Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

156.678.963 173.907.532 9.326.000 7.902.569

157.349.722 175.532.932 10.313.000 7.870.210

670.759 1.625.400 987.000 -32.359

Subtotaal inflatie en rente

651.524

64.573

-586.951

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

8.554.093 7.446.853

7.934.783 7.045.860

-619.310 -400.993

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Prognose boekwaarde per 31-12 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000

6.000.000 4.000.000 2.000.000

-6.000.000

2031

2030

2029

2028

2027

-4.000.000

2026

-2.000.000

Boekwaarde

-

Tussentijdse winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. “Percentage of Completion” (POC) methode conform BBV-regelgeving dat er door het bovenstaande nu een tussentijdse winstneming dient te worden genomen ter hoogte van ca. € 1,0 miljoen. De totale winstneming tot nu toe uit De Draai omvat een totaalbedrag van ca. € 10,3 miljoen. De per 1 januari 2026 herziene grondexploitatie voor De Draai resulteert na deze winstneming in een positief saldo van ca. € 7,0 miljoen. 40 van 81

Risico’s Er zijn geen project specifieke risico’s.

41 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie De Vaandel Midden per 1-1-2026

30 april 2026

42 van 81

3.9 De Vaandel Midden Beschrijving De Vaandel Midden betreft de ontwikkeling van een bedrijventerrein dat wordt omsloten door de N194 (Westfrisiaweg), de Middenweg, het spoor en de zonneweide in Heerhugowaard. De basis voor dit bedrijventerrein is vastgelegd in het bestemmingsplan De Vork (2007). Als gevolg van de economische recessie rond 2012 is destijds besloten de ontwikkeling van De Vork op te delen in drie deelgebieden: De Vaandel Zuid, De Vaandel Midden en De Vaandel Noord. Voor De Vaandel Midden is in 2016 een afzonderlijk bestemmingsplan vastgesteld. Door het exploitatiegebied te verkleinen en te kiezen voor een soberder ontwerp, is toen beoogd de negatieve financiële gevolgen van de crisis te beperken. In december 2016 is de grondexploitatie De Vaandel Midden geopend en sindsdien is de kaveluitgifte gestaag op gang gekomen. De vraag naar bedrijfslocaties is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Hierdoor is inmiddels het grootste deel van de bedrijfskavels in De Vaandel Midden verkocht of in optie genomen. Mede vanwege deze toegenomen vraag is in 2022 gestart met een haalbaarheidsonderzoek naar de ontwikkeling van het aangrenzende gebied De Vaandel Noord. Dit gebied sluit direct aan op De Vaandel Midden en maakt eveneens onderdeel uit van het bestemmingsplan De Vork, waarin het in 2007 planologisch is aangewezen als bedrijventerrein.

In september 2025 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan, het exploitatieplan en de grondexploitatie De Vaandel Noord vastgesteld. Er is echter wel beroep ingediend tegen het bestemmingsplan. Het voornemen is wel om de voorbereidingen te treffen om de gronden van De Vaandel Noord op korte termijn in ontwikkeling te brengen. Programma Het totale exploitatiegebied bestaat uit circa 14 hectare uitgeefbaar gebied. Begin 2026 is circa 11,4 hectare (81%) uitgegeven. In 2025 zijn er 4 kavels uitgegeven met in totaal een oppervlakte van circa 8600 m².

Programma niet-woningbouw Totale kaveluitgifte m²

Type

Gerealiseerd Nog te realiseren Totaal

%

113.942 22.483

84% 16%

136.425

100%

Voortgang Verwacht wordt dat eind 2027 het grootste deel van de kavels verkocht is. Op alle kavels ligt momenteel een verkoopoptie. Op de percelen die naar verwachting eind 2027 worden verkocht, wordt vervolgens nog gebouwd door de individuele eigenaren. Na die realisatie, volgt dan nog het woonrijp maken van het gebied.

43 van 81

Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2026 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo op NCW van circa € 1,8 miljoen (na winstneming). Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

13.410.641 19.705.686 3.861.000 2.434.045

13.424.095 19.953.881 4.647.000 1.882.786

13.454 248.195 786.000 -551.259

Subtotaal inflatie en rente

61.200

25.688

-35.512

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

2.495.245 2.260.020

1.908.473 1.763.134

-586.771 -496.885

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Prognose boekwaarde per 31-12 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000

2029

2028

2027

2026

Boekwaarde

-

Tussentijdse winstneming Vanwege de eerdergenoemde verkoop van percelen is er op basis van de POC-methodiek (Percentage of Completion) in 2025 € 786.000 aan tussentijdse winst genomen. De POCmethode is een boekhoudkundige systematiek waarbij opbrengsten en kosten van langlopende projecten naar rato van de voortgang worden verwerkt in de winst en verliesrekening; de winst wordt tussentijds verantwoord op basis van de gerealiseerde kosten of uren ten opzichte van de begroting. Risico’s Er zijn geen specifieke projectrisico’s aanwezig bij deze grondexploitatie.

44 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie De Vaandel Zuid per 1-1-2026

30 april 2026

45 van 81

3.10 De Vaandel Zuid Beschrijving Het gebied De Vaandel Zuid wordt omsloten door de N194, de Middenweg en de spoorlijnen. Voor dit gebied wordt voorzien in de ontwikkeling van een stukje ‘spontane stad’, gebiedsontwikkeling nieuwe stijl. De ontwikkelingen van het Expertisecentrum en het Buurtschap Waaranders (Hugo’s Tuin) hebben als basis gediend voor het in 2020 vastgestelde Masterplan De Vaandel Zuid. Programma Het woningbouwprogramma bestaat grotendeels uit het inmiddels gerealiseerde programma van Hugo’s Tuin met 138 woningen waarvan een groot deel grondgebonden woningen en appartementen in de categorie I en II. Hugo’s Tuin biedt ruimte aan mensen met een beperking, ouderen, gezinnen en alleenstaanden. Naast het bovenstaande programma zijn door de instelling “Dagelijks Leven” 24 wooneenheden voor ouderen met dementie gerealiseerd op een perceel aan de Vork, grenzend aan de Middenweg. De kosten en opbrengsten hiervan, die nagenoeg in evenwicht zijn, maken onderdeel uit van deze grex. Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

40 10 38 64 10 14 14 10

Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR Appartement Cat. II KOOP GGB Cat. III HUUR Rij- hoekwoning Cat. III KOOP Levensloop Cat. III KOOP Rij- hoekwoning Cat. IV KOOP 2^1 kap Cat. IV KOOP Stadswoningen, woonwerkwoningen OVERIG Totaal

%

18% 4% 17% 29% 4% 6% 6% 4%

24

11%

224

100%

Daarnaast is de ontwikkeling van de bouwvelden grenzend aan de N194 aan de oostzijde van het gebied (bouwvelden 3A en 3B) inmiddels via een tender aanbesteed en gegund. Het programma omvat 62 woningen en is hieronder nader uiteengezet.

Programma bouwvelden 3A en 3B Categorie cat I sociale huur gestapeld cat II sociale huur gestapeld cat III koop geluidswal cat IV 2^1 kap cat III seniorenwoning cat IV seniorenwoning TOTALEN

Aantal 10 10 14 8 10 10 62

46 van 81

Voor het westelijke deel van De Vaandel Zuid is het omgevingsplan “De Vaandel Zuidwest” vorig jaar afgerond. Vanwege de milieucontouren vanuit het bedrijventerrein Zandhorst wordt gekeken naar een andere invulling dan woningbouw, zoals een multifunctionele sporthal. Programma niet-woningbouw Totale kaveluitgifte m²

Type

Maatschappelijk Totaal

%

16.741

100%

16.741

100%

Voortgang Tot en met december 2025 heeft de gemeentegrond geleverd voor de realisatie van alle 224 woningen van het programma van Hugo’s Tuin. Voor de ontwikkeling van de 62 woningen in de bouwvelden 3A en 3B zal de winnaar van de uitgeschreven tender i.c. Thunnissen, naar verwachting binnenkort de eerste woningen op de markt brengen. De einddatum van de grondexploitatie is met 1 jaar verlengd tot en met 31 december 2028. Resultaat en verschillenanalyse De totale kosten zijn t.o.v. de vorig jaar vastgestelde grex gestegen met circa € 0,2 miljoen. Dit is grotendeels toe te rekenen aan hogere kosten woonrijpmaken. De totale opbrengsten woningbouw zijn door indexatie t.o.v. de raming vorig jaar met circa € 0,1 miljoen gestegen.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

9.771.690 14.970.375 2.099.000 3.099.685

10.004.238 15.106.375 2.111.000 2.991.137

232.548 136.000 12.000 -108.548

Subtotaal inflatie en rente

-43.277

-36.901

6.376

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

3.056.408 2.880.122

2.954.236 2.783.842

-102.172 -96.279

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Tussentijdse winstneming Op basis van de cijfers van deze 6e herziene grondexploitatie voor winstneming blijkt dat er een tussentijdse winstneming van € 12.000,- dient te worden genomen. Deze herziening laat na winstneming een positief NCW-resultaat zien van ca. € 2,8 miljoen per 11-2026. Risico’s Project specifieke risico’s: de laatste 62 woningen zijn inmiddels via een tender aan een ontwikkelaar gegund. Er is een risico dat de ontwikkelaar zijn woningen moeilijk kan afzetten door een relatief hoog geboden grondwaarde. De meer generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., kunnen qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 2,8 miljoen opgevangen worden 47 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie Heerhugowaard Zuid per 1-1-2026

30 april 2026

48 van 81

3.11 Heerhugowaard Zuid Beschrijving Heerhugowaard-Zuid is een gebied dat al 25 jaar in ontwikkeling is en eind 2027 zijn voltooiing nadert. Zoals bekend is het gebied gelegen in het zuiden van Heerhugowaard en bestaat het uit vier plandelen. De plandelen 1 (de Steigers en Sportlandgoed), 2 (het Carré/ Stad van de Zon), 3A (de Strip, grenzend aan Butterhuizen), 4A (Land van Luna, grenzend aan de Oosttangent) en 4B (Land van Luna, grenzend aan de Jan Glijnisweg) worden al geruime tijd bewoond en ook het woonrijp maken is afgerond. Inmiddels is ook alle grond van het laatste deel van plandeel 3, Tuinen van Luna, door de gemeente uitgegeven en zijn de woningen verkocht en in aanbouw. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben dan ook met name betrekking op dit laatste plandeel en worden onderstaand toegelicht op de onderdelen Programma, Planning en Prijs. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2026 zijn de volgende: • De fasering van de resterende kosten en opbrengsten van Tuinen van Luna zijn geactualiseerd; • De civieltechnische kostenraming en de grondwaardeberekening op basis van het definitieve woningbouwprogramma zijn geactualiseerd. • Toevoeging van 32 cliëntwoningen Van Esdege-Reigersdaal aan de Middenweg 2. Programma Het totale programma van heel Heerhugowaard-Zuid bestaat uit 3.332 woningen.

De circa 100 woningen in het plan Nieuwwaard (strook direct grenzend aan Butterhuizen) vormen geen onderdeel van de grex; de gemeente heeft die grond destijds niet kunnen aankopen en dit plan is uiteindelijk ontwikkeld door ontwikkelaar Timpaan. Voortgang In Tuinen van Luna, met de invulling van 159 grondgebonden woningen en 32 sociale huurappartementen is inmiddels gestart met de bouw van de grondgebonden woningen waarvan een deel al is opgeleverd in 2025; de rest zal dit jaar worden afgebouwd. De bouw van het appartementencomplex van Woonwaard zal ook in 2026 aanvangen. Het vergunningentraject en de participatie van dit complex zal dit jaar worden afgerond. Daarnaast wordt naar verwachting de grond geleverd voor de bouw van 23 cliëntwoningen van Esdege-Reigersdaal aan de Middenweg 2. Deze uitbreiding is een aanvulling op het vorig jaar opgenomen woningbouwprogramma. Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. I HUUR GGB Cat. II HUUR Appartement Cat. III HUUR Rij- hoekwoning Cat. III KOOP Levensloop Cat. III KOOP Rij- hoekwoning Cat. IV KOOP 2^1 kap Cat. IV KOOP Vrijstaand Cat. IV KOOP Vrije kavel Totaal

%

23 32 47 29 30 34 13 6

11% 15% 22% 14% 14% 16% 6% 3%

214

100%

49 van 81

Resultaat en verschillenanalyse De kosten en opbrengsten 2026 wijken beperkt af van de cijfers uit de grex van vorig jaar. Door met name de uitbreiding van het programma met 23 cliëntwoningen aan de Middenweg zijn de opbrengsten gestegen. Daarnaast is de grondopbrengst voor het appartementengebouw van Woonwaard verhoogd door een verdere verschuiving van het programma van categorie I naar categorie II. De totale opbrengstenstijging bedraagt ca. € 1,6 miljoen. Aan de kostenkant zijn de werken bouw- en woonrijpmaken verder getoetst en geactualiseerd. Dit verklaart grotendeels de meerkosten van in totaal ca. 0,7 miljoen. Relatief gezien nog geen 0,5% van het totaal aan kosten. Nadat er in 2024 voor ca. € 13,0 miljoen door gronduitgifte aan opbrengsten is gerealiseerd is er in de jaarschijf 2025 slechts € 0,4 miljoen aan opbrengsten gerealiseerd. Het betreft de grondopbrengsten van enkele vrije kavels in fase 3 Tuinen van Luna. De kosten bedroegen in 2025 circa € 0,8 miljoen. Door de negatieve cashflow van deze jaarschijf is de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten, gemaakte opbrengsten en winstneming) gedaald naar een niveau van ca. € 3,3 miljoen positief. De per 1 januari 2026 herziene grondexploitatie voor HHW-Zuid resulteert na de winstneming in een netto contante waarde van circa € 0,5 miljoen positief.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

155.367.077 164.630.257 8.707.000 556.180

156.050.376 166.245.283 9.538.000 656.907

683.299 1.615.026 831.000 100.727

Subtotaal inflatie en rente

-117.149

-117.323

-174

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

439.031 421.983

539.583 518.631

100.553 96.648

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Tussentijdse winstneming Op basis van de cijfers van deze herziening voor winstneming blijkt uit de zgn. “Percentage of Completion” (POC) methode conform BBV-regelgeving dat er een bedrag van ca. 0,8 miljoen als tussentijdse winst dient te worden genomen. Met dit bedrag bedraagt de totale winstneming uit HHW-Zuid tot nu toe ca. € 9,5 miljoen.

50 van 81

Prognose boekwaarde per 31-12

2027

2026

Boekwaarde

5.000.000 4.500.000 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 -

Risico’s Er zijn geen projectspecifieke risico’s. Kaart

51 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie Stadshart per 1-1-2026

30 april 2026

52 van 81

3.12 Stadshart Beschrijving De grondexploitatie Stadshart is een langlopende ontwikkeling van een gebied dat (met het Kanaalpark en het Stationsgebied) moet gaan functioneren als het stadse deel van dit hart van Dijk en Waard. Daar hoort een klimaatadaptieve, toegankelijke en inclusieve openbare ruimte bij, gericht op ontmoeting. De 22e herziening betreft de financieel ruimtelijke vertaling van de laatste resterende ontwikkeling binnen deze grondexploitatie. In 2018 is de herziene grondafspraak met ontwikkelaar De Nijs ondertekend als lumpsumresultaat van een langdurig onderhandelingstraject en met behulp van inzet van arbitrage. De herziene afspraak betrof drie ontwikkellocaties, waarvan de Koraallocatie (i.c. gebouw De Coraal achter het gemeentehuis) en de Reservelocatie (i.c. gebouw Lapis Lazuli) al gerealiseerd zijn. Een gedeelte van de openbare ruimte van het Stadshart, rondom Lapis Lazuli en het gemeentehuis is inmiddels klimaatadaptief woonrijp gemaakt, met nadrukkelijke aandacht voor toegankelijkheid en ontmoeting. De ontwikkeling van de Tangentlocatie (i.c. Woodstone) verliep trager. Op 14 juli 2023 is de koopovereenkomst ondertekend en op 6 februari 2024 is het bouwplan Woodstone onherroepelijk vergund.

Na een vertraagde start, vanwege achterblijvende verkopen, is in juli 2025 de grond verkocht en is de bouw van de parkeergarage en de eerste 3 torens (A, B en C) gestart. Op basis van de eerdere tegenvallende verkopen zijn de laatste 2 torens (D en E) iets gewijzigd en zullen, naar verwachting, dit voorjaar in de verkoop gaan waarna in het najaar van 2026 gestart kan worden met de bouw. De doorgevoerde aanpassingen in deze herziening hebben zoals ieder jaar gebruikelijk betrekking op Programma, Planning en Prijs. Voortgang Vergeleken met vorig jaar is het totale woningprogramma Woodstone (bestaande uit 5 torens) met 11 appartementen toegenomen, er komen iets meer betaalbare woningen in de torens D en E dan initieel vergund. Er zullen in totaal 209 appartementen gerealiseerd worden. De parkeerbalans is hieraan aangepast en voldoet aan de Nota Parkeernormen. T.o.v. vorig jaar zijn er geen wijzigingen in planning en fasering. In overeenstemming met de overeenkomst bedraagt de maximale bouwtijd voor het gehele bouwplan 36 maanden, gerekend vanaf start bouw van toren A. Zodoende zal de grondexploitatie doorlopen tot eind 2028.

Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. II KOOP Appartement Cat. III KOOP Appartement Totaal

%

115 94

55% 45%

209

100%

Prijs T.o.v. vorig jaar is de grondverkoop van Woodstone gerealiseerd. De grondverkoop is verminderd met de al ontvangen reserveringsvergoeding en is, volgens de overeenkomst, geïndexeerd met behulp van de CBS-index en is hiermee toegenomen ten opzichte van vorig jaar. De verwerving van de verbinding tussen het Stadshart en het Stationskwartier (YBR) door ontwikkelgebied Woodstone is dit jaar als verwerving onder de kosten opgenomen i.p.v. een vermindering op de verkoopopbrengst, waardoor de opbrengst gestegen is. T.o.v. vorig jaar zijn de kosten in vergelijking met de actualisatie van vorig jaar gestegen. Dat heeft te maken met de verwerving van de YBR die vorig jaar als vermindering van de opbrengst was ingerekend. De ontwikkeling van Woodstone verloopt traag waardoor er meer plankosten 53 van 81

gemaakt zijn en nog worden verwacht te maken. De kosten woonrijpmaken die voor rekening van de gemeente komen, hebben betrekking op de YBR. De overige kosten woonrijpmaken komen voor rekening van de ontwikkelaar en aangezien deze worden doorbelast op basis van werkelijke kosten is er geen prijsrisico. Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie sluit met een negatief saldo op netto contante waarde van € 6,8 miljoen. Hiermee is het resultaat nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2025. Er is een kleine verbetering van € 7.500 ten opzichte van vorig jaar. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

33.634.759 26.502.378 -7.132.381

33.840.842 26.838.974 -7.001.867

206.082 336.596 130.514

Subtotaal inflatie en rente

-201.356

-179.949

21.407

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-7.333.737 -6.775.240

-7.181.816 -6.767.585

151.921 7.654

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Verlagen verliesvoorziening Aangezien er sprake is van een negatief netto contante waarde resultaat blijft een verliesvoorziening na deze herziening noodzakelijk en zal deze iets kunnen worden verlaagd. Het verlies is voor een groot gedeelte ontstaan uit een tussentijdse afdracht van € 3,8 miljoen, gedaan in 2005, ten behoeve van bovenwijkse voorzieningen. De bijbehorende rentelasten hebben in al die jaren tot een vergroting van het verlies geleid. Risico’s Er zijn geen project specifieke risico's.

54 van 81

55 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie Stationsgebied – Gildestraat e.o. per 1-1-2026

30 april 2026

56 van 81

3.13 Stationsgebied – Gildestraat e.o. Beschrijving In januari 2019 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Heerhugowaard unaniem de eerste grondexploitatie Stationsgebied – Gildestraat e.o. vastgesteld (RB2018112). Deze grondexploitatie omvatte de verkoop van vier kavels met een bedrijfsbestemming en de herinrichting van de Gildestraat in het stationsgebied. In hetzelfde jaar is de eerste kavel verkocht en is hier het Oogcentrum gerealiseerd. De twee kavels aan de spoorzijde zijn in de oorspronkelijke grondexploitatie altijd meegenomen als bedrijfsgrond. In 2022 is echter een groot deel van deze twee kavels aangemerkt als urgentielocatie voor de realisatie van sociale woningbouw. In 2024 zijn beide kavels verkocht aan Woningstichting Langedijk (inmiddels Woonwaard) en wordt er momenteel hard gewerkt aan de afronding van 106 sociale huurappartementen. Alle woningen worden aangesloten op het warmtenet van HVC. Voortgang In het voorjaar van 2021 is fase 1 van de herinrichting van de Gildestraat afgerond. Fase 2 van de herinrichting wordt pas uitgevoerd na de oplevering van het naastgelegen Vaanpark, omdat de huidige asfaltweg tijdelijk dient als bouwweg voor dit project. Na afronding van de bouw wordt het asfalt verwijderd en vervangen door klimaatadaptieve gebakken klinkers. Naast het Oogcentrum is nog een kavel van circa 2.800 m².

Hiervoor bestaat al langere tijd serieuze interesse, maar dit heeft nog niet geleid tot een overeenkomst Resultaat en verschillenanalyse De netto contante waarde per 1 januari 2026 bedraagt € 387.000 (na een winstneming van € 18.000). Dit is circa € 42.000 hoger dan in het voorgaande jaar. Deze stijging wordt veroorzaakt doordat de gemeente een vergoeding heeft ontvangen van het Oogcentrum voor het gebruik van gemeentegrond als tijdelijke parkeervoorziening. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

2.593.208 3.078.416 85.000 400.208

2.561.075 3.086.896 103.000 422.821

-32.133 8.480 18.000 22.613

Subtotaal inflatie en rente

-27.030

-12.215

14.814

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

373.178 344.759

410.606 386.923

37.428 42.164

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

57 van 81

Prognose boekwaarde per 31-12

2028

2027

2026

Boekwaarde

1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 -

Tussentijdse winstneming Vanwege de verkoop van de twee genoemde percelen is het op basis van de POC-methodiek (Percentage of Completion) verantwoord om dit jaar € 18.000 aan tussentijdse winst te nemen. De POC-methode is een boekhoudkundige systematiek waarbij opbrengsten en kosten van langlopende projecten naar rato van de voortgang worden verwerkt in de winst- en verliesrekening; de winst wordt tussentijds verantwoord op basis van de gerealiseerde kosten of uren ten opzichte van de begroting. Risico’s Er zijn meerdere generieke risico’s, zoals substantiële afwijkingen op parameters als rente etc., die qua effect binnen de huidige NCW van ca. € 0,39 miljoen kunnen worden opgevangen.

58 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie Berckheidelaan per 1-1-2026

30 april 2026

59 van 81

3.14 Berckheidelaan Beschrijving Woonwaard heeft aan de Berckheidelaan - Rembrandtstraat in Heerhugowaard, een nieuw woongebouw ontwikkeld met 29 sociale huurappartementen. Het complex telt vier woonlagen en bestaat uit een mix van studio’s en 1- en 2-kamerappartementen. Het gebouw beschikt over een lift, individuele bergingen, fietsenstalling en voor elke woning een eigen buitenruimte (balkon of terras). Ook ligt er een eigen parkeerterrein achter het gebouw. Eind 2021 zetten vertegenwoordigers van Woningcorporatie Woonwaard en Woonstichting Langedijk en wethouders van de voormalige gemeenten Heerhugowaard en Langedijk hun handtekening onder een intentieovereenkomst om een aantal locaties in Heerhugowaard te bestempelen als urgentielocaties sociale woningbouw. Dit plan maakt als zogenoemde “urgentielocatie” onderdeel uit van deze doelstelling. Voortgang Het gebouw is medio 2025 opgeleverd en het project is feitelijk afgerond. Echter dient de gemeente nog een factuur te voldoen voor de aanplant van bomen. Hierdoor kan de grex pas eind 2026 worden afgesloten. Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie heeft op dit moment een netto contante waarde van € 17.000, waarbij de winstneming (€ 104.000,-) over 2025 is meegenomen. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

224.828 455.500 145.000 85.672

189.260 455.500 249.000 17.240

-35.568 104.000 -68.432

Subtotaal inflatie en rente

-389

125

515

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

85.283 83.611

17.366 17.025

-67.917 -66.585

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Tussentijdse winstneming Doordat het project nagenoeg is afgerond is het op basis van de POC-methodiek (Percentage of Completion) verantwoord om dit jaar € 104.000 aan tussentijdse winst te nemen. De POC-methode is een boekhoudkundige systematiek waarbij opbrengsten en kosten van langlopende projecten naar rato van de voortgang worden verwerkt in de winst- en verliesrekening; de winst wordt tussentijds verantwoord op basis van de gerealiseerde kosten of uren ten opzichte van de begroting. Risico’s Nihil, project is feitelijk afgerond.

60 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie IKOC Noord-Scharwoude per 1-1-2026

30 april 2026

61 van 81

3.15 IKOC Noord-Scharwoude Beschrijving In oktober 2021 heeft de raad van de voormalig gemeente Langedijk besloten in te stemmen met de voorgestelde richting voor de herontwikkeling van de locatie van de voormalige Mariaschool aan de Tulpenstraat 2 te Noord-Scharwoude. Deze locatie is beschikbaar gekomen voor herontwikkeling, nadat de RKBS Mariaschool en de RKBS De Duizend Eilanden zijn gefuseerd per 01-09-2018 (IKC Waterrijk). De gemeente heeft alle gronden in eigendom. Op 29 november 2022 heeft de raad besloten de grondexploitatie te openen. De locatie is gelegen tussen de Tulpenstraat (noordzijde) en sportvelden van LSVV (zuidzijde). Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 1 hectare. De grondexploitatie IKOC NoordScharwoude behelst de ontwikkeling van 56 zorgappartementen met ondersteunende functies, een onderwijsvoorziening en een kinderopvang voor twee groepen. Parkeren wordt opgelost op eigen terrein. Voor het verleggen van de watergang zal grond ten zuiden van het oude schoolgebouw moeten worden afgegraven ter plaatse van de beoogde ligging van de nieuwe waterloop. Hier zal vervolgens de huidige loop van de watergang, ten noorden van het oude schoolgebouw, mee worden gedempt. Per 1 januari 2026 heeft een actualisatie plaatsgevonden van de grondexploitatie.

De belangrijkste wijzigingen daarbij zijn de volgende: • De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2026 zijn verwerkt; • Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2025 naar 1 januari 2026; • Het rentepercentage is aangepast van 0,5% naar 0,55%, conform Programmabegroting 2026; • De plankosten zijn herijkt; • De (extra) inbrengwaarde voormalige Mariaschool is verwerkt; • De extra kosten bouwrijpmaken zijn verwerkt. Voortgang In 2025 is gestart met het bouwrijp maken. Vanwege de vondst van (extra) vervuilde grond zijn aanvullende saneringskosten gemaakt en was meer schone grond nodig (opvullen). Daarnaast pakte de verwerking van de grond duurder uit door een hoger slibpercentage dan verwacht. Verder heeft de zware regenval een langere doorlooptijd veroorzaakt en moest een extra stalen damwand worden aangebracht. In 2025 heeft ook de gronduitgifte voor de realisatie van de appartementen plaatsgevonden. Het woonrijpmaken zal naar verwachting in 2027 zijn afgerond. Daarmee kan de grondexploitatie naar verwachting eind 2027 worden afgesloten. Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2026 bedraagt circa € 1,2 miljoen negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2025 bedroeg omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2026, circa € 0,82 miljoen negatief.

Dit is een negatief verschil van circa € 380.000,-, hoofdzakelijk doordat de sanerings- en opruimingskosten een stuk hoger zijn uitgevallen dan was geraamd.

62 van 81

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

1.557.713 718.000 -839.713

1.943.952 718.000 -1.225.952

386.239 -386.239

Subtotaal inflatie en rente

-26.335

-20.640

5.695

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-866.048 -816.096

-1.246.592 -1.198.186

-380.545 -382.089

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Prognose boekwaarde per 31-12

-400.000

2027

2026

-200.000

Boekwaarde

-

-600.000 -800.000 -1.000.000 -1.200.000 -1.400.000

Verliesvoorziening Er is een verliesvoorziening getroffen ter hoogte van het negatieve resultaat van circa € 1,2 mln. Ten opzichte van vorig jaar is de verliesvoorziening verhoogd met circa € 382.000,-. Risico’s Op basis van de voortgang van het project worden er geen risico’s geïdentificeerd.

63 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie Westpoort per 1-1-2026

30 april 2026

64 van 81

3.16 Westpoort Beschrijving Westpoort bestaat uit het open terrein aan de zuidwestzijde van Beveland in Heerhugowaard. Het gebied wordt omsloten door de spoorlijn met de verbindingen Amsterdam–Den Helder en Alkmaar–Hoorn in het noorden, de N242 in het westen, de Westtangent in het zuiden en de Abe Bonnemaweg in het oosten. De locatie is in eigendom van de gemeente en wordt momenteel gebruikt als depot voor diverse werken in Heerhugowaard. Aan de andere zijde van de spoorlijn grenst Westpoort aan Vaanpark, dat in eigendom is van BPD. Westpoort wordt ontwikkeld tot een woongebied met een gemengd programma van in totaal 480 woningen, verdeeld over verschillende categorieën en met een variatie aan grondgebonden woningen en appartementen. De nieuwe wijk krijgt een aantrekkelijke, groene en gezonde woonen leefomgeving. Het stedenbouwkundig plan kenmerkt zich door gesloten bouwblokken in een campusachtige opzet, waarbij relatief kleine kavels worden toegepast om ruimte te geven aan royaal openbaar groen. Dit resulteert in een stedelijke woonsfeer binnen een landschappelijke setting. De groenstructuur vormt een sterke, verbindende drager van de wijk en bestaat uit zowel groene routes als prettige verblijfsplekken. In deze derde grondexploitatie voor Westpoort zijn het meest recente verkavelingsplan en het inrichtingsplan verwerkt.

De gemeente heeft het project Westpoort, samen met Vaanpark, medio 2021 met succes aangemeld voor de Regeling Woningbouwimpuls (WBI). In december 2021 heeft het Ministerie van BZK hiervoor een positieve beschikking afgegeven. Het TAM-omgevingsplan Westpoort, als onderdeel van het Omgevingsplan Dijk en Waard, is door de gemeenteraad vastgesteld op 11 juni 2025. Momenteel vindt de geplande bodemsanering plaats in het gebied. De bodemsanering in Westpoort is begin 2026 noodzakelijk vanwege de aanwezigheid van sterk verontreinigde grond en grondwater op de voormalige stortlocatie. De vervuiling blijkt zwaarder dan eerder verwacht, onder andere door hoge concentraties zware metalen en overige verontreinigingen. Hierdoor kunnen saneringsmaatregelen mogelijk leiden tot extra kosten ten opzichte van de oorspronkelijke raming. Als deze sanering is uitgevoerd kan worden gestart met bouwrijpmaken, waarna gestart kan worden met de bouw van de eerste woningen. Programma Bij het bepalen van het woningbouwprogramma voor Westpoort is gebruikgemaakt van de uitkomsten van de woningmarktanalyse Dijk en Waard 2022 van RIGO. Daarnaast voldoet het programma aan de voorwaarden uit de WBI-beschikking, waaraan het gezamenlijke programma van Westpoort en Vaanpark moet voldoen.

In totaal bestaat circa 59% van de woningen uit betaalbare categorieën, waaronder sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen. Het woningbouwprogramma van 480 woningen biedt daarmee een breed palet aan woonsegmenten: van sociaal en betaalbaar tot midden- en duurdere woningen. Bovendien worden er ook woon-werkwoningen gerealiseerd en komt er circa 450 m² aan commerciële voorzieningen. Van de 218 ingerekende appartementen valt ongeveer 72% binnen het huursegment en in de goedkoopste categorieën I en II.

65 van 81

Programma woningbouw Totale kaveluitgifte Aantal

Type

Cat. I HUUR Appartement Cat. II HUUR Appartement Cat. II KOOP GGB Cat. II KOOP Appartement Cat. III HUUR Appartement Cat. III HUUR Rij- hoekwoning Cat. III KOOP Appartement Cat. III KOOP Levensloop Cat. III KOOP Rij- hoekwoning Cat. IV KOOP 2^1 kap Cat. IV KOOP Stadswoningen, woonwerkwoningen Cat. IV KOOP Vrijstaand Totaal

%

98 34 10 26 30 8 30 21 38 67 93

20% 7% 2% 5% 6% 2% 6% 4% 8% 14% 19%

25

5%

480

100%

Voortgang Uitgangspunt voor de planning en fasering van de uitgifte van bouwrijpe grond is 5 jaar: vanaf 2026 t/m 2030. De gemiddelde uitgifte per jaar betreft grond voor ca. 96 woningen met daarbij de opmerking dat het aantal woningen de eerste 2 jaren relatief hoger ligt door een gestapeld programma. Resultaat en verschillenanalyse In 2025 is door Sweco een nieuwe raming opgesteld voor de inrichting van het openbaar gebied. In deze actualisatie zijn diverse aanpassingen doorgevoerd, waardoor sommige posten moesten worden verhoogd terwijl andere juist lager konden worden ingeschat. Het totaalverschil tussen de ramingen van 2025 en 2026 bedraagt circa € 40.000. Daarnaast vond in 2025 de tender voor bouwblok 1 plaats en zijn contracten gesloten met Woonwaard voor de verkoop van twee percelen in blok 1 en blok 12. Tegelijkertijd is voor de overige blokken uitgegaan van een indexering van 4% op de grondprijzen uit 2025. Alles bij elkaar leidt dit tot een positief resultaat op de opbrengsten van ongeveer € 2,2 miljoen. In 2025 zijn plankosten gemaakt terwijl er nog geen grondverkopen zijn gerealiseerd. Door de negatieve cashflow is de boekwaarde (=saldo van gemaakte kosten, gemaakte opbrengsten) opgelopen naar een niveau van ca. € 4,9 miljoen negatief. Per 1 januari 2026 bedraagt het resultaat op netto contante waarde ongeveer € 3,0 miljoen.

De geraamde opbrengsten bestaan voornamelijk uit de voorgenomen grondverkopen voor woningbouw en komen op startwaarde uit op € 30,0 miljoen. Hiermee liggen de opbrengsten — door de eerdergenoemde aanpassingen — ruim € 2 miljoen hoger dan in 2025.

66 van 81

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

26.381.163 28.007.106 1.625.943

26.419.752 30.259.925 3.840.172

38.589 2.252.819

Subtotaal inflatie en rente

-504.909

-412.617

92.292

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

1.121.034 975.928

3.427.555 3.043.571

2.306.521 2.067.643

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

2.214.230

Prognose boekwaarde per 31-12 6.000.000 4.000.000 2.000.000

-4.000.000

2031

2030

2029

2028

2027

2026

-2.000.000

Boekwaarde

-

-6.000.000

Winstneming/ verliesvoorziening Er wordt op basis van de POC-methode geen tussentijdse winst genomen en het is op dit moment niet nodig om een verliesvoorziening te treffen. Risico’s Er is een projectspecifiek risico ontremd de ingerekende spooronderdoorgang tussen Vaanpark en Westpoort. Hiervoor is een apart bedrag ingerekend binnen de paragraaf weerstandsvermogen.

67 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie Oostrand per 1-1-2026

30 april 2026

68 van 81

3.17 Oostrand Beschrijving De Oostrand Noord- en Zuid-Scharwoude (NZS) is het gebied tussen de Oostelijke Randweg en het Kanaal Alkmaar-Kolhorn en de Langebalkweg in het zuiden en Provinciale weg in het noorden. Het totale ontwikkelgebied is ca. 19,0 ha. groot en bestaat grofweg uit drie delen. Het noordelijk deel is in eigendom van Oostrand Park BV. Deze gronden maken géén onderdeel uit van de gemeentelijke grondexploitatie. Voor dit deel is met Oostrandpark BV een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. Oostrandpark BV ontwikkelt en maakt de gronden zelf bouw- en woonrijp op basis van het stedenbouwkundig masterplan en een gezamenlijke inrichtings- en rioleringsplan, etc. De toekomstige openbare ruimte wordt uiteindelijk opgeleverd en overgedragen aan de gemeente. Het middengebied is in eigendom van De Vastgoed Meester, Brolan, Henselmans en de gemeente. De gemeente heeft het zuidelijk deel volledig in eigendom. Met De Vastgoed Meester, Brolan en Henselmans zijn bouwclaimovereenkomsten afgesloten. Zij brengen hun gronden in tegen de vastgestelde inbrengwaarde en nemen de afgesproken percelen uit tegen de overeengekomen verkoopwaarde. In het totale ontwikkelgebied worden 637 woningen gerealiseerd en in de gemeentelijke grondexploitatie zitten in totaal 391 woningen en ca. 2.500 m2 aan maatschappelijk vastgoed.

De gemeente gaat de grondexploitatie voeren van het midden- en zuidelijk deel.

De grondexploitatie is op 13 november 2025 door de gemeenteraad vastgesteld. Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2025 bedroeg bij vaststelling circa € 1,9 miljoen negatief. Het negatieve resultaat op de GREX wordt o.a. veroorzaakt door: • •

• •

Het inbrengen van de ‘historische’ boekwaarde op enkele gemeentelijke percelen in de grondexploitatie; Toevoegen van (extra) kwaliteit in het exploitatiegebied. Dit resulteert in enkele relatief ‘dure’ investeringen, zoals de aanleg van een haventje, de gekozen parkeeroplossing, de parkachtige inrichting in en rondom de bufferplas en toevoegen van veilige verkeersontsluitingen op de Oostelijke Randweg; Een bijdrage voor het verplaatsen en uithuizen van bestaande activiteiten (BMX en Hondenschool); Als gevolg van het ophogen van het gebied zijn maatregelen noodzakelijk met betrekking tot de waterhuishouding in en om het gebied. 69 van 81

Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2026 zijn de volgende: • • • • •

De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2026 zijn verwerkt; Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2025 naar 1 januari 2026; Het rentepercentage is aangepast van 0,5% naar 0,55%, conform Programmabegroting 2026; Op basis van het uitgewerkte voorlopig ontwerp van het inrichtings- en rioleringsplan is de raming geactualiseerd en verwerkt. De inbrengwaarde is aangepast vanwege een correctie op de verwerving van het voormalig Tuincentrum.

Voortgang Na vaststelling van het Stedenbouwkundig Masterplan (13 november 2025) heeft de gemeenteraad op 27 januari 2026 het beeldkwaliteitsplan vastgesteld. In het Beeldkwaliteitsplan Oostrand NZS zijn de beeldambities met bijbehorende beeldkwaliteitseisen verwoord. Ook heeft het college in maart 2026 het Voorlopig Ontwerp Inrichtingsplan vastgesteld. Dit ontwerp schetst het totaalbeeld van de inrichting van de openbare ruimte en vormt het kader voor de verdere uitwerking in definitieve ontwerpen en bestekken bouw- en woonrijpmaken. Verder heeft de gemeente begin 2026 een aantal percelen aangekocht, conform de afspraken uit de bouwclaimovereenkomsten. De fasering van het woningbouwprogramma bestaat uit 5 fasen. Het 1e woonveld wordt ontwikkeld door Oostrandpark BV. De verwachting is dat conform planning de start in Q4 2026 kan plaatsvinden. Dit is ook een vereiste die voortvloeit uit de beschikking van de ontvangen WBI-subsidie. De start bouw van de overige woningen loopt over de periode 2027 – 2032. Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2026 bedraagt circa € 2,3 miljoen negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2025 bedroeg, circa € 1,9 miljoen negatief. Het resultaat is hiermee met circa € 400.000,- afgenomen. Dit komt hoofdzakelijk doordat de inbrengwaarde is gecorrigeerd en de plankosten zijn toegenomen.

De actuele ramingen van Sweco d.d. 26 maart 2026 zijn ook verwerkt in de grondexploitatie. Deze hogere kosten zijn binnen diverse bestaande posten in de grondexploitatie opgevangen. Zo is de post ‘behoud kwaliteit’ verlaagd, omdat een deel van de extra kwaliteit onderdeel is geworden van het woonrijp maken van de raming van Sweco. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

29.085.561 27.787.175 -1.298.386

30.934.379 29.015.089 -1.919.290

1.848.818 1.227.914

Subtotaal inflatie en rente

-1.068.114

-887.016

181.098

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-2.366.500 -1.903.288

-2.806.306 -2.302.148

-439.806 -398.860

Omschrijving

Verschil B-A

-620.904

70 van 81

Prognose boekwaarde per 31-12 500.000

-1.000.000 -1.500.000

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

-500.000

Boekwaarde

-

-2.000.000 -2.500.000 -3.000.000 -3.500.000

Verhogen verliesvoorziening Gezien het resultaat van de grex per 1 januari 2026 zijn we verplicht om de verliesvoorziening te vormen voor de hoogte van het netto contante resultaat. Er zal een verliesvoorziening moeten worden getroffen voor € 2,3 mln. Risico’s Er zijn diverse risico’s geïdentificeerd die van invloed kunnen zijn op zowel de looptijd als de financiële haalbaarheid van het project. 1. Stijgende GWW kosten en kosten parkeerhubs Door verschillende oorzaken bestaat het risico dat de kosten in grond- weg- en waterbouw de komende jaren gaan stijgen. Ook bestaat het risico dat de realisatie van de parkeerhubs duurder uitvalt. De beheersmaatregel die is getroffen is dat er een kostenstijging is opgenomen en dat voor de gebiedseigen kosten er met een opslag wordt gerekend. Ook zijn de eventuele meerkosten van de parkeerhubs een gezamenlijk risico met de ontwikkelende partijen. Er zijn hierover afspraken gemaakt in diverse overeenkomsten. 2. Gebiedseigen kosten Er is een risico dat de gebiedskosten toenemen. Dit heeft o.a. te maken met onvoorziene maatregelen zoals het mogelijk verplaatsen van 50kv leiding, de aanwezigheid van vervuiling (slakken) en de aanleg van extra drainage vanwege het ophogen van het grondwaterpeil.

71 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie De Vaandel Noord per 1-1-2026

30 april 2026

72 van 81

3.18 De Vaandel Noord Beschrijving Bedrijventerrein De Vaandel ligt ten noorden van de kern van Heerhugowaard en daarmee centraal in de Kop van Noord‑Holland. Het gebied is ingedeeld in drie delen: De Vaandel Zuid, gelegen ten zuiden van de N194, waar momenteel een gebiedsontwikkeling met sociaal‑maatschappelijke functies en een woningprogramma wordt gerealiseerd; De Vaandel Midden, dat ten noorden van de N194 ligt en de afgelopen jaren is ontwikkeld tot bedrijventerrein; en ten slotte De Vaandel Noord. De begrenzing van het plangebied van De Vaandel Noord is als volgt: • Zuidzijde: de grens met de zonneweide; • Noordzijde: de Hasselaarsweg; • Oostzijde: de as van de Middenweg; • Westzijde: de spoorlijn Alkmaar–Den Helder. Al sinds het einde van de vorige eeuw bestaat de ambitie om op deze locatie in Heerhugowaard Noord een bedrijventerrein te realiseren. Dit voornemen kreeg voor het eerst een formele basis in de gemeentelijke structuurvisie Heerhugowaard, die in 2000 werd vastgesteld. Met het bestemmingsplan De Vork, vastgesteld in 2007, werd de locatie daadwerkelijk bestemd als bedrijvengebied. Sindsdien zijn de deelgebieden De Vaandel Midden en De Vaandel Zuid grotendeels ontwikkeld en in gebruik genomen. Het noordelijke deel van De Vork, De Vaandel Noord, wordt echter tot op heden grotendeels agrarisch benut.

In juni 2023 is de Gebiedsvisie Bedrijventerrein De Vaandel Noord vastgesteld. In deze visie is nadrukkelijk rekening gehouden met de komst van het opstelterrein van ProRail (Tracébesluit november 2023) en de uitbreiding van Alton III, bedoeld om de groeiambities binnen het glastuinbouwconcentratiegebied Alton te faciliteren. Het plangebied De Vaandel Noord bestaat voornamelijk uit agrarische gronden, waarop enkele bedrijven zijn gevestigd. Deze zijn bereikbaar via een aftakking van de Middenweg. Zowel in de vastgestelde gebiedsvisie als richting de toekomstige situatie is voorzien dat de ontsluiting van De Vaandel Noord niet langer via de Middenweg zal verlopen, maar via de verlengde Vaandeldrager. Deze keuze is gemaakt om de verkeersdruk op de Middenweg te beperken. In het noordelijk deel van het plangebied bevinden zich langs de Hasselaarsweg twee glastuinbouwbedrijven, terwijl het zuidelijke deel in gebruik is als zonneweide van circa 8 hectare. Van oudsher liggen de woningen aan de oostzijde van het gebied langs de Middenweg – het historische lint – en aan de noordzijde langs de Hasselaarsweg. Met de ontwikkeling van De Vaandel Noord wordt met het nieuwe uitgeefbare bedrijventerrein ruimte geboden aan de groeiende bedrijvigheid van Dijk en Waard en omgeving. Programma Binnen het plangebied wordt circa 25,70 hectare netto beschikbaar gemaakt voor bedrijvigheid.

Daarbij wordt ingezet op brede ontwikkelingsmogelijkheden, variërend van reguliere bedrijfsactiviteiten tot glastuinbouw binnen Alton III. Er worden vooraf geen vaste kavels ingetekend; de kaveluitgifte zal, net als bij De Vaandel Midden, plaatsvinden op basis van maatwerk, zodat flexibel kan worden aangesloten op de behoeften van ondernemers. De Vaandel Noord ontwikkelt zich primair als bedrijventerrein, met aan de noordoostzijde een specifiek aangewezen locatie voor glastuinbouw en glastuinbouwgerelateerde bedrijvigheid. Deze zone sluit direct aan op het Altongebied, één van de drie 73 van 81

glastuinbouwconcentratiegebieden in Noord-Holland Noord. Het plangebied is zo vormgegeven dat het aansluit bij de karakteristieke verkavelingsstructuur van de polder. Het terrein is ingedeeld in ‘slagen’ die dwars over het gebied liggen en elk een breedte hebben van ruim honderd meter. Binnen deze slagen kunnen bedrijven zich vestigen. Bedrijvigheid in een zwaardere milieucategorie (3.1, 3.2 en vergelijkbare bedrijven op basis van aard en milieubelasting) wordt geconcentreerd aan de westzijde van het gebied. Deze ligging – grenzend aan het opstelterrein en het bestaande bedrijventerrein en op ruime afstand van woningen – zorgt voor een zorgvuldige ruimtelijke inpassing en minimaliseert mogelijke hinder voor de omgeving. Voortgang Ten opzichte van de eerste grondexploitatie van 9 september 2025 zijn enkele mutaties doorgevoerd. Naast de gebruikelijke actualisaties in indexeringen en parameters is ook de nieuw te realiseren rotonde aan de Hasselaarsweg toegevoegd aan de grondexploitatie. Hiermee is het kostenbeeld geactualiseerd en sluit het beter aan bij de huidige planuitwerking.

De rotonde is in de grondexploitatie opgenomen omdat uit nadere verkeerskundige analyses (uitgevoerd na de gebiedsvisie en tijdens de planuitwerking in 2024) is gebleken dat een gelijkvloerse kruising niet volstaat om de toekomstige verkeersstromen van het nieuwe bedrijventerrein veilig en efficiënt af te wikkelen. De ontwikkeling van De Vaandel Noord veroorzaakt een substantiële toename van (vracht)verkeer op de noordelijke ontsluiting, waardoor een robuustere oplossing noodzakelijk werd. Met het gereedkomen van het Voorlopig Ontwerp en de bijbehorende kostenraming (circa € 1,8 miljoen) is duidelijk geworden dat de noodzaak er is voor de aanleg van een rotonde om het bedrijventerrein te ontsluiten. Daarmee voldoet deze investering aan de uitgangspunten van causaliteit, proportionaliteit en toerekenbaarheid, waardoor de kosten passend zijn binnen de grondexploitatie. Hoewel eerder werd gedacht de ProRailgelden hiervoor in te zetten, is door voortschrijdend inzicht vastgesteld dat het investeringskrediet ook volledig en terecht via de grex kan worden gedekt. De eerste werkzaamheden bouwrijp maken staan gepland voor eind 2027. De reguliere bedrijfskavels worden gefaseerd uitgegeven tussen 2028 en 2039. De uitgifte van glastuinbouw is uitgesmeerd over 2028-2029 en glastuinbouw gerelateerde bedrijfskavels zijn uitgesmeerd over 2029-2030.

Naar verwachting zal de grondexploitatie eind 2039 kunnen worden afgesloten.

74 van 81

Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2026 bedraagt ca. € 7 ton positief. Dit is lager dan in de geopende grondexploitatie uit 2025. Dit heeft voornamelijk te maken met het toevoegen van de rotonde aan de Hasselaarsweg zoals eerder aangegeven. In De Vaandel Noord zijn de uitgifteprijzen gedifferentieerd in drie categorieën: reguliere bedrijfskavels, glastuinbouw gerelateerde bedrijfskavels en glastuinbouw. In het voorjaar van 2026 wordt de nieuwe notitie grondprijzen vastgesteld. Deze nieuwe prijzen zullen op dat moment worden verwerkt in de grondexploitatie. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

27.574.398 31.147.570 3.573.172

29.995.247 31.147.570 1.152.323

2.420.849 -2.420.849

Subtotaal inflatie en rente

404.193

-264.238

-668.432

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

3.977.365 2.955.241

888.084 673.057

-3.089.281 -2.282.184

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

Prognose boekwaarde per 31-12 2.000.000 1.000.000

-3.000.000 -4.000.000

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

-2.000.000

2026

-1.000.000

Boekwaarde

-

-5.000.000 -6.000.000 -7.000.000 -8.000.000 -9.000.000

75 van 81

Risico’s Er zijn diverse risico’s geïdentificeerd die van invloed kunnen zijn op zowel de looptijd als de financiële haalbaarheid van het project. 1. Vertragingsscenario Door externe factoren zoals netcongestie bestaat het risico dat de realisatie van het project wordt vertraagd. Dit leidt tot hogere rentelasten, uitgestelde inkomsten en mogelijk stijgende bouwkosten. Bij een langere looptijd van vijf jaar en een geschatte kans van 25% heeft dit naar verwachting een negatieve invloed op de netto contante waarde (NCW) van circa € 0,79 miljoen. 2. Extra plankosten Complexe verwervingsprocessen, mogelijke onteigening en bezwaar- en beroepsprocedures kunnen leiden tot extra plankosten. Indien dit scenario zich voordoet en de plankosten met 25% stijgen – met een kans van 25% – heeft dit naar verwachting een negatieve invloed op de NCW van circa € 0,28 miljoen. In verband met een looptijd van meer dan 10 jaar is er een beheersmaatregel getroffen door na 10 jaar de opbrengstenstijging op 0% te zetten.

76 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie De Rotonde – De Klamp per 1-1-2026

30 april 2026

77 van 81

3.19 De Rotonde - De Klamp Beschrijving De gemeente is in het voorjaar van 2022, samen met Woonwaard en Woonstichting Langedijk, gestart met de ontwikkeling van de urgentielocatie Krusemanlaan Noord (project De Klamp). Doel van deze ontwikkeling was het versneld realiseren van sociale huurwoningen om urgente doelgroepen binnen het woonbeleid te kunnen huisvesten. In september 2022 is hiervoor de samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Het project omvatte de bouw van 59 appartementen en 20 grondgebonden woningen. Als gevolg van deze woningbouwontwikkeling is tevens de aangrenzende rotonde van de Krusemanlaan met de Oosttangent aangepast om de nieuwe wijk goed te kunnen ontsluiten. Deze werkzaamheden zijn in 2024 toegevoegd aan de grondexploitatie. Hierdoor is bij de vaststelling van de jaarstukken 2023 een verliesvoorziening getroffen. Ten noorden van De Klamp heeft in 2022 een private partij grond aangekocht. Met deze partij werkt de gemeente momenteel aan de afronding van een overeenkomst voor de ontwikkeling van De Klamp fase 2. Daarbij wordt gestreefd naar kostenverhaal op basis van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Het gaat om kosten die de gemeente vooruitlopend op deze ontwikkeling heeft gemaakt binnen het plangebied, waaronder een deel van de kosten van de rotonde.

Hiervoor is medio 2024 een intentieovereenkomst gesloten tussen de gemeente en ontwikkelaar (en grondeigenaar) Building4you. Voortgang Alle werkzaamheden binnen het exploitatiegebied zijn inmiddels afgerond. Naar verwachting ontvangt de gemeente dit jaar via een anterieure overeenkomst een vergoeding van de ontwikkelaar voor een deel van de gemaakte kosten voor de aanpassingen aan de rotonde. Zodra deze vergoeding is verwerkt, kan de grondexploitatie worden afgesloten. Resultaat en verschillenanalyse Doordat de werkelijke kosten afgelopen jaar hoger waren dan geraamd wordt de verliesvoorziening verhoogd met € 25.000,- tot een hoogte van € 856.000,-. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

2.688.064 1.834.828 -853.236

2.702.016 1.834.828 -867.188

13.952 -13.952

Subtotaal inflatie en rente

-11.207

-6.175

5.032

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

-864.443 -830.875

-873.363 -856.238

-8.920 -25.363

Omschrijving

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

Verschil B-A

78 van 81

Prognose boekwaarde per 31-12

-400.000

2026

-200.000

Boekwaarde

-

-600.000 -800.000 -1.000.000 -1.200.000

Risico’s Het enige risico in deze grex is dat de gemeente de ingerekende bijdrage voor de rotonde van de ontwikkelaar van De Klamp fase 2 niet kan innen doordat de woningbouw van De Klamp fase 2 geen doorgang vindt

79 van 81

Toelichting herziening grondexploitatie Stadshart Zuidwest MC per 1-1-2026

30 april 2026

80 van 81

3.20 Stadshart Zuidwest MC Beschrijving Het Stadshart rondom de Middenweg komt stapsgewijs tot herontwikkeling. Naast het Huygens College komt een nieuw medisch centrum met eerstelijns zorg, waaronder drie huisartsenpraktijken, een tandartspraktijk, een apotheek en een aantal paramedische dienstverleners. In oktober 2025 is de omgevingsvergunning verleend en hebben de zorgpartijen en de gemeente de koop-en realisatieovereenkomst ondertekend. Dit heeft geleid tot een grondverkoop in december 2025 en een start bouw in februari 2026. Voortgang Naar verwachting zal de bouw van het nieuwe medisch centrum begin 2027 gereed zijn. Resultaat en verschillenanalyse De grondexploitatie sluit met een negatief saldo op netto contante waarde van ca. € 43.000. Hiermee is het resultaat verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1 januari 2025. De oorzaak hiervan is een toename van de kosten ten opzichte van vorig jaar. Het betreft een inbrengwaarde vanuit het voorbereidingskrediet nieuwbouw school Huygenwaard. Deze post stond nog open en moest ten laste van de ontwikkeling van het Medisch Cluster worden gebracht. Dit was bij het opstellen van de vorige grondexploitatie niet bekend. De inbrengwaarde bedraagt ca. € 97.000 en betreft kosten van de bouwweg.

Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A

Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B

Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo

362.857 430.000 67.143

460.911 430.000 -30.911

98.054 -98.054

Subtotaal inflatie en rente

-29.549

-16.284

13.265

Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari

37.594 33.382

-47.195 -42.746

-84.789 -76.128

Omschrijving

Verschil B-A

81 van 81

Prognose boekwaarde per 31-12 300.000 250.000 200.000

150.000 100.000 50.000

-100.000

2030

2029

2028

2027

2026

-50.000

Boekwaarde

-

Verhogen verliesvoorziening Er zal een verliesvoorziening moeten worden getroffen voor ca. € 43.000. Risico’s Er zijn geen project specifieke risico's.

82 van 81