeving met een sterke identiteit toeneemt, neemt het besef en de noodzaak van deze plekken toe. Toetsing van het initiatief aan de 'Laag van beleving' 28

bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

Binnen voorliggend voornemen wordt, zoals reeds vermeld, bestaande bebouwing benut. De bestaande kenmerken blijven daarmee behouden, waardoor het voornemen niet leidt tot eventuele negatieve effecten op aanwezige gebiedskenmerken van de 'Laag van beleving'. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de 'Laag van beleving'. 4.2.4

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid, zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel, die is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

4.3 Gemeentelijk beleid 4.3.1

MijnOmgevingsvisie Dinkelland

4.3.1.1 Algemeen De gemeente Dinkelland beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Dinkelland gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied , gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal! MijnOmgevingsvisie gaat in op: 1. de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); 2. hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); 3. hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); 4. welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart). Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. We wentelen niet af op volgende generaties.

4.3.1.2 Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. Het gaat om 11 speerpunten die zijn onderverdeeld in drie thema's en elk thema vertelt het verhaal achter de speerpunten. Thema buitengebied in balans: toekomstbestendige agrarische sector waarbij duurzamere landbouw wordt gestimuleerd; goede staat van landschap en biodiversiteit waarbij de samenwerking wordt gezocht met de landbouw; kwalitatief toerisme waarbij groei mogelijk is met respect voor landschap en natuur. Thema leefbare kernen: voldoende voorzieningen; aantrekkelijk wonen; ruimte voor ondernemen; leefbare openbare ruimte. Thema leefomgeving van de toekomst: energieneutraal in 2050; duurzaam beheer van de leefomgeving; gezonde leefomgeving; veilige leefomgeving. Voor onderhavig plan is het speerpunt kwalitatief toerisme van belang.

Kwalitatief toerisme bestemmingsplan Almelosestraat 68, hotelappartementen

29

De gemeente wil werken aan kwalitatief toerisme door middel van toerismespreiding en het behouden van een vitaal verblijfsaanbod. Dit doet de gemeente door: een goede balans te bewaken tussen de landschapskwaliteiten van ons gebied, de leef- en werkomgeving voor inwoners en de groeimogelijkheden van de toeristische sector; mogelijkheden te bieden voor marktconforme en gebiedspassende bedrijvigheid; projecten en ideeën te verwelkomen gericht op toerisme of dagrecreatie als ze een aanvulling zijn op het bestaande aanbod, gericht zijn op interessante doelgroepen of zorgen voor seizoensverlenging; toeristisch interessante locaties in te richten in zowel de kernen als in het buitengebied. Toerisme betekent het elders overnachten met een recreatief of zakelijk doel. Denk hierbij aan een weekendje weg, een vakantie of het bezoek aan een beurs of conferentie. Toerisme zorgt voor bezoekers aan een dorp, stad, gemeente of regio. De toestroom van deze bezoekers heeft gevolgen voor de economie, de leefomgeving van inwoners en het landschap. Wanneer het toerisme bijdraagt aan een prettige leef- en werkomgeving voor inwoners en ondernemers, en tevens het landschap niet teveel belast, dan spreken wij over kwalitatief toerisme. Kwalitatief toerisme waarbij groei mogelijk is met respect voor de leefomgeving van inwoners, landschap en natuur wordt ook wel duurzaam toerisme genoemd.