MPG (meerjarenprognose) 2024 Dijk en Waard

Het projectmatige programma in deelgebied de Eilanden bestaat uit 151 te realiseren woningen. Er hebben nu zes grondleveringen plaatsgevonden (eiland D t/m I), waarbij in totaal de grond onder 130 te realiseren woningen is verkocht en geleverd. Er resteren nog grondleveringen t.b.v. een te realiseren programma van 21 woningen op eiland J. Verder zijn 59 vrije kavels onderdeel van het woningbouwprogramma in Westerdel. In 2023 zijn 8 gemeentelijke kavels binnen deelgebied De Eilanden verkocht en geleverd. In totaal zijn er nu 55 gemeentelijke kavels verkocht. Per 1 januari 2024 zijn er in deelgebied Centrale Buurt en De Straatjes geen vrije kavels meer beschikbaar. In deelgebied De Eilanden zijn nog 4 te verkopen vrije kavels.

Projectgegevens Kern

Verwacht eindjaar

Uitleglocatie, ten noordwesten van Broek op Langedijk 2027

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

469.520 m2

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Gemeentelijke kavels

Aantal 4

% 16%

Rijwoning

5

20%

Twee-onder-een kap

0

0%

Vrijstaand

16

64%

Totaal

25

100 %

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 167.781

% 41%

Verharding

61.246

15%

Groen

65.173

16%

Water

98.271

24%

Reservering (groen)

15.073

4%

Totaal (bruto plangebied)

407.543

100%

Ruimtegebruik

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

36 van 75

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2024 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 0,77 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 104.000,= verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2023. Dat het resultaat afneemt heeft hoofdzakelijk te maken met de tussentijdse winstneming van circa € 1,42 miljoen bij de jaarrekening van 2023. De totale nominale kosten nemen toe met circa € 1,16 miljoen. Dit heeft hoofdzakelijk te maken met de tussentijdse winstneming van € 1,42 miljoen bij de jaarrekening 2023. De winstneming wordt verrekend met de boekwaarde en vormt boekhoudkundig gezien een last voor de grondexploitatie. Tot slot zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken afgenomen. Dit heeft grotendeels te maken met dat de werken zijn aanbesteed voor een lager bedrag dan van tevoren was geraamd.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

52.017.000 53.249.000 1.232.000

53.181.000 54.154.000 973.000

1.164.000 905.000 259.000

Subtotaal inflatie en rente

268.000-

142.000-

126.000

Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024

964.000 873.000

832.000 769.000

132.000104.000-

Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming

4.191.000 4.960.000

De opbrengsten voor grondverkopen nemen toe met circa € 0,91 miljoen. De reden hiervoor is dat bij de verkoop van de gemeentelijke kavels hogere grondprijzen gerealiseerd zijn in vergelijking met de gehanteerde grondprijzen in de grondexploitatie. Daarnaast zijn er in 2023 zowel projectmatig als particulier meer kavels verkocht dan verwacht. Aangezien het realistisch wordt geacht dat de gronduitgifte binnen de resterende looptijd van 4 jaar gerealiseerd kan worden, blijft de einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 gehandhaafd. Het saldo van inflatie en rente neemt hierdoor af. Dat komt enerzijds doordat er in 2023 hogere opbrengsten zijn gerealiseerd. Hierdoor loopt de boekwaarde sneller terug, waardoor we lagere rentelasten hebben. Anderzijds kent een deel van dit voordeel een technische verklaring. We zijn een jaar verder, de resterende looptijd is een jaar korter en hierdoor wordt logischerwijs een jaar minder toekomstige rente en kostenstijging gerekend.

37 van 75

Verschil B-A

Kaart Westerdel

www.westerdel-langedijk.nl

38 van 75

3.9 De Draai Beschrijving Het gebied De Draai wordt omsloten door de Krusemanlaan, de Oostdijk, de Jan Glijnisweg, de Beukenlaan en de Oosttangent. Deze herziene grondexploitatie 2024 vormt inmiddels de 15e editie en omvat de financieel ruimtelijke vertaling van de ontwikkeling van het gebied: de voor Dijk & Waard grootste woningbouwlocatie met een gemeentelijke grondexploitatie. De gemeente heeft in het verleden namelijk nagenoeg alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels uit te geven aan bouwclaimhouders en andere ontwikkelende partijen. De ontwikkeling is dusdanig gevorderd dat er inmiddels voor 1.609 woningen grond is geleverd. De gebeurtenissen in 2023 hebben geleid tot deze herziening en hebben betrekking op het ingerekende Programma, op ingerekende Planning en op de Prijs i.c. de kosten bouw- en woonrijpmaken en de opbrengsten van de uit te geven gronden. Programma Vergeleken met vorig jaar is het totale woningprogramma in deze herziening per saldo met 48 woningen afgenomen tot in totaal 2.574 woningen. De afname is voor een groot deel te wijten aan het feit dat er in het noordelijke deel van De Draai op het voormalige terrein van Esdégé-Reigersdaal een gewijzigd programma is ingerekend. De reden hiervan is de sterke wens om meer bestaand groen op het Reigersdaalterrein te kunnen handhaven.

Tot nu toe is het uitgangspunt immers geweest dat slechts alleen de waterpartijen (i.c. de tuinvijvers) op het terrein en het groen in de bovenrand van Reigersdaal gehandhaafd zouden worden. Er is nu gekozen voor een ruimtegebruik waarbij ten minste normatief 1 ha. minder wordt uitgegeven ten gunste van te handhaven groen. Tegelijkertijd is het aandeel sociale huur uitgebreid tot 30%. Daarnaast is uit de eerste proefverkavelingen voor De Draai Zuid gebleken dat door de specifieke kenmerken van het gebied het ingerekende programma uit de grex 2023 er net niet volledig inpast. Het programma hiervoor is dan ook licht naar beneden bijgesteld. Het totale woningbouwprogramma bestaat uit ca. 23% categorie I en 20% categorie II, in totaal 43%. De wooneenheden van Esdégé-Reigersdaal maken hier onderdeel van uit. Dit is verhoudingsgewijs circa 3% meer dan bij de start van de ontwikkeling van De Draai uitgangspunt is geweest: vanaf de start is namelijk met een aandeel van 40% categorie I en II gerekend. Van de in totaal 259 ingerekende appartementen bevindt het leeuwendeel zich in het huursegment en in de goedkoopste categorieën I en II.

Toelichting herziening grondexploitatie De Overbrugging per 1-1-2022

Projectgegevens Kern

Uitleglocatie, in het noordoosten van HHW

Verwacht eindjaar

2030

Restant looptijd

8 jaar

Programma Categorie

Gerealiseerd

I (incl. ER) II III IV Totaal

471 280 333 525 1.609

Nog te realiseren 118 246 229 372 965

Totaal

%

589 526 562 897 2.574

23% 20% 22% 35% 100%

Specificatie Programma categorie I en II waarvan waarvan Categorie Totaal % huur koop I en II 751 225 526 gerealiseerd I en II nog te 364 119 245 realiseren totaal cat. I en II 1.115 344 31% 771

%

69%

Programma: vergelijking met vorig jaar Totaal Gestapeld Grondgebonden Programma 2024 2.574 259 10% 2.315 Programma 2023 2.622 237 9% 2.385 Verschil programma 2024 - 2023 -48 22 -70

39 van 75

90% 91%

Planning en fasering Tot en met december 2023 heeft de gemeente grond geleverd voor de bouw van ca. 1.609 woningen in verschillende prijsklassen. Van dit aantal is in 2023 de grond geleverd van projecten met een omvang van 164 woningen. De fluctuatie in het aantal verkochte woningen per jaar is met name afhankelijk van het tempo van oplevering van bouwrijpe grond door de gemeente (waarbij de aanleg van nutsvoorzieningen vaak een vertragende factor is) en van de duur van het ontwikkeltraject van de woningen tot en met vergunningaanvraag en verkoopmanifestatie. Voor het jaar 2023 was in de vorige herziening een aantal gepland van 246 woningen. De totale geplande uitgifte voor 2024 beslaat ca. 222 woningen. In het noordelijke deel van De Draai is de versnellingslocatie plan Korenbloemstraat in maart 2024 in verkoop gebracht. De noordelijke ontwikkeling kan gezien worden als een versnellingslocatie waarbij de ontwikkelaar zelf (in nauw overleg met de gemeente) het stedenbouwkundig ontwerp heeft gemaakt. Daarnaast wordt naar verwachting eind van het jaar de eerste grond geleverd aan de ontwikkelaars die in het plan IJsvogelstraat in De Draai Zuid actief zijn. Het gevolg voor de planning is dat de uitgiftejaren 2025 en 2026 een omvang kennen van resp. 79 en 182 woningen. De einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2030 blijft vooralsnog gehandhaafd.

De gemiddelde gronduitgifte tot 2030 bedraagt percelen voor ca. 135 woningen per jaar. Prijs: verschillen kosten en opbrengsten Ontwikkeling van de opbrengsten: De totale opbrengsten woningbouw en niet-woningbouw zijn t.o.v. vorig jaar met ca. € 1,8 miljoen op eindwaarde licht gestegen als gevolg van: • een hogere ingerekende en gerealiseerde opbrengst voor de 15 vrije kavels in fase 3 (bouwveld Hermelijnstraat). • een hogere ingerekende en gerealiseerde opbrengst door een gewijzigd programma in fase 5 (bouwveld Korenbloemstraat). • een verlaging van het totaal aantal woningen met 48 door een aanpassing van het programma in fase 4 (bouwveld Zomertalingstraat) en fase 5 (voormalige Reigersdaalterrein); De stijging is afgezet tegen de totale opbrengsten slechts 1%.

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (1e jaar, volgende jaren)

1,00%

2,00%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar Uitgeefbaar ER Verharding Groen Park Water

Oppervlakte (m2) 529.601 21.285 201.018 49.646 178.482 126.590

% 48% 2% 18% 4% 16% 11%

1.106.622

100%

Totaal

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023

Exploitatie 2024

Verschil

A

B

B-A

Subtotaal kosten

156.442.000 158.116.000

1.674.000

Subtotaal opbrengsten

170.503.000 172.336.000

1.833.000

Tussentijdse winstneming

4.332.000

6.017.000

1.685.000

Resultaat EW per 31 december 2030

9.729.000

8.203.000

-1.526.000

Resultaat NCW per 1 januari 2024

8.304.000

7.142.000

-1.162.000

40 van 75

Ontwikkeling van de kosten: De totale kosten zijn t.o.v. vorig jaar met ca. € 1,7 miljoen op eindwaarde licht gestegen met name als gevolge van: hogere inrichtingskosten voor het nog te ontwikkelen bouwveld Reigersdaal (fase 5) als gevolg van: • minder uitgeefbaar gebied en meer openbaar gebied; • hogere lasten tijdelijk beheer bouwrijpe gronden (OZB); • hogere plankosten. Ook hier bedraagt de stijging afgezet tegen de totale kosten slechts 1%. Jaarschijf 2023 In 2023 is voor ca. € 11,0 miljoen door gronduitgifte aan opbrengsten gerealiseerd. De kosten bedroegen in 2023 circa € 10,5 miljoen. De jaarschijf 2023 laat een positieve cashflow zien van circa € 0,5 miljoen, waardoor de boekwaarde na winstneming (=saldo van gemaakte kosten en gemaakte opbrengsten) is verbeterd naar een niveau van circa € 16,0 miljoen negatief. Hiernaast wordt het verloop van de jaarlijkse cash flow in de tijd grafisch in beeld gebracht.

€ 30.000.000 € 20.000.000 € 10.000.000 €0 -€ 10.000.000 -€ 20.000.000

Kosten incl. kostenstijging Opbrengsten incl. opbrengstenstijging Rentesaldo Cumulatief

Resultaat inclusief winstneming De per 1 januari 2024 herziene grondexploitatie voor De Draai resulteert na winstneming in een positief saldo van circa € 7,1 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is mede door de winstneming daarmee met circa € 1,1 miljoen verminderd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2023. Conform BBV regelgeving is de gemeente bij winstnemingen gebonden aan een berekeningssystematiek (de zgn POC-methode), die aangeeft op basis van de reeds gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten of er in het betreffende jaar een winstneming kan worden gedaan. Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. “Percentage of Completion” (POC) methode dat er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 1.685.000,-. Risico’s Er zijn generieke risico’s zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente en kostenopbrengstenstijging. Ook verlaging van bepaalde grondwaarden door conjunctuurschommelingen kunnen een risico vormen. De verwachting is dat die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 7,1 miljoen opgevangen kunnen worden.

41 van 75

42 van 75

3.10 De Vaandel Midden Beschrijving De herziene grondexploitatie De Vaandel Midden behelst de ontwikkeling van een bedrijventerrein dat wordt omsloten door de N194 (Westfrisiaweg), de Middenweg, het spoor en de zonneweide in Heerhugowaard. De basis voor het bedrijventerrein is vastgelegd in het bestemmingsplan de Vork (in 2007). Mede door de effecten van economische recessie rond 2012, is gesteld de ontwikkeling van de Vork op te delen in drie gebieden: De Vaandel Zuid, De Vaandel Midden en De Vaandel Noord. Voor de Vaandel Midden is in 2016 het bestemmingsplan vastgesteld. Door middel van verkleining van het exploitatiegebied in combinatie met een nieuw en soberder ontwerp voor De Vaandel Midden is destijds geprobeerd om de financiële gevolgen van de crisis te lijf te gaan.. De grondexploitatie De Vaandel Midden is bij vaststelling van het bestemmingsplan geopend (december 2016). Sindsdien is de uitgifte gestaag gestart. De afgelopen circa vier jaren is de vraag naar bedrijfslocaties weer fors toegenomen met als gevolg dat het grootste deel van de bedrijfskavels in de Vaandel Midden is verkocht of onder optie zijn. Gelet op de vraag naar bedrijfslocaties is er in 2022 gestart met een haalbaarheidsonderzoek naar de ontwikkeling van het aangrenzende gebied “De Vaandel Noord”.

De Vaandel Noord ligt direct aan de Vaandel Midden en is gezamenlijk onderdeel van het bestemmingsplan ‘De Vork”, in 2007 planologisch aangewezen als bedrijventerrein. Het is aannemelijk dat de gronden in de Vaandel Noord binnen afzienbare tijd, middels een separate grondexploitatie in exploitatie worden gebracht. In het afgelopen jaar (2023) is Vaandel Midden onderhevig geweest aan veranderingen. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening op Programma, Planning en Prijs worden toegelicht.

Programma (in m2) Fase

Gerealiseerd

Nog te realiseren

Totaal

106.765

29.387

136.152

106.765

29.387

136.152

1 Totaal

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar Restant looptijd

Uitleglocatie (bedrijven), in het noorden van HHW 2028 4 jaar

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

1,00%

Programma Het totale exploitatiegebied bestaat uit circa 14 hectare uitgeefbaar gebied. Begin 2024 is circa 10,7 hectare (78%) uitgegeven. Op het grootste deel van de resterende 2,9 hectare hebben verschillende partijen een optie. In 2023 is circa 1,1 hectare uitgegeven aan 3 verschillende partijen. In totaal zijn er nog 10 kavels beschikbaar. De gemeente is voor alle kavels in onderhandeling met geïnteresseerden.

43 van 75

Planning Verwacht wordt dat eind 2026 het grootste deel van de kavels verkocht zullen zijn. Op de percelen die eind 2026 worden verkocht, wordt vervolgens nog gebouwd door de individuele eigenaren. Na die realisatie, volgt dan nog het woonrijp maken van het gebied. Prijs Eind 2022 is de nieuwe grondprijzennotitie Dijk en Waard door het college van B&W vastgesteld, met hierin de grondprijzen voor onder andere de vaandel Midden. Later dit jaar zal er een nieuwe grondprijzennotitie volgen. De kavelprijzen in 2024 zijn gelijk gebleven aan het jaar ervoor. Aan de kostenkant zijn prijspeilcorrecties doorgevoerd waardoor met name de ramingen voor bouw- en woonrijp maken hoger zijn geworden. Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2024 herziene grondexploitatie resulteerde in een positief saldo op NCW van circa € 2,2 miljoen. Dit resultaat is daarmee 3 ton lager dan in 2023. Dit komt doordat er een winstneming heeft plaatsgevonden in boekjaar 2023. Daarnaast zijn de kosten voor woonrijp maken verhoogd aan de hand van een inflatiecorrectie. Verlies- en winstneming Op basis van de Percentage of Completion (POC) methode is gebleken dat er een tussentijdse winst van circa € 2,5 ton dient te worden genomen. Dit bedrag is in mindering gebracht op het saldo van de NCW.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo Subtotaal inflatie en rente Resultaat EW per 31 december 2028 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Exploitatie 2023

Exploitatie 2024

Verschil

A 16.670.000 19.512.000 2.842.000

B 17.080.000 19.496.000 2.416.000

B-A 410.000 -16.000 -426.000

49.000

-5.000

-54.000

2.891.000 2.517.000

2.411.000 2.206.000

-480.000 -311.000 247.000

Tussentijdse winstneming

Prognose boekwaarde per 31-12 3.000.000 2.500.000 2.000.000

1.500.000 1.000.000 500.000 2024

2025

2026

2027

2028

44 van 75

Kaart De Vaandel midden

45 van 75

3.11 De Vaandel Zuid Projectgegevens Beschrijving Het gebied De Vaandel Zuid wordt omsloten door de N194, de Middenweg en de spoorlijnen. Voor dit gebied wordt voorzien in de ontwikkeling van een stukje ‘spontane stad’, gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. De ontwikkelingen van het Expertisecentrum en het Buurtschap Waaranders (Hugo’s Tuin) hebben als basis gediend voor het in 2020 vastgestelde Masterplan De Vaandel Zuid. Programma Het woningbouwprogramma bestaat grotendeels uit het inmiddels gerealiseerde programma van Hugo’s Tuin (voorheen Buurtschap Waaranders) met 138 woningen waarvan een groot deel grondgebonden woningen en appartementen in de categorie I en II. Hugo’s Tuin biedt ruimte aan mensen met een beperking, ouderen, gezinnen en alleenstaanden. Daarnaast zijn voor de ontwikkeling van de bouwvelden grenzend aan de N194 aan de oostzijde van het gebied (bouwvelden 3A en 3B) op normatieve basis de kosten en opbrengsten ingerekend voor de bouw van maximaal 62 woningen in de categorie II, II+, III en IV. Voor de bovenstaande ontwikkelingen is het bestemmingsplan De Vaandel Zuid vigerend (vastgesteld in maart 2021). Voor het westelijke deel van De Vaandel Zuid wordt een omgevingsplan De Vaandel Zuidwest voorbereid. Vanwege de milieucontouren vanuit het bedrijventerrein Zandhorst wordt gekeken naar een andere invulling dan woningbouw.

Met stakeholders is gesproken over de mogelijke invulling. Naast het bovenstaande programma zijn door de instelling “Dagelijks Leven” 42 wooneenheden voor dementerende ouderen gerealiseerd op een perceel grenzend aan de Middenweg. De kosten en opbrengsten hiervan, die nagenoeg in evenwicht zijn, maken onderdeel uit van deze grex. Planning Tot en met december 2023 heeft de gemeente grond geleverd voor de bouw van in totaal 108 woningen van het programma van Hugo’s Tuin en voor de bouw van de resterende 30 appartementen. Voor de ontwikkeling van de 62 woningen in de bouwvelden 3A en 3B zal dit jaar een partij geselecteerd worden waarna in de loop van 2025 deze woningen op de markt zullen komen.

Toelichting herziening grondexploitatie De Overbrugging per 1-1-2022

Kern

Locatie in het noorden van HHW

Verwacht eindjaar

2027

Restant looptijd

5 jaar

Plangebied

197.788 m2

Programma Categorie

Totaal

waarvan huur

waarvan koop

%

I II en II+ III IV

82 48 88 24

82

0 48 88 24

34% 20% 36% 10%

Totaal Nog in te vullen Bouwveld 4 en 5

242

82

160

100%

n.t.b.

Ruimtegebruik Omschrijving

Oppervlakte (m2)

%

Uitgeefbaar Verharding Groen Water Nog in te vullen bouwvelden

50.986 21.820 17.121 24.232 83.629

26% 11% 9% 12% 42%

Totaal

197.788

100%

0,65% 2,00% 3,00% 1,00%

2,50% 2,00%

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren) Opbrengstenstijging(1e jaar, volgende jaren)

46 van 75

Prijs: verschillenanalyse De totale kosten zijn t.o.v. de vorig jaar vastgestelde grex met circa € 0,6 miljoen gedaald. Na aanbesteding van het woonrijpmaken bleken de kosten lager uit te vallen dan de raming. Er is efficiënt gebruik gemaakt van naastgelegen werk om zo kosten van bouwplaats inrichting, inzet materieel en personeel te besparen. De totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de raming vorig jaar met circa € 0,7 miljoen gestegen als gevolg van een relatief iets duurder ingerekend woningbouwprogramma op de bouwvelden 3A en 3B (voor de locatie zie de kaart Vaandel Zuid hieronder). Winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. Percentage of Completion (POC) methode er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 694.000,-.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Subtotaal inflatie en rente Tussentijdse winstneming Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Resultaat De 4e herziene grondexploitatie laat na winstneming een positief NCW resultaat zien van circa € 0,8 miljoen per 1-1-2024. Het NCW resultaat is daarmee met circa € 0,5 miljoen verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2023. De einddatum van de grondexploitatie met 31 december 2027 blijft gehandhaafd. Met de ingerekende fasering is er, gelet op het grote aandeel betaalbare woningen in een vraagmarkt voor betaalbare woningbouw, sprake van een realistische en beheersbare grondexploitatie.

€ 4.000.000

Risico’s De meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., kunnen qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,8 miljoen opgevangen worden. Grootste voordeel is in de aanbesteding geweest. In de raming/toetsing is met onzekerheden gerekend, waardoor deze veel hoger uitkwam dan waar de aannemers voor inschreven.

-€ 1.000.000

Exploitatie 2022

Exploitatie 2023

Verschil

A 10.236.000 10.661.000 -1.000 132.000 294.000 261.000

B 9.664.000 11.333.000 3.000 826.000 840.000 776.000

B-A -572.000 672.000 4.000 694.000 546.000 515.000

€ 3.000.000 € 2.000.000 € 1.000.000 €0 1-1-2024

1-1-2025

1-1-2026

1-1-2027

-€ 2.000.000 -€ 3.000.000

Kosten incl. kostenstijging Opbrengsten incl. opbrengstenstijging Rentesaldo Cumulatief

47 van 75

Kaart De Vaandel zuid

48 van 75

3.12 Heerhugowaard-Zuid Beschrijving Heerhugowaard-Zuid is een gebied dat al ruim 20 jaar in ontwikkeling is en zijn voltooiing nadert. Vanaf het begin is de grondexploitatie (hierna grex) geïntegreerd opgezet. Zoals bekend is het gebied gelegen in het zuiden van Heerhugowaard en bestaat het uit vier plandelen. De plandelen 1 (de Steigers en Sportlandgoed), 2 (het Carré/ Stad van de Zon) en 4A (Land van Luna, grenzend aan de Oosttangent) zijn afgerond; het plandeel 4B (Land van Luna, grenzend aan de Jan Glijnisweg) worden al geruime tijd bewoond en ook het woonrijp maken is nagenoeg afgerond. Van plandeel 3, Tuinen van Luna, dient het laatste deel nog gerealiseerd te worden. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben dan ook met name betrekking op dit laatste plandeel en worden onderstaand toegelicht op de onderdelen Programma, Planning en Prijs. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende: ▪ De fasering van de resterende kosten en opbrengsten van plandeel 3 Tuinen van Luna zijn geactualiseerd; ▪ De civieltechnische kostenraming en de grondwaardeberekening op basis van het definitieve woningbouwprogramma zijn geactualiseerd.

Programma Het totale programma van heel Heerhugowaard-Zuid bestaat uit 3.309 woningen, als volgt verdeeld: De circa 100 woningen In het plan Nieuwwaard (strook direct grenzend aan Butterhuizen) vormen geen onderdeel van de grex; de gemeente heeft die grond destijds niet kunnen aankopen en dit plan is uiteindelijk ontwikkeld door ontwikkelaar Timpaan.

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar Restant looptijd Totale plangebied

Locatie in het zuiden van HHW 2026 2 jaar 1.368.774 m2

Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging (2024, 2025 e.v.) Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

0,65% 2,00% 3,00% 2,50% 1,00% 2,00%

Aandeel categorie I en II totale programma Categorie

Totaal

waarvan huur

%

waarvan koop

%

I en II

1.662

429

26%

1.233

74%

Plandeel 1

Plandeel 2

Plandeel 3A

Plandeel 3B

Plandeel 4A

Plandeel 4B

Totaal

in %

432

870

184

48

128

-

1.662

50%

categorie III & IV vanaf € 255.900,-

443

765

20

131

113

175

1.647

50%

Totaal

875

1.635

204

179

241

175

3.309

100%

categorie I & II tot € 255.900,-

49 van 75

Programma en fasering plandeel 3 Voor plandeel 3, Tuinen van Luna, met de invulling van 179 woningen is de 1e fase inmiddels verkocht en is de 2e fase momenteel in verkoop; het bouwrijp maken is in volle gang en de verwachting is dat medio dit jaar gestart zal worden met de bouw. Er is eind 2021 al met de ontwikkelaar c.q. claimhouder overeenstemming bereikt over de inhoud en waarde van het programma en de voorwaarden waaronder de grond wordt geleverd. Helaas is er vertraging ontstaan doordat er mitigerende maatregelen getroffen moesten worden conform de bepalingen vanuit de Flora- en Faunawet. Ook de aanleg van HVCleidingen is qua tijdsplanning uit de pas gelopen. Prijs: verschillenanalyse Ontwikkeling van de opbrengsten: De totale opbrengsten woningbouw zijn t.o.v. de grex van vorig jaar licht gestegen met circa € 0,5 miljoen op eindwaarde als gevolg van: • een definitieve grondwaardeberekening o.b.v. een geactualiseerd woningbouwprogramma voor fase 3 Tuinen van Luna Ontwikkeling van de kosten: De totale kosten zijn met circa € 0,4 miljoen gestegen als gevolg van: • een geactualiseerde raming kosten bouw- en woonrijp maken gebaseerd op het aangepaste ruimtegebruik vanuit het definitieve ontwerp van het plan.

Ruimtegebruik Tuinen van Luna Omschrijving

Oppervlakte (m2)

Uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal

% 42.706 22.602 30.115 32.675 128.098

33% 18% 24% 26% 100%

Resterend programma Tuinen van Luna Categorie

Nog te realiseren

%

I II III IV Totaal

20 28 78 53 179

11% 16% 44% 30% 100%

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Subtotaal inflatie en rente Tussentijdse winstneming Resultaat EW per 31 december 2026 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Exploitatie 2023 A 148.798.000 163.363.000 5.470.000 7.908.000 1.187.000 1.099.000

Exploitatie Verschil 2024 B B-A 149.232.000 434.000 163.831.000 468.000 5.344.000 -126.000 8.058.000 150.000 1.197.000 10.000 1.128.000 29.000

50 van 75

Verlies en winstneming Conform BBV regelgeving is de gemeente bij winstnemingen gebonden aan een berekeningssystematiek (de zgn. POC-methode), die aangeeft op basis van de reeds gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten of er in het betreffende jaar een winstneming kan worden gedaan. Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. “Percentage of Completion” (POC) methode dat er een tussentijdse winstneming dient te worden genomen van € 150.000,-.

Toekomstige boekwaarde 8.000

Boekwaarde (€ x 1.000)

Jaarschijf 2023 en verloop boekwaarde De grondopbengsten van de resterende gronduitgifte in fase 3 Tuinen van Luna worden in 2024 bijgeschreven. De jaarschijf 2023 laat rekening houdend met de tussentijdse winstneming een negatieve cash flow zien van ca. € 0,7 miljoen, waardoor de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten en gemaakte opbrengsten) uitkomt op een niveau van ca. € 5,8 miljoen negatief. In 2024 worden de resterende gronden voor de ontwikkeling van de Tuinen van Luna bouwrijp geleverd waardoor de boekwaarde volgend jaar positief zal zijn.

6.000 4.000 2.000 -2.000

31-12-2023

31-12-2024

31-12-2025

31-12-2026

-4.000 -6.000 -8.000

Resultaat De per 1 januari 2024 herziene grondexploitatie resulteert na winstneming van € 0,15 miljoen in een positief saldo van circa € 1,1 miljoen. Het netto contante waarde resultaat is nagenoeg gelijk gebleven in vergelijking met de grex per 1 januari 2023. Risico’s Er zijn generieke risico’s zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente en kosten-opbrengstenstijging. Ook verlaging van bepaalde grondwaarden door conjunctuurschommelingen kunnen een risico vormen. De verwachting is dat die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 1,1 miljoen opgevangen kunnen worden.

51 van 75

Kaart Heerhugowaard Zuid en kaart Plandeel 3 Tuinen van Luna

52 van 75

3.13 Stadshart Beschrijving De grondexploitatie Stadshart is een langlopende ontwikkeling van een gebied dat (met het Kanaalpark en het Stationsgebied) moet gaan functioneren als het stadse deel van dit hart van Dijk en Waard. Een Stadshart waar naast wonen ook wat te beleven valt met stadse voorzieningen. Daar hoort een klimaatadaptieve, toegankelijke en inclusieve openbare ruimte bij, gericht op ontmoeting. Zo wordt het Stadshart logisch opgenomen in een samenhangend nieuw hart van Dijk en Waard. De 20e herziening betreft de financieel ruimtelijke vertaling van de laatste resterende ontwikkeling binnen deze grondexploitatie. In 2018 is de herziene grondafspraak met ontwikkelaar De Nijs ondertekend als lumpsumresultaat van een langdurig onderhandelingstraject en met behulp van inzet van arbitrage. De herziene afspraak betrof drie ontwikkellocaties, te weten de Koraallocatie (i.c. gebouw De Coraal achter het gemeentehuis), de Reservelocatie (i.c. gebouw Lapis Lazuli) en de Tangentlocatie (i.c. Woodstone). De eerste twee locaties zijn reeds gerealiseerd en op 14 juli 2023 is de koopovereenkomst ondertekend voor de laatste ontwikkeling Woodstone. Een gedeelte van de openbare ruimte van het Stadshart, rondom Lapis Lazuli en het gemeentehuis is inmiddels klimaatadaptief woonrijp gemaakt, met nadrukkelijke aandacht voor toegankelijkheid en ontmoeting.

De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben zoals ieder jaar gebruikelijk betrekking op Programma, Planning en Prijs.

Programma Vergeleken met vorig jaar, 2022, is het totale woningprogramma van ontwikkelaar De Nijs onveranderd. Op de Tangentlocatie (i.c. Woodstone) zullen 204 appartementen gerealiseerd worden, inclusief bijbehorende parkeervoorzieningen, waarvan de eerste drie van de vijfwoongebouwen in verkoop is gegaan. Woodstone betreft een innovatieve, ambitieuze en integrale duurzame ontwikkeling met een kleine CO2-footprint en circulariteit door houtbouw, met aandacht voor de mobiliteitsopgave en energietransitie Daar hoort een integrale kwalitatieve landschappelijke inpassing bij, op het scharnierpunt van Stationsgebied en Stadshart.

Projectgegevens Kern

Herontwikkeling Stadshart in het centrum van HHW

Verwacht eindjaar

2026

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

30.534 m2

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar Openbaar gebied Totaal

Oppervlakte (m2) 12.937 17.597 149.000

% 42% 58% 100%

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

Programma Locatie

Status

Koraallocatie Reservelocatie Tangentlocatie Totaal

gerealiseerd gerealiseerd koopovereenkomst

Aantal appartementen 80 207 204 491

m2 plint 1.114 1.114

Planning en fasering De grond t.b.v. de ontwikkeling Woodstone zal eind mei 2024 bouwrijp verkocht worden, later dan verwacht. Dit is het gevolg van vertraging in de werkzaamheden bouwrijpmaken, veroorzaakt door capaciteitsgebrek bij de nutspartijen. Ook heeft de het omgevingsvergunningsproces vertraging opgelopen in de vaststelling; de ontwikkelaar heeft nadere onderbouwingen t.b.v. de raadsbesluitvorming over de verklaring van geen bedenking moeten voorbereiden. De gronden rondom de Reservelocatie (i.c. Lapis Lazuli) en het gemeentehuis zijn bijna geheel woonrijp gemaakt, kwalitatief hoogwaardig, klimaatadaptief en voor ontmoeting ingericht o.b.v. een integraal inrichtingsplan. De gronden rondom gebouw De Coraal zijn eerder tijdelijk woonrijp gemaakt en zullen afhankelijk van het tempo in de ontwikkeling van de Tangentlocatie (i.c. Woodstone) gezamenlijk definitief woonrijp gemaakt worden vanuit hetzelfde inrichtingsplan. Naar verwachting loopt de grondexploitatie door tot 2026. Ten opzichte van de vorige actualisatie is dit geen verandering.

54 van 75

Prijs Dit betreft de ontwikkeling van opbrengsten in de grondexploitatie. Alleen voor de Tangentlocatie (i.c. Woodstone) zijn nog opbrengsten door grondverkoop geraamd. Vorig jaar is er een koopovereenkomst ondertekend met ontwikkelaar De Nijs en deze is overeenkomstig de afspraken in de herziene grondexploitatie verwerkt, inclusief de uitwerking van de zienswijze van de raad m.b.t. de kwalitatieve verbinding van het Stationsgebied met het Stadshart via deze scharnierlocatie en verminderd met de reeds ontvangen reserveringsvergoeding.

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Resultaat EW per 31 december 2026

33.716.000 26.609.000 - 7.107.000

Resultaat NCW per 1 januari 2024 Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming

- 6.697.000

Dit betreft de ontwikkeling van de kosten in de grondexploitatie. In vergelijking met de actualisatie van vorig jaar (2022) is er sprake van een stijging van de kosten. De kosten m.b.t. het bouwrijpmaken van de kavel waarop Woodstone wordt ontwikkeld zijn hoger dan verwacht werd; er moest ondergronds meer verlegd worden tegen hogere kosten dan vooraf was ingeschat. De kosten woonrijpmaken zijn bovendien gestegen. Dit is voornamelijk als gevolg van de inrichting van de nieuwe openbare ruimte in het grondexploitatiegebied van het Stadshart, op basis van de eisen ten aanzien van de lokale klimaatopgave. In integrale gebiedsontwikkeling is het een belangrijke opgave om nieuwe exploitatiegebieden en in gemeentelijk beheer zijnde gebieden in samenhang in te richten voor de toekomst. Ten aanzien van een klimaatadaptieve herinrichting van de al in beheer zijnde delen van het Stadshart zijn koppelkansen te behalen. Daartoe dienen de Voorziening WKW en de lokale klimaatopgave op elkaar afgestemd te worden. Die opgave wordt de komende jaren conform de Dijk en Waardse projectmanagementmethodiek opgepakt en afgestemd op de voortgang van de ontwikkeling van Woodstone. De raadsmotie voor een Groen Stadsplein is daar al een goed voorbeeld van.

55 van 75

0

Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie sluit met een negatief saldo op netto contante waarde van € 6,7 miljoen. Hiermee is het resultaat met circa € 190.000,= verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2023. Dit wordt veroorzaakt door stijgende kosten en de financiële uitwerking van de zienswijze van de Raad m.b.t. de realisatie van een kwalitatieve verbinding van het Stationskwartier met het Stadshart. Verlies- en winstneming Aangezien er sprake is van een negatief netto contante waarde resultaat blijft een verliesvoorziening na deze herziening noodzakelijk en zal deze moeten worden opgehoogd. Het verlies is voor een groot gedeelte ontstaan uit een tussentijdse afdracht van € 3,8 miljoen, gedaan in 2005, ten behoeve van Bovenwijkse voorzieningen. De bijbehorende rentelasten hebben in al die jaren tot een vergroting van het verlies geleid. Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect niet binnen de huidige NCW van ca. € 6,7 miljoen negatief als buffer opgevangen kunnen worden. Het risico van € 0,5 miljoen wordt meegenomen in het risico inventarisatie NARIS bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Resultaat EW per 31 december 2026 Resultaat NCW per 1 januari 2023

Exploitatie 2024(prijspeil 2024) B

Verschil B-A

33.600.000 26.556.000

33.716.000 26.609.000

- 116.000 53.000

-7.044.000

- 7.107.000

- 63.000

- 6.507.000

- 6.697.000

- 190.000

Risico’s grondexploitatie per 01-01-2023 (€) (in €, afgerond op duizendtallen) Risico

Berekend effect

Afwijkingen op 2 mln. extra kosten parameters

Kans

Impact op resultaat per 1-1-2024

Risicobedrag

A

B

B*A

25%

2000.000

Totaal risicoprofiel

500.000 500.000

56 van 75

Kaart exploitatiegebied Stadshart

57 van 75

De openbare ruimte van het Stationsgebied en het Stadshart lopen in de toekomst naadloos in elkaar over. Met 'De Band van Dijk en Waard' wordt deze openbare ruimte uniek en is het tegelijkertijd een plek voor ontmoeting.

58 van 75

3.14 Stationsgebied – Gildestraat e.o. Beschrijving In januari 2019 is de eerste grondexploitatie Stationsgebied – Gildestraat e.o. unaniem vastgesteld door de gemeenteraad van voormalig gemeente Heerhugowaard middels RB2018112. Deze grex behelst de verkoop van een viertal kavels met bedrijfsbestemming en de herinrichting van de Gildestraat in het stationsgebied. In 2019 is de eerste kavel verkocht en is hier het Oogcentrum gerealiseerd. Voortgang In het voorjaar van 2021 is fase 1 van de herinrichting van de Gildestraat afgerond. Fase 2 van de herinrichting zal pas plaatsvinden na oplevering van het naastgelegen Vaanpark. Dit omdat de asfaltweg die er nu ligt als bouwweg zal dienen voor deze ontwikkeling. Uiteindelijk zal het asfalt worden vervangen door klimaat-adaptieve gebakken klinkers. Vorig jaar werd gemeld dat er serieuze interesse was voor het kavel (2850 m²) naast het Oogcentrum. Deze interesse is er nog steeds maar de grond is nog niet verkocht. De twee kavels gelegen aan de spoorzijde zijn altijd ingerekend in de grex als zijnde bedrijfsgrond. Van deze 2 kavels is in 2022 een groot gedeelte aangemerkt als een zogenoemde urgentielocatie voor sociale woningbouw. Aansluitend op de samenwerkingsovereenkomst is inmiddels mondeling overeenstemming met Woningstichting Langedijk over de realisatie van 106 sociale huurwoningen op deze locatie.

Er wordt gewerkt aan een koop- realisatieovereenkomst. Het door de raad vastgestelde bestemmingsplan zal 19 april gepubliceerd worden. Het traject rondom de omgevingsvergunning start binnenkort, waarna de bouw, volgens planning, eind 2024 zal starten.

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Kavel 1 (N242 zijde)

Aantal (m2) 2.850

% 76%

Kavel 2 (spoorzijde)

900

24%

Totaal

3.750

100%

Nog te realiseren woningbouw Categorie 1 huurappartementen

Aantal 73

% 69%

Categorie 2 huurappartementen

33

31%

Totaal

106

100%

Programma woningbouw

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 8.000

% 50%

Openbaar gebied

8.000

50%

Totaal (bruto plangebied)

16.000

100%

Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar

Bedrijfslocatie, ten westen van Heerhugowaard 2028

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

16.000 m2

Parameters Momenteel wordt er, conform het Masterplan Stationsgebied Dijk en Waard met verschillende stakeholders in het gebied onderzocht of herontwikkeling mogelijk is op gronden van private partijen aan de Gildestraat en er op deze manier een totale gebiedsontwikkeling van te maken.

Rente Discontovoet Kostenstijging (2024, 2025, e.v.) Opbrengstenstijging (2024, 2025, e.v.)

0,65% 2,00% 3,00% 1,00%

59 van 75

2,50% 1,00%

Resultaat en verschillenanalyse De netto contante waarde op 1-1-2024 bedraagt € 933.000,-. Dit is € 685.000,- hoger dan het jaar er voor. Dit heeft alles te maken met de transformatie van de bedrijfsgrond naar een woningbouwlocatie, die een stuk hoger gewaardeerd kan worden. Aan de kostenkant is een reservering van € 700.000,- opgenomen voor een deel van de kosten van de realisatie van een langzaam-verkeerstunnel onder het spoor tussen de Scheg en Westpoort. Deze tunnel heeft een bovenwijks karakter en komt voor 30% ten laste van de NBK. Tevens wordt 30% toegerekend aan zowel de toekomstige grondexploitatie Westpoort als aan de ontwikkelende partij in Westpoort en het Vaanpark. De resterende 10% wordt toegerekende aan de grex Gildestraat. Conform de POC methode kan er dit jaar € 24.000,- aan tussentijdse winst worden genomen binnen dit complex.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023 Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo Subtotaal inflatie en rente Resultaat EW per 31 december 2028 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Exploitatie 2024

A 1.766.000 2.047.000 282.000

B 1.985.000 3.021.000 1.036.000

B-A 220.000 974.000 754.000

-2.000

-5.000

-3.000

280.000 249.000

1.031.000 933.000

751.000 685.000

Tussentijdse winstneming 2023

Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,93 miljoen kunnen worden opgevangen)

Verschil

24.000

Prognose boekwaarde per 31-12 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 2024

2025

2026

2027

60 van 75

2028

61 van 75

3.15 Berckheidelaan Beschrijving Woonwaard heeft voor de locatie aan de Berckheidelaan een bouwplan ontwikkeld met 29 sociale huurappartementen (cat 1 en 2) , 29 bijbehorende parkeerplaatsen en 3 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Dit plan is goedgekeurd door de commissie Ruimtelijke Kwaliteit en de omgevingsvergunningaanvraag is door Woonwaard ingediend. Om het bouwplan te kunnen realiseren dient het perceel aan de Berckheidelaan door de gemeente bouwrijp aan Woonwaard te worden verkocht. De afspraken die tussen gemeente en Woonwaard zijn gemaakt zijn opgenomen in de koopen realisatieovereenkomst Woonwaard - Berckheidelaan.

Programma Nog te realiseren woningen Categorie 1 huur appartementen

Aantal 20

% 69%

Categorie 2 huur appartementen

9

31%

Totaal

29

100%

Ruimtegebruik Eind 2021 zetten vertegenwoordigers van Woningcorporatie Woonwaard en Woonstichting Langedijk en wethouders van de voormalige gemeenten Heerhugowaard en Langedijk hun handtekening onder een intentieovereenkomst om tot 2030 minimaal 650 sociale huurwoningen te bouwen in Heerhugowaard en nog eens 350 in Langedijk. Dit plan maakt als zogenoemde “urgentielocatie” onderdeel uit van deze doelstelling.

Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 2.207

% 100%

Totaal (bruto plangebied)

2.207

100%

Projectgegevens Kern

Beschrijving Het perceel van 2.207 m² is in april 2024 bouwrijp overgedragen aan Woonwaard. In het verleden was op deze kavel een basisschool gehuisvest. Deze is jaren geleden gesloopt waarbij de grond is ingezaaid met gras. De werkzaamheden voor het bouwrijp maken beperken zich tot de aanleg van een inrit en een bijdrage in het parkeren in het openbare gebied. Het tweede kwartaal van 2024 zal naar verwachting gestart worden met de bouw van het complex. Woonwaard zal het eigen terrein zelf aanleggen, waaronder o.a. de 29 parkeerplaatsen en de groenvoorzieningen.

Verwacht eindjaar

Binnenstedelijke ontwikkeling Schilderswijk Heerhugowaard 2025

Restant looptijd

2 jaar

Plangebied

2.207 m2

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

62 van 75

Resultaat De herziene grondexploitatie Berckheidelaan resulteert in een positieve netto contante waarde van circa € 248.000,-. Gezien het feit dat de werkzaamheden voor het bouwrijpmaken en de grondverkoop in 2024 zullen plaatsvinden, zal er in 2025 alvast een flink deel als tussentijdse winst te worden genomen. Op dat moment zal er een bedrag van € 27.000,worden toegevoegd aan de NBK.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen)

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

A 169.000 457.000 288.000

B 187.000 446.000 259.000

B-A 18.000 -11.000 -29.000

Risico Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,25 miljoen als buffer opgevangen kunnen worden.

Subtotaal inflatie en rente

2.000

-1.000

-3.000

290.000 273.000

258.000 248.000

-32.000 -25.000

Exploitatie 2023

Resultaat EW per 31 december 2025 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Exploitatie 2024

Verschil

Prognose boekwaarde per 31-12 262.000 261.000 260.000 259.000 258.000 257.000 256.000 2024

2025

63 van 75

3.16 De Rotonde (de Klamp) Programma Beschrijving De gemeente is in het voorjaar van 2022 samen met Woonwaard en Woonstichting Langedijk van start gegaan met de ontwikkeling van de urgentielocatie Krusemanlaan Noord (project de Klamp). Doel was het versneld realiseren van sociale huurwoningen om doelgroepen van het woonbeleid te kunnen huisvesten. In een projectteam is alles op alles gezet om de zeer ambitieuze planning te halen. In september 2022 is de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Gezien het tempo wat dit project doorloopt is er binnen de organisatie voor gekozen om de bestaande en aangrenzende grondexploitatie “De Rotonde uit te breiden met bovengenoemde ontwikkeling van sociale woningbouw. Het project behelst de realisatie van 59 appartementen en 20 grondgebonden woningen.

Nog te realiseren woningen Appartementen Cat 1/2

Aantal 59

% 75%

Grondgebonden woningen Cat 1/2

20

25%

Totaal

79

100%

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 3.600 m²

% 23 %

Verharding

5.200 m²

33 %

Groen

6.400 m²

41 %

Voortgang Op het moment van schrijven (april 2024) wordt de laatste hand gelegd aan het inplanten van de groenvoorzieningen en de aanleg van de speelvoorzieningen.

Water

500 m²

3%

15.700 m²

100%

De 59 sociale huurappartementen en de 20 grondgebonden sociale huur woningen zijn medio 2023 opgeleverd en verhuurd.

Projectgegevens

Vanaf medio mei 2024 zal begonnen worden met de aanpassing van de rotonde Krusemanlaan. De verwachting is dat de aangepaste rotonde dan in juli wordt opgeleverd.

Totaal (bruto plangebied)

Kern

Verwacht eindjaar

Uitleglocatie, ten noorden van Heerhugowaard 2024

Restant looptijd

1 jaar

Plangebied

15.700 m2

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

65 van 75

Resultaat en verschillenanalyse Zoals hierboven vermeld betreft deze herziening een uitbreiding van een bestaande grondexploitatie. Aangrenzend aan bovengenoemd plan is de afgelopen eerder project “De Rotonde” van Esdégé-Reigersdaal gerealiseerd. De grond hiervoor is in 2020 verkocht en in 2021 is er een tussentijdse winst genomen van € 414.000,-. Na de zomer van 2022 is het project in een stroomversnelling beland. Er moest snel geschakeld worden. Daarom is ervoor gekozen de bestaande grex uit te bereiden. Aangezien het hier gaat om de ontwikkeling van enkel sociale woningen, wisten we al dat de grondopbrengsten hier beperkt zouden zijn. Hier tegenover staan in verhouding forse investeringen in de openbare ruimte (verhouding uitgeefbaar openbaar gebied is 23%/77%). Dit heeft per saldo geleid tot een negatieve netto contante waarde van -/€ 228.000,- in boekjaar 2022. Hiervoor is destijds een verliesvoorziening gevormd. Naar aanleiding van deze ontwikkeling zal ook de aangrenzende rotonde aangepast dienen te worden om de wijk te ontsluiten. Hiervoor zou via een apart traject krediet worden aangevraagd. Echter is er bij nader inzien voor gekozen om de aanpassing van de rotonde om fiscale redenen toch op te nemen in deze grex. De kosten hiervoor bedragen circa € 1,4 miljoen.

Om deze reden is de eerdere winstneming van circa € 4 ton weer teruggedraaid en is er een verliesvoorziening gevormd van € 1,3 miljoen. Ten noorden van de ontwikkeling is in 2022 grond aangekocht door een private partij waarmee de gemeente momenteel in gesprek is over een eventuele ontwikkeling. Getracht wordt om bij deze partij volgens de kostenverhaalscriteria: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit, kosten te verhalen die de gemeente vooruitlopend op deze ontwikkeling heeft gemaakt binnen het plangebied, dus ook een deel van de rotonde.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023

Exploitatie 2024

Verschil

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

A 2.052.000 1.835.000 -218.000

B 3.163.000 1.835.000 -1.328.000

B-A 1.110.000 -1.110.000

Subtotaal inflatie en rente

-27.000

-32.000

-5.000

Resultaat EW per 31 december 2025 Resultaat NCW per 1 januari 2024

-244.000 -235.000

-1.360.000 -1.307.000

-1.115.000 -1.072.000

Verliesvoorziening de Rotonde Teruggedraaide tussentijdse winstneming

-239.000 0

-1.307.000 414.000

-1.068.000 414.000

Prognose boekwaarde per 31-12 -1.344.000 -1.346.000

2024

2025

-1.348.000 -1.350.000 -1.352.000 -1.354.000 -1.356.000 -1.358.000

-1.360.000 -1.362.000

66 van 75

Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect niet binnen de huidige NCW van ca. € 1,3 miljoen negatief als buffer opgevangen kunnen worden. Zij dienen worden meegenomen in het risico inventarisatie NARIS bij de bepaling van het weerstandsvermogen.

67 van 75

68 van 75

3.17 IKOC Noord-Scharwoude Beschrijving In oktober 2021 heeft de raad van de voormalig gemeente Langedijk besloten in te stemmen met de voorgestelde richting voor de herontwikkeling van de locatie van de voormalige Mariaschool aan de Tulpenstraat 2 te Noord-Scharwoude. Deze locatie is beschikbaar gekomen voor herontwikkeling, nadat de RKBS Mariaschool en de RKBS De Duizend Eilanden zijn gefuseerd per 01-09-2018 (IKC Waterrijk). De gemeente heeft nagenoeg alle gronden in eigendom. Op 29 november 2022 heeft de raad besloten de grondexploitatie te openen. De locatie is gelegen tussen de Tulpenstraat (noordzijde) en sportvelden van LSVV (zuidzijde). Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 1 hectare. De grondexploitatie IKOC NoordScharwoude behelst de ontwikkeling van 50 zorgappartementen met ondersteunende functies, een onderwijsvoorziening en een kinderopvang voor twee groepen. Parkeren wordt opgelost op eigen terrein. Voor verleggen van de watergang zal grond ten zuiden van het oude schoolgebouw moeten worden afgegraven ter plaatse van de beoogde ligging van de nieuwe waterloop. Hier zal vervolgens de huidige loop van de watergang, ten noorden van het oude schoolgebouw, mee worden gedempt. Per 1 januari 2024 heeft een actualisatie plaatsgevonden van de grondexploitatie.

De belangrijkste wijzigingen daarbij zijn de volgende: ▪ De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2024 zijn verwerkt; ▪ Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2023 naar 1 januari 2024; ▪ Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; ▪ De plankosten zijn herijkt; ▪ De looptijd is met één jaar verlengd naar 2027. Voortgang De Mariaschool is in 2023 volledig gesloopt. Hier worden geen kosten meer voor verwacht.

Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Zorgappartementen (sociaal)

Aantal 50 stuks

School (incl. buitengedeelte)

2.148 m2 bvo*

Kinderopvang (incl. buitengedeelte)

370 m2 bvo*

*Stedenbouwkundige verkenning (DB van den Berg Architecten, 2021)

Ruimtegebruik Omschrijving

%

Uitgeefbaar

Oppervlakte (m2) 8.200

Verharding openbaar

265

2%

Water

1.700

14%

Groen/oevers

2.335

19%

Totaal (bruto plangebied)

12.500

100%

65%

Projectgegevens Kern

Noord-Scharwoude

Verwacht eindjaar

2027

Restant looptijd

4 jaar

Plangebied

12.500 m2

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)

3,00%

2,50%

Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)

1,00%

2,00%

69 van 75

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2024 bedraagt circa € 1,01 miljoen negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2023 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2024, circa € 1,02 miljoen negatief. Dit is een verschil van circa € 8.000,= hoofdzakelijk doordat de daadwerkelijke sloopkosten lager zijn uitgevallen dan was geraamd. Risico’s Stijgende GWW-kosten Door verschillende oorzaken stegen de kosten in grond- weg- en waterbouw afgelopen tijd hard. De beheersmaatregel die is getroffen is dat er een opslag wordt gerekend op de kostenstijging. Het zou echter in theorie kunnen dat de kostenstijging in de praktijk nog hoger is dan nu voorzien.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B

Verschil B-A

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

1.721.000 675.000 1.046.000-

1.717.000 675.000 1.042.000-

4.0004.000

Subtotaal inflatie en rente

37.000-

54.000-

17.000-

1.083.0001.020.000-

1.096.0001.012.000-

13.0008.000

Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024

Afnemers van uitgeefbare grond trekken zich terug De gemeente is al langere tijd in gesprek met de ontwikkelpartners van het IKOC. De kans bestaat in theorie dat zij zich terugtrekken. In dat geval zal de beoogde ontwikkeling niet tot stand kunnen komen en zal de gemeente een andere partij moeten zoeken voor de afname van de grond.

70 van 75

Luchtfoto plangebied e.o. (bewerking van NedGraphics B.V./Kadaster)

Stedenbouwkundige verkenning (DB van den Berg Architecten, 2021)

71 van 75

3.18 Westpoort Beschrijving Westpoort is het open terrein aan de zuidwestzijde van Beveland in Heerhugowaard. Het gebied wordt begrensd door de spoorlijn (treinverbindingen Amsterdam-Den Helder en Alkmaar-Hoorn) in het noorden, de N242 in het westen, de Westtangent in het zuiden en de Abe Bonnemaweg in het oosten. De locatie is gemeentelijk eigendom en is op dit moment in gebruik als grasland en depot voor een aantal werken in Heerhugowaard. Gescheiden door de spoorlijn grenst Westpoort aan Vaanpark (voorheen De Scheg) dat eigendom is van BPD. Eind 2024 wordt in Vaanpark gestart met de bouw van de eerste 3 gebouwen met in totaal 343 appartementen. Westpoort wordt ontwikkeld als woongebied en biedt plaats aan een gemengd programma met in totaal ca. 480 woningen in verschillende categorieën. Daarnaast is ruimte voor een aantal voorzieningen. Vanuit het doorlopen planproces van Kansenkaarten en Ruimtelijk Programmatische Verkenning met inwoners, ondernemers en de raad is een plan ontwikkeld met veel aandacht voor groen, klimaatadaptatie en ecologie. Westpoort wordt in de eerste plaats een woonwijk met een aantrekkelijke, groene en gezonde woonen leefomgeving. Het stedenbouwkundig plan kenmerkt zich door gesloten bouwblokken zoals bij een campus, waarbij de kavels relatief klein zijn ten gunste van openbaar groen.

Dit nieuwe woonlandschap is geen traditionele woonwijk maar een opzet waarbij stedelijke waarden worden gekoppeld aan landschappelijke kwaliteiten. De wijk heeft een stedelijke woonsfeer in een landschappelijke setting. De groenstructuur is dominant en robuust en bestaat uit verbindende groendelen en uit verblijfsplekken. Voor Westpoort zijn de financieel-ruimtelijke aspecten van deze planopzet vertaald in de eerste normatieve grondexploitatie welke nu ter besluitvorming aan college en raad wordt aangeboden. De gemeente heeft het project Westpoort samen met het project Vaanpark met succes aangemeld voor de Regeling Woningbouwimpuls (WBI). In december 2021 heeft het Ministerie een beschikking afgegeven met daarin de subsidie voor € 4.641.095,-. Het woningbouwplan gaat uit van een gevarieerde woonwijk in een groene klimaat adaptieve omgeving. Het omgevingsplan wordt opgestart. Volgens de planning zal dan in 2026 gestart kunnen worden met de bouw van de eerste woningen.

Projectgegevens Kern

Uitleglocatie, in het zuidwesten van HHW

Verwacht eindjaar

2031

Restant looptijd

7 jaar

Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar Verharding Groen Water Totaal

Oppervlakte (m2) 47.400 34.400 44.300 22.900

% 32% 23% 30% 15%

149.000

100%

Parameters Rente

0,65%

Discontovoet

2,00%

Kostenstijging (1e jaar, volgende jaren)

3,00% 2,50%

Opbrengstenstijging (1e jaar, volgende jaren)

1,00% 2,00%

72 van 75

Programma Bij het bepalen van het woningbouwprogramma voor Westpoort zijn de uitkomsten gebruikt van de woningmarktanalyse Dijk & Waard 2022 van RIGO. Ook wordt voldaan aan de programmatische voorwaarden van de WBI-beschikking waaraan het programma van Westpoort in combinatie met het programma van Vaanpark aan moet voldoen. Het gaat hierbij om ca. 69% betaalbare woningen, waarvan een aandeel sociale huurwoningen, midden huurwoningen en betaalbare koopwoningen. Het woningbouwprogramma van 477 woningen behelst dan ook zowel de sociale– en betaalbare woningen als het midden- en dure segment. Daarnaast zullen er ook woon- werkwoningen en ca. 500 m2 commerciële voorzieningen worden ontwikkeld. Van de in totaal 210 ingerekende appartementen bevindt het leeuwendeel zich in het huursegment en in de goedkoopste categorieën I en II. Planning en fasering Uitgangspunt voor de planning en fasering van de uitgifte van bouwrijpe grond is 5 jaar: vanaf 2026 t/m 2030. De gemiddelde uitgifte betreft grond voor ca. 95 woningen met daarbij de opmerking dat het aantal woningen de eerste 2 jaren relatief hoger liggen door een gestapeld programma. Resultaat Het resultaat op netto contante waarde bedraagt ca. 1,8 miljoen.

De opgenomen kosten op startwaarde bedragen € 25,5 miljoen en zijn inclusief de ramingen voor de hoofdplanstructuur die onderdeel vormen van de eerder genoemde en gehonoreerde WBI subsidie van het Rijk. In deze aanvraag is nog uitgegaan van een ongelijkvloerse kruising onder of over de Westangent voor langzaam verkeer maar uit nadere studies bleek deze investering niet noodzakelijk. Het uitgangspunt is nu dat de Abe Bonnemaweg wordt gereconstrueerd in combinatie met de aanleg van een langzaam verkeersbrug vanuit het plan Westpoort naar het kruispunt Abe Bonnemaweg - Westtangent. Ook de bestaande verkeerslichtinstallatie zal worden aangepast. Aangezien deze reconstructie van de Bonnemaweg ook profijt oplevert voor de ontwikkeling van het plan Urban Connection op de aangrenzende locatie Beveland, wordt een aandeel van 25% toegerekend aan de grondexploitatie Beveland.

Programma Categorie

huur

koop

Totaal

%

I II III IV

44 98 18 0

36 113 168

44 134 131 168

9% 28% 27% 35%

Totaal

160

317

477

100%

Programma: verdere specificatie Totaal 477

Gestapeld 210

44%

Grondgebonden 267

56%

Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo

25.482.000 28.060.000 2.578.000

Subtotaal inflatie en rente

533.000-

Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024

2.046.000 1.781.000

Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming

Door deze aanpassing zal de WBI subsidie wel substantieel lager uitvallen maar daar staat tegenover dat er ook een dure investering vervalt. Deze mutaties zijn in deze eerste grondexploitatie verwerkt. De ingerekende opbrengsten bestaan voornamelijk uit de voorgenomen grondverkopen voor woningbouw; in totaal zijn de opbrengsten op startwaarde begroot op € 28,0 miljoen.

73 van 75

0

Verlies- en winstneming Hier is vanzelfsprekend nog geen sprake van.

Risico’s A) De gekozen stedenbouwkundige uitgangspunten met gesloten bouwblokkken en daarbij een afwijkend ruimtegebruik t.o.v. traditionele verkavelingen zou in een mindere conjunctuur kunnen leiden tot lagere VON-prijzen en daardoor ook tot lagere grondwaarden. Het effect van 10% lagere grondwaarden heeft, uitgaande van een kans van 25% dat dit voorval zich voordoet, een negatief effect op de NCW van ca. € 1,1 miljoen. B) De onzekerheid over toekomstige aanbestedingen voor de aanleg van de hoofdplanstructuur door snel stijgende kosten grond- weg- en waterbouw. Indien deze kosten met 10% stijgen heeft dit, uitgaande van een kans van 25% dat dit voorval zich voordoet, een negatief effect op de NCW van ca. € 0,5 miljoen. C) Daarnaast zijn er meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente, etc.. De inschatting op dit moment is dat het effect van bovenstaande risico’s binnen de huidige NCW van ca. € 1,8 miljoen opgevangen kunnen worden.

74 van 75

Kaart Westpoort

75 van 75