Ontwikkelplan Oostrand Einddocument

Ontwikkelplan Oostrand Noord- en Zuid-Scharwoude, Dijk en Waard

21 april 2023

Inhoudsopgave 1 2 3 4

Waarom een ontwikkelplan voor de Oostrand? Ontwikkelplan: status en onderdelen Samen op Hoe verder?

3 3 6 8

5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5

Gebiedsvisie Analyse Vier kernopgaven Vijf structuuringrepen Zes deelgebieden Spelregels voor ontwikkeling en beeldkwaliteit

10 11 14 15 22 27

6 7 8

Ontwikkelstrategie Samenwerkingsstrategie Financiële strategie

36 38 39

9

Bijlage: verslag participatie

40

1 Waarom een ontwikkelplan voor de Oostrand?

2 Ontwikkelplan: status en onderdelen

Tussen de Provincialeweg N504, het Kanaal Alkmaar-Kolhorn, de Langebalkweg en de Oostelijke Randweg ligt de Oostrand Noord- en Zuid-Scharwoude. Een gebied van zo’n 40 hectare waar wordt gewoond, gewerkt en gerecreëerd. Juist vanwege de diversiteit aan functies, eigenaren en bezoekers is het gewenst om een duidelijk en gedeeld beeld van de toekomst te hebben. Een beeld dat:

Om een beeld van de toekomst te hebben, heeft de gemeente Dijk en Waard samen met INBO een ontwikkelplan opgesteld. Dit ontwikkelplan bestaat uit een gebiedsvisie, een ontwikkelstrategie, een samenwerkingsstrategie en een financiële strategie.

• • • •

• •

•

Kwaliteiten en opgaven laat zien; Kansen identificeert en creëert; Aangeeft wie wat van elkaar kan verwachten; Ondernemers, gebruikers en eigenaren helpt bij het maken van hun eigen (investerings) afwegingen voor de toekomst en handvatten biedt gedurende de herontwikkeling in de komende jaren; Omwonenden informeert over wat er met dit gebied gaat gebeuren; (Semi-)overheden en andere potentieel relevante partijen betrekt bij (investeringen voor) de toekomst; en Ruimte biedt aan nieuwe ontwikkelingen.

De gebiedsvisie omschrijft de huidige situatie en naar wat voor situatie wordt toegewerkt. Om toe te werken naar een nieuwe situatie zijn deelgebieden en bijbehorende kernwaarden benoemd. Aan de hand van de huidige eigenschappen en de ontwikkelopgaven zijn – van noord naar zuid – zes deelgebieden binnen de Oostrand onderscheiden: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Het bedrijvengebied De Wuijver; Een nieuw woongebied (nu nog deels agrarisch en deels bedrijvigheid); Een nieuw woon-vrijetijdsgebied; Een gebied met vrijetijdsvoorzieningen Een nieuw woon-plasgebied; en Een nieuw woon-parkgebied.

Deelgebieden

Wat dit laatste betreft, is woningbouw een belangrijke aanjager voor de toekomst van de Oostrand. Er is immers een grote behoefte aan woningen en de Oostrand heeft ruimte en kwaliteit om deels aan deze behoefte te voldoen. Daarnaast kan woningbouw: • • • •

Bijdragen aan de leefbaarheid en levendigheid van de Oostrand; Een impuls geven aan verenigingen en voorzieningen in de Oostrand en de omgeving; De ruimtelijke samenhang en oriëntatie in de Oostrand versterken; en Een financiële bijdrage leveren aan de grote kwaliteitsimpulsen in de Oostrand, zoals de aanleg van vaarroutes, extra groen en het verbeteren van de bereikbaarheid.

1

2

3

4

5

6

2

3

Life & garden - tuincentrum

Moskee

Hondenschool

Begraafplaats

4

5

Onder kernwaarden worden bestaande en/of nieuwe kwaliteiten verstaan. In de ontwikkelstrategie is vervolgens omschreven hoe naar de nieuwe situatie wordt toegewerkt. Het gaat immers om een groot gebied met tal van verschillende functies en specifieke opgaven. In de ontwikkelstrategie wordt de aanpak en fasering per deelgebied beschreven. In de samenwerkingsstrategie is beschreven hoe de gemeente Dijk en Waard de samenwerking met eigenaren, verenigingen, bewoners, ondernemers en anderen (zoals: hoogheemraadschap, provincie, woningcorporatie) voor ogen ziet. Ook wordt hierin beschreven hoe het participatieen communicatieproces (met bijvoorbeeld omwonenden) na besluitvorming over het ontwikkelplan wordt voortgezet. In de financiële strategie is omschreven wat de beste aanpak voor ontwikkeling is. Onderscheiden worden deelgebieden die particulier ontwikkeld worden (bijvoorbeeld door de eigenaren, zaakwaarnemers of nader te bepalen ontwikkelaars), te handhaven deelgebieden en deelgebieden die door de gemeente ontwikkeld worden (maar ook vaarroutes en watergangen, het groen, de ontsluiting en mogelijk ook het bouw- en woonrijp maken van de gebieden). Op basis van deze aanpakken, en aan de hand van de gebiedsvisie, is geïndiceerd wat kosten en opbrengsten zijn en hoe deze verdeeld cq. ingezet worden om een goede ruimtelijke ordening te borgen.

3 Samen op Het ontwikkelplan is in nauwe samenspraak met ondernemers, bewoners, verenigingen, omwonenden, eigenaren, belangstellenden en anderen (zoals: woningcorporatie, hoogheemraadschap en provincie) opgesteld. Alleen zo kan immers recht gedaan worden aan verschillende belangen en verwachtingen, maar ook aan uiteenlopende toekomstperspectieven

6

en investeringsmogelijkheden. Door rekening te houden met verschillen en overeenkomsten en inzicht te hebben in waar zich kansen op de korte en middellange termijn voordoen, is een gebiedsvisie opgesteld waarvan het geheel meer is dan de som der delen. En dat is voor zo’n groot en gevarieerd gebied nodig. In de bijlage is het participatieproces nader beschreven. Daar valt te lezen welke stappen doorlopen zijn en welke inzichten tijdens gesprekken en uit de enquête opgehaald zijn. Hieronder wordt beschreven hoe de inzichten verwerkt zijn in de gebiedsvisie. De Oostrand is onderdeel van een doorgaande bevaarbare route gemaakt. Zo wordt de bevaardbare route (in het kader van Langedijk Ontwikkelt met Water) vergroot, kan men zien en ervaren wat de Oostrand is en ontstaat meer levendigheid in dit deel van de gemeente. Het onderdeel maken van de Oostrand met andere bevaarbare routes komt tegemoet aan een breed draagvlak.

In de Oostrand komt ook meer water, dat niet onderdeel van de doorgaande bevaarbare route is, maar wel bijdraagt aan de landschappelijke kwaliteit en opgaven als het robuuster maken van het totale watersysteem. Tevens zal dit de woonbeleving (het wonen aan het water) vergroten. De wateropgave is tot stand gekomen in samenwerking met het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier.

Op vele manieren wordt in de Oostrand ruimte gegeven aan groen. Dichtbij de woningen als buurtgroen, maar ook groen die meer een recreatieve en/of ecologische functie heeft. Meer groen is een duidelijke wens uit de participatie.

In de Oostrand blijven de meeste voorzieningen die er nu ook al zijn, maar deze worden meer onderdeel van doorgaande fiets- en wandelroutes gemaakt. Zo wordt de bereikbaarheid en vindbaarheid vergroot. Het belang om voorzieningen te behouden is veel benadrukt tijdens de participatie. Wel werd hier een zorg aan toegevoegd: zorg dat nieuwe woningen en voorzieningen elkaar geen overlast gaan bezorgen, bijvoorbeeld door licht, geluid en/of bezoekers. Dit aandachtspunt zal bij de nadere uitwerking betrokken worden.

De Oostrand wordt ‘aangetakt’ op bestaande fiets- en wandelpaden, zodat het meer onderdeel wordt van de omgeving en voorzieningen buiten de Oostrand makkelijk te bereiken zijn per fiets en/of te voet. Deze wens uit de participatie is terug te zien in de gebiedsvisie.

Het idee van een noordzuidroute voor fiets en voetganger, het Doesenpad, is in de participatie als potentiële kwaliteit erkend. Het zal, zo verwachtte men, weliswaar er niet toe leiden dat men altijd het gehele Doesenpad afloopt of affietst, maar het kan wel een belangrijke schakel vormen tussen bepaalde onderdelen van de Oostrand. Het idee dat het Doesenpad refereert aan historische lintbebouwing met voordeuren, voortuinen en/ of enkele voorzieningen langszij, sprak aan tijdens de participatie en is terug te zien in de spelregels van de gebiedsvisie.

De behoefte aan woningen, zeker voor starters, (jonge) gezinnen en ouderen, werd tijdens de participatie herkend. Dat delen van de Oostrand zich lenen voor woningbouw werd ook ingezien. Echter, voor de meeste participanten was het moeilijk in te schatten wat aantallen woningen nu betekenen. Dit zal in de nadere uitwerking van deelgebieden/ woonbuurten duidelijker worden.

Door meer waterwegen in de Oostrand te introduceren (deels bevaarbaar, deels niet), een bredere ecologische zone te maken en het Doesenpad te realiseren, zullen de buurten aan verschillende zijden hun specifieke karakter krijgen: op het water gericht, op het groen gericht, aan het Doesenpad liggend. Zo ontstaat er aan de zijden van woonbuurten openbare ruimte en kan er in de woonbuurten zelf compacter gebouwd gaan worden. Dit idee, dat onderdeel van de gebiedsvisie en de spelregels is, vraagt in de nadere uitwerking goed overleg met omwonenden, ondernemers, de vertegenwoordigers van voorzieningen en woningzoekenden. Immers, hoe compact wordt het wonen dan? Wat gebeurt er aan de oevers van het water? Hoe verbind je wonen met groen en ecologie? Terechte vragen, die deels ook tijdens de participatie gesteld werden en in de nadere uitwerking van woonbuurten concreter te maken is. Met de spelregels is een eerste aanzet voor uitwerking gegeven.

Dat er op bepaalde plekken hoger dan drie bouwlagen gebouwd gaat worden, werd uiteenlopend ontvangen in de participatie. Wat overheerste was zorg voor gebrek aan uitzicht voor omwonenden, zeker wanneer de hogere bouw direct grenst aan bestaande woningen. Ook werd gesteld dat het hoger bouwen dan drie bouwlagen niet gebruikelijk is – of zelfs niet past – in de omgeving. Deze twijfel en kritiek zal in de nadere uitwerking moeten zorgen voor goede inpassing van hogere woningbouw en nader overleg met omwonenden. In de gebiedsvisie is echter wel ruimte voor hogere woningbouw, vooral aan de zijde van de ecologische zone/dijk.

7

Tijdens de participatie is voorgelegd of er draagvlak is om anders met het parkeren om te gaan. Namelijk: niet alle auto’s voor de deur, maar juist de woonomgeving behoorlijk vrij houden van geparkeerde auto’s en hiervoor deels ook andere parkeervoorzieningen introduceren: groen omzoomde parkeerkoffers dichtbij de woonbuurten en drie gebouwde en/of deels ondergrondse parkeervoorzieningen. Zo kan er geparkeerd worden op loopafstand van de woningen, maar voor velen niet direct voor de deur. Deze parkeeraanpak is nieuw voor Dijk en Waard. Sommigen stonden negatief tegenover dit idee, anderen wilden zien wat dit in de uitwerking betekent voor de woonbuurten of vonden het een goed idee. Over de nieuwe parkeeraanpak waren de meningen sterk verdeeld. Toch is het voorstel om dit voor zo’n tweederde van alle geparkeerde auto’s te gaan realiseren. De resterende auto’s, zo’n een derde, kan op gebruikelijke manier geparkeerd worden: voor de deur of op eigen terrein.

Het, met eigenaren en ondernemers, verder verkennen van transformatie van De Wuijver riep verschillende reacties op. Van onbegrip tot begrip. Van zorg tot belangstelling. In de gebiedsvisie wordt ingezet op een gemengd woonwerkgebied met meer woningen, maar wel op zo’n manier dat er ook nog gewerkt kan worden en dat dit in samenspraak is met eigenaren en ondernemers. Dit vraagt om nadere gesprekken, elkaar informeren en verder verkennen wat wel mogelijk is en wat niet. De eerste vervolggesprekken zijn, in het kader van de participatie, al gaande.

8

4 Hoe verder? Het ontwikkelplan vormt, na besluitvorming door college van B&W en gemeenteraad, de basis voor verdere ruimtelijke, programmatische en financiële uitwerking. Dit ontwikkelplan geeft de stip op de horizon aan voor de gehele Oostrand, introduceert een aantal structuuringrepen en onderscheidt zes deelgebieden. Deze zes deelgebieden zijn weer onder te verdelen naar 25 bouwvelden. Voor zowel de structuuringrepen, de zes deelgebieden als de 25 bouwvelden zijn programmatisch, ruimtelijke en kwalitatieve spelregels meegegeven. Deze spelregels borgen de identiteit en samenhang, maar zijn tegelijkertijd ook richtinggevend voor de nadere uitwerking. Met deze nadere uitwerking wordt de vervolgfase ingeluid. In deze vervolgfase werken gemeente aan de publieke opgaven en de initiatiefnemers aan de private opgaven. Onderdeel van de publieke opgave van de gemeente is de communicatie naar bewoners, ondernemers, verenigingen, initiatiefnemers, omwonenden en mede-overheden, met als doel dat men overzicht houdt, weet wat te verwachten valt en hoe men bij de uitwerking betrokken kan zijn. Om belanghebbenden en belangstellenden te blijven informeren over de voortgang, zal via de website van de gemeente tussentijdse informatie gegeven worden: www.dijkenwaard.nl/wonen-enleven/bouwprojecten/de-oostrandontwikkelingwoon-en-werkgebied.

Zo nodig wordt overleg, bijvoorbeeld rondom De Wuijver, in de uitwerkingsfase vervolgd.

9

laaggelegen kommen E

Openheid en ruimtebeleving

linten hebben een begin en een einde en kunnen niet

A. Nostalgische verkaveling en terpenlandschap rondom Schagen B. Ruilverkaveld landschap (Waarland, Warmenhuizen, Tuitjenhorn)

In dit ensemble bevinden zich zowel matig open gebieden als

oneindig worden uitgebreid. beplanting vooral meer Situeer open gebieden. Het gebied ten (zuid)oosten van Schagen op is het meest open. Hier zijn tussen de linten lange zichtlijnen

over het polderland. Vaak is er zicht vanaf het lint op het de erven of in de dorpslinten.

5.1 Analyse

5 Gebiedsvisie

Materiële geschiedenis (ruimtelijk): water, groen/landschap en verstedelijkingspatroon

Werken en wonen (De Wuijver) Wonen Vrije tijd en wonen Vrije tijd Plas en wonen Park en wonen

Leggen van verbindingen (landschappelijk, recreatief)

E. Strandwallen

1 5 Openheid en ruimtelijke beleving 2. Grote droogmakerij de Heerhugowaard

Bij de grootschaliger blokverkaveling De Oostrand heeft kenmerken van een rafelof in het middendeel is de stadsrand. Dat wil zeggen:wingslinten. zo’n gebied dat op De kleinere droogmakerijen hebben geen hoge ringdijk en doen mee het halfopen landschap. landschap.de overgang van dorp en platteland ligt. inMet functies waarvoor in de kernen geen ruimte was. De zuidzijde van het ensemble is het minst open. Alleen tussen de lange linten in de Heerhugowaard is hier en daar Hierdoor wat sleets en rommelig overkomend. een lange zichtlijn overeind gebleven. De dijk en ringvaart van de Heerhugowaard Zonder eenduidige signatuur, samenhang(zoals en de ‘nieuwe’ Huygendijk die geen onderdeel uitmaakt van de Westfriese Omringdijk) zijn vanzelfsprekende oriëntatie. En met weinig duidelijk herkenbaar in het landschap. Samen met de linten en de rand van stad begrenzen zij hier de overgebleven perspectief. Kortom, een gebied datdeer een beetje open ruimten in de polder. ‘bij ligt’.

landschap, behoud doorzichten vanaf het het openheid vaak aan meerdere zijdenlint begrensdnaar door de bebou-

5.4 Deelgebieden

5.2 Opgaven

D. Het rijk der duizend eilanden F. Kleine (in het landschap verdwenen) droogmakerijen

landschap. Ook de gebieden aan de westzijde van het ensem-

ble zijn relatief open. > Zorg voor een hechte (zicht)relatie tussen dorp(slint) en

5.1 Analyse

Immateriële geschiedenis (gewoonten, kennis en vaardigheden): behoefte aan gemeenschappelijk gedragen toekomstbeeld, gebaseerd op overeenstemming in het gebied én hier – samen met de overheid – uitvoering aan willen geven

C. Recreatiegebied Geestmerambacht

5.5 Spelregels Borgen identiteit, kwaliteit, samenhang en verbindingen/routes

2

Verhogen economische vitaliteit

Bepalen minimaal aantal woningen, segment en type woningen, verhouding tot het water, het groen, het Doesenpad en de ecologische zone, het parkeren en de ontsluiting

F

1

5.3 Structuuringrepen Landschap Groen Water Verkaveling

B

4

B F

3 C

D

aanliggende landschap. Waar de huisterpen nog aanwezig

10

De Omringdijk is een r 2

historisch waardevolle

zijn, is door de de hoogteverschillen Maar met deze omschrijving wordt Oostrand(1 à 2 meter) doorzicht naar E overgang van het klein het omliggende landschap. tegelijkertijd tekortgedaan. Want de Oostrand kan 7 en ruimtebeleving Verspreid doormet West-Friesland West staan verschillende Noord- enOpenheid naar rationele land Zuid- Scharwoude liggen in eenhet matig open gebied ook geduid worden als een gebied een grote zichtlijnen lange gebogen linten molens (soms in serie) als markante objecten in het land- Kerk Sint1.JanLangere de Doper alstussen ruimtelijk herkenningspunt/baken 2 variatie aan functies: van woningbouw tot van begrensde ruimten in het mozaïekachtige landschap schap. Ze herinneren aanwerk, het proces van land maken en > Versterk waar mogelijk de landschappelijke structuren in dit gebied 2.3. Alzijdig Zijpepolder, Wieringer 3 West-Friesland West | Provincie Noord-Holland | 7 Dijk­ en droog houden. 1 1 ringvaart Heerhugowaard Landschappelijke karakteristiek natuur tot uiteenlopende verenigingen. Het gebied

door natuurontwikkeling en het toevoegen van recreatieve (vaar) heeft uiteenlopende sferen en wordt ervaren Aan de zuidzijde van het ensemble, in droogmakerij

(zie ook structuur Westfries

4.

Lange zichtlijnen in de Heerhugowaard

5.

Westfriese 2 Omringdijk

Molen met molenbiotoop (indicatief) 7

Heerhugowaard, is de verstedelijking in het HAL-gebied als informeel, waardoor het gebied kleinschalig routes en recreatieve functies hieraan. Het gaat bijvoorbeeld om ‘Het dominant. Deze grote droogmakerij heeft een planmatige,

Baken (kerk­, water­, of vuurtoren) A

oogt. En een gebied dat onderdeel is van een het verstedelijkt gebied, enkele rechtlijnige opzet met, buiten rijk der duizend eilanden’ rond Oosterdel en waterstructuren zoals de losliggende linten. De dijk en boezem van de droogmakerij rijke, weliswaar grotendeels uitgewiste, waterrijke zijn herkenbaar in het landschap. Het veenlandschap rond tuindersgeschiedenis. ringvaart /Boomervaart rond Waarland, debijSaskevaart, Molendel, Veenhuizen kwam de inpoldering van de de Heerhugowaard

2 3

1 5 2

2

1

1 B

binnendijks te liggen.

de Molentogt en het kanaal van Alkmaar - Kolhorn (kans).

B

2

4

Aan de zuidrand ligt Oterleek met een lintdorp dat gesitueerd

1

is op een oude dijk. Dit gebied behoort tot het landschap van

Mozaiëkachtig landschap

Laag-Holland en is nog herkenbaar als veenweidelandschap.

1

61

F

5

2

2 4 1

6

C

5

A

F

F

D

2

1

Westfriese Omringdijk binnendijks te liggen. Mozaiëkachtig landschap

3B

B

E4

Grote waterstructuren zijn de Schermerringvaart, de ringvaart van de Heerhugowaard, het Noordhollandsch Kanaal,

1

het kanaal Schagen-Kolhorn en het kanaal

2

F

C

Alkmaar-Kolhorn.

D

2

Landschappelijke karakteristiek

Langgerekt lint (Dorpsstraat) van eerste veenontginning 1. Oude zeekleilandschap met hoger gelegen kreekruggen en Ruilverkaveld landschap (B) laaggelegen kommen E Het Rijk der Duizend eilanden (D) A. Nostalgische verkaveling en terpenlandschap rondom Schagen

Openheid en ruimtebeleving

B. Ruilverkaveld landschap (Waarland, Warmenhuizen, Tuitjenhorn)

Ruimtelijke dragers

In dit ensemble bevinden zich zowel matig open gebieden als

West-Friesland West | Provincie Noord-Holland | 8 C. Recreatiegebied Geestmerambacht

meer open gebieden. Het gebied ten (zuid)oosten van Schagen

D. Het rijk der duizend eilanden

Ruimtelijke dragers

E. Strandwallen

Waarland

is het meest open. Hier zijn tussen de lintenWaarland lange zichtlijnen

7 F. Kleine (in het landschap verdwenen) droogmakerijen

over het polderland. Vaak is er zicht vanaf het lint op het

landschap. Ook de gebieden aan de westzijde van het ensemDe Westfriese Omringdijk markeert de begrenzing van het ble zijn relatief open. oude zeekleigebied. Dit is een provinciaal monument en een

2.

1

5

Grote droogmakerij de Heerhugowaard 2 3 1

structuur van regionale betekenis (zie structuur Westfriese Bij de grootschaliger blokverkaveling in het middendeel is de Omringdijk). De dijk is tussen Schoorldam en Kolhorn door openheid vaak aan meerdere zijden begrensd door de bebouhet steile profiel en de grote hoogte heel herkenbaar in het wingslinten. De kleinere droogmakerijen hebben geen hoge landschap. Ten zuiden van Schoorldam ligt het ringdijk en doen mee in het halfopen landschap. Noordhollandsch Kanaal direct naast de Westfriese

2

1

5

Rijk der duizend eilanden

3

Kanaal Alkmaar-Kolhorn

•

functies en de maat en schaal van de bebouwing. Soms is het

het herkenbaar houd 4

4

2

1

3

Ruimtelijke dragers

De ruimtelijke kwalit

6

2

5

van de Heerhugowaard (zoals de ‘nieuwe’ Huygendijk die In het Westfriese landschap zijn de ontginningsstructuren, geen onderdeel uitmaakt van de Westfriese Omringdijk) zijn en dijkwegen de belangrijkste lokale structuurlijnen. Kanaalvaarten Alkmaar-Kolhorn duidelijk herkenbaar in het landschap. Samen met de linten De lint(dorp)en met de vele stolpen zijn beeldbepalend en zijn en de rand van de stad begrenzen zij hier de overgebleven van oudsher de ruimtelijke dragers van verstedelijking. De open ruimten in de polder. linten zijn vaak gebaseerd op de kreekruggen (Niedorp, Alkmaar

zoals in Waarland, oude Niedorp en Stroet. In veel van deze Verspreid door West-Friesland West staan verschillende linten vindt geleidelijke verdichting plaats met een mix aan molens (soms in serie) als markante objecten in het landfuncties van een verschillende omvang (zoals wonen, agrarischap. Ze herinneren aan het proces van land maken en sche functies, handelsbedrijven, recreatieve functies, droog houden. maneges etc.). Hoe meer het lint verdicht hoe meer divers de

4 2

Omringdijk en loopt door Alkmaar. Hier is de dijk niet altijd der duizend eilanden DeRijk zuidzijde van het ensemble is het minst open. Alleen even goed herkenbaar. Aan de zuidzijde is de Westfriese tussen de lange linten in de Heerhugowaard is hier en daar Omringdijk in de 17e eeuw gebruikt als Noord-Schermerdijk. een lange zichtlijn overeind gebleven. De dijk en ringvaart

Winkel en ’t Veld), op oude dijken (Langedijk, Oterleek en Vanaf de hoge Westfriese Omringdijk is er vaak zicht op het Veenhuizen) en op de strandwallen (Oudorp en Sint Pancras). aanliggende landschap. Waar de huisterpen nog aanwezig Linten zijn soms heel uitgestrekt en rechtlijnig, bijvoorbeeld zijn, is door de hoogteverschillen (1 à 2 meter) doorzicht naar het noordelijk deel van de Middenweg (verdicht tot kern in de het omliggende landschap. Noord) maar meestal hebben de linten een grilliger verloop,

1

2

Alkmaar

Gezonde leefomgeving

1

2

Vanaf de hoge Westfriese Omringdijk is er vaak zicht op het

Ruimte voor wonen Bieden duidelijkheid over wat de (her) ontwikkeling betekent voor de omgeving (uitzicht, bouwhoogte, verkeer, parkeren, openbaarheid)

2. Vanaf de Westfrie verschil in oud en 3

Het voormalig eiland (veen) kwam door de aanleg van de

Versterken van waterstructuur

4

1 A

5

Omringdijk als doorg

> Neem de continuïteit

2.

Ringdijk Heerhugowaard Westfriese Omringdijk Kanaal Alkmaar-Kolhorn Bebouwingslinten

3.

Hoger gelegen kreekrug

1.

profiel als uitgangspun

4. Strandwallen 7 Openheid en ruimtebeleving 5. Noordhollandsch Kanaal 1. Langere zichtlijnen tussen lange gebogen linten 2 6. Ringdijk Heerhugowaard en kanaal Alkmaar ­ Kolhorn 2. Alzijdig begrensde ruimten in het mozaïekachtige landschap 7. Kanaal Stolpen ­ Schagen ­ Kolhorn 3 3. Dijk­ en 1 1 ringvaart Heerhugowaard Stolpenstructuren 4. Lange zichtlijnen in de Heerhugowaard Bestaande windturbines/­parken

11

Aanknopingspunten voor de toekomst

Schatkaart

Vertaling naar de toekomst

Deze geschiedenis leert ons dat de Oostrand door de eeuwen heen, letterlijk en figuurlijk, naar de hand is gezet. In de vroege Middeleeuwen is het gebied als achterland van Bergen, Schoorl en Hargen door de Geestmannen ontgonnen als weilanden voor veeteelt. Eind van de 19e eeuw zijn deze weilanden vergraven in kleinere percelen met talrijke sloten ten behoeve van de landbouw. En toen deze idylle van een waterrijk gebied met verspreid liggende, kleine akkers de Oostrand in een economische neergang stortte (uren varen, onmogelijkheid tot mechaniseren, slechte water- en grondkwaliteit, beperkte gewassenkeuze), is opnieuw een ingrijpende interventie gepleegd. Namelijk: via een grootste ruilverkaveling in de jaren zestig tot tachtig van de vorige eeuw – gebaseerd op een grote mate van overeenstemming onder de eigenaren en pachters en in een hechte samenwerking tussen overheid en samenleving – is schaalvergroting mogelijk gemaakt en zijn nieuwe functies zoals wonen, recreatie en bedrijvigheid geïntroduceerd. Keerzijde van deze interventie is dat historische kenmerken – zoals de fijnmazige structuur van waterwegen en land/eilanden, de aansluiting van de Oostrand op het omliggende landschap, de belvormige plas en de begraafplaats Oostervaart, voor het grootste deel verloren zijn gegaan.

De geschiedenis van een gebied heeft een materiële en immateriële dimensie. Onder materieel worden verstaan de ruimtelijke kwaliteiten en kenmerken van een gebied, die ofwel nog herkenbaar zijn in een gebied, ofwel terug te brengen zijn in een gebied ofwel meer als aanleiding voor nieuwe ontwikkelingen te gebruiken zijn. Op bijgaande ‘schatkaart’ en andere kaarten zijn deze ruimtelijke kwaliteiten en kenmerken van de Oostrand en zijn omgeving samengevat. Meest structurerend zijn de waterstructuren, de landschappelijke structureren, het noordzuidwaartse verstedelijkingspatroon gelijk aan het dijklint van Noord- en ZuidScharwoude en de ‘eilanden’. Onder immaterieel worden sociale gewoonten, bijzondere kennis en vaardigheden verstaan die erkennen als een vorm

1

Langgerekt lint (Dorpsstraat) uit de tijd van de eerste veenontginning

2

Verkaveling en historische waterlopen haaks hierop

3

Mozaïekachtig landschap en blokverkaveling

4

Historisch waterlandschap ‘Het Rijk der Duizend Eilanden’

5

Ruimtelijke drager Ringdijk Heerhugowaard

6

Ruimtelijke drager Kanaal Alkmaar-Kolhorn

Dit laatste roept de vraag op of de geschiedenis voldoende aanknopingspunten voor de toekomstige ontwikkeling biedt. Het antwoord hierop is ja. De geschiedenis van de Oostrand leert ons namelijk dat dit gebied te maken en te vermaken is. Dat water een van de meest structurerende principes is van de Oostrand. Dat een gedragen toekomstbeeld en een sterk organiserend vermogen nodig zijn om het gebied klaar te maken voor veranderende eisen des tijds. En dat de Oostrand nu weliswaar overkomt als een redelijk geïsoleerd gebied, maar met opnieuw een aantal interventies weer onderdeel te maken is van de omgeving. Deze lessen uit de geschiedenis vormen een van de inspiratiebronnen voor het ontwikkelplan.

12

van gemeenschappelijk erfgoed (ook wel ‘levend erfgoed’ genoemd). Een bijzonder kenmerk is dat het wordt overgedragen van generatie op generatie en belangrijk is voor een gemeenschappelijke identiteit. Voor de Oostrand is dit de behoefte aan een gemeenschappelijk toekomstbeeld en met veel draagvlak in het gebied zelf er mede zelf vorm aan te gaan geven. Deze gewoonte is het meest sterk tot uitdrukking gekomen ten tijde van de ruilverkaveling, waar intensief ingezet is op het vormen van overeenstemming over de ingrijpende verandering van het gebied en hier vervolgens samen met de overheid ook zelf uitvoering aan te geven.

3

2

5

6

1

4

Legenda schatkaart Dijklint

Orientatiepunten/zichtlijnen

Tuinderseilanden

Historische locatie

Dwarsverbindingen

Waardevolle groenlocatie

Historische waterstructuur

Historische wegen

Restant oude vaarpolder

Hoofdontsluiting

13

5.2 Vier kernopgaven Met de doorontwikkeling van de Oostrand wordt ervoor gezorgd dat: • • •

•

•

• •

Bewoners, ondernemers en bezoekers zich er thuis voelen; Er aantrekkelijke en laagdrempelige voorzieningen zijn; Er perspectief blijft om er te werken, maar zoveel als mogelijk in samenhang met wonen en recreëren; Er fijn gewoond kan worden, door uiteenlopende doelgroepen in woningen en buurtjes die te onderscheiden zijn van wat er al is in Dijk en Waard; De landschappelijke, cultuurhistorische en toeristisch-recreatieve kwaliteiten versterkt worden; Het bijdraagt aan een waterrobuuste en klimaatbestendige leefomgeving; Meer onderdeel is van andere deelgebieden in de omgeving (in het bijzonder het ecologischen waternetwerk).

Om deze doelen te bereiken, gaat het in een zo’n divers en groot gebied als de Oostrand om een meervoudige opgave. Hier bovenuit stijgen vier opgaven met stip, de zogenoemde kernopgaven van het ontwikkelplan. 1. Landschappelijke, ecologische en recreatieve verbindingen De eerste kernopgave is het herstellen en versterken van landschappelijke, ecologische en recreatieve verbindingen. Ooit maakte de Oostrand onderdeel uit van het ensemble West-Friesland West, dat zich kenmerkte door een samenhangend stelsel van matig open en meer open gebieden. Door de ruilverkaveling is dit ingrijpend veranderd en is de Oostrand zelf veranderd in een mozaïeklandschap, dat behoorlijk geïsoleerd geraakt is van en zelfs op onderdelen is afgesneden van zijn omgeving. Hierdoor is er nauwelijks meer een verbinding tussen de Oostrand, het meer open landschap ten noorden van de Oostrand en het waterlandschap het ‘Rijk der Duizend Eilanden’ ten

14

zuiden van de Oostrand. Het mozaïeklandschap betekent voor de Oostrand zelf dat er weliswaar veel informele deelgebieden zijn, maar dat deze soms lastig te vinden zijn en hier en daar ook tot versplintering van het landschap leiden. 2. Waternetwerk De tweede kernopgave is het herstellen en versterken van het waternetwerk. De eeuwenlange ligging van de dijkdorpen in de polder Geestmerambacht heeft ervoor gezorgd dat het waternetwerk een wezenlijk onderdeel is van de Langedijkse identiteit. De verbondenheid met het water is na de ruilverkaveling echter behoorlijk verstoord of zelfs tenietgedaan. Met het programma ‘Langedijk Ontwikkelt met Water’ wordt sinds 2000 gewerkt aan en ingezet op herstel en versterking van de relatie met het water door het ontwikkelen van een samenhangend vaarnetwerk voor kleine recreatievaart dat alle dorpen aaneenrijgt en waar nieuwe wijken op worden aangesloten. Dit netwerk wordt uitgebreid door ook deelgebieden van de Oostrand er onderdeel van te maken voor recreatie en toerisme. Daarnaast draagt het herstel van waterwegen bij aan de landschappelijke, wateren woonkwaliteit van de Oostrand en biedt het ondernemerskansen. 3. Economische vitaliteit De derde kernopgave is het verhogen van de economische vitaliteit. In De Wuijver, maar ook elders in de Oostrand bevinden zich tal van bedrijven.

Daarnaast heeft de Oostrand een jachthaven, bevinden zich rondom de Potjesdam veel verschillende voorzieningen (moskee, kinderboerderij, hondenschool, BMX, petanqueclub, tennisclub, volkstuinen) en zijn er ook elders in het gebied ondernemingen (Life & Garden, begraafplaats). Met de eigenaren en ondernemers van De Wuijver is het gesprek aangegaan over de toekomst van dit bedrijventerrein. In het ontwikkelplan is de inzet om De Wuijver, in de loop der tijd, door te ontwikkelen tot een gemengd woon-werkgebied. In de omgeving van de Potjesdam zorgen de voorzieningen voor bezoek en levendigheid, maar ook hier is het gesprek gestart over hoe de vitaliteit, vindbaarheid en toegevoegde

waarde verder verhoogd kan worden. Met andere ondernemers is eveneens het gesprek gaande over hun toekomst en bijdrage aan de Oostrand. 4. Wonen De gemeente Dijk en Waard heeft de ambitie om 10.000 woningen tot 2030 te bouwen. Zetten wij deze behoefte af tegen de huidige planvoorraad (hard en zacht), dan zijn er aanvullende locaties nodig. De Oostrand is een van deze locaties. De belangrijkste overwegingen voor aanvullende woningbouw in de Oostrand zijn: er is ruimte, de Oostrand ligt dicht bij voorzieningen die horen bij het wonen en het water en de natuur geven de Oostrand bijzondere woonkwaliteit. Daarnaast dragen woningen – en dus bewoners en hun bezoekers – bij aan het verhogen van de leefbaarheid en vitaliteit en kunnen opbrengsten uit grondverkoop bijdragen aan de kwaliteitsimpulsen die voorzien zijn in het ontwikkelplan. In het ontwikkelplan zijn diverse locaties binnen de Oostrand voorzien voor woningbouw. Tezamen bieden deze ruimte aan zo’n 550 woningen (exclusief woningen bij transformatie van bedrijvigheid naar wonen in De Wuijver).

Bij woningbouw op de Oostrand geldt de volgende verdeling naar segmenten en prijsklassen: • 30% sociale huur (categorie 1-2, waarvan met name meergezinswoningen en een klein deel eengezinswoningen; • 15% middenhuur (categorie 3a, meergezinswoningen); • 10% betaalbare koop (categorie 1, eengzinswoningen); • 10% betaalbare koop (categorie 1, meergezinswoningen); • 35% vrij in te vullen (waarvan met name eengezinswoningen koop categorie 3).

5.3 Vijf structuuringrepen Om de vier kernopgaven op de juiste plek en manier te laten ‘landen’ in de Oostrand, voorziet de gebiedsvisie in vijf structuuringrepen. Dat zijn strategische ruimtelijke interventies die zorgen voor een indeling van het gebied, samenhang tussen onderdelen, oriëntatie, in- en externe ontsluiting van voetganger, fietser en automobilist, kwaliteit en identiteit.

Landschaps- en groenstructuur

1. Landschap De eerste structuuringreep betreft het landschap. De verkaveling, groenverbindingen en historische waterlopen haaks op het lang gerekte dorpslint van Langedijk worden doorgetrokken in de Oostrand. Daarnaast wordt de huidige ecologische zone langs het Kanaal Alkmaar-Kolhorn, de Natuurnetwerk Nederland-verbinding, verbreed. Met deze verbreding ontstaat een ecologische zone, waarbinnen verschillende type natuur, bos, park, water en moeras te onderscheiden zijn. Door deze variatie zullen verschillende soorten bediend worden. De ecologische zone in de Oostrand wordt, in verbrede vorm, geschakeld aan het Kanaalpark/Rijk der Duizend Eilanden ten zuiden van de Oostrand en het Waardje ten noorden van de Oostrand. 2. Groen In aanvulling op de grote landschappelijke ingrepen, wordt het groen aan de Oostelijke Randweg versterkt, bijvoorbeeld met bomen. Naast deze tweede structuuringreep wordt in de binnengebieden van de nieuwe woonbuurtjes ingezet op buurtgroen (al dan niet met sporten spelvoorzieningen). Zo zorgt het groen op verschillende schaalniveaus voor landschappelijke kwaliteit, ecologie en woon- en belevingskwaliteit.

15

zodat deze ruimtelijk van betekenis worden en het leven met water een bewust en zichtbaar onderdeel is van de omgeving.

Waterstructuur en waterpeilen

3. Water De derde structuurgreep betreft het water. Historische waterlopen worden deels hersteld in de Oostrand. Nieuwe bevaarbare waterwegen worden toegevoegd, zodat de Oostrand onderdeel is van het bevaarbare netwerk in omgeving. Daarnaast voegt (bevaarbaar) water een kwaliteit toe aan het wonen. Inzet is dat de randen van de (nieuwe) waterwegen openbaar blijven, zodat ook ‘ommetjes’ kunnen ontstaan en privatisering en dichtbouwen van de oevers wordt voorkomen. Extra waterlopen dragen ook bij aan het klimaatbestendig maken van de Oostrand (mede ter compensatie van de verstedelijking) en de biodiversiteit. Het waterpeil van de bestaande plas wordt 50 centimeter verlaagd, waarmee de plas voor een deel van de wijk als buffer dient bij hoosbuien. Het feit dat binnen de Oostrand sprake is van twee waterpeilen is een gegeven. In de noordelijke helft aansluitend op de Oosterdijksloot is het peil -1,45 meter. Van noord naar zuid en in de zuidelijke helft is het peil -2,70 meter. Deze waterpeilen vragen om technische maatregelen zoals gemaaltjes en stuwen. Inzet is om deze technische maatregelen te benutten om er bijzondere plekken van te maken,

16

Verkaveling

4. Verkaveling De huidige oost-west gerichte verkavelingsstructuur blijft zichtbaar en beleefbaar en zorgt voor een logische onderverdeling van de Oostrand in zes deelgebieden. Elke van deze deelgebieden krijgt een eigen signatuur, zoals De Wuijver als gemengd woon-werkgebied of het wonen aan de plas. Daar waar veel gewoond gaat worden, wordt ingezet op een verdere verfijning van de verkaveling met als doel om kleine buurtjes te creëren. Met deze kleinere buurtjes – in een compacte bouwstijl vanwege de ligging aan het water en groen in de binnengebieden – wordt recht gedaan aan de fijnmazigheid die de Oostrand nu al kenmerkt. 5. Gezonde leefomgeving Veel gebiedsontwikkelingen in Nederland zetten momenteel in op het creëren van een gezonde leefomgeving. Deze ambitie vertaalt zich veelal in meer aandacht voor natuur en groen, een klimaatbestendige bebouwing en openbare

17

ruimte, het gebruik van biobased bouwmaterialen, duurzame energie, maar ook het stimuleren van ontmoeting en beweging. Wat dit laatste betreft, worden in veel gebiedsontwikkelingen het lopen, fietsen en het openbaar vervoer gestimuleerd. Deze trend vertaalt zich in de Oostrand in drie structuuringrepen.

Oostrand, net ten zuiden van en parallel aan de Potjessloot. Met deze naam wordt aangesloten bij de geschiedenis, maar met de functie ervan iets nieuws aan de Oostrand toegevoegd. De tweede structuuringreep is een combinatie van auto- en parkeeroplossingen, met als doel autodelen te stimuleren en het parkeren op eigen terrein en in drie gebouwde of deels ondergrondse parkeervoorzieningen en mogelijk ook enkele ‘parkeerkoffers’ op loopafstand van de woningen/ buurtjes te organiseren. Zo zal er voldoende parkeergelegenheid zijn, maar is de openbare ruimte er eerder voor ontmoeting, spelen en groen dan voor de geparkeerde auto. De derde structuuringreep is het verbinden van de fiets- en wandelpaden in de Oosrand met die in de directe omgeving. Zo wordt de Oostrand ‘onderdeel’ van een groter systeem van fiets- en wandelpaden, waardoor bijvoorbeeld ook de verbindingen gelegd worden met voorzieningen en winkels in de omgeving.

Ontsluiting

De eerste is de aanleg van het Doesenpad: een fiets- en wandelpad dat midden door de Oostrand van noord naar zuid loopt en zo zowel de bedrijvigheid, woongebieden als voorzieningen ontsluit. Dit Doesenpad zorgt voor een interne ontsluiting, geeft ‘adressen’ aan woningen en voorzieningen en is een eigentijdse vertaling van het historische lint in Langedijk. Voor een deel liggen de fiets- en voetpaden er al, maar van een doorgaand fiets- en voetpad is nu nog geen sprake. Het Doesenpad voegt als het ware ontbrekende fiets- en voetpaden toe, waardoor het in zijn geheel een doorgaande route wordt. Hiermee stimuleert het Doesenpad het wandelen, joggen en fietsen. De naam van deze route, het Doesenpad, is nieuw. De naam verwijst naar een voormalige sloot in de

18

Nieuwe parkeeraanpak Bij traditionele gebiedsontwikkelingen heeft de auto grote impact op de inrichting, het ruimtegebruik en de woonbeleving. Dit vertaalt zich over het algemeen tot buurten waar de auto dominant aanwezig is in het straatbeeld. Denk aan veel doorgaande autowegen en veel auto’s geparkeerd op straat, over het algemeen voor ieders eigen voordeur. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen is de zoektocht gericht op een auto die minder impact heeft op de directe woonomgeving. Het antwoord hierop is veelal een combinatie van maatregelen, namelijk: prioriteit geven aan de fietser en voetganger (inclusief gemakkelijke parkeervoorzieningen voor de fiets), stimuleren van autodelen in plaats van autobezit, stimuleren van openbaar vervoer en zorgen dat voor het parkeren van auto’s andere oplossingen worden gevonden dan alleen maar voor ieders voordeur. Deze combinatie van maatregelen zien we nu al terug in binnensteden en dichter bewoonde buurten. Daar waar het openbaar vervoer een goed alternatief is voor de auto. Inmiddels zien we deze combinatie van maatregelen ook al verkend worden voor gebiedsontwikkelingen die minder goed door openbaar vervoer bediend worden en/of minder dicht gebouwd zijn.

concentreren van ongeveer twee derde van al het parkeren; in parkeerkoffers dichtbij de woningen en in drie gebouwde of deels ondergrondse parkeervoorzieningen. Dit betekent dat veel auto’s uit het directe zicht van de bewoners zijn en dat op loopafstand geparkeerd kan worden in gebouwde of deels ondergrondse parkeervoorzieningen. Wanneer dit aparte gebouwen worden, zou het zo gebouwd kunnen worden dat deze ook deels demontabel zijn als het aantal auto’s blijft dalen. Tevens bieden zulke collectieve parkeervoorzieningen de kans om het te combineren met bijvoorbeeld duruzame energieproductie, bezorgplekken voor pakketdiensten of kleine buurtvoorzieningen (zoals een fietsenmakerij). Ander voordeel is dat bij het clusteren van parkeerplaatsen in zo’n voorziening er meer ruimte voor woningbouw op de ‘wooneilanden’ is. De voorgestelde voorzieningen kunnen op uiteenlopende manieren worden ingepast in de omgeving: van een apart gebouw tot gebouwen die deels ondergronds zijn en waar overheen groen en/ of daktuinen komen.

De Oostrand is op de toekomst gericht. Dat vertaalt zich in ruimte voor water, groen en ecologie. Dat vertaalt zich ook in een andere parkeeraanpak. Namelijk inzetten op langzaam verkeer (fiets, snelfiets en wandelen), inspelen op een dalend autogebruik en parkeeroplossingen bieden die zowel dichtbij de woningen zijn, als ook de directe woonomgeving ontlasten van geparkeerde auto’s. Recent onderzoek – zowel op landelijk niveau als in Dijk en Waard voor wat betreft de sociale huur – wijst uit dat de parkeernormen dalen. Er hoeft hierdoor minder ruimte gereserveerd te worden voor de situatie waarin een auto het merendeel van de dag bevindt, namelijk: geparkeerd zijn. Tegelijkertijd kiest de gebiedsvisie voor het

19

Gebiedsvisiekaart Oostrand Jachthaven

Legenda Plangrens Oostrand

er

uijv de W

Woonveld Hoogteaccent (indicatief) Bestaande bebouwing Doesenpad

*

Fietsroute Kan aal

Te onderzoeken verbinding fietsroutes

ma

Alk orn

h Kol ar-

Wandelpad Voetgangersbrug

*

Hoofd auto-ontsluiting *

Parkeerhub Niet doorvaarbaar / doorvaarbaar water Ondergrondse waterverbinding Algemene groenstructuur Behouden en uitbreiden ecologische zone Behouden en uitbreiden bestaande bomenstructuur Sluis met groene kolk

Life & Garden

Jachthaven

*

Honden-

Life & Garden

Kinder-school Petanqueboerderij club Moskee

Moskee Volkstuinen

Kinderboerderij

Tennisclub

Hondenschool Petanqueclub Tennisclub Volkstuinen Begraafplaats *

Kerk School

Begraafplaats

Supermarkt richting NS station Heerhugowaard

20

21

5.4 Zes deelgebieden De Oostrand is een omvangrijk gebied van zo’n 40 hectare. Nu al komt de Oostrand kleinschalig en informeel over en dat komt in belangrijke mate door de variatie van deelgebieden. Deze variatie – van bedrijvigheid tot wonen, van vrijetijdsvoorzieningen tot landschap/groen – zorgt bijna voor een vanzelfsprekende geleding. Deze geleding geldt dan ook als grondslag voor de doorontwikkeling van de Oostrand, waarbinnen zes deelgebieden – ieder met hun eigen sfeer, kenmerken en ontwikkelsnelheid – te onderscheiden zijn. En, zoals hiervoor al gesteld, die mogelijk ook weer vragen om een verdere verfijning in ‘bouwvelden’. De twee noordelijke deelgebieden sluiten niet alleen aan, maar vormen tegelijkertijd een ‘spiegel’ met water er nu al aan de overzijde van de Oostelijke randweg is of ontwikkelt. Namelijk het werk- en woongebied De Wuijver en de woongebieden die hieronder ontwikkeld gaan worden.

1

2

3 5

1. Werken en wonen op De Wuijver De Wuijver is momenteel een bedrijvengebied van zo’n 5 hectare met een jachthaven en enkele woningen. Inzet is om, samen met de eigenaren en ondernemers, meer functiemenging te krijgen door transformatie van bedrijvigheid naar wonen en gecombineerd woonwerken. Zo kan een levendig deelgebied ontstaan waar gewerkt, gewoond en, rondom de jachthaven en de ecologische zone langs de Oosterdijk, gerecreërd wordt. Bij toevoeging van woningen wordt gedacht aan compacte, gestapelde woningbouw. Het aantal woningen hangt af van de mate van transformatie. Gedacht zou kunnen worden aan zo’n 20 tot 100 woningen in minimaal 3 en maximaal 6 bouwlagen. Deze transformatie krijgt in de loop der tijd zijn beslag, waarbij niet alleen de toevoeging van wonen een opgave is, maar ook de bereikbaarheid en de verhouding tussen wonen en milieucategorieën bedrijvigheid. In de eerste verkennende gesprekken met eigenaren en ondernemers is afgesproken dat een dergelijke transformatie vraagt om nader inzicht in de perspectieven van bedrijven, ondernemers en eigenaren, inclusief hun investeringsplannen voor de (nabije) toekomst. Indien hieruit naar voren komt dat transformatie (in fasen) verder bespreekbaar is en er voldoende initiatieven zijn, worden er nadere afspraken gemaakt over wat van de gemeente verwacht kan worden en wat van eigenaren en ondernemers.

Met een nog op te stellen gebiedsconcept werken gemeente en intitiatiefnemers vervolgens samen aan de uitwerking. De wijze waarop dit proces in gang is gezet bij De Frans dient als voorbeeld voor rolneming, samenwerking gemeente – eigenaren/ ondernemers, planvorming en type afspraken.

4

In heel Nederland wordt er nagedacht over de toekomstbestendigheid van werklocaties, in het bijzonder werklocaties die dichtbij of in bewoonde gebieden liggen. Vraag hierbij is hoe er voldoende ruimte blijft om te kunnen (blijven) werken en ondernemen, welke voorwaarden hiervoor gerealiseerd moeten blijven, maar ook of er menging van functies mogelijk is. Menging van functies komt ter sprake als werklocaties in een latere fase van de levenscyclus zitten, ondernemingen en eigenaren op het punt staan om substantiële investeringen te moeten plegen en/ of de leefbaarheid onder druk staat. Menging van functies krijgt bij dergelijke afwegingen soms ook nog eens een extra impuls als er veel vraag naar woningen is. Voor De Wuijver zijn recent onderzoeken verricht, zoals door Bureau Stedelijke Planning (2021) en Stec Groep (2020). Tevens zijn er – in de aanloop naar de gebiedsvisie – gesprekken tussen gemeente, eigenaren en ondernemers gevoerd. Kern van deze gesprekken is het verkennen van voor- en nadelen van functiemenging, de tijdshorizon van verandering, de plekken die zich hier wel en niet voor lenen, maar ook het mogelijk toekomstbeeld. In de gebiedsvisie wordt ingezet op een mogelijke transformatie van overwegend werken (met beperkt wonen) nu naar een gemengd woonwerkgebied, waar beide functies elkaar – letterlijk en figuurlijk – niet in de weg zitten.

Maar aan wat voor mogelijk toekomstbeeld wordt dan gedacht? Zo’n toekomstbeeld is altijd een coproductie tussen eigenaren, ondernemers, gemeente en mogelijke ontwikkelaars in de toekomst. Dit toekomstbeeld is er nu nog niet. Maar waar zou aan gedacht kunnen worden?

6 Deelgebieden

22

Toekomstbeeld voor De Wuijver

De Wuijver - nu

Bepaalde steden zijn De Wuijver al voor gegaan. Zie de transformatie van voormalige haven-, logistieke- en/of industriegebieden in Amsterdam (zoals Oostelijk Havengebied), Rotterdam (Kop van Zuid en Katendrecht) of Utrecht (Wilheminawerf). Zie ook de transformatie van werkgebieden met cultuurhistorisch interessante gebouwen als de Wagenwerkplaats in Amersfoort. Deze voorbeelden laten veelal een fundamentele omslag zien van werken naar wonen. Ook zijn deze voorbeelden in grootstedelijke gebieden, vaak ook goed met openbaar vervoer bereikbaar. En daarom niet of nauwelijks vergelijkbaar met een werkgebied als De Wuijver. Beter passend voorbeeld is het Havenkwartier Deventer: een werkgebied dat excentrisch ligt, deels uit functie raakt of al geraakt is, maar inmiddels een sterke combinatie heeft weten te creëren met nog altijd functionerende bedrijvigheid, nieuwe bedrijvigheid, woningen en een openbare ruimte die uitnodigt voor verblijf en evenementen. Het is in het Havenkwartier Deventer met name deze openbare ruimte die functies verbindt en aantrekkingskracht uitoefent op bedrijven, nieuwe bewoners en bezoekers van horeca en evenementen. Na lange tijd, letterlijk en figuurlijk, uit beeld te zijn geweest, is het Havenkwartier Deventer nu weer in trek. Het succes achter de transformatie en revitalisering van het Havenkwartier Deventer is een combinatie van factoren.

Leegkomende ruimtes zijn (tijdelijk) herbestemd. Er is de tijd genomen om kleine, maar samenhangende woningbouwprojecten op gang te brengen (deels ook in particulier en collectief opdrachtgeverschap). De buitenruimte is benut voor (terugkerende) evenementen die ook bezoekers van elders trokken. En gemeente, ondernemers, eigenaren en ontwikkelaars hebben in gezamenlijkheid gezocht hoe bestaande bedrijvigheid behouden kan blijven en, stap voor stap, er ruimte is gecreëerd voor nieuwe functies op het gebied van werk, recreatie/horeca en wonen. Dit alles is vanuit een samenhangend concept in beweging gebracht.

23

Voor De Wuijver zou zo’n samenhangend concept gevonden kunnen worden in wat de kracht en uniciteit van dit gebied nu al is. Namelijk: een intieme jachthaven waar het aantrekkelijk is voor een hapje en drankje (en misschien wat kleinschaliger evenementen), te midden van maakindustrie die ook zichtbaar en beleefbaar is en waar omheen redelijk kleinschalige bedrijvigheid met een overwegend lagere milieubelasting dan is toegestaan (maximaal tot en met 3.2). Menging van werk en wonen is vervolgens aan zowel de noordals zuidkant mogelijk, onder de voorwaarde dat een goede oplossing gezocht voor enerzijds het bereikbaar houden van de bedrijven, anderzijds de woonkwaliteit.

•

Wonen - nu zaadteelt en zaadhandel Bakker Brothers

2. Wonen Het gebied ten zuiden van de Wuijver tot aan de voorzieningen aan de Potjesdam leent zich voor verschillende, compacte woonbuurtjes. Door de aanwezigheid en toevoeging van water oriënteert het wonen zich in belangrijke mate aan het water, de ecologische zone en het Doesenpad. Voorzien wordt compact wonen (zowel grondgeboden als gestapeld), vanwege de ligging aan waterwegen en – in de binnenterreinen van de buurtjes – buurtgroen. Er wordt rekening gehouden met minimaal 330 woningen in minimaal 3 bouwlagen en op een beperkt aantal plekken maximaal 6 bouwlagen. Hier ontstaan buurtjes die aansluiten bij woonwensen, maar anders zijn dan de buurtjes in Langedijk die er al zijn. Mogelijk dat in dit deelgebied, waar veel gewoond gaat worden, er ook een of meer voorzieningen komen, bij voorkeur aan het Doesenpad. In dit gebied komen de drie gebouwde parkeervoorzieningen/parkeerhubs, naast mogelijkheden voor parkeren op straat, op eigen terrein en in parkeerkoffers.

Zou deze situatie zich kunnen lenen voor het activeren van het gebied rondom de jachthaven? Nu nog verscholen, vooral onder intimi bekend en lastig bereikbaar. Maar straks liggend aan het Doesenpad en bereikbaar via de verbrede ecologische zone langs de dijk. Met een jachthaven waar het leuk toeven is, bijvoorbeeld voor een hapje, drankje en mogelijk ook evenementen. Met verschillende maakindustrie, die zicht- en beleefbaar is rondom de jachthaven en zo het industriële maakkarakter versterkt? Met daar weer omheen bedrijvigheid, die zich ook iets meer representeert aan de buitenkant en die zich in de loop der tijd vermengt met wonen. Dit wonen zou, aan de buitenkant, dan ook de uitstraling kunnen krijgen van de omgeving: industrieel en stoer.

Aan de introductie van drie gebouwde parkeervoorzieningen/parkeerhubs liggen de volgende overwegingen ten grondslag: • Op loopafstand: de drie parkeerhubs komen zo verspreid in dit deelgebied te liggen, dat deze op loopafstand liggen van de woningen. Zoals gesteld, komen in dit deelgebied de meeste woningen, minimaal zo’n 330. De meest zuidelijke parkeerhub zal ook bewoners uit het hieronder liggende deelgebied ‘vrije tijd en wonen’ bedienen. • Woonomgeving: door parkeerhubs wordt de woonomgeving voor een belangrijk deel vrijgemaakt van geparkeerde auto’s op straat. Hierdoor kan de woonomgeving worden wat

24

De Wuijver - straks

•

•

een woonomgeving aantrekkelijk en veilig maakt: groen met ruimte voor de voetganger, de fiets, ontmoeting en sport en spel. Ruimtewinst: door een groot deel van het parkeren op straat weg te halen, is er – bij elkaar opgeteld – ruimtewinst. Deze zal ten goede komen aan de woonomgeving (zie hiervoor), maar kan deels ook benut worden voor aanvullende woningbouw. Combinatie met andere voorzieningen: de parkeerhubs kunnen, zoals inmiddels in andere wijken van Nederland terug te zien is, ook gebruikt worden voor andere doeleinden. Denk aan het combineren van zonnepanelen op de daken (en een opslagpunt in het gebouw) of een of meer buurtvoorzieningen (zoals een fietsenmaker, de verzamel- en overstapplek voor deelauto’s en/of deelfietsen). Om als overstapplek van de auto naar de fiets te kunnen functioneren, liggen parkeerhubs op knooppunten van fiets- en autowegen. Flexibel: in diverse wijken in Nederland verschijnen momenteel parkeerhubs of worden deze in de nieuw- en verbouwplannen opgenomen. De bouwtechniek van deze parkeerhubs is vaak zo dat, na verloop van tijd, een parkeerlaag gedemonteerd kan worden. Hiervan kan sprake zijn als het parkeergebruik afneemt, bijvoorbeeld door veranderend gedrag en/of verdere opkomst van deelmobiliteit. In de meest vergaande situatie, kan de gehele parkeerhub gedemonteerd worden en ontstaat er ruimte voor woningbouw.

Wonen - kanaalzijde

25

3. Vrije tijd en wonen Rondom de Potjesdam bevinden zich uiteenlopende voorzieningen. Inzet is om de meeste van deze voorzieningen te behouden in de Oostrand, maar dan wel op zo’n manier dat deze meer zichtbaar, vindbaar en toegankelijk zijn voor bezoekers. In dit deelgebied bevinden zich ook twee kavels in eigendom van zo’n 50 eigenaren. Met hun gemeenschappelijke zaakwaarnemer is een verkennend gesprek gevoerd over het ontwikkelen van wonen, ook weer compact vanwege de ligging aan waterwegen. Op deze twee kavels zouden zo’n 100 woningen kunnen komen, zowel grondgebonden als gestapeld in minimaal 3 bouwlagen en op een beperkt aantal plekken maximaal 6 bouwlagen. Een van de drie parkeerhubs ligt nabij de toekomstige woningen. Daarnaast zullen er mogelijkheden voor parkeren op straat, op eigen terrein en in parkeerkoffers zijn.

5. Plas en wonen Aan de oostzijde van de Bufferplas zijn ‘plaswoningen’ voorzien. Zo krijgt de Bufferplas een bestemming, mede ook doordat het Doesenpad hierlangs komt te liggen. In dit deelgebied is een beperkt aantal grotere woningen op kavels voorzien, zo’n 10 tot 15 woningen met maximaal 3 bouwlagen. Het parkeren vindt op eigen terrein plaats.

Plas & wonen - nu plas

Vrije tijd & wonen - nu kinderboerderij

6. Park en wonen Tussen de volkstuinen en de Langebalkweg bevindt zich momenteel begraafplaats De Oostervaart en groen. Inzet is om de ruimte voor de begraafplaats te beperken en in het groen appartementen te realiseren op zo’n wijze dat het groen om deze woningen openbaar toegankelijk blijft. Voorzien worden zo’n 60 woningen in minimaal 3 en maximaal 5 bouwlagen. Het parkeren vindt op eigen terrein plaats.

4. Vrije tijd Ten zuiden van de Potjesdam bevinden zich de volkstuinen en de tennisclub. Inzet is om deze voorzieningen eveneens te behouden, met als opgave om deze voorzieningen meer zichtbaar, vindbaar en toegankelijk te maken voor bezoekers. Het parkeren blijft, zoals nu al het geval is, op eigen terrein direct naast deze voorzieningen.

doel om, met een knipoog naar het verleden, op een eigentijdse wijze een gebiedspecifieke sfeer en beeldkwaliteit te creëren. Deze verkenning heeft vier types woningen opgeleverd, waarbij de omvang en bouwhoogtes meegenomen zijn in de volumestudie en bepaling van aantal woningen.

Om nadere richting te geven aan de (her) ontwikkeling van de zes deelmilieus en de hierbij behorende beeldkwaliteit zijn spelregels geformuleerd. Deze spelregels: 1.

Borgen identiteit, kwaliteit, samenhang en verbindingen/routes;

2.

Bepalen het minimaal aantal woningen, het type woningen, de wijze waarop de bebouwing zich verhoudt tot het water (aangrenzend of juist nog ruimte voor openbaarheid), het groen, het Doesenpad, de bouwhoogtes, de binnengebieden, de gewenste/logische plek voor voorzieningen, de ontsluiting en het parkeren; en

3.

Historische eilandverkaveling

Bieden duidelijkheid over wat de (her) ontwikkeling betekent voor de omgeving (uitzicht, bouwhoogtes, verkeer, nieuwe routes, nieuwe plekken).

Deze spelregels geven, zoals gezegd, een Wonen aan het water richting. De manier waarop deze vervolgens geconcretiseerd worden binnen de verschillende deelmilieus (bijvoorbeeld: meer woningen dan het minimaal aantal opgegeven per deelmilieu, nadere W A T E parkeren) R uitwerking bouwhoogtes, zal vragen om In Noord-Holland was waterbeheersing een belangrijk thema. Vóór de gekenmerkt werd door een regelmatig slotenpatroon. Later nader overleg tussen de initiatiefnemer enerzijds en alwerdvroegde afwatering inpolderingen van de vele grote meren in de zestiende eeuw bestond geregeld door gemalen. Het gemaal te Zuidde provincie voor een groot deel uit water en beschermende dijken. Scharwoude regelde de afwatering van het hele Geestmerambacht, de gemeente anderzijds. Het controleren van het waterpeil en het aflossen van overtollig water inclusief de Ringpolder. ^26. Slotenpatroon rond Zuid-Scharwoude op topografische kaart 1900

was uitermate belangrijk voor de veiligheid van de woongebieden. Een grote rol bij de ontwatering van dit waterland was het meer De Waard (later de Heerhugowaardpolder), waar door middel van overlopen het water uit het Geestmerambacht bij hoge stand heen kon. Het water van de Waard werd op zijn beurt door sluizen naar het Schermeer afgevoerd. Rond het midden van de zestiende eeuw werden windmolens ingezet voor bemaling, wat meer controle over het water gaf dan de simpele overlopen. In deze tijd werd ook begonnen met het inpolderen van de meren in het Geestmerambacht. Dit gaf weer compleet nieuwe problemen; het water uit de polder moest afgevoerd worden naar boezemgebieden en het waterniveau diende op een bepaald peil te blijven. Waarschijnlijk zijn mede voor de afwatering van de polders de lange hoofdsloten gegraven, zodat het gebied rond de Langedijk

^27. Recreatief gebruik van de kades in de Dorpsstraat, ca.1900

Wat betreft het aantal woningen is op basis van een volumestudie een indicatie gemaakt.

Water was tevens een belangrijke economische pijler, zeker nadat in de negentiende eeuw begonnen was met de aanleg van de eilandenstructuur. De sloten waren niet alleen voor het vervoer van de tuinbouwproducten belangrijk: wanneer de groenten geplant waren hadden de boeren het water nodig voor het opscheppen om ze te begieten, en het water ging bevriezing van vroege aardappelen tegen. Ook in het dagelijks leven speelde het water een rol. Iedereen had wel een bootje. Een tijdje is zelfs het vuilnis opgehaald met een speciale vuilboot.

Wat het segment woningen betreft, geldt de woningdifferentiatie van de gemeente – per deelgebied – als uitgangspunt. Dat wil zeggen: een menging van woningen, verdeeld naar 30% sociale huur, 10% middelhuur, 15% middeldure eengezinswoningen, 15% middeldure ^ 1 6 . D e L a n g e d i j k me t Z u y t s c h e r Wo u d e e n N o r t s c h e r Wo u d e , c a . 1 5 0 0 meergezinswoningen en 35% duur. D O R P

Vrije tijd - volkstuinen

26

5.5 Spelregels voor ontwikkeling en beeldkwaliteit

Park & wonen - nu gebied naast begraafplaats

^ 2 8 . B r u g v a n d e D o r p s s t r a a t n a a r e e n e i l a n d me t w o n i n g e n <25. Vervoer van kolen over het water

W

a

t

r

17

Dorpse sfeer

^17. Ansichtkaart van de Dorpsstraat, ca.1920

^18

het type woningen betreft, is een Aan Wat de Langedijk ontstonden in de Middeleeuwen vier dorpen rond kapellen; St. Pancras, Brouck,verkenning Zuytscher Woude en Nortscher cultuurhistorische verricht. Met Woude. als

oostzijde van de Dorpsstraat lagen percelen met (stolp)boerderijen waarin naast de familie ook het vee een plaats vond. Daar waar

De namen van de dorpen verwijzen naar het landschap waarin ze ontstonden. Schar in Scharwoude betekent schrale of magere grond, woude verwijst naar boombeplanting en laag struikgewas. In 1094,

genoeg ruimte was tussen Dorpsstraat en Voorburggracht stond ook aan de westelijke, de ‘lage kant’, een boerderij. Dit kwam het meeste voor in Noord-Scharwoude en Oudkarspel. In Broek en

er werd toen nog geen onderscheid gemaakt tussen Noord- en Zuid Scharwoude, heette de plaats Scorlewalth, het woud (moerasbos,

Zuid-Scharwoude liep de straat vaak zo dicht langs de sloot dat er onvoldoende ruimte was. Deze onbebouwde percelen behoorden

weidegebied) nabij Schoorl. In Zuid-Scharwoude werd de kapel

e

Steenhuis stedenbouw/landschap | Urban Fabric

27

Vaarroutes koolschuren vaak bij de en boerderijen aan de overkant van de Dorpsstraat, zodat

1 Grondgebonden woningen, die geïnspireerd zijn op de tuinderswoning en boerderette in dorpse sfeer met als een van de meest kenmerkende elementen een verspringende rooilijn.

2 Gestapelde woningen, die geïnspireerd zijn op de stolpboerderij en de koolschuur. Deze vormentaal zal zich vertalen naar eigentijdse en bij de Oostrand horende appartementencomplexen.

3 54 Grondgebonden woningen, die geïnspireerd zijn op waterwoningen met een duidelijke relatie met het water. Denk aan wonen aan een kade met ontmoetingsruimte of wonen aan een eigen steiger met een bootje.