Bestemmingplan Buitengebied, Heuvelweg 2, Gammelkerstraat 6 en Goudkampsweg 14.pdf

Locatie plangebied ten noordoosten van Deurningen en ten westen van Oldenzaal. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

11

5. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven. Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral

12

reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling. Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. In de voorliggende ontwikkeling heeft iedere locatie een ander ontwikkelingsperspectief. De Heuvelweg is aangemerkt als “Natuurnetwerk Nederland”. Binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN) staan in Overijssel de kwaliteitsambities natuur als ruggengraat en continu en beleefbaar watersysteem voorop. Behoud en versterking van de natuurkwaliteit staat centraal binnen de bestaande natuur van het natuurnetwerk. Voor initiatieven die niet passen binnen de doelstelling van het NNN is geen ruimte binnen het natuurnetwerk. In dit geval is er geen sprake van een nieuwe ontwikkeling of een grootschalige uitbreiding.

Initiatiefnemer behoeft geen uitbreiding van het erf, maar gaat een bestaande schuur slopen voor nieuwbouw van een woning op dezelfde plek. Er kan daarom op voorhand gesteld worden dat er geen effecten kunnen zijn voor het NNN.

Ontwikkelingsperspectieven. Heuvelweg (links) is omschreven als “ondernemen met natuur en water, Natuurnetwerk Nederland”. Goudkampsweg (midden) is omschreven als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap. Gammelkerstraat (rechts) is omschreven als “ondernemen in het grootschalig landschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

13

De Goudkampsweg is aangemerkt als “Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”. Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, “voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen”, voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven. De planlocatie aan de Gammelkerstraat is aangemerkt als “Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap”. De ambitie voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen staat voorop. De kwaliteitsambities zijn een zichtbaar en leefbaar mooi landschap, sterke ruimtelijke identiteit en een continu en beleefbaar watersysteem. Het ontwikkelingsperspectief richt zich op de gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw in combinatie verduurzaming de ruimte krijgt. Agrarische ondernemers dienen gebouwen en erven zo vorm te geven dat zij passen bij de maat en schaal van het landschap. Niet agrarische initiatieven mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in principe niet beperken.

Bij voorkeur moet aangesloten worden bij bestaande bebouwing en wegen. De voorgenomen ontwikkeling past binnen de gestelde ambitie.

van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen. De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag is niet opgenomen; deze is niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling. Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locaties zijn gelegen in dekzandvlakten of maken deel uit van een stuwwal. Op de locaties Heuvelweg en Gammelkerstraat is sprake van enige hoogteverschillen, aan de Goudkampsweg is er nauwelijks sprake van hoogteverschillen. In de jaren zijn hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik (essen en eenmansesjes) en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw.

de

Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De open essen kwamen door het potstalsysteem hoger in het

gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag

landschap te liggen met veelal scherpe randen. Al dan niet werden randen van

Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de

14

voorgenomen

ontwikkeling

getoetst

aan

Heuvelweg. Links: natuurlijke laag. Plangebieden is omschreven als: “stuwwallen”. Midden: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “jonge heideontginningslandschap”. Rechts: laag van de beleving. Plangebied is omschreven als: “Donkerte”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Goudkampsweg. Links: natuurlijke laag. Plangebieden is omschreven als: “dekzandvlakten en -ruggen”. Midden: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “kampenlandschap” met de overgang naar “jonge heideontginningslandschap”. Rechts: laag van de beleving. Plangebied is omschreven als: “Donkerte”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Gammelkerstraat. Links: natuurlijke laag. Plangebieden is omschreven als: “dekzandvlakten en -ruggen”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “essenlandschap”. (Bron: overijssel. tercera-ro.nl)

15

de es beplant met houtsingels (steilrand beplanting) of houtwallen met een langs de randen van de es - kleinschaliger landschap tot gevolg. Afhankelijk van de grootte van de es werden meerdere boerderijen rondom een es gebouwd. In latere instantie ontstonden de eenmansesjes in het kampenlandschap. Op alle locaties is dit aanvankelijk het geval geweest en als zodanig herkenbaar al is er aan de Heuvelweg en de Goudkampsweg sprake van de overgang naar de heideontginning. Laag van de beleving De Heuvelweg en de Goudkampsweg zijn omschreven als donkerte. De donkere gebieden zijn veelal de buitengebieden van onder andere Overijssel. Waar elders dorpen, autowegen, kassengebieden en attractieparken zorgen voor licht, is het buitengebied een plek waar men nog de sterrenhemel kan waarnemen. De ambitie is om donkere plekken te behouden en waar mogelijk nog donkerder te maken. De ontwikkeling houdt rekening met deze ambitie. Er mag geen onnodig licht worden toegevoegd. 3.2 Rood voor rood Dinkelland De gemeente Dinkelland heeft in 2015 haar vernieuwde rood voor rood beleid vastgesteld. Absolute doelstelling van de regeling is het verminderen van de steeds meer vrijkomende oppervlaktes landschap ontsierende opstallen en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Steeds meer agrarische bedrijven stoppen en zonder nieuwe bestemming raken zij in verval.

De rood voor rood regeling is een methodiek om tenminste 850 m2 landschap ontsierende stallen te slopen in ruil voor een bouwrecht onder voorwaarden.

De gemeente stelt nadere eisen zodat de oppervlakte daadwerkelijk gesloopt wordt, de bestemming wordt aangepast en de omgeving landschappelijk wordt ingepast. De initiatiefnemer voldoet met opgesteld plan in combinatie met het bestemmingsplan door BJZ.nu opgesteld aan de voorwaarden van de gemeente Dinkelland. In dit geval wordt 2043 m2 gesloopt aan de Goudkampsweg 14 in Hezingen / Oud Ootmarsum. Het gaat daarbij om vergunde bouwwerken waarbij de functie verloren is gegaan. De gebouwen raken langzaam in verval en zijn landschap ontsierend. De wens bestaat om 300 m2 terug te bouwen omwille het voortzetten van het agrarische bedrijf. Dat betekent dat 1743 m2 ingezet kan worden voor de regeling. Om twee woonrechten te verkrijgen is er 1700 m2 benodigd. Daarmee wordt voldaan aan het gestelde rood voor rood beleid. 3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Dinkelland hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groen lijnen/vlakken op de kaart) en/ of er mag niet gebouwd worden.

Aan de Heuvelweg en de Gammelkerstraat is er sprake van casco elementen in de nabijheid van het projectgebied, maar in beide gevallen heeft de ontwikkeling geen consequenties voor het cascobeleid en/of het cascobeleid heeft geen consequenties voor de ontwikkeling. Er wordt niet gebouwd ten koste van het landschapselement / cascoelement.

16

Fragmenten van de cascokaart behorende bij de casco benadering. Links: Heuvelweg, midden: Goudkamspweg en rechts: Gammelkerstraat. (Bron: geo.overijssel.nl)

17

6. Nieuwe situatie Heuvelweg Via de rood voor rood regeling bestaat de mogelijkheid om een (extra) woonrecht toe te voegen op het erf aan de Heuvelweg 2 in Oud Ootmarsum. Er is sprake van een bestaand (woon)erf met een woning, een tweetal schuren en wat houthokken. Het betreft een kleinschalig erf dat aan alle zijden is omsloten door bos. Aanvankelijk is voorgesteld om een nieuwe woning toe te voegen. Om meerdere redenen is dit plan niet haalbaar gebleken: - Het bos is opgenomen in het cascobeleid. Het is niet toegestaan om in een bos dat op de cascokaart is opgenomen te ontwikkelen. - Het plangebied maakt onderdeel uit van Natuurnetwerk Nederland. Het beheertype betreft N16.03 (Droog bos met productie) en de instandhouding en/of versterking daarvan. Om voorgenoemde redenen wordt de bestaande schuur gesloopt en wordt een nieuwe woning op dezelfde plek gebouwd. Daarmee is er geen sprake van een uitbreiding van het erf en wordt het omliggende bos niet aangetast. Daarnaast worden clandestien gebouwde houthokken gesloopt. Een weergave van de te slopen opstallen is op de rechterpagina weergegeven. Aanvankelijk maakt het plangebied onderdeel uit van het heidecomplex op de stuwwal. Na de ontginningsperiode in de jaren ’30 worden veel heidegebieden ingeplant met naaldhout, zo ook het plangebied zelf.

Rond de jaren ‘50 ontstaat het erf en in de laatste 30 tot 40 jaar vormt het naaldbos langzaam om naar een gemengd bos. Feitelijk verandert het landschap rondom nauwelijks. Het erf is robuust ingepast en met de voorgenomen ontwikkeling zijn er geen wijzigingen vooraanstaande.

18

Met de huidige, te behouden inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

Behoud en sloop gebouwen aan de heuvelweg 2 Voor het Rood voor rood traject aan de heuvelweg wordt in dit document in kaart gebracht welke bebouwing graag wordt behouden en welke gesloopt gaat worden. Onderstaande kaart geeft aan welke bebouwing blijft staan en welke behouden blijft.

Nieuw bijgebouw Bijgebouw (bestaand) Nieuw te bouwen schuurwoning op locatie huidige schuur

Legenda 1. 2. 3. 4.

Kleur: Groen Rood Geel Blauw

Oppervlaktes behouden bijgebouwen: Benaming: 1. Bijenstal 2. Tuinhuis 3. Schuur Totaal oppervlakte behoud:

Opmerking: Gebouwen blijven behouden Gebouwen worden gesloopt In de toekomst bijgebouw RvR Rood voor rood woning

Woning (bestaand)

Oppervlakte: 14,82 m2 13,07 m2 73,264 m2 101,154 m2

Links: te slopen / behoud. Rechts: Nieuw erfsituatie. (Bron: Borgerink Groendesign)

Landschapstype: Jonge heide- en broekontginningslandschap Project

* De omvorming van de schuur naar woning én bouw van het bijgebouw realiseren met behoud van alle beeldbepalende bomen.

Inrichtingstekening erf Planlocatie

Heuvelweg 2 Oud-Ootmarsum Getekend door

Niels Borgerink Laatste gewijzigd op

26-09-2020 Datum

* Achtererf opruimen

19-11-2019 Paginaformaat

A3 liggend Schaal

1 : 350

Bezoekadres/Postadres: Ootmarsumsestraat 133 7634 PN Tilligte Contact: Telefoon: (0541) 725 005 Mobiel: (06) - 531 988 54 E-mail: info@borgerinkgroendesign.nl w w w . b o r g e ri n k g r o e n d e sig n . nl

19

7. Nieuwe situatie Goudkampsweg Aan de Goudkampsweg is sprake van een agrarisch bedrijf met de aanduiding intensieve veehouderij. In het recente verleden is de oorspronkelijke boerderij gesaneerd en is een nieuwe bedrijfswoning gebouwd. De nieuwe bedrijfswoning staat dan ook iets noordelijker dan de oorspronkelijke boerderij. Daarnaast is aan de westzijde een nieuwe schuur gebouwd. Alle andere gebouwen waren hoofdzakelijk bestemd voor de intensieve veeteelt. Nu deze werkzaamheden zijn gestaakt raken de schuren in verval. De schuren zijn landschap ontsierend en worden vanwege het ontbreken van een vervolgfunctie ingezet in het kader van de rood voor rood regeling. In totaal wordt 2043 m2 gesloopt. Daarentegen wordt 300 m2 teruggebouwd. Daarvoor zijn een tweetal motivaties: - Er is ruimte voor extra opslag voor de bedrijfsvoering; - Ruimtelijk heeft het erf een extra opstal nodig in relatie tot het open landschap. Van oorsprong is het plangebied gelegen in het kampenlandschap, maar de herkenning sluit meer aan bij een ontginningslandschap. Het huidige erf ligt in een zeer open landschap terwijl het erf voorheen verbonden is geweest met onder meer de Goudkampsweg door landschapselementen. Door de sloop van het overgrote gedeelte van de opstallen komt het dan nog compacte en veel kleinere erf ongewenst in de openheid te liggen.

Om die reden wordt de aansluiting gezocht met de Goudkampsweg door de bestaande bomenrij te versterken met enkele zomerlinden en zomereiken. Daarnaast wordt een hakhoutsingel rondom het nieuwe erf gelegd. Daarmee ontstaat er een

20

connectie met de Goudkampsweg, maar de houtsingel zorgt er ook voor dat het erf goed wordt ingepast. Daarnaast neemt de houtsingel de functie van windvanger over van de dan gesloopte bebouwing. Maatregelen: - Sloop van landschap ontsierende bebouwing; - Verwijderen kuilvoerplaten; - Aanplant van 6 bomen te versterken van de bestaande bomen(rij); - Aanplant van een houtsingel. Met deze inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

A:

Best aande woning .

B:

Te behouden bedrijfsgebouw.

C:

Nieuw te bouwen bedrijfsgebouw.

D:

Te slopen opst allen in het kader van de rood voor rood regeling.

E:

A

Aan te planten houtsingel met inheems bosplantsoen met hazelaar, lijsterbes,

L

vuilboom, zwarte els en eik. Maatvoering

G

J

D

80-10 0 (hoogte in centimeters). Aanplant in een driehoeksverband met een plant afst and van 1 meter in en 1,5 meter tussen de rijen.

B

Lengte houtsingel bedraagt 105 meter, tot ale aanplant 420 stuks.

H

C E

F:

Te ver wijderen kuilvoerplaten.

G:

Gras/gazon/tuin.

H:

Erfverharding .

I:

Best aande houtopstanden (donkergroen).

J:

Best aande beekloop.

K:

Weiland.

L:

Ontgraven Springendalse beek over 25

K

F

D I

meter.

M

M:

Nieuw aan te planten bomen, zomereik of zomerlinde in de maat 14-16 (st amomtrek in centimeters) en elk voor zien van t wee boompalen en een gietrand. Tot aal 6 stuks.

Fragment uit 1910 (topotijdreis.nl)

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

Landschappelijke inpassing

Getekend:

NH

St atus:

DO

Rood voor rood

Datum:

22-12-2021

Aant al pag .:

1

Adres:

Goudkampsweg

Gecontroleerd:

-

Formaat:

A3

Woonplaats:

Hezingen

Schaal:

1:10 0 0

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl

21

8. Nieuwe situatie Gammelkerstraat Aan de Gammelkerstraat 6 is sprake van een bestaande woning en een oude woonboerderij thans in gebruik als bijgebouw en stalmogelijkheid. Het woonrecht van de woonboerderij is verplaatst naar de nieuwe woning na het gereedkomen ervan. De nieuwe woning is eigentijds en gebouwd vanwege de bouwtechnische staat van de woonboerderij. De woonboerderij is authentiek en karakteristiek, maar helaas niet meer te redden. Muren zijn ontzet en de dakconstructie is eerder gevaarlijk dan functioneel geworden.

Maatregelen voor de ruimtelijke kwaliteit: - Herbouw woonboerderij met eenzelfde typologie als het bestaande. - Aanplant solitaire bomengroep. - Aanplant gemengde haag. - Aanleg karrespoor richting nabij gelegen veldschuur. Met de genoemde inpassing wordt voldaan aan het gestelde beleid.

Het voornemen is om via de rood voor rood regeling de oude woonboerderij te slopen en daarvoor terug een nieuwe woonboerderij te bouwen. Vanzelfsprekend zal de woonboerderij moeten voldoen aan de huidige eisen, maar het is belangrijk voor de plek om een oude kenmerkende boerderij te bouwen. Het oude erf is gelegen in het kampenlandschap en de boerderij ligt met de kopgevel richting de kamp. Aan de oostzijde waren één of meerdere opstallen gelegen. Hoewel de nieuwe woning qua typologie niet bepaald past bij de woonboerderij klopt de hiërarchie wel. Het is ook denkbaar dat deze woning op de middellange termijn wellicht wordt gesloopt en een nieuwe woning behoudens de positie ook qua typologie passend is. Op het erf worden twee opstallen gerealiseerd waardoor beide woningen de beschikking hebben over een bijgebouw. Het erf wordt eenvoudig ontsloten en verschilt daarom niet veel van de huidige situatie. De bestaande beplanting blijft behouden waardoor de landschappelijke inpassing grotendeels volstaat. Wel worden aan de noordwestzijde enkele bomen aangeplant en wordt een fragment haag voorgesteld nabij de nieuwe woning. Een karrespoor aan de oostzijde is richting de veldschuur gelegen en laat daardoor de connectie tussen dit gebouw en het erf zien. 22

A:

Best aande woning .

B:

Te slopen karakteristieke woonboerderij.

C:

Nieuw te bouwen karakteristieke woonboerderij.

D:

Nieuw te bouwen bijgebouw bij woning A.

E:

Nieuw te bouwen bijgebouw + st al bij woning B.

F:

Gebouwen vormen een erfensemble met elkaar.

K

K A F

L

G:

Erfverharding.

H:

Te behouden walnoten.

I:

Te behouden fruitboomgaard.

J:

Gazon/gras/erf/tuin.

K;

Best aande, te behouden houtopst anden.

L:

Nieuw aan te planten bomengroep nabij

Fragment uit 1910 (topotijdreis.nl)

D

schuur met 3 lindebomen in de maat 14-16 (st amomtrek in cm) en elk voor zien van

J

H

G

t wee boompalen en gietrand.

K E

M:

(Zicht)relatie met landschap.

N:

Aan te leggen karrespoor richting veldschuur.

O

O:

Aan te planten gemengde haag met haagbeuk, beukhaag , meidoorn, liguster en

B

I

N

Gelderse roos. Aanplant in de maat 80-10 0 (hoogte in cm) in een dubbele rij met een plant afst and van 50 centimeter in en tussen

C

de rijen. Tot ale aanplant bedraagt 60 stuks in een gelijke verhouding .

M

Nieuwe situatie, niet op schaal. (Bron: N+L Landschapsontwerpers) Project:

Rood voor rood

Getekend:

N. Hannink

St atus:

DO

Adres:

Gammelkerstraat

Datum:

02-09-2021

Aant al pag .:

1

Woonplaats:

Deurningen

Gecontroleerd:

-

Formaat:

A3

Schaal:

1:750

Noord:

Tekening is noordgericht

nl-landschap.nl

23

l a n d s c h a p s o n t w e r p e r s

Oldenzaalseweg 38 • 7651 KC Tubbergen • info@nl-landschaps.nl • www.nl-landschap.nl

jong

landschap

landschap

Landschapstype

oud

Kampen

Essen

Maten/Flier

Veen

Heide

Erftype

Criterium: één hoofdgebouw per erf; de overige gebouwen zijn (vormgegeven als) bijgebouwen en ondergeschikt gepositioneerd; veldschuren zijn landschapsgerelateerd en staan vrij van de bebouwing op het erf

oud erf

(weggekeerd)

oud erf

(landschapsgekeerd)

aan de weg

van de weg

aan de weg

(dwars)

(weggericht)

aan de weg

van de weg

(haaks)

(weggericht)

van de weg

(landschapgericht)

Kies een erftype dat aansluit op het landschapstype en de specifieke kenmerken van de omgeving (V. = voorhuis; A. = achterhuis). Erfinrichting en beplanting versterken de erfopzet.

Ambitie

In dit gebied wordt geadviseerd een iets conservatievere insteek te kiezen dan in de jongere landschapstypes. Dit heeft betrekking op situering, volume, kapvorm, detaillering en kleurgebruik. In dit gebied zijn de grote pannen gedekte zadelkappen (met name rood) en rechte topgevel (eventueel bekleed met hout) kenmerkend. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde. Waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar het landschap gericht is. Bij de oudere erven komt incidenteel een gevelbeëindiging door middel van een wolfseind voor. In dit gebied wordt aandacht besteed aan de detaillering, waarbij daken vaak beëindigd worden met een windveer. Nieuwe type bouwvormen en retro-types zoals notariswoning verdragen zich slecht met de kenmerken van dit gebied.

Er kunnen zowel traditionele als meer moderne architectonische types gerealiseerd worden. De bebouwing is vooral heel eenvoudig van vorm. Het belangrijkste kenmerk is de grote, met pannen gedekte zadelkap in antraciet of (oud) rood, met rechte topgevelbeëindiging. Woningen hebben een duidelijke voor- en achterzijde, waarbij de achterzijde grenst aan het erf, en de voorzijde naar de weg of het landschap gericht is. De detaillering is met name heel sober en strak, waarbij in het veenontgingenlandschap van oudsher meer aandacht voor gevelindeling en detail is.

Criterium: eenduidige hoofdvorm met zadeldak

woning

bijgebouw

bijgebouw

woning

Aan- en uitbouw aan woningen

Hoofdvorm

Criterium: eenduidige hoofdvorm met zadeldak incidenteel wolfseind

Criterium: aan- en uitbouwen aan woningen ondergeschikt aan de hoofdvorm en/of in lijn met de architectuur van het geheel vormgegeven

dwars

gekoppeld

gesleept uit de kap

geschakeld

afwijkende helling

erker

uitgebouwde kamer

Transformatie

Criterium: hoofdvorm als uitgangspunt nemen en transformaties ondergeschikt

snedes

loggia en onderschoer

hoog voorhuis

Gevelopbouw en Detail

Criterium: evenwichtige gevelopbouw die gebaseerd is op de karakteristieken van de locatie (landschapstype en erf), een sobere detaillering en onderscheid tussen de uitstraling van hoofd- en (vrijstaand) bijgebouw.

Traditionele uitwerking: principe rijke detaillering (alleen in oud landschap)

principe sobere detaillering (in oud- en jong landschap)

Eigentijdse uitwerking: inspiratie gevelopeningen

Materialen

principe: voor- en achterhuis (in oud- en jong landschap)

eigentijdse architectuur (gebaseerd op traditie) is altijd mogelijk

Criterium: toepassen van natuurlijke materialen (uitgezonderd riet) in een gedekte kleurstelling, passend bij de gekozen architectuur en de karakteristieken van het buitengebied

gevelmaterialen (voor woningen en bijgebouwen): diverse aardtinten metselwerk (uitgezonderd lichte tinten), hout (naturel of een donkere kleur); zink (mat)

glas kan op diverse manieren worden toegepast

dakbedekking: alleen matte dakbedekking; gebakken pannen en zink voor woningen; gebakken pannen, zink en golfplaten voor bijgebouwen

De afbeeldingen zijn ter inspiratie en kunnen als bouwstenen genomen worden voor een ontwerp. Ze geven ook principes weer waarbinnen de oplossingsrichting dient te worden gezocht. 7 februari 2014

Inspiratiefolder als handvat voor ontwikkeling in het kader van de Rood voor Roodregeling

Hoe kunt u deze inspiratiefolder gebruiken?

U wilt uw erf veranderen met behulp van de rood voor rood regeling. Hiervoor sluit u met de gemeente een privaatrechtelijke overeenkomst af. Daarin staan de afspraken om ‘hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit’ op uw erf en in de directe omgeving te krijgen. Na sloop en nieuwbouw moet de omgeving er nog beter uitzien!

In het buitengebied van de gemeentes Dinkelland en Tubbergen komen verschillende landschapstypen en erftypen voor. De gemeentes maken bij de nieuwe ontwikkelingen die gebruik maken van de rood voor rood regeling onderscheid tussen:

Voor uw nieuwe plan moeten het welstandbeleid en bestemmingsplan tegelijk worden aangepast. Waarom moet het welstandsbeleid worden aangepast voor uw plan? De ‘gebiedsgerichte criteria’ in de welstandsnota van de gemeente gaan uit van de bestaande toestand. Met nieuwe ontwikkelingen wordt geen rekening gehouden. En als wel sprake is van een nieuwe ontwikkeling wordt ervan uitgegaan dat deze moeten samenhangen met de bestaande (bedrijfs-)bebouwing op het erf. In het geval van Rood voor rood verdwijnt die bebouwing juist! De gebiedsgerichte criteria zijn bovendien onvoldoende geschikt om de gewenste hoogwaardige kwaliteit te bereiken, die in de privaatrechtelijke overeenkomst is vastgelegd. Daarom zal zowel dit welstandsbeleid als het bestemmingsplan voor uw perceel door de gemeenteraad moeten worden vastgesteld. In deze folder vindt u inspiratie: hoe ziet dat er dan uit? De gemeente drukt de mogelijkheden van nieuwbouw op een erf in criteria uit. Deze criteria zijn op ontwikkeling gericht. De welstandstoets vindt plaats op grond van deze criteria. Als uw bouw- en erfinrichtingsplan voldoen aan de gewenste hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit wordt de vergunning verleend. In uitzonderlijke gevallen kan het college van Burgemeester en Wethouders afwijken van het advies van de stadsbouwmeester door de toepassing van de hardheidsclausule in de welstandsnota van de gemeente.

Veel succes met uw plannen!

Oud landschap: kampenlandschap, essenlandschap en maten- en flierenlandschap; Jong landschap: heide- en veenontginningenlandschap. In welk gebied uw woning wordt gebouwd, kunt u in onderstaande kaart bepalen. Deze folder geeft zowel voor het oude als het jonge landschap weer welke erftypen daar voorkomen, wat de bedoeling (ambitie) van de gemeente is en hoe de bebouwing eruit mag zien. Om een volledig overzicht krijgen van uw mogelijkheden is het verstandig de volgende stappen te doorlopen: 1. Bekijk op de kaart in welk landschapstype uw ontwikkeling zich bevindt. 2. Bekijk het schema en bepaal welk erftype u kiest voor uw ontwikkeling. 3. Neem kennis van de ambitie van de gemeente voor het landschapstype waarin uw erf zich bevindt. 4. Stem het uiterlijk van uw woning af op de afbeeldingen bij de onderwerpen hoofdvorm, aan- en uitbouwen, transformatie, gevelopbouw en detail. 5. Gebruik materialen die worden getoond bij het onderwerp materialen. Opgemerkt wordt dat elke locatie en elke opgave anders is waardoor maatwerk per locatie van groot belang is. Deze folder is toepasbaar wanneer één woning wordt toegevoegd. Bij twee of meer woningen is aanvullend locatiespecifiek welstandsbeleid denkbaar.

Het verdient aanbeveling om in een zo vroeg mogelijk stadium, voordat u een aanvraag om omgevingsvergunning indient, gebruik te maken van het spreekuur van de stadsbouwmeester bij de gemeente. Dit kan al met een eerste schets van het gekozen erftype en hoofdvorm van de gebouwen aan de hand van de inspiratiebeelden in deze folder. U kunt hiervoor een afspraak maken bij de publieksbalie van de gemeente.

OUDlandschap JONGlandschap

Voor zonnepanelen en/of -collectoren op daken, voor zover vergunningplichtig, gelden in het hele gebied de onderstaande criteria. Als geen vergunning nodig is zijn dit aanbevelingen. De panelen- of collectoren: - liggen plat op het dakvlak; - worden evenwichtig geplaatst in een regelmatig patroon; - hebben rondom (ook ter plaatse van elementen op het dak) nog een ruime strook dakvlak; - zijn qua kleur, inclusief de randen, zoveel mogelijk afgestemd op het dakvlak. Wanneer een groot oppervlak van het dak wordt voorzien van zonnepanelen- of collectoren verdient het de voorkeur om het dakvlak in zijn geheel uit te voeren als (een dakvlak gelijkend type) zonnepaneel- of collector.

7 februari 2014

Verkennend Bodemonderzoek

Project:

2021-005.3

Locatie:

Goudkampsweg 14 te Hezingen

Opdrachtgever:

A. Wassink Goudkampsweg 14 7662 PA Hezingen

Datum:

16 juli 2021

Verkennend bodemonderzoek Goudkampsweg 14 te Hezingen

Verkennend Bodemonderzoek Goudkampsweg 14 te Hezingen

Opdrachtgever:

A. Wassink Brandlichterweg 65 7591 ND Denekamp

Adviesbureau:

Terra Agribusiness BV Eerste Stegge 54 7631 AE Ootmarsum

Status: Versie: Datum versie: Projectnummer:

Definitief 1 16 juli 2021 2021-005.3

Auteur:

Joost Stevelink*

Paraaf:

Kwaliteitscontrole:

Niek Hesselink*

Paraaf:

Veldwerkers:

Joost Stevelink*

*De vermelde personen zijn akkoord met de openbaring van zijn of haar persoonsgegevens in het kader van de AVG-privacy wetgeving.

2021-005.3

16-7-21

Pagina 2 van 19

Verkennend bodemonderzoek Goudkampsweg 14 te Hezingen

Inhoudsopgave Pagina 1

Inleiding

4

2

Vooronderzoek

5

3

4

5

2.1 Locatie gegevens

5

2.2 Algemene informatie locatie

5

2.3 Directe omgeving locatie

6

2.4 Eerder uitgevoerd bodemonderzoek

6

2.5 Regionale bodemopbouw en geohydrologie

7

2.6 Vooronderzoek PFAS

7

2.7 Vooronderzoek 5707 Asbest

8

2.8 Visuele inspectie bodemoppervlak op asbest

8

Onderzoeksprogramma

9

3.1 Hypothesestelling

9

3.2 Onderzoeksopzet

9

3.3 Analysestrategie

10

Onderzoeksresultaten

11

4.1 Bodemopbouw en zintuiglijke waarnemingen

11

4.2 Analyseresultaten

11

4.3 Toetsing van de hypothese

12

4.4 Toetsing aan de noodzaak tot vervolgonderzoek

12

Samenvatting en conclusie

BIJLAGE I: BIJLAGE II: BIJLAGE III: BIJLAGE IV: BIJLAGE V: BIJLAGE VI:

2021-005.3

13

Situering van de locatie Situering van de locatie (schaal 1: 2200) Overzichtstekening boorpunten Boorstaten Analysecertificaten en Overschrijdingstabellen Foto's

16-7-21

Pagina 3 van 19