Plan van Aanpak Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie De Frans.pdf
Tekst van het document
Df Gebiedsvisie en ontwikkelstrategie Proeftuin De Frans Aanbieding SITE 13-10-2022 | Bijlage 3
1
1 2 3 4
Visie op de Opgave Visie op de Aanpak Referenties Team
4 14 32 42
Voorwoord Het doet ons een genoegen een visie en aanpak te
presenteren voor de Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie voor Proeftuin De Frans.
Vanuit onze ruime ervaring in binnenstedelijke
transformatieopgaven geven wij in deze aanbieding onze
visie op de opgave, onze aanpak “Tour De Frans”, lichten wij enkele relevante referentieprojecten toe en stellen wij ons team voor.
Proeftuin De Frans is een gebied met volop kansen voor een stapsgewijze transformatie naar een aantrekkelijk woon- en werkgebied. Een gebied dat samen met de ontwikkelingen
van het stationsgebied het volgende hoofdstuk inluidt van de jonge gemeente Dijk en Waard.
Visie en Strategie gaan voor De Frans hand in hand. Alleen dan ontstaat er een nieuw woongebied dat werkt. En een werkgebied waar je wilt wonen.
Hoogachtend,
Oedsen Boersma Partner SITE Urban Development
2
3
Visie op de opgave
1
Visie op de opgave De Frans is een gemengd gebied dat tussen
Heerhugowaard en Langedijk gelegen is. Je komt hier
om naar school te gaan, voor de zorgvoorzieningen, om te werken, speelgoed te lenen, naar de sauna te gaan, een auto te kopen, of misschien kom je hier wel als
nieuwkomer in Nederland. Veel Dijk en Waarders zullen vooral ook vaak De Frans passeren, met de fiets, trein
of auto, of erdoorheen fietsen om naar de sportvelden, volkstuintjes of het open landschap te gaan.
woningen, waar meerdere initiatieven binnen De Frans momenteel op inspelen.
De centrale vraag is nu: wat wordt de toekomstige
identiteit van De Frans? Hoe kunnen we de loskomende energie en ontwikkelingen richting geven zodat het
een impuls geeft aan bredere stedelijke opgaven en
kwaliteiten? Dat willen we gaan ontdekken in ‘Proeftuin De Frans’.
De Frans is langs historische lijnen gegroeid. Toen het
polderlandschap werd doorsneden door het spoor tussen Alkmaar en Hoorn en later Heerhugowaard gebouwd werd als groeikern ontwikkelde De Frans zich tot een rafelrand waar veel maatschappelijke functies samenkomen. Het
gebied is onderdeel van de Boulevard, vlak bij het station en binnenstad van Heerhugowaard. Tegelijkertijd is het
gebied goed verbonden met Alkmaar, de MRA en NoordHolland, zowel met het OV als met de auto.
Transformatie De Frans Met de groei van Dijk en Waard, de herpositionering
binnen het stedelijk netwerk van Alkmaar en de MRA
liggen er kansen om De Frans – en de totale Boulevard –een impuls te geven ter verbreding van het werk- en woonprofiel. Momenteel is een groot deel van het
vastgoed en publieke ruimte in De Frans verouderd, van
matige kwaliteit en de sfeer van het gebied past niet bij de verzorgende rol en potentie die De Frans heeft voor Dijk
en Waard. Tegelijkertijd is er ook een groeiende vraag naar
De boulevard speelt een sleutelrol in het proces om van dorpslint naar complete stad en eigentijds dorp te gaan (Masterplan Stationsgebied Heerhugowaard, 2020)
Dijk&Waard als schakel in de stedelijke regio Alkmaar, Heerhugowaard en Langedijk (Masterplan Stationsgebied Heerhugowaard, 2020)
5
Visie op de opgave Groeistrategie voor Dijk en Waard
Noord-Holland Noord
Met de (her)ontwikkeling van De Frans breekt een nieuw hoofdstuk aan voor Dijk en Waard. De locatie ligt zeer
strategisch binnen de spoorzone “Boulevard” en biedt
allerlei ingrediënten om een robuuste groeistrategie voor
wonen, werken en stedelijke verblijfskwaliteit te realiseren. De Frans is een schakelstuk van ca 22 hectare dat op
allerlei schaalniveaus het profiel van de gemeente Dijk
en Waard kan ontwikkelen en aanscherpen. Dat komt de
Heerhugowaarders en de Broek op Langedijkers toe. Het en Waard is volgens SITE een belangrijk vraagstuk voor
de herontwikkeling van De Frans. De intrinsieke kwaliteit
!
van de locatie, van de spoorzone/Boulevard en van de stedelijke omgeving (centrum/Middenwaard, bedrijf terrein, woonwijken).
Hoorn
DIJK
definiëren van de gemeenschappelijke identiteit van Dijk
Alkmaar
WAARD
MRA Dijk en Waard op de rand van de Metropool regio Amsterdam en de Greenport/Noord-Holland Noord (Urhahn)
Positie van De Frans & Boulevard tussen Heerhugowaard en Broek op Langedijk en in de regio.
6
Een ruwe diamant Het gebied van De Frans is in onze ogen met een “Franse slag” ontwikkeld. Het mist een logische verbindende
structuur (intern en naar omliggende gebieden), er is
geen duidelijk brandpunt of hart, gebouwen zijn veelal van matige kwaliteit en de menselijke maat en sociale
controle ontbreekt. Tegelijkertijd is er ook veel kwaliteit
in De Frans aanwezig, zij het verstopt of verscholen. De
Frans is in onze ogen een ruwe diamant die moet worden
(door)ontwikkeld en fijn geslepen. We zijn ervan overtuigd
Wat is de schat van De Frans? •
De gemoedelijkheid
•
Poort naar het landschap
•
De aanwezige ruimte
•
•
De goede bestaande bereikbaarheid met de auto, fiets, OV met regio en MRA
De aanwezigheid van (maatschappelijke) voorzieningen als zorg en onderwijs, echte smaakmakers
•
•
De kracht en uniciteit van de aanwezige voorzieningen van Zuyder Waert, het onderwijscluster en het ROC.
Het ondernemerschap in het gebied: woon-/werkgebouwen
van het gebied!
dat het juist ook kleinere ingrepen kunnen zijn die het
verschil kunnen maken. Aandacht besteden aan de directe omgeving, oog voor de openbare ruimte, aandacht voor kwaliteit van architectuur, ontwikkelen van langzaam
verkeer verbindingen (lopen, fietsen) zal de basiskwaliteit van De Frans versterken.
Schatkaart Dijk & Waard: De Frans is als een schat op schatkaart, maar tegelijkertijd een belangrijke schakel tussen stad en landschap. (Bewerkte schatkaart uit de Structuurvisie Heerhugowaard 2020)
Groen fietspad langs het spoor, maar ook: weinig sociale controle door gebrek aan begeleidend programma
Verouderde kantoorvilla’s, veelal onderbenut, bieden kansen voor nieuw programma
De balletschool: interessante commerciele voorziening, in suboptimaal pand
Gemiste kans: maatschappelijk programma (sporthal) gaat weinig verbinding aan met directe omgeving
7
De Frans als voorproefje van nieuwe stedelijkheid in Dijk en Waard. Dobbelman: een nieuw en bijzonder stukje stad in Nijmegen
8
Van Proeftuin naar Proef‘stad’ De gemeente Dijk en Waard omschrijft de
ontwikkelstrategie voor De Frans als een Proeftuin, een “bruisend woon en werk gebied waar experimenten,
innovatie en pionieren worden aangemoedigd”. Vanuit
meerdere invalshoeken is deze benaming in onze ogen op zijn plaats. Het valt ons op dat er vooral wordt ingegaan op het gewenste en noodzakelijke proces om vanuit
een versnipperde eigendomssituatie – zonder dominant gemeentelijk bezit – te komen tot een samenhangende gebiedsontwikkeling. Dat is zeker een relatief nieuwe
episode in ruimtelijke ordening, maar inmiddels op plekken in het land toegepast en in werking. SITE heeft veel
gebied, zoals De Frans en de bredere Boulevard. Een schaalsprong van 10.000 woningen in de gemeente
Dijk en Waard zal al snel een groei betekenen van het
inwonertal in de gemeente met circa 25%. Een dergelijke groeisprong, inbreiding en verdichting in de bestaande
stad én het naderen van een “tipping point” van 100.000 inwoners maakt dat Dijk en Waard de discussie aanzet
over “stads en dorps”. SITE is voorstander om dit debat
openlijk te voeren en hiermee de onderliggende waarden over identiteit van Dijk en Waard te kunnen bepalen. Dit debat kan gevoed worden door een bezoek aan
relevante projecten elders in . Zie onze visie op de aanpak aangaande de ‘Tour De Frans’.
ervaring opgedaan in soortgelijke transformatieopgaven
De opgave voor De Frans is een verkenning van
ontwikkelstrategie.
stad te worden? Een echte stad, met nieuwe woonvormen
waarbij er sprake is van een meer organische en flexibele Proeftuin wordt ook gekoppeld aan de Omgevingswet, waarbij participatie en integraliteit kernbegrippen zijn.
Voor De Frans zijn dit jaar reeds twee startbijeenkomsten met stakeholders georganiseerd en er zijn al diverse
initiatieven vanuit marktpartijen gepresenteerd. Dit is
een goede basis voor de vervolgstappen, waarbij vanuit een gedragen Gebiedsvisie en ontwikkelstrategie moet worden gekomen naar gemeenschappelijke afspraken
stedelijkheid voor Dijk en Waard. Durft Dijk en Waard een
mobiliteitsvormen en nieuwe stedelijke voorzieningen. Dat gaat gepaard met meer drukte, met hoogbouwvormen, met een nieuwe mix van “oudgedienden” en
“nieuwkomers” en een ander type stadswijk/stadsdeel dan de huidige verschijningsvorm van groeikern
Heerhugowaard of de lintdorpen Broek op Langendijk, Noord-, en Zuid-Scharwoude.
Vanuit de ervaring en lopende projecten van SITE merken
noodzakelijke gebiedsvoorzieningen.
van identiteit een groot verschil kan maken voor het
Een cruciaal element van de Proeftuin voor De Frans is
in onze ogen nog wat onderbelicht, namelijk identiteit. Een aanzienlijk deel van de groei-ambitie van Dijk en
Waard moet plaats gaan vinden in bestaand stedelijk
Aanzet voor een logo voor een mogelijk logo voor Proefstad Dijk en Waard, de Proeftuin in De Frans kan het debat over nieuwe stedelijkheid in de gemeente gaan faciliteren.
en doelgroepen, ander type werk(functies), nieuwe
over gebiedsgerichte zaken als kwaliteit openbare ruimte, mobiliteit/parkeren, energie en overige gewenste/
PROEFSTAD DIJK & WAARD
we dat de agenda van “stad worden” en het versterken
succes van de gebiedsontwikkeling. Niet alleen voor het draagvlak en acceptatie van nieuwbouwplannen, maar
juist voor het aanboren van (latente) behoeften en het onderkennen van mogelijke spanningen.
Zoektocht naar het type stedelijkheid dat past bij de Boulevard: de Groene Trede vlakbij het stationsgebied.
9
Visie op de opgave Laat de Proeftuin van Dijk en Waard vanuit
gebruikers en bezoekers van De Frans aan het gebied is
soort stedelijkheid dat past bij de gemeente Dijk en Waard.
in je eentje, je studeert niet anoniem enzovoorts. Het
onbevangenheid en nieuwsgierigheid zoeken naar het
Vanuit een open vizier kijkend naar nieuwe woonvormen,
nieuwe werkvormen, nieuwe voorzieningen etc. Maar ook met respect naar de waarden van gemeenschapszin, naar de cultuur van Heerhugowaard, de omliggende lintdorpen en naar “haalbaarheid” in de meest brede zin van het woord.
hierbij essentieel. Je woont niet op jezelf, je werkt niet
versterken van de gemeenschapszin gaat hand in hand
met het ontwikkelen van efficiënte benutting van ruimte, dubbelgebruik, mobiliteitsdiensten, energie etc.
De Proeftuin van De Frans vertaalt zich naar een gemengd vastgoedprogramma waarin vele vraagstukken samen
zullen komen. Daarmee is het niet alleen een proeftuin vanuit de ontwikkelstrategie, maar ook een proeftuin
Van grondgebonden naar gebiedsgebonden
voor de agenda’s op het gebied van wonen, werken, voorzieningen, mobiliteit, onderwijs.
In Heerhugowaard staat men met beide voeten op
de grond. In figuurlijke zin, maar ook vaak letterlijk.
De betaalbare grondgebonden woning is bij uitstek
het middel geweest dat Heerhugowaard als groeikern aantrekkelijk heeft gemaakt. De ruimte, de privacy,
de dorpse sfeer, de auto voor de deur, en het directe
contact met het Westfriese landschap is kenmerkend.
Ook voor de historische lintdorpen Broek op Langedijk en Noord-, en Zuid-Scharwoude geldt een duidelijke
grondgebondenheid, ingegeven door de polderstructuur en veelal agrarische dorpsgemeenschappen.
De gewenste transformatie en verdichting van De Frans gaat een nieuw type stedelijkheid introduceren voor
Dijk en Waard. De schaal en omvang van hoogbouw, van de mix tussen wonen en werken, van nieuwe
mobiliteitsvormen en de nieuwe manieren om relatie tussen stad en landschap te ontginnen is in de visie van SITE alleen mogelijk vanuit een breed gedragen gebiedsconcept. De verbintenis van bewoners,
10
De Frans verbindt, activeert en bloeit!
Referentie Oosterspoorbaan, Utrecht. (OKRA Architecten)
11
Visie op de opgave 1. Woonagenda
2. Werkagenda
De kansen voor verdichting en menging van stedelijk
ook om het verbinden van bestaande functies (ROC,
woonprogramma zijn evident, maar zijn tegelijkertijd geen invuloefening. Wonen is in onze ogen een katalysator
voor de gebiedsontwikkeling van De Frans, juist door de koppeling met belangrijke thema’s: •
Doorstroming woningmarkt Dijk en Waard, waarbij
het woonmilieu in De Frans kan bijdragen aan een
brede “roltrap” binnen de gemeente voor zowel een oudere doelgroep (empty-nester, senioren), een
•
zorginstelling, AZC, etc.) aan de nieuwe bewoners.
dient een duidelijke visie te bevatten over het soort werk/
Potentie voor de ontwikkeling van specifieke
werk omgeving. Net zoals bij het wonen zien we hierbij
woonconcepten die zich bijvoorbeeld richten
op ouderen als een Knarrenhof of op collectieve woongemeenschappen als een all-generation
woonconcept, een CPO of woongemeenschappen op basis van een duurzaamheidsideologie.
bedrijvigheid dat passend is binnen de toekomstige woon/ een “roltrap-model” voor ons waarbij we de juiste functie op de juiste plek situeren en relaties zien met de diverse sterke bestaande werkclusters binnen de gemeente
(Zandhorst, De Vork/Oostrand). Vanuit gesprekken met
belangrijke stakeholders moet blijken wat de individuele
jongere doelgroep (student, starter) en een grote,
wensen zijn en waar win-win mogelijkheden kunnen liggen.
gezinsvormen (scheidingen, co-ouderschap).
•
groeiende en vaak vergeten doelgroep in alternatieve •
•
Het gebiedsconcept en ontwikkelstrategie voor De Frans
Het begrip win-win zien wij als volgt:
Versterken van relatie bedrijvigheid/werk met
Aantrekken nieuwe doelgroepen, nieuwe instroom.
De Frans – voor zowel bestaande als nieuwe
nieuwe stedelijke omgeving met een uitstekende
De Frans van toegevoegde waarde. Denk hierbij
de regio Alkmaar en MRA is een groot woningtekort
die ook elders in het gebied woonzorgvormen kan
ook betaalbaarheid een cruciaal element vormt.
doelgroepen. Of bedrijven die heel nadrukkelijk een
Ontwikkelen van een buurt/wijkvoorzieningen voor
of leer/werk trajecten.
De Frans zet Dijk en Waard op de kaart als
werkfuncties is een hechte relatie met het gebied
bereikbaarheid en hoog voorzieningenniveau. Binnen
bijvoorbeeld aan de zorgvoorziening Zuyder Waert
en grote behoefte aan dergelijke woonmilieus, waarbij
ontwikkelen/beheren/exploiteren voor specifieke
De Frans vanuit het groeiende draagvlak, maar zonder hierbij de concurrentie te willen aangaan met het
relatie aangaan met ROC voor stage, startersfuncties •
Bedrijven die vanuit groeidoelstellingen en specifiek
centrumgebied (Middenwaard). Overal in het land
ruimtegebruik geen of weinig relatie (willen) hebben
aan lokale community building. Denk hierbij aan sport,
binnen de gemeente een vestiging te ontwikkelen.
voorzieningen. Voor De Frans gaat het hierbij juist
verplaatsings- of uitkoopstrategie lijkt ons in deze
wordt er meer aandacht besteed aan wijkeconomie en
met bewoners kunnen worden verleid elders
onderwijs/educatie, co-working en maatschappelijke
Idealiter is hierbij sprake van een win-win. Een actief fase niet aan de orde.
12
3. Talentonwikkeling •
Ontwikkelen van nieuwe bedrijvigheid/economie die
De Proeftuin De Frans is in onze ogen ook een omgeving
wellicht ook heel specifiek bij het gebiedsconcept
voorkeur voor alle leeftijden en generaties, maar in deze
niet alleen een fijne werkomgeving wil, maar juist
Makers aan Dijk en Waard. Gezien de centrale ligging, de
toegepast kan worden als een showcase/etalage. In
en de insteek van een woon-werkgebied is De Frans bij
de domeinen zorg (domotica), mobiliteitsdiensten of
agenda verdient.
past bij de kracht en identiteit van Dijk en Waard en
waar talentontwikkeling een grote agenda vormt. Bii
van De Frans. Het idee hierachter is dat een bedrijf
context ook zeker voor de koppeling van de Doeners en
een werkomgeving zoekt waar het product en dienst
goede bereikbaarheid, de aanwezigheid van een ROC
deze Business to Consumer focus zien we kansen in
uitstek een gebied waar talentontwikkeling een eigen
ICT-toepassingen in het stedelijk gebied (smart-city
•
domein).
Zichtbare koppeling tussen ROC met bedrijven binnen De Frans en daarbuiten. Stimuleren van ondernemerschap tijdens en na de opleiding
•
Als afgeleide van de agenda’s voor wonen, werken
en talentontwikkeling is het van belang een duidelijke koers te varen voor mobiliteit (en parkeren), voor het
voorzieningenareaal (commercieel en maatschappelijk) en voor energie/circulariteit. Deze onderdelen zijn wezenlijke randvoorwaarden voor het bereiken van de gewenste gebiedsgebondenheid aan De Frans.
Door de agenda voor wonen, werken en talent te
prioriteren zal de discussie over bereikbaarheid en
parkeren in een net iets ander daglicht komen te staan dan vanuit een meer normatieve benadering. Zoals in bijna alle gebiedsontwikkelingen vormen elementen als parkeren,
Bij de gebiedsontwikkeling van De Frans dient
plintinvulling en energiesystemen de bottlenecks. Daarbij
meebouwen, mee-maken van De Frans kan een
kritische massa bieden voor een voldoende aantrekkelijk
en betrekken van lokaal talent, startende bedrijven,
functioneren als intermediair.
talentontwikkeling te worden gekoppeld. Het letterlijk
kan een goede mix van wonen, werken en talent de
onderdeel zijn van de ontwikkelstrategie (zoeken
voorzieningenniveau, waarbij de voorzieningen
stage plaatsen). Hierbij ligt het voor de hand om een
SITE wenst de Proefuin benadering te gebruiken
link te maken met de Onderwijstuin (Umbriellaan) vanuit het Masterplan Stationsgebied. •
4. Agenda overige voorzieningen
om gezamenlijk met private partijen, gemeente en
toekomstige bewoners/gebruikers het optimum te
Talentontwikkeling en gezondheid hoort in onze
bereiken in de oplossingen voor zaken als parkeren,
stedelijke omgeving te presenteren en mensen
het vigerende beleid maar schuwen niet om nieuwe
niet alleen tot fitheid voor lijf en leden, maar ontgint
woonagenda, de werkagenda of talentontwikkeling
ogen bijelkaar. De Frans dient zich als een gezonde
voorzieningen en energiesysteem. We respecteren
letterlijk en figuurlijk in beweging te brengen. Dit leidt
experimenten aan te gaan als dat ons helpt de
ook nieuwe mogelijkheden in het samenbrengen
structureel te verbeteren.
van onderwijs, wonen en bedrijfsleven vice versa (lunchloopjes, fit-tracks, free running parcours, bootcamp etc.)
13
Visie op de aanpak ‘Tour De Frans’
2
Visie op de aanpak Visie op totaal en strategie per deelgebied
Van visie en strategie naar stedenbouwkundige uitwerking
Gebiedsvisie. Op deze wijze is borging van kwaliteit en
een intensieve samenwerking tussen gemeente
Een gebiedsvisie bestaat voor SITE uit kernwaarden
De essenties, die ruimtelijk van aard zijn, worden
Ontwikkelstrategie te realiseren. Er is sprake van verdeeld
worden teruggevallen. Wat moet Proeftuin De Frans in de
vormt het ruimtelijke kader waarop de verdere
Zoals terecht gesteld in de uitvraag is alleen vanuit en stakeholders een gedragen Gebiedsvisie en
eigendom en de gemeente zelf is geen dominante
eigenaar in De Frans. Onze aanpak is erop gericht om
zowel de lange termijn als de korte(re) termijn in het vizier te houden. Dit zorgt ervoor dat het een Proeftuin kan
worden en dat de verschillende belangen van eigenaren, initiatiefnemers, ondernemers, gemeente en overige belanghebbenden kunnen worden gediend.
Robuuste strategie De overkoepelende visie op de Proeftuin dient in onze
ogen ruimte te bieden voor ontwikkelingsmogelijkheden per deelgebied. Een Proeftuin met veel variatie! Door zones en deelgebieden te onderscheiden doen we
recht aan de verschillen in posities, type stakeholders
en belangen. Niet voor alle stakeholders in het gebied zal de ontwikkeling De Frans even urgent zijn. Door
gebieden te creëren waarbinnen de belangen wat dichter bij elkaar liggen, kan vanuit een gedeelde visie op het geheel, per deelgebied een eigen tempo en eigen
strategie kennen. De robuustheid van de overkoepelende visie die inspirerend is en uitnodigt tot het maken van plannen en een concept voor de (verblijfskwaliteit)
openbare ruimte of publiek domein zijn daarin essentieel en moeten bestand zijn tegen tijd en tegenslag. In het
‘Inspiratiedocument De Frans t.b.v. versnellingslocatie’
wordt al een aanzet gedaan naar logische deelgebieden.
en een gebiedsidentiteit elementen waarop altijd kan
toekomst voor een gebied zijn? Hoe staat het gebied in
relatie tot het stationsgebied, de omliggende woonwijken van Heerhugowaard, de lintdorpen (Broek op Langedijk, Noord-, en Zuid-Scharwoude) en bedrijventerrein
Zandhorst? Welke functies gaan er landen in De Frans en voor welke gebruikers? Wat hebben bestaande en
mogelijke nieuwe stakeholders in het gebied nodig voor een succesvolle ontwikkeling van De Frans?
Met de elementen kernwaarden, identiteit en positionering leggen we de basis voor een (gedragen) gebiedsconcept. We kunnen deze “zachte waarden” ook vertalen naar afspraken waarop we het succes van het gebied
verbinding met het vervolg effectief georganiseerd.
weergegeven in een essentiekaart. Deze essentiekaart stedenbouwkundige uitwerking gebaseerd wordt, het robuuste raamwerk waar toekomstige plannen binnen moeten passen. In de ontwikkelstrategie worden de overige essenties vervolgens vertaald in kaders: tijd
(planning en fasering), geld (verwachte opbrengsten
en kosten) organisatie en informatie en geborgd in een gebiedsconvenant. Onze advisering zal daarin vooral
globaal en strategisch zijn. Zaken als overeenkomsten
en kostenverhaal worden niet uitgewerkt maar er moeten wel richtinggevende conclusies getrokken worden over wat er afgesproken moet worden en welke stappen de gemeente verder zou moeten zetten.
kunnen beoordelen. Een kernwaarde kan bijvoorbeeld
Wij zien een mogelijke stedenbouwkundige uitwerking
kunnen we dan steeds de vraag stellen of een ontwerp
vertalen van het gedeelde verlangen en essenties van
“avontuurlijk” zijn – in een latere fase van het proces aan deze kernwaarde voldoet en waarom.
De in de uitvraag voorgestelde overgang van Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie naar stedenbouw vindt SITE erg belangrijk. In onze ervaring met transformatieopgaven
voor ons (stap 7) die zich richt op het ruimtelijk
de Gebiedsvisie. Geen klassiek stedenbouwkundig masterplan, maar organische stedenbouw vanuit
vuistregels, met een overall beeldkwaliteitsplan en visie op deelgebieden.
vanuit een publiek-private samenwerking is het
concretiseren naar ruimtelijke principes, typologie, randvoorwaarden en afspraken van belang om de
realiteitswaarde te kunnen toetsen. SITE gaat daarom voor deze opgave een samenwerking aan met MORE
(Daan Roggeveen) die reeds meedoet in de fase van de 15
Visie op de aanpak Voorlopige planning/projectorganisatie
Dynamisch werkproces: Tour De Frans
SITE start het project op 1 november 2022 met een
SITE hecht veel waarde aan een energiek en creatief
5 Varianten beoordelen
2
3
6 ... Strategisch advies
Besluitvorming
4
7 Stedenbouwkundige randvoorwaarden en BKP
De opeenvolgende stappen van de aanpak Tour De Frans
zonder een specificatie of die stakeholder een
grondeigenaar, huurder, grondeigenaar en huurder, initiatiefnemer met eigendom of zonder, een
belanghebbende organisatie, vereniging of bewoner. We zijn ons bewust van de verschillende rollen van
deze stakeholders echter willen we in gezamenlijkheid met de gemeente in stap 1 en 2 bepalen welke rol/ participatieniveau welke stakeholder heeft.
Ambtelijke-, en Initiatievencarrousel
presentatie van een afronding van de vorige fase en
een inhoudelijke aanzet voor de volgende fase, waar we in gezamenlijkheid mee aan de slag gaan in het atelier. We zullen hierbij ook werkmaquettes gebruiken om de discussie te stimuleren.
We zouden graag direct bij gunning alle ateliers
inplannen op vaste momenten in de week en wenselijk op een vaste plek in het gebied. De voorkeur zou een
dagdeel in de middag zijn, startend met een inloop met lunch om elkaar even informeel te spreken waarna we starten met het inhoudelijke deel.
De ambtelijke disciplines die van belang zijn in de
ontwikkeling nodigen we graag uit voor een ambtelijke
hoofdstuk 4.
de projectleider Masterplan Stationsgebied en andere
RAADPLEGEN
og
randvoorwaarden en knelpunten in het ambtelijke team
ho
van het SITE team vindt u in de bijgevoegde CV’s in
worden opgehaald. Maar ook de stand van zaken van
publiek-private samenwerkingsvormen. De achtergrond
ADVISEREN
n
informele pitch waarbij alle relevante (beleids)informatie,
CO-PRODUCEREN
ne
gecombineerd met brede ervaring in participatie en
programmatische kennis en ruimtelijke expertise
ambtelijke disciplines een voor een uit voor een
ke ok
gemeentelijk projectleider nodigen we de verschillende
toepassen in soortgelijke projecten. In overleg met de
etr lb
in projectontwikkeling, gebiedsontwikkeling,
en Ontwikkelstrategie. In het team wordt ervaring
(MEE) BESLISSEN
nta
carrousel. Dit is een beproefde methode die we vaker
Aa
SITE werkt met een compact team aan de Gebiedsvisie
g laa
Team SITE
Door de hele aanbieding spreken we over ‘stakeholders’
og
1
Analyse gebied
Ontwikkelmodellen verkennen
gebruikers of organisatie). De ateliers starten met een
ho
Kick-off Tour de Frans
Bepalen ambities en eisen
gebiedscafé ’s.
belangrijke stakeholders (eigenaren, initiatiefnemers,
ati e
procesdiagram op pagina 19 en wordt dit nader toegelicht.
De Frans geven we de mogelijkheid te participeren vanuit
dagdeel met een vaste afvaardiging van gemeente en
rti cip
betrokken wethouder(s) en/of het gehele College. In het
Voor stakeholders met een meer secundair belang binnen
en productieve werksessies van ten minste een
pa
correcties op de Gebiedsvisie en informatiemomenten met
te denken en doen in het formuleren van de gebiedsvisie.
gereflecteerd worden. Dit zijn intensieve, interactieve
va n
De laatste 6 weken zijn gereserveerd voor finale
waarbij we belangrijke stakeholders vragen om actief mee
produceren van inhoud en waarin keuzes gemaakt en
te
besluitvorming voorgelegd kan worden aan het College.
oog voor korte en lange termijn. We organiseren ateliers
en stakeholders, waarin we stappen zetten in het
Ma
en ontwikkelstrategie in circa 6 weken ter formele
nemen elke speler binnen De Frans serieus en hebben
Wij organiseren gezamenlijke ateliers met gemeente
g
alle inhoud afgerond te hebben zodat de gebiedsvisie
werkproces dat zich midden in De Frans afspeelt. We
laa
doorlooptijd tot eind juni 2023. Half mei verwachten we
Ateliers
16
relevante lopende projecten komen terug in het ambtelijk carrousel. En de doelstellingen en grenzen t.a.v de eigen
gemeentelijke rol (faciliterend of actief ). Zo krijgt SITE op een efficiënte manier input vanuit alle disciplines, maken we contact met de mensen achter het beleid en kunnen we meteen vragen stellen. Onze ervaring is dat hierdoor meer draagvlak ontstaat in de ambtelijke achterban.
Wij denken dat het ook belangrijk is om een aantal 1:1
introductiegesprekken met de initiatiefnemers/eigenaren te hebben, we organiseren daarvoor een initiatieven carrousel.
Clubhuis Tour De Frans SITE is voorstander van het organiseren van een
dynamisch proces voor De Frans. Indien haalbaar zouden wij graag de voorgestelde ateliers en mogelijk ook
de overleggen in het gebied organiseren samen met gemeente en stakeholders. Gebiedsconvenant
Het werk- en participatieproces dient te worden
samengevat en bekrachtigd in een gebiedsconvenant. Dit convenant is in ieder geval een feestelijke ondertekening
van de gebiedsvisie maar kan ook al een eerste stap in de ontwikkeling van Proeftuin De Frans zijn. Denk hierbij aan
bekostiging, de oprichting van een gebiedsorganisatie en/ of een gebiedsfonds of gebiedsgerichte afspraken over parkeren (dubbelgebruik) of een kwaliteitsimpuls in de
openbare ruimte. Met de belangrijkste stakeholders wordt al gestreefd naar meer specifieke afspraken naast de mogelijke afspraken op gebiedsniveau.
‘Specials’ voor energiek en dynamisch proces
ateliers te bespreken.
Kenmerkend voor onze aanpak is dat wij graag energie
Bestuurlijke afstemming
van ‘specials’. Gedurende het proces zullen er mogelijk
Bestuurlijke afstemming vullen we in naar behoefte, maar
langskomen tijdens de ateliers. Een andere ‘special’ is het
hebben goede ervaringen met het informeel uitnodigen
stakeholders, bestuurders, raadsleden of een combinatie.
einde van de ateliers en of in de vorm van gebiedscafé ’s
en kennisoverdracht, anderzijds ook aandacht voor
wordt. Dit is afhankelijk van de samenwerkingscultuur en
onze “Tour De Frans” streven we naar een gevoel van
wel voor dat de energie in het proces overslaat op een
dat er vertrouwen ontstaat tussen de verschillende
het gemeentelijk team nader invullen. Ook hebben we
en dynamiek stoppen in onze processen door middel
mystery guests (experts uit ons netwerk of local heroes)
ook hier streven we naar een efficiënte invulling. Wij
bezoeken van inspirerende projecten met de belangrijke
van wethouders en eventueel ook raadsleden aan het
Deze specials dienen een dubbel doel. Enerzijds inhoud-
waarin een bredere groep belanghebbende geïnformeerd
het proces en versterken van onderlinge relaties. In
de betrokkenheid van college en raad, maar zorgt er vaak
collectiviteit en gedeeld verlangen. Hierbij is het cruciaal
bredere groep mensen. Dit zullen we in afstemming met
stakeholders.
goede ervaring met excursies naar relevantie projecten
Samenwerking met de gemeente
informerende presentatie. Dit kan met een wethouder,
Gedurende het gehele traject stemt SITE graag
informeel af met één aanspreekpunt van de gemeente,
in Nederland waarbij de busrit gebruikt wordt voor een raad, belangrijke stakeholders of een combinatie van voorgaande.
de projectleider. Onze voorkeur zou digitaal als basis
zijn en indien nodig/opportuun fysiek. Om onze tijd zo
efficiënt mogelijk te benutten, stellen we voor zo weinig mogelijk ‘vaste’ overlegmomenten te plannen. Echter
ons procesdiagram geeft aan wanneer we voorzien dat
er strategisch overleg met de gemeente (kernteam en/ of programmateam) is gewenst. Het gewenste ritme van de stuurgroep bepalen we in gezamenlijkheid.
Goede afstemming met de werkgroep samenwerking &
communicatie lijkt ons van groot belang, we kunnen ons voorstellen dat we na elk atelier een moment inplannen
om enkel met de gemeente de uitkomst en acties uit de
Voorbeeld: ateliers op locatie in Hoorn
17
Visie op de aanpak Samenwerkingspartners SITE heeft veel van de benodigde expertise in huis. Op
een aantal specifieke onderwerpen schakelen wij soms externe specialisten in. Indien nodig kunnen we voor
specialistische plan-economische kennis snel schakelen
gebiedsconcept naar stedenbouwkundige massastudies
die input zijn voor de ontwikkelmodellen. MORE zal zorgen voor een werkmaquette die met de initiatiefnemers en gemeente kan worden gereflecteerd.
met Pascal Sijstermans van SumCity. Hetzelfde zou kunnen wat betreft mogelijk nodige specialistische
juridisch planologisch kennis in relatie tot de nieuwe Omgevingswet, daar kunnen we snel schakelen met Van Riezen & Partners. Daarnaast kunnen we ook
eenvoudig kennis en ervaring binnenhalen vanuit onze
contacten bij naburige gemeenten waar SITE soortgelijke gebiedstransformaties begeleidt vanuit het nieuwe ROinstrumentarium.
Ruimtelijke expert Voor het verkrijgen van draagvlak en vergroten van
snelheid in het proces zien wij veel meerwaarde in het vroegtijdig betrekken van een ruimtelijk expert in het
proces van Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie. SITE heeft voor deze opgave een samenwerking georganiseerd met Daan Roggeveen, oprichter van MORE. MORE
en SITE spreken elkaars taal en werken regelmatig
samen (bv Buikslotermeerplein Amsterdam-Noord,
herontwikkelingsopgave voor Eigen Haard in Amsterdam West). MORE werkt onder regie van SITE en richt zich vooral op fase 4. MORE zal onder de hoede van SITE intensief samenwerken aan de vertaling van het
Voorbeeld: samen inspirerende locaties in Nederland bezoeken (Op bustour met de gemeente Hoorn ter inspiratie voor de ontwikkelstrategie voor de Poort van Hoorn
18
Proces Tour De Frans
Gesprekken
Het schema op deze pagina illustreert het proces
de samenwerking in werkzaamheden, en onderaan
stappen tot de Gebiedsvisie en ontwikkelstrategie
gedeelte geven we nadere toelichting bij het
van de Tour De Frans. Het laat zien hoe we in
de deelresultaten per fase. In het volgende
voor Proeftuin De Frans zullen komen. Op de
werkproces “Tour de Frans”.
Gebiedscafe Excursie Presentatie Atelier/workshop
bovenste lijn de verschillende stappen, daaronder
Feestelijk moment
Proces Tour de Frans 44
7-11
14-11 21-11
45
46
47
28-11 48
DEC 5-12 49
19-12 26-12
12-12 50
51
52
JAN 2-01 1
9-01 2
16-01 3
23-01 4
30-01 5
FEB 6-02 6
13-02 7
20-02 8
27-02
MRT
9
6-03 10
13-03 11
20-03 12
27-03 13
APR 3-04 14
10-04 15
17-04 16
24-04 17
SAMENWERKING
STAP
VAKANTIE
1
KICK-OFF 2 (4WK)
START
ATELIER 1
introductie gesprek
gedeeld verlangen + opgave
carrousel ambtelijk+ initiatieven
brainstorm kansen & bedreigingen
2
ANALYSE (3WK)
DEELRESULTATEN
Samenvatting van alle (beleids)matige opgaven van het gebied
4
VERKENNEN 4 ONTWIKKELMODELLEN (6WK)
ATELIER 3
ATELIER 4
kansen & bedreigingen kaart
gebiedsconcepten
gebiedsconcept
positionering
uitwerken concepten
ontwikkelmodellen
GEBIEDS CAFE
Excursie
Tour de Frans
Kansen en bedreigingen kaart + stakeholder analyse
1-05 18
8-05 19
15-05 20
22-05 21
29-05 22
JUN 5-06 23
12-06 24
19-06
26-06
25
26
JUL 3-07 27
10-07 28
17-07
t/m Q4 2023
29
VAKANTIE
AMBITIES 3 3 BEPALEN EN EISEN (6WK)
ATELIER 2
MEI
GEBIEDS CAFE
Gebiedsconcept de Frans
ATELIER 5 definitief gebiedsconcept & drie ontwikkelmodellen
VARIANTEN
5 BEOORDELEN (3WK)
STRATEGISCH ADVIES (4WK)
TOT COLLEGEBESLUIT (6 WK)
7
ATELIER 6 ATELIER 7 ATELIER 8 beoordelen varianten
ontwikkelstrategieen
essenties
GEBIEDS CAFE
Ruimtelijk programmatisch gebiedsconcepten
6
afsluitende presentatie gebiedsvisie en ontwikkelstrategie + gebiedsconvenant
Feestelijk ondertekenen
Beoordelingsmatrix
Gebiedsvisie (essentiekaart, spelregels, ontwikkelstrategie) gebiedconvenant
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN BKP (ca. 24 WK)
Collegebesluit
OCT NOV
31-10
Ondertekening
College informatie, draagvlak (informeel/formeel)
Voorleggen raadsbesluit
(stads-) Manifestatie
Stedenbouwkundigen beeldskwaliteitplan per deelgebied vaststelling raad
19
Visie op de aanpak Invulling werkzaamheden
•
Ambtelijk carrousel: (indien gewenst samen
met gemeentelijk projectleider) We doen dit het
Ronde van Hoorn
waarbij georganiseerd naar verschillende thema’s
In de Ronde van Hoorn heeft SITE een open dialoog georganiseerd waarbij het bedrijfsleven, onderwijs, zorgvoorzieningen, cultuursector, evenementen etc. uit Hoorn en omgeving werd meegenomen in de ambitiesprong van Hoorn onder de titel #meerstadworden. De ontwikkeling van de Poort van Hoorn biedt een uitgelezen kans om nieuwe stedelijke functies en functie-mixen te organiseren binnen de Spoorzone. In het traject Ronde van Hoorn is veel aandacht besteed aan coalitievorming van Hoornse stakeholders en zijn voorbeelden gepresenteerd en bediscussieerd van geslaagde mixed-use gebiedsontwikkelingen (o.a. De Nieuwe Stad in Amersfoort, cultuurprogrammering / placemaking).
liefst door het organiseren van een dag(deel),
STAP 1 | KICK-OFF TRANSFORMATIE PROEFTUIN De Frans
verschillende ambtelijke collega’s hun kennis
Periode: 4 weken
overdragen aan SITE in de vorm van een informele
Product: (beleidsmatige) Opgaven De Frans
Stationsgebied
Omschrijving/doel werkzaamheden:
pitch. Daarnaasr de projectleider van het Masterplan •
Het proces start met een uitgebreide introductie met het
eerste stakeholdersanalyse met een inventarisatie
en na overleg met de gemeente een introductie met
van de (voor zover bekende) belangen. Eerste
belangrijke stakeholders.
•
Projectstart: introductiegesprek met gemeentelijke
stakeholdersanalyse in overleg met gemeentelijke team. •
team/projectleider mogelijk in combinatie met een
en projectcarrousel. We eindigen de kick-off met een
aanpak en inzet wordt besproken, waar doelstellingen
brainstorm over de kansen en bedreigingen vanuit de
en uitgangspunten worden gedeeld (faciliterende of
stakeholdersanalyse om het participatieniveau
van specifieke stakeholders te duiden, gaan we
bijvoorbeeld door met de genodigden van de twee startbijeenkomsten of maken we een selectie. We
houden ruimte in onze agenda voor deze introductie zo snel mogelijk na gunning. •
Identificatie/selectie van plek in het gebied Clubhuis Tour De Frans
met het ophalen van het gedeelde verlangen.
Frans op basis van de uitkomsten van het ambtelijk
projectleider) waarbij met het gemeentelijke team de
gemaakt. Daarbij bespreken we graag een eerste
Kick-off: het eerste atelier waarin we starten
Vervolgens presenteert SITE de opgave voor De
gebiedssafari (fietsen door gebied met gemeentelijk
actieve gemeente) en waar werkafspraken worden
belangrijke eigenaren/initiatiefnemers in De Frans alsmede het Stationsgebied op basis van een
gemeentelijk team (projectteam en ambtelijke achterban)
Werkzaamheden die wij voor deze fase voorstellen:
Initiatieven carrousel: 1:1 gesprekken met
belanghebbenden. We doen dit in kleinere groepen. •
Gebiedscafé: aansluitend aan de kick-off is er ruimte voor een gebiedscafé.
Resultaat stap 1: Na het doorlopen van stap 1 heeft SITE een compleet
beeld van de opgave, de bestaande situatie, eerste inzicht in belanghebbenden en hun positie (het speelveld). In stap 2 gaan we de analyse verder uitwerken.
Voorbeeld eindproduct fase 1+2: kansenkaart
20
21
Visie op de aanpak STAP 2 | ANALYSE GEBIED (ruimtelijk, functioneel, maar ook stakeholder analyse) Periode: 3 weken Product: Kansen en bedreigingenkaart en stakeholdersanalyse
Omschrijving/doel werkzaamheden: Op basis van alle input van stap 1 komen we tot een
concluderende kansen en bedreigingenkaart voor De
Frans. In stap 1 is er al een start gemaakt met de analyse
van de kansen en bedreigingen vanuit het perspectief van de stakeholders die we in deze fase afronden.
Werkzaamheden die wij voor deze fase voorstellen:
STAP 3 | BEPALEN AMBITIES EN EISEN
Werkzaamheden die wij voor deze fase voorstellen:
Periode: 6 weken
•
Product: Gebiedsconcept De Frans
kernwaarden en propositie voor Proeftuin De Frans binnen de gemeente Dijk en Waard en de regio
de ambities en eisen vertaalt in een nieuwe positionering
Alkmaar. •
het gebied in de toekomst moet doen.
ruimtelijk programmatisch concept die we in het
de positionering betekent voor het soort van programma
kansen en bedreigingenkaart die we digitaal versturen
verblijf, duurzaamheid, mobiliteit en de bestaande context,
vanuit SITE waarin we de analyse afronden met een
wonen, economie, beheer en onderhoud, groen en
alsmede presenteren als aftrap van atelier 2 (start stap 3).
maar mogelijk ook recreatie, zorg en leefbaarheid.
Resultaat stap 2:
deze op de plek waarmee het wordt uitgewerkt tot een
Hiermee wordt de positionering geconcretiseerd en landt ruimtelijk programmatisch gebiedsconcept.
We streven naar een gebiedsidentiteit voor De Frans
Atelier 3 GEBIEDSCONCEPT: presentatie aanzet
gebiedsconcept op basis van positionering uit vorige atelier. Concretiseringsslag van positionering naar
In deze stap doen we zoveel mogelijk uitspraken over wat
Deze fase bevat een aanzienlijk deel interne productie
een stakeholdersanalyse.
overkoepelende positionering met gebiedsidentiteit,
De Frans, definiëren wij een gebiedsidentiteit en worden
en welke uitgangspunten daaruit volgen voor de thema’s
Stap 2 resulteert in een kansen en bedreigingen kaart en
in gezamenlijkheid komen tot een eenduidige
In deze fase gaan we op zoek naar de kernwaarden van
los van de concrete invulling, er een basis ligt voor wat
en bedreigingenkaart en werksessie gebiedsidentiteit en positionering, waar we onder leiding van SITE
Omschrijving/doel werkzaamheden:
voor Proeftuin De Frans. Deze stap zorgt ervoor dat nog
Atelier 2 POSITIONERING: korte presentatie kansen
atelier gaan bespreken en in gezamenlijkheid verder uitwerken. •
Gebiedscafé: aansluitend aan atelier 3 is er ruimte
•
Parallel hieraan start MORE met de voorbereiding van
voor een gebiedscafé.
de stedenbouwkundige massastudies van het gebied.
Resultaat stap 3:
als geheel, maar verschillende deelgebieden kennen
Stap 3 resulteert in een gedragen gebiedsconcept dat een
deelgebieden zal hierin dus ook expliciet gemaakt worden
doen en hoe de toekomstige gebruikers het gebied zullen
proces. De visie en positionering kan per deelgebied net
woord en (referentie)beeld met uitleg van de kernwaarden
integrale gebiedsvisie voor De Frans.
wordt een onderscheid gemaakt in een visie voor het
hierbij hun eigen plek en profiel. Het onderscheid tussen
beeld geeft van wat De Frans in de toekomst moet zijn/
ter voorbereiding op strategische keuzes later in het
gebruiken. Het gebiedsconcept is een samenvatting in
een ander accent hebben, maar samen tellen ze op tot de
en een positioneringsformule. In het gebiedsconcept
geheel en verschillende accenten voor deelgebieden. 22
STAP 4 | VERKENNEN ONTWIKKELMODELLEN Periode: 6 weken Product: gebiedsconcept De Frans inclusief varianten van ontwikkelmodellen
Omschrijving/doel werkzaamheden:
kan worden en strategische conclusies getrokken (lessons learned) kunnen worden. •
Gebiedscafé: aansluitend aan atelier 5 is er ruimte voor een gebiedscafé.
Resultaat stap 4: Stap 4 resulteert in een gebiedsconcept met meerdere
Op basis van het gebiedsconcept komen SITE en MORE
bijbehorende ontwikkelmodellen.
ontwikkelmodellen zullen oa. uiteenlopen in ruimtelijke
STAP 5 | BEOORDELEN VARIANTEN
door ontwikkeltechnische aspecten als de mate
Periode: 3 weken
in fase 4 tot een aantal ontwikkelmodellen (3). Deze
hoofdstructuur en programma (kwalitatief en kwantitatief) waarin sprake is van een actieve rol van de gemeente (grondpolitiek), de bereidheid en mogelijkheden van
stakeholders te realiseren, financiële haalbaarheid, het
tempo van de ontwikkeling en de verwachte risico’s. Op
deze wijze kunnen aannames concreet getoetst worden. Naast een presentatie zal er een werkmaquette van het gehele gebied aanwezig zijn.
Werkzaamheden die wij voor deze fase voorstellen: •
Atelier 4 ONTWIKKELMODELLEN samenvattend
presentatie van het (uitgewerkte) gebiedsconcept. We maken een analyse van het gebiedsconcept
op basis van onze kennis van de plek, de kennis
vanuit stakeholders en onze stedenbouwkundige en
ontwikkelervaring. Hieruit volgen de bovengenoemde parameters die als basis dienen van de •
ontwikkelmodellen
Atelier 5 DEFINITIEVE ONTWIKKELMODELLEN
Parameters uit atelier 4 verwerken we tot een drietal
heldere ontwikkelmodellen op basis waarop getoetst
Product: beoordelingsmatrix Omschrijving/doel werkzaamheden:
Voorbeeld onderdeel van product stap 3: diagram dat de ambities voor Winkelsteeg in Nijmegen samenvat (SITE & posadmaxwan) Zoektocht naar hotspots voor gebiedsactivatie Pleinen / Hofjes / Daklocaties & Rustpunten
In deze fase beoordelen wij de diverse ontwikkelmodellen om daaruit de elementen te halen voor de definitieve
ontwikkelstrategie. Om tot een beoordelingsmatrix te
komen, dienen we in gezamenlijkheid te komen tot een
set beoordelingscriteria. SITE zal een voorzet doen van
de beoordelingscriteria (aansluitend op beleid en doelen,
34
marktafzetbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, haalbaarheid (tijd en geld), fasering, etc.)
Werkzaamheden die wij voor deze fase voorstellen: Het opstellen van beoordelingscriteria die we in een
vooroverleg met de gemeente willen bespreken en in een notitie digitaal aan de belangrijke stakeholders versturen
ter reflectie en commentaar. De weken daarop zal dan in een atelier 6 de beoordeling voorgelegd worden aan de
stakeholders (met een beslissend participatieniveau) ter discussie.
Voorbeeld onderdeel product stap 4: gebiedsconcept Amersfoort Gezond Centraal, met hotspots voor gebiedsactivatie langs de levensader
23
Visie op de aanpak •
Stap 5 resulteert in een beoordelingsmatrix en strategische
tempo kan er gelopen worden in de verschillende
zullen bestuurlijke keuzes volgen, die aan de bestuurders
deelgebieden? En wat zijn de consequentie juridisch
van Dijk en Waard voorgelegd moeten worden.
• •
ruimtelijk van aard zijn, bijvoorbeeld meer organisatorisch
of financieel, vertalen we naar concrete afspraken tussen
gemeente en belangrijke stakeholders in de vorm van een gebiedsconvenant.
De wijze waarop gemeente het gebied verder tot ontwikkeling kan brengen, en de wijze waarop zij
•
het vervolgproces en in wat voor organisatievorm werkt zij het beste samen met de stakeholders
stakeholders (ondernemers, instellingen) in het gebied Risico-inventarisatie: een analyse van mogelijke
IE
Wat is het perspectief voor huidige en toekomstige
risico’s wat betreft de ontwikkeling van Proeftuin De Frans en mogelijke maatregelen om deze
risico’s (zoveel mogelijk) te voorkomen, denk aan haalbaarheid, marktafzetbaarheid, ontwikkeltijd,
(investerings)bereidwilligheid stakeholders, etc.
IE
weergegeven in een essentiekaart. De essenties die niet
•
FYSIEK
Organisatie: op welke manier organiseert de gemeente
NT
•
of andersoortige partnerschappen).
BIT AM
die ruimtelijk van aard zijn, worden door SITE en MORE
Voorbeeld onderdeel van product stap 5: beoordelingsmatrix voor ontwikkelvarianten in de WSW Buurt in Amsterdam (MORE)
aan externe financiering of bekostiging (bv subsidies
aantal essenties en regels voor het gebied. Daarbij stellen
ruimte om de invulling verder uit te werken? De essenties,
haalbare ontwikkelstrategie in financiele zin. Wat
anterieure overeenkomsten en de noodzaak/behoefte
daadwerkelijke verwezenlijking van het gebiedsconcept.
Wat moeten we vastleggen voor het gebied en waar zit
SITE geeft haar advies over de meest geschikte en
basis voor uitspraken over kostenverhaal, eventuele
De strategiefase is een belangrijke fase in de
we een ontwikkelstrategie op.
inzet van placemaking en tijdelijke initiatieven.
nodig, wat is de publiek-private verhouding? Dit is de
Omschrijving/doel werkzaamheden:
en de ontwikkelmodellen worden teruggebracht naar een
Een strategie voor gebiedsbranding met mogelijke
voor soort samenwerking tussen private partijen is
Product: gebiedsvisie en gebiedsconvenant
Na de bestuurlijke keuzes kunnen het gebiedsconcept
planologisch gezien?
TE
Periode: 4 weken
een goede fasering, welke volgordelijkheid en
voorwaardelijkheden zitten er in het plan en welk
conclusies die daaruit getrokken kunnen worden. Hieruit
STAP 6 | STRATEGISCH ADVIES
Fasering en planning. Wat is voor het gebied
PO
Resultaat stap 5:
ONTWIKKELGEBIEDSVISIE STRATEGIE DE KOOG
VRAAG
INVESTEREN
RISICO De drijvers achter een ontwikkelstrategie: fysiek, vraag en investering worden optimaal in balans gebracht.
samenwerkt met belangrijke stakeholders wordt samengevat in een ontwikkelstrategie. Oa:
24
Voorbeeld: feestelijke tekenmoment gebiedsconvenant Arena Poort
25
Visie op de aanpak Afstemming met lopende projecten Werkzaamheden die wij voor deze fase voorstellen: •
Atelier 7 ESSENTIES: In een atelier vertalen
we het gebiedsconcept en de lessen uit de
ontwikkelmodellen naar een aantal essenties voor het gebied • •
•
SITE en gemeente vertalen de resultaten van atelier 7 in bouwstenen van de ontwikkelstrategie
Afstemming met lopende projecten, initiatieven en
ook bestuurders en raadsleden. En juist de combinatie van deze doelgroepen leidt tot meer draagvlak.
ontwikkelingen in het Stationsgebied start al in stap 1 van
- De specials (bustour, mysteryguests of local heroes)
graag de projectleider van het Masterplan Stationsgebied
en verlangen. Deze specials zijn enerzijds inhoudelijk, maar
Stationsgebied ook terug in een 1:1 gesprekken in het
van wederzijds vertrouwen. Indien het momentum kan er
de Kick-off. Tijdens het ambtelijk carrousel spreken we
helpen ook mee in het creeren van een gezamenlijke visie
en in overleg komen belangrijke initiatieven in het
net zo belangrijk is het persoonlijk contact ten behoeve
initiatieven carrousel.
ook een stadsmanifestatie georganiseerd worden waarbij
Daarnaast stellen we voor om de projectleider van
de hele gemeemte Dijk en Waard wordt geinformeerd over de plannen en er tegelijkertijd draagvlak en energie voor
SITE doet een voorstel voor de hoofdpunten van het
het Masterplan Stationsgebied alsmede belangrijke
gemeente werkt dit verder uit.
komen tijdens de gebiedscafe’s, om zo de ontwikkelingen
- De introductie van de ruimtelijk expert al in het proces
de projectleider Masterplan Stationsgebied op gepaste
draagvlak bij stakeholders.
gebiedsconvenant en eventuele deelafspraken. De Feestelijk moment van het ondertekenen van de
ambities uit de Gebiedsvisie door de alle stakeholders
Resultaat stap 6: Stap 6 resulteert in een gedragen Gebiedsvisie voor
Proeftuin De Frans en bijbehorende Ontwikkelstrategie.
initatiefnemers uit het Stationsgebied langs te laten
De Frans wordt gestimuleerd.
met elkaar te delen en te reflecteren. Indien nodig kan
van de Gebiedsvisie zorgt voor meer vertrouwen en dus
momenten ook aanschuiven bij het kernteam.
Uiteindelijk streven we naast een in gezamenlijkheid met gemeente en stakeholders opgestelde Gebiedsvisie en
creëren en vasthouden draagvlak
Ontwikkelstrategie naar een gebiedsconvenant die door
Onze aanpak ‘Tour De Frans’ heeft als doel om op een
Dit convenant kan de eerste stap zijn in de formalisering
deze ook vast te houden bij verschillende stakeholders.
partijen en kan afspraken op gebiedsniveau vastleggen.
alle stakeholders feestelijke ondertekend zal worden.
transparante en energieke manier draagvlak te creeren en
van een type gebiedsorganisatie met publiek en private
Dit is zichtbaar in onze werkvormen:
Naast een gebiedsconvenant kan er met stakeholders al
- De ateliers waarin een vaste groep van gemeente
en stakeholders in gezamenlijkheid onder begeleiding
specifieke afspraken gemaakt worden over de verdere ontwikkeling van het gebied.
van SITE coproduceren aan de Gebiedsvisie en Ontwikkelstrategie.
- De aansluitende gebiedscafe’s waar op een meer informele en informerende manier een ‘kijkje in de In de ontwikkeling van Spoordok Leeuwarden huurden we een lege winkelunit af voor de ‘planpresentatie XL’ (start gebiedsbranding)
keuken’ wordt gegeven, maar waar ook ruimte is voor
discussie. Hier zijn alle type stakeholders welkom maar
26
Een voorbeeld van een handelingskader voor nieuwe bedrijven (Winkelsteeg Nijmegen, Ecorys en SITE)
Een voorbeeld van een handelingskader voor bestaand bedrijven (Winkelsteeg Nijmegen, Ecorys en SITE)
27
Visie op de aanpak (optioneel stap 7) STAP 7 | HET VERVAARDIGEN VAN STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN EN BEELDKWALITEITSEISEN PER STEDENBOUWKUNDIG DEELGEBIED Periode: Q3 en Q4 2023 Product: stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteitsplan per deelgebied
Omschrijving/doel werkzaamheden: In stap 1 t/m 6 is de gebiedsvisie en ontwikkelstrategie in gezamenlijkheid met de belangrijke stakeholders en gemeente ontwikkeld. De voorkeursvariant is bepaald
(gebiedsconcept met ontwikkelmodel). Hiermee staat de ruimtelijk programmatisch visie met een essentiekaart en
de ontwikkelstrategie vast en is het laadvermogen van het gebied bepaald.
Hierover moet op gebiedsniveau met alle belangrijke
ook breed gebruikt kunnen worden, zijn deze helder,
doen we door te werken met een grote werkmaquette van
worden ambitie, referentie, regel en een uitwerking in
stakeholders collectieve afspraken worden gemaakt. Dit het gebied (al vanuit de gebiedsvisie), waar belangrijke
stakeholders mogelijkheden op hun plot kunnen (laten)
Openbare ruimte
•
Straten, plinten, rooilijnen, etc
van ruimtelijke ingrepen zichtbaar. Deze manier van
•
Hoge accenten: uitgangspunten positionering
flexibiliteit toe in de volgordelijkheid van ontwikkelingen.
•
Woonkwaliteit
Resultaat
•
Flexibiliteit
Het resultaat van deze stap 7 stedenbouwkundige
•
Programmamix en publieke voorzieningen (zoet vs
•
Parkeren, mobiliteit en logistiek - o.a. parkeernorm,
worden stap voor stap de mogelijkheden en beperkingen werken garandeert ruimtelijke kwaliteit, maar laat
randvoorwaarden bestaat uit een drietal deelproducten: een set vuistregels, het beeldkwaliteitsplan en deelgebiedsvisies. De totstandkoming van de
vuistregels is een coproducerend proces met
belangrijke stakeholders en de gemeente. Voor de
vaststelling van deze vuistregels is het van belang dat
vertalen in een gedragen ruimtelijk raamwerk met
vuistregels en beeldkwaliteitsplan worden na collectief
raamwerk is robuust en laat flexibiliteit voor een meer
raad gebracht ter vaststelling zodat ze gelden als ruimtelijk
stakeholders en de gemeente deze gebiedsvisie te
het grondprijzenbeleid van de gemeente bekend is. De
vuistregels en een beeldkwaliteitsplan. Het ruimtelijke
akkoord door belangrijke stakeholders naar college en
‘organische’ stedenbouw die nodig is in een gebied met
kader voor de verdere ontwikkeling van het gebied.
van ontwikkelingen. De ambities uit de gebiedsvisie worden verder verfijnd. Hoeveel volume en welk
1. Vuistregels De Vuistregels bestaan uit een set heldere ‘spelregels’,
programma (wonen, economie, zorg, onderwijs, leisure…)
zoals wij die ook hebben ontwikkeld voor het
Hoe landt de visie op mobiliteit, groen en verblijf,
Noord met versnipperd eigendom. Om ervoor te zorgen
landt op welke kavel in de verschillende deelgebieden. duurzaamheid en leefbaarheid ruimtelijk in het gebied.
diagram getoond. Mogelijke thema’s hierbij zijn: •
verbeelden. Door met elkaar rond de maquette te staan
In stap 7 is het doel samen met de belangrijke
versnipperd eigendom en verschillende volgordelijkheid
eenvoudig leesbaar en bruikbaar. In een tiental thema’s
transformatiegebied Buikslotermeerplein in Amsterdamdat de Vuistregels niet alleen breed gedragen, maar
(mogelijk systeem met sunspots)
Duurzaamheid, vergroenen en klimaatadaptatie zuur)
deelmobiliteit, parkeerhuis (ism verkeerskundig bureau);
•
Tijdelijkheid en Bouwlogistiek.
2. Beeldkwaliteitsplan In samenwerking met de architecten van initiatiefnemers wordt vervolgens gewerkt aan een Beeldkwaliteitsplan voor de gehele Frans. In de ontwikkeling van het
beeldkwaliteitsplan wordt nauw afgestemd met de
adviseurs ruimtelijke kwaliteit (‘Welstand’) zodat het
beeldkwaliteitsplan een goed onderdeel wordt van het ruimtelijke toetsingskader.
In het Beeldkwaliteitsplan komen onder meer aan de orde: •
Context
•
Ruimtelijke identiteit en kwaliteiten verschillende 28
Vuistregels, Buikslotermeerplein, MORE architecture
29
Visie op de aanpak deelgebieden •
Kwaliteiten bestaande bebouwing
•
Openbare ruimte
•
Groen per deelgebied: •
Principes beeldkwaliteit in diagram, aanzicht,
•
Beschrijving beeldkwaliteit
•
Beeldreferenties
profielen
3. Stedenbouwkundige- en beeldkwaliteitsplan per deelgebied (deelgebiedvisies)
Niet alles kan in de vuistregels worden beschreven. Aangezien de vuistregels algemeen voor het hele
gebied gelden, blijven ze op deels op hoofdlijnen. Verdere verfijning komt tot stand in de specifieke
Kansenkaart voor de ontwikkeling van Buikslotermeerplein, Amsterdam
deelgebiedsvisies. In het gebied worden een vijf-
tot zestal deelgebieden of clusters vastgesteld. In
separate werksessies worden deze clusters in nauwe
samenwerking met de specifieke stakeholders verder
uitgewerkt. Deze manier van werken garandeert ruimtelijke kwaliteit, maar laat flexibiliteit toe in de volgordelijkheid van ontwikkelingen.
Thema’s die in de gebiedsuitwerkingen aan de orde komen zijn onder meer: •
Rooilijnen (details / afwijkingen)
•
Aansluitingen op buren (plinten, hoogtes)
•
Hoogtes en afstanden
•
Synergie in programma (sociaal programma,
•
Specifieke parkeeroplossingen
voorzieningen)
Verdichtingsstudie in maquettes voor Buikslotermeerplein, Amsterdam
30
Co-creatie in de zoektocht naar het type stedelijkheid
31
Referentie projecten SITE Winkelsteeg Nijmegen Brainpark Rotterdam Rooseveltstraat Leiden Poort van Hoorn Spoordok Leeuwarden
3
32
Winkelsteeg Nijmegen Gebiedsconcept en ontwikkelstrategie In het geografische midden van de stad ligt de
Winkelsteeg, een groot bedrijventerrein met aansprekende functies, maar waar de ruimte weinig intensief
gebruikt wordt. Dit biedt een kans voor verdichting en
transformatie naar een gemengd werk- en woongebied met ± 3500 woningen en 200.000 m2 bedrijvigheid.
Hiermee wordt een impuls gegeven aan de woningmarkt en economische veerkracht van de stad en worden
de wijken ten Westen van het Kanaal beter bij de stad betrokken.
SITE heeft de integrale ontwikkelvisie gemaakt voor zowel de Kanaalzone als Winkelsteeg. De inpassing
van de bestaande MKB-bedrijvigheid en het bieden
van perspectief aan de ondernemingen waren daarbij
belangrijke principes. SITE heeft ook de aanvraag voor de
woningbouwimpulsgelden voor de eerste 2 deelprojecten begeleid.
LOCATIE Nijmegen, NL OPGAVE Positionering en ontwikkelstrategie
1.3 JAAR 2020-2021
STATUS Ambitiedocument Kanaalzone vastgesteld, Ontwikkelvisie Winkelsteeg vastgesteld OPDRACHTGEVERS Gemeente Nijmegen PARTNER Posad-Maxwan
Brainpark Rotterdam Transformatie en ontwikkelstrategie Brainpark is een kantorenpark uit de jaren 90 aan de Ring van Rotterdam. De kantoren zijn verouderd en veel eigenaren denken na over een transformatie naar woningbouw. De gemeente Rotterdam heeft
SITE gevraagd leiding te geven aan het proces met de stakeholders om te komen tot een gedragen visie en
afspraken over de individuele ontwikkelingen. Belangrijke
elementen daarin zijn. de juiste programmamix van wonen en werken, de invulling van de plinten, vernieuwde openbare ruimte als drager van de identiteit.
SITE heeft veel energie in het proces gebracht met
grote workshops. (alle stakeholders zoals EUR en de
bewonersorganisaties) en kleinere bijeenkomsten met de eigenaren gericht op verleiding en commitment. Tevens gaven wij leiding aan het gemeentelijke team.
Uiteindelijk is een visiedocument gemaakt dat vastgesteld is door de Gemeente Rotterdam en nu als leidraad dient voor de ontwikkeling van het gebied.
LOCATIE Rotterdam, NL
OPDRACHTGEVER Gemeente Rotterdam
OPGAVE Transformatie- en ontwikkelstrategie JAAR 2019
34
Rooseveltstraat Leiden Ruimtelijke Strategie
Het bedrijventerrein Rooseveltstraat is klein en
versnipperd in eigendom. Het ligt centraal en dicht bij
grote ontwikkelingen in de stad. Sommige partijen hebben grote grondposities, gericht op ontwikkeling, maar er zijn ook individuele garageboxen, waarvan de eigenaar vaak niet te achterhalen is.
Samen met CULD hebben wij gewerkt aan een ruimtelijke strategie die rekening houdt met deze grote verschillen. Wij hebben voorgesteld om het gebied op te knippen in
ontwikkelbare ‘brokken’, waarin eigenaren afspraken met
elkaar kunnen maken. Flankerend hierop zouden er echter
ook op gebiedsniveau afspraken moeten worden gemaakt
over bekostiging en financiële afdrachten. Dit vereiste een actieve rol van de gemeente, waartoe de gemeente niet
bereid bleek. Uiteindelijk is alleen het deel met de grotere grondposities tot ontwikkeling gekomen.
LOCATIE Leiden, NL
OPDRACHTGEVER Gemeente Leiden
OPGAVE xxxx
PARTNERS CULD
JAAR 2017
35
Poort van Hoorn
Transformatie en ontwikkelstrategie Stationsomgevingen zijn berucht om hun complexiteit. Belangen botsen op elkaar waardoor gebieden versnipperen tot unheimische plekken. In de Hoornse stationszone dreigde parkeren het sfeerbepalend element te worden. In 2019 is vanuit brede workshops gewerkt aan een gezamenlijke droom. Het perspectief op schoonheid heeft een ambitiesprong in het denken teweeggebracht. Deze droom werd de basis van een politiek, bestuurlijk en publiek gedragen koers. SITE werkt in Hoorn als strategisch adviseur van projectpartners (Gemeente, Provincie en NS) aan een diversiteit van vraagstukken. SITE bewaakt in brede zin de integraliteit tussen ruimte, programma en financieen en adviseert op de ontwikkelstrategie.
LOCATIE Hoorn, NL OPGAVE Gebiedsconcept en Ontwikkelstrategie JAAR 2018 - heden
STATUS Bestemmingsplan Deelprojectvoorber. OPDRACHTGEVERS Gemeente Hoorn Provincie Noord-Holland NS PARTNER Karres+Brands
36
Spoordok, Leeuwarden Gebiedsvisie
SITE heeft samen met ZUS [Zones Urban Sensibles] de gebiedsvisie voor het vervallen Spoordokgebied nabij het centrum van Leeuwarden opgesteld. In de visie is er ruimte voor veel groen, water, duurzame huisvesting en economische ontwikkeling. Om de ambities van de gemeente Leeuwarden vorm te geven is met inbreng van alle partijen een visie tot stand. Inwoners van Leeuwarden, grondeigenaren en andere belanghebbenden zijn bij de plannen betrokken. Op de manifestatie Grensverleggend Spoordok konden betrokkenen meedenken over de toekomst van het gebied. In de visie staan economische ontwikkeling en duurzaamheid centraal in een groene, parkachtige omgeving met ontmoetingsplekken. Daarnaast worden ongeveer 2.000 woningen gebouwd.
LOCATIE Leeuwarden, NL OPGAVE Gebiedsvisie JAAR 2021
STATUS Planpresentatie Gemeente OPDRACHTGEVERS Gemeente Leeuwarden BPD PARTNER ZUS
37
Referentie projecten MORE Buikslotermeerplein Amsterdam WSW Buurt Amsterdam Compacte Stad Groningen
Buikslotermeerplein Amsterdam Ontwikkelkader voor verdichting Het Buikslotermeerplein in Amsterdam Noord is
een winkelcentrum uit de jaren zestig waar een
verdichtingsopgave ligt. Het gebied heeft een zeer gefragmenteerd eigendom (ca 80 eigenaren), is
monofunctioneel (voornamelijk winkelen) en erg ingesteld op automobiliteit. Tegelijkertijd ligt het gebied op