Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39.pdf

Bestemmingsplan

Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Status: vastgesteld

Status: Datum: IMRO-Code: Auteur(s):

vastgesteld NL.IMRO.1774.WEEGUNNERSTR39-VG01

Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 De bij het plan behorende stukken 1.5 Leeswijzer

7 7 7 8 9 9

Hoofdstuk 2 Het plan 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

11 11 11

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.3 Gemeentelijk beleid

15 15 18 25

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2 Milieuzonering 4.3 Bodem 4.4 Geluid

31 31 32 34 34

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10

36 37 39 40 41 42

Luchtkwaliteit Externe veiligheid Water Ecologie Archeologie en Cultuurhistorie Verkeer / parkeren

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Planopzet en systematiek 5.2 Toelichting op de regels

45 45 45

Hoofdstuk 6

47

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg 7.2 Zienswijzen

49 49 49

Bijlagen bij de toelichting

51

Bijlage 1

Landschappelijke inpassing

52

Bijlage 2

Onderbouwing landschappelijke inpassing

54

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek

57

Bijlage 4

Verkennend bodemonderzoek

118

Bijlage 5

Watertoets

178

2

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Bijlage 6

Quickscan Natuurwaardenonderzoek

184

Bijlage 7

Stikstofberekening

222

Bijlage 8

Advies van het Kwaliteitsteam

266

Bijlage 9

Reactienota Zienswijzen

269

Regels

283

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

285 285 293

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4

Bestemmingsregels Bedrijf Groen

295 295 298

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene afwijkingsregels Algemene procedureregels Overige regels

299 299 300 301 302 303 304

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

305

Artikel 11 Artikel 12

Overgangsrecht Slotregel

305 306

Bijlagen bij de regels

307

Bijlage 1

Landschappelijke inpassing

308

Bijlage 2

Staat van Bedrijfsactiviteiten

310

Bijlage 3

Akoestisch onderzoek

329

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

3

4

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Toelichting

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

5

6

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Hoofdstuk 1

Inleiding

1.1 Aanleiding Voor de locatie aan de Gunnerstraat 39 in Weerselo is een plan ontwikkeld. Hier is momenteel de werk- en bijeenkomstenlocatie 'Buitengoed' gevestigd (voorheen De Methoeve). Buitengoed is een vernieuwende werklocatie (bedrijfsverzamelgebouw) gericht op gezondheid. Binnen dit concept kunnen verschillende bedrijven kantoorruimte huren en gebruik maken van gemeenschappelijke functies zoals een sportschool, trainingsruimten, bedrijfsevenementen, zoals bedrijfsjubileum, personeelsfeesten, vitaliteitsevenementen, kennisevenementen, relatie evenementen, teambuilding, sportactiviteiten en een gezamenlijke tuin. De initiatiefnemers willen het huidige concept verder uitwerken en optimaliseren. Het plan bestaat onder andere uit het realiseren van een nieuw ontvangstgebouw en het plaatsen van meerdere kleinschalige vergaderunits in de buitenruimte. Hiervoor wordt de bestaande bedrijfswoning verplaatst naar de zuidzijde van het perceel. Op de locatie van de huidige bedrijfswoning wordt het ontvangstgebouw gerealiseerd. Op deze manier komt het bedrijfsconcept van Buitengoed beter tot zijn recht. Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied Ligging Het plangebied ligt aan de Gunnerstraat 39 in Weerselo. Het plangebied ligt aan de zuidkant van Weerselo, binnen de bebouwde kom. Het perceel staat kadastraal bekend als gemeente Weerselo, sectie P, nummers 1110, 1843 1844, 1845, 1846, 2269, 2270 en 1881. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: PDOK) Begrenzing De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door bedrijventerrein, aan de oostzijde door de sportvelden van UD Weerselo en de zuiden westzijde door agrarische gronden. Zie de verbeelding voor de exacte begrenzing van het plangebied.

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

7

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: KadastraleKaart.com)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Voor de Gunnerstraat 39 in Weerselo geldt het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Weerselo'. Het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Weerselo' is door de gemeenteraad van de gemeente Dinkelland op 5 november 2013 vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan geldt de bestemming 'Horeca' en 'Agrarisch'. Op de bestemming 'Horeca' ligt een bouwvlak om de bestaande bebouwing en een aanduiding 'bedrijfswoning' om de bestaande bedrijfswoning. Tot slot ligt op de gehele horecabestemming de aanduiding 'horeca van categorie 2'. De gronden zijn daarmee bestemd voor horecabedrijven tot categorie 2 en evenementen. De agrarische gronden zijn bestemd voor agrarisch gebruik en cultuurgrond. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Weerselo' (bron: Ruimtelijkeplannen.nl) Het geldende bestemmingsplan biedt daarmee geen mogelijkheden om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is noodzakelijk.

8

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

1.4 De bij het plan behorende stukken Het onderhavige bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken. Verbeelding (identificatie NL.IMRO.1774.WEEGUNNERSTR39-VG01); Bijlagen bij de toelichting; Regels; Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

9

10

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Hoofdstuk 2

Het plan

2.1 Huidige situatie In de huidige situatie is er aan de Gunnerstraat 39 in Weerselo sprake van een horecalocatie van categorie 2 inclusief een bedrijfswoning. De zuidkant van het perceel is bestemd voor agrarische doeleinden (weiland). Het perceel wordt ontsloten via de Gunnerstraat (snelheidsregime: 50 km/u). Momenteel is op deze locatie het bedrijf 'Buitengoed' gevestigd. Dit betreft een bedrijfsverzamelconcept waar gezondheid centraal staat. Bij Buitengoed worden expertises gebundeld in een vernieuwend concept op het gebied van positieve gezondheid. Bij Buitengoed wordt de grens tussen binnen en buiten vervaagt. Buitengoed is een unieke locatie waar samenwerkingspartners met dezelfde visie elkaar versterken en verbinden. De plek waar vernieuwende ideeën rondom gezondheid tot bloei komen in een broeinest voor innovatie. Niet alleen binnen zijn alle faciliteiten en technieken piekfijn voor elkaar, ook de prachtige buitenruimte biedt alle mogelijkheden om alle diensten te laten groeien. In onderstaande figuur is een afbeelding opgenomen van de huidige situatie. Het huidige gebruik van Buitengoed past niet binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan, waardoor het bestemmingsplan aangepast dient te worden.

Figuur 2.1: huidige situatie Gunnerstraat 39 (bron: Building Design Architectuur)

2.2 Toekomstige situatie Initiatiefnemers zijn voornemens om het perceel aan de Gunnerstraat 39 in Weerselo te ontwikkelen. Hier is momenteel de werk- en bijeenkomstenlocatie Buitengoed gevestigd (voorheen De Methoeve). Concept 'Buitengoed' Buitengoed is een vernieuwende werklocatie (bedrijfsverzamelgebouw) gericht op gezondheid. Binnen dit concept kunnen verschillende bedrijven kantoorruimte huren en gebruik maken van gemeenschappelijke functies zoals een sportschool, trainingsruimten, bijeenkomstenlocatie en een gezamenlijke tuin. De voorliggende locatie aan de Gunnerstraat 39, aan de rand van het bedrijventerrein en in de nabijheid van het buitengebied, is uitermate geschikt voor het beoogde concept. Andere locaties, zoals elders op het bedrijventerrein is hiervoor niet geschikt. bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39 11

Het concept is ginspireerd op het gedachtegoed van positieve gezondheid van Macheld Huber. Positieve Gezondheid is een bredere kijk op gezondheid, uitgewerkt in zes dimensies. Met die bredere benadering draag je bij aan het vermogen van mensen om met de fysieke, emotionele en sociale uitdagingen in het leven om te gaan. In onderstaande figuur zijn de zes dimensies uiteengezet. Buitengoed is dé locatie waar bedrijven samenwerken met experts op het gebied van positieve gezondheid en preventie.

Figuur 2.2: positieve gezondheid (bron: nursing.nl) De activiteiten die Buitengoed voor ogen heeft betreffen: Representatieve bedrijfssituaties Verschillende bijeenkomsten als sportactiviteiten, fitness maar ook sessies en vergaderingen vinden er plaats, wat eten, drinken en als afsluiting eventuele verstrekte muziek. Een dergelijke event is tot circa 150 personen. De bijeenkomsten voor besloten groepen zullen zowel binnen- als buiten plaatsvinden afhankelijk van het weer. Hiervoor zullen ze o.a. een nieuwe kapschuur bouwen (gebouw aan de oostzijde in het midden van het terrein) en er komt een terras voor de schuur waar gasten bij mooi weer gebruik van maken. Deze bijeenkomsten duren tot maximaal 23.00 uur. Men heeft het hier over een omroeper die met een geluidset achtergrondmuziek maakt en eventueel zaken omroept als de teams gaan wisselen etc Besloten bijeenkomsten niet regulier a. Dezelfde bovenstaande bijeenkomsten kunnen plaatsvinden maar dan met aanzienlijk meer personen. De besloten bijeenkomsten niet regulier vinden maximaal 6x per jaar plaats en is voor maximaal 1.000 personen. Daarnaast zal er ook wat luidere live muziek of een Dj muziek kunnen maken. Deze bijeenkomsten duren tot maximaal 23.00 uur, met uitzondering van de zondag waarbij de eindtijd maximaal 21.00 uur is.

Dit type bedrijfsevents zijn eveneens besloten en zijn dus geen publiektrekkers voor bijvoorbeeld autorodeo, motorcross of hardcore muziekevenementen. Parkeren Gasten kunnen parkeren op de bestaande parkeerplaats van Buitengoed aan de noordzijde van het pand. Circa 120 auto’s kunnen er parkeren. Bij besloten bijeenkomsten niet regulier wordt gebruik gemaakt van het parkeerterrein van de voetbalvereniging UD Weerselo welke ten noordoosten van het Buitengoed is gelegen. Stedenbouwkundige opzet De initiatiefnemers willen het huidige concept verder uitwerken en optimaliseren. Het plan bestaat onder andere uit het realiseren van een nieuw ontvangstgebouw, het bouwen van een veldschuur, het legaliseren van een bestaande kleinschalige vergaderunit en de bouw van twee extra kleinschalige vergaderunits in de buitenruimte. Deze bebouwing is noodzakelijk voor het beoogde concept van 'Buitengoed', waarbij een werklocatie in de groene buitenruimte wordt gestimuleerd. De beoogde bebouwing draagt bij aan de waarden van dit concept.

12

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Hiervoor wordt de bestaande bedrijfswoning verplaatst naar de zuidzijde van het perceel. Hier wordt een compact erf gecreëerd dat bestaat uit een bedrijfswoning met twee vrijstaande bijgebouwen. Dit woonerf staat in verbinding met de bedrijfslocatie van 'Buitengoed'. Op de locatie van de huidige bedrijfswoning wordt het ontvangstgebouw gerealiseerd. Op deze manier komt het bedrijfsconcept van Buitengebied beter tot zijn recht. In figuur 2.2 en in Bijlage 1 is de toekomstige situatie uiteengezet.

figuur 2.2: Toekomstige situatie (bron: Nico Wissing) Landschappelijke inpassing De wens is om een passende, karakteristieke erfontwikkeling te realiseren aan de Weerselerveldweg – Gunnerstraat te Weerselo. Waarbij een bedrijfswoning met bijbehorende bijgebouwen op een juiste en passende wijze ingepast wordt in het aanwezige landschap. Samenhang, behoud en versterking van de aanwezige landschapsstructuren en -kwaliteiten staat hierbij voorop. Het open maar ook deels omzoomde karakter van het landbouwontginningslandschap is kenmerkend voor het landschapstype waarin de planlocatie zich bevindt. Gekozen is voor een inpassing van de nieuwe ontwikkeling binnen de aanwezige landschapsstructuur en middels houtsingels de projectlocatie aan de randen van de perceelgrens te omzomen, waarbij wel enkele open plekken gerealiseerd zijn t.b.v. behoud van doorzichten naar het omliggende landschap. Binnen de nieuwe ontwikkeling wordt aan de zijde van de Weerselerveldweg een erfstructuur ingericht van een bedrijfswoning en bijbehorende bijgebouwen. Dit erf wordt ingepast binnen de aanwezige landschapsstructuur en -kwaliteit door een oud karrespoor te herstellen en de erfontwikkeling hieromheen te voorzien.

Het behoud van aanwezige bomen, realiseren van een erfbosje welke aansluit bij de omliggende bestaande groenstructuur en de vruchtboomgaard welke voorzien is, passen het geheel mooi in binnen de aanwezige structuur en verbinden bestaande en nieuwe situatie met elkaar. De landschappelijke inpassing is afgestemd met het Kwaliteitsteam. Zie Bijlage 8 voor het advies van het Kwaliteitsteam.

Voor een gedetailleerde uiteenzetting van de landschapsmaatregelen wordt verwezen naar Bijlage 2.

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39 13

Figuur 2.3: doorsneden houtsingels & doorzichten (bron: Nico Wissing)

14

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1 Rijksbeleid 3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen.

Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan heeft geen raakvlakken met de nationale belangen zoals deze benoemd zijn in de Nationale Omgevingsvisie. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid. 3.1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd. De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan Middels voorliggend bestemmingsplan wordt een bedrijfslocatie ontwikkeld op een huidige horeca- en agrarische bestemming aan de rand van het bedrijventerrein van Weerselo. De plannen zijn opgenomen in Bijlage 1. Er is door de jaren heen verschillende jurisprudentie ontstaan omtrent de vraag wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het al dan niet toenemen van het ruimtebeslag is een belangrijk criterium voor het aanmerken van een ontwikkeling als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Indien er wel sprake is van een bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39 15

(geringe) toename van bouwmogelijkheden, dan is doorgaans sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het gaat om een planologische vergelijking om te beoordeling of er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hoe groot is de functiewijziging per bestemming en hoe groot is de wijziging in de bouwmogelijkheden. In voorliggend geval is sprake van een uitbreiding van bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel aan de Gunnerstraat 39. Daarbij wordt de bestaande horeca- en agararische bestemming herbestemd naar een bedrijfsbestemming. Er zal daarbij sprake zijn van een beperke uitbreiding van de bouwmogelijkheden van circa 750 m². Deze uitbreiding is noodzakelijk voor het bedrijf 'Buitengoed' om de werkzaamheden te kunnen continueren. Het bestaande bedrijfsperceel is namelijk te klein voor het beoogde concept met bijbehorende activiteiten. De uitbreidingsmeters worden gebruikt om het bestaande bedrijfsconcept te optimaliseren. Het betreft onder andere het realiseren van een ontvangstgebouw, een veldschuur en verspreid een tweetal vergaderunits. Op grond van vaste jurisprudentie (ECLI:NL:RVS:2014:1442) dient een uitbreiding met een ruimtebeslag van meer dan 500 m² aan bedrijventerrein aangemerkt te worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het ruimtebeslag van onderhavig bestemmingsplan is groter dan 500 m², waardoor sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Hierdoor moet worden aangetoond dat er behoefte is aan de uitbreiding en waarom deze uitbreiding niet elders kan. De laddertoets volgt daarom onderstaand. Ruimtelijk verzorgingsgebied Ten eerste dient te worden beoordeeld of er behoefte bestaat aan de betreffende vorm van verstedelijking van de betreffende kwaliteit. Daarbij moet de regionale ruimtevraag in ogenschouw worden genomen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Voor de berekening van de marktvraag is het van belang om het verzorgingsgebied zorgvuldig af te bakenen. Daarbij moet zoveel mogelijk gekeken worden naar het beoogde concept van het bedrijf, de doelgroep en de feitelijke vraag- aanbod verhoudingen. Het beoogde concept van Buitengoed kan een functie vervullen voor heel Nederland. Voor de plancapaciteit is de regio Twente relevant. Behoefte Voor de behoefte kan een onderscheid gemaakt worden tussen de kwantiatieve en kwalitatieve behoefte. Kwantitatieve behoefte Op 24 janauari 2023 heeft de provincie Overijssel een behoefteraming gedaan naar bedrijventerreinen in Overijssel. Deze raming vormt de basis voor programmeringsafspraken voor de regio’s Twente en West-Overijssel, waarin afspraken worden gemaakt over ontwikkeling en herontwikkeling van bedrijventerreinen in de komende jaren.

Op basis van een confrontatie van vraag en aanbod is er een kwantiatieve behoefteraming gemaakt voor de periode 2023 tot en met 2030 in de regio Twente. Op basis van een tweetal scenario's is er een behoefte aan ongeveer 65 hectare tot 185 hectare nieuw bedrijventerrein. De behoefte kan worden ingevuld door het ontwikkelen van nieuwe plannen, het intensiveren van bestaande bedrijventerreinen en/of het alsnog benutten van aanbod dat nu buiten de afspraken valt. Voor Dinkelland is een verdiepend onderzoek gedaan naar de ruimtebehoefte van bedrijventerreinen in Dinkelland (oktober 2021). De belangrijkste conclusies uit dit onderzoek zijn als volgt. Op dit moment zijn er in de gemeente Dinkelland geen bedrijfskavels meer beschikbaar om nieuwe initiatieven te faciliteren. Daarnaast is er ook geen sprake van bovenmatige leegstand, waardoor de schuifruimte binnen het bestaande vastgoed grotendeels ontbreekt. In de verzorgingskernen Denekamp, Ootmarsum en Weerselo is er in het middelste en hoge groeiscenario nog behoefte aan ruimte. Daarbij gaat het in Denekamp en Ootmarsum over een verwachte vraag op basis van de modelmatige berekening, maar concreet voorzien we daar op korte termijn nog beperkt dynamiek.

Het is dus vraag om vooral op voor te sorteren in beleid: waar zou de gemeente Dinkelland deze willen en kunnen faciliteren? Opvallend is dat het in de kern Weerselo vooral om een vraag gaat die op korte termijn nog concreter is dan dat er op basis van de modelmatige berekening wordt verwacht. Dat noopt tot actie en maatwerk voor concrete initiatieven.

16

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Het grootste deel (> 85%) van de bedrijven met een ruimtevraag is afkomstig uit de ‘klassieke’ bedrijventerreinsectoren, bouw, (groot)handel, industrie, logistiek en transport. Het grootste deel van de ruimtevraag is kleinschalige van aard (> 75%), tot een pand van maximaal 5.000 m2 en/of heeft behoefte aan een bedrijfshal, al dan niet met kantoorruimte (˜ 80%). In enkele gevallen komt daarnaast de behoefte naar solitaire kantoorruimte, een showroom, winkelruimte of buitenopslag naar voren. Daarnaast wordt in enkele gevallen een bedrijfsverzamelgebouw genoemd als gewenste vestigingslocatie (< 5%), maar niet in die mate en concreetheid dat ontwikkeling van een bedrijfsverzamelgebouw (voor meerdere bedrijven) in één van de kernen een succesvol toekomstperspectief lijkt. Op de middellang termijn (t/m 2035) verwachten we dat de behoefte zich in ieder geval in de drie concentratiekernen van de gemeente voordoet: Denekamp, Ootmarsum en Weerselo. Dat gaat over enkele hectares: naar verwachting ca. 1,5 à 2,5 hectare in zowel Ootmarsum en Weerselo, tot ca. 4 hectare in Denekamp. Op basis van de enquête doet de behoefte voor uitbreiding van het bedrijventerrein zich op korte termijn het meest concreet voor in de kern Weerselo.

Het gaat om meerdere bedrijven, die bovendien voor een groot deel passen op een bedrijventerreinontwikkeling: er is behoefte aan een bedrijfshal met/zonder ondergeschikte kantoorruimte. Voor de korte termijn is het vooral te overwegen om te investeren in nieuwe bedrijfsgrond in de kern Weerselo. De kwantitatieve behoefte is hier het meest concreet. Kwalitatieve behoefte Buitengoed is een vernieuwende werklocatie (bedrijfsverzamelgebouw) gericht op gezondheid. Binnen dit concept kunnen verschillende bedrijven kantoorruimte huren en gebruik maken van gemeenschappelijke functies zoals een sportschool, trainingsruimten, bijeenkomstenlocatie en een gezamenlijke tuin. De voorliggende locatie aan de Gunnerstraat 39, aan de rand van het bedrijventerrein en in de nabijheid van het buitengebied, is uitermate geschikt voor het beoogde concept. Andere locaties, zoals elders op het bedrijventerrein is hiervoor niet geschikt. Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Het bestaande bedrijf ligt binnen het stedelijk gebied. De uitbreiding ligt (deels) buiten het stedelijk gebied. Het is echter niet wenselijk en realistisch de uitbreiding elders te realiseren. Het bedrijf bevindt zich namelijk op de rand van het bedrijventerrein, ingeklemd tussen de Gunnerstraat/Weerselerveldweg ten westen en bestaande bedrijfslocaties ten noorden van het plangebied.

De enige mogelijke en logische uitbreidingsrichting is zuidelijk gericht, op gronden die tot het buitengebied behoren. Volledige verplaatsing naar een locatie elders (bijv. een ander bedrijventerrein) is eveneens niet realistisch, dit vanwege de goede staat van de bedrijfsbebouwing en de forse investeringen die de afgelopen jaren op de locatie zijn gedaan. Verplaatsing van het bedrijf betekent gelet hierop kapitaalvernietiging en brengt onevenredige bedrijfseconomische gevolgen met zich mee. Bovendien is er op het bedrijventerrein van Weerselo ook geen ruimte om het bedrijf te huisvesten, gezien het bedrijventerrein nagenoeg volledig in gebruik is. Verplaatsing naar een andere kern is ook geen optie, gezien het bedrijf lokaal geworteld is en fors bijdraagt aan de plaatselijke economie en werkgelegenheid. Het bedrijf komt op de beoogde locatie, aan de rand van het bedrijventerrein, goed tot zijn recht. Gezien de opzet van het bedrijf in relatie tot het beoogde doel van de uitbreiding is uitbreiding van de bebouwing op de huidige locatie het meest voor de hand liggend. Het uitbreiden van de bouwmogelijkheden op het bestaande bedrijfsperceel betreft de enige realistische mogelijkheid. Conclusie In voorliggend geval is sprake van een uitbreiding van bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel aan de Gunnerstraat 39.

Daarbij wordt de bestaande horeca- en agararische bestemming herbestemd naar een bedrijfsbestemming. Er zal daarbij sprake zijn van een beperke uitbreiding van de bouwmogelijkheden van circa 750 m². Deze uitbreiding is noodzakelijk voor het bedrijf 'Buitengoed' om de werkzaamheden te kunnen continueren. Het bestaande bedrijfsperceel is namelijk te klein voor het beoogde concept met bijbehorende activiteiten. De uitbreidingsmeters worden gebruikt om het bestaande bedrijfsconcept te optimaliseren. Het bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39 17

betreft onder andere het realiseren van een ontvangstgebouw, een veldschuur en verspreid een tweetal vergaderunits. Zoals blijkt uit de beleidsnotitie 'Ruimtebehoefte bedrijventerreinen Dinkelland' is er een concrete kwantitiatieve behoefte aan bedrijfsruimte in Dinkelland en dan met name in de kern Weerselo. Bij voorliggend plan wordt een bestaand horeca- en agrarisch perceel herbestemd naar bedrijfsbestemming. Daarbij zal sprake zijn van een beperkte uitbreiding. Het perceel ligt aan de rand van het bestaande bedrijventerrein van Weerselo. Ook wordt met beoogde ontwikkeling voorzien in een concrete uitbreidingsbehoefte van een bestaande ondernemer uit de gemeente. Met het initiatief wordt er een specifieke vorm van bedrijvigheid toegevoegd die een aantoonbare meerwaarde voor de bedrijvigheid op deze locatie heeft. Het gaat immers om een totaalconcept, zoals dat in hoofdstuk 2 is beschreven. Voor zover voorliggend plan niet zou voorzien in een kwalitatieve behoefte dan voorziet het plan in een kwantitatieve behoefte. Hiermee wordt voldaan aan de verantwoordingsplicht van artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel 3.2.1

Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. 3.2.2

Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren. Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. 3.2.3

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten: generieke beleidskeuzes; ontwikkelingsperspectieven; gebiedskenmerken. Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht. Generieke beleidskeuzes Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden. Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke 18

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. Ontwikkelingsperspectieven Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld. Generieke beleidskeuzes Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Deze zijn vastgelegd in de regels behorende bij de Omgevingsverordening van de provincie Overijssel. Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik lid 1 bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39 19

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. lid 2 Bestemmingsplannen voor de Groene Omgeving voorzien uitsluitend in ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen anders dan de uitleg van steden en dorpenwanneer aannemelijk is gemaakt: dat (her)benutting van bestaande erven en/of bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut. Doorwerking voor voorliggend plan: Onderhavig plan heeft betrekking op het herbestemmen en uitbreiden van een bestaande horeca- en agrarische locatie én het verplaatsen van de bestaande bedrijfswoning aan de Gunnerweg 39 in Weerselo. Het plangebied ligt grotendeels binnen bestaand bebouwd gebied (inbreidingslocatie). Een deel van het plangebied (het zuiden van het plangebied) ligt buiten bestaand stedelijk gebied. Volledigheidshalve is daarom wel getoetst aan lid 1.

Binnen de kern Weerselo beschikt de initiatiefnemer niet over andere mogelijke locaties binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast grenst deze ontwikkeling aan de rand van Weerselo, grenzend aan het buitengebied. Voor het beoogde plan is dat juist passend. Het heeft derhalve geen negatieve invloed op eventuele ontwikkelingen op andere inbreidingslocaties binnen de gemeente Dinkelland. Derhalve kan gesteld worden dat het voornemen voldoet aan de uitgangspunten van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken. Doorwerking voor voorliggend plan: In voorliggend plan wordt een uitbreiding van een bestaande werk- en bijeenkomstenlocatie aan de rand van Weerselo mogelijk gemaakt. De bestaande bedrijfswoning wordt verplaatst en er worden verspreid over het terrein enkele vergaderunits geplaatst. Ter plaatse van de huidige bedrijfswoning wordt een ontvangstlocatie gerealiseerd. De bebouwing wordt goed ingepast in het straatbeeld. Een deel van het plangebied (zuidelijk deel van het perceel) ligt in de groene omgeving. Hiervoor zijn ook de gebiedskenmerken van toepassing.

De onderbouwing aan deze gebiedskenmerken zijn opgenomen verderop in dit bestemmingsplan. Hieruit blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling geen negatieve gevolgen heeft voor de gebiedskenmerken ter plaatse. Tot slot is het voorliggende plan beoordeeld door het gemeentelijke Kwaliteitsteam. Zij staan positief tegenover de plannen en onderschrijven de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat het voornemen een positieve bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Artikel 2.1.6 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving De kwaliteit van het Overijsselse landschap en de sociaal-economische ontwikkeling van het landelijk gebied gaan hand in hand en vormen de basis voor allerlei ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen moeten mogelijk zijn onder voorwaarde dat ze bijdragen aan de kwaliteit van de leefomgeving. Met de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving biedt de provincie Overijssel beleidsruimte aan gemeenten voor ontwikkelingen in de groene ruimte. In het buitengebied is ruimte voor grootschalige uitbreidingen en nieuwe ontwikkelingen mits die gelijk opgaan met verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit.

De methodiek voor het bepalen van de balans tussen ontwikkelingsruimte en de gevraagde investering in de groene omgeving, is gericht op het volgende: hoe meer de ontwikkeling als gebiedsvreemd te beschouwen is en/of hoe groter de schaal en impact op de ruimtelijke kwaliteit is, des te zwaarder weegt dat aan de ontwikkelingskant van de balans en hoe hoger de aanvullende kwaliteitsprestaties dan dienen te zijn. Als het gaat om een gebiedsvreemde ontwikkeling van een grote schaal en met een grote impact op de omgeving, dan zal een forse investering in het landschap nodig zijn. De beleidslijn heeft dus betrekking op nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen in het buitengebied. Het gaat daarbij om zowel agrarische als niet-agrarische bedrijven en bebouwing. De provincie Overijssel heeft gemeenten zelf de mogelijkheid gegeven om de KGO uit te werken in lokaal, specifiek beleid. De gemeenten Tubbergen en Dinkelland hebben dit gedaan middels de beleidsnota "Buitengebied met Kwaliteit". 20

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Bestemmingsplannen voor de Groene omgeving kunnen – met in achtneming van het bepaalde in artikel 2.1.3. en artikel 2.1.4. en het bepaalde in artikel 2.1.5. – voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de Groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving. Doorwerking voor voorliggend plan: De gemeente Dinkelland en Tubbergen hebben geen KGO-beleid voor de uitleg van bedrijventerreinen. Het gemeentelijk beleid is dan ook niet van toepassing. Aangezien er wordt uitgebreid richting de groene omgeving is de provinciale KGO-regeling wel van toepassing. Met voorliggend plan wordt een bestaande onderneming in Weerselo uitgebreid. Hiervoor is een duidelijke sociaal-economische reden, zoals ook blijkt uit hoofdstuk 2 en de behoefte toets. De gehele planlocatie wordt landschappelijk ingepast. Daarmee is sprake van een adequate landschappelijke inpassing en compensatie van verlies aan landschappelijke waarden. Dit plan is als Bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

Hierin is gemotiveerd dat de meerwaarde die als gevolg van deze ontwikkeling ontstaat geïnvesteerd wordt in de kwaliteit van de groene omgeving. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar dit plan. Op deze plaats wordt gesteld dat het initiatief in overeenstemming is met artikel 2.1.6 van de omgevingsverordening. Artikel 2.2.2. Realisatie nieuwe woningen (lid 1 en 4) Lid 1: Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Lid 4: De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Doorwerking voor voorliggend plan: Met voorliggend plan wordt een bestaande bedrijfswoning verplaatst naar elders op het perceel. Er worden derhalve geen nieuwe woningen toegevoegd. Geconcludeerd wordt dat dit plan in lijn is met artikel 2.2.2. van de omgevingsverordening. Artikel 2.3.6 Nieuwe kantoren en kantorenlocaties Lid 1 Bestemmingsplannen voorzien niet in de totstandkoming van nieuwe zelfstandige kantoren en/of kantorenlocaties.

Lid 2 In afwijking van het eerste lid kan met een bestemmingsplan medewerking worden verleend aan de totstandkoming van nieuwe zelfstandige kantoren als in een ruimtelijk-economische onderbouwing is aangetoond dat: er behoefte is aan extra kantoorruimte waarin niet kan worden voorzien vanuit de bestaande capaciteit aan kantoorruimte; de buurgemeenten en Gedeputeerde Staten hebben ingestemd met de conclusie dat er behoefte is aan extra kantoorruimte zoals voorzien in het bestemmingsplan. Doorwerking voor voorliggend plan: Momenteel wordt de locatie aan de Gunnerweg 39 gebruikt als bedrijfsverzamelgebouw waar verschillende bedrijven gevestigd zijn. Binnen het pand zijn verschillende gemeenschappelijke functies aanwezig zoals vergaderkamers, fitnessruimte, kantine, gezamenlijke tuin etc. Met voorliggend plan wordt dit concept verder uitgewerkt waarbij enkele buiten vergaderunits worden geplaatst en er een ontvangsruimte wordt gemaakt in de bestaande bedrijfswoning. De bestaande bedrijfswoning wordt daarbij verplaatst naar een andere locatie op het perceel. Met voorliggend plan wordt dan ook geen nieuwe kantorenlocatie gemaakt, maar wordt een bestaande werklocatie geoptimaliseerd. Geconcludeerd wordt dat dit plan in lijn is met artikel 2.3.6. van de omgevingsverordening.

Ontwikkelingsperspectieven De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke en groene omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven. bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39 21

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel) Het plangebied behoort binnen de Omgevingsvisie Overijssel tot twee ontwikkelingsperspectieven: 1: Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

2: Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Toets: Voorliggende ontwikkeling betreft het mogelijk maken van het verplaatsen van een bestaande bedrijfswoning en het uitbreiding van een bestaande bedrijfsverzamellocatie aan de Gunnerstraat 39 in Weerselo. De plannen van de initiatiefnemers doen geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor andere functies in de omgeving. Het initiatief is passend in het ontwikkelperspectief. Gebiedskenmerken Natuurlijke laag De natuurlijke laag geeft aan het gebied het kenmerk 'Dekzandvlakte en ruggen' (zie figuur 3.3).

22

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Figuur 3.3: Natuurlijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) De natuurlijke laag geeft het kenmerk 'dekzandvlakte en ruggen (zie figuur 3.3). In deze gebieden is er afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen. De daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Het onderhavige plan bevindt zich in bestaand stedelijk gebied, waardoor de kenmerken van de 'natuurlijke laag' niet meer beleefbaar zijn. Het plan heeft dan ook geen negatieve invloed op de kenmerken uit de 'natuurlijke laag'. Een beschermde regeling opnemen in het bestemmingsplan is dan ook niet noodzakelijk. Laag van het agrarisch cultuurlandschap De laag van het agrarisch cultuurlandschap kent het kenmerk 'Jong heide- en broekontginningslandschap' aan het gebied toe. In figuur 3.4 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.4: Laag van het agrarische cultuurlandschap, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) De laag van het agrarisch cultuurlandschap geeft het kenmerk 'jong heide- en broekontginningslandschap'. De bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39 23

ambitie voor deze gebieden is om de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden een stevige impuls te geven en soms een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijk raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Binnen deze raamwerken is ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een stevige landschappelijke jas krijgen. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen. Middels dit plan willen de initiatiefnemers het huidige bedrijfsconcept verder uitwerken met een nieuw ontvangstgebouw en meerdere kleinschalige vergaderunits in de buitenruimte. Hiervoor wordt de bestaande bedrijfswoning verplaatst naar de zuidzijde van het perceel. Op deze manier komt het bedrijfsconcept beter tot zijn recht. Hiervoor is een inrichtingsplan opgesteld, die is opgenomen in Bijlage 1 en is goedgekeurt door het Kwaliteitsteam. Derhalve kan geconcludeerd worden dat de realisatie van het beoorde plan past binnen de kenmerken van de jong heide- en broekontginningslandschap.

Stedelijke laag De stedelijke laag kent (deels) het kenmerk 'Woonwijken 1955' aan het gebied toe. In figuur 3.5 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.5: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart voor de 'stedelijke laag' deels aangeduid met het gebiedstype 'Woonwijken 1955-nu'. De woonwijken van 1955 tot nu zijn planmatig opgezette uitbreidingswijken op basis van een collectief idee en grotere bouwstromen. De functies (wonen, werken, voorzieningencentra) zijn uiteen gelegd en de wijken zijn opgedeeld in buurten met een homogeen bebouwingskarakter: buurten met eengezinswoningen, flatwijken, villawijken,wijk(winkel)centra. Er is sprake van een tijdsgebonden verkavelingsstructuur op basis van verschillende ordeningsprincipes. Als ontwikkelingen plaats vinden de naoorlogse woonwijken, dan voegt nieuwe bebouwing zich in de aard, maat en het karakter van het grotere geheel (patroon van o.a. wooneenheden en parken), maar is als onderdeel daarvan wel herkenbaar. Middels dit plan willen de initiatiefnemers het huidige bedrijfsconcept verder uitwerken met een nieuw ontvangstgebouw en meerdere kleinschalige vergaderunits in de buitenruimte. Hiervoor wordt de bestaande bedrijfswoning verplaatst naar de zuidzijde van het perceel. Op deze manier komt het bedrijfsconcept beter tot zijn recht. Hiervoor is een inrichtingsplan opgesteld, die is opgenomen in Bijlage 1 en is goedgekeurt door het Kwaliteitsteam.

Derhalve kan geconcludeerd worden dat de realisatie van het beoorde plan past binnen de kenmerken van de woonwijken 1955-nu. 24

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Laag van de beleving De laag van de beleving kent het kenmerk 'Donkerte' aan het gebied toe. In figuur 3.6 is een fragment van de betreffende kaart weergegeven.

Figuur 3.6: Laag van de beleving, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel) Donkerte wordt een te koesteren kwaliteit. De ambitie is de huidige ‘donkere’ gebieden, ten minste zo donker te houden, maar bij ontwikkelingen ze liever nog wat donkerder te maken. Dit betekent op praktisch niveau terughoudend zijn met verlichting van wegen, bedrijventerreinen e.d. en verkennen waar deze ‘s nachts uit kan of anders lichtbronnen selectiever richten. De voorgenomen ontwikkeling heeft geen negatieve effecten op de kenmerken van de donkere gebieden. Het plangebied ligt aan de rand van Weerselo, dichtbij bedrijvigheid en sportvelden, waardoor van echte donkerte geen sprake is. Daarnaast worden met het voorliggende plan geen grote lichtbronnen in het plangebied gerealiseerd die kunnen leiden tot negatieve effecten voor de 'donkerte'. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1

Omgevingsvisie Dinkelland

De gemeenteraad van de gemeente Dinkelland heeft op 31 maart 2021 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' vastgesteld. Deze visie gaat over de toekomst van de leefomgeving van de gemeente Dinkelland, waarbij wordt ingegaan op diverse thema's (o.a. leefbaarheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid). De visie geeft aan hoe de gemeente Dinkelland en samenleving willen sturen. Wat moet er behouden worden, wat moet er versterkt worden en wat moet er worden ontwikkeld. De omgevingsvisie 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland' gaat uit van vier kernprincipes. Dit zijn manieren van werken: werkwijzen die altijd gelden. De vier principes zijn: 1. We doen het samen; 2. We geven het goed voorbeeld; 3. We wentelen niet af op volgende generaties; bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39 25

4. We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. De gemeente Dinkelland wil kernen hebben, waar het lekker is om te wonen en waar voldoende bedrijvigheid aanwezig is zodat mensen werk kunnen vinden. Hiervoor heeft de gemeente vier speerpunten: 1. voldoende voorzieningen; 2. aantrekkelijk wonen; 3. ruimte voor ondernemen; 4. leefbare openbare ruimte. Voor het voorliggende bestemmingsplan is speerpunt 'ruimte voor ondernemen' hoofdzakelijk van belang. De gemeente Dinkelland wil ervoor zorgen dat er voldoende ontwikkelruimte is voor bedrijven en dat er voldoende plek is voor de vestiging van nieuwe bedrijven. Daarbij ligt de nadruk op het behouden en versterken van het lokale bedrijfsleven, o.a. goede vestigings- en ontwikkelingsmogelijkheden en het faciliteren van ondernemerschap. Goede vestigingsmogelijkheden voor het bedrijfsleven betekent dat de aanwezige bedrijfsgronden moeten aansluiten bij de vraag. Ondernemers/bedrijven met een ruimtebehoefte dienen binnen de gemeente een plekje te kunnen vinden, waarbij indien noodzakelijk uitbreiding van bestaande bedrijfsterreinen een optie is. Daarbij wordt gestreefd naar kwalitatieve verbeteringen, o.a. voorkomen van leegstand, goede ontsluiting en een goede fysieke en digitale bereikbaarheid. Toets

Figuur 3.7: Waardenkaart Dinkelland, projectlocatie zwart omlijnd (bron: gemeente Dinkelland) Toets Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de uitbreiding van een bestaande bedrijfslocatie aan de rand van Weerselo mogelijk gemaakt. Daarmee wordt langdurig vestiging van bestaande bedrijven gegarandeerd. Dit is goed voor de vitalteit van het bedrijventerrein van Weerselo. Voor voorliggend plan is een inrichtingsplan opgesteld voor het landschappelijk goed inpassen van de ontwikkeling. Daarbij wordt rekening gehouden met het bestaande landschap. Daarnaast gaat de ontwikkeling niet ten koste van het woon- en leefklimaat van de functies in de omgeving. Geacht wordt dat voorliggend bestemmingsplan volledig in overeenstemming is met 'MijnOmgevingsvisie Dinkelland'.

26

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

3.3.2

Nota 'De casco benadering in Noordoost-Twente'

De gemeente Dinkelland heeft de beleidsnota 'De casco-benadering in Noordoost-Twente' vastgesteld. Het Nationaal Landschap Noordoost Twente is een gebied met zeldzame en unieke landschapskwaliteiten. Het is een gebied met stuwwallen, bronnen, beken en fraaie cultuurlandschappen. Kernkwaliteit is het waardevolle cultuurlandschap met een variatie in open en een kleinschalig besloten landschap. Schaalvergroting in de grondgebonden landbouw staat op gespannen voet met deze kleinschaligheid. Het verdwijnen van landschapselementen op perceelsgrenzen tast het kleinschalige groene karakter aan en leidt tot een afname van landschapsdiversiteit. De gemeente Dinkelland heeft samen met de provincie Overijssel en de gemeenten Tubbergen, Losser en Oldenzaal de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap. Om vorm en inhoud te geven aan deze ambitie is een generieke methode ontwikkeld: de casco benadering. Voor de gemeente is de casco-benadering te gebruiken als beoordelingskader voor ingrepen in het landschap. Aan de hand van de casco-kaart (figuur 3.8) kan bezien worden of landschappelijke structuren deel uitmaken van het casco.

Figuur 3.8: Fragment casco-kaart (bron: www.overijssel.nl/cascokaart) Op basis van de casco-kaart kan vastgesteld worden of het landschapselement tot het casco behoort of niet; daaruit volgen drie mogelijk aanvragen op basis van het casco, dit zijn: 1. Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de cascokaart. 2. Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de cascokaart. 3. Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de cascokaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie). Toets Uit figuur 3.8 blijkt dat er binnen het plangebied geen casco onderdelen aanwezig zijn. Geconcludeerd kan worden dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de nota 'De casco benadering in Noordoost-Twente'.

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39 27

3.3.3

Buitengebied met kwaliteit

De gemeenten Dinkelland en Tubbergen hebben nieuw beleid opgesteld voor ontwikkelingen in het buitengebied 'Buitengebied met Kwaliteit'. De afgelopen jaren is geconstateerd dat het ruimtelijk beleid voor het buitengebied op onderdelen onnodig ingewikkeld is geworden en is zowel vanuit aanvragers en hun adviseurs als gemeente de wens geuit voor eenvoudiger en overzichtelijker beleid voor het buitengebied. In de nieuwe beleidsnota zijn de bestaande beleidsnota’s voor Rood voor Rood, en Schuur voor schuur en VAB+ en de nota’s ten aanzien van plattelandswoningen en nieuwe landgoederen vervat in één vereenvoudigde regeling die mede vanwege de opgaven in het buitengebied op onderdelen geactualiseerd en aangevuld is. Deze beleidsregel is uitsluitend van toepassing op het buitengebied van de gemeente en de regels en voorwaarden uit deze notitie zijn een nadere gemeentelijke uitwerking van het provinciaal beleid waaronder artikel 2.1.6 (Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving) van de Omgevingsverordening Overijssel. Deze beleidsregel is niet van toepassing op de planologische mogelijkheden die de geldende bestemmingsplannen/ het omgevingsplan bij recht of met toepassing van een binnenplanse afwijking/ binnenplanse omgevingsplanactiviteit biedt. Ook is deze beleidsregel niet van toepassing op o.a.

de uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen en bestaande woningbouwlocaties die binnen de bebouwde kom zijn gelegen en richting het buitengebied worden uitgebreid en op zonne- en windparken. Toets Zoals hiervoor is gemotiveeerd is de beleidsnota niet van toepassing op uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen binnen de bebouwde kom richting het buitengebied. In dit geval is sprake van een bestaand bedrijf binnen de bebouwde kom. De beleidsnota is dan ook niet van toepassing. 3.3.4

Nota omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen

De Nota Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen is de meest recente welstandsnota van beide gemeenten. Deze welstandsnota staat in het teken van ruimte: de ruimte om u heen in Dinkelland en Tubbergen en de ruimte die we onze inwoners willen geven om hun eigen omgeving in te richten. Daarom heeft de gemeente als titel: ‘Nota Omgevingskwaliteit’ gekozen. Ruimtelijke kwaliteit en deregulering hebben in het hele proces bij het opstellen van dit stuk centraal gestaan. Behoud van kwaliteit met minder regels; meer vrijheid dus. Voor de toets aan de welstandnota is de kaart omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen relevant. Deze is opgenomen in onderstaande figuur 3.9.

Figuur 3.9: Omgevingskwaliteit Dinkelland en Tubbergen (bron: gemeente Dinkelland) 28

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Toets De locatie aan de Gunnerstraat 39 ligt, conform de Nota Omgevingskwaliteit, deels binnen de kern Weerselo en deels in het buitengebied. De planlocatie ligt langs een belangrijke invalswegen. Vanwege het aantal verkeersbewegingen zijn de ontsluitingswegen van belang voor de ruimtelijke kwaliteit van Weerselo. Kenmerkend is de afwisseling van woningen, bedrijven, voorzieningen en maatschappelijke functies. Langs deze wegen is en wordt gestuurd op een representatieve architectuur. Plannen worden beoordeeld door het kwaliteitsteam van de gemeente Dinkelland-Tubbergen. Het plan is reeds voorgelegd aan het Kwaliteitsteam van de gemeente Dinkelland en Tubbergen. Het Kwaliteitsteam geeft een positief advies. Stedenbouwkundig ziet het Kwaliteitsteam geen probleem. Het plan voldoet ook aan de nota omgevingskwaliteit.

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39 29

30

bestemmingsplan Bedrijventerrein Weerselo, Gunnerstraat 39

Hoofdstuk 4

Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2). In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.