MPG (meerjarenprognose) 2024 Dijk en Waard
Tekst van het document
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024 Gemeente Dijk en Waard
2 mei 2024
Inhoud 1 Inleiding ............................................................................................ 3
3 Projectenrapportage .......................................................................14
1.1 Doel ................................................................................................... 3
3.1 Beveland ...............................................................................................15
1.2 Afbakening......................................................................................... 3
3.2 Breekland .............................................................................................18
1.3 Leeswijzer .......................................................................................... 4
3.3 Dr. Wilminkstraat .................................................................................21
2 MPG .................................................................................................. 5
3.4 Lourens Bogtmanstraat ........................................................................24
2.1 MPG in de P&C-cyclus ....................................................................... 5
3.5 De Overbrugging ..................................................................................27
2.2 Werkwijze .......................................................................................... 5
3.6 Madderom ...........................................................................................30
2.3 (Beleids)kaders .................................................................................. 5
3.7 SV Vrone woningbouw .........................................................................33
2.4 Parameters ........................................................................................ 6
3.8 Westerdel .............................................................................................36
2.5 Projectenportefeuille en eindjaren ................................................... 6
3.9 De Draai ................................................................................................39
2.6 Gronduitgifte ..................................................................................... 7
3.10 De Vaandel Midden............................................................................43
2.7 Boekwaarde ....................................................................................... 8
3.11 De Vaandel Zuid .................................................................................46
2.8 Resultaat ............................................................................................ 9
3.12 Heerhugowaard-Zuid .........................................................................49
2.9 Risico’s ............................................................................................. 10
3.13 Stadshart ............................................................................................53
2.10 Reserve bouwgrondexploitaties.................................................... 11
3.14 Stationsgebied – Gildestraat e.o. .......................................................59
2.11 Winstnemingen en verliesvoorzieningen ...................................... 11
3.15 Berckheidelaan ...................................................................................62
2.12 Af te sluiten grondexploitaties ...................................................... 12
3.16 De Rotonde (de Klamp) ......................................................................65
2.13 Materiële Vaste Activa .................................................................. 12
3.17 IKOC Noord-Scharwoude ...................................................................69
2.14 Vennootschapsbelastingplicht (Vp)............................................... 13
3.18 Westpoort ..........................................................................................72
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
1 Inleiding 1.1 Doel In het kader van de jaarrekening 2023 van de gemeente Dijk en Waard hebben herzieningen plaatsgevonden van de grondexploitaties per 1-12024. Deze herziene grondexploitaties zijn op 18 juni 2024 vastgesteld door de raad, voorafgaand aan de vaststelling van de jaarrekening 2023. Het MPG 2024 geeft inzicht in de kosten, opbrengsten en het resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar, oftewel alle lopende (grondexploitatie)projecten. De informatievoorziening op totaalniveau biedt de mogelijkheid te monitoren op het niveau van de totale projectenportefeuille van Dijk en Waard.
1.2 Afbakening Voorliggende notitie vormt een toelichting op de totale grondexploitatieprojecten-portefeuille van de gemeente Dijk en Waard. Anders dan de toelichtingen per individuele grondexploitatie richt deze toelichting zich meer op de algemene uitgangspunten en resultaten op totaal-/MPG-niveau (alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld). Het gaat hier uitsluitend om de ruimtelijke projecten waarin de gemeente een actieve rol vervult. Met andere woorden, gemeentelijk grondeigendom die door de gemeente zelf bouw- en woonrijp wordt gemaakt en waarin de gemeente uiteindelijk zelf de gronduitgifte verzorgt. Binnen de definities van het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) wordt dit ook wel bouwgrond in exploitatie genoemd (BIE). Binnen de gemeente Dijk en Waard zijn de volgende grondexploitaties actief (BIE, bouwgrond in exploitatie):
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
Woningbouwlocaties: ▪ Dr Wilminkstraat fase 2; ▪ Hoek Voorburggracht/L. Bogtmanstraat; ▪ De Overbrugging; ▪ Madderom, Benedenweg; ▪ SV Vrone - woningbouw; ▪ Westerdel; ▪ De Draai; ▪ De Vaandel Zuid; ▪ Heerhugowaard Zuid; ▪ Stadshart; ▪ Berckheidelaan; ▪ De Rotonde; ▪ IKOC Noord Scharwoude; ▪ Westpoort Bedrijventerreinen: ▪ Beveland; ▪ Breekland; ▪ De Vaandel Midden; ▪ Stationsgebied – Gildestraat e.o. Buiten de scope van deze MPG vallen de projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft. Bij deze projecten is sprake van een door een particuliere partij gewenst ruimtelijke besluit. De gemeente heeft in dat geval geen grondpositie, het project vindt plaats op gronden van derden. In dergelijke projecten is de gemeente op grond van de Ow (Omgevingswet) verplicht kostenverhaal toe te passen. Deze projecten kwalificeren zich niet als bouwgrond in exploitatie en zullen daarom niet behandeld worden in deze notitie.
3 van 75
1.3 Leeswijzer Het MPG bestaat uit drie onderdelen: 1. Inleiding; 2. Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG); 3. Projectenrappportage. In deel 1 wordt nader ingegaan op het doel en afbakening van de MPG. In deel 2 wordt inzicht gegeven in de achtergrond en ontwikkeling van het MPG op ‘macro-niveau’ dat wil zeggen op het totaal van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld. In deel 3 wordt per individueel grondexploitatieproject een projectbeschrijving gegeven en inzicht geboden in de voortgang, financiën en risico’s.
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
4 van 75
2 MPG 2.1 MPG in de P&C-cyclus De MPG wordt opgesteld op basis van de per 1-1 geactualiseerde grondexploitaties, die één keer per jaar worden herzien in het kader van de jaarrekening. De MPG heeft zowel betrekking op de jaarrekening als de programmabegroting en neemt een aparte positie in tussen beide P&Cproducten. De per 1-1-2024 herziene grondexploitaties zijn namelijk verwerkt in de jaarrekening, maar vormen ook de basis voor de begroting.
2.2 Werkwijze De MPG is gebaseerd op de herziene grondexploitaties per 1-1-2024. In het kader van de herziening van de grondexploitatie zijn de volgende stappen uitgevoerd: ▪ De gerealiseerde kosten en opbrengsten en aangegane verplichtingen zijn verwerkt in de grondexploitaties; ▪ De ramingen van de kosten en opbrengsten voor 2024 e.v. zijn geactualiseerd; ▪ De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd is bijgesteld; ▪ De parameters kostenstijging, opbrengstenstijging en rekenrente zijn geactualiseerd; ▪ (Plan)inhoudelijke wijzigingen zijn verwerkt. Dit leidt tot een geactualiseerde waardering van de grondexploitaties per 1-1-2024. Het verwachte resultaat is altijd een ‘best estimate’ op basis van feiten en omstandigheden op een bepaald moment.
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
2.3 (Beleids)kaders Nota Grondbeleid De visie op het grondbeleid is uitgewerkt in de Nota Grondbeleid Dijk en Waard, vastgesteld door de gemeenteraad op 12 maart 2024. Grondbeleid is geen doel op zich, maar geeft een koers voor de grondpolitiek. Het is een middel om de ambities van het bestuurlijk akkoord, de thema’s uit de omgevingsvisie en sectoraal beleid zoals volkshuisvesting waar te maken. Het grondbeleid helpt de gemeente om de leefbaarheid in de gemeente en haar kernen te vergroten en een evenwichtige keuze te maken tussen de verschillende belangen en ambities. De gemeente Dijk en Waard kan de verschillende rollen van het grondbeleid inzetten. Met het dynamische karakter bepaalt de gemeente per ruimtelijk initiatief welke gemeentelijke houding, rol en inzet van instrumenten het beste past. De gemeente Dijk en Waard maakt op basis van onder andere ambitie, prioriteit, risico en de gewenste regie de afweging tussen actief grondbeleid, actief faciliterend en faciliterend grondbeleid (zie ook routekaart grondbeleid, pagina 14 Nota Grondbeleid Dijk en Waard). Ontwerp Strategische Omgevingsvisie Ons leefgebied moet gezond en veilig zijn, nu en in de toekomst. In de ontwerp-strategische omgevingsvisie staat wat dat voor Dijk en Waard betekent. De strategische omgevingsvisie is een toekomstvisie voor onze leefomgeving.
Daarbij wordt vooruitgekeken naar het jaar 2047, wanneer de nieuwe gemeente Dijk en Waard 25 jaar bestaat. De omgevingsvisie voor Dijk en Waard is uitgewerkt vanuit een integraal perspectief: alle opgaven en ambities worden tegelijk opgepakt. De omgevingsvisie maakt ruimtelijke keuzes. Keuzes die in verband staan met alle ambities binnen de gemeente, waaronder sociale en economische, maar ook met de opgaven waar wij voor staan, zoals klimaat en energie.
5 van 75
2.4 Parameters
2.5 Projectenportefeuille en eindjaren
In deze paragraaf wordt kort in gegaan op de gehanteerde parameters.
In onderstaande tabellen is de actuele projectenportefeuille weergegeven inclusief de verwachte einddatum.
Rente Bij de Programmabegroting 2024 is de aan de grondexploitaties toe te rekenen rente vastgelegd op 0,65%. Dit rentepercentage is gehanteerd in de grondexploitaties per 1-1-2024. Discontovoet Conform de BBV-regelgeving maakt de gemeente Dijk en Waard, ten behoeve van de te treffen verliesvoorziening, de verlieslatende grondexploitaties contant met een percentage van 2% (Meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone). Kostenstijging De gehanteerde kostenstijging voor 2024 is 3% en langjarig 2025 en verder is de gehanteerde kostenstijging 2,5%. Dit is gebaseerd op de ontwikkeling van relevante indexen als de Grond- Weg en Waterbouw(GWW)-index.
Project woningbouw Dr. Wilminkstraat fase 2 (vm Mavo) Hoek Voorburggracht / L. Bogtmanstraat Locatie De Overbrugging NSW Locatie Madderom Benedenweg SP SV Vrone - woningbouw Westerdel De Draai De Vaandel Zuid Heerhugowaard Zuid (Stedelijk gebied) Stadshart Berckheidelaan De Rotonde IKOC Noord Scharwoude Westpoort
Project bedrijventerrein Opbrengstenstijging De meerjarige opbrengstenstijging voor grondexploitaties ligt gemiddeld binnen een bandbreedte van 1,0% tot 2,0%. Dat verschilt per individuele grondexploitatie. Dat heeft te maken met het feit dat voor een aantal grondexploitaties de grondprijzen reeds contractueel zijn vastgelegd en/of dat de grond al onder optie is genomen. Verder kan het zijn dat er nog geen contractuele afspraken zijn vastgelegd ten aanzien van de grondprijzen. Het percentage opbrengstenstijging is dan afhankelijk van het type grondexploitatie en de verwachte prijsontwikkeling van het beoogde programma. Voor woningbouw-grondexploitaties wordt er voor de lange termijn opbrengstenstijging uitgegaan van 20-jaarsgemiddelde van de CPI van 2,0%. Voor bedrijventerrein-grondexploitaties wordt er voor de lange termijn opbrengstenstijging uitgegaan van 1,0%.
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
Beveland Breekland De Vaandel Midden Stationsgebied – Gildestraat e.o.
Verwachte einddatum 31-12-2024 31-12-2027 31-12-2024 31-12-2026 31-12-2027 31-12-2027 31-12-2030 31-12-2027 31-12-2026 31-12-2026 31-12-2025 31-12-2025 31-12-2027 31-12-2030
Verwachte einddatum 31-12-2026 31-12-2032 31-12-2028 31-12-2028
6 van 75
2.6 Gronduitgifte Onderscheid wordt gemaakt tussen de gronduitgifte woningbouw en bedrijventerreinen. Het gaat hier sec om de verwachte gronduitgifte in de grondexploitatieprojecten. Geen onderdeel van de overzichten zijn de faciliterende projecten die er in de gemeente zijn en waar de gemeente geen grondpositie heeft. (bv. Stationskwartier en de Frans). Woningbouw Onderstaande tabel geeft per woningbouwproject het totale programma weer inclusief de verdeling tussen de per 1-1-2024 gerealiseerde gronduitgifte versus de nog te realiseren gronduitgifte. Project Beveland Dr. Wilminkstraat fase 2 Lourens Bogtmanstraat De Overbrugging Madderom SV Vrone woningbouw Westerdel De Draai De Vaandel Zuid Heerhugowaard Zuid Stadshart Stationsgebied – Gildestraat Berckheidelaan De Rotonde IKOC Noord-Scharwoude Westpoort Totaal
Totaal 148 44 30 32 13 14 679 2.574 242 3.309 491 106 29 79 50 477 8.317
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
Gerealiseerd Te realiseren 148 44 30 32 13 14 654 25 1.609 965 180 62 3.130 179 287 204 106 29 79 50 477 5.936 2.302
Onderstaande staafdiagram geeft voor de totale portefeuille woningbouwprojecten de uitgifteprognose per jaar (grond onder aantal te realiseren woningen).
Prognose totale uitgifte grond onder woningen 1.200 1.000 800 600 400 200 0
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Bedrijventerrein Onderstaande tabel geeft per bedrijventerrein het totale programma (hectare) weer inclusief de verdeling tussen de per 1-1-2024 gerealiseerde gronduitgifte versus de nog te realiseren gronduitgifte. Project Breekland De Vaandel Midden Stationsgebied – Gildestr. Beveland Totaal
Totaal Gerealiseerd Te realiseren 32,8 23,3 9,5 13,6 10,7 2,9 0,9 0,5 0,4 47,3 34,5 12,8
7 van 75
Onderstaand staafdiagram geeft voor de totale portefeuille bedrijventerreinen de prognose voor de totale uitgifte van bedrijfskavels per jaar weer (hectare).
Prognose totale uitgifte bedrijfskavels (ha) 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 0,00 2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2.7 Boekwaarde In onderstaande tabel zijn de boekwaarden per grondexploitatie weergegeven van de grondexploitaties per 1-1-2024, afgezet tegen de grondexploitaties per 1-1-2023 (* € 1.000). De boekwaarde is het saldo van de geïnvesteerde kosten en opbrengsten. Een positief boekwaardegetal betekent dat er meer kosten dan opbrengsten zijn geweest en een negatieve boekwaarde betekent daarmee dat de kosten met de opbrengsten zijn terugverdiend.
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
Project
Beveland Breekland Dr. Wilminkstraat fase 2 L. Bogtmanstraat De Ark De Overbrugging NSW Madderom SV Vrone - woningbouw Westerdel De Draai De Vaandel Midden De Vaandel Zuid Heerhugowaard Zuid Stadshart Stationsgebied – Gildestraat Zandhorst III Berckheidelaan De Rotonde IKOC Noord Scharwoude Westpoort Broekhorn Totaal grondexploitaties
BW 1-1-2023
Mutatie 2023
BW 31-12-2023
€, x1.000
€, x1.000
€, x1.000
-840 -5.565 136 -975 115 238 -1.013 -128 -840 -16.823 -139 2.862 -5.061 -6.255 221 -453 -6 132 -21 1.053 -33.362
1.005 -59 -89 -205 -104 -319 -36 -108 3.550 872 978 -2.124 -718 -1.591 -102 453 -78 202 -147 -2 1.378
165 -5.624 47 -1.180 11 -81 -1.049 -236 2.710 -15.951 839 738 -5.779 -7.846 119 -84 334 -168 1.051 -31.984
De tabel maakt de boekwaarde-ontwikkeling 2023 inzichtelijk. Gerealiseerde opbrengsten leiden tot een afname van de boekwaarde, terwijl gerealiseerde kosten leiden tot een toename van de boekwaarde.
8 van 75
De prognose is dat door de voortgang in de projecten de komende jaren de boekwaarde verder zal teruglopen. De prognose van het boekwaarde verloop in de komende 10 jaar is weergegeven in onderstaande tabel (let op: tabel en grafiek gaan uit van winstneming in verwacht eindjaar). Peildatum
Boekwaarde
Peildatum
€, x1.000
1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028
-31.984 -14.233 -19.714 -13.829 -11.757
Boekwaarde €, x1.000
1-1-2029 1-1-2030 1-1-2031 1-1-2032 1-1-2033
1.005 9.910 11.302 14.092 -
Deze cijfers en daarmee de verwachte terugloop van de boekwaarde zijn gevisualiseerd in onderstaande grafiek. Dat de boekwaarde binnen een aantal jaar naar een positieve waarde gaat betekent dat op dat moment op totaal van de huidige projectenportefeuille de geïnvesteerde kosten met de opbrengsten zijn terugverdiend.
Prognose boekwaarde per 1-1-... 20.000.000 10.000.000 -10.000.000
-20.000.000
2.8 Resultaat In onderstaande tabel zijn de grondexploitatieresultaten weergegeven van de grondexploitaties per 1-1-2024, afgezet tegen de grondexploitatieresultaten van vorig jaar per 1-1-2024 (* € 1.000). Project
NCW 1-1-2023 NCW 1-1-2024 Verschil per 1-1-2024 per 1-1-2024 Dr. Wilminkstraat fase 2 80 28 -52 Lourens Bogtmanstraat 10 -260 -270 Madderom 365 447 82 SV Vrone woningbouw 1.994 1.761 -233 Westerdel 873 769 -104 De Draai 8.304 7.142 -1.162 De Vaandel Zuid 261 776 515 Heerhugowaard-Zuid 1.099 1.128 29 Stadshart -6.507 -6.697 -190 Berckheidelaan 273 248 -25 De Rotonde -235 -1.307 -1.072 IKOC Noord-Scharwoude -1.020 -1.012 8 Westpoort 1.781 1.781 Subtotaal woningbouw 5.497 4.803 -694 Beveland 267 1.159 892 Breekland 1.232 1.246 14 De Vaandel Midden 2.517 2.206 -311 Stationsgebied – Gildestraat 249 933 685 Subtotaal bedrijventerrein 4.265 5.544 1.279 Totaal 9.762 10.347 585
-30.000.000 -40.000.000
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
9 van 75
Het resultaat op het MPG per 1-1-2023 (omgerekend naar 1-1-2024) bedroeg circa € 9,8 miljoen positief. Het resultaat op het MPG per 1-1-2024 bedraagt circa 10,3 miljoen positief. Het resultaat is met circa € 0,6 miljoen verbeterd ten opzichte van vorig jaar. Dat het resultaat per saldo is verbeterd komt voornamelijk door de toevoeging aan de portefeuille van de nieuwe grondexploitatie Westpoort. Deze grondexploitatie heeft een verwacht resultaat van circa € 1,7 miljoen.
2.9 Risico’s Methodiek risico’s Aan het voeren van een grondexploitatie kleven (schattings)risico’s. Dat maakt het noodzakelijk goed duidelijk te maken op basis waarvan een grondexploitatie is opgebouwd. Zo kan worden ingeschat hoe groot de risico’s de komende tijd zijn en of er aanvullende maatregelen nodig zijn. Dit is belangrijk om te weten, omdat ze effect hebben op de balans en reservepositie en een doorwerking kunnen hebben op de reguliere exploitatiebegroting. Het betekent dat het meest waarschijnlijk geacht scenario wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Dat is gebaseerd op marktanalyse, prijsontwikkeling, eigen beleidsvoornemens en van andere overheden, woningbouwprognoses en dergelijke. Hierbij worden de zogenaamde P’s, Programma, Prijs, Planning, Parameters en Plaats, als waardebepalers gehanteerd. Vanuit BBV-regelgeving wordt onderscheid gemaakt tussen zogenaamde project specifieke risico’s en niet project specifieke risico’s. De eerste groep is van belang bij de bepaling van tussentijdse winstnemingen en de tweede groep niet. Deze tweede groep bestaat uit generieke risico’s zoals conjunctuurrisico’s. Beide groepen risico’s worden meegenomen in de
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
gemeente brede risico-inventarisatie volgens het systeem “NARIS” en hebben invloed op de berekening van het weerstandsvermogen. In beeld wordt gebracht wat de effecten zijn als één van de waardebepalers anders uitpakt dan verwacht. Deze scenario analyses worden in het traject van een grondexploitatieherziening gemaakt. Wanneer de uitkomst van een risicoscenario niet op te vangen is met het resultaat van de grondexploitatie zelf wordt dit risico meegenomen in het weerstandsvermogen en risicomanagement van de gemeente. Dit gebeurt met de risicomanagementtool NARIS, op basis van de kans van optreden dat een risico zich voordoet en het effect van het betreffende risico (kans * effect). Als het risico is op te vangen in het verwachte resultaat dan volgt er geen actie. De risico’s kunnen wél worden meegenomen in de berekening van de te nemen tussentijdse winst in de POC-methode. Conjunctuureffecten Er is een scenario uitgewerkt waarin de bouwkosten met 5% toenemen, de opbrengsten door gronduitgifte met 0% gelijk blijven en de rente met 2% toeneemt. Het meenemen van dit risico heeft een financieel effect van € 2,8 miljoen op de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit. Netcongestie Door capaciteits- en spanningsproblemen kunnen niet alle aanvragen om netaansluiting van stroom door Liander worden gehonoreerd.
Er wordt wel gewerkt aan het uitbreiden van de capaciteit van het distributienet en het aanpassen van de netstructuur, maar naar verwachting zullen deze werkzaamheden voor onze regio pas in het vierde kwartaal van 2028 worden afgerond. Door deze netcongestie zijn inmiddels ook de doorlooptijden van een geaccepteerde aanvraag t/m de aansluiting verlengd van ca. 0,5 jaar naar maar liefst ca. 1,5 jaar. Dit kan voor veel projecten die op stapel staan leiden tot vertraging met als gevolg extra
10 van 75
kosten. Het meenemen van dit risico heeft een financieel effect van € 1,0 miljoen op de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit. Vorig jaar zijn naast deze generieke risico’s ook nog project specifieke risico’s opgenomen, met name in de grondexploitatie De Draai. Het betrof voornamelijk de destijds ingerekende grondprijzen van de nog te realiseren duurdere woningen en de onzekerheid over de aanbestedingen voor infrastructurele voorzieningen door zeer snel stijgende kosten. Dit jaar zien we vanwege gewijzigde marktomstandigheden dergelijke risico’s niet meer zo expliciet.
2.10 Reserve bouwgrondexploitaties De winst- en verliesnemingen worden verrekend met de Reserve Bouwgrondexploitatie. Bij de vaststelling van de Prognose reserves 20232027 op 7 november 2023 is bepaald dat de stand van de Reserve Bouwgrondexploitatie overeen moet komen met 25% van de gezamenlijke boekwaarde van alle actieve grondexploitaties per balansdatum. Indien nodig wordt de Reserve Bouwgrondexploitatie aangevuld of afgeroomd ten laste of ten gunste van de Algemene Reserve. De Reserve Bouwgrondexploitatie heeft tevens als doel de risico’s binnen grondexploitaties op te vangen. Hiertoe wordt de Reserve Bouwgrondexploitatie tezamen met de Algemene Reserve en de onbenutte belastingcapaciteit meegenomen in de bepaling van de beschikbare weerstandscapaciteit. Dit wordt afgezet tegen de benodigde weerstandscapaciteit, de geïdentificeerde risico’s van de gemeente Dijk en Waard inclusief de grondexploitatierisico’s. Hiermee kan de ratio van het weerstandsvermogen worden bepaald.
In onderstaande tabel is de stand van de Reserve bouwgrondexploitaties weergegeven. De stand van de reserve bedraagt per 1 januari 2024 circa € 8,90 miljoen. Reserve bouwgrondexploitatie Stand per 1-1-2024
€ x 1.000 8.904
2.11 Winstnemingen en verliesvoorzieningen Voor winstgevende grondexploitaties geldt dat er onder voorwaarden (tussentijds) winst kan (en soms zelfs moet) worden genomen. De criteria voor winstnemen staan beschreven in de Notitie grondbeleid bij jaarstukken en begroting 2023 van het BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording). Indien voldaan wordt aan de criteria voor winstnemen dan schrijft de BBV voor dat winst genomen moet worden conform de POCmethode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat er winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). Met andere woorden, bij grondexploitaties met een verwacht positief resultaat moet in verschillende stappen tussentijds winst worden genomen, waarbij de omvang van de tussentijdse winstneming per keer afhankelijk is van de financiële voortgang. Overigens bestaat de mogelijkheid project specifieke risico’s in mindering te brengen op de berekende winstneming. In onderstaande tabel worden de winstnemingen bij de jaarrekening 2023 gepresenteerd. Voor een tweetal projecten, Beveland en De Rotonde, geldt dat eerder genomen winst bij de jaarrekening 2023 is teruggedraaid.
Voor een volledige toelichting op de inzet van de reserve Bouwgrondexploitatie wordt verwezen naar de Prognose reserves 20232027.
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
11 van 75
Grondexploitatie Beveland Dr. Wilminkstraat fase 2 (vm Mavo) De Overbrugging Westerdel De Draai De Vaandel Midden De Vaandel Zuid Heerhugowaard Zuid Stationsgebied – Gildestraat De Rotonde Totaal
Winstneming ultimo 2023 (€, x1.000) -1.046 57 43 1.424 1.685 247 694 150 24 -414 2.864
Voor de verliesgevende grondexploitaties moet tegenover het geraamde tekort op contante waarde van elk project een voorziening zijn gevormd om dit tekort af te dekken. Onderstaande tabel geeft de verliesvoorzieningen en de mutatie op de verliesvoorzieningen in 2023 weer. Grondexploitatie
Hoek Voorburggracht/Bogtmanstraat Stadshart De Rotonde IKOC Noord Scharwoude Totaal
Verliesvoorziening (€, x1.000) Ultimo Ultimo Mutatie 2022 2023 2023 260 260 6.507 6.697 190 239 1.307 1.068 485 1.013 528 7.231 9.277 2.046
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
2.12 Af te sluiten grondexploitaties Bij de jaarrekening 2023 worden een tweetal grondexploitaties afgesloten. Onderstaande tabel geeft de resterende winstneming bij de afsluitingen weer. Grondexploitatie De Ark Zandhorst III Totaal
Resultaat bij afsluiting (€, x1.000) 99 108 207
2.13 Materiële Vaste Activa De strategische aankopen, Niet in exploitatie genomen gronden en compensatiegronden worden op de balans verantwoord onder de Materiële Vaste Activa (MVA). Strategische verwervingen Een strategische aankoop is een aankoop in een gebied waaraan nog geen vastgestelde grondexploitatie of investeringskrediet ten grondslag ligt. De aankoop wordt gedaan met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling dan wel het realiseren van maatschappelijke doelstellingen of aanleg van voorzieningen. De strategische aankopen dienen plaats te vinden binnen de gestelde kaders van de nota grondbeleid. In onderstaande tabel zijn de in het verleden gedane strategische verwervingen weergegeven.
12 van 75
Omschrijving
Oppervlakte in m²
Vronermeerweg 27a Benedenweg 103 Bovenweg 62/64 Westdijk 6 Titanialaan 1 Titanialaan 3 Totaal strategische gronden
17.395 485 1.736 1.650 2.986 4.182 28.434
€ x1.000 5.526 562 975 741 503 672 8.979
NIEGG-gronden Daarnaast worden ook de voormalig NIEGG-gronden (‘Niet In Exploitatie Genomen Gronden) verantwoord op de balans onder Materiële Vaste Activa (MVA). Dit waren gronden zonder concreet ontwikkelperspectief. Per 1 januari 2016 is deze aparte balanscategorie in de BBV afgeschaft, waarna de gronden zijn overgeheveld naar MVA tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde. In de toekomst zijn deze gronden (weer) in te brengen in lopende of nieuwe grondexploitaties.
Compensatiegronden De compensatiegronden betreffen gronden die in eigendom zijn van de gemeente Dijk en Waard. Dit zijn agrarische gronden die eventueel ingezet kunnen worden bij grondverkooponderhandelingen. Deze gronden worden in principe verpacht middels éénjarige pachtovereenkomsten. Per 1 januari 2024 bedroeg de voorraad compensatiegronden circa € 1,6 miljoen. De afgelopen jaren zijn er geen compensatiegronden verkocht.
2.14 Vennootschapsbelastingplicht (Vp) Door de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Stb. 2015, 207) zijn overheidsondernemingen vanaf 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Ook de grondexploitaties zijn binnen de voormalige gemeentes Langedijk en Heerhugowaard geïdentificeerd als een Vpb-plichtige activiteit. De Vpb-last komt ten laste van de reserve bouwgrondexploitaties.
Voor de grond in de Vaandel worden er vanaf 1-1-2018 opbrengsten gegenereerd vanuit verhuur grond ten behoeve van een zonnepanelenveld. Omschrijving De Vaandel De Vaandel Noord Westpoort Breekland fase II Totaal
Oppervlakte in m² 371.040 29.750 139.000 543.280 1.083.070
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
€ x1.000 2.945 577 8.204 3.260 14.986
13 van 75
3 Projectenrapportage Overzichtskaart grondexploitaties
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2024
14 van 75
3.1 Beveland Programma Beschrijving Deze grondexploitatie bevat nog een tweetal aansluitende uit te geven restpercelen. Alle werkzaamheden op het bedrijventerrein zijn al jaren geleden afgerond. De nog uit te voeren werkzaamheden hebben betrekking op de twee resterende bouwrijpe kavels (totaal 6.200 m²) binnen dit complex. De twee kavels zijn altijd gewaardeerd als bedrijfsgrond. Echter is er de afgelopen jaren nagedacht over een alternatieve invulling met wonen en werken op deze zichtlocatie bij de entree van Heerhugowaard. Aangrenzend is eerder woongebouw De Bever gerealiseerd en is de gebiedsontwikkeling Westpoort in voorbereiding. Medio 2019 is de locatie benoemd als versnellingslocatie voor zowel corporatiehuurwoningen als vrije sector woningen, met een intentie tot samenwerking aan een bouwinitiatief van Bot Bouw BV. Doordat de gemeente in samenwerking met de corporatie Woonwaard en Bot Bouw BV de deellocatie als een totaalplan ter hand nemen kan dit
Nog te realiseren aantal woningen Sociale huurappartementen
Aantal 83 stuks
% 56%
Vrije sector appartementen
65 stuks
44%
Totaal
148 stuks
100%
Omschrijving Uitgeefbaar
Oppervlakte (m2) 5837 m²
% 94 %
Openbaar
363 m²
6%
Totaal (bruto plangebied)
6200 m²
100%
perceel in samenhang, kwalitatief en duurzaam worden ontwikkeld. Dit proces heeft ertoe geleid dat er nu een plan ligt voor de realisatie van 83 sociale huurappartementen en 65 vrije sector appartementen. Daarnaast zal er in de plint onder de vrije sector appartementen circa 1.000 m² bedrijfsruimte worden gerealiseerd.
Kern
Voortgang Momenteel wordt de laatste hand gelegd aan een tweetal koop-/ontwikkelovereenkomsten met woningcorporatie Woonwaard en ontwikkelaar Bot Bouw waarin de realisatie van de in totaal 148 woningen wordt geregeld De voorgenomen grondverkoop aan Bot Bouw en Woonwaard is conform beleid gepubliceerd onder de officiële gemeentelijke bekendmakingen. De formele reactietermijn is inmiddels verlopen (28 februari 2024). De voorgenomen grondverkoop wordt nu verwerkt naar een definitieve grondverkoop, onder voorbehoud van planologische wijziging naar wonen. In Q2 2024 wordt daarom ook de planologische procedure voor de bestemmingswijziging naar wonen voorbereid.
Toelichting herziening grondexploitatie Beveland per 1-1-2024
Ruimtegebruik
Projectgegevens
Verwacht eindjaar
Bedrijventerrein, ten westen van Heerhugowaard 2026
Restant looptijd
2 jaar
Plangebied
6.200 m2
Parameters Rente
0,65%
Discontovoet
2,00%
Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)
3,00%
2,50%
Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)
1,00%
1,00%
15 van 75
Resultaat en verschillenanalyse Ten opzichte van de herziening uit 2023 zijn er flinke verschillen waar te nemen. Door de planologische wijziging van bedrijfslocatie naar wonen zijn de opbrengsten van het plot met circa € 1 miljoen gestegen. Daar tegenover staat dat dit deel van Beveland op dit moment een werklocatie is, maar verkleurt met meer wonen. Met de meeropbrengsten in de grondverkoop zullen kosten gemaakt worden om het gebied rondom het plot een upgrade te geven die past bij een woon-werklocatie als deze. Dat zijn aanpassingen in het kader van de infrastructuur i.r.t. gebiedsontwikkeling Westpoort, fysieke en sociale veiligheid voor langzaamverkeer, kansen voor meer groen, ruimte voor ontmoeting en spele en eventuele aanvullende klimaatadaptatiemaatregelen. De komende periode wordt daarom met een VO-stedenbouwkundig inrichtingsplan en kostenraming dit deel van Beveland deels opnieuw ontworpen en op een logische wijze verbonden met de nieuwe gebiedsontwikkeling Westpoort. Terugdraaien winstneming De planaanpassing van bedrijfslocatie naar wonen heeft er voor gezorgd dat de nog te maken kosten en de nog te ontvangen opbrengsten hoger zijn geworden. Conform BBV regelgeving is de gemeente bij winstnemingen gebonden aan de zogenoemde POC-methode.
Deze methode rekent op basis van de reeds gerealiseerde en nog te realiseren kosten en opbrengsten uit of er in het betreffende jaar een winstneming kan worden gedaan. Doordat de verhouding tussen gerealiseerd en nog te realiseren is gewijzigd is het noodzakelijk een bedrag van circa € 1 miljoen aan eerdere winstneming terug te draaien. Dit bedrag is weer toegevoegd aan de grex. Na afsluiting van de grex kan dit bedrag weer als winst worden genomen, maar het heeft nu een negatief effect op het resultaat van de grexen. Resultaat De grondexploitatie heeft een netto contante waarde van € 1.159.129,-. Hierin is dus de teruggedraaide winstneming opgenomen.
Risico’s De risico’s binnen dit project zijn beperkt. De kosten voor de upgrade van het gebied passend bij een woon-werklocatie zullen beperkt blijven tot het bedrag wat de grex kan dragen. Deze kosten zullen ook alleen worden gemaakt indien de grondverkopen ook daadwerkelijk gerealiseerd zijn. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€) Exploitatie 2023
Exploitatie 2024
Verschil
A 15.511.000 15.801.000
B 16.559.000 17.837.000
B-A 1.048.000 2.036.000
Nominaal saldo
290.000
1.278.000
988.000
Subtotaal inflatie en rente
-12.000
-48.000
-36.000
Resultaat EW per 31 december 2026
278.000
1.230.000
952.000
Resultaat NCW per 1 januari 2024
267.000
1.159.000
892.000
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten
Teruggedraaide tussentijdse winstneming
1.046.000
Prognose boekwaarde per 31-12 3.500.000
3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000
500.000 2024
2025
2026
16 van 75
17 van 75
3.2 Breekland Beschrijving Breekland betreft de ontwikkeling van het bedrijventerrein gelegen ten westen van Oudkarspel ten noorden van de N504. Het oorspronkelijke plangebied (d.d. 28 mei 2001) was opgedeeld in drie fasen: Fase 1, fase 2 en Diepsmeerpark (bufferzone). Gelet op de situatie op de markt voor bedrijventerreinen tien jaar geleden en het overaanbod binnen de regio van dat moment, zijn bij de Jaarstukken 2013 fase 2 en de bufferzonde uit de grondexploitatie gehaald (herziening van de grondexploitatie per januari 2014).
Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Zichtkavels
Aantal (m2) 31.117 64.297
67%
Totaal
95.414
100%
Oppervlakte (m2) 328.443
% 70%
Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar
Voortgang De grondexploitatie heeft betrekking op de oorspronkelijk fase 1. Voor dit deel van Breekland is het bestemmingsplan vastgesteld. Breekland is volledig bouwrijp en van de in totaal circa 33 hectare uitgeefbare grond is ruim 70% uitgeefbaar. Circa 50% van Breekland fase 1 is ook woonrijp gereed.
Projectgegevens
Verharding
37.701
8%
Groen
67.846
14%
Water
35.530
8%
Totaal (bruto plangebied)
469.520
100%
Kern Verwacht eindjaar
Uitleglocatie, ten westen van Oudkarspel 2032
Restant looptijd
In totaal dient nog circa 9,5 hectare bedrijventerrein te worden uitgegeven in de resterende looptijd van 9 jaar. De uitgifte is uitgesmeerd over 2024-2025 en 2029-2031 in verband met netcongestie is de verwachting dat tussen 2026-2028 geen kavels kunnen worden uitgegeven.
33%
Reguliere kavels
Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; ▪ Er is voor de resterende grondopbrengsten een prijspeilcorrectie doorgevoerd van 1 januari 2023 naar 1 januari 2024; ▪ De looptijd is met één jaar verlengd naar 2032; ▪ Herverdeling nog uit te geven m2 naar uitgiftecategorieën o.b.v. actuele opties
Breekland kende een reeks jaren van verminderde uitgifte, met op het dieptepunt van de jaren na de kredietcrisis zelfs een jaar waarin helemaal geen gronden zijn verkocht (2013). Echter loopt de uitgifte sinds enkele jaren weer voorspoedig, zo werd er in 2020 1,5 hectare uitgegeven en werden in 2021 alle verwachtingen overstegen met een recorduitgfite van 5,3 hectare. In 2022 is de prognose ook gehaald met circa 1,1 hectare aan uitgegeven grond. In 2023 valt de gronduitgifte echter wel weer tegen, zo is er circa 1.600 m2 aan grond uitgegeven terwijl de prognose 1,2 hectare was.
%
Plangebied
9 jaar 469.520 m2
Parameters Rente
0,65%
Discontovoet
2,00%
Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)
3,00%
2,50%
Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)
0,00%
0,00%
18 van 75
Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2024 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 1,25 miljoen positief. Het netto contante waarde resultaat is daarmee met circa € 14.000,= verbeterd t.o.v. het resultaat op netto contante waarde van de grondexploitatie per 1 januari 2023 (omgerekend naar contante waarde per 1 januari 2024).
Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen)
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo
36.066.000 38.116.000 2.050.000
35.861.000 38.133.000 2.272.000
205.00017.000 222.000
Aan de kostenkant zijn de grootste verschillen te zien bij de kosten van tijdelijk beheer gronden en opstallen en plankosten. De kosten zijn met circa € 205.000,= verlaagd, met name door de verlaging van de kosten voor marketing en promotie.
Subtotaal inflatie en rente
577.000-
784.000-
207.000-
Resultaat EW per 31 december 2032 1.472.000 Resultaat NCW per 1 januari 2024 1.232.000 Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming
1.488.000 1.246.000 2.264.000 3.510.000
16.000 14.000
Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A
Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B
Wat betreft opbrengsten is er een klein voordeel van circa € 17.000 ten opzichte van de grondexploitatie vorig jaar. Dit komt doordat de kavel die verkocht is in 2023 een iets hogere opbrengst had dan van te voren verwacht. Verder is de verwachte uitgifte nog steeds herverdeeld naar uitgiftecategorieën op basis van de grootte van de actuele kavelopties en zijn de grondprijzen hetzelfde gebleven als afgelopen jaar. Verder is het eindjaar verlengd en is de fasering van de uitgifte naar achter geschoven. Dit heeft een negatief effect op de berekende rente en kostenstijging. De verwachte rentekosten zijn met circa € 98.000,= gestegen en de verwachte kostenstijging is met circa € 109.000,= gestegen. De inflatie en rente vormen samen een verschil van circa € 207.000,=.
19 van 75
Verschil B-A
https://www.breekland.nl/
20 van 75
3.3 Dr. Wilminkstraat Beschrijving Ingeklemd tussen de Dr. Wilminkstraat, de Oostelijke Randweg, de handbalvelden en Buitenzorg ligt het voormalig Mavo-veld. Het voormalig Mavo-veld maakt onderdeel uit van de VLOW-locaties (Vrijkomende Locaties Onderwijs en Welzijn). Op het voormalig Mavo-veld (Dr. Wilminkstraat fase 2) worden 44 woningen gerealiseerd. Het gaat om 16 sociale koopappartementen, 12 vrije sector koopappartementen en 16 twee-onder-één-kapwoningen in de vrije sector. Om dit planologisch mogelijk te maken was een procedure voor partiële herziening van het bestemmingsplan opgestart. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn in 2019 vastgesteld.
Programma Nog te realiseren gronduitgifte
Aantal
Nog uit te geven grond onder woningen
0
Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar
Oppervlakte (m2) 4.999
% 55%
Openbaar gebied
4.116
45%
Totaal (bruto plangebied)
9.115
100%
Belangrijke wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende: ▪ ▪ ▪
De looptijd is met één jaar verlengd; Resterende budgetten zijn aangepast, onder andere op basis van de werkelijke in 2023 gemaakte kosten; Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024
Voortgang De woningen zijn verkocht en de openbare ruimte is definitief ingericht. Het enige wat er nu nog moet gebeuren is de terug levering van het openbaar gebied, dit zou afgelopen jaar moeten plaats vinden echter is dit niet nog niet gebeurt. Vandaar dat die nog in 2024 zal plaats vinden. Daarmee kan de grondexploitatie naar verwachting eind 2024 worden afgesloten.
Projectgegevens Kern
Noord-Scharwoude
Verwacht eindjaar
2024
Restant looptijd
1 jaar
Plangebied
9.115 m2
Parameters Rente
0,65%
Discontovoet
2,00%
Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)
3,00%
2,50%
Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)
1,00%
2,00%
21 van 75
%
Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op contante waarde per 1 januari 2024 is circa € 28.000,=. Het resultaat op contante waarde per 1 januari 2024 is daarmee met circa € 52.000,= afgenomen in vergelijking met het netto contante waarde resultaat van de grondexploitatie 2023 (omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2024). Dat het resultaat afneemt heeft hoofdzakelijk te maken met de tussentijdse winstneming van circa € 57.000,= bij de jaarrekening van 2023. De grond is geleverd en de grondopbrengsten zijn gerealiseerd. Er worden op basis van de voortgang geen risico’s geïdentificeerd voor de grondexploitatie van Dr. Wilminkstraat fase 2. De tussentijds genomen winst bedraagt in totaal circa € 507.000,=. Bij een tussentijdse winstneming wordt er als het ware tussentijds geld uit de grondexploitatie gehaald. Het resultaat wordt als het ware ‘afgeroomd’, waardoor het (rest-)resultaat na winstneming lager wordt. Gecorrigeerd voor de winstneming van € 507.000,= bedraagt het resultaat per 1 januari 2024 ongeveer € 0,53 miljoen. Het resultaat exclusief tussentijdse winstnemingen zou je kunnen zien als het ‘werkelijke projectresultaat’, oftewel het resultaat dat je met dit project in totaliteit bezien naar verwachting zult behalen. Dit vormt in feite een indicator voor de ‘financiële project performance’.
Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A
Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo
807.000 890.000 83.000
861.000 890.000 28.000
55.000 55.000-
Subtotaal inflatie en rente
1000
-
1000-
84.000 80.000
28.000 28.000
56.00052.000-
Resultaat EW per 31 december 2024 Resultaat NCW per 1 januari 2024
Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming
Verschil B-A
507.000 535.000
22 van 75
23 van 75
3.4 Lourens Bogtmanstraat Beschrijving Op de hoek van de Lourens Bogtmanstraat en de Voorburggracht te Oudkarspel wordt een gebied van circa 5.600 m² herontwikkeld. Er is een deel van het gebied vrij gekomen als gevolg van het realiseren van een Integraal Kind Centrum (IKC) op de plek van twee basisscholen. Op 16 februari 2021 is de grondexploitatie geopend en het stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Langedijk. Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2024 zijn: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65% conform Programmabegroting 2024; ▪ Kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn geactualiseerd op basis van een actuele raming vanuit het ingenieursbureau van de gemeente Dijk en Waard; ▪ De looptijd is verlengd met één jaar naar 2027; ▪ De plankosten zijn herijkt. Voortgang Op 9 mei 2023 is het bestemmingsplan vastgesteld. Verder zijn de opstallen volledig gesloopt en zijn er geen resterende sloopwerkzaamheden meer. Het bouwrijp maken is aanbesteed en zal naar verwachting in 2024 worden uitgevoerd. De kosten wat betreft het woonrijp maken zijn op basis van het concept definitief stedenbouwkundig ontwerp opgesteld door het ingenieursbureau van de gemeente Dijk en Waard.
Verder ontvangt de gemeente een subsidie ten behoeve van de versnelling van woningbouw, genaamd ‘Uitvoeringsregeling subsidie versnelling woningbouw gemeenten NoordHolland 2021’.
Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Grondgebonden hofwoningen
Aantal 7
% 23%
Sociale appartementen (Cat. 1)
4
13%
Sociale appartementen (Cat. 2)
7
23%
Rijwoningen
3
10%
Vrije sector appartementen
7
23%
Vrijstaande woningen
2
7%
Totaal
30
100%
Omschrijving Uitgeefbaar
Oppervlakte (m2) 2.600
% 46%
Verharding
1.775
32%
Groen
1.251
22%
Totaal (bruto plangebied)
5.626
100%
Ruimtegebruik
Projectgegevens Kern
Oudkarspel
Verwacht eindjaar
2027
Restant looptijd
4 jaar
Plangebied
5.626 m2
Parameters Rente Discontovoet Kostenstijging Opbrengstenstijging
0,65% 2,00% 3,00% (2024), 2,50% (2024 e.v.) 2,50% (sociaal: 0%)
24 van 75
Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2024 bedraagt circa € 260.000,= negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2023 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2024, circa € 10.000,= positief. Het resultaat is met circa € 270.000,= afgenomen. De grootste verschillen worden in het navolgende toegelicht. De kostencategorie bouwrijp maken is met € 47.000,= verhoogd omdat de aanbesteding hoger is komen uit te vallen dan van tevoren was geraamd. De kosten voor woonrijp maken zijn met circa € 83.000,= verhoogd naar aanleiding van de nieuwe ramingen gemaakt door het ingenieursbureau van gemeente Dijk en Waard. De plankosten zijn met ongeveer € 92.000,= verhoogd naar aanleiding van de overschrijding in 2023 op de plankosten als gevolg van een wijziging van het programma van het bouwplan van Woonstichting Langedijk. Dit heeft als gevolg een wijziging van het inrichtings- en groenplan en afwijkingen ten opzichte van de vastgestelde stedenbouwkundigeen beeldkwaliteitskaders en de daarbij komende extra projectkosten voor overleg en afstemming. Verder zijn de plankosten herijkt en voor de resterende looptijd is aan de hand van een capaciteitsraming een inschatting gemaakt wat betreft de plankosten.
De kosten voorbereiding en toezicht zijn met circa € 57.000,= verhoogd naar aanleiding van de hiervoor benoemde wijziging van het programma van het bouwplan van Woonstichting Langedijk. Verder zijn de kosten voorbereiding en toezicht herijkt en is er voor de resterende looptijd een nieuwe ureninschatting gemaakt.
Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A
Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo
1.734.000 1.719.000 15.000-
1.999.000 1.734.000 265.000-
265.000 15.000 250.000-
Subtotaal inflatie en rente
26.000
16.000-
42.000-
Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024
11.000 10.000
281.000260.000-
292.000270.000-
Tussentijdse winstneming per 31-12-2023
0
Risico’s Er zijn een drietal project specifieke risico’s voor de grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat geïdentificeerd. Dit zijn weerstand van de omgeving, verleggen van kabels en leidingen en vertraging vanwege discussie met de ontwikkelaar. Op dit moment zijn deze risico’s allen van beperkte omvang.
25 van 75
Verschil B-A
Conceptaanvraag omgevingsvergunning particuliere koopwoningen (februari 2023)
Stedenbouwkundig plan (januari 2021)
26 van 75
3.5 De Overbrugging Beschrijving Eind 2016 kwam schoollocatie “De Overbrugging” aan de Dr. Wilminkstraat in Noord-Scharwoude vrij. Eind 2016 heeft college ingestemd met de ontwikkeling en een projectplan vastgesteld. In 2017 heeft het college de (ruimtelijke) uitgangspunten van het project vastgesteld. Het college heeft besloten de locatie voor het programmatische deel van sociale huurwoningen aan te bieden aan Woonstichting Langedijk, ook begeleidden zij de totstandkoming van een stedenbouwkundig plan. In 2019 heeft de gemeenteraad het stedenbouwkundig plan vastgesteld. Ook het bestemmingsplan is onherroepelijk vastgesteld. Het plan voor De Overbrugging bestaat uit 27 sociale huurappartementen en 5 grondgebonden woningen. De appartementen zijn verdeeld over twee gebouwen welke geschakeld zijn middels een ‘Overbrugging’ die tevens een functie heeft als geluidsscherm tussen de naastgelegen sportvelden en de appartementen. Per 1 januari 2024 heeft een actualisatie plaatsgevonden van de grondexploitatie. De belangrijkste wijzigingen zijn: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; ▪ De looptijd is met één jaar verlengd naar 2024. Voortgang In 2021 is de grondverkoop onder de sociale huurwoningen gerealiseerd en in 2022 is de grond onder de vrije sector woningen verkocht.
De locatie is bouwrijp gereed en ook een deel van het woonrijp maken is gereed. De verwachting is dat in 2024 het woonrijp maken zal worden afgerond. De grondexploitatie kan naar verwachting eind 2024 worden afgesloten.
Programma Nog te realiseren kaveluitgifte
Aantal 0 0
Totaal
% 100% 100%
Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar
Oppervlakte (m2) 2.853
% 49%
Verharding
1.038
17%
Groen
1.939
33%
Totaal (bruto plangebied)
5.830
100%
Projectgegevens Kern
Noord-Scharwoude
Verwacht eindjaar
2024
Restant looptijd
1 jaar
Plangebied
5.830 m2
Parameters Rente
0,65%
Discontovoet
2,00%
Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)
3,00%
2,50%
Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)
n.v.t.
n.v.t.
27 van 75
Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2024 bedraagt circa € 0,=. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2023 bedroeg circa € 18.000,= positief. Het resultaat neemt zo’n € 18.000,= af op contante waarde per 1 januari 2024 in vergelijking met de grondexploitatie van vorig jaar. Hierdoor sluit het resultaat op € 0,=. Dit komt hoofdzakelijk doordat er volgens de BBVregels winst moet worden genomen in 2023 ter hoogte van € 43.000,=. Op dit moment worden er op basis van de voortgang geen risico’s geïdentificeerd met betrekking tot de grondexploitatie De Overbrugging.
Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A
Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B
Verschil B-A
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo
697.000 716.000 19.000
717.000 716.000 1.000-
20.000 20.000-
Subtotaal inflatie en rente
1000-
1.000
2.000
Resultaat EW per 31 december 2024 Resultaat NCW per 1 januari 2024
18.000 18.000
0 0
18.00018.000-
Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming
43.000 43.000
De tussentijds genomen winst bedraagt in totaal circa € 43.000,=. Bij een tussentijdse winstneming wordt er als het ware tussentijds geld uit de grondexploitatie gehaald. Het resultaat wordt als het ware ‘afgeroomd’, waardoor het (rest-)resultaat na winstneming lager wordt. Gecorrigeerd voor de winstneming van € 43.000,= bedraagt het resultaat per 1 januari 2024 ongeveer € 43.000,=. Het resultaat exclusief tussentijdse winstnemingen zou je kunnen zien als het ‘werkelijke projectresultaat’, oftewel het resultaat dat je met dit project in totaliteit bezien naar verwachting zult behalen. Dit vormt in feite een indicator voor de ‘financiële project performance’.
28 van 75
29 van 75
3.6 Madderom Programma Beschrijving De Westrand van Sint Pancras ontwikkelt zich van achterkant- naar een voorkantsituatie, waarin woningbouw is voorzien langs de Gedempte Veert. In 2011 heeft de gemeenteraad van Langedijk de gebiedsvisie vastgesteld. De kosten worden in gevolge van de Wet Ruimtelijke Ordening verhaald op de groep bouwgegadigden aan wie er planologisch medewerking wordt verleend. De gemeentelijke rol in dit project zal zich beperken tot een faciliterende rol. Te midden van deze kavels ligt ook gemeentelijk eigendom; De Madderomlocatie. De Madderomlocatie betreft een viertal percelen aan de noordzijde van de Gedempte Veert die in de begin jaren zijn verworven door de voormalig gemeente Langedijk. De totale oppervlakte is 2.753 m2. Op deze percelen was het tuincentrum Madderom gevestigd. De locatie leent zich ruimtelijk goed voor huisvesting geschikt voor ouderen. Dit is dan ook onder andere als uitgangspunt genomen in het voortraject waarin verschillende verkavelingsvarianten onderzocht waren. Op 29 januari 2019 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Langedijk ingestemd met de verkaveling voor de Madderomlocatie en op 7 juni 2022 heeft de gemeenteraad van Dijk en Waard de grondexploitatie Madderom geopend. Op 13 september 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Westrand Sint Pancras vastgesteld.
Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; ▪ De plankostenraming is herijkt; ▪ Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2023 naar 1 januari 2024. ▪ Opbrengsten wat betreft het programma voor de appartementen zijn conform de aanbesteding verwerkt. Voortgang Het plan voor de Madderomlocatie bestaat uit 11 appartementen en 2 vrije kavels. De verwachting is dat in 2026 de gronden worden verkocht en dat in 2025-2026 alles respectievelijk bouw- en woonrijp gemaakt zal worden.
Nog te realiseren kaveluitgifte Vrije sector appartementen Vrije kavels Totaal
Aantal 11 2 13
% 85% 15% 100%
Ruimtegebruik Omschrijving Uitgeefbaar
Oppervlakte (m2) 1.594
% 58%
Verharding
559
20%
Groen
630
22%
Totaal (bruto plangebied)
2.783
100%
Projectgegevens Kern
Sint Pancras
Verwacht eindjaar
2026
Restant looptijd
3 jaar
Plangebied
2.783 m2
Parameters Rente
0,65%
Discontovoet
2,00%
Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)
3,00%
2,50%
Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)
1,00%
2,00%
30 van 75
Resultaat grondexploitatie Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2024 bedraagt circa € 447.000,= positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2023 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2024, circa € 365.000,= positief. Het resultaat is met circa € 82.000,= toegenomen, hoofdzakelijk doordat grondopbrengsten naar boven zijn bijgesteld op basis van de werkelijke grondverkoop van de 11 appartementen. Aan de kostenkant wordt het verschil hoofdzakelijk verklaard door toename van de plankosten. Dit komt door inbreng van historische plankosten en een actualisatie van de nog te realiseren plankosten 2024 en verder. Er wordt verwacht dat de grondexploitatie eind 2026 kan worden afgesloten.
Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€, afgerond op duizendtallen) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A
Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B
Verschil
1.421.000 1.795.000
1.566.000 2.053.000
144.000 258.000
374.000
486.000
112.000
22.000
12.000-
34.000-
395.000 365.000
475.000 447.000 0
79.000 82.000
B-A
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo Subtotaal inflatie en rente Resultaat EW per 31 december 2026 Resultaat NCW per 1 januari 2024 Tussentijdse winstneming per 31-12-2023
Risico’s Een risico voor de grondexploitatie wordt gevormd door het feit dat er een kans bestaat dat er vertraging komt betreft de start van het bouwrijp maken. Het project is namelijk afhankelijk van nutspartijen die hebben aangegeven op zijn vroegst kunnen starten in het eerste kwartaal van 2025, maar zeker is dit nog niet. Een ander risico wordt gevormd door het feit dat na onderzoek kan blijken dat de eventueel grond vervuild is met PFAS of andere verontreiniging. In de grondexploitatie is een stelpost voor sanering opgenomen, echter er bestaat een risico dat de saneringskosten hoger kunnen zijn dan opgenomen. Verder vormt de courantheid van kavel 20B een risico. Volgens de stedenbouwkundige uitwerking loopt er een voetpad langs de kavel, ook vlak langs het bouwvlak. Dit kan tot gevolg hebben dat deze kavel minder snel wordt afgenomen of wordt afgenomen tegen een lagere prijs. Echter wordt gezien de recente taxatie dit als een klein risico ingeschat.
31 van 75
32 van 75
3.7 SV Vrone woningbouw Beschrijving Het complex SV Vrone in Sint Pancras dient te worden gerevitaliseerd. De ontwikkeling heeft een oppervlakte van circa 9.000 m² en betreft twee woningbouwplots rondom de velden van SV Vrone. De grondexploitatie is op 13 maart 2021 door de gemeenteraad van voormalige gemeente Langedijk vastgesteld. Het resultaat op de grondexploitatie wordt ingezet als dekking voor de kosten voor de revitalisering van het sportcomplex. Na extra consultatie met de buurt is er een aanpassing op het ontwerp gekomen, welke op 22 november 2021 door de gemeente raad is vastgesteld. Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2024 zijn de volgende: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2024 zijn verwerkt; Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2023 naar 1 januari 2024; Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; De looptijd is met één jaar verlengd naar 2027; Geraamde kosten en opbrengsten zijn qua fasering met één jaar opgeschoven.
Voortgang Het woningbouwprogramma betreft in totaal 14 woningen. Dit zijn allen vrije kavels. Daarvan zijn acht kavels gelegen op de hoek van de Destreelaan en de Vinkenlaan, in het noordoosten van het plangebied, en een strook van zes vrije kavels langs de Boeterslaan, ten zuiden van de voetbalvelden. Er wordt verwacht dat de uitgifte van de kavels gerealiseerd wordt in 2025 – 2026. Naar verwachting vindt in 2025 het bouwrijp maken plaats en zal in 2027 het woonrijp maken worden uitgevoerd. Naar verwachting zal de grondexploitatie eind 2027 kunnen worden afgesloten.
Programma Nog te realiseren kaveluitgifte Vrije kavels Destreelaan
Aantal 8
% 57%
Vrije kavels Boeterslaan
6
43%
Totaal
14
100%
Omschrijving Uitgeefbaar
Oppervlakte (m2) 6.846
% 76%
Verharding
2.162
24%
Groen
0
0%
Water
0
0%
Totaal (bruto plangebied)
9.008
100%
Ruimtegebruik
Projectgegevens Kern Verwacht eindjaar
Sint Pancras 2027
Restant looptijd
4 jaar
Plangebied
9.008 m2
Parameters Rente
0,65%
Discontovoet
2,00%
Kostenstijging (2024, 2025 e.v.)
3,00%
2,50%
Opbrengstenstijging (2024, 2025 e.v.)
1,00%
2,00%
33 van 75
Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2024 bedraagt circa € 1,76 miljoen positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2023 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2024, circa € 1,99 miljoen positief. Het resultaat op netto contante waarde is hiermee met circa € 233.000,= afgenomen. Bouw- en woonrijp maken en plankosten De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn in totaal met circa € 14.000,= toegenomen door prijspeilcorrectie. De plankosten zijn met circa € 190.000,= toegenomen omdat in 2023 meer kosten ten laste van de grondexploitatie zijn gekomen dan verwacht. Ook is er voor de hele looptijd van het project een nieuwe plankostenraming opgesteld.
Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2024 (€) Exploitatie 2023 (prijspeil 2023) A
Exploitatie 2024 (prijspeil 2024) B
Verschil B-A
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Nominaal saldo
478.000 2.552.000 2.074.000
709.000 2.552.000 1.843.000
231.000 231.000-
Subtotaal inflatie en rente
85.000
63.000
22.000-
2.158.000 1.994.000
1.906.000 1.761.000
252.000233.000-
Tussentijdse winstneming per 31-12-2023 NCW per 1 januari 2024 gecorrigeerd voor winstneming
0 1.761.000
Resultaat EW per 31 december 2027 Resultaat NCW per 1 januari 2024
Risico’s Een risico voor het project SV Vrone Woningbouw is dat de planologische procedure nog doorlopen moet worden. Het planologisch risico / draagvlak vanuit de omgeving zou kunnen leiden tot vertraging, planschade en wellicht ook gewijzigde programma’s met andere opbrengstpotentie. Momenteel wordt onderzocht of op de locatie ook een school gerealiseerd kan worden. Maatschappelijk gezien is dit namelijk erg gewenst, maar dit zal wel een negatief effect hebben op de opbrengsten van het project. Indien dit zal plaatsvinden zal dat separate besluitvorming vragen.
34 van 75
35 van 75
3.8 Westerdel Beschrijving In de gemeente Dijk en Waard wordt de woningbouwlocatie Westerdel ontwikkeld. Een gebied van circa 41,3 hectare is actief door de gemeente in ontwikkeling genomen. De gemeente heeft alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels te verkopen aan met name ontwikkelende partijen. Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden: Centrale buurt, De Straatjes en De Eilanden. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2024 zijn de volgende: ▪ Het rentepercentage is aangepast van 0,68% naar 0,65%, conform Programmabegroting 2024; ▪ De fasering van de verwachte kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd; ▪ De plankosten zijn geactualiseerd; ▪ Het risicoprofiel is afgenomen; ▪ Kostenramingen zijn geactualiseerd op basis van de aanbestedingsresultaten. Voortgang Het bouwrijp maken van de eerste fase (Centrale Buurt) en de tweede fase (De Straatjes) is afgerond. In 2023 is ook het bouwrijp maken van de derde fase (De Eilanden) afgerond. De wijk begint steeds meer zijn definitieve uiterlijk te krijgen wat de woonkwaliteit binnen de wijk verbetert. De eerste fase (Centrale Buurt) en de tweede fase (De Straatjes) zijn geheel woonrijp gereed. In 2023 is er gestart met het woonrijp maken van de derde fase (De Eilanden).