Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026
Tekst van het document
Meerjaren Prognose Grondexploitaties 2026 Gemeente Dijk en Waard
30 april 2026
Inhoud 1.
2.
Inleiding ........................................................................................................................................... 1 1.1
Doel ........................................................................................................................................ 1
1.2
Afbakening ............................................................................................................................. 1
1.3
Leeswijzer .............................................................................................................................. 2
MPG ................................................................................................................................................ 3 2.1 MPG in de P&C-cyclus .................................................................................................................. 3 2.2 Werkwijze ...................................................................................................................................... 3 2.3 (Beleids)kaders .............................................................................................................................. 3 2.4 Parameters .................................................................................................................................... 4 2.5 Projectenportefeuille en eindjaren ................................................................................................. 5 2.6 Gronduitgifte .................................................................................................................................. 5 2.7 Boekwaarde ................................................................................................................................... 7 2.8 Resultaat ........................................................................................................................................
9 2.9 Risico’s ........................................................................................................................................ 10 2.10 Reserve bouwgrondexploitaties ................................................................................................ 10 2.11 Winstnemingen en verliesvoorzieningen ................................................................................... 11 2.12 Af te sluiten grondexploitaties .................................................................................................... 12 2.13 Vennootschapsbelastingplicht (Vpb) ......................................................................................... 12
3.
Projectenrapportage ..................................................................................................................... 13 3.1 Beveland ...................................................................................................................................... 15 3.2 Breekland ..................................................................................................................................... 18 3.3 Dr. Wilminkstraat ......................................................................................................................... 21 3.4 Lourens Bogtmanstraat ............................................................................................................... 24 3.5 Madderom .................................................................................................................................... 27 3.6 SV Vrone Woningbouw ............................................................................................................... 30 3.7 Westerdel ..................................................................................................................................... 34 3.8 De Draai .......................................................................................................................................
38 3.9 De Vaandel Midden ..................................................................................................................... 43 3.10 De Vaandel Zuid ........................................................................................................................ 46 3.11 Heerhugowaard Zuid ................................................................................................................. 49 3.12 Stadshart ................................................................................................................................... 53 3.13 Stationsgebied – Gildestraat e.o. .............................................................................................. 57 3.14 Berckheidelaan .......................................................................................................................... 60 3.15 IKOC Noord-Scharwoude .......................................................................................................... 62 3.16 Westpoort .................................................................................................................................. 65 3.17 Oostrand ....................................................................................................................................
69 3.18 De Vaandel Noord ..................................................................................................................... 73 3.19 De Rotonde - De Klamp ............................................................................................................ 78 3.20 Stadshart Zuidwest MC ............................................................................................................. 81
1. Inleiding 1.1 Doel In het kader van de jaarrekening 2025 van de gemeente Dijk en Waard hebben herzieningen plaatsgevonden van de grondexploitaties per 1-1-2026. Deze herziene grondexploitaties zijn op 16 juni 2026 vastgesteld door de raad, voorafgaand aan de vaststelling van de jaarrekening 2025. Het Meerjarig Prognose Grondexploitaties (MPG) 2026 geeft inzicht in de kosten, opbrengsten en het resultaat van alle grondexploitaties bij elkaar, oftewel alle lopende (grondexploitatie) projecten. De informatievoorziening op totaalniveau biedt de mogelijkheid te monitoren op het niveau van de totale projectenportefeuille van Dijk en Waard. 1.2 Afbakening Voorliggende notitie vormt een toelichting op de totale grondexploitatieprojecten-portefeuille van de gemeente Dijk en Waard. Anders dan de toelichtingen per individuele grondexploitatie richt deze toelichting zich meer op de algemene uitgangspunten en resultaten op totaal-/MPG-niveau (alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld). Het gaat hier uitsluitend om de ruimtelijke projecten waarin de gemeente een actieve rol vervult. Met andere woorden, gemeentelijk grondeigendom die door de gemeente zelf bouw- en woonrijp wordt gemaakt en waarin de gemeente uiteindelijk zelf de gronduitgifte verzorgt. Binnen de definities van het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) wordt dit ook wel bouwgrond in exploitatie genoemd (BIE).
Binnen de gemeente Dijk en Waard zijn de volgende grondexploitaties actief (BIE, bouwgrond in exploitatie): Woningbouwlocaties: • Dr Wilminkstraat fase 2; • Hoek Voorburggracht/L. Bogtmanstraat; • Madderom, Benedenweg; • SV Vrone - woningbouw; • Westerdel; • De Draai; • De Vaandel Zuid; • Heerhugowaard Zuid; • Stadshart; • Berckheidelaan; • De Rotonde; • IKOC Noord-Scharwoude; • Westpoort • Oostrand
Bedrijventerreinen: • Breekland; • De Vaandel Midden • De Vaandel Noord Gemengde locaties: • Beveland; • Stationsgebied – Gildestraat e.o. • Stadshart Zuidwest Medisch Centrum
1 van 81
Buiten de scope van deze MPG vallen de projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft. Bij deze projecten is sprake van een door een particuliere partij gewenst ruimtelijke besluit. De gemeente heeft in dat geval geen grondpositie, het project vindt plaats op gronden van derden. In dergelijke projecten is de gemeente op grond van de Ow (Omgevingswet) verplicht kostenverhaal toe te passen. Deze projecten kwalificeren zich niet als bouwgrond in exploitatie en zullen daarom niet behandeld worden in deze notitie.
1.3 Leeswijzer Het MPG bestaat uit drie onderdelen: 1. Inleiding; 2. Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG); 3. Projectenrapportage. In deel 1 wordt nader ingegaan op het doel en afbakening van de MPG. In deel 2 wordt inzicht gegeven in de achtergrond en ontwikkeling van de MPG op ‘macroniveau’, dat wil zeggen het op het totaal van alle grondexploitaties bij elkaar opgeteld. In deel 3 wordt per individueel grondexploitatieproject een projectbeschrijving gegeven en inzicht geboden in de voortgang, financiën en risico’s.
2 van 81
2. MPG 2.1 MPG in de P&C-cyclus De MPG wordt opgesteld op basis van de per 1-1-2026 geactualiseerde grondexploitaties, die één keer per jaar worden herzien in het kader van de jaarrekening. De MPG heeft zowel betrekking op de jaarrekening als de programmabegroting en neemt een aparte positie in tussen beide P&C-producten. De per 1-1-2026 herziene grondexploitaties zijn verwerkt in de jaarrekening, maar vormen ook de basis voor de begroting. 2.2 Werkwijze De MPG is gebaseerd op de herziene grondexploitaties per 1-1-2026. In het kader van de herziening van de grondexploitatie zijn de volgende stappen uitgevoerd: • De gerealiseerde kosten en opbrengsten en aangegane verplichtingen zijn verwerkt in de grondexploitaties; • De ramingen van de kosten en opbrengsten voor 2026 e.v. zijn geactualiseerd; • De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd is bijgesteld; • De parameters kostenstijging, opbrengstenstijging en rekenrente zijn geactualiseerd; • (Plan)inhoudelijke wijzigingen zijn verwerkt. Dit leidt tot een geactualiseerde waardering van de grondexploitaties per 1-1-2026. Het verwachte resultaat is altijd een ‘best estimate’ op basis van feiten en omstandigheden op een bepaald moment. 2.3 (Beleids)kaders Nota Grondbeleid De visie op het grondbeleid is uitgewerkt in de Nota Grondbeleid Dijk en Waard, vastgesteld door de gemeenteraad op 12 maart 2024.
Grondbeleid is geen doel op zich, maar geeft een koers voor de grondpolitiek. Het is een middel om de ambities van het bestuurlijk akkoord, de thema’s uit de omgevingsvisie en sectoraal beleid zoals volkshuisvesting waar te maken. Het grondbeleid helpt de gemeente om de leefbaarheid in de gemeente en haar kernen te vergroten en een evenwichtige keuze te maken tussen de verschillende belangen en ambities. De gemeente Dijk en Waard kan de verschillende rollen van het grondbeleid inzetten. Met het dynamische karakter bepaalt de gemeente per ruimtelijk initiatief welke gemeentelijke houding, rol en inzet van instrumenten het beste past. De gemeente Dijk en Waard maakt op basis van onder andere ambitie, prioriteit, risico en de gewenste regie de afweging tussen actief grondbeleid, actief faciliterend en faciliterend grondbeleid (zie ook routekaart grondbeleid, pagina 14 Nota Grondbeleid Dijk en Waard). Grondprijzennotitie De notitie grondprijzen 2026-2027 geeft uitvoering aan de nota grondbeleid 2024 waarin de kaders van het grondbeleid zijn vastgelegd. De grondprijzennotitie wordt in principe om het jaar herzien. De grondprijzen gelden als kader voor de uitgifte van grond. De gemeente Dijk en Waard voert een functionele grondprijspolitiek. Dat betekent dat de waarde van de grond afhangt van de functie die daarop gerealiseerd kan worden.
Concreet houdt dit in dat de grondwaarde afhankelijk is van de beoogde functie en daarnaast nog van een aantal andere factoren, zoals o.a. locatie, 3 van 81
ligging en bouwmogelijkheden. Zowel voor woningbouw als voor alle overige functies wordt de grondprijs zoveel mogelijk bepaald op een residuele grondslag, waardoor de gemeente een marktconform en actueel grondprijsbeleid heeft. Strategische Omgevingsvisie Ons leefgebied moet gezond en veilig zijn, nu en in de toekomst. In de strategische omgevingsvisie staat wat dat voor Dijk en Waard betekent. De strategische omgevingsvisie is een toekomstvisie voor onze leefomgeving. Daarbij wordt vooruitgekeken naar het jaar 2047, wanneer de nieuwe gemeente Dijk en Waard 25 jaar bestaat. De omgevingsvisie voor Dijk en Waard is uitgewerkt vanuit een integraal perspectief: alle opgaven en ambities worden tegelijk opgepakt. De omgevingsvisie maakt ruimtelijke keuzes. Keuzes die in verband staan met alle ambities binnen de gemeente, waaronder sociale en economische, maar ook met de opgaven waar wij voor staan, zoals klimaat en energie. 2.4 Parameters In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de gehanteerde parameters. Rente Bij de Programmabegroting 2026 is de aan de grondexploitaties toe te rekenen rente vastgelegd op 0,55%. Dit rentepercentage is gehanteerd in de grondexploitaties per 1-1-2026.
Discontovoet Conform de BBV-regelgeving maakt de gemeente Dijk en Waard, ten behoeve van de te treffen verliesvoorziening, de verlieslatende grondexploitaties contant met een percentage van 2% (Meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone). Kostenstijging De gehanteerde kostenstijging voor 2026 is 3% en langjarig (2026 en verder) is de gehanteerde kostenstijging 2,5%. Dit is gebaseerd op de ontwikkeling van relevante indexen waaronder de Grond- Weg en Waterbouw(GWW)-index. Opbrengstenstijging De meerjarige opbrengstenstijging voor grondexploitaties ligt gemiddeld binnen een bandbreedte van 1,0% tot 2,0%. Dat verschilt per individuele grondexploitatie. Dat heeft te maken met het feit dat voor een aantal grondexploitaties de grondprijzen reeds contractueel zijn vastgelegd en/of dat de grond al onder optie is genomen. Verder kan het zijn dat er nog geen contractuele afspraken zijn vastgelegd ten aanzien van de grondprijzen. Het percentage opbrengstenstijging is dan afhankelijk van het type grondexploitatie en de verwachte prijsontwikkeling van het beoogde programma. Voor woningbouw-grondexploitaties en voor bedrijventerrein-grondexploitaties wordt er voor de lange termijn opbrengstenstijging uitgegaan van 20-jaarsgemiddelde van de CPI van 2,0%.
4 van 81
2.5 Projectenportefeuille en eindjaren In onderstaande tabellen is de actuele projectenportefeuille weergegeven inclusief de verwachte einddatum.
Projectenportefeuille Project
G10000 G10001 G10003 G10004 G10007 G10008 G10009 G10011 G10013 G10014 G10015 G10016 G10017 G10020 G10021 G10023 G10024 G10025 G10026 G10027
Verwachte einddatum
Beveland Breekland Dr. Wilminkstraat Lourens Bogtmanstraat Madderom SV Vrone woningbouw Westerdel De Draai De Vaandel midden De Vaandel zuid Heerhugowaard zuid Stadshart Gildestraat Berckheidelaan De Rotonde - de Klamp IKOC Noord-Scharwoude Westpoort De Vaandel Noord Stadshart Zuid-West MC Oostrand
31-12-2027 31-12-2034 31-12-2026 31-12-2027 31-12-2027 31-12-2029 31-12-2027 31-12-2031 31-12-2029 31-12-2028 31-12-2027 31-12-2028 31-12-2028 31-12-2026 31-12-2026 31-12-2027 31-12-2031 31-12-2039 31-12-2030 31-12-2035
2.6 Gronduitgifte Onderscheid wordt gemaakt tussen de gronduitgifte woningbouw en bedrijventerreinen. Het gaat hier sec om de verwachte gronduitgifte in de grondexploitatieprojecten. Geen onderdeel van de overzichten zijn de faciliterende projecten die er in de gemeente zijn en waar de gemeente geen of nauwelijks grondpositie heeft. (bv. Stationskwartier en de Frans). Woningbouw Onderstaande tabellen geven per woningbouwproject het totale programma weer, gespecificeerd in grondgebonden en appartementen, inclusief de verdeling tussen de per 1-1-2026 gerealiseerde gronduitgifte versus de nog te realiseren gronduitgifte. In de tabellen wordt een onderscheid gemaakt tussen categorie 1,2,3 en 4 met onderstaande grenzen.
5 van 81
Tabel 2026
Koop
Huur
Categorie 1
Tot € 235.525,-
Tot € 713,02
Categorie 2
€ 235.525,- tot € 312.000,-
€ 713,02 tot € 932,93
Categorie 3
€ 312.000,- tot € 420.000,-
€ 932,93 tot € 1.228,07
Categorie 4
Vanaf € 420.000,-
Vanaf € 1.228,07
Sociaal = Categorie 1 en 2 Middensegment = Categorie 3 Betaalbaar = Sociaal + middensegment dus categorie 1, 2 en 3 Vrije sector = Categorie 4 Programma grondgebonden Project
G10004 G10007 G10008 G10009 G10011 G10014 G10015 G10021 G10024 G10027
Totaal aantal 1&2 3&4
Lourens Bogtmanstraat Madderom SV Vrone woningbouw Westerdel De Draai De Vaandel zuid Heerhugowaard zuid De Rotonde - de Klamp Westpoort Oostrand
659 38 23 20 10 Subtotaal Totaal
Gerealiseerd aantal 1&2 3&4
Te realiseren aantal 1&2 3&4
19 2 14 22 1.409 112 159 252 191
567 38 20 -
750 2.180 2.930
625 1.981
949
Totaal aantal 1&2 3&4
Gerealiseerd aantal 1&2 3&4
Te realiseren aantal 1&2 3&4
17 22 1.094 70 153 1.356
-
2 2 14 -0 315 42 6 252 191
92 23 10 125
824
Programma appartementen Project
G10000 G10004 G10007 G10011 G10014 G10015 G10016 G10020 G10021 G10023 G10024 G10027
Beveland Lourens Bogtmanstraat Madderom De Draai De Vaandel zuid Heerhugowaard zuid Stadshart Berckheidelaan De Rotonde - de Klamp IKOC Noord-Scharwoude Westpoort Oostrand
83 11 392 50 32 115 29 59 56 158 200
65 10 77 94 60 -
Subtotaal 1.291 306 Totaal 1.597
83 11
65
-
11 -
90 20 32 115 158 200
76
721
-
302 30 29 59 56 570 646
10 66 94 60 230 951
Onderstaande staafdiagram geeft voor de totale portefeuille woningbouwprojecten de uitgifteprognose per jaar (grond onder aantal te realiseren woningen) weer.
6 van 81
Bedrijventerrein Onderstaande tabel geeft per bedrijventerrein het totale programma weer inclusief de verdeling tussen de per 1-1-2026 gerealiseerde gronduitgifte versus de nog te realiseren gronduitgifte. Programma bedrijventerreinen Project
G10001 G10013 G10017 G10025
Totaal m²
Breekland De Vaandel midden Gildestraat De Vaandel Noord
329.149 137.938 8.842 257.004 Totaal
751.542
Gerealiseerd m²
245.065 134.174 5.092 402.490
Te realiseren m²
84.084 3.764 3.750 257.004 349.052
In het onderstaande staafdiagram is de prognose weergegeven van de jaarlijkse uitgifte van bedrijfskavels voor de portefeuille bedrijventerreinen over de komende jaren
2.7 Boekwaarde In onderstaande tabel zijn de boekwaarden per grondexploitatie weergegeven van de grondexploitaties per 1-1-2026, afgezet tegen de grondexploitaties per 1-1-2025 (* € 1.000). De boekwaarde is het saldo van de geïnvesteerde kosten en opbrengsten. Een negatief boekwaardegetal in onderstaande tabel betekent dat er meer kosten dan opbrengsten zijn geweest en een positief boekwaardegetal betekent in onderstaande tabel dat de kosten met de opbrengsten zijn terugverdiend. Door de systematiek van de financiële administratie worden tussentijdse winstnemingen niet afzonderlijk verantwoord, maar verwerkt in het boeksaldo. Als gevolg hiervan heeft winstneming een verlagend effect op de boekwaarde.
7 van 81
Verloop boekwaarde Project
G10000 G10001 G10003 G10004 G10007 G10008 G10009 G10011 G10013 G10014 G10015 G10016 G10017 G10020 G10021 G10023 G10024 G10025 G10026 G10027
Boekwaarde Mutatie 1-1-2025
2025
Boekwaarde 31-12-2025
€, x1.000
€, x1.000
€, x1.000
41 -5.729 273 -218 -1.125 -281 2.385 -3.575 578 -1.235 4.473 -8.059 1.627 168 -1.074 -305 -4.350 -2.500 -
2.542 -1.296 -11 82 -58 -83 -1.128 -1.000 -411 -498 -1.203 3.554 -2 -139 -28 -478 -531 -111 314 7
2.583 -7.025 262 -136 -1.183 -365 1.257 -4.575 167 -1.733 3.271 -4.505 1.625 30 -1.103 -783 -4.881 -2.611 314 7
-18.907
-478
-19.385
Beveland Breekland Dr. Wilminkstraat Lourens Bogtmanstraat Madderom SV Vrone woningbouw Westerdel De Draai De Vaandel midden De Vaandel zuid Heerhugowaard zuid Stadshart Gildestraat Berckheidelaan De Rotonde - de Klamp IKOC Noord-Scharwoude Westpoort De Vaandel Noord Stadshart Zuid-West MC Oostrand Totaal grondexploitaties
De tabel maakt de boekwaarde-ontwikkeling 2025 inzichtelijk. Een boekwaarde onder nul betekend in deze tabel dat er meer kosten zijn gemaakt dan opbrengsten. Bij een grondexploitatie is dit normaal. Er worden eerst kosten gemaakt en de opbrengsten volgen vrijwel altijd later. Dat is ook te zien in onderstaande tabel waarin het verloop boekwaarde wordt weergegeven waarbij uit wordt gegaan van een winstneming in verwacht eindjaar.
Toekomstig verloop boekwaarde Datum
Boekwaarde €, x1.000
1-1-2026 1-1-2027 1-1-2028 1-1-2029 1-1-2030 1-1-2031 1-1-2032 1-1-2033 1-1-2034 1-1-2035 1-1-2036 1-1-2037 1-1-2038 1-1-2039
-19.385 -9.021 -7.680 -610 5.744 -760 -5.440 -14.607 -9.184 -2.489 -7.648 -3.751 -2.180 -1.683
8 van 81
Deze cijfers en daarmee de verwachte terugloop van de boekwaarde zijn gevisualiseerd in onderstaande grafiek. Dat de boekwaarde binnen een aantal jaar naar een positieve waarde gaat betekent dat op dat moment, op totaal van de huidige projectenportefeuille, de geïnvesteerde kosten met de opbrengsten zijn terugverdiend.
Toekomstige boekwaarde 10.000
1-1-2039
1-1-2038
1-1-2037
1-1-2036
1-1-2035
1-1-2034
1-1-2033
1-1-2032
1-1-2031
1-1-2030
1-1-2029
1-1-2028
-5.000
1-1-2027
-
1-1-2026
Boekwaarde (€ x 1.000)
5.000
-10.000 -15.000 -20.000 -25.000
2.8 Resultaat In onderstaande tabel zijn de grondexploitatieresultaten weergegeven van de grondexploitaties per 1-1-2026, afgezet tegen de grondexploitatieresultaten van vorig jaar per 1-1-2025 Resultaten Project
G10000 G10001 G10003 G10004 G10007 G10008 G10009 G10011 G10013 G10014 G10015 G10016 G10017 G10020 G10021 G10023 G10024 G10025 G10026 G10027
NCW 1-1-2025
Beveland Breekland Dr. Wilminkstraat Lourens Bogtmanstraat Madderom SV Vrone woningbouw Westerdel De Draai De Vaandel midden De Vaandel zuid Heerhugowaard zuid Stadshart Gildestraat Berckheidelaan De Rotonde - de Klamp IKOC Noord-Scharwoude Westpoort De Vaandel Noord Stadshart Zuid-West MC Oostrand
NCW 1-1-2026
Verschil
1.152.567 1.174.043 179.117 -297.175 448.447 1.675.686 997.315 7.446.853 2.260.020 2.880.122 421.983 -6.775.240 344.759 83.611 -830.875 -816.096 975.928 2.955.241 33.382 -1.903.288
606.463 2.445.125 172.192 -144.360 -109.161 1.540.119 687.110 7.045.860 1.763.134 2.783.842 518.631 -6.767.585 386.923 17.025 -856.238 -1.198.186 3.043.571 673.057 -42.746 -2.302.148
-546.104 1.271.082 -6.924 152.815 -557.608 -135.567 -310.205 -400.993 -496.885 -96.279 96.648 7.654 42.164 -66.585 -25.363 -382.089 2.067.643 -2.282.184 -76.128 -398.860
12.406.397
10.262.627
-2.143.770
Het resultaat op het MPG per 1-1-2025 (omgerekend naar 1-1-2026) bedroeg circa € 12,4 miljoen positief. Het resultaat op het MPG per 1-1-2026 bedraagt circa 10,2 miljoen positief. Het resultaat is met circa € 2,1 miljoen euro verminderd. Dit komt grotendeels door het nemen van tussentijdse winst. Dit heeft een verlagend effect op de netto contante waarde. 9 van 81
2.9 Risico’s Methodiek risico’s Aan het voeren van een grondexploitatie kleven (schattings)risico’s. Dat maakt het noodzakelijk goed duidelijk te maken op basis waarvan een grondexploitatie is opgebouwd. Zo kan worden ingeschat hoe groot de risico’s de komende tijd zijn en of er aanvullende maatregelen nodig zijn. Dit is belangrijk om te weten, omdat ze effect hebben op de balans en de reservepositie en een doorwerking kunnen hebben op de reguliere exploitatiebegroting. Het betekent dat het meest waarschijnlijk geachte scenario wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Dat is gebaseerd op marktanalyse, prijsontwikkeling, eigen beleidsvoornemens en die van andere overheden, woningbouwprognoses en dergelijke. Hierbij worden de zogenaamde P’s; Programma, Prijs, Planning, Parameters en Plaats, als waardebepalers gehanteerd. Vanuit BBV-regelgeving wordt onderscheid gemaakt tussen zogenaamde project specifieke risico’s en niet-project specifieke risico’s. De eerste groep is van belang bij de bepaling van tussentijdse winstnemingen en de tweede groep niet. Deze tweede groep bestaat uit generieke risico’s zoals conjunctuurrisico’s. Beide groepen risico’s worden meegenomen in de gemeente brede risico-inventarisatie volgens het systeem “NARIS” en hebben invloed op de berekening van het weerstandsvermogen.
In beeld wordt gebracht wat de effecten zijn als één van de waardebepalers anders uitpakt dan verwacht. Deze scenario analyses worden in het traject van een grondexploitatieherziening gemaakt. Wanneer de uitkomst van een risicoscenario niet op te vangen is door het resultaat van de grondexploitatie zelf, wordt dit risico meegenomen in het weerstandsvermogen en risicomanagement van de gemeente. Dit gebeurt met de risicomanagementtool NARIS, op basis van de kans van optreden dat een risico zich voordoet en het effect van het betreffende risico (kans * effect). Als het risico is op te vangen in het verwachte resultaat dan volgt er geen actie. De project specifieke risico’s kunnen wél worden meegenomen in de berekening van de te nemen tussentijdse winst met de POC-methode. Conjunctuureffecten Er is een scenario uitgewerkt waarin de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken stijgen met 4,4%, de opbrengstenstijging 0% bedraagt en de rekenrente stijgt naar 1%. Dit scenario hebben we doorgerekend voor de komende drie jaar waarna we weer gebruik maken van onze eigen paramaters. Het financiële effect van deze risico’s bedraagt 3,6 miljoen euro en kan opgevangen worden binnen de beschikbare weerstandscapaciteit.
2.10 Reserve bouwgrondexploitaties Bij de vaststelling van de Prognose reserves 2025-2029 op 27 januari 2026 is bepaald dat de stand van de Reserve Bouwgrondexploitatie wordt gebaseerd op 25% van de gezamenlijke boekwaarde van alle actieve grondexploitaties per balansdatum. Indien de reserve het plafond te boven gaat kan het meerdere worden afgeroomd naar de algemene reserve. Dit zal bij de volgende heroverweging van de prognoses reserves worden bekeken en waar nodig herzien. De Reserve Bouwgrondexploitatie heeft onder andere als doel de risico’s binnen grondexploitaties op te vangen. Hiertoe wordt de Reserve Bouwgrondexploitatie tezamen met de Algemene Reserve en de onbenutte belastingcapaciteit meegenomen in de bepaling van de beschikbare weerstandscapaciteit. Dit wordt afgezet tegen de benodigde weerstandscapaciteit, de geïdentificeerde risico’s van de gemeente Dijk en Waard inclusief de grondexploitatierisico’s. Hiermee kan de ratio van het weerstandsvermogen worden bepaald. Voor een volledige toelichting op de inzet van de reserve Bouwgrondexploitatie wordt verwezen naar de Prognose reserves 2025-2029. 10 van 81
In onderstaande tabel is de stand van de Reserve bouwgrondexploitaties weergegeven.
Reserve bouwgrondexploitatie € x1.000
Stand per 31-12-2025
8.555
2.11 Winstnemingen en verliesvoorzieningen Voor winstgevende grondexploitaties geldt dat er onder voorwaarden (tussentijds) winst genomen moet worden. De criteria voor winstnemen staan beschreven in de Notitie grondbeleid bij jaarstukken en begroting 2023 van het BBV (Besluit, Begroting en Verantwoording). Indien voldaan wordt aan de criteria voor winstnemen dan schrijft de BBV voor dat winst genomen moet worden conform de POC-methode (Percentage of Completion). Dit betekent in het kort dat er winst genomen moet worden op basis van de financiële voortgang van het project (% gerealiseerde kosten * % gerealiseerde opbrengsten * geraamde winst). Met andere woorden, bij grondexploitaties met een verwacht positief resultaat moet in verschillende stappen tussentijds winst worden genomen, waarbij de omvang van de tussentijdse winstneming per keer afhankelijk is van de financiële voortgang. In onderstaande tabel worden de winstnemingen bij de jaarrekening 2025 gepresenteerd.
Tussentijdse winstneming Project
G10000 G10001 G10003 G10009 G10011 G10013 G10014 G10015 G10017 G10020 Totaal
Winstneming 2025 € x1.000
Beveland Breekland Dr. Wilminkstraat Westerdel De Draai De Vaandel midden De Vaandel zuid Heerhugowaard zuid Gildestraat Berckheidelaan
943 2545 6 2961 987 786 12 831 18 104 9.193
11 van 81
Voor de verliesgevende grondexploitaties moet tegenover het geraamde tekort op contante waarde van elk project een voorziening zijn gevormd om dit tekort af te dekken. Onderstaande tabel geven de mutaties op de verliesvoorzieningen in 2025 weer. Mutaties verliesvoorziening Project
G10004 G10006 G10007 G10016 G10021 G10023 G10026 G10027
Ultimo 2024
Lourens Bogtmanstraat De Overbrugging Madderom Stadshart De Rotonde - de Klamp IKOC Noord-Scharwoude Stadshart Zuid-West MC Oostrand Totaal grondexploitaties
Mutatie 2025 Ultimo 2025
€, x1.000
€, x1.000
€, x1.000
-297 -82 0 -6775 -831 -816 0 0
153 82 -109 7 -25 -382 -43 -2302
-144 0 -109 -6768 -856 -1198 -43 -2302
-8801
-2619
-11420
2.12 Af te sluiten grondexploitaties Bij de jaarrekening 2025 wordt één grondexploitatie afgesloten. Onderstaande tabel geeft het resterende resultaat van deze grondexploitatie weer na verwerking van de verliesvoorziening.
Af te sluiten grondexploitaties Project
G10006 Totaal
Resultaat bij afsluiting € x1.000
De Overbrugging
-40 -40
2.13 Vennootschapsbelastingplicht (Vpb) Door de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen (Stb. 2015, 207) zijn overheidsondernemingen vanaf 2016 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Ook de grondexploitaties zijn binnen de voormalige gemeentes Langedijk en Heerhugowaard geïdentificeerd als een Vpb-plichtige activiteit. De Vpb-last komt ten laste van de reserve bouwgrondexploitaties.
12 van 81
3. Projectenrapportage
13 van 81
Toelichting herziening grondexploitatie Beveland per 1-1-2026
30 april 2026
14 van 81
3.1 Beveland Beschrijving In 2025 zijn de laatste twee kavels binnen de grondexploitatie Beveland uitgegeven aan respectievelijk Woonwaard en Bot Bouw. Op de locatie op de hoek van de J. Duikerweg en de Abe Bonnemaweg realiseren Bot Bouw en Woonwaard momenteel samen een nieuw woonprogramma: Bot Bouw bouwt 65 koopappartementen (Entrada), terwijl Woonwaard 83 betaalbare huurwoningen (Urban Connection) ontwikkelt. Beide projecten worden in 2027 opgeleverd. Het gebied grenst direct aan het plangebied van Westpoort. Voor het totale gebied wordt op dit moment gewerkt aan een definitief inrichtingsplan, waarbij wordt gestreefd naar een zorgvuldige en aantrekkelijke overgang van bedrijventerrein naar woonomgeving. Aangrenzend aan het perceel is eerder het woongebouw De Bever gerealiseerd en, zoals eerder genoemd, bevindt de gebiedsontwikkeling Westpoort zich in voorbereiding. De locatie is in 2019 aangewezen als versnellingslocatie voor zowel corporatiehuurwoningen als vrijesectorwoningen, met daarbij een intentie tot samenwerking aan een bouwinitiatief van Bot Bouw. Doordat de gemeente, Woonwaard en Bot Bouw de deellocatie gezamenlijk als één totaalplan konden oppakken, ontstaat de mogelijkheid om het perceel in samenhang, kwalitatief hoogwaardig en duurzaam te ontwikkelen. Voortgang De laatste kavels binnen de grondexploitatie zijn in 2025 uitgegeven.
De resterende kosten binnen de exploitatie hebben uitsluitend betrekking op de aanpassingen in de inrichting van het gebied. Deze werkzaamheden richten zich op het verbeteren van de kwaliteit en functionaliteit van de openbare ruimte binnen het exploitatiegebied, zodat deze aansluit bij de toekomstige inrichting van het gebied. Resultaat en verschillenanalyse Door de planologische wijziging van bedrijfslocatie naar wonen in 2024 zijn de grondopbrengsten van het betreffende plot met circa € 1 miljoen gestegen. Tegelijkertijd verandert dit deel van Beveland van een werklocatie naar een meer gemengde woon-werkomgeving. De extra opbrengsten uit de grondverkoop worden daarom ingezet om het gebied rondom het plot te upgraden. Deze investeringen richten zich onder andere op verbeteringen in infrastructuur (in relatie tot gebiedsontwikkeling Westpoort), het vergroten van fysieke en sociale veiligheid voor langzaam verkeer, het toevoegen van meer groen, het creëren van ruimte voor ontmoeting en spelen, en het treffen van eventuele aanvullende klimaatadaptatiemaatregelen. De werkzaamheden die hiermee samenhangen zullen naar verwachting begin 2027 starten. Ten opzichte van de herziening uit 2025 is er, door programmawijzigingen en indexering, een voordeel van circa € 4 ton aan de opbrengstenkant ontstaan.
De grondexploitatie heeft op dit moment een netto contante waarde van circa € 6 ton, waarbij de winstneming (€ 943.000,-) over 2025 is meegenomen. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A
Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B
12.674.887 17.836.909 3.883.780 1.278.242
12.698.785 18.207.351 4.826.780 681.786
23.898 370.442 943.000 -596.455
Subtotaal inflatie en rente
-55.129
-50.823
4.306
Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari
1.223.113 1.152.567
630.964 606.463
-592.149 -546.104
Omschrijving
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo
Verschil B-A
15 van 81
Tussentijdse winstneming Vanwege de verkoop van de twee genoemde percelen is het op basis van de POC-methodiek (Percentage of Completion) verantwoord om dit jaar € 943.000 aan tussentijdse winst te nemen. De POC-methode is een boekhoudkundige systematiek waarbij opbrengsten en kosten van langlopende projecten naar rato van de voortgang worden verwerkt in de winst en verliesrekening; de winst wordt tussentijds verantwoord op basis van de gerealiseerde kosten of uren ten opzichte van de begroting. Risico’s De risico’s binnen dit project zijn beperkt.
16 van 81
Toelichting herziening grondexploitatie Breekland per 1-1-2026
30 april 2026
17 van 81
3.2 Breekland Beschrijving Breekland betreft de ontwikkeling van het bedrijventerrein gelegen ten westen van Oudkarspel ten noorden van de N504. Het oorspronkelijke plangebied (d.d. 28 mei 2001) was opgedeeld in drie fasen: Fase 1, fase 2 en Diepsmeerpark (bufferzone). Gelet op de situatie op de markt voor bedrijventerreinen tien jaar geleden en het overaanbod binnen de regio van dat moment, zijn bij de Jaarstukken 2013 fase 2 en de bufferzone uit de grondexploitatie gehaald (herziening van de grondexploitatie per januari 2014). Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2026 zijn de volgende: • De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2026 zijn verwerkt; • Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2025 naar 1 januari 2026; • Het rentepercentage is aangepast van 0,5% naar 0,55%, conform Programmabegroting 2025; • De fasering is geactualiseerd; • De kostenraming woonrijp maken is geactualiseerd; • De grondopbrengsten zijn geactualiseerd. Voortgang De grondexploitatie betreft de oorspronkelijke fase 1. Voor dit deel van Breekland is het bestemmingsplan vastgesteld. Breekland is volledig bouwrijp en van de in totaal circa 47 hectare grond is ruim 70% uitgeefbaar. Daarnaast is circa 50% van Breekland fase 1 ook woonrijp gereed. Vanaf 2026 wordt gestart met het woonrijp maken van fase 2.
In 2023 en 2024 viel de gronduitgifte tegen en werd er respectievelijk circa 1.600 m2 en 1.400 m2 grond uitgegeven. In 2025 is er weer bijna 1 ha. verkocht en ook zijn een aantal kavels in optie. In totaal dient nog circa 8,4 hectare bedrijventerrein te worden uitgegeven in de resterende looptijd van 8 jaar. Netcongestie belemmert de uitbreiding van bedrijven en uitgifte van nieuwe kavels op bedrijventerrein Breekland. Om deze problematiek aan te pakken, gaat het Centrum voor Verduurzaming in samenwerking met de gemeente Dijk en Waard en de regio Alkmaar mogelijke oplossingen in kaart brengen. Ondanks deze inspanningen wordt voor de periode 2026-2031 verwacht dat de gronduitgifte enigszins beperkt blijft als gevolg van de netcongestie, waarbij wordt uitgegaan van een jaarlijkse uitgifte van ca. 0,5 hectare. Vanaf 2032 zal de gronduitgifte naar verwachting weer voorspoedig verlopen. Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2026 bedraagt € 2,4 mln. positief. Hierin is de winstneming van ruim € 2,5 mln. in verwerkt. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2025 bedroeg € 1,2 mln. positief. Daarmee is het resultaat met ruim € 1,3 mln. verbeterd ten opzichte van vorig jaar. Aan de kostenkant zijn de grootste verschillen te zien bij de plankosten en overige kosten.
De totale kosten zijn met circa € 675.000,- afgenomen, met name door de herijking van de plankosten en het vrijvallen van een post ‘onvoorzien’ bij de overige kosten. De opbrengsten resulteren in de grootste wijziging van het resultaat. De afgelopen jaren is de grondprijs niet aangepast. Bij deze herziening zijn de grondprijzen wél geactualiseerd. Dit is gebaseerd op de verkopen van afgelopen jaar, de afspraken in de optieovereenkomsten en de aangepaste grondprijzen in de nota 2026-2027. 18 van 81
Tussentijdse winstneming Op grond van BBV-regelgeving dient er bij de jaarrekening 2025, volgens de Percentage of Completion-methode, een winst van € 2.545.000,- te worden genomen. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A
Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B
33.822.131 38.094.233 2.281.000 1.991.103
33.147.136 39.852.570 4.826.000 1.879.434
-674.995 1.758.337 2.545.000 -111.669
Subtotaal inflatie en rente
-559.951
1.042.716
1.602.667
Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari
1.431.152 1.174.043
2.922.150 2.445.125
1.490.999 1.271.082
Omschrijving
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo
Verschil B-A
Prognose boekwaarde per 31-12 4.000.000 2.000.000
-4.000.000
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
-2.000.000
Boekwaarde
-
-6.000.000 -8.000.000
Risico’s De interesse voor bedrijfskavels op bedrijventerrein Breekland is op dit moment goed. Echter is er een probleem met betrekking tot de netcongestie. Hierdoor is het onzeker voor bedrijven met een grootverbruikersaansluiting of ze kunnen aansluiten op het stroomnetwerk. In overleg met geïnteresseerde bedrijven wordt onderzocht of tijdelijke oplossingen mogelijk zijn.
19 van 81
Toelichting herziening grondexploitatie Dr. Wilminkstraat per 1-1-2026
30 april 2026
20 van 81
3.3 Dr. Wilminkstraat Beschrijving Ingeklemd tussen de Dr. Wilminkstraat, de Oostelijke Randweg, de handbalvelden en Buitenzorg ligt het voormalig Mavo-veld. Het voormalig Mavo-veld maakt onderdeel uit van de VLOW-locaties (Vrijkomende Locaties Onderwijs en Welzijn). Op het voormalig Mavo-veld (Dr. Wilminkstraat fase 2) worden 44 woningen gerealiseerd. Het gaat om 16 sociale koopappartementen, 12 vrije sector koopappartementen en 16 twee-onder-een-kapwoningen in de vrije sector. Om dit planologisch mogelijk te maken was een procedure voor partiële herziening van het bestemmingsplan opgestart. Het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn in 2019 vastgesteld. Belangrijke wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2026 zijn de volgende: • De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2026 zijn verwerkt; • Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2025 naar 1 januari 2026; • Het rentepercentage is aangepast van 0,5% naar 0,55%, conform Programmabegroting 2026; • De looptijd is met één jaar verlengd. Voortgang De woningen zijn verkocht en de openbare ruimte is definitief ingericht. In 2026 dient enkel de teruglevering van het openbaar gebied nog plaats te vinden. Daarmee kan de grondexploitatie naar verwachting eind 2026 worden afgesloten. Resultaat en verschillenanalyse Behoudens enkele plankosten zijn er afgelopen jaar geen kosten gemaakt.
Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2026 is circa € 172.000,-. Het resultaat is daarmee vrijwel ongewijzigd gebleven in vergelijking met het netto contante waarde resultaat van vorig jaar. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A
Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B
447.642 1.341.143 712.000 181.501
448.818 1.341.143 718.000 174.325
1.176 6.000 -7.176
Subtotaal inflatie en rente
1.198
1.311
113
Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari
182.699 179.117
175.636 172.192
-7.063 -6.924
Omschrijving
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo
Verschil B-A
Tussentijdse winstneming Op grond van BBV-regelgeving dient er bij de jaarrekening 2025, volgens de Percentage of Completion-methode, een winst van € 6.000,- te worden genomen. De tussentijds genomen winst bedraagt in totaal circa € 718.000,-. Risico’s Er worden op basis van de voortgang geen risico’s geïdentificeerd voor de grondexploitatie van Dr. Wilminkstraat fase 2.
21 van 81
22 van 81
Toelichting herziening grondexploitatie Lourens Bogtmanstraat per 1-1-2026
30 april 2026
23 van 81
3.4 Lourens Bogtmanstraat Beschrijving Op de hoek van de Lourens Bogtmanstraat en de Voorburggracht te Oudkarspel wordt een gebied van circa 5.600 m² herontwikkeld. Er is een deel van het gebied vrij gekomen als gevolg van het realiseren van een Integraal Kind Centrum (IKC) op de plek van twee basisscholen. Op 16 februari 2021 is de grondexploitatie geopend en het stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld door de raad van de voormalige gemeente Langedijk. Op 9 mei 2023 is het bestemmingsplan vastgesteld (onherroepelijk). Het plan betreft de bouw van 30 woningen rondom een hof. Het plan omvat 17 koopwoningen en 11 sociale huurwoningen. Daarnaast zijn er 2 vrije kavels waarop mensen hun eigen huis kunnen bouwen. Het doel is om een divers aanbod van woningen te creëren, geschikt voor verschillende soorten bewoners zoals jongeren, ouderen en gezinnen.
Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2026 zijn: • De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2026 zijn verwerkt; • Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2025 naar 1 januari 2026; • Het rentepercentage is aangepast van 0,5% naar 0,55% conform Programmabegroting 2026; • De grondopbrengsten ontvangen van Woonstichting Langedijk zijn verwerkt; • De kosten voor het verleggen van een persleiding zijn verwerkt; • De plankosten zijn herijkt; • Hertaxatie van de gronden van de twee vrije kavels is verwerkt. Voortgang In 2025 heeft de gemeente de grond verkocht aan Woonstichting Langedijk voor de realisatie van 11 sociale huurwoningen. De bouw is gestart en de woningen worden in 2026 opgeleverd. De kostenraming voor het woonrijp maken is geactualiseerd door het ingenieursbureau van de gemeente Dijk en Waard. En de verwachting is dat in Q2 2027 de twee vrije kavels verkocht kunnen worden. De grondexploitatie wordt naar verwachting in 2027 afgesloten. Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2026 bedraagt circa € 144.000,- negatief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2025 bedroeg, omgerekend naar netto contante waarde per 1 januari 2026, circa € 297.000,- negatief. Het resultaat is met circa € 153.000,verbeterd.
De totale kosten zijn met circa € 90.000,- toegenomen. De voornaamste reden is dat de kosten voor woonrijp maken met circa € 85.000,- zijn verhoogd naar aanleiding van de geactualiseerde raming van het ingenieursbureau van gemeente Dijk en Waard. De 1e fase is aanbesteed en de 2e fase volgt in 2026. De kosten voorbereiding en toezicht zijn ook toegenomen en verwerkt. De 2 vrije kavels zijn opnieuw getaxeerd en de opbrengsten zijn met circa € 229.000,- toegenomen. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A
Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B
2.080.898 1.789.334 -291.563
2.169.490 2.019.119 -150.371
88.592 229.785 141.193
Subtotaal inflatie en rente
-23.801
178
23.979
Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari
-315.365 -297.175
-150.193 -144.360
165.172 152.815
Omschrijving
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo
Verschil B-A
24 van 81
Verlagen verliesvoorziening Omdat het resultaat met € 153.000 verbetert, wordt de verliesvoorziening met hetzelfde bedrag verlaagd. Risico’s Op basis van de voortgang van het project worden er geen risico’s geïdentificeerd.
25 van 81
Toelichting herziening grondexploitatie Madderom per 1-1-2026
30 april 2026
26 van 81
3.5 Madderom Beschrijving De Westrand van Sint Pancras ontwikkelt zich van een achterkant- naar een voorkantsituatie, waarin woningbouw is voorzien langs de Gedempte Veert. In 2011 heeft de gemeenteraad van Langedijk de gebiedsvisie vastgesteld. De kosten die gemeente maakt (o.a. aanleg fietsstraat) worden verhaald op de groep bouwgegadigden aan wie er planologisch medewerking wordt verleend. De gemeentelijke rol in dit project zal zich beperken tot een faciliterende rol. Te midden van deze kavels ligt ook gemeentelijk eigendom; De Madderomlocatie. De Madderomlocatie betreft een viertal percelen aan de noordzijde van de Gedempte Veert die in de eigendom zijn van de gemeente Dijk en Waard. De totale oppervlakte is ca. 2.750 m2. Op deze percelen was het voormalige tuincentrum Madderom gevestigd. De locatie leent zich ruimtelijk goed voor huisvesting geschikt voor ouderen. Dit is dan ook onder andere als uitgangspunt genomen in het voortraject waarin verschillende verkavelingsvarianten onderzocht waren. Op 29 januari 2019 heeft de gemeenteraad van de voormalige gemeente Langedijk ingestemd met de verkaveling voor de Madderomlocatie en op 7 juni 2022 heeft de gemeenteraad van Dijk en Waard de grondexploitatie Madderom geopend. Op 13 september 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Westrand Sint Pancras vastgesteld.
Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2026 zijn de volgende: • De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2026 zijn verwerkt; • Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2025 naar 1 januari 2026; • Het rentepercentage is aangepast van 0,5% naar 0,55%, conform Programmabegroting 2026; • De plankostenraming is herijkt; • De extra saneringskosten zijn verwerkt; • De extra kosten voor archeologisch onderzoek zijn verwerkt; • De lagere grondopbrengsten zijn verwerkt. Voortgang Het plan voor de Madderomlocatie bestond uit 11 (levensloopbestendige) appartementen en 2 vrije kavels. Het college heeft begin 2026 ingestemd met een aangepast ontwerp voor de ontwikkeling van de appartementen, welke nu wel past binnen de beeldkwaliteitseisen voor deze locatie. Als gevolg hiervan worden er geen 11, maar 10 appartementen gerealiseerd. Hierdoor valt de grondwaarde lager uit. De verwachting is dat in 2026 de gronden worden verkocht en dat in 2026-2027 alles respectievelijk bouw- en woonrijp zal worden gemaakt. De 2 vrije kavels worden naar verwachting eind 2026 en begin 2027 verkocht. De grondexploitatie zal naar verwachting eind 2027 kunnen worden afgesloten. Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2026 bedraagt circa € 109.000,- negatief.
Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2025 bedroeg circa € 448.000,- positief. Het resultaat is ca. € 557.000,- afgenomen. De totale kosten zijn met circa € 172.000,- gestegen. Deze toename is voornamelijk het gevolg van de extra sanerings- en archeologische kosten. De totale opbrengsten zijn met circa € 400.000,- afgenomen. Deze afname is het gevolg van een lichte verlaging van de opbrengsten van de vrije kavels en het aangepaste plan voor de ontwikkeling van de appartementen.
27 van 81
Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A
Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B
1.605.991 2.069.525 463.534
1.778.535 1.665.000 -113.535
172.544 -404.525 -577.069
Subtotaal inflatie en rente
3.030
-36
-3.067
Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari
466.564 448.447
-113.571 -109.161
-580.135 -557.608
Omschrijving
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo
Verschil B-A
Prognose boekwaarde per 31-12
-400.000
2027
2026
-200.000
Boekwaarde
-
-600.000 -800.000 -1.000.000 -1.200.000
Verhogen verliesvoorziening Omdat de grondexploitatie nu een negatief resultaat laat zien, moeten we een verliesvoorziening treffen voor de hoogte van het resultaat netto contante waarde per 1-1-2026. Daarmee houden we rekening met het verwachte tekort en verwerken we dit op een zorgvuldige manier in de administratie. Risico’s In de grondexploitatie zijn de verwachte kosten voor sanering en archeologie opgenomen, echter er bestaat een risico dat de kosten hoger uitvallen dan opgenomen.
28 van 81
Toelichting herziening grondexploitatie SV Vrone Woningbouw per 1-1-2026
30 april 2026
29 van 81
3.6 SV Vrone Woningbouw Beschrijving Het complex SV Vrone in Sint Pancras dient te worden gerevitaliseerd. De ontwikkeling heeft een oppervlakte van circa 9.000 m² en betreft twee woningbouwplots rondom de velden van SV Vrone. De grondexploitatie is op 13 maart 2021 door de gemeenteraad van voormalige gemeente Langedijk vastgesteld. Het resultaat op de grondexploitatie wordt ingezet als dekking voor een deel de kapitaallasten voor de revitalisering van het sportcomplex. Na extra consultatie met de buurt is er een aanpassing op het ontwerp gekomen, welke op 22 november 2021 door de gemeenteraad is vastgesteld. Op 2 april 2024 heeft de raad een kredietbesluit genomen over het totale project. Tevens is het college opdracht gegeven om onderzoek te doen naar een nieuw schoolgebouw, IKC het Baken, aan de noordoostzijde van het projectgebied. Belangrijke wijzigingen bij de herziening van de grondexploitatie per 1 januari 2026 zijn de volgende: • De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2026 zijn verwerkt; • Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2025 naar 1 januari 2026; • Het rentepercentage is aangepast van 0,5% naar 0,55%, conform Programmabegroting 2026; • De (interne) plankosten zijn herzien en verhoogd.
Voortgang Het woningbouwprogramma betreft in totaal 14 woningen. Dit zijn allen vrije kavels. Daarvan zijn acht kavels gelegen op de hoek van de Destreelaan en de Vinkenlaan, in het noordoosten van het plangebied, en een strook van zes vrije kavels langs de Boeterslaan, ten zuiden van de voetbalvelden. Het wordt verwacht dat de uitgifte van de kavels gerealiseerd wordt in 2027 – 2028. Naar verwachting vindt in 2026 – 2027 het bouwrijp maken plaats en zal in 2028 – 2029 het woonrijp maken worden uitgevoerd. Naar verwachting zal de grondexploitatie eind 2029 kunnen worden afgesloten. Resultaat en verschillenanalyse Het resultaat op netto contante waarde per 1 januari 2026 bedraagt circa € 1,5 miljoen positief. Het resultaat van de grondexploitatie per 1 januari 2025 bedroeg circa € 1,68 miljoen positief. Het resultaat op netto contante waarde is hiermee met circa € 135.000,- afgenomen. Dit komt hoofdzakelijk doordat de plankosten zijn verhoogd.
30 van 81
Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A
Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B
1.265.710 2.987.125 1.721.415
1.406.774 2.987.125 1.580.351
-141.064
Subtotaal inflatie en rente
128.678
86.723
-41.955
Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari
1.850.093 1.675.686
1.667.074 1.540.119
-183.019 -135.567
Omschrijving
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo
Verschil B-A
141.064 -
Prognose boekwaarde per 31-12 2.500.000
2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000
-1.000.000
2029
2028
2027
2026
-500.000
Boekwaarde
-
Risico’s Er wordt momenteel onderzocht of aan de noordoostzijde van het project een school kan worden gerealiseerd in plaats van woningbouw. Hoewel dit maatschappelijk wenselijk kan zijn, zal het een negatief effect hebben op de opbrengsten van het project. Indien dit doorgang vindt, zal hiervoor afzonderlijke besluitvorming noodzakelijk zijn waarin ook de huidige bestemming van het resultaat wordt meegewogen. Een ander risico is dat de planologische procedure nog moet worden doorlopen. Eventuele bezwaren kunnen leiden tot vertraging.
31 van 81
32 van 81
Toelichting herziening grondexploitatie Westerdel per 1-1-2026
30 april 2026
33 van 81
3.7 Westerdel Beschrijving In de gemeente Dijk en Waard wordt de woningbouwlocatie Westerdel ontwikkeld. Een gebied van circa 41,3 hectare is actief door de gemeente in ontwikkeling genomen. De gemeente heeft alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels te verkopen aan met name ontwikkelende partijen. Het plangebied bestaat uit drie deelgebieden: Centrale buurt, De Straatjes en De Eilanden. Belangrijkste wijzigingen bij de herziening per 1 januari 2026 zijn de volgende: • • • • • • •
De werkelijke kosten en opbrengsten per 1 januari 2026 zijn verwerkt; Het prijspeil van de grondexploitatie is aangepast van 1 januari 2025 naar 1 januari 2026; Het rentepercentage is aangepast van 0,5% naar 0,55%, conform Programmabegroting 2026; De fasering van de nog verwachte kosten is geactualiseerd; De plankosten zijn geactualiseerd; De kostenraming woonrijp maken is geactualiseerd op basis van o.a. de aanbestedingsresultaten in 2025 en begin 2026; De meerwaarde grondopbrengst eiland J is verwerkt.
Voortgang Het bouwrijp maken van de eerste fase (Centrale Buurt), de tweede fase (De Straatjes) en de derde fase (De Eilanden) is volledig afgerond. De wijk begint steeds meer zijn definitieve uiterlijk te krijgen wat de woonkwaliteit binnen de wijk verbetert. De eerste fase (Centrale Buurt) en de tweede fase (De Straatjes) zijn geheel woonrijp gereed. In 2023 is er gestart met het woonrijp maken van de derde fase (De Eilanden). Inmiddels zijn Eiland D, E, F en G volledig afgerond. De laatste eilanden (H en J) worden in 2026 en 2027 afgerond. Het projectmatige programma in deelgebied de Eilanden bestaat uit 152 te realiseren woningen. Alle grondleveringen hebben plaatsgevonden (eiland D t/m J). De laatste levering van eiland J (22 woningen) heeft in 2025 plaatsgevonden. De bouw van deze woningen start in 2026. Verder zijn 59 vrije kavels onderdeel van het woningbouwprogramma in Westerdel. In 2025 is de laatste kavel verkocht en geleverd. Ofwel er zijn geen vrije kavels meer beschikbaar. Resultaat en verschillenanalyse De per 1 januari 2026 herziene grondexploitatie resulteert in een positief saldo van circa € 687.000 miljoen. Hierin is de winstneming van € 2,96 mln. verwerkt. De winstneming bestaat uit voornamelijk de meerwaarde van de grondopbrengst van Eiland J van ca. € 1,5 mln. en omdat de bijdrage bovenplans van circa € 890.000,- uit de grondexploitatie is verwijderd.
Conform de BBVregelgeving wordt deze bijdrage nu niet direct vanuit de grondexploitatie verrekend, maar met de (totale) tussentijdse winstnemingen.
34 van 81
Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A
Exploitatie 2026 (Prijspeil 2026) B
49.241.640 57.418.363 7.011.000 1.165.723
48.349.229 59.072.642 9.972.000 751.413
-892.410 1.654.279 2.961.000 -414.310
Subtotaal inflatie en rente
-107.365
-36.544
70.821
Resultaat EW Resultaat NCW per 1 januari
1.058.359 997.315
714.869 687.110
-343.489 -310.205
Omschrijving
Subtotaal kosten Subtotaal opbrengsten Tussentijdse winst- en verliesneming Nominaal saldo
Verschil B-A
Prognose boekwaarde per 31-12 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000
2027
2026
Boekwaarde
-
Tussentijdse winstneming Op grond van BBV-regelgeving dient er bij de jaarrekening 2025, volgens de Percentage of Completion-methode, een winst van € 2.961.000,- te worden genomen. Risico’s Op basis van de voortgang van het project worden er geen risico’s geïdentificeerd.
35 van 81
36 van 81
Toelichting herziening grondexploitatie De Draai per 1-1-2026
30 april 2026
37 van 81
3.8 De Draai Beschrijving Het gebied De Draai wordt omsloten door de Krusemanlaan, de Oostdijk, de Jan Glijnisweg, de Beukenlaan en de Oosttangent. Deze herziene grondexploitatie 2026 vormt inmiddels de 17e editie en omvat de financieel ruimtelijke vertaling van de ontwikkeling van het gebied: de voor Dijk en Waard grootste woningbouwlocatie met een gemeentelijke grondexploitatie. De gemeente heeft in het verleden namelijk nagenoeg alle gronden binnen het gebied verworven om deze bouwrijp te maken en vervolgens als bouwrijpe kavels uit te geven aan bouwclaimhouders en andere ontwikkelende partijen. De ontwikkeling is dusdanig gevorderd dat er inmiddels (tot eind 2025) voor 1.978 woningen grond is geleverd. De gebeurtenissen in 2025 hebben geleid tot deze herziening en hebben betrekking op het ingerekende Programma, op ingerekende Planning en op Prijs i.c. de kosten bouw- en woonrijpmaken en de opbrengsten van de uit te geven gronden. Programma Vergeleken met vorig jaar is het totale woningprogramma in deze herziening per saldo met 5 woningen toegenomen tot in totaal 2.537 woningen. Bouwveld Nieuw Reigersdaal: om meer bestaand groen te handhaven is vorig jaar al een gewijzigd programma ingerekend. Tegelijkertijd is het aandeel gestapelde sociale huur en gestapelde koop uitgebreid. Per saldo is het aantal woningen met 5 woningen uitgebreid.
Inmiddels ligt er een voorlopig ontwerp met 340 woningen; de 1e fase bestaat uit 128 woningen, die door de claimhouders zullen worden ontwikkeld. De bouw hiervan start naar verwachting in het 4e kwartaal van 2027. Een jaar eerder zal worden gestart met het bouwrijpmaken. Het totale woningbouwprogramma van De Draai bestaat in deze herziening uit ca. 23% categorie I en 19% categorie II, in totaal 42%. Bij de start van de ontwikkeling van De Draai is het uitgangspunt uitgegaan van een aandeel van 40% categorie I en II. Het aandeel betaalbare woningbouw wordt gevormd door deze twee genoemde categorieën plus categorie III met momenteel een maximale VON-prijs van € 420.000,- . Het totale aandeel betaalbare woningbouw bedraagt 2/3e deel van alle gebouwde en nog te bouwen woningen. De wooneenheden van Esdégé-Reigersdaal maken hier wel onderdeel van uit.
Specificatie programma categorie I en II Categorie Totaal I en II gerealiseerd I en II nog te realiseren Totaal cat. I enII
876 181 1057
Waarvan huur % 202 90 292
23% 50%
Waarvan koop % 674 91 765
77% 50%
38 van 81
Programma: vergelijking met vorig jaar Totaal
Gestapeld
Grondgebonden
Programma 2026 2.537 351 Programma 2025 2.532 327 Verschil programma 2026 - 2025 5 24
14%
2.186
86%
13%
2.205
87%
-19
Programma Categorie
I (incl. ER) II III IV Totaal
Gerealiseerd Nog te realiseren
518 358 444 658 1.978
61 120 223 155 559
Totaal
%
579 478 667 813 2.537
23% 19% 26% 32% 100%
Voortgang Zoals hierboven genoemd heeft de gemeente tot en met december 2025 de bouwrijpe grond geleverd voor de bouw van ca. 1.978 woningen in verschillende prijsklassen. Van dit aantal is in het verantwoordingsjaar 2025 de grond geleverd voor 67 woningen, terwijl in de vorige herziening is gerekend met een aantal van 144 woningen. Het verschil betreft de grond van een deel van de woningen in het bouwveld Zomertalingstraat aan de Zuidkant van De Draai, die doorgeschoven zijn naar begin 2026. Het gehele gebied is inmiddels in 2026 bouwrijp gereed en wordt ook in 2026 geleverd. De grond van het bouwveld IJsvogelstraat is in 2025 wel volledig geleverd en inmiddels wordt hier volop gebouwd. De totale geplande uitgifte voor 2026 beslaat nu ca. 168 woningen en betreft voornamelijk de uitgifte van de gronden Zomertalingstraat. In het noordelijke deel van De Draai is het bouwveld Korenbloemstraat inmiddels in aanbouw en inmiddels zijn de eerste woningen opgeleverd. De overige uitgiftejaren 2027 t/m 2030 kennen een gemiddelde omvang van gemiddeld ca. 85 woningen per jaar. De einddatum van de grondexploitatie is gehandhaafd op 31 december 2031. Resultaat en verschillenanalyse Ontwikkeling van de opbrengsten: De totale gerealiseerde en ingerekende opbrengsten in deze grex zijn t.o.v.
vorig jaar met € 1,6 miljoen gestegen door m.n.: • Aanpassing van het woningbouwprogramma in fase 4 (bouwveld Zomertalingstraat) met als gevolg een hogere ingerekende opbrengst; • Uitbreiding van het totale programma met 5 woningen; • Toepassing van de zgn. afroomregeling voor de categorie III woningen in verschillende fases door hogere VON-prijzen in de categorieën.
Ontwikkeling van de kosten: De totale kosten zijn t.o.v. vorig jaar met ca. € 0,7 miljoen gestegen op eindwaarde. Zo zijn de 39 van 81
sloop-en bouwrijpmaakkosten wat lager uitgevallen terwijl de kosten woonrijpmaken weer wat zijn gestegen. Per saldo bedraagt deze relatief geringe stijging afgezet tegen de totale kosten slechts ca. 0,5%.
In 2025 is voor ca. € 5,3 miljoen aan opbrengsten door gronduitgifte gerealiseerd. De kosten bedroegen in 2025 ook ca. € 5,3 miljoen. Door de onderstaande winstneming is de boekwaarde per 1-1-2026 (=saldo van gemaakte kosten, gemaakte opbrengsten en winstneming) gestegen naar een niveau van ca. € 4,6 miljoen negatief. Verschillenanalyse grondexploitatie per 01-01-2026 (Bedragen in €) Exploitatie 2025 (Prijspeil 2025) A